第一篇：國家調控政策對房產(chǎn)企業(yè)的影響

近年來一直高歌猛進、熱度猛燒的中國樓市在今年遭到當頭棒喝，國家宏觀調控使房地產(chǎn)發(fā)展迅猛的態(tài)勢戛然而止。公積金貸款最高額度的降低，土地制度改革的進一步落實等等，利好利壞的消息讓中國樓市下半年的走勢變得撲朔迷離。一方面，一些人宣稱房價要下跌，市場出現(xiàn)彷徨的狀態(tài)，許多消費者持幣觀望。另一方面，一些人宣稱房價要上漲，一些項目開始出現(xiàn)排隊購買的現(xiàn)象。因此，樓市今后的走向成了各界人士關注的焦點話題。

日前，中國房協(xié)副會長兼秘書長顧云昌教授、北京今典集團董事長張寶全、搜房資訊機構全球運營總裁邵元元在做客湖南經(jīng)視《MBA大講堂》時，就目前中國樓市走向問題表述了相同的觀點：國家宏觀調控使不少房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，但中國樓價在整個經(jīng)濟發(fā)展的態(tài)勢中會穩(wěn)步上揚。

顧云昌教授認為，決定房價的因素主要有兩個，第一個因素即成本因素，就是構成房價的成本，如建筑材料、人工費、土地價格等等。中國土地有限，不可能土地越來越多，因此土地價格肯定上漲，建材費和人工費也會逐步地漲，所以從成本意義上講房價只會上升。改革開放20年來整個房價都在上漲，20年以后絕對不是現(xiàn)在的房價。

第二個決定房價因素是供求關系，即供應量和需求量之間的關系。在市場經(jīng)濟情況下任何一種商品供大于求價格下跌，供不應求價格上漲，這是一種市場經(jīng)濟的規(guī)律。國家宏觀調控以后會造成供不應求還是造成供大于求，這要看當?shù)卣恼{控水平和能力。而中國房地產(chǎn)市場有三個最大的特點：第一，政府主導性強，而不是市場主導性。因為土地由政府調控，一級市場土地全部被政府壟斷，它決定了供應量；第二，資金的供應量靠銀行貸款，而銀行是國有銀行，占有統(tǒng)治地位，也由政府控制；第三，拆遷量的多少決定整個需求量多少，而拆遷量是由政府控制。

顧云昌打了一個很形象的比喻，房地產(chǎn)商是如來佛手里的孫悟空，政府是如來佛的手掌，開發(fā)商在里面跳，因此房價升降與否與政府的調控能力密切相關。

而據(jù)邵元元介紹，他對幾個城市進行觀察后發(fā)現(xiàn)，目前樓價還是在快速增長，房子同樣出現(xiàn)了熱銷這個現(xiàn)象。他分析認為，主要有四個方面的原因：第一，隨著城市化進程的加快，農(nóng)村人口大量流向城市，人口就業(yè)需要租房，這種供求關系在迅猛增長；第二，改善型的住房，這個比例一直是占主流的購房人群；第三，舊房拆遷改造對中國各個層次來說，是比較大的一個需求增長問題；第四，現(xiàn)在投資型的購買需求也還在擴大，因為中國銀行的利率還

是比較低，很多投資人通過儲蓄無利可圖，另外加上中國股市的**，原來很多投資客在股市上求取生存，但現(xiàn)在比較困難，而投資房地產(chǎn)目前看這個趨勢也是明顯。畢竟房子既能保值又能增值。

張寶全也持有同樣的觀點：“全國的房價總的態(tài)勢穩(wěn)中略升，我認為已經(jīng)持續(xù)了兩三年的時間，那么在以后的兩年之內我覺得基本這個態(tài)勢不會被改變?！?/p>

他分析認為，房價總的態(tài)勢穩(wěn)中略升最重要的就是中國經(jīng)濟發(fā)展的強勢。中國經(jīng)濟的速度不管是8％還是更高，但物價指數(shù)不可能下降，物價指數(shù)一定還有房價。但是在物價指數(shù)里面，它又來體現(xiàn)對于高價格的商品，它的可能增長指數(shù)會比較小。那么對于低的易耗品或者低質的產(chǎn)品，它的價格上漲速度可能會比較大。像房地產(chǎn)是在高價格區(qū)間的一個商品，所以說如果在全國范圍之內房價每年能有3％的增幅，嚴格來講屬于非增長，這很正常。國家宏觀調控政策出臺必然影響到房地產(chǎn)業(yè)資金鏈的斷裂，這在很多企業(yè)可能會發(fā)生。但張寶全作為一個房地產(chǎn)業(yè)的大開發(fā)商卻顯得躊躇滿志：“我們企業(yè)到目前為止一分貸款都沒有?！倍鴵?jù)張寶全透露，其秘訣就是根據(jù)銀行的政策制定出賣房信貸等相應的措施，不斷地創(chuàng)新。

“國家宏觀調控對每一個房地產(chǎn)企業(yè)來說都很平等，那么在市場優(yōu)勝劣汰的過程中，這對企業(yè)的創(chuàng)新能力和做產(chǎn)品的能力提出了更高的挑戰(zhàn)，強者生存，弱者淘汰?！睆垖毴詈笳f，這對受困與國家宏觀調控下的房地產(chǎn)企業(yè)是一種啟示。

——盈多利所有信息均不構成直接投資建議，僅供參考——

陳杰：搜狐財經(jīng)主編訪談資料：陳杰：企業(yè)調查百期寄語BUSINESS.SOHU.COM 2004年8月2日18：51 [ 陳杰 ] 來源：[ 搜狐財經(jīng) ]不知不覺中，在網(wǎng)友的支持和關注下，搜狐財經(jīng)頻道的企業(yè)調查欄目已經(jīng)走過了100期，正如企業(yè)調查開篇語所說“揭露黑幕絕不是我們的最終目的”，見微知著、一葉知秋，我們更希望這些破解企業(yè)發(fā)展個體命題的報道，能夠對一個行業(yè)的良性發(fā)展起到積極的作用。

第二篇：房產(chǎn)調控政策分析

本文完全由本人獨立創(chuàng)作，所有主張都是本人自己的觀點，如果轉載請署名。

首先，我們來分析一下政策。本次調控政策力度之嚴厲嚴格可謂空前。所以很多人從這里看到了房價大幅下跌的希望。但在我看來，任何事情都兼具兩面性，在這個政策里，我看到了六個字：寧殺錯，不放過。那就是國家為了打擊一小部分炒房者，把剩下的絕大多數(shù)正當二套房、三套房購房人群全都連帶錯殺。誠然，炒房團能量巨大，但在絕對人群數(shù)量上，他們遠遠小于正當購房者。所以我們會看到這次政策的頒布后產(chǎn)生的最大影響不是房價下跌，而是抑制，甚至阻礙了廣大居民的正當購房需求。這是非常不合理，甚至非理性的。而一個政策如果越不合理，那么他存在下去，持續(xù)下去的可能性就越低。所以，站在旁觀者的角度，我完全可以說，本次政策的實施完全只是國家的權宜之計，絕對不可持續(xù)。因為如果這項政策長期實施，最終只會搞得民怨沸騰，我兒子要結婚，但國家你卻不讓我買房子，能不怨嗎？而一旦這項政策不能長時間得到實施，那么最終的結果是什么？相信在過去數(shù)年中由于政策反復導致的房價報復性上漲大家也都看到了。

其次，我們分析一下，這個政策真的那么有用嗎？其實，對于房價上漲來講。本質上是資金推動的結果，和股票一樣。有錢房價就會漲，沒錢了，房價自然跌。那么我們來分析一下目前的形勢。08年，中國房價出現(xiàn)了大跌。那次大跌最主要的原因是國家一方面嚴厲調控房屋買賣。而另一面則緊縮信貸。這一次國家在買賣方面的調控更加嚴厲，但在資金上呢？從07年末開始到08年上半年，我國

經(jīng)歷了極為嚴重的通貨膨脹，相信很多人都對當時90元一桶的豆油，17塊錢一斤的豬肉記憶猶新。當時的通脹率達到8%。當時國家為了降低通脹，不遺余力的緊縮降低市場上的資金量。屢次大幅提高存款準備金率讓整個房地產(chǎn)市場融資異常困難。在加之07年幾乎所有的大房地產(chǎn)企業(yè)都不遺余力的大舉擴張，瘋狂購地，負債情況非常嚴重。結果導致房地產(chǎn)商一方面房子賣不出去，一方面又沒有錢支付購地款、以及銀行貸款。很多房地產(chǎn)企業(yè)陷入資金鏈斷裂的絕境。這種情況下，不降價意味著死掉，所以房價出現(xiàn)了比較明顯的下跌，但本次調控下的環(huán)境是這樣嗎？目前全球經(jīng)濟似乎已經(jīng)擺脫了金融危機的陰霾逐漸開始恢復。但歐美主要國家的失業(yè)率并未降低。中國的經(jīng)濟增長的支柱出口雖然在緩慢恢復，但這種恢復是否能夠最終確認還有待觀察。在這種情況下，國家至少在未來較長的一段時間內還要依靠投資來拉動經(jīng)濟。所以可以預計，在未來較長的時間內，市場上的資金量不會減少，還會增加。國內的流動性泛濫根本不會出現(xiàn)改觀，錢沒有減少，開發(fā)商的日子仍然滋潤，離08年的資金鏈斷裂根本掛不上邊。他們挺得住，請問房價如何下降？

綜上，我想如果把房價比作來勢洶洶的洪水。而把調控比作治水的利器。那么顯然現(xiàn)在政府還是在用圍堵的辦法治水。國家筑起了高高的大壩，甚至為此不惜阻撓正常的購房需求。但可笑的是洪水的數(shù)量非但沒有減少，反而還在增加。這會導致什么結果？首先，這座大壩足夠結實，就算洪水再大也很難沖垮（一線城市已經(jīng)禁止第三套房貸，你想炒也炒不了）。其次，洪水的量有增無減，這樣雙方僵持不下，就會導致洪水改道。由修筑大壩的主要河道（一線城市）溢出。尋找洼地，另行開辟新的河道（二三線城市）解說一下。目前一線城市的房價已經(jīng)高的離譜，炒房成本太高，上漲空間太小，政策上讓你無法炒作（第三套房禁止貸款），那么炒房團很可能就會攜帶大量資金來到二線城市。首先，雖然房貸5

0%的政策同樣對二線城市有效。但由于二線城市的房地產(chǎn)價格與一線城市相差巨大，大多數(shù)二線城市的房價僅為北京上海深圳的六分之一到五分之一。所以在絕對成本上對炒房團來講很有吸引力。而且低價格的另一面往往代表了巨大的增值空間。其次，也是最重要一點，大多數(shù)二線城市不屬于房價過高地區(qū)，因此不會實行第三套房停貸，炒房團仍然可以炒房。所以說嚴厲的調控政策很有可能把炒房團由一線城市趕到二三線城市，大幅推高二三線城市的房價。一線城市的房價下降明顯，但二三線城市房價大幅推高，與一線城市的落差大幅縮小。荒謬嗎？呵呵~~但發(fā)生的可能性是非常非常大的。前兆就是現(xiàn)在所有的大房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)開始紛紛把目光轉向二三線城市，在二三線城市拿地，擴張。很可能炒房團就會隨后跟來。其實，就算站在更高層次上分析，二三線城市房價差距與一線城市逐漸縮小也是合理的。一線城市多年來由于經(jīng)濟發(fā)展水平層次與二線城市不同，經(jīng)濟發(fā)展速度比二線城市慢了不少。其次，由于大量身處一線城市的“漂”一族由于無法承受一線城市的房價而逐漸回流二線城市，也帶來了強勁的購買力與需求。第三，同在一個中國，二三線城市與一線城市房價差距在5~6倍，而工資水平則差一倍到2倍。這種收入差距與房價差距的嚴重背離遲早會導致二者差距的回歸，而本次政策的出臺很有可能就是這樣一個契機。

最后再來說說房產(chǎn)稅。目前物業(yè)稅征收的說法甚囂塵上，很多人把征稅當做房價下跌的最大希望。但這有可能嗎？首先來說說房屋保有稅，也就是物業(yè)稅。我們都知道房屋的價值包含兩塊，一是土地的價值，二是房屋物業(yè)本身的價值。由于房屋購買者不具備土地的擁有權，因此在法理上國家不能對土地征稅。那么征稅的對象就變成了單一的房屋征稅，也就是對那一堆鋼筋水泥征稅。也就是說即使在北京，也只會按照一平米兩三千來征收。請問這種稅對北京房價有何影響？那么好，我們也都知道國家不講理，明明是租給你的土地還要征稅，你也沒辦法。

那么房屋價值是誰來評估呢？是你自己嗎？當然不是，是地方政府。地方政府希望房價下降嗎？當然不希望~呵呵結果就會導致地方政府在評估房價時會人為的大幅壓低二手房估計，讓其對房價的影響降到最低。所以，房產(chǎn)保有稅其實對房價影響真的不大。還有一個稅種就是房地產(chǎn)買賣盈利稅，即國家對二手房買賣的利潤征稅。這一點其實沒什么說的，如果國家征稅20%的稅，那么我賣房子就漲價20%不就得了。反正依據(jù)這幾年的經(jīng)驗，房價就算漲上天也都會有人買。最終羊毛還是得出在羊身上。

結論：本次二手房的調控政策不可謂不嚴厲，但仍然是治標不治本。而且最終極可能出現(xiàn)反效果，反作用。其實真正抑制房價的辦法不是筑起大壩，而是削減洪水。這就要求政府減少信貸，改變土地出讓模式。當然這兩點在現(xiàn)階段都不可能實現(xiàn)。此外，站在一個最為宏觀的高度，目前中國處在經(jīng)濟快速發(fā)展，工業(yè)化急速推進。城市人口大量增加的階段，對城市住房的剛性需求達到一個歷史頂峰。在這樣的宏觀形勢下，任何房價下跌都注定是暫時的，而上漲則是長期的。

第三篇：樓市調控政策對房地產(chǎn)企業(yè)影響情況調查問卷 企業(yè)

樓市調控政策對房地產(chǎn)企業(yè)影響情況調查問卷

1.你認為本輪調控政策的效果會在什么時間完全顯現(xiàn)出來？

√ ①上半年 □ ②三季度 □ ③一年甚至更長 □ ④說不好

2.對當前房地產(chǎn)市場政策調控力度的看法：

√ ①政策很到位 □ ②政策不是很到位 □ ③政策根本不到位 □ ④說不好

3.本輪調控中，影響最大的政策及措施是（請按照重要程度排序）②⑤④①③

① 金融信貸政策 ② 土地政策 ③ 財政稅收政策 ④ 市場監(jiān)管措施 ⑤ 其他政策

4.當前調控政策對房地產(chǎn)市場的預期影響將會表現(xiàn)在哪些方面？（可多選）

□ ① 對房價影響較大 □ ② 對商品房有效供給影響較大 □ ③ 對企業(yè)資金影響較大

√④ 對企業(yè)未來投資計劃影響較大 √⑤ 對企業(yè)土地購置意愿影響較大□ ⑥ 作用不大 □ ⑦ 其他

5.當前調控政策對房價的預期影響將會表現(xiàn)在√ ① 有效遏制房價過快上漲，使房價維持現(xiàn)狀 □ ② 房價會回落 □ ③ 作用不大 □

④ 房價還會繼續(xù)上漲 □ ⑤ 其他

6.（5 題選②則回答此題，其他選擇不必回答）對房價回落程度的看法：

□ ① 回落幅度較小（在 10%以下）□ ③ 回落幅度較大（20%-30%）□ ② 回落幅

度明顯（10%-20%）□ ④回落幅度很大（在 30%以上）

7.開發(fā)投資比政策出臺之前 □ ① 增加 □ ② 持平√ ③ 減少

8.（7 題選③則回答此題，其他選擇不必回答）商品房開發(fā)投資減少的主要原因是什么？

（可多 選，如選⑤ 其他原因請注明是什么原因）

□ ① 銷售下降，開發(fā)意愿下降 √ ④ 市場前景不明，觀望

9.商品房銷售面積比政策出臺之前 □ ① 增加 √ ② 持平□ ③ 減少 □ ② 資金緊張

□ ⑤ 其他原因 □ ③ 土地緊張

10.（9 題選③則回答此題，其他選擇不必回答）商品房銷售面積減少的主要原因是什么？

（可多 選，如選⑥其他原因請注明是什么原因）

□ ① 供過于求，供需矛盾造成 □ ③ 房價太高 □ ⑤ 政策不明朗，購房者處于觀望

11.商品房銷售價格比政策出臺之前 □ ①上漲 √② 持平□ ③ 下降 □ ② 可供銷售面

積減少，銷售下降 □ ④ 市場期待房價下降，購房者等待 □ ⑥ 其他原因

12.企業(yè)資金來源比政策出臺之前 □ ①增加 □ ② 持平√③ 減少

13.（12 題選③則回答此題，其他選擇不必回答）企業(yè)資金來源減少的原因是（可

多選，如選④其他原因 請注明是什么原因）： √① 銷售下降，資金回籠慢 □ ③ 企

業(yè)自有資金較少 √ ② 銀行開發(fā)貸款困難 □ ④ 其他原因

14.企業(yè)目前資金能夠維持開發(fā)的時間大概是： □ ① 半年以內 □ ③ 一年到一年半 □

⑤ 兩年以上

15.面對各項調控政策，企業(yè)是否準備或已經(jīng)采取相應措施?

□ ①有 √ ② 沒有 √ ② 半年到一年 □ ④ 一年半到兩年（如回答有，請繼續(xù)回

答，如回答沒有，請?zhí)^）企業(yè)準備或已經(jīng)采取的相應措施主要是：

16.預計上半年企業(yè)投資與去年同期相比 □① 增長 □② 持平√③ 下降

17.預計上半年商品房銷售面積與去年同期相比 □① 增長 √② 持平□③ 下降

18.預計上半年商品房銷售價格與去年同期相比 □① 增長 √② 持平□③ 下降

19.預計上半年商品房新開工面積與去年同期相比 □① 增長 √② 持平□③ 下降

第四篇：2010-2011國務院房產(chǎn)調控政策

中國近年樓市調控政策回顧：

“國八條”2011年1月26日

“新國十條”升級版

2010.9.29

“新國十條” 2010.4.17

首套房首付比例 二套/三套房貸

——

不分住房大小，一律要求首套貸款首付要30%及以

上。

要求對購買首套住房建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比

例不得低于30％。

二套：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

不分地區(qū)，一律要求暫停發(fā)放居民家庭第三套及以

上住房貸款。

在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三

套及以上住房貸款。

非本地居民購房

擁有1套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域

內向其售房。

各直轄市、計劃單列市、省會城市和

對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)

放購房貸款。

非本地居民住房貸款未做明確限

制。

對于房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購

房套數(shù)。

明文規(guī)定，要求地方政府未出臺新政細則的要出細則，已經(jīng)出臺細則的要完

善。

也有類似要求，但最后只有北京版調控細則中采取了限購措施，要求同一家庭只能在北京市購買

一套住房。

限購

房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購

措施。

對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。

地方政府問責

停留于口頭問責。

第五篇：國家房價調控政策

可是，自2003年國家頒布房地產(chǎn)宏觀調控政策以來，房價不但沒有名校下降，反而“越調越漲”。

此前的幾輪調控也都出現(xiàn)過短期降價現(xiàn)象，但沒過多久又“舊態(tài)復萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲?

中國的房地產(chǎn)調控基本可以分為四個階段。

中國房地產(chǎn)的市場化運作最早始于1998年，當時伴隨著亞洲金融危機和全流域性大洪水的巨大沖擊，直接經(jīng)濟損失超過2500億元；同時為了兌現(xiàn)中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長率也出現(xiàn)下滑。為了拉動經(jīng)濟，提高內需。

1998年7月3日，國務院頒布了“關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知”，福利分房取消，中國房地產(chǎn)市場改革正式拉開帷幕。

即便如此，2002年下半年開始了“地產(chǎn)泡沫論”之爭，央行也認為房地產(chǎn)投資過熱，應積極防范房地產(chǎn)信貸風險，于是在2003年6月5日印發(fā)了《中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，意在抑制房地產(chǎn)市場泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達到對房地產(chǎn)市場降溫的目的。121號文件一出臺，房產(chǎn)商動作頻頻，各種研討會相繼召開。而最重要的動作則是在房產(chǎn)商的力推下，全國工商聯(lián)邀集眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫出一個報告上報國務院，上演了一出“地產(chǎn)大佬圍攻121號文件”的好戲。

2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個季度的經(jīng)濟增長下滑到

6.7%。于是，在121號文件頒布僅僅2個月后，由建設部起草的《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》出臺，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。18號文被視為房地產(chǎn)商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產(chǎn)界已經(jīng)崛起，并第一次公開了與政府進行政策博弈的能量。2003年中國的GDP增速依然達到9.1%，成為1997年以來增長最快的年份。這個奇跡的背后是房地產(chǎn)推動的強勁內需。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個中國經(jīng)濟》文章中提出警告：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國家經(jīng)濟及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個中國大陸經(jīng)濟?！?/p>

根據(jù)中國社科院藍皮書報告，從1998年到2003年，全國商品住房每平方米的價格僅增加343元，比較符合家庭承受能力。

政策失靈 房價兇猛

從2003年開始，房地產(chǎn)調控從擴張型轉為緊縮型政策。但中國房價卻不斷飛漲，政策成了“空調”，這一局面持續(xù)到2008年下半年全球金融危機爆發(fā)——不是房價不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實”了，之前的調控則以進一步漲價而告終。

在緊縮型調控政策實行一年后，2004年中國商品房平均銷售價格同比上漲

14.4%，漲幅比2003年提高10.6個百分點，其中商品住宅價格上漲15.2%，顯然政府最初通過宏觀調控的方式來抑制房地產(chǎn)增長速度和幅度太快的目的沒有實現(xiàn)。在抑制房地產(chǎn)市場快速增長中，出現(xiàn)了“市場失靈和地方政府失靈”，老百姓對房價暴漲普遍表示了不滿。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對樓市的調控“努力”，聶日明稱2004年為房地產(chǎn)的政策年。中央在土地轉讓的方式、開發(fā)商資質、貸款條件、貨幣政策等方面出臺了多個政策，以規(guī)范市場、控制房價。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)，在一定程度上梳理了房地產(chǎn)行業(yè)混亂的市場秩序，但房價還在瘋漲。2004年5月12日，我國第一部經(jīng)濟適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個別一線城市直到2009年才正式啟動經(jīng)適房。較早實現(xiàn)經(jīng)適房的城市也存在投機客炒作的負面新聞，有的甚至成了公務員的變相福利分房。

2004年調控的失效，導致而后幾年的中央樓市政策似乎像個笑話。

2005年3月26日，一份名為《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》的文件發(fā)出，業(yè)界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房價上漲過快這一現(xiàn)象，如控制措施不力則要追究責任。2005年4月27日，國務院常務會議提出8項措施引導和調控房地產(chǎn)市場，業(yè)界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價位、中小戶型住房的有效供應”，“強化規(guī)劃調控，改善商品房結構”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。這一年，中國住宅平均售價繼續(xù)上漲12.6%。

進入2006年，調控繼續(xù)細化。2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持國務院常務會議，提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項措施(簡稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號文”出臺，對“國六條”進一步細化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%。

2007年，房價問題成為城市發(fā)展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設相對滯后。8月13日，中央出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》?！氨Ｕ闲宰》俊北惶岬搅饲八从械母叨取４送?，新政開始考慮增加供應端和構建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，二套房首

付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場經(jīng)過一段觀望后，再度出現(xiàn)房價大幅上漲的高峰——全國住宅平均售價增長率為16.86%。

“總結調控的歷史經(jīng)驗，中國宏觀經(jīng)濟與房價的調控政策呈現(xiàn)順周期操作的特色，實際效果往往是加劇了經(jīng)濟周期的波動幅度。”聶日明指出，“回顧2006、2007年的房地產(chǎn)市場，調控政策越猛烈、嚴厲，房價漲得就越兇猛。這是因為政策發(fā)揮作用有時滯效應，調控政策的效果顯現(xiàn)需要一定時間”。

在楊紅旭看來，中國樓市調控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調控，其性質是松綁，這輪過渡性的擴張型調控一直持續(xù)到2009年12月。針對自2008年下半年宏觀經(jīng)濟形勢惡化、房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)衰退的局面，在出臺“4萬億”經(jīng)濟刺激計劃之下，同時也出臺了房地產(chǎn)刺激政策，例如對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；個人住房公積金貸款利率下調了0.27個百分點；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺針對樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業(yè)購買房地產(chǎn)，以維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

聶日明認為，對房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強力推動下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數(shù)年間積累的爛尾樓全數(shù)售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。房地產(chǎn)增值占到2009年中國GDP的6%，50多個產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關系密切。但2009年中國樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據(jù)國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡在全國660個城市的調查，發(fā)現(xiàn)大約6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零。以每套住宅平均100平方米計算，65.4億平方米的空置商品房相當于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當于2009年住宅銷售面積的7.7倍。

今年3月，中國70個大中城市的房屋銷售價格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國家統(tǒng)計局將房地產(chǎn)價格投機數(shù)據(jù)從35個城市擴大到70個城市以來的最大漲幅。中國樓市處于1998年房改以來的最高點。隨后，中央政府的密集型調控政策在4月中旬陸續(xù)出臺，暫時遏制了瘋漲的房價，但是這樣的調控效果將會維系多久還是個未知數(shù)，誰都難以保證這次不是“狼來了”。

分稅惹的禍？

中國地產(chǎn)界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會出臺對自己不利的政策。”聶日明一針見血地指出：“目前看來，政府平抑房價的激勵基礎相當薄弱，其主要動力來源于公眾對房價上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實上，政府更有激勵的是推高房價以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長?！?/p>

中國宏觀調控的主要方式是“中央定政策，地方來執(zhí)行”，同時地方政府也有一定的決策自由權。而在財政和分稅制改革之后，在宏觀調控方面中央對地方政府的約

束力已經(jīng)大不如前，地方政府為了經(jīng)濟利益和自身發(fā)展的需要而消極執(zhí)行中央政策的情況時有發(fā)生。房地產(chǎn)就是最好的例證。

實施分稅制以后，中央財政收入占整個財政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無疑問，地方財政缺錢。分稅16年來，爭項目、爭資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。過去10年間杭州房價上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場的火爆，賣地收入5倍于財政赤字。

在城市建設拉動當?shù)谿DP的同時，由于對地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經(jīng)營城市的模式已經(jīng)被廣為復制。事實上，地方財政早已經(jīng)被這種模式“綁架”。2009年全國賣地收入1.6萬億，同比大增60%。當?shù)胤截斦蔀椤百u地財政”時，房地產(chǎn)市場的調控也成為中央與地方的利益博弈。

陳柳欽等學者指出，在地方政府看來，執(zhí)行中央下達的房地產(chǎn)調控政策，“穩(wěn)定房價”意味著在房價下跌的時候，希望房價不要再跌了；在房價上漲的時候，“穩(wěn)定房價”意味著希望房價不要漲得這么快。也就是說，政府推出的政策原本是平抑房地產(chǎn)的波動幅度，希望房價可以做阻尼運動式的上升。如果非要說政府在多年以來的房地產(chǎn)調控中有所作為的話，政府只是希望房價可以慢一點地上漲，一方面可以保住房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對高房價的批評少一些、小一些。東邊日出西邊雨

樓市調控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。

在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續(xù)在新昌城及古北板塊購買高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產(chǎn)生極大落差，不得不暫時選擇等待觀望。他對《新民周刊》表示，在目前這段時間內，更愿意購買上海的商鋪或酒店式公寓等商業(yè)項目，當然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。

正如美聯(lián)物業(yè)指出，當中央的密集調控嚴重制約投資客在住宅市場的手腳時，一部分投資客開始將目光投向商業(yè)地產(chǎn)領域。因為目前住宅房貸新政以將二套房的標準提升至等同于商業(yè)類項目房貸的標準，只是兩者間可貸年限不同，商業(yè)類項目不可超過10年罷了。地產(chǎn)大佬潘石屹也表達了相似觀點，此輪新政剛出臺，潘石屹就在博客上表示：“商業(yè)和寫字樓市場不會受到任何影響。”在他看來，過去幾年商業(yè)地產(chǎn)一直很少受到政策影響，既沒有得到政府的鼓勵和支持，目前也不會受到政策的限制和打壓。

說白了，二套房限制，對住宅市場是短期利空，對商業(yè)地產(chǎn)卻是當下的利好，雨水不能總下在一個地方，商業(yè)地產(chǎn)大旱很久了，也該下點雨了。住宅市場的資本雨水下得太多，已經(jīng)泛濫成災了，資本已經(jīng)開始布局商業(yè)地產(chǎn)。

另一方面，由于通脹預期依然強烈，市場上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場的走向難以認清的情況下，資金有可能更多地涌向相對穩(wěn)健的商鋪。弘毅營銷顧問有限公司副總經(jīng)理張偉山指出：“2008年樓市調控，結果是冷了住宅，熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演?！?/p>

中國不動產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢報告》顯示，我國經(jīng)濟在2009年已經(jīng)開始全面企穩(wěn)回升，但商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡理想，突出表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯，開發(fā)、招商、經(jīng)營面臨巨大的困境，供大于求的現(xiàn)象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續(xù)下跌，空置率居高不下。報告預測，2010年商鋪市場整體需求將會上升，市場整體租金水平將大致保持平穩(wěn)上升趨勢。核心商圈的高性價比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國家將繼續(xù)實行寬松的貨幣政策和資本金比例下調的政策，這將大大改善商業(yè)地產(chǎn)的投融資環(huán)境。

中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，也讓樓市投資客們看到了商業(yè)地產(chǎn)的可喜前景。日前寫字樓租賃面積環(huán)比出現(xiàn)大幅增加，其中四大城市租賃面積環(huán)比增長均超過50%。在租賃回暖的影響下，寫字樓空置率進一步下降，北京、上海、廣州甲級寫字樓空置率環(huán)比分別下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，漲幅分別為1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出現(xiàn)回落，跌幅為0.51%；準甲級寫字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，漲幅分別為4.24%、0.15%、2.14%。