第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理1422

一、名詞解釋

1.房地產(chǎn)投資:是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。

2.市場(chǎng)定位:是根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)有產(chǎn)品在細(xì)分市場(chǎng)上所處的地位和客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品某些屬性的重視程度，塑造出本企業(yè)產(chǎn)品與眾不同的鮮明個(gè)性或形象傳遞給目指標(biāo)。的必要性

15、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)13個(gè)人住房抵押貸款:是A房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈B住房容有哪些 指借款人以本人名下的房問(wèn)題和住房保障C宏觀(guān)經(jīng)A國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查產(chǎn)抵押，向貸款人申請(qǐng)用濟(jì)周期循環(huán)D房地產(chǎn)價(jià)B市場(chǎng)需求容量調(diào)查 C消于個(gè)人合法合規(guī)用途的人格劇烈波動(dòng) E房地產(chǎn)市場(chǎng)費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查D民幣擔(dān)保貸款。非均衡 競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查E市場(chǎng)營(yíng)

二、簡(jiǎn)答題 8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序的建銷(xiāo)因素調(diào)查 1、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)包括設(shè)階段的工作包括哪六個(gè)

三、論述題 哪些風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)A質(zhì)量控制B進(jìn)度控請(qǐng)結(jié)合實(shí)際分析“房地產(chǎn)A房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)制C成本控制D合同管理泡沫”的成因及“過(guò)度開(kāi)險(xiǎn)：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)E安全管理 F竣工驗(yàn)收 發(fā)”的誘因 供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變9、房地產(chǎn)市場(chǎng)特性與功A房地產(chǎn)泡沫的成因，主現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)能包括哪些A房地產(chǎn)市場(chǎng)要有三個(gè)方面：險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、特性：市場(chǎng)供給的壟斷性、1）土地的有限性和稀缺性標(biāo)客戶(hù)，是該產(chǎn)品在細(xì)分市場(chǎng)上占據(jù)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)位置。

3.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng):房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。

4.盈虧平衡分析:是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷(xiāo)量與盈利的平衡關(guān)系的方法。

5.土地一級(jí)開(kāi)發(fā):是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)進(jìn)行土地征收、拆遷、土地平整，進(jìn)行地上、地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，使土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件活動(dòng)。

6.敏感性分析:是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。

7.房地產(chǎn)抵押貸款:是銀行或其他金融機(jī)構(gòu)以借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證的抵押貸款。8.房地產(chǎn)投資信托基金:是購(gòu)買(mǎi)、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。9.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資:是指投資者從取得土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿(mǎn)足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用 者，并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資、獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的過(guò)程。

10清償能力指標(biāo):是考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。

11房地產(chǎn)市場(chǎng):是指從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的場(chǎng)所。12速動(dòng)比率:是反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的或然損失風(fēng)險(xiǎn) B房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn) 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步驟與階段 A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步驟：提出投資設(shè)想、細(xì)化投資設(shè)想、可行性研究、獲取土地使用 權(quán)、合同談判與協(xié)議簽署、工程建設(shè)、竣工交用、物業(yè)資產(chǎn)管理階段：1.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段2.前期工作階段3.建設(shè)階段4.租售階段3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者包括哪些 A土地所有者或當(dāng)前土地使用者B開(kāi)發(fā)商C政府及政府機(jī)構(gòu)D金融機(jī)構(gòu)E建筑承包商F專(zhuān)業(yè)顧問(wèn) G消費(fèi)者或買(mǎi)家 4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)主要包括那些 A建筑師 B工程師 C會(huì)計(jì)師 D造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師E房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人F律師 5、房地產(chǎn)投資分類(lèi) A按投資主體劃分：政府投資、非盈利機(jī)構(gòu)投資、企業(yè)投資和個(gè)人投資 B按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類(lèi)型劃分：從事土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)的土地開(kāi)發(fā)投資、從事各類(lèi)房屋開(kāi)發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和從事各類(lèi)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資C按物業(yè)類(lèi)型劃分：居住物業(yè)投資、商業(yè)物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資 6、開(kāi)發(fā)商對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的選擇一般有哪幾種模式A市場(chǎng)集中化B選擇專(zhuān)業(yè)化C產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化D市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化E全面覆蓋F大量定制 7、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性、市場(chǎng)交易的復(fù)雜性、房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)、存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性、市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)性B房地產(chǎn)市場(chǎng)功能：配置存量房地產(chǎn)資源和利益、顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化、指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化、指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃、引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化 10工程招標(biāo)的類(lèi)型與程序 A招標(biāo)類(lèi)型：公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo) B招標(biāo)程序：申請(qǐng)招標(biāo)、編制招標(biāo)文件、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo)函、投標(biāo)人資格審查、招標(biāo)工程交底及答疑、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)、簽訂合同

11、房地產(chǎn)投資有哪些特點(diǎn) 特點(diǎn)：區(qū)位選擇異常重要、適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資（長(zhǎng)期性）、需要適時(shí)的更新改造投資（適應(yīng)性）、投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)（投資價(jià)值不確定性）、變現(xiàn)性差、易受政策影響（政策影響性）、依賴(lài)專(zhuān)業(yè)管理（專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性）、存在效益外溢和轉(zhuǎn)移（相互影響性）。

12、影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的主要因素 A社會(huì)文化因素B個(gè)人因素C心理因素 13、房地產(chǎn)間接投資包括哪些A投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券B投資房地產(chǎn)投資信托基金C購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券 14政府宏觀(guān)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段有哪些

（一）土地供應(yīng)政策

（二）金融政策

（三）住房政策

（四）城市規(guī)劃

（五）地價(jià)政策

（六）稅收政策

（七）租金控制

是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。2）投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。3）金融機(jī)構(gòu)的過(guò)度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。B過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面，即：（1）開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差。（2）開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為。（3）開(kāi)發(fā)資金的易得性。

2、開(kāi)發(fā)商如何分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手當(dāng)市場(chǎng)差不多已經(jīng)被瓜分完畢時(shí),企業(yè)的發(fā)展在很大程度上要依靠從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手那里奪取地盤(pán),為此企業(yè)必須定制自身的發(fā)展戰(zhàn)略、了解客戶(hù)、了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，才能取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)商戰(zhàn)中獲勝。

（一）識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者

（二）確定競(jìng)爭(zhēng)者的目標(biāo)

（三）確定競(jìng)爭(zhēng)者的戰(zhàn)略

（四）判斷競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)模式

（五）企業(yè)應(yīng)采取的對(duì)策（企業(yè)明確了主要競(jìng)爭(zhēng)者和其優(yōu)劣勢(shì)及反應(yīng)模式之后，就要決定自己的對(duì)策：進(jìn)攻誰(shuí)、回避誰(shuí)。）

3、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)都有哪些 A盈利能力指標(biāo)：

（一）靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期、現(xiàn)金回報(bào)率、投資回報(bào)率

（二）動(dòng)態(tài)指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期B清償能力指標(biāo)：利息、借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理練習(xí)題2

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練習(xí)題二

（一）單項(xiàng)選擇

1．（）是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類(lèi)提供入住空間、并改變?nèi)祟?lèi)生存的物質(zhì)環(huán)境的活動(dòng)。

A．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

B．房地產(chǎn)管理 C．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

D．房地產(chǎn)運(yùn)作

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，需要各種資源，主要包括（）。

①土地 ②勞動(dòng)力 ③資金 ④建筑材料 ⑤城市基礎(chǔ)設(shè)施 ⑥城市公用配套設(shè)施 ⑦專(zhuān)業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)

A．①②③④

B．①②③④⑦ C．①②③④⑤⑥⑦

D．①②③④⑤⑦

3．一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都遵循一個(gè)合乎邏輯和開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序。一下程序排列正確的是（）。

①規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批 ②投資機(jī)會(huì)找尋 ③可行性研究 ④獲取土地使用權(quán)證 ⑤投資機(jī)會(huì)篩選 ⑥施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收 ⑦市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和物業(yè)管理 ⑧簽署合作協(xié)議

A．②⑤④③①⑥⑧⑦

B．②⑤③④①⑧⑥⑦ C．②④⑤③①⑧⑥⑦

D．②③⑤④①⑧⑥⑦

4．投資機(jī)會(huì)選擇和決策分析，是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，類(lèi)似我們通常所說(shuō)的（）。

A．前期工作。

B．初期工作。C．前提工作。

D．項(xiàng)目可行性研究。

5．根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商在主要通過(guò)（）方式獲得土地使用權(quán)的同時(shí)，也可以通過(guò)（）方式，獲得公益性或部分公益性項(xiàng)目的土地使用權(quán)。

A．有償出讓?zhuān)挥袃斵D(zhuǎn)讓

B．行政劃撥；有償出讓 C．有償出讓?zhuān)恍姓潛?/p>

D．行政劃撥；有償轉(zhuǎn)讓

6．為了降低建筑安裝工程費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商可以采用（）的合同形式。

A．固定單價(jià)合同

B．成本加酬金合同 C．分包合同

D．固定總價(jià)合同 7．以下不屬于經(jīng)營(yíng)性用地的有（）。A．工商業(yè)用地

B．旅游用地 C．娛樂(lè)用地

D．商品住宅用地 8．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)租售，一般能夠令開(kāi)發(fā)商（）。

A．減少風(fēng)險(xiǎn)

B．增加銷(xiāo)售收入 C．降低銷(xiāo)售成本

D．減少稅收負(fù)擔(dān) 9．經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目用地，目前采?。ǎ┓绞焦┑?。A．協(xié)議出讓

B．招拍掛出讓

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C．行政劃撥

D．行政劃撥兼協(xié)議出讓 10．出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)，出讓前應(yīng)當(dāng)制定（）。

A．土地利用計(jì)劃

B．控制性詳細(xì)規(guī)劃 C 修建性詳細(xì)規(guī)劃

D．土地利用總體規(guī)劃 11．（）是建設(shè)工程項(xiàng)目管理隊(duì)伍中的核心之一。

A．項(xiàng)目經(jīng)理

B．房地產(chǎn)估價(jià)師 C．預(yù)算師

D．高級(jí)經(jīng)濟(jì)師

12．邀請(qǐng)招標(biāo)是非公開(kāi)招標(biāo)方式的一種，被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在（）之間。

A．2-8

B．3-5 C．3-10

D．4-10 13．為了便于監(jiān)督管理，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)的工作效率，開(kāi)發(fā)商宜采用（）發(fā)包。

A．專(zhuān)業(yè)工程

B．建筑工程全過(guò)程 C．分部工程

D．分階段 14．在承包方式和內(nèi)容上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通常選擇（）。

A．全部包工包料總價(jià)合同方式

B．全部包工包料成本加酬金合同 C．專(zhuān)業(yè)工程發(fā)包的總價(jià)合同

D．部分包工包料的單價(jià)合同 15．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程招標(biāo)程序，排列正確的是（）。

①編制招標(biāo)文件 ②確定招標(biāo)方式 ③招標(biāo)工程交底及答疑 ④簽訂合同 ⑤申請(qǐng)招標(biāo)

⑥編制招標(biāo)工程標(biāo)底 ⑦開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo) ⑧投標(biāo)人資格審查

A．⑤①⑥②⑧③⑦④

B．⑤⑥①②⑧③⑦④ C．⑤①⑥②⑧⑦③④

D．⑤⑥①②⑧⑦③④ 16．（）是招標(biāo)工程的預(yù)期價(jià)格，是審核投標(biāo)、評(píng)價(jià)、決標(biāo)的重要依據(jù)。

A．標(biāo)價(jià)

B．標(biāo)底 C．報(bào)價(jià)

D．競(jìng)價(jià) 17．（）是指項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督與管理活動(dòng)。

A．安全管理

B．進(jìn)度控制 C．質(zhì)量控制

D．成本控制 18．（）是指一項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同等手段，對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間管理。

A．時(shí)間控制

B．安全管理 C．質(zhì)量控制

D．進(jìn)度控制

19．對(duì)于功能復(fù)雜的大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商租售物業(yè)時(shí)通常會(huì)選擇（）。

A．買(mǎi)方代理

B．賣(mài)方代理 C．聯(lián)合代理

D．雙重代理 20．編織工程進(jìn)度計(jì)劃的方法有橫道圖法和（）。

A．網(wǎng)絡(luò)圖法

B．表格法 C．竣工圖法

D．坐標(biāo)圖法

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（二）多項(xiàng)選擇

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都可以分為那些階段（）。A．投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析。

B．前期工作。C．建設(shè)階段。

D．租售階段。

2．工程項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容包括控制和管理，其中管理是指（）。

A．進(jìn)度管理

B．投資管理 C．合同管理

D．信息管理 3．屬于土地收購(gòu)儲(chǔ)備范圍的土地類(lèi)型（）。

A．新增建設(shè)用地中用于公共利益的土地 B．已列入危舊房改造計(jì)劃的土地 C．依法收回的閑置土地

D．政府依法收購(gòu)和整理的國(guó)有土地 4．一般情況下，土地使用權(quán)出讓方式包括（）。A．招標(biāo)

B．掛牌 C．拍賣(mài)

D．協(xié)議

5．對(duì)于擁有資金但缺少土地資源的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)（）的方式，與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作，也是獲得土地使用權(quán)的一種重要方式。

A．土地轉(zhuǎn)讓

B．公司入股 C．并購(gòu)

D．合伙 6．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理體現(xiàn)在（）。A．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址審批

B．核發(fā)《建設(shè)工程施工許可證》 C．規(guī)劃方案及初步設(shè)計(jì)審批

D．核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 7．《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了（）。A．用地性質(zhì)

B．位置 C．面積

D．界限 8．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)方式包括（）。A．公開(kāi)招標(biāo)

B．開(kāi)標(biāo) C．邀請(qǐng)招標(biāo)

D．決標(biāo)

9．建設(shè)工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括（）。A．對(duì)原材料的檢驗(yàn)

B．工程的配套設(shè)施 C．確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度

D．對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查 10．招標(biāo)文件通常包括（）等。

A．合同文件

B．投標(biāo)須知 C．招標(biāo)方式

D．工程標(biāo)底

11．以下幾種情況中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商傾向于自行銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目的有（）。

A．房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲、市場(chǎng)供應(yīng)短缺，所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目很受使用者和投資。B．大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在進(jìn)行物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)。C．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有特定的銷(xiāo)售對(duì)象。D．高檔的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

綏化嘉誠(chéng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

004km.cn

12．盡管有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也有自己的銷(xiāo)售隊(duì)伍，但他們往往還要借助于物業(yè)代理的幫助，這是因?yàn)槲飿I(yè)代理具有某些優(yōu)勢(shì)，具體包括（）。A．物業(yè)代理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前和未來(lái)的供求關(guān)系。B．物業(yè)代理具備豐富的租售知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員 C．物業(yè)代理信譽(yù)更高，更易銷(xiāo)售 D．物業(yè)代理更加熟悉市場(chǎng)情況

13．在下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向的房地產(chǎn)定價(jià)方法是（）。

A．隨行就市定價(jià)法

B．認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 C．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

D．挑戰(zhàn)定價(jià)法 14．對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目制定租售方案時(shí)，主要應(yīng)該考慮的因素包括：（）

A．租售時(shí)間

B．出租還是出售 C．租售進(jìn)度

D．租售價(jià)格

15．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有掌握科學(xué)的房地產(chǎn)定價(jià)方法，靈活運(yùn)用定價(jià)策略，才能確保預(yù)期利潤(rùn)和其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商定價(jià)的方法包括（）。

A．成本導(dǎo)向定價(jià)法

B．收益導(dǎo)向定價(jià)法 C．競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法

D．購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)法

（三）判斷題

1．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收由承包商組織進(jìn)行。（）

2．與橫道圖法相比，采用網(wǎng)絡(luò)圖進(jìn)行工程進(jìn)度控制，最大優(yōu)點(diǎn)在于能夠表明各項(xiàng)工作之間相互聯(lián)系和相互制約的關(guān)系，并能找到關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線(xiàn)。（）

3．土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。（）

4．工程項(xiàng)目的規(guī)模較大，建設(shè)周期長(zhǎng)，技術(shù)復(fù)雜的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，應(yīng)采用邀請(qǐng)招標(biāo)。（）

5．公開(kāi)招標(biāo)的費(fèi)用要低于邀請(qǐng)招標(biāo)的費(fèi)用。（）

6．看物業(yè)代理公司過(guò)往的業(yè)績(jī)，主要看其共代理了多少個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目或成交額有多少。7．價(jià)值定價(jià)法是成本導(dǎo)向定價(jià)的一種定價(jià)方法。（）8．目標(biāo)定價(jià)法和領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法一樣，都屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)。（）9．宣傳和廣告策略是房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的決定因素。（）

10．價(jià)格是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合因素中十分敏感而又難以控制的因素。（）

第三篇：關(guān)于××市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作情況的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作情況的調(diào)研報(bào)告

根據(jù)市人大常委會(huì)工作安排，9、10月份，張大勇副主任帶領(lǐng)城建環(huán)資委員會(huì)及工作室的同志，對(duì)我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作情況進(jìn)行了廣泛深入的調(diào)研。先后到市國(guó)土資源房管局、城鄉(xiāng)建設(shè)委、規(guī)劃局等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了座談交流，到市北區(qū)召開(kāi)了相關(guān)部門(mén)、部分人大代表、街道社區(qū)居民代表參加的座談會(huì)，召開(kāi)了房地產(chǎn)方面專(zhuān)家和房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人座談會(huì)，多層面征求意見(jiàn)建議。

一、基本情況

近兩年，中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定位，提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。按照中央和省市委的要求，我市不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，進(jìn)一步加大住房保障力度，通過(guò)一系列政策措施的實(shí)施，確保了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

（一）開(kāi)發(fā)建設(shè)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

今年1-9月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資1079.3億元，同比增長(zhǎng)4.6%。全市各類(lèi)房屋新開(kāi)工面積1937萬(wàn)平方米，同比上升22.3%。今年前8個(gè)月，全市已批復(fù)供地方案的住宅用地12008畝。全市房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收收入308億元，同比增長(zhǎng)29.6%，占全市稅收收入的比重為22.5%。

（二）調(diào)控力度不斷加大。

我市先后出臺(tái)了限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限賣(mài)等調(diào)控措施，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房行為，保護(hù)支持剛性和改善性住房需求。今年前8個(gè)月，全市新建商品住宅銷(xiāo)售10.2萬(wàn)套，同比減少11.3%；銷(xiāo)售面積1175.3萬(wàn)平方米，同比減少7.3%。截至今年9月底，全市新建商品住宅庫(kù)存10.66萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)3.2%，庫(kù)存去化周期為9.2個(gè)月，庫(kù)存水平處于合理區(qū)間下限。

（三）市場(chǎng)變化特點(diǎn)明顯。

一是商品住宅價(jià)格回穩(wěn)。從9月份價(jià)格指數(shù)情況看，同比上漲10.4%。考慮到政策影響的滯后性，以及最近房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新變化，多數(shù)專(zhuān)家及機(jī)構(gòu)預(yù)判近期房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅銷(xiāo)售量將繼續(xù)回落，銷(xiāo)售價(jià)格趨于穩(wěn)定或小幅下行。二是一二手房?jī)r(jià)格倒掛。去年我市對(duì)新建商品住房實(shí)施限定預(yù)售價(jià)格等政策，對(duì)抑制新建商品住宅價(jià)格上漲發(fā)揮了較大作用，但因購(gòu)房需求高于房源數(shù)量，推高了新建商品住房周邊二手房交易價(jià)格，個(gè)別區(qū)域出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)格高于新房?jī)r(jià)格的倒掛現(xiàn)象。三是主城區(qū)冷外圍區(qū)域熱。前8個(gè)月，西海岸新區(qū)、即墨區(qū)和膠州市占據(jù)全市新建商品房銷(xiāo)售面積排名前三位，合計(jì)占比56.4%；相較于外圍區(qū)域市場(chǎng)的火熱，主城區(qū)受土地供應(yīng)不足、建成房源少、價(jià)格過(guò)高等因素影響明顯，市南、市北、李滄和嶗山四區(qū)合計(jì)僅占全市新建商品住宅銷(xiāo)售面積的11%。四是房地產(chǎn)新興業(yè)態(tài)發(fā)展快。與農(nóng)業(yè)農(nóng)村相關(guān)的文化旅游、健康養(yǎng)生、休閑度假等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目蓬勃發(fā)展，但缺少相關(guān)政策制度保障和規(guī)劃指引。

二、存在問(wèn)題

（一）市場(chǎng)供需矛盾依然突出。

一是住宅用地資源趨緊。尤其是主城區(qū)可用土地少，市南、市北、李滄、嶗山及部分熱點(diǎn)區(qū)域住宅有效供應(yīng)無(wú)法匹配市場(chǎng)需求，市場(chǎng)供需失衡導(dǎo)致穩(wěn)控市場(chǎng)壓力增大；部分已供住宅用地不能及時(shí)轉(zhuǎn)化為有效的住房供給，2011年至2016年六年間，全市累計(jì)供應(yīng)住宅用地2192宗、11.4萬(wàn)畝，但因種種原因有2.4萬(wàn)畝尚未開(kāi)發(fā)利用，占供應(yīng)總量的21.2%。二是供地結(jié)構(gòu)不盡合理。商業(yè)地產(chǎn)房屋供應(yīng)過(guò)剩，工業(yè)、物流、養(yǎng)老、旅游等跨界地產(chǎn)比重偏低。三是供需價(jià)格矛盾突出。受土地價(jià)格、原材料、人工等成本剛性增長(zhǎng)影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)依然存在較高預(yù)期，企業(yè)追求利潤(rùn)與購(gòu)房者企盼低價(jià)房源的矛盾依然突出。四是二手房市場(chǎng)不夠活躍。二手房?jī)r(jià)格高而市場(chǎng)接受度不高，主要原因是二手房大多為早年建設(shè)的老房子，基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善、內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理、物業(yè)服務(wù)水平低，我市每年新增上市二手房40余萬(wàn)套，約7萬(wàn)套成交,成交率僅為17.5%。

（二）住房租賃市場(chǎng)發(fā)育不成熟。

一是住房出租利潤(rùn)低。受近兩年青島房?jī)r(jià)漲速快于租金漲速的影響，出租房屋的利潤(rùn)空間較小。二是開(kāi)發(fā)企業(yè)住房租賃積極性不高。按照現(xiàn)在的租金和稅費(fèi)政策，租賃企業(yè)每月實(shí)際收益的約25%將用于繳納各種稅費(fèi)，拉長(zhǎng)了企業(yè)的投資回報(bào)周期。三是租賃住房供需結(jié)構(gòu)性矛盾突出。我市的租賃住房需求群體主要為來(lái)青、留青工作的大學(xué)畢業(yè)生或外來(lái)務(wù)工人員，受個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力、職住因素等影響，需求多為面積小、租金低的主城區(qū)房屋；但我市住房租賃市場(chǎng)的房源多為周邊區(qū)域大面積房屋，交通

便捷、生活便利、性?xún)r(jià)比高的小面積房屋較少。四是商業(yè)辦公用房利用率低。已建成的商業(yè)用房、辦公用房等市場(chǎng)需求不足，閑置率較高，造成資源浪費(fèi)。

（三）市場(chǎng)監(jiān)管存在漏洞。

房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管涉及工商、物價(jià)、土地房管、建設(shè)、規(guī)劃、城管等多個(gè)部門(mén)，由于個(gè)別環(huán)節(jié)職責(zé)不清、溝通不暢、配合不緊等原因，造成市場(chǎng)監(jiān)管存在漏洞。存在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不完整、不一致、不規(guī)范，數(shù)據(jù)信息公布不全、不及時(shí)等現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)為規(guī)避限購(gòu)、限價(jià)等調(diào)控政策，出現(xiàn)了銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)信息公示不實(shí)、在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售房屋或者收取未標(biāo)明的費(fèi)用，通過(guò)捏造或者散布漲價(jià)信息等方式惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)，未取得預(yù)售許可證銷(xiāo)售商品房，捂盤(pán)惜售或變相囤積房源，違背購(gòu)房者意愿搭售車(chē)位車(chē)庫(kù)、簽訂陰陽(yáng)合同、虛假裝修，拒絕公積金貸款等違法違規(guī)亂象。

(四)配套設(shè)施建設(shè)不完善。

老城區(qū)部分建設(shè)項(xiàng)目，新開(kāi)發(fā)地塊受周邊區(qū)域環(huán)境限制，項(xiàng)目紅線(xiàn)內(nèi)外建設(shè)進(jìn)度不銜接，房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后周邊道路、管網(wǎng)等市政配套設(shè)施不能同步交付使用，導(dǎo)致房屋建成后無(wú)法及時(shí)移交。部分垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公廁等鄰避項(xiàng)目，道路、管網(wǎng)、公共綠地等市政設(shè)施，學(xué)校、醫(yī)院、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、幼兒園等公益項(xiàng)目，由于規(guī)劃、征地、資金等原因，不能與房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)建成使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出讓土地上建設(shè)的用于行政管理與社區(qū)服務(wù)的配套設(shè)施，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)由區(qū)市政府按照房地產(chǎn)成本價(jià)回購(gòu)，但現(xiàn)實(shí)中存在政府不愿出資回購(gòu)，企業(yè)又無(wú)權(quán)對(duì)外銷(xiāo)售的現(xiàn)

象，導(dǎo)致建成后的公共服務(wù)設(shè)施閑置。2016年12月，我市出臺(tái)了既有住宅加裝電梯的政策，社會(huì)關(guān)注度高，但目前得以實(shí)施的項(xiàng)目很少。

三、意見(jiàn)建議

（一）堅(jiān)持綜合施策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

要毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房住不炒”的定位，堅(jiān)持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，保障人民群眾剛性居住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，引導(dǎo)需求穩(wěn)步釋放，避免出現(xiàn)房?jī)r(jià)大起大落。要加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，大力推動(dòng)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷降低對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。要根據(jù)城市總體規(guī)劃和人口分布，結(jié)合城市有機(jī)更新、人口變動(dòng)、產(chǎn)業(yè)布局、住房保障、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)等實(shí)際情況，科學(xué)測(cè)算房地產(chǎn)建設(shè)空間布局和建設(shè)總量，科學(xué)制定房地產(chǎn)建設(shè)計(jì)劃。要建立完善房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)和監(jiān)測(cè)預(yù)警體系完善對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控工作的評(píng)價(jià)考核機(jī)制，嚴(yán)格落實(shí)調(diào)控主體責(zé)任。

（二）保障土地供給，不斷滿(mǎn)足人民群眾住房需求。

要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房政策體系，根據(jù)住房人群需求情況，科學(xué)合理確定商品房、保障房、公共租賃用房供地比例、商住比例和供地區(qū)域；在切實(shí)保障中低價(jià)位、中小套型普通商品住宅用地供給的同時(shí)，適度增加改善型、高品質(zhì)商品住房供地；滿(mǎn)足不同層次的住房需求。要積極應(yīng)對(duì)人口老齡化趨勢(shì)，適度增加醫(yī)療服務(wù)、健康養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)土地供給。要進(jìn)一步加大老舊城區(qū)改造更新和棚戶(hù)區(qū)改造力度，提高環(huán)境質(zhì)量，改善居住品質(zhì)。各職能部門(mén)要加

強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供后監(jiān)管，對(duì)已供土地的開(kāi)竣工、建設(shè)進(jìn)度等情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。積極盤(pán)活存量土地，依法從快處置閑置土地，進(jìn)一步提高土地利用效率，確保已供應(yīng)的土地盡快形成有效住房供應(yīng)。

(三)加強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

要站在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局的高度，積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。在新一輪城市總體規(guī)劃修編過(guò)程中，要結(jié)合我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、住房供需狀況、城市發(fā)展布局、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、人口流動(dòng)變化趨勢(shì)、老舊城區(qū)改造更新等實(shí)際情況，統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，科學(xué)編制住房發(fā)展規(guī)劃，合理規(guī)劃住房和用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)、時(shí)序，引導(dǎo)相關(guān)資源合理配置。要統(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施和空間布局，進(jìn)一步增強(qiáng)軌道交通沿線(xiàn)、重點(diǎn)交通樞紐周邊等人口導(dǎo)入重點(diǎn)區(qū)域的承載力和吸引力，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、就業(yè)和人口有序流動(dòng)，促進(jìn)職住平衡，創(chuàng)造安居樂(lè)業(yè)的良好環(huán)境。要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局，大力推動(dòng)農(nóng)業(yè)農(nóng)村的文化旅游、健康養(yǎng)生、休閑度假等房地產(chǎn)新興業(yè)態(tài)的發(fā)展，助力鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)施。

（四）規(guī)范市場(chǎng)秩序，切實(shí)維護(hù)好購(gòu)房者合法權(quán)益。

要下大力凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加快建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)信用體系，強(qiáng)化信息共享，推動(dòng)信用體系建設(shè)成果服務(wù)于行業(yè)發(fā)展和監(jiān)督管理，加大守信激勵(lì)和失信懲戒力度。要堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)惡意炒房、違背購(gòu)房者意愿搭售車(chē)位車(chē)庫(kù)、虛報(bào)裝修價(jià)格、虛假宣

傳、簽訂陰陽(yáng)合同等違法違規(guī)行為，并記入企業(yè)或責(zé)任人信用不良記錄，向社會(huì)公布。進(jìn)一步加大力度，采取切實(shí)可行的措施，加快已入住未辦證房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理效率，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。要加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)發(fā)布工作，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、及時(shí)性，為政府科學(xué)決策、為房屋交易各方提供準(zhǔn)確可靠的參考依據(jù)。要加強(qiáng)政策解讀和市場(chǎng)信息公開(kāi)，定期發(fā)布權(quán)威信息，及時(shí)釋疑解惑。要加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，充分利用廣播、電視、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等主流媒體正面發(fā)聲，營(yíng)造良好輿論氛圍，引導(dǎo)群眾理性買(mǎi)賣(mài)、租賃房屋。

（五）盤(pán)活存量房源，推動(dòng)二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)展。

要加大存量房普查力度，掌握真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)資料，強(qiáng)化政策研究，盡快出臺(tái)和完善相關(guān)政策措施，加速存量房流轉(zhuǎn)，快速形成有效供給，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)資源合理配置。要進(jìn)一步激活二手房市場(chǎng)，合理引導(dǎo)房?jī)r(jià)，健全交易制度，透明交易信息，穩(wěn)步提高二手房在住房交易市場(chǎng)中的份額。要加強(qiáng)老舊小區(qū)的維護(hù)管理和基礎(chǔ)設(shè)施改造更新，調(diào)整和完善加裝電梯的政策措施，推動(dòng)這項(xiàng)惠民工作的落實(shí)，不斷提升環(huán)境質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)水平。要完善住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，為租賃市場(chǎng)供需提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布、服務(wù)收費(fèi)和企業(yè)、個(gè)人出租住房行為。要鼓勵(lì)閑置或者利用效率低的商業(yè)辦公用房，引入衛(wèi)生醫(yī)療、養(yǎng)老健康、教育培訓(xùn)、文體娛樂(lè)等基礎(chǔ)配套屬性的功能性產(chǎn)業(yè)。要全面清理住改商、住改辦等現(xiàn)象，引導(dǎo)企業(yè)購(gòu)置、租賃商業(yè)用房、寫(xiě)字樓開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

(六）完善配套設(shè)施，為市民提供宜居的良好環(huán)境。

要加強(qiáng)道路交通、地鐵、醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)服務(wù)等重大基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域成熟度和便捷性，提高房地產(chǎn)用地使用價(jià)值和居住品質(zhì)。要根據(jù)人口聚集和城市發(fā)展?fàn)顩r，科學(xué)配置、優(yōu)先同步建設(shè)居住區(qū)配套市政設(shè)施，以及幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、社區(qū)綜合體、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、公園綠地等居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，完善居住區(qū)功能，增強(qiáng)居住的便利性和舒適性。要參照配套幼兒園規(guī)劃建設(shè)模式，調(diào)整居家養(yǎng)老規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，把養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)納入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)建設(shè)范圍。擬出讓的土地周邊規(guī)劃的公共配套設(shè)施，要同步建設(shè)，未建設(shè)或未納入同步建設(shè)計(jì)劃的，要暫停該土地供應(yīng)。在土地出讓方案及土地出讓合同中，明確由土地競(jìng)得人代建的公共配套設(shè)施，要按規(guī)定的建設(shè)時(shí)限和要求，與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同步建設(shè)、同步驗(yàn)收，確保公共配套的完整性。

第四篇：2008星洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)完成責(zé)任書(shū)

2008星洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)

責(zé)任書(shū)

依據(jù)贛州城市開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)有限責(zé)任公司以及星洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事會(huì)2008總體經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃安排，星洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2008必須完成的經(jīng)營(yíng)、管理、安全運(yùn)營(yíng)工作目標(biāo)如下：

一、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：

1、星洲灣在2008年9月1日（含）之前開(kāi)盤(pán)

2、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷(xiāo)售利潤(rùn)壹億元人民幣

二、管理目標(biāo)：

系統(tǒng)建設(shè)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、組織氛圍改進(jìn)符合公司發(fā)展要求

三、安全運(yùn)營(yíng)目標(biāo)：

無(wú)任何重大安全、質(zhì)量、管理、財(cái)務(wù)事故發(fā)生

以上三項(xiàng)指標(biāo)具體考評(píng)細(xì)則另附文件詳解，承擔(dān)組織考評(píng)結(jié)果的第一責(zé)任人為星洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理張峰。

星洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司星洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

董事會(huì)總經(jīng)理

簽署簽署

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2014（范文模版）

《規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》任務(wù)書(shū)

本任務(wù)要求正對(duì)目標(biāo)地塊完成房地產(chǎn)的策劃案。

題目：***項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案（或***可行性研究報(bào)告）

項(xiàng)目地點(diǎn)：武漢市洪山區(qū)，具體見(jiàn)大范圍和小范圍位置圖。

面積約為：0.5平方公里（沒(méi)有準(zhǔn)確地形圖）

要求：每個(gè)人完成一份。

一、作業(yè)內(nèi)容

摘要

第一部分 項(xiàng)目初始創(chuàng)意及調(diào)研計(jì)劃

第二部分 項(xiàng)目概況

第三部分 市場(chǎng)分析

第四部分 開(kāi)發(fā)計(jì)劃與資金計(jì)劃

第五部分 投資收益分析

第六部分 結(jié)論與建議

后記

二、作業(yè)內(nèi)容具體要求

摘要：報(bào)告內(nèi)容、工作安排及報(bào)告結(jié)果。

第一部分 創(chuàng)意（調(diào)研計(jì)劃）

一、初始創(chuàng)意

要求對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者和產(chǎn)品分別進(jìn)行描述。語(yǔ)言簡(jiǎn)潔，不要超過(guò)一頁(yè)。

二、調(diào)研計(jì)劃

此部分相當(dāng)于工作計(jì)劃，也可放在附錄中。

第二部分 項(xiàng)目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如

市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。

二、宗地現(xiàn)狀

1、四至范圍；

2、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；

3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線(xiàn)等對(duì)開(kāi)發(fā)

有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；

4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶(hù)數(shù)，工廠(chǎng)數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工

狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；

5、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等

因素分割土地；

附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套

1、交通狀況

（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線(xiàn)路、行車(chē)區(qū)間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

（3）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；

2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。

3、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平

4、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)

5、文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設(shè)施分布圖。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀

四、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫(xiě)）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠(chǎng)、河流湖泊污染等）

5、危險(xiǎn)源情況（如高壓線(xiàn)、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）

6、周邊景觀(guān)

7、風(fēng)水情況

8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠(chǎng)的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。

9、其他

五、大市政配套（說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性，此部分可以適當(dāng)簡(jiǎn)化）

1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。

2、供水狀況：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

4、通訊（有線(xiàn)電視、通信網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線(xiàn)、上源位置、距宗地距離、涉及線(xiàn)路成本等。

5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線(xiàn)、上源位置、距宗地距離、涉及線(xiàn)路成本等。

6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

六、規(guī)劃控制要點(diǎn)

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價(jià)格

土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。

第三部分：市場(chǎng)分析

一、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境分析

收集當(dāng)?shù)厝丝?、GDP、人均家庭收入、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等數(shù)據(jù)，對(duì)未來(lái)人口和經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。另外，使用可以獲取的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，分析人口、就業(yè)以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（一）市場(chǎng)區(qū)域界定

1、確定物業(yè)用途，初步確定產(chǎn)品特征

2、界定市場(chǎng)區(qū)域

3、可能的市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析

（二）需求分析

（三）供給分析

（四）吸納與缺口分析

（五）區(qū)域住宅目標(biāo)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）

?

?

? 開(kāi)工量/竣工量 銷(xiāo)售量/供需比平均售價(jià)

（六）區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)

三、地塊分析

（一）場(chǎng)地分析

（二）位置分析

四、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目調(diào)查與分析

1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

2、各檔次產(chǎn)品的集合特征

尤其研究與本案類(lèi)似檔次物業(yè)的特征

3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況

附圖：項(xiàng)目周邊樓盤(pán)個(gè)案分布圖，其中一些代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖

片。

附表：周邊同類(lèi)項(xiàng)目調(diào)查表

4、分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)

5、結(jié)論：

?

?

?

? 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì) 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制 本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力 本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷(xiāo)焦點(diǎn)問(wèn)題

五、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位

1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）

2、本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買(mǎi)方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。

3、確定目標(biāo)客戶(hù)

4、市場(chǎng)定位

六、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征等。

七、產(chǎn)品定位及建議

戶(hù)型類(lèi)型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類(lèi)型產(chǎn)品的比例。

第四部分：開(kāi)發(fā)計(jì)劃

一、里程碑事件及時(shí)間。

二、工程計(jì)劃：開(kāi)竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開(kāi)工面積、開(kāi)竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市

場(chǎng)的占有率。（按季列示）

三、銷(xiāo)售計(jì)劃：各期銷(xiāo)售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售各期的市場(chǎng)占有率，銷(xiāo)售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）

第五部分：投資收益分析

一、成本預(yù)測(cè)

附表：投資估算表

二、收入測(cè)算及稅務(wù)分析

1、收入測(cè)算

2、營(yíng)業(yè)稅及附加

3、所得稅

4、土地增值稅

附表：收入及稅金測(cè)算表

三、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)

1、資金投入計(jì)劃

2、資金回款計(jì)劃

3、資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況（可假設(shè)），列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

附表：資金計(jì)劃表（投入計(jì)劃和回款計(jì)劃）、資金來(lái)源與運(yùn)用表（圖）

四、經(jīng)濟(jì)效益分析

1、現(xiàn)金流量表

2、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

3、敏感性分析

4、盈虧平衡點(diǎn)分析

運(yùn)用單變量求解，計(jì)算在設(shè)定回報(bào)率的情況下的土地報(bào)價(jià)。

計(jì)算盈虧平衡和保本時(shí)的銷(xiāo)售價(jià)格（平均價(jià)格）。

附表（圖）： 現(xiàn)金流量表、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、敏感性分析表（圖）。

第六部分：綜合分析與建議

一、優(yōu)勢(shì)：

二、劣勢(shì)：

三、機(jī)會(huì)：

四、結(jié)論和建議