第一篇：辦公、寫(xiě)字樓物業(yè)管理信息化解決方案

辦公、寫(xiě)字樓物業(yè)管理信息化解決方案

一、辦公、寫(xiě)字樓信息化背景：

大型寫(xiě)字樓辦公機(jī)構(gòu)集中，商務(wù)繁忙，為客戶(hù)提供各種商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目。

當(dāng)今的寫(xiě)字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租（主要是出租）。寫(xiě)字樓的整體形象設(shè)計(jì)塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場(chǎng)分析調(diào)研，與買(mǎi)、租客戶(hù)的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，客戶(hù)投訴與要求的受理與處理，客戶(hù)與經(jīng)營(yíng)管理者、客戶(hù)與客戶(hù)間關(guān)系的協(xié)調(diào)，以及組織客戶(hù)參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動(dòng)等均屬于寫(xiě)字樓的營(yíng)銷(xiāo)推廣工作范疇。專(zhuān)門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)人員在寫(xiě)字樓前臺(tái)工作或設(shè)立專(zhuān)門(mén)的辦公室辦公，進(jìn)行市場(chǎng)行情調(diào)研，主動(dòng)尋找目標(biāo)客戶(hù)，征求已有客戶(hù)對(duì)物業(yè)的使用意見(jiàn)，盡力滿(mǎn)足各方面客戶(hù)的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率，業(yè)務(wù)千頭萬(wàn)緒，信息化進(jìn)程勢(shì)在必行。

二、辦公、寫(xiě)字樓信息化目標(biāo)：

以下為辦公寫(xiě)字樓信息化主要目標(biāo)

1.招商營(yíng)銷(xiāo)

2.合同管理

3.工程設(shè)備

4.事務(wù)計(jì)劃

5.商務(wù)中心

6.前臺(tái)業(yè)務(wù)處理

7.大樓內(nèi)各智能子系統(tǒng)集成三、辦公、寫(xiě)字樓信息化方案：寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)推廣的信息化

由于寫(xiě)字樓宇收益性物業(yè)（商業(yè)物業(yè)）的特性，決定了營(yíng)銷(xiāo)推廣是其一項(xiàng)經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容，尊藍(lán)物業(yè)系統(tǒng)專(zhuān)門(mén)針對(duì)寫(xiě)字樓的營(yíng)銷(xiāo)推廣設(shè)立營(yíng)銷(xiāo)招商模塊。商務(wù)中心的服務(wù)與管理的信息化

a.對(duì)商務(wù)中心的設(shè)備的管理

商務(wù)中心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)、打字機(jī)、電腦、裝訂機(jī)、塑封機(jī)、口述錄音機(jī)、電視、電話(huà)、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機(jī)以及其他的辦公用品等，商務(wù)中心設(shè)備的配備在系統(tǒng)中可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增設(shè)而自行添置，為各類(lèi)設(shè)備的使用、結(jié)算提供支持。

b.對(duì)商務(wù)中心的工作程序的管理

商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項(xiàng)目的直接服務(wù)?？腿藢?duì)商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的。要做到服務(wù)周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗(yàn)豐富的工作人員和一套健全的工作程序，系統(tǒng)管理員可根據(jù)公司業(yè)務(wù)流程自行設(shè)定工作流順序，并自行修正。

c.對(duì)商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目的管理

寫(xiě)字樓客戶(hù)業(yè)務(wù)類(lèi)型不同，自身辦公條件不同，對(duì)商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同，尊藍(lán)物業(yè)管理系統(tǒng)在以下業(yè)務(wù)中輔助相關(guān)工作人員進(jìn)行信息化業(yè)務(wù)處理，寫(xiě)字樓商務(wù)中心服務(wù)項(xiàng)目一般包括：

翻譯服務(wù)，包括文件、合同等；

秘書(shū)服務(wù)，包括各類(lèi)文件處理；

辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)；

整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù)；

臨時(shí)辦公室租用服務(wù)；

長(zhǎng)話(huà)、傳真、電信服務(wù)；

商務(wù)會(huì)談、會(huì)議安排服務(wù)；

商務(wù)咨詢(xún)、商務(wù)信息查詢(xún)服務(wù)；

客戶(hù)外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等；

3.前臺(tái)客戶(hù)服務(wù)的信息化

小型寫(xiě)字樓的前臺(tái)僅提供基本的問(wèn)訊解答、引導(dǎo)服務(wù)，大型寫(xiě)字樓的前臺(tái)服務(wù)項(xiàng)目較多，需要信息系統(tǒng)對(duì)業(yè)務(wù)的支撐，提高客戶(hù)滿(mǎn)意度，一般前臺(tái)辦理業(yè)務(wù)包括：

問(wèn)訊服務(wù)和留言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù)；

信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)；

個(gè)人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù)；

出租汽車(chē)預(yù)約服務(wù)；

提供旅游活動(dòng)安排服務(wù)；

航空機(jī)票訂購(gòu)、確認(rèn)；

全國(guó)及世界各地酒店預(yù)定服務(wù)；

餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排；

4.設(shè)施設(shè)備管理的信息化

尊藍(lán)物業(yè)管理系統(tǒng)在寫(xiě)字樓的設(shè)施設(shè)備管理業(yè)務(wù)中協(xié)助管理人員做好以下各項(xiàng)工作：

a.設(shè)備管理

（1）建立設(shè)備檔案，做好寫(xiě)字樓各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。

（2）完善工程部架構(gòu)。

（3）建立各部門(mén)、各工種的崗位責(zé)任制。

（4）抓好物料采購(gòu)、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開(kāi)源節(jié)流。

（5）制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。

（6）建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專(zhuān)項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作。

b.維修與保養(yǎng)

（1）報(bào)修（兩類(lèi)報(bào)修：自檢報(bào)修、客戶(hù)報(bào)修）與維修程序。

（2）設(shè)備的保養(yǎng)：

一般可建立三級(jí)保養(yǎng)制度：

日常保養(yǎng)（又稱(chēng)作例行保養(yǎng)）；

一級(jí)保養(yǎng)；文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù)；外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；花卉代購(gòu)、遞送服務(wù)；洗衣、送衣服務(wù)；代購(gòu)清潔物品服務(wù)；其他各種委托代辦服務(wù)； 郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)；電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)等；報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù)；客戶(hù)電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)；文件、名片等印制服務(wù)；成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)；報(bào)刊剪報(bào)服務(wù)；秘書(shū)培訓(xùn)服務(wù)等；

二級(jí)保養(yǎng)；

c.工作計(jì)劃：

對(duì)于設(shè)備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計(jì)劃的制定和維修制度的完善。

對(duì)于編制維修計(jì)劃時(shí)應(yīng)尊藍(lán)物業(yè)系統(tǒng)支持：

1)強(qiáng)制維修法：即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計(jì)劃定期維修。

2)定期檢修法：即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。

3)診斷維修法：即根據(jù)使用部門(mén)的報(bào)告和提供的技術(shù)資料，對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查診斷，確定要維修的項(xiàng)目或部件，然后進(jìn)行維修。

4)全面維修：即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、損壞或故障時(shí)，對(duì)主體和部件全面修理（大修）。

d.設(shè)備的更新改造：

把握好更新改造的時(shí)機(jī)，制訂切實(shí)可行的更新改造方案。

5.其他內(nèi)部業(yè)務(wù)的信息化

第二篇：寫(xiě)字樓物業(yè)管理合同

物業(yè)管理委托合同

第一章 總 則

第一條: 本合同當(dāng)事人： 委托方（甲方）： 受委托方（乙方）：

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、委托業(yè)主方簽訂的《物業(yè)管理合同》，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將委托乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同,供雙方共同信守。

第二條: 物業(yè)基本情況: 物業(yè)類(lèi)型：非住宅型； 坐落位置：； 占地面積：平方米；

建筑面積：平方米，地下層、地上層。委托管理的物業(yè)構(gòu)成：

第三條：乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)分別同受托方簽訂本合同，并履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章 委托管理事項(xiàng)

第四條：房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括：樓蓋、屋頂、外墻、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、庭院等。

第五條： 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。包括：共用的上、下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空調(diào)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、電信、監(jiān)控系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等。

第六條： 市政公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理、包括道路、室外上、下水管道、化糞池、泵房、自行車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)等。第七條： 公共綠地、花木、建筑小區(qū)等的養(yǎng)護(hù)與管理。第八條： 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育場(chǎng)所等。

第九條： 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。

第十條： 交通與車(chē)輛停放秩序的管理。

第十一條：維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤等。第十二條：管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶(hù)檔案與竣工驗(yàn)收資料。第十三條：負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：

1、物業(yè)管理費(fèi)：元/平方米/月

2、保潔費(fèi)：＿＿＿＿＿元/平方米/月

3、保安費(fèi)：＿＿＿＿＿＿元/平方米/月

4、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)：＿＿＿＿＿＿＿元/平方米/月

5、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)：＿＿＿＿＿＿＿元/平方米/月

第十四條：業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方須接受委托并合理收費(fèi)。

第十五條：對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、要求恢復(fù)等措施。

第三章 委托管理期限

第十七條： 委托管理期限為年：

自＿＿＿年＿＿月日時(shí)起至＿＿＿年＿＿月＿＿日＿＿時(shí)止。

第四章 甲、乙雙方權(quán)利義務(wù)

第十八條： 甲方權(quán)利、義務(wù)：

1、代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；

2、制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；

3、審定乙方擬訂的物業(yè)管理方案；

4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度執(zhí)行情況；

5、審議乙方物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；

6、負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方提供；

7、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以其他方式償付；

8、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化生活。

9、本合同終止時(shí)，甲方必須向乙方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。

第十九條： 乙方權(quán)利、義務(wù)：

1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案；

2、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理；

3、按本合同第十五條的約定，對(duì)業(yè)主和物主使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理；

4、可選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

5、負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)甲、乙雙方議定后由乙方組織實(shí)施；

6、向業(yè)主和物業(yè)使用人書(shū)面告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書(shū)面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；

7、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；

8、嚴(yán)格遵守國(guó)家的價(jià)格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向業(yè)主及物業(yè)使用人提供質(zhì)價(jià)相稱(chēng)的服務(wù)。

9、每六個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次收費(fèi)收支使用賬目。

10、對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施。

11、在合同生效之日起兩天內(nèi)向甲方提供＿＿＿＿平方米建筑面積的管理用房（產(chǎn)權(quán)仍屬乙方），由甲方按建筑面積每月每平方米＿＿＿＿元租用。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)

第二十條： 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，即業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方綜 合管理滿(mǎn)意率達(dá)到90%，其中：

1、房屋外觀：90%；

2、設(shè)備運(yùn)行：90%；

3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：90%

4、公共環(huán)境：90%；

5、綠 化：90%；

6、交通秩序：90%；

7、保 安：90%；

8、急 修：90%；

9、小 修：90%；

滿(mǎn)意率由物業(yè)公司每季度末后15天內(nèi)，通過(guò)向業(yè)主和全體物業(yè)使用人發(fā)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)得出，并公布結(jié)果。如果滿(mǎn)意率未達(dá)到本合同規(guī)定的指標(biāo)，物業(yè)公司應(yīng)公布存在的問(wèn)題、改進(jìn)措施，并限期整改。

第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第二十一條 ：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

1、物業(yè)管理費(fèi)已包括在大廈業(yè)主同租戶(hù)簽訂的《租賃及物業(yè)管理合同》所確定的價(jià)格中，雙方約定按該合同所確定的價(jià)格執(zhí)行，本合同中不再約定該事項(xiàng)。

2、未出租的空置面積由第一業(yè)主方按已出租面積物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格的50%交納物業(yè)管理費(fèi)，當(dāng)出租率達(dá)到70%以后，第一業(yè)主不再交空房物業(yè)管理費(fèi)；

3、保潔費(fèi)由乙方按建筑面積每平方米＿＿＿元向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；

4、保安費(fèi)由乙方按建筑面積每平方米＿＿＿元向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；

5、本體維修基金按每月元/平米收取，根據(jù)合同中所確定的租賃面積平方米，每月維修基金總額為元，甲方應(yīng)于每月30日前向乙方交清本月本體維修基金費(fèi)用。本廣場(chǎng)實(shí)行一次性收取水電押金，收取標(biāo)準(zhǔn)按每平方米元計(jì)收。

6、甲方有權(quán)依照法律、法規(guī)政策及業(yè)主公約，本廣場(chǎng)各項(xiàng)物業(yè)管理規(guī)定，對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)的行為進(jìn)行處理，包括責(zé)令違章行為，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金，對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用，或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電、停止空調(diào)供應(yīng)等，直至由法律途徑解決等催繳、催改措施。

7、物業(yè)管理費(fèi)不含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人生保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管、保險(xiǎn)費(fèi)用等。

8、本廣場(chǎng)實(shí)行一次性收取水電押金，收取標(biāo)準(zhǔn)按每平方米10元計(jì)收。代水電部門(mén)收取水電費(fèi)。

9、高層住宅電梯運(yùn)行費(fèi)按實(shí)結(jié)算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；

10、管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按荊州市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整；

11、業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)于每月10號(hào)前到物業(yè)公司交清上月的各項(xiàng)費(fèi)用。

12、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理及其他費(fèi)用的，乙方可以從逾期之日起按每天應(yīng)繳費(fèi)用的千分之一加收滯納金。逾期15天以上的，物業(yè)公司有權(quán)停止為其提供物業(yè)管理服務(wù)、并追討逾期款項(xiàng)。

第二十二條： 車(chē)位和使用管理費(fèi)用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車(chē)位使用人收?。?對(duì)入住住戶(hù)提供免費(fèi)停車(chē)的優(yōu)惠)

1、露天車(chē)位：＿＿＿＿＿＿元/月

2、車(chē)庫(kù)車(chē)位：＿＿＿＿＿＿元/月

第二十三條： 乙方對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)甲方同意。

第二十四條： 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項(xiàng)目的收取標(biāo)準(zhǔn)約定如下：

1、2、第二十五條： 房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人按照各自擁有的租賃區(qū)建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支或直接向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。第七章 違約責(zé)任

第二十六條：甲方違反本合同第十八條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同。第二十七條：乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；但經(jīng)政府主管部門(mén)批準(zhǔn)的情況除外。

第二十八條： 甲、乙雙方任何一方無(wú)法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應(yīng)向?qū)?方支付千分之五的違約金。第八章 附 則

第三十條： 自本合同生效之日起天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完接管驗(yàn)收手續(xù)。

第三十一條： 合同期滿(mǎn)后，乙方全部完成合同并且管理成績(jī)優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可續(xù)訂合同。

第三十二條： 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十三條：本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內(nèi)，空白部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第三十四條： 本合同一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(mén)（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十五條：本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第三十六條：本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，可以依法向人民法院起訴。

第三十七條：合同期滿(mǎn)，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿(mǎn)一個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。

第三十八條：本合同自簽訂之日起生效。

甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）：

法定代表人（或被授權(quán)人）： 法定代表人（或被授權(quán)人）： 日期： 日期：

第三篇：寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案

前期介入

物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段，包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等，就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。

物業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車(chē)位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見(jiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同應(yīng)與地產(chǎn)方研討并形成書(shū)面資料，以備復(fù)查。涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn)，如：管理費(fèi)、物業(yè)管理合同、銷(xiāo)售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。

前期介入主要分三個(gè)階段實(shí)現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營(yíng)銷(xiāo)策劃階段和施工建設(shè)階段，三個(gè)主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段---對(duì)總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。

規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估準(zhǔn)備

項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則

規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估的程序

此階段系統(tǒng)評(píng)估工作應(yīng)以滿(mǎn)足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類(lèi)型，責(zé)任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》原則執(zhí)行。若地產(chǎn)沒(méi)有明確要提交《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點(diǎn)參與設(shè)計(jì)規(guī)劃的評(píng)審，并提交意見(jiàn)，責(zé)任關(guān)系界定可按照《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》前期介入相關(guān)規(guī)定操作。

營(yíng)銷(xiāo)策劃階段---物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷(xiāo)售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。施工建設(shè)階段-----電氣設(shè)備、給排水工程、門(mén)窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問(wèn)題。

第四篇：寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案

寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案

篇一：寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案(詳細(xì))寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案

寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范

范圍

本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、寫(xiě)字樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)特約服務(wù)等內(nèi)容及要求。

本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

術(shù)語(yǔ)和定義

本標(biāo)準(zhǔn)采用以下術(shù)語(yǔ)和定義：

2.1 寫(xiě)字樓

為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。

2.2 物業(yè)管理

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

2.3 物業(yè)管理承接驗(yàn)收

以保證寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)正常實(shí)施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目的的檢查驗(yàn)收。

2.4 顧客

接受寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)的組織或個(gè)人。

示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他相關(guān)方。

2.5 專(zhuān)項(xiàng)特約服務(wù)

寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)內(nèi)容之外，提供為滿(mǎn)足顧客個(gè)性需求的服務(wù)。

在寫(xiě)字樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害等）、事故災(zāi)難（包括各類(lèi)安全事故，交通運(yùn)輸事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動(dòng)物疫情，以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會(huì)安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟(jì)安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。

基本要求

3.1 寫(xiě)字樓物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求

從事寫(xiě)字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)，符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的要求。

3.2 物業(yè)管理承接驗(yàn)收

3.2.1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主方進(jìn)行物業(yè)管理承接驗(yàn)收；

3.2.2 物業(yè)管理承接驗(yàn)收的條件應(yīng)符合《成都市物業(yè)管理承接驗(yàn)收指導(dǎo)意見(jiàn)》的規(guī)定；

3.2.3 移交的物業(yè)資料記錄清楚，簽訂了《承接驗(yàn)收協(xié)議》，對(duì)遺留問(wèn)題的處理進(jìn)行了約定；

3.2.4 完成了承接驗(yàn)收備案。

3.3 管理機(jī)構(gòu)與人力資源配置要求

3.3.1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)寫(xiě)字樓的具體特點(diǎn)、功能定位以及合同的約定，設(shè)置相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，配備適當(dāng)?shù)膶?xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)人員；

3.3.2 管理人員應(yīng)取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)，專(zhuān)業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)證書(shū)或職業(yè)技能資格證書(shū)。

3.3.3 從業(yè)人員接受過(guò)相關(guān)專(zhuān)業(yè)技能的培訓(xùn)，掌握寫(xiě)字樓物業(yè)管理基本法律、法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)的基本情況，能正確使用相關(guān)專(zhuān)用設(shè)施設(shè)備。

3.3.4 管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標(biāo)識(shí)，文明用語(yǔ)，舉止端莊，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

3.5 管理服務(wù)要求

3.5.1 制訂有切實(shí)可行的寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)方案，有較為完整的管理服務(wù)制度和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并認(rèn)真執(zhí)行；

3.5.2 房屋共用部位完好，共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行；

3.5.3 寫(xiě)字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；

3.5.4 實(shí)行了“三公開(kāi)”（公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公開(kāi)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、公開(kāi)辦事流程）；

3.5.5 公示24小時(shí)服務(wù)電話(huà)；

3.5.6 有服務(wù)受理、投訴、回訪處理程序；

3.5.7 管理服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整，可追溯。

3.6 檔案管理

3.6.1 寫(xiě)字樓物業(yè)管理檔案健全，有專(zhuān)人保管，查閱方便。

3.6.2 有較完善的寫(xiě)字樓物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：

3.6.2.1 物業(yè)竣工驗(yàn)收及承接驗(yàn)收檔案；

3.6.2.2 設(shè)備臺(tái)帳和管理維修檔案；

3.6.2.3 顧客資料檔案；

3.6.2.4 物業(yè)服務(wù)日常管理檔案。

3.7 財(cái)務(wù)管理

3.7.1建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。對(duì)于顧客報(bào)修、超時(shí)空調(diào)、特約服務(wù)等費(fèi)用須單獨(dú)結(jié)算的應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)算；

3.7.2 物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)、通訊費(fèi)、雜費(fèi)、特約服務(wù)收費(fèi)、車(chē)庫(kù)管理費(fèi)以及其它費(fèi)用的繳付標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、方式嚴(yán)格按照公開(kāi)的收費(fèi)制度進(jìn)行（合同另有約定除外），收費(fèi)應(yīng)操作規(guī)范；

3.7.3 實(shí)行酬金制的，應(yīng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

3.8 顧客滿(mǎn)意度

3.8.1寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)每年開(kāi)展顧客意見(jiàn)調(diào)查，顧客對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿(mǎn)意度不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)；

3.8.2 每年調(diào)查顧客的人數(shù)不低于寫(xiě)字樓內(nèi)物業(yè)使用人總?cè)藬?shù)的2/3； 3.8.3 對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，有改進(jìn)措施。

3.9 專(zhuān)項(xiàng)特約服務(wù)

寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi)，努力滿(mǎn)足顧客的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)需求，開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)特約服務(wù)。

3.10 節(jié)能管理

寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，制訂符合國(guó)家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案，并認(rèn)真執(zhí)行。

3.11 突發(fā)性公共事件處理

寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)管理服務(wù)過(guò)程中可能出現(xiàn)的設(shè)施設(shè)備故障、自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會(huì)安全事件等突發(fā)性公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實(shí)施培訓(xùn)、演習(xí)、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，事發(fā)時(shí)按規(guī)定途徑及時(shí)報(bào)告顧客和有關(guān)部門(mén)，并采取相應(yīng)措施。顧客服務(wù)

4.1 接待服務(wù)

——有條件的寫(xiě)字樓物業(yè)管理應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺(tái)。為物業(yè)使用人提供咨詢(xún)、服務(wù)受理、投訴接待等服務(wù)；同時(shí)為外來(lái)的辦事人員提供咨詢(xún)、引導(dǎo)等服務(wù)；

——不具備設(shè)置總服務(wù)臺(tái)條件的寫(xiě)字樓，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)置服務(wù)窗口，受理物業(yè)使用人的咨詢(xún)、報(bào)修、特約服務(wù)申請(qǐng)和投訴。

4.1.1 入駐、退租服務(wù)

顧客需入駐和退租時(shí)，應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)受理，在承諾的時(shí)間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)，及時(shí)建檔、歸檔。

4.1.2 報(bào)修接待服務(wù)

顧客報(bào)修時(shí)，應(yīng)及時(shí)受理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)，小修項(xiàng)目當(dāng)天完成（預(yù)約除外）。維修完成后應(yīng)進(jìn)行回訪。

4.2 郵件、報(bào)刊雜志收發(fā)服務(wù)

4.2.1 正確分理信件，報(bào)刊雜志和掛號(hào)信、特快專(zhuān)遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)進(jìn)行登記；

4.2.2 掛號(hào)信、特快專(zhuān)遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)請(qǐng)收件人簽收；

4.2.3 每日10：00前（節(jié)假日除外）應(yīng)將當(dāng)天的報(bào)、信送達(dá)收件人；特快專(zhuān)遞、電報(bào)等須及時(shí)傳遞的郵件，應(yīng)在收到郵件后的2小時(shí)內(nèi)送達(dá)（或通知）收件人（收件人因故不能按時(shí)接收的應(yīng)做好相關(guān)記錄）；

要退回郵局。

4.3 裝修管理服務(wù)

4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項(xiàng)和禁止行為；

4.3.2 簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三方的權(quán)利和義務(wù)；

4.3.3 建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申報(bào)登記、審核、驗(yàn)收（裝修過(guò)程中所涉及的公共設(shè)施設(shè)備）資料。

4.4 投訴處理

4.4.1 寫(xiě)字樓物業(yè)管理thldl.org.cn機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實(shí)情況，及時(shí)處理并回復(fù)投訴者。屬于物業(yè)管理責(zé)任的，應(yīng)向顧客道歉并及時(shí)糾正；屬于無(wú)理投訴的應(yīng)做好解釋工作。寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與投訴者無(wú)法協(xié)商解決的，應(yīng)上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)或上級(jí)主管部門(mén)處理；

4.4.2 寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長(zhǎng)不得超過(guò)三個(gè)工作日；

4.4.3 顧客直接向上級(jí)主管部門(mén)的投訴或者上級(jí)部門(mén)轉(zhuǎn)來(lái)的投訴，應(yīng)查明事實(shí)，確認(rèn)證據(jù)，分清責(zé)任后如實(shí)反映情況或上報(bào)書(shū)面材料，協(xié)助上級(jí)部門(mén)做好相應(yīng)工作；

4.4.4 向公安機(jī)關(guān)報(bào)案的投訴，應(yīng)協(xié)助公安部門(mén)處理；

4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；

4.4.6 受理、處置顧客投訴應(yīng)做好記錄。

4.5 專(zhuān)項(xiàng)特約服務(wù)受理

對(duì)顧客提出的專(zhuān)項(xiàng)特約服務(wù)要求，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)回復(fù)；在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)力所能及范圍內(nèi)的，原則上應(yīng)當(dāng)受理，不能受理的要告訴原因。

房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)

5.1 房屋共用部位維護(hù)管理

5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)；

5.1.2墻表面粉刷無(wú)明顯剝落開(kāi)裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無(wú)遺缺；修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；天花板無(wú)明顯污漬和破損；外墻面無(wú)明顯剝落、墻面飾材無(wú)明顯遺缺、玻璃幕墻無(wú)開(kāi)裂；屋面防水層發(fā)現(xiàn)有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)安排專(zhuān)項(xiàng)修理；

5.1.3 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，維修養(yǎng)護(hù)記錄完整；

5.1.4 根據(jù)房屋實(shí)際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄； 篇二：寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案(doc)『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』

目錄

◎ 物業(yè)概況?()◎ 編制依據(jù)?()◎ 管理目標(biāo)?()◎ 管理原則?（）◎ 管理辦法?（）◎ 服務(wù)項(xiàng)目?（）◎ 具體方案?（）早期物業(yè)管理介入階段???（）前期物業(yè)管理階段?（）接管驗(yàn)收管理方案 ??（）

業(yè)主入伙管理方案 ??（）

治安管理方案（）

消防管理方案（）

綠化保潔方案 ???（）

房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案 ??()娛樂(lè)設(shè)施管理方案 ?（）

水系使用管理方案 ?（）

財(cái)務(wù)管理方案 ???（）

質(zhì)量管理方案 ???（）

十一、檔案資料管理 ???（）

十二、人力資源管理

??（）

◎智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)?（）◎機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置??()◎物業(yè)管理收支預(yù)算 ???()

物業(yè)概況（按照物業(yè)具體地理位置、周邊設(shè)施、具體情況及環(huán)境風(fēng)格描述）

位于，周邊

周邊設(shè)施，交通便利，地理?xiàng)l件優(yōu)越。

由 開(kāi)發(fā)建設(shè)，占地面積平方米，『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』

總建筑面積，大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、24小時(shí)熱水及消監(jiān)控設(shè)施，配有

臺(tái)

電梯。

編制依據(jù)（按照國(guó)家或建設(shè)部等有關(guān)法律規(guī)定以及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定）《浙江省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》

《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》

《杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法》

樓書(shū)

浙江綠城物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊(cè)及其他規(guī)定

管理目標(biāo)（按照物業(yè)具體情況描述）

為充分體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商建造的開(kāi)發(fā)初衷，開(kāi)創(chuàng)高檔寫(xiě)字樓的新時(shí)代，我們將本著浙江綠城物管公司“真誠(chéng)、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學(xué)規(guī)范、竭誠(chéng)高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對(duì)（小區(qū)）實(shí)施科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來(lái)的超值享受。

大廈管理工作將參照地方和全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，確保業(yè)主綜合滿(mǎn)意率達(dá)到93%—95%以上。大廈交付兩年內(nèi)達(dá)到（地區(qū)）物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。

管理原則

為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過(guò)程將始終把握以下原則：

（一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則：

“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對(duì)業(yè)主不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。

『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』

（二）專(zhuān)業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則：

在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶(hù)）的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過(guò)管理處對(duì)物業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭(zhēng)取業(yè)主（租戶(hù)）的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺(jué)遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。

（三）物管為主、多種經(jīng)營(yíng)的原則：

在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開(kāi)展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營(yíng)，既滿(mǎn)足廣大業(yè)主（租戶(hù)）不同需求，又增強(qiáng)物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶(hù)）服務(wù)。

管理辦法

（一）實(shí)施全程物業(yè)管理，從開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司的角度對(duì)物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。

（二）成立

（大廈）管理處，配備專(zhuān)業(yè)管理人員，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理。

（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為（大廈）

組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。

（四）導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實(shí)際，制定一套切合實(shí)際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。

（五）嚴(yán)格遵守《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實(shí)可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為。

（六）運(yùn)用CS系統(tǒng)（顧客滿(mǎn)意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。

（七）采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動(dòng)平臺(tái)，提高管理水平和管理效率。

（八）運(yùn)用CIS系統(tǒng)設(shè)計(jì)，進(jìn)行整體形象策劃包裝，形式獨(dú)特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。

（九）依照市場(chǎng)化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù)，開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)。

物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目

『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』

（一）公共服務(wù)項(xiàng)目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)）：

1、協(xié)助公安部門(mén)維護(hù)大廈內(nèi)的公共秩序，實(shí)行24小時(shí)保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共場(chǎng)所保潔，辦公垃圾收集和清運(yùn)；

3、大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)；

4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；

5、室內(nèi)公共場(chǎng)所綠化擺放養(yǎng)護(hù)；

6、對(duì)大廈的各類(lèi)資料進(jìn)行管理；

7、未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù)；

8、電話(huà)及訪客留言轉(zhuǎn)告；

9、雨傘、雨衣臨時(shí)借用；

10、節(jié)日環(huán)境布置；

11、重要時(shí)刻提醒服務(wù)；

12、代訂報(bào)刊、信件收發(fā)；

13、代聘鐘點(diǎn)工服務(wù)；

14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)和衛(wèi)星電視收視費(fèi)；

15、代叫出租車(chē)；

16、代辦保險(xiǎn)；

17、義務(wù)安全用電常識(shí)宣傳。

（二）有償專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務(wù)，具體價(jià)格在業(yè)主委員會(huì)成立前，由物管公司核定，報(bào)物價(jià)部門(mén)備案）：

1、大廈內(nèi)物品搬運(yùn)；

2、各項(xiàng)健身、娛樂(lè)活動(dòng)（視大廈配置而定）；

3、機(jī)動(dòng)車(chē)輛清洗：

4、提供大廈報(bào)警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服務(wù)；

5、提供小型商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所及服務(wù)；

6、商務(wù)中心服務(wù)；

7、辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù)；

8、辦公區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù)；

9、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門(mén)維修安裝等；

10、代訂車(chē)、船、機(jī)票；

11、代訂代送飲用水。

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具體方案

大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個(gè)月）與前期物業(yè)管理實(shí)施階段（物業(yè)交付前三個(gè)月至業(yè)主委員會(huì)成立）組成。在實(shí)際操作中，應(yīng)分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)相應(yīng)工作。

第一階段：早期物業(yè)管理介入階段

從業(yè)主、開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見(jiàn)和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿(mǎn)足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。

一、管理內(nèi)容：

1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見(jiàn)及依據(jù)；

2、參與評(píng)審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；

3、從管理的角度，評(píng)審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；

4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見(jiàn)；

5、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見(jiàn)；

6、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見(jiàn)；

7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見(jiàn)；

8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見(jiàn)，減少因施工對(duì)材質(zhì)造成的損傷；

9、提供標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的相關(guān)管理意見(jiàn)；

10、參與開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；

11、參與開(kāi)發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收。

二、管理措施：

熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；

學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)，提高早期介入的專(zhuān)業(yè)技術(shù)含量； 制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開(kāi)展工作；

參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；

第二階段：前期物業(yè)管理階段

前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂(lè)設(shè)施管理、水系使用管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

一、接管驗(yàn)收管理方案 篇三：辦公樓物業(yè)管理方案

第一章提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃

一、認(rèn)識(shí)與定位

（一）全國(guó)戰(zhàn)略長(zhǎng)沙重點(diǎn)

（二）項(xiàng)目定位

二、工作重點(diǎn)和零風(fēng)險(xiǎn)工程

（一）三個(gè)重點(diǎn)

（二）零風(fēng)險(xiǎn)工程

三、指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)

（一）指導(dǎo)思想：真誠(chéng)合作、專(zhuān)業(yè)保障、長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)

（二）一種模式：[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式

（三）管理目標(biāo)兩項(xiàng)承諾四、四大優(yōu)勢(shì)

（一）觀念優(yōu)勢(shì)：滿(mǎn)意只是起點(diǎn)（以服務(wù)客戶(hù)為最高原則）

（二）技術(shù)優(yōu)勢(shì)：樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持

（三）配套優(yōu)勢(shì)：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù)

（四）經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)：外接項(xiàng)目管理服務(wù)的實(shí)踐五、八項(xiàng)措施

第一章 管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備

一、管理方式

二、工作計(jì)劃

三、物資裝備

第二章 管理人員配備、培訓(xùn)與管理

一、管理人員的配備

（二）管理處人員配置

（三）各部門(mén)人員素質(zhì)要求

二、管理人員的培訓(xùn)

三、管理人員的管理

第三章 管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理

一、管理規(guī)章制度的建立

二、檔案資料的建立與管理

第五章指標(biāo)的承諾及其措施

第六章管理成本測(cè)算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

一、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

二、對(duì)物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)

三、管理處控制成本主要措施

四、機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用測(cè)算

第七章 辦公大樓物業(yè)管理的前期介入和后續(xù)工程的前期介入

一、物業(yè)管理的前期介入

（一）施工期的物業(yè)管理

（二）辦公大樓設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

（三）辦公大樓施工驗(yàn)收期及物業(yè)接管驗(yàn)收的物業(yè)管理

二、辦公大樓后續(xù)工程的前期介入

三、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場(chǎng)之間各類(lèi)矛盾的措施

第八章社區(qū)文化和便民服務(wù)

一、社區(qū)文化與物業(yè)管理關(guān)系的再認(rèn)識(shí)

（一）開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)是文化需求的重要手段。

（二）社區(qū)文化是實(shí)施物業(yè)管理的潤(rùn)滑劑。

（三）社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物業(yè)管理相聯(lián)系。

（一）社區(qū)環(huán)境特點(diǎn)

（二）社區(qū)總體目標(biāo)

（三）保證社區(qū)文化總體效果的主要措施

三、便民服務(wù)

第九章機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理

一、系統(tǒng)的日常運(yùn)行

二、設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案

（一）設(shè)備故障處理規(guī)程

（二）發(fā)生火警處理規(guī)程

（三）電梯困人救援規(guī)程

（四）供電電源停電故障處理規(guī)程

（五）停水及故障處理規(guī)程

（六）空調(diào)故障處理規(guī)程

三、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)

（一）維護(hù)保養(yǎng)工作方式

（二）日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制

（三）主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)

（四）設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)

四、節(jié)能管理

五、技術(shù)改造、更新

六、技術(shù)資料的收集、管理、使用

第十章物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施

一、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍

二、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)運(yùn)作

三、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)周期

四、房屋本體部分維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)

五、公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn)

第十一章日常物業(yè)管理的綜合服務(wù)

一、事務(wù)管理

三、保安及消防管理

五、設(shè)施管理

第一章

提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃

零風(fēng)險(xiǎn)工程 —— 解除后顧之憂(yōu)

一種模式—— [經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理

二項(xiàng)承諾—— 示范大廈、滿(mǎn)意率

三個(gè)重點(diǎn)—— 整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù)

四大優(yōu)勢(shì)—— 觀念、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、配套

八項(xiàng)措施—— 精銳骨干、整體形象、設(shè)備管理、綜合服務(wù)、質(zhì)保體系、成本控制、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)創(chuàng)新

一、認(rèn)識(shí)與定位

（一）全國(guó)戰(zhàn)略

長(zhǎng)沙重點(diǎn)

岳麓山下，群英聚會(huì)，橘子洲頭，百舸競(jìng)流。作為歷史名城的長(zhǎng)沙，湖南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，在改革開(kāi)放的進(jìn)程中，又是敢于競(jìng)爭(zhēng)、善于競(jìng)爭(zhēng)、人才輩出的活躍城市。即將在新世紀(jì)之初全面啟用的長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院，項(xiàng)目占地40萬(wàn)平方米，一期工程8.7萬(wàn)平方米，座落在長(zhǎng)沙市山清水秀的岳麓區(qū)，建筑規(guī)模宏大，形象現(xiàn)代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現(xiàn)代辦公物業(yè)，長(zhǎng)沙市委、市政府為了推進(jìn)政府機(jī)關(guān)后勤事務(wù)社會(huì)化改革，為該項(xiàng)目在全國(guó)范圍內(nèi)公開(kāi)招聘專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管家，充分體現(xiàn)了長(zhǎng)沙市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)一步改革開(kāi)放的魄力和長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光。深圳市中航物業(yè)管理有限公司（CATIC PROPERTY MANAGEMENT，以下簡(jiǎn)稱(chēng)CPM）的發(fā)展戰(zhàn)略是：以深圳為基地，以?xún)?nèi)陸經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)達(dá)的中心城市為輻射，以綜合性寫(xiě)字樓物業(yè)為業(yè)務(wù)重點(diǎn)，以社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益統(tǒng)一為目標(biāo)，創(chuàng)造市場(chǎng)，引導(dǎo)消費(fèi)，主動(dòng)地拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。近年來(lái)，按照這一發(fā)展戰(zhàn)略，我們已經(jīng)成功承接全國(guó)各地多項(xiàng)大型綜合物業(yè)管理項(xiàng)目，積累了豐富的異地管理服務(wù)寶貴經(jīng)驗(yàn)。

CPM將機(jī)關(guān)新大院項(xiàng)目作為跨世紀(jì)業(yè)務(wù)首選，高度重視這項(xiàng)著名

物業(yè)的投標(biāo)工作，對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)和自身實(shí)力等綜合因素進(jìn)行了深入地研究和分析。我們有服務(wù)機(jī)關(guān)新大院的真誠(chéng)愿望，更有信心為機(jī)關(guān)新大院提供全面、專(zhuān)業(yè)和高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)。

（二）項(xiàng)目定位

長(zhǎng)沙市委、市政府機(jī)關(guān)新大院作為一個(gè)國(guó)際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全國(guó)，著眼于世界，著眼于未來(lái)。機(jī)關(guān)新大院項(xiàng)目整體形象定位是

開(kāi)放、高效、親和

?開(kāi)放

體現(xiàn)長(zhǎng)沙市委、市政府改革開(kāi)放的思想和國(guó)際化的辦公方式

?高效

展示長(zhǎng)沙市委、市政府進(jìn)取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和

高效率

?親和

象征長(zhǎng)沙市委、市政府為民服務(wù)的宗旨及與外界的和諧關(guān)系

二、工作重點(diǎn)和零風(fēng)險(xiǎn)工程

（一）三個(gè)重點(diǎn)

CPM以客戶(hù)導(dǎo)向理論為依據(jù)，從長(zhǎng)沙市委、市政府的角度分析機(jī)

關(guān)新大院的物業(yè)管理服務(wù)需求，確定了物業(yè)管理服務(wù)的三項(xiàng)工作重點(diǎn)：

重點(diǎn)一：樹(shù)立政府物業(yè)整體形象

通過(guò)環(huán)境形象樓宇形象控制、設(shè)備和公共設(shè)施管理、治安和交通控

制、管理服務(wù)人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專(zhuān)業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造機(jī)關(guān)新大院開(kāi)放、高效、親和的整體形象。

重點(diǎn)二：樓宇設(shè)備管理

機(jī)關(guān)新大院樓宇設(shè)備的安裝、調(diào)試難度大，關(guān)鍵設(shè)備國(guó)產(chǎn)化程度高，而政府物業(yè)的特殊性又要求設(shè)備運(yùn)行萬(wàn)無(wú)一失，這對(duì)物業(yè)管理公司設(shè)備管理的技術(shù)實(shí)力是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。物業(yè)管理單位必須在前期介入期全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要

第五篇：寫(xiě)字樓的物業(yè)管理

淺析寫(xiě)字樓的物業(yè)管理

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313 更新時(shí)間：2008-9-

312:49:28

核心提示：寫(xiě)字樓對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求高，服務(wù)項(xiàng)目要求多，對(duì)服務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求也高，它不同于住宅小區(qū)，雖然安全問(wèn)題很重要，但對(duì)服務(wù)的要求更加突出，具有外松內(nèi)緊的特點(diǎn)，要針

對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)及管理的特點(diǎn)制定物業(yè)管理的措施，抓住寫(xiě)字樓物業(yè)管理的重點(diǎn)，提供特色服務(wù)。

(一)寫(xiě)字樓物業(yè)的特點(diǎn)和管理特點(diǎn)

寫(xiě)字樓是業(yè)主、非業(yè)主使用人進(jìn)行日常辦公或開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的場(chǎng)所。

寫(xiě)字樓物業(yè)和管理主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

(1)物業(yè)的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁華地段，物業(yè)管理的車(chē)輛指揮管理工作量大。(2)物業(yè)檔次高，整體形象好，業(yè)主、非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理的要求也較高。

(3)物業(yè)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施多，技術(shù)含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統(tǒng)外，還有中央空調(diào)、樓宇設(shè)備自動(dòng)化控制系統(tǒng)、樓宇辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、樓宇智能化管理系統(tǒng)等。(4)物業(yè)使用人相對(duì)不固定，有的更換頻繁，物業(yè)的租賃管理是物業(yè)管理難點(diǎn)。

(5)業(yè)主、非業(yè)主使用人經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，社交活動(dòng)頻繁，社會(huì)關(guān)系復(fù)雜，業(yè)主、非業(yè)主使用人內(nèi)部管理隱患多，給物業(yè)管理增添了難度。

(6)業(yè)主、非業(yè)主使用人來(lái)自社會(huì)各階層，素質(zhì)參差不齊。尤其存在短期租賃戶(hù)，使物業(yè)管理的公眾管理制度執(zhí)行難，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用拖欠嚴(yán)重。

(7)公共場(chǎng)所人流量大，進(jìn)出人員難以控制，安全管理責(zé)任大。

(8)因?yàn)槭寝k公場(chǎng)所，單個(gè)物業(yè)空間大，甚至整層樓都是連通的，樓內(nèi)業(yè)主、非業(yè)主使用人的設(shè)施、財(cái)產(chǎn)多，人員集中，是防火控制的重點(diǎn)區(qū)域，消防安全是物業(yè)管理的重點(diǎn)之一。

(二)寫(xiě)字樓的物業(yè)管理

1.寫(xiě)字樓對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求高，服務(wù)項(xiàng)目要求多，對(duì)服務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求也高。所以物業(yè)管理企業(yè)在選派管理人員時(shí)，必須注重員工的綜合素質(zhì)，無(wú)論是個(gè)人形象，還是內(nèi)在氣質(zhì)，都要達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)。此外，物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)管理，努力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，以滿(mǎn)足寫(xiě)字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理高標(biāo)準(zhǔn)的要求。

2.寫(xiě)字樓物業(yè)不同于住宅小區(qū)，雖然安全問(wèn)題很重要，但對(duì)服務(wù)的要求更加突出，具有外松內(nèi)緊的特點(diǎn)。所以物業(yè)管理企業(yè)必須改變一般的物業(yè)管理觀念，不能一味求嚴(yán)、求穩(wěn)，一定要在員工服務(wù)意識(shí)和服務(wù)禮節(jié)禮貌的培養(yǎng)方面下一番工夫，使員工的服務(wù)水平上升到一個(gè)更高層次，從而滿(mǎn)足寫(xiě)字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的更高要求。

3.針對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)及管理的特點(diǎn)制定物業(yè)管理的措施，抓住寫(xiě)字樓物業(yè)管理的重點(diǎn)，提供特色服務(wù)。在制定寫(xiě)字樓管理服務(wù)方案時(shí)，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到服務(wù)質(zhì)量對(duì)寫(xiě)字樓租金水平和市場(chǎng)價(jià)值的影響力。承租人非常重視物業(yè)管理的品質(zhì)和所提供服務(wù)的有效性，尤其是物業(yè)維護(hù)的水平。一個(gè)窗明幾凈、井井有條的寫(xiě)字樓環(huán)境，對(duì)承租人和潛在承租人都會(huì)產(chǎn)生極大的影響力

寫(xiě)字樓物業(yè)管理的特點(diǎn)

時(shí)間：2008-11-23 22:32:30來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)作者：未知點(diǎn)擊：

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（一）保證樓內(nèi)與外界通訊渠道的暢通

寫(xiě)字樓內(nèi)辦公人員眾多，電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、通信設(shè)備等各種辦公設(shè)備全天使用，因此，必須保證供電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。否則，將直接影響樓內(nèi)辦公人員的工作效率。同時(shí)，如果電力供應(yīng)的中斷將會(huì)給客戶(hù)帶來(lái)巨大損失，導(dǎo)致客戶(hù)的投訴或索賠。

由于寫(xiě)字樓內(nèi)人員眾多，為了給客戶(hù)提供一個(gè)舒適的工作環(huán)境，消除病菌從空調(diào)通風(fēng)管道進(jìn)行傳播的可能性，自經(jīng)曲里勢(shì)提的亞前到鉆弱強(qiáng)X定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)風(fēng)道進(jìn)行消毒，保證樓內(nèi)的溫度、濕度和空氣質(zhì)量符合國(guó)家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

為了保證樓內(nèi)辦公人員正常的生活用水，必須對(duì)樓內(nèi)的給排水系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行定期的維修養(yǎng)護(hù)及按時(shí)對(duì)生活水箱進(jìn)行清洗消毒以保證樓內(nèi)辦公人員的用水安全。

對(duì)于高層寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，電梯是最重要的交通工具，倘若電梯出現(xiàn)故障將會(huì)給樓內(nèi)辦公人員出行帶來(lái)很大的不便，因此必須制定嚴(yán)格的運(yùn)行保養(yǎng)制度，通過(guò)合理的運(yùn)行和科學(xué)的養(yǎng)護(hù)，提高電梯運(yùn)行的安全性，確保樓內(nèi)辦公人員的正常使用。

保證樓內(nèi)與外界通訊渠道的暢通，是現(xiàn)代化智能寫(xiě)字樓物業(yè)管理的重要任務(wù)之一。

在當(dāng)今的信息社會(huì)，信息的交流及信息的獲取是至關(guān)重要的，是帶來(lái)巨大經(jīng)濟(jì)效益的前提，通過(guò)對(duì)樓內(nèi)通訊設(shè)備日常及定期的維護(hù)，保證寫(xiě)字樓內(nèi)通訊系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行以滿(mǎn)足樓內(nèi)辦公人員的使用需求。

（二）提供安全保障，常備不懈

寫(xiě)字樓內(nèi)的消防工作非常重要，一旦發(fā)生火災(zāi)后果難以設(shè)想，因此，物業(yè)管理工作中除了要遇正逍換設(shè)備設(shè)施的完好和消防渠道的暢通外，還要消除火災(zāi)隱患，加強(qiáng)寫(xiě)字樓內(nèi)的裝修管理、加強(qiáng)員工及用戶(hù)的防宣傳教育工作，消防工作應(yīng)做到常備不懈。必須加強(qiáng)樓內(nèi)各區(qū)域的定時(shí)巡邏檢查及完善樓內(nèi)的安全監(jiān)控措施，并通過(guò)嚴(yán)格的監(jiān)督檢查機(jī)制以確保安全保衛(wèi)管理制度的有效實(shí)施。因此，要建立完善的應(yīng)急預(yù)案。

（三）要求環(huán)境整潔，舒適優(yōu)雅

現(xiàn)代化的寫(xiě)字樓，系統(tǒng)設(shè)備先進(jìn)、裝修檔次高，但是，由于寫(xiě)字樓人員出入量大，容易出現(xiàn)臟、亂和建筑材料損壞的問(wèn)題。為了創(chuàng)造干凈，整潔、優(yōu)雅，舒適的辦公環(huán)境，寫(xiě)字樓內(nèi)衛(wèi)生間、大堂、走廊、樓梯間、電梯廳等公共區(qū)域的衛(wèi)生及辦公區(qū)域的衛(wèi)生應(yīng)由專(zhuān)業(yè)保潔人員進(jìn)行定時(shí)、定期的清潔、打掃和維護(hù)。

樓內(nèi)垃圾的及時(shí)清運(yùn)、定期的消殺滅工作是預(yù)防疾病傳播的有效手段之一，定期的外墻清洗，可以保持大廈只好的外觀形象。擺放適當(dāng)?shù)幕ɑ芎途G色觀賞植物，既增加了人們的視覺(jué)美感又凈化了環(huán)境。

（四）質(zhì)量要求高，科技含量大

由于現(xiàn)代寫(xiě)字樓本身規(guī)模大、功能多、設(shè)備先進(jìn)，加之進(jìn)駐的多為大型客戶(hù)，自然各方面的管理要求都較高。特別是現(xiàn)代化的智能寫(xiě)字樓，集各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備之大成，例如，中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、高檔電梯、樓宇自控設(shè)備、保安監(jiān)控設(shè)備、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)告系統(tǒng)設(shè)備、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)設(shè)備等，這無(wú)疑對(duì)物業(yè)管理人員提出了更高的要求。物業(yè)管理工程部的人員不僅要具有管理知識(shí)，更要具有與之相適應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)，只有這樣，才能夠駕馭這些設(shè)備，才能夠擔(dān)負(fù)起管理和維護(hù)這些設(shè)備系統(tǒng)的責(zé)任。同時(shí)，應(yīng)指導(dǎo)客戶(hù)正確地使用這些設(shè)備，避免因不正常的使用操作而導(dǎo)致設(shè)備的提前損壞。

廣州物業(yè)管理三大發(fā)展趨勢(shì)

2002.07.0

1有專(zhuān)家指出，好的物業(yè)管理是樓盤(pán)升值的保障。但要做到真正的好的物業(yè)管理，除了物業(yè)管理公司自身要不斷提高整體素質(zhì)、變管理為服務(wù)之外，還需要不斷完善的法律法規(guī)來(lái)支撐。所以，未來(lái)物業(yè)管理的發(fā)展方向主要是專(zhuān)業(yè)化、法律化和人性化。

一、專(zhuān)業(yè)化

現(xiàn)在許多人都有這樣的認(rèn)識(shí)：物業(yè)管理不就是伺候人嗎？用得著什么技術(shù)和學(xué)歷嗎？是個(gè)人就能干——也正是受這些認(rèn)識(shí)左右，在許多小區(qū)還保留著房管所年代管理員的工作作風(fēng)，物業(yè)公司工作人員學(xué)歷低、年紀(jì)大、缺少服務(wù)意識(shí)成為普遍現(xiàn)象。其實(shí)，物業(yè)管理是一門(mén)專(zhuān)業(yè)，既需要高學(xué)歷、高素質(zhì)的人才，也需要網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)科技，同時(shí)也需要現(xiàn)代化的企業(yè)管理。無(wú)人化管理、智能化管理都是未來(lái)物業(yè)管理的發(fā)展方向。

二、法律化

如何妥善處理開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題？被炒掉的物業(yè)公司不走人怎么辦？業(yè)主管理委員會(huì)有法律地位卻沒(méi)有法人地位如何能體現(xiàn)其作用？如何約束沒(méi)有公德意識(shí)的鄰居??現(xiàn)在幾乎所有的業(yè)主，包括一些物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員都在慨嘆：物業(yè)管理的法律法規(guī)太少，且缺少操作性。像香港及國(guó)外那樣擁有詳盡物業(yè)管理方面的法律文本是未來(lái)幾年內(nèi)物業(yè)管理的大勢(shì)所趨。

三、人性化

下雨天打車(chē)到樓下，保安能打著傘接你進(jìn)樓；家中電表沒(méi)電了，維修工能友善提醒；車(chē)輛損壞，保安員不是第一句話(huà)就是“這與我無(wú)關(guān)”??物業(yè)管理的核心工作是服務(wù)人，要想服務(wù)好，必須在不增加或少增加成本的前提下盡量體現(xiàn)服務(wù)的人情味兒。

香港物管＝“雇工”

據(jù)了解，在香港，物業(yè)管理公司扮演的是雇工的角色，小業(yè)主如果對(duì)物業(yè)管理公司的工作感到不滿(mǎn)意，只要半數(shù)以上表決，就可以選擇另外的物業(yè)公司。目前廣東省、廣州市有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中雖然也有類(lèi)似的規(guī)定，但是在實(shí)踐中并沒(méi)有得到很好的執(zhí)行。

此外，香港物業(yè)管理的目的，不僅是要為業(yè)主或租戶(hù)提供一個(gè)安全、舒適、和諧的居住環(huán)境或工作環(huán)境，及保障業(yè)主和租戶(hù)的利益，同時(shí)更是為了提高物業(yè)的投資回報(bào)率。所以，其服務(wù)內(nèi)容不僅包含日常的房屋維修和保養(yǎng)工作，還旨在通過(guò)這些物業(yè)，去推動(dòng)和協(xié)調(diào)這些物業(yè)內(nèi)業(yè)主或租客之間的社會(huì)與人際關(guān)系，使他們建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，使房地產(chǎn)這類(lèi)貴重資產(chǎn)和高價(jià)商品得以發(fā)揮最高的效益。

有專(zhuān)家表示，以后廣州市大小樓盤(pán)如果都向著這個(gè)方向發(fā)展，無(wú)論是對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，或者對(duì)于廣州市的房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)說(shuō)，都是很有利的。