第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)讀書筆記

讀書筆記

隨著住房制度，金融制度改革的深入和經(jīng)濟持續(xù)快速的增長，我國房地產(chǎn)市場日趨活躍，房地產(chǎn)估價活動在房地產(chǎn)市場中扮演著越來越嚴重的角色。無論是房地產(chǎn)的買賣交易﹑出租﹑抵押貸款﹑課稅﹑保險﹑拍賣，土地使用權(quán)招標﹑掛牌﹑拍賣﹑協(xié)議出讓及轉(zhuǎn)讓，還是企業(yè)的合資﹑合作﹑聯(lián)合﹑合并﹑兼并﹑分立﹑出售﹑破產(chǎn)清算股份制改革﹑股票上市﹑亦或是房地產(chǎn)分割﹑析產(chǎn)﹑法院仲裁等都需要房地產(chǎn)估價。

一，房地產(chǎn)屬性：1，自然屬性：位置固定性，產(chǎn)品異質(zhì)性，使用耐久性，使用適用性，供給的有限性。2，經(jīng)濟屬性：高價值性，保值增殖性，投資與消費的雙重性，利用的外部性，難以變現(xiàn)性。3，法律屬性：交易的登記性，產(chǎn)權(quán)重要性，產(chǎn)權(quán)的分割性，易受限制性。4，社會屬性：社會保障性，文化美學價值，心理效應。

二，房地產(chǎn)類型：1，分類方式：用途，開發(fā)程度，收益，經(jīng)營方式，實物形態(tài)，權(quán)益狀況。

三，房地產(chǎn)價格：1，影響因素：自身因素，環(huán)境因素，人口因素，經(jīng)濟因素，社會因素，行政因素，國際因素，心理因素。2，形成條件:效用性，稀缺性，有效需求。

四，房地產(chǎn)估價|：1，概念：價值分析，測算，判斷。2，必要性：理論上的必要性，現(xiàn)實需求。3基本要素：估價當事人，估價目的，估價對象，估價時點，價值類型，估價依據(jù)，估價假設(shè)，估價原則，估價程序，估價方法，估價結(jié)果。五，房地產(chǎn)的三種存在形式：1，土地2建筑物3房地產(chǎn)合一。房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合為一體才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的的存在形態(tài)。六，房地產(chǎn)的類型：1 按用途劃分：1）居住房地產(chǎn)，2）商業(yè)房地產(chǎn)3）辦公房地產(chǎn)4）5）旅館房地產(chǎn)6）餐飲房地產(chǎn)7）娛樂房地產(chǎn)8）工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)9）農(nóng)用房地產(chǎn)10）特殊用途房地產(chǎn)。11）綜合房地產(chǎn)2 按開發(fā)程度劃分1）生地2）毛地3）熟地4）在建工程5）現(xiàn)房3 按是否產(chǎn)生收益劃分：1）收益性房地產(chǎn)2）非收益性房地產(chǎn)4 按經(jīng)營使用方式劃分：1）出售型房地產(chǎn)2）出租性房地產(chǎn)3）營業(yè)性房地產(chǎn)4）自用型房地產(chǎn)5 按實物形態(tài)劃分 1）土地2）建筑物3）房地產(chǎn)綜合體4）房地產(chǎn)的局部，如不是整幢房屋，而是其中一層或者一套。5）未來情況下的房地產(chǎn)，如期房。6）已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，如，已經(jīng)拆遷的房地產(chǎn)。7）現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)和過去狀態(tài)下的房地產(chǎn)的差異部分。6 按權(quán)益狀況劃分，1）干凈的所有權(quán)的房地產(chǎn)。2）共有的 房地產(chǎn)和部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。3）設(shè)有租約，地役權(quán)，抵押權(quán)的房地產(chǎn)。4）已經(jīng)依法列入征收，征用，拆遷的房地產(chǎn)。5）被依法查封，采取財產(chǎn)保全措施或其他形式限制的房地產(chǎn)6）開發(fā)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)，如沒有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》7）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)8）臨時用地或臨時建筑物9）違法占地或者違章建筑的房地產(chǎn)10）房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn) 七，房地產(chǎn)市場的屬性，1）房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性。2）房地產(chǎn)市場具有壟斷競爭性。3）房地產(chǎn)市場具有信息嚴重不對稱性4）房地產(chǎn)市場需求彈性變動較大5）房地產(chǎn)市場短期供給彈性較小6）房地產(chǎn)市場具有很強的投機性7）房地產(chǎn)市場具有周期性，上升與下降的交替循環(huán)，相對有規(guī)律的上下波動。周期也可分為收縮與擴張兩個階段，復蘇，繁榮，衰退，蕭條四個環(huán)節(jié)。8）房地產(chǎn)市場具有很強的政策性和法律強制性，；

八，房地產(chǎn)價格的形成條件：任何商品之所以有價格，需要滿足效用性，相對稀缺性，有效需求三個條件。房地產(chǎn)價格的特征：1）房地產(chǎn)價格具有區(qū)域性——————房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大。2）房地產(chǎn)價格實體具有雙重性————部分來源于土地開發(fā)和房屋建筑安裝勞動所形成的價值，另一部分則來源于土地使用權(quán)價格。3）房地產(chǎn)價格具有權(quán)益性————房地產(chǎn)價格實際上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格4）房地產(chǎn)價格的形式具有雙重性————房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用和收益代價的租金。5）房地產(chǎn)價格形成具有長期性————長地產(chǎn)價格實在長時期內(nèi)各種因素綜合作用下形成的，6）房地產(chǎn)價格具有個別性————房地產(chǎn)價格通常是一房地產(chǎn)一個價格。7）房地產(chǎn)價格具有敏感性————房地產(chǎn)價格關(guān)系到國計民生，是一個十分敏感的價格。8）房地產(chǎn)價格具有增殖性——房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)較明顯的增值趨勢。造成房地產(chǎn)價格具有增值性的主要原因：土地資源的有限性及土地投資的積累性，房地產(chǎn)的開發(fā)建造周期長，投資風險大等、九，影響房地產(chǎn)價格的主要因素：1自身因素1）區(qū)位因素2）地質(zhì)條件3—）地形，地勢4）土地面積和形狀5）建筑物本身2，環(huán)境因素，指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素。3人口因素4經(jīng)濟因素5社會因素6行政因素7國際因素8心理因素

所閱讀資料信息：

資料名：《房地產(chǎn)估價理論與實務，第二版》

出版社：東北財經(jīng)大學出版社

主編：祝平衡，吳老二

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)及研究讀書筆記

讀書筆記

房地產(chǎn)估價的基本原則：1）獨立，客觀，公正原則。2）合法原則：合法產(chǎn)權(quán)，合法使用，合法處分。3）最高最佳使用原則。最佳用途，最佳規(guī)模，最佳集約度，符合法律上 的許可，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上可行，價值最大化標準4）謹慎原則5）替代原則6）估價時點原則。其中，獨立，客觀，公正原則是房地產(chǎn)估價的最高行為準則。獨立：是要求房地產(chǎn)估價時不應該受外界不合理因素的干擾和影響?？陀^：要求房地產(chǎn)估價師要從客觀實際出發(fā)，反映事物的本來面目進行估價，盡可能地減少主觀意志，好惡，情感和偏見對估價過程和估價結(jié)論的影響。公正：是要求在進行房地產(chǎn)估價時，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員必須站在中立的立場上，不偏袒任何一方，特別是有意無意的偏袒委托方。合法原則：合法原則是要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法權(quán)益為前提進行，所謂合法，就是指不僅要符合國家的憲法，相關(guān)法律，行政法規(guī)和估價對象所在地的地方性法規(guī)。還要符合國務院及其各個部門頒發(fā)的相關(guān)決定。部門規(guī)章和政策及技術(shù)規(guī)范，最高人民法院和最高人民檢察院頒發(fā)的司法解釋，以及估價對象的規(guī)劃設(shè)計條件，土地使用權(quán)合同規(guī)定等。最高最佳使用原則：最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價在合法的前提下，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。最高最佳使用必須同時符合四個標準：①法律上許可②技術(shù)上可能③經(jīng)濟上可行④價值最大化。最高最佳使用具體包括三個方面：①最佳用途②最佳規(guī)模③最佳集約度。估價時點原則：估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是估價目的決定的估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。估價時點原則強調(diào)的是估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性和時效性。在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應當折算為估價時點的現(xiàn)值。替代原則：替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下正常價格。謹慎原則：謹慎原則是評估房地產(chǎn)抵押價值時應當遵守的原則，它要求在存在不確定性因素的情況作出估價相關(guān)判斷時，應當遵守必要的謹慎原則，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制，未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估假定未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值，也不低谷房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

市場比較法：理論依據(jù)：替代原理。適用對象：交易性房地產(chǎn)。適用條件：大量類似房地產(chǎn)交易實例。市場比較法：搜集交易實例（內(nèi)容：用途，交易目的，交易情況，成交價格，付款方式，房地產(chǎn)狀況（事物，權(quán)益，區(qū)位狀況））——→存入交易實例庫——→分析估價對象——→選取可比實例——→建立價格可比基礎(chǔ)——→交易情況修正——→交易日期調(diào)整——→區(qū)域因素修正——→個別因素修正——→求取比準價格——→求取最終比準價格。市場比較法的基本原理：1）市場比較法的概念和理論依據(jù)2）市場比較法適用的對象和條件。市場比較法的基本內(nèi)容：搜集交易實例——→選取可比實例——→建立價格可比基礎(chǔ)——→進行交易情況修正——→進行交易日期修正——→進行區(qū)域因素修正——→進行個別因素修正——→求出比準價格。

收益法：理論依據(jù)：預期收益原理。適用對象：有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，適用條件：收益可計量性，連續(xù)性，穩(wěn)定性，資本化率可確定性。風險的可衡量性。操作步驟：搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料，——→估算潛在毛收入——→估算運營費用——→估算凈收益——→選用適當?shù)馁Y本化率——→選用適宜的收益法計算公式求出收益價格。

成本法：房地產(chǎn)價格的構(gòu)成：土地取得成本，開發(fā)成本，管理費用，銷售費用，投資利息，銷售稅費，開發(fā)利潤。成本法的基本原理：成本法的概念機理論依據(jù)。成本法，又稱成本逼近法，是指求取估價對象房地產(chǎn)在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。成本法的適用對象和條件：新近開發(fā)建設(shè)，可以從新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)，正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價法。成本法的局限性：運用成本法估價要注意的是，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用而非花費成本，成本的增加一定要對其效用的增大有所作用才能構(gòu)成價格。假設(shè)開發(fā)法：理論依據(jù)：預期收益原理和地租理論。適用對象：具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。適用條件：透明，穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)政策。完善的房地產(chǎn)法規(guī)體系。清晰的，全面的房地產(chǎn)投資與交易的稅費。清單和穩(wěn)定的稅費政策。完整的，動態(tài)的和現(xiàn)代化的房地產(chǎn)信息資料庫，公開的，長期的和合理的土地供應計劃。操作步驟：調(diào)查待開發(fā)的房地產(chǎn)基本情況——→選擇最佳的開發(fā)利用方式——→估計開發(fā)經(jīng)營期——→預測開發(fā)完后的房地產(chǎn)價值——→測算開發(fā)成本，管理費用，投資利息，銷售費用，銷售稅費，開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費——→進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。

2011,11,30

所閱讀資料信息：

資料名：《房地產(chǎn)估價理論與實務，第二版》

出版社：東北財經(jīng)大學出版社

主編：祝平衡，吳老二

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)2014（范文模版）

《規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)》任務書

本任務要求正對目標地塊完成房地產(chǎn)的策劃案。

題目：***項目開發(fā)方案（或***可行性研究報告）

項目地點：武漢市洪山區(qū)，具體見大范圍和小范圍位置圖。

面積約為：0.5平方公里（沒有準確地形圖）

要求：每個人完成一份。

一、作業(yè)內(nèi)容

摘要

第一部分 項目初始創(chuàng)意及調(diào)研計劃

第二部分 項目概況

第三部分 市場分析

第四部分 開發(fā)計劃與資金計劃

第五部分 投資收益分析

第六部分 結(jié)論與建議

后記

二、作業(yè)內(nèi)容具體要求

摘要：報告內(nèi)容、工作安排及報告結(jié)果。

第一部分 創(chuàng)意（調(diào)研計劃）

一、初始創(chuàng)意

要求對目標消費者和產(chǎn)品分別進行描述。語言簡潔，不要超過一頁。

二、調(diào)研計劃

此部分相當于工作計劃，也可放在附錄中。

第二部分 項目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物（如

市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關(guān)系）。

二、宗地現(xiàn)狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)

有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工

狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；

5、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等

因素分割土地；

附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

三、項目周邊的社區(qū)配套

（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套

1、交通狀況

（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

（3）現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；

2、教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。

3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

5、文化、體育、娛樂設(shè)施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設(shè)施分布圖。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀

四、項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）

6、周邊景觀

7、風水情況

8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設(shè)等。

9、其他

五、大市政配套（說明距宗地距離、成本、接入的可能性，此部分可以適當簡化）

1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。

2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

4、通訊（有線電視、通信網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

六、規(guī)劃控制要點

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。

第三部分：市場分析

一、當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境分析

收集當?shù)厝丝?、GDP、人均家庭收入、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等數(shù)據(jù)，對未來人口和經(jīng)濟的趨勢進行預測。另外，使用可以獲取的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，分析人口、就業(yè)以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

二、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

（一）市場區(qū)域界定

1、確定物業(yè)用途，初步確定產(chǎn)品特征

2、界定市場區(qū)域

3、可能的市場機會分析

（二）需求分析

（三）供給分析

（四）吸納與缺口分析

（五）區(qū)域住宅目標市場各項指標成長狀況（近3-5年）

?

?

? 開工量/竣工量 銷售量/供需比平均售價

（六）區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢

三、地塊分析

（一）場地分析

（二）位置分析

四、競爭性項目調(diào)查與分析

1、各檔次產(chǎn)品供應狀況

2、各檔次產(chǎn)品的集合特征

尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征

3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖

片。

附表：周邊同類項目調(diào)查表

4、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點

5、結(jié)論：

?

?

?

? 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題

五、區(qū)域市場目標客層研究和市場定位

1、各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）

2、本案目標人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。

3、確定目標客戶

4、市場定位

六、整體市場對本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。

七、產(chǎn)品定位及建議

戶型類型、面積標準、不同類型產(chǎn)品的比例。

第四部分：開發(fā)計劃

一、里程碑事件及時間。

二、工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市

場的占有率。（按季列示）

三、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）

第五部分：投資收益分析

一、成本預測

附表：投資估算表

二、收入測算及稅務分析

1、收入測算

2、營業(yè)稅及附加

3、所得稅

4、土地增值稅

附表：收入及稅金測算表

三、項目資金預測

1、資金投入計劃

2、資金回款計劃

3、資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況（可假設(shè)），列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

附表：資金計劃表（投入計劃和回款計劃）、資金來源與運用表（圖）

四、經(jīng)濟效益分析

1、現(xiàn)金流量表

2、主要經(jīng)濟指標

3、敏感性分析

4、盈虧平衡點分析

運用單變量求解，計算在設(shè)定回報率的情況下的土地報價。

計算盈虧平衡和保本時的銷售價格（平均價格）。

附表（圖）： 現(xiàn)金流量表、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標、敏感性分析表（圖）。

第六部分：綜合分析與建議

一、優(yōu)勢：

二、劣勢：

三、機會：

四、結(jié)論和建議

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司章程范本

公 司 章 程

第一章 總 則

第一條 為完善企業(yè)經(jīng)營機制、促進企業(yè)發(fā)展、保障本公司股東、職工和債權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國公司法》和有關(guān)法律、法規(guī)、制定本章程。

第二條 公司名稱：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

公司住所：××省××市××區(qū)××路××號

第三條 本公司是經(jīng)××市工商行政管理局核準注冊、依法設(shè)立后為獨立的企業(yè)法人，其生產(chǎn)經(jīng)營活動與合法權(quán)益受中國法律保護，其行為受中國法律約束，接受國家機關(guān)監(jiān)督。

第四條 公司的組織形式為有限責任公司，即股東以其出資額對公司承擔有限責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務承擔責任。

第五條 公司要保護職工的合法權(quán)益，加強勞動保護，實現(xiàn)安全生產(chǎn)。

第六條 公司經(jīng)營期限為二十年，從營業(yè)執(zhí)照核發(fā)之日算起。第二章 公司經(jīng)營范圍

第七條 公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營；房地產(chǎn)銷售；物業(yè)管理，對房地產(chǎn)業(yè)的投資。

第八條 分公司不具備企業(yè)法人資格，不能超出公司的經(jīng)營范圍，其民事責任由公司承擔。

第三章 公司的注冊資本與實收資本

第九條 本公司的注冊資本為人民幣1000萬元（壹仟萬元）。第十條 公司實收資本：人民幣500萬元。

公司注冊資本分二期于公司成立之日起二年內(nèi)繳足。

股東首期出資人民幣500萬元，于公司設(shè)立登記前到位，第二期出資人民幣500萬元，由股東自公司成立之日起二年內(nèi)繳足。

第四章 股東的名稱和住所

第十一條 本公司由四名自然人股東組成，自然人情況如下： 1．姓名： 身份證號碼： 住址： 2．姓名： 身份證號碼: 住址： 3．姓名： 身份證號碼: 住址：

4、姓名： 身份證號碼： 住址： 第十二條 股東的權(quán)利

2.股東享有參加公司股東會和行使表決的權(quán)利;3．股東有選舉和被選舉為公司執(zhí)行董事、監(jiān)事的權(quán)利;4．股東有參與公司重大決策和選擇管理者的權(quán)利;5．股東有查閱公司會議記錄和財務會計和財務會計報告權(quán);6．股東有新增資本優(yōu)先認購權(quán);7.轉(zhuǎn)讓出資權(quán)和轉(zhuǎn)讓出資優(yōu)先認購權(quán)。第十三條 股東的義務

1.股東有執(zhí)行公司章程和股東會決議的義務;2.股東有按章程規(guī)定的出資額、出資方式、出資時限出資的義務;3.公司登記注冊后，股東不得抽回出資的義務;4.出資差額補償?shù)牧x務;5.依法轉(zhuǎn)讓出資的義務。

第六章 股東的出資方式、出資額和出資時間 第十四條 股東的出資方式：貨幣出資。第十五條 股東的出資額和出資時間

股東××：認繳出資額為340萬元，占公司注冊資本的34％，分二期于公司成立之日起二年內(nèi)繳足。其中第一期貨幣出資170萬元，占認繳出資額的百分之五十，于公司設(shè)立登記前繳納；第二期貨幣出資170萬元，自公司成立之日起二年內(nèi)繳納。

股東××：認繳出資額為320萬元，占公司注冊資本的32％，分二期于公司成立之日起二年內(nèi)繳足。其中第一期貨幣出資160萬元，占認繳出資額的百分之五十，于公司設(shè)立登記前繳納；第二期貨幣出資160萬元，自公司成立之日起二年內(nèi)繳納。

股東××：認繳出資額為170萬元，占公司注冊資本的17％，分二期于公司成立之日起二年內(nèi)繳足。其中第一期貨幣出資85萬元，占認繳出資額的百分之五十，于公司設(shè)立登記前繳納；第二期貨幣出 1．股東享有投資受益權(quán)，即紅利分配權(quán)和剩余財產(chǎn)權(quán);資85萬元，自公司成立之日起二年內(nèi)繳納。

股東××：認繳出資額為170萬元，占公司注冊資本的17％，分二期于公司成立之日起二年內(nèi)繳足。其中第一期貨幣出資85萬元，占認繳出資額的百分之五十，于公司設(shè)立登記前繳納；第二期貨幣出資85萬元，自公司成立之日起二年內(nèi)繳納。

第七章 股東轉(zhuǎn)讓出資的條件

第十六條 公司股東之間可以轉(zhuǎn)讓部分出資或全部。

第十七條 股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓出資時，須經(jīng)半數(shù)以上的股東同意;不同意轉(zhuǎn)讓的股東應購買轉(zhuǎn)讓的出資，如不購買轉(zhuǎn)讓的出資視為同意轉(zhuǎn)讓；經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資，在同等條件下，其他股東對該出資有優(yōu)先購買權(quán)。

第八章 公司財務、會計

第十八條 公司依照有關(guān)法律、法規(guī)和國務院主管部門的規(guī)定建立財務、會計制度。

第十九條 公司在第一會計終了時制作財務會計報告，并依法接受股東、監(jiān)督機關(guān)審查驗證。

第二十條 公司利潤分配按照《公司法》及有關(guān)法律、行政法規(guī)及國務院財政主管部門的規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條 勞動用工制度按照國家法律、行政法規(guī)及國務院勞動部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第九章 公司組織機構(gòu)及其生產(chǎn)辦法、職權(quán)、議事規(guī)則 第二十二條 股東會是公司的最高權(quán)力機構(gòu)，由全體股東組成。依照《公司法》行使下列職權(quán)：

（一）決定公司的經(jīng)營方針和投資計劃；

（二）選舉和更換公司的執(zhí)行董事，決定有關(guān)執(zhí)行董事的報酬事項；

（三）選舉和更換由股東代表出任的監(jiān)事、決定有關(guān)監(jiān)事的報酬事項；

（四）審議批準執(zhí)行董事的報告；

（五）審議批準監(jiān)事會或者監(jiān)事的報告；

（六）審議批準公司的財務預算方案、決算方案；

（七）審議批準公司的利潤分配方案和彌補方案；

（八）對公司增加或減少注冊資本作出決議；

（九）對發(fā)行公司債券作出決議；

（十）對股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓出資作出決議；

（十一）公司合并、分立、變更公司形式、解散和清算等事項作出決議。

（十二）修改公司章程。

第二十三條 股東會有執(zhí)行董事召集并主持。執(zhí)行董事因特殊原因不能履行職務時，由執(zhí)行董事指定的股東召集和主持。

第二十四條 股東會會議由股東按照出資比例行使表決權(quán)。一般決議由代表二分之一以上表決權(quán)的股東通過。

第二十五條 股東會對公司增加或者減少注冊資本、分立、合并、解散或者變更公司形式作出決議，必須經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過。

第二十六條 公司修改章程的決議必須經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過。

第二十七條 股東會的首次會議由出資最多的股東召集和主持。第二十八條 股東會會議分為定期會議和臨時會議。

定期會議應每半年召開一次，臨時會議由代表四分之一表決權(quán)的股東、三分之一以上股東或者監(jiān)事可以提議召開臨時會議。

第二十九條 召開股東會會議，應于會議召開五日前通知全體股東，股東會應當對所議事項的決定做出會議記錄，出席會議的股東應當在會議記錄上簽名。

第三十條 公司不設(shè)董事會，公司設(shè)執(zhí)行董事一名，任期三年。第三十一條 執(zhí)行董事對股東會負責，行使下列職權(quán)：

（一）負責召集股東會，并向股東會報告工作;

（二）執(zhí)行股東會的決議;

（三）決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案;

（四）制定公司的財務預算方案和決算方案;

（五）制定公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;

（六）制定公司增加或者減少注冊資本的方案;

（七）擬定公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;

（八）決定公司內(nèi)部管理機構(gòu)的設(shè)置;

（九）聘任或者解聘公司經(jīng)理。根據(jù)經(jīng)理的提名、聘任或者解聘公司的副經(jīng)理、財務負責人，決定其報酬事項;

（十）制定公司的基本管理事項;第三十二條 公司經(jīng)理由執(zhí)行董事聘任或解聘，經(jīng)理對執(zhí)行董事負責，行使下列下職權(quán)，經(jīng)理任期三年;

（一）主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作，組織實施執(zhí)行董事決議;

（二）實施公司經(jīng)營經(jīng)營計劃和投資方案;

（三）擬定公司內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置;

（四）擬定公司的基本管理制度;

（五）制定公司的具體規(guī)章;

（六）提請出任或解聘公司副經(jīng)理、財務負責人;

（七）出任或解聘除應由執(zhí)行董事聘任或者解聘以外的負責管理人員。

第三十三條 公司不設(shè)監(jiān)事會，只設(shè)一名監(jiān)事，任期三年。第三十四條 監(jiān)事行使下列職權(quán)：

（一）檢查公司財務;

（二）對執(zhí)行董事、經(jīng)理執(zhí)行公司職務時違反法律、法規(guī)或者 公司章程的行為進行監(jiān)督;

（三）當執(zhí)行董事和經(jīng)理的行為損害公司利益時，要求執(zhí)行董 事和經(jīng)理予以糾正;

（四）提議召開臨時股東會;第三十五條 下列人員不得擔任公司的董事、監(jiān)事、經(jīng)理：

（一）國家公務員;

（二）無民事行為能力或者限制民事行為能力的人;

（三）因犯有貪污、受賄、侵占財產(chǎn)、挪用財產(chǎn)罪或者破壞經(jīng)濟秩序罪被判處刑法，執(zhí)行期滿未逾五年的人;

（四）擔任因經(jīng)營不善破產(chǎn)清算的公司、企業(yè)的法定代表人，自破產(chǎn)清算完結(jié)之日起未逾三年的人;

（五）擔任因違法被吊銷營業(yè)執(zhí)照的公司、企業(yè)的法定代表人，并負有個人責任的，自該公司、企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照之日起未逾三年的人;

（六）個人所負數(shù)額較大的債務到期未清償?shù)娜?

（七）國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定不能擔任企業(yè)領(lǐng)導職務的。

第十章 公司法定代表人

第三十六條 本公司的執(zhí)行董事為公司的法定代表人;執(zhí)行董事由股東會選舉產(chǎn)生。

第三十七條 公司法定代表人必須符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力;

（二）有所在地正式戶口或臨時戶口;

（三）具有管理公司的能力和相關(guān)的專業(yè)知識;

（四）從事公司的經(jīng)營管理活動;

（五）產(chǎn)生的程序符合國家法律和本章程的規(guī)定;

（六）符合其他有關(guān)規(guī)定條件。第三十八條 法定代表人職權(quán)：

（一）負責公司業(yè)務活動的指揮與管理;

（二）對外代表公司對各項業(yè)務事項做出決策并組織實施;

（三）負責召集、主持股東會會議;

（四）檢查股東會決議實施情況;

（五）股東會決議授予其他職權(quán);第十一章 公司的終止

第三十九條 公司因不能清償?shù)狡趥鶆?，被宣告破產(chǎn)的，由人民法院依法組織對公司破產(chǎn)清算。

第四十條 公司有下列情形的，可以解散：

（一）公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿的;

（二）股東會決議解散;

（三）公司被依法責令關(guān)閉;

（四）公司因合并、分立而解散的。

第四十一條 公司解散的，應當在十五日內(nèi)由股東組成清算組，進行清算。

第四十二條 清算組在清算期間行使下列職權(quán)：

（一）清理公司的財產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單。

（二）通知或公告?zhèn)鶛?quán)人;

（三）處理為清算有關(guān)公司未了結(jié)的業(yè)務;

（四）清繳所欠稅款;

（五）清理債權(quán)、債務;

（六）處理公司清償債務后的剩余財產(chǎn);

（七）代表公司參加民事訴訟活動。

第四十三條 清算組應當自成立之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人，并于六十日內(nèi)在報紙上至少公告三次公司解散清算事宜。

第四十四條 清算組在清理公司財產(chǎn)，編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單后，制定具體的清算方案，并報股東會或者有關(guān)主管機關(guān)確認。公司財產(chǎn)能夠清償公司債務的，分別支付清算費用、職工工資和勞動保險費用，繳納所欠稅款、清償公司債務，剩余財產(chǎn)按股東出資比例進行分配。

第四十五條 公司清算結(jié)束后，清算組應當制作清算總結(jié)報告，報股東會或者有關(guān)主管機關(guān)確認后報送山東省工商行政管理局申請注銷登記并予以公告。第十二章 章程修改程序

第四十六條 修改公司章程應當由執(zhí)行董事提出修改方案，經(jīng)股東會表決通過，報淄博市工商行政管理局備案。

公司全體股東簽字（蓋章）：

年 月 日

第五篇：最新房地產(chǎn)開發(fā)合同范本

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房地產(chǎn)開發(fā)合同

立合同單位：

________（以下簡稱甲方）________（以下簡稱乙方）

為明確責任，恪守信用，特簽訂本合同，共同遵守。項目內(nèi)容及規(guī)模： ________ 總投資及資金籌措：

總投資________萬元（其中：征地費________萬元，開發(fā)費________萬元，建筑安裝費________萬元。）投入資金規(guī)模________萬元，甲方出資________萬元，分________次出資，每次出資________萬元，預收款________萬元；乙方出資________萬元，分________次出資，每次出資________萬元。合作方式： ________ 各方負責： 甲方：________ 乙方：________ 經(jīng)營方式： ________ 資金償還及占用費：

資金占用費按月利率________‰計付，并于每季末的前________天內(nèi)付給出資方。資金的償還按如下時間及金額執(zhí)行________，最后一次還款時，資金占用費隨本金一起還清。財務管理：

1.成本核算范圍：________ 2.決算編制：________ 3.財產(chǎn)清償：________

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利潤分配：________ 違約責任：________ 其他：

1.該項目資金在________行開戶管理。

2.________方經(jīng)濟責任由________擔保。保證方有勸檢查監(jiān)督________方履行合同，保證方同意當________方不履行合同時，由保證方連帶承擔經(jīng)濟責任。3.________方愿以________作抵押品，抵押品另附明細清單作為本合同的附件。________方不履行合同時，________方對抵押品享有處分權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)。本合同正本一式________份。甲方執(zhí)________份，乙方________份。合同副本

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________份，報送________等有關(guān)單位各存1份，雙方代表簽字后生效。本合同附件________，與本合同有同等效力。

本合同的修改、補充須經(jīng)甲乙雙方簽訂變更合同協(xié)議書，并須保證方同意，作為合同的補充部分。

甲方：（公章）乙方：（公章）地址： 地址：

法人代表：（簽章）法人代表：（簽章）開戶銀行及賬號： 保證方：（公章）地址：

法人代表：（簽章）開戶銀行及賬號：

簽約日期： 年 月 日 簽約地點：

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