第一篇：售樓人員必須會回答的60個問題

售樓人員必須會回答的60個問題

（一）、地理位置

1、基地具體地理位置如何？

2、基地的東西南北與什么相鄰？

3、基地距離市中心、汽車站等主要地標(biāo)有多少公里？交通狀況如何？

4、基地周圍主要交通設(shè)施有哪些？具體情況如何？

5、基地周圍的公共汽車的車別、班次情形，各路線的起始站及其經(jīng)過的路線？

6、基地周圍的商業(yè)場所多少及其營業(yè)狀況如何？

7、基地周圍的學(xué)校多少及其地點交通如何？

8、基地周圍的醫(yī)院多少及其地點交通如何？

9、基地周圍的其他公共設(shè)施、游樂場設(shè)施如何？

10、針對本樓盤有什么有利的因素和不利的因素？

11、本樓盤的開發(fā)商是誰？

12、本樓盤是由誰設(shè)計的？建筑單位是誰？

13、本樓盤是由誰進(jìn)行物業(yè)管理的？

14、本基地的土地總面積為多少平方米？總建筑面積為多少平方米？容積率、覆蓋率分別是多少？

15、國有土地使用證？使用年限？起始年月？

16、建設(shè)用地規(guī)劃許可證？建筑工程規(guī)劃許可證？商品房預(yù)售許可證？

17、本基地的規(guī)劃情形如何？

18、本基地各棟建筑物的面積、層數(shù)、高度、正面寬度及深度，相互間距是多少？

19、本建筑在造型、設(shè)計上的突出之處是什么？

20、何時開工、完工及工作天數(shù)？現(xiàn)在進(jìn)度如何？

21、依規(guī)劃類別不同分別有多少戶？現(xiàn)在進(jìn)度如何？總戶數(shù)如何？

22、每一個樓面有幾戶人家？

23、不同層次不同單元的朝向景觀、日照情況如何？

24、樓盤有多少種格局？分別有多少戶？

25、樓盤有多少種面積？分別有多少戶？

26、每套單元的客廳、餐廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、存儲間、陽臺……凈面積分別是多少？

27、得房率為多少？

28、地下室的高度、每層的高度及室內(nèi)凈高各為多少？

29、有無公共設(shè)施？如何規(guī)劃？如何使用？

30、公共面積和公共設(shè)施的使用權(quán)、所有權(quán)問題？

31、公攤面積主要包含哪些地方？如何計算？

32、社區(qū)配套設(shè)施是否和大樓一起竣工、一起交付使用？

33、車位停車場設(shè)置在什么地方？地上車位、地下車位、露天車位分別有多少個？一共有多少個？車位的面積有多少？長多少？寬多少？價格如何？

34、建材設(shè)備品牌？

35、室內(nèi)裝修如何？

36、房屋交付使用后，水、電、煤、電話、電視接線等能否同時到位？

37、房屋購買后是否有保修期？

38、保修期內(nèi)外，房屋維修應(yīng)該如何分別處理？

39、業(yè)主委員會何時成立？業(yè)主的意見如何為業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司所接受？

40、這個樓盤的特點如何？

（三）、價格情況

41、本樓盤的價格如何？起售單價是多少？最高單價是多少？棟與棟之間的差價是多少？平面之間的差價是多少？樓層之間的差價是多少？最小總價是多少？最高總價是多少？

42、現(xiàn)房的租金估計是多少？據(jù)此計算投資回報率是多少？

43、付款方式有幾種？

44、按揭貸款銀行名稱？貸款額度？貸款年限？貸款利率？

45、貸款利率是否會隨利率調(diào)整而調(diào)整？

46、貸款10萬元，期限10年，每月應(yīng)付款為多少？

47、付款匯款到開發(fā)商什么開戶行？哪個帳號？

48、結(jié)算方式有什么限制？

49、成交以后，稅費有哪幾種？額度有多少？由誰負(fù)擔(dān)？

50、物業(yè)管理費具體為多少？主要包括哪幾項服務(wù)項目？

51、交屋時，煤氣、電話、電視天線、物業(yè)維修等是否還另行收費？費用多少？

四、政策法規(guī)

52、簽訂預(yù)售合同或出售合同需要哪些證件？

53、預(yù)售合同登記需要哪些證件？

54、委托他人簽訂合同需要準(zhǔn)備哪些證件？

55、在預(yù)售期間，戶名可否作內(nèi)部交換？有什么條件？

56、產(chǎn)權(quán)登記后，戶名可否作變換？有什么條件和稅費？

57、房屋貸款人在身份上有什么限定？

58、貸款程序如何？需要哪些證件？產(chǎn)生哪些費用？

59、預(yù)售合同或出售合同是否需要公證？

60、公證程度如何？需要哪些證件？產(chǎn)生哪些費用？

第二篇：個稅問題回答

個人收入和財產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)總體方案

1、一人一稅號，避稅難度猛增

現(xiàn)在企業(yè)都是一個稅號終身不變，以后個人也一樣其實目前的企業(yè)納稅人識別號一樣，企業(yè)開的發(fā)票還是收到的發(fā)票，稅務(wù)通過系統(tǒng)都可以一目了然。稅務(wù)的征管系統(tǒng)將會非常強(qiáng)大!

2、強(qiáng)大的金稅三期大系統(tǒng)

金稅三期大系統(tǒng)將依靠第三方力量——金融管理、國土、住建、公安、民政、社會保障、交通運輸、工商管理等部門的支持來查稅。

3、現(xiàn)金交易會發(fā)生巨大變化

稅收征管法將進(jìn)一步修訂，未來會建立個人收入和財產(chǎn)信息系統(tǒng)，這些都將促進(jìn)現(xiàn)金交易的規(guī)范管理，社會綜合配套條件會一步步完善。

4、現(xiàn)金發(fā)放工資合理嗎?

合理！但是，哪個公司沒網(wǎng)銀、支付寶?發(fā)工資幾萬幾十萬的事兒，故意不走銀行公戶，稅務(wù)不用去詳查，也知道你們想要隱瞞什么。

5、幾種不規(guī)范的工資申報情形

納稅申報工資低于實發(fā)工資，隱瞞個人所得稅;非本單位人員，亂拉人頭申報工資，虛增企業(yè)費用，逃避企業(yè)所得稅;

6、會計想在工資上做手腳，風(fēng)險很大

隨著第二輪“稅務(wù)稽查”全面展開，你的所有收入都在稅務(wù)監(jiān)控之下！

1.下一步全面推行銀行代發(fā)工資模式，稅務(wù)終將會與銀行共享信息并比對！

2、工資表上的每一個人員，需要向地稅上傳姓名及身份證號碼，對于多處發(fā)放工資的，地稅會對該身份證號預(yù)警，責(zé)成申報單位代扣代繳個人所得稅。

3、確定一處為工資薪金發(fā)放單位，其他單位為兼職，按照20%繳納個人所得稅。

4、全部為兼職的，按照“勞務(wù)報酬所得”，減除800或者4000以上*20%部分，剩余部分按照20%的稅率繳納個人所得稅。

5、工資薪金所得與勞務(wù)報酬所得，二者最大的區(qū)別是工資、薪金存在任職受雇關(guān)系、簽訂勞動合同并繳納基本社會保險、接受企業(yè)的日常管理，是被包含的共同主體;而勞務(wù)報酬不存在上述情況，是與企業(yè)分立并存的并列關(guān)系。

6、稅務(wù)對虛列的工資額抵用成本的，一經(jīng)查實全部剔除，補交企業(yè)所得稅并處以數(shù)倍罰款。

7、工資金額大于社保申報金額的，工資人數(shù)大于社保申報人數(shù)的，社?；藭r需要補交并有滯納金。02 請禁止這七種避稅方式！

1、找發(fā)票抵稅，造成費用異常

比較簡單，比如每個月員工找2000元發(fā)票去報銷，很多會計圖省事，不管三七二十一，直接計入什么福利費、差旅費等。如果長期大額處理的話，會造成企業(yè)期間費用異常。2故意不用銀行發(fā)工資

當(dāng)移動支付成為潮流的時候，公司基本戶都有，員工也不少，公司也不在偏遠(yuǎn)山區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計，不通過銀行發(fā)放工資的企業(yè)，不申報個稅、少申報的情況基本都存在。此類企業(yè)請注意，再有這樣的做法，將會承擔(dān)后果的。3補貼不申報個稅

部分企業(yè)把企業(yè)的飯補、話補、房補、結(jié)婚補貼、生日禮金沒有合并工資進(jìn)行納稅申報 4大量員工零申報

這里一定要強(qiáng)調(diào)一個比例問題，一個企業(yè)如果和同地區(qū)同行業(yè)相比，工資在3500以下的明顯偏低的話，已經(jīng)是高風(fēng)險企業(yè)了，此時準(zhǔn)備好工資表、銀行流水、考勤表吧，已經(jīng)在稽查名單里面了！5一人一稅號，避稅難度猛增 工資太高，找個李鬼代發(fā)工資。這也是很多企業(yè)的伎倆。到底這樣操作是否靠譜，請回答：是否有考勤?是否有簡歷?沒有那你還要這樣做嗎? 6故意混淆勞務(wù)和工資申報

尤其是很多勞動密集型企業(yè)，勞務(wù)工、臨時工、第三方員工，很多屬于勞務(wù)所得進(jìn)行納稅申報，但是按照工資進(jìn)行申報了!尤其是營改增之后勞務(wù)公司、建筑企業(yè)等都要高度重視。

03那么，個稅如何合理籌劃? 1，分清收入構(gòu)成

這是繳納個稅之前的第一步，也是最關(guān)鍵的一步。首先認(rèn)定收入性質(zhì)，比如以年終一次性獎金方法來計稅能享受較低稅率，值得注意的是，年終一次性獎金一年只能申報一次。

其次是區(qū)分需要繳納個稅和不需要繳納個稅的收入。比如差旅費補貼，但要注意的是我國稅法規(guī)定：凡是以現(xiàn)金形式發(fā)放通訊補助、交通費補貼、餐補，視為工資薪金所得，計入計稅基礎(chǔ)，計算繳納個人所得稅。凡是根據(jù)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生實質(zhì)，并取得合法發(fā)票實報實銷的，屬于企業(yè)正常經(jīng)營費用，不需繳納個人所得稅。所以，留存有效發(fā)票，是個人稅務(wù)籌劃的一個實用小技巧。2，了解扣減政策

在認(rèn)清收入構(gòu)成后，就要了解自己所能適用的個稅扣減政策，包括中央政策和地方政策。除了住房公積金外，保險也是實現(xiàn)個人稅務(wù)籌劃的重要手段。比如從今年的7月1日起，就允許個人在規(guī)定范圍內(nèi)把購買符合規(guī)定的商業(yè)健康保險的支出，在當(dāng)月或當(dāng)年計算應(yīng)納稅所得額時予以稅前扣除。

因為我國個稅稅率采取是的超額累進(jìn)制，當(dāng)累進(jìn)到一定程度時，增加的工資薪金能帶給個人可支配收入會越來越少。

附個稅工資薪金的19個風(fēng)險點

風(fēng)險1：查核企業(yè)以組織工作考察、研討會、境內(nèi)外免費培訓(xùn)班等形式，對本企業(yè)雇員營銷業(yè)績進(jìn)行獎勵(包括實物、有價證券等)，是否根據(jù)所發(fā)生費用全額計入企業(yè)雇員應(yīng)稅所得，與當(dāng)期的工資薪金合并，按照“工資、薪金所得”項目扣繳個人所得稅。

風(fēng)險2：查核企業(yè)在銷售費用、管理費用或公雜費中列支的向企業(yè)內(nèi)部職工發(fā)放各種與業(yè)務(wù)推廣有關(guān)費用或獎勵等其他費用，是否與職工當(dāng)期的工資薪金合并，按照“工資、薪金所得”項目扣繳個人所得稅。風(fēng)險3：查核企業(yè)出資金為企業(yè)人員(除個人投資者外)支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的消費性支出及購買汽車、住房等財產(chǎn)性支出(所有權(quán)不屬于企業(yè))，是否按照“工資、薪金所得”項目扣繳個人所得稅。

風(fēng)險4：查核企業(yè)在銷售費用、管理費用、營業(yè)外支出等成本費用科目中列支，以各種形式或各種明目支付給企業(yè)內(nèi)部員工的，除免稅外，是否與當(dāng)期工資薪金合并，按“工資、薪金所得”項目足額扣繳個人所得稅。如暖氣費、物業(yè)費、護(hù)眼費、降溫費、洗衣費等其他不得免稅的費用。

風(fēng)險5：查核企業(yè)出資購買房屋和其他財產(chǎn)，將所有權(quán)登記為企業(yè)其他人員(除個人投資者和投資者家庭成員外);企業(yè)其他人員(除個人投資者和投資者家庭成員外)向企業(yè)借款用于購買房屋及其他財產(chǎn)，將所有權(quán)登記為企業(yè)其他人員，且借款終了后未歸還借款的，是否按照“工資、薪金所得”項目扣繳個人所得稅。風(fēng)險6：查核企業(yè)以現(xiàn)金形式發(fā)給個人的住房補貼、醫(yī)療補助費，除外籍個人以實報實銷形式取得的住房補貼外，是否按全額計入領(lǐng)取人的當(dāng)期工資、薪金收入計算扣繳個人所得稅。

風(fēng)險7：查核企業(yè)個人因公務(wù)用車和通訊制度改革以現(xiàn)金、報銷等形式取得的公務(wù)用車、通訊補貼收入，扣除一定標(biāo)準(zhǔn)的公務(wù)費用后，是否按照“工資、薪金”所得項目扣繳個人所得稅。按月發(fā)放的，并入當(dāng)月“工資、薪金”所得扣繳個人所得稅;不按月發(fā)放的，分解到所屬月份并與該月份“工資、薪金”所得合并后扣繳個人所得稅。

風(fēng)險8：查核企業(yè)向員工支付誤餐補助，是否按財政部門規(guī)定，個人因公在城區(qū)、郊區(qū)工作，不能在工作單位或返回就餐，確實需要在外就餐的，根據(jù)實際誤餐頓數(shù)，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的支付誤餐費，否則應(yīng)并入當(dāng)月工資、薪金所得扣繳個人所得稅。

風(fēng)險9：查核企業(yè)從超出國家規(guī)定的比例或基數(shù)計提的福利費、工會經(jīng)費中支付給個人的各種補貼、補助，不屬于免稅的福利費，是否按稅法規(guī)定并入工資、薪金所得扣繳個人所得稅。

風(fēng)險10：查核企業(yè)從福利費和工會經(jīng)費中支付給單位職工的人人有份的補貼、補助，不屬于免稅的福利費的，是否按稅法規(guī)定并入工資、薪金所得扣繳個人所得稅。

風(fēng)險11：查核企業(yè)為個人購買汽車、住房、電子計算機(jī)等不屬于臨時性生活困難補助性質(zhì)的支出等不屬于免稅的福利費，是否按稅法規(guī)定并入工資、薪金所得扣繳個人所得稅。

風(fēng)險12：查核個人在公司(包括關(guān)聯(lián)公司)任職、受雇，同時兼任董事、監(jiān)事的，是否將董事費、監(jiān)事費與個人工資收入合并，統(tǒng)一按“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。

風(fēng)險13：查核企業(yè)支付給職工的各種補貼、津貼，是否準(zhǔn)確劃分應(yīng)并入“工資、薪金所得”征稅范圍扣繳個人所得稅，有無將應(yīng)并入征稅的補貼、津貼，作為免征個人所得稅的補貼、津貼。稅法規(guī)定的免稅補貼、津貼包括：按照國務(wù)院規(guī)定發(fā)給的政府特殊津貼;獨生子女補貼;執(zhí)行公務(wù)員工資制度未納入基本工資總額的補貼、津貼差額和家屬成員的副食品補貼;托兒補助費;差旅費津貼、誤餐補助。

風(fēng)險14：查核企業(yè)利用財務(wù)集中核算模式，從下屬機(jī)構(gòu)經(jīng)費項目中列支的上級內(nèi)員工補貼、分紅、福利等項目，是否足額按“工資、薪金所得”代扣代繳個人所得稅。

風(fēng)險15：查核企業(yè)再任用已退休人員取得的收入，是否在減除按個人所得稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)后，按“工資、薪金所得”應(yīng)稅項目扣繳個人所得稅。風(fēng)險16：查核企業(yè)離退休人員除按規(guī)定領(lǐng)取離退休工資或養(yǎng)老金外，從原任職單位取得的各類補貼、獎金、實物，是否作為一個月工資薪金，按稅法規(guī)定減除費用扣除標(biāo)準(zhǔn)后，按“工資、薪金所得”應(yīng)稅項目扣繳個人所得稅。風(fēng)險17：查核企業(yè)員工2011年9月1日(含)后取得的所得，是否均按照每月3500元的扣除標(biāo)準(zhǔn)計算繳納個人所得稅。

風(fēng)險18：查核企業(yè)以各種發(fā)票報銷會議費、郵電費、差旅費等方式套取現(xiàn)金，支付給個人手續(xù)費、回扣、獎勵、發(fā)放交通補貼(如油費)、誤餐補助、加班補助、通訊費補貼等，是否計入其工資、薪金所得代扣代繳個人所得稅。

風(fēng)險19：查看工資薪金年所得超過12萬元以上的員工是否按照稅法規(guī)定的期限進(jìn)行自行納稅申報。

第三篇：創(chuàng)業(yè)者必須回答的問題

全世界每年新創(chuàng)辦的企業(yè)成千上萬，但真正能像惠普、微軟一樣幸存下來并獲得長遠(yuǎn)發(fā)展的卻寥若晨星。

但對于創(chuàng)業(yè)者而言，不能簡單地以他所創(chuàng)辦的企業(yè)的成敗來論他個人的得失。因為在企業(yè)創(chuàng)建之初，每個創(chuàng)業(yè)者都面臨大量的問題，要做出大量的決策選擇，只要創(chuàng)業(yè)者能分析其所處的形勢，在面對的機(jī)會和問題中分清輕重緩急，做出關(guān)于未來的理性抉擇，那么企業(yè)無論大小長短，對他個人來說都是成功的。要做到這一點，創(chuàng)業(yè)者需要反復(fù)向自己詢問以下三個問題：創(chuàng)業(yè)的目標(biāo)是什么？怎樣實現(xiàn)這個目標(biāo)？是否有能力保證按所選擇的戰(zhàn)略實現(xiàn)目標(biāo)？

澄清目標(biāo)：我要實現(xiàn)什么樣的目標(biāo)？

創(chuàng)業(yè)者的個人目標(biāo)與企業(yè)目標(biāo)是密不可分的。創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)建企業(yè)的目的是實現(xiàn)個人目標(biāo)，所以創(chuàng)業(yè)者為企業(yè)確定目標(biāo)之前，必須明確自己的個人目標(biāo)，而且必須定期問自己這些目標(biāo)是否發(fā)生了變化。許多創(chuàng)業(yè)者聲稱他們創(chuàng)建企業(yè)是為了實現(xiàn)獨立和掌握自己的命運。這樣的目標(biāo)太模糊了。如果他們認(rèn)真考慮此事，多數(shù)創(chuàng)業(yè)者都能確定更具體的目標(biāo)，例如，獲得施展藝術(shù)才華的機(jī)會，獲得試驗新技術(shù)的機(jī)會，過上豐富多彩的生活，或者渴望創(chuàng)建一家體現(xiàn)個人的深層價值觀的機(jī)構(gòu)，等等。在經(jīng)濟(jì)上，一些創(chuàng)業(yè)者想一夜致富；一些創(chuàng)業(yè)者希望得到一個令人滿意的現(xiàn)金流量；還有一些創(chuàng)業(yè)者則盤算著先建立企業(yè)后出售企業(yè)，從中獲取資本收益。那些希望建立可持續(xù)機(jī)構(gòu)的創(chuàng)業(yè)者，不會把個人的經(jīng)濟(jì)回報作為優(yōu)先考慮事項，他們可能不顧對方出價多少，都會拒絕其收購提議。

只有當(dāng)創(chuàng)業(yè)者明確了他們個人的創(chuàng)業(yè)目的之后，再提出以下三個問題才有意義。

我需要建立什么樣的企業(yè)？

一般說來，創(chuàng)業(yè)者的目標(biāo)決定了企業(yè)的持續(xù)性和規(guī)模。對于那 2000 些生活型的創(chuàng)業(yè)者，他們只想賺取足夠的現(xiàn)金來維持某種生活，所以企業(yè)規(guī)模不需要很大。而尋求獲得資本收益的創(chuàng)業(yè)者卻必須建立足夠大的企業(yè)架構(gòu)，保證企業(yè)的長期持續(xù)經(jīng)營，從而最終出售企業(yè)，或使自己建立的企業(yè)能經(jīng)受住技術(shù)換代、雇員和客戶的更迭之后仍能不斷更新。

企業(yè)需要冒什么樣的風(fēng)險以及做出什么犧牲？

創(chuàng)建一家可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)，也就是主要資產(chǎn)并不僅僅是創(chuàng)建者的技能、關(guān)系和努力的企業(yè)，通常必須冒風(fēng)險、下長期賭注，需要不斷投資，獲得可持續(xù)優(yōu)勢。而經(jīng)營小型或生活方式型企業(yè)的創(chuàng)業(yè)者，面臨的風(fēng)險和壓力就不同了，由于公司缺乏長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，對員工的吸引力也相對較弱，出售的可能性也小，所以要求創(chuàng)業(yè)者本人不斷地工作、工作。

我能接受風(fēng)險和犧牲嗎？

創(chuàng)業(yè)者必須在目標(biāo)和風(fēng)險之間權(quán)衡取舍。如果創(chuàng)業(yè)者明白自己愿意冒什么風(fēng)險，不愿意冒什么風(fēng)險，應(yīng)該會成功。如果創(chuàng)業(yè)者發(fā)現(xiàn)企業(yè)（即使非常成功）不能滿足自己的需求，或者發(fā)現(xiàn)實現(xiàn)個人目標(biāo)需要冒更大的風(fēng)險，做出更多的犧牲，他們就需要重新確定目標(biāo)。當(dāng)創(chuàng)業(yè)者個人目標(biāo)與企業(yè)目標(biāo)協(xié)調(diào)一致時，他們就必須確保自己有適當(dāng)?shù)膽?zhàn)略。

確定戰(zhàn)略：我如何實現(xiàn)目標(biāo)？

許多創(chuàng)業(yè)者沒有考慮長期戰(zhàn)略就開展業(yè)務(wù)，以抓住短期機(jī)會。然而，成功的創(chuàng)業(yè)者很快就能實現(xiàn)從戰(zhàn)術(shù)導(dǎo)向向戰(zhàn)略導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變，并開始建立關(guān)鍵的能力和資源。

對一家建立不久的年輕公司來說，最基本的問題是制定行之有效的戰(zhàn)略，而不是解決招聘問題，設(shè)計控制體系，確立上下級關(guān)系，或者明確創(chuàng)建者的角色。如果企業(yè)的戰(zhàn)略基礎(chǔ)扎實，即使領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系不明，領(lǐng)導(dǎo)不力，也照樣能幸存，而復(fù)雜的控制體系和組織結(jié)構(gòu)卻無法彌補戰(zhàn)略失誤。創(chuàng)業(yè)者應(yīng)該定期對其戰(zhàn)略進(jìn)行以下四種檢測。

如果公司戰(zhàn)略不能為企業(yè)提供明確的發(fā)展方向，就不能通過另外三種測試。即使是單槍匹馬的創(chuàng)業(yè)者，也能從目標(biāo)明確的戰(zhàn)略中獲益。----為了充分發(fā)揮效用，戰(zhàn)略陳述應(yīng)當(dāng)簡潔，且易為雇員、投資者、客戶等主要成員理解，戰(zhàn)略陳述還必須將那些看起來誘人但可能耗盡企業(yè)資源的活動和投資剔除。如果戰(zhàn)略內(nèi)容過于廣泛，企業(yè)可以無所不為，則形同虛設(shè)。

此戰(zhàn)略能否帶來足夠的利潤和增長？

一旦創(chuàng)業(yè)者制定了明確的戰(zhàn)略，他們就必須確定這些戰(zhàn)略是否能使企業(yè)盈利，并使企業(yè)擴(kuò)展到一個理想的規(guī)模。如果企業(yè)無法盈利，且發(fā)展不令人滿意，這時創(chuàng)業(yè)者必須采取根本性措施。他們必須去尋找新行業(yè)，或者在本領(lǐng)域內(nèi)擴(kuò)大規(guī)模或經(jīng)營范圍。

戰(zhàn)略是否有持續(xù)性？

創(chuàng)業(yè)者必須面對的下一個問題是，其戰(zhàn)略能否長期滿足企業(yè)的需要。持續(xù)性的問題對那些一直在追趕新技術(shù)和法規(guī)變化或者其他變革浪潮的創(chuàng)業(yè)者尤其重要。弄潮的創(chuàng)業(yè)者在開始時會興旺發(fā)達(dá)，可是一旦達(dá)到高潮，隨著市場不平衡狀態(tài)的消失，許多一度輝煌卻從未發(fā)展特有能力或未能確立競爭地位的企業(yè)會隨之消失。弄潮兒必須能夠預(yù)見市場飽和、競爭激化以及下一輪浪潮。他們必須放棄仿效的做法，而應(yīng)該采用新的、更持久的企業(yè)模式，或者以可觀的價格出售自己高增長的企業(yè)，而不能幻想其模糊的長期前景。

我的發(fā)展目標(biāo)是太保守還是過頭？

在對業(yè)務(wù)進(jìn)行界定或者重新界定，并驗證其基本正確性之后，創(chuàng)業(yè)者應(yīng)能肯定其增長計劃是否合適。不同的企業(yè)能夠而且應(yīng)該以不同的速度發(fā)展。年輕企業(yè)就像自行車運動新手一樣，確定適當(dāng)?shù)乃俣群苤匾旎蛱紩?dǎo)致失敗。

實施戰(zhàn)略：我能實施此戰(zhàn)略嗎？

創(chuàng)業(yè)者必須自問的第三個問題可能是最難回答的，因為它需要進(jìn)行最坦誠的自我檢查：我能實施此戰(zhàn)略嗎？好點子并不能保證優(yōu)秀業(yè)績。許多年輕的公司夭折，是因為創(chuàng)業(yè)者沒能實施其戰(zhàn)略。例如，企業(yè)可能資金用盡，創(chuàng)業(yè)者可能無法實現(xiàn)銷售額或者無法完成訂單。創(chuàng)業(yè)者必須對資源、組織能力及其個人角色三個領(lǐng)域進(jìn)行檢查，以評價其執(zhí)行戰(zhàn)略的能力。

我有合適的資源和關(guān)系嗎？

缺少優(yōu)秀雇員往往是成功實施某項戰(zhàn)略的首要障礙。在啟動階段，許多企業(yè)無法吸引一流的員工，而希望將不合格的雇員轉(zhuǎn)變成優(yōu)秀員工的創(chuàng)業(yè)者最終幾乎總是失望。另外，一家年輕的企業(yè)需要的不僅僅是內(nèi)部資源，創(chuàng)業(yè)者還必須考慮客戶和資本來源。企業(yè)啟動時所擁有的客戶，是能最快被企業(yè)所吸引的，但并非是其最終需要的。創(chuàng)業(yè)者還必須經(jīng)常尋找更雄厚的資金來源，以建立持久性的企業(yè)。

企業(yè)有多強(qiáng)大？

企業(yè)實施戰(zhàn)略的能力取決于其“硬”基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)（組織結(jié)構(gòu)和體系）和“軟”基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)（文化和規(guī)范）。如果業(yè)績不佳，過多的規(guī)章制度和管理控制會使員工窒息。而如果企業(yè)增長很快，并獲得市場份額，管理機(jī)制和控制手段的不足可能更會受到關(guān)注。不斷發(fā)展的企業(yè)文化，也對企業(yè)戰(zhàn)略實施成敗產(chǎn)生深刻影響，文化填補了公司規(guī)章制度所沒有涉及的空缺，決定了雇員個人和組織單位競爭與合作的程度，以及他們對待客戶的態(tài)度。如果創(chuàng)業(yè)者沒有停下來考慮文化問題，其公司文化肯定是隨意形成，而非設(shè)計出來的。這種隨意形成的文化可能并不符合企業(yè)創(chuàng)建者的目標(biāo)和戰(zhàn)略。

我能扮演好自己的角色嗎？

希望經(jīng)營小企業(yè)，并且想親自完成所有重要任務(wù)的創(chuàng)業(yè)者，不需要改變其角色。然而，如果創(chuàng)業(yè)者想將他創(chuàng)辦的企業(yè)變成可以獨立生存的實體，那么，隨著企業(yè)經(jīng)營的擴(kuò)張，創(chuàng)業(yè)者的角色必須改變。他應(yīng)當(dāng)從親自做業(yè)務(wù)工作發(fā)展到教給別人如何做，不斷嘗試新的工作和責(zé)任。例如，一位工程師創(chuàng)業(yè)者或許應(yīng)該學(xué)習(xí)掌握財務(wù)分析的技能。如果創(chuàng)業(yè)者認(rèn)為自己不想改變和學(xué)習(xí)，不愿意接受挑戰(zhàn)和掌握新技能，那最好還是將企業(yè)出售轉(zhuǎn)讓給其他有志于經(jīng)營的人。

第四篇：售樓人員年終工作總結(jié)

2011年年終工作總結(jié)

不知不覺中，2011 已接近尾聲，加入某地產(chǎn)發(fā)展有限公司公司已五年多時間，這五年的工作中，我懂得了很多知識和經(jīng)驗。經(jīng)歷了2008和 2011 這兩個房地產(chǎn)不平凡的兩年，越是在這樣艱難的市場環(huán)境下，越是能鍛煉我們的業(yè)務(wù)能力，更讓自己的人生經(jīng)歷了一份激動，一份喜悅，一份悲傷，最重要的是增加了一份人生的閱歷?？梢哉f從一個對房地產(chǎn)“一無所知”的門外人來說，這五年的時間里，收獲額多，非常感謝公司的每一位領(lǐng)導(dǎo)和同仁的幫助和指導(dǎo)，現(xiàn)將今年工作做以下幾方面總結(jié)。

一、學(xué)習(xí)方面；學(xué)習(xí)，永無止境，做這行之前，其實我對房產(chǎn)方面的知識不是很了解，甚至可以說是一無所知。來到這個項目的時候，對于新的環(huán)境，新的事物都比較陌生，在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，我很快了解到公司的性質(zhì)及房地產(chǎn)市場，通過努力的學(xué)習(xí)明白了置業(yè)顧問的真正內(nèi)涵以及職責(zé)，并且深深的喜歡上了這份工作，同時也意識到自己的選擇是對的。

二、心態(tài)方面：五年的時間，說長不長，說短不短，回頭再來看這些內(nèi)容真的有不一樣的感觸。感覺我們的真的是收獲頗豐。心境也越來越平靜，更加趨于成熟。在公司領(lǐng)導(dǎo)的耐心指導(dǎo)和幫助下，我漸漸懂得了心態(tài)決定一切的道理。想想工作在銷售一線，感觸最深的就是，保持一顆良好的心態(tài)很重要，因為我們每天面對形形色色的人和物，要學(xué)會控制好自己的情緒，要以一顆平穩(wěn)的、寬容的、積極的心態(tài)去面對工作和生活。

三、細(xì)節(jié)決定成?。簭慕涌蛻舻牡谝粋€電話起，所有的稱呼，電話禮儀都要做到位。來訪客戶，從一不起眼的動作到最基本的禮貌，無處不透露出公司的形象，都在于細(xì)節(jié)。看似簡單的工作，其實更需要細(xì)心和耐心，在整個工作當(dāng)中，不管是主管強(qiáng)調(diào)還是提供各類資料，總之讓我們從生疏到熟練。在平時的工作當(dāng)中，有時缺乏耐心，對于一些問題較多或說話比較沖的客戶往往會針鋒相對。其實，對于這種客戶可能采用迂回、或以柔克剛的方式更加有效，所以，今后要收斂脾氣，增加耐心，使客戶感覺更加貼心，才會有更多信任。

對客戶關(guān)切不夠。有一些客戶，需要銷售人員的時時關(guān)切，否則，他們有問題可能不會找你詢問，而是自己去找別人打聽或自己瞎琢磨，這樣，我們就會對他的成交喪失主動權(quán)。所以，以后我要加強(qiáng)與客戶的聯(lián)絡(luò)，時時關(guān)切，通過詢問引出他們心中的問題，再委婉解決，這樣不但可以掌握先機(jī)，操控全局，而且還可以增加與客戶之間的感情，增加客帶的機(jī)率。

四、展望未來： 2011 這一年是最有意義最有價值最有收獲的一年，但不管有多精彩，他已是昨天它即將成為歷史。未來在以后的日子中，我會在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強(qiáng)自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能，此外還要廣泛的了解整個房地產(chǎn)市場的動態(tài)，走在市場的最前沿。俗話說“客戶是上帝”，接好來訪和來電的客戶是我義不容辭的義務(wù)，在客戶心理樹立良好的公司形象，這里的工作環(huán)境令我十分滿意，領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)愛以及工作條件的不斷改善給了我工作的動力。同事之間的友情關(guān)懷以及協(xié)作互助給了我工作的舒暢感和踏實感。所以我也會全力以赴的做好本職工作，讓自己有更多收獲的同時也使自己變的更加強(qiáng)壯。

五、總結(jié)一年來的工作，自己的工作仍存在很多問題和不足，在工作方法和技巧上有待于提高，2011年自己計劃在去年工作得失的基礎(chǔ)上取長補短，重點做好以下幾個方面的工作：

（一）、依據(jù)2011年銷售情況和市場變化，自己計劃將工作重點放在中重點類客戶群。

（二）、針對購買力不足的客戶群中，尋找有實力客戶，以擴(kuò)大銷售渠道。

（三）、為積極配合其他銷售人員和工作人員，做好銷售的宣傳的造勢。

（四）、自己在搞好業(yè)務(wù)的同時計劃認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識、技能及銷售實戰(zhàn)來完善自己的理論知識，力求不斷提高自己的綜合素質(zhì)，為企業(yè)的再發(fā)展奠定人力資源基礎(chǔ)。

（六）、加強(qiáng)自己思想建設(shè)，增強(qiáng)全局意識、增強(qiáng)責(zé)任感、增強(qiáng)服務(wù)意識、增強(qiáng)團(tuán)隊意識。積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我最大的能力減輕領(lǐng)導(dǎo)的壓力。

（七）、制訂學(xué)習(xí)計劃。做房地產(chǎn)市場中介是需要根據(jù)市場不停的變化局面，不斷調(diào)整經(jīng)營思路的工作，學(xué)習(xí)對于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因為它直接關(guān)系到一個業(yè)務(wù)人員與時俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會適時的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來補充新的能量。工業(yè)知識、營銷知識、部門管理等相關(guān)廠房的知識都是我要掌握的內(nèi)容，知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆（在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持）。

（八）、為確保完成全年銷售任務(wù)，自己平時就積極搜集信息并及時匯總，力爭在新區(qū)域開發(fā)市場，以擴(kuò)大產(chǎn)品市場占有額。

今后我將進(jìn)一步加強(qiáng)學(xué)習(xí)、踏實工作，充分發(fā)揮個人所長，揚長補短，做一名合格的銷售人員，能夠在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，為公司再創(chuàng)佳績做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)??！

第五篇：售樓人員行為準(zhǔn)則

售樓人員行為準(zhǔn)則

一、工作態(tài)度

1、服從上司：切實服從上司的工作安排和調(diào)配，按時完成任務(wù)，得拖延、拒絕或終止工作。

2、嚴(yán)于職守：員工必須按時上下班，不得遲到、早退、曠工，不得擅自離職守，個人調(diào)換更值班時需經(jīng)主管同意。

3、正直誠實：必須如實向上司匯報工作，反饋工作中遇到的問題，堅決杜決欺騙或陽奉陰違陰違等不道德行為。

4、勤勉負(fù)責(zé)：必須發(fā)揮高效率和勤勉精神，對自己的工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、精益求精，做到及時地追蹤客戶，充分了解客戶的心理動態(tài)。

二、服務(wù)態(tài)度

1、友善笑迎接客戶，與同事和睦相處，互幫互助。

2、禮貌：任何時刻注重自己的形象，使用禮貌用語。

3、熱情：日常工作中要保持高昂的工作積極性，在與客戶的交談中應(yīng)主動為客戶著想。

4、耐心：對客戶的要求認(rèn)真、耐心地聆聽，并詳盡、翔實地向客戶介紹項目，解答客戶疑問。

三、行為舉止

1、站姿：當(dāng)客戶上門詢問時，值班業(yè)務(wù)員應(yīng)主動起立相迎，微笑接待；當(dāng)客戶站立觀看售樓展板及相關(guān)資料時，值班業(yè)務(wù)員應(yīng)筆直站立在客戶的一側(cè)，頭部微微側(cè)向客戶，面露微笑，雙臂自然下垂，適時向客戶介紹項目。

2、坐姿：

1）輕輕坐落，避免動作幅度較大引起椅子亂動及發(fā)聲響；

2）陪同客戶落坐時，應(yīng)坐在椅子1/3到2/3背部不得倚靠椅背；

3）雙手平放在腿上，不可置于兩腿間或玩弄其它物品；

4）雙腿自然平放并攏，不得蹺二郎腿。

3、交談時

1）上身微微前傾，用柔和目光注視對方，面帶微笑，并通過輕輕點頭表示理解客戶談話的內(nèi)容，不可東張西望或顯得心不在焉；

2）不可整理衣著、頭發(fā)或頻頻看表；

3）在售樓部內(nèi)不得高聲喧嘩或手舞足蹈；

4）堅持使用“請”、“您”、“謝謝”、“對不起”、“再見”、“請慢走”等禮貌用語；

5）不得以任何理由頂撞、諷刺、挖苦或嘲笑客戶；與客戶打招呼不得用“喂”，應(yīng)用“先生”、“小姐”或“女士”稱呼客戶。

第三章 售樓部工作制度

一、員工必須遵守“廉潔、守法、誠實、敬業(yè)”的行為準(zhǔn)則。

二、員工應(yīng)按時上下班，不得遲到早退或曠工。

三、員工在工作時間內(nèi)應(yīng)堅守崗位，主動接待來訪客戶。

四、工作時間不得外出早餐，不得吃零食：不得高聲喧嘩、聊天；不得在售樓部內(nèi)睡覺、看報、濫打私人電話或做其它與工作無關(guān)的事情。

五、值班業(yè)務(wù)員應(yīng)提前5～10分鐘到崗，做好班前衛(wèi)生工作。

六、員工必須衣著得體、整潔，男員工應(yīng)經(jīng)常修剪頭發(fā)做無異味；女員工不可濃妝艷抹；員工工作時間內(nèi)均配戴工牌。

七、服從上司按排和調(diào)配，按時完成任務(wù)，不得頂撞上司。

八、不得玩乎職守，違反勞動規(guī)則紀(jì)律，影響公司的正常工作秩序。

九、員工未經(jīng)公司批準(zhǔn)不得兼職。

十、員工有義務(wù)保守公司的經(jīng)營機(jī)密。

十一、員工禁止索取非法利益。

十二、員工不得越級或越權(quán)開展經(jīng)營活動。

十三、員工對違反本制度的行為，有權(quán)向上級領(lǐng)導(dǎo)投訴，接受投訴的部門或個人應(yīng)為投訴嚴(yán)格保密。

十四、員工要即時以書面或口頭形式向公司年出合理建議。

十五、員工違反公司制度給公司造成經(jīng)濟(jì)或名譽損失的，公司有權(quán)要求其予以賠償。

售樓部員工過失分類細(xì)則

一、輕微過失（罰金5-15元每人）

1、客戶進(jìn)門時，值班業(yè)務(wù)員未主動起立迎候；未使用禮貌用語聽電話；未用普通話說“您好”。

2、工作時間帶無關(guān)人員到公司。

3、當(dāng)班時聊天、高聲喧嘩、追逐打鬧、勾肩搭背、隨地吐痰、亂扔紙屑雜物等不文明行為；在營業(yè)廳內(nèi)吸煙；工作時間吃早餐、零食、睡覺等與業(yè)務(wù)無關(guān)的行為。

4、工作時間衣著不整，未按規(guī)定佩戴銘牌

5、當(dāng)班時故意不與同事協(xié)助、配合開展業(yè)務(wù)。

6、未經(jīng)同意擅自越級與甲方談?wù)擁椖肯嚓P(guān)事宜。

二、重大過失

1、對客戶、同事、上司無禮，出言不遜或恐嚇、威脅、騷擾客戶。

2、當(dāng)班時飲灑或不服從上班安排，在工作中有意欺騙上司。

3、串崗、離崗致使工作時間電話無人接聽，客戶無人接待，影響工作，4、私藏、挪用公司的物品。

5、玩忽職守，在當(dāng)班時從事與工作無關(guān)的事情

6、未預(yù)先向上級領(lǐng)導(dǎo)請假而缺勤。

7、謊報消息或編造、傳播公司、同事利益的謠言

8、違反國家法律，被當(dāng)?shù)貓?zhí)法機(jī)關(guān)拘留審查。

9、侮辱、歐打客戶、同事。

10、盜竊、騙取或故意損壞客戶、同事或公司的財物；向客戶索取小費或禮物；要求客戶代辦私事。

11、遇緊急情況時，未服從領(lǐng)導(dǎo)安排。

12、與客戶私自交易；為客戶提供有損公司利益的額外服務(wù)；私自向客戶收取費用；藏匿客戶遺忘的物品等不道德的行為。

13、泄露公司的文件、資料，使公司利益遭受損害。

14、聚眾鬧事，組織、參與斗毆事件；煽動員工怠工、罷工等行為。

售樓人員行為規(guī)范

一、嚴(yán)格按公司規(guī)定著裝，儀容整潔。

二、任何時候嚴(yán)禁“趴”、“靠”在銷售樓接待臺內(nèi)。

三、嚴(yán)格遵守現(xiàn)場管理規(guī)定，依次有序接待客戶，服從銷售主管的調(diào)控。

四、正常工作時間內(nèi)不得擅自離崗，做與工作無關(guān)的一。

五、不得在銷售中心吃零食、看雜質(zhì)與小說、打鬧、高興喧嘩、化妝、打牌、扯閑談。

六、不得在銷售中心占用洽談桌會見親朋好友。

七、不得用飲水機(jī)里的水洗手、洗抹布、拖地。

八、值班人員不得在值班時間內(nèi)睡覺。

九、不得占用銷售電話打私人電話。

十、不得向客戶索取小費、恩惠或其他禮物，或要求客戶代辦私事項。

十一、業(yè)務(wù)員不得在上班時間內(nèi)圍坐在洽談桌邊。

十二、禁止下班后在銷售中心內(nèi)打牌。

十三、客戶遺留下的任何物品均應(yīng)上繳。

十四、員工接聽電話應(yīng)使用普通話，并先說“您好×××家園”。

十五、電話鈴響三聲必須接聽。

十六、禮貌回答客戶問題，主動介紹物業(yè)情況，邀請其參觀現(xiàn)場。

十七、詳細(xì)地做好客戶登記工作。

十八、認(rèn)真完成公司交待的其他工作。

十九、應(yīng)統(tǒng)一配戴工作銘牌。

二十、不得私自換班、換崗。

二十一、用完洽談桌后，將桌子收拾好，凳子擺放整齊，并將洽談桌抹一次。

二十二、銷售控制臺內(nèi)的椅子不坐時，全部靠墻擺放。

現(xiàn)場客戶接待準(zhǔn)則

一、客戶進(jìn)門，起身站立，面帶微笑，用問候語（您好，歡迎光臨）。

二、客戶先坐，禮貌詢問客戶需求，再做介紹，語言婉轉(zhuǎn)。

三、雙手遞交本人名片，盡量留下客戶名片或電話。

四、在通道、房門較窄處必須側(cè)身讓道，客戶先行。

五、工地參觀時，須戴安錢帽，并解釋安全知識。

六、不貶低其它樓盤，抬高自己。

七、對每一位客戶一視同仁，不以貌取人。

八、與客戶發(fā)生分歧時，保持鎮(zhèn)定，絕不與客戶爭吵。

九、嚴(yán)格維護(hù)客戶資料隱私權(quán)。

十、接待客戶時不得泄露公司保密資料。

十一、統(tǒng)一口徑，不對客戶承諾公司未完全確定的銷售政策、優(yōu)惠條件及其它事項