第一篇：工程抵債房

工程抵債房

日前，有網(wǎng)友咨詢“工程抵債房需要注意哪些問題”。在購房指南也曾有網(wǎng)友多次詢問這方面的問題，購買抵債房是房地產(chǎn)市場中一個不容忽視的現(xiàn)象，而網(wǎng)友的提問又將這個老話題重新擺到大家面前。

日前，有網(wǎng)友“魚”在本網(wǎng)購房指南欄目咨詢“工程抵債房需要注意哪些問題”。在購房指南也曾有網(wǎng)友多次詢問這方面的問題，購買抵債房是房地產(chǎn)市場中一個不容忽視的現(xiàn)象，而網(wǎng)友的提問又將這個老話題重新擺到大家面前。抵債房“喜”從何來？

“抵債房”，主要是指債務人無法以貨幣償還債務時，將自己所有的房屋作價支付給債權人，由債權人上市出售的房屋，并不包括開發(fā)商抵押給銀行的抵債房。

例如，一個開發(fā)商或者其他建房單位，建房時缺乏資金，欠下了銀行貸款，或者欠下其他企業(yè)的材料款，或者欠下施工單位的工程款等等。在沒有貨幣資金支付的條件下，債權人又追得緊，乃至訴訟到法院。債務人經(jīng)過與債權人協(xié)商，或者人民法院判決，債務人將一部分房屋作

價支付給債權人。債權人自身又不需要房屋，而需要的是資金。于是債權人又將這些房屋拿到市場上銷售，這就是市場上出現(xiàn)的所謂“抵債房”。

由于債務人以房屋作價抵債，協(xié)商或者裁定、判決的價格不能完全比照市場價格。債權人又不以盈利為目的，能抵銷債務額就滿足了，故“抵債房”的價格略低于商品房市場價格是顯而易見的，也是可以理解的。而這樣的低價格，正是吸引諸多購房者欲購買抵債房的重要原因。

總之，價格是抵債房讓購房者的“歡喜”的主因。

從上述情況看，抵債房價格低是有著其特定的原因的，作為購房者而言并不能因為其價格低，就否定其可買性。對于很多經(jīng)濟實力并不強的購房者而言，如果能選擇到合適的抵債房，也不是不能考慮的。

購抵債房需注意事項

實踐中，有個別購房者因為價格優(yōu)勢，購買抵債房屋，但卻因經(jīng)驗不足，錯誤簽訂合同，忽略查驗《商品房銷售許可證》，結果得不償失。抵債房雖屬商品房性質(zhì)，但由于是開發(fā)商抵賬給出賣人的，因此，往往出賣人手中只有所出賣房屋的抵賬憑證，沒有該房屋的產(chǎn)權證或能夠

直接辦理房屋產(chǎn)權的相關證明材料，這樣，就形成了開發(fā)商、抵賬房屋出賣人、抵賬房屋買受人間的三角關系，在這種情況下，由于開發(fā)商的以房抵賬行為已經(jīng)結束，因此，個別開發(fā)商出于不同的原因不愿意配合房屋出賣人同房

屋買受人辦理相關的商品房產(chǎn)權手續(xù)，從而使得抵賬房的買受人處于與開發(fā)商不能直接對話，與賣房人雖能對話但解決不了房屋產(chǎn)權問題的兩難之中。

購房指南欄目中曾有提出對于抵債房的疑問，包括“抵債房有風險嗎？”、“抵債房跟誰簽合同”等。即使購買抵債房可能存在上述問題，以及結合網(wǎng)友提出的各個疑問，在此提醒購房者，都買抵債房有喜有憂，“理性”是影響最終結果的關鍵。

在購買抵債房時，應注意以下幾個問題：

一是持有合法的房屋所有權證書的房屋可以放心地買。如果債務人作價將房屋抵給債權人，債權人辦理了過戶登記手續(xù)，獲得了房屋所有權證，證明該房屋已經(jīng)歸屬債權人，買房人買的是債權人的房屋，房屋買賣合同應與債權人簽訂，相當于購買二手房。

以購買商品房的形式購買，必須查驗出賣方的商品房預售許可證。只有商品房預售，在取得預售證的情況下，不需要房屋取得所有權證，也具有了合法的銷售資格。凡是買房，兩證必居其一，否則就麻煩多多。

二是與誰簽《商品房銷售合同》。有的購房者認為房子是從施工企業(yè)手里購買的，合同當然是同施工企業(yè)簽，這種想法是錯誤的。根據(jù)我國法律，雖然房子是施工企業(yè)蓋的，并且開發(fā)商也已抵給施工企業(yè)，但未辦理房屋產(chǎn)權變更登記之前，房子的所有權仍是開發(fā)商的，購房合同

只能與開發(fā)商簽，與施工企業(yè)簽合同是無效的。以商品房形式購買“抵債房”，必須與持有商品房預售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)簽訂買賣合同，一定不能與代賣房屋的債權人簽訂合同。否則，過戶登記機關經(jīng)審查賣方無資格，也是不能給辦理所有權登記的。

三是出了問題找誰承擔。既然合同是與開發(fā)商簽的，權利義務當然是由開發(fā)商承擔。但有的購房者認為房子是從施工企業(yè)手里買的，與開發(fā)商簽合同只是走形式，一旦出現(xiàn)問題應當找施工企業(yè)，這種想法也是錯誤的。合同依法成立，即對雙方當事人產(chǎn)生約束力，而對合同以外的人卻沒有約束力。施工企業(yè)并不是商品房銷售合同的一方，合同對其沒有約束力，出了問題也無須其負責。因此，購房者簽合同時應慎重，應當將與施工企業(yè)約定的條件，如價格、付款時間、面積、交房時間等原原本本寫進商品房銷售合同中，以防出現(xiàn)問題。一旦真的出現(xiàn)問題，也應由開發(fā)商承擔責任。

四是售房發(fā)票由誰出具。發(fā)票是銷售商品、提供服務以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務收取款項，向付款方開具的收款憑證。通常誰收到價款誰出具，但購買抵債房屋，合同的當事人是開發(fā)商和購房者，雖然房款最終歸施工企業(yè)，但發(fā)票應當由開發(fā)商出具，這樣一方面可以避免購房者辦理產(chǎn)權時的麻煩，另一方面可防止開發(fā)商以未收到房款為由拒不履行合同。

五是合同價款如何確定的問題。購房者是因抵債房便宜才購買的，但房價是施工企業(yè)確定的，而合同卻是與開發(fā)商簽的。開發(fā)商簽合同時，往往將價格約定的較高，以便更多地抵償工程款，這樣就存在合同價款高于施工企業(yè)與購房者約定的價款的情況。一旦產(chǎn)生糾紛，開發(fā)商就

可以依據(jù)合同要求購房者補足房款，購房者有口難辯。因此，購房者在簽合同時，應將與施工企業(yè)約定價格寫進合同，至于施工企業(yè)與開發(fā)商之間如何結算，則應由他們之間簽訂協(xié)議予以明確，與購房者無關。

綜合起來看，購房工程抵債房，與購買其他房屋一樣，有兩個關鍵點，既要考察證件，也要注意合同簽訂的問題。

抵債房“抵”掉了什么

實際中由于房屋滯銷，一些房地產(chǎn)商常常將賣不出去的房子做抵賬處理，使得與其合作的商家無法拿到現(xiàn)款，嚴重影響了資金的正常周轉(zhuǎn)。由于資金鏈的緊張，被抵債的商家再將房子抵給下家，如此往復循環(huán)。一套房子反復抵賬，宛如擊鼓傳花，表面上看開發(fā)商通過抵賬處理掉了房子，但其后果對開發(fā)商的品牌、對稅收等都會造成相當大的影響。

用房子抵債，會給很多消費者直接的感覺是開發(fā)商沒有實力。在如今注重品牌的形勢下，開發(fā)商又豈能因抵債房使苦心經(jīng)營的品牌受到損毀。

抵債房在稅收上又使企業(yè)占了國家的便宜。抵債房不涉及現(xiàn)金，是傳統(tǒng)的以物易物形式，在賬面上很容易做手腳來逃稅。既然這種性質(zhì)的房屋有了這些消極的影響，它在市場上的存在也就會正常的秩序產(chǎn)生負面的意義。因此，在提醒購房者要審慎購買抵賬房，以避免不必要的麻煩同時，也希望抵債房能夠逐漸退出房地產(chǎn)市場。

近日，劉小姐想為父母在萊山買一套樓房，在一家售樓處的推薦下劉小姐相中了一套價值34萬元的工程抵債房，與小區(qū)其他房子比起來便宜了近3萬元。但是在即將交定金時劉小姐卻犯了難，不知這工程抵債房到底該怎么買，房產(chǎn)證是否有有保證。在售樓處的解釋下以及通過各方面的了解劉小姐最終弄清了關于抵債房的一些概念。

什么是工程抵債房：

工程抵債房就是指用房子支付給工程建筑公司，以償還開發(fā)商所欠的工程款等費用。一手房手續(xù)抵債房，多是開發(fā)商因拖欠建筑商或廣告商等一定數(shù)額的債務，用新開發(fā)的樓房抵償欠款。通常一手的抵

債房的債權人會將抵債的房產(chǎn)過戶到自己名下再慢慢出售，但是最近幾年，由于房地產(chǎn)市場的蕭條，很多抵債房主為了降低成本或多得轉(zhuǎn)讓資

金，會將開發(fā)商抵償給他們的房產(chǎn)先不做過戶到自己名下而對外銷售，有人購買后，購房人到開發(fā)商處直接簽訂合同，做一手房手續(xù)，這樣可

以節(jié)省許多稅費。因為對資金的渴求，抵債商會將抵債房賤賣，抵債房比一手房便宜很多，所以抵債房銷售后，購房人所交的房款要比開放商

開具的發(fā)票金額少很多。

購買工程抵債房注意事項：

一定要弄清房主是誰

購房者在購買時一定要審查出賣方相關房屋權利憑證原件，并到房產(chǎn)部門等進行核實，著重核實房產(chǎn)登記權利人、房產(chǎn)是否存在抵押或查封等

情形，以防范出賣方對房屋系無權處分。

就是說，一定要搞清楚誰是房子的真正主人。然后詢問債務人是否真的有這么一套房子抵給了別人，可以要求其出示與債權人簽訂的抵債協(xié)議，并證實其沒有將此房出售給其他購房者。

與開發(fā)商簽購房合同

雖然抵債房由開發(fā)商抵押給了債權公司一方，但房子的產(chǎn)權仍屬于開發(fā)商。

因此買家要購買抵債房，就必須與開發(fā)商簽訂購房合同，而與債權公司簽訂的購房合同屬無效。

細簽責任條款

出了問題誰承擔。既然合同是與開發(fā)商簽的，權利義務當然是由開發(fā)商承擔。

有的購房者認為房子是從施工企業(yè)手里買的，與開發(fā)商簽合同只是走形式，一旦出現(xiàn)問題應當找施工企業(yè)，這種想法是錯誤的。

合同依法成立，即對雙方當事人產(chǎn)生約束力，而對合同以外的人卻沒有約束力。

施工企業(yè)并不是商品房銷售合同的一方，合同對其沒有約束力，出了問題也無須其負責。

因此，購房者簽合同時應慎重，應當將與施工企業(yè)約定的條件，如價格、付款時間、面積、交房時間等原原本本寫進購房合同中，以防出現(xiàn)問

題。一旦真的出現(xiàn)問題，也應由開發(fā)商承擔責任。

向開發(fā)商要售房發(fā)票

購買抵債房屋，合同的當事人是開發(fā)商和購房者，雖然房款最終歸施工企業(yè)，但發(fā)票應當由開發(fā)商出具。這樣不但可以避免購房者辦理產(chǎn)權時的麻煩，還可防止開發(fā)商以未收到房款為由拒不履行合同。

購房價格要寫進合同

購房者是因抵債房便宜才購買的，但房價是施工企業(yè)確定的，而合同卻是與開發(fā)商簽的。

開發(fā)商簽合同時，往往將價格約定得較高，以便更多地抵償工程款，這樣就存在合同價款高于施工企業(yè)與購房者約定的價款的情況。

一旦產(chǎn)生糾紛，開發(fā)商就可以依據(jù)合同要求購房者補足房款。

因此，購房者在簽合同時，應將與施工企業(yè)約定價格寫進合同，至于施工企業(yè)與開發(fā)商之間如何結算，則應由他們之間簽訂協(xié)議予以明確，與

購房者無關。

近日，劉小姐想為父母在萊山買一套樓房，在一家售樓處的推薦下劉小姐相中了一套價值34萬元的工程抵債房，與小區(qū)其他房子比起來便宜了

近3萬元。但是在即將交定金時劉小姐卻犯了難，不知這工程抵債房到底該怎么買，房產(chǎn)證是否有有保證。在售樓處的解釋下以及通過各方面的了解劉小姐最終弄清了關于抵債房的一些概念。

什么是工程抵債房：

工程抵債房就是指用房子支付給工程建筑公司，以償還開發(fā)商所欠的工程款等費用。一手房手續(xù)抵債房，多是開發(fā)商因拖欠建筑商或廣告商等

一定數(shù)額的債務，用新開發(fā)的樓房抵償欠款。通常一手的抵

債房的債權人會將抵債的房產(chǎn)過戶到自己名下再慢慢出售，但是最近幾年，由于房地產(chǎn)市場的蕭條，很多抵債房主為了降低成本或多得轉(zhuǎn)讓資

金，會將開發(fā)商抵償給他們的房產(chǎn)先不做過戶到自己名下而對外銷售，有人購買后，購房人到開發(fā)商處直接簽訂合同，做一手房手續(xù)，這樣可

以節(jié)省許多稅費。因為對資金的渴求，抵債商會將抵債房賤賣，抵債房比一手房便宜很多，所以抵債房銷售后，購房人所交的房款要比開放商

開具的發(fā)票金額少很多。

購買工程抵債房注意事項：

一定要弄清房主是誰

購房者在購買時一定要審查出賣方相關房屋權利憑證原件，并到房產(chǎn)部門等進行核實，著重核實房產(chǎn)登記權利人、房產(chǎn)是否存在抵押或查封等

情形，以防范出賣方對房屋系無權處分。

就是說，一定要搞清楚誰是房子的真正主人。然后詢問債務人是否真的有這么一套房子抵給了別人，可以要求其出示與債權人簽訂的抵債協(xié)議，并證實其沒有將此房出售給其他購房者。

與開發(fā)商簽購房合同

雖然抵債房由開發(fā)商抵押給了債權公司一方，但房子的產(chǎn)權仍屬于開發(fā)商。

因此買家要購買抵債房，就必須與開發(fā)商簽訂購房合同，而與債權公司簽訂的購房合同屬無效。

細簽責任條款

出了問題誰承擔。既然合同是與開發(fā)商簽的，權利義務當然是由開發(fā)商承擔。

有的購房者認為房子是從施工企業(yè)手里買的，與開發(fā)商簽合同只是走形式，一旦出現(xiàn)問題應當找施工企業(yè)，這種想法是錯誤的。

合同依法成立，即對雙方當事人產(chǎn)生約束力，而對合同以外的人卻沒有約束力。

施工企業(yè)并不是商品房銷售合同的一方，合同對其沒有約束力，出了問題也無須其負責。

因此，購房者簽合同時應慎重，應當將與施工企業(yè)約定的條件，如價格、付款時間、面積、交房時間等原原本本寫進購房合同中，以防出現(xiàn)問題。一旦真的出現(xiàn)問題，也應由開發(fā)商承擔責任。向開發(fā)商要售房發(fā)票

購買抵債房屋，合同的當事人是開發(fā)商和購房者，雖然房款最終歸施工企業(yè)，但發(fā)票應當由開發(fā)商出具。這樣不但可以避免購房者辦理產(chǎn)權時的麻煩，還可防止開發(fā)商以未收到房款為由拒不履行合同。

購房價格要寫進合同

購房者是因抵債房便宜才購買的，但房價是施工企業(yè)確定的，而合同卻是與開發(fā)商簽的。

開發(fā)商簽合同時，往往將價格約定得較高，以便更多地抵償工程款，這樣就存在合同價款高于施工企業(yè)與購房者約定的價款的情況。

一旦產(chǎn)生糾紛，開發(fā)商就可以依據(jù)合同要求購房者補足房款。

因此，購房者在簽合同時，應將與施工企業(yè)約定價格寫進合同，至于施工企業(yè)與開發(fā)商之間如何結算，則應由他們之間簽訂協(xié)議予以明確，與

購房者無關。

第二篇：房抵債協(xié)議書范本

房 屋 抵 債 協(xié) 議

債務人（甲方）:債權人（乙方）： 地址：地址： 聯(lián)系電話：聯(lián)系電話： 因甲方向乙方借款 元整，已逾還款日期，鑒于甲方無法償還上述債務，甲方自愿將自有房產(chǎn)用于抵償所欠乙方上述債務?，F(xiàn)經(jīng)甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就房屋折抵欠款相關事宜，達成如下協(xié)議：

第一條：抵債房產(chǎn)信息： 1.房屋坐落： ； 2.建筑面積共平方米，其中,套內(nèi)建筑面積平方米，公共部位與公共房屋分攤建筑面積平方米。

第二條：價格與費用：

按現(xiàn)行建筑面積計算，該房屋售價為每平方米 元（幣種：人民幣），購買總金額為大寫 元整，小寫 元整。

上述抵債房產(chǎn)協(xié)商作價為萬，大寫金額為。該抵債房產(chǎn)不足以抵償甲方所欠乙方全部債務的，甲方仍應向乙方支付該差額直至清償全部債務。

第三條：房屋產(chǎn)權相關問題：

1、原則上甲乙雙方應于本合同簽訂之日起辦理房屋變更登記手續(xù)，但由于房屋產(chǎn)權證尚未辦結，因此待房屋產(chǎn)權證辦結后雙方再進行產(chǎn)權過戶登記。屆時

甲方應當積極配合乙方辦理房屋變更登記手續(xù)，2、在本協(xié)議簽訂之日，甲方應把購買上述抵債房產(chǎn)的購房合同原件交給乙方代為保管。乙方應盡妥善保管義務。

3、甲方應保證對所交付的抵債房產(chǎn)擁有所有權，房屋產(chǎn)權無爭議，亦不存在法律上的瑕疵。若該抵債房產(chǎn)因甲方自身原因而被有關部門查封、拍賣或甲方擅自轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人的(轉(zhuǎn)載于:房抵債協(xié)議書范本)，因此導致該抵債財產(chǎn)不能順利過戶到乙方名下的，甲方應承擔違約責任，并立即返還所欠債務。

第四條：交付房產(chǎn)日期：甲方于本合同簽訂之日向乙方交付抵債房產(chǎn)。

第五條：若本協(xié)議在履行過程中出現(xiàn)糾紛，雙方應先協(xié)商解決,如協(xié)商不成，應向房屋所在地人民法院提起訴訟。

第六條：本協(xié)議書經(jīng)甲、乙雙方簽字后即生效。本協(xié)議書一式二份，甲、乙、雙方各持一份，具有同等法律效力。甲方（簽字）：乙方（簽字）：

日期： 日期：篇二：以房抵債協(xié)議

以房抵債協(xié)議

甲方：________________________公司

法定代表人：______________________ 住址：____________________________ 郵編：____________________________ 聯(lián)系電話：________________________ 乙方：____________________________ 法定代表人：______________________ 住址：____________________________ 郵編：____________________________ 聯(lián)系電話：________________________ 丙方：________________________公司

法定代表人：______________________ 住址：____________________________ 郵編：____________________________ 律師365 聯(lián)系電話：________________________ 本以房抵債協(xié)議書由上列各方于_________年_________月_________日在_________市訂立。

鑒于：甲、乙、丙三方為履行_________市_________人民法院（_________）法經(jīng)初字第_________號民事判決書，經(jīng)充分協(xié)商，并根據(jù)三方于_________年 _________月_________日簽定的《執(zhí)行和解協(xié)議書》的有關內(nèi)容，就乙方以房抵債事宜，三方經(jīng)協(xié)商一致，達成以房抵債協(xié)議書，協(xié)議如下：

第一條 甲方與乙方共同確認，截止_________年_________月_________日，乙方拖欠甲方的貸款本息和為_________美元，折合人民幣為_________元（按 usd1=rmb8．3）。乙方同意將其所擁有的位于_________的工業(yè)廠房（面積約_________平方米）直接抵償給甲方，雙方商定的價款為_________元人民幣（以_________元／平方米作價），余款_________元人民幣由乙方及丙方另行償付。如在辦理更名過戶手續(xù)的過程中，需由乙方提供有關資料及出具證明，乙方應無條件協(xié)助。

第二條 由乙方負責付清拖欠工程隊的工程尾款。

第三條 在辦理更名過戶手續(xù)的過程中，由甲方按_________市政府有關規(guī)定補交地價款。

第四條 在辦理更名過戶手續(xù)的過程中，按_________市國土局、_________市房管局的規(guī)定需由乙方承擔的各項契稅及相關費用應乙方負責繳納；按規(guī)定需由甲方承擔的各項契稅及相關費用由甲方繳納；如規(guī)定中未列明的，由甲、乙雙方共同協(xié)商解決。

第五條 違約責任

（1）除不可抗力的原因外，任何一方違反本協(xié)議，應向守約方支付欠款總額_________％的違約金。

（2）任何一方違反其在本合同中所作的陳述、保證或其他義務，而使守約方遭受損失，則守約方有權要求違約方予以賠償。

第六條 生效條件

本協(xié)議自三方的法定代表人或其授權代理人在本協(xié)議上簽字并加蓋公章之日起生效。

本協(xié)議一式_________份，具有相同法律效力。各方當事人各執(zhí)_________份，另一份提交_________市_________人民法院作為制做民事裁定書的依據(jù)，其他用于履行相關法律手續(xù)。

甲方（蓋章）：______________ 乙方（蓋章）：______________ 法定代表人（簽字）：________ 法定代表人（簽字）：________ 丙方（蓋章）：______________ 法定代表人（簽字）：________ 文檔來源：律師365（/）合同欄目，找律師就上律師365篇三：房屋抵債協(xié)議

房屋抵債協(xié)議 甲方（原借款人）：

乙方（原貸款人）：

______年_____月_____日，甲方因做生意向乙方借款，現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，按約定日期無法歸還此借款，為解決甲、乙雙方的債權債務問題，甲方愿以自己名下的一套房產(chǎn)抵還此欠款。現(xiàn)根據(jù)國家相關法律規(guī)定，經(jīng)甲、乙雙方本著平等自愿、友好協(xié)商的原則，達成如下協(xié)議：

第一條 轉(zhuǎn)讓房屋的基本情況

轉(zhuǎn)讓房屋(以下簡稱該房屋)位于_________市______________區(qū)_________________________大街（路）_______棟_______單元_______層______室，房屋結構為________，建筑面積_________平方米(包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺、及其附屬設施)，實際使用面積平方米_________，房屋產(chǎn)權證號：_______________。

第二條轉(zhuǎn)讓價格

甲方以該房屋的全部產(chǎn)權，抵還欠乙方的欠款___________元，大寫_____________________。

第三條 甲方的承諾保證

1、甲方必須協(xié)助乙方辦理與該房屋產(chǎn)權相關的手續(xù)，2、甲方保證自己對該抵債房屋擁有處分權，該房屋來源合法、不存在法律糾紛。

3、甲方保證該抵債房產(chǎn)不涉及第三方的權利，本合同簽訂前該房屋集資、購房款、天然氣管道安裝費、物業(yè)管理費及其他應當交納的費用已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費用，由甲方全部承擔。

4、如因甲方隱瞞該抵債房產(chǎn)情況，致使乙方無法正常行使權力或使乙方合法權益受損的，甲方應承擔相應責任，雙倍賠償乙方因此所受的損失。

第四條 合同簽訂后，乙方即取得該抵債房產(chǎn)的所有權。

第五條 辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的相關費用，由______方負責。

第六條 違約責任

1、甲方反悔或違反本協(xié)議，甲方需清償__________元欠款，大寫：__________________________。

2、被有關部門查封、拍賣或甲方擅自轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，甲方應向乙方支付違約金__________萬元，并應立即返還所欠債務。

第七條 本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議和本合同具有同等法律效力。

第八條 本合同在履行過程中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時，甲、乙雙方可向合同簽訂地法院起訴

第九條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。

第三篇：以房抵債協(xié)議

“以房抵債協(xié)議”的法律效力判斷

發(fā)布日期：2015年1月26日

“以房抵債協(xié)議”是指債務人與債權人所達成的以債務人的或經(jīng)第三人同意的將其依法所有的房產(chǎn)歸債權人所有，用以清償債務的協(xié)議。關于該類協(xié)議的法律效力，因法律上并無明確的規(guī)定，導致實務中存在不小的爭議，在具體處理程序上也各不相同。為此，本人從以下幾個方面提出自己的觀點。

一、以房抵債的本質(zhì)屬性更多的應當是雙方真實意思基礎上達成的以買賣房屋替代原有的合同履行方式。

債務人或因貨物買賣，或因民間借貸等原因而與債權人存在金錢給付義務，為了達到抵銷該債權債務或達到保證的效果，雙方為此簽訂一份以房抵債的協(xié)議，約定債務人方將相關房屋交付給債權人，而債權人所應支付的購房款即為債務人所拖欠的全部或部分欠款。本人認為，該操作方式的法律依據(jù)在于《合同法》第77條關于“當事人協(xié)商一致，可以變更合同”的規(guī)定。當然，如若法律及行政法規(guī)規(guī)定此種變更應當辦理批準、登記等手續(xù)的則應履行相應手續(xù)。

分析以房抵債協(xié)議實質(zhì)內(nèi)容，事實上，原有的債權債務關系因為雙方的約定可視為履行完畢，并由此形成和轉(zhuǎn)化成了另一種法律關系，即房屋買賣合同關系。雖然雙方在簽訂協(xié)議過程中，存在原有債權債務關系的內(nèi)容，但其目的，債權人想通過今后房產(chǎn)的交付以達到債權人獲得所約定的房產(chǎn)，而債務人則為了達到抵銷其所應向債權人承擔原有債務。只是雙方將如何履行原有債務與如果買賣房屋兩項內(nèi)容在同一份協(xié)議中一并作出約定。因此，無論這種履行方式是否具有擔保債權實現(xiàn)的目的，均不無法掩蓋房屋買賣的意思表示。

從主觀內(nèi)容分析，以房抵債協(xié)議與原借款合同過程中的房產(chǎn)抵押的保證協(xié)議存在本質(zhì)區(qū)別。房產(chǎn)抵押明顯具有擔保的目的，是為實現(xiàn)借款期限屆滿以后應當償還本金及利息的債權的實現(xiàn)，協(xié)議當時，債權人的目的是希望債務人承擔金錢給付義務的，只是當債務人無法履行時只從抵押物入手以達到維護債權實現(xiàn)的法律效果，獲得房產(chǎn)并非債權人的根本目的，放棄房產(chǎn)也非債務人的初衷，最終處置房產(chǎn)只是實現(xiàn)債權的一種手段。相反，以房抵債的協(xié)議目的原本就在于對房產(chǎn)進行處置，即債權人希望獲得約定房產(chǎn)，而債務人自愿在債權人支付對價以后放棄房產(chǎn)，因此，變更房產(chǎn)所有權明顯屬于雙方共同的唯一的目的，將欠款轉(zhuǎn)化為房款也只是房款支付方式的不同形式。至于協(xié)議中若存在“債務人如果屆期無法償還欠款，房產(chǎn)出讓給債權人”的相關內(nèi)容，這也僅屬于雙方對房產(chǎn)買賣合同所約定的生效條件而仍然無法否認雙方事實上就是一個房屋買賣協(xié)議的本質(zhì)。更何況，判斷當事人之間法律關系的性質(zhì)，不能僅看合同的名稱、形式和內(nèi)容，更重要的是分析當事人法律關系的實質(zhì)及真實意思表示。人為地將以房抵債協(xié)議復雜化毫無意義，也毫無必要。

二、以房抵債作為抵銷債務的一種方式從未被法律禁止所以不應隨意否定其合法效力。

以房抵債這種約定的債務抵銷，事實上可認定為履行合同的一種方式。依照法律的規(guī)定，法律并沒有對當事人之間如何履行各自的權力和義務的方式作出限制?！逗贤ā返?2條甚至強調(diào)，在合同雙方對合同的履行方式不明確時，雙方應當按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行。此外，最高法院關于適用《民事訴訟法》若干問題的意見第301條“經(jīng)申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人同意，可以不經(jīng)拍賣、變賣，直接將被執(zhí)行人的財產(chǎn)作價交申請執(zhí)行人抵償債務，對剩余債務，被執(zhí)行人應當繼續(xù)清償?！钡?02條“被執(zhí)行人的財產(chǎn)無法拍賣或變賣的，經(jīng)申請執(zhí)行人同意，人民法院可以將該項財產(chǎn)作價后交付申請執(zhí)行人抵償債務，或者交付申請執(zhí)行人管理；申請執(zhí)行人拒絕接收或管理的，退回被執(zhí)行人?！薄蹲罡咴宏P于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第19條“拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產(chǎn)的，應當將該財產(chǎn)交其抵債?！币约啊蛾P于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第26條規(guī)定：“經(jīng)申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人同意，可以不經(jīng)拍賣、變賣，直接裁定將被執(zhí)行人以出讓方式取得的國有土地使用權及其他地上房屋經(jīng)評估作價后交由申請執(zhí)行人抵償債務。”

由此可見，法律不但沒有禁止以房抵債行為的存在，甚至是實務中一直所倡導的合同履行方式，以致于法院可以采取強制措施予以執(zhí)行。因此，有人以以房抵債存在流抵契約的嫌疑而主張該行為無效的觀點明顯錯誤。法律之所以禁止流質(zhì)契約是從不損害雙方利益和不特定社會主體利益的角度進行規(guī)范，是法律理性的選擇，其結果是不因其雙方約定而產(chǎn)生直接導致物權變動的效果。

因此，判斷合同的效力所依據(jù)的只應限定在《合同法》52條的規(guī)定，依照法無禁止即有權的原則，只要雙方合同不存在《合同》第52條情形的就應當認定其有效，即便存在損害不特定主體利益的，只要合同雙方不存在惡意串通，也無法否定該合同的效力，即便合同的最終履行存在損害合同一方或雙方利益的可能，但只要協(xié)議內(nèi)容屬于雙方真實意思表示，各方就應當受其約束，如果存在重大誤解或顯失公平的也只是合同撤銷權的行使而與合同效力無關。如果以為維護其他人的利益及穩(wěn)定特殊環(huán)境下的市場秩序為由，就斷然否定一份合同的法律效力，該做法將會“極大地損害司法權威”。

本人認為，在目前我國沒有任何一部法律對以房抵債行為作出任何強制性的效力性規(guī)定的情況下，就應當認定該類協(xié)議具有法律效力。因為，法律對合同無效作出設立的目的在于制裁不法行為人，以維護國家的法治秩序和社會的公共道德。在私法自治的法制環(huán)境下，無效合同的認定應當從嚴把握，不能輕易認定一個合同無效，只有盡可能地限制合同無效的范圍，才能保障私法自治的實現(xiàn)，真正促進和鼓勵交易的發(fā)展。

三、以房抵債協(xié)議的規(guī)范設計才能避開法律禁止之嫌而真正實現(xiàn)雙方合同的目的。

依照《物權法》第186條關于流質(zhì)契約的最新規(guī)定，只是限定行為發(fā)生時間不得在債務履行期屆滿前，不得未經(jīng)結算而直接代償，但并沒有限制在債務履行期屆滿后，當事人也不得約定如債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權人所有。換而言之，如果在債務履行期限屆滿后，雙方采取以物抵債或以房抵債則正如以上所言明顯屬于達成的房屋買賣協(xié)議，或者，即便行為發(fā)生在債務履行期屆滿之前，哪怕在雙方債務成立之時，雙方約定如果債務人無法履行債務，自愿將約定房產(chǎn)經(jīng)過相關部門評估或雙方依照公平原則進行折價后再以房抵債，都不應當認定為流質(zhì)契約而為法律所禁止。約定在債務清償期屆滿時應進行清算，則這種約定避免了流抵的弊端，應承認其在當事人間的有效性。

判斷雙方所簽訂的協(xié)議是否屬于房屋買賣合同，依照房屋買賣合同的特點及合同必須具有可履行性的要件，其內(nèi)容最起碼應當具備對買賣房屋的標的、單價、總價款、付款時間與方式、交付時間、產(chǎn)權登記、違約責任等作出了明確的約定，也只有具備了這些條款，才可將這種以房抵債的協(xié)議視為房屋買賣合同。因此，在以房抵債協(xié)議中，應當具有房屋買賣合同的通常條款。

此外，依照流質(zhì)契約禁止規(guī)定，以房抵債協(xié)議如要避開這一嫌疑，債權人與債務人之間的約定應當表現(xiàn)得更為公正、公平。為此，雙方在協(xié)議中應當明確約定實際履行房屋交割時所應辦理的結算手續(xù)，不應忽略房產(chǎn)單價或總價內(nèi)容，更不應作出不管價值高低、市場如何變化而直接交付房屋的內(nèi)容。換而言之，履行結算義務是以房抵債協(xié)議得以實際履行，已達到辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的必要條件。

第四篇：以房抵債協(xié)議

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以房抵債協(xié)議

甲方：________________________公司 法定代表人：______________________ 住址：____________________________ 郵編：____________________________ 聯(lián)系電話：________________________ 乙方：____________________________ 法定代表人：______________________ 住址：____________________________ 郵編：____________________________ 聯(lián)系電話：________________________ 丙方：________________________公司 法定代表人：______________________ 住址：____________________________ 郵編：____________________________

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聯(lián)系電話：________________________ 本以房抵債協(xié)議書由上列各方于_________年_________月_________日在_________市訂立。

鑒于：甲、乙、丙三方為履行_________市_________人民法院（_________）法經(jīng)初字第_________號民事判決書，經(jīng)充分協(xié)商，并根據(jù)三方于_________年_________月_________日簽定的《執(zhí)行和解協(xié)議書》的有關內(nèi)容，就乙方以房抵債事宜，三方經(jīng)協(xié)商一致，達成以房抵債協(xié)議書，協(xié)議如下：

第一條 甲方與乙方共同確認，截止_________年_________月_________日，乙方拖欠甲方的貸款本息和為_________美元，折合人民幣為_________元（按usd1=rmb8．3）。乙方同意將其所擁有的位于_________的工業(yè)廠房（面積約_________平方米）直接抵償給甲方，雙方商定的價款為_________元人民幣（以_________元／平方米作價），余款_________元人民幣由乙方及丙方另行償付。如在辦理更名過戶手續(xù)的過程中，需由乙方提供有關資料及出具證明，乙方應無條件協(xié)助。

第二條 由乙方負責付清拖欠工程隊的工程尾款。

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第三條 在辦理更名過戶手續(xù)的過程中，由甲方按_________市政府有關規(guī)定補交地價款。

第四條 在辦理更名過戶手續(xù)的過程中，按_________市國土局、_________市房管局的規(guī)定需由乙方承擔的各項契稅及相關費用應乙方負責繳納；按規(guī)定需由甲方承擔的各項契稅及相關費用由甲方繳納；如規(guī)定中未列明的，由甲、乙雙方共同協(xié)商解決。

第五條 違約責任

（1）除不可抗力的原因外，任何一方違反本協(xié)議，應向守約方支付欠款總額_________％的違約金。

（2）任何一方違反其在本合同中所作的陳述、保證或其他義務，而使守約方遭受損失，則守約方有權要求違約方予以賠償。

第六條 生效條件

本協(xié)議自三方的法定代表人或其授權代理人在本協(xié)議上簽字并加蓋公章之日起生效。

本協(xié)議一式_________份，具有相同法律效力。各方當事人各執(zhí)_________份，另一份提交_________市_________人民法院作為制做民事裁定書的依據(jù)，其他用于履行相關法律手續(xù)。

甲方（蓋章）：______________ 乙方（蓋章）：______________ 法定代表人（簽字）：________ 法定代表人（簽字）：________ 丙方（蓋章）：______________ 法定代表人（簽字）：________

文檔來源：律師365（http://004km.cn/）合同欄目，找律師就上律師365

第五篇：以房抵債協(xié)議

甲方：_________

乙方：_________

丙方：_________

甲、乙、丙三方就以物抵債事宜，經(jīng)協(xié)商一致，達成本協(xié)議，共同遵守執(zhí)行。

第一條　關于乙方所欠甲方_________元的債務，丙方自愿以自有財產(chǎn)清償乙方所欠甲方的該項債務。

第二條　丙方提供下列_________套房屋（下稱房屋），清償乙方所欠甲方_________元的債務：_________；上述房屋作價人民幣_________元。

第三條　丙方應于本協(xié)議簽署之日起_________個工作日內(nèi)將房屋交付給甲方，并與甲方簽署正式房屋買賣合同。

第四條　丙方應于本協(xié)議簽署之日起_________個工作日內(nèi)，負責辦理房屋產(chǎn)權證書的有關手續(xù)，房屋辦證所需稅費由甲、丙雙方按照法律規(guī)定各自負擔。

第五條　丙方保證對所交付房屋擁有所有權，房屋產(chǎn)權無爭議，亦不存在法律上的瑕疵。

第六條　丙方保證所交付的房屋及其土地使用權未設定抵押或權利受到其它限制。

第七條　產(chǎn)權人為甲方的房屋產(chǎn)權證書辦理完畢之日起，甲乙雙方于《合作經(jīng)營合同》項下的債權債務即告清結，該項債權債務關系歸于消滅。

第八條　本協(xié)議簽署之日起_________個月內(nèi)，因任何原因?qū)е路课莓a(chǎn)權證無法辦理到甲方名下，甲方有權向乙方繼續(xù)追索_________元債務，并自本協(xié)議簽署之日起按每日萬分之_________收違約金，丙方對此承擔連帶責任。

第九條　各方對因本次協(xié)議而獲知的對方的商業(yè)機密負有保密義務，不得向有關其他第三方泄露，但中國現(xiàn)行法律、法規(guī)另有規(guī)定的或經(jīng)另一方書面同意的除外。

第十條　本協(xié)議可根據(jù)各方意見進行書面修改或補充，由此形成的補充協(xié)議，與協(xié)議具有相同法律效力。

第十一條　任何一方因有不可抗力致使全部或部分不能履行本協(xié)議或遲延履行本協(xié)議，應自不可抗力事件發(fā)生之日起三日內(nèi)，將事件情況以書面形式通知另一方，并自事件發(fā)生之日起三十日內(nèi)，向另一方提交導致其全部或部分不能履行或遲延履行的證明。

第十二條　本協(xié)議各方當事人對本協(xié)議有關條款的解釋或履行發(fā)生爭議時，應通過友好協(xié)商的方式予以解決。協(xié)商不成的，選擇下列方式第_________種方式進行解決：

（一）提交_________仲裁委員會仲裁；

（二）依法向人民法院提起訴訟。

第十三條　除法律本身有明確規(guī)定外，法律變更對本協(xié)議不應構成影響。各方應根據(jù)后繼立法或法律變更，經(jīng)協(xié)商一致對本協(xié)議進行修改或補充，但應采取書面形式。

第十四條　本協(xié)議自三方授權代表簽署并加蓋公章之日起生效。

第十五條　本協(xié)議一式三份，乙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。

甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________

授權代表（簽字）：_________ 授權代表（簽字）：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

丙方（蓋章）：_________

授權代表（簽字）：_________

_________年____月____日