第一篇：辦公樓物業(yè)管理方案目錄

合肥某綜合辦公樓物業(yè)管理方案目錄

第一節(jié)整體設(shè)想與管理模式……………………………第二節(jié)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)保障措施…………………………第三節(jié)項(xiàng)目管理處組織設(shè)置……………………………第四節(jié)物業(yè)項(xiàng)目管理制度………………………………第五節(jié)物業(yè)項(xiàng)目接管方案………………………………第六節(jié)物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)目標(biāo)承諾……………………【綜合辦公樓】物業(yè)管理方案及管理制度綜合辦公樓位于懷寧路與休寧路交叉處，總體建筑面積88888平方米，樓高九層（不包括地下車庫）。主要設(shè)施有：電梯、智能監(jiān)控、消防系統(tǒng)、VRV空調(diào)系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)等。辦公樓現(xiàn)為合肥市各民主黨派辦公場所。針對物業(yè)特點(diǎn)，**物業(yè)將嚴(yán)格按照商務(wù)辦公樓標(biāo)準(zhǔn)，單獨(dú)設(shè)置物業(yè)管理處對該項(xiàng)目作系統(tǒng)管理，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。第一節(jié)整體設(shè)想與管理模式“溝通至上，服務(wù)致遠(yuǎn)”作為合肥市**物業(yè)管理有限公司服務(wù)理念。我們堅(jiān)持以客戶為上，及時(shí)認(rèn)知客戶對服務(wù)的需求，在服務(wù)過程中持續(xù)不斷加以精進(jìn)。根據(jù)綜合辦公樓的情況，我們**物業(yè)管理有限公司將本著“精致服務(wù)，以我的精心換得您的稱心”的服務(wù)宗旨，引進(jìn)先進(jìn)的管理理念和成熟的管理模式，從前期介入開始就切切實(shí)實(shí)地做好參謀、在辦公樓日常使用中勤勤懇懇地當(dāng)好物業(yè)的管家。

一、采取相適應(yīng)的服務(wù)模式我們將在服務(wù)管理上采用先進(jìn)的理念，有效的服務(wù)管理手段，使所有進(jìn)入辦公樓的客戶都體會到我們熱心的招呼、細(xì)心的關(guān)懷、專業(yè)的工作、盡心的服務(wù)；讓客戶感受到走進(jìn)綜合辦公樓時(shí)，就能感覺到充滿溫馨、和諧的氛圍；應(yīng)用先進(jìn)的軟件服務(wù)管理是時(shí)尚的，是構(gòu)建和諧社會所必須的。

二、物業(yè)管理的基礎(chǔ)服務(wù)及延伸特約服務(wù)綜合辦公樓的物業(yè)管理服務(wù)分為內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)及延伸特約服務(wù)。內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)是指在物業(yè)界面內(nèi)公共區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)的保安、工程、清潔管理服務(wù)。延伸特約服務(wù)是指有根據(jù)業(yè)主或客戶的特殊需要，另行對辦公區(qū)域內(nèi)其他設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)維護(hù)、特約清潔（領(lǐng)導(dǎo)辦公室、辦公室及休息室、多功能廳、乒乓球室、健身房、小會議室、活動室、96人的大教室及貴賓休息室的保潔），生活服務(wù)區(qū)域配套管理等。通過內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)，保障辦公樓正常的日常辦公秩序。通過接受延伸特約服務(wù)的逐項(xiàng)開展進(jìn)一步提升綜合辦公樓物業(yè)軟環(huán)境，使之達(dá)到臻善臻美。

三、管理設(shè)想為讓業(yè)主創(chuàng)造舒適、寧靜、稱心、親切、安全的辦公環(huán)境，我公司將從這些方面努力，刻苦鉆研、努力探索。針對【綜合辦公樓】的特征，我公司提出了以下物業(yè)管理設(shè)想：1．著重從人的基礎(chǔ)生活功能需求出發(fā)做到人性化管理理念，豐富特色服務(wù)；2．著重從人與自然、和諧、共生的要求出發(fā)，加強(qiáng)對生態(tài)、綠化、人文、環(huán)境的建設(shè)與維護(hù)。四．服務(wù)定位物業(yè)管理處內(nèi)部管理實(shí)行以ISO9001 國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系運(yùn)行模式。各項(xiàng)服務(wù)均規(guī)范化、專業(yè)化，并在管理服務(wù)中不斷改進(jìn)、吸收、運(yùn)用先進(jìn)的物業(yè)管理方法和要求，不斷強(qiáng)化各級服務(wù)人員的培訓(xùn)。同時(shí)，吸納各類專業(yè)技術(shù)人才，不斷提升整個(gè)物業(yè)管理處的人員素質(zhì)及服務(wù)技能。力爭使辦公樓創(chuàng)優(yōu)，同時(shí)依據(jù)ISO9001 國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，使辦公樓物業(yè)管理質(zhì)量更加標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。

4、管理內(nèi)容4.1綜合辦公樓管理區(qū)域的公共設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)、維修管理。4.2綜合辦公樓管理區(qū)域的公共區(qū)域的保安、消防安全管理4.3綜合辦公樓管理區(qū)域的公共區(qū)域的保潔、綠化管理第二節(jié)【綜合辦公樓】物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)保障措施

1、先進(jìn)的ISO9001：2000內(nèi)部質(zhì)量管理體系保障，建立六大管理機(jī)制要實(shí)現(xiàn)綜合辦公樓項(xiàng)目物業(yè)管理目標(biāo)，離不開強(qiáng)化的內(nèi)部管理體系。公司運(yùn)作將依托IS0嚴(yán)格的質(zhì)量管理體系模式作為日常管理運(yùn)作質(zhì)量的保證。建立六項(xiàng)管理機(jī)制：自我約束機(jī)制：嚴(yán)格苛求，精益求精的賓館星級式服務(wù)，以服務(wù)卓越、質(zhì)量上乘的高標(biāo)準(zhǔn)約束自己。專業(yè)化運(yùn)作機(jī)制：對于項(xiàng)目處遇專業(yè)性與技術(shù)性較強(qiáng)的管理服務(wù)，都有專業(yè)物業(yè)公司技術(shù)中心提供技術(shù)支持。以降低成本，揚(yáng)長避短，提高效率。質(zhì)量保證機(jī)制：專業(yè)物業(yè)公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范遵循國際化，標(biāo)準(zhǔn)化組織的ISO9001－2000的管理模式進(jìn)行實(shí)施。檢查監(jiān)督機(jī)制：為了確保服務(wù)質(zhì)量，專業(yè)物業(yè)公司必須建立了嚴(yán)密而科學(xué)的質(zhì)量檢查監(jiān)督體系負(fù)責(zé)辦公樓管理服務(wù)的各項(xiàng)意見反饋與投訴回訪。5．緊急預(yù)案機(jī)制：根據(jù)辦公樓特點(diǎn)，分工作條線，設(shè)計(jì)各類預(yù)案，建立預(yù)案網(wǎng)絡(luò)機(jī)制，預(yù)案流程，預(yù)案執(zhí)行監(jiān)督及預(yù)案檢驗(yàn)、預(yù)案起動執(zhí)行記錄等一整套可操作制度。

2、采用系統(tǒng)及過程管理方法最終實(shí)現(xiàn)“十二化”管理綜合辦公樓項(xiàng)目物業(yè)管理活動是由各相關(guān)的子過程組成，各相關(guān)過程加以識別，理解和管理，最大限度的減少職能交叉、重疊管理。實(shí)現(xiàn)垂直管理、目標(biāo)管理、網(wǎng)絡(luò)管理，從而達(dá)到提高管理效率、降低運(yùn)行成本目的。公司將各類服務(wù)活動賦

予文件化、程序化，并實(shí)行并通過PDCA（PLAN DO CHECK ACTION）管理方式做到精心策劃――明確各項(xiàng)活動的職責(zé)，配備適當(dāng)?shù)馁Y源，保證科學(xué)管理。精心實(shí)施――嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系文件規(guī)定要求，實(shí)施程序化、規(guī)范化管理使每位員工明確自己該做什么，如何做，做到什么程度，留下何種記錄，從而達(dá)到定時(shí)、定人、定崗、定任務(wù)、定質(zhì)量的五定要求，嚴(yán)格檢查――每項(xiàng)活動都會有計(jì)劃的受到檢查，從日檢到周檢，月檢覆蓋整個(gè)物業(yè)管理活動，保證各項(xiàng)物業(yè)管理活動在嚴(yán)格受控狀態(tài)下運(yùn)行。持續(xù)改進(jìn)――針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，通過征求業(yè)主、客戶意見，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法，測量出物業(yè)管理活動的不足之處，制定糾正和預(yù)防措施，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理活動的持續(xù)改進(jìn)和質(zhì)量的良性循環(huán)?！笆惫ぷ鳂?biāo)準(zhǔn)服務(wù)組織專業(yè)化、服務(wù)架構(gòu)簡約化、服務(wù)控制規(guī)范化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)精確化、服務(wù)理念人本化、服務(wù)內(nèi)容菜單化、服務(wù)效果最佳化、服務(wù)責(zé)任全體化、服務(wù)隊(duì)伍素質(zhì)化、服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)化、服務(wù)成本合理化、服務(wù)運(yùn)作市場化。

3、重大預(yù)案的設(shè)計(jì)演練制度根據(jù)管理重點(diǎn)，我們應(yīng)在服務(wù)管理上從以下幾個(gè)方面設(shè)計(jì)應(yīng)急預(yù)案并加以演練，以確保辦公樓運(yùn)作的安全無虞：工程管理方面：突發(fā)性水浸應(yīng)急處理預(yù)案、防汛應(yīng)急預(yù)案、設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案、觸電事故的應(yīng)急處理預(yù)案等；治安保安方面：交通意外事故應(yīng)急預(yù)案、治安、刑事案件應(yīng)急預(yù)案、火災(zāi)、爆炸事件應(yīng)急預(yù)案、節(jié)假日突發(fā)事件處理預(yù)案等；環(huán)境保護(hù)方面：下水管受堵排積水預(yù)案、地面遭受特種材料污染排除預(yù)案、有害氣體侵襲預(yù)案等；公共衛(wèi)生方面：食物中毒預(yù)案、流行病預(yù)防預(yù)案等；

4、強(qiáng)化崗位培訓(xùn)、有效進(jìn)行督導(dǎo)公司將對綜合辦公樓實(shí)行全員培訓(xùn)制度。培訓(xùn)工作將由始無終地貫徹在整個(gè)管理過程中。辦公樓管理服務(wù)人員在上崗前由公司進(jìn)行系統(tǒng)嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)并取得相應(yīng)的崗位執(zhí)業(yè)資格證書。通過崗前培訓(xùn)使員工在服務(wù)意識的培養(yǎng)、服務(wù)理念的樹立、工作技能的提升等方面盡快達(dá)到一流管理所需的水平。讓全體員工理解公司的質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)，繼而自覺參與到公司的質(zhì)量活動中去。同時(shí)，公司還在日常管理服務(wù)過程中不斷地對員工進(jìn)行在崗培訓(xùn)及理念的強(qiáng)化，繼續(xù)通過技術(shù)平臺優(yōu)勢及軟件支持以多種形式加強(qiáng)人員培訓(xùn)的溝通交流，以持續(xù)提升員工的專業(yè)技能。執(zhí)行規(guī)范是否到位，培訓(xùn)是否有效，還須通過督導(dǎo)這一環(huán)節(jié)。我們將建議多層次的督導(dǎo)體系。綜合辦公樓將通過定期的日常巡查，每月組織所有部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行的一次樓檢；每個(gè)部門負(fù)責(zé)人每日對辦公樓管理狀況作一次例查；各基礎(chǔ)管理層更是根據(jù)操作規(guī)范要求時(shí)時(shí)對管理作出巡查；公司不定期地對項(xiàng)目作抽檢和指導(dǎo)；同時(shí)物業(yè)管理處更接受業(yè)主和使用人對管理質(zhì)量的評定和指導(dǎo)。

5、量化考核，建立激勵(lì)機(jī)制

長沙市政府辦公大樓管理方案卷首語 長沙市市委市政府以放眼天下的胸懷、積極前瞻的眼光，將市委市政府機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理推向社會化、專業(yè)化的方向。某物業(yè)管理有限公司對這一智慧之舉高度重視。一個(gè)月來，我們公司精英聚合，心神融會，以換位思考的負(fù)責(zé)態(tài)度，反復(fù)論證，度身定做，制訂出“零風(fēng)險(xiǎn)工程、一種模式、二項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四大優(yōu)勢及八項(xiàng)措施”整套方案……掩卷細(xì)思，我們將為機(jī)關(guān)大院帶去什么？不僅僅是悉心入微的服務(wù)、專業(yè)規(guī)范的管理，也不僅僅是寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。我們所帶最具價(jià)值的是觀念的力量，一種勇于創(chuàng)新、追求卓越、永遠(yuǎn)向上的精神。這就是我們成功合作、共創(chuàng)未來的重要保證。某某物業(yè)管理人將一如既往地秉持真誠合作、專業(yè)保障、長遠(yuǎn)承擔(dān)的一貫風(fēng)格，履行我們的職責(zé)，實(shí)現(xiàn)我們的諾言，傾情投入，樹立政府物業(yè)專業(yè)化管理的成功范例，向長沙市市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)和長沙市市人民呈獻(xiàn)一份合格的答卷！滿意僅僅是起點(diǎn)。第一章提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃零風(fēng)險(xiǎn)工程――解除后顧之憂一種模式――[經(jīng)營型]物業(yè)管理二項(xiàng)承諾――示范大廈、滿意率三個(gè)重點(diǎn)――整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù)四大優(yōu)勢――觀念、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、配套八項(xiàng)措施――精銳骨干、整體形象、設(shè)備管理、綜合服務(wù)、質(zhì)保體系、成本控制、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)創(chuàng)新

一、認(rèn)識與定位項(xiàng)目定位長沙市市委、市政府機(jī)關(guān)大院作為一個(gè)國際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全國，著眼于世界，著眼于未來。機(jī)關(guān)大院項(xiàng)目整體形象定位是開放、高效、親和●開放體現(xiàn)長沙市市委、市政府改革開放的思想和國際化的辦公方式●高效展示長沙市市委、市政府進(jìn)取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效率●親和象征長沙市市委、市政府為民服務(wù)的宗旨及與外界的和諧關(guān)系

二、工作重點(diǎn)和零風(fēng)險(xiǎn)工程

（一）三個(gè)重點(diǎn) 我們公司以客戶導(dǎo)向理論為依據(jù)，從長沙市市委、市政府的角度分析機(jī)關(guān)大院的物業(yè)管理服務(wù)需求，確定了物業(yè)管理服務(wù)的三項(xiàng)工作重點(diǎn)：重點(diǎn)一：樹立政府物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象樓宇形象控制、設(shè)備和公共設(shè)施管理、治安和交通控制、管理服務(wù)人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造機(jī)關(guān)大院開放、高效、親和的整體形象。重點(diǎn)二：樓宇設(shè)備管理機(jī)關(guān)大院樓宇設(shè)備的安裝、調(diào)試難度大，關(guān)鍵設(shè)備國產(chǎn)化程度高，而政府物業(yè)的特殊性又要求設(shè)備運(yùn)行萬無一失，這對物業(yè)管理公司設(shè)備管理的技術(shù)實(shí)力是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。物業(yè)管理單位必須在前期介入期全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。重點(diǎn)三：提供綜合性配套服務(wù)機(jī)關(guān)大院包括辦公樓、新聞中心、會展中心、綜合配套樓等，集多種功能于一體，要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主業(yè)基礎(chǔ)上，提供綜合配套服務(wù)，包括會務(wù)服務(wù)、餐廳管理、招待所管理、網(wǎng)吧、健身、汽車美容服務(wù)等。這些要求對物業(yè)管理公司又是新的挑戰(zhàn)。

（二）零風(fēng)險(xiǎn)工程零風(fēng)險(xiǎn)工程的出發(fā)點(diǎn)是全面解除長沙市市委、市政府機(jī)關(guān)后勤事務(wù)社會化改革的后顧之憂。包括以下三項(xiàng)內(nèi)容：依托某某企業(yè)集團(tuán)，長遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理的責(zé)任，在任何情況下，確保物業(yè)正常運(yùn)行。吸納、培訓(xùn)、安排機(jī)關(guān)事務(wù)管理局原有物業(yè)管理富余人員。注重機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理相關(guān)保險(xiǎn)事項(xiàng)。我們公司按照有關(guān)規(guī)定投保公共責(zé)任險(xiǎn)和員工險(xiǎn)，并與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局協(xié)商安排設(shè)備保險(xiǎn)事宜，提高機(jī)關(guān)大院物業(yè)運(yùn)行抗風(fēng)險(xiǎn)能力。指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)指導(dǎo)思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠(yuǎn)承擔(dān)真誠合作體現(xiàn)了我們公司尊重客戶、依法經(jīng)營的一貫風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽(yù)，注意及時(shí)地溝通和協(xié)調(diào)，真誠為長沙市市委、市政府提供專業(yè)服務(wù)，為社會創(chuàng)造價(jià)值。服務(wù)客戶、拓展市場的意義重于創(chuàng)造利潤。專業(yè)保障展示我們公司“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司ISO9000質(zhì)保體系、人力資源管理體系、財(cái)務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn)，保障專業(yè)效果。長遠(yuǎn)承擔(dān)注重合作的即效性，更著眼于合作的長遠(yuǎn)前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實(shí)和短期行為。有階段計(jì)劃，更有長遠(yuǎn)安排，將服務(wù)概念由委托管理期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。一種模式：[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式我們公司在物業(yè)管理行業(yè)首創(chuàng)[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式，在物業(yè)管理實(shí)踐中取得顯著效果。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式的核心思想為：將物業(yè)管理的概念從一般運(yùn)行、維護(hù)、管理提升到對物業(yè)整體項(xiàng)目全面的策劃、服務(wù)和管理層面，服務(wù)概念從合同期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，從而開發(fā)物業(yè)的功能潛力并提高使用效率，真正體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會功能。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在實(shí)際操作中，以物業(yè)管理主業(yè)為核心，以樓宇設(shè)備維護(hù)、改造為技術(shù)支持，以規(guī)劃物業(yè)功能、提高物業(yè)使用率為輔助手段，以配套項(xiàng)目的經(jīng)營作為服務(wù)客戶的補(bǔ)充，形成全方位物業(yè)管理服務(wù)的綜合能力。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在機(jī)關(guān)大院具有廣闊的施展空間。我們公司強(qiáng)大的技術(shù)支持系統(tǒng)可以在設(shè)備管理方面發(fā)揮重要的保障作用；我們公司豐富的經(jīng)驗(yàn)可以協(xié)助貴方合理規(guī)劃、科學(xué)安排、適時(shí)調(diào)整，提高物業(yè)使用效能；我們公司的綜合服務(wù)能力集辦公、會展、餐飲、公寓、文化等多方面于一體，在滿足機(jī)關(guān)大院的需求中最具實(shí)力。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在機(jī)關(guān)大院的應(yīng)用，可以保障設(shè)備運(yùn)行，提高政府辦公物業(yè)的使用效率，明顯提升物業(yè)管理服務(wù)的附加值，并顯著降低物業(yè)運(yùn)行的總體成本。管理目標(biāo)兩項(xiàng)承諾自接管之日起，三年內(nèi)使機(jī)關(guān)大院成為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)，樹立政府辦公物業(yè)實(shí)行企業(yè)化、專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例。自接管之日起，第一年度內(nèi)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理客戶滿意率95%以上。四大優(yōu)勢觀念優(yōu)勢：滿意只是起點(diǎn)（以服務(wù)客戶為最高原則）深圳物業(yè)管理水平居于全國前列，其核心內(nèi)因在于觀念領(lǐng)先。觀念激發(fā)活力，觀念產(chǎn)生動力。我們公司將客戶滿意作為工作業(yè)績評價(jià)的最終指標(biāo)，以客戶滿意為起點(diǎn)，最大限度地滿足客戶需求。在這種理念支持下，我們公司在員工隊(duì)伍中堅(jiān)持不懈地強(qiáng)化滿意服務(wù)觀念、市場觀念以及危機(jī)意識、質(zhì)量意識、成本意識。正是由于滿意服務(wù)觀念的提出，近年來，在我們公司所管轄的百萬余平方米物業(yè)中，年有效投訴率均控制在千分之二以下。技術(shù)優(yōu)勢：強(qiáng)大的樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持我們公司積累十幾年樓宇機(jī)電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，集設(shè)計(jì)、安裝、維護(hù)、改造能力于一身，技術(shù)實(shí)力在樓宇設(shè)備管理業(yè)首屈一指。我們公司目前擁有高級工程師五名，中級職稱技術(shù)人員四十余名以及近百名機(jī)電設(shè)備熟練維修人員。這支技術(shù)隊(duì)伍對各類物業(yè)基本設(shè)施由電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、智能控制直至停車場自動管理系統(tǒng)均有完善的技術(shù)保障規(guī)范和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可以為機(jī)關(guān)大院制訂高效率的設(shè)備管理方案，確保各項(xiàng)系統(tǒng)運(yùn)行正常、維修及時(shí)，并有效延長設(shè)備的使用壽命。我們公司所屬的某某電梯公司是某市電梯保養(yǎng)專業(yè)單位，是深圳眾多物業(yè)管理企業(yè)中電梯維修實(shí)力最強(qiáng)的企業(yè)，可以為機(jī)關(guān)大院的16部電梯安全運(yùn)行和維護(hù)提供全面的技術(shù)保障。我們公司還與眾多機(jī)電設(shè)備廠家如蒂森電梯、三菱電梯、霍尼維爾、ABB公司、特靈公司、開利

公司等相關(guān)企業(yè)保持著良好的合作關(guān)系。我們公司技術(shù)優(yōu)勢還體現(xiàn)在能根據(jù)機(jī)關(guān)大院的實(shí)際情況，制訂有效的節(jié)能降耗措施，從而顯著降低政府辦公費(fèi)用。配套優(yōu)勢：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù)我們公司首創(chuàng)的[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在物業(yè)管理行業(yè)有較大影響。該模式能開發(fā)管轄物業(yè)的功能潛力和提高使用效率，并通過配套服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營、管理，使業(yè)主和客戶享受更全面的物業(yè)管理服務(wù)。我們公司積累了深圳[某某苑]（40萬平方米多功能物業(yè)群體）綜合性物業(yè)管理十五年經(jīng)驗(yàn)，除物業(yè)管理主業(yè)外，還經(jīng)營苑區(qū)租賃代理、健身中心、餐飲、網(wǎng)吧、文化娛樂、汽車美容等綜合性配套業(yè)務(wù)。我們公司在[某某苑]投資經(jīng)營有[演藝中心]（娛樂行業(yè)名牌）、[某某健身會]（全國健身行業(yè)第一品牌）、[食街]（特色大眾飲食公司）和[某某汽車美容中心]等。我們公司管理綜合型物業(yè)的配套服務(wù)優(yōu)勢使某某苑成為某市社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳的高檔社區(qū)。經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢：外接項(xiàng)目管理服務(wù)的實(shí)踐我們公司近年在北京、武漢、珠海等地承接多項(xiàng)物業(yè)，對異地項(xiàng)目管理的個(gè)中滋味深有體會，積累了異地外接項(xiàng)目管理的寶貴經(jīng)驗(yàn)。下面僅以我們公司全面接管[深圳某銀行]物業(yè)的案例與機(jī)關(guān)大院作一簡要比較。

第二篇：××辦公樓物業(yè)管理方案(144頁)目錄

××辦公樓物業(yè)管理方案（144頁）

目錄

前言…………………………………………………………………1 第一部分：費(fèi)用測算…………………………………………………………3 第二部分：物業(yè)管理業(yè)績表………………………………………6 第三部分：物業(yè)管理實(shí)施方案………………………………………………20

第一章 物業(yè)管理服務(wù)構(gòu)想…………………………………………………20**物業(yè)公司簡介…………………………………………………………20物業(yè)管理概況…………………………………………………………20物業(yè)管理服務(wù)范圍……………………………………………………21物業(yè)特點(diǎn)分析…………………………………………………………21委托管理目的…………………………………………………………21委托管理原則…………………………………………………………22物業(yè)管理定位…………………………………………………………22“高品質(zhì)管理水準(zhǔn)”的依托資源……………………………………2

3第二章 物業(yè)管理人力規(guī)劃……………………………………………24管理處組織架構(gòu)……………………………………………………24物料管理……………………………………………………………26便民服務(wù)………………………………………………………………27

第三章 物業(yè)管理作業(yè)指導(dǎo)書…………………………………………27安全管理………………………………………………………………27保潔服務(wù)………………………………………………………………34各類突發(fā)事件的處置預(yù)案…………………………………………………40

第四章 物業(yè)服務(wù)保障體系……………………………………………43管理、激勵(lì)、監(jiān)督、反饋機(jī)制………………………………………

43檔案的監(jiān)督與管理……………………………………………………44管理人員配備、技術(shù)人員比例、培訓(xùn)、管理………………………46質(zhì)量監(jiān)督與控制………………………………………………………47

第五章 工作計(jì)劃………………………………………………………58企業(yè)個(gè)近期目標(biāo)與遠(yuǎn)期規(guī)劃…………………………………………58日常管理運(yùn)作…………………………………………………………58

第六章 物業(yè)管理目標(biāo)…………………………………………………60 總體目標(biāo)………………………………………………………………60 分項(xiàng)指標(biāo)………………………………………………………………60

第七章 工作手冊……………………………………………………61 消防工作手冊…………………………………………………61 設(shè)備管理工作手冊……………………………………………76 保潔工作手冊…………………………………………………96 護(hù)衛(wèi)工作手冊…………………………………………………113

第三篇：××省府辦公樓物業(yè)管理方案(113頁)目錄

××省府辦公樓物業(yè)管理方案(142頁)

目錄

第一章提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃

一、認(rèn)識與定位

（一）全國戰(zhàn)略長沙重點(diǎn)

（二）項(xiàng)目定位

二、工作重點(diǎn)和零風(fēng)險(xiǎn)工程

（一）三個(gè)重點(diǎn)

（二）零風(fēng)險(xiǎn)工程

三、指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)

（一）指導(dǎo)思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠(yuǎn)承擔(dān)

（二）一種模式：[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式

（三）管理目標(biāo)兩項(xiàng)承諾四、四大優(yōu)勢

（一）觀念優(yōu)勢：滿意只是起點(diǎn)（以服務(wù)客戶為最高原則）

（二）技術(shù)優(yōu)勢：樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持

（三）配套優(yōu)勢：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù)

（四）經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢：外接項(xiàng)目管理服務(wù)的實(shí)踐五、八項(xiàng)措施

第一章 管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備

一、管理方式

二、工作計(jì)劃

三、物資裝備

第二章 管理人員配備、培訓(xùn)與管理

一、管理人員的配備

（二）管理處人員配置

（三）各部門人員素質(zhì)要求

二、管理人員的培訓(xùn)

三、管理人員的管理

第三章 管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理

一、管理規(guī)章制度的建立

二、檔案資料的建立與管理

第五章指標(biāo)的承諾及其措施

第六章管理成本測算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

一、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

二、對物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識

三、管理處控制成本主要措施

四、機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用測算

第七章 辦公大樓物業(yè)管理的前期介入和后續(xù)工程的前期介入

一、物業(yè)管理的前期介入

（一）施工期的物業(yè)管理

（二）辦公大樓設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

（三）辦公大樓施工驗(yàn)收期及物業(yè)接管驗(yàn)收的物業(yè)管理

二、辦公大樓后續(xù)工程的前期介入

三、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場之間各類矛盾的措施

第八章社區(qū)文化和便民服務(wù)

一、社區(qū)文化與物業(yè)管理關(guān)系的再認(rèn)識

（一）開展社區(qū)文化活動是文化需求的重要手段。

（二）社區(qū)文化是實(shí)施物業(yè)管理的潤滑劑。

（三）社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物業(yè)管理相聯(lián)系。

（一）社區(qū)環(huán)境特點(diǎn)

（二）社區(qū)總體目標(biāo)

（三）保證社區(qū)文化總體效果的主要措施

三、便民服務(wù)

第九章機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理

一、系統(tǒng)的日常運(yùn)行

二、設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案

（一）（二）

（三）（四）

（五）（六）設(shè)備故障處理規(guī)程 發(fā)生火警處理規(guī)程 電梯困人救援規(guī)程 供電電源停電故障處理規(guī)程 停水及故障處理規(guī)程 空調(diào)故障處理規(guī)程

三、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)

（一）（二）

（三）（四）維護(hù)保養(yǎng)工作方式 日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制 主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn) 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)

四、節(jié)能管理

五、技術(shù)改造、更新

六、技術(shù)資料的收集、管理、使用

第十章物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施

一、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍

二、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)運(yùn)作

三、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)周期

四、房屋本體部分維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)

五、公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn) 第十一章日常物業(yè)管理的綜合服務(wù)

一、事務(wù)管理

三、保安及消防管理

五、設(shè)施管理

第四篇：龍鳳辦公樓物業(yè)管理方案

管理方案

物業(yè)管理運(yùn)作模式設(shè)想

（一）管理架構(gòu)

針對辦公大樓的特點(diǎn)及管理要求，結(jié)合現(xiàn)代物業(yè)先進(jìn)管理念和現(xiàn)代經(jīng)營模式，確定了天朗物業(yè)管理有限公司對龍鳳街道辦事處辦公大樓物業(yè)管理的設(shè)置思路。

3、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置思路：

1、設(shè)置原則：精干高效、目標(biāo)管理

有利于天朗物業(yè)管理有限公司對龍鳳街道辦事處辦公大樓管理物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)管理；實(shí)施整體管理和責(zé)任管理相結(jié)合的管理方式。

2、設(shè)置形式：垂直領(lǐng)導(dǎo)、整體協(xié)調(diào)

垂直領(lǐng)導(dǎo)的形式，目的是減少管理環(huán)節(jié)，提高各部門的工作效率；部門業(yè)務(wù)獨(dú)立操作的同時(shí)兼顧相互協(xié)調(diào)管理便利，旨在達(dá)成整體有機(jī)運(yùn)作。

3、成本控制

在確保滿足規(guī)范化、專業(yè)化物管服務(wù)需求的同時(shí)提倡員工“一專多能”身兼多職，充分發(fā)揮員工主觀能動性以節(jié)約不必要的人力資源成本。

人員編制

1、日常管理的人員編制：

根據(jù)具體實(shí)際情況，分派最合適的服務(wù)人員：物管經(jīng)理：0.5人，物管員：0.5人，水電工：1人，清潔工1人，秩序維護(hù)2人。

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

在此主要闡述辦公項(xiàng)目安全管理，環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理、設(shè)施設(shè)備的維修及維護(hù)三個(gè)方面的服務(wù)內(nèi)容。

一、辦公安全管理

秩序維護(hù)工作是物業(yè)管理的一個(gè)重要方面。人們常說“安全第一”，秩序維護(hù)工作具有第一位的意義，只有物業(yè)的安全有了切實(shí)的保證，物業(yè)使用人才能放心地在樓內(nèi)工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏工作都屬于安全管理的范疇。

1、治安管理

（1）治安工作的特點(diǎn)及主要任務(wù)

特點(diǎn)：

A、以預(yù)防為主。做到不出事故，不出案子，是秩序維護(hù)工作的根本目的，也是衡量秩序維護(hù)工作績效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。

B、物業(yè)秩序維護(hù)與社會治安緊密聯(lián)系。一個(gè)樓宇的安全狀況是整個(gè)社會治安工作的一部分，因此物業(yè)的秩序維護(hù)工作離不開社會，離不開政府公安部門，這是秩序維護(hù)工作最明顯的一個(gè)特點(diǎn)。

C、服務(wù)性強(qiáng)。從本質(zhì)上看，秩序維護(hù)就是服務(wù)，即提供秩序維護(hù)服務(wù)。作為秩序維護(hù)人員，要樹立“服務(wù)第一、用戶至上”的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅(jiān)持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。

D、軟件與硬件同時(shí)抓。一個(gè)物業(yè)秩序維護(hù)工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高秩序維護(hù)隊(duì)伍的素質(zhì)，另一方面要抓好秩序維護(hù)設(shè)施的建設(shè)，建立完善的秩序維護(hù)系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。

⑵、主要任務(wù)：

A、門衛(wèi)工作。著裝整齊，維持大門口秩序，疏導(dǎo)交通車輛，為客人開門、咨詢指引樓內(nèi)各部室方位，同時(shí)應(yīng)注意防范進(jìn)出人員中的可疑人員，防止各類案件的發(fā)生。

B、安全巡檢。定時(shí)和不定時(shí)地對物業(yè)內(nèi)外各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時(shí)進(jìn)行解決。

C、治安協(xié)助。防止治安事件，對物業(yè)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。

D、與其他部門搞好配合工作。（3）實(shí)行24小時(shí)值班

門衛(wèi)人員實(shí)行24小時(shí)值班，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和處理問題。

4、辦公物業(yè)管理項(xiàng)目環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理 物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為物業(yè)使用人提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。在辦公物業(yè)管理項(xiàng)目中，我們將對物業(yè)的清潔衛(wèi)生、綠化等項(xiàng)目采用高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，努力營造一個(gè)舒適、整潔、明亮的辦公環(huán)境。

環(huán)境管理主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu)

（1）環(huán)境部主要任務(wù)：

負(fù)責(zé)物業(yè)各個(gè)樓面和各部位公用用具，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求；

負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購、使用意見，掌握清潔費(fèi)用的支出；

負(fù)責(zé)對清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)；

負(fù)責(zé)純凈水的蓄存與發(fā)放。

物業(yè)實(shí)行８小時(shí)班組保潔制度，早晨6：00上班直至晚上7：00時(shí)下班。以保證物業(yè)的衛(wèi)生達(dá)到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在物業(yè)人流低谷時(shí)和下班時(shí)進(jìn)行，盡量減少對用戶辦公的影響。

5、垃圾分流

在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)物業(yè)使用人環(huán)保意識的基礎(chǔ)上，我們將對垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。

（1）垃圾收集袋裝化：垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝并投于“三合一”功能的垃圾箱。

（2）垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費(fèi)。

（五）設(shè)施、設(shè)備的維修與維護(hù)

高檔物業(yè)對機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理要求甚高，為保障設(shè)備運(yùn)行的安全、高效，我們將結(jié)合辦公辦公樓項(xiàng)目的實(shí)際情況，把頤正園在設(shè)備管理方面的成功管理經(jīng)驗(yàn)和模式運(yùn)用到本物業(yè)的設(shè)備管理與維護(hù)當(dāng)中，在實(shí)際的管理運(yùn)行中建立一套有效而完善設(shè)備管理模式。

此外，我們將在辦公項(xiàng)目的設(shè)備管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運(yùn)作成本的同時(shí)，盡可能為用戶創(chuàng)造一個(gè)舒適的綠色辦公環(huán)境。為此，我們對該物業(yè)設(shè)備管理與維護(hù)制定了以下管理方案。

1、機(jī)電設(shè)備管理的基本原則

制訂高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責(zé)任單位負(fù)責(zé)，設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)則均由工程部負(fù)責(zé)。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)由相關(guān)單位根據(jù)《設(shè)備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開展工作，并作相關(guān)記錄。

實(shí)施高效的設(shè)備維修規(guī)程。設(shè)備的修理分簡單維修，如更換燈具、開關(guān)、疏通管道等，超出簡單修理范圍為設(shè)備的大、中 修。維修均應(yīng)有記錄，其中主要設(shè)均將建立《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。

感謝您對我們的支持信任，我們有足夠的實(shí)力和信心實(shí)現(xiàn)自己的諾言。在天朗物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)班子的正確帶領(lǐng)下，在全體員工的勤勉努力下，服務(wù)管理不斷有新的突破，并且整體實(shí)力不斷攀升，行業(yè)服務(wù)質(zhì)量日益提高。加之我們有為廣大客戶群體提供高質(zhì)量、高效率、高專業(yè)的服務(wù)的心，所以更有信心為機(jī)關(guān)辦公大樓管理上提供全面、專業(yè)和高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)！

第五篇：物業(yè)管理方案目錄

目錄

序 號內(nèi) 容冊 項(xiàng) 前言

01.項(xiàng)目概況………………………………………………………………………………………………01 02.管理服務(wù)機(jī)構(gòu)簡介………………………………………………………………………………………02 03.物業(yè)服務(wù)理念和目標(biāo)……………………………………………………………………………………03 04物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)運(yùn)作方式…………………………………………………………………………………04 05管理服務(wù)目的……………………………………………………………………………………………05 06.管理服務(wù)思路及措施……………………………………………………………………………………06 07.管理服務(wù)具體內(nèi)容………………………………………………………………………………………07 08.物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)………………………………………………………………………………………08 09.物業(yè)管理服務(wù)重難點(diǎn)分析與措施………………………………………………………………………09

10.擬采取的管理服務(wù)方式…………………………………………………………………………………10

11.物業(yè)服務(wù)人員崗位職責(zé)…………………………………………………………………………………11

12.小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)制度…………………………………………………………………………………12

13.衛(wèi)生保潔操作標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)程………………………………………………………………………………13

14.綠化養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)程序…………………………………………………………………………………14

15.設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)操作規(guī)程……………………………………………………………………………15

16.物業(yè)服務(wù)的應(yīng)急措施……………………………………………………………………………………16