第一篇：房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)操作流程

房產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)操作流程

1、查驗(yàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。

由業(yè)務(wù)初審客戶提供的有關(guān)其房地產(chǎn)抵押典當(dāng)提供的基本資料（當(dāng)戶的合法有效證件及當(dāng)物所有權(quán)證明），審核資料的完整性、真實(shí)性、合法性，并將客戶資料記入《客戶業(yè)務(wù)接待登記簿》。對(duì)基本資料不完整的客戶協(xié)助其準(zhǔn)備齊全。

2、實(shí)地勘察。

對(duì)基本資料完整的客戶，業(yè)務(wù)應(yīng)及時(shí)到房屋所在地察看房屋新舊、朝向、房型等，并與房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證上的記載相核對(duì)，核實(shí)屋主及居住地的真實(shí)性。

3、估價(jià)。

經(jīng)查驗(yàn)、勘察符合條件的業(yè)務(wù)，根據(jù)房屋的新舊程度、區(qū)域地段、同類市價(jià)等綜合因素由我公司進(jìn)行估價(jià)，或者請(qǐng)我公司委托的專業(yè)的、符合法律資格的房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所估價(jià)，以確定房屋的現(xiàn)行價(jià)值。

4、確定當(dāng)金及綜合費(fèi)率。

將客戶資料、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)提交董事會(huì)，由董事會(huì)根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)狀況、風(fēng)險(xiǎn)等因素確定該筆業(yè)務(wù)的可操作性，對(duì)可操作的業(yè)務(wù)確定折當(dāng)率、利率、費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)。

5、簽訂房地產(chǎn)典當(dāng)合同。

業(yè)務(wù)根據(jù)董事會(huì)決議的折當(dāng)率、利率、費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)等條款，與客戶簽訂主合同（借款合同或當(dāng)票）和抵押合同。

6、辦理登記及公證（典當(dāng)合同公證、委托授權(quán)公證）。

抵押房屋，要到房地產(chǎn)登記部門(mén)辦理他項(xiàng)權(quán)利登記，取得他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)。?現(xiàn)房抵押登記需提交的資料：

1、房地產(chǎn)權(quán)證（或房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證）；

2、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)；

3、劃拔用地、集體土地及村民所有的房地產(chǎn)提交優(yōu)先向政府補(bǔ)交地價(jià)款保證書(shū)、市政府及國(guó)土資源局批準(zhǔn)抵押的文件（屬村集體土地的房地產(chǎn)須提交村委會(huì)同意抵押的證明）；

4、抵押人為合資企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份公司的，須提交董事會(huì)或股東大會(huì)同意抵押的證明；

5、抵押人為國(guó)有或國(guó)有控股、集體企業(yè)的，須提交其上級(jí)主管部門(mén)同意抵押的證明；

6、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房須提交市房委會(huì)核準(zhǔn)文件；

7、抵押各方當(dāng)事人的身份證明或法人證明；

1）個(gè)人：身份證、軍（警）官證；

2）企業(yè)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及法定代表人身份證復(fù)印件，境外企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照需要經(jīng)認(rèn)證或公證；

3）行政事業(yè)單位：法人代碼證書(shū)及法定代表人身份證復(fù)印件；

?在建工程抵押登記需提交的資料：

1、房地產(chǎn)權(quán)證（或土地使用權(quán)證）；

2、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、用地紅線圖、繳清地價(jià)款憑證（計(jì)收地價(jià)單位證明）；

3、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)；

4、在建工程已完工部分的抵押房地產(chǎn)樓層平面圖；

5、劃拔用地、集體土地的提交優(yōu)先向政府補(bǔ)交地價(jià)款的保證書(shū)，屬村集體土地的房地產(chǎn)須提交村委會(huì)同意抵押的證明；

6、市政府或國(guó)土資源局批準(zhǔn)抵押的文件；

7、抵押人為合資企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份公司的，須提交董事會(huì)或股東大會(huì)同意抵押的證明；

8、抵押人為國(guó)有或國(guó)有控股、集體企業(yè)的，須提交其上級(jí)主管部門(mén)同意抵押的證明；

9、抵押各方當(dāng)事人的身份證明或法人證明；

1)個(gè)人：身份證、軍（警）官證；

2)企業(yè)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及法定代表人身份證復(fù)印件，境外企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照需要經(jīng)認(rèn)證或公證；

3）行政事業(yè)單位：法人代碼證書(shū)及法定代表人身份證復(fù)印件；

?空地抵押登記需提交的資料：

1、房地產(chǎn)權(quán)證（或土地使用權(quán)證）；

2、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、用地紅線圖、繳清地價(jià)款憑證（計(jì)收地價(jià)單位證明）；

3、屬劃拔用地的，雙方須提交優(yōu)先向政府補(bǔ)交地價(jià)款的保證書(shū)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)；

4、市政府或國(guó)土資源局批準(zhǔn)抵押的文件；

5、抵押人為合資企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份公司的，須提交董事會(huì)或股東大會(huì)同意抵押的證明；

6、抵押人為國(guó)有或國(guó)有控股、集體企業(yè)的，須提交其上級(jí)主管部門(mén)同意抵押的證明；

7、抵押各方當(dāng)事人的身份證明或法人證明；

1）屬個(gè)人的，提交身份證復(fù)印件(核原件)；

2）屬企業(yè)的，提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及法定代表人身份證復(fù)印件（核原件），境

外企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照須經(jīng)認(rèn)證或公證；

3）屬行政事業(yè)單位的，提交法人代碼證書(shū)及法定代表人身份證復(fù)印件。

7、收存證件，發(fā)放當(dāng)金。

相關(guān)規(guī)定：

?房地產(chǎn)登記部門(mén)發(fā)放的他項(xiàng)權(quán)證及相關(guān)資料由我公司業(yè)務(wù)部保存。

?業(yè)務(wù)將當(dāng)票與當(dāng)物資料核對(duì)后，將當(dāng)物資料裝入客戶資料袋。

?封包時(shí)，與當(dāng)戶當(dāng)面清點(diǎn)，包裝，封存，封口處讓當(dāng)戶簽字。

?封包后，保管須在當(dāng)票上簽字，同時(shí)在封包上應(yīng)貼牢當(dāng)據(jù)編號(hào)。

?封包入庫(kù)前，保管員應(yīng)根據(jù)當(dāng)票“保管聯(lián)”在“庫(kù)存當(dāng)品登記簿”上登

記入庫(kù)；同時(shí)按照公安部門(mén)治安管理規(guī)定，在典當(dāng)業(yè)務(wù)登記簿上對(duì)當(dāng)戶姓名、單位、居民身份證號(hào)碼及當(dāng)物名稱、數(shù)量、規(guī)格、當(dāng)據(jù)編號(hào)逐等項(xiàng)登記。

?公司拿到他項(xiàng)權(quán)證后，根據(jù)當(dāng)票實(shí)付金額向當(dāng)戶支付當(dāng)金。

1、贖當(dāng)注銷登記。

相關(guān)規(guī)定：

?到期客戶持當(dāng)票和本人身份證辦理贖當(dāng)。

?業(yè)務(wù)應(yīng)審核贖取人身份證明及所持當(dāng)票真?zhèn)巍?/p>

?出納員收取本金利息，確認(rèn)結(jié)清后，開(kāi)據(jù)一式三聯(lián)“收款單”。

?保管員見(jiàn)出納“收款單”保管聯(lián)后，按當(dāng)票編號(hào)入庫(kù)取物，并對(duì)當(dāng)物出

庫(kù)登記銷號(hào)，當(dāng)物與當(dāng)票核對(duì)無(wú)誤后交當(dāng)戶當(dāng)面拆封，清點(diǎn)核收。

?之后雙方向房地產(chǎn)抵押登記部門(mén)注銷他項(xiàng)權(quán)利登記，并領(lǐng)回原證交還當(dāng)

戶本人。

2、續(xù)當(dāng)。

相關(guān)規(guī)定：

?當(dāng)戶由于資金等原因到期不能贖當(dāng)?shù)模梢岳m(xù)當(dāng)。

?當(dāng)戶續(xù)當(dāng)須持居民身份證和原當(dāng)票于典當(dāng)?shù)狡谇盎蚱跐M后5日內(nèi)辦理。

?辦理續(xù)當(dāng)時(shí)，業(yè)務(wù)員應(yīng)審核原當(dāng)票及當(dāng)戶身份證，填寫(xiě)續(xù)當(dāng)憑證，續(xù)期

不得超過(guò)原當(dāng)票期限。

?保管員應(yīng)根據(jù)續(xù)當(dāng)憑證“保管聯(lián)”對(duì)續(xù)期當(dāng)物在“庫(kù)存當(dāng)品登記簿”上

予以登記。

?出納員復(fù)核續(xù)當(dāng)憑證后，與客戶結(jié)清前期當(dāng)金利息和本期綜合費(fèi)用。

3、絕當(dāng)。

典當(dāng)期限屆滿5日內(nèi)，當(dāng)戶既不贖當(dāng)也不續(xù)當(dāng)?shù)男袨?，稱為“絕當(dāng)”。

相關(guān)規(guī)定：

?對(duì)大宗當(dāng)物或折當(dāng)率較低的當(dāng)物，當(dāng)期屆滿，先要發(fā)函或電話通知當(dāng)戶。

?保管員每月應(yīng)根據(jù)“庫(kù)存當(dāng)品登記簿”清理逾期當(dāng)物，列出絕當(dāng)物清單。

?保管員根據(jù)審批意見(jiàn)，填寫(xiě)出庫(kù)單，將絕當(dāng)物出庫(kù)，并在“庫(kù)存當(dāng)品登

記簿”上登記銷號(hào)，同時(shí)應(yīng)建立“絕當(dāng)品專用臺(tái)賬”，用以逐一記載絕當(dāng)品的增加或減少。

?絕當(dāng)物估價(jià)金額在3萬(wàn)元以上的，可以按《擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定處理，也

可以按雙方事先約定絕當(dāng)后由我公司委托的拍賣行公開(kāi)拍賣；拍賣收入在扣除拍賣費(fèi)用及當(dāng)金本息后，剩余部分退還當(dāng)戶，不足部分向當(dāng)戶追索。

?絕當(dāng)物估價(jià)金額不足3萬(wàn)元的，我公司可以自行變賣或者折價(jià)處理。

?國(guó)家限制流通的絕當(dāng)物，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，報(bào)有關(guān)管理部門(mén)批準(zhǔn)

后處理或交售指定單位。

第二篇：房地產(chǎn)典當(dāng)操作流程

中國(guó)典當(dāng)聯(lián)盟網(wǎng)資料庫(kù)

房地產(chǎn)典當(dāng)操作流程

⑴受理申請(qǐng)：了解當(dāng)戶基本情況，打聽(tīng)當(dāng)戶貸款用途。⑵查驗(yàn)權(quán)屬：查驗(yàn)當(dāng)戶身份證明及房地產(chǎn)權(quán)屬證明。審查時(shí)應(yīng)注意“人與證”是否相符，即當(dāng)戶是否持真實(shí)有效的身份證明；“證與證”是否相符，即各證件所列內(nèi)容是否相符。權(quán)屬不屬于當(dāng)戶本人或權(quán)屬不明確的不予典當(dāng)，如權(quán)屬有共有人的，共有人必須同意才能予以典當(dāng)。

①個(gè)人房地產(chǎn)需提供的資料：當(dāng)戶居民身份證、結(jié)婚證或未婚證明；房地產(chǎn)的權(quán)屬證明。

②企業(yè)房地產(chǎn)需提供的資料：企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（年檢期有效內(nèi)，須加蓋公章）、法人身份證復(fù)印件（法人簽名）、董事會(huì)決議、股東會(huì)決議，如不是企業(yè)法人親自辦理還須提供法人授權(quán)委托書(shū)（法人簽名，加蓋公章）、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件（經(jīng)辦人簽名，加蓋公章）；房地產(chǎn)的權(quán)屬證明。上述復(fù)印件須核對(duì)原件。

⑶實(shí)地勘察：查證物證是否相符及房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)狀態(tài)。⑷評(píng)估計(jì)價(jià)：根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情（一般可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)查詢所屬地同類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格或直接咨詢?cè)u(píng)估所市場(chǎng)價(jià)格），對(duì)當(dāng)物價(jià)格進(jìn)行估算。根據(jù)估價(jià)按一定比例折算當(dāng)金，并與當(dāng)戶進(jìn)行友好協(xié)商初步確定當(dāng)金。

⑸確定當(dāng)金：通過(guò)具備資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)出具《評(píng)估報(bào)告》。一般情況下，房屋類不能超過(guò)

中國(guó)典當(dāng)聯(lián)盟網(wǎng)資料庫(kù)

《評(píng)估報(bào)告》結(jié)果的50% ；土地類不能超過(guò)《評(píng)估報(bào)告》結(jié)果的60%；商鋪類不能超過(guò)《評(píng)估報(bào)告》結(jié)果的70%。

⑹簽訂合同、出具當(dāng)票：簽訂《房產(chǎn)土地借款合同》。除當(dāng)票必記事項(xiàng)外，還須準(zhǔn)確記載房地產(chǎn)的權(quán)屬證號(hào)、坐落位置及建筑面積土地面積，備注欄注明關(guān)鍵事宜。

⑺辦理抵押登記

⑻收存證件、發(fā)放當(dāng)金

⑻續(xù)當(dāng)：填寫(xiě)續(xù)當(dāng)憑證。當(dāng)戶必須結(jié)清前期利息、綜合費(fèi)用及逾期利息、綜合費(fèi)用才能續(xù)當(dāng)。

⑼贖當(dāng)：當(dāng)戶歸還當(dāng)金注銷抵押。當(dāng)戶必須結(jié)清應(yīng)付未付利息、綜合費(fèi)用及逾期利息、綜合費(fèi)用才能贖當(dāng)。

第三篇：房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)程序

房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)程序

自1987年第一家典當(dāng)行復(fù)出至今，典當(dāng)業(yè)經(jīng)歷了從無(wú)到有、從小到大、從弱到強(qiáng)的發(fā)展階段，現(xiàn)代典當(dāng)業(yè)與傳統(tǒng)典當(dāng)業(yè)在概念上已發(fā)生了巨大變化，當(dāng)物也已從動(dòng)產(chǎn)擴(kuò)大到包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的幾乎所有可以在市面上流通的物品，經(jīng)營(yíng)范圍極為廣闊。自2001年國(guó)家典當(dāng)主管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)“開(kāi)禁”以來(lái)，房地產(chǎn)典當(dāng)已逐漸成為典當(dāng)業(yè)大力開(kāi)展的一類業(yè)務(wù)，甚至成為許多典當(dāng)行的主營(yíng)業(yè)務(wù)方向，并取得了較好的效益。隨著人們對(duì)典當(dāng)業(yè)的認(rèn)識(shí)趨于理性，房地產(chǎn)在典當(dāng)業(yè)務(wù)中的比重越來(lái)越大，有著更廣闊的發(fā)展前景。泰信典當(dāng)行自1993年成立以來(lái)，經(jīng)過(guò)十幾年的探索，在房地產(chǎn)抵押方面，形成了自己的一套經(jīng)營(yíng)方式、方法，還不成熟，在這里與大家進(jìn)行溝通交流，以便得到補(bǔ)充、完善和提高。下面就房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)從三個(gè)方面和大家進(jìn)行探討。

一、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)的概述

1、概念：房地產(chǎn)典當(dāng)是指以房地產(chǎn)為抵押物，在相關(guān)部門(mén)辦理他項(xiàng)權(quán)證后，由典當(dāng)公司支付一定比例當(dāng)金，收取相關(guān)費(fèi)用，到期后出當(dāng)人償還當(dāng)金，贖回房地產(chǎn)的法律行為。

2、業(yè)務(wù)對(duì)象：主體是擁有房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的個(gè)人和企業(yè)。此處的房地產(chǎn)主要是指單位、私人合法擁有產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的商業(yè)用房、辦公樓、倉(cāng)庫(kù)、廠房、土地等。

3、注意事項(xiàng)：通過(guò)近年來(lái)的實(shí)踐，我們對(duì)于個(gè)人住房原則上不予辦理。其原因主要是考慮絕當(dāng)后的處置問(wèn)題。2005年施行的最高人民法院《關(guān)于民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債，意在確保被執(zhí)行人（出當(dāng)人）及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋這一基本生存權(quán)。該規(guī)定無(wú)疑使以房地產(chǎn)典當(dāng)為主業(yè)的典當(dāng)行在絕當(dāng)時(shí)面臨極大的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。因此，在了解了國(guó)家這些規(guī)定后，典當(dāng)行如從事房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)，又不致產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，最好是辦理沒(méi)有權(quán)屬爭(zhēng)議的產(chǎn)權(quán)房，而且是無(wú)人居住的。因此，在辦理房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)時(shí)需要業(yè)主出具房地產(chǎn)證和身份證。同時(shí)，除房產(chǎn)所有人外，還需征得產(chǎn)權(quán)共有人（如：配偶、親屬等）的同意，并出具擁有第二套住房的證明或承諾。

二、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的流程

①出當(dāng)人申請(qǐng)；②受理收集材料；③實(shí)地調(diào)查評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格；④內(nèi)部申報(bào)批復(fù)；⑤與出當(dāng)人簽訂抵押典當(dāng)合同；⑥與出當(dāng)人一起辦理他項(xiàng)權(quán)利登記；⑦發(fā)放當(dāng)金；⑧典當(dāng)處理；⑨總結(jié)歸檔

三、如何規(guī)避房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于典當(dāng)?shù)男袠I(yè)風(fēng)險(xiǎn)，一些人認(rèn)為從質(zhì)（抵）押融資范疇講，較之信譽(yù)貸款風(fēng)險(xiǎn)要小得多。其實(shí)這是一種不全面的認(rèn)識(shí)，其中也存有較大的典當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。一是由于房地產(chǎn)通常價(jià)值較高，而當(dāng)金的數(shù)額以當(dāng)物評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)，所以房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)漠?dāng)金數(shù)額通常要比常規(guī)金銀首飾、汽車等當(dāng)物大；二是目前房地產(chǎn)典當(dāng)在典當(dāng)行典當(dāng)業(yè)務(wù)中的比例很高，使典當(dāng)行出現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)突出與業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中這一矛盾。一旦出現(xiàn)失誤，典當(dāng)行的損失將是巨大的。因此，我們不能只看發(fā)放當(dāng)金大、綜合費(fèi)用數(shù)額大，還必須對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有足夠的認(rèn)識(shí)和必要的防范措施。政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)以及各種不可預(yù)測(cè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)都是客觀存在的，由于單筆房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)金額巨大，一旦出現(xiàn)損失，將使典當(dāng)行陷

入嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)，遭受巨大損失。因此，在辦理房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)時(shí)，我們必須牢牢抓住各項(xiàng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，不能過(guò)分執(zhí)迷于以往的經(jīng)驗(yàn)，要通過(guò)規(guī)范制度建設(shè)，嚴(yán)格操作規(guī)程，加強(qiáng)內(nèi)部管理，把防范風(fēng)險(xiǎn)貫穿于業(yè)務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，主要是建立好兩個(gè)體系：

（一）、建立完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估體系

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是房地產(chǎn)抵押典當(dāng)中的重要環(huán)節(jié)。準(zhǔn)確的市場(chǎng)評(píng)估是開(kāi)展房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，既避免了典當(dāng)行風(fēng)險(xiǎn)、同時(shí)也保障了出當(dāng)人利益。

評(píng)估參考因素

1、評(píng)估時(shí)點(diǎn)

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估值并不是長(zhǎng)期有效的，它根據(jù)周圍環(huán)境的變遷、市場(chǎng)需求的波動(dòng)而變化。因此，專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)都明確地標(biāo)明評(píng)估時(shí)點(diǎn)和有效期限。

2、區(qū)域因素

這包括地段等級(jí)；基礎(chǔ)設(shè)施；商服設(shè)施（銀行、學(xué)校、郵局、醫(yī)院、集市）；交通條件（公交線路和道路通達(dá)程度）；人口素質(zhì)和治安狀況；綠化環(huán)境；特別是該房地產(chǎn)所在地的規(guī)劃發(fā)展前景；以及對(duì)物業(yè)價(jià)值產(chǎn)生重大影響的其他因素等。

3、房地產(chǎn)的個(gè)別因素

這包括物業(yè)用途（住宅、辦公、商業(yè)）、物業(yè)權(quán)屬、物業(yè)類型、建筑結(jié)構(gòu)、建造年代、樓層、朝向、房型、面積、物業(yè)管理和裝修情況等。

4、結(jié)合上述因素，控制好當(dāng)物的給付比例

綜合評(píng)判以上這些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，需要十分熟悉市場(chǎng)需求，有大量的交易經(jīng)驗(yàn)。最重要的是要分清楚，哪些是主要因素，哪些是次要因素。

（二）建立法律保障體系

從目前來(lái)看，房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)往往來(lái)自于各種各樣的法律糾紛，而非房屋市場(chǎng)價(jià)值的波動(dòng)上。畢竟不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的變化相對(duì)較為穩(wěn)定，而典當(dāng)?shù)钠谙拮铋L(zhǎng)也不超過(guò)6個(gè)月。典當(dāng)行前期對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行審核，典當(dāng)雙方簽訂抵押合同，辦理抵押登記手續(xù)等，都是以防出當(dāng)人一旦無(wú)力償還本息時(shí)，典當(dāng)行可以通過(guò)法律程序保護(hù)自己的權(quán)益。

1、前期審核

我們?cè)谑芾順I(yè)務(wù)時(shí)首先要做好出當(dāng)人身份審核和房地產(chǎn)權(quán)屬審核。內(nèi)容包括：

（1）查驗(yàn)出當(dāng)人有效證件

出當(dāng)人必須提供合法取得房地產(chǎn)的權(quán)屬證明文件；以共有房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)全部共有權(quán)利人的書(shū)面同意。

（2）查驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)屬

抵押房地產(chǎn)必須為法律規(guī)定，屬于可以進(jìn)行抵押、允許典當(dāng)行經(jīng)營(yíng)的范圍之內(nèi)。

如果房屋已出租，則須了解租賃狀況、承租人、租期、租賃用途、租賃合同有否登記備案，出當(dāng)人是否已將抵押情況告知所有承租人等。

2．房地產(chǎn)抵押合同主要內(nèi)容

（1）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所；

（2）主債權(quán)的種類、數(shù)額；

（3）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積等；

（4）抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；

（5）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損壞、滅失的責(zé)任及補(bǔ)救措施；

（6）債務(wù)人履行債務(wù)的期限

（7）抵押權(quán)滅失的條件；

（8）違約責(zé)任；

（9）爭(zhēng)議解決方式；

（10）抵押借款合同訂立的時(shí)間；

（11）其他約定事項(xiàng)。

典當(dāng)行在擬訂《合同》樣稿時(shí)，如有條件，最好請(qǐng)專業(yè)律師對(duì)條款進(jìn)行審核和修改，以保證其合法性和有效性。

3．辦理抵押登記手續(xù)

典當(dāng)雙方必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記，從規(guī)避道德風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，典當(dāng)行必須派人隨同出當(dāng)人一同前往辦理登記手續(xù)，以便全程監(jiān)控登記手續(xù)，不能出現(xiàn)虛假行為，了解當(dāng)物是否有其他糾紛，防止登記不合規(guī)定的現(xiàn)象發(fā)生。

房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

第四篇：典當(dāng)業(yè)務(wù)操作流程

典當(dāng)業(yè)操作規(guī)程

為了保證典當(dāng)業(yè)務(wù)的規(guī)范化、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化和程序化，防范和控制典當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)，特制定本規(guī)程。

第一條 客戶來(lái)源與業(yè)務(wù)申請(qǐng)

業(yè)務(wù)人員應(yīng)根據(jù)自己在相關(guān)行業(yè)中的熟悉程度和人脈關(guān)系，積極開(kāi)展有針對(duì)性的客戶收集及溝通工作，典當(dāng)行業(yè)重點(diǎn)客戶資源來(lái)源為銀行、擔(dān)保公司、中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、招投標(biāo)中介機(jī)構(gòu)、各類中小企業(yè)。

業(yè)務(wù)組應(yīng)根據(jù)申請(qǐng)客戶的類型，全面、詳實(shí)的收集客戶材料，并核實(shí)客戶提交材料的完整性和真實(shí)性。第二條 項(xiàng)目受理?xiàng)l件

單位項(xiàng)目受理?xiàng)l件：

1、具備企業(yè)法人資格并已通過(guò)年檢；

2、依法經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)范圍符合國(guó)家政策；

3、基本具有償還借款的能力，并能提供擔(dān)保措施；

自然人項(xiàng)目受理?xiàng)l件：

1、具備民事行為能力、民事權(quán)利能力；

2、借款用途符合國(guó)家政策；

3、基本具有償還借款的能力，并能提供擔(dān)保措施； 第三條 典當(dāng)項(xiàng)目初審和實(shí)地調(diào)查

業(yè)務(wù)小組根據(jù)業(yè)務(wù)歸屬情況，確定第一調(diào)查人和第二調(diào)查人。第一調(diào)查人為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（以下亦同），負(fù)主要調(diào)查責(zé)任，第二調(diào)查人協(xié)辦。

項(xiàng)目初審主要是通過(guò)資料審核和實(shí)地調(diào)查，獲取典當(dāng)項(xiàng)目、客戶及擔(dān)保人真實(shí)、全面的信息，通過(guò)綜合分析、比較、評(píng)價(jià)，形成最后綜合性的評(píng)定和結(jié)論即《典當(dāng)業(yè)務(wù)調(diào)查報(bào)告》，其報(bào)告主要內(nèi)容為：

1、借款人背景情況；

2、項(xiàng)目基本情況；

3、市場(chǎng)預(yù)測(cè)及銷售分析；

4、財(cái)務(wù)狀況及償債能力；

5、借款用途及還款資金來(lái)源；

6、擔(dān)保情況；

7、與銀行往來(lái)及或有負(fù)債情況；

8、綜合分析該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度；

9、其他需要說(shuō)明的情況；

10、調(diào)查結(jié)論。第四條 典當(dāng)項(xiàng)目評(píng)審與決策

典當(dāng)項(xiàng)目的評(píng)審包括兩個(gè)環(huán)節(jié)，即總經(jīng)理審核和會(huì)議審核即評(píng)審委員會(huì)評(píng)審。會(huì)議評(píng)審的組織機(jī)構(gòu)是公司評(píng)審委員會(huì)，成員由公司股東會(huì)選舉產(chǎn)生。評(píng)審委員會(huì)日常工作由公司辦公室主任負(fù)責(zé)。會(huì)議評(píng)審工作程序：

1、業(yè)務(wù)組在會(huì)議召開(kāi)前，應(yīng)將會(huì)議主要內(nèi)容以書(shū)面、電話、電子郵件、內(nèi)網(wǎng)等方式通知評(píng)審會(huì)成員；

2、會(huì)議由辦公室主任負(fù)責(zé)通知召集；

3、業(yè)務(wù)調(diào)查人員報(bào)告項(xiàng)目調(diào)查情況和初審意見(jiàn)，業(yè)務(wù)組其他人員或總經(jīng)理作補(bǔ)充說(shuō)明；

4、評(píng)審委員會(huì)人員質(zhì)疑，調(diào)查責(zé)任人答疑；

5、參加會(huì)議人員從合法性、安全性、效益性等方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析并提出具體評(píng)審意見(jiàn)；

6、會(huì)議評(píng)審采用簽字表決制。第五條 典當(dāng)借款手續(xù)辦理

項(xiàng)目通過(guò)后，由業(yè)務(wù)小組通知客戶并辦理典當(dāng)手續(xù)，含當(dāng)票的開(kāi)列、當(dāng)物入庫(kù)、轉(zhuǎn)款手續(xù)、合同簽訂等。辦理完簽約手續(xù)的項(xiàng)目資料移交辦公室統(tǒng)一管理。重要合同和證件：包括借款合同、保證合同、擔(dān)保合同、產(chǎn)權(quán)證明等須單獨(dú)管理。第六條 典當(dāng)項(xiàng)目當(dāng)期管理

典當(dāng)項(xiàng)目當(dāng)期管理,是指典當(dāng)放款至典當(dāng)?shù)狡谌盏倪^(guò)程的管理，包括典當(dāng)項(xiàng)目檢查、典當(dāng)續(xù)期項(xiàng)目和逾期項(xiàng)目處理等。典當(dāng)項(xiàng)目的檢查由業(yè)務(wù)小組負(fù)責(zé)。當(dāng)期檢查分日常檢查和重點(diǎn)檢查。

日常檢查是根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，如典當(dāng)金額、典當(dāng)期限、擔(dān)保措施、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)等確定檢查頻率，市區(qū)內(nèi)項(xiàng)目日常檢查至少每15天要進(jìn)行一次，市區(qū)外項(xiàng)目日常檢查至少每月進(jìn)行一次。

重點(diǎn)檢查是對(duì)借款封閉管理的項(xiàng)目、認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目及其他需特別關(guān)注的項(xiàng)目進(jìn)行不定期檢查或全程跟蹤。檢查完畢后，檢查人員須制作《典當(dāng)業(yè)務(wù)跟蹤調(diào)查報(bào)告》，當(dāng)月15日、30日前報(bào)總經(jīng)理簽批意見(jiàn)后與有關(guān)資料一并歸檔?！兜洚?dāng)業(yè)務(wù)跟蹤調(diào)查報(bào)告》的主要內(nèi)容：

1、客戶是否按借款合同規(guī)定支付利息及費(fèi)用；

2、客戶及擔(dān)保人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況是否發(fā)生變化；

3、擔(dān)保措施中是否發(fā)生了新的不利因素，是否發(fā)生變化；

4、調(diào)查過(guò)程：時(shí)間、地點(diǎn)、調(diào)查人員名單、與客戶聯(lián)系情況等；

5、報(bào)告后應(yīng)附有調(diào)查過(guò)程中擔(dān)保物的現(xiàn)場(chǎng)照片，其他須說(shuō)明的情況。

檢查人員在檢查中發(fā)現(xiàn)客戶存在較大問(wèn)題，須當(dāng)日向公司總經(jīng)理口頭報(bào)告。對(duì)所有典當(dāng)項(xiàng)目，在典當(dāng)?shù)狡谌罩?日，由業(yè)務(wù)小組通知客戶進(jìn)行到期后的處理。需要續(xù)期的典當(dāng)項(xiàng)目，業(yè)務(wù)小組負(fù)責(zé)調(diào)查展期的原因，提出處理意見(jiàn)，報(bào)總經(jīng)理審批。為了降低典當(dāng)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加速資金的收回，針對(duì)當(dāng)金大、折舊快、變現(xiàn)弱的典當(dāng)業(yè)務(wù)，續(xù)當(dāng)必須采用“部分還本付息”法，即典當(dāng)客戶在辦理續(xù)當(dāng)時(shí)，必須支付一部分典當(dāng)本金和支付續(xù)期的利息和綜合費(fèi)用。

對(duì)逾期的項(xiàng)目，業(yè)務(wù)小組必須認(rèn)真履行告知義務(wù)，并在逾期后5個(gè)工作日內(nèi)寫(xiě)出調(diào)查報(bào)告，提出處理意見(jiàn)，報(bào)總經(jīng)理審批，同時(shí)交財(cái)務(wù)部一份。逾期不贖當(dāng)也不續(xù)當(dāng)?shù)?，為絕當(dāng)。當(dāng)戶于典當(dāng)期限或者續(xù)當(dāng)期限屆滿至絕當(dāng)前贖當(dāng)?shù)?，除須償還當(dāng)金本息、綜合費(fèi)用外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)中國(guó)人民銀行規(guī)定的銀行等金融機(jī)構(gòu)逾期貸款罰息水平、典當(dāng)行制定的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和逾期天數(shù)，補(bǔ)交當(dāng)金利息和有關(guān)費(fèi)用。

第七條 贖當(dāng)管理

已經(jīng)結(jié)束的典當(dāng)項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)辦理項(xiàng)目贖當(dāng)手續(xù)，核實(shí)本息已結(jié)清后，收回當(dāng)票客戶聯(lián)，辦理注銷抵押登記，將所抵押和保管的原件資料退還客戶。第八條 絕當(dāng)及追償

根據(jù)《典當(dāng)管理辦法》有關(guān)絕當(dāng)?shù)囊?guī)定，由業(yè)務(wù)小組制訂追償方案并報(bào)總經(jīng)理審定，項(xiàng)目責(zé)任人為具體經(jīng)辦人。

絕當(dāng)物估價(jià)金額不足3萬(wàn)元的，典當(dāng)行可以自行變賣或者折價(jià)處理，損溢自負(fù)；當(dāng)物估價(jià)金額在3萬(wàn)元以上的，可以按照我國(guó)擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定處理，也可以雙方事先約定絕當(dāng)后由典當(dāng)行委托拍賣行公開(kāi)拍賣。拍賣收入在扣除拍賣費(fèi)用及當(dāng)金本息后，剩余部分應(yīng)當(dāng)退還當(dāng)戶，不足部分向當(dāng)戶追索。對(duì)設(shè)定擔(dān)保人的，應(yīng)依法向擔(dān)保人追償，擔(dān)保人拒絕清償?shù)模瑧?yīng)依法對(duì)主債務(wù)人及擔(dān)保人提起訴訟。

第五篇：房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)盅簶I(yè)務(wù)所需材料

房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)盅簶I(yè)務(wù)所需材料

一、業(yè)務(wù)受理

客戶：委托書(shū)（一式兩份）、房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書(shū)（一式一份）、房屋他項(xiàng)權(quán)利登記證書(shū)（一式一份）、房屋共有人證明書(shū)（一式兩份）、股東會(huì)或董事會(huì)決議書(shū)（一式一份）

? 個(gè)人房產(chǎn)

1.房產(chǎn)兩證{即房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證}

2.購(gòu)房合同及發(fā)票原件

3.第二套房產(chǎn)證明

4.身份證、戶口本、婚姻證明

附注：

1、如果有共有權(quán)人，需爭(zhēng)得共有權(quán)人同意，并提供其共有權(quán)證明

2、婚姻證明：1）已婚者，提供夫妻雙方結(jié)婚證明

2）單身者，需到民政局開(kāi)具單身證明

3）離異者且沒(méi)再結(jié)婚者，提供離婚證以及未婚證明 ? 企業(yè)房產(chǎn)

1.房屋產(chǎn)權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證、購(gòu)房合同及發(fā)票原件

2.企業(yè)法人身份證明、法人授權(quán)委托書(shū)、經(jīng)辦人身份證原件

3.企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋公章）、企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼證（加蓋公章）

4.公司章程、股東會(huì)決議或董事會(huì)決議，并授權(quán)委托證明書(shū)

? 在建工程

1.用地證明文件或土地使用權(quán)證

2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

3.建設(shè)工地規(guī)劃許可證

4.建筑工程施工許可證

5.營(yíng)業(yè)執(zhí)照

6.其他證明（商品房預(yù)售許可證、房屋面積測(cè)量成果報(bào)告、竣工項(xiàng)目地價(jià)款核實(shí)復(fù)函、商品房的公用建筑面積分?jǐn)偛牧?、立?xiàng)批復(fù)）

? 業(yè)務(wù)人員：公司相關(guān)證件（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證復(fù)印件）、公司介紹信、本人身份證復(fù)印件，以上證件加蓋公章；

? 客戶：客戶提供相關(guān)資料原件及復(fù)印件（客戶辦理業(yè)務(wù)時(shí)提交的所有資料）? 房產(chǎn)交易中心抵押登記基本程序如下：

抵押登記申請(qǐng)：

1.房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書(shū)

2.房屋他項(xiàng)權(quán)利登記申請(qǐng)書(shū)

3.抵押當(dāng)事人身份證明、房產(chǎn)共有人身份證明

4.婚姻登記證書(shū)

5.房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證

6.房產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告

7.房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)盅汉贤?/p>

9．公司相關(guān)證件（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證復(fù)印件、本人身份證復(fù)印件、公司介紹信）以上證件加蓋公章

? 房地產(chǎn)交易中心受理申請(qǐng)并審核，在七個(gè)工作日辦理完成。