第一篇：二手房買賣詳細(xì)流程(全攻略)

二、審核房屋產(chǎn)權(quán)

常識(shí):辨別產(chǎn)權(quán)證真假

1992年建設(shè)部就曾要求全國(guó)各城市使用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、格式的房屋產(chǎn)權(quán)證。但當(dāng)時(shí)，并沒有對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證的封皮及內(nèi)頁顏色、尺寸、材質(zhì)和所表注的字體、字樣、字號(hào)做統(tǒng)一要求。只是對(duì)所發(fā)放的房屋產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)容重點(diǎn)做了要求。因此，直到1998年1月以前，全國(guó)各個(gè)城市所發(fā)放的房屋產(chǎn)權(quán)證的顏色、大小、格式都不盡相同。那么，我們應(yīng)該如何正確區(qū)分房屋產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)文兀?998年1月起，北京、上海、天津等全國(guó)各大城市率先使用由國(guó)家建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書，而其他的城市也于2000年7月1日前陸續(xù)使用。為維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法利益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序及房改工作的順利進(jìn)行，國(guó)家建設(shè)部決定采用統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，由中國(guó)人民銀行北京印鈔廠獨(dú)家印制。分為《房地產(chǎn)所有權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》?！斗康禺a(chǎn)所有權(quán)證》的特征如下：

1．建房注冊(cè)號(hào)：由于新證由建設(shè)部監(jiān)制，建設(shè)部對(duì)每個(gè)能夠發(fā)證的市、縣發(fā)證機(jī)關(guān)都進(jìn)行了注冊(cè)登記并予以編號(hào)。在辨別時(shí)注意該產(chǎn)權(quán)證是否有編號(hào)，而這編號(hào)是不是建設(shè)部公告的全國(guó)統(tǒng)一的編號(hào)。

2．發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章：法定的發(fā)證機(jī)關(guān)是各市、縣房地產(chǎn)管理局，而房產(chǎn)證上所蓋的發(fā)證機(jī)關(guān)印章均是機(jī)器套印。印跡清晰、干凈，印色均勻。

3．團(tuán)花：在封面里頁有土紅、翠綠兩色細(xì)紋組成的五瓣疊加團(tuán)花，線條流暢，紋理清晰。

4．暗印、水印：宋體“房屋所有權(quán)證”底紋暗印，將紙對(duì)著光線處可見高層或多層水印房屋。

5．用紙：淺粉色印鈔紙。

6．編號(hào)：在“注意事項(xiàng)”頁的右下角，有印鈔廠的印刷流水編號(hào)，同一發(fā)證機(jī)關(guān)的權(quán)證號(hào)碼是連續(xù)的。

7．發(fā)證編號(hào)：在首頁花邊框內(nèi)上端有由發(fā)證機(jī)關(guān)編制的權(quán)證號(hào)碼。此號(hào)碼與發(fā)證機(jī)關(guān)的登記簿冊(cè)、擋案記載相一致。業(yè)主可電話查詢。

8．花邊：在首頁，即發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章頁上有上下左右均等寬對(duì)稱的咖啡色花紋邊框，花紋細(xì)膩、清晰。

9．封皮：材質(zhì)為進(jìn)口涂塑紙，封面上部印有中華人民共和國(guó)國(guó)徽，下部第一行字“中華人民共和國(guó)”是用圓體字印制。第二行字“房屋所有權(quán)證”是用黑體字印制。

買房是件大事情 二手房產(chǎn)權(quán)狀況查詢要“三步走”

要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購(gòu)房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權(quán)證件是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格，例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格證書；代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)

承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的協(xié)議或證明；中獎(jiǎng)房產(chǎn)，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。

第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源，查驗(yàn)的具體方式是查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄。

第三步是查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交情況，至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生債務(wù)和責(zé)任，則必需查驗(yàn)有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款和償還額度、利息和租金的來源，從而對(duì)該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購(gòu)房者還需了解的內(nèi)容有：所購(gòu)房有無抵押，房屋是否被法院查封等?？傊?，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況，購(gòu)房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩相對(duì)照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)，不至于有所遺漏。

二手房錢款交割四種方式最安全

專家提出，有四種安全的錢款交割方式。

第一種，買賣雙方直接交接。就是購(gòu)房人與房主談妥成交價(jià)格并簽好買賣合同后，購(gòu)房人將錢存在存折上，在約定時(shí)間同房主到房地局辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)；在完成房產(chǎn)過戶之后，購(gòu)房人與房主一同到開戶銀行將錢存入房主的賬戶。

第二種，通過公證處交接，這種方式也稱為公證處提存。交易雙方共同到公證機(jī)關(guān)辦理房款公證，買方將房款交由公證處代管，賣方在與買方簽約登記后，依有關(guān)憑證到公證處取款。由于公證處是較有公信力的部門，在公證處的監(jiān)督下交易雙方的權(quán)利和義務(wù)都會(huì)得到很好的保護(hù)。目前北京興業(yè)安居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司便采用此種方式。

第三種，通過律師事務(wù)所交接。即交易雙方通過律師所簽署合同，然后購(gòu)房人將錢款存入律師事務(wù)所，待辦完過戶手續(xù)后，再由律師事務(wù)所將錢轉(zhuǎn)付給房主。

第四種，通過銀行托管交易資金或由銀行為個(gè)人出具履約保函。這種方式是通過銀行作為居間擔(dān)保方托管交易資金，或?yàn)榻灰纂p方出具履約保函來負(fù)責(zé)二手房交易過程中的錢款安全；如因購(gòu)房人沒有履行合同義務(wù)，房主可按履約保函約定索賠，經(jīng)由銀行確認(rèn)后由銀行直接支付索賠金。

專家建議說，如果交易方愿意承擔(dān)一定的費(fèi)用，可以考慮公證提存、銀行擔(dān)保、律師監(jiān)管等第三方擔(dān)保的形式。

另據(jù)專業(yè)人士建議，消費(fèi)者在進(jìn)行二手房交易過程中一定要到能進(jìn)行“透明交易”的品牌中介公司進(jìn)行交易，買賣雙方見面有效杜絕了中介公司“欺上瞞下”行為，并且簽署三方居間合同，杜絕了中介公司“囤積現(xiàn)金”、“賺取差價(jià)”、“攜款逃跑”現(xiàn)象的發(fā)生，同時(shí)有效保證了二手房交易的安全可靠性。

三、簽定執(zhí)行合同

四、辦理房產(chǎn)過戶

二手房交房全攻略:如何避免交接糾紛

在房產(chǎn)交易中因交房而產(chǎn)生的糾紛主要表現(xiàn)于水、電、煤氣及其附屬設(shè)施和房屋裝修等方面。如果在買賣雙方的《房地產(chǎn)買賣合同》中，對(duì)上述情形予以關(guān)注，那么在實(shí)際的房屋交接過程中，這樣的矛盾會(huì)在很大程度上被避免。

1.結(jié)清水表賬單

自來水公司目前實(shí)行的是戶名住宅地址制度，大多數(shù)的房產(chǎn)上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。但在交房時(shí)根據(jù)買賣合同的約定，雙方須要進(jìn)行抄表讀數(shù)，并按實(shí)際的抄表數(shù)由業(yè)主結(jié)清所欠費(fèi)用。按自來水公司的規(guī)定不論是誰使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費(fèi)和滯納金的住戶，則停止供水。建議下家在交房前要詢問上家是否已付清水費(fèi)，交房當(dāng)日要求上家攜帶好近期的水費(fèi)賬單。

2.告知電表狀況

按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆電表箱、私自開啟封印、擅自改變計(jì)量裝置等行為均屬違章行為，違者按違章用電處理。因此，在交房時(shí)建議下家親自查驗(yàn)電表是否有移動(dòng)改裝的痕跡。在實(shí)際操作中，現(xiàn)新建商品房的電表戶名基本為業(yè)主本人或是開發(fā)商名字。在辦理交房手續(xù)時(shí)除雙方核對(duì)電表讀數(shù)外，還須雙方攜帶本人身份證件、房產(chǎn)證、私章等前往所在地電力營(yíng)業(yè)廳辦理電表過戶更名手續(xù)，并結(jié)清該電表的所有欠費(fèi)。

3.協(xié)助煤氣過戶

按照煤氣公司的規(guī)定，上下家必須憑《房屋買賣合同》其中須寫明本房?jī)r(jià)已包含煤氣設(shè)施費(fèi)或該煤氣設(shè)備無償轉(zhuǎn)讓的證明文字，以及上下家的身份證，上家近期的煤氣費(fèi)賬單，雙方親自到燃?xì)獠块T辦理過戶更名手續(xù)。更名手續(xù)費(fèi)10元由下家承擔(dān)。對(duì)于沒有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T將拒絕辦理。

4.協(xié)助有線電視過戶 :

有線電視實(shí)行一戶一卡制，如遇上家拖欠費(fèi)用的情況，時(shí)間一長(zhǎng)，有線站會(huì)作封端處理。因此在交房時(shí)下家可要求上家提交交房當(dāng)日上月的有線電視費(fèi)收據(jù)憑證及有線電視初裝憑證。下家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可到房屋所在地的街道有線電視站辦理過戶手續(xù)。

5.結(jié)清電話，寬帶費(fèi)用

如果下家無需延用上家的電話號(hào)碼，則上家可以去電信公司注銷或遷移該號(hào)碼，然后下家另外自行申請(qǐng)安裝電話。如果下家需要延用上家的電話號(hào)碼，則上下家一起到電信部門辦理過

戶手續(xù)，并以交房當(dāng)日為準(zhǔn)結(jié)算話費(fèi)賬單。至于寬帶費(fèi)用以交房當(dāng)日為準(zhǔn)并以上月賬單結(jié)算。

6.結(jié)算維修資金

按照房地產(chǎn)管理部門的規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，維修資金賬戶中余款是不予退還的，因此上家憑《商品住宅維修資金結(jié)算交割單》綠色聯(lián)可向下家按實(shí)結(jié)算或贈(zèng)送給下家。同時(shí)維修資金的所有人更名為下家。

7.物業(yè)更名及結(jié)算物業(yè)管理費(fèi)用

建議上下家到房屋所在地的物業(yè)管理處辦理以交房當(dāng)日為準(zhǔn)結(jié)算物業(yè)管理費(fèi)。同時(shí)下家辦理物業(yè)進(jìn)戶手續(xù)。

8.遷移戶口

在交房時(shí)上家的戶口沒有及時(shí)遷出是發(fā)生糾紛最多的因素之一。因此下家在交房當(dāng)日前一天可以到房屋所在地的警署查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚并做好書面確認(rèn)。

二手房過戶交易費(fèi)用表

收費(fèi)項(xiàng)目出售方購(gòu)買方收款人

1印花稅0.05%0.05%交易中心

2手續(xù)費(fèi)5元/平方米（上下家各付一半）交易中心

3契稅免交1.5%交易中心

4權(quán)證登記費(fèi)免交100元交易中心

5權(quán)證貼花免交5元/本交易中心

6地基圖免交25元--192元交易中心

7代理費(fèi)2.5%1%中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)公司

二手房貸款“七步走” ：

如果要順利并成功取得二手房按揭貸款，消費(fèi)者一般要“七步走”：

第一步：先找好意欲購(gòu)買的房屋，但是該房屋必須是產(chǎn)權(quán)明晰（已辦理《房屋所有權(quán)證》），并具備符合ZF規(guī)定的進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的條件的房屋。

第二步：選擇一家銀行指定的能辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的房產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)（如泉州房產(chǎn)交易管理所房地產(chǎn)中介事務(wù)所），并在該機(jī)構(gòu)完成房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作，交納房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)。第三步：申請(qǐng)二手房抵押貸款時(shí)應(yīng)填寫借款申請(qǐng)表，并向貸款銀行提交下列資料：

1.身份證明（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）、學(xué)歷證明、婚姻狀況證明；

2.經(jīng)濟(jì)收入證明，并可有選擇性地提供包括存款證明、有價(jià)證券在內(nèi)的其他財(cái)產(chǎn)證明；以上證明資料越全面，銀行在放貸評(píng)審中的評(píng)分越高，享有貸款金額及時(shí)間的條件越優(yōu)越；

3.買賣雙方簽訂的購(gòu)房協(xié)議書；4.同意以所購(gòu)房屋作抵押的證明；5.有不低于購(gòu)房?jī)r(jià)款30％的自有資金；6.貸款銀行要求提供的其他文件或材料。而售房人須提供如下資料：

1.售房人（含共有人）身份證明及復(fù)印件、婚姻狀況證明；

2.房屋共有權(quán)人同意出售的書面文件；

3.所售房屋的房屋所有權(quán)有效證件及復(fù)印件；

4.如房屋已出租，須提供承租戶同意出售的證明文件；

5.保證所售房屋符合上市出售條件的證明。

第四步：銀行對(duì)買賣雙方送交的資料的真實(shí)性、合法性、合規(guī)性及借款人的資信進(jìn)行審查，審查合格后，出具《貸款承諾函》給買方，銀行會(huì)注明提供幾成，幾年按揭貸款。

第五步：買方將購(gòu)房的首期款存入銀行指定的房產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)（如泉州房產(chǎn)交易管理所房地產(chǎn)中介事務(wù)所）在該行的賬戶，由銀行凍結(jié)，售房人于首期款交付、《貸款承諾函》簽訂后，到泉州房地產(chǎn)交易管理所辦理房屋交易手續(xù)。

第六步：房屋交易手續(xù)及新《房屋所有權(quán)證》辦理完畢后，買房人與貸款銀行簽訂借款合同，辦理抵押、保險(xiǎn)等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。

第七步：借款合同生效，資金劃入買方的指定賬戶，然后買方將貸款和首期款一并交付給售房人。

如何規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)

今年3月，林女士和劉先生約定以18萬元總價(jià)成交劉先生在泉州市區(qū)的一套住宅，林女士先支付8萬元給劉先生，其余10萬元按揭貸款，雙方到產(chǎn)權(quán)部門辦理了過戶手續(xù)，林女士以過戶后的產(chǎn)權(quán)證為抵押向銀行申請(qǐng)貸款。不料，銀行在審批過程中以林女士不具備相應(yīng)的還款能力為由拒絕了貸款申請(qǐng)，兩人都沒有料到好端端的一宗買賣會(huì)泡湯。

由于林女士在不清楚自己能否申請(qǐng)到銀行貸款前就同劉先生辦理了過戶手續(xù)，最后功虧一簣，不僅買房不成，還要在辦理過戶手續(xù)中支付相關(guān)的費(fèi)用。

對(duì)于林女士在交易時(shí)出現(xiàn)的這一問題，專業(yè)人士指出，二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)在二手房按揭過程中同樣存在，交易雙方應(yīng)盡量規(guī)避。

一、一般情況下，辦理二手房按揭，交易雙方應(yīng)在辦理過戶手續(xù)之前就申請(qǐng)，而在辦理過戶手續(xù)之后再申請(qǐng)，就會(huì)造成交易不成的危險(xiǎn)。銀行在審批貸款時(shí)除了要調(diào)查買方的經(jīng)濟(jì)狀況，有無還款能力外，還要求雙方提供房屋的評(píng)估報(bào)告，取評(píng)估價(jià)和交易價(jià)中較低的價(jià)格確定其貸款金額。買方需要支付不少于30％的首期款，同時(shí)貸款年限還要以房屋的使用年限等因素進(jìn)行確定。買賣雙方不清楚這些環(huán)節(jié)都有可能導(dǎo)致交易失敗。

二、辦理二手房按揭，需要辦理完過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人的名字由賣方更換為買方后，才能以該處房產(chǎn)作為抵押申請(qǐng)貸款。一般情況下，在辦理過戶手續(xù)前，買方支付的首期款應(yīng)存入銀行

指定的房產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)在該行的賬戶，由銀行凍結(jié)，這樣可以避免類似買方惡意拖延辦理按揭手續(xù)的時(shí)間，賣方也就遲遲不能收到賣房的尾款或賣方收到首期房款而遲遲不辦理房屋過戶手續(xù)等風(fēng)險(xiǎn)。

三、如果只有購(gòu)房合同和發(fā)票，而未辦理產(chǎn)權(quán)證的房子盡量不要購(gòu)買，否則也可能因?yàn)殚_發(fā)商的問題而最終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

專業(yè)人士指出，為了最大限度地利用資金，建議使用一些銀行提供的新業(yè)務(wù)——“個(gè)人住房循環(huán)授信”業(yè)務(wù)，購(gòu)房者可一次性從該行獲得最大30年的循環(huán)授信額度，已還的住房貸款本金，無需重新辦理抵押手續(xù)，可隨時(shí)再借，解決不時(shí)之需。

二手房按揭費(fèi)用

貸款相關(guān)費(fèi)用和交易費(fèi)用

一、貸款相關(guān)費(fèi)用包括：評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，該費(fèi)用因各收費(fèi)單位的標(biāo)準(zhǔn)不同而略有不同；

二、交易費(fèi)用包括：交易監(jiān)證費(fèi)、契稅等，這些費(fèi)用房管部門都有相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

購(gòu)買二手房幾時(shí)交首期付款最省錢

購(gòu)買一手房什么時(shí)候交首期？大部分市民都很清楚，簽了合同就必須交首期款了。但是購(gòu)買二手房，什么時(shí)候交首期款才最穩(wěn)妥呢？簽了購(gòu)房合同就交首期款，不擔(dān)心二手房產(chǎn)權(quán)有問題？不擔(dān)心業(yè)主攜款潛逃？畢竟開發(fā)商有ZF監(jiān)管，二手房業(yè)主則無從監(jiān)管。

二手市場(chǎng)行家認(rèn)為，二手房買賣，買家辦理按揭購(gòu)房的，在銀行出具了新買家的同意貸款書后，到房地產(chǎn)交易中心完成交易過戶遞件后，才交首期款是最穩(wěn)妥的。因?yàn)榻旮鞔筱y行都收緊了個(gè)人房貸條件，除了最優(yōu)質(zhì)的客戶，大部分二手房無法做到七成按揭，部分客戶只能做到五成按揭，如果在銀行發(fā)放同意貸款書以前就提早交首期款，一旦銀行貸款批不下來，買家要承擔(dān)很大的購(gòu)房壓力。

另外，到交易中心遞件申請(qǐng)交易過戶也是一個(gè)重要關(guān)口，因?yàn)槿绻麡I(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)不清晰，交易中心工作人員是不會(huì)收件的，所以購(gòu)房者最安全的是在遞件完畢時(shí)交首期款。李永強(qiáng)也表示，如果業(yè)主擔(dān)心交出房產(chǎn)證辦理遞件后買家不交首期，可以要求買家在銀行出具同意貸款書后，遞件辦交易過戶前，把首期款先放在第三方中介公司里，待完成遞件手續(xù)后才交給業(yè)主。

第二篇：二手房買賣流程

二手房買賣流程

許多人認(rèn)為，二手房的買賣過程是非常復(fù)雜，且處處存在陷阱的。既怕舊房產(chǎn)權(quán)有問題，怕遇到黑心中介，又怕交易的手續(xù)繁瑣。

在二手房交易的過程中，買賣雙方通常只關(guān)注交易的最終結(jié)果，卻忽視了交易過程的安全性。而事實(shí)上，往往最能影響交易結(jié)果的就是整個(gè)交易過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)。買賣雙方之所以會(huì)選擇經(jīng)紀(jì)公司代理交易，并不僅僅是為了得到真實(shí)的市場(chǎng)信息，他們更希望經(jīng)紀(jì)公司能給他們提供一個(gè)有安全保障的交易過 程。其實(shí)，消費(fèi)者只要掌握了基本的交易常識(shí)，注意一些可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，還是能夠買到一套稱心的二手房的。一般正規(guī)的二手房交易包括如下幾個(gè)環(huán)節(jié)。

-尋找中介信息登記

買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關(guān)政策，經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)實(shí)際情況為買賣雙方進(jìn)行配對(duì)，為他們牽線搭橋，買賣雙方分別登記購(gòu)房、售房信息。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，買賣雙方面臨的一個(gè)重要事情就是選擇一家真正的放心中介，它直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。選擇好的經(jīng)紀(jì)公司有以下幾點(diǎn)：規(guī)模大、有營(yíng)業(yè)許可證、有資質(zhì)證書、聲譽(yù)較好。具體辦法如下：首先，注意公司地址是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區(qū)，如果不是，有兩種情況：其一證明該公司是異地經(jīng)營(yíng)，這樣的公司很可能曾經(jīng)面臨被工商局列入違法行為的窘境，而以搬家的方式逃避工商部門 的制裁和顧客的追討；其二是因?yàn)樗且患曳值昊蜻B鎖店。按規(guī)定，分店也應(yīng)有自己的執(zhí)照，但是，辦照的條件是分店有兩個(gè)以上擁有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)證書的，有些分店未達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，就使用總店?duì)I業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件，所以，消費(fèi)者應(yīng)向該店的業(yè)務(wù)員提出看看總店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，借此機(jī)會(huì)，也可到其總店認(rèn)認(rèn)門。其次，留意執(zhí)照上所 列的注冊(cè)資金，通過查看該公司的規(guī)模、辦公地點(diǎn)、從業(yè)人員的數(shù)量，就能判斷出這樣一個(gè)企業(yè)是否可能擁有像執(zhí)照上所標(biāo)的百萬元、千萬元的注冊(cè)資金了。另外，在與房主簽訂購(gòu)房協(xié)議之前，購(gòu)房者應(yīng)該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時(shí)，觀察店中的業(yè)務(wù)員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。

還有一點(diǎn)您要注意：不要被“放心中介”的稱號(hào)迷惑。目前，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)在北京市中介事務(wù)所組織的16家放心中介外，還有一些中介打出“放心中介”的 旗號(hào)。即使是這16家放心中介出現(xiàn)損害消費(fèi)者的行為，消費(fèi)者也可以撥打北京市中介事務(wù)所設(shè)置的投訴熱線進(jìn)行舉報(bào)，北京市中介事務(wù)所將給予其嚴(yán)厲制裁。

-入市資格審批

賣方到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領(lǐng)“上市批準(zhǔn)通知書”，辦理上市審批手續(xù)。

如果是已購(gòu)公房，其上市需蓋三種章。

第一枚章是在出售調(diào)查表上蓋的章，主要由單位證明土地使用性質(zhì)，以便證明房屋所在地皮是出讓性質(zhì)還是無償劃撥。

第二枚章是在上市征詢意見表上蓋的章，后來北京市頒布了補(bǔ)充規(guī)定及說明，如果已購(gòu)公房房主與原產(chǎn)權(quán)單位沒有特殊約定的，無需原單位同意蓋章。

第三枚章是在上市申請(qǐng)確認(rèn)表上蓋的章，由各區(qū)房地部門在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規(guī)定中禁止上市的幾種房。以下產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子不能上市交易：

1.中央直屬機(jī)關(guān)的公房；

2.軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里的；

3.使用權(quán)的房屋；

4.以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款的；

5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋，所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房；

6.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的；

7.所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

8.所有權(quán)有糾紛的；

9.已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的；

10.上市出售后會(huì)形成新的住房困難的；

11.依法被查封或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的；

12.房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等權(quán)益的。-評(píng)估及考察房源詳情

中介審核身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介備案。中介實(shí)地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況，有沒有破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭亂建、占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況。初步估價(jià)，為確定售價(jià)提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評(píng)估最受關(guān)注。

買方一定留意到，凡是位置好點(diǎn)兒的、交通便利點(diǎn)兒的二手房，哪個(gè)單價(jià)都不低于每平方米5000元，有的價(jià)格更邪乎：每平方米6000元、每平方 米7000元。好不容易發(fā)現(xiàn)一套價(jià)格上能讓人接受的舊房，問問中介，得到的答復(fù)卻是：“房子已經(jīng)賣出去了。”而且，房地產(chǎn)中介報(bào)出的房?jī)r(jià)也是五花八門的，有的房?jī)r(jià)是房主的凈要價(jià)，有的是含稅費(fèi)的總價(jià)，有的是中介公司加價(jià)后的房?jī)r(jià)。

作為賣方，應(yīng)切實(shí)考慮自有房產(chǎn)的面積、年限、折舊、朝向等各方面因素，以及周邊小區(qū)物業(yè)、新盤價(jià)格，據(jù)此明確該套房的可能購(gòu)買群，以及這類人群的收入、承受力等情況，并把握好報(bào)價(jià)尺寸，避免尷尬報(bào)價(jià)，致使銷售周期過長(zhǎng)，甚至有價(jià)無市?，F(xiàn)在一些品牌公司在代理二手房交易時(shí)，會(huì)免費(fèi)提供專業(yè)評(píng)估。買 賣雙方可據(jù)此商量房?jī)r(jià)。其實(shí)，最簡(jiǎn)單的二手房售價(jià)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)就是：報(bào)價(jià)為同地理位置商品房?jī)r(jià)格的60%至70%左右，約是現(xiàn)行周邊房屋月租金的100倍。

-簽協(xié)議

驗(yàn)證核實(shí)房屋后，交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購(gòu)房協(xié)議。買賣雙方確認(rèn)房屋的價(jià)格及相關(guān)事宜后，雙方到中介簽訂買賣合同。一般的，在合同上都要注明賣方的房子的詳細(xì)情況，同時(shí)繳納委托代理費(fèi)。一般代理費(fèi)由買方繳納，金額為房?jī)r(jià)的2.5%，也有分別向買賣雙方同時(shí)收取的。為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，以下條款必不可少：

1.基本情況要列出：買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法；

2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售；

3.涉及價(jià)款的問題：在合同中，寫明總房?jī)r(jià)，注明是一次性付款、分期付款還是申請(qǐng)貸款，寫清付款的時(shí)間，約定付款條件；

4.寫明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費(fèi)用；

5.違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭(zhēng)議(仲裁、訴訟等)；

6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款；

7.在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時(shí)，一定要落實(shí)在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。

-居間中保提交房款

為保證房產(chǎn)買賣雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買賣雙方當(dāng)事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產(chǎn)交易中的“購(gòu)房款給 付、房產(chǎn)交接”事宜提供居間中保服務(wù)。買賣雙方在簽訂買賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費(fèi)。賣方提交房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件、公房上市批準(zhǔn)確認(rèn)通知單、人名章。買方提交身

份有效證件復(fù)印件、人名章，外地個(gè)人購(gòu)房還需辦理《外省市個(gè)人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》。買方將房款在立契過戶前全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款，應(yīng)與擔(dān)保方簽訂《委托擔(dān)保合同》，同時(shí)將總房款的30%作為首 付款存入中介指定賬戶，貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項(xiàng)與總房款之差額也應(yīng)由買方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。

-過戶結(jié)算

買賣雙方繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理立契過戶手續(xù)，然后，中保方在買賣雙方對(duì)房產(chǎn)確認(rèn)無誤后，協(xié)助買賣雙方進(jìn)行物業(yè)交割和物業(yè)管理費(fèi)結(jié)清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，三方進(jìn)行中保結(jié)算；由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更；如果買家需要貸款，由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理和提供階段性擔(dān)保。

立契過戶當(dāng)天，買賣雙方及其業(yè)務(wù)員同時(shí)來到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易管理部門簽訂《買賣契約》。選擇一次性付款的購(gòu)房者，應(yīng)該向賣方付清剩余房款。選擇貸款買二手房的購(gòu)房者，要等銀行看到《買賣契約》后，才能放貸。許多區(qū)縣的房地局要求，立契當(dāng)天，繳納稅費(fèi)，所以，購(gòu)房者要向房地產(chǎn)交易管理部門 的相關(guān)科室繳納：按房?jī)r(jià)的3%繳納土地出讓金；房?jī)r(jià)的2%繳納契稅(120平方米以下)；按房?jī)r(jià)的0.05%繳納印花稅。此外，還有測(cè)繪費(fèi)30元，工本費(fèi) 15元，產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)(建筑面積——.3元)。購(gòu)房者繳納土地出讓金后，還要在房地局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》。隨后，房地局將為您購(gòu)置的這套房子審檔，辦理產(chǎn)權(quán)登記，測(cè)繪，制作新的產(chǎn)權(quán)證。

二、買賣合同

成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處組織召開了《商品房買賣合同（修訂稿）》征求意見研討會(huì)。省建設(shè)廳、省工商局、市建委、市規(guī)劃局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，德陽、樂山、眉山、資陽四家房管局應(yīng)邀參會(huì)，龍湖、萬科、中海等近十家在蓉較有影響力的公司代表也參加了研討會(huì)。此次研討會(huì)對(duì)進(jìn)一步完善合同內(nèi)容具有重要的指導(dǎo)和借鑒意義。

三、買賣糾紛

據(jù)了解，隨著相關(guān)政策的出臺(tái)，二手房法律方面的矛盾焦點(diǎn)也開始出現(xiàn)了轉(zhuǎn)移，類似購(gòu)房者未能申請(qǐng)到足夠貸款因而產(chǎn)生的糾紛、與期房轉(zhuǎn)讓等有關(guān)的案例開始成為近期焦點(diǎn)。購(gòu)房者未能成功申請(qǐng)貸款

從2004年下半年開始，隨著一系列相關(guān)政策的出臺(tái)，銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款的政策開始作出了一系列的調(diào)整。其中主要包括對(duì)購(gòu)買2套以上住房貸款的限 制、單價(jià)7000元以上高價(jià)房貸款額度的調(diào)整、各大銀行收緊個(gè)人房貸的發(fā)放，以及2005年1月施行新的房貸利息等內(nèi)容。

目前，通過貸款支付主要房款是大多數(shù)購(gòu)房人的首選付款方式，可如果購(gòu)房者不能通過銀行審查，自身沒有能力支付房款，基于買賣合同的約定又必須在一定期限內(nèi)支付房款的話，將不可避免地造成違約，最后不得不承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，這其中也不乏部分基于中介公司口頭承諾一定辦出貸款而決定購(gòu)房的。

2004年8月，洪先生通過中介公司看中一套房子，總價(jià)86萬元。但由于其本身已經(jīng)有2套房子的抵押貸款，所以洪先生擔(dān)心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦出貸款絕對(duì)沒有問題，于是洪先生就與上家簽訂了買賣合同，并開始辦理貸款申請(qǐng)。

然而沒想到的是，多家銀行都沒有批準(zhǔn)貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經(jīng)延期付款一個(gè)多月，他不僅向上家賠償了將近2萬元的違約金，而且所出售的房屋由于過于匆忙，也比市場(chǎng)價(jià)低了很多。但由于沒有證據(jù)能夠證明中介公司的承諾，所以無法向中介公司索賠。

從法律關(guān)系上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，除非在買賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔(dān)違約責(zé)任的條件。否則，一旦未能獲

得貸款，基于買賣合同付款方式的約定，購(gòu)房者就必須以其他方式支付房款，否則就構(gòu)成了違約。因此在簽訂合同之前，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)充分考 慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應(yīng)當(dāng)要求其出具書面承諾或者作為付款擔(dān)保人。

期房限轉(zhuǎn)之后的期房買賣

在“期房限轉(zhuǎn)”政策出臺(tái)之前，通過預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式辦理的房產(chǎn)買賣占據(jù)了二手房交易市場(chǎng)相當(dāng)?shù)姆蓊~，而隨著“期房限轉(zhuǎn)”政策開始施行以及 隨后而來的一段市場(chǎng)冷淡期，很快又興起了期房轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，具體的操作方式就是在產(chǎn)權(quán)過戶的問題上做文章。此類二手房交易出現(xiàn)的糾紛，原因在于售房人受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，寧愿選擇違約按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，卻不愿意繼續(xù)履行合同，更有甚者，直接轉(zhuǎn)售他人。

蔡先生于今年上半年與張先生簽訂了購(gòu)房合同，合同總價(jià)為70萬元。由于是期房，小產(chǎn)證大約要到今年下半年才能夠辦出，于是雙方約定由蔡先生先支 付39萬元房款，張先生則將該房屋交付給蔡某使用。待小產(chǎn)證辦出之后3日內(nèi)，由張先生協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶，蔡先生通過貸款支付余款。但是當(dāng)張先生在辦理出小 產(chǎn)證之后，卻以簽訂合同時(shí)沒有產(chǎn)證合同應(yīng)屬無效為由拒絕交易。蔡先生為此起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同。

案例中交易雙方所簽訂的購(gòu)房合同應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，雖然根據(jù)相關(guān)規(guī)定，沒有產(chǎn)證的房屋不能轉(zhuǎn)讓，但是雙方已經(jīng)在合同中約定，當(dāng)房屋符合國(guó)家規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，而張先生現(xiàn)在也已經(jīng)取得了小產(chǎn)證，符合法定轉(zhuǎn)讓條件，因此應(yīng)當(dāng)履行合同。法院最終也判決要求張先生繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán) 過戶。

戶籍遷移之阻礙

戶籍遷移一直都是二手房交易過程中難以解決的問題，由于戶籍管理屬于公安部門進(jìn)行的行政管理，法院無權(quán)干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標(biāo)的的案件，因此這個(gè)問題目前而言可以說解決乏術(shù)。

2004年5月，林先生購(gòu)買了一套老式售后公房，取得產(chǎn)權(quán)證之后，林先生按約支付了全部房款。數(shù)日后想要遷入戶口才發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)買的房屋中居然有其他人的戶口，質(zhì)問售房人才得知是售房人購(gòu)買此房屋時(shí)上家所留下的戶口，售房人也表示自己無能為力，也聯(lián)系不到自己的上家。林先生找到房產(chǎn)所在地的派出 所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。至今為止，林先生的問題仍然未能得到解決，不禁懊悔自己沒有在購(gòu)房之前了解清楚這些問題。

針對(duì)目前戶籍糾紛中的管理盲點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時(shí)得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。在目前的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與戶籍遷移相分離的體制中，這樣的措施是必 不可少的。

第三篇：二手房買賣流程

二手房交易基本攻略

撰稿/幽遠(yuǎn)山人 賣方

1、辦一張建行卡的對(duì)賬簿，就是一個(gè)存折，用于監(jiān)管賬戶對(duì)賬，也就是買方把首付存入的監(jiān)管賬戶。準(zhǔn)備：身份證、戶口本、結(jié)婚證、房產(chǎn)證、契稅票。

附：結(jié)清貸款后如何注銷抵押。

到貸款的銀行（如果是公積金貸款就到公積金中心）結(jié)清貸款后，會(huì)收到貸款結(jié)清證明，到貸款時(shí)的擔(dān)保公司（貸款銀行會(huì)提供聯(lián)系方式）辦理注銷抵押手續(xù)，再到所屬區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)中心蓋注銷抵押的章，一般情況遞上去房產(chǎn)證和有關(guān)材料后，再等3個(gè)工作日才能去領(lǐng)房產(chǎn)證。

買方：

1、先找評(píng)估公司，聯(lián)系賣方約定時(shí)間，評(píng)估公司到房屋內(nèi)拍照，還要對(duì)房產(chǎn)證和產(chǎn)權(quán)人的身份證拍照。

2、收到評(píng)估報(bào)告并由評(píng)估公司向不動(dòng)產(chǎn)中心上傳驗(yàn)證碼后，買賣雙方到不動(dòng)產(chǎn)中心打印買賣協(xié)議。如果提前預(yù)約，應(yīng)由賣方預(yù)約不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)業(yè)務(wù)。

這時(shí)需要買方夫妻及子女的身份證、戶口本、結(jié)婚證及全部復(fù)印件一份，辦手續(xù)需要支付25元錢。賣方需要提供房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)人身份證、戶口本、對(duì)賬簿及對(duì)賬簿的復(fù)印件一份。買賣協(xié)議需雙方當(dāng)場(chǎng)簽字、按手印。買賣協(xié)議的份數(shù)，需提前咨詢貸款銀行。

3、持評(píng)估報(bào)告和買賣協(xié)議到貸款的銀行辦理貸款。一般應(yīng)由買方提前預(yù)約。如果是純公積金貸款，不需要賣方到場(chǎng)，如果是組合貸款或者按揭貸款需要買賣雙方及雙方夫妻到場(chǎng)。需提供每個(gè)人的身份證、戶口本、結(jié)婚證以及復(fù)印件。初步審核通過后，當(dāng)場(chǎng)交首付款，存入監(jiān)管賬戶。貸款銀行通過審核后，會(huì)通知買方可以辦理過戶，雙方約定時(shí)間辦理過戶手續(xù)。

4、由賣方向不動(dòng)產(chǎn)中心預(yù)約過戶，買賣雙方按照約定時(shí)間到不動(dòng)產(chǎn)中心辦理有關(guān)手續(xù)。主要是兩步，一是核稅，按照工作人員要求，填好表格，由買方繳納個(gè)人所得稅、契稅等（根據(jù)房屋情況不同，稅費(fèi)會(huì)有很大不同，與是否過二年、五年，是否家庭唯一房屋，是否出讓以及是否政策保障住房等有關(guān)系）。二是過戶，雙方到過戶窗口提交房產(chǎn)證、身份證等所需材料，不動(dòng)產(chǎn)中心會(huì)向買方出具憑證，并且收回房產(chǎn)證，之后就是等待，等產(chǎn)權(quán)審批完成后（大約半個(gè)月），監(jiān)管賬戶才會(huì)將資金撥付到賣方賬戶（大約一周），同時(shí)買方即可領(lǐng)取房產(chǎn)證。

注：以上攻略根據(jù)2018年9月天津市北辰區(qū)二手房交易實(shí)際情況編寫。

第四篇：二手房買賣流程

二手房買賣流程： 看房→2談價(jià)→3交定金→4簽定意向→5簽合同→6打首付款→7評(píng)估/辦理按揭→8驗(yàn)證(簽定網(wǎng)絡(luò)電子合同)→9打余款→10辦理過戶→11領(lǐng)房產(chǎn)證→12辦理物業(yè)交接→完

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件、房屋的基本狀況、房屋的權(quán)屬狀況、房屋產(chǎn)權(quán)有無查封、有無抵押質(zhì)押、有無債務(wù)糾紛、共有權(quán)人是否同意出售房屋、房屋出租情況及承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等(由中介公司落實(shí)~~!)。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方可以簽訂定金合同，交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（合同內(nèi)容一般包括下例條款：當(dāng)事人的名稱或是姓名和住所、房屋的位置（房產(chǎn)證號(hào)）、數(shù)量、房款、支付方式、產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)間、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的方法等），雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。(買賣雙方以及中介公司一手一份)

3、對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到 貸款銀行辦理貸款手續(xù)（賣方提供材料：本人身份證原件、結(jié)婚的提供結(jié)婚證或單身的提供單身證明…房產(chǎn)證及戶口簿；買方提供材料：本人身份證原件、結(jié)婚的提供結(jié)婚證或單身的提供單身證明、戶口簿及蓋單位公章收入證明）銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，辦理完這些后等銀行的承諾函（一般為3-5個(gè)工作日，不包括公休日），雙方帶銀行函到房產(chǎn)交易中心辦理過戶，完成產(chǎn)權(quán)登記變更，銀行將貸款一次性發(fā)放（一般10-15個(gè)工作日），買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證（一般30個(gè)工作日）。

4、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方攜帶身份證、戶口簿，向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

5、繳納稅費(fèi)。

稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。（商品房稅費(fèi)包括：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、交易費(fèi)、公正、登記費(fèi)、評(píng)估費(fèi)）.(已經(jīng)另附加表格說明~~~~?。?)

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、買方付清所有房款、領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

補(bǔ)充說明`~~!

公積金貸款

申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房貸款基本條件主要包括三個(gè)方面：貸款對(duì)象、貸款用途、住房貸款基本條件，下面我們來詳細(xì)解析：

青島市公積金辦理材料

買賣雙方到場(chǎng) 提供身份證 戶口本 結(jié)婚證/單身證明 收入證明 公積金住房聯(lián)名卡

辦理地址是

青島市山東路2號(hào)乙 青島市住房公積金管理中心(辦理當(dāng)天可出示公積金承諾函)辦公電話 0532-8396735 傳真83887744 辦公時(shí)間周一----周五

1.貸款對(duì)象應(yīng)當(dāng)符合以下四個(gè)條件：

（1）只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請(qǐng)住房公積金貸款，沒有參加住房公積金制 度的職工就不能申請(qǐng)住房公積金貸款。

（2）參加住房公積金制度者要申請(qǐng)住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款還必須符合以下條件：即申請(qǐng)貸款前連續(xù)繳存住房公積金的時(shí)間不少于六個(gè)月。因?yàn)?，如果職工繳存住房公積金的行為不正常，時(shí)斷時(shí)續(xù)，說明其收入不穩(wěn)定，發(fā)放貸款后容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

（3）配偶一方申請(qǐng)了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。因?yàn)?，住房公積金貸款是滿足職工家庭住房基本需求時(shí)提供的金融支持，是一種“住房保障型”的金融支持。

（4）貸款申請(qǐng)人在提出住房公積金貸款申請(qǐng)時(shí)，除必須具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款的能力外，沒有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務(wù)。當(dāng)職工有其他債務(wù)纏身時(shí)，再給予住房公積金貸款，風(fēng)險(xiǎn)就很大，違背了住房公積金安全運(yùn)作的原則。

2.貸款用途必須?？顚Ｓ茫?/p>

住房公積金貸款用途僅限于購(gòu)買具有所有權(quán)的自住住房，而且所購(gòu)買的住房應(yīng)當(dāng)符合市公積金管理中心規(guī)定的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。職工購(gòu)買使用權(quán)住房的，不能申請(qǐng)住房公積金貸款。

3.具備一般住房貸款應(yīng)具備的條件：

住房公積金貸款申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)有相當(dāng)于購(gòu)買住房?jī)r(jià)格的 30％或以上的自籌資金；住房公積金貸款申請(qǐng)人應(yīng)同意辦理貸款擔(dān)保，等等。這些都是降低住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)所需要的 公積金貸款利率

1）.從2007年9月15日起，提高住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款利率，5年（含）以下貸款由現(xiàn)行年利率4.59％調(diào)整為4.77％；5年以上貸款由現(xiàn)行年利率5.04％調(diào)整為5.22％。2008年12月個(gè)人住房公積金貸款利率5年（含）以下由3.51%調(diào)整為3.33%。5年以上由4.05%調(diào)整為3.87

A（2）.2007年9月14日（含9月14日）前受理并簽訂合同的按調(diào)整前利率執(zhí)行，2007年9月14日以后受理并簽訂合同的貸款，按照調(diào)整后利率執(zhí)行。

第五篇：二手房詳細(xì)流程

買房這流程算是走了一半了，因?yàn)榛旧鲜侨灾鹘灰?，簽約前不斷百度、看帖、把國(guó)土資源房管局的網(wǎng)站也翻個(gè)底朝天，各種忐忑、各種雜亂、各種心煩，于是決定將自己的購(gòu)房經(jīng)歷總結(jié)一下，以便大家也可以參考參考。

本文將會(huì)盡量精簡(jiǎn)脫水，以便大家看得清楚易明，但交易中遇上了JP賣家和些許波折，難免吐槽，望見諒！

首先介紹下自己的基本情況：

1、房源：二手房（房改房）。

2、賣方：產(chǎn)權(quán)權(quán)屬1人；買方：2人（LZ本人和我男友，二人未婚）。

3、開始交易時(shí)間：2011年12月

4、自行交易，不通過中介。

5、直客式按揭。沒有通過按揭公司，向中國(guó)銀行貸款。

6、付款方式：首期（自行交割）+公積金貸款。

7、補(bǔ)充說明一下，之所以能夠不通過中介和按揭公司，多得了LG的親戚——曾經(jīng)做過中介現(xiàn)職評(píng)估公司的表舅和任職銀行的表姐，多得兩位的意見和幫忙，膽小的我才放心自行買賣。

戲玉來了，具體交易過程：

1、查冊(cè)（12月3日）

查冊(cè)可以了解房屋的以下情況：a、業(yè)權(quán)人的真實(shí)性；b、房產(chǎn)證的地址和真正的地址是否相符；c、該物業(yè)的抵押情況；d、該物業(yè)有否被查封。

在簽約前最好到房管部門查一查冊(cè)，了解房屋的情況，萬一是被抵押或查封的，簽了約就頭大了。

當(dāng)事人：買方

地點(diǎn)：房屋所在地的區(qū)屬房地產(chǎn)交易登記所

資料/證明：1）房屋的具體地址或房產(chǎn)證的登記字號(hào)；

2）查詢?nèi)松矸葑C（非業(yè)主也行，這個(gè)比較冒汗??）

流程：1）取號(hào)；2）登記查詢；3）交費(fèi)；4）取打印的資料

費(fèi)用：按需打印的材料收費(fèi)，一般打印基本資料（即房產(chǎn)證上的信息）收取40元。如果有抵押或者查封的情況就會(huì)打印出來，沒有的就不打印不收費(fèi)，這幾項(xiàng)各自費(fèi)用均小于30元。

2、網(wǎng)簽（12月5日）

開頭不明白網(wǎng)簽是為何物，以為買賣雙方簽訂合同之后要再到房管局簽另一份合同。有不少通過中介交易的二手房買賣是按這種方法進(jìn)行的。但其實(shí)現(xiàn)時(shí)廣州市國(guó)土資源和房屋管理局出臺(tái)的《廣州市存量房買賣合同》范本（在房管局的網(wǎng)站上搜索）已經(jīng)非常完善，基本

上對(duì)所有交易過程中的關(guān)鍵問題都有提及，買賣雙方在網(wǎng)簽前根據(jù)這個(gè)范本商討清楚各個(gè)細(xì)節(jié)就已經(jīng)很足夠。是否需要避稅而做兩份合同就見仁見智了，因?yàn)槭且暾?qǐng)公積金貸款的，所以也沒去弄個(gè)陰陽合同給自己找麻煩了。

強(qiáng)調(diào)一下，網(wǎng)簽前一定要同賣家商討清楚：1）房屋總價(jià)；2）付款方式：分期或一次付清，自行交割或銀行托管（一筆的手續(xù)費(fèi)1500，果斷舍棄），是否需要貸款；3）各個(gè)付款的時(shí)間點(diǎn)；4）收樓時(shí)間點(diǎn)；5）違約責(zé)任；6）稅費(fèi)責(zé)任等

當(dāng)事人：買賣雙方

地點(diǎn)：房屋所在地的區(qū)屬房地產(chǎn)交易登記所

資料/證明：1）房產(chǎn)證；2）交易雙方身份證

流程：1）在終端機(jī)上填寫合同；2）提交打印后，確認(rèn)簽名；3）取回資料：廣州市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書、房屋價(jià)格申購(gòu)表、蓋了章的網(wǎng)簽合同

費(fèi)用：無

3、付定金（12月5日，網(wǎng)簽后）

當(dāng)事人：買賣雙方

地點(diǎn)：銀行

方式：ATM轉(zhuǎn)賬（2萬）

注意事項(xiàng)：取轉(zhuǎn)賬回單；賣家簽收據(jù)

4、辦理按揭手續(xù)，提交資料（12月6日）

當(dāng)事人：買賣雙方

地點(diǎn)：銀行

資料/證明：

1）房產(chǎn)證

2）網(wǎng)簽合同

3）賣方身份證、戶口簿；

4）賣方結(jié)婚證

5）買方身份證、戶口簿；

6）買方未婚證明；

7）買方無房證明；

8）買方收入證明；

9）工資賬戶半年流水（或者一年，視不同銀行的要求）；

10）公積金繳存證明；

11）房屋評(píng)估報(bào)告

以下是各種證明的開具說明：

流程：1）提交資料，注意銀行收復(fù)印件就行了；2）簽文件：具結(jié)書，xx證明??（太多，忘了），此處注意，需要賣家配偶簽一份出售同意書。

5、取得貸款同意書（12月14日）在上一步提交資料后，由銀行進(jìn)行初審，再由公積金中心審批，最后銀行出具貸款同意書（即一般說的同貸書）。一般公積金中心明文規(guī)定的審批時(shí)間為15個(gè)工作日，根據(jù)中介的經(jīng)驗(yàn)實(shí)際所需是10個(gè)工作日，我們因?yàn)橛杏H友的幫忙縮短銀行審批的時(shí)間和走了好運(yùn)，只用了約5個(gè)工作日。所以這個(gè)時(shí)間只供參考，簽約的時(shí)候還是要盡量寬松。

6、簽貸款合同（12月15日）

當(dāng)事人：買方

地點(diǎn)：銀行

資料/證明：無

流程：1）簽貸款合同（核對(duì)個(gè)人信息是否正確，還款期限，還款方式）；2）取貸款同意書（交給賣家，賣家看過之后才放心遞件過戶）

7、遞件（12月19日）

當(dāng)事人：買賣雙方

地點(diǎn)：房屋所在地的區(qū)屬房地產(chǎn)交易登記所

資料/證明：

1）網(wǎng)簽買賣合同，原件2份

2）房產(chǎn)證，原件

3）賣方身份證，原件及復(fù)印件2份

4）賣方戶口簿，原件及復(fù)印件1份（戶主與自己的一頁復(fù)印在同一張A4紙上）

5）賣方結(jié)婚證

6）買方身份證，原件及復(fù)印件2份

7）買房戶口簿，原件及復(fù)印件1份（戶主與自己的一頁復(fù)印在同一張A4紙上）

8）買方未婚證明，原件

9）廣州市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書（網(wǎng)簽時(shí)房交所發(fā)的，核對(duì)簽名后全部交回）

10）房屋價(jià)格申報(bào)表（網(wǎng)簽時(shí)房交所發(fā)的，核對(duì)簽名后全部交回）

11）房屋測(cè)繪圖，申請(qǐng)人數(shù)+1份（取房產(chǎn)證在房交所復(fù)印，5角/份）

流程：1）遞交材料；2）工作人員面詢登記（有些房交所直接跳過）；3）拍照（買家、賣家及其配偶）；4）取回：收件收據(jù)；5）“辦唯一”（買方辦理）：以我理解即無房證明，是用于計(jì)算契稅的減免證明（對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率為1%，2011年

12月廣州適用），需身份證原件及復(fù)印件2份，戶口簿原件及復(fù)印件1份，費(fèi)用40元。

8、完稅（12月20日）

一般遞件后兩個(gè)小時(shí)就能計(jì)完稅可以交稅了，時(shí)間抓緊的話可以當(dāng)天完成。不過因?yàn)橐恍B事耽誤了，所以第二天才交稅。

當(dāng)事人：買方

地點(diǎn)：房屋所在地的區(qū)屬房地產(chǎn)交易登記所、指定銀行

流程：1）憑收件收據(jù)取稅單；1）先在房交所交契稅（刷卡）；2）去指定的銀行交土地出讓金（現(xiàn)金）；3）最后回到房交所交個(gè)稅（刷卡）；4）憑完稅憑證取收件回執(zhí)，等待7個(gè)工作日領(lǐng)新的房產(chǎn)證。

費(fèi)用：1）交易手續(xù)費(fèi)：6元/平方米×建筑面積（買賣雙方各自承擔(dān)一半）；2）交易登記費(fèi)：60元/套；3）契稅：房屋總價(jià)×1%；4）土體出讓金：房屋總價(jià)×1%；5）個(gè)稅：交易總價(jià)×1%。

9、過首期（12月19日、12月20日）

完稅后才能取得正式的遞件收據(jù)，房交所才正式辦理過戶手續(xù)，在此之前房屋也還不可能是我們名下的。因此為了保障買家的利益應(yīng)當(dāng)在完稅之后才給首期。但是我們遞件當(dāng)天因?yàn)橛续B事情耽誤了（這事情就是被銀行的業(yè)務(wù)員傻傻地?cái)[了一道，一是銀行居然收了我們的未婚證明原件，害我們要重新跑婚姻登記處開一次，二是銀行錄入資料后忘了幫我們的合同在網(wǎng)上確認(rèn)，害得房交所這邊也不能進(jìn)行下一步操作）。問題出現(xiàn)了，賣家在遞減當(dāng)天，我們還來不及交稅的時(shí)候，就要求我們付清首期，一番爭(zhēng)持之下，我們各退一步，在遞件當(dāng)天付了1/5的首期，完稅取得遞件收據(jù)之后才付清全部首期。

當(dāng)事人：買賣雙方

地點(diǎn)：銀行

流程：柜臺(tái)轉(zhuǎn)賬（記得簽收據(jù)，取銀行回單）

10、拿新房產(chǎn)證（12月31日）

等待了7個(gè)工作日，終于把新的兩本房產(chǎn)證拿在手上了！吐嘈來了，賣家因?yàn)楦鞣N幼稚的擔(dān)心，之前非常堅(jiān)持要保管我們的受理回執(zhí)，而我們拿副本。想著拿就拿唄，反正是你自己要跑多一趟。所以這個(gè)本不應(yīng)該在拿證時(shí)候出現(xiàn)的仁兄不得不跑來跟我們拿新證。取證之后，果然JP的幼稚心理又出現(xiàn)了，擔(dān)心我們不去辦抵押，說要拿其中一本房產(chǎn)證保管，直到入押，屁咧！我們說有合同保障，這個(gè)無須擔(dān)心，賣家就口口聲聲說不想動(dòng)用到法律手段來約束?？墒俏覀?cè)趺绰犚灿X得這樣比動(dòng)用到法律更惡劣，是赤裸裸地要挾！當(dāng)錄入網(wǎng)簽合同備案的房管局是白癡??？！我們堅(jiān)持不給，最終他要求拿個(gè)房產(chǎn)證的復(fù)印件，到我們辦入押的時(shí)候還要跟來，夠JP吧？

當(dāng)事人：買家兩人（在上面非要出現(xiàn)的賣家可以自動(dòng)忽略）（如果遞減時(shí)候辦了公證委托的話，一個(gè)人去就可以）

資料/證明：買家身份證，受理回執(zhí)

費(fèi)用：印花稅 5元/本

11、入押（2012年1月12日）領(lǐng)取新房產(chǎn)證之后，要等待歸檔后才能辦理入押，歸檔一般需要7個(gè)工作日。可以提前打電話到房管局查詢。

當(dāng)事人：買家兩人，銀行代表

資料/證明：房產(chǎn)證、身份證原件及復(fù)印件、按揭合同等（銀行準(zhǔn)備）

費(fèi)用：他項(xiàng)權(quán)利人 80元

12、出押（2012年1月21日）

房管局通知是20日出押的，由于銀行的辦事人員21號(hào)才有空，所以晚了一天去房管局。當(dāng)事人：買家兩人，銀行代表

資料/證明：身份證原件，回執(zhí)

費(fèi)用：印花稅5元

13、銀行放款（2012年2月17日）

今天終于收到銀行的電話說放款了！這幾天緊張得要shi喇~ 本來銀行代辦保險(xiǎn)應(yīng)該很放心的，但是經(jīng)辦人偏偏漫不經(jīng)心，1月21日才告訴我們保險(xiǎn)公司放假了，要等到過年之后。好啦，過完年終于提交了資料給公積金中心了，但過了一個(gè)星期也沒有消息，找人再三詢問之下才知道是被退了下來又重新交上去，忐忑等待了幾天終于等到好消息了！

在此說明一下，開貼的初衷在于給那些有意自行辦理房屋買賣手續(xù)的姐妹們參考，同時(shí)也是將一般中介和按揭公司協(xié)辦的手續(xù)告訴大家而已。請(qǐng)中介、按揭公司還是自行辦理各有優(yōu)勢(shì)，歸根到底就是一個(gè)省錢還是省心的選擇，有米的選擇省心，有魄力的選擇省錢，如此簡(jiǎn)單而已。對(duì)于這個(gè)問題討論的跟帖，我就不一一回復(fù)了，望各位見諒。

14、收樓

終于收樓拿鑰匙了。房子是將近20+樓齡的房改房，內(nèi)部所有設(shè)施都用舊了，當(dāng)送走賣家之后，雖然一早就想好要大裝修了，但兩個(gè)人站在舊舊的房子中間，還真有種很SB的感覺：“好幾十萬就買了個(gè)爛房子?！保呛莮 交易就這樣告一段落了，裝修大工程準(zhǔn)備開始，裝修家居版見！

附帶一些注意事項(xiàng)：

1、扮演好交易過程中的角色

談判是個(gè)博弈的過程，尤其是我們沒有中介的情況下更為吃力。業(yè)主是女士，姑且稱她做L；他老公W，我男友C。賣方實(shí)際操作交易的是W，W嬉皮笑臉的，意見很多，指手畫腳；L全程黑臉，十分強(qiáng)勢(shì)，并極品地?zé)o理。C在洽談中給足他們面子，而各種要求，當(dāng)然是由我來唱黑臉提出，絕不讓步。

2、堅(jiān)持底線

W很喜歡幫我們提出建議。起初想讓我們做商貸，一味用審批速度快來游說我們。我們很賴皮地?cái)[明態(tài)度：我們就是用公積金貸款，商貸還不起，你愛賣不賣。

3、合同上的各個(gè)時(shí)間點(diǎn)

例如取得同貸書后去房管局遞件、取得收件回執(zhí)時(shí)才給首期、如果不審批放款又或者獲批數(shù)額少于申請(qǐng)數(shù)額時(shí)買家要在xx月xx日前補(bǔ)齊放款之類。賣家當(dāng)然是想早點(diǎn)收錢的，所以簽合同的時(shí)候一定要保障好自己的利益和爭(zhēng)取多點(diǎn)時(shí)間。當(dāng)初簽合同時(shí)賣家一直想把完成交易的時(shí)間往前定，死命地跟我們說“可以的”“之前辦過很快”“沒問題”，幸好有第三方熟悉業(yè)務(wù)的人士在場(chǎng)，幫我們爭(zhēng)取到合理的時(shí)間。結(jié)果放款的時(shí)間就正如我和C估計(jì)的。

4、自行交易的每筆房款都要簽收據(jù)

包括定金、首付、尾款。按道理收款方除了簽名外還要按手印的，但C卻買了個(gè)人情給他們，讓只簽名就是（親們還是要堅(jiān)持下來好，不能讓步！）。但給第一筆首付的時(shí)候出了點(diǎn)小插曲（見交易過程的9、過首期），L一直很裝13地在每份文件都用正楷的繁體字簽名，估計(jì)是不能一次收完首期款很不服氣，在那張收據(jù)上給我簽了個(gè)草書，我一檢查氣就上來了，要求她簽會(huì)之前一樣的字，她理虧，只能一邊絮絮念一邊簽回她那作狀的繁體。

5、保管好每份資料的原件

我們的未婚證明被銀行辦貸款申請(qǐng)的時(shí)候收走了！其實(shí)銀行收的所有資料只要復(fù)印件就行。就這樣，害得我們要重新跑一次婚姻登記處才能辦完遞件。

6、簽名時(shí)檢查好每項(xiàng)內(nèi)容

幫我們辦貸款的那位業(yè)務(wù)員很喜歡拿一疊還沒填寫完整的文件給我們簽名和按手印，估計(jì)是想省時(shí)間吧，可是這讓人很不爽。如果TA不是親戚的同事，估計(jì)我們都拍桌子投訴了。這里給親們提個(gè)醒。

7、吐槽時(shí)間

賣家從一開始就用一種不信任的態(tài)度跟我們交易，口里不說，樣子也很嬉皮笑臉的，但心態(tài)就是自動(dòng)把我們?cè)O(shè)定成騙子。怕我們不完成交易，要保管我們的遞件回執(zhí)；怕我們不入押，提出要保管我們其中一本新房產(chǎn)證的原件（我們不給）；其實(shí)從遞件之后的每一步都不需要上家出席了，但無論是拿新房產(chǎn)證、入押、出押他都以監(jiān)視的態(tài)度跟著出席；連電表過戶也跟著去供電局，無論之前多少次轉(zhuǎn)述咨詢過供電局客服的內(nèi)容也不相信上家不需要在場(chǎng)，堅(jiān)持說反正他也需要去辦注銷（其實(shí)是不用注銷的）。

W多次說我們應(yīng)該辦商貸；在公積金中心審批過程中埋怨我們不走后門加快速度；摳門得交樓前將單元房的鐵閘也拆走。遇上這一對(duì)極品賣家真讓我和C大開眼界。