第一篇：民間房地產(chǎn)抵押借貸操作流程及法律風險提示

民間房地產(chǎn)抵押借貸操作流程及法律風險提示

現(xiàn)在由于市場經(jīng)濟活動的需要，民間融資越來越興旺，民間融資以高效，靈活相對 銀行融資體現(xiàn)不少優(yōu)勢，資金供方向資金需方提供資金，提供資金者得到高于銀行存款的利息，需方滿足了資金需求，達到雙贏的目的。但由于民間借貸者因為經(jīng)驗和專業(yè)限制，一般流程安排及借款抵押合同等文件擬定上存在不足，導致出現(xiàn)不少糾紛。如果借鑒正規(guī)銀行操作流程，設計好法律文件及操作流程，能大大減低糾紛出現(xiàn)的可能性。下文具體闡述民間房地產(chǎn)抵押借貸操作流程及如何控制和降低法律風險。

以個人住房設立抵押作為有關自然人之間民間借貸的擔保事宜，根據(jù)本人曾服務的中行之個人住房抵押貸款業(yè)務經(jīng)驗與流程，可以接受您的委托選擇性完成以下法律服務事項： １）相關法律風險提示； ２）調(diào)查抵押房產(chǎn)權(quán)屬狀況； ３）通過公安部全國公民身份證號碼查詢服務中心查詢借款人及其配偶、抵押人及其配偶以及擔保人等身份證明文件的真實性及有效性； ４）起草和準備房產(chǎn)抵押貸款合同及其他法律文件； ５）安排和見證上述合同及文件的簽署； ６）辦理公證（根據(jù)需要）及陪同辦理抵押登記手續(xù)； ７）委托人要求的其他事項。

簽約前請?zhí)峁┙杩钊恕⒌盅喝讼率霾牧蠌陀〖蛳嚓P信息，簽約時請帶好相應原件：

1、房地產(chǎn)權(quán)屬證書復印件1份；

2、借款人及抵押人身份證明復印件1份；

3、抵押人的結(jié)婚證復印件1份（如適用）；

4、抵押人配偶的身份證明復印件1份（如適用）；

5、借款人及抵押人等的戶口本復印件（如適用）；

6、貸款主要條件；

7、借款人、抵押人之通訊地址、聯(lián)系電話、傳真等；

8、委托人要求的其他材料；

銀行關于個人住房抵押貸款主要風控點以及本人建議如下：

1、通過公安部全國公民身份證號碼查詢服務中心查詢借款人、抵押人及配偶的身份證真實性；（采用）

2、調(diào)查抵押房產(chǎn)的權(quán)屬狀況；（采用，并調(diào)查其他名下住房權(quán)屬狀況）

3、抵押房地產(chǎn)評估；（建議省略，應保持５成以下的抵押率）

4、抵押房地產(chǎn)保險；（短期貸款可省略）

5、嚴控貸款用途；（合同中可增加借款人承諾借款用途合法之條款）

6、設立還款賬戶及授權(quán)按月劃款；（應要求借款人提供放款賬戶復印件，簽署放款賬號確認文件）

7、對抵押房屋上有租賃權(quán)負擔的，要求承租人簽署放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件；（采用）

8、對抵押物財產(chǎn)共有人（即不在房產(chǎn)證上的房屋權(quán)利人之配偶）簽署配偶同意書；（采用）

9、對境外人士、港澳臺居民需辦理強制執(zhí)行公證；（鑒于民間借貸存在一定的法律風險，建議此項）

10、對還款能力差的借款人要求另行提供保證人對該金融債權(quán)承擔連帶責任保證；（建議）

11、通過人民銀行征信系統(tǒng)調(diào)查借款人有無其他金融債權(quán)、逾期還款等資信瑕疵；（建議）

12、其他事項。

第二篇：民間借貸房地產(chǎn)抵押合同

民間借貸房地產(chǎn)抵押合同

借款人、抵押人（甲方）法定代表人：

住址：負責人：

聯(lián)系電話：

貸款人、抵押權(quán)人（乙方）：

住址：

聯(lián)系電話：

甲、乙雙方就甲方以其擁有的房地產(chǎn)（房產(chǎn)證號：土地證號：）作抵押向乙方借款事宜；根據(jù)有關法規(guī)、法律和規(guī)章，達成如下協(xié)議：

第一條借款金額大寫：

約定利率及計息方式：

借款期限：自本合同抵押登記之日起至于年月日。

借款用途：

以上為借款約定。

第二條：甲方以上述房地產(chǎn)為本借款設定抵押。

甲方保證對抵押物依法享有所有權(quán)或處分權(quán).甲方保證抵押物不存在任何權(quán)屬爭議、被查封、被抵押等情況。

第三條：抵押擔保的范圍包括本合同約定的債權(quán)本金及利息、違約金、賠償金、乙方墊付的有關費用以及乙方實現(xiàn)債權(quán)和抵押權(quán)的一切費用。

第四條：抵押權(quán)的存續(xù)期間至被擔保的債權(quán)訴訟時效屆滿之日后兩年止。

第五條：抵押物存續(xù)期間,甲方有義務妥善保管抵押物，保證抵押物完好無損。并隨時接受乙方的檢查。如果抵押物發(fā)生毀壞、滅失或其它使抵押物明顯減少的情況時，應及時通知乙方，并在十日內(nèi)向乙方提供與抵押物減少的價值相當?shù)钠渌鼡！?/p>

第六條：抵押物的處分

一、抵押權(quán)存續(xù)期間，甲方未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得贈與、轉(zhuǎn)讓、出租、重復抵押、遷移或以其它方式處分本合同向下的抵押。

二、抵押存續(xù)期間，甲方處分抵押物的，應事先征得乙方書面同意，甲方同意乙方有權(quán)對處分抵押物所得價款選擇下列方法進行處理：

（一）（二）清償或提前清償借款合同約定項下債務本息及相關費用； 甲方提供符合乙方要求的新的擔保后，可將所得價款自由處分。

第七條：發(fā)生下列情況之一的，甲方同意乙方有權(quán)依法拍賣、協(xié)議折價、變賣抵押物：

（一）（二）借款合同約定項下全部或部分債權(quán)本金或利息履行期限屆滿，乙方未受清償?shù)?。借款人被宣告失蹤，而其財產(chǎn)代管人拒絕履行本合同的。

（三）（四）

（五）借款人喪失民事行為能力的，而其監(jiān)護人拒絕履行本合同的。借款人死亡或被宣告死亡,而其財產(chǎn)合法繼承人拒絕履行本合同的。借款人卷入或即將卷入重大的訴訟或仲裁程序及其他法律糾紛,足以影響其償債能力的。

第八條：抵押權(quán)存續(xù)期間，甲方違反本合同第二條、第五條、第六條約定，乙方有權(quán)要求甲方限期糾正違約、提供相應的擔保、賠償損失，并有權(quán)提前處分抵押物。

第九條：本合同所涉及房地產(chǎn)抵押應進行登記手續(xù)；甲乙雙方應于

本合同簽定之日起30日內(nèi)到市房地產(chǎn)管理局辦理抵押登記手續(xù)；甲方應于本合同生效之日起將抵押物的他項權(quán)力證書交乙方持有。

借款合同約定項下的全部債務清償完畢后，方應及時與甲方辦理抵押登記注銷。

第十條：本合同項下的有關評估、保險、登記等費用均有甲方承擔。

第十一條：凡因本合同或與本合同有關的任何爭議，可通過協(xié)商解決，如協(xié)商不成，按照以下種方式解決。

（一）（二）向人民法院提起訴訟。提交仲裁委員會進行仲裁。

在訴訟或仲裁期間，本合同不涉及爭議部分仍須履行。

第十二條：本合同同時滿足以下條件后生效：

（一）本合同經(jīng)甲方或其授權(quán)代理人簽字或抵押人為法人或其它組織的；本合同經(jīng)甲方法定代表人（負責人）、或授權(quán)代理人簽字或加蓋公章。

（二）或授權(quán)代理人簽字或蓋公章。

（三）本合同所涉及依法登記的已辦妥登記。

第十三條：本合同一式份，甲方份，乙方份，登記機關份。

第十四條：雙方其它約定：

甲方（公章或合同公用章）：

負責人（法定代表人或其授權(quán)代理人）簽字 ：

年月日

乙方或其授權(quán)代理人簽字：

年月日

第三篇：民間借貸風險提示書

民間借貸風險提示書（出借方）

誠信承諾書（借入方）

借款雙方的情況表（資金來源用途，家庭情況，風險承受能力）

中介服務合同，跟蹤服務合同，附加服務合同

借款方資產(chǎn)狀況，抵押物。

借民間借貸中介公司經(jīng)營方式有多種類型，不同類型的經(jīng)營方式，其義務責任不同，關鍵還是要靠合同約定清楚。以下是江蘇省某中級法院法官網(wǎng)上發(fā)表論文的摘錄。

通過實證調(diào)查及審理民間借貸案件中發(fā)現(xiàn)，以上企業(yè)或經(jīng)營業(yè)戶在從事民間借貸中介業(yè)務時，主要的經(jīng)營方式有：

1、直接撮合型。撮合借貸雙方成交，收取服務費。由中介機構(gòu)介紹借貸雙方會面，共同磋商借貸數(shù)額、利率、借期、擔保形式等，促使雙方簽訂借款合同、進行公證并履行，中介機構(gòu)以借款數(shù)額為基數(shù)從借款人處收取報酬。此類中介行為較為規(guī)范。

2、提供見證型。中介機構(gòu)促使雙方成交并作為借款合同的見證人簽章。由于借貸雙方并不相識，中介機構(gòu)在撮合過程中承諾承擔擔保責任，但在在借貸雙方達成的借款合同上作為見證人簽字蓋章。一旦發(fā)生糾紛，見證人并不承擔任何責任。

3、提供擔保型。中介機構(gòu)直接以本公司名義為借款人提供保證擔保，當借款人不按期還款時，放款人可以要求中介機構(gòu)承擔保證責任。這類經(jīng)營方式對于非以提供擔保為業(yè)的中介機構(gòu)而言，承擔的風險很大，出現(xiàn)的不多。

4、受托放款型。放款人將款項存于中介機構(gòu)，委托中介機構(gòu)尋找合適的借款人并對外放款。中介機構(gòu)如果發(fā)現(xiàn)合適借款人即通知放款人前往訂立合同。這種經(jīng)營方式一般發(fā)生于關系相熟、相互較為信任放款人與中介機構(gòu)之間，有的中介機構(gòu)為吸引大額放款者，為其提供了有保障的承諾，如果放款人欲提前收回借款，可以由中介機構(gòu)先行支付借款本息，放款人將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給中介機構(gòu)，如果借款人不按期還款，由中介機構(gòu)先行付款后向借款人追償。

5、收款放貸型。中介機構(gòu)與放款人之間訂立借款合同，中介機構(gòu)支付一定的利息從放款人處收取款項后對外放貸。在此類模式中，借款人與放款人之間沒有聯(lián)絡，放款人將款項交與中介機構(gòu)，從中介機構(gòu)獲取利息，中介機構(gòu)選擇并確定借款人，從中獲取利息差額?？詈贤?/p>

第四篇：房產(chǎn)抵押借貸操作流程及風險控制1

以個人住房設立抵押作為有關自然人之間民間借貸的擔保、抵押貸款業(yè)務流程：

1)相關法律風險提示;

2)調(diào)查抵押房產(chǎn)權(quán)屬狀況;

3)通過公安部全國公民身份證號碼查詢服務中心查詢借款人及其配偶、抵押人及其配偶以及擔保人等身份證明文件的真實性及有效性;

4)起草和準備房產(chǎn)抵押貸款合同及其他法律文件;

5)安排和見證上述合同及文件的簽署;

6)辦理公證(根據(jù)需要)及陪同辦理抵押登記手續(xù);

7)委托人要求的其他事項。

簽約前請?zhí)峁┙杩钊?、抵押人下述材料復印件或相關信息，簽約時請帶好相應原件：

1． 房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證，土地使用權(quán)證； 2． 借款人身份證，戶口簿；

3． 還需下列證件（借款人根據(jù)自身情況準備相應證件）

a.單身證明 戶籍所在地民政局出具至今未婚的證明 共1份

b.結(jié)婚證明 結(jié)婚證、配偶的身份證、戶口簿 共3份

c.離婚證明 戶籍所在地民政局出具離婚后至今未婚的證明 共1份

4、貸款主要條件;1

5、借款人、抵押人之通訊地址、聯(lián)系電話、傳真等;

關于個人住房抵押貸款主要風控點以及本人建議如下：

1、通過公安部全國公民身份證號碼查詢服務中心查詢借款人、抵押人及配偶的身份證真實性;(采用)

2、調(diào)查抵押房產(chǎn)的權(quán)屬狀況;(采用，并調(diào)查其他名下住房權(quán)屬狀況)

3、抵押房地產(chǎn)評估;(建議省略，應保持5成以下的抵押率)

4、抵押房地產(chǎn)保險;(短期貸款可省略)

5、嚴控貸款用途;(合同中可增加借款人承諾借款用途合法之條款)

6、設立還款賬戶及授權(quán)按月劃款;(應要求借款人提供放款賬戶復印件，簽署放款賬號確認文件)

7、對抵押房屋上有租賃權(quán)負擔的，要求承租人簽署放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件;(采用)

8、對抵押物財產(chǎn)共有人(即不在房產(chǎn)證上的房屋權(quán)利人之配偶)簽署配偶同意書;(采用)

9、對境外人士、港澳臺居民需辦理強制執(zhí)行公證;(鑒于民間借貸存在一定的法律風險，建議此項)

10、對還款能力差的借款人要求另行提供保證人對該金融債權(quán)承擔連帶責任保證;(建議)

11、通過人民銀行征信系統(tǒng)調(diào)查借款人有無其他金融債權(quán)、逾期還款等資信瑕疵;(建議)

12、其他事項。

第五篇：民間借貸抵押合同

民間借貸抵押合同

合同編號：

抵押人（甲方）：身份證號：住址：家庭固話：工作單位：職業(yè)及職務：單位電話：手機：借款人（乙方）：身份證號：住址：電話：工作單位：職業(yè)及職務：單位電話：手機：抵押權(quán)人（甲方）：身份證號：住址：電話：工作單位：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國物權(quán)法》以及其他有關法律法規(guī)的規(guī)定，抵押人、抵押權(quán)人、借款人三方現(xiàn)就抵押人為借款人的債務提供抵押擔保等事宜，經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同。

第一章 被擔保的主債權(quán)

第一條 被擔保的主債權(quán)合同

抵押人擔保的主債權(quán)合同為借款人與抵押權(quán)人于年月日簽訂的編號為的《民間借款協(xié)議》。

第二條 被擔保的主債權(quán)金額

抵押人自愿為借款人在抵押權(quán)人處辦理的借款金額人民幣（大寫）提供擔保。

第三條 被擔保的主債權(quán)期限

借款人的借款期限為個月（大寫），預計從年月日起至年月日止。實際借款日與到期日以借款借據(jù)為準。

第二章 抵押物

第四條 抵押物內(nèi)容

（一）抵押物為房產(chǎn)時的狀況為：

1、路區(qū)號樓單元室。

2、房屋用途：

3、建筑面積：

4、房屋價值人民幣（大寫）：

5、房屋所有權(quán)證編號：

6、備注：

（二）其他抵押物狀況：

第五條 抵押擔保范圍

抵押擔保的范圍為借款人應償還給抵押權(quán)人的貸款本金、利息、違約金、損害賠償金、擔保物保管費、實現(xiàn)債權(quán)及擔保物權(quán)的費用（包括但不限于訴訟費、財產(chǎn)保全費、執(zhí)行費、仲裁費、律師代理費、差旅費、評估費、拍賣費、查詢費、登記費、公證費、保險費、提存費、過戶手續(xù)費、稅費等）。

第六條 抵押權(quán)期限

本合同項下的抵押權(quán)人所享有的抵押權(quán)與本合同第五條所示的“抵押擔保范圍”的債權(quán)同時存在。

第七條 抵押物登記

本合同簽訂后，抵押人應按抵押權(quán)人的要求進行抵押登記，抵押登記的費用由借款人承擔。抵押人在辦理完畢抵押登記后，必須將本合同項下抵押物的他項權(quán)利證書交抵押權(quán)人執(zhí)管。

第八條 抵押物的相關情況

在本合同簽訂前，已經(jīng)設定租賃關系的，抵押人應將抵押物租賃的事實告知抵押權(quán)人，本合同簽訂時抵押人應當將抵押物已經(jīng)抵押的事實告知承租人。

抵押人承諾，在抵押登記前，該抵押物不存在查封、抵押、預告登記、異議登記或地役權(quán)登記等權(quán)利受限的情形。

第九條 抵押物的占有和保管

抵押期間，由抵押人妥善保管抵押物。抵押物發(fā)生毀損或貶值的，抵押人應當采取有效措施防止損失擴大，并及時以書面形式通知抵押權(quán)人。抵押物毀損或貶值后抵押權(quán)人有權(quán)要求借款人和抵押人重新提供（增加）符合抵押權(quán)人要求的抵押物，以彌補原抵押物價值的不足部分。

抵押期間，擔保財產(chǎn)毀損、滅失、拆遷或者被征收等，抵押權(quán)人就獲得的保險金、賠償金或者補償金等有權(quán)選擇提前優(yōu)先受償或者選擇提存該保險金、賠償金或者補償金等。

第十條 抵押物的轉(zhuǎn)讓

抵押期間，抵押人擬出售、交換、贈與抵押物或者通過以抵押物抵債、作價出資等方式轉(zhuǎn)移或處置抵押物的，應當事先取得抵押權(quán)人的書面同意，方可進行轉(zhuǎn)讓。抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務。

第十一條 抵押權(quán)的實現(xiàn)

主合同項下債務履行期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，抵押?quán)人有權(quán)依法以抵押物折價，或者拍賣、變賣抵押物的價款優(yōu)先受償。上述“期限屆滿”包括抵押權(quán)人依照合同的約定或國家法律、法規(guī)規(guī)定宣布主合同項下債務提前到期，要求借款人立即清償?shù)那樾巍?/p>

第十二條 處分抵押物所得價款的順序

若借款人不能按時還款，抵押權(quán)人依法或合同約定處分抵押物時，所得款項按下列順序清償：

（一）支付處分抵押物的有關費用；

（二）清償所欠抵押權(quán)人的貸款利息；

（三）清償所欠抵押人的貸款本金、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)債權(quán)及擔保物權(quán)的費用（包括但不限于訴訟費、財產(chǎn)保全費、執(zhí)行費、仲裁費、律師代理費、差旅費、評估費、拍賣費、查詢費、登記費、公證費、保險費、提存費、過戶手續(xù)

費、稅費等）；

（四）多余部分退還抵押人，如有不足則向借款人追償。

第十三條 抵押物共有人

本合同抵押物共有人（包括基于婚姻法規(guī)定享有財產(chǎn)共有權(quán)人）同意將本抵押物用于抵押，當出現(xiàn)主合同及本合同約定事項而導致處分抵押物時，愿意協(xié)商處理或接受司法機關的強制執(zhí)行措施。

第三章 主要權(quán)利和義務

第十四條 抵押人的權(quán)利與義務

（一）抵押人事先征得抵押權(quán)人書面同意后，可以將抵押物轉(zhuǎn)讓或作其他處分；

（二）準許抵押權(quán)人及其授權(quán)人通過合理方式檢查該抵押物；

（三）如抵押物被列入拆遷范圍，抵押人應在知道或應當知道拆遷事宜之日起十日內(nèi)書面告知抵押權(quán)人；

（四）抵押人與第三人就該抵押物發(fā)生任何糾紛的應在十日內(nèi)告知抵押權(quán)人；

（五）因發(fā)生主合同及本合同約定事項而導致處分抵押物時，愿意協(xié)商處分或接受司法機關的強制執(zhí)行措施；

（六）抵押人及抵押物共有人已經(jīng)認真查閱并知悉本合同所擔保的主債權(quán)合同內(nèi)容及條款，并同意受其約束，承擔相應的責任。

第十五條 抵押權(quán)人的主要權(quán)利和義務

（一）本合同項下抵押物抵押登記手續(xù)辦理完畢，抵押權(quán)人執(zhí)管他項權(quán)利證書后，抵押權(quán)人方可按主合同約定時間及時發(fā)放貸款；

（二）抵押權(quán)人有權(quán)對抵押人提供的資料、文件的合法性、真實性進行調(diào)查；

（三）抵押權(quán)人及其授權(quán)代理人有權(quán)對抵押人所提供的抵押物進行查詢和認證；

（四）抵押權(quán)人有權(quán)按照法律規(guī)定對抵押物進行處分，并獲得優(yōu)先受償；

（五）抵押物發(fā)生毀損或貶值的，抵押權(quán)人有權(quán)要求借款人和抵押人重新提供（增加）符合抵押權(quán)人要求的抵押物，以彌補原抵押物價值的不足部分；

（六）主合同項下債務履行期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，在主合同項下的債務存在保證或其他物的擔保的情形下，抵押權(quán)人有權(quán)選擇先行實現(xiàn)本合同約定的抵押權(quán)。

第四章 違約責任

第十六條 違約責任及違約救濟措施

抵押期間內(nèi)，抵押人發(fā)生下列情況之一，構(gòu)成抵押人違約：

（一）未經(jīng)抵押權(quán)書面同意，抵押人贈與、轉(zhuǎn)讓、重復抵押、遷移或以其他方式處分抵押物的；

（二）抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意處分抵押物，但處分抵押物所得價款未按約定進行處理的；

（三）抵押物毀損、滅失、價值減少，抵押人未及時恢復抵押物價值，或未提供抵押權(quán)人認可的其他擔保的；

（四）抵押人隱瞞抵押物存在異議登記或地役登記或查封、抵押等權(quán)利受限的情形，或者抵押物在抵押登記生效后，出現(xiàn)申請異議登記或地役登記等權(quán)利受限的情形；

（五）抵押期間，抵押財產(chǎn)毀損、滅失、拆遷或者被征收等，抵押人拒絕就獲得的保險金、賠償金或者補償金向抵押權(quán)人提前優(yōu)先清償；

（六）抵押人違反本合同約定的其他義務。

如出現(xiàn)本合同約定的違約情形或發(fā)生其他可能影響抵押權(quán)人的權(quán)利實現(xiàn)的事項時，抵押人和借款人應按主合同項下借款本金總額的30%向抵押權(quán)人支付違約金，同時，抵押權(quán)人有權(quán)采取下列一項或多項措施：

（一）要求抵押人限期糾正違約行為；

（二）要求借款人、抵押人提前清償、提前承擔擔保責任；

（三）以法律手段追償貸款。抵押人對由此引起的一切費用（（包括但不限于訴訟費、財產(chǎn)保全費、執(zhí)行費、仲裁費、律師代理費、差旅費、評估費、拍賣費、查詢費、登記費等）承擔連帶責任。

第五章 其他約定事項

第十七條 合同爭議的解決

合同各方在履行過程中發(fā)生爭議時，可以通過協(xié)商解決，協(xié)商不成，應當向抵押權(quán)人所在地的人民法院提起訴訟。在協(xié)商或訴訟期間，本合同不涉及爭議部分的條款仍繼續(xù)履行。

第十八條 合同的生效、變更和終止

（一）本合同自抵押人、抵押權(quán)人簽字蓋章后生效。

（二）對本合同任何條款的變更可簽訂變更或補充合同，變更和補充合同與本合同具有同等法律效力；

第十九條 合同文本份數(shù)

本合同一式三份，抵押人、抵押權(quán)人、借款人各執(zhí)一份。

第二十條 補充條款

抵押人（簽字）：

抵押物共有人一（簽字）：

抵押物共有人二（簽字）：

抵押物共有人三（簽字）：

借款人（簽字）：

抵押權(quán)人（簽字）：

簽字日期：年月日