第一篇：淺析企業(yè)辦公住宿一體化的物業(yè)管理要點(diǎn)

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淺析企業(yè)辦公住宿一體化的物業(yè)管理要點(diǎn) 作者：張麗梅

來(lái)源：《科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)》2011年第15期

摘 要:隨著物業(yè)管理的目標(biāo)向服務(wù)性轉(zhuǎn)化,物業(yè)管理已經(jīng)成為大家都比較關(guān)注的問(wèn)題。企業(yè)辦公住宿一體化是目前物業(yè)管理中遇到的一種新情況,本文對(duì)如何根據(jù)企業(yè)辦公住宿一體化物業(yè)管理要點(diǎn)進(jìn)行分析,對(duì)在企業(yè)辦公住宿一體化的背景下,如何強(qiáng)加物業(yè)前期、中期、后期的管理進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞:一體化物業(yè)管理要點(diǎn)

中圖分類號(hào):C939 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1674-098x(2011)05(c)-0220-02目前企業(yè)一體化物業(yè)管理存在的問(wèn)題和難點(diǎn)

當(dāng)前大部分企業(yè)一體化辦公的物業(yè)管理服務(wù)僅停留在對(duì)守崗保安、綠化保潔、設(shè)備維護(hù)等表面上,沒(méi)有真正按照等級(jí)管理標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。在實(shí)施物業(yè)管理方面,雖然制定了一系列管理規(guī)章制度,但是真正能夠按照章程去做、去管的卻不多,造成各個(gè)環(huán)節(jié)管理有盲點(diǎn)。有些地方?jīng)]人管,有的事沒(méi)人抓,出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益有流失的現(xiàn)象,服務(wù)質(zhì)量也隨之下降。例如:有個(gè)單位燈管不亮,報(bào)修后很長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有反應(yīng);外來(lái)人員隨便進(jìn)入企業(yè),門崗值勤人員不聞不問(wèn);客戶室內(nèi)的維修現(xiàn)場(chǎng)完工后不清理,也沒(méi)有人過(guò)問(wèn);重要設(shè)備如電梯的維修保養(yǎng)安排不合理,該保養(yǎng)的沒(méi)有安排上,影響到客戶使用等等。

企業(yè)一體化辦公物業(yè)管理普遍還缺乏一個(gè)有效的管理系統(tǒng),服務(wù)內(nèi)容單一,沒(méi)有針對(duì)企業(yè)一體化辦公客戶的要求提供相應(yīng)的服務(wù)。服務(wù)工作水平不高,經(jīng)常發(fā)生與業(yè)主或客戶爭(zhēng)執(zhí)等現(xiàn)象。服務(wù)態(tài)度簡(jiǎn)單、粗暴,缺乏耐心和文明用語(yǔ),工作起來(lái)求快不求好,求量不求質(zhì),企業(yè)的服務(wù)和管理得不到業(yè)主認(rèn)可。在企業(yè)管理方面,采取粗放管理,不計(jì)成本,部門之間相互扯皮掣肘,惰性強(qiáng),開(kāi)拓性差,有章不循,有令不止,帶來(lái)了巨大的內(nèi)部消耗。企業(yè)辦公住宿一體化,是由于企業(yè)性質(zhì)或者硬件條件形成的,是以營(yíng)利性為目的的。在對(duì)物業(yè)的使用上,是將其作為生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、商務(wù)場(chǎng)所,對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求不同于一般的寫字樓和賓館,具有不同的層次并逐步升級(jí)。只有把握服務(wù)對(duì)象的需求,按照企業(yè)運(yùn)作的正確規(guī)律進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,才能夠?qū)崿F(xiàn)服務(wù)對(duì)象的滿意,實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的最大價(jià)值。企業(yè)辦公住宿一體化物業(yè)管理的關(guān)鍵點(diǎn)

2.1 物業(yè)管理應(yīng)具有預(yù)見(jiàn)性

預(yù)見(jiàn)性管理是以大量物業(yè)管理技術(shù)、知識(shí)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為資源的共享為基礎(chǔ),將管理過(guò)程中的各個(gè)運(yùn)行操作、維護(hù)保養(yǎng)、服務(wù)改進(jìn)、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急等環(huán)節(jié)以事先制訂預(yù)案的形式并付諸實(shí)施的管理組合系統(tǒng),目的是最大程度地滿足物業(yè)管理工作全過(guò)程、各環(huán)節(jié)的運(yùn)行工作和突發(fā)處置,并

在其中實(shí)現(xiàn)指令、督導(dǎo)、考核、反饋、糾偏等控制功能。預(yù)見(jiàn)性物業(yè)管理體系的建立是從實(shí)踐中來(lái),到實(shí)踐中去的過(guò)程。首先管理者基于對(duì)物業(yè)狀況的深入了解,洞悉業(yè)主核心業(yè)務(wù)特點(diǎn),根據(jù)使用者的需要對(duì)物業(yè)管理提供的服務(wù)進(jìn)行定制,將服務(wù)結(jié)合技術(shù)、知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)通過(guò)與管理措施的相互對(duì)應(yīng),制定適應(yīng)單一物業(yè)需要的具有可操作性的過(guò)程控制方案,確保物業(yè)運(yùn)行自如并最大程度地發(fā)揮物業(yè)使用功能,提供以人為本的服務(wù),最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值。

2.2 預(yù)見(jiàn)管理的三個(gè)要點(diǎn)

2.2.1 要點(diǎn)一

預(yù)見(jiàn)性體系必須成為系統(tǒng)化管理的組成部分。要求掌握豐富知識(shí)和寶貴經(jīng)驗(yàn),具備系統(tǒng)化的管理觀念。系統(tǒng)化管理是指導(dǎo)我們工作的基礎(chǔ)。預(yù)見(jiàn)性體系的建立,要依靠全體員工最大程度在科學(xué)的經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)下發(fā)揮想象,以質(zhì)量體系為載體,實(shí)現(xiàn)過(guò)程的良好控制。

2.2.2 要點(diǎn)二

服務(wù)是要重視顧客的“存在”;服務(wù)并在意顧客的“感受”;服務(wù)更重視顧客的“抱怨”并予以改進(jìn)。沒(méi)有一成不變服務(wù),也不存在一成不變的管理。服務(wù)是一種藝術(shù),它唯一不變的是—它永遠(yuǎn)在變。服務(wù)總隨著使用者不斷提出的新的更高的要求而不斷提升和完善,因此預(yù)見(jiàn)性體系也將根據(jù)服務(wù)的需要而不斷進(jìn)行調(diào)整、完善和提高。

2.2.3 要點(diǎn)三

預(yù)見(jiàn)性管理要通過(guò)大量知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和案例積累為基礎(chǔ),就必然要求在盡可能廣泛的管理領(lǐng)域,甚至跨領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)管理信息和資源的共享。管理系統(tǒng)是否科學(xué)合理,是否具有可操作性與管理者擁有多大的信息資源量有關(guān)系重大。這就要求我們突破自身束縛,從更廣泛的領(lǐng)域獲取養(yǎng)料。企業(yè)間需要培養(yǎng)和諧的合作關(guān)系,閉關(guān)自守將無(wú)法獲得發(fā)展所需要的信息資源。3 物業(yè)管理必須加強(qiáng)成本控制

成本臨界點(diǎn)控制:臨界點(diǎn)控制,是一種動(dòng)態(tài)的控制方式,既要滿足企業(yè)辦公住宿一體化服務(wù)需求高峰期顧客對(duì)較高服務(wù)能力的需要,又要保證在低谷期不閑置服務(wù)能力。同時(shí),對(duì)內(nèi)部各部門進(jìn)行成本預(yù)算和定額的控制。臨界點(diǎn)控制使企業(yè)的服務(wù)供應(yīng)和顧客需求在剛好匹配的臨界點(diǎn)上運(yùn)作,實(shí)現(xiàn)顧客高滿意度下的有效成本控制管理。

3.1 控制公共能源成本

能源成本控制是一項(xiàng)長(zhǎng)期的涉及到組織內(nèi)全體員工的工作。因此,企業(yè)應(yīng)組成能源控制小組。相對(duì)于人力成本而言,公共能源成本的剛性較大。因?yàn)槠髽I(yè)辦公住宿一體化的基本照明和

設(shè)備設(shè)施用電是必不可少的,在一定程度上,照明的布局和亮度標(biāo)志著企業(yè)辦公住宿一體化的品牌形象。所以,其控制還應(yīng)該著眼于細(xì)微處,把握從小處見(jiàn)大的原則。

現(xiàn)無(wú)空白點(diǎn)確理無(wú)空白點(diǎn)物業(yè)管理要點(diǎn)進(jìn)行分析,對(duì)在企業(yè)辦公住宿辦能源成本的精益控制:在滿足顧客對(duì)能源需求(照明和設(shè)備設(shè)施的需要)的同時(shí),控制能源成本。能源成本精益控制的具體措施有:計(jì)量無(wú)遺漏、管理無(wú)空白、電價(jià)核算準(zhǔn)、實(shí)現(xiàn)臨界點(diǎn)運(yùn)行。

3.1.1 計(jì)量無(wú)遺漏,從以下五個(gè)方面進(jìn)行

①為顧客安裝電表。總表扣除顧客使用的電費(fèi)即為企業(yè)辦公一體化應(yīng)該承擔(dān)的費(fèi)用,包括:公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的電費(fèi)、公共照明電費(fèi)、以及企業(yè)辦公一體化自己的辦公用電三部分。配合國(guó)家或地區(qū)的電力優(yōu)惠政策,安裝電表可節(jié)約能源費(fèi)。②為了分析、控制設(shè)備設(shè)施用電,除了設(shè)備設(shè)施的總表外,為大型的設(shè)備設(shè)施安裝專項(xiàng)計(jì)量電表。③為了分析、控制公共照明用電,以每層樓為單位安裝電表。④為物管企業(yè)自用房安裝電表。計(jì)量無(wú)遺漏是能源成本精益控制的前提和基礎(chǔ)。

3.1.2 管理無(wú)空白做到只要使用能源方,都要能被計(jì)量。有相應(yīng)的能源使用規(guī)定,派專人負(fù)責(zé)開(kāi)關(guān)和控制運(yùn)行時(shí)間。杜絕一切可能的無(wú)管理現(xiàn)象,如長(zhǎng)明燈、夜班時(shí)間因責(zé)任不明確或安排不當(dāng)而無(wú)人關(guān)閉的用電系統(tǒng)等。可以通過(guò)能源小組定期對(duì)企業(yè)辦公一體化進(jìn)行全面的巡查來(lái)杜絕能源管理的空白點(diǎn)。能源小組尋找可能的空白點(diǎn),制訂管理控制的措施改進(jìn),達(dá)到不斷修正、完善的目的。

3.1.3 電價(jià)核算準(zhǔn)

因?yàn)殡娏Σ块T根據(jù)枯水季節(jié)和豐水季節(jié)分別實(shí)行兩種平均價(jià)格,而且每天按照峰、平、谷三個(gè)用電時(shí)段分三個(gè)不同的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量電價(jià),所以實(shí)際電費(fèi)單價(jià)需要從總電費(fèi)和使用小時(shí)兩個(gè)指標(biāo)反算得到。

3.1.4 實(shí)現(xiàn)臨界點(diǎn)運(yùn)行

理想的臨界點(diǎn)運(yùn)行是不存在的,臨界點(diǎn)運(yùn)行是企業(yè)辦公一體化能源控制不懈追求的目標(biāo)。能源控制的臨界點(diǎn)運(yùn)行是指凡是使用電力能源的系統(tǒng),如企業(yè)辦公一體化的設(shè)備設(shè)施用電、照明系統(tǒng)用電等,其開(kāi)啟、關(guān)閉和運(yùn)作的時(shí)間和方式,剛好能滿足企業(yè)辦公一體化顧客正常的需要,能源管理在沒(méi)有多余浪費(fèi)的需求和供應(yīng)的平衡點(diǎn)上運(yùn)行。為此,企業(yè)不僅要從管理規(guī)定上,而且要從人員操作上進(jìn)行長(zhǎng)期細(xì)致的努力工作。比如,不僅有設(shè)備的運(yùn)作規(guī)程,還應(yīng)制定設(shè)備的能源控制操作規(guī)程;在照明管理上,除了正式的規(guī)定,還可以將企業(yè)辦公一體化劃分成不同的責(zé)任區(qū)域,要求員工根據(jù)實(shí)際情況自行調(diào)整操作規(guī)定。員工根據(jù)顧客的使用情況進(jìn)行及時(shí)的開(kāi)、關(guān)調(diào)整,使之既能滿足顧客的需要,又能最大限度地節(jié)約用電。

3.2 物業(yè)管理中人力成本的精益控制

一般企業(yè)辦公一體化物管企業(yè)都是以較大服務(wù)需求來(lái)設(shè)計(jì)服務(wù)能力,并采用定崗定員的制度。這樣雖然能夠滿足服務(wù)高峰期的需求,但是在服務(wù)低谷期會(huì)出現(xiàn)明顯的服務(wù)能力閑置,造成總體服務(wù)成本高居不下。人力成本的精益控制以服務(wù)能力的柔性規(guī)劃和實(shí)施為主。柔性服務(wù)能力從兩個(gè)方面實(shí)現(xiàn)。一方面,培養(yǎng)一專多能的高素質(zhì)的員工;另一方面,在滿足需求的情況下,打破人員安排剛性化,根據(jù)服務(wù)需要及時(shí)調(diào)整服務(wù)能力。改變企業(yè)目前通常采用的定崗定員制,詳細(xì)分析服務(wù)需求,采取定崗定員和綜合值班結(jié)合的人員排班方式,科學(xué)合理地安排服務(wù)運(yùn)作時(shí)間和在崗人員。

3.3 提高企業(yè)辦公一體化物業(yè)管理的保障措施

社會(huì)思潮的多元化和業(yè)主生活環(huán)境的差異性直接導(dǎo)致了業(yè)主需求的復(fù)雜化和差異化。隨著城市居民生活水平的提高,業(yè)主對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)的逐漸增強(qiáng),業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的依賴思想將不斷滋長(zhǎng),需求面不斷加寬,需求量不斷增多,多元化的服務(wù)需求對(duì)物業(yè)管理提出了更高的要求。而實(shí)際上,物業(yè)公司自身服務(wù)能力是極其有限的,企業(yè)可能成為“百事曉”但不可能成為“萬(wàn)事通”,靠企業(yè)本身所生產(chǎn)的服務(wù)產(chǎn)品不可能全面滿足業(yè)主的要求,也無(wú)力去挖掘業(yè)主服務(wù)需求,既使挖掘出來(lái),也無(wú)法提供相應(yīng)的服務(wù),這種矛盾在目前的服務(wù)方式下不可能得到解決,也不利于促進(jìn)物業(yè)管理向經(jīng)營(yíng)型企業(yè)轉(zhuǎn)變,很好的發(fā)展思路就是成為服務(wù)集成商,組織和利用社會(huì)服務(wù)資源為業(yè)主提供全方位的、及時(shí)、專業(yè)化的服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

[1] 葉天泉,終崗.出租型高層企業(yè)辦公一體化物業(yè)管理初探[J].中國(guó)房地產(chǎn),2008年第5期.[2] 楊海生.政府機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理之我見(jiàn)[J].中國(guó)物業(yè)管理,2005年第12期.

第二篇：辦公及住宿管理辦法

項(xiàng)目辦公及住宿管理辦法

為了對(duì)辦公及員工住宿進(jìn)行有效、規(guī)范管理，為員工創(chuàng)造一個(gè)良好的辦公、生活環(huán)境和氛圍，制定本辦法。綜合科負(fù)責(zé)項(xiàng)目部辦公和宿舍的統(tǒng)一管理，各科室負(fù)責(zé)本科室辦公室和設(shè)施的管理。每個(gè)員工對(duì)自住房間內(nèi)的環(huán)境和設(shè)施負(fù)責(zé)。

一、環(huán)境衛(wèi)生及能源管理

1、員工本人負(fù)責(zé)宿舍室內(nèi)的垃圾、廢棄物、污物的清除工作，并放置于指定的垃圾桶內(nèi)，嚴(yán)禁隨便丟棄于辦公室、宿舍及其它公共場(chǎng)所。

2、各辦公室內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生由各部門負(fù)責(zé)人指定值日表，安排值日人員每天上班前打掃本科室衛(wèi)生。

3、辦公及宿舍的公共區(qū)域由綜合科后勤人員負(fù)責(zé)定期定時(shí)進(jìn)行保潔、灑水和綠化的維護(hù)工作。

4、每位員工都應(yīng)自覺(jué)保持辦公環(huán)境的優(yōu)雅整潔，各工作場(chǎng)所內(nèi)，均須保持整潔，不得堆放垃圾、污垢或碎屑，嚴(yán)禁隨地吐痰。

5、項(xiàng)目部倡導(dǎo)培養(yǎng)全體員工形成節(jié)約能源的良好習(xí)慣和意識(shí)。節(jié)約用水，員工離開(kāi)宿舍應(yīng)關(guān)閉室內(nèi)電燈及空調(diào)，下班后應(yīng)關(guān)閉辦公室內(nèi)燈光、空調(diào)、電腦等。

二、辦公及住宿秩序管理

1、員工應(yīng)自覺(jué)遵守辦公秩序，工作時(shí)間內(nèi)不得在辦公室內(nèi)高聲喧嘩、嬉笑打鬧、聊天、玩手機(jī)、玩游戲、下棋，任何時(shí)候嚴(yán)禁在辦公室飲酒、打牌、賭博。

2、接待外來(lái)人員、打電話講究禮貌，用語(yǔ)文明，且盡量不影響他人正常辦公。

3、員工住宿一經(jīng)安排確定，任何人不得隨便調(diào)整調(diào)換房間，如因特殊情況需調(diào)換的，需向綜合科提出申請(qǐng)，并經(jīng)項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可調(diào)換。

4、員工應(yīng)保持良好的生活習(xí)慣。每天起床后應(yīng)自行整理好床鋪，不亂扔垃圾雜物。嚴(yán)禁亂拉繩索、電線，晾曬衣物一律到指定地點(diǎn)。

5、個(gè)人行為，如看電視、唱歌等，不得干擾同室人員的正常作息，不得在房間內(nèi)大聲喧嘩吵鬧。

6、禁止在宿舍內(nèi)酗酒、吵鬧滋事。

7、愛(ài)護(hù)項(xiàng)目部財(cái)物，對(duì)辦公室及宿舍內(nèi)項(xiàng)目部配給物品要正確使用、妥善保管保養(yǎng)。由于人為原因?qū)е略O(shè)備設(shè)施損壞的，由當(dāng)事人照價(jià)賠償。

8、除項(xiàng)目部統(tǒng)一配備的電器設(shè)備外，禁止使用其它大功率電器。

9、項(xiàng)目部堅(jiān)持以人為本，尊重員工，倡導(dǎo)團(tuán)隊(duì)精神，并努力創(chuàng)造團(tuán)結(jié)、和諧、平等、民主、公開(kāi)的工作和生活氛圍。

三、設(shè)備設(shè)施維修管理

1、辦公室及宿舍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障需維修、更換時(shí)，員工應(yīng)及時(shí)與綜合科聯(lián)系，報(bào)批后及時(shí)處理。

2、設(shè)備設(shè)施維修、更換前，后勤維修人員應(yīng)鑒定、劃分責(zé)任，填寫《設(shè)備維修申請(qǐng)單》上，要注明損壞原因。如屬人為損壞的，其維修、更換費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。具體責(zé)任人無(wú)法確認(rèn)的，由該房間人員分?jǐn)偂?/p>

四、安全防范管理

1、各科室應(yīng)將本科室負(fù)責(zé)的項(xiàng)目部重要文件資料、印章等責(zé)成專人妥善保管。責(zé)任人離開(kāi)辦公現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)將上述物品鎖入固定的文件柜或抽屜，不得在桌面等處任意擺放。

2、項(xiàng)目部不允許在辦公室存放個(gè)人貴重物品和錢幣，如有存放需要，應(yīng)鎖在櫥柜里，或交由他人幫忙保管。

3、各科室及員工宿舍應(yīng)加強(qiáng)用電安全管理。上班前，應(yīng)關(guān)閉宿舍內(nèi)電源開(kāi)關(guān)及鎖好門窗，下班后，辦公室最后離開(kāi)的人員應(yīng)負(fù)責(zé)關(guān)閉電源開(kāi)關(guān)及鎖好門窗。不得使用項(xiàng)目部禁止的電氣設(shè)備。

4、項(xiàng)目部在適當(dāng)位置配備消防器材，并由綜合科負(fù)責(zé)對(duì)消防器材定期進(jìn)行檢查、更換，確保消防器材處于正常使用狀態(tài)。

5、值班人員負(fù)責(zé)對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行接待、登記。對(duì)找項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)的要事先電話確認(rèn)，對(duì)于無(wú)關(guān)的外來(lái)人員杜絕來(lái)訪。

6、辦公門鎖管理

1）各科室辦公室及宿舍由各科室及個(gè)人自行管理，各科室鑰匙由綜合科留存一把備用。

2）食堂門由食堂管理人員做好開(kāi)關(guān)工作，保證食堂衛(wèi)生及安全防范工作。

五、監(jiān)督檢查及處罰

1、綜合科負(fù)責(zé)定期或不定期開(kāi)展對(duì)各科室、員工宿舍、食堂的環(huán)境衛(wèi)生、能源管理、辦公及生活秩序、安全防范情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，綜合科有權(quán)提出批評(píng)、整改建議。

2、對(duì)無(wú)視辦公及住宿管理的行為，綜合科可對(duì)責(zé)任人采取一定的經(jīng)濟(jì)及行政處罰措施。

第三篇：物業(yè)管理要點(diǎn)示例

物業(yè)管理要點(diǎn)示例

物業(yè)管理服務(wù)可以說(shuō)是一門專業(yè)學(xué)問(wèn)，本公司本著小心計(jì)算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過(guò)長(zhǎng)期的工作改進(jìn)和提升，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益及投資潛質(zhì)都能得以達(dá)到極限。而這種投資管理的哲學(xué)，能使業(yè)主充分保障其不動(dòng)產(chǎn)的投資權(quán)益，不但使其保值，而且更能使其增值。

本物業(yè)項(xiàng)目為高級(jí)工貿(mào)建筑物，其管理重點(diǎn)分析如下：

一、工貿(mào)大廈管理：

工貿(mào)大廈需要極為周到的服務(wù)，特別是現(xiàn)代的新型高級(jí)發(fā)展計(jì)劃，還要照顧相當(dāng)復(fù)雜的電動(dòng)和機(jī)械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需要有專門知識(shí)和技術(shù)。而這些裝備不單只包括升降機(jī)和停車場(chǎng)電梯，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動(dòng)化系統(tǒng)、中央空調(diào)設(shè)備和通訊裝置，保安監(jiān)察和控制系統(tǒng)、自動(dòng)濾水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供應(yīng)設(shè)備等。租用戶對(duì)這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準(zhǔn)期望相當(dāng)高。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外觀美觀，而清潔外墻幕墻的難度和費(fèi)用，實(shí)非一般人想象。一幢工貿(mào)大廈是否得到完善管理，這對(duì)該物業(yè)的租金及售價(jià)水平有很大影響，與此同時(shí)對(duì)其資本價(jià)值也會(huì)因此受影響。

二、停車場(chǎng)管理：

現(xiàn)今停車場(chǎng)的設(shè)備的管理多采用先進(jìn)的自動(dòng)管理系統(tǒng)來(lái)滿足日益繁榮的日常運(yùn)作需要。采用自動(dòng)管理，可以減少人為舞弊，節(jié)省人力資源，增快車輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為暢順，租用戶及訪客充分利用停車場(chǎng)設(shè)備也更加方便快捷。此外，停車場(chǎng)上的停車程序也必須作出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務(wù)。停車場(chǎng)必須有閉路電視作監(jiān)控，保障訪客安全。大樓后備電梯源、發(fā)電機(jī)需與停車場(chǎng)自動(dòng)化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)相通，以備在緊急時(shí)段時(shí)仍能操作提供必要服務(wù)。停車場(chǎng)內(nèi)必須裝有足夠通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理策略應(yīng)按照自給自足原則確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以降低管理費(fèi)，而無(wú)須從管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)貼，這對(duì)整幢大樓出租及出售營(yíng)運(yùn)，都有著正面積極作用。

第四篇：第一章 物業(yè)管理企業(yè)@教材《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考試要點(diǎn)

第一章 物業(yè)管理企業(yè)

第一節(jié) 概述

一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征

概念：依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

特征：

1、是獨(dú)立企業(yè)法人；

2、屬于服務(wù)性企業(yè)；

3、具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。

二、物業(yè)管理企業(yè)的分類

1、按投資主體的經(jīng)濟(jì)成分劃分：全民所有制、集體所有制、民營(yíng)、外資、其他

2、按股東出資形式劃分：有限責(zé)任公司、股份有限公司、股份合作型

三、物業(yè)管理企業(yè)的常見(jiàn)模式

1、房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門；

2、獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)；

3、物業(yè)管理集團(tuán)公司。

第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立

公司法、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法→工商注冊(cè)、資質(zhì)審批兩個(gè)階段

一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊(cè)登記

1、企業(yè)名稱的預(yù)先審核；

2、公司地址；

3、注冊(cè)資本（500、300、50）；

4、股東人數(shù)和法定代表人；

5、公司人員；

6、公司章程

資質(zhì)審批及管理

資質(zhì)條件：一二三級(jí)。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二、三級(jí)并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。一級(jí)：①500萬(wàn)②工程、管理、經(jīng)濟(jì)30人，中級(jí)以上20人，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人中級(jí)以上③物業(yè)管理人員按規(guī)定取得職業(yè)資格證書④管理兩種類型以上，百分比之和不低于100%：多層200萬(wàn)；高層100萬(wàn)；獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)；辦公樓、工業(yè)廠房及其他50萬(wàn)⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

二級(jí)：①300萬(wàn)②20人/10人，工程、財(cái)務(wù)中級(jí)以上③職業(yè)資格證書④兩種類型，百分比之和不低于100%：多層100萬(wàn)；高層50萬(wàn)；獨(dú)立式住宅（別墅）8萬(wàn)；辦公樓、工業(yè)廠房及其他20萬(wàn)⑤同上。

三級(jí)：①50萬(wàn)②10人/5人，工程、財(cái)務(wù)中級(jí)以上③職業(yè)資格證書④有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

申報(bào)資質(zhì)時(shí)需提供的資料

新設(shè)立按最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)前往房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：①營(yíng)業(yè)執(zhí)照②企業(yè)章程③驗(yàn)資證明④法定代表人身份證明⑤物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。

資質(zhì)管理：有利于規(guī)范物業(yè)管理行為，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督，維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提高物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)水平。企業(yè)若違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的相關(guān)行為，將不會(huì)獲批。

第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置

一、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式

直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制等

1、直線制

特點(diǎn)：企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不設(shè)專職職能部門，這種組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)管理。

優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)-領(lǐng)導(dǎo)能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)；缺-要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識(shí)，具備多方面的知識(shí)和技能。

2、直線職能制（普遍采用的形式）

特點(diǎn)：各級(jí)主管人員直接指揮，職能機(jī)構(gòu)是直線行政主管的參謀。職能機(jī)構(gòu)對(duì)下面直線部門一般不能下達(dá)指揮命令和工作指示，只是起業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督作用。優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)-加強(qiáng)了專業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)；缺-機(jī)構(gòu)人員較多，成本較高，橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。

3事業(yè)部制

特點(diǎn)：

一、分權(quán)管理，將政策制訂和行政管理分開(kāi)，二、每個(gè)事業(yè)部都是一個(gè)利潤(rùn)中心，實(shí)行獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧。一般適用于那些規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司。

優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)-一是強(qiáng)化了決策機(jī)制，使公司最高領(lǐng)導(dǎo)擺脫了繁雜的行政事務(wù)，著重于公司重大事情的決策，二是能調(diào)動(dòng)各事業(yè)部門的積極性、責(zé)任心和主動(dòng)性，增強(qiáng)了企業(yè)的活力，三是促進(jìn)了內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，提高了公司的效率和效益；四是有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出；缺-事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機(jī)構(gòu)重疊，人員過(guò)多。

4、矩陣制

特點(diǎn)：在同一組織中既設(shè)置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)，參加項(xiàng)目的成員受所屬職能部門和項(xiàng)目組的雙重領(lǐng)導(dǎo)。

優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)-一是加強(qiáng)了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源，二是有利于調(diào)動(dòng)各方工作積極性，解決處理各自責(zé)任范圍內(nèi)的問(wèn)題，三是具有較強(qiáng)的機(jī)動(dòng)性和適應(yīng)性。缺-一是組織機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定性較差，機(jī)構(gòu)人員較多，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)，二是部門之間關(guān)系復(fù)雜，協(xié)調(diào)工作量較大，處理不當(dāng)容易產(chǎn)生矛盾。

二、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素

1、企業(yè)戰(zhàn)略因素：戰(zhàn)略是為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而制訂的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向。

2、外部環(huán)境因素：行業(yè)特點(diǎn)、人力資源條件、產(chǎn)品特點(diǎn)、客戶、市場(chǎng)特點(diǎn)、物業(yè)管理政策法規(guī)和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等

3、技術(shù)因素：設(shè)備、技術(shù)、管理知識(shí)等

4、組織規(guī)模及所處階段：企業(yè)所處的發(fā)展階段不同，面臨的主要任務(wù)和目標(biāo)也有所不同，組織機(jī)構(gòu)應(yīng)有所差異

三、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求

1、按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置；

2、統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分層管理；

3、分工協(xié)作；

4、精干、高效、靈活

四、物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置

1、總經(jīng)理室（總經(jīng)理、副總、總助、三總師-工程、會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)）；

2、人力資源部；

3、行政管理部；

4、財(cái)務(wù)部；

5、品質(zhì)管理部；

6、市場(chǎng)拓展部；

7、經(jīng)營(yíng)管

理部；

8、工工程管理部；

9、安全管理部；

10、環(huán)境管理部

第五篇：物業(yè)管理企業(yè)員工培訓(xùn)工作要點(diǎn)（xiexiebang推薦）

物業(yè)管理企業(yè)員工培訓(xùn)工作要點(diǎn)

一、前言

羅伯特-歐文曾說(shuō)過(guò)：把錢花在提高勞動(dòng)力素質(zhì)上是企業(yè)經(jīng)理最佳的投資。被稱為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)，經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，已顯現(xiàn)出越來(lái)越強(qiáng)的生機(jī)，為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，物業(yè)管理企業(yè)員工培訓(xùn)工作已顯得十分重要。

二、目的和意義

（一）員工培訓(xùn)是物業(yè)管理企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要

物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)管理企業(yè)除了從市場(chǎng)上招聘到合適的人才外，更為有效的方式是通過(guò)培訓(xùn)提高現(xiàn)有員工的素質(zhì)，使其成為滿足企業(yè)需要的人才。

（二）員工培訓(xùn)是物業(yè)管理企業(yè)管理者激勵(lì)員工的方法

當(dāng)今社會(huì)，學(xué)習(xí)培訓(xùn)已成為很多人改變自己生活和環(huán)境的重要手段，幾乎每一個(gè)人都有對(duì)學(xué)習(xí)的需求和渴望。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)濃郁的學(xué)習(xí)氛圍，以及有效的學(xué)習(xí)政策都會(huì)對(duì)員工產(chǎn)生足夠強(qiáng)的吸引力，有利于員工隊(duì)伍的穩(wěn)定。有遠(yuǎn)見(jiàn)的管理者甚至還把學(xué)習(xí)培訓(xùn)作為一種員工福利用來(lái)贈(zèng)送或獎(jiǎng)勵(lì)員工。

（三）員工培訓(xùn)是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)

經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)已從過(guò)去傳統(tǒng)的房屋協(xié)作管理轉(zhuǎn)向以委托管理方式為主的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)管理。這種社會(huì)化、市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)管理方式對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)提出了較高要求。物業(yè)管理已不僅是一個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)，需要有大批精通管理的優(yōu)秀人才來(lái)推動(dòng)它的發(fā)展。因此，員工培訓(xùn)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可*保證。

三、制定物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)規(guī)定

培訓(xùn)工作對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況制定培訓(xùn)規(guī)定使培訓(xùn)工作制度化、規(guī)范化。培訓(xùn)規(guī)定主要包括培訓(xùn)的目的和意義、培訓(xùn)的基本內(nèi)容、培訓(xùn)的方法、培訓(xùn)的分類、培訓(xùn)的組織實(shí)施、培訓(xùn)的監(jiān)督管理、培訓(xùn)的效果評(píng)估等內(nèi)容。

四、物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)的內(nèi)容

物業(yè)管理工作涉及內(nèi)容較多，培訓(xùn)工作相對(duì)復(fù)雜，但總的來(lái)說(shuō)，培訓(xùn)可包括三個(gè)方面的內(nèi)容。

（一）企業(yè)相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)

該類培訓(xùn)是為了讓每一個(gè)員工對(duì)企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀、未來(lái)規(guī)劃、管理服務(wù)理念、經(jīng)營(yíng)范圍、內(nèi)部規(guī)章制度、人力資源管理等有一個(gè)全面的了解。

（二）物業(yè)管理工作基礎(chǔ)知識(shí)的培訓(xùn)

該類培訓(xùn)主要是讓管理人員及操作人員熟悉并掌握與企業(yè)管理、物業(yè)管理相關(guān)的基礎(chǔ)知識(shí)。

（三）物業(yè)管理從業(yè)人員專項(xiàng)技能培訓(xùn)

該類培訓(xùn)是為了提高基層管理者及操作者的實(shí)際工作技能。

五、物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃

（一）培訓(xùn)需求分析

1、培訓(xùn)需求分析的內(nèi)容

在編制培訓(xùn)計(jì)劃之前，首先要對(duì)企業(yè)的培訓(xùn)需求進(jìn)行全面的分析，培訓(xùn)需求分析主要包括三個(gè)方面的內(nèi)容。

⑴組織分析

結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展計(jì)劃，分析企業(yè)及各部門需要哪些培訓(xùn)以保正計(jì)劃的實(shí)施。

⑵任務(wù)分析

依據(jù)企業(yè)的工作內(nèi)容，分析個(gè)人需要進(jìn)行哪些培訓(xùn)才能保證任務(wù)的完成。

⑶個(gè)人分析

依據(jù)企業(yè)的人力資源現(xiàn)狀，分析哪些人需要培訓(xùn)，培訓(xùn)的具體內(nèi)容是什么。

2、需求分析的方法

⑴問(wèn)卷調(diào)查法

向企業(yè)員工發(fā)出培訓(xùn)需求問(wèn)卷，讓員工結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織怎樣的培訓(xùn)提出建議。讓員工結(jié)合自己的工作任務(wù)提出培訓(xùn)要求；讓員工結(jié)合自己的個(gè)人發(fā)展提出培訓(xùn)需求。問(wèn)卷法是一種非常普遍而又行之有效的方法。這種方法能培養(yǎng)員工關(guān)心學(xué)習(xí)、熱愛(ài)學(xué)習(xí)、參與學(xué)習(xí)的熱情，既是培訓(xùn)需求分析方法又是企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容，較為有效。

⑵約見(jiàn)面談法

挑選不同管理層次、不同工作部門的管理人員以及不同工種的操作人員進(jìn)行面談，根據(jù)面談了解到的信息以確定公司的整體培訓(xùn)需求。

⑶會(huì)議調(diào)查法

召開(kāi)培訓(xùn)需求分析會(huì)，讓參加會(huì)議的人員提出培訓(xùn)需求。

⑷工作表現(xiàn)評(píng)估法

根據(jù)員工的日常工作表現(xiàn)以

確定員工在哪些方面有缺陷，從而有針對(duì)性地進(jìn)行培訓(xùn)以提高這些方面的工作能力。

⑸報(bào)告審評(píng)法

根據(jù)各部門提供的培訓(xùn)需求報(bào)告進(jìn)行綜合評(píng)審以確定所需的培訓(xùn)內(nèi)容。

（二）制定培訓(xùn)計(jì)劃.培訓(xùn)計(jì)劃是為了規(guī)定培訓(xùn)工作的目標(biāo)，制定整體規(guī)劃以實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)；以及將培訓(xùn)計(jì)劃逐層展開(kāi)，以便協(xié)調(diào)和將各種活動(dòng)一體化。

1、制定程序

企業(yè)各部門根據(jù)培訓(xùn)需求分析的內(nèi)容，結(jié)合部門培訓(xùn)目標(biāo)以及部門發(fā)展計(jì)劃制定出本部門的培訓(xùn)計(jì)劃，上報(bào)到企業(yè)人力資源管理部門，再由企業(yè)人力資源管理部門結(jié)合企業(yè)發(fā)展計(jì)劃以及企業(yè)培訓(xùn)總體目標(biāo)制定整個(gè)企業(yè)的培訓(xùn)計(jì)劃。

2、計(jì)劃內(nèi)容

為保證培訓(xùn)工作按時(shí)、按質(zhì)地實(shí)施，培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)包括培訓(xùn)目標(biāo)、課程設(shè)置、培訓(xùn)方式、培訓(xùn)控制、培訓(xùn)評(píng)估等五個(gè)方面的內(nèi)容。

⑴培訓(xùn)目標(biāo)

培訓(xùn)目標(biāo)是指通過(guò)培訓(xùn)工作所期望取得的成果，這些成果包括個(gè)人的、部門的、整個(gè)企業(yè)所要求達(dá)到的培訓(xùn)結(jié)果。培訓(xùn)目標(biāo)是制定培訓(xùn)計(jì)劃的基礎(chǔ)，培訓(xùn)目標(biāo)決定了培訓(xùn)課程、培訓(xùn)方式等一系列的內(nèi)容。同時(shí)，培訓(xùn)目標(biāo)又是培訓(xùn)考核和培訓(xùn)評(píng)估的依據(jù)。所以，培訓(xùn)目標(biāo)的制定應(yīng)該準(zhǔn)確、細(xì)致并具有可測(cè)量性。

⑵課程設(shè)置

培訓(xùn)課程包括了培訓(xùn)課程的名稱、培訓(xùn)的時(shí)間、培訓(xùn)地點(diǎn)、培訓(xùn)教員簡(jiǎn)介、針對(duì)培訓(xùn)課程的培訓(xùn)要求等內(nèi)容。明確的培訓(xùn)要求有利于員工提前對(duì)所培訓(xùn)的內(nèi)容有所準(zhǔn)備和有所側(cè)重，有利于提高培訓(xùn)效果。

⑶培訓(xùn)方式

根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容以及培訓(xùn)對(duì)象的不同，可采用不同的培訓(xùn)方式。常用的培訓(xùn)方式包括講授法、學(xué)徒制、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法、觀摩范例法。

①講授法：講授法是最常用的一種教學(xué)方法，通常是讓一位教員向?qū)W員直接傳授某方面的知識(shí)。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是節(jié)約經(jīng)費(fèi)、教授對(duì)象多，可同時(shí)面對(duì)多名學(xué)員，一次教學(xué)可讓很多學(xué)員同時(shí)受益。

②學(xué)徒制：學(xué)徒制是最古老的教學(xué)方法，但至今為止仍然是企業(yè)培訓(xùn)新人最常用的一種方法。它的特點(diǎn)是由一名經(jīng)驗(yàn)豐富的老師傅，負(fù)責(zé)幫帶一名或幾名新來(lái)的員工，通過(guò)傳授、示范、練習(xí)、檢查反饋等一系列過(guò)程提高新人的工作技能。學(xué)徒制較適合物業(yè)管理工作實(shí)踐中保安、綠化、保潔、維修等技術(shù)性工種

③小島討論法：?jiǎn)T工以5-7人為一組圍在一個(gè)圓形桌前（也稱“小島”），對(duì)特定的話題或主題進(jìn)行討論。指導(dǎo)老師控制培訓(xùn)的時(shí)間和進(jìn)程。每一位員工都可以自由地發(fā)表自己的意見(jiàn)，但是不允許反駁別人的意見(jiàn)。指導(dǎo)老師將每個(gè)人的意見(jiàn)都寫在黑板上，同時(shí)鼓勵(lì)員工說(shuō)出更新或更古怪的想法。當(dāng)大家將自己的想法全部講完后，在指導(dǎo)老師的指導(dǎo)下，員工對(duì)每一種意見(jiàn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，最后選出大家都滿意的答案。這種小島討論方式是引導(dǎo)員工自己解決管理問(wèn)題的有效方法。

④角色扮演法：角色扮演法是讓培訓(xùn)對(duì)象假想自己是公司的某一角色，并以此角色的身份來(lái)解決問(wèn)題。這種方法能讓培訓(xùn)對(duì)象身臨其境地分析問(wèn)題和解決問(wèn)題，對(duì)員工提高工作技能和改造工作習(xí)慣都很有幫助。例如：讓員工扮演業(yè)主要求提供相應(yīng)的服務(wù)，以提高員工的服務(wù)意識(shí)；讓工作習(xí)慣不好的員工與上司角色轉(zhuǎn)換以達(dá)到改變工作習(xí)慣的目的。

⑤管理游戲法：這種方法寓教于游戲中，通過(guò)完成事先設(shè)計(jì)好的精妙游戲，讓培訓(xùn)對(duì)象領(lǐng)悟到其中的管理思想。例如：組織員工對(duì)有爭(zhēng)議的物業(yè)管理事件進(jìn)行辯論，在辯論中提高認(rèn)識(shí)。

⑥觀摩范例法：通過(guò)組織實(shí)地參觀考察，運(yùn)用電視機(jī)、錄像機(jī)、幻燈機(jī)、投影機(jī)、收錄機(jī)、放映機(jī)等設(shè)備來(lái)向?qū)W生呈現(xiàn)有關(guān)資料、信息，讓員工學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、改進(jìn)工作。

3、培訓(xùn)控制

培訓(xùn)控制的目的是為了監(jiān)視培訓(xùn)活動(dòng)以保證培訓(xùn)活動(dòng)按計(jì)劃進(jìn)行并糾正培訓(xùn)過(guò)程中的偏差。可采用培訓(xùn)簽到制、教員評(píng)語(yǔ)制等方法。還可在每次培訓(xùn)結(jié)束時(shí)對(duì)員工進(jìn)行考核，并將考核成績(jī)納入績(jī)效考評(píng)，與員工的待遇掛鉤。

4、培訓(xùn)評(píng)估

每次培訓(xùn)工作結(jié)束后可通過(guò)員工的培訓(xùn)報(bào)告、員工的工作表現(xiàn)等對(duì)培訓(xùn)工作的效果進(jìn)行評(píng)估，以便在今后的培訓(xùn)中采取更好的培訓(xùn)措施。

六、培訓(xùn)組織實(shí)施

培訓(xùn)組織實(shí)施是物業(yè)管理培訓(xùn)工作的核心，它包括了培訓(xùn)工作做什么，培訓(xùn)工作如何做，培訓(xùn)工作由誰(shuí)來(lái)做的問(wèn)題。

（一）人力資源管理部門的職能和任務(wù)

員工培訓(xùn)是人力資源管理部門的主要工作內(nèi)容之一，其主要職能包括計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等內(nèi)容。具體職能和任務(wù)包括：

1、確定各級(jí)人員的培訓(xùn)要求，聽(tīng)取各部門的培訓(xùn)需求，依據(jù)培訓(xùn)需求制定培訓(xùn)計(jì)劃；

2、組織執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃；

3、定期向上級(jí)匯報(bào)培訓(xùn)費(fèi)用開(kāi)支情況；

4、組織實(shí)施各種培訓(xùn)課程與活動(dòng)；

5、做好員工的培訓(xùn)檔案管理工作；

6、做好收集培訓(xùn)資料，編制符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)的基礎(chǔ)教材；

7、維護(hù)培訓(xùn)設(shè)施與場(chǎng)地，充分