第一篇:土地使用權(quán)抵押時應(yīng)注意的問題
土地使用權(quán)抵押時應(yīng)注意的問題
我國的現(xiàn)行法律規(guī)定,土地的使用權(quán)可以抵押。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的增多,土地使用權(quán)抵押活動也日益頻繁。由于土地使用權(quán)抵押涉及較多法律問題,程序比較復(fù)雜,因此許多地方在土地使用權(quán)抵押活動過程中常出現(xiàn)一些問題,從而給房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和土地使用權(quán)抵押活動造成種種困難和障礙。
我們在協(xié)助一家外國銀行辦理一起土地使用權(quán)抵押貸款案例中,曾發(fā)現(xiàn)國內(nèi)一家企業(yè)欲將其由國家劃撥的一塊土地直接抵押給外國銀行,因為他們持有國家劃撥的建設(shè)用地許可證。而此家外國銀行因為對中國的土地使用權(quán)抵押方面的法律一無所知,便求助于中國的律師。由于律師及早地介入這一抵押貸款業(yè)務(wù),及時地阻止了上述所謂的土地使用權(quán)抵押活動,并積極幫助和指導(dǎo)了國內(nèi)這家企業(yè)補交地價款并與當(dāng)?shù)卣炗喠送恋爻鲎尯贤罱K拿到了有償使用的土地使用證,才使這一土地使用權(quán)抵押活動得以按照法律規(guī)定的程序順利完成,并使該公司及時地得到了外國銀行的貸款,從而也保護了抵押權(quán)人——外國銀行的合法權(quán)益。
我們在處理房地產(chǎn)法律事務(wù)時還發(fā)現(xiàn),一臺商竟從一鄉(xiāng)政府處直接獲得上千畝土地的所謂土地使用權(quán),并準備將這一土地使用權(quán)直接抵押給北京一家企業(yè),以便獲得資助。根據(jù)我國的法律規(guī)定,土地使用權(quán)的出讓,由市、縣人民政府負責(zé)。鄉(xiāng)一級政府無權(quán)出讓土地使用權(quán)。該臺商在不了解國內(nèi)有關(guān)法律的情況下,與不懂土地出讓法規(guī)的鄉(xiāng)政府簽署的土地出讓合同,從一開始就沒有法律效力,所以就更不能再去抵押該塊土地的使用權(quán)。我們在接到北京這家企業(yè)的咨詢后,詳細地向他們解釋了我國有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的有關(guān)法律規(guī)定,使這家企業(yè)放棄了與臺商簽訂所謂土地使用權(quán)抵押協(xié)議。
導(dǎo)致上述土地使用權(quán)抵押過程中出現(xiàn)種種問題的原因,在于抵押人與抵押權(quán)人對我國目前關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的法律規(guī)定與履行程序不清楚,對國家劃撥土地和出讓土地的法律概念不清。
涉及到國有土地使用權(quán)抵押,首先應(yīng)該注意以下幾個法律問題:
1.無償取得國有劃撥土地使用權(quán)的不能直接抵押。國營企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因,占有和使用城鎮(zhèn)國有土地。上述企業(yè)對這類無償劃撥的土地只有使用權(quán),沒有處置權(quán),更不能用劃撥土地作為抵押物。
2.土地使用權(quán)抵押的前提。房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了土地出讓合同,交足了地價款,獲得了土地使用證,才有資格合法地將自己的土地使用權(quán)予以抵押,以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件,土地使用權(quán)的抵押便無效。
3.抵押須有書面文件。土地使用權(quán)抵押,抵押人與抵押權(quán)人之間應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)法律簽訂抵押協(xié)議。因為土地使用權(quán)抵押往往涉及較大金額,任何口頭約定都是草率的和不嚴肅的,所以任何土地使用權(quán)抵押都要形成文字,制訂出法律文件。
4.土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則。在土地使用權(quán)抵押時,其地上建筑物和其他附著物及一切權(quán)益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時,應(yīng)詳細列出地上建筑物和附著物及其所產(chǎn)生的權(quán)益。
5.保險問題。土地使用權(quán)抵押,如其地上有建筑物或其他附著物,抵押人應(yīng)當(dāng)對地上建筑物辦理保險手續(xù),并應(yīng)在保險單上注明抵押權(quán)人為第一受益人,保險合同的期限應(yīng)長于抵押協(xié)議的期限。
6.土地使用權(quán)抵押時,應(yīng)辦理登記手續(xù)。如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權(quán)抵押,首先應(yīng)到土地管理機構(gòu)進行登記,然后到房地產(chǎn)管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)抵押,則只需到房地產(chǎn)管理局登記備案,并辦理他項權(quán)利證書。
7.土地使用權(quán)抵押之前,應(yīng)聘請評估機構(gòu)評估。一般情況下,抵押人抵押自己的土地使用權(quán),期望得到銀行或金融機構(gòu)的貸款,而金融機構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價值,所以在抵押之前,應(yīng)請具有房地產(chǎn)評估資格的評估機構(gòu)予以評估,根據(jù)評估報告,抵押權(quán)人再作出是否接受抵押的決策。
8.董事會的決議。抵押人若是三資企業(yè),在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定,股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議。
9.應(yīng)請律師出具法律意見書。為了證實抵押人的主體資格,土地使用權(quán)的合法性、有效性和真實性,以及整個土地使用權(quán)抵押過程的合法性和可行性,為了保障抵押權(quán)人的權(quán)益,抵押權(quán)人應(yīng)聘請律師就抵押問題出具法律意見書。
10.土地使用權(quán)抵押時應(yīng)辦理公證手續(xù)。因為土地使用權(quán)抵押涉及的是不動產(chǎn)抵押,標的重大,所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時,抵押雙方應(yīng)到國家公證機關(guān)辦理公證手續(xù)。
11.處置抵押物時,應(yīng)申請房地產(chǎn)管理機構(gòu)予以協(xié)助。抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)未能履行義務(wù),或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或破產(chǎn)時,抵押權(quán)人可以根據(jù)國家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物——土地使用權(quán)。在處理土地使用權(quán)時,抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權(quán),并辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。
12.抵押權(quán)的終結(jié)。土地使用權(quán)抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權(quán)抵押協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T和房地產(chǎn)管理部門注銷抵押協(xié)議。
在土地使用權(quán)抵押過程中,抵押雙方只有在充分注意到上述幾個法律問題的前提下,才能使抵押活動正常進行。大量事實證明律師參與土地使用權(quán)抵押業(yè)務(wù),有助于此項工作的順利進展。所以抵押人和抵押權(quán)人在辦理土地使用權(quán)抵押這一法律事務(wù)時,應(yīng)及早聘請律師介入,會使這一工作更加規(guī)范化。
第二篇:土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)注意哪些問題
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土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)注意哪些問題
我國的現(xiàn)行法律規(guī)定,土地的使用權(quán)可以抵押。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的增多,土地使用權(quán)抵押活動也日益頻繁。由于土地使用權(quán)抵押涉及較多法律問題,程序比較復(fù)雜,因此許多地方在土地使用權(quán)抵押活動過程中常出現(xiàn)一些問題,從而給房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和土地使用權(quán)抵押活動造成種種困難和障礙。
在協(xié)助一家外國銀行辦理一起土地使用權(quán)抵押貸款案例中,曾發(fā)現(xiàn)國內(nèi)一家企業(yè)欲將其由國家劃撥的一塊土地直接抵押給外國銀行,因為他們持有國家劃撥的建設(shè)用地許可證。而此家外國銀行因為對中國的土地使用權(quán)抵押方面的法律一無所知,便求助于中國的律師。由于律師及早地介入這一抵押貸款業(yè)務(wù),及時地阻止了上述所謂的土地使用權(quán)抵押活動,并積極幫助和指導(dǎo)了國內(nèi)這家企業(yè)補交地價款并與當(dāng)?shù)卣炗喠送恋爻鲎尯贤?,最終拿到了有償使用的土地使用證,才使這一土地使用權(quán)抵押活動得以按照法律規(guī)定的程序順利完成,并使該公司及時地得到了外國銀行的貸款,從而也保護了抵押權(quán)人——外國銀行的合法權(quán)益。
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在處理房地產(chǎn)法律事務(wù)時 發(fā)現(xiàn),一臺商竟從一鄉(xiāng)政府處直接獲得上千畝土地的所謂土地使用權(quán),并準備將這一土地使用權(quán)直接抵押給北京一家企業(yè),以便獲得資助。根據(jù)我國的法律規(guī)定,土地使用權(quán)的出讓,由市、縣人民政府負責(zé)。鄉(xiāng)一級政府無權(quán)出讓土地使用權(quán)。該臺商在不了解國內(nèi)有關(guān)法律的情況下,與不懂土地出讓法規(guī)的鄉(xiāng)政府簽署的土地出讓合同,從一開始就沒有法律效力,所以就更不能再去抵押該塊土地的使用權(quán)。我們在接到北京這家企業(yè)的咨詢后,詳細地向他們解釋了我國有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的有關(guān)法律規(guī)定,使這家企業(yè)放棄了與臺商簽訂所謂土地使用權(quán)抵押協(xié)議。
導(dǎo)致上述土地使用權(quán)抵押過程中出現(xiàn)種種問題的原因,在于抵押人與抵押權(quán)人對我國目前關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的法律規(guī)定與履行程序不清楚,對國家劃撥土地和出讓土地的法律概念不清。
涉及到國有土地使用權(quán)抵押,首先應(yīng)該注意以下幾個法律問題:
1.無償取得國有劃撥土地使用權(quán)的不能直接抵押。國營企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因,占有和使用城鎮(zhèn)國有土地。上述企業(yè)對這類無償劃撥的土地只有使用權(quán),沒有處置權(quán),更不能用劃撥土地作為抵押物。
2.土地使用權(quán)抵押的前提: 房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了
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土地出讓合同,交足了地價款,獲得了土地使用證,才有資格合法地將自己的土地使用權(quán)予以抵押,以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件,土地使用權(quán)的抵押便無效。
3.抵押須有書面文件。土地使用權(quán)抵押,抵押人與抵押權(quán)人之間應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)法律簽訂抵押協(xié)議。因為土地使用權(quán)抵押往往涉及較大金額,任何口頭約定都是草率的和不嚴肅的,所以任何土地使用權(quán)抵押都要形成文字,制訂出法律文件。
4.土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則。在土地使用權(quán)抵押時,其地上建筑物和其他附著物及一切權(quán)益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時,應(yīng)詳細列出地上建筑物和附著物及其所產(chǎn)生的權(quán)益。
5.保險問題。土地使用權(quán)抵押,如其地上有建筑物或其他附著物,抵押人應(yīng)當(dāng)對地上建筑物辦理保險手續(xù),并應(yīng)在保險單上注明抵押權(quán)人為第一受益人,保險合同的期限應(yīng)長于抵押協(xié)議的期限。
6.土地使用權(quán)抵押時,應(yīng)辦理登記手續(xù)。如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權(quán)抵押,首先應(yīng)到土地管理機構(gòu)進行登記,然后到房地產(chǎn)管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)抵押,則只需到房地產(chǎn)管理局登記備案,并辦理他項權(quán)利證書。
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7.土地使用權(quán)抵押之前,應(yīng)聘請評估機構(gòu)評估。一般情況下,抵押人抵押自己的土地使用權(quán),期望得到銀行或金融機構(gòu)的貸款,而金融機構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價值,所以在抵押之前,應(yīng)請具有房地產(chǎn)評估資格的評估機構(gòu)予以評估,根據(jù)評估報告,抵押權(quán)人再作出是否接受抵押的決策。
8.董事會的決議。抵押人若是三資企業(yè),在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定,股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議。
9.應(yīng)請律師出具法律意見書。為了證實抵押人的主體資格,土地使用權(quán)的合法性、有效性和真實性,以及整個土地使用權(quán)抵押過程的合法性和可行性,為了保障抵押權(quán)人的權(quán)益,抵押權(quán)人應(yīng)聘請律師就抵押問題出具法律意見書。
10.土地使用權(quán)抵押時應(yīng)辦理公證手續(xù)。因為土地使用權(quán)抵押涉及的是不動產(chǎn)抵押,標的重大,所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時,抵押雙方應(yīng)到國家公證機關(guān)辦理公證手續(xù)。
11.處置抵押物時,應(yīng)申請房地產(chǎn)管理機構(gòu)予以協(xié)助。抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)未能履行義務(wù),或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或
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破產(chǎn)時,抵押權(quán)人可以根據(jù)國家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物——土地使用權(quán)。在處理土地使用權(quán)時,抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權(quán),并辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。
12.抵押權(quán)的終結(jié)。土地使用權(quán)抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權(quán)抵押協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T和房地產(chǎn)管理部門注銷抵押協(xié)議。
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第三篇:土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)注意哪些問題
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土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)注意哪些問題
我國的現(xiàn)行法律規(guī)定,土地的使用權(quán)可以抵押。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的增多,土地使用權(quán)抵押活動也日益頻繁。由于土地使用權(quán)抵押涉及較多法律問題,程序比較復(fù)雜,因此許多地方在土地使用權(quán)抵押活動過程中常出現(xiàn)一些問題,從而給房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和土地使用權(quán)抵押活動造成種種困難和障礙。
在協(xié)助一家外國銀行辦理一起土地使用權(quán)抵押貸款案例中,曾發(fā)現(xiàn)國內(nèi)一家企業(yè)欲將其由國家劃撥的一塊土地直接抵押給外國銀行,因為他們持有國家劃撥的建設(shè)用地許可證。而此家外國銀行因為對中國的土地使用權(quán)抵押方面的法律一無所知,便求助于中國的律師。由于律師及早地介入這一抵押貸款業(yè)務(wù),及時地阻止了上述所謂的土地使用權(quán)抵押活動,并積極幫助和指導(dǎo)了國內(nèi)這家企業(yè)補交地價款并與當(dāng)?shù)卣炗喠送恋爻鲎尯贤罱K拿到了有償使用的土地使用證,才使這一土地使用權(quán)抵押活動得以按照法律規(guī)定的程序順利完成,并使該公司及時地得到了外國銀行的貸款,從而也保護了抵押權(quán)人——外國銀行的合法權(quán)益。
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在處理房地產(chǎn)法律事務(wù)時 發(fā)現(xiàn),一臺商竟從一鄉(xiāng)政府處直接獲得上千畝土地的所謂土地使用權(quán),并準備將這一土地使用權(quán)直接抵押給北京一家企業(yè),以便獲得資助。根據(jù)我國的法律規(guī)定,土地使用權(quán)的出讓,由市、縣人民政府負責(zé)。鄉(xiāng)一級政府無權(quán)出讓土地使用權(quán)。該臺商在不了解國內(nèi)有關(guān)法律的情況下,與不懂土地出讓法規(guī)的鄉(xiāng)政府簽署的土地出讓合同,從一開始就沒有法律效力,所以就更不能再去抵押該塊土地的使用權(quán)。我們在接到北京這家企業(yè)的咨詢后,詳細地向他們解釋了我國有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的有關(guān)法律規(guī)定,使這家企業(yè)放棄了與臺商簽訂所謂土地使用權(quán)抵押協(xié)議。
導(dǎo)致上述土地使用權(quán)抵押過程中出現(xiàn)種種問題的原因,在于抵押人與抵押權(quán)人對我國目前關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的法律規(guī)定與履行程序不清楚,對國家劃撥土地和出讓土地的法律概念不清。
涉及到國有土地使用權(quán)抵押,首先應(yīng)該注意以下幾個法律問題:
1.無償取得國有劃撥土地使用權(quán)的不能直接抵押。國營企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因,占有和使用城鎮(zhèn)國有土地。上述企業(yè)對這類無償劃撥的土地只有使用權(quán),沒有處置權(quán),更不能用劃撥土地作為抵押物。
2.土地使用權(quán)抵押的前提: 房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了土地出讓合同,交足了地價款,獲得了土地使用證,才有資格合法地
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將自己的土地使用權(quán)予以抵押,以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件,土地使用權(quán)的抵押便無效。
3.抵押須有書面文件。土地使用權(quán)抵押,抵押人與抵押權(quán)人之間應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)法律簽訂抵押協(xié)議。因為土地使用權(quán)抵押往往涉及較大金額,任何口頭約定都是草率的和不嚴肅的,所以任何土地使用權(quán)抵押都要形成文字,制訂出法律文件。
4.土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則。在土地使用權(quán)抵押時,其地上建筑物和其他附著物及一切權(quán)益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時,應(yīng)詳細列出地上建筑物和附著物及其所產(chǎn)生的權(quán)益。
5.保險問題。土地使用權(quán)抵押,如其地上有建筑物或其他附著物,抵押人應(yīng)當(dāng)對地上建筑物辦理保險手續(xù),并應(yīng)在保險單上注明抵押權(quán)人為第一受益人,保險合同的期限應(yīng)長于抵押協(xié)議的期限。
6.土地使用權(quán)抵押時,應(yīng)辦理登記手續(xù)。如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權(quán)抵押,首先應(yīng)到土地管理機構(gòu)進行登記,然后到房地產(chǎn)管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)抵押,則只需到房地產(chǎn)管理局登記備案,并辦理他項權(quán)利證書。
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7.土地使用權(quán)抵押之前,應(yīng)聘請評估機構(gòu)評估。一般情況下,抵押人抵押自己的土地使用權(quán),期望得到銀行或金融機構(gòu)的貸款,而金融機構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價值,所以在抵押之前,應(yīng)請具有房地產(chǎn)評估資格的評估機構(gòu)予以評估,根據(jù)評估報告,抵押權(quán)人再作出是否接受抵押的決策。
8.董事會的決議。抵押人若是三資企業(yè),在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定,股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議。
9.應(yīng)請律師出具法律意見書。為了證實抵押人的主體資格,土地使用權(quán)的合法性、有效性和真實性,以及整個土地使用權(quán)抵押過程的合法性和可行性,為了保障抵押權(quán)人的權(quán)益,抵押權(quán)人應(yīng)聘請律師就抵押問題出具法律意見書。
10.土地使用權(quán)抵押時應(yīng)辦理公證手續(xù)。因為土地使用權(quán)抵押涉及的是不動產(chǎn)抵押,標的重大,所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時,抵押雙方應(yīng)到國家公證機關(guān)辦理公證手續(xù)。
11.處置抵押物時,應(yīng)申請房地產(chǎn)管理機構(gòu)予以協(xié)助。抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)未能履行義務(wù),或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或破產(chǎn)時,抵押權(quán)人可以根據(jù)國家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押
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物——土地使用權(quán)。在處理土地使用權(quán)時,抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權(quán),并辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。
12.抵押權(quán)的終結(jié)。土地使用權(quán)抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權(quán)抵押協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T和房地產(chǎn)管理部門注銷抵押協(xié)議。
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第四篇:土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)注意哪些問題
土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)注意哪些問題
我國的現(xiàn)行法律規(guī)定,土地的使用權(quán)可以抵押。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的增多,土地使用權(quán)抵押活動也日益頻繁。由于土地使用權(quán)抵押涉及較多法律問題,程序比較復(fù)雜,因此許多地方在土地使用權(quán)抵押活動過程中常出現(xiàn)一些問題,從而給房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和土地使用權(quán)抵押活動造成種種困難和障礙。
在協(xié)助一家外國銀行辦理一起土地使用權(quán)抵押貸款案例中,曾發(fā)現(xiàn)國內(nèi)一家企業(yè)欲將其由國家劃撥的一塊土地直接抵押給外國銀行,因為他們持有國家劃撥的建設(shè)用地許可證。而此家外國銀行因為對中國的土地使用權(quán)抵押方面的法律一無所知,便求助于中國的律師。由于律師及早地介入這一抵押貸款業(yè)務(wù),及時地阻止了上述所謂的土地使用權(quán)抵押活動,并積極幫助和指導(dǎo)了國內(nèi)這家企業(yè)補交地價款并與當(dāng)?shù)卣炗喠送恋爻鲎尯贤?,最終拿到了有償使用的土地使用證,才使這一土地使用權(quán)抵押活動得以按照法律規(guī)定的程序順利完成,并使該公司及時地得到了外國銀行的貸款,從而也保護了抵押權(quán)人——外國銀行的合法權(quán)益。
在處理房地產(chǎn)法律事務(wù)時 發(fā)現(xiàn),一臺商竟從一鄉(xiāng)政府處直接獲得上千畝土地的所謂土地使用權(quán),并準備將這一土地使用權(quán)直接抵押給北京一家企業(yè),以便獲得資助。根據(jù)我國的法律規(guī)定,土地使用權(quán)的出讓,由市、縣人民政府負責(zé)。鄉(xiāng)一級政府無權(quán)出讓土地使用權(quán)。該臺商在不了解國內(nèi)有關(guān)法律的情況下,與不懂土地出讓法規(guī)的鄉(xiāng)政府簽署的土地出讓合同,從一開始就沒有法律效力,所以就更不能再去抵押該塊土地的使用權(quán)。我們在接到北京這家企業(yè)的咨詢后,詳細地向他們解釋了我國有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的有關(guān)法律規(guī)定,使這家企業(yè)放棄了與臺商簽訂所謂土地使用權(quán)抵押協(xié)議。
導(dǎo)致上述土地使用權(quán)抵押過程中出現(xiàn)種種問題的原因,在于抵押人與抵押權(quán)人對我國目前關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的法律規(guī)定與履行程序不清楚,對國家劃撥土地和出讓土地的法律概念不清。
涉及到國有土地使用權(quán)抵押,首先應(yīng)該注意以下幾個法律問題:
1.無償取得國有劃撥土地使用權(quán)的不能直接抵押。國營企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因,占有和使用城鎮(zhèn)國有土地。上述企業(yè)對這類無償劃撥的土地只有使用權(quán),沒有處置權(quán),更不能用劃撥土地作為抵押物。
2.土地使用權(quán)抵押的前提: 房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了土地出讓合同,交足了地價款,獲得了土地使用證,才有資格合法地將自己的土地使用權(quán)予以抵押,以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件,土地使用權(quán)的抵押便無效。
3.抵押須有書面文件。土地使用權(quán)抵押,抵押人與抵押權(quán)人之間應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)法律簽訂抵押協(xié)議。因為土地使用權(quán)抵押往往涉及較大金額,任何口頭約定都是草率的和不嚴肅的,所以任何土地使用權(quán)抵押都要形成文字,制訂出法律文件。
4.土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則。在土地使用權(quán)抵押時,其地上建筑物和其他附著物及一切權(quán)益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時,應(yīng)詳細列出地上建筑物和附著物及其所產(chǎn)生的權(quán)益。
5.保險問題。土地使用權(quán)抵押,如其地上有建筑物或其他附著物,抵押人應(yīng)當(dāng)對地上建筑物辦理保險手續(xù),并應(yīng)在保險單上注明抵押權(quán)人為第一受益人,保險合同的期限應(yīng)長于
抵押協(xié)議的期限。
6.土地使用權(quán)抵押時,應(yīng)辦理登記手續(xù)。如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權(quán)抵押,首先應(yīng)到土地管理機構(gòu)進行登記,然后到房地產(chǎn)管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)抵押,則只需到房地產(chǎn)管理局登記備案,并辦理他項權(quán)利證書。
7.土地使用權(quán)抵押之前,應(yīng)聘請評估機構(gòu)評估。一般情況下,抵押人抵押自己的土地使用權(quán),期望得到銀行或金融機構(gòu)的貸款,而金融機構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價值,所以在抵押之前,應(yīng)請具有房地產(chǎn)評估資格的評估機構(gòu)予以評估,根據(jù)評估報告,抵押權(quán)人再作出是否接受抵押的決策。
8.董事會的決議。抵押人若是三資企業(yè),在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定,股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議。
9.應(yīng)請律師出具法律意見書。為了證實抵押人的主體資格,土地使用權(quán)的合法性、有效性和真實性,以及整個土地使用權(quán)抵押過程的合法性和可行性,為了保障抵押權(quán)人的權(quán)益,抵押權(quán)人應(yīng)聘請律師就抵押問題出具法律意見書。
10.土地使用權(quán)抵押時應(yīng)辦理公證手續(xù)。因為土地使用權(quán)抵押涉及的是不動產(chǎn)抵押,標的重大,所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時,抵押雙方應(yīng)到國家公證機關(guān)辦理公證手續(xù)。
11.處置抵押物時,應(yīng)申請房地產(chǎn)管理機構(gòu)予以協(xié)助。抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)未能履行義務(wù),或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或破產(chǎn)時,抵押權(quán)人可以根據(jù)國家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物——土地使用權(quán)。在處理土地使用權(quán)時,抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權(quán),并辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。
12.抵押權(quán)的終結(jié)。土地使用權(quán)抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權(quán)抵押協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T和房地產(chǎn)管理部門注銷抵押協(xié)議。
第五篇:辦理劃撥土地使用權(quán)抵押應(yīng)注意三種情況風(fēng)險
辦理劃撥土地使用權(quán)抵押尤應(yīng)防范風(fēng)險
劃撥土地使用權(quán)是土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。由于歷史原因,公司、企業(yè)所使用的土地為劃撥土地使用權(quán)的情況普遍存在,在信貸業(yè)務(wù)實踐中銀行選擇以劃撥土地使用權(quán)作抵押物的現(xiàn)象也比較常見。由于劃撥土地使用權(quán)是以無償方式取得的,因而,土地使用者在土地的處分權(quán)方面也受到相應(yīng)的法律約束。銀行在辦理土地使用權(quán)抵押業(yè)務(wù)時應(yīng)注意規(guī)避因劃撥土地使用權(quán)處分、土地抵押價值減少或滅失而形成的風(fēng)險.根據(jù)《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定,劃撥土地使用權(quán)符合一定條件的,是可以設(shè)定抵押的。國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定:“符合下列條件的,經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準,其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押:
(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人;
(二)須有國有土地使用證;
(三)具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明;
(四)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同,向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金?!虼?銀行在選擇劃撥土地使用權(quán)作抵押物時應(yīng)首先嚴格執(zhí)行這些規(guī)定,避免因主體資 1
格、法定要件、法定程序違法而形成的風(fēng)險。
除此之外,還須注意如下三種情況所造成的風(fēng)險。一是土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的。按照有關(guān)法律規(guī)定,劃撥土地使用權(quán)人因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因停止使用土地的,市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)。由于這種“無償收回權(quán)”是法律賦予的,抵押權(quán)是不能對抗的,由此會造成抵押權(quán)消滅。二是因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃需要,轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的。依照法律規(guī)定,市、縣人民政府對于劃撥土地使用權(quán)因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市建設(shè)規(guī)劃要求可以無償收回。由于這種“無償收回權(quán)”也是法定的,設(shè)定的抵押權(quán)隨著土地使用權(quán)的無償收回而終歸消滅。三是因抵押擔(dān)保的債權(quán)到期實現(xiàn)抵押權(quán)時涉及劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?!稉?dān)保法》第五十六條規(guī)定“拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款,在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后,抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)?!边@是與以出方式取得的土地使用權(quán)抵押是不同的。按照國家土地局的規(guī)定,應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的份額一般不低于出讓土地使用權(quán)價款的40%,可見,土地抵押者對劃撥土地使用權(quán)拍賣后的價款僅有不足60%的支配權(quán)。
基于以上情況,銀行在選擇抵押物時應(yīng)盡可能地避免選擇劃撥土地使用權(quán)作抵押;若非以劃撥土地使用權(quán)作抵押不可時,應(yīng)對借款人的主體資格、資產(chǎn)負債狀況、經(jīng)營狀況、發(fā)展前景、土
2地所處地理位置做出認真的分析,避免抵押期間出現(xiàn)土地被征用或企業(yè)遷移、解散、倒閉等情況。在核定貸款額度時,應(yīng)充分考慮土地評估值中包含40%土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的因素和實現(xiàn)抵押權(quán)時的土地價格市場波動因素、貸款債務(wù)利息增加因素,從謹慎原則考慮,貸款的數(shù)額一般應(yīng)在土地評估價值的45%以內(nèi)確定。
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