第一篇：房地產(chǎn)組織管控

課程名稱：房地產(chǎn)組織管控模式與組織結(jié)構(gòu)設計

課程特色：

1)國內(nèi)知名房地產(chǎn)咨詢經(jīng)驗講師主講

2)該課程重點在管控模式和組織結(jié)構(gòu)的設計方法

3)該課程內(nèi)容的主要特色在授權(quán)與內(nèi)部接口邊界的界定

課程目標：

把握房地產(chǎn)管控模式與組織結(jié)構(gòu)設計的類型、特點以及選擇方式，幫助建立、調(diào)整和設計適合于組織特點及項目管理特點的管控模式與組織結(jié)構(gòu)

課程對象：

組織管理人員特別是中高層管理人員

課程時間：6課時/12課時

課程提綱：

1．房地產(chǎn)管控模式的核心內(nèi)容與應用

1.1什么是管控模式?

1.2管控體系的核心內(nèi)容

1.3管控方法及應用

1.4集團/區(qū)域公司/子公司/分公司的主要管控模式分析

1.5案例分析一:某知名房地產(chǎn)公司的的管控模式(總部/子公司/項目公司)

2．房地產(chǎn)管控模式與組織的設計方法

2.1管控模式與組織的設計的依據(jù)與原則

2.2管控模式與組織的設計步驟和方法

2.3管控模式與組織設計的文件

3．房地產(chǎn)組織內(nèi)部管控權(quán)限與邊界

3.1組織管控模式對應的授權(quán)體系設計

3.2授權(quán)的原則與風險控制

3.3組織內(nèi)部接口的邊界設計

3.4案例分析二:某知名房地產(chǎn)公司的組織結(jié)構(gòu)與職能設計

3.5案例分析三:某知名房地產(chǎn)公司的總部/區(qū)域公司/項目公司的內(nèi)部接口邊界設計

4．管控模式與相關(guān)的管理體系支持

4.1管控模式與流程管理體系

4.2管控模式與績效管理體系

4.3管控模式與其它體系的融合4.4案例分析四:某知名房地產(chǎn)公司管控模式、流程管理與績效管理的融合5．房地產(chǎn)管控模式與組織設計的常見問題分析

5.1如何衡量管控模式與組織設計的效果

5.2管控模式與組織設計常見的問題

5.3管控模式設計的主要障礙與解決方法

5.4管控模式與組織設計的關(guān)鍵成功因素

第二篇：中國房地產(chǎn)企業(yè)集團管控模式

中國房地產(chǎn)企業(yè)集團管控模式

目錄

1．房地產(chǎn)企業(yè)面臨的管理挑戰(zhàn)

1.1背景：中國房地產(chǎn)已從“地產(chǎn)時代”進入“房產(chǎn)時代” 1.2“房產(chǎn)時代”下開發(fā)商面臨的經(jīng)營環(huán)境問題 2.房地產(chǎn)業(yè)管理模式

2.1成功房地產(chǎn)企業(yè)的四種管理模式

2.2房地產(chǎn)企業(yè)管理模式新動向——集團化管理 3.房地產(chǎn)企業(yè)集團管控模式的選擇 3.1集團管控模式簡介

3.2房地產(chǎn)企業(yè)的集團管控模式選擇模型 3.3房地產(chǎn)企業(yè)集團化管理必須解決的問題 3.4專業(yè)型房地產(chǎn)集團管控模式

4.標桿研究－萬科管控模式和順馳管控模式介紹 5.房地產(chǎn)行業(yè)咨詢項目的內(nèi)容

核心觀點

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隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，大量的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行了大規(guī)模跨區(qū)域擴張，母公司的管理幅度迅速加大，這時母公司不能身兼項目操作者和管理者雙重角色，企業(yè)從“母公司—項目公司/項目部”的架構(gòu)向“總部—區(qū)域公司”的集團模式轉(zhuǎn)型成為必然。

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未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展至少有八大趨勢，即規(guī)?；?、集團化、民營化、差別化、品牌化，戰(zhàn)略化、上市化以及網(wǎng)絡化。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)競爭加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；⒓瘓F化方向發(fā)展的趨勢已然顯現(xiàn)，逐漸出現(xiàn)了一批執(zhí)市場之牛耳的“房地產(chǎn)航母”、“房地產(chǎn)大鱷”，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量卻越來越少,優(yōu)勝劣汰越來越快。

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什么是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力？潘石屹認為是創(chuàng)新，王石說是人才，任志強提出是資本；有的人說是管理，是資源整合能力，是土地；還有的人說是資金，是關(guān)系。甚至有人尖銳地提出中國房地產(chǎn)企業(yè)沒有嚴格意義上的核心競爭力。

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理性的戰(zhàn)略思考和建立科學的集團管理模式與流程管理是大型地產(chǎn)集團必然的選擇。

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未來房地產(chǎn)企業(yè)的咨詢項目將主要集中在房地產(chǎn)業(yè)先進的管理模式、業(yè)務流程管理體系及人力資源管理體系的設計與實施方法上。

1．房地產(chǎn)企業(yè)面臨的管理挑戰(zhàn)

1.1背景：中國房地產(chǎn)已從“地產(chǎn)時代”進入“房產(chǎn)時代”

隨著土地供應、銀行信貸、房屋預售、個人按揭等一系列涉及房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的出臺，中國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營環(huán)境在進行著最為深刻的變化，房地產(chǎn)市場在走向規(guī)范和成熟的同時，亦面臨著機遇和挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)業(yè)界普遍認為，2004年8月31日國家建設部關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)制度的正式實施，成為了房地產(chǎn)發(fā)展史的分水嶺——“8·31”之前，房地產(chǎn)市場的利潤來源主要是發(fā)展商獲得土地及運作土地的能力；“8·31”之后，利潤來源則主要是依附于土地之上的房產(chǎn)創(chuàng)新與增值，以前通過協(xié)議拿地及運作土地贏利的模式開始退出歷史舞臺。取而代之的是更透明、更具競爭力的土地獲取渠道，贏利模式也從土地贏利向產(chǎn)品贏利轉(zhuǎn)變，對資本的需求更大，對產(chǎn)品的創(chuàng)新能力也提出了更高的要求。這意示著中國從此由“地產(chǎn)時代”進入了“房產(chǎn)時代”。

而隨著2005年“國八條”，2006年“國六條”的相繼出臺，土地交易方式的變革和國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，不僅改變了房地產(chǎn)開發(fā)商的贏利模式，更加速了行業(yè)重新洗牌的進程，促使房地產(chǎn)企業(yè)向規(guī)模化、集團化轉(zhuǎn)型。

1.2“房產(chǎn)時代”下開發(fā)商面臨的經(jīng)營環(huán)境問題

從經(jīng)營環(huán)境看，開發(fā)商面臨著來自企業(yè)內(nèi)外部政策法規(guī)、客戶、競爭者等各方面的壓力。

（1）外部環(huán)境

其一，融資環(huán)境不佳。一方面土地價格不斷上升，另一方面銀行銀根緊縮。據(jù)統(tǒng)計顯示，中國房地產(chǎn)開發(fā)商70％的資金都來自于銀行貸款。在融資渠道單一的情況下，如何通過創(chuàng)新融資渠道獲得巨大的資金支持，突破資金困局，抵御風險并發(fā)展壯大，是令開發(fā)商最為頭痛的問題。

其二，政策環(huán)境嚴厲。政策監(jiān)管力度不斷加大。隨著房價的節(jié)節(jié)攀升，從緩和社會矛盾、保持行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的角度出發(fā)，中央多次出臺了宏觀調(diào)控政策，一次比一次嚴厲。規(guī)范化運作對于許多實力不強的中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，是一次痛苦的蛻變。

其三，開發(fā)環(huán)境要求越來越高。產(chǎn)品的同質(zhì)化越來越嚴重，一個成功的項目，馬上被復制到全國各地，在產(chǎn)品設計和規(guī)劃上趨于雷同，而客戶消費意識越來越強，越來越理性，越來越挑剔，對產(chǎn)品和物業(yè)服務要求越來越高。

其四，競爭環(huán)境激烈，項目成本不斷上升。僅靠單一廣告宣傳效果已經(jīng)漸漸降低，更加注重廣告、公關(guān)活動、銷售的整體配合。而隨著一些“大鱷”級開發(fā)商的異地拓張，更是大大擠壓了中小型開發(fā)商的生存發(fā)展空間。

（2）內(nèi)部環(huán)境

其一，成本的控制問題突出。由于“地產(chǎn)時代”土地增值帶來巨大的溢價收益，開發(fā)企業(yè)普遍在成本控制意識方面相當薄弱。而隨著地價大幅攀升和原材料節(jié)節(jié)上漲，造成了開發(fā)成本的不斷上升，對開發(fā)成本的控制日益迫切。

其二，財務風險突出。眾多資本實力不足的中小開發(fā)商在融資渠道較為單一的前提下，已難以應付高昂的開發(fā)成本和規(guī)避高額的風險。房地產(chǎn)行業(yè)日益成為資本巨人占主導地位的游戲場所。而拓展融資渠道，提高資金運作能力已成為最為迫切的問題。

其三，品牌競爭力不強。有專家認為，隨著“房產(chǎn)時代”的到來，實質(zhì)是進入了“大品牌時代”，房地產(chǎn)企業(yè)之間的從產(chǎn)品競爭層面上升到品牌競爭層面，將成為必然。而從目前來看，許多開發(fā)商的品牌建設仍然非常落后，主要表現(xiàn)在品牌意識薄弱，目標模糊，手段單一，缺乏整體統(tǒng)籌考慮等等方面。

其四，人才瓶頸制約了企業(yè)的快速擴張。據(jù)調(diào)查顯示，除資金、土地之外，人才資源成為制約房地產(chǎn)企業(yè)快速擴張的因素之一，大型房地產(chǎn)公司對高端人才的需求則日益迫切，尤其是在管理人才和融資人才方面。

2.房地產(chǎn)業(yè)管理模式

2.1成功房地產(chǎn)企業(yè)的四種管理模式

在中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的浪潮中，房地產(chǎn)企業(yè)更加關(guān)注的是價值創(chuàng)造。價值創(chuàng)造的空間大小，又往往取決于管理模式，而事實上每個企業(yè)無時無刻不在完善價值創(chuàng)造模式。企業(yè)確立例行的管理模式，就像每個人一樣，實際上是確立行為準則。卓越的企業(yè)正是注重因時順勢地改變管理模式，甚至以管理模式來規(guī)范資金、土地、人才的價值空間，所以才不斷取得成功。以下四種管理模式對房地產(chǎn)企業(yè)來說具有重要的借鑒價值：

(1)后勤儲備型：

房地產(chǎn)企業(yè)是物質(zhì)性很強的行業(yè)。國家政策、市場競爭以及企業(yè)自身變化等潛在風險，無時不刻影響房地產(chǎn)企業(yè)生存狀態(tài)。企業(yè)的風險抵御能力與后勤力量是劃等號的?！叭娢磩樱Z草先行”、“未雨綢繆”等說明就是這種道理。充足的后勤儲備，就是競爭力！當前國內(nèi)有些企業(yè)大肆圈地與高薪招人，這不是真正意義上的松鼠型管理模式。松鼠型管理模式所指的后勤儲備，實則指綜合資源儲備，包括資金、土地、人才以及風險措施。近年來，國內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)之所以企業(yè)價值鏈中斷甚至癱瘓，自北向南留下一大批爛尾項目，極大原因就是因為企業(yè)采取的不是松鼠型管理模式。比如，一旦國家金融政策變化，銀根緊縮或信貸嚴控，企業(yè)即陷入“挨餓”、“無米之炊”甚至破產(chǎn)倒閉狀態(tài)。

(2)團隊協(xié)作型：建筑藝術(shù)是百年的，同樣，企業(yè)價值與品牌亦是百年的。在產(chǎn)品線與服務（文化）線的競爭中，企業(yè)跑得遠，跑得久，不是個人價值的作用，而是團隊協(xié)作的結(jié)果。大雁型管理模式給企業(yè)的思考是：如何在領(lǐng)頭雁的帶領(lǐng)下，在同一紀律性價值文化中，創(chuàng)造出更優(yōu)秀的、長久的業(yè)績？天津順馳集團在打造統(tǒng)一軍事化價值團隊、金地集團在實踐憲法性“金地之道”、萬科集團將王石尊為“精神領(lǐng)袖”??其目的都是在提升團隊協(xié)作力。

既然房地產(chǎn)企業(yè)是智力密集型企業(yè)。

(3)目標速度型

我國在逐步推進WTO市場承諾后，國際地產(chǎn)大鱷紛至沓來，房地產(chǎn)企業(yè)如果缺乏高效運行機制，勢必會在市場競爭中被淘汰。獵豹型管理模式警醒企業(yè)：每個企業(yè)隨時會成為別人的目標獵物，被別人追趕乃至封殺；同樣，每個企業(yè)也都存在爭當速度之王的機會，淘汰及吞食低效的競爭對手?；谶@種原因，獵豹型管理模式至少為企業(yè)界定三個管理要素：鎖準目標、高速追趕、高效獲取。當前企業(yè)管理中的具體實操手法，如市場目標定位、品牌速成、利潤最大化等都可以找到這種管理模式的影子。

(4)穩(wěn)守反擊型

企業(yè)在成立之前，要確立預警防御體系，講究全能防御與全天候防御反擊；企業(yè)在發(fā)展壯大過程中，要講究精兵簡政，省時省力；企業(yè)在強強競爭中，要講究穩(wěn)守反擊，把自己歸于簡單實效。企業(yè)這一系列運行管理程序，皆離不開簡約實效的企業(yè)肌體。刺猬型管理模式目前已經(jīng)被創(chuàng)維集團等國內(nèi)外許多企業(yè)視為葵花寶典。其核心要素對解決房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)組織及外部環(huán)境復雜性方面，提供一種可行的、刪繁就簡的直效手段。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)管理模式新動向——集團化管理

近幾年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著產(chǎn)業(yè)集中度提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、開發(fā)規(guī)模趨大的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一種新趨勢：從做項目到做企業(yè)，或者說從“抓機遇”到“可持續(xù)發(fā)展”，從“短跑”到“長跑”。不但是在上海、北京等大城市接二連三的出現(xiàn)大的房地產(chǎn)企業(yè)集團，即使是在三線城市的房地產(chǎn)企業(yè)，也從2005年以來集中出現(xiàn)了房地產(chǎn)公司“升級”成立企業(yè)集團的熱潮。

在這些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)集團化管理趨勢的現(xiàn)象背后，有哪些方面的原因？對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有何積極意義？需要注意哪些問題？。

(1)集團化管理是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路

房地產(chǎn)企業(yè)的集團化管理也可以稱為母子公司管理，是指對多個房地產(chǎn)開發(fā)項目及配套的商業(yè)、賓館、物管進行統(tǒng)一管理的管理模式，還可以涉及農(nóng)業(yè)、工業(yè)等其它行業(yè)，而且涵蓋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及新興產(chǎn)業(yè)。

首先，從組織演進的角度來考察，企業(yè)從小發(fā)展到大一般會經(jīng)過組織創(chuàng)始、組織形成、組織規(guī)范、組織擴展等幾個階段，其管理模式也會經(jīng)歷個人管理、職能部門管理、集團化管理、控股公司管理等幾個發(fā)展過程。不同行業(yè)的企業(yè)，發(fā)展的規(guī)律是相似的，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。

由于多種原因，房地產(chǎn)企業(yè)一般強于經(jīng)營而不善于管理，管理水平往往落后于經(jīng)營發(fā)展，甚至管理限制了企業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)從項目公司起步，實力逐步增強，發(fā)展到多個房地產(chǎn)項目同時運作，有不少房地產(chǎn)企業(yè)還發(fā)展了自有物業(yè)的商場、超市、賓館和寫字樓，實行了多元化經(jīng)營，全資下屬企業(yè)和參股、控股企業(yè)越來越多。這時，原有的管理模式肯定會不適應企業(yè)的發(fā)展，集團化管理就呼之欲出了。

權(quán)變理論是現(xiàn)代組織理論的精髓，權(quán)變理論的基本觀點是：沒有一成不變的、普遍適用的、最佳的組織模式，不同的企業(yè)以及同一個企業(yè)的不同歷史發(fā)展階段，都應當根據(jù)當時的企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境（即權(quán)變因素）來設計與之相適應的組織結(jié)構(gòu)。這是一個動態(tài)的過程，2年一變或3年一變都是正常的，不變反而是不正常的。

其次，從行業(yè)發(fā)展的規(guī)律分析，社會資源向優(yōu)勢企業(yè)集中是必然的，任何行業(yè)的發(fā)展都必然經(jīng)歷“洗牌”階段。有許多業(yè)內(nèi)人士認為：未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展至少有八大趨勢，即規(guī)模化、集團化、民營化、差別化、品牌化，戰(zhàn)略化、上市化以及網(wǎng)絡化。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)競爭加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；?、集團化方向發(fā)展的趨勢已然顯現(xiàn)，逐漸出現(xiàn)了一批執(zhí)市場之牛耳的“房地產(chǎn)航母”、“房地產(chǎn)大鱷”，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量卻越來越少,優(yōu)勝劣汰越來越快。例如，我國房地產(chǎn)市場發(fā)育較早、較成熟的廣州市，目前已有1／3以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被淘汰出局，從最“輝煌”時期的1600多家，減少至目前的1000余家；隨著房地產(chǎn)開發(fā)“大盤時代”的來臨以及國內(nèi)資本市場的逐步成熟，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模化、集團化的步伐將大大加快。在宏觀調(diào)控的新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展，亟需修煉內(nèi)功、調(diào)整公司治理結(jié)構(gòu)和組織結(jié)構(gòu)，完成企業(yè)深層次的競爭力的構(gòu)建。優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)必須建立和完善集團化管理體系，才能充分整合和有效運用各種資源，才能卓有成效地推進人才培養(yǎng)、項目開發(fā)、質(zhì)量控制和成本控制，才能獲得長期穩(wěn)定的競爭優(yōu)勢，從而在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

(2)集團化管理是房地產(chǎn)企業(yè)打造核心競爭力的有效手段

雖然競爭越來越激烈，但總體來看，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)還處于成長階段，無論在技術(shù)上、管理和服務上都比較落后。雖然企業(yè)數(shù)量多，但真正高水平、高素質(zhì)、有實力的企業(yè)還比較少，而且多數(shù)企業(yè)尚未真正建立現(xiàn)代企業(yè)制度，管理體制存在弊端，競爭力較弱。但房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到今天，如果想要面向未來長期發(fā)展，都必須認真思考核心競爭力的問題。

什么是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力？業(yè)界說法不一。潘石屹認為是創(chuàng)新，王石說是人才，任志強提出是資本；有的人說是管理，是資源整合能力，是土地；還有的人說是資金，是關(guān)系。甚至有人尖銳地提出中國房地產(chǎn)企業(yè)沒有嚴格意義上的核心競爭力。仁者見仁，智者見智。分析提煉各方面的定義，我們認為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力就是在競爭中能夠比對手做得更好的能力，是企業(yè)獨有的能夠帶來持續(xù)競爭優(yōu)勢而又無法為其他企業(yè)模仿的能力。可以說，核心競爭力的概念，正是基于要創(chuàng)建“百年老店”、實現(xiàn)基業(yè)長青的目標而提出的。

集團化管理對房地產(chǎn)企業(yè)打造核心競爭力能夠帶來哪些有利條件？房地產(chǎn)企業(yè)

認為集團化管理至少有以下四個方面的利益。

a卓有成效地推進人才培養(yǎng)、項目開發(fā)。

房地產(chǎn)行業(yè)有一個常見現(xiàn)象：人才跟著項目走。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立集團后，通過縱向的業(yè)務和人力資源組合，有助于形成產(chǎn)業(yè)一條龍服務，可以提高企業(yè)在本行業(yè)的競爭力度，提高市場占有率；通過橫向的業(yè)務和人力資源組合，選擇與本行業(yè)相關(guān)成互補的投資方向，增加開發(fā)項目，有助于吸引人才加盟，提高企業(yè)效益，降低企業(yè)風險。

b充分整合和有效運用各種資源。

房地產(chǎn)企業(yè)在運作單個項目的情況下，會在不同的開發(fā)階段造成資源閑置，多個項目運作而且實行集團化管理，可以充分利用現(xiàn)有的營銷能力、渠道和現(xiàn)有的顧客基礎，充分利用現(xiàn)有的資金和融資能力，充分利用工程管理、質(zhì)量控制和成本控制能力等。

c集中招標、集中采購，降低房產(chǎn)品開發(fā)成本，提高競爭優(yōu)勢。

在產(chǎn)品同質(zhì)化時代，價格是最有效的競爭手段。房地產(chǎn)企業(yè)集團在多個開發(fā)項目同時運作時，可以把項目全案策劃、規(guī)劃設計、建設單位招標、大宗物資設備采購等集中在集團進行，在保證質(zhì)量的前提下降低成本，提高市場競爭力。

d打出自己的品牌，形成品牌優(yōu)勢，實現(xiàn)連鎖經(jīng)營，實現(xiàn)集團化規(guī)模增長。

從可持續(xù)發(fā)展的角度看，房地產(chǎn)企業(yè)實行集團化管理，有利于積累品牌優(yōu)勢和文化優(yōu)勢，對外增加影響力，對內(nèi)增加凝聚力，為跨地區(qū)連鎖經(jīng)營創(chuàng)造了條件。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在品牌和管理足夠強大時，針對本企業(yè)現(xiàn)狀，量力而行實施兼并收購，朝資本運營方向發(fā)展，這是在激烈競爭中取勝的關(guān)鍵。

3.房地產(chǎn)企業(yè)集團管控模式的選擇

3.1集團管控模式簡介

當房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到集團規(guī)模的時候，需要集團總部對下屬子公司實施有效的管控。經(jīng)過長期的研究和實踐，人們發(fā)現(xiàn)，集團管控模式基本上可以分為以下三種類型：操作管理型、戰(zhàn)略管理型和財務管理型。

財務管理型是指集團對下屬子公司的管理控制主要通過財務手段來實現(xiàn)，集團對下屬子公司的具體經(jīng)營運作管理基本不加干涉，也不會對下屬公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向進行限定，集團主要關(guān)注財務目標的實現(xiàn)，并根據(jù)業(yè)務發(fā)展狀況增持股份或適時退出。對于眾多的房地產(chǎn)企業(yè)集團而言，在非主業(yè)領(lǐng)域采用這種管控模式比較多，比如萬通集團和萬通東方策略公司，華潤集團和華潤房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，綠地集團和綠地建材有限公司都是這種情況。

戰(zhàn)略管理型是指集團的核心功能為資產(chǎn)管理和戰(zhàn)略協(xié)調(diào)功能。集團與下屬子公司的關(guān)系主要通過戰(zhàn)略協(xié)調(diào)、控制和服務而建立，但是集團總部很少干預子公司的具體日常經(jīng)營活動。集團根據(jù)外部環(huán)境和現(xiàn)有資源，制定集團整體發(fā)展戰(zhàn)略，通過控制子公司的核心經(jīng)營層，使子公司的業(yè)務活動服從于集團整體戰(zhàn)略活動。一般地，這種情況比較適用于相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)集團的發(fā)展。首創(chuàng)集團和首創(chuàng)金豐易居，北京萬通股份和萬通鼎安物業(yè)管理公司，中國建筑設計研究院和聯(lián)安國際設計公司之間就是典型的戰(zhàn)略管理型關(guān)系。

第三類管控類型是操作管理型，大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都是屬于這種情況，比如房地產(chǎn)公司和下屬項目子公司的管控就是這樣，大型房地產(chǎn)集團公司，比如萬科的區(qū)域中心和下屬項目公司之間也屬于這種情況。通過母公司的業(yè)務管理部門對控股子公司的日常經(jīng)營運作進行直接管理，特別強調(diào)公司經(jīng)營行為的統(tǒng)一、公司整體協(xié)調(diào)成長和對行業(yè)成功因素的集中控制與管理。

除了上述三種基本管控模式之外，還有另外兩種過渡形態(tài)的管控模式：戰(zhàn)略操作型和戰(zhàn)略財務型。它們在母子公司的集分權(quán)關(guān)系、管控手段等方面都呈現(xiàn)出某種過渡狀態(tài)。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)的集團管控模式選擇模型

對于日益發(fā)展壯大的房地產(chǎn)企業(yè)集團而言，為本集團選擇合適的管控模式顯得尤為重要。這也是目前許多正處于快速成長的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的普遍問題。眾所周知，外部環(huán)境的變化、行業(yè)內(nèi)部競爭的加劇正在改變房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀態(tài)。以前那種“粗放式”經(jīng)營管理也能“數(shù)票子數(shù)到手酸”的日子一去不返了。面對日益嚴峻的生存環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始強練內(nèi)功，提升內(nèi)部管理水平。其中，最重要的環(huán)節(jié)就是怎樣對下屬項目公司、區(qū)域公司進行管理控制；怎樣對房地產(chǎn)開發(fā)單元、持有物業(yè)經(jīng)營單元、物業(yè)管理單元以及其他多元化投資單元進行有效的管理和控制；如何選擇符合本企業(yè)實際的、有效的管控模式等等。

影響集團管控模式選擇囊蛩廝淙環(huán)淺６?，艾皑宫熬浙q浴⑿幸堤氐?、企业规模与发展藉F巍⒁滴穹縵鍘⒓潘Φ牟煌⒄菇錐蔚鵲齲踔漣ň叩姆綹?，皬T┮蛩刂浠瓜嗷ド浮⑾嗷ビ跋?。惮盃楷败的来藫扳傌椰澳和最关棘皳习响因素可以归綅，般q災匾? 度、業(yè)務成熟度和管理成熟度（見圖1）：

圖1 影響集團管控模式的主要因素

戰(zhàn)略重要度是指下屬子公司經(jīng)營的業(yè)務在整個集團戰(zhàn)略中的戰(zhàn)略地位。戰(zhàn)略地位越高，集團的管控強度越大。我們在衡量下屬子公司的戰(zhàn)略重要度時，可以考察其從短期出發(fā)，目前的銷售收入和利潤占集團總額的比例；從長期出發(fā)，是否是集團未來要發(fā)展的核心業(yè)務。在進行評估時，可以按照5分制進行打分：5-非常重要，4-比較重要，3-一般，2-不太重要，1-不重要。

業(yè)務主導度是指集團總部對下屬子公司經(jīng)營成果的可支配程度。主導度越高，集團的管控強度越大。我們可以從集團與下屬公司的業(yè)務界定，所持股份額，或者是否控股的角度評價集團總部對下屬子公司的主導程度。在進行評估時，可以按照5分制進行打分：5-主導度非常高，4-主導度比較高，3-一般，2-主導度較低，1-主導度非常低。

管理成熟度是指下屬子公司管理是否成熟。管理越不成熟，集團的管控強度越大。相反，下屬子公司管理發(fā)展得比較成熟的時候，集團總部就不應再干涉太多了。我們可以從管理團隊是否比較成熟，部門是否已經(jīng)比較健全，人員配置是否已經(jīng)基本充實等角度考察下屬企業(yè)管理水平。在進行評估時，可以按照5分制進行打分：5-不成熟，4-不太成熟，3-一般，2-比較成熟，1-非常成熟。

考慮到上述三個因素的權(quán)重各不相同，采用下表進行打分評價

最后加權(quán)得分在1-5之間，其中1.0-1.8分選擇財務型管控，1.9-2.6為戰(zhàn)略財務型管控，2.7-3.4為戰(zhàn)略型管控，3.5-4.2為戰(zhàn)略操作型管控，4.3-5.0為操作型管控。

3.3房地產(chǎn)企業(yè)集團化管理必須解決的問題

雖然集團化管理能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來許多收益，但是，房地產(chǎn)企業(yè)在實施集團化管理實際過程中，也經(jīng)常會出現(xiàn)很多問題，需要及時加以解決。房地產(chǎn)企業(yè)集團化管理必須解決的問題有：

(1)房地產(chǎn)集團與子公司權(quán)責劃分問題

房地產(chǎn)集團企業(yè)與單體企業(yè)在管理上最大的區(qū)別是：企業(yè)集團要重點處理的是成員企業(yè)之間的權(quán)責關(guān)系，有時甚至是不同董事會之間的關(guān)系，而單體企業(yè)要重點處理的是內(nèi)部各個部門之間的權(quán)責關(guān)系，兩者的性質(zhì)是完全不同的。實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)集團化管理的難度較大，集團對成員企業(yè)既要做到有效控制，又要保證其獨立自主經(jīng)營、發(fā)揮其主動性和積極性，這是需要慎重對待的一個主要矛盾。

(2)房地產(chǎn)集團與成員企業(yè)管理平臺標準化問題

房地產(chǎn)集團內(nèi)部的成員企業(yè)可能有大有小，可能處于不同的業(yè)務領(lǐng)域或不同的發(fā)展階段。但是，為了保證集團統(tǒng)一的風格與形象，必須有統(tǒng)一的價值觀和理念行為規(guī)范，還有部分基礎管理制度、流程要統(tǒng)一化、標準化。如何在管理的個性化與標準化之間找到平衡，如何找到最適合本企業(yè)的管理體系，是在創(chuàng)立房地產(chǎn)集團之后必須妥善處理的另一個難題。

(3)房地產(chǎn)集團財務一體化運作問題

大部分房地產(chǎn)企業(yè)集團主要的控制手段是“財務審批”和“人員任免”。其中“財務審批”手段能實現(xiàn)房地產(chǎn)集團內(nèi)部資源的統(tǒng)一調(diào)劑、充分共享，是房地產(chǎn)企業(yè)集團化運作的根本目的之一。因此，我們認為結(jié)合房地產(chǎn)集團的特點設計一體化的財務管理體系是非常有必要的，這也是房地產(chǎn)集團老總最關(guān)注的部分。我們在集團化管理實踐中發(fā)現(xiàn)，資金平衡計劃和全面預算管理是房地產(chǎn)集團財務管理體系的兩大難點。

(4)房地產(chǎn)集團的融資策略問題

在一個房地產(chǎn)集團內(nèi)部，不可避免地存在發(fā)展程度不同的各個業(yè)務模塊，各業(yè)務模塊的當期現(xiàn)金流、預期收益等因素就有不同，這會對各種融資渠道產(chǎn)生不同的影響。例如：現(xiàn)金流好的成員企業(yè)在借貸融資方面有優(yōu)勢、預期收益好的成員企業(yè)在吸引風險資金方面有優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)集團化運作后，如何協(xié)調(diào)利用成員企業(yè)的不同融資優(yōu)勢，求得整體融資效率、融資成本的最優(yōu)化，這是必須高度重視的問題。

(5)子公司業(yè)績評估問題——計劃、預算、考核體系

房地產(chǎn)企業(yè)成立集團后，如果項目公司是分公司，集團的管理難度不大；如果項目公司是由不同股東單位組建的子公司，集團的管理難度就比較大。作為一個自主經(jīng)營的法人實體，集團公司不可能也不應該插手其具體的業(yè)務和管理工作。那么該如何管控？為了實現(xiàn)對子公司的有效控制和激勵，目前市場上有一種采用了“契約式”的管理模式，來建立績效管理體系。這套考核體系包括項目績效管理與績效管理兩部分，以項目考核為主體，以考核為細化和調(diào)整措施，從而形成一套完整、高效的目標管理模式。實現(xiàn)了對“做什么（計劃）”、“以多少成本做（預算）”、“做完怎么辦（考核獎勵）”三項條款的有效約定。再輔之以每月的績效面談溝通，取得了較好的效果。

隨著房地產(chǎn)企業(yè)集團化管理的深入開展，集團化的優(yōu)勢越來越被人們認可。從長遠眼光看，集團化管理是房地企業(yè)迅速壯大提高競爭力的有效手段，代表了行業(yè)發(fā)展的方向，一定有光明的未來。

3.4專業(yè)型房地產(chǎn)集團管控模式

隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，大量的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行了大規(guī)?？鐓^(qū)域擴張，母公司的管理幅度迅速加大，這時母公司不能身兼項目操作者和管理者雙重角色，企業(yè)從“母公司—項目公司/項目部”的架構(gòu)向“總部—區(qū)域公司”的集團模式轉(zhuǎn)型成為必然，我們以上海復地集團和深圳萬科集團從專業(yè)型管控模式向戰(zhàn)略型管控模式轉(zhuǎn)變的歷程來分析專業(yè)型房地產(chǎn)集團管控模式。

一、建立專業(yè)型的集團管控模式的指導原則是業(yè)務管理和業(yè)務操作分離，總部定位于管理者，區(qū)域公司定位于操作者，在這個原則之下，具體的變化路徑因時、因勢、因人而異。

企業(yè)需要重新界定母子公司之間模糊的權(quán)責界面，將管理權(quán)集中于總部，將操作權(quán)下放，總的趨勢是放權(quán)，但也會集中某些原來因為業(yè)務需要下放的管理權(quán)，各企業(yè)變化路徑根據(jù)具體情況也會各不異。例如，復地集團在這次權(quán)責變化中采取了比較快速的做法，總部一次性的將操作權(quán)下放給區(qū)域，相比較萬科集團則是采取區(qū)域公司成熟一項下放一項的做法，不同的方式有各自的緣由。一是企業(yè)文化不一樣，復地集團是快速成長的民營企業(yè)，求快是其文化基因；萬科集團作為成為成熟的全國性集團，文化中有求穩(wěn)的中庸之道。二是轉(zhuǎn)型的背景不一樣，復地集團在過去兩年抓住了行業(yè)大發(fā)展的機會，迅速從上海向其它區(qū)域中心城市擴張，這時原有架構(gòu)已經(jīng)不再適應現(xiàn)有的業(yè)務要求，必須快速放權(quán)給子公司；而萬科集團是從2000年左右開始擴張，當時的行業(yè)處于低谷，它有充裕的時間進行點對點的擴張，一個一個的城市進入，進入新城市之后也會有相對充足的時間鞏固管理基礎，因此能夠穩(wěn)健的放權(quán)。

在權(quán)責劃分的過程中，總部需要清楚放權(quán)的目的是為了整個企業(yè)更好的運作，不能因為滿足區(qū)域公司靈活開展業(yè)務而一味放

復地集團在這個過程中采取了“二八原則”，即80％的日常業(yè)務操作在區(qū)域，但這些業(yè)務只涉及20％的資金需求，另外重大的20％業(yè)務涉及了80％的資金需求，需要由總部操作或者審批，同時在財務方面它仍然采取垂直管理，即所有的財務人員都由總部財務管理部門聘任，區(qū)域公司的資金審批權(quán)并沒有擴大，這也許犧牲了效率，但出于防范行業(yè)的高風險和權(quán)利下放帶來的道德風險，這種方式在管控模式成熟之前還是必要的。另外，人事權(quán)在總部的強化統(tǒng)一是極其必要的。V集團不僅在制度上規(guī)定總部人力資源部門的權(quán)威性，而且在各個區(qū)域公司總辦主任和人力資源部經(jīng)理都是深受總部文化熏陶的資深職員，他們會盡可能的在公司保持或建立和集團一致的文化理念，這樣從制度上和在實際行動中保持集團的整體性，也有效的防止了個別區(qū)域公司的獨立傾向。復地集團在人事方面就有深刻的經(jīng)驗教訓，它曾對某個核心區(qū)域公司的建設采取了比較放任的態(tài)度，結(jié)構(gòu)造成這個區(qū)域總部的組織架構(gòu)比集團總部還要臃腫，管理者隊伍龐大，由此導致效率極其低下。

二、總部和區(qū)域公司的分工不可能在所有業(yè)務環(huán)節(jié)一刀切，管理權(quán)和業(yè)務權(quán)的分離因為具體業(yè)務環(huán)節(jié)不同而不同。一般而言，對業(yè)務越前端的研發(fā)拓展環(huán)節(jié)總部越為集權(quán)，對后端的銷售環(huán)節(jié)總部會放權(quán)相對徹底，對中間的成本管理，總部會保留關(guān)鍵審批權(quán)限。

在研發(fā)拓展環(huán)節(jié)，總部會在項目決策把關(guān)和資源分配上強化把關(guān)功能，更多的是對關(guān)鍵點的把控，例如根據(jù)信息判斷項目是否值得進入可研階段，對可研報告進行評審，判斷是否深入到談判和簽約階段，和最終的談判投資決策權(quán)，區(qū)域公司將主要負責信息收集、項目跟蹤、制作可行性研究報告和項目標書制作等操作性事務。

在產(chǎn)品設計方面，盡管設計院選擇、方案確定等職責將下放，但是總部可能要很深地介入操作性事務。例如，復地集團總部的研發(fā)和成本管理部門會指導一般項目的設計招投標和審核、參與重大項目方案設計；萬科集團總部的設計管理部門一直保留著將方案設計環(huán)節(jié)拿到總部來做的習慣，這和它的設計部門強勢，以及產(chǎn)品標準化程度高，更需要風格一致性有關(guān)。盡管總部很深參與到設計環(huán)節(jié)可能會導致職責不明，但是因為設計處于前端的重要性和設計資源的社會性匱乏，所以在總部集中設計力量，強化總部在設計環(huán)節(jié)的操作職能，更有利于集約設計力量，培育企業(yè)在設計環(huán)節(jié)的核心能力和保持產(chǎn)品風格一致性－這一點對于希望產(chǎn)品標準化的企業(yè)尤為必要。在工程管理環(huán)節(jié)，總部一般將質(zhì)量、進度、成本具體事務性管理下放到區(qū)域，總部更主要通過前期計劃制定、過程中的監(jiān)控、事后的評估考核，把控工程運營。盡管對下屬公司的績效考核將從對項目考核轉(zhuǎn)變?yōu)閷?jīng)營指標的考核，但復地集團在轉(zhuǎn)型之初，針對項目前期整體規(guī)劃的薄弱性，強化了對項目計劃制定的統(tǒng)一管理，明確給予了項目部主持項目整體計劃制定和主導實施的職能，區(qū)域的工程管理部監(jiān)督計劃實施和主持考核計劃最終實施情況，總部仍保留著對整體計劃的審批權(quán)，從而在集團層面保證開發(fā)量、現(xiàn)金流、銷售量之間在計劃環(huán)節(jié)就做到統(tǒng)一。

在過程管理方面，總部更主要關(guān)注成本。針對因為操作重心下移可能導致成本失控，復地集團建立了成本控制和責任成本管理體系，區(qū)域成本部門負責成本的具體控制，從拓展階段的成本測算－設計階段的成本概算和預算－施工階段的成本動態(tài)控制－竣工階段的成本核算涵蓋項目運作全過程，總部把持著兩個關(guān)鍵審批權(quán)限點：（1）單項成本超目標范圍超出目標成本5%或單項總額超出目標成本5萬；（2）總體超出目標成本5%或總體總額超出目標成本50萬。萬科集團已在總部將成本管理納入財務體系之中，而且成本變更不需要總部審核，它對成本的管理通過兩個主要方式實現(xiàn)，一是覆蓋整個企業(yè)的成本信息管理系統(tǒng)能夠?qū)崟r反映成本變化，做到實時監(jiān)控，二是區(qū)域公司對成本的考核突出目標管理，根據(jù)最終成本變動比率的范圍給項目操作者不同的考核結(jié)果，這樣既方便施工時變更的及時性，又促使項目部和業(yè)務部門在項目前期計劃階段就做好成本計劃，能夠從全過程來考慮優(yōu)化成本。復地集團和萬科集團的兩種不同方式，反映了大型房地產(chǎn)企業(yè)在集團管控不同階段的管控思路和重點。

在轉(zhuǎn)型之初的風險防范和控制是企業(yè)最重要的考慮因素之一，復地集團除了在成本環(huán)節(jié)，也在總部層面保留了相當多的其它審批權(quán)限，希望總部強有力的管控達到事前預防的效果。萬科集團處于集團管控成熟期，對各種風險防范的機制已經(jīng)相當成熟，在管控方面它更關(guān)注效率的提高，它能夠在信息化管理系統(tǒng)比較完善的基礎上，不斷提高效率是管控變化的出發(fā)點和目標。銷售環(huán)節(jié)是最靠近市場的環(huán)節(jié)，操作權(quán)下放最為徹底，總部只需要憑借區(qū)域公司定期上報的銷售周報和月報監(jiān)控項目銷售情況。復地集團總部從保證集團現(xiàn)金流達到目標的角度出發(fā)，保留了對銷售底價、銷售進度的審定權(quán)，區(qū)域的營銷管理部將承擔營銷環(huán)節(jié)的所有操作性事務。萬科集團總部的營銷管理部門早已轉(zhuǎn)變?yōu)榭蛻粞芯啃筒块T，主要職責是研究客戶細分的方法和實施策略。

(為什么要建立學習型銷售團隊的原因)P

最后，也要清楚地認識到，總部對區(qū)域公司的管控方式會因勢而動、與時俱進。例如，在過去兩年行業(yè)高速發(fā)展時期，大多數(shù)房地產(chǎn)集團因為跑馬圈地的需要對下屬公司放權(quán)，在目前行業(yè)出現(xiàn)波折的時候，企業(yè)出于風險的考慮，開始收權(quán)，所以總部和區(qū)域公司的權(quán)責關(guān)系是不斷變化的。尤其是集團中發(fā)展勢頭強勁的區(qū)域公司往往會異地擴張，隨著地方公司的增加，總部也會無暇對每個公司進行專業(yè)管理，這時一種可行的做法是總部將專業(yè)管理向業(yè)務操作能力強的核心區(qū)域公司下放，讓它對周邊的城市公司行使業(yè)務管理能力，總部向戰(zhàn)略管理者的角色轉(zhuǎn)變，對區(qū)域公司的管理側(cè)重戰(zhàn)略規(guī)劃的制定和監(jiān)督實施。萬科集團正處于這樣的轉(zhuǎn)變過程中。

4.標桿研究－萬科管控模式和順馳管控模式介紹

為什么在萬科、復地等企業(yè)開始由操作型專業(yè)化集團總部向戰(zhàn)略型總孔偷氖焙潁吵廴純劑舜蠊婺５募ê頹炕毆蕓兀?SPAN lang=EN-US>

為什么在萬科等企業(yè)行之有效的矩陣制多項目管理模式在很多企業(yè)卻舉步為艱?房地產(chǎn)新政之后，越來越多的公司相信企業(yè)的競爭不是短跑，而是長跑，均好性才是企業(yè)長期制勝的根本。而組織內(nèi)部的管理是做“強”企業(yè)的基本前提。

地產(chǎn)企業(yè)怎樣才能練好“企業(yè)內(nèi)功”，從而贏得新一輪的增長空間和前進動力？萬科和順馳以它自身的經(jīng)歷告訴我們，管理也是核心競爭力的來源。房地產(chǎn)行業(yè)高速成長期中以特定資源為基礎的競爭已經(jīng)悄然轉(zhuǎn)變?yōu)橐阅芰榛A的競爭。卓越的管理可以克服資源不足帶來的劣勢，而擁有優(yōu)秀能力和管理體系的企業(yè)在行業(yè)的逆流中同樣可以取得良好的業(yè)績。理性的戰(zhàn)略思考和建立科學的集團管理模式與流程管理是大型地產(chǎn)集團必然的選擇。

“戰(zhàn)略性增長來自更加有利可圖地利用現(xiàn)存的或擴張中的資源。如果要有效率地經(jīng)營一個被擴大了的企業(yè)，新的戰(zhàn)略就要求一個新的或至少是重新調(diào)整過的結(jié)構(gòu)。??沒有結(jié)構(gòu)調(diào)整的增長只能導致無效率”。

——艾爾弗雷德·D·錢德勒《戰(zhàn)略與結(jié)構(gòu)》

1962年，錢德勒（Alfred D·Chandler, Jr）的《戰(zhàn)略與結(jié)構(gòu):美國工業(yè)企業(yè)史上的篇章》出版發(fā)行，該書研究的主題是美國大企業(yè)的成長以及它們的管理組織結(jié)構(gòu)如何被重新塑造以適應這種成長。錢德勒通過對四個美國主要公司（杜邦、通用汽車、新澤西標準石油和西爾斯·洛帕克）的發(fā)展歷史進行研究發(fā)現(xiàn)隨著公司的成長、地理區(qū)域的擴大與多樣化程度的增加，公司的組織結(jié)構(gòu)實際上會被迫出現(xiàn)變化以適應公司戰(zhàn)略的改變。因此出現(xiàn)了通用汽車公司總裁阿爾福萊德·斯隆進行的變革：在中央集權(quán)控制下，進行分權(quán)化、部門化管理。從此“結(jié)構(gòu)跟隨戰(zhàn)略”的“錢德勒命題誕生了”。

今天，中國地產(chǎn)集團的發(fā)展又一次的證明了“錢德勒命題”的正確性。美國企業(yè)集團發(fā)展的歷史經(jīng)驗表明，擴張戰(zhàn)略必須有相應的結(jié)構(gòu)變化跟隨。發(fā)展戰(zhàn)略是決定企業(yè)集團組織機構(gòu)、管控模式的先決要素。中國的地產(chǎn)行業(yè)有兩個龍頭老大：一個是“帶頭大哥”萬科集團；一個是“后起之秀”順馳中國，兩個老大都以創(chuàng)新的發(fā)展模式著稱，業(yè)界歸為“萬科模式”、“順馳模式”。

“萬科模式”說白了就是“要在工廠里生產(chǎn)房子”，核心是要顛覆整個中國房地產(chǎn)界長期以來粗放式的發(fā)展模式。萬科希望像汽車制造工廠一樣建房子，因為工廠化的生產(chǎn)方式能保證不同地域的產(chǎn)品達到統(tǒng)一的高品質(zhì)標準。目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的工廠化程度只有7%，萬科約為15%。萬科的發(fā)展戰(zhàn)略要求公司從一家典型的多元化公司轉(zhuǎn)型成為住宅的專業(yè)化地產(chǎn)公司建造標準化的住宅產(chǎn)品，通過提高技術(shù)含量、制定標準形成自身的核心競爭力、獲取產(chǎn)業(yè)鏈上的話語權(quán)。我們可以看到，其實萬科戰(zhàn)略的內(nèi)涵是標準化，有了標準就可以復制，能夠復制和拷貝就可以迅速擴張，也就說“萬科模式”可以作為一個整體輸出到深圳以外的任何城市、區(qū)域，保持同樣的產(chǎn)品質(zhì)量、客戶服務能力、市場競爭力。

圖2 萬科的組織結(jié)構(gòu)圖

圖2所示萬科的組織結(jié)構(gòu)是一種矩形超事業(yè)部制的混合結(jié)構(gòu)，它M性結(jié)構(gòu)的變種，簡單說，即使在總決策者與各事業(yè)部間增加一個管理層次，之所以稱它為混合結(jié)構(gòu)，是因為現(xiàn)在萬科的組織結(jié)構(gòu)中既有靈活的事業(yè)部制，又由企業(yè)發(fā)展所必需的剛性結(jié)構(gòu)部門，由于萬科的規(guī)模已近乎巨型化，總公司直接領(lǐng)導各事業(yè)部顯得跨度太大，高層決策者的經(jīng)理也是有限的，難以實行有效管理，在事業(yè)部上增設一級機構(gòu)，可以使管理在分權(quán)的基礎上又適當?shù)脑偌?，對有關(guān)的幾個事業(yè)部進行統(tǒng)一領(lǐng)導，以便協(xié)調(diào)與利用有關(guān)的幾個事業(yè)部的力量，搞好共同性的產(chǎn)品開發(fā)、市場開拓以及服務性管理，避免各事業(yè)部執(zhí)行相同功能所造成的不經(jīng)濟和低效率現(xiàn)象。我想多數(shù)人會對外科這樣的組織機構(gòu)持懷疑態(tài)度。因為，盡管萬科的獨立子公司分布全國幾大城市，但仍采用的是一竿子插到底的集團統(tǒng)一財務、資金、人力調(diào)配的治理方式，肯定會增加管理溝通成本，降低決策效率，得上所謂的“大企業(yè)病”。但是，事實怎樣呢？萬科發(fā)展的依然很好，2006年的地產(chǎn)百強在以規(guī)模性、盈利性以及成長性等16個指標為依據(jù)的綜合排名上，萬科依然排名第一。這說明，萬科新的組織管理模式不但不會成為它進一步成長的摯肘，反而是其它地產(chǎn)公司不可復制的核心的競爭力。因為從“錢德勒命題”的意思去分析我們可以看到，萬科的戰(zhàn)略和萬科的組織架構(gòu)是極其吻合的。萬科地產(chǎn)開發(fā)面向單一產(chǎn)品、固定區(qū)位、目標客戶群單一鎖定中產(chǎn)階級，商業(yè)模式非常成熟：目標人群是中產(chǎn)階級，然后城鄉(xiāng)結(jié)合部成片規(guī)模的住宅，新的市區(qū)、市鎮(zhèn)，然后產(chǎn)品一級一級升級換代，內(nèi)部的資源控制到全部都是獨資，沒有合資企業(yè)，總部控制所有的規(guī)劃、財務、人力資源，土地的獲得一律市場化。因為標準化降低了總部統(tǒng)一管理的難度、上下溝通的成本，因為單一也容易構(gòu)建、培育總部的管理能力，因為一致性，集團總部和區(qū)域總部、項目公司之間能夠形成格式化的溝通匯報體系，讓來自于市場的信息和總部的行政指令在集團內(nèi)部充分共享，然后做出一致性反應。如果你不是這樣的戰(zhàn)略定位，不用說外科有先入優(yōu)勢和資金實力，但就戰(zhàn)略與組織的匹配這一點你就無法復制。所以是萬科的戰(zhàn)略和它管理模式起形成了競爭優(yōu)勢，而不是戰(zhàn)略本身，如果房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略沒有管理模式的支撐，就沒有優(yōu)劣之分，更不用說競爭優(yōu)勢了，在這點上“錢德勒命題”是正確的。

我們再來看另一個地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)模式的顛覆者“順馳”，它是“后發(fā)優(yōu)勢”的典型案例。順馳模式的核心是先做大、后做強、再盈利戰(zhàn)略發(fā)展思路。順馳模式最大的特點把從拿地到銷售之間的時間壓縮到了最短，操盤速度幾乎達到了房地產(chǎn)項目的極速。為此順馳建立了典型的“金字塔”式管理模式，見圖3。

圖3 順馳的管理模式

“金字塔”式管理模式授予區(qū)域公司、項目公司充分的決策權(quán)力，他們能夠?qū)ν饨绲淖兓龀鲅杆俚姆磻?，享受對資源的支配權(quán)同時保證戰(zhàn)略的執(zhí)行力。順馳和萬科不一樣，順馳產(chǎn)品線有住宅、商鋪、別墅，樓盤有高、中、低，區(qū)域有東、西、北，集團總部集中管理難度相當大，因此這個時期的順馳的管理模式只能是分權(quán)型的。實際上，在順馳前兩年快速的擴張過程中，其管理模式起到了重要的支撐作用。順馳對各個城市的子公司充分授權(quán)，基本把項目操作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如產(chǎn)品方案、施工組織、推廣思路等決策權(quán)放到一線項目公司總經(jīng)理手中。和萬科一樣，在順馳擴張過程中，業(yè)界對順馳也是持一種懷疑甚至不太寬容的態(tài)度，因為它破壞了許多“潛規(guī)則”，實現(xiàn)了非常規(guī)的發(fā)展。但如果從順馳前兩年所取得的成績來評判，可以認為，順馳的擴張戰(zhàn)略及組織結(jié)構(gòu)支持搭配得非常成功?！板X德勒的命題”又一次得到證明。自2004年底開始，新舊國八條出臺以來，房地產(chǎn)業(yè)形勢已經(jīng)發(fā)生了改變，國家開始收緊銀根，順馳開始調(diào)整他的發(fā)展戰(zhàn)略，從強調(diào)規(guī)模、速度轉(zhuǎn)向品牌、利潤，構(gòu)建順馳的體系競爭力。管理模式也跟著改變，適當收縮權(quán)力，采取相對集權(quán)的決策模式，精簡組織結(jié)構(gòu)，對各組織層級的職責進行重新界定?？偛恐匦率跈?quán)，比如項目定位的決策權(quán)以前在項目公司，現(xiàn)在歸到區(qū)域公司；對土地的判斷和獲取的決策權(quán)，以前在區(qū)域公司，現(xiàn)在收到順馳總部。

中國房地產(chǎn)企業(yè)集團管控模式

作者：白萬綱

文章來源：上海華彩管理咨詢有限公司

更新時間：2006-11-17

中國的房地產(chǎn)集團大概有5中管理模式，五種模式各有特點，也各有管理的利弊。

一、董事會領(lǐng)導下的項目經(jīng)理負責制的多項目管理管理模式

（一）特點

●公司成立兩個委員會：投資指導委員會和業(yè)務指導委員會

●投資委員會由總裁，副總裁部門經(jīng)理和可行性研究人員組成，主要負責項目決策、資金和人事安排

●業(yè)務委員會由總裁、副總裁、部門經(jīng)理組成，主要負責項目策劃、營銷設計、價格定位、市場定位

●公司對項目實行預算管理

●內(nèi)部實行分級審批制度

●實行財務審計，事后監(jiān)督、項目經(jīng)理有事前處置權(quán)

●集體決策制度，內(nèi)部管理人員經(jīng)過充分交流與討論后，共同做出決策

●業(yè)務發(fā)展部不斷地培養(yǎng)新的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理 人員，向公司的每一個項目輸出關(guān)鍵的項目開發(fā)管理人員

●確定專門人員進行市場研究

（二）優(yōu)勢

●對市場風險和政策把握準確

●內(nèi)部擁有一批高素質(zhì)的項目管理人材

●集體決策降低公司的決策風險

●合作開發(fā)，優(yōu)勢互補，共擔風險

（三）劣勢

●決策時間長

●管理成本相對較高

二、直線職能式管理模式

（一）特點

●項目的選擇和定位完全由總經(jīng)理決定

●公司設立三個副總經(jīng)理，分別負責財務、產(chǎn)品設計、和業(yè)務管理，三個副總經(jīng)理各負其責

●內(nèi)部充分引入市場競爭機制，公司內(nèi)部設立兩個工程部，分別承擔一個項目的兩個不同部分，根據(jù)完成的質(zhì)量來衡定獎勵；在銷售部設立“末位淘汰制”，即將銷售部分成若干組，銷售業(yè)績好的多拿獎金，銷售業(yè)績最差的組將被解散

●項目在開發(fā)過程中，公司內(nèi)部密切注意市場變化，隨時改變產(chǎn)品的定位

●項目的策劃由高層領(lǐng)導共同決定，然后外包

●銷售部除核心人員為公司職員，其它都 為外聘，項目結(jié)束后即解散

●售后服務部處理鑒定合同后其它事宜，包括收款、保管合同、房屋改造等

（二）優(yōu)勢

●內(nèi)部競爭機制的引入，使項目開發(fā)既快且質(zhì)量較高

●職能清晰、市場反應快

●對市場和政策把握準確

（三）劣勢

●總經(jīng)理一人決定項目的選擇，風險大

●需要一批高素質(zhì)管理人材

三、董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制，堅持公司內(nèi)部經(jīng)營市場化的管理模式

（一）特點

●董事會由公司的總裁和副總裁組成，持有公司小部分股份

●項目、方案的選擇及策劃主旨由公司董事會決議

●項目的前期調(diào)研委托專業(yè)咨詢公司

●公司內(nèi)部經(jīng)營市場化，公司內(nèi)部成立四個子公司：物業(yè)公司、裝飾公司、策劃廣告公司和銷售公司，項目公司與這四家公司簽訂合同，按市場水平支付代理費

●項目公司的財務人員由總部委派，工資由總部發(fā)放，相對較高

●物業(yè)公司是獨立核算、自負盈虧，在管理好倍特自身項目的同時，也參與外部市場樓盤的管理，但物業(yè)公司的定位絕不是利潤中心

●公司提倡“制度化、規(guī)范化、人性化”

（二）優(yōu)勢

●內(nèi)部經(jīng)營市場化，部門之間職責和清晰，運作效率高

●項目子公司經(jīng)理只對項目公司董事會負責，市場反應速度快

（三）劣勢

●管理成本相對較高

●強有力的內(nèi)部協(xié)調(diào)能力

四、滾動式開發(fā)，流水線式操作的管理模式

（一）特點

●總部職能簡單，只作財務控制和項目決策

●將房地產(chǎn)開發(fā)的價值鏈拆開，分別成立公司進行運作，但公司不獨立核算、財務由總公司財務中心控制

●公司房地產(chǎn)項目實行滾動開發(fā)，以自有資金為主

●公司內(nèi)部人員職責清晰，專人負責專職項目的審批報建，建設、銷售等實行“流水線”式操作

●在項目開發(fā)過程中，老板只參與項目選擇、設計和施工管理，其它都是由各公司經(jīng)理自負其責

●公司內(nèi)部不鼓勵越級匯報，實行層層匯報

●公司內(nèi)部實行全體獎勵制，但銷售部門的工資最高，與效益掛鉤

●公司財務狀況基本透明，老板主動與各公司經(jīng)理溝通

（二）優(yōu)勢

●“流水線”式操作，各負其責，協(xié)同效應強

●滾動式開發(fā)相對成本較低

（三）劣勢

●公司內(nèi)部需要極強的協(xié)調(diào)能力

●要嚴格遵守計劃時間表，若某處出現(xiàn)推遲，全盤工作都要進行調(diào)整

五、項目公司管理模式

（一）特點

●單項目管理公司的組織結(jié)構(gòu)(功能型)

●公司內(nèi)部實行扁平式管理，權(quán)力下放，內(nèi)部職責清晰

●市場研究細致認真，項目的研究工作在半年到一年

●公司實行預算計劃管理

●嚴格的人材造拔制度

●較高的薪酬體系，定期對員工實行考核，但考核與薪酬不掛鉤

●每月開一次懇談會，員工與老總進行交流

●逐級授權(quán)，逐漸匯報

●整個小區(qū)策劃外包，風格統(tǒng)一，持續(xù)性強

●公司內(nèi)部徹底驅(qū)除家族背景

（二）優(yōu)勢

●市場定位準確

●品牌具有延續(xù)性

●扁平式管理效率高，管理成本低

●公司有相對素質(zhì)較高的管理人員

●員工 向心力強

（三）劣勢

●一次性風險大

●對土地規(guī)模要求高

●收入與市場份額增長慢

以上各種管理模式無所謂優(yōu)劣之分，最主要是和集團的戰(zhàn)略相適應。遵照“錢德勒命題”我們選擇集團管理模式的第一要素是戰(zhàn)略。戰(zhàn)略將會決定地產(chǎn)集團的組織架構(gòu)、運作模式、管理手段和控制方法。當然，選擇管理模式與任何一個商業(yè)活動一樣，還有簡單的原則也必須遵守：“管理收益大于管理成本”，只不過管理成本可以衡量，而管理收益不容易計量。為此，在戰(zhàn)略決定管理模式原則的指導下，北京仁達方略管理咨詢公司開發(fā)了一個評估量表，可以用來評估房地產(chǎn)集團可能的管理模式。

如上表所示是一個管理模式評估的主觀量表?！?”分表示程度最低，“5”分表示程度最高，所有的要素沒有權(quán)重。選擇管控模式不是依據(jù)打分合計分數(shù)統(tǒng)計，而是看所有分值的分布比較均勻是第一優(yōu)先選擇。因為，從管理模式上來說，沒有最優(yōu)的管理模式，只有適度的管理模式。實際上在選擇管理模式時，從戰(zhàn)略的適應性一直到抵御風險的能力所有的要素都是要兼顧的，即使它們本身就是相互沖突的要素。

5.房地產(chǎn)行業(yè)咨詢項目的內(nèi)容

面對眾多的機會，地產(chǎn)商如何從機會導向開始理性的戰(zhàn)略思考？如何決定區(qū)域戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略和價值鏈選擇？如何構(gòu)建核心競爭力？

當公司向集團化發(fā)展時，如何避免在總部對項目公司或項目部的管控方面出現(xiàn)“過嚴導致效率低下，過松則諸侯割據(jù)”的尷尬局面？多元化股權(quán)結(jié)構(gòu)的項目公司如何在法人治理結(jié)構(gòu)要求與公司總部對項目的有效管控和資源共享方面取得平衡？對異地項目公司管理如何把握集分權(quán)？如何設計集團組織架構(gòu)？

隨著項目的迅速增多和公司規(guī)模的增大，需要制度規(guī)范和流程管理，可如何在規(guī)范和效率中取得平衡？如何構(gòu)建有效的多項目管理模式？在企業(yè)快速成長和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的過程中，如何順利的完成管理變革？

未來房地產(chǎn)企業(yè)的咨詢項目將主要集中在房地產(chǎn)業(yè)先進的管理模式、業(yè)務流程管理體系及人力資源管理體系的設計與實施方法上。具體來說包括對不同類型的房地產(chǎn)公司在集團與項目公司之間管控模式與集分權(quán)設計、業(yè)務流程體系設計、成本管理體系設計、項目管理、績效管理、激勵與薪酬體系設計進行深入的研究。主要內(nèi)容可以包括：

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略評估/標桿研究和集團管控模式與流程再造

房地產(chǎn)企業(yè)異地項目管理模式/流程/績效管理

房地產(chǎn)企業(yè)多項目管理模式和人力資源模式

房地產(chǎn)企業(yè)項目管理模式設計與績效考核體系設計

房地產(chǎn)企業(yè)流程管理體系設計

房地產(chǎn)集團管控模式項目

第三篇：房地產(chǎn)成本管控學習心得

成本全過程精細化管控培訓的學習體會

兩天的房地產(chǎn)成本全過程精細化管控培訓已經(jīng)結(jié)束了，雖然時間不長，但兩天下來我的收獲卻是比當初想像的要多的多，以前也學過成本管控方面的知識，但自己對于成本管控的理解還僅限于財務預算上，通過這次的培訓，對于成本管控有新的感悟，有了更深刻的理解。下面將自己的一些體會與大家一起分享。

培訓的內(nèi)容讓我懂得了成本管控貫穿于企業(yè)管理全過程，企業(yè)在總收入一定的條件下，企業(yè)想提高利潤，必須降低成本。成本管控的好壞，直接影響企業(yè)盈利。成本管控不是無休止的研究過去的錯誤、而是集中注意現(xiàn)在的經(jīng)營活動，尤其是將來的經(jīng)營活動，以保證通過有效的方法實現(xiàn)既定成本目標。成本管控是以效益目標為目的，對成本進行事前測定、事中控制、事后考核，從而把成本由傳統(tǒng)的事后算賬發(fā)展到事前控制，形成全過程控制、精細化管理、全員參與的多層次、全方位成本管理體系。成本管控的中心工作就是如何在保障質(zhì)量符合設定的目標所花費的系統(tǒng)成本最優(yōu)或較優(yōu)的創(chuàng)造性管理活動。地產(chǎn)集團層面成本控制工作，最主要的任務就是著眼于大成本的統(tǒng)籌策劃、目標管理、監(jiān)督管理、協(xié)調(diào)控制，包括項目運營成本、人工成本、能源成本等。

成本控制好壞，關(guān)鍵在于成本管理能力，關(guān)鍵在于管理理念思路、方法措施。成本管控首先要做好財務預算，培訓使得我們懂得一個優(yōu)秀的預算的重要性，一個優(yōu)秀的預算將在企業(yè)的運營過程中起到非常重要的作用，好的預算將使得企業(yè)的運轉(zhuǎn)完全掌握在決策者手中。

預算應加強計劃性、講究科學性、強化實用性。預算是根據(jù)發(fā)展計劃和任務編制的財務收支計劃。科學、合理的預算是內(nèi)資金來源和各方面支出的合理統(tǒng)籌，是進行各項財務活動的前提和依據(jù)，是一定時期內(nèi)發(fā)展的保障。隨著公司的發(fā)展，預算管理的科學、全面、細化的要求也需要越來越高，由此可見財務預算的作用與地位也顯而易現(xiàn)。

沒有事前的財務預算，就對財務收支心中無數(shù)，全年資金運作也無從知曉;沒有事中的嚴格控制，預算執(zhí)行就得不到保證;若沒有事后對預算執(zhí)行的分析，則會看不到工作中的成績和缺點，不能吸取經(jīng)驗和教訓，從而也不能進一步提高管理水平?？梢?，對預算執(zhí)行結(jié)果的全面分析是預算管理各環(huán)節(jié)中重要一環(huán)。在預算終了時，應當清理核實全年預算收入，支出數(shù)字和往來款項，做好決算數(shù)字的對帳工作，系統(tǒng)地整理和積累財務基礎資料，通過系統(tǒng)資料分析，可以總結(jié)一年預算執(zhí)行，平衡收支，資金使用效益等方面的經(jīng)驗，同時對于與預算指標有較大差異的收支項目要進行分析，找到問題的癥結(jié)所在。比如，當年維修費比上增加較多，如果是老小區(qū)，房屋，建筑物等按計劃進行普遍的維修，開支多一些是正常的，也是必要的;如果是新小區(qū)，則可能存在問題。還有差旅費，招待費開支方面，都是有節(jié)約的潛力可挖的。預算執(zhí)行結(jié)果報告主要包括預算收支的實際完成情況和計劃的完成情況，要做到數(shù)字準確，內(nèi)容完整，說明充分，報送及時。

事中控制是另一個有效控制成本的方法，物業(yè)公司需要服務眾多業(yè)主，業(yè)主的性格各異，這就決定了物業(yè)公司的日常事務繁而雜，突發(fā)事件多，很難在事前全面預料，另外物業(yè)公司屬于微利企業(yè)，據(jù)有關(guān)資料，全國86.5%的物業(yè)公司處于虧算狀態(tài)，因此事中控制對于物業(yè)公司來說尤為重要。

成本管控最核心的業(yè)務是系統(tǒng)風險的控制，最重要的工作是管好人控住風險點，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是管控機制，也就是構(gòu)架和流程制度，最主要的節(jié)點是事前控制。管，就是管人、事、物，控就是控制圖、約、量、價、費。

人事物的管理主要是通過架構(gòu)體系和流程制度規(guī)范來進行。物業(yè)公司應建立合適的組織架構(gòu)、崗位職責、制度流程、考評體系，合理劃分工作界面，合理授權(quán)，適時激勵。物業(yè)項目也有相應的管理組織和工作流程，但兩者管理的高度層次深度均有質(zhì)的不同，物業(yè)項目強調(diào)執(zhí)行和反饋糾偏，通過過程管理來實現(xiàn)，物業(yè)公司更多的是成本運行方案的決策督導，通過統(tǒng)籌協(xié)調(diào)管理控制來實現(xiàn)。

日常管理中，可以從控制人員數(shù)量、批量進貨、以舊換新、局部更換、拆分再用、重復利用、修了再用、定期檢查、控制風險等方式控制成本。

事后控制主要是指考核，主要是通過目標成本分解落實問責制，如果全員負責就等于無人負責，只有分解了責任，才能做到責任明確、動態(tài)評估、事中考量、獎罰分明，考核要責任明確、可追溯、可量化、標準明確、能分期累計、標準相對固定、考核與經(jīng)濟利益掛鉤。成本管控不等于不花錢和不讓花錢，花的多一定是浪費，花的少也會造成浪費，花多花少不是重點，花的關(guān)鍵才是關(guān)鍵。省錢和花錢要避免兩個誤區(qū)，一是避免不計成本的追求效果，要關(guān)注業(yè)主需求、關(guān)注成本和品質(zhì)的適度；二是避免強調(diào)成本而導致品質(zhì)降低，導致“豆腐渣”品質(zhì)，這樣犧牲的是服務品質(zhì)，最終犧牲的是業(yè)主的忠誠，直到影響企業(yè)口碑，甚至影響銷售。

物業(yè)管理企業(yè)節(jié)約成本，是提高經(jīng)營效益的根本途徑?？梢圆扇∫韵麓胧?/p>

1．實施集約化管理。集約化的管理，即將所管轄的所有物業(yè)統(tǒng)一在一個品牌的旗幟下，由公司統(tǒng)一調(diào)配。這樣不僅可保證各物業(yè)項目的管理達到品牌的質(zhì)量標準，還可以節(jié)約成本。

（1）集約化的管理運作。對企業(yè)管轄下的所有物業(yè)，除各自物業(yè)必不可少的人員外，其他的事務由公司總部的高級指揮班子、顧問組、培訓隊伍、工程維修保養(yǎng)隊伍、專業(yè)清潔隊伍統(tǒng)籌調(diào)配，實施對各個物業(yè)項目的事務管理和管理指導，從而使各物業(yè)項目的人力成本大為減低。

（2）集約化的有償服務。由公司總部組織統(tǒng)一的服務隊伍（公司）來承擔各項目的有償服務，可以達到統(tǒng)一收費標準、統(tǒng)一服務規(guī)范、統(tǒng)一監(jiān)管，及節(jié)約成本的目的。

（3）集約化的經(jīng)營。由公司總部將各項目的經(jīng)營統(tǒng)管，以連鎖店的形式統(tǒng)一展開。

2．節(jié)約管理管理費用。物業(yè)管理行業(yè)競爭激烈，業(yè)主對物業(yè)管理的要求也在不斷提高，物業(yè)管理企業(yè)只有千方百計地降低管理成本，才能在競爭中站穩(wěn)腳跟。這就要求物業(yè)管理企業(yè)：

（1）控制公司人數(shù)，培養(yǎng)一專多能的人才，以節(jié)余人工成本。（2）做好設備設施維護保養(yǎng)，降低維修成本。

（3）進行技術(shù)改造、控制設備開關(guān)時間、合理配置設備設施，以降低設備運行費用。

（4）完善采購管理制度，貨比三家，重大采購實現(xiàn)公開招標，以降低采購費用。

（5）教育員工厲行節(jié)約，以降低辦公等費用。物業(yè)管理企業(yè)應該節(jié)約管理費用，但也要省錢省到該省的地方，絕不能打著節(jié)約之名，行“少服務”或“不服務”之舉。

第四篇：中國房地產(chǎn)企業(yè)集團管控模1

中國房地產(chǎn)企業(yè)集團管控模式

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育龍網(wǎng)核心提示： 華彩集團控制力研究系列華彩申明：本文為華彩咨詢版權(quán)所有，未經(jīng)同意不得擅自載。目錄1．房地產(chǎn)企業(yè)面臨的管理挑戰(zhàn)2本文發(fā)表于博銳|b 1.1背景：中國房地產(chǎn)已從“地產(chǎn)時代”進入“房產(chǎn)時代”21.2“房產(chǎn)時代”下開發(fā)商面臨的經(jīng)營環(huán)境問題22.房地產(chǎn)業(yè)管理模式32.1成功房地產(chǎn)企業(yè)的四種管理模式32.2房地產(chǎn)企業(yè)管理模式新動向－－集團化管理33.房地產(chǎn)企業(yè)集團管控模式的選擇53.1集團管控模式簡介53.2房地產(chǎn)企業(yè)的集團管控模式選擇模型63.3房地產(chǎn)企業(yè)集團化管理必須解決的問題73.4專業(yè)型房地產(chǎn)集團管控模式84.標桿研究－萬科管控模式和順馳管控模式介紹105.房地產(chǎn)行業(yè)咨詢項目的內(nèi)容15核心觀點?隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，大量的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行了大規(guī)?？鐓^(qū)域擴張，母公司的管理幅度迅速加大，這時母公司不能身兼項目操和管理者雙重角色，企業(yè)從“母公司—項目公司/項目部”的架構(gòu)向“總部—區(qū)域公司”的集團模式型成為必然。?未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展至少有八大趨勢，即規(guī)?；?、集團化、民營化、差別化、品牌化，戰(zhàn)略化、上市化以及網(wǎng)絡化。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)競爭加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；⒓瘓F化方向發(fā)展的趨勢已然顯現(xiàn)，逐漸出現(xiàn)了一批執(zhí)市場之牛耳的“房地產(chǎn)航母”、“房地產(chǎn)大鱷”，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量卻越來越少，優(yōu)勝劣汰越來越快。?什么是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力？潘石屹認為是創(chuàng)新，王石說是人才，任志強提出是資本；有的人說是管理，是資源整合能力，是土地；還有的人說是資金，是關(guān)系。甚至有人尖銳地提出中國房地產(chǎn)企業(yè)沒有嚴格意義上的核心競爭力。?理性的戰(zhàn)略思考和建立科學的集團管理模式與流程管理是大型地產(chǎn)集團必然的選擇。?未來房地產(chǎn)企業(yè)的咨詢項目將主要集中在房地產(chǎn)業(yè)先進的管理模式、業(yè)務流程管理體系及人力資源管理體系的設計與實施方法上。1．房地產(chǎn)企業(yè)面臨的管理挑戰(zhàn) 1.1背景：中國房地產(chǎn)已從“地產(chǎn)時代”進入“房產(chǎn)時代”隨著土地供應、銀行信貸、房屋預售、個人按揭等一系列涉及房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的出臺，中國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營環(huán)境在進行著最為深刻的變化，房地產(chǎn)市場在走向規(guī)范和成熟的同時，亦面臨著機遇和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)界普遍認為，2004年8月31日國家建設部關(guān)于土地讓相關(guān)制度的正式實施，成為了房地產(chǎn)發(fā)展史的分水嶺－－“8·31”之前，房地產(chǎn)市場的利潤來源主要是發(fā)展商獲得土地及運作土地的能力；“8·31”之后，利潤來源則主要是依附于土地之上的房產(chǎn)創(chuàng)新與增值，以前通過協(xié)議拿地及運作土地贏利的模式開始退出歷史舞臺。取而代之的是更透明、更具競爭力的土地獲取渠道，贏利模式也從土地贏利向產(chǎn)品贏利變，對資本的需求更大，對產(chǎn)品的創(chuàng)新能力也提出了更高的要求。這意示著中國從此由“地產(chǎn)時代”進入了“房產(chǎn)時代”。而隨著2005年“國八條”，2006年“國六條”的相繼出臺，土地交易方式的變革和國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，不僅改變了房地產(chǎn)開發(fā)商的贏利模式，更加速了行業(yè)重新洗牌的進程，促使房地產(chǎn)企業(yè)向規(guī)?；⒓瘓F化型。1.2“房產(chǎn)時代”下開發(fā)商面臨的經(jīng)營環(huán)境問題從經(jīng)營環(huán)境看，開發(fā)商面臨著來自企業(yè)內(nèi)外部政策法規(guī)、客戶、競爭者等各方面的壓力。外部環(huán)境 其一，融資環(huán)境不佳。一方面土地價格不斷上升，另一方面銀行銀根緊縮。據(jù)統(tǒng)計顯示，中國房地產(chǎn)開發(fā)商70％的資金都來自于銀行貸款。在融資渠道單一的情況下，如何通過創(chuàng)新融資渠道獲得巨大的資金支持，突破資金困局，抵御風險并發(fā)展壯大，是令開發(fā)商最為頭痛的問題。其二，政策環(huán)境嚴厲。政策監(jiān)管力度不斷加大。隨著房價的節(jié)節(jié)攀升，從緩和社會矛盾、保持行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的角度出發(fā)，中央多次出臺了宏觀調(diào)控政策，一次比一次嚴厲。規(guī)范化運作對于許多實力不強的中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，是一次痛苦的蛻變。其三，開發(fā)環(huán)境要求越來越高。產(chǎn)品的同質(zhì)化越來越嚴重，一個成功的項目，馬上被復制到全國各地，在產(chǎn)品設計和規(guī)劃上趨于雷同，而客戶消費意識越來越強，越來越理性，越來越挑剔，對產(chǎn)品和物業(yè)服務要求越來越高。其四，競爭環(huán)境激烈，項目成本不斷上升。僅靠單一廣告宣傳效果已經(jīng)漸漸降低，更加注重廣告、公關(guān)活動、銷售的整體配合。而隨著一些“大鱷”級開發(fā)商的異地拓張，更是大大擠壓了中小型開發(fā)商的生存發(fā)展空間。內(nèi)部環(huán)境其一，成本的控制問題突出。由于“地產(chǎn)時代”土地增值帶來巨大的溢價收益，開發(fā)企業(yè)普遍在成本控制意識方面相當薄弱。而隨著地價大幅攀升和原材料節(jié)節(jié)上漲，造成了開發(fā)成本的不斷上升，對開發(fā)成本的控制日益迫切。其二，財務風險突出。眾多資本實力不足的中小開發(fā)商在融資渠道較為單一的前提下，已難以應付高昂的開發(fā)成本和規(guī)避高額的風險。房地產(chǎn)行業(yè)日益成為資本巨人占主導地位的游戲場所。而拓展融資渠道，提高資金運作能力已成為最為迫切的問題。其三，品牌競爭力不強。有專家認為，隨著“房產(chǎn)時代”的到來，實質(zhì)是進入了“大品牌時代”，房地產(chǎn)企業(yè)之間的從產(chǎn)品競爭層面上升到品牌競爭層面，將成為必然。而從目前來看，許多開發(fā)商的品牌建設仍然非常落后，主要表現(xiàn)在品牌意識薄弱，目標模糊，手段單一，缺乏整體統(tǒng)籌考慮等等方面。其四，人才瓶頸制約了企業(yè)的快速擴張。據(jù)調(diào)查顯示，除資金、土地之外，人才資源成為制約房地產(chǎn)企業(yè)快速擴張的因素之一，大型房地產(chǎn)公司對高端人才的需求則日益迫切，尤其是在管理人才和融資人才方面。2.房地產(chǎn)業(yè)管理模式 2.1成功房地產(chǎn)企業(yè)的四種管理模式在中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的浪潮中，房地產(chǎn)企業(yè)更加關(guān)注的是價值創(chuàng)造。價值創(chuàng)造的空間大小，又往往取決于管理模式，而事實上每個企業(yè)無時無刻不在完善價值創(chuàng)造模式。企業(yè)確立例行的管理模式，就像每個人一樣，實際上是確立行為準則。卓越的企業(yè)正是注重因時順勢地改變管理模式，甚至以管理模式來規(guī)范資金、土地、人才的價值空間，所以才不斷取得成功。以下四種管理模式對房地產(chǎn)企業(yè)來說具有重要的借鑒價值： 后勤儲備型：房地產(chǎn)企業(yè)是物質(zhì)性很強的行業(yè)。國家政策、市場競爭以及企業(yè)自身變化等潛在風險，無時不刻影響房地產(chǎn)企業(yè)生存狀態(tài)。企業(yè)的風險抵御能力與后勤力量是劃等號的?！叭娢磩樱Z草先行”、“未雨綢繆”等說明就是這種道理。充足的后勤儲備，就是競爭力！當前國內(nèi)有些企業(yè)大肆圈地與高薪招人，這不是真正意義上的松鼠型管理模式。松鼠型管理模式所指的后勤儲備，實則指綜合資源儲備，包括資金、土地、人才以及風險措施。近年來，國內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)之所以企業(yè)價值鏈中斷甚至癱瘓，自北向南留下一大批爛尾項目，極大原因就是因為企業(yè)采取的不是松鼠型管理模式。比如，一旦國家金融政策變化，銀根緊縮或信貸嚴控，企業(yè)即陷入“挨餓”、“無米之炊”甚至破產(chǎn)倒閉狀態(tài)。團隊協(xié)作型：建筑藝術(shù)是百年的，同樣，企業(yè)價值與品牌亦是百年的。在產(chǎn)品線與服務線的競爭中，企業(yè)跑得遠，跑得久，不是個人價值的作用，而是團隊協(xié)作的結(jié)果。大雁型管理模式給企業(yè)的思考是：如何在領(lǐng)頭雁的帶領(lǐng)下，在同一紀律性價值 化中，創(chuàng)造出更優(yōu)秀的、長久的業(yè)績？天津順馳集團在打造統(tǒng)一軍事化價值團隊、金地集團在實踐憲法性“金地之道”、萬科集團將王石尊為“精神領(lǐng)袖”??其目的都是在提升團隊協(xié)作力。既然房地產(chǎn)企業(yè)是智力密集型企業(yè)。目標速度型 我國在逐步推進WTO市場承諾后，國際地產(chǎn)大鱷紛至沓來，房地產(chǎn)企業(yè)如果缺乏高效運行機制，勢必會在市場競爭中被淘汰。獵豹型管理模式警醒企業(yè)：每個企業(yè)隨時會成為別人的目標獵物，被別人追趕乃至封殺；同樣，每個企業(yè)也都存在爭當速度之王的機會，淘汰及吞食低效的競爭對手?；谶@種原因，獵豹型管理模式至少為企業(yè)界定三個管理要素：鎖準目標、高速追趕、高效獲取。當前企業(yè)管理中的具體實操手法，如市場目標定位、品牌速成、利潤最大化等都可以找到這種管理模式的影子。穩(wěn)守反擊型 企業(yè)在成立之前，要確立預警防御體系，講究全能防御與全天候防御反擊；企業(yè)在發(fā)展壯大過程中，要講究精兵簡政，省時省力；企業(yè)在強強競爭中，要講究穩(wěn)守反擊，把自己歸于簡單實效。企業(yè)這一系列運行管理程序，皆離不開簡約實效的企業(yè)肌體。刺猬型管理模式目前已經(jīng)被創(chuàng)維集團等國內(nèi)外許多企業(yè)視為葵花寶典。其核心要素對解決房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)組織及外部環(huán)境復雜性方面，提供一種可行的、刪繁就簡的直效手段。2.2房地產(chǎn)企業(yè)管理模式新動向－－集團化管理近幾年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著產(chǎn)業(yè)集中度提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、開發(fā)規(guī)模趨大的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一種新趨勢：從做項目到做企業(yè)，或者說從“抓機遇”到“可持續(xù)發(fā)展”，從“短跑”到“長跑”。不但是在上海、北京等大城市接二連三的出現(xiàn)大的房地產(chǎn)企業(yè)集團，即使是在三線城市的房地產(chǎn)企業(yè)，也從2005年以來集中出現(xiàn)了房地產(chǎn)公司“升級”成立企業(yè)集團的熱潮。在這些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)集團化管理趨勢的現(xiàn)象背后，有哪些方面的原因？對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有何積極意義？需要注意哪些問題？。集團化管理是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路房地產(chǎn)企業(yè)的集團化管理也可以稱為母子公司管理，是指對多個房地產(chǎn)開發(fā)項目及配套的商業(yè)、賓館、物管進行統(tǒng)一管理的管理模式，還可以涉及農(nóng)業(yè)、工業(yè)等其它行業(yè)，而且涵蓋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及新興產(chǎn)業(yè)。首先，從組織演進的角度來考察，企業(yè)從小發(fā)展到大一般會經(jīng)過組織創(chuàng)始、組織形成、組織規(guī)范、組織擴展等幾個階段，其管理模式也會經(jīng)歷個人管理、職能部門管理、集團化管理、控股公司管理等幾個發(fā)展過程。不同行業(yè)的企業(yè)，發(fā)展的規(guī)律是相似的，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。由于多種原因，房地產(chǎn)企業(yè)一般強于經(jīng)營而不善于管理，管理水平往往落后于經(jīng)營發(fā)展，甚至管理限制了企業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)從項目公司起步，實力逐步增強，發(fā)展到多個房地產(chǎn)項目同時運作，有不少房地產(chǎn)企業(yè)還發(fā)展了自有物業(yè)的商場、超市、賓館和寫字樓，實行了多元化經(jīng)營，全資下屬企業(yè)和參股、控股企業(yè)越來越多。這時，原有的管理模式肯定會不適應企業(yè)的發(fā)展，集團化管理就呼之欲出了。權(quán)變理論是現(xiàn)代組織理論的精髓，權(quán)變理論的基本觀點是：沒有一成不變的、普遍適用的、最佳的組織模式，不同的企業(yè)以及同一個企業(yè)的不同歷史發(fā)展階段，都應當根據(jù)當時的企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境來設計與之相適應的組織結(jié)構(gòu)。這是一個動態(tài)的過程，2年一變或3年一變都是正常的，不變反而是不正常的。其次，從行業(yè)發(fā)展的規(guī)律分析，社會資源向優(yōu)勢企業(yè)集中是必然的，任何行業(yè)的發(fā)展都必然經(jīng)歷“洗牌”階段。有許多業(yè)內(nèi)人士認為：未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展至少有八大趨勢，即規(guī)?；?、集團化、民營化、差別化、品牌化，戰(zhàn)略化、上市化以及網(wǎng)絡化。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)競爭加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；?、集團化方向發(fā)展的趨勢已然顯現(xiàn)，逐漸出現(xiàn)了一批執(zhí)市場之牛耳的“房地產(chǎn)航母”、“房地產(chǎn)大鱷”，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量卻越來越少，優(yōu)勝劣汰越來越快。例如，我國房地產(chǎn)市場發(fā)育較早、較成熟的廣州市，目前已有1／3以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被淘汰出局，從最“輝煌”時期的1600多家，減少至目前的1000余家；隨著房地產(chǎn)開發(fā)“大盤時代”的來臨以及國內(nèi)資本市場的逐步成熟，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)?；⒓瘓F化的步伐將大大加快。在宏觀調(diào)控的新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展，亟需修煉內(nèi)功、調(diào)整公司治理結(jié)構(gòu)和組織結(jié)構(gòu)，完成企業(yè)深層次的競爭力的構(gòu)建。優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)必須建立和完善集團化管理體系，才能充分整合和有效運用各種資源，才能卓有成效地推進人才培養(yǎng)、項目開發(fā)、質(zhì)量控制和成本控制，才能獲得長期穩(wěn)定的競爭優(yōu)勢，從而在激烈的市場競爭中立于不敗之地。集團化管理是房地產(chǎn)企業(yè)打造核心競爭力的有效手段雖然競爭越來越激烈，但總體來看，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)還處于成長階段，無論在技術(shù)上、管理和服務上都比較落后。雖然企業(yè)數(shù)量多，但真正高水平、高素質(zhì)、有實力的企業(yè)還比較少，而且多數(shù)企業(yè)尚未真正建立現(xiàn)代企業(yè)制度，管理體制存在弊端，競爭力較弱。但房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到今天，如果想要面向未來長期發(fā)展，都必須認真思考核心競爭力的問題。什么是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力？業(yè)界說法不一。潘石屹認為是創(chuàng)新，王石說是人才，任志強提出是資本；有的人說是管理，是資源整合能力，是土地；還有的人說是資金，是關(guān)系。甚至有人尖銳地提出中國房地產(chǎn)企業(yè)沒有嚴格意義上的核心競爭力。仁者見仁，智者見智。分析提煉各方面的定義，我們認為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力就是在競爭中能夠比對手做得更好的能力，是企業(yè)獨有的能夠帶來持續(xù)競爭優(yōu)勢而又無法為其他企業(yè)模仿的能力。可以說，核心競爭力的概念，正是基于要創(chuàng)建“百年老店”、實現(xiàn)基業(yè)長青的目標而提出的。集團化管理對房地產(chǎn)企業(yè)打造核心競爭力能夠帶來哪些有利條件？房地產(chǎn)企業(yè)認為集團化管理至少有以下四個方面的利益。a卓有成效地推進人才培養(yǎng)、項目開發(fā)。房地產(chǎn)行業(yè)有一個常見現(xiàn)象：人才跟著項目走。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立集團后，通過縱向的業(yè)務和人力資源組合，有助于形成產(chǎn)業(yè)一條龍服務，可以提高企業(yè)在本行業(yè)的競爭力度，提高市場占有率；通過橫向的業(yè)務和人力資源組合，選擇與本行業(yè)相關(guān)成互補的投資方向，增加開發(fā)項目，有助于吸引人才加盟，提高企業(yè)效益，降低企業(yè)風險。b充分整合和有效運用各種資源。房地產(chǎn)企業(yè)在運作單個項目的情況下，會在不同的開發(fā)階段造成資源閑置，多個項目運作而且實行集團化管理，可以充分利用現(xiàn)有的營銷能力、渠道和現(xiàn)有的顧客基礎，充分利用現(xiàn)有的資金和融資能力，充分利用工程管理、質(zhì)量控制和成本控制能力等。

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)管理的“三駕馬車”：組織管控+項目開發(fā)流程+績效考核

房地產(chǎn)企業(yè)管理的“三駕馬車”：組織管控+項目開發(fā)流程+績效考核

憑借多年的咨詢經(jīng)驗，蘭德咨詢推出“企業(yè)管控三要素”模型圖：

一、組織管控是“企業(yè)管控三要素”的第一要素。

您的企業(yè)存在以下現(xiàn)象嗎 ？

安排某些工作時，有時不是按照職能分工，而是基于個人能力和工作態(tài)度；

職能部門之間、職能部門與項目部之間經(jīng)常出現(xiàn)扯皮、推諉現(xiàn)象；

幾乎每年都調(diào)整幾次組織機構(gòu)（如部門撤并或分拆），顯得缺乏嚴肅性和延續(xù)性；

在調(diào)整組織機構(gòu)和職責分工時，往往在集權(quán)與授權(quán)、因人與因事的取向上左右搖擺；

某些中高層管理人員徒有虛名，而有些核心骨干卻沒有位置；

越級下達指令、越級請示匯報的現(xiàn)象比較頻繁，甚至習以為常??

任何企業(yè)在組織結(jié)構(gòu)設計方面都存在或多或少的問題，加之影響組織結(jié)構(gòu)設計的權(quán)變因素，包括外部環(huán)境的變化、企業(yè)規(guī)模的變化、項目格局的變化、管理思路的調(diào)整、人員的調(diào)整等，處于動態(tài)變化中，適時地對組織機構(gòu)進行重新設計或調(diào)整是必需的。

但是，在任何時候，我們都不能忘記組織機構(gòu)設計或調(diào)整的終極目的是提高組織績效、實現(xiàn)組織資源價值最大化。因此，在任何時候，我們都不能忘記組織機構(gòu)設計或調(diào)整的對象是“組織”，而不是“人”。

正視組織結(jié)構(gòu)問題并將這一專業(yè)而復雜的問題交由專業(yè)咨詢機構(gòu)，不啻為睿智之選。組織管控模式及組織結(jié)構(gòu)設計咨詢的實質(zhì)其實是研究、確定滿足企業(yè)發(fā)展所需的組織管控模式，特別是項目管理模式；咨詢的重點應是建立清晰、明確的權(quán)責體系。

――我們所提供的one on one的組織結(jié)構(gòu)解決方案將充分地考慮以下影響因素：

◎ 企業(yè)所有制形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)對組織機構(gòu)設計的影響；

◎ 企業(yè)發(fā)展環(huán)境（如市場政策）的變化對組織機構(gòu)設計的影響；

◎ 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃對組織機構(gòu)設計的要求；

◎ 企業(yè)規(guī)模、項目數(shù)量及類型的變化對組織機構(gòu)設計的影響；

◎ 企業(yè)在不同發(fā)展階段管理思路、管理機制的變化對組織機構(gòu)設計的影響；

◎ 企業(yè)文化對組織機構(gòu)設計的影響；

◎ 企業(yè)商業(yè)模式、產(chǎn)品標準化模式和服務外部方式對組織機構(gòu)設計的影響；

◎ 人力資源狀況對組織機構(gòu)設計的影響；

◎ 領(lǐng)導者風格對組織機構(gòu)設計的影響，等等。

――我們提供的一體化的組織結(jié)構(gòu)解決方案將包括所有必要的咨詢成果文件：

◎ 方案說明；

◎近期和中期組織機構(gòu)圖；

◎ “三會”（股東會、董事會、監(jiān)事會）、經(jīng)理辦公會、董事長、總經(jīng)理職權(quán)分工；

◎ 專門委員會組織規(guī)則；

◎ 職能中心（或部門）職責分工；

◎ 區(qū)域公司、城市公司、不同類型的項目組織的職能定位及職責分工；

◎ 組織之間縱向和橫向工作接口；

◎ 定崗定員標準；

◎ 其它必要的文件，如組織規(guī)則，競聘規(guī)程，崗位工作交接程序等。

――我們所提供的組織結(jié)構(gòu)設計方案以圖表為主，以“三大關(guān)系”為特色，已形成了一套行之有效的理念和方法論：

◎ 絕不套用標桿企業(yè)的管理模式，確保根據(jù)企業(yè)所需，度身訂制；

◎ 我們的特色是通過“三大關(guān)系”劃分權(quán)責：授權(quán)關(guān)系、權(quán)責邊界關(guān)系、工作接口關(guān)系；

◎ 每一條“職責”都與相應的流程文件一一對應；

◎ 還力倡企業(yè)推行能動文化、補位文化和執(zhí)行文化；

――對于多元化集團公司，我們還從產(chǎn)業(yè)鏈、價值鏈高度充分界定不同企業(yè)的戰(zhàn)略定位，以及地產(chǎn)公司與其它專業(yè)公司之久的權(quán)責分工。

――我們不僅對一般企業(yè)的組織機構(gòu)設計駕輕就熟，我們更擅長于集團公司的組建和管控模式咨詢，特別是涉及較多的管理層級時：

◎ 集團公司→事業(yè)部→子公司

◎ 集團公司→不同類型的項目公司

◎ 集團公司→城市公司→項目公司

◎ 集團公司→區(qū)域中心→城市公司→項目公司

二、基于蘭德“房企管控三要素”模型，流程管控是企業(yè)管控體系的三個要素之一。

我們認為，企業(yè)要實現(xiàn)業(yè)務與管理水平的整體提升，必須要建立一套業(yè)務與管理一體化的，全面、適宜、高效的管理體系——從“均好性”高度和業(yè)務所需構(gòu)建全面管理體系，而不是狹隘地“為了管理而管理”地聚焦于流程管理，正是我們的體系觀。

最重要的是，秉承蘭德咨詢one on one咨詢理念，我們絕不無視企業(yè)與企業(yè)的差異性，而向企業(yè)推薦所謂標桿企業(yè)的管理模式。我們度身訂制的咨詢風格雖然咨詢效率較低，但能確保所建立的管理體系能夠真正執(zhí)行下去。

全面管理體系（GMS管理模式）是什么?

GMS管理模式是蘭德公司歷時半年多研發(fā)于2002年7月推出的、專為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)度身訂做的、蘭德公司擁有完全知識產(chǎn)權(quán)的行業(yè)企業(yè)管理標準；

GMS管理模式以提高企業(yè)經(jīng)營業(yè)績?yōu)殛P(guān)注焦點，以促進企業(yè)專業(yè)化開發(fā)能力為中心，以標準化、規(guī)范化、精細化的管理制度和流程文件為表現(xiàn)形式，“業(yè)務與管理一體化解決方案”的指導思想使之成為最滿足房地產(chǎn)企業(yè)核心需求的理想解決方案；

迄今，已有100多家房地產(chǎn)企業(yè)導入GMS管理模式，企業(yè)管理水平均不同程度地獲得了快速、顯著的提升。

全面管理體系（GMS管理模式）咨詢包括什么?

GMS管理模式涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的十幾個方面的管理，包括80－120個具體的業(yè)務流程，覆蓋了房地產(chǎn)企業(yè)所必需的幾乎全面規(guī)章制度和業(yè)務流程文件。

我們獨有“873流程方法論”，能確保咨詢效果

以“體系觀”代替?zhèn)鹘y(tǒng)的“流程論”是蘭德咨詢的重要特色，而且我們的流程管理思想也已超越了傳統(tǒng)方法，獨有的“873流程方法論”能確保流程執(zhí)行效果！

三、企業(yè)管控體系的另一要素――績效考核

我們從人力資源規(guī)劃和管理高度，從全面構(gòu)建企業(yè)激勵體系高度，設計績效考核方案：

蘭德咨詢獨有“直線六步法”績效管理方法論

基于12年、420多家房地產(chǎn)企業(yè)咨詢經(jīng)驗，蘭德咨詢在2007年就總結(jié)出了一套實用有效的方法，即房地產(chǎn)企業(yè)崗位管理“直線六步法”

（1）每一個崗位在入職時都要有入職條件，更要有任職保證；

（2）明確崗位職責是什么，工作目標是什么，績效考核標準是什么；

（3）實現(xiàn)目標需要什么資源、條件和授權(quán)；

（4）如何監(jiān)督和約束；

（5）實際工作績效與個人薪資收入緊密掛鉤，而且個人可以很容易地計算出來該獎多少，該罰多少；

（6）如何追溯責任，績效改進措施是什么。

蘭德咨詢的“直線六步法”能達到兩個管理目的：

——針對每一個崗位，真正建立責權(quán)利對等的、公正透明的直線通道；

——能夠?qū)崿F(xiàn)崗位管理標準化。

實踐證明，蘭德咨詢的“直線六步法”非常適合房地產(chǎn)企業(yè)特點，實施后企業(yè)的績效管理水平普遍會大大提高。

通過以上三部分的管理調(diào)整，我們能保證為企業(yè)建立起一套系統(tǒng)、有效、標準化的企業(yè)管理體系，使企業(yè)能夠有序、高效運轉(zhuǎn)，為戰(zhàn)略提供可靠的管理保障。