第一篇：拆遷設定抵押權的房屋的法律分析

拆遷設定抵押權的房屋的法律分析

《城市房屋拆遷管理條例》第30條規(guī)定：“拆遷設定有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執(zhí)行?！痹O定抵押權的房屋是指拆遷范圍內的房屋被所有人或者使用人已經作為履行債務的擔保物的房屋。抵押是最常見的一種擔保方式，房屋一旦被設定抵押，其法律后果就是當債務人不履行債務時，債權人有權從房屋拍賣或者變賣的價款中優(yōu)先受償。根據筆者承辦拆遷案件的經驗，拆遷房屋設定抵押的情況比較普遍

是全國唯一一家專為被征收人維權的律師事務所北京圣運律師事務所“承諾只為被拆遷人與被征收人維權”，結合《擔保法》的相關規(guī)定，根據不同的拆遷補償方式，具體的操作方式也有所不同。

第一、貨幣補償

如果拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致，采用貨幣補償?shù)姆绞?，那么對于抵押的法律關系，抵押人應該與抵押權人協(xié)商重新設定抵押權或者抵押人提前償還債務。抵押權消失后，拆遷人與被拆遷人可以簽訂安置補償協(xié)議，將補償金支付給被拆遷人。如果抵押人與抵押權人就簽訂新的抵押協(xié)議或者是否提前清償債務的問題達不成一致意見，抵押權人有權要求拆遷人暫不支付補償金給被拆遷人。在實際的案例中，筆者一般建議抵押權人接受抵押人提前償還債務的方式。

另外，在建工程的拆遷也有諸多特殊之處，在建工程除向銀行貸款作為抵押外，還會存在拖欠工程款和房屋已經預售的并存情況。在這種情況下，安置補償資金的分配順序就成為一個關鍵問題，因為它關系到各方利益的實現(xiàn)。根據《合同法》的規(guī)定，承包人對工程欠款具有優(yōu)先受償權，并且這種權利優(yōu)先于抵押權，所以對于安置補償資金三者的受償順序應該為：工程欠款、抵押債務、購房者房款。如果拆遷人未按照上述的順序分配，前一順序的權利人有權提起訴訟要求法院確認支付行為無效。

第二、產權置換

抵押人與抵押權人應該就產權調換后的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂抵押合同，將調換后的房屋作為抵押物作為原債務的擔保。如果雙方就調換后房屋達不成新的抵押合同，拆遷人無權與被拆遷人簽訂安置補償協(xié)議。筆者建議，如遇到上述情況，抵押權人可以以簽訂安置補償協(xié)議未經其同意為由要求人民法院確認安置補償協(xié)議無效而保護自己的債權。

第二篇：抵押權設定契約書

立抵押契約人張_____（以下簡稱甲方）李______（以下簡稱乙方），因抵押借款事，雙方議定條款如下：

一、乙方將坐落_____面積_____平方米工地及其地上建筑物即_____ ___號平房一棟，設定抵押權與甲方，向甲方借款人民幣____萬元。

二、利息按月利率_____分計算，于每月一日支付。

三、本借款期限二年，即自______年7月1日起，至_____年6月30日止，期滿應一次還清。但如果乙方不按第二款規(guī)定按時付息累積達兩期的，甲方于期限屆滿前，可請求返還借款。

四、本契約簽訂之日，乙方應將抵押物有關的所有權書及其他有關文件交付甲方收執(zhí)，并協(xié)同辦理抵押權登記。

五、抵押期限內抵押物應付的一切稅捐，應由乙方依法按期繳納。

六、本契約自訂立時生效，雙方各執(zhí)一份為憑。

甲方：張_____________

住址：_______________

身份證統(tǒng)一號碼：_____

乙方：李_____________

住址：_______________

身份證統(tǒng)一號碼：_____

_____年_____月_____日

第三篇：抵押權設定契約書

抵押權設定契約書

立抵押契約人張三（以下簡稱甲方）李四（以下簡稱乙方），因抵押借款事，雙方議定條款如下：

一、乙方將坐落xx面積xx平方米工地及其地上建筑物即xxx號平房一棟，設定抵押權與甲方，向甲方借款人民幣xx萬元。

二、利息按月利率x分計算，于每月一日支付。

三、本借款期限二年，即自xxxx年

7月1日起，至xxxx年6月30日止，期滿應一次還清。但如果乙方不按第二款規(guī)定按時付息累積達兩期的，甲方于期限屆滿前，可請求返還借款。

四、本契約簽訂之日，乙方應將抵押物有關的所有權書及其他有關文件交付甲方收執(zhí)，并協(xié)同辦理抵押權登記。

五、抵押期限內抵押物應付的一切稅捐，應由乙方依法按期繳納。

六、本契約自訂立時生效，雙方各執(zhí)一份為憑。

甲方：張三

住址：

身份證統(tǒng)一號碼：

乙方：李四

住址：

身份證統(tǒng)一號碼：

xxx年x月x日

第四篇：淺談農信社如何實現(xiàn)抵押權法律

抵押擔保做為第二還款來源，現(xiàn)階段在維護農村信用社債權實現(xiàn)方面起著越來越重要的作用，隨著社會經濟的不斷發(fā)展，依靠信用方式發(fā)放貸款對信貸資金安全方面留有較大的風險，一旦借款人發(fā)生經營風險或道德風險，農村信用社將面臨不利因素，因此，現(xiàn)階段農村信用社對擔保類貸款越來越重視，尤其是抵(質)押類貸款在擔保類貸款中占絕對比重，通過提高擔保

類貸款比例來防范信貸資金風險，以第二還款來源來保障信貸資金安全。但隨著抵押擔保類貸款比重的不斷提高，一旦債務人真正出現(xiàn)清償風險，如何最終實現(xiàn)抵押權以維護信用社合法債權的實現(xiàn)，對農村信用社意義重大，也是當前亟待面對和解決的現(xiàn)實問題。

一、現(xiàn)階段大廠聯(lián)社抵押擔保貸款現(xiàn)狀

農村信用社深化改革以來，大廠聯(lián)社以防控信貸風險為重點，嚴格落實貸款風險管理政策和執(zhí)行慎審經營原則,依照貸款風險度大小依次發(fā)放貸款，通過多種措施大力提高抵(質)押擔保貸款，大力壓縮非抵(質)押擔保類貸款比例,為防范信貸風險和提高信貸資產質量建立了一道堅實的屏障和“防火墻”。至2008年7月份，大廠聯(lián)社各項貸款余額81883萬元，其中擔保類貸款 69995萬元，占比85.48%；在81883萬元貸款總額中，質押、抵押、保證、信用貸款余額分別為854萬元、58569萬元、10572萬元、11888 萬元，分別占貸款總額的1.04%、71.53%、12.91%、14.52%。在擔保類貸款中，抵押類貸款58569萬元，占擔保類貸款總額的83.68%，因此如何實現(xiàn)抵押權對維護信用社信貸資產安全至關重要。過來，大廠聯(lián)社在提高抵押擔保類貸款方面主要采取了以下多種措施，有力地提高了抵(質)押貸款比例：

一是對以前非抵(質)押類貸款逐步進行轉化。對以前老客戶貸款到期后再貸的，凡不是抵(質)押貸款的或以信用等方式發(fā)放的貸款，要求借款人重新提供抵(質)押物進行擔保，逐步轉變?yōu)榈?質)押貸款，壓縮非抵(質)押貸款比例，以此鞏固老客戶，提高貸款安全系數(shù)。

二是新發(fā)放貸款嚴格要求實行抵(質)押。對發(fā)展的新客戶，嚴格按照質押→抵押→保證→信用風險程度大小依次發(fā)放，凡 借款人有抵(質)押物的，必須進行抵(質)押，嚴格控制非抵(質)押類貸款發(fā)放比例，不斷拓展新興客戶源，培養(yǎng)客戶信用觀念。

三是利用利率杠桿進行調控,從成本控制角度考慮,鼓勵借款人主動進行抵(質)押。聯(lián)社從風險控制角度考慮,在利率定價時,按照質押→抵押→保證→信用風險程度大小依次提高利率上浮標準，對質押貸款執(zhí)行基準利率不上浮,鼓勵借款人選擇抵(質)押方式貸款;從借款人成本控制角度考慮,向借款人講明因抵(質)押貸款利率不上浮(質押)或上浮比例相比其他貸款較低,從減少經營成本角度進行分析使其愿意接受,對貸款能夠抵(質)押的盡量進行抵(質)押,這就提高了借款人抵(質)押貸款的積極性。

四是落實駐村信貸員制度,詳細掌握了解所管片借款人實際情況,要求應抵(質)盡抵(質)。對有資金需求的借款人,不是只聽取其一面之辭是否有可供抵(質)押物,而是由駐村信貸員首先入戶或入廠進行實地查看,詳細掌握了解可供抵(質)押情況,同時利用長期以來建立的廣泛信息渠道通過側面了解借款人是否具有可供抵(質)押的物品,這就最大限度使借款人有抵(質)物的必須進行抵(質)押，從而有效的提高了抵(質)押貸款比例。

五是抵(質)押物要求依法合規(guī)，注重實效。為確保抵(質)押物有效性和合法性，按照抵(質)押物“易保管、易變現(xiàn)、易處置”的原則，現(xiàn)階段質物主要以存款單為主，抵押物主要以土地、房屋或地上附著物、機器設備為主，同時嚴格按照抵(質)押物貸款比例要求發(fā)放貸款；禁止以不符合抵(質)押物條件物品進行抵(質)押，以此確保抵(質)押物有效性和合法性，提高貸款質量。

六是落實派駐稽核員制度，強化貸款的合規(guī)性檢查。為掌握貸款抵(質)押物的真實性和合規(guī)性，聯(lián)社派駐稽核員分片包干，每天入駐各基層社對上月貸款逐筆進行核查，凡發(fā)現(xiàn)抵(質)押貸款手續(xù)不合規(guī)及抵(質)押物不實的及時向聯(lián)社進行反映并按制度要求嚴肅查處，規(guī)避了人員操作風險和道德風險,為防范信貸風險奠定了堅實的制度保障。

第五篇：關于房屋拆遷許可證的相關法律問題解答

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關于房屋拆遷許可證的相關法律問題解答

1、無房屋拆遷許可證擅自實施拆遷的處罰 ：

答：違反城市房屋拆遷管理條例規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

2、非法獲取房屋拆遷許可證的處罰：

答：拆遷人違反城市房屋拆遷管理條例的規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。

3、吊銷房屋拆遷許可證的情形 ：

答：拆遷人違反城市房屋拆遷管理條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：

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(一)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的;(二)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的;(三)擅自延長拆遷期限的。

4、委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的處罰：

答： 可由拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款，情節(jié)嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證。

5、拆遷人違法規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，處罰：

答：由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%--3%的罰款。

6、拆遷范圍確定 ：

答：拆遷范圍由房屋拆遷管理部門根據城市規(guī)劃主管部門的規(guī)劃用地紅線范圍確定。為保證房屋安全確須跨規(guī)劃用地紅線進行拆遷的，拆遷范圍由房屋拆遷管理部門商城市規(guī)劃主管部門確定。

7、房屋拆遷許可證審批后拆遷管理部門同時要作的工作：

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答：(1)及時將拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以拆遷公告的形式對被拆遷人予以公布;

(2)應當就暫停辦理新建、改建、擴建房屋、改變房屋和土地用途、房屋出租、營業(yè)執(zhí)照等事項，及時通知房產、工商等部門;

(3)拆遷人督促被拆遷人作好法規(guī)、政策宣傳工作。

8、房屋拆遷許可審批手續(xù)需要多長時間

答：房屋拆遷管理部門應當自收到單位申請之日起30日內，對申請審查完畢;符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證;不符合條件的，書面告知理由。

9、哪些人不能作為拆遷人：

答： 個人不得作為拆遷人;政府及有關部門組成的“指揮部”、“專班”等臨時性組織不得作為拆遷人。在實際操作過程中，一般情形下政府和拆遷管理部門不宜作為拆遷人。

10、未取得《房屋拆遷許可證》能否實施房屋拆遷。

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答： 不能。未依法取得《房屋拆遷許可證》實施房屋拆遷是違法拆遷，其拆遷行為不受法律保護。

11、申請房屋拆遷許可證應提交的資料 ：

答：申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：(一)建設項目批準文件;(二)建設用地規(guī)劃許可證;(三)國有土地使用權批準文件;(四)拆遷計劃和拆遷方案;(五)辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查;經審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

12、拆遷范圍確定后，不得從事哪些活動 ：

答：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：(一)新建、擴建、改建房屋;(二)改變房屋和土地用途;(三)租賃房屋。房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年;拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。

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13、城市房屋拆遷中，政府負有哪些責任

答：城市房屋拆遷主要涉及三方主體，即政府、拆遷人與被拆遷人。政府對于房屋拆遷負有管理責任，具體表現(xiàn)在：

(1)對建設單位的拆遷申請進行審查，符合條件的，核發(fā)拆遷許可證。

(2)發(fā)布拆遷公告，載明房屋拆遷許可證批準文號、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等主要內容。

(3)對拆遷人與被拆遷人之間的補償安置問題進行裁決。

(4)根據已經作出的裁決實施強制拆遷或依法申請人民法院強制拆遷。

(5)對拆遷行為進行監(jiān)督，對違法拆遷行為進行處罰。

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