第一篇：論房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的建筑工程項(xiàng)目管理的方法

論房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的建筑工程項(xiàng)目管理的方法

摘要：本文結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商住樓工程實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)，從開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工以及三者協(xié)調(diào)管理和促進(jìn)等方面詳細(xì)分析闡述了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的建筑工程項(xiàng)目管理的實(shí)質(zhì)和涵義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目項(xiàng)目管理；房地產(chǎn)開發(fā)管理

開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營(yíng)模式。

工程部門代表開發(fā)商對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行管理，其主要內(nèi)容包括物料的采購及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進(jìn)度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的變更、報(bào)建等。

財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，并提供能夠顯示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果的定期報(bào)表，其主要內(nèi)容有三塊：建立工程項(xiàng)目的融資（財(cái)務(wù)）計(jì)劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開發(fā)企業(yè)自身營(yíng)業(yè)費(fèi)用的處理。

銷售部門就是要把企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品——樓房賣出去，其工作內(nèi)容有以下幾個(gè)：促銷方式的選擇、銷售價(jià)格的制定以及銷售渠道的建立。企業(yè)人事部門的管理工作是：對(duì)項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)人員的工作進(jìn)行分配、對(duì)人員的資料進(jìn)行管理、績(jī)效考核及激勵(lì)體系的建立等。而后勤部門就是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)提供生活上的保障。2 規(guī)劃管理的重要涵義

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點(diǎn)：

2.1 開發(fā)商對(duì)于工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后要對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評(píng)估，適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M(jìn)行調(diào)整，并最終選擇設(shè)計(jì)方案。

2.2 規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改變。為了可以在計(jì)算機(jī)中自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。但是，應(yīng)該盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)人員原有工作習(xí)慣的改變，可以只對(duì)需要計(jì)算的要素提出標(biāo)準(zhǔn)要求，要求規(guī)劃設(shè)計(jì)人員在制作這些圖層時(shí)，按照一定的圖層分層和編碼進(jìn)行設(shè)計(jì)，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

2.3 提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。由于目前許多規(guī)劃設(shè)計(jì)單位都使用AutoCAD進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，因此需要根據(jù)上述原則，在已有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上建立一套完整的《規(guī)劃圖AutoCAD分層標(biāo)準(zhǔn)》，向有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位發(fā)放。同時(shí)，制定相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查。

2.4 通過計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)單位報(bào)送上來的設(shè)計(jì)方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行疊加顯示，同時(shí)可以對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行指標(biāo)計(jì)算、比較，進(jìn)行查詢、統(tǒng)計(jì)、分析等。施工管理的重要性分析

所謂施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來確定。常見的建設(shè)項(xiàng)目承發(fā)包模式有：平行承發(fā)包模式（分別發(fā)包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設(shè)計(jì)加施工）承包模式、項(xiàng)目總承包模式、CM（Construction Management）承發(fā)包模式等。在我國(guó)，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種形式來進(jìn)行，即要么對(duì)工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成，要么對(duì)不同建筑項(xiàng)目（建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對(duì)大型的工程項(xiàng)目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開發(fā)商）和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度，其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個(gè)承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產(chǎn)組織方式，來進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動(dòng)，在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng)，一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計(jì)與施工充分搭接，且工程項(xiàng)目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。建筑工程開發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容。

施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計(jì)單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工都需要具備以下幾個(gè)要素：

4.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)力支持。作為投資者，開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會(huì)議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

4.2 盡早實(shí)施。在項(xiàng)目的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)?xiàng)目的整體成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對(duì)工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢(shì)，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項(xiàng)目決策。

4.3 持續(xù)開展研究。一方面，可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。即可施工性研究和設(shè)計(jì)研究成為項(xiàng)目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實(shí)習(xí)“知識(shí)管理”，即通過計(jì)劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享和再利用。結(jié)束語

綜上所述，企業(yè)都以獲取持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。參考文獻(xiàn)：

[1]畢星，翟麗.項(xiàng)目管理.上海復(fù)旦大學(xué)出版社.2002-12.[2]呂萍.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社.2004.[3]張紅.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)講義[M].北京：清華大學(xué)出版社.2004.

第二篇：業(yè)主工程項(xiàng)目管理方法

業(yè)主如何對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行管理

摘 要：項(xiàng)目業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施管理至關(guān)重要。業(yè)主為實(shí)現(xiàn)對(duì)工程建設(shè)的全過程管理，要建立一個(gè)高效的管理團(tuán)隊(duì)，牢牢把握工程進(jìn)度工期，業(yè)主須重視施工過程質(zhì)量及項(xiàng)目安全的管理，只有在確保生產(chǎn)安全及工程質(zhì)量的前提下實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益都有意義。

關(guān)鍵詞：業(yè)主；項(xiàng)目管理；施工管理

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式從外需向內(nèi)需轉(zhuǎn)變，短時(shí)間內(nèi)很難改變投資需求的格局，從而造成基本工程建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。而基本建設(shè)工程不但投資大、消耗的社會(huì)資源和自然資源多，且對(duì)社會(huì)、對(duì)環(huán)境影響大，迫切需要進(jìn)行科學(xué)的管理，提高項(xiàng)目管理水平。由于業(yè)主方是工程項(xiàng)目生產(chǎn)過程中人力資源、物質(zhì)資源和知識(shí)的總集成者，也是工程項(xiàng)目生產(chǎn)過程的總組織者，因此對(duì)于一個(gè)工程項(xiàng)目而言，雖然有代表不同利益方的項(xiàng)目管理，但是業(yè)主方的項(xiàng)目管理是管理的核心。由于業(yè)主方和參與方利益沖突關(guān)系，業(yè)主方在項(xiàng)目的管理過程中要站在更高的層次上進(jìn)行宏觀控制，在微觀上要嚴(yán)格把關(guān)，認(rèn)真監(jiān)控整個(gè)實(shí)施過程，以確保自身利益不受損失，按既定計(jì)劃完成任務(wù)。工程項(xiàng)目管理實(shí)踐中，業(yè)主通常聘請(qǐng)了監(jiān)理單位來對(duì)項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)理，由于項(xiàng)目業(yè)主在工程實(shí)施過程中的特殊地位，業(yè)主仍須對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施管理，而且業(yè)主的管理至關(guān)重要。

1、要建立一個(gè)高效的管理團(tuán)隊(duì)

（1）建立合適的管理團(tuán)隊(duì)是項(xiàng)目管理能否成功的關(guān)鍵步驟，對(duì)管理者的要求是適合項(xiàng)目的需要，不一定非得是多高級(jí)的人才，但要專業(yè)對(duì)口，以建筑為主，水電安裝為輔。對(duì)水電要求要高一些，一個(gè)項(xiàng)目水電工程師的人員較少，很少有相互學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，許多項(xiàng)目特別是高層建筑，水電、消防變更太多，嚴(yán)重影響工程進(jìn)度、質(zhì)量。

（2）業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人要對(duì)各種專業(yè)知識(shí)都有所了解，最關(guān)鍵的要求是可以組織起相關(guān)的管理團(tuán)隊(duì)，可以充分利用單位和社會(huì)的各種資源，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)內(nèi)的各位員工，高效的聯(lián)合監(jiān)理和各施工承包單位，發(fā)揮所有相關(guān)人員的能動(dòng)性，把項(xiàng)目在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，保質(zhì)保量的安全完成。

（3）業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人積極了解項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員的各自情況，了解和解決他們的需求，保證他們的心態(tài)健康，精神愉快，將工作做為一個(gè)事業(yè)來對(duì)待，多和員工接觸，關(guān)系相處融洽。

（4）業(yè)主管理團(tuán)隊(duì)內(nèi)部意見一定要一致。

（5）業(yè)主對(duì)各施工單位和監(jiān)理公司，要即時(shí)溝通各種問題，幫助他們解決各種實(shí)際問題，對(duì)監(jiān)理公司要積極放權(quán)，充分信任他們，但是發(fā)現(xiàn)問題要即時(shí)指出，不能姑息遷就，要求他們健康的對(duì)待工程項(xiàng)目，對(duì)施工單位改罰得罰該獎(jiǎng)得獎(jiǎng)，讓他們嚴(yán)格遵守合同，把施工單位看做合作伙伴，不是對(duì)立面。

2、為了使工程早日投入使用，產(chǎn)生效益，還必需對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行控制業(yè)主進(jìn)行施工進(jìn)度控制的側(cè)重：

（1）審查施工單位編制的施工總進(jìn)度計(jì)劃并控制其執(zhí)行。

（2）督促和審查施工單位編制、季度、月度和周作業(yè)計(jì)劃并控制其執(zhí)行。（3）依據(jù)合同按期、按質(zhì)、按量履行合同規(guī)定的義務(wù)，為施工單位順利實(shí)現(xiàn)預(yù)定工期目標(biāo)提供良好的條件。

（4）控制施工進(jìn)度首先要明確進(jìn)度控制的總目標(biāo)，施工進(jìn)度控制總目標(biāo)需要結(jié)合施工企業(yè)的施工能力和資源條件，并且充分估計(jì)各種可能以進(jìn)度有影響的因素，要適當(dāng)留有余地，保持一定的提前量。

（5）施工進(jìn)度控制總目標(biāo)確定后，還要對(duì)總目標(biāo)進(jìn)行分解，可以按單位工程分解為交工分目標(biāo)，也可按不同的專業(yè)分解，或者按施工階段分解。

（6）建議在圖紙交底及圖紙會(huì)審時(shí)，業(yè)主、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工各方將圖紙中的問題及各方的意見及時(shí)提出，協(xié)商達(dá)成一致意見，做好記錄簽字后執(zhí)行，減少施工過程中的變更和聯(lián)系單。

（7）提前進(jìn)行專業(yè)招標(biāo)、材料設(shè)備采購。專業(yè)工程的開始時(shí)間，必須嚴(yán)格遵循總進(jìn)度計(jì)劃的具體安排，而專業(yè)招標(biāo)、材料設(shè)備采購等必須相應(yīng)提前，避免延誤造成總承包商的索賠。

（8）如何避免“停工待料”。停工待料問題主要是加強(qiáng)采購計(jì)劃與設(shè)計(jì)、施工進(jìn)度的配合，采購計(jì)劃必須服從施進(jìn)度?？刹扇∫韵麓胧┍苊狻巴９ご稀眴栴}。

①制定大宗設(shè)備材料采購的詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃，制定統(tǒng)一的倉儲(chǔ)調(diào)度計(jì)劃，促進(jìn)工程進(jìn)度。②對(duì)于影響施工進(jìn)度的關(guān)鍵設(shè)備、供貨期長(zhǎng)、需進(jìn)口或需預(yù)定的設(shè)備、材料，制定提前采購計(jì)劃、進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃。③在項(xiàng)目實(shí)施過程中要根據(jù)工程實(shí)際進(jìn)展情況調(diào)整計(jì)劃，使采購進(jìn)度能滿足工程進(jìn)度的變化。④在供貨合同中對(duì)設(shè)備、材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)間掌握更多的主動(dòng)性和機(jī)動(dòng)性，明確要求供貨單位配合施工方。

3、建設(shè)方重視施工過程質(zhì)量

施工時(shí)的質(zhì)量保證措施是開始時(shí)做好施工組織設(shè)計(jì)和施工方案的優(yōu)化工作，按施工組織設(shè)計(jì)做好施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

（1）要求各參建單位，做好圖紙會(huì)審和各級(jí)設(shè)計(jì)交底工作，讓所有施工人員都領(lǐng)會(huì)設(shè)計(jì)意圖和質(zhì)量技術(shù)要求。

（2）嚴(yán)格按事先確定的合理施工工序進(jìn)行操作施工，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)，并會(huì)同有關(guān)人員研究處理。

（3）認(rèn)真處理好土建施工與水電安裝之間的關(guān)系，積極配合水電安裝工程的預(yù)留、預(yù)埋工作。

（4）督促各工序施工質(zhì)量檢查堅(jiān)持執(zhí)行“三檢”制度，逐級(jí)檢查，層層把關(guān)，并嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量等級(jí)評(píng)定。合理安排工序的穿插施工，加強(qiáng)成品的保護(hù)。所有隱蔽工程必須經(jīng)有關(guān)單位驗(yàn)收、簽字蓋章，并如實(shí)做好隱蔽記錄后，方可組織下道工序的施工。對(duì)完成的分部（分項(xiàng)）工程，按相應(yīng)的質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和辦法進(jìn)行檢查、驗(yàn)收。

第三篇：工程項(xiàng)目油料管理方法

工程項(xiàng)目油料管理方法

第一章 總則

第一條

為了加強(qiáng)工程項(xiàng)目油料管理，進(jìn)一步規(guī)范油料的采購、保存、發(fā)放、使用、監(jiān)督、核算等工作，杜絕油料管理出現(xiàn)漏洞，同時(shí)大力開展節(jié)油降耗，節(jié)約成本支出，最大限度提高工程施工效率，擬制定本辦法。

第二條

公司承包工程項(xiàng)目和公司所屬各單位及其承建工程項(xiàng)目的油料管理工作適用本辦法。

第三條 管理目標(biāo)

1.及時(shí)、齊備、經(jīng)濟(jì)合理地完成油料供應(yīng)任務(wù)，保障施工生產(chǎn)的持續(xù)性。2.進(jìn)場(chǎng)油料符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。3.有效控制油料成本。

第二章 管理部門及職責(zé)

第四條 管理職責(zé)

公司設(shè)備物資部，全面負(fù)責(zé)各項(xiàng)目油料管理工作。公司所屬各項(xiàng)目部設(shè)備物資部落實(shí)項(xiàng)目油料管理工作。

第五條 工作職責(zé)

1.項(xiàng)目部設(shè)備物資部職責(zé)：負(fù)責(zé)所屬項(xiàng)目部油料采購、保存、發(fā)放、使用、監(jiān)督、核銷等工作。

2.項(xiàng)目部工程技術(shù)部職責(zé)：按設(shè)計(jì)文件、施工組織設(shè)計(jì)和施工生產(chǎn)需要進(jìn)行船機(jī)設(shè)備選型及配合項(xiàng)目部設(shè)備物資部進(jìn)行油料核銷工作。

3.項(xiàng)目部工程經(jīng)濟(jì)部職責(zé)：配合項(xiàng)目部設(shè)備物資部油料計(jì)量，負(fù)責(zé)制定油料定額消耗并輔助設(shè)備物資部進(jìn)行油料核銷工作。

4.項(xiàng)目部安全質(zhì)量部職責(zé)：監(jiān)督、指導(dǎo)項(xiàng)目部設(shè)備物資部油料質(zhì)量驗(yàn)收工作，嚴(yán)抓油料保存、發(fā)放、使用等安全工作。

5.項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部工作職責(zé)：配合項(xiàng)目部設(shè)備物資部油料采購支付并輔助進(jìn)行油料核銷工作。

6.作業(yè)隊(duì)伍職責(zé)：確保現(xiàn)場(chǎng)用油節(jié)約及船機(jī)設(shè)備安全使用，做到安全合理用油。

第三章 油料采購

第六條 采購

油料采購須采用合同采購形式，合同中嚴(yán)格確定油料的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；采購單價(jià)的確定須以發(fā)改委公示當(dāng)期油料每噸價(jià)格或工程項(xiàng)目所在地屬省物價(jià)局發(fā)布當(dāng)期油料每升單價(jià)為依據(jù)。按噸采購價(jià)格不可高于發(fā)改委當(dāng)期公示價(jià)格，按升采購價(jià)格不得高于省物價(jià)局發(fā)布當(dāng)期單價(jià)；合同條款中須明確風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)條款及結(jié)算支付方式，從合同層面最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)，保障生產(chǎn)。

第四章 驗(yàn)收、貯存

第七條 驗(yàn)收

油料的驗(yàn)收主要在于質(zhì)量和計(jì)量的驗(yàn)收。質(zhì)量驗(yàn)收須嚴(yán)格隨機(jī)抽樣檢測(cè)，對(duì)于不符合國(guó)標(biāo)的油料拒絕接收。質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)參照且不限于：車用柴油GB/T19147-2003、船用柴油GB/T17411-1998、輕柴油GB252-200、車用汽油GB17930-2006。計(jì)量驗(yàn)收是油料驗(yàn)收的難點(diǎn)，也是重點(diǎn)。要做好計(jì)量的控制，首先要了解不法供應(yīng)商的偷油手段。手段一：在柴油中參水；手段二：利用溫差偷油，溫度升高時(shí)，柴油的密度會(huì)降低，體積隨之增大；手段三：在輸油管內(nèi)加分流管，當(dāng)油液通過電子計(jì)數(shù)器后讓部門油液從分流管中回流至有關(guān)中；手段四：更改油表的內(nèi)部齒輪齒比結(jié)構(gòu)達(dá)到少送油多走表的效果；手段五：加油過程中油槍停頓，相隔一秒左右再加油，反復(fù)幾次可造成輸油管內(nèi)壓力增加，加速油表的轉(zhuǎn)動(dòng)，達(dá)到計(jì)量數(shù)據(jù)大于實(shí)際加油數(shù)量的效果；手段六：改變油罐車罐內(nèi)結(jié)構(gòu)，主要面對(duì)以過磅驗(yàn)收的方式來采購柴油的用戶偷油。面對(duì)前兩種方式時(shí)，通過檢測(cè)可規(guī)避。但供應(yīng)商使用后四種方式加油的情況下，除了注意觀察加油過程中的油槍不人為停頓外，建議項(xiàng)目部采用矢量進(jìn)倉的方式。設(shè)計(jì)儲(chǔ)油設(shè)施時(shí)，采用規(guī)格的儲(chǔ)油倉或油罐，在儲(chǔ)油罐上量好刻度，在儲(chǔ)油罐容積確定的情況下，便能很好的考量油料進(jìn)料的數(shù)量，控制偏差，避免損失。

第八條 貯存

油料的貯存需分派專人專項(xiàng)管理，儲(chǔ)油設(shè)施明確標(biāo)示，做好防火防爆措施，拒絕明火及可能的危險(xiǎn)源，確保安全使用。

第五章 油料的發(fā)放

油料發(fā)放原則遵循單機(jī)結(jié)合使用工時(shí)工況計(jì)量發(fā)放。項(xiàng)目使用燃油船機(jī)設(shè)備必須建立單機(jī)《日運(yùn)轉(zhuǎn)記錄臺(tái)賬》，專人管理，臺(tái)賬明確錄入每日設(shè)備船機(jī)工時(shí)工況并有現(xiàn)場(chǎng)生產(chǎn)管理人員及設(shè)備管理人員簽認(rèn)。油料的發(fā)放須由設(shè)備物資管理人員、現(xiàn)場(chǎng)生產(chǎn)管理人員及船機(jī)設(shè)備操作人員在場(chǎng)監(jiān)督計(jì)量，注重單機(jī)每次加油數(shù)據(jù)收集與整理，結(jié)合實(shí)際船機(jī)設(shè)備使用情況核計(jì)油料消耗，形成單機(jī)船機(jī)設(shè)備《燃油發(fā)放記錄表》，分析各類船機(jī)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)用油狀態(tài)，做到精確發(fā)料，合理使用。

第六章 油料使用成本管控

船機(jī)設(shè)備用油核算以現(xiàn)場(chǎng)簽認(rèn)的單機(jī)《日運(yùn)轉(zhuǎn)記錄臺(tái)賬》為依據(jù)，結(jié)合工程項(xiàng)目船機(jī)設(shè)備實(shí)際使用工時(shí)工況，查詢發(fā)動(dòng)機(jī)等燃油類動(dòng)力設(shè)備的滿載、空載狀態(tài)下工信部等相關(guān)政府部門公布的理論油耗計(jì)算每船機(jī)設(shè)備單機(jī)用油理論數(shù)據(jù)。理論數(shù)據(jù)出具后融合工程經(jīng)濟(jì)部制定的油料定額消耗，推算出船機(jī)設(shè)備單月理論消耗數(shù)據(jù)并形成《船機(jī)設(shè)備理論、實(shí)際燃油消耗記錄表》。

項(xiàng)目部設(shè)備物資部管理人員應(yīng)每月進(jìn)行一次油料使用經(jīng)濟(jì)分析并形成油料核銷相關(guān)表格，以理論消耗數(shù)據(jù)為參照，仔細(xì)分析船機(jī)設(shè)備實(shí)際用油情況，查明超耗原因，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)高效地使用油料，促進(jìn)項(xiàng)目施工。

第七章 獎(jiǎng)懲方法

油料的管控采用節(jié)約獎(jiǎng)勵(lì)超耗懲罰的方式，督促項(xiàng)目部設(shè)備物資部管理人員做好油料的控制及成本核算工作。對(duì)于工程實(shí)際用油總量低于理論定額消耗量5%的，給予節(jié)約金額5‰作為獎(jiǎng)勵(lì)（不超過XX元）；對(duì)于單月實(shí)際用油量高于理論定額消耗量3%的，須對(duì)管理人員處以警示并監(jiān)督后續(xù)管理狀態(tài)，對(duì)于連續(xù)兩個(gè)月實(shí)際用油量高于理論定額消耗量3%的，對(duì)管理人員處以XX元的處罰。

第四篇：建筑工程項(xiàng)目經(jīng)理部不虧損的原因及管理方法初探

建筑工程項(xiàng)目經(jīng)理部不虧損的原因及管理方法初探

通過改制，公司明確了企業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，規(guī)范了法人治理結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)了企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)面貌迅速改變，企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連年創(chuàng)出新高，而項(xiàng)目經(jīng)理部是企業(yè)的利潤(rùn)中心、是企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，只有緊緊抓住項(xiàng)目管理這個(gè)中心環(huán)節(jié)，企業(yè)利益才能得以保證。公司各項(xiàng)目部由過去連年虧損，到企業(yè)改制后的不虧損或者盈利，其中的原因、做法及經(jīng)驗(yàn)體會(huì)是什么呢？

一、項(xiàng)目部不虧損的主要原因

1、“制造費(fèi)用承包”模式使虧損項(xiàng)目起死回生。從2001年開始，公司所有的施工項(xiàng)目均實(shí)行了“制造費(fèi)用承包”模式，項(xiàng)目部承包的費(fèi)用直接費(fèi)、其他直接費(fèi)和現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)開支，這項(xiàng)費(fèi)用約占整個(gè)工程造價(jià)的80％左右，其它20％的費(fèi)用由公司預(yù)留。由于在承包的方式上預(yù)留了一部分利潤(rùn)，所以在很大程度上減少了項(xiàng)目造成虧損的可能性。經(jīng)過在部分項(xiàng)目上實(shí)行“制造費(fèi)用承包”的實(shí)踐，感覺此方式非常有效。當(dāng)時(shí)執(zhí)行這種承包方式的工程有七、八個(gè)，除一個(gè)工程因甲方結(jié)算原因造成成本略有虧損外，其余工程全部盈余，一舉扭轉(zhuǎn)了以往干一個(gè)工程虧損一個(gè)的局面，為日后的項(xiàng)目管理奠定了良好基礎(chǔ)。

2、“四自”方針、“全獎(jiǎng)全賠”經(jīng)營(yíng)模式使項(xiàng)目盈利更有保障。公司改制后，全新的管理理念和經(jīng)營(yíng)模式為項(xiàng)目管理帶來了新的生機(jī)與活力，項(xiàng)目部實(shí)行“自攬工程、自籌資金、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧”的“四自”方針和“全獎(jiǎng)全賠”經(jīng)營(yíng)模式，極大地激發(fā)了項(xiàng)目部搞好項(xiàng)目管理的積極性，大家變“壓力”為“動(dòng)力”、變“找領(lǐng)導(dǎo)”為“找市場(chǎng)”、變“讓我干”為“我要干”，對(duì)外積極開拓市場(chǎng)、抓好經(jīng)營(yíng)工作，對(duì)內(nèi)抓基層、打基礎(chǔ)、狠抓各項(xiàng)管理，認(rèn)真落實(shí)項(xiàng)目承包工作。每年年初，公司與各項(xiàng)目經(jīng)理簽訂經(jīng)營(yíng)責(zé)任狀，責(zé)任明確，獎(jiǎng)罰分明，“全獎(jiǎng)全賠”的經(jīng)營(yíng)模式使項(xiàng)目經(jīng)理的個(gè)人利益與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益緊密掛鉤。公司在集團(tuán)內(nèi)率先提出了“讓項(xiàng)目經(jīng)理先富起來”的口號(hào)，鼓勵(lì)合法收入、陽光收入，杜絕不法收入、灰色收入，使項(xiàng)目經(jīng)理千方百計(jì)、想方設(shè)法在項(xiàng)目管理上下功夫、創(chuàng)效益，從而帶動(dòng)了項(xiàng)目部一班人和全體員工抓經(jīng)營(yíng)、創(chuàng)效益的積極性。

3、今昔項(xiàng)目管理的最明顯對(duì)比。以往公司的做法是，怕項(xiàng)目部賠錢，而在承包發(fā)包時(shí)做大量的預(yù)留。這種做法公司不僅投入人力、物力，傷神費(fèi)力，項(xiàng)目經(jīng)理部也感到手腳束縛、怨聲載道；如今的做法是，項(xiàng)目經(jīng)理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)、利潤(rùn)第一責(zé)任人，承包到位，權(quán)責(zé)對(duì)等，多勞多得，不勞不得，甚至被“拿下”，上下形成良性互動(dòng)，積極性都被調(diào)動(dòng)了起來。

二、項(xiàng)目部在管理方面的一些做法

1、項(xiàng)目成本稽查制。在實(shí)行制造費(fèi)用承包時(shí)，公司就確定了“項(xiàng)目成本稽查制”，由當(dāng)時(shí)的公司企業(yè)管理部牽頭，按季度、按工程部位組織公司機(jī)關(guān)有關(guān)科室對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本稽查，發(fā)現(xiàn)虧損苗頭，及時(shí)協(xié)助項(xiàng)目上制定扭虧為盈措施；對(duì)無法實(shí)現(xiàn)扭虧局面的項(xiàng)目，及時(shí)更換項(xiàng)目經(jīng)理，防止虧損局面進(jìn)一步擴(kuò)大；對(duì)問題嚴(yán)重的單位，加大稽查力度，此辦法至今仍在二建公司實(shí)行。

2、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)抵押金制度。為進(jìn)一步降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，二建公司對(duì)項(xiàng)目部實(shí)行“經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)抵押金制度”，按項(xiàng)目部年初與公司簽訂的責(zé)任狀指標(biāo)，測(cè)算應(yīng)交納的抵押金數(shù)額，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)抵押、劃清經(jīng)營(yíng)責(zé)任，凡發(fā)生成本虧損和欠交管理費(fèi)等情況的項(xiàng)目，一律以抵押金抵交，不足部分由項(xiàng)目資產(chǎn)抵交，直至用項(xiàng)目經(jīng)理房產(chǎn)抵交。

3、目標(biāo)考核制。每年年初，公司分別與各基層單位簽訂“目標(biāo)考核責(zé)任書”，責(zé)任書中對(duì)產(chǎn)值、新簽合同額、利潤(rùn)指標(biāo)等內(nèi)容進(jìn)行明確下達(dá)，其中首當(dāng)其沖的一條是“當(dāng)年經(jīng)營(yíng)不虧損”。對(duì)責(zé)任書指標(biāo)完成情況的檢查與成本稽查同步進(jìn)行，獎(jiǎng)罰分明，實(shí)行生死機(jī)制，從而確保經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

4、其它制度。在當(dāng)前形勢(shì)下，由于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的需要，引進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)理部已是各公司普遍采用的一種手段，如何降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，是擺在企業(yè)面前的一個(gè)亟待解決的問題。為此，公司已制定了一系列相關(guān)辦法。如，引進(jìn)項(xiàng)目部資格預(yù)審制度、項(xiàng)目監(jiān)督員管理辦法、項(xiàng)目竣工清算制度等一套行之有效的管理辦法。其中“項(xiàng)目監(jiān)督員管理辦法”已執(zhí)行了兩年多，效果非常好，有效地維護(hù)了企業(yè)利益，降低了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)工程進(jìn)度、文明施工、質(zhì)量保障、防止資金外流都起到了很好的作用。

三、項(xiàng)目管理的一些體會(huì)：

1、在項(xiàng)目管理中，要堅(jiān)持做到“四個(gè)到位”，即承包到位、責(zé)任到位、落實(shí)到位、措施方法到位。

2、在制度確定之后，“落實(shí)”最為關(guān)鍵，狠抓落實(shí)、勢(shì)在必行。

3、充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)理部的積極性至關(guān)重要，讓項(xiàng)目部嘗到了項(xiàng)目管理的甜頭，才能激發(fā)大家的積極性、工作熱情和創(chuàng)造力。

4、只有不斷探索項(xiàng)目管理的新途徑、新方法、新理念，在制度創(chuàng)新上下功夫，項(xiàng)目管理工作才能與時(shí)俱進(jìn)、永葆青春。

5、觀念更新，時(shí)不我待。一是樹立“讓項(xiàng)目經(jīng)理富起來”的觀念：確立項(xiàng)目部是公司利潤(rùn)中心的概念，鼓勵(lì)項(xiàng)目經(jīng)理帶頭致富，帶領(lǐng)員工致富，最終帶動(dòng)企業(yè)致富。這是鄧小平同志“讓一部分人先富起來”的理論在公司的具體實(shí)踐；二是樹立“千斤重?fù)?dān)人人挑，人人肩上有指標(biāo)”的管理理念：落實(shí)工作目標(biāo)責(zé)任制，層層簽定責(zé)任狀，公司管理部門實(shí)行績(jī)效考核管理制度；三是樹立“萬眾一心抓經(jīng)營(yíng)的大經(jīng)營(yíng)”觀念；四是項(xiàng)目部樹立“全國(guó)人才為我所用”的大人才觀念，因?yàn)槿瞬攀琼?xiàng)目發(fā)展的第一資源。五是樹立“項(xiàng)目部生死機(jī)制”觀念：有活力的項(xiàng)目部，公司積極鼓勵(lì)和支持他們擴(kuò)大或派生新的項(xiàng)目部，沒有經(jīng)營(yíng)能力的項(xiàng)目部，該解體的就立刻解體。

公司改制后，經(jīng)過兩年的運(yùn)作，項(xiàng)目管理工作逐步到位，項(xiàng)目部發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，這不但給公司董事會(huì)、經(jīng)營(yíng)班子和全體員工增添了信心，也為企業(yè)的良性發(fā)展注入了生機(jī)與活力。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)規(guī)章制度

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)規(guī)章制度

第一章總則

第一條為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為,加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理,促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展,根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度》《市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際,制定本制度。

第二條本制度所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及銷售、出租商品房的行為。

第三條市房地產(chǎn)管理局(以下稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門)負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

市國(guó)土資源主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第四條本市內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè),應(yīng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件和《省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度》所規(guī)定的條件。

第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照資質(zhì)證書確定的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。各級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍:

(一)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制,可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;

(二)二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,可以在全省范圍承攬房地產(chǎn)開項(xiàng)目;

(三)三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,限定在本市行政區(qū)域內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

第六條市外具有二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的必須經(jīng)市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門登記備案。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第七條市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃,會(huì)同有關(guān)部門編制房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)劃,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和建設(shè)用地計(jì)劃,提出開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃,按規(guī)定須經(jīng)市發(fā)展改革主管部門批準(zhǔn)的還應(yīng)報(bào)市發(fā)展改革主管部門批準(zhǔn),并納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得,法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或劃撥前,市建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門、規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見,作為土地使用權(quán)出讓或劃撥的依據(jù)之一:

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì),規(guī)模和開發(fā)期限;

(二)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;

(三)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;

(四)基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;

(五)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償,安置要求。

第九條開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度,資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%存入專業(yè)銀行,并由銀行部門出據(jù)資金證明,方可辦理開發(fā)手續(xù)。

第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng),市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門審查后核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目確認(rèn)單,再報(bào)市發(fā)改委按規(guī)定核準(zhǔn)。

第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項(xiàng)目后,應(yīng)當(dāng)依法辦理土地使用權(quán)審批手續(xù),取得土地使用權(quán)。以出讓方式取得土地使用權(quán)的必須按照土地出讓合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守規(guī)劃方案,不得擅自更改,確需變更的必須按原審批程序報(bào)批,規(guī)劃部門在組織聽證后,決定是否批準(zhǔn)變更。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。因建設(shè)質(zhì)量問題給購買者或使用者造成損失的應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

開發(fā)企業(yè)與勘察、設(shè)計(jì)、施工單位之間的質(zhì)量責(zé)任關(guān)系,按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定執(zhí)行。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中,必須嚴(yán)格按照規(guī)劃方案和要求完成規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備、地下管網(wǎng)等配套工程的建設(shè)安裝,其中供水、供電必須安裝智能表(卡)否則,房地產(chǎn)開發(fā)主管部門不予組織驗(yàn)收。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)和有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的審查處理意見,記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中,每季度送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核驗(yàn)一次。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng),由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織相關(guān)部門在30日內(nèi)進(jìn)行綜合驗(yàn)收,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第十七條國(guó)家實(shí)行商品房預(yù)售許可證制度,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,必須到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理預(yù)售登記,取得《商品房預(yù)售許可證》后方可銷售。

第十八條開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)符合下列條件并提交相關(guān)證件(復(fù)印件)及資料:

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

(四)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書;

五)工程施工合同;

(六)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖;

(七)載明水電表分戶安裝、小區(qū)保潔、治安管理等內(nèi)容的物業(yè)管理方案。

第十九條不符合第十八條第(一)項(xiàng)至第(七)項(xiàng)規(guī)定的條件及證明材料的市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門不予辦理《商品房預(yù)售許可證》

第二十條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在接到開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)后,應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料,并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的應(yīng)在接到申請(qǐng)后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》

第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí),必須與商品房預(yù)購人簽定書面合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門、土管部門、工商部門備案。

預(yù)售房屋的必須公示《城市商品房預(yù)售管理制度》和《商品房預(yù)售許可證》

第二十二條商品房銷售,當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí),向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定,承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi),因開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修,致使房屋原使用功能受到影響,給購買人造成損失的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。商品房交付使用后,購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托有資格的中介機(jī)構(gòu)代理銷售,必須向中介機(jī)構(gòu)出具書面委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第二十五條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。

第二十六條開發(fā)企業(yè)沒有依法取得房屋產(chǎn)權(quán)證不得出租其商品房,對(duì)已取得房屋產(chǎn)權(quán)證,出租商品房應(yīng)執(zhí)行建設(shè)部《房屋租賃管理制度》

第五章法律責(zé)任

第二十七條未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定,由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正,并處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的由工商行政管理部門依法吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第二十八條將未經(jīng)綜合驗(yàn)收的開發(fā)項(xiàng)目交付使用的按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定,由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù),逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織進(jìn)行驗(yàn)收,并處10萬元以上30萬元以下的罰款。

第二十九條將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定,由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修,并處交付使用的房屋總造價(jià)2%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照;給購買人造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任,造成嚴(yán)重后果構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

第三十條開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證,擅自預(yù)售商品房屋的按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定,由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng),沒收違法所得,可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門作出的處罰決定不服的可以依法申請(qǐng)復(fù)議或者向人民法院起訴,逾期不履行處罰決定,不申請(qǐng)復(fù)議又不向人民法院起訴的由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第六章附則

第三十二條本市城市規(guī)劃區(qū)以外的國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理,參照本制度執(zhí)行。

第三十三條本制度自發(fā)布之日起施行。