第一篇：寒假調(diào)研行動大綱

寒假調(diào)研行動大綱

一 問卷調(diào)研

1.調(diào)研地點

項目組成員以各自家鄉(xiāng)所在地開展調(diào)研活動，調(diào)研城市原則上選用普通話與方言沖突較為激烈的中心城市。

2.調(diào)研對象

（國家統(tǒng)計局公布的2012年全國人口的年齡構成如下：

60歲及以上人口占總人口比重為14.3%，約14%

15-59歲人口占總人口比重為 69.2%，約69%

15歲以下人口占總人口比重為 16.5%，約17%）

本次調(diào)研采取抽樣調(diào)查的方法，各年齡段樣本數(shù)量嚴格按照2012年第六次全國人口普查所公布的人口年齡構成進行設置。

每個城市發(fā)放300份紙質(zhì)調(diào)查問卷，其中15歲以下調(diào)查份數(shù)為51份，15-59歲調(diào)查份數(shù)為207份，60歲及以上調(diào)查份數(shù)為42份。

二 走訪檔案館及相關機構

1.檔案館作為我們此次項目成果的真正實踐者，其對建立方言語音檔案的看法與建議對我們來說具有很寶貴的參考價值，所以有必要對檔案館的主要負責人進行采訪，采訪數(shù)量至少是5個，越多越好，不設上限。

問題設置應包含以下要點：

?.詢問其是否意識到在人口流動如此頻繁的今天，方言正受到普通話的沖擊，日益流失，瀕臨嚴重的生存危機，這對我們國家來說將是一項無法挽回的重大損失。

?.檔案，被稱為“社會的記憶”，檔案館作為這種記憶的保存機構，肩負著重要的使命，詢問其是否覺得各檔案工作部門有責任與義務開展方言語音建檔工作，推動方言的保護和傳承，留住這些“逐漸消失的聲音”。?.詢問檔案館之前是否有過建立方言語音檔案的實踐或想法，如果有實踐，請其詳細介紹具體的開展工作。如果沒有具體的實踐工作，詢問其原因及不具備的條件；若時機條件成熟，是否會有建立方言語音檔案的打算。?.詢問其是否知道或了解浙江省各地區(qū)方言語音建檔工作，以及對開展此項工作及所得成果的具體看法。

?.詢問其對建立方言語音檔案的建議與看法，以及如何看待方言的共享與開發(fā)利用。

2.走訪收集了方言語音或視頻資料的相關機構，了解其工作具體開展流程、內(nèi)容及有無提供利用與共享、這項工作產(chǎn)生的影響。

三 數(shù)據(jù)整理

1.匯總整理問卷調(diào)查收集來的數(shù)據(jù)；

2.訪過程中注意照片的收集；

3.采訪稿最終轉換成文本形式。

第二篇：調(diào)研方案大綱

調(diào)研方案大綱

一、調(diào)研目的

為什么調(diào)研？調(diào)研獲得的信息用于解決什么問題？

二、調(diào)研內(nèi)容

通過調(diào)研需要了解的主要內(nèi)容是什么？為達到調(diào)研結果必須搜集哪些方面的信息？

三、調(diào)研對象

被調(diào)研的對象是誰？可具體描述被調(diào)研對象特征或范圍定義，抽樣調(diào)研必須對抽樣方法進行詳細說明，確保樣本能夠有效代表整體。數(shù)量有多少？在哪里？

四、調(diào)研方法

1、明確調(diào)研方法，如：資料收集法，訪談法，實驗法，問卷法，隨機采訪法等；

2、根據(jù)調(diào)研內(nèi)容編制相應調(diào)研方法的記錄表或問卷；

3、針對不同的調(diào)研對象確定調(diào)研策略或標準話術。

五、調(diào)研人員分工及相應職責：

此項調(diào)研任務的人員組成、分工，描述人員具體職責

六、時間安排

具體的調(diào)研計劃的時間安排，計劃調(diào)研的進程

七、資源支持

為完成調(diào)研任務，需要提供哪些人、財、物支持？

第三篇：中國農(nóng)業(yè)銀行調(diào)研大綱

附件：

中國農(nóng)業(yè)銀行調(diào)研大綱

會計1302 崔蘭丹 2013015089

1、中國農(nóng)業(yè)銀行都有哪些主營業(yè)務？具體都包括什么？

主營業(yè)務也大致和其他三大銀行相似，主要包括人名幣業(yè)務和外匯業(yè)務。

人民幣業(yè)務：各種存貸款業(yè)務、國內(nèi)外結算、票據(jù)貼現(xiàn)、發(fā)行金融債券、買賣政府債券、從事同業(yè)拆借、買賣外匯、提供信用證服務及擔保、代理收付款項及代理保險業(yè)務等。

外匯業(yè)務：外匯存款、外匯貸款、結匯、售匯、進出口押匯、進出口信用證、跟單托收、光票托收、咨詢見證、居民因私購匯、出口退稅賬戶托管貸款和外匯匯款等業(yè)務。

2、與其他銀行相比，有什么優(yōu)勢和特色？

負債業(yè)務規(guī)模同業(yè)領先；較高的個人存款占比提供穩(wěn)定增長的存款來源；活期存款占比較高；存款成本在同業(yè)中保持領先優(yōu)勢。息差在四大國有銀行中僅次于建行；擁有可比同業(yè)中最低的貸存比、非政府信用類債券占比、債券投資久期和中長期貸款占比，以及最高的活期存款占比，長期看，息差改善空間高于可比同業(yè)。

3、在發(fā)展過程中存在哪些問題？

第一，資產(chǎn)質(zhì)量和撥備水平稍遜色于同業(yè)。盡管公司資產(chǎn)質(zhì)量在過去3年中處于逐步改善階段，但相較同業(yè)仍舊稍顯遜色?？h域貸款、中西部及東北部地區(qū)貸款質(zhì)量的變化趨勢、政府融資平臺貸款和房地產(chǎn)貸款質(zhì)量仍需要農(nóng)行密切關注，是農(nóng)行的潛在風險。目前公司撥備覆蓋水平尚低于同業(yè)，信貸成本短期仍將維持高水平。

第二，歷史包袱沉重。農(nóng)行與其他三大行不同，由于歷史原因，承擔了相當大部分與歷史有關的政策性業(yè)務，與農(nóng)村金融體系緊密的聯(lián)系。政策性業(yè)務嚴重制約著經(jīng)營結構的調(diào)整，使經(jīng)營管理更為復雜。

第三，人均利潤率低。網(wǎng)點及在崗員工多，盡管有助于農(nóng)行的業(yè)務發(fā)展，但是同時也會造成人均利潤率偏低。農(nóng)行的網(wǎng)點數(shù)及員工數(shù)都遠遠超過同行，因此人均利潤率很難和其他三大行相比。

4、銀行的理財產(chǎn)品有哪些分類？

（1）根據(jù)風險和收益特征，可以分為保證收益產(chǎn)品，保本浮動收益產(chǎn)品和非保本浮動收益產(chǎn)品。

保證收益理財產(chǎn)品的收益是固定的，到期后就可以獲得協(xié)議上規(guī)定的收益，反之為非保證型。非保證型又分為保本浮動收益理財產(chǎn)品和非保本浮動收益理財產(chǎn)品。保本浮動收益理財產(chǎn)品是指銀行按照約定向客戶保證本金支付，本金以外的投資風險由客戶承擔，并依據(jù)實際投資收益情況確定客戶實際收益的理財產(chǎn)品，反之就是非保本型。一般銀行的非保本浮動收益型的風險僅次于儲蓄風險，是追求穩(wěn)定收益的穩(wěn)健型客戶的最佳選擇。

（2）根據(jù)投資幣種的不同，可以分為人民幣理財產(chǎn)品，外幣理財產(chǎn)品和雙幣理財產(chǎn)品。

如外幣理財產(chǎn)品只能用美元、港幣等外幣購買，人民幣理財產(chǎn)品只能用人民幣購買，而雙幣理財產(chǎn)品則同時涉及人民幣和外幣。

人民幣理財產(chǎn)品根據(jù)其投資方向和領域的不同，可以分為債券類理財產(chǎn)品，信托類理財產(chǎn)品，結構性理財產(chǎn)品，代理境外理財產(chǎn)品(QDII型)債券型——投資于貨幣市場中，投資的產(chǎn)品一般為央行票據(jù)與企業(yè)短期融資券。因為央行票據(jù)與企業(yè)短期融資券個人無法直接投資，這類人民幣理財產(chǎn)品實際上為客戶提供了分享貨幣市場投資收益的機會。

信托型——投資于有商業(yè)銀行或其他信用等級較高的金融機構擔?；蚧刭彽男磐挟a(chǎn)品，也有投資于商業(yè)銀行優(yōu)良信貸資產(chǎn)受益權信托的產(chǎn)品。

結構型——是運用金融工程技術、將存款、零息債券等固定收益產(chǎn)品與金融衍生品（如遠期、期權、掉期等）組合在一起而形成的一種新型金融產(chǎn)品，其承擔的風險也相對較大。

代理境外理財產(chǎn)品——所謂QDII，即合格的境內(nèi)投資機構代客境外理財，是指取得代客境外理財業(yè)務資格的商業(yè)銀行。QDII型人民幣理財產(chǎn)品，簡單說，即是客戶將手中的人民幣資金委托給合格商業(yè)銀行，由合格商業(yè)銀行將人民幣資金兌換成美元，直接在境外投資，到期后將美元收益及本金結匯成人民幣后分配給客戶的理財產(chǎn)品。

5、農(nóng)行都推出了哪些理財產(chǎn)品？

農(nóng)行理財產(chǎn)品主要有“本利豐”、“安心得利”、“安心快線”、“匯利豐”、“境外寶”五大系列，滿足保守型、謹慎型、穩(wěn)健型、進取型和激進型等類型投資者的不同需求，具有收益較高、期限靈活、安全穩(wěn)健、適合廣泛的特點。

下面，我選擇“本利豐”作為農(nóng)行理財產(chǎn)品的代表，介紹其品牌背景，產(chǎn)品功能和購買須知三方面的內(nèi)容。

（1）品牌介紹

“本利豐”理財產(chǎn)品，是指由農(nóng)業(yè)銀行自主發(fā)起的，以農(nóng)業(yè)銀行投資于銀行間債券市場、優(yōu)質(zhì)企業(yè)信托融資項目和貨幣市場的金融資產(chǎn)為支撐，向公眾發(fā)售的具有較高收益的保本理財產(chǎn)品。產(chǎn)品類型分為保證收益型和保本浮動收益型。

（2）產(chǎn)品功能

① 本金保障：“本利豐”產(chǎn)品具有穩(wěn)健、安全的特點，致力于在保障投資者本金100%安全的基礎上獲得較高的收益。

② 高安全性：“本利豐”產(chǎn)品主要投資于低風險、高信用等級的央票、債券、票據(jù)、優(yōu)質(zhì)企業(yè)信托融資項目等金融資產(chǎn)，安全性高，投資穩(wěn)健。

③ 適合廣泛：保本保收益型“本利豐”產(chǎn)品適合包括保守型、謹慎型、穩(wěn)健型、進取型和激進型在內(nèi)的所有5種類型個人投資者和企業(yè)投資者。

保本浮動收益型“本利豐”產(chǎn)品適合包括謹慎型、穩(wěn)健型、進取型和激進型在內(nèi)的所有4種類型個人投資者和企業(yè)投資者。

④ 期限靈活：“本利豐”系列理財產(chǎn)品投資期限為14天至兩年不等，并已實現(xiàn)滾動發(fā)售?？蛻艨筛鶕?jù)自身對理財期限的需求選擇適合的產(chǎn)品，并可實現(xiàn)資金在不同期限產(chǎn)品的有益循環(huán)，實現(xiàn)財富連續(xù)增值。

6、理財規(guī)劃師是什么？

理財規(guī)劃師（Financial Planner）是為客戶提供全面理財規(guī)劃的專業(yè)人士。按照中華人民共和國勞動和社會保障部制定的《理財規(guī)劃師國家職業(yè)標準》，理財規(guī)劃師是指運用理財規(guī)劃的原理、技術和方法，針對個人、家庭以及中小企業(yè)、機構的理財目標，提供綜合性理財咨詢服務的人員。理財規(guī)劃要求提供全方位的服務，因此要求理財規(guī)劃師要全面掌握各種金融工具及相關法律法規(guī)，為客戶提供量身訂制的、切實可行的理財方案，同時在對方案的不斷修正中，滿足客戶長期的、不斷變化的財務需求。

7、理財規(guī)劃師的工作內(nèi)容？

在理財規(guī)劃實際工作中，財務安全和財務自由目標在現(xiàn)金規(guī)劃、消費支出規(guī)劃、教育規(guī)劃、風險管理與保險規(guī)劃、稅收籌劃、投資規(guī)劃、退休養(yǎng)老規(guī)劃、財產(chǎn)分配與傳承規(guī)劃八個具體規(guī)劃當中體現(xiàn)，集中表現(xiàn)為以下八個方面：

必要的資產(chǎn)流動性。個人持有現(xiàn)金主要是為了滿足日常開支需要、預防突發(fā)事件需要、投機性需要。個人要保證有足夠的資金來支付計劃中和計劃外的費用，所以理財規(guī)劃師在現(xiàn)金規(guī)劃中既要保證客戶資金的流動性，又要考慮現(xiàn)金的持有成本，通過現(xiàn)金規(guī)劃使短期需求可用手頭現(xiàn)金來滿足，預期的現(xiàn)金支出通過各種儲蓄活短期投資工具來滿足。

合理的消費支出。個人理財目標的首要目的并非個人價值最大化，而是使個人財務狀況穩(wěn)健合理。在實際生活中，減少個人開支有時比尋求高投資收益更容易達到理財目標。通過消費支出規(guī)劃，使個人消費支出合理,使家庭收支結構大體平衡。

實現(xiàn)教育期望。教育為人生之本，時代變遷，人們對受教育程度要求越來越高。再加上教育費用持續(xù)上升，教育開支的比重變得越來越大?？蛻粜枰霸鐚逃M用進行規(guī)劃，通過合理的財務計劃，確保將來有能力合理支付自身及其子女的教育費用，充分達到個人（家庭）的教育期望。

完備的風險保障。在人的一生中，風險無處不在，理財規(guī)劃師通過風險管理與保險規(guī)劃做到適當?shù)呢攧瞻才?，將意外事件帶來的損失降到最低限度，使客戶更好地規(guī)避風險，保障生活。

合理的納稅安排。納稅是每一個人的法定義務，但納稅人往往希望將自己的稅負減到最小。為達到這一目標，理財規(guī)劃師通過對納稅主體的經(jīng)營、投資、理財?shù)冉?jīng)濟活動的事先籌劃和安排，充分利用稅法提供的優(yōu)惠和差別待遇，適當減少或延緩稅負支出。

積累財富。個人財富的增加可以通過減少支出相對實現(xiàn)，但個人財富的絕對增加最終要通過增加收入來實現(xiàn)。薪金類收入有限，投資則完全具有主動爭取更高收益的特質(zhì)，個人財富的快速積累更主要靠投資實現(xiàn)。根據(jù)理財目標、個人可投資額以及風險承受能力，理財規(guī)劃師可以確定有效的投資方案，使投資帶給個人或家庭的收入越來越多，并逐步成為個人或家庭收入的主要來源最終達到財務自由的層次。

安享晚年。人到老年，其獲得收入的能力必然有所下降，所以有必要在青壯年時期進行財務規(guī)劃，達到晚年有一個“老有所養(yǎng)，老有所終，老有所樂”的尊嚴、自立的老年生活的目標。

合意的財產(chǎn)分配與傳承。財產(chǎn)分配與傳承是個人理財規(guī)劃中不可回避的部分，理財規(guī)劃師要盡量減少財產(chǎn)分配與傳承過程中發(fā)生的支出，協(xié)助客戶對財產(chǎn)進行合理分配，以滿足家庭成員在家庭發(fā)展的不同階段產(chǎn)生的各種需要；要選擇遺產(chǎn)管理工具和制定遺產(chǎn)分配方案，確保在客戶去世或喪失行為能力時能夠?qū)崿F(xiàn)家庭財產(chǎn)的世代際相傳。

8、理財規(guī)劃師職業(yè)發(fā)展和前景

隨著過去近30年中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，中產(chǎn)階級和豪富階層正在迅速形成，并有相當一部分從激進投資和財富快速積累階段逐步向穩(wěn)健保守投資、財務安全和綜合理財方向發(fā)展，因而對能夠提供客觀、全面理財服務的理財師的要求迅猛增長。麥肯錫的一項調(diào)查資料表明，2006年中國的個人理財市場將增長到570億美元，專業(yè)理財將成為我國最具發(fā)展?jié)摿Φ慕鹑跇I(yè)務之一。與理財服務需求不斷看漲形成反差，我國理財規(guī)劃師數(shù)量明顯不足。我國國內(nèi)理財市場規(guī)模遠遠超過1000億元人民幣，一個成熟的理財市場，至少要達到每三個家庭中就擁有一個專業(yè)的理財師，這么計算，中國理財規(guī)劃師職業(yè)有20萬人的缺口，僅北京市就有3萬人以上的缺口。在中國，只有不到10%的消費者的財富得到了專業(yè)管理，而在美國這一比例為58%。

理財規(guī)劃師既可以服務于金融機構，如商業(yè)銀行、保險公司等，也可以獨立執(zhí)業(yè)，以第三方的身份為客戶提供理財服務。1997年，美國理財師年薪的平均數(shù)是11萬美元，相當于大公司的中層經(jīng)理。不同的是，他們中的很多人每年僅工作600小時。2001年，美國在包括總統(tǒng)等職位在內(nèi)的“工作職位評鑒”排名中，理財師位列第一。那么這一新興職業(yè)的薪水如何呢？據(jù)了解，美國理財規(guī)劃師的平均年收入是11萬美元，香港理財規(guī)劃師去年最高收入達200多萬港元，國家理財規(guī)劃專家委員會秘書長劉彥斌認為，國內(nèi)理財規(guī)劃師的年薪“應該在10萬到100萬元人民幣之間”。參考我國的宏觀經(jīng)濟形勢，不難預見理財規(guī)劃師將成為繼律師、注冊會計師后，國內(nèi)又一個具有廣闊發(fā)展前景的金領職業(yè)。

第四篇：行動學習課程大綱

行動學習課程大綱

一、行動學習介紹

行動學習是一組人通過共同解決組織實際存在的問題實現(xiàn)學習與發(fā)展。行動學習的理念和方法已經(jīng)在國內(nèi)外諸多知名企業(yè)的管理實踐中得以應用，并取得了驚人的效果。美國通用電氣、花旗銀行、殼牌石油、霍尼韋爾公司、波音、強生、西門子、AT&T、lBM、杜邦等許多世界500強企業(yè)引入行動學習的模式進行管理技能的培訓和再造企業(yè)的領導和組織。在國內(nèi)，華潤集團，中糧集團、中國移動、華為、李寧、騰訊、百度等公司等也都開始在組織內(nèi)部積極探索實踐著行動學習。對于這些公司來說，從提升公司銷量，到培養(yǎng)領導力，從日常運營改善，到項目管理，從解決實際問題，到創(chuàng)新管理模式，從團隊建設到組織發(fā)展，行動學習的作用已經(jīng)充分顯現(xiàn)。菲利普〃科特勒對于行動學習的評價是，“行動學習是一項事業(yè)，是一項導致培訓革命、催化管理革命的事業(yè)?！?/p>

行動學習的本質(zhì)在于實現(xiàn)自我發(fā)展與組織發(fā)展的雙贏，以行動學習理念為核心的培訓不僅僅是簡單的知識傳遞；更重要的是通過解決一個企業(yè)實際問題，建立一個解決問題的范式，改變學員的態(tài)度和行為，培養(yǎng)一批能解決問題的人，使企業(yè)在變化的世界和復雜多變的問題中能夠永遠處于領先地位。

目前，行動學習的理念已經(jīng)越來越得到中國企業(yè)界的認可，行動學習課程及咨詢培訓新范式已成為管理教育、培訓領域的新興潮流。國外不少頂級的商學院已經(jīng)逐漸將行動學習納入課程體系。華東理工商學院在國內(nèi)率先將行動學習引入MBA、EMBA的教學模式變革之中，并取得了良好的成效。

二、課程目標：

1.幫助學員掌握學習的本質(zhì)和方法論。

2.幫助學員掌握開展組織學習的方法，以及如何通過組織學習來增強團隊解決問題能力，提升組織績效。

3.幫助學員掌握行動學習基本理念、要素及學習過程中的角色扮演，并且掌握制定高效團隊行動學習項目的方法。

4.幫助學員掌握行動學習研討的基本規(guī)則和方法，以及催化師的職責和技能。

5.幫助學員深入理解并熟練掌握行動學習的過程工具，并且結合案例進行現(xiàn)場演練，實現(xiàn)熟練使用這些工具方法來高效解決問題。

三、課程特色

1.思想性：站在企業(yè)家高度講述組織行動學習方法，將哲學與心理學智慧與現(xiàn)

代企業(yè)經(jīng)營管理有機融合，形成了獨特的商業(yè)思維和突破性思考方式，幫助學員實現(xiàn)思想性的提升。

2.實用性：通過最實用的講解將復雜枯燥的理論知識轉化為簡單可操作的原則、技巧和方法，解決現(xiàn)實的管理問題，具有極強的實操性與實用性。3.生動性：在課程設計上，融入教育學的相關理念，緊扣主題，安排小組研討，不是單向的灌輸，而是雙向的互動，讓學員在潛移默化中更容易接受相關知識和理念。

4.啟發(fā)性：課程使用了許多發(fā)人深省的案例，通過對這些案例的深入剖析，啟發(fā)學員進行深度思考。

5.分享性：不僅注重臺上的講授，更強調(diào)學員之間的分享。

四、課程大綱

五、課程展示

高松教授已經(jīng)在華東理工大學商學院MBA和EMBA在行動學習課程，贏得了學員的高度評價，現(xiàn)場互動熱烈。

六、課程教授簡介：

高松博士

能夠大幅提升學員滿意度的教授

能夠?qū)⒗碚撍枷胄耘c實戰(zhàn)實用性完美融合的專家

? 教授，華東理工大學商學院MBA教育中心主任，MBA案例中心主任；領導國內(nèi)商學院MBA

以行動學習為核心的培養(yǎng)模式變革潮流。

? 國內(nèi)最大的管理+IT公司AMT咨詢集團首席咨詢專家，曾為幾十家行業(yè)標桿企業(yè)提供戰(zhàn)

略和營銷咨詢服務；高松教授服務過的客戶包括中國電信集團有限公司、三一重機有限公司、上海莊臣有限公司、顧家家居、帥康集團等；高松教授所主持的中國電信（集團）有限公司的市場戰(zhàn)略研究項目得到中國電信集團高層的高度評價，其主要研究結論被王曉初總經(jīng)理在關于中國電信轉型的重要講話中引用，經(jīng)過幾年的實踐檢驗，該戰(zhàn)略方案取得了良好的效果。

? 高松教授具有豐富的商業(yè)實戰(zhàn)經(jīng)驗。不僅包含多年大型企業(yè)集團市場總監(jiān)、營銷副總裁的經(jīng)營管理經(jīng)驗，還擁有數(shù)年作為控股股東、CEO全面運營企業(yè)的經(jīng)驗。

? 高松教授是華東理工大學最受MBA學員歡迎的課程教授之一，高松教授還先后為上海交

通大學安泰經(jīng)濟與管理學院、浙江大學經(jīng)濟學院、華東理工大學商學院的MBA、EMBA、高級總裁班教授市場營銷，行動學習，戰(zhàn)略管理等課程。

? 高松教授在營銷和戰(zhàn)略領域進行了深入系統(tǒng)的學術研究，取得國家各級課題多個，其中

已完成課題均以高分驗收通過。高松教授還在國內(nèi)一流學術期刊雜志上發(fā)表了數(shù)十篇研究論文，出版數(shù)本專著。高松教授還是第一財經(jīng)日報特約撰稿人，曾在第一財經(jīng)日報上發(fā)表了多篇長篇經(jīng)濟時評及研究文章，如《古羅馬人與古埃及人的對話——娃哈哈與達能股權糾紛評析》、《巴菲特法則的心理學邏輯》等。

授課風格：

? 高松教授多年從事商業(yè)教育和培訓，能夠從學習的本質(zhì)出發(fā)設計課程，并創(chuàng)新式的引入

行動學習研討法，采用多元化的教學手法，與學員充分互動，讓學員于輕松氣氛中領悟相關知識，收獲個人感悟。

? 高松教授具有深厚的管理學、哲學、國學和心理學功底，在長期的實踐中，高松教授進

行了深入而系統(tǒng)的思考，將哲學智慧與現(xiàn)代企業(yè)管理有機融合，形成了突破性的碰撞經(jīng)營課程，為學員帶來全新的思考及持續(xù)的人生啟迪，有效提升學員的管理境界。? 高松教授演講風格生動幽默，講解透徹，使用案例鮮活有代表性，授課內(nèi)容嚴謹系統(tǒng)、能將復雜的理論轉化為簡單可操作的技巧、方法，解決現(xiàn)實問題，具有極強的實操性與實用性。學員反饋

? “非常感謝您的精彩授課，尤其是每天一次的課堂研討和發(fā)表（希望以后上課的老師也

能堅持這樣就好了），以及生動有趣、一氣呵成的講解，讓我們獲益匪淺！”

?“通過這短短的4天，讓我更深刻地體認到了您冷峻、瀟灑的外表里的樸實、真誠和

人文關懷！謝謝您！”

?“體驗式教學的優(yōu)勢無可替代。只有有了對個人深入的感悟，有了自知，在洞見的道

路上才能走的越深。”

? “高松教授的課程并不是一個簡單汲取知識的課程，而是與其他學員們一起同修共創(chuàng)，深刻剖析自我，分享各自的思考的過程”。

? “在這次課程之前，有許多事情沒有想到。沒有想到要這么深入的剖析自己；沒有想到

幾天的課程出現(xiàn)那么多難忘的經(jīng)歷；沒有想到這幾天的課程會改變我的思維模式。這些沒有想到的問題，卻產(chǎn)生了一個我完全沒有想到好的結果”。

七、聯(lián)系方式

聯(lián)系人：鄒老師 手機：*** 郵箱：wendyzy@126.com

第五篇：前期調(diào)研行動淺談

前期調(diào)研行動淺談

有一句俗話叫做“兵馬未動，糧草先行”，引用于房地產(chǎn)開發(fā)便成為“項目未動，策劃先行”，到了今天，準確地說就是“項目未動，調(diào)研先行”。在房地產(chǎn)市場競爭愈來愈激烈的今天，發(fā)展商大多數(shù)已經(jīng)認識到項目前期調(diào)查和策劃的重要性，甚至在拿地之前，已有發(fā)展商會花費數(shù)萬元對地塊進行調(diào)查分析，研究有無投資價值，從而為決策提供參考。

在房地產(chǎn)開發(fā)中，因決策失誤造成的損失不計其數(shù)。寫字樓改住宅、酒店改公寓、大戶型改小戶型等等。這些教訓對后來者的啟示是，在激烈的市場競爭中，對項目的定位和把握十分重要，一個成功的項目，前期市場調(diào)研必不可少。

在深港兩地知名度頗高的中國海外公司一直以來十分重視對市場的調(diào)查研究，公司專門設有調(diào)研部，并且對工作人員素質(zhì)要求很高，以往所有的項目調(diào)查都是由調(diào)研部進行，其市場調(diào)查便是從拿地開始。如位于深圳中心區(qū)的中海華庭，該項目最初的調(diào)查研究地塊的價值，然后對項目進行定位，確定項目的檔次和客戶群之后，再對目標客戶進行細分：這些客戶的家庭成員如何？個人有偏好？這些問題主要是為了幫助確定戶型以及環(huán)境設計。

對地塊進行價值分析，對項目進行定位，確定客戶群，在客戶對象確定以后，再對特定客戶進行調(diào)查：這些特定的客戶的喜好如何？需要什么？最后確定一個主題，以后所有的調(diào)查都圍繞著這個主題展開，包括建筑風格、園藝設計、會所設施、甚至樣板房的調(diào)查等。其方式不僅有問卷調(diào)查，還有定向客戶座談會。此外，發(fā)展商還舉行過房地產(chǎn)專業(yè)人士座談會，聽取專家們對該項目的建議，應該說，該項目的前期調(diào)研工作十分扎實。

項目前期調(diào)查作用不可小看，一些發(fā)展商及房地產(chǎn)專業(yè)人士認為項目的前期調(diào)查是避免決策失誤的一個最有效的方式。發(fā)展商進行項目前期調(diào)查時應該注意注意調(diào)查方式的不同可能帶來的不同結果（網(wǎng)絡調(diào)查、實地考察）。如果因為項目定位出現(xiàn)偏差，在工程上那怕作一個小小的改動，如打掉一面墻，就能損失數(shù)萬元，如果作比較大的改動，損失的資金就是以百萬來計算。一些寫字樓改住宅、大戶型改小戶型這樣的項目，所涉及的資金更是以千萬來計算，這其中還不算因為戶型改動在售價和銷售成本上的損失。

許多項目就是因為定位不準確最終成為積壓樓盤。這些項目是動工以后再進行修改，不僅在資金上損失很大，而且，修改過的產(chǎn)品都或多或少會留下一些痕跡，對銷售的負面影響是不言而喻的，前期調(diào)查這一重要環(huán)節(jié)不能省略。

一、經(jīng)濟環(huán)境

(一)軟環(huán)境調(diào)查

?宏觀經(jīng)濟規(guī)則（國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策）

?地區(qū)經(jīng)濟生產(chǎn)（支柱產(chǎn)業(yè)）、經(jīng)濟效益和居民收入水平

?產(chǎn)業(yè)結構和發(fā)展（農(nóng)、工、商、建筑業(yè)的結構比重，分析是以農(nóng)業(yè)為主、還是以工業(yè)為主、抑或以商業(yè)為主、又或者以旅游業(yè)??針對不同的經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展不同的項目，要注意不要絕對化）

(二)硬環(huán)境調(diào)查

?該區(qū)域政府建設規(guī)劃 

?該區(qū)域土地供應量 

?該區(qū)市政交通設施、通訊設施、能源設施情況（道路、供水、電、氣、暖、排水等）

?該區(qū)生活配套設施（學校、醫(yī)院、商場、超市、書店、車站、銀行、郵政、電信等）

?區(qū)域建材資源及價格 

?區(qū)域施工力量狀況（技術裝備、骨干隊伍、人力資源、工程情況等）

二、周邊環(huán)境

(一)土地性質(zhì)調(diào)查

?地理位置

?功能位置（城市有其獨特的資源分區(qū)，資源分區(qū)是相關資源的空間聚集地，是能有效發(fā)揮某種特定城市功能的地域空間，是城市有機體的一部分。一般有商務區(qū)、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)、文教區(qū)、風景區(qū)、綜合區(qū)、衛(wèi)星城、開發(fā)區(qū)）

?地質(zhì)地貌狀況 

?土地類別、使用權類型 

?土地面積及紅線圖

?規(guī)劃用地紅線、規(guī)劃要點

?七通一平現(xiàn)狀(給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、以及場地平整的條件)

(二)地塊周邊調(diào)查

?地塊周邊的建筑物 

?綠化景觀 

?自然景觀 

?歷史人文景觀 

?環(huán)境污染狀況

(三)地塊交通調(diào)查

?地塊周邊的市政路網(wǎng)及公共交通現(xiàn)狀和發(fā)展、遠景規(guī)劃 

?項目對外的水、陸、空交通狀況 

?地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

(四)配套設施調(diào)查

?購物場所 

?文化教育 

?醫(yī)療衛(wèi)生 

?金融服務 

?郵政服務 

?娛樂、餐飲、運動 

?游樂休憩設施 

?周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 

?歷史人文區(qū)位影響

三、市場供給與市場需求調(diào)研

(一)市場供給調(diào)研

?該區(qū)房地產(chǎn)市場近5年價格及變化趨勢、價格組成、波動因素 

?該區(qū)各類房產(chǎn)在不同地段的價格水平

?該區(qū)可供房屋的規(guī)格、數(shù)量和質(zhì)量 

?該區(qū)公開銷售樓盤的總數(shù)、面積及區(qū)域分布 

?該區(qū)多層、高層、單體、綜合體、別墅比例 

?該區(qū)住宅、寫字樓、商用房比例 

?該區(qū)的物業(yè)的規(guī)劃設計、配套設施、環(huán)境及物業(yè)管理 

?該區(qū)主要物業(yè)規(guī)模、容積率、綠化率、主力戶型等 

?該區(qū)物業(yè)的銷售價格及付款方式、交房時間、交房狀況 

?該區(qū)物業(yè)的主要宣傳方式、推廣方式及銷售進度 

?該區(qū)物業(yè)供應的潛力、供應面臨的困難和問題 

?開發(fā)商和代理商的實力資質(zhì)、品牌效應、經(jīng)營思路、發(fā)展規(guī)劃。

(二)市場需求調(diào)研

?區(qū)域人口數(shù)量及構成、發(fā)展趨勢、波動情況 

?企業(yè)經(jīng)濟效益情況 

?居民收入水平情況 

?居民消費結構、消費方式、消費欲求 

?目標消費群群總量預計 

?目標消費群欲購房目的、地塊、交通、周邊環(huán)境。

?目標消費群欲購房類型、面積區(qū)間、戶型、風格、總體規(guī)劃、配套環(huán)境 

?購房投入資金及所需付款方式 

?物業(yè)管理、服務項目、物管費用 

?理想的交房狀態(tài) 

?市場潛在需求量的調(diào)查 

?消費群體調(diào)查（消費對象，群體大小，多少購買力，理性消費需求等）

四、市場調(diào)研的具體內(nèi)容

(一)市場環(huán)境

1.政治法律環(huán)境調(diào)查 

?國家、省、市有關開發(fā)經(jīng)營的方針政策。（如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價格、稅收、金融政策、土地制度、人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策）

?政府有關房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定 

?有關國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略

2.經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查 

?國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特征（經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度、和效益）

?項目所在地經(jīng)濟結構、人口及就業(yè)狀況、就學條件基礎設施情況、地區(qū)內(nèi)重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況 

?當前利率水平、獲取貸款的可能性及預期的通貨膨脹率 

?國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構和主導產(chǎn)業(yè) 

?國民收入水平、消費結構和消費水平

?項目地區(qū)對外的開放程度和經(jīng)濟合作情況、外貿(mào)、外商投資發(fā)展情況 

?與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關因素的調(diào)查。

3.社區(qū)環(huán)境調(diào)查

?社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣、水源質(zhì)量及景觀等

(二)市場需求和消費行為

?消費者對某類房地產(chǎn)總需求量及飽和點、市場需求發(fā)展趨勢 

?房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查 

?需求動機調(diào)查（購買意向、影響動機因素、動機分類）

?購買行為調(diào)查（不同購買行為、購買模式、影響購買的社會因素及心理因素）

(三)產(chǎn)品調(diào)查

?區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結構、性能、市場生命周期 

?當前房產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)環(huán)境、功能、格局、某產(chǎn)品接受程度及售后服務的意見等?新技術、新產(chǎn)品、新工藝、新材料等在產(chǎn)品上的應用情況

?本項目產(chǎn)品進入市場的銷售潛力及市場占有率 

?建筑設計及施工企業(yè)的相關情況

(四)價格調(diào)查

?影響價格變化的因素。（政府價格政策）

?房地產(chǎn)市場供應情況的變化及趨勢 

?房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大小 

?開發(fā)商各種價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響 

?國際、國內(nèi)相關房地產(chǎn)市場的價格 

?開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格 

?價格變動后消費者和開發(fā)商的反應

(五)促銷調(diào)查

?房地產(chǎn)廣告時空分布及廣告效果測定 

?房地產(chǎn)廣告媒體使用情況 

?房地產(chǎn)廣告預算 

?人員促銷的配備情況 

?各種公關活動對租售績效的影響 

?各種營業(yè)推廣活動的租售績效

(六)營銷渠道調(diào)查

?房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整 

?市場營銷方式的采用情況和發(fā)展趨勢 

?租售代理商的數(shù)量及情況 

?房地產(chǎn)租售客戶對代理商的評價

(七)競爭項目（競品）調(diào)查 

?競爭者（包括潛在競爭者）的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查 

?對競爭者的產(chǎn)品設計、室內(nèi)布置、建材及附屬設備、服務優(yōu)缺點分析 

?對競品房價和定價情況的研究 

?競爭者廣告的監(jiān)視、廣告費用和廣告策略的研究 

?對競品銷售渠道的使用情況調(diào)查和分析 

?對未來競爭情況的分析和估測

五、總結

房地產(chǎn)前期的市場調(diào)查，實質(zhì)就是對項目所在的區(qū)域做詳細情況梳理。針對項目本身篩選有用信息，整合信息資源，并結合對市場情況和項目本身提出建設性的意見?？傊?，市場調(diào)查追求的詳細性、準確性、客觀性和及時性。調(diào)查只能代表一個階段，要針對項目進展情況作市場信息的更新。

加德精華拓展中心

2013-5-8