第一篇：上海高級人民法院《宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》

上海高級人民法院《宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》

一、因宏觀政策調(diào)控引起稅費調(diào)整，當事人對調(diào)整后稅費的支付沒有約定或約定不明的，如何處理；當事人可否以此為由解除房屋買賣合同。

根據(jù)“約定優(yōu)先、法定補充”原則，當事人對稅費的支付有明確約定的，應遵守約定；當事人對稅費的支付沒有約定或約定不明的，應根據(jù)國家稅費法規(guī)確定承擔主體。若雙方對稅費的支付作出約定后，又因宏觀政策調(diào)控而發(fā)生稅費增減的，除當事人協(xié)商一致外，增減部分仍應按國家稅費法規(guī)確定承擔主體。

當事人不得以稅費調(diào)整或雙方未作約定以及約定不明為由，要求解除合同。

二、當事人能否以銀行不再辦理轉(zhuǎn)按揭貸款、致其無法履行付款義務為由，要求解除房屋買賣合同。

2005年3月28日上海市銀行同業(yè)公會規(guī)定，通過貸款購買房屋，一年內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的，商業(yè)銀行不再提供個人住房貸款的轉(zhuǎn)按揭服務。同年4月5日，上海市房地局進一步明確，出售方必須還清貸款后，方能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。因此，買賣合同簽訂后，確因銀行停辦轉(zhuǎn)按揭而導致合同約定的付款方式無法實現(xiàn)的，該合同義務無法履行的原因可認定為不可歸責于任何一方當事人，當事人以此為由要求解除合同，可予支持。但是，房屋出售方愿意先行還清貸款，或雙方在合同中有其它特別約定（如貸款不足或不成，房屋買受人自行補足貸款等）的，當事人以貸款政策發(fā)生變化為由要求解除房屋買賣合同的，不予支持。

三、房屋買受人能否以銀行貸款成數(shù)減少等政策變化、致其無法履行付款義務為由，要求解除房屋買賣合同。

房屋買賣合同是一種標的額相對較大、與買賣雙方有切身利害關(guān)系的合同。當事人在訂立合同時往往對合同內(nèi)容有較為全面的認識，對自身合同義務的履行及風險有著較為充分的預見。因此，作為付款義務人的房屋買受人對合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障礙，應當有充分、合理的預見，并對可能出現(xiàn)的履行障礙有相應的解決方案。一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會當然導致房屋買受人不能繼續(xù)履行合同，房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務。因此，當事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同。

但是，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實嚴重影響其履約能力，房屋買賣合同事實上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。

四、由于房屋中介公司不當行為，致使房屋出賣人因政策調(diào)整而多支付營業(yè)稅等稅款，房屋出賣人要求房屋中介公司承擔該部分稅款損失的，如何處理。

為確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，國家有關(guān)部門規(guī)定個人將購買不足一定年限的住房對外銷售的，應全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定以房屋產(chǎn)權(quán)證的取得時間或房屋交接書上的記載時間等來綜合確定

房屋購買時間。不少業(yè)主將所購期房出售時，將產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)委托房屋中介公司辦理。對此，房屋中介公司接受委托后，應秉持為委托人服務的原則，全面、及時地處理委托事務。如因房屋中介公司未及時履行受托義務，導致房屋出賣人因政策調(diào)整而遭受多支付營業(yè)稅等損失的，應根據(jù)房屋中介公司的過錯程度判令其承擔相應的賠償責任。

五、當事人可否以對方當事人違反房屋預訂協(xié)議為由，主張房屋差價損失。

《購房意向書》、《房屋預訂單》等預訂協(xié)議屬于預約，具有合同性質(zhì)。預定協(xié)議約定有定金條款及其它違約條款的，當事人不履約的，應適用定金罰則和其它違約條款。若協(xié)議中沒有定金條款（違約金條款），或定金數(shù)額（違約金數(shù)額）低于實際損失，相對方主張其它損失的，應予支持。根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定的精神，締約過失造成的損失包括直接損失（如締約費用等），也包括間接損失（即喪失與第三人另訂合同機會所產(chǎn)生的損失等），但損失不應超過當事人在訂立合同時所應當預見到的因合同不成立、無效或者被撤銷可能造成的損失；也不得超過合同成立或合同有效時的履行利益。因此，守約方要求違約方賠償房屋差價損失的，一般可予準許，具體數(shù)額應綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過錯程度、合理的成本支出等因素酌定。

六、房屋中介公司為賺取差價分別與房屋出賣人、買受人簽訂房屋買賣合同，或不讓房屋買賣雙方見面，直接代理雙方簽訂房屋買賣合同的，如何認定該行為的效力。

房屋中介公司與房屋出賣人或買受人，尤其是與房屋出賣人之間的法律關(guān)系復雜多樣，往往并不是單純提供訂約機會、媒介服務的居間法律關(guān)系，而應當根據(jù)當事人的實際意思表示區(qū)別對待。

房屋出賣人明確表示將房屋賣予房屋中介公司的，其與房屋中介公司間形成房屋買賣合同關(guān)系。房屋中介公司再行出售房屋的行為與原房屋出賣人無關(guān)，由此產(chǎn)生的差價應歸房屋中介公司，但房屋中介公司應舉證證明其與原房屋出賣人間已形成房屋買賣合同關(guān)系。

房屋出賣人明確表示委托房屋中介公司以不低于一定價格出賣房屋的，其與房屋中介公司間形成銷售房屋的委托代理關(guān)系。若房屋中介公司以自己名義與房屋買受人簽訂高于委托最低價的房屋買賣合同，而房屋出賣人與房屋中介公司對溢價部分歸屬無約定或約定不明，且無法依據(jù)《合同法》第六十一條確定的，則該溢價部分應歸屬委托人（即房屋出賣人）；若有證據(jù)證明，房屋中介公司以委托人名義與本公司或其職員、職員近親屬，以委托最低價簽訂房屋買賣合同后，再將房屋加價賣出的，屬于違背其對委托人應盡忠實義務的違約行為。因此，房屋中介公司通過對房屋進行轉(zhuǎn)賣而產(chǎn)生的溢價部分，可以作為委托人的實際損失，由房屋中介公司賠付。

七、房屋開發(fā)商逾期辦出房地產(chǎn)權(quán)屬證書（以下簡稱“大產(chǎn)證”），房屋買受人（以下簡稱“小業(yè)主”）可否比照《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，要求開發(fā)商承擔違約責任。

最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，主要針對由于開發(fā)商的原因致使小業(yè)主未能按期取得小產(chǎn)證的情形，而不適用于開發(fā)商逾期辦出大產(chǎn)證的情況。同時，開發(fā)商逾期辦出大產(chǎn)證與購房人一般無直接利害關(guān)系，與購房人存在直接利害關(guān)系的是能否按照合同約定如期取得小產(chǎn)證。若合同約定了開發(fā)商辦出大產(chǎn)證的期限而開發(fā)商逾期辦出的，購房人據(jù)此要求賠償損失，應當舉證證明其因此而遭受了損失，不能直接參照最高法院司法解釋的規(guī)定判令開發(fā)商承擔違約責任，但購房合同對此有特別約定的除外。

八、在二手房買賣中，房屋出賣人在與買受人簽訂房屋買賣合同前已將房屋抵押給銀行，或在與買受人簽訂房屋買賣合同后將房屋抵押給銀行，買受人要求出賣人交付房屋并辦理過戶手續(xù)的，如何處理。

根據(jù)《合同法》第一百五十條規(guī)定，出賣人就交付的標的物負有權(quán)利瑕疵擔保義務，即必須保證所出售的標的物上不存在任何權(quán)利負擔包括抵押權(quán)等擔保物權(quán)，但買受人明知的除外。同時，根據(jù)最高法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十七條的規(guī)定，抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的，轉(zhuǎn)讓合同認定有效，但抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)，取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斊淙總鶆?，使抵押?quán)消滅；受讓人清償債務后可以向抵押人追償。因此，出賣人將已抵押的房屋再行出售的，買受人可以請求解除房屋買賣合同，也可以請求依據(jù)前述司法解釋的規(guī)定繼續(xù)履行房屋買賣合同。

房屋出賣人在簽訂房屋買賣合同后再將房屋抵押給銀行，而銀行如系善意取得合法的抵押權(quán)，則可以認定出賣人的行為已構(gòu)成違約，房屋買受人可以要求出賣人承擔相應的違約責任，也可以要求出賣人按照前款意見承擔責任。

第二篇：上海高級人民法院侵權(quán)糾紛辦案要件指南

上海高級人民法院侵權(quán)糾紛辦案要件指南

第一條（本指南的適用范圍）本部分所稱侵權(quán)糾紛，是指請求方因人身或財產(chǎn)受到侵害，而請求加害方承擔侵權(quán)責任的糾紛。

[說明] 目前，作為確定侵權(quán)行為基準的法律，主要是1986年制定的《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）,“最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)”、《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》、《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》、《交通安全法》、《醫(yī)療事故處理條例》、“最高人民法院關(guān)于確定民事侵權(quán)精神損害賠償責任若干問題的解釋”以及最高人民法院關(guān)于人身損害賠償?shù)乃痉ń忉尩?。這些法律、司法解釋等共同構(gòu)成了中國現(xiàn)行的侵權(quán)法體系。

第二條（侵權(quán)糾紛的主要爭議焦點）一般侵權(quán)糾紛的當事人圍繞下列要件事實舉證：

（一）當事人主張的受侵權(quán)行為損害的權(quán)益是否存在；

（二）當事人主張的侵權(quán)行為；

（三）抗辯事由是否存在；

（四）侵權(quán)責任的承擔方式是否符合法律規(guī)定。

[說明] 在實踐中，當事人對侵權(quán)糾紛的爭議主要圍繞侵權(quán)行為構(gòu)成要件來進行。因此，在審理案件中，主要關(guān)注點應當集中在構(gòu)成要件上。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，侵權(quán)請求權(quán)的存在一般須具備以下要件：

1、請求方享有受侵權(quán)行為法調(diào)整之權(quán)利或法益。此為侵權(quán)請求權(quán)之基礎所在。權(quán)利主要指請求方的人身或財產(chǎn)權(quán)利，法益主要指保護他人之法律所生之法律上之利益。

2、相對方是否成立侵權(quán)行為。

3、相對方是否具各侵權(quán)法上之抗辯事由。主要包括：違法阻卻事由（主要包括：無因果關(guān)系、正當防衛(wèi)、緊急避險、不可抗力、第三人過錯、受害人同意與自愿承受危險等）及法定免責事由等。

4、侵權(quán)責任的承擔方式符合法律的規(guī)定。

其一，責任的承擔方式必須是侵權(quán)法規(guī)定的形式，除此之外的民事責任形式不得請求適用；

其二，侵權(quán)的民事責任有多種形式，當事人可擇一或并用，但適用不同形式的民事責任，除需證明前述各要件事實外，還需同時證明各民事責任適用所要求的要件。

第三條（請求方的舉證責任）請求方請求人民法院判令相對方承擔侵權(quán)的民事責任的，一般應舉證證明：

（一）合法權(quán)益受侵害；

（二）相對方存在侵權(quán)行為；

（三）侵權(quán)行為與損害結(jié)果存在因果關(guān)系；

（四）請求方主張的責任承擔方式所應具備的事由。

[說明]

請求方系基于侵權(quán)請求權(quán)主張相對方承擔侵權(quán)的民事責任。故侵權(quán)請求權(quán)之成立與否，應由請求方負擔舉證責任。

鑒于侵權(quán)法所調(diào)整的侵權(quán)行為形式、內(nèi)容的多樣性。應當注意，侵權(quán)法沒有也不可能窮盡侵權(quán)行為的全部形式，要件規(guī)范則更是抽象侵權(quán)糾紛之一般情況。法官在具體侵權(quán)個案的審理過程中，應在法律原則與民事司法政策的指導下，從個案具體情況出發(fā)，能動適用法律。

第四條（否認請求權(quán)成立一方的舉證責任）相對方否認請求方侵權(quán)請求權(quán)的，應根據(jù)法律規(guī)定的抗辯事由，舉證證明該請求權(quán)受限制、受阻礙或已消滅的要件事實。

[說明]

相對方可通過主張請求權(quán)受限制、受阻礙或已消滅的要件事實，否認請求方侵權(quán)請求權(quán)之成立。這些抗辯事由除包括指南第2條涉及的侵權(quán)行為構(gòu)成要件上的免責抗辯事由外，還包括：（1）請求方主張的受損害權(quán)益不存在或不屬侵權(quán)法調(diào)整；（2）請求方請求人民法院判令相對方承擔的民事責任方式不符合侵權(quán)法之規(guī)定。

此外，實務中還要注意請求權(quán)競合或責任競合的情況下，當事人就一種請求權(quán)得到滿足，就不能再主張其他請求權(quán)。當然，請求權(quán)得到滿足不等于其權(quán)利的現(xiàn)實實現(xiàn)。因為有些情況下當事人的主張即使得到法院裁判的支持，但也會因為對方的實際清償能力不足等原因而不能實現(xiàn)。另外，在現(xiàn)行法嚴格劃分民法、刑法、行政法的法律體制下，還可能出現(xiàn)同一行為的法律責任重合問題。由于民法、行政法和刑法保護的利益重點不同，所以在同一行為構(gòu)成多種不同性質(zhì)的法律責任時責任間不能相互代替。故在民事責任與其它法律責任并存的場合，相對方不得以存在其它法律責任，作為權(quán)利阻礙或消滅的抗辯事由。

第五條（主張的權(quán)益受現(xiàn)行侵權(quán)法保護）請求方只能就現(xiàn)行法律保護的權(quán)益受到侵害行使侵權(quán)賠償?shù)日埱髾?quán)。

[說明]

現(xiàn)行侵權(quán)法調(diào)整之權(quán)益，包含權(quán)利與法益二方面內(nèi)容。民法系采列舉的方式設定權(quán)利，而法律設定的諸多利益均未固化為權(quán)利，但因法律專門設有保護之規(guī)定，成為法律所保護之利益。故侵權(quán)法體系所規(guī)范的對象，以權(quán)利為原則，以法益為例外。區(qū)分權(quán)利與法益之關(guān)系，對于進行侵權(quán)法的法律解釋活動意義重大：侵害權(quán)利之行為，無論行為人存在故意或過失，均有救濟途徑；但對于財產(chǎn)利益的損失，侵權(quán)行為法并不是一概保護的，原則上僅在行為人故意之場合方予以保護。如對于合同債權(quán)的侵害，只有在合同外的第三人明知債權(quán)存在而故意侵害的情況下，才要求其承擔賠償相當于合同履行利益的損失。再比如，因他人發(fā)生交通事故，造成交通堵塞，而致某人無法及時與預定的簽約方簽約，導致本來可以得到的利益不能得到的，他仍然不能依據(jù)侵權(quán)行為法的規(guī)定，就這些損失向交通事故的肇事者主張賠償。這主要是因為，侵權(quán)行為法的最重要目的，就是讓人在能夠預測后果的情況下，對自己的行為承擔責任，進而規(guī)范自己的行為（當然，在一些特殊情況下，當事人即使無過錯的，基于損害分擔的考慮，也讓他承擔責任，但這種責任已經(jīng)進入社會保障的考慮范圍，而不再是傳統(tǒng)意義上的侵權(quán)責任了）。這也就是自己責任的具體體現(xiàn)。但是，這里的前提是行為人能夠預見自己的行為后果，這就是侵權(quán)行為法保護的對象一般都只能是所有權(quán)、人身權(quán)等絕對權(quán)，而不一定包含合同債權(quán)的原因所在。換句話說，就是所有權(quán)、人身權(quán)往往是以有形形式存在的，具有較明顯的可公示性，行為人在對此類權(quán)利實施加害行為時，是可以被當然的推定為是知道自己的行為是在侵害他人權(quán)利的。而債權(quán)等不具備這個特點。債權(quán)是否存在、其內(nèi)容、范圍大小如何等，都不具有公示性，不易被人認識到。因此，無論哪個國家的侵權(quán)行為法，對于債權(quán)以及權(quán)利以外的利益，都不是無條件保護的。倘若不然，人們就很難預測自己的行動會產(chǎn)生什么樣的后果。比如，當一個人在打碎了別人一個花瓶的時候，他可以預見到自己侵害了花瓶所有人的權(quán)利，但他可能無法預測到這個花瓶的主人已經(jīng)把這個花瓶賣給了別人，他更無法預見這個花瓶的買主甚至還把花瓶賣給了第三個買主，甚至還可能有更多個后來的買主。從法律上看，就是說，在一個花瓶背后，竟然還潛藏著數(shù)個他不知道的債權(quán)！而自己的行為既侵害了別人所有權(quán)，又侵害了他人的債權(quán)，他都要對此承擔賠償責任！如果這樣的話，我們每個人無論做什么事，就都要千思萬慮，要把所有的情況都考慮好才能行動，否則任何一個看似微小的過失，就可能讓你傾家蕩產(chǎn)。但是，人的能力都是有限的，即使考慮的再周全，也難免會有意料之外的事情發(fā)生，即使再謹慎，也還是無法預測什么時候會有什么樣的責任會從天而降的。所以，權(quán)利和利益的區(qū)分，就有其必要性。

目前我國侵權(quán)行為法調(diào)整之權(quán)利主要為財產(chǎn)所有權(quán)、財產(chǎn)權(quán)有關(guān)的知識產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)中生命權(quán)、健康權(quán)、身體權(quán)、姓名權(quán)、肖像權(quán)、名譽權(quán)、榮譽權(quán)、人格尊嚴權(quán)、人身自由權(quán)等。常見的受侵權(quán)行為損害的法益主要為隱私等人格利益。

第六條（主張合法權(quán)益存在的舉證責任）請求方應舉證證明受侵權(quán)行為損害的合法權(quán)益存在的要件事實?？捎扇嗣穹ㄔ褐苯右婪ù_認的除外。

[說明]

合法權(quán)益的存在，是請求方享有侵權(quán)請求權(quán)的前提。一般情況下，須請求方舉證證明其享有的合法權(quán)益于侵權(quán)行為發(fā)生時，已經(jīng)存在的要件事實。對于財產(chǎn)所有權(quán)、與財產(chǎn)權(quán)有關(guān)的知識產(chǎn)權(quán)等財產(chǎn)權(quán)益、榮譽權(quán)等非財產(chǎn)權(quán)益，實務中可以獎狀、證書等權(quán)利憑證、權(quán)利載體予以證明。但是，在有些情況下，權(quán)利受到侵害的直接后果就是權(quán)利所依附的物等權(quán)利依附物本身的滅失。如在動產(chǎn)被燒毀而不復存在的情況下，受害人要證明其權(quán)利存在時，就無法再以占有等公示的情況來直接證明，而只能以他人口頭證明等形式來舉證。因此，對這里的舉證程度不能一概而論，仍然要根據(jù)具體案件情況判斷。

對于生命權(quán)、健康權(quán)、身體權(quán)、姓名權(quán)、肖像權(quán)、名譽權(quán)、人格尊嚴權(quán)、人身自由權(quán)和隱私等其它人格利益，這些被視為“當然權(quán)利、絕對權(quán)利”的非財產(chǎn)權(quán)益，只要是人，就享有這些權(quán)利，因此，請求方就此類合法權(quán)益的存在，一般不必提供證據(jù)證明。

第七條（提出妨礙性抗辯的舉證責任）相對方以存在權(quán)利阻礙性事由為由，認為請求方的主張不能成立的，應舉證證明存在符合法律規(guī)定的權(quán)利阻礙性事由的要件事實?？捎扇嗣穹ㄔ褐苯右婪ù_認的除外。[說明]

權(quán)利阻礙性事由系指阻止權(quán)利形成的事實。權(quán)利阻礙性事實是同權(quán)利形成性事實相對應的概念。權(quán)利形成規(guī)范規(guī)定，在滿足法律規(guī)定的前提條件下一個權(quán)利一般應當產(chǎn)生；權(quán)利阻礙規(guī)范卻規(guī)定，如果添上一個或數(shù)個特定的要素，此權(quán)利例外的不產(chǎn)生。

因此，在請求方已舉證證明了權(quán)利形成規(guī)范規(guī)定的前提條件的場合下，法官應適用權(quán)利形成規(guī)范，確認請求方權(quán)利之存在。相對方主張在符合權(quán)利形成規(guī)范要求的場合，該權(quán)利形成規(guī)范的效果例外的不發(fā)生的，必須依權(quán)利阻礙規(guī)范的要求，證明法律規(guī)定的妨礙性要件事實的存在。對除榮譽權(quán)以外的非財產(chǎn)權(quán)利，法律規(guī)定了可為司法認知的特定的權(quán)利阻礙性事由。故一般情況下，相對方就此類非財產(chǎn)權(quán)利的權(quán)利阻礙性事由，不必提供證據(jù)。

第八條（主張權(quán)利已消滅的舉證責任）相對方以存在權(quán)利消滅性事由為由，主張請求方既往享有的合法權(quán)利已消滅的，應舉證證明存在符合法律規(guī)定的權(quán)利消滅性事由的要件事實。

[說明]

權(quán)利的消滅應以一個已經(jīng)產(chǎn)生的權(quán)利為前提的，因為只能是一個現(xiàn)存的權(quán)利才能被消滅。所以，相對方主張權(quán)利消滅性事由可視為其對請求方既往享有的權(quán)利的形成事由的認可。主張合法權(quán)利已消滅的相對方，應依權(quán)利消滅規(guī)范的要求，證明法律規(guī)定的要件事實的存在。對除榮譽權(quán)外的非財產(chǎn)權(quán)利，法律規(guī)定了可為司法認知的特定的權(quán)利消滅事由。故一般情況下，相對方就此類非財產(chǎn)權(quán)利的權(quán)利消滅性事由，免于提供證據(jù)，法官應依法予以直接確認。

第九條（主張相對方本人對侵權(quán)行為承擔民事責任的舉證責任）請求賠償義務人本人對侵權(quán)行為承擔民事責任的，請求方應舉證證明：

（一）賠償義務人存在違法性的加害行為，但該加害行為系消極行為的除外；

（二）請求方的合法權(quán)益受損害的范圍與程度，但法律另有規(guī)定的除外；

（三）加害行為同損害間有因果關(guān)系，但法律另有規(guī)定的除外。

[說明]

請求方侵權(quán)請求權(quán)成立的基礎是侵權(quán)行為成立的事實。本人侵權(quán)行為是侵權(quán)行為中最主要、最典型的類型。典型的一般侵權(quán)行為的構(gòu)成要件包括：（1）、責任能力；（2）、加害行為；（3）、加害行為違法；（4）、受有損害；

（5）、行為與損害間存在因果關(guān)系；（6）、具可歸責意識狀態(tài)（過錯）。

鑒于本人侵權(quán)行為的歸責原則是過錯責任，故原則上，就上述六部分要件事實之舉證責任，均應由請求方負擔。在具體適用構(gòu)成要件時，法官應當首先查明將對其他要件產(chǎn)生實質(zhì)影響的構(gòu)成要件。合理的構(gòu)成要件查明順序為：責任能力、違法性的加害行為、損害、因果關(guān)系、意識狀態(tài)。

第十條（主張相對方對他人加害行為承擔民事責任的舉證責任）請求方主張賠償義務人對他人加害行為承擔民事責任的，應舉證證明：

（一）賠償義務人與他人之間存在法律規(guī)定的特定關(guān)系；

（二）他人存在違法的加害行為，但該加害行為系消極行為的除外；

（三）請求方的合法權(quán)益受損害的范圍與程度，但法律另有規(guī)定的除外；

（四）加害行為同損害間有因果關(guān)系。

[說明]

對他人損害行為責任又稱代負責任、替代責任等。就我國現(xiàn)行侵權(quán)法規(guī)范而言，主要是無民事行為能力或限制民事行為能力的監(jiān)護人對被監(jiān)護人加害行為的責任（《民法通則》第133條）。國家機關(guān)對其工作人員在執(zhí)行職務中造成他人損害的責任以及雇主對雇員在執(zhí)行雇傭事務中造成他人損害的責任，實際上是一種自己責任，不屬于為他人承擔責任的情況。即雇員從事的工作行為，直接即被視為雇主的行為。比如，公司作為虛擬的“人”，其行為只能通過其員工的行為體現(xiàn)出來。因此，其“行為”也必然只能通過個人行為來體現(xiàn)。

按照民法過錯責任和自己責任的原理，一般情況下民事主體只對自己實施的加害行為承擔責任。但是為了保護受害人的利益，現(xiàn)行侵權(quán)法確認特定民事主體在一定情況下對他人造成的損害承擔責任。

第十一條（因物造成的損害而主張承擔民事責任的舉證責任）請求方主張賠償義務人對物造成的損害承擔民事責任的，應舉證證明：

（一）賠償義務人與物之間存在法律規(guī)定的特定關(guān)系；

（二）損害是因前項所指之物造成；

（三）請求方的合法權(quán)益受損害的范圍與程度，但法律另有規(guī)定的除外；

（四）損害同物的危險或缺陷的實現(xiàn)間有因果關(guān)系。

[說明]

侵權(quán)法除了調(diào)整他人造成的損害之賠償關(guān)系外，還調(diào)整物造成損害時賠償義務人與受害人之間的關(guān)系。有關(guān)的規(guī)則在羅馬法中就已經(jīng)出現(xiàn)。規(guī)定所有者、占有者、管束者、保養(yǎng)者等對若干物造成的損害承擔民事責任，是近現(xiàn)代民法的通例。做出這樣的規(guī)定，目的在于保護受害人的利益。

就我國現(xiàn)行侵權(quán)法規(guī)范而言，對物造成的損害責任的范圍目前包括：

1、產(chǎn)品質(zhì)量（民法通則第122條）；

2、高度危險作業(yè)（民法通則第123條）；

3、環(huán)境污染（民法通則第124條）；

4、施工場所（民法通則第125條）；

5、建筑物及建筑物上的擱置物、懸掛物、其它設施（民法通則第126條）；

6、飼養(yǎng)動物（民法通則第127條）等。

第十二條（加害行為違法性的推定）人民法院經(jīng)審查當事人提供的證據(jù)，能夠確認請求方主張的損害其合法權(quán)益的加害行為已成立的，可先推定該加害行為具有違法性。

[說明]

法律對民事權(quán)利的界定，就侵權(quán)法而言，同時起著兩種不同的作用。積極而言，權(quán)利是法律對權(quán)利的內(nèi)容及其效力進行界定；消極而言，界定權(quán)利之法律實質(zhì)包含了禁止一般人之侵害內(nèi)涵。至于法益，本系保護他人之法律，即包括禁止侵害之內(nèi)涵。故侵害權(quán)益，即系違反權(quán)益的不可侵之義務，而構(gòu)成違反法律禁止規(guī)定的違法。因此，加害行為侵害他人合法權(quán)利的，除有阻卻違法事由存在外，人民法院可直接推定加害行為具有違法性。

實踐中應當注意以下兩點：（1）違法性，是指加害行為而非加害結(jié)果。

（2）加害行為侵害合法權(quán)益可以直接被推定為不法，這是一般原則；在存在違法阻卻事由的場合，例外地不為違法。故從行為意義上的舉證責任分配來分析，請求方應首先證明存在加害權(quán)益行為之事實（表見證明），進而由法官推定違法；被告則應就違法阻卻事由負舉證責任。

第十三條（主張存在違法阻卻事由的舉證責任）賠償義務人主張存在阻卻違法性的事由，否認加害行為違法性的，應舉證證明存在阻卻違法事由的要件事實。

[說明]

侵害他人權(quán)益的行為原則上可推定其違法性，但法律規(guī)定某些可阻卻其違法性的事由，其法律效果在于抗辯加害行為之違法性。違法阻卻事由一般包括正當防衛(wèi)、緊急避險、不可抗力、第三人過錯、受害人同意與自愿承受危險等。但是，違法性阻卻事由并等于免責事由，阻卻了違法性也不當然意味著不需要承擔責任。如根據(jù)民法通則關(guān)于公平責任的規(guī)定，即使當事人都沒有過錯的，也要各自承擔部分責任。

依現(xiàn)行侵權(quán)法規(guī)定，正當防衛(wèi)、緊急避險和不可抗力在民法通則中已經(jīng)有明確規(guī)定。司法實務中，將受害人同意與自愿承受危險作為抗辯事由一般沒有爭議，如：醫(yī)療行為。需要注意的是受害人同意的內(nèi)容不得違反法律、社會公共利益和社會公德，否則不發(fā)生免除加害人民事責任的效果。

第十四條（損害存在的舉證責任）請求方主張存在財產(chǎn)損害的，應舉證證明存在財產(chǎn)損害的要件事實。請求方主張存在非財產(chǎn)損害的，應舉證證明存在非財產(chǎn)損害的要件事實?？捎扇嗣穹ㄔ褐苯油贫ǖ某狻Ｕ埱蠓街鲝埓嬖诂F(xiàn)實威脅的，應提供證據(jù)證明其合法權(quán)益受到現(xiàn)實威脅的要件事實。

[說明]

損害是指因他人的加害行為或者物的內(nèi)在危險或缺陷之實現(xiàn)而遭受的人身或財產(chǎn)方面的不利后果。損害亦是區(qū)別侵權(quán)責任與無因管理和不當?shù)美熑蔚闹匾獦酥尽?/p>

一般而言，請求方應當對財產(chǎn)損害的范圍、程度進行舉證。但是在請求方主張一些特別的非財產(chǎn)損害存在的場合，法官應直接確認所謂的“行為訴因”，主要是侵害人格權(quán)尤其是侵害名譽權(quán)、姓名權(quán)、肖像權(quán)、人身自由權(quán)和隱私等人格利益的案件中，法律當然認定“名義上的損害”存在，無須舉證。

還應注意，從更廣泛的意義上看，損害也可以包括現(xiàn)實威脅。所謂現(xiàn)實威脅，是指權(quán)利人的人身或財產(chǎn)直接面臨的遭受損失的威脅。在此情況下，損失雖然尚未發(fā)生，但已具有現(xiàn)實可能性，隨時可能發(fā)生。因此，受到現(xiàn)實威脅的人可以請求停止侵害、消除危險、排除妨害。

第十五條（推定存在的因果關(guān)系）法律規(guī)定的應由賠償義務人證明因果關(guān)系不存在的，賠償義務人如不能舉證以否認因果關(guān)系的存在，人民法院可推定因果關(guān)系存在。

[說明]

本人實施一定行為造成他人損害的，本人的加害行為應當是損害發(fā)生的原因；即使是對他人的行為或者物造成的損害承擔民事責任，請求方也應當證明他人的行為是損害發(fā)生的原因或者物的內(nèi)在危險（缺陷）的實現(xiàn)是損害發(fā)生的原因。因果關(guān)系通常應當由受害人進行舉證和證明，但是法律規(guī)定要求行為人就其行為（如共同危險行為，醫(yī)療行為，環(huán)境污染等）與損害結(jié)果之間不存在因果關(guān)系承擔舉證責任，如果被告不能證明因果關(guān)系不存在，法官則應推定因果關(guān)系存在。對于不作為行為與損害之間的因果關(guān)系證明，受害人只要證明蓋然性即可。

第十六條（符合法律規(guī)定的責任方式）請求方主張賠償義務人按照特定方式承擔侵權(quán)責任的，該責任方式應當符合法律規(guī)定。

[說明]

民法通則規(guī)定了賠償損失等民事責任方式。侵權(quán)法作為責任法，一般被視為處理已經(jīng)發(fā)生的損害的消極規(guī)范，在損害為現(xiàn)實威脅的場合還具有積極預防功能。隨著侵權(quán)法理論的發(fā)展，進一步認為侵權(quán)行為法除了具有補充功能外，還有分散損失與平衡社會利益的功能，教育、懲戒以及預防損害發(fā)生、防治損害擴大的功能。法律規(guī)定的侵權(quán)民事責任即是追求上述法律價值的結(jié)果。民法通則已對侵權(quán)的民事責任作出了具體規(guī)定，請求方只能請求人民法院適用有明確規(guī)定的方式，不得在規(guī)定的方式之外主張其它的責任形式。比如，在名譽權(quán)受到侵害的情況下，受害人也不能要求加害人用張貼“大字報”的形式，向其賠禮道歉等。即使加害人是采用張貼大字報的形式侵害其名譽的，也同樣如此。

第十七條（判斷侵權(quán)責任范圍的因果關(guān)系與適用具體責任方式的一般方法）人民法院應運用法規(guī)意旨理論，在民事法律的基本原則和司法政策指導下，考慮案件的侵權(quán)行為構(gòu)成、抗辯事由，并依據(jù)責任適用方式所要求的要件事實，對侵權(quán)責任范圍之因果關(guān)系的成立與否進行判斷，綜合確定具體責任方式的適用。人民法院對侵權(quán)責任范圍的因果關(guān)系加以判斷和適用具體責任方式的過程和理由應當公開。

[說明]

明確區(qū)分責任成立的因果關(guān)系和責任范圍的因果關(guān)系的進一步的意義在于：在這兩個因果關(guān)系領(lǐng)域內(nèi)需要討論的事項是不一樣的。在責任成立的因果關(guān)系領(lǐng)域，討論之目的在于是否侵權(quán)行為之構(gòu)成與否。故因果關(guān)系之成立并非終局因素，其理由為：侵權(quán)法以過錯責任為原則，有關(guān)違法以及意識狀態(tài)之可歸責與否的判斷亦需在責任成立的領(lǐng)域內(nèi)加以討論；而在責任范圍的因果關(guān)系領(lǐng)域，重點則是落在法律因果關(guān)系的討論上，即：在侵權(quán)法意義上的侵權(quán)責任已成立之前提下，相對方應承擔何種程度與范圍的賠償責任問題。（此亦為要件之所以將此項內(nèi)容定位于此，而非緊接責任成立的因果關(guān)系之后的原因）

損害應否賠償，認定有無責任成立之因果關(guān)系只是第一步，法官必須再探究請求方求償之損害是否在相對方責任范圍之內(nèi)。司法實踐中，除法律明確規(guī)定了責任范圍的場合，合乎法律規(guī)定的責任范圍的確定經(jīng)常是法官自行判斷之結(jié)果。因此，應考慮案件的侵權(quán)行為構(gòu)成、抗辯事由、并依據(jù)責任適用方式所要求的要件事實，對侵權(quán)責任范圍之因果關(guān)系是否成立進行判斷，綜合確定適用的具體責任方式。

第十八條（請求適用損害賠償救濟方式的舉證責任）請求方請求人民法院判令相對方承擔損害賠償責任的，應舉證證明侵權(quán)行為造成請求方財產(chǎn)損害或非財產(chǎn)損害的要件事實。

[說明]

損害賠償?shù)拿袷仑熑畏绞绞侵福号辛钬熑沃黧w通過支付一定數(shù)額的金錢的方式承擔對受害人的損害予以救濟的義務。

損害賠償是主要的承擔侵權(quán)的民事責任的方式，但不是唯一的方式，也不是必然的方式。比如，在僅僅構(gòu)成侵害的危險而尚未實際發(fā)生損害的，就應當適用排除妨害、消除危險的責任方式。也就是說，適用損害賠償責任的前提是請求方存在財產(chǎn)或非財產(chǎn)損害的事實。按照“誰主張誰舉證”的原則，一般情況下受害人應當對損害包括損害的范圍、程度以及具體的數(shù)額進行舉證。但是在一些特別案件中，法律當然認定“名義上損害”存在，無須舉證。在這樣的案件中，即使受害人不對特別損害進行舉證也可以得到“名義上的賠償”即安撫性質(zhì)的象征性賠償。此外，特別法對某些案件中的人身損害或財產(chǎn)損失的賠償數(shù)額做出了具體規(guī)定的，相對方也無須舉證。

法律規(guī)定無須舉證的通常包括兩種情況：（1）對名譽權(quán)、隱私權(quán)、人身自由權(quán)、姓名權(quán)、肖像權(quán)和其它人格權(quán)、人格尊嚴進行侵害造成的一般的精神損害。對于這種精神損害無須舉證，受害人就可以得到適當?shù)馁r償。但是對重大精神損害和財產(chǎn)損失則需要舉證。（2）特別法對某些類別的侵權(quán)損害賠償（如空難事故）有具體規(guī)定的，受害人或其近親屬也無須對特定的損害進行舉證。

第十九條（財產(chǎn)損害賠償?shù)姆秶┱埱蠓娇删拖铝胸敭a(chǎn)損害，請求人民法院適用全部賠償?shù)脑瓌t，判令相對方承擔全額賠償責任：

（一）直接財產(chǎn)損失；

（二）符合法律規(guī)定的間接財產(chǎn)損失。

[說明]

全部賠償原則，是確定侵權(quán)損害賠償?shù)幕緶蕜t，該原則的內(nèi)容是賠償范圍的大小取決于損失的大小，即賠償范圍依據(jù)損失范圍確定，損失多少就賠償多少?？稍V求賠償?shù)呢敭a(chǎn)損失包括實際損失（直接損失）和間接損失（可得利益損失）。賠償?shù)姆秶灾苯訐p失為限。

不過，在特定條件下，對合理間接損失也應予以賠償。應注意的是間接損失的賠償有兩條限制：其一，必須是合理的間接損失，而不是無限擴大的間接損失；其二，對間接損失的賠償以法律法規(guī)有規(guī)定者為限。

第二十條（確定精神損害賠償數(shù)額的一般方法）請求方請求人民法院判令相對方對法律未明確數(shù)額的精神損害承擔賠償責任的，人民法院應根據(jù)以下因素確定請求方遭受的精神損害的賠償數(shù)額：

（一）相對方意識狀態(tài)的可歸責程度，法律另有規(guī)定的除外；

（二）侵害的手段、場合、行為方式等具體情節(jié)；

（三）侵權(quán)行為所造成的后果；

（四）相對方的獲利情況；

（五）相對方承擔責任的經(jīng)濟能力；

（六）受訴法院所在地平均生活水平。

[說明]

最高人民法院頒布的相關(guān)司法解釋已經(jīng)明確認可了精神損害賠償?shù)暮侠硇?。但精神損害是一種不可計量的無形損害，金錢賠償也并不是給精神損害“明碼標價”，兩者之間不存在等價交換的對應關(guān)系。實踐中，法官主要是從國家的經(jīng)濟文化發(fā)展水平和社會的一般價值觀念出發(fā)，對精神損害的程度、后果和加害行為的可歸責性及其道德上的可譴責性作出主觀評價，即由法官行使裁量權(quán)確定具體案件的賠償數(shù)額。要注意非財產(chǎn)損害賠償與財產(chǎn)損害賠償?shù)牟煌饔?，體現(xiàn)非財產(chǎn)損害賠償?shù)膿嵛抗δ堋土P功能和調(diào)整功能。

此外，還應注意非財產(chǎn)損害賠償是相對于財產(chǎn)損害賠償而言的，主要是精神損害賠償，但也不限于此。賠禮道歉、消除影響等，也屬于此類補償性救濟方式。并且這些責任方式在輕度的非財產(chǎn)損害中應優(yōu)先適用。

第二十一條

（主張過失相抵的舉證責任）相對方以請求方對損害事實的發(fā)生和后果有過錯為由，請求減輕或免除賠償責任的，應舉證證明損害的發(fā)生或損害后果的擴大系由請求方過錯行為導致的要件事實，但請求方的行為系消極行為的除外。

[說明]

我國民法通則第131條對過失相抵做出了規(guī)定：受害人對損害發(fā)生有過錯的，應當依據(jù)其過錯的大小減輕直至免除加害人或?qū)p害負有賠償義務的人的責任?，F(xiàn)行侵權(quán)法規(guī)定過失相抵的規(guī)則，實際上貫徹了自己責任原則，即加害人對自己有過錯的行為導致的損害承擔責任，受害人也對自己的過錯導致的損害或者損害之擴大承擔責任。

在請求方對自己的損失有過錯的行為是消極行為的場合，相對方雖無需為證明消極行為之存在舉證，但仍需就請求方負有某種作為義務承擔舉證責任。

實務中要注意過失相抵規(guī)則的適用范圍與說理措詞。過失相抵規(guī)則不僅適用于過錯侵權(quán)的案件，它也被侵權(quán)法實踐擴展運用到無過錯責任領(lǐng)域。因此，本條規(guī)定不僅適用于過錯侵權(quán)案件也適用于無過錯侵權(quán)案件。但是法律法規(guī)對受害人的過錯要求做出特別規(guī)定（如要求受害人有故意或者重大過失）的應當優(yōu)先適用特別規(guī)定。另外，判決書說理措詞中不要使用“混合過錯，共同過錯”等提法，因為這種提法容易產(chǎn)生請求方同相對方對損害結(jié)果都有過錯的認識，且不能夠包含無過錯責任情況下的與有過失的情形，沒有表示出過失相抵制度的核心目的是：對自己的損失有過錯的請求方不能當然地從相對方那里獲得完全的損害賠償。

第二十二條（為他人利益或共同利益遭受損害的責任分擔）主張自己的損害是為了對方的利益或者共同的利益而發(fā)生的，并請求人民法院判令相對方分擔損失的，請求方應舉證證明該損害系為對方的利益或者共同利益進行的活動所致的要件事實。

[說明]

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第157條規(guī)定：“當事人對造成損害均無過錯，但一方是在為對方的利益或者共同利益進行的活動的過程中受到損害的，可以責令對方或者受益人予以經(jīng)濟補償?！?對于本條規(guī)定的情況，一方要求對方分擔責任的，一般應舉證證明該損害系為對方的利益或者共同利益進行的活動所致的要件事實。實務中要注意：

1、分擔損害的規(guī)則只適用于過錯責任歸責的場合而不適用于無過錯責任歸責的場合。在無過錯責任歸責中，如果符合其它構(gòu)成要件的要求，相對方是否有過錯根本無需進行法律評價，其即應承擔相應的責任。

2、分擔責任可以是等額分擔，也可以是非等額的分擔。如何進行分擔，可以參照請求方受有損害的原因，損害的程度，雙方獲利的情況，相對方承擔責任的經(jīng)濟能力，受訴法院所在地平均生活水平等因素。

第二十三條（請求適用停止侵害責任的舉證責任）請求方請求人民法院判令相對方承擔停止侵害責任的，應舉證證明侵權(quán)行為仍在進行的要件事實。

[說明]

民法通則規(guī)定了停止侵害的民事責任方式。停止侵害適用于各種正在進行的侵權(quán)行為，對于已經(jīng)終止和尚未實施的侵權(quán)行為不適用停止侵害的民事責任方式。停止侵害的民事責任方式與物上請求權(quán)存在部分競合。如果針對的是對物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利之加害行為，停止侵害既可以認為是一種侵權(quán)民事責任的適用方式，也可以認為是物上請求權(quán)的行使。但是這種競合的意義更多地體現(xiàn)在理論上，對于司法實踐的影響不大，法官在判決說理時給予注意即可。

請求方主張適用停止侵害的，一般應舉證證明當事人的侵權(quán)行為仍在進行中（是行為的持續(xù)而非行為結(jié)果的持續(xù)）的要件事實。

第二十四條（請求適用排除妨礙、消除危險責任的舉證責任）請求方請求人民法院判令相對方承擔排除妨礙、消除危險責任的，應舉證證明侵權(quán)行為對請求方之合法權(quán)益構(gòu)成妨礙或現(xiàn)實威脅的要件事實。[說明]

侵權(quán)行為法在損害為現(xiàn)實威脅的場合還具有積極預防功能。近晚的侵權(quán)行為法理論認為侵權(quán)行為法應體現(xiàn)預防損害發(fā)生、防治損害擴大的功能。消除危險和排除妨害也是民法通則已經(jīng)規(guī)定的民事責任方式。同停止侵害的民事責任方式一樣，當其適用于對物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利之侵害的案件時，會產(chǎn)生與物上請求權(quán)相競合的問題，法官在判決說理時應予以注意。

請求方主張適用消除危險的，一般應舉證證明相對方的行為對其人身和財產(chǎn)安全造成威脅，或存在侵害其人身或財產(chǎn)現(xiàn)實可能性的要件事實。請求方主張適用排除妨害的，一般應舉證證明相對方的行為妨害其合法權(quán)益之正常行使的要件事實。

第二十五條（請求適用返還財產(chǎn)、恢復原狀責任的舉證責任）請求方請求人民法院判令相對方承擔返還財產(chǎn)、恢復原狀責任的，應舉證證明符合法律規(guī)定的請求方合法權(quán)益不能正常行使的要件事實。[說明]

返還財產(chǎn)、恢復原狀均為民法通則已經(jīng)規(guī)定的民事責任方式。在侵權(quán)行為法中，返還財產(chǎn)是指判令非法侵占他人財產(chǎn)的加害人等將侵占的財產(chǎn)返還給權(quán)利人的一種民事責任方式?；謴驮瓲钍侵概辛顨p他人財產(chǎn)的加害人等通過修理等手段使受到損壞的他人財產(chǎn)恢復到受損壞前狀況的一種民事責任方式。

請求適用返還財產(chǎn)責任的實務中應注意：(1)、標的物能夠返還的，就應適用返還財產(chǎn)責任。因為具體的財產(chǎn)對于所有權(quán)人而言，還不僅僅是一個財產(chǎn)價值的問題，還具有財產(chǎn)本身的價值和意義問題。侵占財產(chǎn)，只有返還財產(chǎn)即返還原物，才能夠保障受害人收受到損害的權(quán)利的全部恢復。(2)、修理屬于恢復原狀的一種方式。如果修理無法達到受損壞前的價值，除了盡力修復和恢復原狀外，相對方還應當對減損的價值予以賠償。如果通過修理的方式恢復原狀使得財產(chǎn)的價值顯著超過受損壞前的價值，則可以判決受害人予以適當補償（損益相抵規(guī)則的適用）。如果侵占的財產(chǎn)已經(jīng)不存在或者進行修復已經(jīng)沒有經(jīng)濟上的合理性，則不應適用返還財產(chǎn)、恢復原狀的民事責任方式。

第二十六條（請求適用消除影響、恢復名譽、賠禮道歉責任的舉證責任）請求方請求人民法院判令相對方承擔消除影響、恢復名譽、賠禮道歉責任的，應舉證證明侵權(quán)行為造成請求方非財產(chǎn)損害的要件事實。消除影響、恢復名譽、賠禮道歉的方式及內(nèi)容由人民法院決定。

[說明]

賠禮道歉、消除影響、恢復名譽責任的適用，貫徹了民事責任方式與侵權(quán)行為（或損害）的性質(zhì)相對應的司法政策。人民法院對于姓名權(quán)、肖像權(quán)、名譽權(quán)、榮譽權(quán)、人格尊嚴權(quán)、人身自由權(quán)以和受公共利益及社會公德保護的隱私及其它人格利益等受到侵害的，應強調(diào)賠禮道歉、消除影響、恢復名譽為不可或缺的民事責任方式。

主張適用上述責任的當事人一般僅須證明存在符合法律規(guī)定的侵權(quán)行為的要件事實，至于其因此所致之非財產(chǎn)損害的范圍和程度等，可由人民法院依法推知。

賠禮道歉適用于姓名權(quán)、肖像權(quán)、人格尊嚴權(quán)、人身自由權(quán)等受到侵害的情況。賠禮道歉可以公開進行，也可以不公開進行，上述責任具體如何適用由法官依據(jù)個案的具體情況確定。消除影響、恢復名譽的民事責任方式主要適用于侵害名譽權(quán)、榮譽權(quán)的情況，一般不適用于侵害隱私的情況。因為消除影響、恢復名譽應當是公開進行的，而這種公開消除影響和恢復名譽又可能進一步披露受害人的隱私，造成進一步的損害。

第三篇：上海房屋買賣合同范本

上海房屋買賣合同范本

篇一:上海房屋買賣合同范本

特 別 告 知

一、本合同是上海市房屋土地資源管理局根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》制定的示范文本。

二、合同當事人委托監(jiān)管機構(gòu)對房地產(chǎn)交割進行監(jiān)管的存量房地產(chǎn)買賣適用本合同。

三、合同內(nèi)的空格由買賣雙方當事人商定后確定;【 】內(nèi)容為并列的選擇項，可根據(jù)實際選擇。

四、房地產(chǎn)買賣是一項民事法律行為，涉及的標的額較大、專業(yè)性較強、法律規(guī)范較多，雙方當事人訂立房地產(chǎn)買賣合同時，應注意以下問題：

(一)買賣房地產(chǎn)簽訂合同時，房地產(chǎn)權(quán)證書記載的共有人應在合同上簽字蓋章。

房地產(chǎn)權(quán)證書記載的共有人在出售房地產(chǎn)前，應與其配偶協(xié)商一致，出售后配偶再提出異議的，由該共有人承擔法律責任。

(二)房屋交接是出賣人按約定的日期和方式將房屋交付給買受人，買受人驗收和接受的過程。雙方當事人應在合同第四條明確交付和驗收日期、選擇交付的方式。

(三)質(zhì)量條款是買賣合同的必要內(nèi)容，買賣的房屋應能保持正常使用功能。出售超過合理使用年限的房屋，產(chǎn)權(quán)人應委托具有資質(zhì)的房屋檢測機構(gòu)對房屋安全進行鑒定。

(四)房地產(chǎn)買賣合同簽訂前，出賣人應向買受人提交買賣房地產(chǎn)的有關(guān)登記資料查閱證明，買受人應當查驗買賣的房地產(chǎn)上是否存在產(chǎn)權(quán)爭議和其他權(quán)利限制，以維護自身權(quán)益。

(五)買賣已出租房屋的，出賣人應當在出售前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

(六)房地產(chǎn)買賣后的土地使用權(quán)

房屋出售，其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。其中未補交土地出讓金的花園住宅和劃撥土地上非居住房地產(chǎn)買賣的，買受人應向市或區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補交出讓金。

房地產(chǎn)權(quán)證書注明土地使用年限的，當事人應在合同第三條第(一)項如實填寫;按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，當事人應選擇第三條第(二)項。

(七)集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)具備居住房屋建設申請條件的個人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者。

(八)已投入使用的居住房屋買賣，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移外，住房內(nèi)的原有戶口是否及時遷出會影響買受人權(quán)益。當事人可在補充條款內(nèi)約定戶口遷移條款。

(九)根據(jù)上海市居住物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，當事人應將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書面告知業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理單位，并辦理房屋維修基金戶名的變更手續(xù)，帳戶內(nèi)結(jié)余維修基金的交割，當事人可在補充條款中約定。

五、當事人在簽定買賣合同前應當查閱房地產(chǎn)交割監(jiān)管合同。

六、《中華人民共和國仲裁法》規(guī)定了或裁或?qū)徶贫?，合同當事人一旦選擇了仲裁，就意味著不能再向法院起訴。

七、本合同示范文本可在網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站和房地產(chǎn)交易服務受理處查閱。

上海市房地產(chǎn)買賣合同

(合同編號：)

立房地產(chǎn)買賣合同人

出賣人(甲方)：

買受人(乙方)：

根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致訂立本合同，以資共同遵守。

第一條 乙方受讓甲方擁有的房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)(以下簡稱房地產(chǎn))，房地產(chǎn)具體狀況如下：

(一)房地產(chǎn)座落在上海市 【區(qū)】【縣】 【路】 【弄】【新村】 【支弄】 號 室(部位：);房地產(chǎn)權(quán)證號為：;房屋類型：;結(jié)構(gòu)：。

(二)房屋建筑面積平方米，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)【面積】【分攤面積】平方米。

(三)房屋平面圖和房地產(chǎn)四至范圍見附件一。

(四)該房屋占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)為【國有】【集體所有】;國有土地使用權(quán)以【出讓】【劃撥】【 】方式獲得。

(五)隨房屋同時轉(zhuǎn)讓的設備(非房屋附屬設備)及裝飾情況見附件二。

(六)甲方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的相關(guān)關(guān)系(包括抵押、相鄰、租賃等其他關(guān)系)見附件五。

甲方保證已如實陳述房地產(chǎn)權(quán)屬狀況、設備、裝飾情況和相關(guān)關(guān)系，乙方對甲方上述轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具體狀況充分了解，自愿買受該房地產(chǎn)。

第二條 甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款為人民幣計元，(大寫)：仟佰拾萬仟佰拾元。

乙方的付款方式和付款期限由甲、乙雙方在付款協(xié)議(附件三)中約定明確。乙方交付房價款后，甲方應開具符合稅務規(guī)定的收款憑證。

第三條 甲方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，土地使用權(quán)按下列第款辦理。

(一)該房屋占用的國有土地使用權(quán)的使用年限從 年 月 日起至 年 月 日止。甲方將上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方后，出讓合同載明的權(quán)利、義務一并轉(zhuǎn)移給乙方。

(二)按照中華人民共和國法律、法規(guī)、規(guī)章及有關(guān)規(guī)定，乙方應當辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金。

(三)第四條 甲、乙雙方同意，甲方于年月日前騰出該房屋并通知乙方進行驗收交接。乙方應在收到通知之日起的 日內(nèi)對房屋及其裝飾、設備情況進行查驗。查驗后【簽訂房屋交接書】【甲方將房屋鑰匙交付給乙方】【 】為房屋轉(zhuǎn)移占有的標志。

第五條 甲方承諾，自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交接期間，凡已納入本合同附件二的各項房屋裝飾及附屬設施被損壞或被拆除的，應按被損壞或被拆除的房屋裝飾及附屬設施【估值倍】【價值元】向乙方支付違約金。

第六條 甲、乙雙方確認，本合同簽訂之日，甲、乙雙方共同向房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

第七條 上述房地產(chǎn)風險責任自該房地產(chǎn)【權(quán)利轉(zhuǎn)移】【轉(zhuǎn)移占有】之日起轉(zhuǎn)移給乙方。

第八條 本合同生效后，甲、乙雙方應按國家及本市的有關(guān)規(guī)定繳納稅、費。

在上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有前未支付的物業(yè)管理費、水、電、燃氣、通信費等其他費用，按本合同附件四約定支付。

第九條 乙方未在本合同規(guī)定期限內(nèi)將轉(zhuǎn)讓價款解交監(jiān)管帳戶的，甲、乙雙方同意按下列第款內(nèi)容處理。

一、每逾期一日，乙方支付本合同第二條約定轉(zhuǎn)讓價款 %的違約金，合同繼續(xù)履行。

二、乙方逾期 日未將轉(zhuǎn)讓價款解交監(jiān)管帳戶的，甲方有權(quán)單方解除合同，乙方應向甲方支付本合同第二條約定轉(zhuǎn)讓價款 %的違約金。若乙方違約給甲方造成經(jīng)濟損失且甲方實際經(jīng)濟損失超過乙方應支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額應由乙方據(jù)實賠償。

第十條 甲方未按本合同第四條約定期限交接房地產(chǎn)的，甲、乙雙方同意按下列第款內(nèi)容處理。

一、每逾期一日，甲方支付本合同第二條約定轉(zhuǎn)讓價款 %的違約金，合同繼續(xù)履行。

二、甲方逾期未交接房地產(chǎn)，乙方應書面催告甲方，自收到乙方書面催告之日起的 日內(nèi)，甲方仍未交接房地產(chǎn)的，乙方有權(quán)單方解除合同，并書面通知甲方，自收到通知之日起的 日內(nèi)甲方未提出異議，合同即行解除。甲方應向乙方支付本合同第二條約定轉(zhuǎn)讓價款 %的違約金。若甲方違約給乙方造成經(jīng)濟損失且乙方實際經(jīng)濟損失超過甲方應支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額應由甲方據(jù)實賠償。

第十一條 經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，在不違反有關(guān)法律、法規(guī)的前提下，訂立的補充條款或補充協(xié)議，為買賣合同不可分割的一部份。本合同補充條款與正文條款不一致的，以補充條款為準。

第十二條 甲、乙雙方同意委托上海網(wǎng)上房地產(chǎn)投資管理有限公司對本合同約定的房地產(chǎn)交割進行監(jiān)管，委托監(jiān)管事項、內(nèi)容、權(quán)限由甲、乙雙方另行與監(jiān)管方上海網(wǎng)上房地產(chǎn)投資管理有限公司約定。

第十三條 本合同自【甲、乙雙方簽訂】【公證處公證】【甲、乙雙方與上海網(wǎng)上房地產(chǎn)投資管理有限公司簽訂房地產(chǎn)交割監(jiān)管合同】之日起生效。

第十四條 本合同適用中華人民共和國法律、法規(guī)。甲、乙雙方在履行本合同過程中若發(fā)生爭議，應協(xié)商解決，協(xié)商不能解決的，提交上海仲裁委員會仲裁(不愿意仲裁，愿意向人民法院起訴的，請將此條款劃去)。

第十五條 本合同一式份，甲、乙雙方各執(zhí)份，、、和上海網(wǎng)上房地產(chǎn)投資管理有限公司和房地產(chǎn)登記機構(gòu)各執(zhí)一份。

補 充 條 款

(粘貼線)(騎縫章加蓋處)

附 件 一

房屋平面圖及房地產(chǎn)四至范圍

(粘貼線)(騎縫章加蓋處)

附 件 二

隨房屋同時轉(zhuǎn)讓的設備、裝飾情況及處理

(粘貼線)(騎縫章加蓋處)

設備： 裝飾： 關(guān)于設備及裝飾費用按以下第 款辦理：

(一)以上所列設備和裝修費用包含在本合同第二條約定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款內(nèi)，乙方不需另外支付費用，甲方不得拆除并應隨房屋交付乙方。

(二)以上所列設備和裝修費用未包含在本合同第二條約定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款內(nèi)，乙方需另外支付費用人民幣 元，在本合同第四條約定的房屋驗收交接時，由乙方向甲方支付，甲方不得拆除并應隨房屋交付乙方。

附 件 三

付款協(xié)議

(粘貼線)(騎縫章加蓋處)

一、關(guān)于監(jiān)管的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款

乙方同意在以下規(guī)定期限內(nèi)將監(jiān)管的轉(zhuǎn)讓價款解交上海網(wǎng)上房地產(chǎn)投資管理有限公司設立的監(jiān)管帳戶：

一、年 月 日前將人民幣(大寫)元解交監(jiān)管帳戶。

二、年 月 日前將人民幣(大寫)元解交監(jiān)管帳戶。

三、甲方同意乙方向 銀行申請個人住房抵押貸款，總額為人民幣(大寫)萬元，用于支付轉(zhuǎn)讓價款的余款，其中，商業(yè)性貸款人民幣(大寫)萬元，個人住房公積金貸款人民幣(大寫)萬元。乙方同意于 年 月 日前與貸款銀行簽訂借款合同，遞交相關(guān)文件并支付相關(guān)費用。乙方同意授權(quán)

銀行將其全部貸款劃入下列監(jiān)管帳戶：

開戶人名稱：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)投資管理有限公司

帳戶：

開戶銀行： 銀行

若乙方不能按計劃貸足或者 銀行不同意貸款申請的，則轉(zhuǎn)讓價款的不足部分乙方應當在 年 月 日前以現(xiàn)金解交監(jiān)管帳戶。乙方無法以現(xiàn)金方式補足的，雙方同意解除本合同并撤銷該房屋買賣的轉(zhuǎn)移登記申請，同時約定按以下第 款辦理：

一、乙方不承擔違約責任。

二、乙方承擔違約金人民幣(大寫)萬元。

二、關(guān)于未監(jiān)管的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款

甲、乙雙方確認未監(jiān)管的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款計(大寫)萬元處理如下：

一、乙方于 年 月 日向甲方支付了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款計(大寫)萬元。

二、乙方于 年 月 日交房時向甲方支付未監(jiān)管的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款計(大寫)萬元。

三、。

附 件 四

物業(yè)管理費、水、電、煤、電訊等其他費用的支付

(粘貼線)(騎縫章加蓋處)

物業(yè)管理費、水、電、煤、電訊等費用，在轉(zhuǎn)移占有前未支付和未結(jié)算的費用由甲方承擔;轉(zhuǎn)移占有后，使用該房地產(chǎn)所發(fā)生的費用均由乙方承擔。

甲方在本合同第四條約定的房屋驗收交接后，與乙方共同辦理水、電、燃氣、電話、有線電視等過戶手續(xù)。物業(yè)維修基金、水、電、有線電視、電話、燃氣初裝費按以下第 款辦理：

(一)由甲方無償轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方無需另外支付費用。

(二)由乙方另行向甲方支付，具體金額由甲、乙雙方辦理過戶手續(xù)時以各相關(guān)部門規(guī)定為準。

附 件 五

相關(guān)關(guān)系(包括抵押、相鄰、租賃等其他關(guān)系)和戶口遷移

(粘貼線)(騎縫章加蓋處)

租賃情況：甲方簽定本合同當日，該房屋已經(jīng)租賃，甲方承諾已經(jīng)于出售前三個月書面通知了承租人，承租人放棄了優(yōu)先購買權(quán)。乙方同意在購房后繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

抵押情況：甲方購買該房屋時向上海 銀行申請了總額為人民幣(大寫)的個人住房抵押貸款，本合同簽定時，貸款余額為人民幣(大寫)元。甲方同意不可撤消地授權(quán)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)投資管理有限公司向上海 銀行申請?zhí)崆斑€貸并提交規(guī)定的材料，甲方違約的，甲方同意向乙方支付違約金 萬元。

戶口遷移：甲方承諾自該房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起 日內(nèi)，向該房屋所在地的公安、派出所機構(gòu)辦理原有戶口遷出手續(xù)。甲方延期遷出戶口的，甲方同意向乙方支付賠償金 元/日。

甲方(一)：

【身份】【 】

證號： 【居住】【注冊】地址：

郵政編碼：

代理人：

聯(lián)系電話：

【本人】【法定代表人】

(簽章)

甲方(二)：

【身份】【 】

證號：

【居住】【注冊】地址：

郵政編碼：

代理人：

聯(lián)系電話：

【本人】【法定代表人】

(簽章)年 月 日簽于：

乙方(一)：

【身份】【 】

證號： 【居住】【注冊】地址：

郵政編碼：

代理人：

聯(lián)系電話：

【本人】【法定代表人】

(簽章)

乙方(二)：

【身份】【 】

證號：

【居住】【注冊】地址：

郵政編碼：

代理人：

聯(lián)系電話：

【本人】【法定代表人】

(簽章)年 月 日簽于：

篇二:上海房屋買賣合同范本 賣方：＿＿姓名：＿

國籍：＿＿：＿＿＿地址：＿＿＿郵政編碼：＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿委托代理人：＿＿＿國籍：＿＿電話：＿＿地址：＿＿郵政編碼：＿＿＿

買方：＿＿姓名：＿國籍：＿＿：＿＿＿地址：＿＿＿郵政編碼：＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿委托代理人：＿＿＿國籍：＿＿電話：＿＿地址：＿＿郵政編碼：＿＿＿

第一條 房屋的基本情況

甲方房屋坐落于＿＿；位于第＿＿＿層，共＿＿＿，房屋結(jié)構(gòu)為＿＿，建筑面積＿＿＿＿＿平方米，房屋用途為＿＿＿；該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設施見附件二；為＿＿。

第二條 房屋面積的特殊約定

本合同第一條所約定的面積為面積。如暫測面積或原產(chǎn)權(quán)證上標明的面積與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)實際測定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)實際測定面積為準。

該房屋交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±＿＿％時，房價款保持不變。

實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±＿＿％時，甲乙雙方同意按下述第＿＿＿種方式處理：

1.乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起＿＿＿天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按＿＿利率付給利息。

2.每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調(diào)整。

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三條 土地使用權(quán)性質(zhì)

該房屋相應的土地使用權(quán)取得方式為＿＿＿＿＿；土地使用權(quán)年限自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準文件號為＿＿＿＿＿；該房屋買賣后，按照有關(guān)規(guī)定，乙方補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

第四條 價格

按計算，該房屋售價為每平方米＿＿＿＿＿元，總金額為＿＿＿億＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿萬＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿元整。

第五條 付款方式

乙方應于本合同生效之日向甲方支付定金＿＿＿億＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿萬＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿元整，并應于本合同生效之日起＿＿＿＿＿日內(nèi)將該房屋全部價款付給甲方。具體付款方式可由雙方另行約定。

第六條 交付期限

甲方應于本合同生效之日起三十日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給乙方，并應收到該房屋全部價款之日起＿＿＿＿＿日內(nèi)，將該房屋付給乙方。

第七條 乙方逾期付款的違約責任

乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按＿＿＿＿＿計算。逾期超過＿＿＿＿天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權(quán)按下述第＿＿＿＿種約定，追究乙方的違約責任。

1.終止合同，乙方按累計應付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付違約金。甲方實際經(jīng)濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實賠償。

2.乙方按累計應付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第八條 甲方逾期交付房屋的違約責任

除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在＿＿＿＿＿個月內(nèi)按＿＿＿＿＿利率計算；自第＿＿＿＿＿個月起，月利息則按＿＿＿＿＿利率計算。逾期超過＿＿＿＿＿個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第＿＿＿＿＿種約定，追究甲方的違約責任。

1.終止合同，甲方按乙方累計已付款的＿＿＿＿＿％向乙方支付違約金。乙方實際經(jīng)濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實賠償。

2.甲方按乙方累計已付款的＿＿＿＿＿％向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第九條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

在乙方實際接收該房屋之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實際交接之日起＿＿＿＿＿天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起＿＿＿＿＿天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的＿＿＿＿＿％賠償乙方損失。

第十條 甲方保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任。

第十一條 因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅由甲方向國家交納，契稅由乙方向國家交納；其他房屋交易所發(fā)生的稅費除另有約定的外，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。

第十二條 本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議。

第十三條 本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

第十四條 甲、乙一方或雙方為境外組織或個人的，本合同應經(jīng)該房屋所在地公證機關(guān)公證。

第十五條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時，甲、乙雙方同意由＿＿＿＿＿仲裁委員會仲裁。第十六條 本合同）之日起生效。

第十七條 本合同連同附表共＿＿＿＿＿頁，一式＿＿＿＿＿份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，＿＿＿＿＿各執(zhí)一份，均具有同等效力。

甲方： 乙方：

甲方代理人： 乙方代理人：

＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日 ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日簽于＿＿＿＿＿ 簽于＿＿＿＿＿

第四篇：房屋買賣糾紛起訴書

房屋買賣糾紛起訴書

房屋買賣糾紛起訴書如何寫??以下是小編收集的關(guān)于《房屋買賣糾紛起訴書》的范文，僅供參考!

原告：李xx，男，漢族，xx年xx月xx日出生，住xxxxx，電話：xxxx.被告：張xx，男，漢族，xx年xx月xx日出生，住xxxxx，電話：xxxx.訴訟請求：

1、請求法院判令被告立即為原告辦理房屋所有權(quán)證;

2、請求法院判令被告支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金;

3、請求法院判令被告承擔本案訴訟費用。

事實與理由：

原、被告雙方于xx年xx月xx日簽訂《商品房買賣合同》，合同約定被告應當于xx年xx月xx日之前為原告辦理房屋所有權(quán)證。然而直到xx年xx月xx日過后六個月，被告仍然未為原告辦理房屋所有權(quán)證。經(jīng)原告多次催告，被告仍以各種理由推脫其責任，被告的行為嚴重損害的了原告的利益。

為此，原告為維護自身合法利益，特向人民法院提起訴訟，望貴院支持原告的訴訟請求。

此致

xx人民法院

具狀人：

年 月 日

原告：薛某，女，漢族，1977年*月*5日出生，住北京市豐臺區(qū)馬家堡嘉園三里乙*號樓*室。

聯(lián)系電話：、1370116**75

被告：薛乙，女，漢族，1974年*月*日出生，住北京市豐臺區(qū)馬家堡*號院*室。

被告：北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市大興區(qū)寵各莊鎮(zhèn)工業(yè)西區(qū)**號，法定代表人劉某。

聯(lián)系電話：010-6722**91

案由：房屋買賣合同糾紛

訴訟請求

1、請求法院判令第一被告向原告支付首付及還貸購房款共計 元人民幣;

2、請求法院判令第一被告向原告支付上述購房款利息共計 元人民幣;

3、請求法院判令第一被告承擔本案訴訟費用;

4、請求法院判令第二被告對上述費用承擔連帶責任。

事實與理由

原告薛某與被告薛乙系姐妹關(guān)系，一直以來，雙方經(jīng)濟往來頻繁，而且，基于姐妹真情及日常行為習慣，沒有刻意對每一筆財務交割書寫憑證，更沒有專門簽訂書面合同。XX年5月30日，原告與北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》(編號：0819899)，購買位于北京市豐臺區(qū)石榴園莊西街商品房一套，房屋單價1623000元人民幣，原告首付1282700元人民幣，余款在銀行按揭貸款支付。XX年9月14日，原告辦理入住手續(xù)，但尚未取得產(chǎn)權(quán)證。200 年 月 日，被告薛乙聲稱自己非常喜歡原告所購買的該房屋，并要求原告將房屋轉(zhuǎn)讓給自己。原告基于親情考慮，隨即同意但表示需要開發(fā)商北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司認可，200 年 月 日，三方在 簽字，變更房屋購買方為被告薛乙。200 年 月 日，被告薛乙辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。但是，被告薛乙至今未向原告支付首付及還貸購房款，原告多次要求其支付均未收到效果，無奈之至，惟訴諸貴院，請求依法保護當事人的合法權(quán)益。

此致

北京市豐臺區(qū)人民法院

具狀人：

(薛某)

200 年 月 日

第五篇：民事起訴狀(房屋買賣糾紛)

民事起訴狀

原告：，男，漢族，年月日出生，住所地：被告：，男，漢族，成年，住所地：海口市僑中里20號。訴訟請求：

一、判令被告將?？谑袃S中里20號房產(chǎn)（證號海口市房權(quán)證海房字第HK016641號）辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記至原告；

二、判令被告按3000元/月向原告支付違約金（支付至房產(chǎn)變更登記到原告名下之日止，截止2010年10月26日為3000元）；

三、判令被告承擔本案的訴訟費用。

事實與理由：

2009年9月26日，原告與孔巖簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定孔巖將其對被告享有的50000元債權(quán)以50000元轉(zhuǎn)讓給原告，被告邢海川在債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書中簽字確認，并承諾向原告償還債務，該債權(quán)附屬的?？谑蟹繖?quán)證海房字第HK016641號房產(chǎn)作為抵押物的抵押權(quán)（他項證號：?？谑蟹亢７克值?7032號）依法歸原告享有。同日，原、被告簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定被告將海口市僑中里20號房產(chǎn)（證號?？谑蟹繖?quán)證海房字第HK016641號）轉(zhuǎn)讓給原告，轉(zhuǎn)讓價款150000元；雙方簽訂協(xié) 1

議后原告向被告支付82000元，雙方辦理房產(chǎn)過戶后原告向被告支付剩余房款68000元；被告應于協(xié)議簽訂后一年內(nèi)將房產(chǎn)過戶并交付給原告；協(xié)議規(guī)定被告未按規(guī)定將房產(chǎn)過戶交付給原告的，則按3000元/月向原告支付違約金；協(xié)議還規(guī)定雙方的其他權(quán)利義務。2010年9月27日，原告依約向被告支付購房款82000元。但時至今日，雖經(jīng)原告多次強烈要求被告將房屋辦理過戶并交付給原告，但被告一直強行占用居住至今，拒不將房屋過戶并交付給原告。因此，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴重違約，嚴重侵害了原告的合法權(quán)益。

綜上所述，為了維護原告的合法權(quán)益，根據(jù)《民事訴訟法》及相關(guān)法律規(guī)定，特向貴院提起訴訟，請求人民法院判如所請。

此致

海口市龍華區(qū)人民法院

具狀人：

2010年10月26日