第一篇：土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)注意哪些問題

土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)注意哪些問題

我國的現(xiàn)行法律規(guī)定，土地的使用權(quán)可以抵押。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的增多，土地使用權(quán)抵押活動(dòng)也日益頻繁。由于土地使用權(quán)抵押涉及較多法律問題，程序比較復(fù)雜，因此許多地方在土地使用權(quán)抵押活動(dòng)過程中常出現(xiàn)一些問題，從而給房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和土地使用權(quán)抵押活動(dòng)造成種種困難和障礙。

在協(xié)助一家外國銀行辦理一起土地使用權(quán)抵押貸款案例中，曾發(fā)現(xiàn)國內(nèi)一家企業(yè)欲將其由國家劃撥的一塊土地直接抵押給外國銀行，因?yàn)樗麄兂钟袊覄潛艿慕ㄔO(shè)用地許可證。而此家外國銀行因?yàn)閷χ袊耐恋厥褂脵?quán)抵押方面的法律一無所知，便求助于中國的律師。由于律師及早地介入這一抵押貸款業(yè)務(wù)，及時(shí)地阻止了上述所謂的土地使用權(quán)抵押活動(dòng)，并積極幫助和指導(dǎo)了國內(nèi)這家企業(yè)補(bǔ)交地價(jià)款并與當(dāng)?shù)卣炗喠送恋爻鲎尯贤?，最終拿到了有償使用的土地使用證，才使這一土地使用權(quán)抵押活動(dòng)得以按照法律規(guī)定的程序順利完成，并使該公司及時(shí)地得到了外國銀行的貸款，從而也保護(hù)了抵押權(quán)人——外國銀行的合法權(quán)益。

在處理房地產(chǎn)法律事務(wù)時(shí) 發(fā)現(xiàn)，一臺(tái)商竟從一鄉(xiāng)政府處直接獲得上千畝土地的所謂土地使用權(quán)，并準(zhǔn)備將這一土地使用權(quán)直接抵押給北京一家企業(yè)，以便獲得資助。根據(jù)我國的法律規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)。鄉(xiāng)一級政府無權(quán)出讓土地使用權(quán)。該臺(tái)商在不了解國內(nèi)有關(guān)法律的情況下，與不懂土地出讓法規(guī)的鄉(xiāng)政府簽署的土地出讓合同，從一開始就沒有法律效力，所以就更不能再去抵押該塊土地的使用權(quán)。我們在接到北京這家企業(yè)的咨詢后，詳細(xì)地向他們解釋了我國有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的有關(guān)法律規(guī)定，使這家企業(yè)放棄了與臺(tái)商簽訂所謂土地使用權(quán)抵押協(xié)議。

導(dǎo)致上述土地使用權(quán)抵押過程中出現(xiàn)種種問題的原因，在于抵押人與抵押權(quán)人對我國目前關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的法律規(guī)定與履行程序不清楚，對國家劃撥土地和出讓土地的法律概念不清。

涉及到國有土地使用權(quán)抵押，首先應(yīng)該注意以下幾個(gè)法律問題：

1．無償取得國有劃撥土地使用權(quán)的不能直接抵押。國營企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因，占有和使用城鎮(zhèn)國有土地。上述企業(yè)對這類無償劃撥的土地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，更不能用劃撥土地作為抵押物。

2．土地使用權(quán)抵押的前提： 房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價(jià)款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權(quán)予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權(quán)的抵押便無效。

3．抵押須有書面文件。土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人之間應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)法律簽訂抵押協(xié)議。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴(yán)肅的，所以任何土地使用權(quán)抵押都要形成文字，制訂出法律文件。

4．土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則。在土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物和其他附著物及一切權(quán)益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時(shí)，應(yīng)詳細(xì)列出地上建筑物和附著物及其所產(chǎn)生的權(quán)益。

5．保險(xiǎn)問題。土地使用權(quán)抵押，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應(yīng)當(dāng)對地上建筑物辦理保險(xiǎn)手續(xù)，并應(yīng)在保險(xiǎn)單上注明抵押權(quán)人為第一受益人，保險(xiǎn)合同的期限應(yīng)長于

抵押協(xié)議的期限。

6．土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)辦理登記手續(xù)。如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權(quán)抵押，首先應(yīng)到土地管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，然后到房地產(chǎn)管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)抵押，則只需到房地產(chǎn)管理局登記備案，并辦理他項(xiàng)權(quán)利證書。

7．土地使用權(quán)抵押之前，應(yīng)聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)評估。一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權(quán)，期望得到銀行或金融機(jī)構(gòu)的貸款，而金融機(jī)構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價(jià)值，所以在抵押之前，應(yīng)請具有房地產(chǎn)評估資格的評估機(jī)構(gòu)予以評估，根據(jù)評估報(bào)告，抵押權(quán)人再作出是否接受抵押的決策。

8．董事會(huì)的決議。抵押人若是三資企業(yè)，在抵押之前須提供董事會(huì)同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會(huì)和董事會(huì)同意抵押的決議。

9．應(yīng)請律師出具法律意見書。為了證實(shí)抵押人的主體資格，土地使用權(quán)的合法性、有效性和真實(shí)性，以及整個(gè)土地使用權(quán)抵押過程的合法性和可行性，為了保障抵押權(quán)人的權(quán)益，抵押權(quán)人應(yīng)聘請律師就抵押問題出具法律意見書。

10．土地使用權(quán)抵押時(shí)應(yīng)辦理公證手續(xù)。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押涉及的是不動(dòng)產(chǎn)抵押，標(biāo)的重大，所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時(shí)，抵押雙方應(yīng)到國家公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)。

11．處置抵押物時(shí)，應(yīng)申請房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)未能履行義務(wù)，或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或破產(chǎn)時(shí)，抵押權(quán)人可以根據(jù)國家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物——土地使用權(quán)。在處理土地使用權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權(quán)，并辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。

12．抵押權(quán)的終結(jié)。土地使用權(quán)抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權(quán)抵押協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T和房地產(chǎn)管理部門注銷抵押協(xié)議。

第二篇：土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)注意哪些問題

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土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)注意哪些問題

我國的現(xiàn)行法律規(guī)定，土地的使用權(quán)可以抵押。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的增多，土地使用權(quán)抵押活動(dòng)也日益頻繁。由于土地使用權(quán)抵押涉及較多法律問題，程序比較復(fù)雜，因此許多地方在土地使用權(quán)抵押活動(dòng)過程中常出現(xiàn)一些問題，從而給房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和土地使用權(quán)抵押活動(dòng)造成種種困難和障礙。

在協(xié)助一家外國銀行辦理一起土地使用權(quán)抵押貸款案例中，曾發(fā)現(xiàn)國內(nèi)一家企業(yè)欲將其由國家劃撥的一塊土地直接抵押給外國銀行，因?yàn)樗麄兂钟袊覄潛艿慕ㄔO(shè)用地許可證。而此家外國銀行因?yàn)閷χ袊耐恋厥褂脵?quán)抵押方面的法律一無所知，便求助于中國的律師。由于律師及早地介入這一抵押貸款業(yè)務(wù)，及時(shí)地阻止了上述所謂的土地使用權(quán)抵押活動(dòng)，并積極幫助和指導(dǎo)了國內(nèi)這家企業(yè)補(bǔ)交地價(jià)款并與當(dāng)?shù)卣炗喠送恋爻鲎尯贤?，最終拿到了有償使用的土地使用證，才使這一土地使用權(quán)抵押活動(dòng)得以按照法律規(guī)定的程序順利完成，并使該公司及時(shí)地得到了外國銀行的貸款，從而也保護(hù)了抵押權(quán)人——外國銀行的合法權(quán)益。

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在處理房地產(chǎn)法律事務(wù)時(shí) 發(fā)現(xiàn)，一臺(tái)商竟從一鄉(xiāng)政府處直接獲得上千畝土地的所謂土地使用權(quán)，并準(zhǔn)備將這一土地使用權(quán)直接抵押給北京一家企業(yè)，以便獲得資助。根據(jù)我國的法律規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)。鄉(xiāng)一級政府無權(quán)出讓土地使用權(quán)。該臺(tái)商在不了解國內(nèi)有關(guān)法律的情況下，與不懂土地出讓法規(guī)的鄉(xiāng)政府簽署的土地出讓合同，從一開始就沒有法律效力，所以就更不能再去抵押該塊土地的使用權(quán)。我們在接到北京這家企業(yè)的咨詢后，詳細(xì)地向他們解釋了我國有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的有關(guān)法律規(guī)定，使這家企業(yè)放棄了與臺(tái)商簽訂所謂土地使用權(quán)抵押協(xié)議。

導(dǎo)致上述土地使用權(quán)抵押過程中出現(xiàn)種種問題的原因，在于抵押人與抵押權(quán)人對我國目前關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的法律規(guī)定與履行程序不清楚，對國家劃撥土地和出讓土地的法律概念不清。

涉及到國有土地使用權(quán)抵押，首先應(yīng)該注意以下幾個(gè)法律問題：

1．無償取得國有劃撥土地使用權(quán)的不能直接抵押。國營企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因，占有和使用城鎮(zhèn)國有土地。上述企業(yè)對這類無償劃撥的土地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，更不能用劃撥土地作為抵押物。

2．土地使用權(quán)抵押的前提： 房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了

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土地出讓合同，交足了地價(jià)款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權(quán)予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權(quán)的抵押便無效。

3．抵押須有書面文件。土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人之間應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)法律簽訂抵押協(xié)議。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴(yán)肅的，所以任何土地使用權(quán)抵押都要形成文字，制訂出法律文件。

4．土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則。在土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物和其他附著物及一切權(quán)益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時(shí)，應(yīng)詳細(xì)列出地上建筑物和附著物及其所產(chǎn)生的權(quán)益。

5．保險(xiǎn)問題。土地使用權(quán)抵押，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應(yīng)當(dāng)對地上建筑物辦理保險(xiǎn)手續(xù)，并應(yīng)在保險(xiǎn)單上注明抵押權(quán)人為第一受益人，保險(xiǎn)合同的期限應(yīng)長于抵押協(xié)議的期限。

6．土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)辦理登記手續(xù)。如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權(quán)抵押，首先應(yīng)到土地管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，然后到房地產(chǎn)管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)抵押，則只需到房地產(chǎn)管理局登記備案，并辦理他項(xiàng)權(quán)利證書。

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7．土地使用權(quán)抵押之前，應(yīng)聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)評估。一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權(quán)，期望得到銀行或金融機(jī)構(gòu)的貸款，而金融機(jī)構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價(jià)值，所以在抵押之前，應(yīng)請具有房地產(chǎn)評估資格的評估機(jī)構(gòu)予以評估，根據(jù)評估報(bào)告，抵押權(quán)人再作出是否接受抵押的決策。

8．董事會(huì)的決議。抵押人若是三資企業(yè)，在抵押之前須提供董事會(huì)同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會(huì)和董事會(huì)同意抵押的決議。

9．應(yīng)請律師出具法律意見書。為了證實(shí)抵押人的主體資格，土地使用權(quán)的合法性、有效性和真實(shí)性，以及整個(gè)土地使用權(quán)抵押過程的合法性和可行性，為了保障抵押權(quán)人的權(quán)益，抵押權(quán)人應(yīng)聘請律師就抵押問題出具法律意見書。

10．土地使用權(quán)抵押時(shí)應(yīng)辦理公證手續(xù)。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押涉及的是不動(dòng)產(chǎn)抵押，標(biāo)的重大，所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時(shí)，抵押雙方應(yīng)到國家公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)。

11．處置抵押物時(shí)，應(yīng)申請房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)未能履行義務(wù)，或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或

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破產(chǎn)時(shí)，抵押權(quán)人可以根據(jù)國家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物——土地使用權(quán)。在處理土地使用權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權(quán)，并辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。

12．抵押權(quán)的終結(jié)。土地使用權(quán)抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權(quán)抵押協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T和房地產(chǎn)管理部門注銷抵押協(xié)議。

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第三篇：土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)注意哪些問題

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土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)注意哪些問題

我國的現(xiàn)行法律規(guī)定，土地的使用權(quán)可以抵押。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的增多，土地使用權(quán)抵押活動(dòng)也日益頻繁。由于土地使用權(quán)抵押涉及較多法律問題，程序比較復(fù)雜，因此許多地方在土地使用權(quán)抵押活動(dòng)過程中常出現(xiàn)一些問題，從而給房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和土地使用權(quán)抵押活動(dòng)造成種種困難和障礙。

在協(xié)助一家外國銀行辦理一起土地使用權(quán)抵押貸款案例中，曾發(fā)現(xiàn)國內(nèi)一家企業(yè)欲將其由國家劃撥的一塊土地直接抵押給外國銀行，因?yàn)樗麄兂钟袊覄潛艿慕ㄔO(shè)用地許可證。而此家外國銀行因?yàn)閷χ袊耐恋厥褂脵?quán)抵押方面的法律一無所知，便求助于中國的律師。由于律師及早地介入這一抵押貸款業(yè)務(wù)，及時(shí)地阻止了上述所謂的土地使用權(quán)抵押活動(dòng)，并積極幫助和指導(dǎo)了國內(nèi)這家企業(yè)補(bǔ)交地價(jià)款并與當(dāng)?shù)卣炗喠送恋爻鲎尯贤?，最終拿到了有償使用的土地使用證，才使這一土地使用權(quán)抵押活動(dòng)得以按照法律規(guī)定的程序順利完成，并使該公司及時(shí)地得到了外國銀行的貸款，從而也保護(hù)了抵押權(quán)人——外國銀行的合法權(quán)益。

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在處理房地產(chǎn)法律事務(wù)時(shí) 發(fā)現(xiàn)，一臺(tái)商竟從一鄉(xiāng)政府處直接獲得上千畝土地的所謂土地使用權(quán)，并準(zhǔn)備將這一土地使用權(quán)直接抵押給北京一家企業(yè)，以便獲得資助。根據(jù)我國的法律規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)。鄉(xiāng)一級政府無權(quán)出讓土地使用權(quán)。該臺(tái)商在不了解國內(nèi)有關(guān)法律的情況下，與不懂土地出讓法規(guī)的鄉(xiāng)政府簽署的土地出讓合同，從一開始就沒有法律效力，所以就更不能再去抵押該塊土地的使用權(quán)。我們在接到北京這家企業(yè)的咨詢后，詳細(xì)地向他們解釋了我國有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的有關(guān)法律規(guī)定，使這家企業(yè)放棄了與臺(tái)商簽訂所謂土地使用權(quán)抵押協(xié)議。

導(dǎo)致上述土地使用權(quán)抵押過程中出現(xiàn)種種問題的原因，在于抵押人與抵押權(quán)人對我國目前關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的法律規(guī)定與履行程序不清楚，對國家劃撥土地和出讓土地的法律概念不清。

涉及到國有土地使用權(quán)抵押，首先應(yīng)該注意以下幾個(gè)法律問題：

1．無償取得國有劃撥土地使用權(quán)的不能直接抵押。國營企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因，占有和使用城鎮(zhèn)國有土地。上述企業(yè)對這類無償劃撥的土地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，更不能用劃撥土地作為抵押物。

2．土地使用權(quán)抵押的前提： 房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價(jià)款，獲得了土地使用證，才有資格合法地

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將自己的土地使用權(quán)予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權(quán)的抵押便無效。

3．抵押須有書面文件。土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人之間應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)法律簽訂抵押協(xié)議。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴(yán)肅的，所以任何土地使用權(quán)抵押都要形成文字，制訂出法律文件。

4．土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則。在土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物和其他附著物及一切權(quán)益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時(shí)，應(yīng)詳細(xì)列出地上建筑物和附著物及其所產(chǎn)生的權(quán)益。

5．保險(xiǎn)問題。土地使用權(quán)抵押，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應(yīng)當(dāng)對地上建筑物辦理保險(xiǎn)手續(xù)，并應(yīng)在保險(xiǎn)單上注明抵押權(quán)人為第一受益人，保險(xiǎn)合同的期限應(yīng)長于抵押協(xié)議的期限。

6．土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)辦理登記手續(xù)。如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權(quán)抵押，首先應(yīng)到土地管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，然后到房地產(chǎn)管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)抵押，則只需到房地產(chǎn)管理局登記備案，并辦理他項(xiàng)權(quán)利證書。

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7．土地使用權(quán)抵押之前，應(yīng)聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)評估。一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權(quán)，期望得到銀行或金融機(jī)構(gòu)的貸款，而金融機(jī)構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價(jià)值，所以在抵押之前，應(yīng)請具有房地產(chǎn)評估資格的評估機(jī)構(gòu)予以評估，根據(jù)評估報(bào)告，抵押權(quán)人再作出是否接受抵押的決策。

8．董事會(huì)的決議。抵押人若是三資企業(yè)，在抵押之前須提供董事會(huì)同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會(huì)和董事會(huì)同意抵押的決議。

9．應(yīng)請律師出具法律意見書。為了證實(shí)抵押人的主體資格，土地使用權(quán)的合法性、有效性和真實(shí)性，以及整個(gè)土地使用權(quán)抵押過程的合法性和可行性，為了保障抵押權(quán)人的權(quán)益，抵押權(quán)人應(yīng)聘請律師就抵押問題出具法律意見書。

10．土地使用權(quán)抵押時(shí)應(yīng)辦理公證手續(xù)。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押涉及的是不動(dòng)產(chǎn)抵押，標(biāo)的重大，所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時(shí)，抵押雙方應(yīng)到國家公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)。

11．處置抵押物時(shí)，應(yīng)申請房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)未能履行義務(wù)，或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或破產(chǎn)時(shí)，抵押權(quán)人可以根據(jù)國家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押

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物——土地使用權(quán)。在處理土地使用權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權(quán)，并辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。

12．抵押權(quán)的終結(jié)。土地使用權(quán)抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權(quán)抵押協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T和房地產(chǎn)管理部門注銷抵押協(xié)議。

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第四篇：土地使用權(quán)抵押時(shí)應(yīng)注意的問題

土地使用權(quán)抵押時(shí)應(yīng)注意的問題

我國的現(xiàn)行法律規(guī)定，土地的使用權(quán)可以抵押。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的增多，土地使用權(quán)抵押活動(dòng)也日益頻繁。由于土地使用權(quán)抵押涉及較多法律問題，程序比較復(fù)雜，因此許多地方在土地使用權(quán)抵押活動(dòng)過程中常出現(xiàn)一些問題，從而給房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和土地使用權(quán)抵押活動(dòng)造成種種困難和障礙。

我們在協(xié)助一家外國銀行辦理一起土地使用權(quán)抵押貸款案例中，曾發(fā)現(xiàn)國內(nèi)一家企業(yè)欲將其由國家劃撥的一塊土地直接抵押給外國銀行，因?yàn)樗麄兂钟袊覄潛艿慕ㄔO(shè)用地許可證。而此家外國銀行因?yàn)閷χ袊耐恋厥褂脵?quán)抵押方面的法律一無所知，便求助于中國的律師。由于律師及早地介入這一抵押貸款業(yè)務(wù)，及時(shí)地阻止了上述所謂的土地使用權(quán)抵押活動(dòng)，并積極幫助和指導(dǎo)了國內(nèi)這家企業(yè)補(bǔ)交地價(jià)款并與當(dāng)?shù)卣炗喠送恋爻鲎尯贤?，最終拿到了有償使用的土地使用證，才使這一土地使用權(quán)抵押活動(dòng)得以按照法律規(guī)定的程序順利完成，并使該公司及時(shí)地得到了外國銀行的貸款，從而也保護(hù)了抵押權(quán)人——外國銀行的合法權(quán)益。

我們在處理房地產(chǎn)法律事務(wù)時(shí)還發(fā)現(xiàn)，一臺(tái)商竟從一鄉(xiāng)政府處直接獲得上千畝土地的所謂土地使用權(quán)，并準(zhǔn)備將這一土地使用權(quán)直接抵押給北京一家企業(yè)，以便獲得資助。根據(jù)我國的法律規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)。鄉(xiāng)一級政府無權(quán)出讓土地使用權(quán)。該臺(tái)商在不了解國內(nèi)有關(guān)法律的情況下，與不懂土地出讓法規(guī)的鄉(xiāng)政府簽署的土地出讓合同，從一開始就沒有法律效力，所以就更不能再去抵押該塊土地的使用權(quán)。我們在接到北京這家企業(yè)的咨詢后，詳細(xì)地向他們解釋了我國有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的有關(guān)法律規(guī)定，使這家企業(yè)放棄了與臺(tái)商簽訂所謂土地使用權(quán)抵押協(xié)議。

導(dǎo)致上述土地使用權(quán)抵押過程中出現(xiàn)種種問題的原因，在于抵押人與抵押權(quán)人對我國目前關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的法律規(guī)定與履行程序不清楚，對國家劃撥土地和出讓土地的法律概念不清。

涉及到國有土地使用權(quán)抵押，首先應(yīng)該注意以下幾個(gè)法律問題：

1．無償取得國有劃撥土地使用權(quán)的不能直接抵押。國營企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因，占有和使用城鎮(zhèn)國有土地。上述企業(yè)對這類無償劃撥的土地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，更不能用劃撥土地作為抵押物。

2．土地使用權(quán)抵押的前提。房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價(jià)款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權(quán)予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權(quán)的抵押便無效。

3．抵押須有書面文件。土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人之間應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)法律簽訂抵押協(xié)議。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴(yán)肅的，所以任何土地使用權(quán)抵押都要形成文字，制訂出法律文件。

4．土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則。在土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物和其他附著物及一切權(quán)益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時(shí)，應(yīng)詳細(xì)列出地上建筑物和附著物及其所產(chǎn)生的權(quán)益。

5．保險(xiǎn)問題。土地使用權(quán)抵押，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應(yīng)當(dāng)對地上建筑物辦理保險(xiǎn)手續(xù)，并應(yīng)在保險(xiǎn)單上注明抵押權(quán)人為第一受益人，保險(xiǎn)合同的期限應(yīng)長于抵押協(xié)議的期限。

6．土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)辦理登記手續(xù)。如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權(quán)抵押，首先應(yīng)到土地管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，然后到房地產(chǎn)管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)抵押，則只需到房地產(chǎn)管理局登記備案，并辦理他項(xiàng)權(quán)利證書。

7．土地使用權(quán)抵押之前，應(yīng)聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)評估。一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權(quán)，期望得到銀行或金融機(jī)構(gòu)的貸款，而金融機(jī)構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價(jià)值，所以在抵押之前，應(yīng)請具有房地產(chǎn)評估資格的評估機(jī)構(gòu)予以評估，根據(jù)評估報(bào)告，抵押權(quán)人再作出是否接受抵押的決策。

8．董事會(huì)的決議。抵押人若是三資企業(yè)，在抵押之前須提供董事會(huì)同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會(huì)和董事會(huì)同意抵押的決議。

9．應(yīng)請律師出具法律意見書。為了證實(shí)抵押人的主體資格，土地使用權(quán)的合法性、有效性和真實(shí)性，以及整個(gè)土地使用權(quán)抵押過程的合法性和可行性，為了保障抵押權(quán)人的權(quán)益，抵押權(quán)人應(yīng)聘請律師就抵押問題出具法律意見書。

10．土地使用權(quán)抵押時(shí)應(yīng)辦理公證手續(xù)。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押涉及的是不動(dòng)產(chǎn)抵押，標(biāo)的重大，所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時(shí)，抵押雙方應(yīng)到國家公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)。

11．處置抵押物時(shí)，應(yīng)申請房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)未能履行義務(wù)，或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或破產(chǎn)時(shí)，抵押權(quán)人可以根據(jù)國家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物——土地使用權(quán)。在處理土地使用權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權(quán)，并辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。

12．抵押權(quán)的終結(jié)。土地使用權(quán)抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權(quán)抵押協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T和房地產(chǎn)管理部門注銷抵押協(xié)議。

在土地使用權(quán)抵押過程中，抵押雙方只有在充分注意到上述幾個(gè)法律問題的前提下，才能使抵押活動(dòng)正常進(jìn)行。大量事實(shí)證明律師參與土地使用權(quán)抵押業(yè)務(wù)，有助于此項(xiàng)工作的順利進(jìn)展。所以抵押人和抵押權(quán)人在辦理土地使用權(quán)抵押這一法律事務(wù)時(shí)，應(yīng)及早聘請律師介入，會(huì)使這一工作更加規(guī)范化。

第五篇：土地使用權(quán)抵押貸款擔(dān)保書

土地使用權(quán)抵押貸款擔(dān)保書

市國土資源局：

現(xiàn)因 貸款需要，愿意將本（單位、公司、個(gè)人）座落于高要市 鎮(zhèn)

路（街）巷 號，宗地四至為：東至： ；南至： ；西至： ；北至： ；的土地使用權(quán)，面積為平方米，地號為 號，土地使用證號為高要國用（）字第 號的宗地作為貸款抵押物，向 作貸款抵押。如逾期不能償還貸款，本（單位、公司、個(gè)人）愿意處分上述土地用于償還該筆貸款的本息。請貴局給予辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)為荷。

禮

擔(dān)保人：

（蓋章）

年 月 日