第一篇：案例十九 某市琴湖安置拆遷實(shí)例_1

案例十九 安置拆遷實(shí)例

對(duì)應(yīng)章節(jié)：第七章 房地產(chǎn)法律制度

相關(guān)知識(shí)點(diǎn)：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

【案例背景】

A市土地儲(chǔ)備中心，即是負(fù)責(zé)A市琴湖片區(qū)8宗地塊土地使用權(quán)的拆遷工作，2010年2月11日，當(dāng)?shù)厝請(qǐng)?bào)上突然一紙公告發(fā)布，由于需要規(guī)劃建設(shè)，琴湖8宗地塊居民房屋土地已經(jīng)被收歸國(guó)有，并要求800多戶居民在15日內(nèi)自動(dòng)去相關(guān)機(jī)關(guān)注銷土地使用權(quán)。

位于A市中心地段的琴湖片區(qū)總面積160公頃，總拆遷面積29.27萬平方米，此番約346971平方米的國(guó)有土地使用權(quán)要被收回，涉及住戶803戶。關(guān)鍵是，當(dāng)?shù)鼐用穹Q，此前政府對(duì)于這一突然征地，并未有過公開的預(yù)示。

拆遷中，涉及獨(dú)立式和半獨(dú)立式住宅687戶，琴湖片區(qū)內(nèi)湖苑五區(qū)109棟獨(dú)院別墅。A市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)人士表示，現(xiàn)在是600多戶基本搬遷完畢，還有100多戶由于賠償?shù)仍颍壳斑€未動(dòng)遷。

【場(chǎng)景一】記者采訪

拆遷方代表提出：今年以來，一共連續(xù)多次向兩級(jí)法院提出四項(xiàng)訴訟申請(qǐng)，分別起訴A市規(guī)劃局、發(fā)改委、住房建設(shè)局、國(guó)土資源局。但是相關(guān)方面，既沒有駁回，也沒有立案。

政府方代表回應(yīng)：琴湖片區(qū)位于A市新城區(qū)核心區(qū)域，地處A市鬧市區(qū)和風(fēng)景區(qū)的交匯點(diǎn)，由于多年來的商業(yè)發(fā)展，該地區(qū)城市空間日益擁擠和局促，而根據(jù)A市總體規(guī)劃，琴湖的定位與A市其他景區(qū)形成錯(cuò)位與互補(bǔ)。根據(jù)A市市政府的設(shè)想，未來琴湖將規(guī)劃建設(shè)商務(wù)商業(yè)區(qū)、文化娛樂區(qū)、自然健康區(qū)、生活服務(wù)區(qū)和環(huán)湖景觀帶“四區(qū)一帶”，建成一個(gè)工作、生活、休閑、娛樂、旅游五大元素環(huán)環(huán)相扣的開放式城市休閑生態(tài)公園。而琴湖片區(qū)綜合改造工程是整個(gè)琴湖片區(qū)的核心。

【場(chǎng)景二】拆遷安置

政府方代表提出：前期拆遷工程計(jì)劃拆除各類建筑物29萬平方米，其中獨(dú)立式住宅房屋687戶16萬平方米，公寓式及其他住宅房屋124戶計(jì)0.8萬平方 1

米，單位企業(yè)24家計(jì)8萬平方米，村公共設(shè)施房屋計(jì)0.28萬平方米，村（社區(qū)）集體資產(chǎn)非住宅房屋3.54萬平方米。琴湖方面采取的補(bǔ)償辦法為，私有住宅和非住宅房屋將采用“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”和“貨幣補(bǔ)償”兩種方式安置補(bǔ)償。完成的600多戶的安置房，主要選在琴湖家園，這個(gè)房子可能要到明年交付；以及以前建好的金山苑等小區(qū)。琴湖家園現(xiàn)在的均價(jià)一般在7000多，而對(duì)于琴湖住房的評(píng)估一般在1萬元左右，評(píng)估后超出安置房的部分，采取貨幣等辦法補(bǔ)貼。

拆遷方代表回應(yīng)：不愿意接受拆遷的包括109棟獨(dú)院別墅，是經(jīng)過A市市政府統(tǒng)一規(guī)劃，由房產(chǎn)商進(jìn)行商業(yè)開發(fā)建設(shè)并公開銷售的兩證齊全的住宅，戶主多在2002年購買，其中有的業(yè)主將房子裝修后才住了不到6年，還有一些業(yè)主的房子貸款還沒還清。而關(guān)鍵在于，對(duì)于這些擁有小院子的獨(dú)院住宅，琴湖政府相關(guān)方面，也采用了同樣的方式，換取公寓房。獨(dú)院住宅的居民相比其它公寓，可以多得到20－30%的補(bǔ)償，但不少戶主認(rèn)為，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及其房屋原有的價(jià)值，此即是引起糾紛的關(guān)鍵。

【場(chǎng)景三】民間訪談

根據(jù)居民方面說法，湖苑五區(qū)獨(dú)院的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了2萬多元/平米，政府只補(bǔ)償8000多元/平米，政府方面的賠付沒有反映其房屋原有的價(jià)值。

據(jù)悉，2010年2月21日，琴湖片區(qū)的居民曾到A市市國(guó)土資源局詢問情況，當(dāng)業(yè)主們問及A市市國(guó)土資源局有關(guān)人員，如果他們的房屋土地已經(jīng)被收歸國(guó)有，那么其土地使用權(quán)證是否已經(jīng)是一張廢紙？國(guó)土局一位負(fù)責(zé)人解釋稱，按照公告的內(nèi)容土地使用權(quán)應(yīng)該已經(jīng)被收回。

【小組討論】

模擬拆遷方和政府方，通過談判的方式，解決琴湖拆遷問題。

（一）談判要求：

步驟1：將全班同學(xué)分成4小組；

步驟2：將背景案例發(fā)給學(xué)生；

步驟3：由學(xué)生課后收集資料，分別收集政府方和拆遷房?jī)煞矫娴馁Y料，按小組討論；

步驟4：課上由4小組代表分別第一次進(jìn)行抽簽，抽出2個(gè)政府方代表和

2個(gè)拆遷房代表；

步驟5：由4小組代表分別第二次進(jìn)行抽簽，決定談判雙方的分組，分成2大組，每組由一組政府方和一組拆遷房代表組成；

步驟6：各小組分別談判，時(shí)間為20分鐘，由一名同學(xué)將談判細(xì)節(jié)和談判結(jié)果記錄；

步驟7：各組代表分別公布該組談判結(jié)果，由老師和同學(xué)根據(jù)2大組談判的結(jié)果推選出最好的2個(gè)小組，政府方和拆遷房各1組；

步驟8：由該2組同學(xué)課后準(zhǔn)備資料，下次課公開談判，其他2組同時(shí)也要準(zhǔn)備進(jìn)一步的材料，公開談判的結(jié)果，如果政府方贏，則其他2組代表政府方的小組也獲得勝利，反之，則共同失敗；

步驟9：在下次課上兩組同學(xué)按照談判程序進(jìn)行公開談判，時(shí)間為30分鐘，其他2小組根據(jù)上次課抽簽的結(jié)果分別坐在兩方后面，不能發(fā)言，但是可以通過傳送紙條的方式，將自己的觀點(diǎn)和方法，提交給談判小組；

步驟10：根據(jù)雙方資料準(zhǔn)備的充分程度、現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)和談判結(jié)果，分出勝負(fù)。

（二）提交成果：

1、各小組第一輪談判紀(jì)要3份（格式如下）

2、第二輪公開談判紀(jì)要1份（格式如下）

×××××談判紀(jì)要

時(shí)間：

地點(diǎn)：

政府方代表：

拆遷戶代表：

談判內(nèi)容：

⒈

拆遷方要求

政府方答復(fù)

⒉

政府方提議：

拆遷方答復(fù)

談判結(jié)果：

⒈

⒉

（三）注意事項(xiàng)

1、老師課后可以根據(jù)學(xué)生需要，進(jìn)行指導(dǎo)，或者提供某些資料，但是必須告訴所有的學(xué)生或?qū)①Y料公開掛在網(wǎng)站或QQ群中，保證談判的公正性。

2、公開談判的步驟如下：

⑴ 由政府方代表提出拆遷安置補(bǔ)償?shù)姆桨福?/p>

⑵ 由拆遷戶代表逐條進(jìn)行認(rèn)可或提出反對(duì)或提出替代方案；

⑶ 政府方代表對(duì)于⑵中的反對(duì)意見進(jìn)行記錄和討論，表示同意、讓步或不同意，提出解決方案；

⑷ 重復(fù)⑵⑶步驟1次或多次；

⑸ 獲得最終談判結(jié)果。

注：不管是哪一方，所提出的要求都要切合實(shí)際，提出反對(duì)的理由都要符合法規(guī)和政策的要求，提供的證據(jù)，有相應(yīng)的法律條款的支持。

【參考答案】

私有住宅房屋的補(bǔ)償安置方案有：

1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換：拆遷人提供“琴湖家園“高層住宅安置房源與被拆遷房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

拆除合法建筑面積部分由被拆遷人同拆遷人互結(jié)區(qū)位價(jià)及重置價(jià)差價(jià)，新建安置房原面積部分調(diào)產(chǎn)價(jià)格按1400元/m2結(jié)算；增加面積部分按政府定價(jià)3200元/ m2由被拆遷人購買。

2、貨幣補(bǔ)償：拆遷人對(duì)被拆遷房屋按（區(qū)位價(jià)+基本重置價(jià)*成新率+1000元/ m2+一次性綜合補(bǔ)貼）*合法建筑面積給予補(bǔ)償，不再進(jìn)行安置。

3、戶型補(bǔ)貼及其他補(bǔ)助、優(yōu)惠等按本方案相關(guān)條款執(zhí)行。

私有非住宅房屋的補(bǔ)償安置方案：

1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換：拆遷人提供“琴湖家園“小區(qū)配套非住宅安置房源與被拆遷

房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

拆除合法建筑面積部分由被拆遷人同拆遷人互結(jié)區(qū)位價(jià)及重置價(jià)差價(jià)，原面積調(diào)產(chǎn)價(jià)格為1800元/m2；超面積部分按政府定價(jià)購買，具體價(jià)格為:一樓8000元/ m2、二樓5600元/m2。

2、貨幣補(bǔ)償：按（區(qū)位價(jià)+基本重置價(jià)*成新率+1000元/ m2+一次性綜合補(bǔ)貼）*合法建筑面積給予補(bǔ)償，不再進(jìn)行安置。

琴湖拆遷談判紀(jì)要

時(shí)間：2012年3月5號(hào)

地點(diǎn)：常熟理工學(xué)院東湖校區(qū)聞道樓2404

政府方代表：同學(xué)

1、同學(xué)

2、同學(xué)

3、同學(xué)

4、同學(xué)5

拆遷戶代表：同學(xué)

6、同學(xué)

7、同學(xué)

8、同學(xué)

9、同學(xué)10

談判內(nèi)容：

關(guān)于琴湖片區(qū)拆遷及其拆遷賠償相關(guān)事宜

拆遷方要求：

1.提供相當(dāng)?shù)囟我欢娣e（包括閣樓層）一套或幾套住房，且配有車庫，提供的住房面積小于原有住房面積的按照15000/平方米補(bǔ)差價(jià)。

2.住宅面積包括閣樓層以15000/平方米折算成現(xiàn)金，另外車庫根據(jù)居住面積（包括各樓層）<200平方米，賠償5萬，>=200平方米賠償10萬。政府方答復(fù)：

很大程度超出市價(jià)，不合理，建議降價(jià)。

政府方提議：

要求拆遷方把15000/平方米改成12000/平方米，并且將車庫補(bǔ)償費(fèi)否決并改為心理補(bǔ)償費(fèi)，按照心理賠償①總面積<=200平米的，給5萬 ；②總面積>200平米的，給8萬，且將閣樓層當(dāng)作違章建筑，按照違章建筑補(bǔ)償拆遷方。拆遷方答復(fù)

我方認(rèn)為12000/平方米不足以支付房子本身的費(fèi)用以及搬置裝修費(fèi)用。拆遷方要求

在政府方提議的基礎(chǔ)上將每平米按照14000支付。

政府方答復(fù)

有些違章建筑也按照14000每平米賠償絕對(duì)不可能。

政府方提議：

方案一：貨幣賠償

1底層建筑面積14000/m2

2二層及以上（不含違章翻建）12000/m2

3違章翻建建筑面積1200/m2

4適當(dāng)心理賠償：①總面積<=200m2的，給5萬

②總面積>200m2的，給8萬

總賠償=以上相加

方案二：房屋+貨幣

賠償金=（原有面積—賠償?shù)默F(xiàn)房面積）*12000

適當(dāng)心理賠償：①總面積<200m2的，給5萬

②總面積>200m2的，給8萬

總賠償=房屋+賠償金+心理賠償

拆遷方答復(fù):

為了達(dá)成一致，打破僵局，我方經(jīng)認(rèn)真考慮，基本上認(rèn)為政府方提出的意見是合理的，既能夠較大程度地保障我方利益，也能推進(jìn)常熟建設(shè)的正常進(jìn)行。只要政府方按照談判規(guī)定，保障我們獲得所需。

談判結(jié)果：

談判成功

1.拆遷方有的要求方案一的賠償方式，有的要求方案二的賠償方式。

2.政府方會(huì)按照提議不折不扣地履行自己所承諾的賠償方式。

3.拆遷方承諾：只要政府方完全履行承諾，我方就會(huì)積極主動(dòng)配合政府的拆遷工作。

第二篇：拆遷安置糾紛案例

案情概述：

李先生早年喪妻，與五個(gè)兒子共同居住于位于本市某區(qū)的公有住房中多年，李先生系該套公有住房的承租人，全家人的戶籍均在該套公有住房?jī)?nèi)。2002年初，該套公有住房被拆遷，李先生與開發(fā)商A公司簽訂《拆遷安置協(xié)議》：A公司補(bǔ)償李先生兩套商品房，房屋面積按照拆遷當(dāng)時(shí)在冊(cè)戶籍六人的標(biāo)準(zhǔn)核算，兩套商品房實(shí)際總面積超過在冊(cè)戶籍標(biāo)準(zhǔn)的部分，李先生另行按市價(jià)補(bǔ)繳房款。2003年11月，李先生拿到了兩套安置房的房產(chǎn)證。因全家人僅有一套住房即可滿足使用，考慮經(jīng)濟(jì)因素，李先生打算將空閑的另一套房子出售給孫某，正在雙方準(zhǔn)備簽訂房屋買賣合同時(shí)，李先生的大兒子強(qiáng)行阻攔，主張?jiān)摲课菔瞧湫值芪迦伺c其父親李先生的共有財(cái)產(chǎn)，李先生無權(quán)獨(dú)自處分。那么，該兩套拆遷安置房的所有權(quán)人是誰？李先生的大兒子是否是該兩套房屋的共有人？

律師說法：

拆遷安置可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋補(bǔ)償，李先生選擇的就是房屋補(bǔ)償。雖然核算房屋面積是以在冊(cè)戶籍人數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)，但是戶籍在冊(cè)的同住人所享有的始終是居住權(quán)，除承租人放棄權(quán)利，有資格申購公有住房或者取得住房安置的主體只能是承租人，同住人的居住權(quán)在法律上不可能轉(zhuǎn)化為所有權(quán)，本案中，李先生是公有住房的承租人，在其未放棄權(quán)利的情況下，有權(quán)取得所有權(quán)的人只能是李先生，事實(shí)上李先生作為承租人選擇了住房安置并取得了房產(chǎn)證，他就是兩套安置房的所有權(quán)人，當(dāng)然，李先生的五個(gè)兒子并非喪失所有權(quán)利，他們對(duì)兩套安置房仍享有居住權(quán)，居住權(quán)的存在雖然會(huì)對(duì)房屋所有權(quán)的處分產(chǎn)生一定影響，但是并不能將居住權(quán)等同于所有權(quán)。

第三篇：ＸＸ市城市房屋拆遷安置管理辦法

第一章 總 則

第一條 為加強(qiáng)城市房屋拆遷安置管理，保障城市建設(shè)的順利進(jìn)行，保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家和省有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條 凡在我市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上，因城市建設(shè)需要拆遷房屋及其附屬物的，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位或者個(gè)人。

本辦法所稱被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人）和使用人。

第四條 拆遷人必須服從市房屋拆遷主管部門的管理、監(jiān)督和檢查，按照本辦法的規(guī)定對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償和安置；被拆遷人必須服從城市建設(shè)的需要，在規(guī)定的搬遷期內(nèi)完成搬遷。

第五條 市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)是市人民政府城市房屋拆遷安置工作的主管部門，在城市房屋拆遷工作中的主要職責(zé)是：

（一）負(fù)責(zé)有關(guān)城市房屋拆遷方面的法律、法規(guī)的貫徹和實(shí)施；

（二）依法審查、批準(zhǔn)房屋拆遷單位和拆遷申請(qǐng)，核發(fā)《房屋拆遷資格證書》，核發(fā)《房屋拆遷許可證》；

（三）指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查城市房屋拆遷安置工作；

（四）依法裁決房屋拆遷糾紛。

市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下設(shè)的城市建設(shè)房屋拆遷管理辦公室，負(fù)責(zé)城市房屋拆遷管理的日常工作。

第六條 市人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷工作的領(lǐng)導(dǎo)。規(guī)劃、房產(chǎn)、土地、城建、公用、公安、工商、司法、電業(yè)、銀行等有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)依照本辦法的有關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理城市房屋拆遷中與本部門相關(guān)的業(yè)務(wù)。

第二章 拆遷管理

第七條 凡我市實(shí)行綜合開發(fā)的地區(qū)，屬于市人民政府批準(zhǔn)改造的棚戶區(qū)，或者因城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要拆遷房屋及其附屬物的，由市人民政府組織有拆遷資格的單位統(tǒng)一拆遷。

第八條 本辦法第七條規(guī)定以外的其他建設(shè)項(xiàng)目，可以實(shí)行自行拆遷或者委托拆遷。

拆遷人委托拆遷的，被委托人必須是取得房屋拆遷資格證書的單位；委托雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議，并報(bào)市房屋拆遷主管部門備案。

市房屋拆遷主管部門不得接受拆遷委托。

第九條 同時(shí)具備下列條件，并經(jīng)市房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)，取得房屋拆遷資格證書的單位，方可接受拆遷委托：

（一）有上級(jí)主管部門同意組建的批準(zhǔn)文件；

（二）有明確的名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定的辦公場(chǎng)所；

（三）有與承擔(dān)房屋拆遷業(yè)務(wù)相適應(yīng)的自有資金和技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)管理人員。

第十條 任何單位或者個(gè)人需要拆遷房屋，必須持下列文件和資料，向市房屋拆遷主管部門提出申請(qǐng)：

（一）房屋拆遷申請(qǐng)書和拆遷計(jì)劃；

（二）建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)劃批準(zhǔn)文件；

（三）市規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證（不變更土地使用權(quán)的需提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證）和規(guī)劃建設(shè)平面圖；

（四）土地使用權(quán)屬的批準(zhǔn)文件；

（五）銀行存款證明。

第十一條 市房屋拆遷主管部門在接到房屋拆遷申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)本辦法第十條規(guī)定的有關(guān)文件和資料進(jìn)行驗(yàn)證，審查拆遷計(jì)劃，對(duì)符合房屋拆遷規(guī)定并繳納拆遷管理費(fèi)的發(fā)給房屋拆遷許可證。

第十二條 在房屋拆遷許可證發(fā)放五日內(nèi)，市房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)將建設(shè)項(xiàng)目的名稱、拆遷人、拆遷承辦單位、拆遷范圍、拆遷期限等有關(guān)事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布；并通知有關(guān)部門暫停辦理戶口遷入或者分戶，暫停辦理房屋調(diào)配互換和私房交易，暫停核發(fā)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

暫停辦理期間因出生、結(jié)（離）婚、軍人復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)退伍等原因確需入戶或者分戶的，經(jīng)市房屋拆遷主管部門審核確認(rèn)后，公安部門應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予入戶或者分戶，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定給予安置。

暫停辦理期限不得超過12個(gè)月，逾期自行失效。因故不能實(shí)施拆遷的，拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出報(bào)告，由市房屋拆遷主管部門向有關(guān)部門和被拆遷人發(fā)出解除暫停辦理事項(xiàng)的通知。

第十三條 房屋拆遷公告發(fā)布后，拆遷人或者拆遷承辦單位應(yīng)當(dāng)做好被拆遷人的戶口登記和房屋勘測(cè)，到市房產(chǎn)主管部門辦理被拆除房屋的成新鑒定和產(chǎn)權(quán)注銷登記手續(xù)；提出拆遷補(bǔ)償安置方案，報(bào)市房屋拆遷主管部門審查批準(zhǔn)。市房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)將搬遷期限及其他需要被拆遷人了解的事項(xiàng)，以房屋拆遷通告的形式予以公布。

第十四條 在房屋拆遷通告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確補(bǔ)償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和地點(diǎn)、搬遷過渡方式和期限、擴(kuò)大面積安置費(fèi)、違約責(zé)任和當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他事項(xiàng)。

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議要報(bào)送市房屋拆遷主管部門備案，拆遷當(dāng)事人也可以到公證機(jī)關(guān)辦理公證。

第十五條 拆遷人不得擅自改變批準(zhǔn)的拆遷范圍和拆遷期限。

在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)，拆遷人不得對(duì)被拆遷人停止供水、供電、供氣、供熱。

第十六條 拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和金額、安置用房面積和地點(diǎn)、搬遷過渡方式和期限、經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由市房屋拆遷主管部門裁決；被拆遷人是房屋拆遷主管部門的，由市人民政府裁決。

當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以在接到裁決書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。在訴訟期間，如拆遷人已按裁決給被拆遷人作了安置或者提供了周轉(zhuǎn)用房的，不停止拆遷的執(zhí)行。

第十七條 在拆遷通告規(guī)定的或者在本辦法第十六條第一款規(guī)定的裁決作出的搬遷期限內(nèi)，被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕搬遷的，市人民政府可以作出限期搬遷的決定；逾期仍拒絕搬遷的，市人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制搬遷，或者由市房屋拆遷主管部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第十八條 被拆除住宅房屋使用人的過渡用房，以自行解決為主、職工單位協(xié)助解決為輔；自己無力解決、單位解決又確有困難的，由拆遷人負(fù)責(zé)提供周轉(zhuǎn)用房。

第十九條 職工因拆遷誤工，其所在單位可憑拆遷證明予以準(zhǔn)假。

第二十條 拆遷軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡等，按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條 拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，在市房屋拆遷主管部門規(guī)定的期限內(nèi)糾紛未解決的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)市房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)后，實(shí)施拆遷。拆遷前，市房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆除房屋做好勘察記錄，并到公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

第二十二條 在拆遷范圍內(nèi)，經(jīng)市規(guī)劃部門確定不需拆除的房屋而需要使用人搬遷的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定對(duì)房屋使用人、所有人進(jìn)行安置和補(bǔ)償。

第二十三條 房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)建立、健全拆遷檔案制度，加強(qiáng)對(duì)拆遷檔案資料的管理。

第三章 拆遷補(bǔ)償

第二十四條 拆除有合法證照的房屋及其附屬物，拆遷人要依照本辦法對(duì)其所有人（包括代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人）給予補(bǔ)償。

拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，但核發(fā)證照時(shí)已明確不予補(bǔ)償?shù)某狻?/p>

拆除違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償。

第二十五條 拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的形式。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照所拆房屋的建筑面積計(jì)算。

作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。

第二十六條 拆除用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人要按照原性質(zhì)、原規(guī)模予以重建；或者按照重置價(jià)格給予補(bǔ)償，由市人民政府按照城市規(guī)劃統(tǒng)籌安排。

拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第二十七條 以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)姆亲≌课荩瓌t上償還的建筑面積不得少于被拆除房屋的建筑面積，屬于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的，在位置和樓層安排上，在不影響整體布局情況下，應(yīng)盡量保持原有的條件和面積。具體償還按照下列規(guī)定辦理：

（一）償還的建筑面積與原建筑面積相等的，按照重置價(jià)格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)；

（二）償還的建筑面積大于原建筑面積的，其超出部分按照商品房屋的價(jià)格結(jié)算；

（三）償還的建筑面積少于原建筑面積的，其不足部分按照重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。

第二十八條 以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的國(guó)有或集體所有的住宅房屋，其償還面積與原面積相等的，互不結(jié)算差價(jià)；其償還的面積大于或小于原面積時(shí)，其超出或不足部分，按照房屋重置價(jià)格結(jié)算。

第二十九條 拆除有合法證照的私有住宅房屋，對(duì)被拆除房屋所有人按照下列規(guī)定補(bǔ)償：

（一）要求償還產(chǎn)權(quán)、償還的面積與原面積相等的，按照重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算；償還的面積大于或小于原面積的，其超出或不足部分按照市房產(chǎn)主管部門確定的市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算；

（二）不要求償還產(chǎn)權(quán)要求安置的，按照重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算；

（三）不要求償還產(chǎn)權(quán)也不要求安置的，按照市房產(chǎn)主管部門確定的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償。

第三十條 拆除出租住宅房屋，應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持，因拆遷需變動(dòng)原租賃合同條款的，原租賃合同應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)的修改。

第三十一條 拆除享受國(guó)家或單位補(bǔ)貼購買或者建造的房屋，拆遷人要按照本辦法第二十九條的規(guī)定，根據(jù)個(gè)人和補(bǔ)貼單位的投資比例分別予以補(bǔ)償。

第三十二條 拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。抵押權(quán)人和抵押人在市房屋拆遷主管部門公布的拆遷期限內(nèi)達(dá)不成抵押協(xié)議的，由拆遷人按照本辦法第二十一條的規(guī)定實(shí)施拆遷。

拆除設(shè)有換押權(quán)的房屋實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，由抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)，或者由抵押人清償債務(wù)后，方可給予補(bǔ)償。

第三十三條 拆除非住宅房屋，其生產(chǎn)設(shè)備、附屬設(shè)施、原輔材料的搬遷補(bǔ)助費(fèi)，由拆遷人按有關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)助。

第三十四條 拆除非住宅房屋，引起被拆遷人停產(chǎn)、停業(yè)的，由拆遷人發(fā)給被拆遷人停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)。

第三十五條 拆除房屋涉及煤氣、電話設(shè)施時(shí)，由拆遷人予以恢復(fù)，所需費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)。

第三十六條 拆除住宅房屋，除一次性發(fā)給被拆除房屋使用人搬家補(bǔ)助費(fèi)外，還要按照協(xié)議中確定的過渡期限發(fā)給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：

（一）被拆除房屋使用人自行解決臨時(shí)住處的，根據(jù)核準(zhǔn)的安置人口發(fā)給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；

（二）由職工所在單位安排臨時(shí)住處的，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的一半發(fā)給被拆除房屋使用人，另一半發(fā)給職工所在單位；

（三）由拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房的，被拆遷人要按照規(guī)定交納租金；

（四）被拆除房屋有暖氣而過渡用房沒有暖氣的，由拆遷人發(fā)給采暖補(bǔ)助費(fèi)，被拆除房屋沒有暖氣的，由拆遷人發(fā)給越冬補(bǔ)助費(fèi)。

由拆遷人一次性安置住宅用房的，只發(fā)給搬家補(bǔ)助費(fèi)。

第三十七條 拆除住宅兼營(yíng)業(yè)房屋，除發(fā)給搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)外，另發(fā)一次性停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)。

第三十八條 對(duì)在違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑內(nèi)生產(chǎn)、營(yíng)業(yè)或居住的，不發(fā)補(bǔ)助費(fèi)，并在限期內(nèi)自行拆除，逾期不拆除的，由市房屋拆遷主管部門組織拆除，以料抵工。

第四章 拆遷安置

第三十九條 被拆除非住宅房屋使用人，是指在拆遷范圍內(nèi)具有合法營(yíng)業(yè)執(zhí)照的工商企業(yè)和個(gè)體工商戶，或者是在拆遷范圍內(nèi)有正式辦公地的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位。

第四十條 拆遷人對(duì)應(yīng)當(dāng)安置的被拆除房屋使用人，要依照本辦法的規(guī)定給予安置。安置用房不能一次解決的，應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中明確過渡期限。

第四十一條 被拆除房屋使用人的安置地點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)地區(qū)的要求和建設(shè)工程性質(zhì)，按照有利于實(shí)施城市規(guī)劃和城市舊區(qū)改造，以及盡可能方便居民生活的原則確定。

對(duì)于從區(qū)位好的地段遷入?yún)^(qū)位差的地段的被拆除房屋使用人，由拆遷人適當(dāng)增加安置面積，具體標(biāo)準(zhǔn)及辦法由市人民政府制定。

第四十二條 拆除住宅房屋，按照原居住面積安置。原居住面積以房屋使用證標(biāo)明的居住面積為準(zhǔn)；房屋使用證未標(biāo)明居住面積的，以實(shí)際測(cè)量的居住面積為準(zhǔn)。

被拆除住宅房屋使用人的平均居住面積小于市統(tǒng)計(jì)局公布的上年全市平均居住面積的，按照上年全市平均居住面積安置。

第四十三條 同時(shí)具備下列條件的被拆除住宅房屋使用人，予以安置：

（一）有拆遷范圍內(nèi)正式戶口的常住人口；

（二）有合法的公、私房屋承租關(guān)系證明，或者有自住的私有房屋產(chǎn)權(quán)證。房屋租賃合同對(duì)房屋拆遷事項(xiàng)有特殊約定的，按合同約定執(zhí)行。

無我市正式戶口，在我市購買房屋居住或者有合法房屋承租關(guān)系的被拆除住宅房屋使用人，經(jīng)市房屋拆遷主管部門確認(rèn)后，予以安置。

第四十四條 應(yīng)當(dāng)安置的被拆除住宅房屋使用人，有下列家庭成員的，視為安置人口：

（一）夫妻的另一方不在本市的；

（二）未在外地安家的現(xiàn)役軍人；

（三）從原戶口中遷出入托兒所、幼兒園或者在學(xué)校學(xué)習(xí)的親屬；

（四）經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)在國(guó)外工作學(xué)習(xí)的人員；

（五）常住戶口不在拆遷范圍內(nèi)，又確實(shí)在拆遷范圍內(nèi)居住，本市其他地方無住房的；

（六）市人民政府規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)安置的人員。

第四十五條 一九八六年二月二十一日《吉林省城市建設(shè)管理?xiàng)l例》頒布前，居住在無合法證照房屋的被拆除住宅房屋使用人，有單獨(dú)的戶口，獨(dú)立生活的，視為被拆除住宅房屋使用人。沒有單獨(dú)戶口也沒有獨(dú)立生活的，視為應(yīng)安置人口。

第四十六條 被拆除住宅房屋使用人有下列家庭成員的，按照下列規(guī)定安置：

（一）有獨(dú)生子女證的子女，按照增加一口人安置；

（二）兩對(duì)及其以上的同輩夫妻居住一套房屋的，應(yīng)當(dāng)分戶安置；

（三）不同輩夫妻應(yīng)當(dāng)分室安置；

（四）房屋拆遷通告發(fā)布時(shí)，年滿十四周歲及其以上的其他家庭成員，應(yīng)當(dāng)與夫妻分室安置；夫妻以外的年滿十四周歲及其以上的異性家庭成員，應(yīng)當(dāng)分室安置。

第四十七條 戶口在拆遷范圍內(nèi)，但拆遷范圍內(nèi)無住房的，不予安置。戶口在拆遷范圍內(nèi)，但長(zhǎng)期不在拆遷范圍內(nèi)居住，本市其他地方有住房的，不計(jì)算為應(yīng)當(dāng)安置的人口。

第四十八條 被拆除住宅房屋使用人的安置地點(diǎn)，按照下列規(guī)定辦理：

（一）新建工程為住宅或者以住宅為主的，原地安置；

（二）新建工程以非住宅為主，有部分住宅的，先安置被拆除住宅房屋使用人，新建住宅安置面積不足的，可以易地安置，由拆遷當(dāng)事人在協(xié)議中確定；

（三）新建工程為非住宅的，易地安置。

第四十九條 符合下列條件之一的，拆遷人可以將安置被拆除住宅房屋使用人的居住面積多于原居住面積的部分折算成建筑面積，按照新建房屋的建筑成本，收取擴(kuò)大面積安置費(fèi)：

（一）在用地面積和建筑面積均不小于5萬平方米的城市綜合開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要的；

（三）經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，屬于城市棚戶區(qū)改造的；

（四）經(jīng)市房主管部門進(jìn)行倒、危房屋改造，依照本辦法安置被拆除房屋使用人后沒有余房出售的。

第五十條 擴(kuò)大面積安置費(fèi)由使用人所在單位交納；所在單位交納確有困難的，可以由所在單位和使用人共同交納；所在單位無力交納的，由使用人交納。

擴(kuò)大面積安置費(fèi)交納者對(duì)房屋享有的權(quán)益，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十一條 單位和個(gè)人不能交納擴(kuò)大面積安置費(fèi)的，被拆除住宅房屋使用人不需分戶、要求在原地安置的，可以按照原地安置的標(biāo)準(zhǔn)降低一個(gè)戶型無償安置；需要分戶安置的，可以按照原地安置的標(biāo)準(zhǔn)，降低一個(gè)戶型無償安置一套住房，其余的易地安置。

第五十二條 屬于下列情況之一的，拆遷人不得收取擴(kuò)大面積安置費(fèi)：

（一）用地面積和建筑面積有一項(xiàng)小于5萬平方米的；

（二）零散插建的；

（三）經(jīng)市房屋拆遷主管部門會(huì)同市民政部門核準(zhǔn)屬特殊困難戶的；

（四）不分戶安置一室一套住房的。

第五十三條 用于安置被拆除住宅房屋使用人的房屋與相鄰建筑物的距離，必須符合我市建筑日照間距的規(guī)定。

第五十四條 用于安置被拆除住宅房屋使用人的房屋，必須符合《吉林省民用建筑標(biāo)準(zhǔn)》。

新建的朝南住宅房屋，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安置原朝南房屋的住戶。

第五十五條 回遷安置的房屋應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開分配。根據(jù)被拆除住宅房屋使用人的受益面積大小、搬遷時(shí)間早晚、實(shí)際交納擴(kuò)大面積安置費(fèi)占應(yīng)交納擴(kuò)大面積安置費(fèi)總額的比例和時(shí)間先后，原房屋的樓層、居室朝向、室內(nèi)設(shè)施等因素，由市人民政府制定具體的分房辦法。

第五十六條 拆除非住宅房屋，按照原建筑面積安置，以產(chǎn)權(quán)管理部門確認(rèn)的房屋產(chǎn)權(quán)證明的建筑面積為準(zhǔn)。房屋產(chǎn)權(quán)證未標(biāo)明建筑面積的，以實(shí)際測(cè)量的面積為準(zhǔn)。

第五十七條 在拆遷范圍內(nèi)，個(gè)體工商戶具備下列條件的，由拆遷人按照原建筑面積安置營(yíng)業(yè)用房：

（一）合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照持有人是房屋的所有人、承租人或者是與其共同生活的家庭成員的；

（二）營(yíng)業(yè)用房具有單獨(dú)的房屋承租關(guān)系，并且按照非住宅房屋租金標(biāo)準(zhǔn)交納租金的；

（三）有營(yíng)業(yè)面積不小于10平方米的專用房間，并且不在其中居住的。

第五十八條 對(duì)使用違章建筑、臨時(shí)建筑、或者非法承租公有非住宅房屋的使用人，不予安置。

第五章 法律責(zé)任

第五十九條 未取得房屋拆遷證無證擅自拆遷的，由市房屋拆遷主管部門責(zé)令其停止拆遷，給被拆遷人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由拆遷人承擔(dān)賠償責(zé)任，對(duì)拆遷人處以擬建工程總造價(jià)1％的罰款。對(duì)符合拆遷條件的，責(zé)令其補(bǔ)辦房屋拆遷許可證，并對(duì)直接責(zé)任者處以100元至200元的罰款；對(duì)不符合拆遷條件的，責(zé)令其限期改正，并對(duì)直接責(zé)任者處以300元至500元的罰款。

第六十條 違反本辦法第八條第二款規(guī)定，委托未取得房屋拆遷資格證書的單位進(jìn)行拆遷的，由市房屋拆遷主管部門責(zé)令其停止拆遷，對(duì)拆遷人和被委托人分別處以拆遷委托費(fèi)10％的罰款，沒收全部拆遷委托費(fèi)，并對(duì)直接責(zé)任者處以1000元至5000元的罰款。

第六十一條 違反本辦法第十四條第一款和第十六條第一款規(guī)定，拆遷人未與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，或者在市房屋拆遷主管部門裁決前擅自拆遷的，由市房屋拆遷主管部門責(zé)令其停止拆遷，對(duì)拆遷人處以擬建工程總造價(jià)0.5％的罰款，對(duì)直接責(zé)任者處以1000元至5000元的罰款。給被拆遷人造成經(jīng)濟(jì)損失的，拆遷人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十二條 違反本辦法第十五條第一款規(guī)定的，由市房屋拆遷主管部門責(zé)令其限期改正，造成經(jīng)濟(jì)損失的由拆遷人負(fù)賠償責(zé)任，處以與造成經(jīng)濟(jì)損失相等數(shù)額的罰款，并對(duì)直接責(zé)任者處以300元至500元的罰款。

違反本辦法第十五條第二款規(guī)定的，由市房屋拆遷主管部門責(zé)令限期恢復(fù)，并對(duì)直接責(zé)任者處以500元至1000元的罰款。

第六十三條 拆遷人擅自提高或者降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大或者縮小安置面積的，由市房屋拆遷主管部門責(zé)令其限期改正，按照下列規(guī)定處罰：

（一）擅自提高或者降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，按照提高或者降低的補(bǔ)償數(shù)額處以罰款；

（二）擅自擴(kuò)大或者縮小安置面積的，按照擴(kuò)大或者縮小的房屋面積的重置價(jià)格處以罰款。

第六十四條 違反本辦法第五十三條規(guī)定的，由市房屋拆遷主管部門責(zé)令其按照本辦法的有關(guān)規(guī)定，重新安置被拆除住宅房屋使用人。

第六十五條 違反本辦法第五十四條規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)的，由市房屋拆遷主管部門責(zé)令拆遷人按照規(guī)定重新設(shè)計(jì)；不能重新設(shè)計(jì)的，責(zé)令其按照本辦法的有關(guān)規(guī)定重新安置被拆除住宅房屋使用人。

第六十六條 被拆除住宅房屋使用人，無正當(dāng)理由超過期限搬遷的，每超過一天減發(fā)一個(gè)月的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

第六十七條 拆遷人延長(zhǎng)過渡期限的，由市房屋拆遷主管部門予以警告，并按照下列規(guī)定對(duì)被拆遷人增發(fā)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)、采暖補(bǔ)助費(fèi)：

（一）延長(zhǎng)過渡期限一至三個(gè)月的，每人每月增發(fā)50％的補(bǔ)助費(fèi)；

（二）延長(zhǎng)過渡期限超過三個(gè)月的，從第四個(gè)月起每人每月增發(fā)100％的補(bǔ)助費(fèi)。

第六十八條 被處罰的拆遷當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以在接到處罰通知書之日起十五日內(nèi)，向市人民政府申請(qǐng)復(fù)議。當(dāng)事人對(duì)復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。當(dāng)事人也可以直接向人民法院起訴。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第六十九條 對(duì)辱罵、毆打執(zhí)行公務(wù)的拆遷工作人員，或者阻撓拆遷、煽動(dòng)群眾鬧事的，由所在地公安部門按照《治安管理處罰條例》的規(guī)定予以處罰，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第七十條 拆遷工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、弄虛作假的，由其所在單位或者其上級(jí)主管部門給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

拆遷工作人員擅自接受委托、聘用，為外單位拆遷的，由市房屋拆遷主管部門吊銷拆遷工作人員上崗合格證，并由所在單位給予行政處分。

第六章 附 則

第七十一條 本辦法中的房屋重置價(jià)格、建筑成本價(jià)格、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、采暖補(bǔ)助費(fèi)、越冬補(bǔ)助費(fèi)、拆遷管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等由市人民政府制定。

第七十二條 本辦法由ＸＸ市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

第七十三條 本辦法自公布之日起施行，1986年8月2日頒發(fā)的《ＸＸ市城市建設(shè)動(dòng)遷安置管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)拆遷就地安置的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅案例分析

房地產(chǎn)開發(fā)拆遷就地安置的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅

及企業(yè)所得稅計(jì)算的案例分析

開發(fā)商從事拆遷建房，目的是取得舊房所在地的土地資源，被拆遷戶的舊房實(shí)際包含了土地價(jià)值，開發(fā)商新建的商品房同樣包含地價(jià)款，否則雙方?jīng)]法協(xié)商一致完成拆遷。被拆遷方考慮重新購置房屋所需要的代價(jià)，開發(fā)商考慮新建商品房的成本、利潤(rùn)及稅金等問題，最終形成雙方都可以接受的對(duì)價(jià)，完成拆遷合同的簽訂和兌現(xiàn)。因此按照公允價(jià)值計(jì)量是符合交易、會(huì)計(jì)核算和稅收處理的一般原則的，但是考慮到拆遷等等因素，稅收有不同規(guī)定。

開發(fā)商拆遷安置方式從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，對(duì)拆遷房和回遷房應(yīng)該分解為兩個(gè)稅收業(yè)務(wù)處理，一是被拆遷戶將被拆遷的房屋轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，二是被拆遷戶重新購置房產(chǎn)。拆遷補(bǔ)償常見有三種方式：即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償（互補(bǔ)差價(jià)）相結(jié)合。這里討論“拆一還一，就地安置，互補(bǔ)差價(jià)”的涉稅處理。這里從開發(fā)商方面涉稅情況進(jìn)行分析。

具體就是,開發(fā)商對(duì)拆遷還房如何確定營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)及納稅金額？如何確定將來清算土地增值稅的收入和扣除項(xiàng)目金額？如何確定企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入？

開發(fā)商以自己建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，實(shí)際上是房地產(chǎn)公司以自己的開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)或者換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，按照稅法規(guī)定，應(yīng)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅及企業(yè)所得稅。

一、關(guān)于營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的規(guī)定。

內(nèi)資企業(yè)可以參照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào)）規(guī)定：“對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按 同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅?！?/p>

那么成本價(jià)確定之后，具體如何核定營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額呢？視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營(yíng)業(yè)額的，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條第三款核定營(yíng)業(yè)額的規(guī)定，核定公式是，營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率），公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

其中的營(yíng)業(yè)成本或工程成本不包括期間費(fèi)用（即營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）。就是該開發(fā)樓盤的房地產(chǎn)開發(fā)成本，應(yīng)該注意的是要包括地價(jià)和公共配套設(shè)施費(fèi)用等，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中開發(fā)成本的內(nèi)容。

二、土地增值稅收入和扣除項(xiàng)目金額的確定。

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

應(yīng)該注意的是，土地增值稅拆遷安置計(jì)算的問題處理，按照國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入時(shí)，沒有按照成本利潤(rùn)率確定收入的規(guī)定，這與土地增值稅的立法原則是一致的，即對(duì)超額土地收益進(jìn)行調(diào)節(jié)，如果按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定營(yíng)業(yè)稅或者企業(yè)所得稅的一般成本利潤(rùn)率規(guī)定處理，土地的超額收益不可能 被正確反映出來，因此必須是公允市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條的規(guī)定是，“

三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定?！?/p>

三、企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入確定的規(guī)定。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第七條第的規(guī)定，即企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/p>

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。因?yàn)檫@里主要討論“拆一還一，就地安置，互補(bǔ)差價(jià)”的涉稅處理，所以采取第（三）種辦法計(jì)算。

收入（或利潤(rùn)）=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）

因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售不動(dòng)產(chǎn)屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，且營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，所以該組成計(jì)稅價(jià)格應(yīng)加計(jì)營(yíng)業(yè)稅稅額。

此時(shí)營(yíng)業(yè)稅視同銷售收入按照成本利潤(rùn)率計(jì)算的收入與企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入一致。除非當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)單獨(dú)規(guī)定了與營(yíng)業(yè)稅核定營(yíng)業(yè)額不一的企業(yè)所得稅確定收入的行業(yè)成本利潤(rùn)率。

筆者認(rèn)為，除非當(dāng)?shù)亻_發(fā)商同類同期房屋開發(fā)的毛利率大大低于稅務(wù)機(jī)關(guān)的成 本利潤(rùn)率，企業(yè)可能提出成本利潤(rùn)率偏高的異議外，只能按照文件執(zhí)行。

案例分析：某房地產(chǎn)開發(fā)商采取就地拆遷安置、以一還一，互補(bǔ)差價(jià)的補(bǔ)償方式開發(fā)一個(gè)樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)成本情況是，樓盤可供銷售面積100000平方米，其中回遷戶20000平方米，土地征用支付稅費(fèi)（包括契稅不含土地轉(zhuǎn)讓合同印花稅）5000萬元，拆遷補(bǔ)償費(fèi)1000萬元，其中，不涉及回遷戶住房的其他拆遷補(bǔ)償費(fèi)410萬元，被拆遷200戶，被拆遷面積17000平方米，回遷面積20000平方米，有20戶拆遷戶原有門面及減少回遷住宅面積因素，開發(fā)商支付補(bǔ)償款590萬元。有180戶拆遷戶超面積補(bǔ)差價(jià)款2190萬元，開發(fā)商做預(yù)售售房款處理。前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)用共支付9000萬元。該開發(fā)商同一地段同期同類型商品房平均銷售價(jià)格為6000元/平方米。當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率是15%（假定營(yíng)業(yè)稅與企業(yè)所得稅核定收入的行業(yè)成本利潤(rùn)率一致）。

企業(yè)賬務(wù)處理情況如下：

1、支付地價(jià)款時(shí)，借：開發(fā)成本—土地開發(fā)——土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、契稅5000萬元 貸：銀行存款－ 5000萬元

2、支付與回遷戶無關(guān)的其他補(bǔ)償款

借：開發(fā)成本—土地開發(fā)——拆遷補(bǔ)償費(fèi)410萬元 貸：銀行存款 410萬元

3、收到180戶回遷戶超出被拆遷房屋面積補(bǔ)償?shù)牟顑r(jià)款時(shí)，借：銀行存款 2190萬元

貸：預(yù)收賬款－拆遷補(bǔ)償費(fèi)（回遷戶）2190萬元

涉稅提示：（1）、開發(fā)商收到回遷戶的補(bǔ)差款在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)抵減本項(xiàng) 目拆遷補(bǔ)償費(fèi)，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額是按照凈支出處理的。（2）、在涉及營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅的收入時(shí)，是其計(jì)稅依據(jù)，這種根據(jù)安置房屋計(jì)算出來的補(bǔ)差“費(fèi)用”，是正常銷售收入的組成部分。

4、開發(fā)商支付回遷戶的差價(jià)款時(shí)，借：開發(fā)成本—土地開發(fā)——拆遷補(bǔ)償費(fèi)（回遷戶）590萬元 貸：銀行存款 590萬元

5、開發(fā)商支付其他開發(fā)成本

借：開發(fā)成本——前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等9000萬元 貸：銀行存款 9000萬元 計(jì)算過程如下：

1、拆遷安置房屋的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)：

開發(fā)成本是5000+410+590+9000=15000萬元，單位成本是15000萬元÷100000平方米=1500元/平方米。＋－×÷

營(yíng)業(yè)額為17000×1500×(1+15%)/（1－5%）=17000×1914.***元。開發(fā)商本期拆遷補(bǔ)償安置，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅為

30868430元+21900000元=52768430元×5%=2638421.50元。

2、土地增值稅的計(jì)稅收入和扣除金額項(xiàng)目的計(jì)算。

土地增值稅是采取一定方式進(jìn)行計(jì)算后征收的，如加計(jì)扣除、“三項(xiàng)費(fèi)用的扣除”等不需要直接取自開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)（即使開發(fā)商該三項(xiàng)費(fèi)用真實(shí)的會(huì)計(jì)科目核算的數(shù)據(jù)，小于土地增值稅計(jì)算的扣除項(xiàng)目金額的數(shù)據(jù)，也不按照孰低的原則處理）?；剡w戶土地增值稅的計(jì)稅收入沒有成本利潤(rùn)率計(jì)算的規(guī)定，如上上所述主要是調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)的土地超額收益，即必須按照國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條的規(guī)定處理。收入按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

該開發(fā)商拆遷安置房部分的收入，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，與營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)、企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的概念是不一樣的，應(yīng)該如下計(jì)算。20000×6000=120000000元

因?yàn)榇颂幇凑帐袌?chǎng)價(jià)計(jì)算，已經(jīng)包括了超面積補(bǔ)差收入，超面積補(bǔ)差的計(jì)算價(jià)格一般不會(huì)超過市場(chǎng)價(jià)，所以不能再將開發(fā)商賬上取得的補(bǔ)差收款計(jì)算進(jìn)來。按照國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)的規(guī)定，回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。因此，針對(duì)該拆遷安置200戶的扣除項(xiàng)目金額，開發(fā)成本部分中的“開發(fā)成本——土地開發(fā)——征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”是： 征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)5000+410+590-2190=6000-2190萬元=3810萬元。該開發(fā)商計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目的開發(fā)成本是3810+9000=12810萬元。

3、企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的計(jì)算

銷售（營(yíng)業(yè)）收入 30868430元+21900000元=52768430元

涉稅提示：（1）具體填報(bào)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表時(shí)，稅收規(guī)定視同銷售可以作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)及業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等的扣除基數(shù)，考慮到該表的勾稽關(guān)系，因此填報(bào)方法如下。

在附表《收入明細(xì)表》第13行規(guī)定，納稅人會(huì)計(jì)上不作為銷售核算、但按照稅收規(guī)定視同銷售確認(rèn)的應(yīng)稅收入。具體填報(bào)在第14行“非貨幣性交易視同銷售收入”，填報(bào)納稅人發(fā)生非貨幣性交易行為，會(huì)計(jì)核算未確認(rèn)或未全部確認(rèn)損益，按照稅收規(guī)定應(yīng)視同銷售確認(rèn)應(yīng)稅收入。納稅人按照國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度已確認(rèn)的非貨幣性交易損益的，直接填報(bào)非貨幣性交易換出資產(chǎn)公允價(jià)值與已確認(rèn)的非貨幣交易收益的差額。軟件填報(bào)的其他附表，涉及銷售收入數(shù)據(jù)的，如附表八廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)跨納稅調(diào)整表相應(yīng)的自動(dòng)填列等等。

與此對(duì)應(yīng)的在附表《成本費(fèi)用明細(xì)表》第12行，填報(bào)“視同銷售成本”，填報(bào) 納稅人會(huì)計(jì)上不作為銷售核算、但按照稅收規(guī)定視同銷售確認(rèn)的應(yīng)稅成本，具體對(duì)應(yīng)在行中填報(bào)。

（2）拆遷安置戶辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，取得的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票金額與視同銷售金額、補(bǔ)差款品迭后一致。

第五篇：江蘇農(nóng)村拆遷案例：政府批準(zhǔn)補(bǔ)償安置方案被確認(rèn)違法

江蘇農(nóng)村拆遷案例：政府批準(zhǔn)補(bǔ)償安置方案被確認(rèn)違法

問題提示： 征地補(bǔ)償安置方案報(bào)批前，是否需要征求被征地村民的意見？

【要點(diǎn)提示】

征地補(bǔ)償安置方案報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)充分征求被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人意見，征求意見時(shí)間自征地補(bǔ)償安置方案公告之日起10個(gè)工作日；公告之日起10個(gè)工作日后，市、縣人民政府方可批準(zhǔn)征地補(bǔ)償安置方案，不足10個(gè)工作日而作出批準(zhǔn)行為的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違法。

【案例索引】

江蘇省人民政府[2014]蘇行復(fù)字第XXX號(hào)行政復(fù)議決定

【案情】

申請(qǐng)人：孫先生

委托代理人：趙健律師、谷美玲律師

被申請(qǐng)人：泰州市人民政府（以下簡(jiǎn)稱市政府）

孫先生在江蘇省泰州市高港區(qū)某村擁有房屋和宅基地，在該村拆遷過程中，孫先生的房屋所在地塊被劃入征收范圍，但征收方在與孫先生商談拆遷補(bǔ)償事宜協(xié)議的時(shí)候沒有出示任何的征收文件，補(bǔ)償條件也有失公平。為了維護(hù)自身合法權(quán)益，孫先生決定通過法律途徑解決該起征地拆遷糾紛。經(jīng)人介紹，孫先生與北京京平拆遷律師團(tuán)隊(duì)取得了聯(lián)系。京平團(tuán)隊(duì)介入本案后，指派趙健律師、谷美玲律師擔(dān)任孫先生的委托代理人，負(fù)責(zé)全權(quán)處理其征地拆遷補(bǔ)償維權(quán)事宜。經(jīng)過一系列的法律調(diào)查，兩位律師逐步收集了本次征地的相關(guān)法律文件，其中就包括關(guān)鍵的征地補(bǔ)償方案等相關(guān)信息。根據(jù)掌握的信息顯示，2011年3月31日，泰州市國(guó)土資源局于作出了[2010]第XX號(hào)《泰州市國(guó)土資源局征地補(bǔ)償安置方案公告》；2011年4月2日，市政府批準(zhǔn)刁家鋪街道某社區(qū)征地補(bǔ)償安置方案。兩位律師經(jīng)過審查后認(rèn)為，市政府批準(zhǔn)刁家鋪街道某社區(qū)征地補(bǔ)償安置方案的行為存在諸多違法之處，隨即起草行政復(fù)議申請(qǐng)書，協(xié)助孫先生將市政府復(fù)議至江蘇省人民政府。

【審理】

江蘇省人民政府經(jīng)審理認(rèn)為：本案泰州市國(guó)土資源局于作出[2010]第XX號(hào)《泰州市國(guó)土資源局征地補(bǔ)償安置方案公告》的時(shí)間為2011年3月31日，而市政府在該公告作出后的2011年4月2日即批準(zhǔn)刁家鋪街道某社區(qū)征地補(bǔ)償安置方案，違反了《征收土地公告》第九條關(guān)于征地補(bǔ)償安置方案公告之日起10個(gè)工作日內(nèi)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案有權(quán)提出不同意見或者要求舉行聽證會(huì)的規(guī)定，侵害了被征地集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村村民的權(quán)益。2015年1月19日，江蘇省人民政府作出《行政復(fù)議決定書》，確認(rèn)市政府批準(zhǔn)刁家鋪街道某社區(qū)征地補(bǔ)償安置方案的行為違法。

【評(píng)析】

《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十五條第三款規(guī)定：“市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案，會(huì)同有關(guān)部門擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征收土地方案的實(shí)施?！?/p>

《征收土地公告》第九條規(guī)定：“被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在征地補(bǔ)償、安置方案公告之日起10個(gè)工作日內(nèi)向有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門提出?！?/p>

因此，本案中市政府應(yīng)當(dāng)在土地行政主管部門充分征求被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人意見，即征求意見時(shí)間自征地補(bǔ)償安置方案公告之日起10個(gè)工作日后，方可批準(zhǔn)泰州市國(guó)土資源局會(huì)同有關(guān)部門擬定的刁家鋪街道某社區(qū)征地補(bǔ)償安置方案。而事實(shí)上本案中市政府作出上述批準(zhǔn)行為，與征地補(bǔ)償安置方案公告時(shí)間的間隔僅僅2個(gè)工作日，顯然違反了上述規(guī)定，侵犯了孫先生等被征地村民提出意見及要求舉行聽證會(huì)的合法權(quán)利。

當(dāng)然，本案中江蘇省人民政府雖然主要是基于市政府作出批準(zhǔn)行為的上述程序性問題而作出確認(rèn)其違法的復(fù)議決定，但市政府作出批準(zhǔn)行為的程序違法僅僅是其諸多違法點(diǎn)之一，實(shí)際上在批準(zhǔn)行為的實(shí)體上也存在違法之處。在我國(guó)目前的征地拆遷實(shí)踐中，這種違法現(xiàn)象可謂是比比皆是，然而對(duì)于獲得批準(zhǔn)的補(bǔ)償安置方案，能夠通過法律程序最終將其確認(rèn)違法，也已經(jīng)是鳳毛菱角。