第一篇：農(nóng)村土改房屋權(quán)屬糾紛案件的調(diào)研報(bào)告

農(nóng)村土改房屋是指在1951年依照《中國(guó)土地改革法》確權(quán)登記的農(nóng)村宅基地房屋。此類(lèi)房屋雖建成年代久遠(yuǎn)，房屋本身的價(jià)值有限，但隨著城市化進(jìn)程的加快，這些房屋大都被列入了拆遷范圍。拆遷政策的優(yōu)惠條件使得房屋具有了大幅升值的空間，導(dǎo)致了此類(lèi)房屋權(quán)屬糾紛案件日益增加。由于農(nóng)村土改房屋的權(quán)屬糾紛案件涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，審理案件所必要的原始資料又因歷史原因欠缺不齊，造成在認(rèn)定農(nóng)村土改房屋權(quán)利歸屬的過(guò)程中存在諸多難點(diǎn)和爭(zhēng)議。為正確、及時(shí)審理房屋權(quán)屬爭(zhēng)議案件，保證拆遷工作的順利進(jìn)行，我院對(duì)XX年一XX年10月以來(lái)審理的78件因拆遷引起的農(nóng)村土改房屋權(quán)屬糾紛案件進(jìn)行了專題調(diào)研。

一、農(nóng)村土改房屋權(quán)屬糾紛案件的特點(diǎn)

1、房屋年代久遠(yuǎn)。土改房屋大都建成于建國(guó)前、建國(guó)初期。多數(shù)房屋的自然狀況及其管理、使用情況、權(quán)屬更迭情況變遷很大。房屋的書(shū)證資料有不少已經(jīng)遺失湮滅，了解房屋權(quán)屬狀況的證人大都已故或年高體弱無(wú)法出庭作證。因此土改房屋權(quán)屬案件的調(diào)查取證工作具有相當(dāng)?shù)碾y度。

2、涉及民事法律關(guān)系復(fù)雜。大部分案件均是房屋產(chǎn)權(quán)、繼承、析產(chǎn)等法律關(guān)系交織在一起。通常還涉及過(guò)去法律、法規(guī)不健全年代的一些不規(guī)范的審批行為，大大增加了審理工作的難度。

3、涉及當(dāng)事人眾多。土改房屋權(quán)屬糾紛大多發(fā)生在家庭內(nèi)部成員或親戚朋友之間。因過(guò)去年代的家庭人口一般較多，加之涉及繼承，造成可能享有權(quán)利的當(dāng)事人眾多，且直系、旁系、血親、姻親等關(guān)系混雜在一起。在起訴時(shí)，部分權(quán)利人并未參加訴訟，造成案件通常需要追加多個(gè)必要共同訴訟的當(dāng)事人，審理案件所需的周期較長(zhǎng)。

二、農(nóng)村土改房屋權(quán)屬糾紛所涉及的若干疑難問(wèn)題分析

（一）1951年土地房產(chǎn)所有證存根的法律效力問(wèn)題。

土改房屋確權(quán)的主要依據(jù)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)時(shí)頒發(fā)的土地房產(chǎn)所有證。在土改房屋權(quán)屬爭(zhēng)議的訴訟中，因頒證年代久遠(yuǎn)，當(dāng)事人大都無(wú)法提供土地房產(chǎn)所有證的原件，用以證明土地房產(chǎn)權(quán)屬的都是在檔案管理部門(mén)查檔調(diào)取的土地房產(chǎn)所有證存根的復(fù)印件。由于1951年的房產(chǎn)檔案管理中尚無(wú)注銷(xiāo)的制度，爭(zhēng)議房屋的權(quán)屬如果發(fā)生合法的變更登記，在原存根證上是沒(méi)有注銷(xiāo)記錄的。因此，我們認(rèn)為，此類(lèi)土地房產(chǎn)所有證存根不能當(dāng)然作為房產(chǎn)權(quán)屬的憑證，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形，認(rèn)定其效力。

1、爭(zhēng)議房屋在1951年土改登記后未再換領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證，房屋權(quán)屬應(yīng)以土地房產(chǎn)所有證存根記載的登記為準(zhǔn)。土改確權(quán)一般以登記為準(zhǔn)，因此一般應(yīng)確認(rèn)土改時(shí)頒發(fā)的土地房產(chǎn)所有證有效。值得注意的是，如果爭(zhēng)議房屋由部分共有人進(jìn)行了未超過(guò)原房屋建筑面積的翻、改建，但未經(jīng)過(guò)相關(guān)批準(zhǔn)，部分共有人對(duì)爭(zhēng)議房屋的翻、改建可視為對(duì)原房屋的修繕。房屋權(quán)屬仍應(yīng)以土改登記為準(zhǔn)。翻、改建的費(fèi)用可由全體權(quán)利人分擔(dān)。如果爭(zhēng)議房屋由部分共有人進(jìn)行翻、改建，并經(jīng)過(guò)相關(guān)批準(zhǔn)，領(lǐng)取了私房建筑執(zhí)照并取得房屋的房產(chǎn)、土地證，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)為原房屋已經(jīng)滅失，原宅基地已經(jīng)批準(zhǔn)用于新建房屋。在其它權(quán)利人不能舉證證明翻建人是代表全體權(quán)利人進(jìn)行新建房屋的情形下，原1951年的土地房產(chǎn)證存根不再具有效力，房屋權(quán)屬歸在1951年之后頒發(fā)的房產(chǎn)證記載的權(quán)利人所有。

2、爭(zhēng)議房屋在1951年土改登記后又換領(lǐng)與土改登記相沖突的產(chǎn)權(quán)證時(shí)，土地房產(chǎn)所有證存根的效力問(wèn)題。

無(wú)錫市在1989年左右對(duì)全市的農(nóng)村宅基地房屋重新進(jìn)行了普查與登記，并換發(fā)了相應(yīng)的房產(chǎn)、土地證。由于1989年登記的權(quán)利人與土改登記的權(quán)利人往往是不一致的，如何正確認(rèn)識(shí)兩種權(quán)利憑證是審判實(shí)踐中最感到困惑的問(wèn)題。

1951年的土地改革是我國(guó)對(duì)農(nóng)村房屋進(jìn)行的首次分配登記，房屋權(quán)屬一般應(yīng)以土改登記為準(zhǔn)。1989年進(jìn)行的房屋產(chǎn)權(quán)登記，屬于換證行為，其確認(rèn)新的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)合法程序。

(1)1989年換證時(shí)，如果是以原土地房產(chǎn)證記載的所有共有人的分家析產(chǎn)協(xié)議為依據(jù)，對(duì)房屋進(jìn)行權(quán)利登記，所確認(rèn)的權(quán)利人應(yīng)為爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)人。原土地房產(chǎn)證已被合法變更登記。

(2)1989年換證時(shí)，僅以祖遺房屋為由部分共有權(quán)人或其它親屬領(lǐng)取房產(chǎn)證，應(yīng)認(rèn)為是部分共有權(quán)人代表全體權(quán)利人領(lǐng)取房產(chǎn)證或侵權(quán)行為，爭(zhēng)議房屋權(quán)屬仍應(yīng)以土改登記為確權(quán)依據(jù)。

(3)爭(zhēng)議房屋已經(jīng)經(jīng)過(guò)土改確認(rèn)的共有權(quán)人的分家析產(chǎn)，但在1989年換證時(shí)未按析產(chǎn)協(xié)議領(lǐng)證，仍由部分共有人領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。我們認(rèn)為，如果分家析產(chǎn)協(xié)議已實(shí)際履行，即支付了歸并款、分割了房屋、交付了房屋等，分家析產(chǎn)協(xié)議仍應(yīng)是有效協(xié)議。部分共有人領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，不是對(duì)分家析產(chǎn)協(xié)議的否認(rèn)，而應(yīng)視為代表其他權(quán)利人領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。需要指出的是，由于農(nóng)村傳統(tǒng)風(fēng)俗和習(xí)慣，分家析產(chǎn)協(xié)議往往欠缺家庭成員中女兒的簽名。這種協(xié)議是否因?yàn)榍啡惫灿腥撕灻鴮?dǎo)致無(wú)效，應(yīng)慎重對(duì)待。在分家析產(chǎn)協(xié)議已經(jīng)實(shí)際履行，當(dāng)事人也能舉證證明未簽名的共有權(quán)人知曉分家一事而未表示異議的情形下，應(yīng)認(rèn)為未簽名的共有權(quán)人對(duì)分家析產(chǎn)默示同意，維持協(xié)議的效力。

（二）1951年土地房產(chǎn)所有證共有權(quán)人的認(rèn)定問(wèn)題。

1950年11月25日中央內(nèi)務(wù)部頒布的《關(guān)于填發(fā)土地房產(chǎn)所有證的指示》第6條規(guī)定“土地證以戶為單位填發(fā)，是合于現(xiàn)在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)情況的。但應(yīng)將該戶全體成員的姓名開(kāi)列在土地證上，不能只記戶主一人姓名，以表明此項(xiàng)土地房產(chǎn)為該戶成員（男女老幼）所共有。”因此，土改時(shí)，在土地房產(chǎn)所有證上登有姓名的全體家庭成員，包括只登記戶主姓名但注明了家庭人口數(shù)，在數(shù)之內(nèi)的家庭成員，都是房屋的共有人。

土改至今已有五十多年歷史，當(dāng)事人在訴訟中往往無(wú)法提供記載有家庭成員姓名的土地房產(chǎn)所有證原件，當(dāng)事人提交的存根件上僅記載有戶主姓名和家庭人口數(shù)。如何確認(rèn)在數(shù)之內(nèi)的家庭成員，也是此類(lèi)訴訟中的難點(diǎn)。

我國(guó)在1951年尚未實(shí)行戶籍登記制度，現(xiàn)存有據(jù)可查的戶籍資料是1955年登記檔案。如果教條地要求當(dāng)事人提供1951年的戶籍資料來(lái)說(shuō)明土改時(shí)在數(shù)之內(nèi)的家庭成員，是不尊重歷史事實(shí)的。在審判實(shí)踐中，可由雙方當(dāng)事人自行確認(rèn)在數(shù)之內(nèi)的家庭成員的身份及姓名。如雙方無(wú)異議的家庭成員出生年代均在1951年之前，當(dāng)事人可以提供的1955年戶籍登記情況又與雙方當(dāng)事人的自認(rèn)無(wú)矛盾之處，則可以按雙方當(dāng)事人確認(rèn)的家庭成員作為爭(zhēng)議房屋的共有權(quán)人。如雙方當(dāng)事人無(wú)法確認(rèn)相一致的在數(shù)之內(nèi)的家庭成員，則可要求雙方當(dāng)事人進(jìn)一步對(duì)各自的主張舉證。法官可根據(jù)其它旁證材料，以當(dāng)事人主張的家庭成員是否合乎情理、是否合乎風(fēng)俗習(xí)慣為標(biāo)準(zhǔn)，判斷當(dāng)事人主張?jiān)跀?shù)之內(nèi)家庭成員的合理性。

特別需要注意的是，在數(shù)之外的家庭成員也存在可被酌情認(rèn)定對(duì)土改房屋享有共有權(quán)的可能。根據(jù)最高人民法院（1986）民他字第6號(hào)《關(guān)于土改后不久被收養(yǎng)的子女能否參加分割土改前的祖遺房產(chǎn)的批復(fù)》精神，土改后不久出生的子女或養(yǎng)子女，長(zhǎng)期管理、居住使用土改前祖遺房產(chǎn)，且無(wú)其他住處的，可以根據(jù)實(shí)際情況確認(rèn)其享有產(chǎn)權(quán)并參加析產(chǎn)。最高院的批復(fù)對(duì)“土改后不久”時(shí)間段未有明確規(guī)定，依照省高院1994年《關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》的規(guī)定，“土改后不久”時(shí)間段應(yīng)掌握在五年之內(nèi)。

（三）涉及拆遷的農(nóng)村土改房屋權(quán)屬糾紛標(biāo)的物的確認(rèn)問(wèn)題。

房屋權(quán)屬糾紛的確權(quán)標(biāo)的當(dāng)然是爭(zhēng)議房屋，但涉及拆遷的房屋權(quán)屬糾紛的特殊之外在于有些爭(zhēng)議房屋已經(jīng)被有關(guān)部門(mén)拆除，有些房屋雖未拆除，但已被列入拆遷范圍。發(fā)生房屋權(quán)屬糾紛后，當(dāng)事人往往以房屋尚未確權(quán)，阻撓拆遷，甚至向法院申請(qǐng)?jiān)V訟保全，要求保全房屋、暫緩拆遷。為保障城市建設(shè)的順利進(jìn)行，避免對(duì)拆遷進(jìn)展的負(fù)面影響，應(yīng)正確認(rèn)識(shí)涉及拆遷的房屋權(quán)屬糾紛的標(biāo)的物性質(zhì)。

我們認(rèn)為，依照國(guó)家相關(guān)政策進(jìn)行的房屋拆遷安置，是合法行為，爭(zhēng)議房屋被拆除并不代表房屋的毀損、滅失，爭(zhēng)議房屋的權(quán)利依然存在。因爭(zhēng)議房屋的權(quán)屬糾紛與爭(zhēng)議房屋的拆遷安置糾紛屬兩個(gè)不同的法律關(guān)系，在訴訟中，確認(rèn)爭(zhēng)議標(biāo)的，應(yīng)區(qū)分不同情況：

1、爭(zhēng)議房屋列入拆遷范圍，但尚未拆除的，尚未簽訂安置協(xié)議的，確權(quán)標(biāo)的當(dāng)然是房屋。由于房屋是否拆除，并不影響此類(lèi)房屋權(quán)利歸屬的確認(rèn)，考慮到權(quán)屬糾紛訴訟周期較長(zhǎng)，而拆遷工作也有較強(qiáng)的緊迫性，對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，要求有關(guān)拆遷部門(mén)暫緩拆除房屋的，一般不應(yīng)予以準(zhǔn)許。是否拆除房屋由拆遷部門(mén)按照相關(guān)拆遷政決定。對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)暫緩安置房屋的分配、交付的，應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許，并要求相關(guān)部門(mén)協(xié)助執(zhí)行，以避免錯(cuò)誤安置帶來(lái)新的糾紛。

2、爭(zhēng)議房屋已被拆除，拆遷人已經(jīng)與名義權(quán)利人簽訂安置協(xié)議，但尚未交付具體安置房屋的。因無(wú)明確、具體的安置房屋，確權(quán)的標(biāo)的仍應(yīng)是被拆除的房屋。房屋的不存在，不影響確認(rèn)之訴的進(jìn)行，當(dāng)事人仍享有以被拆除房屋的合法權(quán)利人身份向有關(guān)部門(mén)主張安置的權(quán)利。

3、爭(zhēng)議房屋已被拆除，拆遷人與名義權(quán)利人簽訂安置協(xié)議，且也交付具體安置房屋的。這是在實(shí)踐中最具爭(zhēng)議的一種情形。有觀點(diǎn)認(rèn)為，爭(zhēng)議房屋已被拆除，且亦交付了明確、具體的安置房屋，原房屋的一切權(quán)利均不存在，應(yīng)當(dāng)直接以安置房屋作為確權(quán)標(biāo)的。對(duì)此，我們持有不同意見(jiàn)。

首先，房屋權(quán)屬關(guān)系與拆遷補(bǔ)償安置關(guān)系是兩個(gè)完全不同的法律關(guān)系。直接以安置房屋作為確權(quán)標(biāo)的，必然涉及對(duì)安置協(xié)議合法性的審查。如果確權(quán)結(jié)果是房屋的所有權(quán)人發(fā)生了變化，則安置協(xié)議是否有效已經(jīng)存有疑義，直接對(duì)安置房屋確權(quán)失去了法律基礎(chǔ)。

其次，在拆遷補(bǔ)償安置關(guān)系中，原房屋與安置房并不是簡(jiǎn)單的一等一的置換關(guān)系或賠償關(guān)系。依照拆遷政策，當(dāng)事人對(duì)安置方式有多種選擇，當(dāng)事人也可放棄部分安置權(quán)利。同時(shí)，依照拆遷政策，在增加共有權(quán)人或權(quán)利人變更的情形下，拆遷人也可能存在應(yīng)增加安置房屋的義務(wù)。由于原安置協(xié)議不是房屋真正權(quán)利人的真實(shí)意思表示，直接以安置房屋為確權(quán)標(biāo)的，則可能會(huì)損害真正權(quán)利人的合法利益。

再次，拆遷安置協(xié)議一經(jīng)簽訂，就是協(xié)議載明的被拆遷人取得房屋所有權(quán)的合法依據(jù)，在該協(xié)議未經(jīng)正當(dāng)程序被宣告無(wú)效或撤銷(xiāo)之前，法院可否直接變更安置房的權(quán)利人，也是值得商榷的。

我們認(rèn)為，在安置房屋已經(jīng)交付的情形下，如果發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議的當(dāng)事人對(duì)安置協(xié)議無(wú)爭(zhēng)議，同意接受安置方案的，法院可以依照被拆遷房屋的權(quán)利歸屬直接對(duì)安置房屋進(jìn)行確權(quán)。如果發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議的當(dāng)事人，不接受安置協(xié)議，僅要求對(duì)原房屋確權(quán)的，法院仍應(yīng)以原房屋為確權(quán)標(biāo)的，明確各方當(dāng)事人的權(quán)利。判決確認(rèn)的房屋權(quán)利人向拆遷人主張權(quán)利的，屬于另一法律關(guān)系，雙方可另行處理。當(dāng)然，拆遷人如果是善意、有償與原被拆遷人簽訂安置協(xié)議，一般應(yīng)當(dāng)維持原安置協(xié)議的效力，以維護(hù)拆遷工作的嚴(yán)肅和有序。至于真正權(quán)利人所受到的損害可以通過(guò)要求擅自處分他人或共有人財(cái)產(chǎn)的侵權(quán)人賠償損失的方式獲得救濟(jì)。

（四）農(nóng)村土改房屋權(quán)屬糾紛中的事實(shí)收養(yǎng)關(guān)系的成立及解除

認(rèn)定問(wèn)題。

土改房屋權(quán)屬糾紛通常是與繼承糾紛并存的，其中涉及的收養(yǎng)關(guān)系多數(shù)是在收養(yǎng)法實(shí)施前形成的事實(shí)收養(yǎng)，如何認(rèn)定事實(shí)收養(yǎng)關(guān)系的成立及解除，也是此類(lèi)糾紛中的難點(diǎn)。

最高人民法院在1988年作出的《關(guān)于關(guān)于許秀英夫婦與王青蕓間是否已事實(shí)解除收養(yǎng)關(guān)系的復(fù)函》中指出“一九三七年王青蕓兩歲時(shí)被其伯父王在起、許秀英夫婦收養(yǎng)，并共同生活了二十年，這一收養(yǎng)事實(shí)為親戚、朋友，當(dāng)?shù)厝罕?、基層組織所承認(rèn)，應(yīng)依法予以保護(hù)”，“雙方未以書(shū)面或口頭協(xié)議公開(kāi)解除收養(yǎng)關(guān)系……以認(rèn)定許秀英夫婦與王青蕓的收養(yǎng)關(guān)系未事實(shí)解除為妥”。根據(jù)批復(fù)的精神，在審判實(shí)踐中確認(rèn)事實(shí)收養(yǎng)關(guān)系的成立應(yīng)具備下列條件：

1、當(dāng)事人之間須有共同生活的事實(shí)。即當(dāng)事人之間以父母子女的身份長(zhǎng)期發(fā)生撫養(yǎng)或贍養(yǎng)的生活關(guān)系。具體可表現(xiàn)為當(dāng)事人相互間都公開(kāi)承認(rèn)養(yǎng)父母子女關(guān)系，相互使用父母子女的稱謂，或子女隨父母姓氏，或有收養(yǎng)文書(shū)、或申報(bào)戶口登記等。一般應(yīng)以“長(zhǎng)期共同生活”為確認(rèn)事實(shí)收養(yǎng)的依據(jù)。

2、須有群眾和親友的公認(rèn)。即群眾和親友公認(rèn)當(dāng)事人之間以養(yǎng)父母與養(yǎng)子女關(guān)系長(zhǎng)期共同生活。最了解當(dāng)事人的真實(shí)情況的就是當(dāng)事人的親友和鄉(xiāng)鄰，他們的看法對(duì)確定當(dāng)事人間的關(guān)系性質(zhì)的重要證據(jù)之一。

3、須有基層組織的承認(rèn)。基層組織作為群眾自治性組織，負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)厝罕姷娜粘Ｊ聞?wù)管理，對(duì)當(dāng)事人間長(zhǎng)期共同生活的關(guān)系性質(zhì)有清楚的了解?；鶎咏M織的承認(rèn)是確定當(dāng)事人間關(guān)系性質(zhì)的主要證據(jù)。

在審判實(shí)踐中難以把握的是如何認(rèn)定事實(shí)收養(yǎng)關(guān)系的解除。在事實(shí)收養(yǎng)關(guān)系成立后，雙方當(dāng)事人又因各種原因，做出一些行為，如將雙方戶籍分開(kāi)、養(yǎng)子女遷回親生父母處居住、雙方在各自檔案中不再填寫(xiě)收養(yǎng)關(guān)系等。是否因此可以認(rèn)定雙方當(dāng)事人已經(jīng)以行為表明解除收養(yǎng)關(guān)系？收養(yǎng)關(guān)系是擬制血親關(guān)系，可因當(dāng)事人的協(xié)議而成立，也可因雙方的協(xié)議而解除。1992年實(shí)施的收養(yǎng)法的規(guī)定也強(qiáng)調(diào)了收養(yǎng)關(guān)系的協(xié)議性質(zhì)。收養(yǎng)法規(guī)定了解除收養(yǎng)關(guān)系的兩種方式，一是依當(dāng)事人協(xié)議而解除，二是依當(dāng)事人一方的要求以訴訟方式解除。可見(jiàn)立法所強(qiáng)調(diào)的是收養(yǎng)關(guān)系因協(xié)議產(chǎn)生，也因協(xié)議解除，協(xié)議不成的，須以訴訟方式解除。不認(rèn)可所謂的因當(dāng)事人一方、或雙方的某些行為而事實(shí)解除收養(yǎng)關(guān)系。所以，在認(rèn)定事實(shí)收養(yǎng)關(guān)系當(dāng)事人雙方是否解除收養(yǎng)關(guān)系時(shí)，應(yīng)當(dāng)參照現(xiàn)行立法的精神及收養(yǎng)的實(shí)質(zhì)，強(qiáng)調(diào)以當(dāng)事人雙方以書(shū)面或口頭協(xié)議形式公開(kāi)解除為標(biāo)準(zhǔn)。

（五）農(nóng)村土改房屋權(quán)屬糾紛中的訴訟時(shí)效問(wèn)題。

農(nóng)村土改房屋權(quán)屬糾紛中涉及的訴訟時(shí)效問(wèn)題有兩種情況：

1、1989年換證時(shí)的公告時(shí)間是否應(yīng)認(rèn)定為“知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害”的時(shí)間？

1989年對(duì)土改房屋進(jìn)行換證時(shí)，通常是經(jīng)過(guò)了公告程序的，被告因此抗辯原告應(yīng)當(dāng)在公告之時(shí)知道權(quán)利被侵害，原告遲至現(xiàn)在起訴已超過(guò)二年的訴訟時(shí)效期間。我們認(rèn)為，頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證之前的公告，是頒證機(jī)關(guān)為保證頒證的正確性，對(duì)擬頒證的情況在一定范圍內(nèi)向社會(huì)公布，征求利害關(guān)系人或其他人的異議、意見(jiàn)的行為。這種公告不具有已將房屋產(chǎn)權(quán)情況告知全體利害關(guān)系人的法定效力。簡(jiǎn)單地將公告時(shí)間認(rèn)定為“應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害”的時(shí)間缺乏法律依據(jù)，被告應(yīng)證明原告知曉公告且無(wú)異議。

2、關(guān)于繼承的訴訟時(shí)效規(guī)定與《民法通則》中訴訟時(shí)效規(guī)定的適用對(duì)象問(wèn)題。

《繼承法》第8條規(guī)定：繼承權(quán)糾紛提起訴訟的期限為二年，自繼承人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵犯之日起計(jì)算。但是，自繼承開(kāi)始之日起超過(guò)二十年的，不得再提起訴訟?！睹穹ㄍ▌t》第135條、137條規(guī)定：向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為2年，法律另有規(guī)定的除外；訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過(guò)20年的，人民法院不予保護(hù)。有特殊情況的，人民法院可以延長(zhǎng)訴訟時(shí)效期間。二者規(guī)定的差異之處在于兩種訴訟時(shí)效期限的起算日期是不同的，繼承的20年時(shí)效是自繼承之日起計(jì)算，《民法通則》規(guī)定的20年是自繼承人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵害之日起計(jì)算。

《繼承法》是1985年頒布生效的，《民法通則》是1987年施行的。對(duì)《民法通則》頒布生效后怎么適用這兩部法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定，最高人民法院在《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第177條作出了司法解釋：“繼承的訴訟時(shí)效按繼承法的規(guī)定執(zhí)行，但繼承開(kāi)始后，繼承人未明確表示放棄繼承的，視為接受繼承，遺產(chǎn)未分割的，即為共同共有?！鄙鲜鏊痉ń忉層袃煞矫娴暮x，第一，在繼承開(kāi)始后，繼承人接受繼承（包括明確表示繼承和視為接受繼承）但遺產(chǎn)未分割的，即為共同共有，不適用繼承法關(guān)于繼承權(quán)的訴訟時(shí)效，而應(yīng)適用《民法通則》關(guān)于共同共有所有權(quán)保護(hù)的訴訟時(shí)效。第二，在繼承權(quán)被侵害時(shí)提起繼承訴訟時(shí)，應(yīng)適用《繼承法》第8條關(guān)于2年或20年的訴訟時(shí)效規(guī)定。

在土改房屋權(quán)屬糾紛中遇到的繼承大都屬于在繼承開(kāi)始后，繼承人接受繼承但遺產(chǎn)未分割之情形，有關(guān)訴訟時(shí)效應(yīng)適用《民法通則》的規(guī)定。但是，在審判實(shí)踐中也遇到過(guò)特別的情形，即在繼承開(kāi)始后，繼承人未分割遺產(chǎn)，但遺產(chǎn)已被非繼承人占有取得（侵權(quán)未超過(guò)二十年）。繼承人在繼承開(kāi)始（被繼承人死亡之日）二十年之后，才提起確權(quán)訴訟。這種糾紛是屬于繼承權(quán)糾紛還是侵權(quán)糾紛，適用何種訴訟時(shí)效規(guī)定，在實(shí)踐中做法不一。我們認(rèn)為，繼承權(quán)糾紛屬于民法通則規(guī)定的侵權(quán)糾紛的一種類(lèi)型，《繼承法》與《民法通則》對(duì)這種侵權(quán)糾紛規(guī)定了兩種不同的訴訟時(shí)效起算點(diǎn)，給審判實(shí)踐帶來(lái)了混亂。從法理角度來(lái)講，《繼承法》是民法中的單行法，不得違背基本法，同時(shí)，《民法通則》頒布生效在《繼承法》之后，其基本原則應(yīng)視為對(duì)前法與之矛盾之處的修正。從實(shí)踐角度來(lái)講，繼承人在繼承開(kāi)始后二十年才知道權(quán)利被他人侵犯，按照《繼承法》的規(guī)定不得再提起訴訟，實(shí)際上剝奪了房屋繼承權(quán)人法定的、正當(dāng)?shù)摹⒑侠淼臋?quán)利。

第二篇：土改房屋司法解釋

最高人民法院

關(guān)于土改時(shí)部分確權(quán)、部分未確權(quán)的祖遺房產(chǎn)應(yīng)如何繼承問(wèn)題的批復(fù)

（１９８７年４月２５日）

湖南省高級(jí)人民法院：

你院（１９８６）湘字第一號(hào)《關(guān)于處理房屋糾紛的有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示報(bào)告》及１９８７年２月２４日補(bǔ)充報(bào)告收悉。

據(jù)你院報(bào)告稱：雙方訟爭(zhēng)的三間房屋系劉驗(yàn)福（１９２７年故）、田二妹（１９６０年故）夫婦于１９１２年所建。１９５２年土改時(shí)，該三間瓦屋確權(quán)為田二妹及養(yǎng)子劉志國(guó)（１９８２年故）、兒媳向翠蓮、孫兒劉射仁四人所有。雙方訟爭(zhēng)的另一間偏房，土改時(shí)產(chǎn)權(quán)證上未登記，１９７５年由劉志國(guó)改建為正房。田二妹之女劉志珍１９２７年出嫁。土改時(shí)，劉志珍被劃為小商成份，原有房屋兩間未動(dòng)。１９５３年劉志珍即遷回與其母田二妹一起生活，對(duì)田二妹的生養(yǎng)死葬等盡了主要義務(wù)。１９８３年劉志珍以該屋系父母遺產(chǎn)，她應(yīng)繼承二分之一為由，訴訟到法院。

經(jīng)研究，同意你院審判委員會(huì)的意見(jiàn)，即處理這類(lèi)案件一般應(yīng)以土改時(shí)確定的產(chǎn)權(quán)為準(zhǔn)。訟爭(zhēng)的三間房屋應(yīng)按１９５２年當(dāng)?shù)卣_權(quán)歸田二妹與其養(yǎng)子劉志國(guó)、兒媳向翠蓮、孫兒劉射仁四人所共有。該共有房屋中屬于田二妹的那一部分房屋和土改未登記的一間偏房可以作為田二妹的遺產(chǎn)，由其法定繼承人共同繼承。因劉志珍與其母共同生活，盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)，分配遺產(chǎn)時(shí)可以多分。

最高人民法院關(guān)于周祖德、周祖明等訴周祖華、周祖榮等

房屋糾紛一案的復(fù)函

貴州省高級(jí)人民法院：

你院1992年1月13日《關(guān)于周祖德、周祖明等訴周祖華、周祖榮等房屋糾紛一案的請(qǐng)求報(bào)告》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：原、被告雙方爭(zhēng)議的街面房屋系其祖父母周樹(shù)堂（1943年故）、周邱氏（1980年故）于1936年購(gòu)置。1951年土改時(shí)確定，周家房屋不進(jìn)不出。周邱氏在去世前一直居住此房，雙方當(dāng)事人都不能證明已分家析產(chǎn)。周祖華等所持土地房產(chǎn)證系其父周先富1954年自報(bào)的，證上無(wú)周邱氏的名字，卻有土改后出生的周祖華、周祖萍的名字，所以該證沒(méi)有真實(shí)反映周家土改時(shí)的實(shí)際情況。據(jù)此，我們同意你院審判委員會(huì)的第二種意見(jiàn)，即爭(zhēng)議的房屋應(yīng)認(rèn)定為周邱氏夫婦的遺產(chǎn)，并按法定繼承處理為宜。

最高人民法院

關(guān)于土改后不久被收養(yǎng)的子女能否參加分割土改前的祖遺

房產(chǎn)的批復(fù)

１９８６年２月１３日 〔１９８６〕民他字第６號(hào)

河南省高級(jí)人民法院：

你院〔１９８5〕豫法民字第5號(hào)《關(guān)于經(jīng)土改確權(quán)的祖業(yè)房產(chǎn)能否按參加土改的人口分析 以確定遺產(chǎn)范圍的請(qǐng)示報(bào)告》收悉。

據(jù)你院報(bào)告稱，被繼承人馬希良家有十六間祖遺房屋，土改時(shí)由其母馬韓氏、馬希良夫婦及 其次女、三女（長(zhǎng)女土改前已出嫁）五口人填登了土地房產(chǎn)證。１９5３年馬希良收馬海慶 為養(yǎng)子（當(dāng)時(shí)一歲）。三個(gè)女兒離開(kāi)家庭后，在經(jīng)濟(jì)和生活方面對(duì)父母各自盡了贍養(yǎng)扶助義 務(wù)。１９８３年前，馬韓氏及馬希良夫婦先后去世，為分割處理十六間祖遺房屋，三個(gè)女兒 與養(yǎng)子發(fā)生糾紛。

經(jīng)我們研究認(rèn)為：對(duì)土改已確權(quán)的房屋，一般應(yīng)以確定的產(chǎn)權(quán)為準(zhǔn)，由參加土改的家庭成員 進(jìn)行析產(chǎn)，其中被繼承人應(yīng)得的份額屬于遺產(chǎn)。本案訟爭(zhēng)的房屋系祖遺房產(chǎn)，土改時(shí)沒(méi)有變 動(dòng)；馬海慶土改后不久被收養(yǎng)，以后對(duì)該房屋長(zhǎng)期進(jìn)行了使用和管理。根據(jù)此案具體情況，可按馬家參加土改的人口加上養(yǎng)子共六人先行析產(chǎn)，然后確定馬希良夫婦的遺產(chǎn)數(shù)額。馬希 良夫婦從析產(chǎn)中所得的份額及馬希良繼承其母馬韓氏的份額屬于他們的遺產(chǎn)，其三個(gè)女兒及 養(yǎng)子都有繼承權(quán)。至于每人繼承份額多少，應(yīng)視具體情況合理確定。

此復(fù)

第三篇：房屋權(quán)屬證明書(shū)范本

房屋權(quán)屬證明書(shū)范本

導(dǎo)讀：本文提供的是房屋權(quán)屬證明書(shū)的范本格式，僅供參考。

一、房屋權(quán)屬證明書(shū)范本

房屋產(chǎn)權(quán)證明

茲證明位于我轄區(qū)_______________的房屋____幢_____間，面積______平方米，該房屋產(chǎn)權(quán)歸屬____________所有，土地性質(zhì)屬于__________所有，可安全使用。

特此證明

年 月 日

二、房屋租賃合同范本

租房協(xié)議

出租方(甲方)：(以下簡(jiǎn)稱甲方)

承租方(乙方)：(以下簡(jiǎn)稱乙方)

根據(jù)甲、乙雙方友好互利的原則，經(jīng)共同協(xié)商特制定以下協(xié)議：

1、甲方將位于***的***結(jié)構(gòu)房屋___間面積為_(kāi)_____平方米房屋租賃給乙方使用，租賃房屋用途**。

2、租賃期內(nèi)如未經(jīng)甲方同意，乙方不得隨意改變現(xiàn)有房屋建筑結(jié)構(gòu)，如有損壞則由乙方維修，乙方在租賃期內(nèi)必須自覺(jué)遵守法律法規(guī)，做到安全生產(chǎn)，合法經(jīng)營(yíng);雙方應(yīng)服從城市建設(shè)拆遷規(guī)定。

3、租賃費(fèi)每年為**，租金按**結(jié)算，由乙方在每**前交付，付款方式為**，第二年的租賃費(fèi)須經(jīng)雙方共同協(xié)商后決定，付款方式同前。

4、租賃期為**年。自**年**月**日至 _____年 __月____日。

5、協(xié)議未盡事宜，可經(jīng)雙方另行協(xié)商解決。

6、本協(xié)議一式貳份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方代表簽字蓋章后生效。

7、雙方約定的其他事項(xiàng)：

甲方簽字(蓋字)： 聯(lián)系電話：

乙方簽字(蓋字)： 聯(lián)系電話：

年 月 日

第四篇：房屋權(quán)屬證明

房屋權(quán)屬證明

茲證明 蒼南日月潭農(nóng)莊有限公司（企業(yè)法人，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼，9***249303A，經(jīng)營(yíng)地址：蒼南縣靈溪鎮(zhèn)嶺前村）在浙江省 溫州市蒼南縣靈溪鎮(zhèn)嶺前村 其合法流轉(zhuǎn)租賃的土地上由具有相關(guān)資質(zhì)的木藝公司建造

單層樓房 間，共800平方米，采用鋼架及木結(jié)構(gòu)，達(dá)可抗12級(jí)臺(tái)風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量安全合格。經(jīng)查，該房屋建于蒼南縣日月潭農(nóng)莊旅游風(fēng)景區(qū)，屬于蒼南縣鄉(xiāng)村旅游風(fēng)景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，為景區(qū)配套設(shè)施，根據(jù)浙江省休閑農(nóng)業(yè)建設(shè)配套用地以土地流轉(zhuǎn)土地5‰最多不超過(guò)5畝的規(guī)定，蒼南日月潭農(nóng)莊土地流轉(zhuǎn)合同面積總計(jì)621.396畝，建設(shè)配套用地約為3.105畝，其中木屋占地1.199畝，在合法配套建設(shè)用地范圍內(nèi)，不屬于違章建筑。

特此證明。

證明單位：

****年**月**日

第五篇：房屋權(quán)屬證明

房屋權(quán)屬證明

是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，房屋權(quán)屬證書(shū)受到國(guó)家法律保護(hù)。包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。

建設(shè)部、新聞出版總署、公安部、國(guó)家工商行政管理總局關(guān)于印發(fā)《房屋權(quán)屬證書(shū)印制管理辦法》的通知

各盛自治區(qū)、直轄市建設(shè)廳(房地產(chǎn)管理局)、新聞出版局、公安廳(局)、工商行政管理局：

為了確保房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度的健康實(shí)施，維護(hù)房屋權(quán)屬證書(shū)的權(quán)威性、統(tǒng)一性，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《印刷業(yè)管理?xiàng)l例》，經(jīng)研究，建設(shè)部、新聞出版總署、公安部、國(guó)家工商行政管理總局共同制定了《房屋權(quán)屬證書(shū)印制管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

需要的資料

1.房屋購(gòu)銷(xiāo)合同原件及補(bǔ)充合同原件。

2.商品房銷(xiāo)售統(tǒng)一發(fā)票原件。

3.房屋的外業(yè)測(cè)繪調(diào)查表及分層分戶平面圖原件。

(若房屋測(cè)繪報(bào)告為舊格式的，則還需出具竣工驗(yàn)收單及填寫(xiě)房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)，新格式只需提供房屋的外業(yè)測(cè)繪調(diào)查表及分層分戶平面圖原件即可。)

4.完稅憑證(契稅繳款書(shū))

5.⑴購(gòu)房人已婚①雙方身份證復(fù)印件(原則上需校驗(yàn)原件)

②婚姻證明復(fù)印件(帶原件校驗(yàn))

③雙方任何一方不能到場(chǎng)辦理，則需提供私章，若委托第三方代辦則需同時(shí)提供夫妻雙方私章

⑵購(gòu)房人單身(必須本人到場(chǎng)，不可代辦)

①身份證復(fù)印件(帶原件校驗(yàn))

②戶口簿或戶籍證明復(fù)印件(帶原件校驗(yàn))

③單身聲明具結(jié)書(shū)購(gòu)房者在本地則到民政局辦理

購(gòu)房者在異地則到公證處辦理

購(gòu)房者在國(guó)外則到大使館辦理

⑶購(gòu)房人為單位①營(yíng)業(yè)執(zhí)照(或組織機(jī)構(gòu)代碼證)復(fù)印件(校驗(yàn)原件)，無(wú)法提交原件校驗(yàn)，則需提交工商出具的彩印副本。

產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

居民住宅每套80元，如有共有權(quán)證增收工本費(fèi)10元/本

其它房產(chǎn)建筑面積500(含500)㎡以下的每宗200元，500~1000㎡的為300元，1000~2000㎡的為500元，2000~5000㎡的為800元，5000㎡以上的為1000元;如共有權(quán)證增收工本費(fèi)10元/本。

契稅稅率及繳款書(shū)

契稅繳款書(shū)的辦理

1.提供戶主身份證復(fù)印件。

2.提供銷(xiāo)售發(fā)票復(fù)印件(帶原件校驗(yàn))。

3.提供銷(xiāo)售合同及最終補(bǔ)充合同復(fù)印件(帶原件校驗(yàn))。

4.若開(kāi)發(fā)公司代為辦理，則派遣員工時(shí)應(yīng)出具公司蓋章的證明書(shū)。

契稅稅率

1.普通住宅144㎡以下為1.5%，144㎡以上為3%。

2.非普通住宅(高檔住宅如別墅等)為3%。

注意事項(xiàng)

保證合同﹑發(fā)票﹑測(cè)繪報(bào)告等各個(gè)憑證資料的內(nèi)容一致性，認(rèn)真核對(duì)，確保措辭﹑各項(xiàng)數(shù)據(jù)﹑日期等一致無(wú)誤。