第一篇：房屋共有人應(yīng)該簽訂共有協(xié)議

房屋共有人應(yīng)該簽訂共有協(xié)議

房屋共有是一種常見的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，基于婚姻關(guān)系、財產(chǎn)繼承、經(jīng)濟(jì)合作、贈與等各種各樣的原因，均可以形成房屋共有狀態(tài)。長期的共有狀態(tài)下，共有人之間就房屋占有使用、出租、出售、分割析產(chǎn)、維護(hù)修繕、管理、處分等各方面事宜，難免會有分歧意見。

所以，為了維護(hù)良好和諧的共有關(guān)系，避免糾紛、共有人應(yīng)該就共有房屋的管理、處分事宜中常見的、容易發(fā)生糾紛的問題進(jìn)行約定。同時根據(jù)《物權(quán)法》第一編第八章的規(guī)定，共有人之間的這種約定，在發(fā)生糾紛時具有優(yōu)先于法律適用的效力。

結(jié)合自身法律實踐，本律師將共有人之間容易產(chǎn)生糾紛的問題歸納如下：

1、因共有的房屋產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人是否享有連帶債權(quán)？—比如說，當(dāng)房屋受到損害時，部分業(yè)主能否主張全額賠償？

2、需要處分共有房屋的（包括出租、出售、重大修繕、管理等），必須經(jīng)過占份額多少比例的共有人同意后才能實施？如果持不同意見的業(yè)主拒絕配合、協(xié)助的，是否承擔(dān)賠責(zé)任？

3、對共有房屋的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，如何負(fù)擔(dān)？是否需要推舉房屋共有事務(wù)的管理執(zhí)行人？該管理執(zhí)行人具體負(fù)責(zé)什么工作？管理執(zhí)行人應(yīng)否支付一定的的報酬？

4、部分業(yè)主同意出租、部分業(yè)主反對出租，怎么辦？租賃合同的押金由誰保管？租金由誰負(fù)責(zé)收?。?/p>

5、房屋被部分共有人占用的，如何處理？該占有人應(yīng)否付支付租金或使用費(fèi)？

6、按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其產(chǎn)權(quán)份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利，那么該同等條件是指什么？如果有2名以上業(yè)主主張優(yōu)先購買權(quán)的，怎么處理？

7、按份共有人可以隨時請求析產(chǎn)分割，如果其他業(yè)主不同意分割的，怎么辦？分割析產(chǎn)程序如何？析產(chǎn)分割所發(fā)生的費(fèi)用如何分擔(dān)？

以上是司法實踐中常見容易產(chǎn)生糾紛、甚至訴訟的分歧原因，原本和睦的共有人到最后往往反目成仇，前車之鑒，不可忽視。所以，為了維護(hù)良好和諧的共有關(guān)系，避免糾紛、共有人應(yīng)該就共有房屋的管理、處分事宜中常見的、容易發(fā)生糾紛的問題進(jìn)行約定，簽訂共有人協(xié)議書。

第二篇：房屋共有人協(xié)議

房屋共有人協(xié)議

甲方：，系**房屋的按份共有人，占產(chǎn)權(quán)份額？

乙方：，系**房屋的按份共有人，占產(chǎn)權(quán)份額？

丙方：，系**房屋的按份共有人，占產(chǎn)權(quán)份額？

……

甲乙丙方是**房屋的按份共有人，為維護(hù)友好的共有關(guān)系，經(jīng)各方友好協(xié)商，依據(jù)《物權(quán)法》，訂立如下共有人協(xié)議，共同遵守。

一、一般原則

1.1、因共有的房屋產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)；在共有人內(nèi)部關(guān)系上，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。

1.2、任一產(chǎn)權(quán)人均可就共有房屋相關(guān)事宜向外發(fā)布要約邀請，但對外訂立合同的，必須經(jīng)過占份額三分之二以上（包括本數(shù)，下同）的按份共有人同意后才能簽署、執(zhí)行。

在占份額三分之二以上的按份共有人同意的情況下，即使持不同意見的業(yè)主也應(yīng)該按照絕大多數(shù)的業(yè)主意見協(xié)助執(zhí)行。持不同意見的業(yè)主拒絕配合、協(xié)助的，應(yīng)賠償其他產(chǎn)權(quán)人可期待最大利益。

在占份額三分之二以上的按份共有人不同意的情況下，即使持不同意見的業(yè)主也應(yīng)該按照絕大多數(shù)的業(yè)主意見協(xié)助執(zhí)行。持不同意見的業(yè)主拒絕配合、協(xié)助的，應(yīng)賠償其他產(chǎn)權(quán)人可期待最大利益。

1.3、對共有房屋的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，按照各產(chǎn)權(quán)人的份額負(fù)擔(dān)。

二、關(guān)于管理事務(wù)執(zhí)行人

2.1、各方一致推舉甲方為**房屋共有事務(wù)的管理執(zhí)行人，以及按照本協(xié)議約定以及誠實信用原則，負(fù)責(zé)房屋日常管理工作。

2.2、管理執(zhí)行人為了共同利益而支出的費(fèi)用，由全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額承擔(dān)。

管理人應(yīng)向全體產(chǎn)權(quán)人提供相應(yīng)的票據(jù)、以及賬本記錄。

2.3、關(guān)于房屋共同事務(wù)所產(chǎn)生的資料，原件由管理執(zhí)行人保存，管理執(zhí)行人應(yīng)向其他產(chǎn)權(quán)人提供復(fù)印件。

2.4、關(guān)于房屋共同事項需要經(jīng)全體產(chǎn)權(quán)人討論決定的，一般情況下，由管理執(zhí)行人負(fù)責(zé)召集、并負(fù)責(zé)書面記錄。

2.5、管理執(zhí)行人的報酬，由全體產(chǎn)權(quán)人討論，經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意后執(zhí)行。

2.6、管理執(zhí)行人在？？銀行以管理執(zhí)行人的名義開設(shè)銀行賬戶：？？？，作為房屋一切收益（包括租金、押金、售房款、民事賠償款等）存放的專用賬戶。

三、關(guān)于房屋出租

3.1、經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意的，全體業(yè)主應(yīng)該簽署租賃合同，持不同意見的業(yè)主拒絕配合、協(xié)助的，應(yīng)賠償其他產(chǎn)權(quán)人可期待最大利益，包括租賃合同正常履行的情況下可獲得的租金收益。

占份額三分之二以上的按份共有人反對的，全體業(yè)主均不得簽署租賃合同，持不同意見的業(yè)主堅持簽署、執(zhí)行的，其因此而獲得的利益仍屬于全體產(chǎn)權(quán)人，其他產(chǎn)權(quán)人有可期待利益損失的，上述持不同意見的業(yè)主仍應(yīng)賠償。

3.1、租賃合同的押金，租金等收益，由租戶直接存入專用賬號，或者由管理執(zhí)行人收取后，存入專用賬號。

3.3、存入專用賬號的押金不得分配。

3.4、存入專用賬號的租金，由管理執(zhí)行人在2日內(nèi)辦理轉(zhuǎn)帳，將各產(chǎn)權(quán)人應(yīng)得的份額轉(zhuǎn)存入各產(chǎn)權(quán)人預(yù)留的銀行帳號：？？？。

屬于管理執(zhí)行人的份額也應(yīng)該轉(zhuǎn)出，以確保專用賬號的資金屬于全體業(yè)主按份共有的狀態(tài)。

3.5、四、關(guān)于房屋占有、使用

4.1、房屋沒有出租的，應(yīng)保持空置狀態(tài)。

4.2、部分共有人要求占用的，應(yīng)該經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意的，并按照市場價格向其他產(chǎn)權(quán)人按份額比例支付租金。

未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意擅自占用的，應(yīng)按照市場價格的2倍向其他產(chǎn)權(quán)人按份額比例賠償侵權(quán)損失。

五、關(guān)于產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓

5.1、按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其產(chǎn)權(quán)份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利，以維護(hù)良好的共有關(guān)系。

所謂同等條件是指同時具備以下3大交易條件：

1、同樣的價錢；

2、同樣的稅負(fù)方式；

3、能夠在？天內(nèi)付清全部款項的付款方式。

5.2、按份共有人對外轉(zhuǎn)讓其產(chǎn)權(quán)份額的，本協(xié)議作為份額轉(zhuǎn)讓的附件，受讓人必須無條件接受并簽署本協(xié)議，否則轉(zhuǎn)讓人不得轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓人堅持轉(zhuǎn)讓的，由此而造成其他產(chǎn)權(quán)人糾紛損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

5.3、按份共有人對外轉(zhuǎn)讓其產(chǎn)權(quán)份額的，應(yīng)以可以收悉的方式通知其他產(chǎn)權(quán)人，比如：電子郵件、電話短信、郵寄快遞等，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)收到通知10日內(nèi)書面回復(fù)是否行使優(yōu)先購買權(quán)，逾期不作書面回復(fù)的，視為放棄購買權(quán)。

5.4、有2名以上（包含本數(shù)）業(yè)主主張優(yōu)先購買權(quán)的，由該主張優(yōu)先購買權(quán)的業(yè)主參照以下方式協(xié)商：

1、共同受讓，受讓比例自行約定；

2、以抽簽方式?jīng)Q定某一方行使優(yōu)先權(quán)，其余方退出；

3、以競價方式?jīng)Q定某一方行使優(yōu)先權(quán)，價高者得、其余方退出；

4、其他能夠操作并達(dá)成一致意見的方式。

主張優(yōu)先購買權(quán)的業(yè)主在10日內(nèi)不能向轉(zhuǎn)讓人提供就行使優(yōu)先權(quán)達(dá)成的一致書面意見的，轉(zhuǎn)讓人有權(quán)決定將其份額的全部或部分轉(zhuǎn)讓給其中某一位主張優(yōu)先購買權(quán)的業(yè)主，而無須再另行通知其他業(yè)主。

六、關(guān)于分割、析產(chǎn)

6.1、按份共有人可以隨時請求分割（析產(chǎn)）。

6.2、要求分割的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)將其分割請求以合理的知悉方式書面通知其他產(chǎn)權(quán)人，其他產(chǎn)權(quán)人不希望分割的，則應(yīng)在30日內(nèi)與分割請求人協(xié)商，受讓分割請求人的產(chǎn)權(quán)份額。

如果各方能夠在30日內(nèi)就受讓分割請求人的產(chǎn)權(quán)份額達(dá)成一致書面意見的，則轉(zhuǎn)讓份額的意見執(zhí)行，分割析產(chǎn)程序終結(jié)。

如果各方能夠在30日內(nèi)未能就受讓分割請求人的產(chǎn)權(quán)份額達(dá)成一致書面意見的，則分割析產(chǎn)程序繼續(xù)。

6.3、分割析產(chǎn)程序按以下方式進(jìn)行：（可以同時選擇、同時進(jìn)行）

1、委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)放盤，發(fā)出出售房屋的要約邀請。簽訂買賣合同必須經(jīng)三分之二以上的按份共有人同意。

2、經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，決定拍賣成交保留價，與拍賣機(jī)構(gòu)簽署委托拍賣協(xié)議，委托拍賣機(jī)構(gòu)發(fā)布拍賣公告，公開拍賣。

6.4、自分割請求人書面通知其他產(chǎn)權(quán)人要求分割之日起120？天內(nèi)，通過上條分割析產(chǎn)程序后房屋仍無法處分的，分割請求人有權(quán)提起分割析產(chǎn)訴訟，請求法院拍賣房屋，對拍賣所得價款予以分割。

6.5、對于析產(chǎn)分割所發(fā)生的合理費(fèi)用由全體業(yè)主按產(chǎn)權(quán)份額承擔(dān)，包括：中介傭金、拍賣公司的手續(xù)費(fèi)、法院訴訟費(fèi)、評估費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)（執(zhí)行程序評估費(fèi)、拍賣費(fèi)）等。

七、關(guān)于通知

7.1、各產(chǎn)權(quán)人有效書面通知方式如下：

甲方：手機(jī)短信號碼：

電子郵箱：

郵寄快遞地址：

乙方：手機(jī)短信號碼：

電子郵箱：

郵寄快遞地址：

按照上述任一種地址（號碼）發(fā)出通知的第２日即視為對方已收到通知。

上述地址（號碼）有變化的，應(yīng)該書面通知其他產(chǎn)權(quán)人。

八、其他

8.1、本協(xié)議一式？份，各方簽字生效，共同執(zhí)行。

第三篇：共有人房屋使用證明

使 用 證 明

茲有ⅹⅹⅹ，為位于ⅹⅹ市ⅹⅹ路ⅹⅹⅹ號房屋的共有人，今同意ⅹⅹⅹ（主權(quán)所有人）將此房屋出租給他人用于經(jīng)營。

證明人：ⅹ年ⅹ月ⅹ日

無償使用證明

。。自愿將昆明市度假區(qū)滇池衛(wèi)城橡尚29—1—204號房屋提供給劉運(yùn)學(xué)無償使用，面積㎡，期限兩年。

產(chǎn)權(quán)人： 2011年9月20日

第四篇：房屋共有設(shè)施租賃協(xié)議

房屋共有設(shè)施租賃協(xié)議

甲方：，身份證號：乙方：，身份證號：

甲方和乙方均為隨州市尚市鎮(zhèn)街道居民，房屋為左右相鄰，甲方有房屋地基三間，乙方有房屋地基兩間。因尚市鎮(zhèn)的房屋建設(shè)形式的缺陷，甲乙雙方都不太方便能順利進(jìn)入自己的后院。在雙方建房初期，甲乙雙方就協(xié)商好兩家共同用甲方地基上相鄰的一間房屋空間，少蓋一間一樓的房屋，用于甲乙雙方共同進(jìn)入甲乙雙方各自的后院。經(jīng)甲乙雙方充分的商議，達(dá)成如下協(xié)議；

1，甲方將自己地基上少蓋了一間房屋的空間，用作甲乙雙方共同進(jìn)入各自后院的通道。

2，乙方同意一次性向甲方支付全額的通道使用費(fèi)，該費(fèi)用為元，大寫：元。

3，甲乙雙方有相同使用該通道的權(quán)利，而且這種權(quán)利是不可逆的形式出現(xiàn)的，也就是乙方不得以任何借口和方式向甲方討回或索要該通行費(fèi)；甲方也不得以任何借口和方式退回使用費(fèi)或拒絕乙方通行。

4，當(dāng)甲方或乙方有以下任何一種形式的變化時，也不能改變本協(xié)議的效力。

A，甲方的房產(chǎn)部分出租、出售或全部出租或出售；

B，乙方的房產(chǎn)部分出租、出售或全部出租或出售； 5，本協(xié)議對需要進(jìn)入甲方或乙方房屋的所有人員或房屋擁有者全部有效，包括擁有其中部分房屋的人員全部有效。這種權(quán)利同樣是不可逆的權(quán)利。

6，當(dāng)本協(xié)議中的通道需要維修、翻新時，所有費(fèi)用均由甲乙雙方共同出資或出力。

7，本協(xié)議的有效期與房屋的壽命或存在的時間相同，也就是只要房屋存在，本協(xié)議就一直有效。

8，本協(xié)議簽定時，乙方一次性支付全款給甲方，同時，本協(xié)議立即生效。

甲方：乙方：

鑒證方：

2014年月日

第五篇：沒有簽訂補(bǔ)償協(xié)議拆除房屋的應(yīng)該賠償

沒有簽署補(bǔ)償安置協(xié)議，拆除房屋的應(yīng)該賠償

拆遷人與被拆遷人未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，拆遷人沒有法定或者約定的依據(jù)就對被拆遷人合法擁有、受法律保護(hù)的房屋強(qiáng)行拆除，拆遷人違反了法律禁止性規(guī)定，侵害了被拆遷人的房屋所有權(quán)。此時被拆遷人在主張自己的民事上的財產(chǎn)權(quán)利的同時還可以向公安機(jī)關(guān)報案追究行為人的刑事責(zé)任。

主張民事財產(chǎn)權(quán)利，可以依照《民事訴訟法》的規(guī)定，向被強(qiáng)拆的房屋所在地的人民法院提起民事?lián)p害賠償之訴或者向拆遷管理部門申請裁決。

1、被拆遷人在提起民事?lián)p害賠償訴訟時，不能向拆遷管理部門申請裁決，因為此時行政裁決應(yīng)受司法權(quán)優(yōu)先原則的約束。

2、被拆遷人以拆遷補(bǔ)償安置為由申請裁決，不能以補(bǔ)償安置糾紛提起民事訴訟，只能通過裁決。對裁決不服向人民法院提起行政訴訟，因為此時法院要受正當(dāng)程序原則的約束。

主張追究刑事責(zé)任，在拆遷人與被拆遷人沒有達(dá)成協(xié)議或者違背被拆遷人意愿的情況下，拆遷人強(qiáng)制拆除被拆遷人的房屋是一種犯罪行為，應(yīng)當(dāng)由公安機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。在追究行為人刑事責(zé)任的同時，由拆遷人承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

作者

北京博迪律師事務(wù)所張學(xué)增律師