第一篇：舊城改造的社會性思考

舊城改造的社會性思考

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? 作者： 張伊娜 王桂新 來源：城市問題 瀏覽：

1827舊城改造由于其復(fù)雜性、系統(tǒng)性，及其直接導(dǎo)致的社會沖突現(xiàn)象而成為當(dāng)前中國討論的一大熱點(diǎn)。隨著現(xiàn)代主義、鄰里思想、新都市主義等城市規(guī)劃理論的發(fā)展，舊城改造也越來越注重從人的需要出發(fā)對舊城區(qū)進(jìn)行改造或者重建。與此相呼應(yīng)，衡量舊城改造效果的評價(jià)體系，也從以往的實(shí)質(zhì)性效益、經(jīng)濟(jì)性效益向社會性效益轉(zhuǎn)變，即不僅僅滿足于完善公共設(shè)施、改善市區(qū)環(huán)境，使之成為更適合居住、工作或休憩的場所，從而提高物業(yè)價(jià)值，改善地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況，增加政府稅收或減少政府支出，而且希望通過反映并代表公眾心聲和利益的更新，使舊城可持續(xù)改善，社區(qū)可持續(xù)發(fā)展，居民和諧生活。

然而縱覽中國期刊網(wǎng)1994—2005年間發(fā)表的324篇相關(guān)論文，可以看出目前國內(nèi)更多地是從舊城改造的物質(zhì)層面進(jìn)行研究，比如舊城改造中的房屋拆遷問題、資金來源問題、容積率補(bǔ)償、城市景觀等問題，而從社會性角度去深入探究的很少。但舊城改造的社會問題及相關(guān)社會現(xiàn)象，卻是當(dāng)今人們關(guān)注的焦點(diǎn)。本文力求從舊城改造中的社會性、公共性角度出發(fā)，探討新時(shí)期舊城改造中存在的不足之處及其原因，并提出相應(yīng)的設(shè)想。

所謂社會性角度，是指從人本角度出發(fā)，充分反映社會各階層的共同利益，實(shí)現(xiàn)社會和諧。本文中所討論的舊城改造的社會性問題主要從兩方面考慮。第一，舊城改造的社會公平性問題。目前的舊城改造仍舊期望以大規(guī)模的城市改造來突破城市發(fā)展中的物質(zhì)化困境，沒有充分意識到舊城之所以傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)和社會基礎(chǔ)損耗嚴(yán)重、居住環(huán)境劣化，其根源在于舊城居民收入下降并成為“弱勢群體”。物質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境問題的相互交叉和影響，使城區(qū)破舊與環(huán)境惡劣、經(jīng)濟(jì)蕭條、社會階層下滲等惡性循環(huán)不斷重演。這些問題，并不能通過拆遷簡單解決，因?yàn)槠渌婕暗氖巧鐣怖嬖俜峙涞墓叫詥栴}。第二，舊城住戶賴以生存的社會生活環(huán)境的突變問題。通常我們更多地關(guān)注歷史建筑及傳統(tǒng)風(fēng)貌在舊城改造中的拆毀或喪失，其實(shí)居民長期的精神依托、活動場所缺失而導(dǎo)致的交往主動性的消失殆盡是更重要的社會問題。

一、我國舊城改造引發(fā)的社會性問題

1.動遷導(dǎo)致的社會公平缺失

根據(jù)馬修?埃德爾(Mathew Edel)的“有效出價(jià)曲線”研究，低收入水平家庭較之其他人，更加依賴于市中心，因?yàn)橥涤谑薪贾g的昂貴交通費(fèi)用會削減他們的住宅標(biāo)準(zhǔn)和其他生活花費(fèi)。然而隨著城市更新，舊城環(huán)境改善，地價(jià)抬高，低收入居民被迫重新選擇居住地點(diǎn)，這種情況被稱為“過濾淘汰”。

在我國大多數(shù)的大城市發(fā)展中，舊城改造總體上體現(xiàn)出這種“過濾淘汰”的現(xiàn)象，城市中心區(qū)的“貴族化”已成定局。這主要是因?yàn)椋菏紫龋恍┥虡I(yè)和文化中心設(shè)在舊城，抬高了舊城的地價(jià)；其次，也是最主要的原因是大城市的交通狀況。我國的大城市不同于美國那樣的“小汽車城市”，還十分依賴于公共交通，非機(jī)動車出行也比較多。因此郊區(qū)相對市區(qū)來說，由于交通不便，吸引力非常低。隨著地價(jià)上漲，低收入者“過濾淘汰”遷往郊區(qū)，不僅造成他們上下班、上下學(xué)不便，又被迫承擔(dān)了更多的交通費(fèi)用，生活水平差距將繼續(xù)拉大。這種城市的“聚焦效應(yīng)”，不僅對保護(hù)舊城不利，更損害了社會公平。而我國當(dāng)前的舊城改造過程中往往忽略了這一社會性問題。

2.社會公共空間、交往節(jié)點(diǎn)的斷裂

社會生活總是圍繞特定的場所來展開的，舊城區(qū)有其獨(dú)特且完整的場所系統(tǒng)，它滿足了老城區(qū)居民對社會生活多樣化的要求。近入尺度的公共空間、社會交往節(jié)點(diǎn)便是舊城區(qū)社會網(wǎng)絡(luò)形成發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)和空間載體，而尺度宜人的街道、利于交往的空間以及輕松和諧的鄰里關(guān)系構(gòu)成了富有人情味的老城鄰里生活。而在舊城區(qū)的改造過程中，這種社會空間的交往模式遭遇了極大的破壞。從圖1看，同樣1公頃的占地面積，老城區(qū)(以石庫門里弄為代表)由于其低密的建筑群，可以使居民在門洞口形成256個(gè)交往節(jié)點(diǎn)，而改造后的新區(qū)只匯成了15個(gè)交往點(diǎn)。公共空間和節(jié)點(diǎn)的交往媒介的喪失，使得舊城更新后，人們再也尋不回以往親切、適宜的社會交往空間了。

? 3.社會場所精神的暗淡

目前的舊城區(qū)改造，尤其是有一定歷史的街區(qū)改造，往往面臨著這樣的問題：人口密度與保護(hù)發(fā)展的矛盾。眾所周知，傳統(tǒng)民居所能容納的人口密度較低，而舊城區(qū)一代代不斷繁衍的人口使居住空間變得擁擠不堪，原先一戶家庭居住的院落如今有三四戶共同居住。因此居民在庭院內(nèi)為爭取居住空間見縫插針、違章搭建，使得舊城區(qū)傳統(tǒng)院落的建筑格局和風(fēng)貌受到嚴(yán)重破壞。因此，規(guī)劃者往往會通過降低居住人口密度、提高居住人口素質(zhì)或根本改變該地區(qū)的用地性質(zhì)來緩解舊城區(qū)保護(hù)與更新的矛盾。而這種改造模式通常又落入另一怪圈，即“保物不保人”。這在一些歷史文化街區(qū)和歷史文化名城的改造中尤為突出。為了更好地留住一些老建筑，改造方往往把那些早已與老城區(qū)融為氣體的居民遷移到其他地方，將歷史文化街區(qū)或者老城區(qū)變?yōu)橐粋€(gè)毫無生氣的博物館，作為活化石供游人觀賞。殊不知，“人物一體”、“動靜交融”的場所精神才是舊城區(qū)真正的魅力所在。

二、社會性缺失的根源追溯

1.經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的傳統(tǒng)舊城改造模式

舊城改造的認(rèn)識首先是從經(jīng)濟(jì)層面開始，地價(jià)的級差效應(yīng)使舊城用地

成為開發(fā)商追求高額利潤的競爭地。的確，在市場經(jīng)濟(jì)中，城市再開發(fā)只有在建筑、出售或租賃新場地所得收入超過土地征用、場地清除和建設(shè)的成本才是可能的?；谶@一利益動機(jī)，目前我國的舊城改造多趨于高密度開發(fā)。因此，為了維護(hù)開發(fā)收支平衡，以經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的改造模式必然會片面追求經(jīng)濟(jì)效益，導(dǎo)致建筑密度和容積率過高，造成現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)設(shè)施和交通容量難以適應(yīng)高強(qiáng)度開發(fā)，從而導(dǎo)致城市環(huán)境進(jìn)一步惡化，基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷，使舊城改造越改越擠、越改越糟。

早在20世紀(jì)90年代，楊志明等就提出了舊城改造的幾個(gè)誤區(qū)：黃金地段成寵兒，偏街背巷成棄兒；急功近利、大拆大建，造成了資源的極大浪費(fèi)；舊城改造越改越擠。這些問題概括起來，都是由于市場經(jīng)濟(jì)體制下政府盲目注重經(jīng)濟(jì)開發(fā)，開發(fā)商片面追求商業(yè)利益，導(dǎo)致舊城改造成為開發(fā)商主導(dǎo)的無序開發(fā)。

隨著中國城市規(guī)劃體制的不斷完善和“和諧社會”的提出，這些問題已經(jīng)開始得到重視。但是這些問題的背后，是業(yè)主、開發(fā)商、政府各方利益的博弈，因而在很長的一段時(shí)間內(nèi)，問題將繼續(xù)存在，并仍將成為當(dāng)前舊城改造中社會性缺失的最為主要的根源。

同時(shí)，舊城改造“經(jīng)濟(jì)至上”的價(jià)值觀在規(guī)劃上最直接的體現(xiàn)就是：城市形象有所改觀，城市意象就此抹煞。一切帶有經(jīng)濟(jì)色彩的建設(shè)活動往往漠視了城市社會性的主導(dǎo)地位，由此造就出粗糙的、毫無人情味的“千城一面”的城市形象，破壞了原有的場所價(jià)值和人文活動。

2.民主意識不強(qiáng)，公眾參與不足

西方國家早在20世紀(jì)60年代就紛紛建立了城市規(guī)劃的市民參與體制，并在理論與實(shí)踐的探索中取得了一系列成果。1960年代初，美國的達(dá)維多夫(Paul Davidoff)倡導(dǎo)了“規(guī)劃的選擇理論”，并隨后提出了“倡導(dǎo)性規(guī)劃”概念，成為城市規(guī)劃市民參與的理論基礎(chǔ)。1969年，英國市民參與規(guī)劃委員會的題為《人民與規(guī)劃》的報(bào)告，為市民參與城市規(guī)劃提供了最早的制度框架、參與過程和有關(guān)方法和手段。同年，美國社會學(xué)家阿恩斯坦(Sherry深蒂固Arnstein)從“市民的力量”的觀點(diǎn)出發(fā)，對市民參與進(jìn)行了七個(gè)層次的分類，稱之為“市民參與的階梯”，成為市民參與的經(jīng)典文獻(xiàn)和理論依據(jù)。

中國直到1980年代末才將公眾參與的理念引入我國城市規(guī)劃學(xué)界。隨著“以人為本”、“民主參與”等現(xiàn)代規(guī)劃理念的逐步融入，“市民參與”的呼聲也越來越高。但從總體情況來看，還是談重要性的多，講實(shí)施途徑的少；談理論概念的多，講具體策略的少，缺乏對具體操作的切實(shí)指導(dǎo)作用?？v觀中國現(xiàn)階段的市民參與方式，可謂是“被動式”的參與。在規(guī)劃前期僅局限于設(shè)計(jì)者為調(diào)查現(xiàn)狀而走訪群眾，展開座談、咨詢等形式的調(diào)查；規(guī)劃編制過程中的市民參與則多為設(shè)計(jì)方案的公開展示和群眾評價(jià)；而在規(guī)劃審批階段則僅限于學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)和地方政界的精英層次的參與，主要是專

家論證，地方人大審批，基本沒有市民的身影；規(guī)劃實(shí)施階段的市民參與多是針對某項(xiàng)建設(shè)所產(chǎn)生的公害問題。而真正意義上的“主動式”參與——即全面而有效地反映市民期望，引導(dǎo)市民主動參與實(shí)際規(guī)劃全過程的方法和體系依然非常缺乏。根據(jù)阿恩斯坦的階梯理論，中國的公眾參與城市規(guī)劃的現(xiàn)狀只能歸為最低層次的“偽參與”和“象征性參與”。

雖然，舊城改造中如何切實(shí)保護(hù)居民的切身利益、維護(hù)社會治安穩(wěn)定已成為當(dāng)前討論的熱門話題，但是當(dāng)前我國的舊城改造還是帶有一定政治色彩和強(qiáng)制性，拆與不拆由政府或開發(fā)商說了算，市民參與力度、影響分量過弱，在政府、市民、開發(fā)商三者關(guān)系中始終處于被動的劣勢狀態(tài)。然而這個(gè)問題短期內(nèi)很難解決，它取決于中國民主體制的建設(shè)。民主意識不增強(qiáng)，很難在具體的操作層面上有實(shí)質(zhì)性的突破。

3.法律條款的不嚴(yán)密，使既得利益者有機(jī)可乘

目前法律上仍缺乏對“公共利益”的系統(tǒng)解釋及其范圍的明確界定。《土地管理法》第五十八條規(guī)定：“為公共利益需要使用土地的；為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)”。在某種程度上，公共利益等同于建設(shè)需要，而作為業(yè)主，在認(rèn)定土地被征用是否符合公共利益方面則沒有參與的權(quán)利。于是一些地方政府往往以公共利益為借口，隨意啟動征地權(quán)，從而使被征地的所有者的利益受到了侵犯。同時(shí)，現(xiàn)行的法律條款也賦予了業(yè)主一定的權(quán)利，國土資源部《征用土地公告辦法》第十五條指出：“因未按照依法批準(zhǔn)的征用土地方案和征地補(bǔ)償、安置方案進(jìn)行補(bǔ)償、安置引發(fā)爭議的，由市、縣人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由上一級地方人民政府裁決”。但是，“征地補(bǔ)償、安置爭議不影響征用土地方案的實(shí)施”。可見，即使業(yè)主對拆遷的裁決不服，至多也只能得到經(jīng)濟(jì)上的賠償，而這塊空間將不再屬于他們。這也是目前部分舊城改造項(xiàng)目能在一片非議中順利實(shí)施的法律依據(jù)。?

三、走出困頓的策略探索

1.政府立場：公平〉效率

幾乎在所有的城市中心區(qū)更新改造過程中，都出現(xiàn)過不同程度的各種利益之間的沖突：經(jīng)濟(jì)發(fā)展對土地的壓力、房地產(chǎn)開發(fā)商的利益、歷史遺產(chǎn)保護(hù)的要求及當(dāng)?shù)鼐用竦睦嫦嗷ソ豢?。絕大部分城市，低收入家庭都聚集在市中心舊城，如果不采取措施，任何形式的更新、改造和整修的結(jié)果必然是低收入的居民被迫遷走，代之以較高收入的階層與高檔的旅游和商業(yè)設(shè)施。

原有居民被迫搬遷，傳統(tǒng)社區(qū)被破壞，由此造成嚴(yán)重的社會問題，這已成為不少城市的共性問題。在埃塞俄比亞首都，政府拆除市中心不符合標(biāo)準(zhǔn)的舊住宅，用作商業(yè)性開發(fā)，并在郊區(qū)為被迫搬遷的居民建設(shè)新的住房。但有研究指出，由此造成的失業(yè)、長途交通通勤等社會問題后果是嚴(yán)

重的。在巴西的薩爾瓦多，聯(lián)合國教科文組織對其城市歷史建筑群給予高度評價(jià)，但是舊城中心區(qū)嚴(yán)重衰敗。于是政府于1990年前后展開對城市歷史建筑的大規(guī)模整治和維修，結(jié)果同樣導(dǎo)致長期在這里居住的居民幾乎全部被迫搬遷。時(shí)至今日，旅游業(yè)并沒有如政府想象的那樣蓬勃發(fā)展起來?？梢钥吹?，這顯然不是有利于可持續(xù)發(fā)展的城市復(fù)蘇途徑。另一方面，那些外遷的居民經(jīng)濟(jì)壓力增大，形成了新的社會問題。因此，從國外舊城改造的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可以得知，就地整治是更為適當(dāng)?shù)母纳凭用窬幼l件的方法。這就需要政府的強(qiáng)有力政策支持和保證，盡可能保證原有居民在更新或改造后仍能留在原來的住房中，這將從根本上避免動拆遷導(dǎo)致的社會再分配的公平喪失問題。目前上海已有不少地區(qū)采取了這種“原拆原建”的方式，社會沖突明顯減少。

2.規(guī)劃師與居民對社會網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的雙向控制

居住社區(qū)的形成發(fā)展，是由規(guī)劃師與居民共同控制，而且在很大程度上是由當(dāng)?shù)鼐用裨陂L期的社區(qū)生活中逐漸完成的。舊城更新過程中，對社區(qū)的任何保護(hù)規(guī)劃及再開發(fā)都應(yīng)從居民的切身利益及社會網(wǎng)絡(luò)的長期動態(tài)發(fā)展出發(fā)。任何急功近利的規(guī)劃設(shè)計(jì)必然不具有長久的生命力，最終將導(dǎo)致傳統(tǒng)社區(qū)的瓦解。更新改造中應(yīng)該為社區(qū)發(fā)展留有自行發(fā)展的空間，因此應(yīng)由規(guī)劃師把握總體方向，居民廣泛進(jìn)行公共參與。這里所提出的公共參與并不局限于個(gè)人對一部分公共活動的直接參與，而是泛指加強(qiáng)橫向開放式的、自下而上與自上而下雙向運(yùn)行的，全體居民與規(guī)劃師的共同合作。尋求規(guī)劃師與居民的雙向交流，并對社會網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展完善進(jìn)行有效的雙向控制，不失為一種值得在城市更新活動中加以倡導(dǎo)的新形式。同時(shí)舊城改造中的規(guī)劃師不應(yīng)遵循傳統(tǒng)的“項(xiàng)目結(jié)、人走”的模式，應(yīng)長期關(guān)注舊城區(qū)更新的動態(tài)發(fā)展，隨時(shí)通過雙向溝通的方式改進(jìn)規(guī)劃方案。

如同建設(shè)部部長汪光燾指出的那樣，當(dāng)今的城市規(guī)劃是一種公共政策。所謂公共政策，必然與公眾的利益緊密結(jié)合在一起，公眾必然需要參與，并且從規(guī)劃開始，就要變被動為主動，做到自己的社區(qū)自己開發(fā)。例如美國，許多社區(qū)都有自己的規(guī)劃組織，他們自己雇傭規(guī)劃者來為自己的社區(qū)進(jìn)行規(guī)劃；規(guī)劃者作為被雇傭者出現(xiàn)，規(guī)劃者和業(yè)主的身份與中國正好相反。當(dāng)然，這種方式目前在中國未必行得通，但舊城改造若要保護(hù)原有的社會性特征和歷史特征，就必須走這條路，使得民眾擁有足夠的民主意識，同時(shí)輔以強(qiáng)大的法律保證。

3.居民參與式的“小規(guī)模漸進(jìn)式開發(fā)”模式

在討論了保障社會公正問題，明確了公眾參與的必要性后，就需要從經(jīng)濟(jì)杠桿的角度考慮，如何根據(jù)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力和實(shí)際需要來確定更新改造的方法和內(nèi)容，以節(jié)省費(fèi)用，減少對居民的經(jīng)濟(jì)壓力，達(dá)到事半功倍的效果。這就需要通過規(guī)劃操作的引導(dǎo)，鼓勵以不同形式的居民參與方式來推進(jìn)漸進(jìn)式小規(guī)模整治改造。這不僅可改善居民的居住條件，還可實(shí)現(xiàn)舊城居住社區(qū)與歷史街區(qū)中社會網(wǎng)絡(luò)和社區(qū)文脈的繼承和發(fā)展。尤其對

私房比例較高的舊城來說，更是一種好的方法。

從筆者2005年對山東曲阜明故城的社會調(diào)查來看，明故城由于歷史原因，絕大部分家庭的住房是私房，這個(gè)比例在111份問卷中高達(dá)97.3%。如此高的住房私有化程度，若要通過拆遷方式對舊城進(jìn)行更新無疑是困難重重。但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)70%以上的住戶愿意自己出錢對自己的住宅進(jìn)行修復(fù)和改善，21%希望個(gè)人和政府共同承擔(dān)修復(fù)?？梢姶蟛糠志用駥⑴c舊城更新的意愿是非常強(qiáng)烈的，然而他們卻沒有指導(dǎo)性的規(guī)劃設(shè)計(jì)去加以引導(dǎo)，更沒有實(shí)際施工人員去指導(dǎo)他們修復(fù)，才使得目前曲阜明故城破壞嚴(yán)重。因此若能加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)，提供技術(shù)幫助，這種居民參與式的“小規(guī)模漸進(jìn)式開發(fā)”模式是完全可行的。

可見，如果我們能在舊城更新中，鼓勵居民的合作參與，完全有可能保留現(xiàn)有城市肌理，維護(hù)并增強(qiáng)居住區(qū)的復(fù)原力，同時(shí)使經(jīng)濟(jì)支出也得以控制，更重要的是，使原有的豐富的社區(qū)交往網(wǎng)絡(luò)在建筑硬環(huán)境得以改善后，還能繼續(xù)延續(xù)和發(fā)展。

第二篇：舊城改造的思考

舊城改造的思考

一、我國當(dāng)前舊城改造的特點(diǎn)

1.規(guī)模大、起步快、來勢猛

許多城市, 在舊城區(qū)拆建面積達(dá)幾百萬平方米, 綜合開發(fā)小區(qū)象雨后春筍般出現(xiàn), 許多城區(qū)地段舊貌換新顏。

2.市場經(jīng)濟(jì), 制約舊城改造

由于參入開發(fā)的房地產(chǎn)公司, 都是自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,盈利是其從事開發(fā)的主要目的, 所以對選定開發(fā)項(xiàng)目, 常常竭盡全力, 寸土必爭, 使土地開發(fā)達(dá)最高限度, 經(jīng)濟(jì)利益起支配作用。

3.開發(fā)投資多渠道

過去城建投資, 單純靠國家撥款, 現(xiàn)改為由銀行貸款, 同時(shí)各企事業(yè)單位可自籌資金, 開發(fā)單位可社會融資、可與外商合資, 也可引進(jìn)外商獨(dú)資、可向社會發(fā)行股票, 也可股份制經(jīng)營?？傊_發(fā)項(xiàng)目對所有投資者都有責(zé)、權(quán)、利。

4.決策多元化, 利益遷涉面廣

因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)的最終結(jié)果, 關(guān)系到投資參建各方利益, 在決策過程中肯定會有不同意見, 要通過多方協(xié)調(diào), 才能取得行動上的一致。

5.政府行為, 宏觀上控制舊城改造

由于土地所有權(quán)是國有, 土地有償使用批租是由國土局審批。在建筑方案、改造規(guī)模、建筑功能、造型、層數(shù)、高度、容積率、環(huán)境、公建配套等都由城市規(guī)劃管理局控制, 而投資金融由建行監(jiān)管, 工程質(zhì)檢、稅收, 都有政府職能部門參與控制。

6.國家既定政策的指導(dǎo)作用

國務(wù)院曾頒布城鄉(xiāng)住宅建設(shè)技術(shù)政策, 規(guī)定“加速現(xiàn)有住宅的改造”

原則, 其中包括開發(fā)新住宅與改造舊住宅相結(jié)合、制定房屋質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)、有計(jì)劃地對現(xiàn)有住宅區(qū)分別采取保留、改建和拆建的措施,以及改善住房通風(fēng)、采光、防潮、衛(wèi)生條件、增加基礎(chǔ)設(shè)施、提高抗災(zāi)能力、加強(qiáng)舊房維修養(yǎng)護(hù)等方面的工作。最近又特別強(qiáng)調(diào)在城市開發(fā)中, “安居工程”的建設(shè)。

二、舊城改造中存在的問題

1.不按規(guī)劃操作, 不受詳規(guī)控制我國的不少城市都有經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃, 但許多開發(fā)單位卻不服從規(guī)劃要求, 只要在舊城搞到一塊地, 便千方百計(jì)突破城規(guī)要求, 以自己的利益作杠桿去搞開發(fā)。

2.急功近利, 大拆大建職能部門急于改變舊城面貌, 開發(fā)單位貪利求大、對舊城區(qū)房屋構(gòu)成的復(fù)雜性缺乏認(rèn)識, 一律推倒重建, 結(jié)果資金不到位, 建設(shè)周期一拖再拖, 新房難成, 拆遷戶難回。

3.受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使, 開發(fā)單位只去搶占舊城區(qū)的黃金商業(yè)地段, 而處于上線的偏街背巷無人問津, 那些長期居住在環(huán)境惡劣的居民急盼改建, 但又遙遙無期, 導(dǎo)致舊城區(qū)成片開發(fā)成為空談。

4.在舊城改造時(shí), 建房、分房、賣房有人管, 但公建配套、市政配套無人問;只保開發(fā)單位的效益, 不管社會效益, 環(huán)境效益;重住宅、輕配套;只管地上, 不顧地下, 這樣等于新建一個(gè)舊城。

5.歷史文化、城市風(fēng)貌特色、生態(tài)環(huán)境受到嚴(yán)重破壞。一些城市在舊城改造中, 拆除了許多有地方特色的建筑, 從而失去了原有歷史文化風(fēng)貌。北京的香山和武漢的龜山都是城市生態(tài)環(huán)境的風(fēng)水寶地, 但自修了香山飯店及在龜山修了“三國城”之后, 生態(tài)環(huán)境便遭到破壞, 造成許多永久的遺憾。

三、舊城改造的宏觀控制

1.應(yīng)對所擬改造的舊城區(qū)建筑、質(zhì)量、面積、外觀、產(chǎn)權(quán)、人口等情

況作綜合調(diào)查, 采集足夠資料, 以供進(jìn)行研究。

2.應(yīng)以規(guī)劃為龍頭, 對舊城土地使用性質(zhì)、建筑高度、密度、容積率作強(qiáng)化控制, 對建筑營造、環(huán)境、公建配套、城市設(shè)計(jì)提出法規(guī)要求。

3.要充分考慮舊城原有空間結(jié)構(gòu)和社會形態(tài)、地段特點(diǎn)、文化價(jià)值等特點(diǎn), 分別采取維護(hù), 整治、拆除重建等多種改建方式。

4.舊城區(qū)的改造方案, 要反復(fù)多次推敲, 精益求精, 選出最優(yōu)方案, 體現(xiàn)政府意圖, 照顧居民要求, 重視投資方的經(jīng)濟(jì)利益, 取得共識意見。

5.強(qiáng)化政府行為的指導(dǎo)和控制, 絕對避免越改越亂的情況出現(xiàn), 政府有關(guān)職能部門, 必須對開發(fā)單位開發(fā)項(xiàng)目的全過程進(jìn)行監(jiān)管, 要動用法規(guī)和行政手段, 不要簡單地用罰款來解決問題, 因?yàn)殚_發(fā)單位寧愿罰款也要突破指標(biāo), 那樣所獲利潤遠(yuǎn)大于罰款。對開發(fā)過程中人為的將資金濫用或轉(zhuǎn)移, 政府要予以特別監(jiān)管, 因?yàn)榻ㄔO(shè)資金外流, 肯定會造成建設(shè)周期一拖再拖, 國家和拆遷戶肯定要在經(jīng)濟(jì)上蒙受損失。公建配套設(shè)施要確保, 因?yàn)檫@是能否充分發(fā)揮使用功能的物質(zhì)技術(shù)手段。

6.要高度重視保護(hù)歷史文化, 保護(hù)古城風(fēng)貌。對歷史文化的保護(hù)、在舊城改造中普遍認(rèn)識不足、重視不夠, 有一批具有城市風(fēng)貌的舊街區(qū), 在大拆大建中夷為平地,造成的損失已無可彌補(bǔ)。應(yīng)該認(rèn)識到豐富的歷史文化是城市內(nèi)涵高層次, 高品位的標(biāo)志, 應(yīng)予以保護(hù)。

四、舊城改造的理想目標(biāo)

建立完善的城市規(guī)劃控制體系, 用控制性詳規(guī)對舊城改造實(shí)施控制, 其中的內(nèi)容包括: 舊城改造性質(zhì)、規(guī)模、用地分類、土地利用強(qiáng)度、建筑天際線控制, 容積率獎勵等。堅(jiān)持統(tǒng)一

規(guī)劃成片開發(fā)的路子, 要把盈利少的多層住宅區(qū)和盈利多的中心商業(yè)區(qū), 搭配在一起批租給開發(fā)單位, 使舊城改造整體協(xié)調(diào)啟動。要用小康型的標(biāo)準(zhǔn)來建造人們渴望的新型住宅, 按現(xiàn)代化的家庭生活行為需要進(jìn)行設(shè)計(jì),使這種住宅功能完備、裝修精美、設(shè)備齊全、環(huán)境優(yōu)雅, 能較好體現(xiàn)居住區(qū)的舒適性、安全性和文明性。城市設(shè)計(jì)是舊城改造的重要內(nèi)容之一, 其中的市政和公建配套, 一定要確保,水、電、氣進(jìn)入家家戶戶, 道路網(wǎng)絡(luò)暢通無阻, 廣場和綠化園林有適當(dāng)布置, 生活服務(wù)設(shè)施要齊全?？傊≌獾拇蟓h(huán)境要優(yōu)美宜人。建立一種新型的社區(qū)關(guān)系, 在改造后的城區(qū)或新區(qū),應(yīng)由物業(yè)管理中心或社區(qū)服務(wù)中心主持組織鄰里互幫互助網(wǎng)絡(luò), 使獨(dú)門獨(dú)戶單元住戶、人際之間充滿親情和樂趣, 避免冷漠和孤獨(dú)。保護(hù)歷史文化和建筑環(huán)境, 傳統(tǒng)的街坊、里弄都有一定的歷史價(jià)值, 北京菊兒胡同改建, 以多層四合院方式進(jìn)行舊城改造;福州完整的保留了“三坊七巷”, 這些都成功地使歷史文化得以延續(xù), 為保護(hù)舊城歷史文化創(chuàng)造了一個(gè)好范例。綜上所述, 舊城改造是一個(gè)復(fù)雜的建設(shè)過程, 不能單一用經(jīng)濟(jì)效益來分析決策, 應(yīng)根據(jù)舊城區(qū)地段特點(diǎn),因地制宜, 因勢利導(dǎo)綜合改造和再開發(fā)。

第三篇：舊城改造

探討富民服裝城對南充市舊城的改造

南充市舊城的現(xiàn)狀

a.b.南門片區(qū)：舊城改造快速推進(jìn)的條件

南門片區(qū)位處南充市順慶區(qū)南門壩濱江生態(tài)走廊腹地，東連高坪，南通嘉陵，扼守三區(qū)交匯、兩河中心的黃金地帶。

此片區(qū)居民住的是大棚戶，夏天燥熱、冬天寒冷、居住條件十分惡劣，居民需要改善生活條件，舊城改造順從民意。

此片區(qū)均是居住區(qū)，無商業(yè)形態(tài)，折遷成本低，可具操作性。

在濱江大道和玉帶路的交匯處是新修的四橋。四橋的修建有利于緩解高坪到順慶，嘉陵的交通壓力，加強(qiáng)三區(qū)的溝通，符合城市規(guī)劃。

b.西門片區(qū)：舊城改造難度主要的原因

西門片區(qū)主要以西門市場為中心。西門片區(qū)是舊城商業(yè)區(qū)，商鋪折遷成本過高，只有降低該片區(qū)的商業(yè)價(jià)值，拆遷才具可操作性。

西門片區(qū)商圈形成，主要西門市場的帶動。西門市場如果消亡，才能除低西門片區(qū)的商業(yè)價(jià)值。

西門市場產(chǎn)權(quán)的分割，形成眾多的小業(yè)主。在改造中，各個(gè)小商戶漫天要價(jià)，不支持政府的決策，使得西門市場的改造和發(fā)展步履艱難，成為政府的心病。面對這樣的一個(gè)雜亂無序的片區(qū)，政府無從下手，無法改變現(xiàn)狀，只得任其發(fā)展。西門片區(qū)成為了一個(gè)自生自滅的市場。

只有建成一個(gè)新的服裝批發(fā)市場來刺激和加速西門市場的衰落，而西門市場的衰落將帶動整個(gè)西門片區(qū)的衰落。

富民服裝城在西門片區(qū)舊城改造中的作用

富民服裝城是一個(gè)集服裝市場，寫字樓，住宿，停車場，客運(yùn)等為一體的大型的服裝市場。選址在人民南路和紅花街之間的地段。

與西門市場相比，富民服裝城購物環(huán)境舒適，價(jià)格比西門低三分之二，環(huán)境，交通非常便捷，取代西門市場指日可待。

第四篇：舊城改造

改造原因

城市舊居住區(qū)，是在一個(gè)城市的長期歷史發(fā)展中，逐步形成的，也是城市各個(gè)歷史時(shí)期的發(fā)展縮影。舊城一般指的是在市區(qū)的一些小區(qū)或者是廠房的改造,主要是因?yàn)檫@些小區(qū)和廠房年代久遠(yuǎn),好多已經(jīng)成為危房,所以必須實(shí)行改造,這種改造相對來說補(bǔ)償要高一些。舊城區(qū)通常歷史文化遺存比較豐富，歷史格局和傳統(tǒng)風(fēng)貌比較完整，但同時(shí)也存在城市格局尺度比較小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比較高、基礎(chǔ)設(shè)施比較陳舊、房屋質(zhì)量比較差等問題。

編輯本段改造效果

通過舊城區(qū)改造，城市的各個(gè)方面都有較大的發(fā)展和變化。第一，舊城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)基本建成，道路交通矛盾日益緩解；第二，公用配套設(shè)施供需總量基本平衡，服務(wù)供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化；第三，城市環(huán)境質(zhì)量得到有效控制，并呈改善趨勢；第四，住宅長期短缺的矛盾得到根本性扭轉(zhuǎn)，住宅建設(shè)飛速發(fā)展。編輯本段問題、矛盾

舊居住區(qū)改造是一個(gè)復(fù)雜的綜合系統(tǒng)，它涉及到社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、文化效益等多方面的平衡與完善，關(guān)系到政府部門、房產(chǎn)開發(fā)商和普通居民的利益分配。由于舊居住區(qū)改造的系統(tǒng)性和復(fù)雜性，我國的城市舊居住區(qū)改造還面臨著一些問題和矛盾：

一、對經(jīng)濟(jì)效益的過度注重和對社會效益的忽視；

二、傳統(tǒng)改造手段的成本居高不下；

三、輕視文化效益——?dú)v史風(fēng)貌和城市景觀特色的喪失；

四、改造手段的單一和體制的不完善；

五、公眾參與仍然薄弱。

編輯本段發(fā)展趨勢

目前，我國城市舊居住區(qū)改造呈現(xiàn)多種模式、多個(gè)層次推進(jìn)發(fā)展態(tài)勢，改造模式由過去單純的“舊區(qū)改造”轉(zhuǎn)向“舊區(qū)再開發(fā)”。概括起來，現(xiàn)階段我國城市的舊居住區(qū)改造呈現(xiàn)出以下趨勢：

一、城市發(fā)展對經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益提出更高層次要求；

二、公眾參與程度不斷提升；

三、趨向法制化、民主化和多元化。

第五篇：舊城改造

舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，以便根本改善其勞動、生活服務(wù)和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會福利設(shè)施的完善過程；又表示物質(zhì)成果，反映當(dāng)時(shí)的建筑和福利設(shè)施狀況。舊城改造是個(gè)不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。內(nèi)容包括：①改造城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)，在其行政界限范圍內(nèi)，實(shí)行合理的用地分區(qū)和城市用地的規(guī)劃分區(qū)；②改善城市環(huán)境，通過采取綜合的相互聯(lián)系的措施來凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；③更新、調(diào)整城市工業(yè)布局；④更新或完善城市道路系統(tǒng)；⑤改善城市居住環(huán)境并組織大規(guī)模的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，把舊街坊改造成完整的居住區(qū)。當(dāng)前舊城改造方案設(shè)計(jì)的趨向?yàn)椋孩俦３种行某鞘邢鄬Ψ€(wěn)定，增加一些結(jié)構(gòu)完整、規(guī)模適當(dāng)?shù)姆忾]式衛(wèi)星城鎮(zhèn)，城市用地被劃分為一些孤立的功能區(qū)，而整個(gè)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的發(fā)展，有賴于相交半放射環(huán)形系統(tǒng)的擴(kuò)展；②在向靈活分區(qū)過渡的基礎(chǔ)上編制各種開敞式的城市結(jié)構(gòu)，公共服務(wù)中心的布局則根據(jù)完善整個(gè)城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)的具體條件，具有更加多樣的組合方案。

舊城改造的創(chuàng)新理念

在對廣州南華西騎樓街進(jìn)行舊城改造過程中，廣州環(huán)海集團(tuán)以引進(jìn)現(xiàn)代動漫元素的方式，把動漫風(fēng)格與嶺南特色的騎樓建筑完美融合，打造舊城改造的文化創(chuàng)新方式。動漫創(chuàng)意文化的納入，將使廣州騎樓街危破房改造達(dá)到修舊創(chuàng)新、獨(dú)樹一格的效果，為廣州舊城改造項(xiàng)目樹立典范。