第一篇：對租賃國有土地房屋進行權(quán)屬登記的探討

對租賃國有土地房屋進行權(quán)屬登記的探討

一、租賃國有土地房屋權(quán)屬登記的現(xiàn)狀

近年來，隨著土地使用制度改革的不斷深入，以租賃方式取得國有土地使用權(quán)(以下簡稱承租土地)并在地上建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物后申請房屋權(quán)屬登記的情況越來越多。而房屋權(quán)屬登記管理部門卻因缺少相應的法律和行政法規(guī)等依據(jù)而擔心辦理了承租土地房屋權(quán)屬登記，會涉及到土地的抵押、轉(zhuǎn)讓以及土地收回等問題，大多持謹慎的態(tài)度或不予受理。這顯然不利于保護權(quán)利人的合法權(quán)益，并且有不作為的嫌疑。

二、國有土地租賃的概念及性質(zhì)

國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：國家依法實行國有土地有償使用制度。同時《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十九條規(guī)定：“國有土地有償使用的方式包括：(一)國有土地使用權(quán)出讓；(二)國有土地租賃；(三)國有土地使用權(quán)作價出資或者入股?！憋@然，國有土地租賃是國有土地有償使用的一種方式，是出讓方式的補充。

三、相關(guān)法律法規(guī)對房地產(chǎn)權(quán)屬登記的要求

1.《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第二款規(guī)定：“在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書?！?/p>

2.國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》(簡稱《意見》)第六條規(guī)定：“國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。地上房屋等建設(shè)物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權(quán)實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓?！?/p>

3.建設(shè)部第99號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十六條規(guī)定：“房屋竣工后，申請人提交土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件，到當?shù)胤慨a(chǎn)行政部門辦理房屋權(quán)屬登記，取得房屋所有權(quán)證?！?/p>

以上說明現(xiàn)行法律法規(guī)并未對承租土地房屋權(quán)屬登記作禁止性規(guī)定。

四、對租賃國有土地房屋進行權(quán)屬登記的意見

筆者認為：房屋權(quán)屬登記管理部門應當本著尊重事實、方便群眾、防范風險的原則積極穩(wěn)妥地推進承租土地房屋權(quán)屬登記。

1.對長期租賃(租賃期限五年以上)國有土地并取得國有土地使用權(quán)證的地上房屋可依法進行房屋權(quán)屬登記。

《意見》第四條規(guī)定：“國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期?！惫识唐谧赓U國有土地修建臨時建筑物的，不在權(quán)屬登記之列。同時土地使用權(quán)證書是進行房屋權(quán)屬登記的要件之一。

2.承租土地上房屋建成后，承租人應當持國有土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、施工(建筑)許可證、房屋竣工驗收資料及其他有關(guān)的證明文件向房屋權(quán)屬登記機關(guān)申請房屋初始登記。

3.承租人依法將承租土地上房屋進行轉(zhuǎn)讓的，應當經(jīng)土地行政管理部門同意，持房屋所有權(quán)證及其他有關(guān)證明文件辦理轉(zhuǎn)移登記，但不得改變土地使用性質(zhì)或租賃期限。在使用年限內(nèi)，出租人有優(yōu)先受讓權(quán)。

4.確需改變土地使用性質(zhì)或租賃期限的，承租人應當在辦理租賃國有土地使用權(quán)證變更登記后，申請房屋變更登記。

5.承租土地上房屋設(shè)定他項權(quán)利時，權(quán)利人應當持承租土地使用權(quán)可設(shè)定抵押的批復或證明、房屋所有權(quán)證及其他相關(guān)文件辦理房屋他項權(quán)利登記。抵押的期限不得超過承租土地使用權(quán)的剩余期限。

6.承租土地上房屋依法進行抵押的，其使用范圍內(nèi)的承租土地使用權(quán)隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權(quán)實現(xiàn)時，土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。

7.承租土地上房屋所有權(quán)自承租土地使用權(quán)期滿終止。房屋權(quán)屬登記機關(guān)在登記時應當在房屋權(quán)屬證書中記載土地來源、使用性質(zhì)、租賃期限等。

承租土地使用權(quán)期滿承租人可申請續(xù)期，未申請續(xù)期或申請續(xù)期但未獲批準的，承租土地使用權(quán)由國家依法無償收回并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復土地原狀，注銷房屋所有權(quán)證。

第二篇：房屋權(quán)屬登記名詞

房屋權(quán)屬登記名詞

房屋權(quán)屬登記：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

總登記：是指縣級以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。初始登記：指新建房屋（竣工）或集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋所進行的房屋所有權(quán)登記。轉(zhuǎn)移登記：是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進行的房屋所有權(quán)登記。

變更登記：是指權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的所進行的房屋所有權(quán)登記?！课葑涞慕值?、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更的； ——房屋面積增加或者減少的； ——房屋翻建的； ——法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

他項權(quán)利登記：是指設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利所進行的房屋所有權(quán)登記。

注銷登記：是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等進行的房屋權(quán)屬登記。

房屋的所有權(quán)：是指對房屋全面支配的權(quán)利?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。

房屋權(quán)利人：是指依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)他項權(quán)利的法人、其他組織和自然人。

房屋權(quán)利申請人：是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權(quán)證書的法人、其他組織和自然人。

房屋權(quán)屬證書：是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，房屋權(quán)屬證書受到國家法律保護。包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項權(quán)證》。

所有權(quán)證：指由縣級以上房產(chǎn)管理部門向房屋所有人核發(fā)的對房屋擁有合法所有權(quán)利的證書

共有權(quán)證：指由縣級以上房產(chǎn)管理部門對共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)，每個共有權(quán)人各持一份的權(quán)利證書。是《房屋所有權(quán)證》的附件，用以證明共有房屋的歸屬。

宅基地證：農(nóng)村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織申請建房用地，經(jīng)集體報送縣（市）人民政府批準后，向縣（市）土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權(quán)登記并由縣（市）人民政府頒發(fā)《集體土地使用證》。宅基地證是當前農(nóng)村村民合法擁有房屋和用地的權(quán)利憑證，可以在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，但不得向非集體組織成員轉(zhuǎn)讓。

房屋部分產(chǎn)權(quán)：職工以標準價購買住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。經(jīng)登記核實后，發(fā)給《房屋所有權(quán)證》，產(chǎn)別為“私產(chǎn)（部分產(chǎn)權(quán)）”，注記：“房改出售的標準價房，總價款：××元，售房單位：××××，產(chǎn)權(quán)比例為：××（個人），××（單位）?！?/p>

第三篇：房屋權(quán)屬登記準備材料

各類房屋權(quán)屬登記準備材料

一、房屋所有權(quán)登記：

(一)房屋初始登記：

1、產(chǎn)權(quán)人及共有人身份證（復印件）；

2、產(chǎn)權(quán)人的婚姻證明（復印件）

3、辦證申請書（要求打印）；

4、規(guī)劃證或規(guī)劃證明原件、土地證（驗原件收復印件）；

5、測繪報告；

6、房屋質(zhì)量承諾書（要求打?。?/p>

7、地稅局出具的完稅證明書（含稅票）。

8、居委會門牌號證明。

（二）房改房轉(zhuǎn)移登記

1、雙方身份證（復印件）、雙方婚姻證明（驗原件收復印件）；

2、雙方簽定的公證協(xié)議書；

3、房產(chǎn)證原件及復印件；

4、地稅局出具的完稅證明書（含稅票）；

5、賣方夫妻雙方工齡證明、單位同意售房證明；

6、辦證申請書（要求打?。?；

7、房屋質(zhì)量承諾書，8、居委會門牌號證明。

注：所有復印件均為A4紙張。

（三）自建房及存量房轉(zhuǎn)移登記

1、雙方身份證（復印件）、雙方婚姻證明（驗原件收復印件）；

2、雙方簽定的公證協(xié)議書；

3、房產(chǎn)證原件及復印件、土地證（復印件）；

4、完稅證明書（含稅票），5、辦證申請書（要求打?。?、居委會門牌號證明；

7、雙方簽訂的合同公證協(xié)議書。

（四）變更登記：（拆、改、擴建）

1、辦證申請（要求打?。?；

2、房產(chǎn)證原件；

3、房屋產(chǎn)權(quán)人及共有人身份證，結(jié)婚證復印件；

4、土地證復印件；

5、規(guī)劃證或規(guī)劃證明原件，6、房屋質(zhì)量承諾書，7、完稅證明書，8、測繪報告，9、居委會門牌號證明。

注：所有復印件均為A4紙張。

房屋他項權(quán)登記：

1、抵押合同、借款合同；

2、房屋所有權(quán)證復印件、土地證（驗原件收復印件）；

3、申請書、承諾書（要求打印）；

4、借款人和抵押人的身份證（復印件）；

5、債權(quán)人（銀行）出具的委托書；

6、房屋權(quán)利價值體現(xiàn)。

房屋所有權(quán)預告登記：

1、登記申請書（要求打?。?/p>

2、所有權(quán)人及共有人身份證復印件

3、婚姻證明復印件（結(jié)婚證、未婚證、離婚證）

4、備案合同（商品房）或買賣合同（二手房交易）

5、房屋所有權(quán)預告登記約定書

房屋抵押權(quán)預告登記（按揭）：

1、申請書，承諾書（要求打?。?/p>

2、房屋抵押權(quán)預告登記約定書

3、夫妻雙方身份證復印件，結(jié)婚證復印件

4、銀行借款合同、抵押合同

5、銀行委托書

6、房屋預告登記證明。

注：所有復印件均為A4紙張。

其他房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記

一、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記（繼承、贈與）：

1、辦證申請書（要求打?。?/p>

2、繼承人或受贈人的身份證復印件以及公證書涉及的相關(guān)人員的身份證復印件。

3、繼承或贈與的公證書

4、完稅證明書

5、房產(chǎn)證原件及復印件

6、居委會門牌號證明。

7、土地證復印件（涉及有土地證的房屋）

二、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記（離婚析產(chǎn)）：

1、辦證申請書

2、法院裁決書或離婚協(xié)議書(均為原件)

3、完稅證明書

4、申請人身份證復印件

5、房產(chǎn)證原件及復印件

6、居委會門牌號證明。

7、土地證復印件（涉及有土地證的房屋）

注：所有復印件均為A4紙張。

第四篇：如何進行房屋租賃登記備案一般程序

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如何進行房屋租賃登記備案一般程序

核心內(nèi)容：房屋租賃登記備案的一般程序是怎么樣？首先租房者租賃房屋后，與房東簽訂合同。而房屋租賃登記備案的一般程序分為申請、審查、頒證等等。房屋租賃審查的內(nèi)容主要包括了哪些內(nèi)容？接下來法律快車小編為您詳細解答。

房屋租賃登記備案的一般程序

房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面的租賃合同。合同簽訂后，要到當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門登記備案。房屋租賃登記備案的一般程序為申請、審查、頒證三步。

1、申請

簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請房屋租賃登記備案應當提交的證明文件包括：書面租賃合同；房屋所有權(quán)證；當事人的合法證件；城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。

2、審查

房屋租賃登記備案不同于簡單的備案，登記本身包含審查的含義。房屋租賃審查的內(nèi)容主要包括：

（1）審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應的條件；

（2）審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋；

（3）審查租賃合同的內(nèi)容是否齊全、完備，如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責任等；

（4）審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策；

（5）審查是否按規(guī)定繳納了有關(guān)稅費。

3、頒證

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只有上述條件均具備后，才能登記備案，否則，作為主管部門有權(quán)行使否決權(quán)，判定租賃行為無效，不予登記。經(jīng)主管部門審查合格后，準予登記。由房地產(chǎn)管理部門核發(fā)房屋租賃證。房屋租賃證是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，房屋租賃證作為經(jīng)營場所合法的憑證。租用房屋用于居住的，房屋租賃證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。未經(jīng)登記備案的租賃合同是無效的經(jīng)濟合同，只有通過登記的租賃活動，才受法律的保護。

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第五篇：城市房屋權(quán)屬登記管理辦法

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十五條規(guī)定了登記機關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書的幾種情形，其中包括了申請人申報不實。

對于申請人所作的不實的申報，《房屋登記辦法)沒有規(guī)定登記機關(guān)可以自行作出決定，注銷其申領(lǐng)的房屋權(quán)屬證書。

雖然《房屋登記辦法》規(guī)定了“申請人應當對中請登記材料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記”。但是在實際工作中，不實的申報時有出現(xiàn)，其中有一些登記機構(gòu)在審查中難以發(fā)現(xiàn)(如公證書是當事人向公證機構(gòu)作虛假的申報獲得的)。以往，登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)這類情況后，可以以申請人申報不實為由注銷其房屋權(quán)屬證書?！斗课莸怯涋k法》沒有沿襲《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十五條的規(guī)定，因此，在短時間內(nèi)，估計登記機構(gòu)不是很容易適應這一狀況。在《房屋登記辦法》制定過程中，對登記機關(guān)是否有權(quán)直接注銷房屋權(quán)屬證書，并不是被忽視，而是有爭議的一個問題。當時主要考慮了幾個方面的變化：一是登記簿已是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，權(quán)屬證書的作用相對降低，單是注銷房屋權(quán)屬證書不能解決問題；二是已經(jīng)建立了異議登記和更正登記制度；三是登記的程序不宜由登記機構(gòu)自行啟動。因此，《房屋登記辦法》沒有作出登記機構(gòu)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書的規(guī)定。

如果發(fā)現(xiàn)申請人申報不實，可以采用以下的方法來處理：

一、通過更正登記對錯誤的登記進行更正。

不實的申報會導致登記的錯誤，其中不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的較少(如面積和層次)，大部分涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容。

對不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，可以書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定的期限內(nèi)辦理更正登記；如果當事人無正當理由逾期不辦理的，房屋登記機構(gòu)可以依據(jù)相關(guān)的法律文件對房屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當事人。

對更正事項涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，也是書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定的期限內(nèi)辦理更正登記，在這一期間，如權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請登記的，暫時不予辦理。

二、憑司法、行政機關(guān)或仲裁委員會的文書撤銷原登記。

不實的申報又涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，絕大部分都侵犯了他人的權(quán)益。如果登記簿記載的權(quán)利人不愿意更正登記，一般來說通過利害關(guān)系人提出異議登記還難以徹底解決問題，合適的方式是向人民法院提起訴訟(當事人之間有仲裁約定的，可申請仲裁)。

司法機關(guān)、仲裁委員會或者行政機關(guān)發(fā)生法律效力的文件證明當事

人是以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段取得房屋登記的，房屋登記機構(gòu)可以依據(jù)該文件撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書、登記證明或者公告權(quán)屬證書、登記證明作廢。

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定對以虛報、瞞報房屋權(quán)屬情況等非法手段獲得房屋權(quán)屬證書的，登記機關(guān)除了有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書外，還可以對當事人處以罰款?！斗课莸怯涋k法》沒有給登記機構(gòu)這一權(quán)力，因為對采用非法手段獲得房屋權(quán)屬證書的，僅僅是罰款和注銷房屋權(quán)屬證書并不能遏制這類違法行為?！斗课莸怯涋k法》為此規(guī)定了“提交錯誤、虛假的材料申請房屋登記，給他人造成損害的，應當承擔相應的法律責任”。

回答者：YiChuan-一級2010-4-7 11:27:00