第一篇：淺談房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)注意的問(wèn)題

淺談房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)注意的問(wèn)

作者：馮省文

前言

據(jù)中國(guó)人民銀行發(fā)布的2004年深圳市金融運(yùn)行報(bào)告指出，2004年，國(guó)家宏觀調(diào)控各項(xiàng)措施在深圳市收到了較好的成效，全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)速度較上年放緩。全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值3422.8億元，較上年增長(zhǎng)17.3%，增速比上年下降1.9個(gè)百分點(diǎn)；全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額1090.1億元，比上年增長(zhǎng)14.9％，增長(zhǎng)幅度同比下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，基本建設(shè)投資459.0億元，增長(zhǎng)27.5％；房地產(chǎn)開發(fā)投資432.0億元，增長(zhǎng)4.7％，是1990年以來(lái)增幅最低的一年?；窘ㄔO(shè)投資比重超越房地產(chǎn)開發(fā)投資，由上年的37.9％提高到今年的42.1％，提高了4.2個(gè)百分點(diǎn)，而房地產(chǎn)開發(fā)投資所占比重則由上年的43.3％下降到今年的39.6％，減少了3.7個(gè)百分點(diǎn)。從房地產(chǎn)金融貸款看，2004年，深圳市國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額1652.5億元，增長(zhǎng)率為18.2％，增幅較上年回落13.4個(gè)百分點(diǎn)。但個(gè)人住房貸款仍然保持了較大幅度增長(zhǎng)，年末余額為1171.7億元，占房地產(chǎn)貸款余額的70.9％，比上年末增長(zhǎng)4.2個(gè)百分點(diǎn)。由以上數(shù)據(jù)分析，雖然房地產(chǎn)貸款增速放緩，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，銀行貸款基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。隨著貸款余額的不斷增長(zhǎng)，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，因此銀行方面要注意控制房貸風(fēng)險(xiǎn)。抑制房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)

首先，銀行要切實(shí)提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。但從現(xiàn)狀來(lái)看，卻適得其反，目前，在決定對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否放貸時(shí)，主要評(píng)估對(duì)象是借款人提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)，而不是項(xiàng)目本身是否可行，結(jié)果往往導(dǎo)致不良貸款的產(chǎn)生，使銀行成為所謂的“資產(chǎn)供應(yīng)商”，要靠拍賣抵押資產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)，這也是銀行不良貸款產(chǎn)生的主要根源。銀行應(yīng)該將重心放在，對(duì)項(xiàng)目的效益和還貸能力評(píng)估方面，再輔之以抵押資產(chǎn)和擔(dān)保資產(chǎn)的評(píng)估，從而有效規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；

其次，銀行要建立一套有效的，全面評(píng)估借款企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系。一方面，加強(qiáng)對(duì)借款企業(yè)的開發(fā)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)管理、資產(chǎn)安排、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等的嚴(yán)密監(jiān)控，如位于深南大道車公廟附近的政協(xié)聯(lián)誼大廈，銀行發(fā)放2億多元的封閉貸款，要求專款專用，但監(jiān)管不嚴(yán)，被挪作他用，導(dǎo)致建設(shè)資金不能按期到位，既影響工程進(jìn)度，又影響信貸資金回籠，加大了風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，加強(qiáng)對(duì)抵押物或擔(dān)保人經(jīng)營(yíng)狀況和擔(dān)保能力的監(jiān)控。

經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，最大的失誤就是決策的失誤，它可能使項(xiàng)目建設(shè)“不合時(shí)宜”，或者“先天不足”，不能發(fā)揮預(yù)期的效益；它造成的損失往往是巨大的、是難以挽回的。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)司出版的《統(tǒng)計(jì)年鑒》指出，我國(guó)1958-2001年基建項(xiàng)目建成投產(chǎn)率為51.43%，失誤率高達(dá)48.57%(其中1958-1980年為53.97%，1981-1995年為47.14%，1996-1999年為43.72%，2000-2001年為43.21%)。1996-2001年各行業(yè)基建項(xiàng)目失誤率,最高的是采掘業(yè)(56.84%)，最低是農(nóng)林牧漁業(yè)(35.08%)，房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到52.29%。損失巨大，浪費(fèi)驚人。房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估應(yīng)注意的問(wèn)題

對(duì)銀行而言，房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估，是對(duì)列入備選房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析、評(píng)價(jià)，并提出決策意見或建議的過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照未來(lái)獲取收益的方式不同，可分為出售型（如住宅）、出租型（如大型商場(chǎng)）、混合型（如綜合樓）三種。相應(yīng)的項(xiàng)目評(píng)估方法亦不同，難易程度有所差異，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，選用適宜的評(píng)價(jià)方法。本文重點(diǎn)討論出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)注意的問(wèn)題。

一般而言，出售型房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估，需要解決的主要問(wèn)題有四個(gè)：（1）項(xiàng)目建設(shè)是否合法、合規(guī)？是否具備建設(shè)條件？如江蘇常州鐵本項(xiàng)目，化整為零，違法用地6000畝，總投資106億，銀行授信43億，已貸出25億，停建。是典型的違法、違規(guī)項(xiàng)目；（2）項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)預(yù)測(cè)及其市場(chǎng)定位是否合理？營(yíng)銷方案是否可行？如位于嘉賓路的爵士大廈，96年按寫字樓建設(shè)，后因市場(chǎng)問(wèn)題，在完成大部分工程的基礎(chǔ)上，改建成酒店式公寓，導(dǎo)致使用功能有缺陷，推向市場(chǎng)后，營(yíng)銷效果很差；（3）債務(wù)人資信評(píng)估；（4）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益如何？如一般都認(rèn)為鬧市區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)一定有盈利，但位于蔡屋圍、書城南面的“都市名苑”，高層—33層綜合樓，1—3層設(shè)計(jì)用途為商場(chǎng)，建筑面積約5萬(wàn)平方米，1998年開始預(yù)售時(shí)就在找買家，直到現(xiàn)在仍然空置，積壓大量資金，產(chǎn)生不了效益。

2．1考察項(xiàng)目的合法性及其建設(shè)條件

銀行貸款支持的項(xiàng)目必須合法，同時(shí)也符合行業(yè)規(guī)程的規(guī)定，這是最基本的前提條件。界定項(xiàng)目的合法性及合規(guī)性，需要投資者提供相應(yīng)的證明資料（有關(guān)資料清單見表一），并對(duì)這些資料進(jìn)行認(rèn)真的審核，查勘項(xiàng)目選址區(qū)域環(huán)境及各項(xiàng)配套設(shè)施條件。界定項(xiàng)目合法性及建設(shè)條件，特別應(yīng)該注意下述幾個(gè)方面：

1、借款人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及開發(fā)資質(zhì)證書、信用等級(jí)證明、及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)；

2、《房地產(chǎn)證》，或土地使用權(quán)出讓合同及其繳款憑證（權(quán)屬人、土地性質(zhì)是否與開發(fā)項(xiàng)目相符）；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》是否齊備；

3、項(xiàng)目建設(shè)資金是否充足，籌資計(jì)劃能否落實(shí)；

4、項(xiàng)目建設(shè)條件是否具備；

5、擔(dān)保的合法性及能力分析。

2．2市場(chǎng)調(diào)查與分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性很強(qiáng)的市場(chǎng)，同類型的房地產(chǎn)在不同的區(qū)域，價(jià)值差別可能很大。所以，首先，就要界定項(xiàng)目所在區(qū)域，調(diào)查區(qū)域的規(guī)劃定位、經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及人們的收入水平、消費(fèi)觀念、消費(fèi)能力；其次，調(diào)查分析區(qū)域內(nèi)多個(gè)臨近的已建成、在建、擬建的類似樓盤的規(guī)模、檔次、消費(fèi)群體、銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度、空置率等指標(biāo)，分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力和主要賣點(diǎn)，判斷市場(chǎng)供求量的變化趨勢(shì)；最后，考察項(xiàng)目的產(chǎn)品定位（以什么產(chǎn)品來(lái)滿足消費(fèi)者的需求）、客戶定位（確定目標(biāo)消費(fèi)群體和他們的特征）、形象定位（突出項(xiàng)目的個(gè)性化特征，便于廣告表達(dá)，讓消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生認(rèn)同感而發(fā)生購(gòu)買行為）是否合理，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWTO（即優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅）分析，判斷項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度和銷售量。

如位于羅湖翠竹路的“新港鴻花園”，臨近“百仕達(dá)二期”，因?yàn)樵O(shè)計(jì)產(chǎn)品不合理——港式設(shè)計(jì)一梯八戶，市場(chǎng)不認(rèn)可，均價(jià)由2001年的7000元/平方米，一路降到現(xiàn)在的6000元/平方米，方有少量客戶應(yīng)價(jià)，比“百仕達(dá)二期”的8000元/平方米，有極大差別，這是產(chǎn)品定位不合理的例子；又如蓮塘，羅沙路邊“翠峰閣”，1998年開盤，小高層—18層，大戶型為180平方米/套，定位不合理，均價(jià)由1998年的7500元/平方米，一直降到2003年的5000元/平方米，尚無(wú)法銷完，因?yàn)橛绣X人嫌路邊吵，不要；錢不多的人又嫌房太大，沒(méi)必要，這就是客戶定位不準(zhǔn)確的例子。

2．3借款人評(píng)價(jià)

項(xiàng)目建設(shè)融資有兩種基本方式：新設(shè)項(xiàng)目法人融資與既有項(xiàng)目法人融資。新設(shè)項(xiàng)目法人融資又稱項(xiàng)目融資，其特點(diǎn)是由項(xiàng)目的發(fā)起人及其他投資人出資，建立新的獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的法人，再以新法人承擔(dān)項(xiàng)目的投融資及運(yùn)營(yíng)。以項(xiàng)目投資所形成的資產(chǎn)、未來(lái)的收益或權(quán)益作為融資信用的基礎(chǔ)，取得債務(wù)融資。這種方式下，較易切斷項(xiàng)目對(duì)投資人的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)所謂“無(wú)追索權(quán)”或“有限追索權(quán)”借款融資，相應(yīng)增大了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

既有項(xiàng)目法人融資又稱公司融資，其特點(diǎn)是不組建新的項(xiàng)目法人，由已經(jīng)存在的公司（既有法人）本身的資信進(jìn)行融資后，用于新建項(xiàng)目的投資與經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目未來(lái)的現(xiàn)金流是公司現(xiàn)金流的一部分，項(xiàng)目的財(cái)產(chǎn)也是公司財(cái)產(chǎn)的一部分。這種方式下，借款和其他債務(wù)資金雖然實(shí)際用于項(xiàng)目上，但是承擔(dān)償還責(zé)任的是公司，較難實(shí)現(xiàn)所謂“無(wú)追索權(quán)”或“有限追索權(quán)”借款融資，可以降低銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目融資借款人評(píng)價(jià)，主要是對(duì)項(xiàng)目法人或主要發(fā)起人的資信進(jìn)行評(píng)價(jià)，重點(diǎn)在于考察項(xiàng)目本身的盈利能力和償債能力。公司融資借款人評(píng)價(jià)，則需要對(duì)項(xiàng)目所依托的公司進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)。筆者認(rèn)為，公司融資借款人評(píng)價(jià)應(yīng)關(guān)注下述幾點(diǎn)：一是借款人基本情況評(píng)價(jià)，主要說(shuō)明借款人名稱、地址、所有制類型、經(jīng)營(yíng)范圍、注冊(cè)資本、實(shí)收資本、資質(zhì)、規(guī)模、組織結(jié)構(gòu)、歷史沿革等；二是借款人素質(zhì)評(píng)價(jià)，主要是對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人的業(yè)務(wù)素質(zhì)、領(lǐng)導(dǎo)能力、創(chuàng)新精神、道德品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及公司人員結(jié)構(gòu)進(jìn)行評(píng)價(jià)；三是借款人近三年來(lái)的盈利能力、償債能力和信用狀況評(píng)價(jià)；四是借款人發(fā)展前景評(píng)價(jià)，主要是對(duì)借款人的業(yè)務(wù)發(fā)展方向、發(fā)展?jié)摿烷L(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃進(jìn)行評(píng)價(jià)。

2．4考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性

考察項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，可從投資成本、資金流及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)三方面入手。為反映項(xiàng)目的財(cái)務(wù)運(yùn)行情況，應(yīng)編制《現(xiàn)金流量表》、《資金來(lái)源與運(yùn)用表》、《借款償還估算表》、《損益表》等財(cái)務(wù)報(bào)表。

（一）項(xiàng)目成本費(fèi)用

投資估算不能出現(xiàn)漏項(xiàng)，力爭(zhēng)準(zhǔn)確反映客觀實(shí)際，量力而行，避免“后患無(wú)窮”，杜絕“釣魚工程”。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的投資費(fèi)用包括下述11項(xiàng)：

1、土地費(fèi)用：取得項(xiàng)目建設(shè)用土地所花費(fèi)的支出；

2、前期工程費(fèi)：主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、可行性研究、設(shè)計(jì)、水文、地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等費(fèi)用，一般按實(shí)際工程估算；

3、建安工程費(fèi)：在可行性研究階段，一般采用擴(kuò)大指標(biāo)估算。方法有單位指標(biāo)估算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法等。也可根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)估算；

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程（如上、下水、供電、供氣、道路、路燈等設(shè)施），以及與市政設(shè)施干線、干管、干道和接口費(fèi)用，一般按實(shí)際工程量估算；

5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)各種非營(yíng)利性公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、停車場(chǎng)、公共廁所等的建設(shè)費(fèi)用。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算；

6、其他費(fèi)用：主要包括臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建筑費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)等；

7、銷售費(fèi)：銷售人員工資、福利、勞保、廣告、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)等；

8、管理費(fèi)：包括管理人員工資、福利、差旅、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、勞保、房產(chǎn)稅、攤銷費(fèi)、招待費(fèi)、盤虧等；

9、財(cái)務(wù)費(fèi)：為籌集資金而產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用；

10、各種稅費(fèi)：包括土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、供電貼費(fèi)；

11、不可預(yù)見費(fèi)：包括漲價(jià)準(zhǔn)備金、預(yù)備費(fèi)等。一般取前幾項(xiàng)費(fèi)用之和的4-5%。

（二）項(xiàng)目資金平衡分析

資金平衡分析目的，在于考察項(xiàng)目資金籌措方案是否可行？資金來(lái)源與運(yùn)用安排是否連貫、合理？在建設(shè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中是否存在資金缺口？資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在哪里？進(jìn)而制定切實(shí)可行的投資和經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，保證項(xiàng)目的順利建成和正常經(jīng)營(yíng)。

項(xiàng)目資金來(lái)源主要包括資本金、借款、經(jīng)營(yíng)收入、未出售房地產(chǎn)價(jià)值和流動(dòng)資金，資金運(yùn)用主要包括建設(shè)資金、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、所得稅、償還借款本息等支出。資金來(lái)源與運(yùn)用分析與項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度密不可分。完成多少工程量，消耗多少費(fèi)用，就要反映投入多少資金；有多少銷售收入，就要分?jǐn)傁鄳?yīng)的稅費(fèi)。通過(guò)編制《資金來(lái)源與運(yùn)用表》，可以比較直觀地，考察經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金來(lái)源與運(yùn)用及其余缺情況。在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，各期的累計(jì)盈余資金不允許出現(xiàn)負(fù)值，否則說(shuō)明項(xiàng)目缺乏建設(shè)經(jīng)營(yíng)資金，出現(xiàn)了資金缺口，必須采取適當(dāng)措施（如短期借款）予以解決。如果資金鏈斷裂，工程將被迫停建或緩建，也可能形成爛尾樓，或者無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，造成資金沉淀，可能給投資者和銀行帶來(lái)?yè)p失風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流量分析。現(xiàn)金流量分析是項(xiàng)目投資（或貸款）決策分析的基礎(chǔ)和核心內(nèi)容。通過(guò)分析項(xiàng)目的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量，考察項(xiàng)目的資金流動(dòng)情況和投資效益。

1、現(xiàn)金流入量分析計(jì)算：包括銷售（或經(jīng)濟(jì)）收入（含稅）、未出售房地產(chǎn)價(jià)值、回收流動(dòng)資金；

2、現(xiàn)金流出量分析計(jì)算：包括固定資產(chǎn)投資（不含建設(shè)期利息）、流動(dòng)資金、經(jīng)營(yíng)成本、銷售稅金及附加、所得稅、償還借款本息等。

（三）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算及運(yùn)用

通過(guò)對(duì)現(xiàn)金流量表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、借款償還估算表、損益表等財(cái)務(wù)報(bào)表的分析計(jì)算，可求出下列五個(gè)常用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)：

1、內(nèi)部收益率：項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)值累計(jì)為零的折現(xiàn)率。它表明了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力，是項(xiàng)目所能承受的最大折現(xiàn)率，和能容忍的最大市場(chǎng)利率。從現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率大于等于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，或投資者最低可接受的收益率，表示項(xiàng)目可行；

2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；是按投資者最低可接受的收益率，或基準(zhǔn)收益率，將項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和，從現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零表示項(xiàng)目可行；

3、投資回收期；是指項(xiàng)目?jī)羰找娴謨斂偼顿Y所需要的時(shí)間，一般以年表示。從現(xiàn)金流量表計(jì)算求得；

4、借款償還期；是指在國(guó)家規(guī)定及項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，用利潤(rùn)、折舊、攤銷及其他還款資金，償清全部借款本息所需要的時(shí)間。測(cè)算借款償還期應(yīng)編制《借款償還估算表》；

5、投資利潤(rùn)率。投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額÷總投資×100%。注意區(qū)分總投資利潤(rùn)率和年平均投資利潤(rùn)率。

2．5不確定性分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的不確定因素包括；（1）建安工程費(fèi)；（2）經(jīng)營(yíng)收入；（3）融資成本；（4）銷售進(jìn)度等。一般房地產(chǎn)項(xiàng)目主要針對(duì)建安工程費(fèi)和經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行不確定性分析。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析：

1、盈虧平衡分析：盈虧平衡分析就是通過(guò)找出盈虧平衡點(diǎn)，來(lái)分析在一定的市場(chǎng)及產(chǎn)出能力條件下，項(xiàng)目成本與收益之間的平衡關(guān)系。根據(jù)商品房銷量、成本、銷售收入和銷售稅金等數(shù)據(jù)，分析計(jì)算其量、本、利之間的關(guān)系，確定項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)。平衡點(diǎn)可用銷售收入來(lái)表達(dá)；

平衡點(diǎn)的銷售收入=總投資÷（1-銷售稅費(fèi)）

2、感性分析：因?yàn)樵u(píng)估所采用的數(shù)據(jù)，大都來(lái)自于估算或預(yù)測(cè)，不可能完全準(zhǔn)確，因而，就使得投資或貸款決策具有潛在的誤差和風(fēng)險(xiǎn)。為搞清不確定因素對(duì)評(píng)估結(jié)果影響的大小，保證投資或貸款決策的準(zhǔn)確性，有必要進(jìn)行敏感性分析。敏感性分析是通過(guò)預(yù)計(jì)項(xiàng)目不確定因素發(fā)生變化，分析其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響。其實(shí)施步驟如下：

（1）找出最能反映投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，如內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、借款償還期和投資利潤(rùn)等；

（2）選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)有重大影響，并在建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)有可能發(fā)生變化的因素，作為不確定因素。如建安工程費(fèi)、經(jīng)營(yíng)收入；

（3）設(shè)定不確定因素的變化范圍；

（4）根據(jù)不確定因素的變化情況，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)重新進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素；

（5）提出相應(yīng)的對(duì)策和措施；

3、概率分析：由于敏感性分析，只能指出項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益對(duì)不確定性因素的敏感程度，但不能表明不確定性因素發(fā)生變化的可能性大小，以及在這種因素變化對(duì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益的影響程度。因此，根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際需要，有條件的還應(yīng)進(jìn)行概率分析。通過(guò)分析，不確定性因素可能發(fā)生的變化情況及其概率，計(jì)算在不同概率條件下，項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，說(shuō)明項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)大小。并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率和期望收益。其實(shí)施步驟如下：

（1）找出各種可能發(fā)生變化的不確定因素（敏感性因素）；

（2）分別確定每種不確定因素出現(xiàn)變化的可能性（即概率）。各種不確定因素可能發(fā)生的概率之和必須等于1；

（3）分別求出各種概率情況下的凈現(xiàn)值、加權(quán)凈現(xiàn)值，然后求出凈現(xiàn)值的期望值；

（4）求出凈現(xiàn)值大于或等于零的累計(jì)概率；

（5）判斷項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)大小。

第二篇：辦理留學(xué)貸款應(yīng)注意哪些問(wèn)題？

辦理留學(xué)貸款應(yīng)注意哪些問(wèn)題？辦理貸款注意事項(xiàng)留學(xué)貸款中國(guó)銀行留學(xué)貸款 出國(guó)留學(xué)貸款

貸款找安家，十年專業(yè)品牌，服務(wù)有保障： 房屋抵押貸款| 企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款| 加成經(jīng)營(yíng)貸款| 二次抵押貸款| 二手房按揭貸款貸款| 小額無(wú)抵押貸款

一、何時(shí)申請(qǐng)留學(xué)貸款？

一般留學(xué)生的存折是在申請(qǐng)留學(xué)前的一年開始啟動(dòng)，一般留學(xué)生需要提供6個(gè)月至1年的銀行存款證明資料，根據(jù)要求存入銀行，包括定期、活期儲(chǔ)蓄存款及憑證式國(guó)債。并且是多次存入而非一次存入。如果你的留學(xué)決定做得比較倉(cāng)促，沒(méi)有足夠的存款時(shí)長(zhǎng)或者存款數(shù)額不足，可以通過(guò)辦理留學(xué)貸款的方式來(lái)彌補(bǔ)。

二、留學(xué)貸款額度及年限

一般來(lái)說(shuō)，留學(xué)貸款的額度不能超過(guò)學(xué)校的報(bào)名費(fèi)、留學(xué)內(nèi)的學(xué)費(fèi)、生活費(fèi)及其他必需費(fèi)用的等值人民幣總和，如果是房屋抵押辦理留學(xué)貸款，最高不超過(guò)100萬(wàn)元人民幣，貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)6年。

三、房屋抵押留學(xué)貸款如何辦理？

房屋抵押貸款就是用申請(qǐng)人或父母名下的房產(chǎn)作為抵押，銀行出具貸款文件可以用來(lái)作為澳洲留學(xué)的擔(dān)保金。房屋抵押貸款的利息比現(xiàn)金質(zhì)押貸款的利息稍貴，每個(gè)銀行政策都不同的;而且提前還款的要求每個(gè)銀行的要求也不盡相同。目前不是所有的銀行都可以做房屋抵押貸款的。

四、留學(xué)貸款需準(zhǔn)備的相關(guān)資料

可以憑借銀行開具的《留學(xué)貸款通知書》、《貸款證明書》、《存款證明書》等證明材料，用作辦理留學(xué)簽證的資金證明，進(jìn)行貸款。

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第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率的計(jì)算及其應(yīng)注意的問(wèn)題[模版]

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率的計(jì)算及其應(yīng)注意的問(wèn)題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率的計(jì)算及其應(yīng)注意的問(wèn)題 我們就推薦的十個(gè)指標(biāo)的計(jì)算進(jìn)行分析。

一、反映盈利能力的比率的計(jì)算 1.銷售利潤(rùn)率

銷售利潤(rùn)率指標(biāo)主要是從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)分析開發(fā)產(chǎn)品的獲利能力，是一定時(shí)期企業(yè)利潤(rùn)總額與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入的比值，表明每百元經(jīng)營(yíng)收入獲取利潤(rùn)的能力?；居?jì)算公式為：

利潤(rùn)總額

銷售利潤(rùn)率=────────────×100%

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入

公式中，利潤(rùn)總額指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成果總額。銷售利潤(rùn)率越高，獲利能力越強(qiáng)；比率越低，則企業(yè)盈利能力越弱。銷售利潤(rùn)率的高低在很大程度上受競(jìng)爭(zhēng)方式、資本籌措方式、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)等眾多因素的影響，例如，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)中，看重的可能不是近期的高利潤(rùn)率，而是長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)收益或是等待“待價(jià)而估”，因此，應(yīng)當(dāng)結(jié)合本行業(yè)平均水平和企業(yè)自身的具體情況對(duì)銷售利潤(rùn)率進(jìn)行分析。

2.總資產(chǎn)報(bào)酬率

總資產(chǎn)報(bào)酬率，也稱總資產(chǎn)收益率，是衡量企業(yè)運(yùn)用全部資產(chǎn)以產(chǎn)生利潤(rùn)的高低的一個(gè)指標(biāo)，反映的是企業(yè)全部資產(chǎn)的利潤(rùn)與資產(chǎn)之間的比例關(guān)系?；居?jì)算公式為：

利潤(rùn)總額+利息費(fèi)用

總資產(chǎn)報(bào)酬率= ───────── ×100%

資產(chǎn)總額

式中，利潤(rùn)總額就是損益表中的利潤(rùn)總額，分子中，之所以要加上利息費(fèi)用，是因?yàn)榭傎Y產(chǎn)來(lái)源于所有者投入的資本和負(fù)債兩部分，而利息則是從資產(chǎn)運(yùn)作產(chǎn)生的利潤(rùn)中由企業(yè)經(jīng)營(yíng)者支付給債權(quán)人的那部分利潤(rùn)。資產(chǎn)總額可用年初年末資產(chǎn)總額的平均數(shù)，如果資產(chǎn)本期變化不大，也可以用年末數(shù)計(jì)算。3.資本金收益率

資本金收益率必是用來(lái)衡量所有者投入企業(yè)的資本金的獲利能呼，并反映企

業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率。其計(jì)算公式為：

凈利潤(rùn)

資本金收益率= ──────×100%

資本總額 對(duì)于投資者，將該指標(biāo)與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或其他項(xiàng)目投資收益率進(jìn)行對(duì)比，以評(píng)價(jià)以該項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)性。對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者，將該指標(biāo)與同期銀行利率或社會(huì)資金成本進(jìn)行對(duì)比，作為籌資決策的參考依據(jù)。4.資本保值增值率

資本保值增值率反映投資者投入資本的保全性與完整性。其計(jì)算公式為：

期末所有者權(quán)益總額

資本保值增值率= ────────── ×100%

期初所有者權(quán)益總額

二、反映償債能力的比率的計(jì)算 1.資產(chǎn)負(fù)債率

資產(chǎn)負(fù)債比率，也稱為資產(chǎn)負(fù)債率或債務(wù)比率，是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比例關(guān)系，表明負(fù)債在企業(yè)總資產(chǎn)中所占的比重?；居?jì)算公式為：

負(fù)債總額

資產(chǎn)負(fù)債率= ──────── ×100%

資產(chǎn)總額

式中，負(fù)債總額包括流動(dòng)負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債，資產(chǎn)總額指企業(yè)全部資產(chǎn)之和，包括流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、無(wú)形和遞延資產(chǎn)及其它資產(chǎn)。

資產(chǎn)負(fù)債比率實(shí)際反映了企業(yè)資產(chǎn)總額中，有多少是負(fù)債形成的，該比率越低，表明企業(yè)資產(chǎn)中，所有者權(quán)益形成的資產(chǎn)較多，而債權(quán)人的債權(quán)就越有保證，因此，債權(quán)人總是希望該比率要低一些；但從企業(yè)的角度看，該比率過(guò)低，表明企業(yè)未很好地利用舉債經(jīng)營(yíng)的策略，不利于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，將喪失舉債經(jīng)營(yíng)可能帶來(lái)的各種收益或盈利（當(dāng)然，舉債并不是總給企業(yè)帶來(lái)盈利，只有當(dāng)企業(yè)運(yùn)用資本的利潤(rùn)水平高于資金成本時(shí)才會(huì)如此）。2.流動(dòng)比率

流動(dòng)比率，又稱營(yíng)運(yùn)資本率，是指流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之間的比例關(guān)系，是企業(yè)短期償債能力分析中的一個(gè)重要指標(biāo)?；居?jì)算公式為：

流動(dòng)資產(chǎn)

流動(dòng)比率= ──────

流動(dòng)負(fù)債

流動(dòng)比率表明每元流動(dòng)負(fù)債有幾元的流動(dòng)資產(chǎn)來(lái)補(bǔ)償，也即對(duì)于流動(dòng)負(fù)債支付能力具有何種程度的準(zhǔn)備。一般而言，從短期債權(quán)人來(lái)看，流動(dòng)比率越高，表明資產(chǎn)變現(xiàn)能力越大，流動(dòng)性越強(qiáng)，企業(yè)償還債務(wù)的保證就越大，償債能力越強(qiáng)。因此，較高的流動(dòng)比率對(duì)債權(quán)人有利。但是，從企業(yè)的角度看，過(guò)高的流動(dòng)比率意味著流動(dòng)資產(chǎn)數(shù)額較大，可能存在超儲(chǔ)、積壓、浪費(fèi)，資產(chǎn)沒(méi)有得到有效地利用。反之，過(guò)低的流動(dòng)比率則意味著企業(yè)償債能力不強(qiáng)，甚至無(wú)法應(yīng)付正常經(jīng)營(yíng)的需要。

一般認(rèn)為，流動(dòng)比率為2是比較理想的，但受行業(yè)特點(diǎn)、季節(jié)性、賒銷或賒購(gòu)條件等若干因素的影響，無(wú)法確定一個(gè)各行業(yè)共同的流動(dòng)比率理想標(biāo)準(zhǔn)。通常情況下，營(yíng)業(yè)周期短，采購(gòu)條件好，無(wú)明顯季節(jié)性的生產(chǎn)行業(yè)（或企業(yè)），由于不需要保存較高的存貨，其正常流動(dòng)比率較低，反之，營(yíng)業(yè)周期愈長(zhǎng)，正常的流動(dòng)比率也就愈高，因此，不能單純就各行業(yè)當(dāng)前的流動(dòng)比率的高與低進(jìn)行比較和評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)由于受開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)的影響，在不同時(shí)點(diǎn)上，流動(dòng)資產(chǎn)的分布和結(jié)構(gòu)可能會(huì)有很大的差異，此外，企業(yè)基于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的需要，也可能保存較多的流動(dòng)性相對(duì)較差的存貨資產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)的商品房、經(jīng)營(yíng)房和周轉(zhuǎn)房均視為存貨），所以采用流動(dòng)比率分析房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力時(shí)，需要結(jié)合企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的構(gòu)成情況或其他償債能力指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，才能得出較為可靠的結(jié)論。3.速動(dòng)比率

速動(dòng)比率又稱酸性測(cè)試比率，是指企業(yè)速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比例關(guān)系。所謂速動(dòng)資產(chǎn)，是指可以立即或短期內(nèi)變現(xiàn)，能用于直接支付的那部分資產(chǎn)，包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收款項(xiàng)（包括應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收帳款凈額、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款）等各項(xiàng)可以迅速支付流動(dòng)負(fù)債的資產(chǎn)。速動(dòng)比率表明企業(yè)可迅速資金化的資產(chǎn)償付流動(dòng)負(fù)債的保證程度。速動(dòng)比率是短期償債能力分析的一個(gè)重要指標(biāo)?；居?jì)算公式為：

速動(dòng)資產(chǎn)

速動(dòng)比率= ──────

流動(dòng)負(fù)債

相對(duì)于固定資產(chǎn)而言，企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)具有較強(qiáng)的流動(dòng)性，但流動(dòng)資產(chǎn)內(nèi)部各項(xiàng)目之間的流動(dòng)性又有很大的差別，貨幣資金、短期投資、應(yīng)收款項(xiàng)等流動(dòng)性強(qiáng)、變現(xiàn)能力較強(qiáng)，變現(xiàn)速度快；而存貨則需經(jīng)過(guò)生產(chǎn)和銷售等環(huán)節(jié)才能變現(xiàn)，變現(xiàn)性慢且具有不確定性，因此，即使流動(dòng)比率比較高，但如果流動(dòng)資產(chǎn)過(guò)多占用于存貨上，速動(dòng)比率非常低，企業(yè)的支付能力也不能算是良好的。

一般認(rèn)為，速動(dòng)比率最低為1較為理想，也即企業(yè)的速動(dòng)資產(chǎn)能夠全部抵償流動(dòng)負(fù)債較為理想。當(dāng)我們運(yùn)用比率分析方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)償債能力進(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)注意房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的周期性和時(shí)間性，在某些時(shí)點(diǎn)上，速動(dòng)比率可能比較低（例如開發(fā)投資大量投入而銷售租賃經(jīng)營(yíng)尚未開始或剛剛開始之時(shí)），但不一定意味著企業(yè)陷入了債務(wù)困境。

三、反映營(yíng)運(yùn)能力的比率的計(jì)算 1.流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指在特定時(shí)期內(nèi)，產(chǎn)品銷售收入與流動(dòng)資產(chǎn)平均余額之間的比例關(guān)系，它反映企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)次數(shù)和周轉(zhuǎn)天數(shù)。由于企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)性大，變現(xiàn)能力強(qiáng)，是流動(dòng)負(fù)債償還的直接來(lái)源，所以，考察企業(yè)償債能力時(shí)，分析流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度和運(yùn)作效率可能比總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析更具有意義。

產(chǎn)品銷售收入

流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)= ──────────

流動(dòng)資產(chǎn)平均余額

流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=計(jì)算期天數(shù)/流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù) 2.存貨周轉(zhuǎn)率

存貨周轉(zhuǎn)率是指某一特定時(shí)間內(nèi)銷售成本與存貨平均余額之間的比例關(guān)系，用以衡量存貨周轉(zhuǎn)速度的快慢，反映企業(yè)存貨有無(wú)積壓、不足以及企業(yè)組織銷售的能力。一般而言，存貨周轉(zhuǎn)率高，表明企業(yè)采購(gòu)合理，銷售順暢，資產(chǎn)流動(dòng)性較強(qiáng)，短期償債能力也強(qiáng)。但存貨周轉(zhuǎn)率過(guò)高，則要查明是否有采購(gòu)不足、停工待料、采購(gòu)次數(shù)多、采購(gòu)成本高的情況。存貨周轉(zhuǎn)率也用存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)表示。計(jì)算公式為：

銷貨成本

存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)= ────────────

（期初存貨+期末存貨）/2

存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=計(jì)算期天數(shù)/存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，不僅有銷售經(jīng)營(yíng)，還有租賃經(jīng)營(yíng)，在租賃經(jīng)營(yíng)中，銷貨成本為經(jīng)營(yíng)分?jǐn)偝杀?，而存貨則為開發(fā)產(chǎn)品的攤余成本及其它存貨之和，加上由于不同企業(yè)采用不同的會(huì)計(jì)處理方法（存貨計(jì)價(jià)中的先進(jìn)先出法、后進(jìn)先出法、加權(quán)平均成本法等），會(huì)對(duì)存貨價(jià)值產(chǎn)生影響，因此，在對(duì)企業(yè)不同時(shí)期存貨周轉(zhuǎn)率進(jìn)行比較，或是與同行業(yè)企業(yè)進(jìn)行比較時(shí)，應(yīng)特別加以注意。由于經(jīng)營(yíng)房的“周轉(zhuǎn)期”通常很長(zhǎng)，可能在存貨中占有相當(dāng)大的份額，所以，在可能的情況下，應(yīng)將經(jīng)營(yíng)房和其它存貨區(qū)分開來(lái)進(jìn)行分析，以提高評(píng)價(jià)的可靠性。3.應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是指特定時(shí)期內(nèi)賒銷凈額與應(yīng)收賬款平均余額的比例關(guān)系，它反映企業(yè)在特定期間內(nèi)收回賒銷賬款的能力，也就是客戶在此期間的償債能力，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率還可以反映企業(yè)的信用額度是否恰當(dāng)、信用政策是否有效。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率用周轉(zhuǎn)次數(shù)和周轉(zhuǎn)天數(shù)表示。

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)是指在特定期間內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金（貨幣資金）的平均次數(shù)，表明應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力。基本計(jì)算公式為：

賒銷總額

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)= ──────────

應(yīng)收賬款平均余額

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率計(jì)算應(yīng)注意的問(wèn)題之一:是手段而非目的。

1.比率分析是手段，不同使用者其目的不同，使用該手段的側(cè)重點(diǎn)也不同。投資者則關(guān)心是企業(yè)盈利能力指標(biāo)，這是投資者創(chuàng)辦企業(yè)的初衷，也是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和方向。債權(quán)人則關(guān)心企業(yè)的償債能力和營(yíng)運(yùn)能力，尤其是資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率。

2.現(xiàn)代企業(yè)常常作為投資者參予經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其關(guān)心的盈利能力主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)指標(biāo)：(1).資本保值增值率。企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對(duì)所投資的具體項(xiàng)目和具體的被投資企業(yè)的情況，借助該被投資企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表和本企業(yè)的對(duì)外投資明細(xì)表（見表3-6），分別計(jì)算各具體投資類別和項(xiàng)目的資本保值增值比率，并分析原因，落實(shí)到產(chǎn)權(quán)代表人的責(zé)任考核上。

(2)資本金收益率?？紤]企業(yè)對(duì)外投資的具體時(shí)間，股權(quán)的變化與調(diào)整和實(shí)際可供支配收益等因素，應(yīng)采用下列計(jì)算公式：

實(shí)際收益額

資本金收益率=────────

加權(quán)平均資本金

分子為凈利潤(rùn)扣除法定盈余公積金，公益金和任意盈余公積金后的剩余額才為投資者可供支配的實(shí)際收益額。分母應(yīng)考慮企業(yè)投入資本金的時(shí)間，期內(nèi)股權(quán)變更與調(diào)整等因素后加權(quán)平均計(jì)算資本金。該指標(biāo)也應(yīng)針對(duì)不同投資項(xiàng)目和被投資企業(yè)進(jìn)行分別計(jì)算和分析。

3.不管對(duì)投資者還是對(duì)債權(quán)人而言，過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率都意味著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因而管理當(dāng)局應(yīng)加強(qiáng)其監(jiān)控并努力降低，具體措施如下：

(1)增加企業(yè)盈利，使得資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益的盈余公積和未分配利潤(rùn)增加。

(2)加強(qiáng)資產(chǎn)監(jiān)管，盤活帳外資產(chǎn)，使得資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益增加。

(3)減少負(fù)債，增加所有者權(quán)益，在政策允許和條件成熟時(shí)，實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的債務(wù)重組方案。(4)利用銀行核銷

第四篇：土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)注意哪些問(wèn)題

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土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)注意哪些問(wèn)題

我國(guó)的現(xiàn)行法律規(guī)定，土地的使用權(quán)可以抵押。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的增多，土地使用權(quán)抵押活動(dòng)也日益頻繁。由于土地使用權(quán)抵押涉及較多法律問(wèn)題，程序比較復(fù)雜，因此許多地方在土地使用權(quán)抵押活動(dòng)過(guò)程中常出現(xiàn)一些問(wèn)題，從而給房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和土地使用權(quán)抵押活動(dòng)造成種種困難和障礙。

在協(xié)助一家外國(guó)銀行辦理一起土地使用權(quán)抵押貸款案例中，曾發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)一家企業(yè)欲將其由國(guó)家劃撥的一塊土地直接抵押給外國(guó)銀行，因?yàn)樗麄兂钟袊?guó)家劃撥的建設(shè)用地許可證。而此家外國(guó)銀行因?yàn)閷?duì)中國(guó)的土地使用權(quán)抵押方面的法律一無(wú)所知，便求助于中國(guó)的律師。由于律師及早地介入這一抵押貸款業(yè)務(wù)，及時(shí)地阻止了上述所謂的土地使用權(quán)抵押活動(dòng)，并積極幫助和指導(dǎo)了國(guó)內(nèi)這家企業(yè)補(bǔ)交地價(jià)款并與當(dāng)?shù)卣炗喠送恋爻鲎尯贤?，最終拿到了有償使用的土地使用證，才使這一土地使用權(quán)抵押活動(dòng)得以按照法律規(guī)定的程序順利完成，并使該公司及時(shí)地得到了外國(guó)銀行的貸款，從而也保護(hù)了抵押權(quán)人——外國(guó)銀行的合法權(quán)益。

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在處理房地產(chǎn)法律事務(wù)時(shí) 發(fā)現(xiàn)，一臺(tái)商竟從一鄉(xiāng)政府處直接獲得上千畝土地的所謂土地使用權(quán)，并準(zhǔn)備將這一土地使用權(quán)直接抵押給北京一家企業(yè)，以便獲得資助。根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)。鄉(xiāng)一級(jí)政府無(wú)權(quán)出讓土地使用權(quán)。該臺(tái)商在不了解國(guó)內(nèi)有關(guān)法律的情況下，與不懂土地出讓法規(guī)的鄉(xiāng)政府簽署的土地出讓合同，從一開始就沒(méi)有法律效力，所以就更不能再去抵押該塊土地的使用權(quán)。我們?cè)诮拥奖本┻@家企業(yè)的咨詢后，詳細(xì)地向他們解釋了我國(guó)有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的有關(guān)法律規(guī)定，使這家企業(yè)放棄了與臺(tái)商簽訂所謂土地使用權(quán)抵押協(xié)議。

導(dǎo)致上述土地使用權(quán)抵押過(guò)程中出現(xiàn)種種問(wèn)題的原因，在于抵押人與抵押權(quán)人對(duì)我國(guó)目前關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的法律規(guī)定與履行程序不清楚，對(duì)國(guó)家劃撥土地和出讓土地的法律概念不清。

涉及到國(guó)有土地使用權(quán)抵押，首先應(yīng)該注意以下幾個(gè)法律問(wèn)題：

1．無(wú)償取得國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的不能直接抵押。國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因，占有和使用城鎮(zhèn)國(guó)有土地。上述企業(yè)對(duì)這類無(wú)償劃撥的土地只有使用權(quán)，沒(méi)有處置權(quán)，更不能用劃撥土地作為抵押物。

2．土地使用權(quán)抵押的前提： 房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了

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土地出讓合同，交足了地價(jià)款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權(quán)予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒(méi)有上述法律條件，土地使用權(quán)的抵押便無(wú)效。

3．抵押須有書面文件。土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人之間應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律簽訂抵押協(xié)議。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴(yán)肅的，所以任何土地使用權(quán)抵押都要形成文字，制訂出法律文件。

4．土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則。在土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物和其他附著物及一切權(quán)益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時(shí)，應(yīng)詳細(xì)列出地上建筑物和附著物及其所產(chǎn)生的權(quán)益。

5．保險(xiǎn)問(wèn)題。土地使用權(quán)抵押，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應(yīng)當(dāng)對(duì)地上建筑物辦理保險(xiǎn)手續(xù)，并應(yīng)在保險(xiǎn)單上注明抵押權(quán)人為第一受益人，保險(xiǎn)合同的期限應(yīng)長(zhǎng)于抵押協(xié)議的期限。

6．土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)辦理登記手續(xù)。如果是生地或其上沒(méi)有建筑物的土地使用權(quán)抵押，首先應(yīng)到土地管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，然后到房地產(chǎn)管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)抵押，則只需到房地產(chǎn)管理局登記備案，并辦理他項(xiàng)權(quán)利證書。

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7．土地使用權(quán)抵押之前，應(yīng)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)評(píng)估。一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權(quán)，期望得到銀行或金融機(jī)構(gòu)的貸款，而金融機(jī)構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價(jià)值，所以在抵押之前，應(yīng)請(qǐng)具有房地產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)予以評(píng)估，根據(jù)評(píng)估報(bào)告，抵押權(quán)人再作出是否接受抵押的決策。

8．董事會(huì)的決議。抵押人若是三資企業(yè)，在抵押之前須提供董事會(huì)同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會(huì)和董事會(huì)同意抵押的決議。

9．應(yīng)請(qǐng)律師出具法律意見書。為了證實(shí)抵押人的主體資格，土地使用權(quán)的合法性、有效性和真實(shí)性，以及整個(gè)土地使用權(quán)抵押過(guò)程的合法性和可行性，為了保障抵押權(quán)人的權(quán)益，抵押權(quán)人應(yīng)聘請(qǐng)律師就抵押?jiǎn)栴}出具法律意見書。

10．土地使用權(quán)抵押時(shí)應(yīng)辦理公證手續(xù)。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押涉及的是不動(dòng)產(chǎn)抵押，標(biāo)的重大，所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時(shí)，抵押雙方應(yīng)到國(guó)家公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)。

11．處置抵押物時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)未能履行義務(wù)，或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或

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破產(chǎn)時(shí)，抵押權(quán)人可以根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物——土地使用權(quán)。在處理土地使用權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權(quán)，并辦理土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

12．抵押權(quán)的終結(jié)。土地使用權(quán)抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權(quán)抵押協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T和房地產(chǎn)管理部門注銷抵押協(xié)議。

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第五篇：土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)注意哪些問(wèn)題

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土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)注意哪些問(wèn)題

我國(guó)的現(xiàn)行法律規(guī)定，土地的使用權(quán)可以抵押。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的增多，土地使用權(quán)抵押活動(dòng)也日益頻繁。由于土地使用權(quán)抵押涉及較多法律問(wèn)題，程序比較復(fù)雜，因此許多地方在土地使用權(quán)抵押活動(dòng)過(guò)程中常出現(xiàn)一些問(wèn)題，從而給房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和土地使用權(quán)抵押活動(dòng)造成種種困難和障礙。

在協(xié)助一家外國(guó)銀行辦理一起土地使用權(quán)抵押貸款案例中，曾發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)一家企業(yè)欲將其由國(guó)家劃撥的一塊土地直接抵押給外國(guó)銀行，因?yàn)樗麄兂钟袊?guó)家劃撥的建設(shè)用地許可證。而此家外國(guó)銀行因?yàn)閷?duì)中國(guó)的土地使用權(quán)抵押方面的法律一無(wú)所知，便求助于中國(guó)的律師。由于律師及早地介入這一抵押貸款業(yè)務(wù)，及時(shí)地阻止了上述所謂的土地使用權(quán)抵押活動(dòng)，并積極幫助和指導(dǎo)了國(guó)內(nèi)這家企業(yè)補(bǔ)交地價(jià)款并與當(dāng)?shù)卣炗喠送恋爻鲎尯贤?，最終拿到了有償使用的土地使用證，才使這一土地使用權(quán)抵押活動(dòng)得以按照法律規(guī)定的程序順利完成，并使該公司及時(shí)地得到了外國(guó)銀行的貸款，從而也保護(hù)了抵押權(quán)人——外國(guó)銀行的合法權(quán)益。

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在處理房地產(chǎn)法律事務(wù)時(shí) 發(fā)現(xiàn)，一臺(tái)商竟從一鄉(xiāng)政府處直接獲得上千畝土地的所謂土地使用權(quán)，并準(zhǔn)備將這一土地使用權(quán)直接抵押給北京一家企業(yè)，以便獲得資助。根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)。鄉(xiāng)一級(jí)政府無(wú)權(quán)出讓土地使用權(quán)。該臺(tái)商在不了解國(guó)內(nèi)有關(guān)法律的情況下，與不懂土地出讓法規(guī)的鄉(xiāng)政府簽署的土地出讓合同，從一開始就沒(méi)有法律效力，所以就更不能再去抵押該塊土地的使用權(quán)。我們?cè)诮拥奖本┻@家企業(yè)的咨詢后，詳細(xì)地向他們解釋了我國(guó)有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的有關(guān)法律規(guī)定，使這家企業(yè)放棄了與臺(tái)商簽訂所謂土地使用權(quán)抵押協(xié)議。

導(dǎo)致上述土地使用權(quán)抵押過(guò)程中出現(xiàn)種種問(wèn)題的原因，在于抵押人與抵押權(quán)人對(duì)我國(guó)目前關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的法律規(guī)定與履行程序不清楚，對(duì)國(guó)家劃撥土地和出讓土地的法律概念不清。

涉及到國(guó)有土地使用權(quán)抵押，首先應(yīng)該注意以下幾個(gè)法律問(wèn)題：

1．無(wú)償取得國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的不能直接抵押。國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因，占有和使用城鎮(zhèn)國(guó)有土地。上述企業(yè)對(duì)這類無(wú)償劃撥的土地只有使用權(quán)，沒(méi)有處置權(quán)，更不能用劃撥土地作為抵押物。

2．土地使用權(quán)抵押的前提： 房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價(jià)款，獲得了土地使用證，才有資格合法地

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將自己的土地使用權(quán)予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒(méi)有上述法律條件，土地使用權(quán)的抵押便無(wú)效。

3．抵押須有書面文件。土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人之間應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律簽訂抵押協(xié)議。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴(yán)肅的，所以任何土地使用權(quán)抵押都要形成文字，制訂出法律文件。

4．土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則。在土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物和其他附著物及一切權(quán)益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時(shí)，應(yīng)詳細(xì)列出地上建筑物和附著物及其所產(chǎn)生的權(quán)益。

5．保險(xiǎn)問(wèn)題。土地使用權(quán)抵押，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應(yīng)當(dāng)對(duì)地上建筑物辦理保險(xiǎn)手續(xù)，并應(yīng)在保險(xiǎn)單上注明抵押權(quán)人為第一受益人，保險(xiǎn)合同的期限應(yīng)長(zhǎng)于抵押協(xié)議的期限。

6．土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)辦理登記手續(xù)。如果是生地或其上沒(méi)有建筑物的土地使用權(quán)抵押，首先應(yīng)到土地管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，然后到房地產(chǎn)管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)抵押，則只需到房地產(chǎn)管理局登記備案，并辦理他項(xiàng)權(quán)利證書。

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7．土地使用權(quán)抵押之前，應(yīng)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)評(píng)估。一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權(quán)，期望得到銀行或金融機(jī)構(gòu)的貸款，而金融機(jī)構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價(jià)值，所以在抵押之前，應(yīng)請(qǐng)具有房地產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)予以評(píng)估，根據(jù)評(píng)估報(bào)告，抵押權(quán)人再作出是否接受抵押的決策。

8．董事會(huì)的決議。抵押人若是三資企業(yè)，在抵押之前須提供董事會(huì)同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會(huì)和董事會(huì)同意抵押的決議。

9．應(yīng)請(qǐng)律師出具法律意見書。為了證實(shí)抵押人的主體資格，土地使用權(quán)的合法性、有效性和真實(shí)性，以及整個(gè)土地使用權(quán)抵押過(guò)程的合法性和可行性，為了保障抵押權(quán)人的權(quán)益，抵押權(quán)人應(yīng)聘請(qǐng)律師就抵押?jiǎn)栴}出具法律意見書。

10．土地使用權(quán)抵押時(shí)應(yīng)辦理公證手續(xù)。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押涉及的是不動(dòng)產(chǎn)抵押，標(biāo)的重大，所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時(shí)，抵押雙方應(yīng)到國(guó)家公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)。

11．處置抵押物時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)未能履行義務(wù)，或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或破產(chǎn)時(shí)，抵押權(quán)人可以根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押

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物——土地使用權(quán)。在處理土地使用權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權(quán)，并辦理土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

12．抵押權(quán)的終結(jié)。土地使用權(quán)抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權(quán)抵押協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T和房地產(chǎn)管理部門注銷抵押協(xié)議。

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