第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營復習資料 - 副本

房地產(chǎn)的特點1不可移動性2耐用性3異質(zhì)性

4、高價值性

5供給有限性

6、投資與消費雙重性

7、房地產(chǎn)實體構(gòu)成的二元性

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點1開發(fā)成本高，投資量大2開發(fā)建設期長，投資周轉(zhuǎn)慢

3市場具有地區(qū)性和分散性4需求具有穩(wěn)定性5涉及面廣，綜合性強

6、政策性強

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主要程序1投資機會選擇2項目定位3前期工作4建設階段

5租售階段6物業(yè)管理

房地產(chǎn)企業(yè)的特征1地域性2不完全競爭性3專業(yè)化和綜合化發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)的類型

（一）按用途分類1居住類房地產(chǎn)：專供人們生活居住的房地產(chǎn)。

包括普通住宅、高級公寓、別墅等。2商業(yè)類房地產(chǎn)：用于商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)。包括寫字樓、商店、旅館及酒店等。3工業(yè)類房地產(chǎn)：生產(chǎn)活動用房地產(chǎn)。包括生產(chǎn) 用工業(yè)廠房、倉庫等。4其他房地產(chǎn)：包括文教衛(wèi)生、行政、社會福利、交通郵政等 用途房地產(chǎn)。

（二）按開發(fā)程度分類：分為生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。

生地：無改良物、建筑物、基礎(chǔ)設施的土地，通常指將用于房地產(chǎn)開發(fā)的農(nóng)地。

熟地：對生地進行改造，如進行基礎(chǔ)設施建設、道路修建，從而增加了效用及價值后的土地。毛地：是指將要進行再開發(fā)改造的舊城區(qū)土地

（三）按實物形態(tài)分類：土地、建筑物、土地建筑物的綜合（四）按是否產(chǎn)生收益分類：收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)

（五）按經(jīng)營使用方式分類：銷售、出租、營業(yè)、自用的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)市場的劃分1按地域范圍細分 2按房地產(chǎn)用途劃分3按存量增量劃分

通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場、二級市場、三級市場。

4、按交易形式劃分：如土地買賣、租賃和抵押等子市場；房地產(chǎn)銷售、租賃和抵押等 子市場；存量房屋租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場。

5、按目標市場劃分：如甲級寫 字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等

房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系：區(qū)別1過度開發(fā)和泡沫是反映兩個不同層面的 市場指標2過度開發(fā)和泡沫在嚴重程度和危害性方面不同。3房地產(chǎn)過度開發(fā)和房地 產(chǎn)泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。4市場參與者的參與動機不同。聯(lián)系：房地產(chǎn)泡 沫與過度開發(fā)，是房地產(chǎn)價格中非基本價格的不同程度的體現(xiàn)；“過熱”不一定就產(chǎn)生 泡沫，但過熱是市場產(chǎn)生“泡沫”的前提，也是誘因之一。

住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點1市場潛力巨大2開發(fā)投資風險相對較小

3多元化的市場需求4對開發(fā)商投資能力要求較低

寫字樓開發(fā)項目特點 1要求開發(fā)商具備長期投資能力。

2把握寫字樓設計發(fā)展潮流和趨勢3要高度重視寫字樓的選址。

目標市場應具備的條件1有一定的規(guī)模和需求2有現(xiàn)實的購買力3有競爭優(yōu)勢

項目定位的內(nèi)容1確立開發(fā)理念2明確用途功能3篩選目標客戶

4進行項目初步設計5測算租售價格 6確定方案

開發(fā)用地的涵義：通常是指一宗位于城市規(guī)劃區(qū)的，適合開發(fā)企業(yè)有償、有限期進行基礎(chǔ)設施和房屋建設使用的國有土地。

城市土地：是指城市區(qū)域內(nèi)的陸地和水域及其上、下空間。從區(qū)域上講，城市土地 有三個層次：

1、城市市區(qū)土地，即建成區(qū)土地；2城市規(guī)劃區(qū)土地，城市市區(qū)、近郊區(qū)及城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。即包括近郊區(qū)的菜地和村鎮(zhèn)占用 的土地；3城市行政區(qū)劃內(nèi)的土地，即包括城市和市管縣廣大農(nóng)村的土地。

土地使用權(quán)出讓價格1土地使用權(quán)出讓金（土地資源價格和土地資本價格）

2毛地價（土地使用權(quán)出讓金和城市建設配套費）3熟地價（土地使用權(quán)出讓金、城市建設配套費和土地開發(fā)費；條件：地平條件、場地條件、基礎(chǔ)設施條件）

土地使用權(quán)出讓方式1協(xié)議2招標3掛牌4拍賣

掛牌出讓的概念：指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限

將擬出讓宗地的交易條件在制定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申

請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓的特點與優(yōu)勢：特點：公開，公平，公正。

優(yōu)勢：1掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭；

2操作簡便，便于開展；3有利于土地有形市場的形成和運作。

房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容

（一）市場宏觀環(huán)境狀況1政治環(huán)境2經(jīng)濟環(huán)境 2社會文化

（二）城市房地產(chǎn)市場概況1市場整體情況2土地市場情況3商品房市場情況4區(qū)域 內(nèi)房地產(chǎn)價格5區(qū)域內(nèi)主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況6三級市場交易情況

（三）消費者 行為與市場需求容量調(diào)研1消費者行為調(diào)研 2市場需求容量調(diào)研

（四）項目所在區(qū)域 環(huán)境狀況

（五）項目基本情況調(diào)研

區(qū)域市場調(diào)查的內(nèi)容1區(qū)域概況：區(qū)域的歷史發(fā)展、人文環(huán)境、市政交通和生活 環(huán)境等方面的基本狀況的一個概括性的描述。2目標區(qū)域的樓盤情況區(qū)域市場調(diào)研 的主體部分。3調(diào)查的結(jié)論或建議共同點和異同點的分析——供給、需求是形成這 種狀況的根本原因

房地產(chǎn)可行性研究的基本內(nèi)容1項目概況2市場分析和需求預測3規(guī)劃方案的優(yōu)選 4開發(fā)進度安排5項目投資估算6資金的籌集方案和籌資成本估算7財務評價 8風險分析9國民經(jīng)濟評價10結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)建設投資估算方法1土地費2前期工程費3房屋開發(fā)費4管理費

5財務費用6銷售費用7開發(fā)期稅費8其他費用9不可預見費

房地產(chǎn)開發(fā)項目租售方案內(nèi)容1租售方式的選擇、租售面積比例的確定 2可出租 面積、可出售面積和可以分攤的建筑面積及各自在建筑物中的位置 3出租和出售 的時間進度安排 4租金和售價水平的確定 5收款計劃的確定

施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段：旁站監(jiān)督、測量、試驗、指令文件、規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控 工作程序、利用支付控制手段。項目進度管理控制方法：橫道圖法、網(wǎng)絡圖法*房地產(chǎn)融資的分類

（一）融資主體不同1房地產(chǎn)企業(yè)融資：單一項目公司；非子 公司式投資；多家公司合作2房地產(chǎn)項目融資：以項目投資所形成的資產(chǎn)、未來 的收益或權(quán)益作為項目融資信用的基礎(chǔ)，取得債務融資

（二）融資渠道不同1房 地產(chǎn)直接融資：直接融資從資本市場上直接發(fā)行股票或債券取得資金。特點：雙 方直接接觸，沒有中間環(huán)節(jié)。2房地產(chǎn)間接融資：間接融資——從銀行及非銀行金 融機構(gòu)借貸的信貸資金。特點：資金融通通過金融中介來進行。

（三）其他分類方式 房地產(chǎn)企業(yè)的一般性資金來源

（一）企業(yè)自有資金1注冊資本金：由項目發(fā)起人、股權(quán)投資人以獲得項目財產(chǎn)權(quán)和控制權(quán)的方式投入的資金。形式—現(xiàn)金、實物、權(quán)利。房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例—30%2資本公積3盈余公積4未分配利潤

（二）政府 財政資金

（三）銀行貸款，流動資金貸款，固定資產(chǎn)貸款，項目貸款及開發(fā)貸款

（四）股票、債券、集資、租賃、商業(yè)信用等多種籌資方式

（五）其他資金來源：利用外資、非銀行金融機構(gòu)籌資、短期融資券

申請領(lǐng)取施工許可證（《建筑工程施工許可證》），應當具備的條件1已經(jīng)辦理建筑工程 用地批準手續(xù)；獲取《國有土地使用權(quán)證》和《建設用地規(guī)劃許可證》2在城市規(guī)劃區(qū) 的建筑工程，已經(jīng)取得《建設工程規(guī)劃許可證》；3施工場地已基本具備施工條件，需要 拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；4已經(jīng)確定施工企業(yè)；——簽署施工合同 5有滿足施 工需要的施工圖紙和技術(shù)資料，施工圖設計文件已按規(guī)定進行了審查；6有保證工程質(zhì)量 和安全的具體措施；7按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理；——簽署了委托監(jiān)理 合同8建設資金已落實； 9法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

價格營銷策略的內(nèi)涵與內(nèi)容1總體定價策略2全營銷過程定價策略3時點定價策略 促銷組合的內(nèi)容：廣告；人員促銷；營業(yè)推廣；公共關(guān)系

房地產(chǎn)廣告策劃的內(nèi)容1廣告目標2市場分析3廣告策略4廣告計劃5廣告效果測定 房地產(chǎn)買賣價格評估方法：市場比較法；收益還原法；成本法

第二篇：最終房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營期末復習資料

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營復習試題

1.單項選擇題（20分）

2.多項選擇題（10分）

1)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點

2)房地產(chǎn)開發(fā)的形式與內(nèi)容按開發(fā)內(nèi)容的不同分類：外廷式開發(fā)和內(nèi)涵式開發(fā)

3)可以以劃撥方式取得：國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

3.名詞解釋（3-5題）：

1)房地產(chǎn)開發(fā)的定義：

2)房地產(chǎn)經(jīng)營的定義：

3)土地儲備和一級開發(fā)

4)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的含義

5)房地產(chǎn)項目定位

6)土地使用權(quán)出讓的含義

7)土地使用權(quán)出讓金

8)房地產(chǎn)可行性研究：

9)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的概念（主要內(nèi)容、三大核心）

4.簡答題（4題，2個課內(nèi)、2個課外）

1)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序與內(nèi)容

2)央產(chǎn)房地產(chǎn)公司在整個房地產(chǎn)市場的影響力。非主營房地產(chǎn)央企為什么要市場。

3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應符合的條件：

4)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程質(zhì)量控制常用方法：因果分析圖法（魚刺圖）、5)施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段

5.論述題（2題）

1)

2)

3)

4)

6)

7)

8)

6.市場環(huán)境：宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境 市場需求影響因素分析 如何建立房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、內(nèi)容是什么 社會保障房現(xiàn)狀、前景、存在的問題（以廈門為例）產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響 產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響 消費者行為調(diào)研與市場需求容量調(diào)研 沒有明確題型： 5)如何經(jīng)房地產(chǎn)進行定位（要舉例）

1)消費者市場購買行為理論：消費者購買動機、購買決策過程、消費者購買行為分析

2)房地產(chǎn)市場開發(fā)策略：廈門、福州、等地一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為四個資質(zhì)等級：一、二、三、臨時。國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。

4)房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)資格管理

5)房地產(chǎn)行業(yè)組織：中國房地產(chǎn)協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會、中國物業(yè)管理協(xié)會

6)社會保障房轉(zhuǎn)讓條件

7)區(qū)域環(huán)境分析（重點、中航城）

8)銷售推廣建議

9)四種出讓方式的分析；目前存在的問題（含義、現(xiàn)狀、問題）

10)招標拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)概述

11)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念：一級市場、二級市場。

12)房地產(chǎn)項目的最大風險、原因？

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)與管理復習資料

房地產(chǎn)開發(fā)與管理復習資料

1.房地產(chǎn)投資有哪些特性？

位置的固定性或不可移動性政策影響性

壽命周期長專業(yè)管理依賴性

適應性互相影響性

各異性

2.反映房地產(chǎn)市場供給和需求的指標有哪些

供給指標：存量、新竣工量、滅失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設期、竣工房屋價值、需求指標：國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口、城市家庭人口、就業(yè)人員數(shù)量、就業(yè)分布城市登記失業(yè)率、城市可支配收入、城市家庭總支出、房屋空間使用量、商品零售價格指數(shù)、居民消費指數(shù)

3房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標體系中開發(fā)投資的靜態(tài)和動態(tài)指標有哪些？

靜態(tài)：成本利潤率、投資利潤率、投資金利潤率、靜態(tài)回收期

動態(tài)：財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期

4.置業(yè)投資有哪些靜態(tài)和動態(tài)指標？

靜態(tài)：投資報酬率、現(xiàn)金回報率、靜態(tài)投資回收期、動態(tài)：財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期

5.可行性研究報告的步驟？

接受委托

調(diào)查研究

方案選擇和優(yōu)化

財務評價和綜合評價

6.房地產(chǎn)的系統(tǒng)風險有哪些/

通貨膨脹、市場供求、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、政治風險、或然損失風險

7.房地產(chǎn)項目投資建設成本構(gòu)成有那些

土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)期間費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅、其他費用、不可預見費用

8.可行性研究中的參數(shù)類型有哪些？

時間類參數(shù)：（開發(fā)起止時間、經(jīng)營期、開發(fā)期準備期、建設期。出售期）

融資類參數(shù)：（貸款利率、資本投資投入比例或者財務杠桿）

收益類相關(guān)參數(shù)：（出租或者空置率、運營成本占毛祖金收入比率）

評價標準類指標：（基準利率、目標收益率、目標投資利潤率、投資回報率）

9.房地產(chǎn)開發(fā)貸款類型有哪些？

土地購置貸款、土地開發(fā)貸款、和建設貸款

10.房地產(chǎn)投資中不可控制的風險有哪些？

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營任務書

《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》課程設計任務書

一、課程設計目的與任務

《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》課程設計教學環(huán)節(jié)是《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》課程教學的一個重要環(huán)節(jié)，是理論聯(lián)系實際，增加感性認識，促進所學知識消化吸收的必要途徑，是全面貫徹教育方針，培養(yǎng)學生實際操作能力和獨立工作能力的一項重要措施，是培養(yǎng)應用型人才的重要手段。

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設計教學目的與任務：

1.進一步認識房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟、建筑業(yè)、城市建設的關(guān)系；

2.進一步了解房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過程，加深從開發(fā)建設到經(jīng)營、服務的全過程中各環(huán)節(jié)相互關(guān)系，了解房地產(chǎn)開發(fā)項目的運作程序；

3.通過房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策、前期工作、項目設計、投資分析、項目管理、銷售和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)中各項具體的業(yè)務操作，提高學生對所學知識的綜合運用能力；

4.使學生對房地產(chǎn)項目的定位和方案評價有更深的理解；

5.培養(yǎng)學生理論聯(lián)系實際的學風，提高學生解決問題、分析問題的能力，達到房地產(chǎn)項目可行性研究的能力。

二、課程設計時間

本課程設計與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程的理論教學同步進行，共12學時。

三、課程設計內(nèi)容與進度安排

1.內(nèi)容及要求

要求以西安財經(jīng)學院雁塔小區(qū)，即小寨東路64號為對象，假設所屬土地上無建筑物，達到三通一平，根據(jù)所學的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論及其他課程的相關(guān)理論，完成該土地的項目策劃和項目的可行性研究方案，主要包括以下內(nèi)容：

（1）地塊土地的房地產(chǎn)項目定位

（2）地塊土地周圍的房地產(chǎn)市場研究

（3）地塊土地的房地產(chǎn)項目策劃

（4）選定房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究

2.組織方式

采用統(tǒng)一組織的方式，要求學生按照５—７人分成一組，以小組的集體合作完成該地塊土地上的房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告。

四、課程設計考核方式與成績評定

課程設計考核方式：實習成績由設計成果匯報情況、設計報告情況和設計態(tài)度作為考核依據(jù)。成績評定為百分制，其中設計報告占70%，設計成果匯報情況占20%，設計態(tài)度占10%。

五、注意事項

1．本課程設計是《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》課程教學內(nèi)容的構(gòu)成部分。學生必須完成本課程設計，否則該課程成績?yōu)椴患案瘛?/p>

2．要求學生必須做好課程設計的準備工作以及課程設計的總結(jié)工作。

3．要求學生必須在課程設計過程中注意紀律、安全

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模擬試題

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模擬試題

一、單選題

1．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不低于（B）。A.1000萬元 B.2000萬元 Ｃ.3000萬元 Ｄ.4000萬元 2．下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是（D）

A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D土地使用權(quán)出讓 3．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為（D）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

4．房地產(chǎn)租金已收租金額占應收租金額的百分比稱為（B）

A 租金收繳計劃完成率 B租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D陳欠租金收繳率 5．（A）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

A．土地使用權(quán)的出讓 B.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 C.土地使用權(quán)劃撥 Ｄ.土地使用權(quán)贈與

6．對預測中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預測方法是（B）

A 額定需求預測法 B 有效需求預測法 C線性回歸需求預測法 D假定需求預測法 7．已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為3315萬元，存貨平均余額為411萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（B）

A 8.07 B 44.61 Ｃ20 Ｄ30 8．按房地產(chǎn)市場的規(guī)范程度劃分，可以把房地產(chǎn)市場分為（C）。

A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場 B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場 C、房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場

D、銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等

9．下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)二級市場的是（C）A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D土地使用權(quán)出讓

10．在土地一級市場上，根據(jù)競爭性的強弱可以采用不同的土地使用權(quán)出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場機制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是（A）。A 協(xié)議出讓 B招標出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標出讓 11．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．實收房地產(chǎn)租金占計劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（A）

A 租金收繳計劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳率

13．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不低于（C）。A 4000萬元 B3000萬元 Ｃ2000萬元 Ｄ2500萬元

14．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求自有流動資金在（B）以上。A 500萬元 B 1000萬元 Ｃ1500萬元 Ｄ2000萬元 15．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中商業(yè)、旅游、娛樂用地最高出讓年限為（A）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16．（C）是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

A土地使用權(quán)的出讓 B土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 C土地使用權(quán)劃撥 Ｄ土地使用權(quán)贈與

17．對預測中低收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預測方法是（A）

A 額定需求預測法 B有效需求預測法 C線性回歸需求預測法 D假定需求預測法 18．實收房地產(chǎn)租金占計劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（D）

A租金收繳率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳計劃完成率 19．按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)讓渡方式，可以把房地產(chǎn)市場分類（D）。

A.居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場 B.甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場 C.房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場

D.銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等 20．根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》（銀發(fā)［2001］195號），銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的（C）A 20％ B25％ Ｃ30％ Ｄ35％

21．在開工前對工程內(nèi)容尚不十分清楚的情況下，開發(fā)商適合采用（C）的合同形式。A 單價合同 B 固定總價合同 C 成本加酬金合同 D 分包合同

22．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不低于（B）。A 1000萬元 B1500萬元 Ｃ2000萬元 Ｄ2500萬元

23．土地使用權(quán)的出讓方式有多種，其中（B）方式是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。既體現(xiàn)了國家對土地使用的計劃指導，又充分發(fā)揮市場機制在土地使用權(quán)上的靈活調(diào)節(jié)功能，具有較大適應性。

A 協(xié)議出讓 B招標出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標出讓 24．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

25．收回本以前拖欠租金額占本以前拖欠房地產(chǎn)租金額的百分比稱為（B）A 租金收繳計劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳率

26．已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為5000萬元，存貨平均余額為500萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（C）

A 11 B 10 Ｃ36 Ｄ37

二、多選題

1．從狹義的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別主要表現(xiàn)為（ABCDE）

A 兩者的主體不完全相同 B 在房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段不同 C 兩者對主體的資格要求不一樣 D 兩者所指向的行為對象不同

E 隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化 2．影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的環(huán)境包括（ABCDE）

A 經(jīng)濟環(huán)境 B 政治環(huán)境

C法律環(huán)境 D社會環(huán)境 E自然環(huán)境

3．房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇一般采用比較分析法，即對各個方案的（ABD）各指標用分級的方式進行比較。

A 安全性 B 經(jīng)濟性 C適用性 D可行性 E可靠性 4．根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項目同時必須具備（BCDE）

A 國有土地規(guī)劃許可證 B國有土地使用證 C 建設用地規(guī)劃許可證 D建設工程規(guī)劃許可證 E建設工程施工許可證

5．按計價方式的不同，房地產(chǎn)開發(fā)項目承包合同一般分為（ABC）

A總價合同 B單價合同 C成本加酬金合同 D總承包合同 E分包合同 6．土地使用權(quán)的出讓主要有以下哪幾種方式（ABC）A 協(xié)議出讓 B招標出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ交換出讓

7．房地產(chǎn)市場是典型的周期性市場，房地產(chǎn)市場階段分為（BCDE）A 波谷 B平淡 C蕭條 D復蘇 E興旺

8．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本按成本與經(jīng)營工作量關(guān)系可分為（AB）A固定成本 B變動成本 Ｃ管理費用 Ｄ銷售費用 E原材料成本 9．征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費用（ABCDEF）

A土地補償費 B青苗補償費 C地上附著物補償費 D安置補助費 E新菜地開發(fā)建設基金 F耕地占用稅

10．房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制的目標包括（ABC）A成本 B項目工期 C質(zhì)量 D項目協(xié)調(diào)性 E技術(shù)先進性

14．城市土地使用權(quán)進行商品經(jīng)營，具有重要意義，表現(xiàn)在（ABCDEF）

A.土地經(jīng)營是房地產(chǎn)經(jīng)營的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)經(jīng)營的基礎(chǔ) B.土地經(jīng)營是提高我國土地利用效益的核心活動 C.土地經(jīng)營是我國市場化改革的必不可少的一環(huán) D.土地經(jīng)營是城市第三產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的前提 E.土地經(jīng)營是也是適應我國對外開放的一項必要的改革措施 F.土地經(jīng)營是城市財政收入的重要來源

15．影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的環(huán)境包括（ABCDE）

A 經(jīng)濟環(huán)境 B 政治環(huán)境 C法律環(huán)境 D社會環(huán)境E自然環(huán)境

16．房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇可用比較分析法，即對各個方案的（ABE）指標用分級的方式進行比較。

A 安全性 B 經(jīng)濟性 C適用性 D可靠性 E可行性 17．房地產(chǎn)物業(yè)管理程序包括（ABC）

A早期介入B接管驗收C樓宇入伙 D物業(yè)綜合管理 E物業(yè)經(jīng)營 18．根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項目同時必須具備（ABCD）

A 國有土地使用證 B 建設用地規(guī)劃許可證 C 建設工程規(guī)劃許可證 D 建設工程施工許可證 E 國有土地規(guī)劃許可證 32．征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費用（ABCDEF）A土地補償費 B青苗補償費 C地上附著物補償費 D安置補助費 E新菜地開發(fā)建設基金 F耕地占用稅

33．房地產(chǎn)市場是典型的周期性市場，房地產(chǎn)市場階段分為（ABCD）A平淡 B 蕭條 C復蘇 D興旺 E波谷

34．一般來說，適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織結(jié)構(gòu)有（DE）

A直線型組織結(jié)構(gòu)B職能型組織結(jié)構(gòu)C直線職能型 D矩陣型 E事業(yè)部制

35．按照房地產(chǎn)開發(fā)階段進行劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可分為（DE）A 單項開發(fā) B 小區(qū)開發(fā) C成片集中開發(fā) D土地開發(fā) E房屋建設

36． 房地產(chǎn)開發(fā)項目所面臨的經(jīng)濟環(huán)境主要包括（ABCDE）

A 宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢 B 市民收入水平C貧富差異程度 D利率 E貸款條件

三、簡答題

1．征地與拆遷的區(qū)別是什么？ 征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權(quán)屬不同。征地是征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變使用性質(zhì)時，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進行的拆遷、安置、補償。不需改變土地所有制性質(zhì)。2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有哪些？

房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當融資、利用外資等形式。3．房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為哪些階段？

房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為十個階段，分別為：開發(fā)商提出開發(fā)設想、可行性研究、申請項目用地、項目設計、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金、建設工程招標、施工、市場營銷與策劃、物業(yè)管理。

4．土地使用權(quán)的出讓有哪些方式？各有什么特點？

土地使用權(quán)的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓。協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場機制，是一種不發(fā)達的土地市場。招標出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。

拍賣出讓是競爭激烈的方式。一般適用于經(jīng)濟條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。5．房地產(chǎn)項目主要的定價方法有哪些？

房地產(chǎn)項目的定價方法主要有：成本加成定價法、競爭價格定價法、加權(quán)點數(shù)定價法、顧客感受定價法。

6．房地產(chǎn)開發(fā)投資風險有哪些？

房地產(chǎn)開發(fā)投資風險主要包括：財務風險因素、購買力因素、利率風險、變現(xiàn)風險、社會風險和意外事故風險等。

7．房地產(chǎn)項目施工招標的形式有哪些？

在國際市場上，房地產(chǎn)項目施工招標方式主要有公開招標、邀請招標和議標3種。我國《招標投標法》則規(guī)定，招標方式只有兩種，即公開招標和邀請招標。8．物業(yè)管理公司有什么權(quán)利和義務？

物業(yè)管理公司的權(quán)利主要包括：根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況制定小區(qū)管理辦法；依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用等。物業(yè)管理公司的義務主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；接受管理委員會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應當提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可等。9．從狹義的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有哪些區(qū)別？ 房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段不同；兩者對主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對象不同；隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化

10．常見的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？其中，適合房地產(chǎn)項目的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？

常見的組織結(jié)構(gòu)類型有：直線型組織結(jié)構(gòu)；職能型組織結(jié)構(gòu)；直線職能型；矩陣型；事業(yè)部制。適合房地產(chǎn)項目的組織結(jié)構(gòu)類型有矩陣型和事業(yè)部型 四．名詞解釋 1．房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)：由特定的經(jīng)濟實體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），對房地產(chǎn)項目進行投資、建設和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟利益的過程。

2．土地開發(fā) ：土地開發(fā)也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。3．城市土地出讓 城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權(quán)出讓給用地單位（主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司），供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價）。4．土地征用 土地征用：政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨椤?．物業(yè)管理

物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)（包括建筑物及其附屬設施和相關(guān)場地），為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益 6．房地產(chǎn)經(jīng)營

房地產(chǎn)經(jīng)營：從廣義上來講，就是指一切從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟活動獲得經(jīng)濟效益的行為。從狹義上來講，則只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營行為。7．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為

8．建設用地規(guī)劃許可證 建設用地規(guī)劃許可證：由建設單位或個人提出建設用地申請，城 市規(guī)劃行政主管部門審查批準的建設用地位置、面積、界線的法律憑證。9．建筑容積率 建筑容積率：指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。

10．租金收繳率 租金收繳率：房地產(chǎn)租金已收租金額占應收金額的百分比。