第一篇：農(nóng)村房屋拆遷問題的法律思考

隨著農(nóng)村工業(yè)化、城市化進(jìn)程不斷加快，大批的農(nóng)民私有房屋被夷為平地，拆遷量連年上升，由此引發(fā)的矛盾也日趨突出，農(nóng)民反映拆遷的上訪有增無(wú)減，損害農(nóng)民利益的惡性事件也時(shí)有發(fā)生，農(nóng)村房屋拆遷矛盾已危及農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定，成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。從深層次進(jìn)行剖析，有其制度性的根源，主要存在四個(gè)方面的問題：

第一，法律規(guī)范移位。房屋拆遷是公法行為，屬于對(duì)公民重大財(cái)產(chǎn)權(quán)的征收。政府之所以有權(quán)征用土地，拆遷老百姓的房屋，不是基于它的土地所有權(quán)，而是基于主權(quán)行為，且具有憲法依據(jù)。我國(guó)憲法第十條第三款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用?！边@一條款我們可以從兩方面去理解：一是農(nóng)村集體所有的土地可以征用或征收，征收的對(duì)象包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)自然包括房屋與土地;二是政府只有出于公共利益的需要，才能對(duì)土地實(shí)行征收或征用。如果征地目的是修建高爾夫球場(chǎng)、開發(fā)房地產(chǎn)等純屬盈利性質(zhì)的用途，政府就不應(yīng)該啟動(dòng)征地權(quán)。

目前，我國(guó)現(xiàn)行法律還沒有對(duì)“公益”和“經(jīng)營(yíng)性”作出明確界定，用地性質(zhì)的判別完全由政府隨意確定?，F(xiàn)在不論何種投資主體搞建設(shè)，都是以公共利益為由，進(jìn)行征地拆遷，上位法缺乏對(duì)下位法和地方政府行為的必要約束，公權(quán)力濫用，采取掛公益“羊頭”賣商業(yè)“狗肉”以規(guī)避法律，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了“為了公共利益”的范圍。

按照《立法法》第八條規(guī)定，涉及對(duì)民事基本權(quán)利及財(cái)產(chǎn)權(quán)利的調(diào)整只能由基本法律調(diào)整?！稇椃ā返诹l規(guī)定，基本法律的制汀主體只能為全國(guó)人民代表大會(huì)。因此，從法理上說(shuō)，拆遷房屋應(yīng)由憲法等相關(guān)的上位法作出規(guī)定，并符合嚴(yán)格的法定條件。但迄今為止，我國(guó)沒有一部規(guī)范房屋拆遷行為的法律，僅有國(guó)務(wù)院頒布的專門針對(duì)城市居民房屋拆遷的行政法規(guī)——《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，把本應(yīng)由上位法規(guī)范的拆遷事項(xiàng)讓位于下位法自行規(guī)定，其本身就有悻于《立法法》確定的原則。

長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)村房屋拆遷處于無(wú)法可依的狀態(tài)，對(duì)農(nóng)民房屋的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，一直采取忽略或放任態(tài)度，在可見的法律法規(guī)中，房屋僅被包含在“附著物”之中，嚴(yán)重混淆了農(nóng)民土地的集體所有性質(zhì)和房屋的私有性質(zhì)。地方政府在辦理農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償事宜時(shí)左要參照國(guó)有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法進(jìn)行，有的甚至連參照的資格都沒有，農(nóng)民公平受償權(quán)利在法律上就受到了不當(dāng)?shù)南拗?，把本該由卜位法保護(hù)的農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，移位于下位法，由地方性法規(guī)、規(guī)章及其以下的規(guī)范性文件擅自處分農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)。這種法律的移位，這不能不說(shuō)是我國(guó)法律的一大缺撼。

第二，農(nóng)村上地所有權(quán)缺位。從世界各國(guó)的立法來(lái)看，國(guó)外沒有單獨(dú)的房屋拆遷法律制度。都將房屋與土地視為一個(gè)整體，稱為不動(dòng)產(chǎn)，并以上地為主設(shè)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)關(guān)系，房屋只作為土地的附著物。我們不能照搬其法律制度。但目前，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)不清，是農(nóng)村房屋拆遷農(nóng)民權(quán)益得不到有效保護(hù)的深層次原因。

我國(guó)《憲法》第十條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！鞭r(nóng)民集體所有實(shí)質(zhì)上是一種所有權(quán)主體缺位的所有制。農(nóng)村集體土地所有權(quán)的代表究竟是誰(shuí)，集體所有到底又歸誰(shuí)所有?立法和實(shí)踐中都不甚明確，理論與現(xiàn)實(shí)是兩張皮?！锻恋毓芾矸ā返谑畻l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)管理?！鄙鲜隽⒎ㄒ?guī)定鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村和村民小組三種農(nóng)民集體為農(nóng)村土地集體所有權(quán)的代表，其實(shí)不然。首先，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織事實(shí)上不存在。政社合一的體制廢除后，找不到一個(gè)代表鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體的組織或機(jī)構(gòu)作為農(nóng)村土地所有權(quán)的代表，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府作為基層國(guó)家行政機(jī)關(guān)，在法律上不可能成為集體土地的所有者。其次，村民委員會(huì)是基層群眾性自治組織。它不是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織;因而，也不能成為農(nóng)村集體土地的所有者。最后，村民小組為在家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制后，也基本解除了，況且村民小組僅僅是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不是一級(jí)集體組織，因而它也不能作為集體土地所有權(quán)的代表。

自1982年5月14日國(guó)務(wù)院公布《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》起，地方政府可以通過(guò)辦理征地手續(xù)，支付遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的補(bǔ)償費(fèi)，使農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化。由集體所有變更為國(guó)有后，這塊土地就可

以進(jìn)人土地市場(chǎng)，政府便能夠以超過(guò)補(bǔ)償費(fèi)幾倍的價(jià)格出讓土地使用權(quán)。巨大的經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使許多地方政府大量征用農(nóng)村集體土地，以致耕地大量減少，農(nóng)民行使土地權(quán)利受損。

第三，政府角色錯(cuò)位。農(nóng)村房屋拆遷，政府已經(jīng)不單純是管理者，它的權(quán)力已經(jīng)延伸到對(duì)公共資源的商業(yè)運(yùn)作，政府以強(qiáng)權(quán)將低價(jià)征用來(lái)的土地;高價(jià)出讓給商家、企業(yè)使用，或者用地人給政府某些好處后低價(jià)使用，實(shí)際上政府已經(jīng)充當(dāng)了合伙人的角色。

在農(nóng)村房屋拆遷的實(shí)際操作過(guò)程中，政府的角色錯(cuò)位還表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是層層轉(zhuǎn)授行政權(quán);使農(nóng)民房屋拆遷補(bǔ)償?shù)貌坏奖Ｕ稀０凑胀恋毓芾矸ǖ扔嘘P(guān)法律規(guī)定，對(duì)農(nóng)地征用的補(bǔ)償辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定，國(guó)務(wù)院授權(quán)給省級(jí)政府作出相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，省級(jí)政府又授權(quán)給市、縣級(jí)政府，把本應(yīng)有上級(jí)政府行使的權(quán)力層層下放，本無(wú)權(quán)制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基層政府及有關(guān)部門，可以行政文件、命令、通知等任意處分農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)。轉(zhuǎn)授權(quán)力的結(jié)果導(dǎo)致地方政府各自為政，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高低無(wú)據(jù)，拆遷補(bǔ)償工作失范。而根據(jù)立法法的規(guī)定，被授權(quán)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照授權(quán)目的和范圍行使該項(xiàng)權(quán)力，被授權(quán)機(jī)關(guān)不得將該項(xiàng)權(quán)力轉(zhuǎn)授給其他行政機(jī)關(guān);二是行政行為缺乏法律邊界，農(nóng)民的公平受償權(quán)利受到不當(dāng)限制。在農(nóng)村房屋拆遷過(guò)程中，農(nóng)民是房屋所有權(quán)的主體，拆遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)由農(nóng)民與拆遷人簽訂，村組非經(jīng)農(nóng)民授權(quán)不能代理。但是，由于缺乏法律對(duì)征用補(bǔ)償法律關(guān)系的界定和規(guī)制，有的地方由鎮(zhèn)政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》，非法剝奪了農(nóng)民私產(chǎn)所有權(quán)的主體地位;三是行政機(jī)關(guān)不當(dāng)干預(yù)，非法剝奪了農(nóng)民的訴權(quán)。依據(jù)現(xiàn)行訴訟程序法精神，被拆遷人與拆遷人就拆遷補(bǔ)償達(dá)不成協(xié)議，對(duì)行政裁決又不服，可以向人民法院起訴?？墒怯械牡胤絽s由黨委、政府聯(lián)合發(fā)文：要求黨員、干部、人大代表在拆遷補(bǔ)償問題上，不得有任何異議。如果拆遷時(shí)，農(nóng)民連基本的拆權(quán)都沒有，就無(wú)法保障農(nóng)民作為屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益;四是行政權(quán)力過(guò)大，社照憲法和《立法法》的有關(guān)規(guī)定，政府無(wú)權(quán)制又強(qiáng)制拆遷的行政法規(guī)和規(guī)章。在農(nóng)村房屋扎遷中，政府及其工作部門集規(guī)則制定者、參與者、裁判員與處罰機(jī)關(guān)等多種身份于一身;政府行為缺乏法律邊界，在拆遷補(bǔ)償和安置方案不落實(shí)，人為降低補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，與農(nóng)民沒有達(dá)成協(xié)議的情況下，便以公共利益為借口，直接行使強(qiáng)制拆遷權(quán)，嚴(yán)重侵犯農(nóng)民的利益。

第四，補(bǔ)償不到位。在農(nóng)村房屋拆遷中，普遍采用的三種補(bǔ)償辦法均有明顯假疵：一是“參照法”：即參照城市房屋拆遷進(jìn)行補(bǔ)償。由于房屋所立足的土地性質(zhì)不同;房屋建造成本的形成機(jī)制也不同，再加上中國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)所存在的工農(nóng)身份上的差異產(chǎn)生的福利不同，作為農(nóng)民的集體上地房屋拆遷參照城市房屋拆遷來(lái)補(bǔ)償是不合理的。二是“征地法”：即先將土地變性質(zhì)，再行補(bǔ)償。采用先征地后補(bǔ)償，依國(guó)有土地上房屋拆遷補(bǔ)償，當(dāng)然是方便了。但現(xiàn)實(shí)是，往往發(fā)生在集體土地上的房屋拆遷不具備征地的前提條件。換句話說(shuō)，這里的房屋拆遷只是也僅僅是集體土地上的行為，不涉及征地問題，拆遷又該如何進(jìn)行?三是“協(xié)商法”：即由拆遷人與被拆遷人相互商量決定補(bǔ)償。這種當(dāng)事人之間“私了”的辦法，由于缺乏法律法規(guī)依據(jù)，很容易埋下矛盾的種子，一旦成訟，兩敗俱傷，后患無(wú)窮。

根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》“拆遷房屋的補(bǔ)償方式，可實(shí)行貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并根據(jù)被拆遷房屋的地段、區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”的規(guī)定，農(nóng)村拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行與貨幣補(bǔ)償金額等價(jià)值的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)計(jì)算被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額，貨幣補(bǔ)償金額與所調(diào)換的房屋有差價(jià)的，結(jié)清差價(jià)后給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換。而這其中的巨額差價(jià)是一般拆遷農(nóng)民根本無(wú)法接受的，因此，留給拆遷農(nóng)民的補(bǔ)償方式實(shí)際上只有一種——貨幣補(bǔ)償方式，而貨幣補(bǔ)償?shù)闹旅毕菥褪牵杭炔荒軐?shí)現(xiàn)等值收購(gòu)，也無(wú)法獲得等值購(gòu)房?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能有類似面積和價(jià)格的復(fù)建房，拆遷農(nóng)民如不拆遷，不管原住房面積多小，但一家人起碼可以居住，可住房一拆他們往往就變成無(wú)房戶，所以他們產(chǎn)生對(duì)立情緒，有的甚至演變成暴力對(duì)抗。因此，必須對(duì)公平補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體化。要考慮私有財(cái)產(chǎn)的既有價(jià)值和可得利益。

如何有效地保護(hù)農(nóng)民合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)，規(guī)范農(nóng)村房屋拆遷行為，這是實(shí)際工作中迫切需要解決的社會(huì)問題。為此，筆者建議。

一、確立科學(xué)的發(fā)展觀，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民群眾合法權(quán)益。在農(nóng)村房屋拆遷工作中，各級(jí)政府要確立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的發(fā)展觀，堅(jiān)持以人為本，以人民利益為根本出發(fā)點(diǎn)，樹立“善待人民群眾”的觀念，堅(jiān)持一切從實(shí)際出發(fā)，因地制宜處理好建設(shè)、發(fā)展和保護(hù)群眾利益之間的關(guān)系，做到權(quán)為民所用、情為民所

系、利為民所謀徹實(shí)維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益。要正確處理改革、發(fā)展和穩(wěn)定的關(guān)系，根據(jù)本地可以使用的財(cái)力和被征地、被拆遷的農(nóng)民群眾的可承受能力，把改革的力度、發(fā)展的速度和社會(huì)可承受的程度統(tǒng)一起來(lái)，及時(shí)化解農(nóng)村房屋拆遷中各種矛盾，確保農(nóng)村的社會(huì)穩(wěn)定。要樹立正確的政績(jī)觀，改變對(duì)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)行的考核指標(biāo)體系，不盲目攀比，不貪大求洋，不搞強(qiáng)迫命令，有序推進(jìn)農(nóng)村工業(yè)化和農(nóng)村城鎮(zhèn)化，以發(fā)展的實(shí)績(jī)，真正贏得農(nóng)民的支持和信任，經(jīng)得住實(shí)踐、群眾和歷史的檢驗(yàn)。

二、完善現(xiàn)行法律，規(guī)范拆遷行為。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立、法人制度的完善、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的迅速崛起、個(gè)人存款量的增大和私人擁有商品產(chǎn)權(quán)房增多的情況，如果仍然象過(guò)去那樣因商業(yè)拆遷引起侵犯私人利益的情況大量發(fā)生，那么矛盾就會(huì)激化。因此，在憲法修正案已經(jīng)全國(guó)人大通過(guò)的前提下，為防止農(nóng)村征地和拆遷工作中的政出多門、政策前后矛盾、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)混亂等現(xiàn)象的出現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)順應(yīng)社會(huì)發(fā)展客觀規(guī)律，盡快對(duì)有關(guān)拆遷的法律法規(guī)進(jìn)行一次全面的審查，按照憲法和基本法律的要求，對(duì)于涉及農(nóng)村房屋拆遷的一些具體問題進(jìn)行分析和研究，該修改的修改，該廢止的廢止，把成熟的經(jīng)驗(yàn)和做法，上升為國(guó)家意志，用立法的形式固定下來(lái)，制定出合乎民意的新規(guī)定，規(guī)范農(nóng)村征地和拆遷行為。對(duì)補(bǔ)償原則、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、征用程序、法律責(zé)任作出合理的安排，不斷加以完善。拆遷法律只對(duì)公共利益的拆遷予以調(diào)整，對(duì)商業(yè)拆遷要遵循自愿、平等、等價(jià)有償?shù)脑瓌t，實(shí)行公平交易和轉(zhuǎn)讓，由合同法、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法規(guī)等予以調(diào)整，逐步建立起符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求和現(xiàn)代法制精神、有利于維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益與有利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的拆遷制度。

三、規(guī)范征地拆遷主體，正確界定公井利益的性質(zhì)。在拆遷工作中，由于地塊的用途不同，政府所起的作用也應(yīng)有所區(qū)別。征地拆遷權(quán)作為國(guó)家的強(qiáng)制性權(quán)力，只能由政府行使，并嚴(yán)格用于公共利益的需要，經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地不應(yīng)啟動(dòng)國(guó)家的權(quán)力。房屋拆遷立法應(yīng)將出于商業(yè)目的與出于社會(huì)公益目的的拆遷區(qū)別開來(lái)，依據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)實(shí)際，“公共利益”應(yīng)嚴(yán)格限定在以下幾類：(1)國(guó)防軍事用地;(2)國(guó)家政府機(jī)關(guān)及公益性事業(yè)研究單用地;(3)能源、交通用地，如煤礦、道路、機(jī)場(chǎng)等;(4)公共設(shè)施用地，如水、電、氣等管道、站場(chǎng)用地;(5)國(guó)家重點(diǎn)工程用地，如三峽工程、儲(chǔ)備糧庫(kù)等;(6)公益及福利事業(yè)用地，如學(xué)校、醫(yī)院、敬老院等;(7)水利、環(huán)境保護(hù)用地，如水庫(kù)、防護(hù)林等;(8)其它公認(rèn)或法院裁定的公共利益用地。

四、規(guī)范政府行為，建設(shè)法治和服務(wù)型政府。政府行為的法治化是建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的前提和條件、更是實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀的基礎(chǔ)性要求。要強(qiáng)化各級(jí)政府的法治理念，提高依法行政的水平;要教育和監(jiān)督工作人員在征地、拆遷工作中，嚴(yán)格“依法拆遷、有情操作、文明辦事”，做到征地規(guī)范化、拆遷合法化、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)化、安置親情化、就業(yè)優(yōu)先化，規(guī)范具體行政行為;要構(gòu)筑失地。失房、失業(yè)農(nóng)民的社會(huì)保障體系。對(duì)農(nóng)民房屋的拆遷，要防止“因拆致貧”。目前，各地對(duì)失地農(nóng)民采取了“一次補(bǔ)貼”和“分年補(bǔ)貼”的辦法。但是有些農(nóng)民用完了補(bǔ)償費(fèi)，使今后的生活失去了經(jīng)濟(jì)來(lái)源，成為“貧民”。

因此，必須建立“以土地?fù)Q社保”的新機(jī)制，建立有效的農(nóng)民社會(huì)保障安全網(wǎng)。要抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，加快中低價(jià)商品房的建設(shè)。要適當(dāng)提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，讓失房樣眾買得起房。要對(duì)拆遷農(nóng)民中買不起房的特殊困難群體，實(shí)行“廉租屋”制度?？梢越梃b深圳、廣州、佛山等地的經(jīng)驗(yàn)，建立起以土地經(jīng)苦權(quán)為中心的股份合作制，以土地人股的方式，將農(nóng)民對(duì)集體土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值化，賦予農(nóng)民永久性的集體資產(chǎn)股權(quán)和分紅權(quán)利，使農(nóng)民變成“股民”。要堅(jiān)決杜絕征地、拆遷工作中的不文明行為，不應(yīng)把拆遷困難戶當(dāng)作“釘子戶”對(duì)待，把文明執(zhí)法和依法行政統(tǒng)一起來(lái)，切實(shí)履行好政府的公共服務(wù)職能。

五、完善拆遷程序，加強(qiáng)監(jiān)督曾理。要建立農(nóng)村征地拆遷的協(xié)商機(jī)制和司法裁決機(jī)制，把征地拆遷過(guò)程納人規(guī)范化、法制化的軌道。要從源頭上遏制腐敗行為的發(fā)生，應(yīng)該具有嚴(yán)格的法律程序。要堅(jiān)持“兩公告一登記”制度，提高征地補(bǔ)償安置工作透明度，使被征地農(nóng)民有知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。要實(shí)行村務(wù)公開對(duì)征地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)的收支、使用情況有農(nóng)民進(jìn)行監(jiān)督。嚴(yán)格征地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)的結(jié)轉(zhuǎn)、收支管理程序，實(shí)行專戶儲(chǔ)存、專款專用、收支兩條線，嚴(yán)禁侵占、挪用。截留，堅(jiān)決杜絕各種貪贓枉法、循私舞弊等違法行為發(fā)生。要建立公開、公平、公正的資源性資產(chǎn)配置的新機(jī)制，推行征地拆遷制度改革，拓寬被征地拆遷農(nóng)民的安置途徑，建立配套的、完善的司法救濟(jì)途徑，形成對(duì)農(nóng)民利益保護(hù)的最后一道防線，切實(shí)保障和維護(hù)農(nóng)民利益。

第二篇：淺談農(nóng)村房屋拆遷問題（精選）

中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育 課程論文（設(shè)計(jì)）課程名稱：

論文題目：淺談農(nóng)村房屋拆遷問題22鄉(xiāng)村傳播學(xué)

學(xué)生姓名張建

專業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)

層次專升本

批次102

學(xué)號(hào)w320801102061

學(xué)習(xí)中心江蘇畜牧獸醫(yī)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

2011年5月

中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院制

淺談農(nóng)村房屋拆遷問題

摘要：近年來(lái)，隨著農(nóng)村工業(yè)化、城市化進(jìn)程不斷加快，大批的農(nóng)民私有房屋被夷為平地，拆遷量連年上升，農(nóng)村房屋拆遷引發(fā)的矛盾日趨尖銳，對(duì)抗性越來(lái)越強(qiáng)，農(nóng)民反拆遷的上訪有增無(wú)減，損害農(nóng)民利益的惡性事件也時(shí)有發(fā)生，農(nóng)村房屋拆遷問題已嚴(yán)重危及農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定，成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)。這一問題的解決應(yīng)當(dāng)從征地規(guī)范化、拆遷合理化、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)化、安置親情化，堅(jiān)決杜絕拆遷工作中的不規(guī)范、不文明行為。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋拆遷規(guī)范化合理化標(biāo)準(zhǔn)化

房屋拆遷關(guān)系到群眾的切身利益，如何在城市化進(jìn)程中既維護(hù)公共利益的實(shí)現(xiàn)，又能讓個(gè)體利益主體得到最大限度的法律保護(hù)，這是一個(gè)涉及到城市的有序發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要問題?，F(xiàn)就如何做好拆遷工作，談?wù)劚救说拇譁\看法。

一 做好群眾思想工作是做好征地拆遷工作之關(guān)鍵

群眾利益無(wú)小事。征地拆遷是關(guān)系群眾切身利益的大事。征地拆遷過(guò)程說(shuō)到底是利益分配調(diào)整的過(guò)程。因此，在征地拆遷工作中，要得到群眾的理解支持，我們必須時(shí)刻站在群眾的立場(chǎng)上去想問題、做工作，對(duì)被征地拆遷群眾的所想、所盼、所慮，要做到心中有數(shù)。在實(shí)施補(bǔ)償安置工作中，我們既要堅(jiān)持實(shí)事求是原則，又要有靈活性。要堅(jiān)持用足政策，凡是政策規(guī)定必須補(bǔ)償?shù)?，要不折不扣地?zhí)行；凡是可補(bǔ)可不補(bǔ)的，要堅(jiān)決補(bǔ)償；凡是被征地農(nóng)民提出的合理請(qǐng)求，都要最大限度地予以解決。在鐵山港工業(yè)區(qū)的征地搬遷工作中，我們不乏突破現(xiàn)有政策的創(chuàng)新舉措。如：異地搬遷戶人人享有的低保制度、異地搬遷戶漁業(yè)交通補(bǔ)貼制度、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)制度、房屋拆除補(bǔ)助辦法等。對(duì)被征地群眾提出的人畜飲水工程、農(nóng)村道路建設(shè)等的要求，只要政府有能力解決的都予以優(yōu)先安排。在征地拆遷工作中，工作組遇到的群眾生產(chǎn)生活困難問題，都千方百計(jì)予以解決。如為患病群眾送醫(yī)送藥、組織醫(yī)療隊(duì)伍進(jìn)村為群眾檢查治療、籌資捐款資助困難家庭學(xué)生上學(xué)等等。既解決了被征地農(nóng)民的實(shí)際困難，也增進(jìn)了與群眾的感情，大大加快了征地拆遷工作的順利推進(jìn)。

二 完善和健全征地制度，實(shí)現(xiàn)征地規(guī)范化是當(dāng)務(wù)之急

嚴(yán)格征地程序，實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。這是征地制度改革的重要內(nèi)容，也是保護(hù)農(nóng)民權(quán)益的重要措施。沒有程序保障，就不會(huì)有真正的權(quán)利保障。程序的混亂

勢(shì)必造成權(quán)力的濫用。因此，土地征用和流轉(zhuǎn)必須制定詳細(xì)具體的程序，明確征地方和被征方各自的權(quán)利和義務(wù)。在征地程序上，要嚴(yán)格堅(jiān)持以下原則：（1）公開性原則。政府征地要頒布征地公告，告知運(yùn)作程序，保證農(nóng)民有充分的知情權(quán)；（2）參與原則。要規(guī)定農(nóng)民參與土地征用過(guò)程中的所有程序，確保他們享有參與權(quán)和異議權(quán)；（3）聽證原則。補(bǔ)償過(guò)程中要讓農(nóng)民自由參加聽證。并使農(nóng)民有充分的發(fā)言權(quán)；（4）公示原則。從規(guī)劃、征地、建設(shè)、補(bǔ)償?shù)绞褂?，采取一條龍公示制度，給農(nóng)民監(jiān)督權(quán)；（5）司法救助原則。允許農(nóng)民尋求司法保護(hù)，通過(guò)司法權(quán)制約政府和有關(guān)部門不合理的土地征用行為

三 完善拆遷程序，保證其合理化理順征收、補(bǔ)償、拆遷的關(guān)系,堅(jiān)持先補(bǔ)償,再征收,最后拆遷的程序 如前所述,房屋拆遷必須先依法對(duì)房屋進(jìn)行征收,而《拆遷條例》卻授權(quán)房屋拆遷管理部門在沒有依法征收的前提下就可給予拆遷許可,且拆遷補(bǔ)償順序顛倒,存在嚴(yán)重立法缺陷。立法應(yīng)明確規(guī)定:按照市場(chǎng)價(jià)值給予被拆遷人補(bǔ)償?shù)那疤嵯抡魇諉挝缓蛡€(gè)人的房產(chǎn),然后再進(jìn)入拆遷程，一般程序如下：

(1)申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證

(2)編制拆遷計(jì)劃和方案

(3)申領(lǐng)拆遷許可證

(4)發(fā)布拆遷公告

(5)簽訂拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議

(6)實(shí)施拆遷

其中被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。如記載與實(shí)際不符的，除已依法確認(rèn)的違章建筑外，應(yīng)以實(shí)際面積為準(zhǔn)。

特別情況的處理：

(1)征地公告時(shí)，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對(duì)新房予以補(bǔ)償，對(duì)應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不予補(bǔ)償。征地公告時(shí)，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應(yīng)當(dāng)立即停止建房，具體補(bǔ)償金額可以參照建房批準(zhǔn)文件內(nèi)容補(bǔ)償，也可由拆遷當(dāng)事人協(xié)商議定;

(2)拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。

(3)違法并應(yīng)無(wú)償拆除的建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，以及征地公告后擅自進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，一般不予補(bǔ)償。

(4)一拆遷范圍內(nèi)，既有國(guó)有土地、又有集體土地的，國(guó)有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補(bǔ)償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行;被征集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補(bǔ)償安置按集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定執(zhí)行，如當(dāng)?shù)匾?guī)定按城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行的，從其規(guī)定。完善被拆遷人的程序權(quán)利,保護(hù)被拆遷人的合法利益

有專家指出:“一個(gè)人或一個(gè)社會(huì)集團(tuán)的貧困,大體是兩個(gè)類型的原因引起的:一個(gè)是他們的資源(資本、土地以及教育水準(zhǔn))不足,再一個(gè)是他們沒有享有與其他人一樣的平等權(quán)利?！币淖儽徊疬w人弱勢(shì)的法律地位,應(yīng)增加被拆遷人作為行政相對(duì)人應(yīng)享有的權(quán)利,主要有:請(qǐng)求權(quán);參與權(quán);知情權(quán);正當(dāng)程序權(quán);對(duì)行政主管部門及其工作人員的批評(píng)、建議權(quán);對(duì)行政主管部門及其工作人員作出的對(duì)自己不公正的行政行為的申訴、控告、檢舉權(quán);抵制違法行為權(quán);獲得權(quán)利救濟(jì)的權(quán)利,包括:申請(qǐng)行政復(fù)議、提起行政訴訟、申請(qǐng)國(guó)家賠償和補(bǔ)償。

3完善拆遷中的正當(dāng)法律程序,提高聽證制度效力

“不公正勝于無(wú)秩序”的法諺使得我們有理由推論,當(dāng)征收法律程序公開、透明,當(dāng)利益各方能夠充分參與到征收的各個(gè)步驟之中,“釘子戶”出現(xiàn)的概率將減少,由之引發(fā)的社會(huì)緊張局面也將逐漸減少。拆遷程序中應(yīng)逐步完善聽證制度:變事中聽證為事前聽證(前移聽證時(shí)間);變?nèi)我饴犠C為必要聽證(提高聽證地位);變形式聽證為實(shí)質(zhì)聽證(擴(kuò)大聽證內(nèi)容)。

四 完善補(bǔ)償程序，以程序界定“合理補(bǔ)償”

首先征地拆遷實(shí)質(zhì)是一個(gè)利益調(diào)整過(guò)程，必須依法進(jìn)行。要把依法足額補(bǔ)償放在征地拆遷工作的首要位置，在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定和安置方案的確定上，往法律規(guī)定的最高限額上靠，確保征地拆遷后群眾生活水平不下降，切實(shí)維護(hù)群眾的合法權(quán)益。要按照實(shí)事求是、人性化拆遷的原則，依法解決分歧和矛盾，對(duì)群眾的利益訴求不堵不避，不拖不壓，對(duì)群眾反映的熱點(diǎn)問題，安排專人跟蹤聯(lián)系和協(xié)調(diào)解決。要建立與村民代表座談協(xié)商制定、工作例會(huì)制度等快捷的利益表達(dá)通道和協(xié)調(diào)解決機(jī)

制，真正變“對(duì)抗”為“對(duì)話”，是拆遷戶所反映的問題能夠在最短時(shí)間內(nèi)得到妥善處理。

其次，確定合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)遵循下列程序：（1）以公平、充分、合理和及時(shí)作為補(bǔ)償?shù)脑瓌t。（2）擴(kuò)大補(bǔ)償?shù)膶?duì)象：包括房屋所在地的國(guó)有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)本身，還包括房地產(chǎn)的附屬物，以及該房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失。（3）以市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)作為合理補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，等量的財(cái)產(chǎn)獲得等量的價(jià)格。首選貨幣補(bǔ)償，實(shí)物安置其次。（4）市場(chǎng)的價(jià)格確定首先是雙方當(dāng)事人在補(bǔ)償價(jià)格上能達(dá)成一致，在協(xié)議不能時(shí)選擇房屋價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。在房屋價(jià)格評(píng)估時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)保證評(píng)估主體的的獨(dú)立性和市場(chǎng)化。允許房屋價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)自主進(jìn)行評(píng)估。其次，采用市場(chǎng)化和科學(xué)化的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方法。由房屋價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)綜合考慮各種影響房屋價(jià)格的因素并根據(jù)現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格確定。

參考文獻(xiàn)

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第三篇：對(duì)于農(nóng)村拆遷問題的一些思考

對(duì)于農(nóng)村拆遷問題的一些思考

摘要：近些年來(lái)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，需要大量征收、征用城市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村集體土地，目前這一過(guò)程存在著不少問題。伴隨拆遷量的連年攀升,農(nóng)房拆遷引發(fā)的矛盾日趨尖銳,對(duì)抗性越來(lái)越明顯,也有了農(nóng)房拆遷是“天下第一難”的說(shuō)法。因此,農(nóng)房拆遷問題已嚴(yán)重危及農(nóng)村社會(huì)的和諧穩(wěn)定,直接影響工業(yè)化和城市化的進(jìn)程及當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平,成為一個(gè)嚴(yán)峻的社會(huì)問題，為使征地拆遷公平、合理、透明、時(shí)效，同時(shí)減少社會(huì)矛盾，體現(xiàn)“以人為本”，本文在綜合各種資料的基礎(chǔ)上做一個(gè)簡(jiǎn)單的綜述，對(duì)拆遷問題作了一個(gè)初步的思考，以供相關(guān)部門參考。

1農(nóng)村拆遷所存在的主要問題

從總體上來(lái)說(shuō),幾年來(lái),全國(guó)各地在土地征收、農(nóng)房拆遷等方面的工作是穩(wěn)定有序的,特別是北京和上海等城市在集體土地拆遷房屋安置政策方面進(jìn)行了卓有成效的探索,走在了全國(guó)的前列,值得其他城市學(xué)習(xí)借鑒。但在大部分地區(qū),農(nóng)房拆遷問題沒有得到實(shí)質(zhì)性解決,引發(fā)的矛盾持續(xù)不斷,部分地方有愈演愈烈之勢(shì)。我們要認(rèn)真分析,理性對(duì)待。

1.1征地?cái)?shù)量增加直接導(dǎo)致拆遷數(shù)量上升

黨中央、國(guó)務(wù)院從我國(guó)國(guó)情出發(fā)和基于國(guó)家糧食安全的戰(zhàn)略考慮,把保護(hù)土地及耕地作為一項(xiàng)基本國(guó)策。但近幾年來(lái)我國(guó)耕地銳減,據(jù)國(guó)土資源部調(diào)查結(jié)果顯示,我國(guó)耕地從2000年的19.24億畝已減少到2005年的18.31億畝。這就意味著我國(guó)“十五”期間耕地減少了近1億畝。各類開發(fā)區(qū)遍地開花,有些市、縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)“一窩蜂”地建開發(fā)區(qū)及園區(qū)。有的地方不論項(xiàng)目有無(wú)或多少,先圈地再說(shuō);有的地方征地隨意性很大,先用后征,邊用邊征;有的地方招商時(shí)在土地上爭(zhēng)相壓價(jià),惡性競(jìng)爭(zhēng),使土地資源流失。以嘉興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)(省級(jí)開發(fā)區(qū))為例,從1992年開發(fā)區(qū)建區(qū)到2000年只拆遷了16萬(wàn)平方米,從2001年至2003年3年間的拆遷量則成倍增加,達(dá)到112.13萬(wàn)平方米,從2004年起,受國(guó)家土地、資金等宏觀調(diào)控因素的制約,拆遷量開始回落。事實(shí)表明,大量農(nóng)村集體土地被征收,勢(shì)必會(huì)有大量農(nóng)房需要拆遷。

1.2農(nóng)村拆遷相關(guān)法律法規(guī)的缺失

長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)村房屋拆遷處于無(wú)法可依的狀態(tài)，對(duì)農(nóng)民房屋的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，一直采取忽略或放任態(tài)度，在可見的法律法規(guī)中，房屋僅被包含在“附著物”之中，嚴(yán)重混淆了農(nóng)民土地的集體所有性質(zhì)和房屋的私有性質(zhì)。地方政府在辦理農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償事宜時(shí)主要參照國(guó)有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法進(jìn)行，有的甚至連參照的資格都沒有，農(nóng)民公平受償權(quán)利在法律上受到了不當(dāng)?shù)南拗?，把本該由上位法保護(hù)的農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，移位于下位法，由地方性法規(guī)、規(guī)章及其以下的規(guī)范性文件擅自處分農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)。這種法律的移位，不能不說(shuō)是我國(guó)法律的一大缺撼。

1.3政府行為和職能出現(xiàn)偏差

征地拆遷與城市房屋拆遷有很多不一致，不能按照城市房屋拆遷的規(guī)定來(lái)實(shí)施，更不能由土地行政主管部門以外的其他部門按照城市房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定來(lái)實(shí)施征地拆遷。征地拆遷存在的問題與政府工作的職能和方式有著密切關(guān)聯(lián)。征地拆遷中的權(quán)力約束機(jī)制和利益平衡機(jī)制的缺乏使政府行為失范和政府自利性膨脹。由于拆遷情況紛繁復(fù)雜，政府及其受托人在集體土地房屋拆遷過(guò)程存在著許多非規(guī)范的行為。（1）拆遷許可證頒發(fā)程序不規(guī)范；（2）私定房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)；（3）擅用自由裁量權(quán)，使農(nóng)戶間補(bǔ)償不平衡；（4）強(qiáng)行拆遷時(shí)有發(fā)生。不管農(nóng)民對(duì)拆遷補(bǔ)償是否滿意，有些地方對(duì)不愿拆遷的農(nóng)民采取強(qiáng)制拆遷。

1.4補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)不夠完善

由于拆遷時(shí)間、區(qū)域的不同，特別是隨著城市建設(shè)，開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)和社

會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展需要，地方政府對(duì)農(nóng)民建房先后分批進(jìn)行了控制，造成了農(nóng)民建房的占地面積、建筑面積相差懸殊，同時(shí)造成鄉(xiāng)與鄉(xiāng)、村與村、戶與戶的農(nóng)民得到補(bǔ)償價(jià)格、安置房面積相差懸殊，貧富差別越來(lái)越大。搭建違章建筑、拖延拆遷時(shí)間等情況比較突出。目前拆遷中普遍存在農(nóng)民一旦得知要拆遷消息，第一件事就是突擊裝修和突擊搭建，不僅在室內(nèi)室外的墻面和墻壁上動(dòng)腦筋裝修，有院子的更把院子搭建成房子，房屋能夠向空中發(fā)展的，就想盡一切方法抬樓，還有部分拆遷戶甚至采取改變?cè)课萦猛?，臨時(shí)用作店面、廠房等非住宅，他們的目的就是希望在補(bǔ)償安置中得到更多的優(yōu)惠，當(dāng)愿望不能滿足時(shí)，就有人與拆遷人打持久戰(zhàn)拖延時(shí)間，討價(jià)還價(jià)迫使拆遷人做出讓步，這些因素的存在，均使拆遷補(bǔ)償難以平衡。

2存在問題的原因

2.1.保護(hù)耕地意識(shí)不強(qiáng)

一些基層領(lǐng)導(dǎo)干部認(rèn)為,要發(fā)展經(jīng)濟(jì)必須多上新項(xiàng)目,而上新項(xiàng)目必須大量占用耕地,在資金短缺、財(cái)力不足,科技水平落后情況下,土地幾乎成了各地?cái)U(kuò)大投入,增加產(chǎn)出的唯一選擇。于是形成了很多開發(fā)區(qū)“開”而不 “發(fā)”“,圈”而不用的情況。在一些地方,考核干部政績(jī)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系存在偏差,指標(biāo)層層下壓。加之地方各級(jí)行政長(zhǎng)官任期的短期化,助長(zhǎng)了干部在任期內(nèi)急于出“政績(jī)”的短期行為,不顧客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律、不顧實(shí)際情況,置長(zhǎng)遠(yuǎn)利益不顧,置廣大人民群眾的根本利益不顧。在工業(yè)上大量圈地上項(xiàng)目,在城建上大量拆民房建廣場(chǎng)。只要自己“政績(jī)”顯赫,而不管群眾的承受能力。

2.2拆遷程序不規(guī)范

目前拆遷中出現(xiàn)的各種現(xiàn)象,很大程度上應(yīng)歸咎于拆遷程序不規(guī)范。有的地方政府集法規(guī)制定者、參與者、裁判員、運(yùn)動(dòng)員于一身,使農(nóng)民的公平受償權(quán)利至少?gòu)某绦蛏系貌坏奖Ｕ?。在農(nóng)房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定方面,本無(wú)制定補(bǔ)償權(quán)力的基層政府及有關(guān)部門,以行政文件、通知或決定來(lái)制定適用標(biāo)準(zhǔn),以此處理農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)象時(shí)有存在。農(nóng)房拆遷管理工作除政府外沒有具體職能部門管,碰到拆遷出現(xiàn)糾紛時(shí)沒有一個(gè)權(quán)威的部門出來(lái)處理、裁定,多數(shù)情況是由拆遷入和被拆遷人二者討價(jià)還價(jià)、相互讓步,從而造成政策處理的不連續(xù)性、不平衡性。同時(shí)拆遷過(guò)程透明度不高,沒有給予拆遷戶知情權(quán),造成拆遷戶顧慮較大.2.3.各方利益的驅(qū)使

征地拆遷主要涉及到政府、用地單位、村集體和被拆遷人之間的利益調(diào)整關(guān)系。一是政府及拆遷人考慮的是拆遷成本最小化,時(shí)間的最短化及政績(jī)的最大化。許多地方通行的做法是政府直接規(guī)定拆遷的補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)。一些地方出臺(tái)的拆遷標(biāo)準(zhǔn)多年不變,對(duì)被拆遷人的合法權(quán)益保護(hù)不夠。二是相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村社的基層干部既要考慮應(yīng)付上級(jí)工作的壓力,又不能得罪朝夕相處的村民,只得在上下之間周旋、游說(shuō),尋求平衡。三是拆遷戶農(nóng)民作為最典型經(jīng)濟(jì)人,出于保護(hù)家庭財(cái)產(chǎn)目的,絞盡腦汁,通過(guò)各種努力爭(zhēng)取家庭利益最大化。正是各方各自利益的驅(qū)使,才會(huì)出現(xiàn)補(bǔ)償不到位,安置不及時(shí),拆遷難進(jìn)展,拆遷時(shí)的糾紛時(shí)有發(fā)生,矛盾不斷激化現(xiàn)象。拆遷問題的解決對(duì)策研究

農(nóng)房拆遷問題能否解決好,關(guān)系到加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程,關(guān)系到新農(nóng)村建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),關(guān)系到人民群眾的根本利益的維護(hù),影響深遠(yuǎn)。

3.1確立科學(xué)發(fā)展觀,切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益

在農(nóng)房拆遷工作中,各級(jí)政府要確立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀,堅(jiān)持以人為本,以人民利益為根本出發(fā)點(diǎn), 樹立“善待人民群眾”的觀念,做到權(quán)為民所用,情為民所系,利為民所謀,切實(shí)維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益。要樹立正確的政績(jī)觀,依法自覺保護(hù)耕地,克服政績(jī)行為短期化。我們要進(jìn)一步增強(qiáng)政治意識(shí)、大局意識(shí)、責(zé)任意識(shí)、群眾意識(shí),認(rèn)真處理好建設(shè)發(fā)展和保護(hù)群眾利益之間的關(guān)系,及時(shí)化解農(nóng)房拆遷中的各種矛盾,把工作做細(xì),把好事辦好,確保社

會(huì)的穩(wěn)定和人民群眾的根本利益。

3.2.盡快制定法律法規(guī),確保農(nóng)房拆遷工作有法可依

農(nóng)房拆遷相關(guān)法律缺失,政策供給又落伍是造成農(nóng)房拆遷矛盾突出的重要根源。目前所見的行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是國(guó)有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定,而對(duì)集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償尚無(wú)規(guī)定,致使農(nóng)村集體房屋拆遷在現(xiàn)實(shí)中遇到許多難以解決的問題。因此,規(guī)范征收土地行為,保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益,盡快制定一部關(guān)于集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置法律十分必要。我們要根據(jù)憲法的原則精神,對(duì)涉及農(nóng)房拆遷的一些具體政策和實(shí)際問題進(jìn)行分析和研究,把成熟的經(jīng)驗(yàn)和做法,用立法的形式固定下來(lái),制定出合乎民意的法律法規(guī),規(guī)范農(nóng)房拆遷行為,名稱可以是《農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償安置法》,或者至少可盡快出臺(tái)一個(gè)《農(nóng)村房屋拆遷管理?xiàng)l例》。

3.3 深入宣傳政策，規(guī)范拆遷行為

實(shí)踐證明，只要及時(shí)做好政策宣傳工作，就能得到廣大群眾的理解和支持，許多矛盾都可以得到預(yù)防和解決。一是應(yīng)及時(shí)向被拆遷人宣傳相關(guān)法律法規(guī)及政策，告知他們享有的權(quán)利及如何維護(hù)自己的合法權(quán)益不受損害。同時(shí)，告知他們應(yīng)盡的義務(wù)，引導(dǎo)農(nóng)民依法辦事，重德為人，服從國(guó)家建設(shè)需要，配合拆遷，是拆遷工作順利進(jìn)行。二是要建立透明的拆遷工作制度。怎樣拆遷、如何安置補(bǔ)償和依據(jù)的相關(guān)法律法規(guī)政策都應(yīng)該向被拆遷戶公示，主動(dòng)接受公眾監(jiān)督，給被拆遷人一個(gè)平等的權(quán)利。三是完善拆遷程序，規(guī)范拆遷具體操作行為。在拆遷安置具體操作中要堅(jiān)持公開、公正、公平原則，以公開促公正，以公正保穩(wěn)定，做到合情、合理、合法，使拆遷工程成為政府和被拆遷人的共贏工程。

3.4 政府的職責(zé)履行

政府掌握著創(chuàng)新必不可少的制度資源，在制度創(chuàng)新中具有強(qiáng)制優(yōu)勢(shì)、組織優(yōu)勢(shì)、效率優(yōu)勢(shì)。當(dāng)今城市化中存在的諸如農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度、土地征用制度、社會(huì)保障制度、基層組織制度等難題，只能由握有界定產(chǎn)權(quán)、配置資源以及獨(dú)具宏觀調(diào)控職能的政府當(dāng)主角才能從根本上解決。首先，政府要建立公正、公開的資源性資產(chǎn)配置的新機(jī)制，推行征地拆遷的制度改革，建立配套、完善的司法救濟(jì)途徑，切實(shí)保障和維護(hù)被拆遷人的利益。其次，要規(guī)范拆遷管理行為，做到拆遷人執(zhí)證上崗，增加工作透明度，避免出現(xiàn)拆遷標(biāo)準(zhǔn)不一的現(xiàn)象。最后，解決征地拆遷問題不能單打一，不能就事論事，必須綜合考慮，統(tǒng)籌兼顧。

3.5 健全拆遷補(bǔ)償安置機(jī)制,完善失地農(nóng)民的社會(huì)保障體系

要為失地、失房、失業(yè)的農(nóng)民構(gòu)筑一個(gè)合法權(quán)益的社會(huì)保障體系,要防止“因拆遷致貧”,對(duì)弱勢(shì)群眾給予各方幫助、扶持。一是建立完善對(duì)失地農(nóng)民重新就業(yè)培訓(xùn)的機(jī)制。失地農(nóng)民普遍認(rèn)為失業(yè)是他們面臨的最大問題。我們要根據(jù)農(nóng)民的實(shí)際能力和市場(chǎng)的需求情況,轉(zhuǎn)變他們的思想觀念,提高他們的勞動(dòng)技能。二是建立完善失地農(nóng)民基本生活保障制度。它包括最低生活保障機(jī)制、就業(yè)創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠機(jī)制、養(yǎng)老醫(yī)療保險(xiǎn)機(jī)制和資金籌措管理機(jī)制等。在這方面,嘉興市和蘇州市的探索實(shí)踐是比較成功的,對(duì)其他地方具有參考價(jià)值。三是建立完善失地農(nóng)民的司法救濟(jì)機(jī)制。要疏通失地農(nóng)民的司法救濟(jì)途徑,減少人為因素對(duì)資源配置的干預(yù)和不合理控制,防止和糾正拆遷中的不公正現(xiàn)象,遏制權(quán)力進(jìn)入市場(chǎng),以健全的司法制度,形成對(duì)農(nóng)民利益保護(hù)的最后一道防線,切實(shí)保障和維護(hù)農(nóng)民的合法利益。

第四篇：關(guān)于房屋征收拆遷與補(bǔ)償?shù)姆伤伎?/a>

開放教育試點(diǎn)法學(xué)專業(yè)?？飘厴I(yè)論文

關(guān)于房屋征收拆遷與補(bǔ)償?shù)姆伤伎?/p>

姓 名 王凱

學(xué) 號(hào) 1141001460184 學(xué) 校 新鄉(xiāng)電大

指導(dǎo)教師 翟同美

寫作時(shí)間 2013-5-15

【摘要】首先說(shuō)明下房屋拆遷，是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆尚袨椤３鞘械陌l(fā)展是一個(gè)不斷進(jìn)行再建設(shè)的過(guò)程，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的順利實(shí)施，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步建立，生產(chǎn)力得到空前的發(fā)展。為了城市的整體規(guī)劃，有時(shí)也為了國(guó)家專項(xiàng)工程建設(shè)的需要，有必要對(duì)原有建筑房屋進(jìn)行拆除、搬遷，達(dá)到整體的整齊劃一或?qū)θ找婢o張的國(guó)有土地資源的合理利用。房屋拆遷與補(bǔ)償是指拆遷人對(duì)被拆除房屋的所有人，依照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定給予的補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

房屋拆遷是促進(jìn)城市繁榮發(fā)展建設(shè)的積極要素，同樣也是影響構(gòu)建和諧公平社會(huì)的消極要素，其中存在的法律問題糾紛是不容忽視的：搬遷、拆除、補(bǔ)償?shù)南群箜樞蝾嵉?，沒有按照先補(bǔ)償、后拆遷的順序進(jìn)行；拆遷中存在濫用職權(quán)問題，沒有按照法定的權(quán)限和法律程序進(jìn)行；拆遷評(píng)估工作不規(guī)范、不公平；強(qiáng)制拆遷問題比較突出，引發(fā)了不少社會(huì)矛盾和問題。之所以出現(xiàn)上述問題，既有實(shí)踐中的原因，也有理論及法規(guī)上的根源。主要原因是:指導(dǎo)拆遷的法律法規(guī)沒有區(qū)分公益和商業(yè)拆遷；沒有區(qū)分公共利益和商業(yè)開發(fā)兩種不同性質(zhì)的拆遷行為，拆遷的主體不明確；在進(jìn)行房屋拆遷中，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，對(duì)被拆遷人的權(quán)利保護(hù)不力；國(guó)家公權(quán)的過(guò)度干預(yù),導(dǎo)致了發(fā)生了大量的侵犯公民的權(quán)益不公平的事件；國(guó)城市房屋征收與拆遷的立法方面的不足,在實(shí)踐中缺乏統(tǒng)一適用問題。針對(duì)這些問題，必須有相應(yīng)的對(duì)策與法律來(lái)平衡，在司法行政方面,建議合理進(jìn)行司法行政,建立有效的評(píng)估機(jī)制履行評(píng)估職責(zé)。在立法方面,提出應(yīng)該構(gòu)建和完善立法,加強(qiáng)物權(quán)法中合理化界定公共利益,完善補(bǔ)償制度等立法建議；并在此基礎(chǔ)上,根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》要針對(duì)強(qiáng)拆和賦予法院強(qiáng)制執(zhí)行和危舊房改造的決定權(quán)的確定問題上高度重視,必須保障無(wú)論是拆遷由法院強(qiáng)制執(zhí)行還是關(guān)于危舊房改造的決定權(quán)的確定都應(yīng)該以保護(hù)人民群眾的根本利益為前提：相關(guān)部門機(jī)構(gòu)承擔(dān)具體工作不得以營(yíng)利為目的，要房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)男袨閼?yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)該行為的后果承擔(dān)法律責(zé)任。并且任何組織或者個(gè)人對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部

門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對(duì)舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理。同時(shí)加強(qiáng)法律執(zhí)法方面的貫徹與執(zhí)行,更好的保證《物權(quán)法》在與其它法律一起適用的同時(shí)可以有效保護(hù)公民的合法權(quán)益,不再出現(xiàn)法律適用上的不一致等問題。希望通過(guò)改善這些問題,為我國(guó)城市房屋征收與拆遷的現(xiàn)狀和立法發(fā)展方向有一個(gè)好的認(rèn)識(shí)與態(tài)度。期待國(guó)家制定更加完善的法律用來(lái)解決中國(guó)發(fā)展進(jìn)程中所面臨的最艱難的社會(huì)問題,做到公平社會(huì)、和諧社會(huì)，全力保障廣大人民群眾利益。

【關(guān)鍵詞】 房屋征收 拆遷補(bǔ)償 物權(quán)保護(hù) 權(quán)益公平

目 錄

一、房屋拆遷其中存在的糾紛與法律問題???????

（一）拆遷評(píng)估制度方法存在的問題

（二）濫用職權(quán)，違法強(qiáng)制拆除被拆遷人的房屋

(三)補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)存在不合理現(xiàn)象并且缺乏法律依據(jù)(四)補(bǔ)償制度的單一范圍狹窄缺陷

二、存在的糾紛與法律問題的原因分析???????

（一）相關(guān)法律法規(guī)不完善

（二）“公共利益”界定的不明確性

（三）政府職能的定位不正確

（四）房屋拆遷補(bǔ)償不合理

三、針對(duì)這些存在問題的建議法律思考???????

（一）創(chuàng)建新模式的補(bǔ)償評(píng)估制度，構(gòu)建和諧公平社會(huì)

（二）統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

（三）完善相關(guān)法律法規(guī)，確保拆遷有法可依。

（四）加大宣傳力度，確保群眾的知情了解權(quán)。

（五）依法規(guī)范操作，提高征地工作透明度。

（六）提高認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化措施，全面正確履行工作職能，使拆遷工作公開透明

四、參考文獻(xiàn) ???????????????

一、房屋拆遷其中存在的糾紛與法律問題

（一）拆遷評(píng)估制度方法存在的問題

第一、房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)制度不嚴(yán)謹(jǐn)，評(píng)估出來(lái)的數(shù)值懸殊

由于我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估起步較晚等原因，目前有評(píng)估執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價(jià)師僅數(shù)萬(wàn)人。房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)于是出現(xiàn)了執(zhí)業(yè)資格證“一證難求”的證荒現(xiàn)象，誘使許多人趨之若鶩，存在著非專業(yè)人員通過(guò)非正常途徑獲取執(zhí)業(yè)資格證書的現(xiàn)象，有人居然明碼標(biāo)價(jià)買賣證書，利用證書掛靠進(jìn)行謀利已是業(yè)內(nèi)公開的秘密，借證掛靠、蒙混過(guò)關(guān)的情況不是沒有。不是做絲綢生意、做鋼材生意的出身的也在做房屋拆遷評(píng)估嗎？當(dāng)然，英雄不問出身。但近幾年大量新成立的房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)，到底有多少真本實(shí)領(lǐng)呢？大量的房屋拆遷評(píng)估報(bào)告，又有幾本是房地產(chǎn)估價(jià)師親自操作的呢？?jī)?nèi)在責(zé)任機(jī)制上存在的問題不可能保證房屋拆遷評(píng)估的公正性。

第二、房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)之間存在利益競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象

為了多爭(zhēng)取業(yè)務(wù)，有的房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)不是在誠(chéng)信上下功夫，而是在拉關(guān)系上下力氣，拿錢開路、大搞錢權(quán)交易；有的房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)迎合拆遷當(dāng)事人的不合理要求，置評(píng)估規(guī)程和規(guī)范于不顧；有的房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)過(guò)度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大搞價(jià)格戰(zhàn)。這些現(xiàn)象既影響了房屋拆遷評(píng)估報(bào)告的權(quán)威、公正和客觀，損害了國(guó)家和集體的合法利益，同時(shí)也形成了滋生腐敗現(xiàn)象的溫床。房屋拆遷評(píng)估市場(chǎng)中橫行的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，是損害房屋拆遷評(píng)估公正性的重要原因。

第三、房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)不按核準(zhǔn)的資質(zhì)和范圍執(zhí)業(yè)

在我國(guó)，房地產(chǎn)評(píng)估包括各個(gè)不同的方面，分屬于建設(shè)、國(guó)土、財(cái)政等多個(gè)部門管理。房屋評(píng)估要按建設(shè)部頒布的規(guī)程規(guī)章進(jìn)行評(píng)估，土地資產(chǎn)要按國(guó)土資源部頒布的規(guī)程規(guī)章進(jìn)行評(píng)估、企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估要按財(cái)政部頒布的規(guī)程規(guī)章進(jìn)行評(píng)估。專業(yè)的事要由專業(yè)的人做。但是，有的房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)為了包攬業(yè)務(wù)，不僅出具房屋拆遷評(píng)估報(bào)告，還出具地價(jià)評(píng)估報(bào)告，甚至出具企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。這種現(xiàn)象尤其表現(xiàn)在對(duì)企業(yè)的拆遷評(píng)估上。很顯然，房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)超資質(zhì)、超業(yè)務(wù)范圍執(zhí)業(yè)出具的評(píng)估報(bào)告沒有法律效力，經(jīng)不起司法審查的考驗(yàn)。

第四、評(píng)估程序不符合規(guī)范，評(píng)估結(jié)果不依法公示，評(píng)估報(bào)告不依法送達(dá) 不少的拆遷估價(jià)人員沒有做好被拆遷房屋實(shí)地查勘工作，沒有做好被拆遷房

屋外觀和內(nèi)部狀況的證據(jù)固定工作，有的甚至不做實(shí)地查勘記錄，做了實(shí)地查勘記錄也沒有被拆遷人簽字認(rèn)可。由于房屋拆遷評(píng)估程序中的不規(guī)范現(xiàn)象，逼得個(gè)別的政府部門出臺(tái)所謂的查漏補(bǔ)缺獎(jiǎng)?wù)?。有的房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)偷偷摸摸地進(jìn)行所謂的評(píng)估結(jié)果公示，大部分的房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)做不到依法送達(dá)評(píng)估報(bào)告。這是造成房屋拆遷評(píng)估缺乏權(quán)威性和嚴(yán)肅性的重要原因。

第五、有爭(zhēng)議的評(píng)估結(jié)果得不到及時(shí)、公正、合理的處理

拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議時(shí)，理應(yīng)嚴(yán)格按照房屋拆遷法規(guī)和房屋拆遷評(píng)估規(guī)范規(guī)定的救濟(jì)程序操作，進(jìn)行解釋、答復(fù)、復(fù)核、重新評(píng)估甚至技術(shù)鑒定。但是幾乎沒有房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)將上述程序依法告知了拆遷當(dāng)事人，很少有房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核和重新評(píng)估，大多數(shù)房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估結(jié)果的異議采取了愛理不理漠然置之漠不關(guān)心的態(tài)度。面對(duì)這樣的房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)，不產(chǎn)生房屋拆遷爭(zhēng)議才怪，“釘子戶”就是這樣產(chǎn)生的。

（二）、濫用職權(quán)，違法強(qiáng)制拆除被拆遷人的房屋

房屋拆遷管理部門就房屋拆遷補(bǔ)償安置所作出的行政裁決具有執(zhí)行力，其執(zhí)行方式，一是可以通過(guò)相對(duì)人的自愿履行；二是法律行政法規(guī)明確授權(quán)的，具有執(zhí)行權(quán)的行政機(jī)關(guān)的強(qiáng)制執(zhí)行；三是人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。在實(shí)際房屋拆遷過(guò)程中，有部分拆遷案件存在違法強(qiáng)制拆除的問題，其表現(xiàn)在：1.沒有作出裁決或者強(qiáng)制拆遷決定而進(jìn)行的強(qiáng)制拆遷。2.沒有進(jìn)行補(bǔ)償而實(shí)施的強(qiáng)制拆遷。3.在強(qiáng)制拆遷之前沒有證據(jù)保全實(shí)施的強(qiáng)制拆遷。因此在行政訴訟中，被告往往在法律規(guī)定的期限內(nèi)無(wú)法向法院提供有效證據(jù)。那么，被拆遷人在訴訟中提出合理的財(cái)產(chǎn)主張，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。4.在送達(dá)拆遷文書及拆遷時(shí)間違反法律規(guī)定。

（三）、補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)存在不合理現(xiàn)象并且缺乏法律依據(jù)

1、對(duì)被拆遷的房屋性質(zhì)認(rèn)定及補(bǔ)償。住宅房屋與經(jīng)營(yíng)性用房在房屋拆遷補(bǔ)償中，補(bǔ)償數(shù)額存在較大的差異。因此，在房屋拆遷工作中，依據(jù)法律規(guī)定正確界定房屋的性質(zhì)，給予被拆遷人一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，是房屋拆遷工作中首先要解決的問題。在行政審判中我們發(fā)現(xiàn)由于房屋拆遷主管部門、拆遷人對(duì)被拆遷房屋性質(zhì)認(rèn)定不準(zhǔn)確，對(duì)于應(yīng)按經(jīng)營(yíng)性用房標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償?shù)?，且按住宅用房認(rèn)定并給予補(bǔ)償，造成被拆遷人的不滿，發(fā)生糾紛，引發(fā)訴訟，甚至引起當(dāng)事人越級(jí)上訪。

2、對(duì)違章建筑性質(zhì)的認(rèn)定及補(bǔ)償。違章建筑的認(rèn)定是行政主管部門的職權(quán)

范圍，作為房屋拆遷主管部門、拆遷人都沒有認(rèn)定權(quán)利，也沒有必要自行認(rèn)定。但從目前房屋拆遷的現(xiàn)狀來(lái)看，對(duì)多數(shù)被拆遷房屋是否屬于違章建筑，均缺乏依法予以認(rèn)定，缺少必要的法定程序，隨意性較大。

3、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)偏低。目前個(gè)別地區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是拆遷地方制定的文件規(guī)定的，雖然高于當(dāng)時(shí)本地區(qū)房屋價(jià)格，趨向合理。但隨著本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，地區(qū)房?jī)r(jià)不斷攀高，使補(bǔ)償價(jià)格漸漸低于當(dāng)前本地區(qū)房屋實(shí)際價(jià)格。因此，直接影響了房屋拆遷工作進(jìn)展和社會(huì)穩(wěn)定。

4、房屋回遷安置不夠合理。按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，“房屋拆遷補(bǔ)償安置有兩種方式；貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換”。在實(shí)踐中到底實(shí)行哪種方式？誰(shuí)有選擇權(quán)？《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》均沒有作出明確規(guī)定。大多數(shù)房屋拆遷補(bǔ)償安置采取貨幣補(bǔ)償為主的方式，但作為拆遷人采取貨幣補(bǔ)償單一作法，違反了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，既房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以?shí)行貨幣補(bǔ)償也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的規(guī)定，剝奪了被拆遷人的自由選擇補(bǔ)償安置方式的權(quán)利。

（四）、補(bǔ)償制度的單一范圍狹窄缺陷

我國(guó)憲法明確規(guī)定,國(guó)家為公共利益的需要可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。公共利益是對(duì)征收權(quán)的事前限制,公正補(bǔ)償則是對(duì)征收權(quán)的事后救濟(jì)[1].在房屋拆遷領(lǐng)域,雖有補(bǔ)償?shù)囊?guī)定,但總的來(lái)說(shuō)還是相當(dāng)?shù)牟煌晟啤?/p>

1、補(bǔ)償?shù)姆绞奖容^簡(jiǎn)單。我國(guó)房屋拆遷補(bǔ)償方式主要

有兩種,一是貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?二是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式。而在實(shí)際生活中,一些城市居民以房屋出租為生,一旦房屋的區(qū)位發(fā)生了變化(以房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式補(bǔ)償),如果地段位置不佳,房屋可能就租不出去,其可能就喪失了收入的來(lái)源。即使是采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?那些因自己居住環(huán)境的改變而不得不尋找新工作,增加就業(yè)成本,這些居民也無(wú)法從簡(jiǎn)單的金錢補(bǔ)償中解決今后遇到的實(shí)際困難?？梢?我國(guó)拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞奖容^單調(diào),不能滿足實(shí)踐中的需要。

2、拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶^窄。目前,我國(guó)房屋拆遷補(bǔ)償基本

上限于財(cái)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償,而財(cái)產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償中也只限于對(duì)直接損失的補(bǔ)償。根據(jù)國(guó)務(wù)院房屋拆遷管理?xiàng)l例和各地城市房屋拆遷管理辦法,房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶潜徊鸪?/p>

房屋及其附屬物。而事實(shí)上,被拆遷人在取得房屋所有權(quán)時(shí),已經(jīng)支付了相應(yīng)的土地使用費(fèi),而在他們的房屋被拆遷后,這部分費(fèi)用卻未完全納入補(bǔ)償范圍。其次,廣大拆遷戶在拆遷過(guò)程中不僅是喪失了房屋,而且他們的生活、工作都受到了不同程度的損害。隨著城市房屋拆遷在各地如火如荼的進(jìn)行,許多居民不得不離開自己便利的居所,另外尋求生存地點(diǎn),使其生活和就業(yè)的成本增加,有的人甚至因此喪失了工作和賴以生存的生活來(lái)源,而現(xiàn)行的拆遷補(bǔ)償制度的不健全使得他們又無(wú)法就自己的生存和就業(yè)機(jī)會(huì)得到合理補(bǔ)償,他們的生存權(quán)、工作權(quán)正在悄然的被奪走。再者,許多拆遷戶的房屋被拆遷后,往往被安置到周圍環(huán)境質(zhì)量并不好的地區(qū)居住,這在一定程度上使得他們的環(huán)境權(quán)受到不同程度的侵犯。另外,由于拆遷導(dǎo)致的一系列不利后果,必然會(huì)給被拆遷人帶來(lái)精神上的痛苦和創(chuàng)傷,對(duì)此應(yīng)給予一定金錢安撫,而現(xiàn)在的補(bǔ)償法律法規(guī)中卻并無(wú)此項(xiàng)規(guī)定

二、存在的糾紛與法律問題的原因分析

（一）相關(guān)法律法規(guī)不完善。

現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)的規(guī)定與《憲法》、《物權(quán)法》存在基本沖突?！稐l例》違反《憲法》“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”的規(guī)定，也不符合《物權(quán)法》“私人合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)”和“國(guó)家、集體、私人財(cái)產(chǎn)均依法受到保護(hù)”的規(guī)定?！稐l例》沒有區(qū)分公益拆遷和商業(yè)拆遷，發(fā)生糾紛時(shí)政府行政裁決取代了司法裁判。而迄今為止，對(duì)集體所有土地的征用仍是法律空白。

（二）“公共利益”界定的不明確性。

國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給與補(bǔ)償?！段餀?quán)法》和《立法法》也做出了類似的規(guī)定【2】公共利益是國(guó)家存在的正當(dāng)性理由。行政法，調(diào)整政府與人民的關(guān)系，公共利益概念是界定政府行為必要性的主要界限?！肮怖妗币彩且粋€(gè)具有不確定性和多變性的概念?！段餀?quán)法》第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程 序，可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償、維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，征收個(gè)人住宅的還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”但對(duì)“公共利益”的具體范圍沒

有明確的規(guī)定。[3]由于法律上沒有明確拆遷的“公共利益”與“商業(yè)利益”，在拆遷運(yùn)作中, 開發(fā)商與行政權(quán)力結(jié)合, 往往是以公共利益的名義征地，實(shí)際是為商業(yè)利益,因非公共利益需要取得國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按照權(quán)利尊重、自由處分、自愿、公平的原則，與有關(guān)房屋所有權(quán)人協(xié)商取得，這類似于贖買。盡管意思自治貫穿于全過(guò)程，但是，監(jiān)管、審批等公權(quán)力干預(yù)也是必要的。

（三）是政府職能的定位不正確。

在我國(guó)的拆遷實(shí)踐當(dāng)中，存在著政府濫用行政公共權(quán)力(越位)，不依法行政(錯(cuò)位)，缺乏有效監(jiān)管(缺位)的現(xiàn)象，這是政府職能定位不正確的表現(xiàn)。無(wú)論是公益性拆遷，還是商業(yè)性拆遷，政府都扮演著“主使權(quán)”與“宣判權(quán)”的雙重角色。作為市場(chǎng)管理者和制度制定者的政府直接參與到利益主體的博弈過(guò)程之中，其可以獲利的程序增多，對(duì)于被拆遷人是有失公平公正的。

（四）房屋拆遷補(bǔ)償不合理

（1）拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定缺乏公正性

目前，各地在拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇的問題上做法不一，主要有三種方式：(1)拆遷人和被拆遷人共同委托評(píng)估機(jī)構(gòu)。這種選擇往往是一種理想化的方式，只適合于被拆遷人人數(shù)比較少，容易形成統(tǒng)一意見的情況。(2)由拆遷人委托。通常拆遷人非常愿意采取這種方式，也是拆遷人最容易操作評(píng)估的方式。(3)抽簽決定。表面上看，這是比較公平的一種方式，但通常情況下，也容易被拆遷人操縱而損害被拆遷人的利益。上述三種情況在目前很難從制度上保證拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)選定具有公正性。

（2）政府干預(yù)拆遷評(píng)估

降低成本，壓低拆遷補(bǔ)償安置價(jià)格成為個(gè)別政府干預(yù)拆遷評(píng)估的主要手段之一，同時(shí)也是拆遷糾紛的焦點(diǎn)之一。

（3）估價(jià)機(jī)構(gòu)缺乏承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)

改制后的評(píng)估機(jī)構(gòu)，就是依照《公司法》和《合伙企業(yè)法》的規(guī)定，成為估價(jià)師出資的有限責(zé)任公司及合伙企業(yè)。但是，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)究竟采用什么樣的組織形式更加能夠體現(xiàn)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)特點(diǎn)，目前沒有法律規(guī)范，理論上也沒有傾向性觀點(diǎn)。評(píng)估機(jī)構(gòu)這個(gè)特定的行業(yè)從內(nèi)在責(zé)任機(jī)制上很難保證評(píng)估報(bào)告的公正性。

三、針對(duì)這些存在問題的建議法律思考

（一）創(chuàng)建新模式的補(bǔ)償評(píng)估制度，構(gòu)建和諧公平社會(huì)

針對(duì)現(xiàn)行拆遷房屋補(bǔ)償評(píng)估的缺陷，應(yīng)依照《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行完善，總的思路應(yīng)是保障權(quán)益、明晰產(chǎn)權(quán)、健全規(guī)范、分別顯化、兼顧公平、促進(jìn)穩(wěn)定。

第一，按照《立法法》的總體要求和《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，修訂《城市房屋拆遷條例》，規(guī)定“房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估，按國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定執(zhí)行。拆遷房屋評(píng)估的具體辦法由國(guó)家土地行政主管部門和房屋行政主管部門制定”，以徹底解決房屋拆遷評(píng)估內(nèi)涵不清、土地產(chǎn)權(quán)得不到顯化的問題，切實(shí)維護(hù)房屋被拆遷人的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

第二，從房地產(chǎn)自身的特性出發(fā)，構(gòu)建新型的房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估制度。房屋拆遷實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)的強(qiáng)制買賣。因此，房屋拆遷評(píng)估和補(bǔ)償應(yīng)體現(xiàn)房地產(chǎn)所有權(quán)的法律特征，依法進(jìn)行。一是應(yīng)明晰被拆遷人的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利和房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)益，嚴(yán)格區(qū)分被拆遷人的土地使用權(quán)取得方式，在評(píng)估、補(bǔ)償中充分考慮土地用途、土地區(qū)位、土地使用面積、土地使用年限等因素，從而維護(hù)被拆遷人的土地使用權(quán)益。二是應(yīng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)被拆遷人的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利和房屋價(jià)值分別進(jìn)行評(píng)估顯化，綜合計(jì)算補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，客觀公正地給被拆遷人補(bǔ)償，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。三是建立健全拆遷房屋的價(jià)格評(píng)估技術(shù)規(guī)范。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，由國(guó)家房屋行政主管部門和土地行政主管部門聯(lián)合出臺(tái)拆遷房屋價(jià)格評(píng)估規(guī)范。在規(guī)范中應(yīng)明確地價(jià)評(píng)估和房屋重置價(jià)格評(píng)估的程序、方法、評(píng)估報(bào)告的認(rèn)定和效力。四是應(yīng)建立健全房屋拆遷評(píng)估人的準(zhǔn)入制度。房屋拆遷評(píng)估的實(shí)質(zhì)上是房產(chǎn)和地產(chǎn)價(jià)值的顯化，為了客觀公正地顯示被拆遷房屋的價(jià)值，應(yīng)明確規(guī)定拆遷房屋評(píng)估人員必須具有土地估價(jià)和房產(chǎn)評(píng)估的雙重資質(zhì)。

（二）統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

在拆遷工作中，市、縣級(jí)政府作出行政征收決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行登記。同時(shí)做好補(bǔ)償方案，補(bǔ)償方案包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償;等等，在同一區(qū)域應(yīng)做到公平公正公開，避免暗箱操

作，以免給相對(duì)人帶來(lái)不安全感后造成盲目攀比引發(fā)矛盾糾紛。最高人民法院于2012年4月出臺(tái)司法解釋，規(guī)定了在征收補(bǔ)償決定存在七種情形之一的應(yīng)當(dāng)裁定不準(zhǔn)予執(zhí)行，即：“明顯缺乏事實(shí)依據(jù);明顯缺乏法律、法規(guī)依據(jù);明顯不符合公平補(bǔ)償原則，嚴(yán)重?fù)p害被執(zhí)行人合法權(quán)益，或者使被執(zhí)行人基本生活、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件沒有保障;明顯違反行政目的，嚴(yán)重?fù)p害公共利益;嚴(yán)重違反法定程序或者正當(dāng)程序;超越職權(quán);法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定的其他不宜強(qiáng)制執(zhí)行的情形?！彼痉ń忉尩某雠_(tái)，更加規(guī)范了拆遷補(bǔ)償工作，更大限度地保護(hù)行政相對(duì)人合法權(quán)益。

（三）完善相關(guān)法律法規(guī)，確保拆遷有法可依

還有部分拆遷相關(guān)法律缺失，政策供給又落伍是造成拆遷矛盾突出的重要根源。目前所見的行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是國(guó)有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定，而對(duì)集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償尚無(wú)規(guī)定，致使農(nóng)村集體房屋拆遷在現(xiàn)實(shí)中遇到許多難以解決的問題。因此，規(guī)范征收土地行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，盡快制定一部關(guān)于集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置法律十分必要。我們要根據(jù)憲法的原則精神，對(duì)涉及拆遷的一些具體政策和實(shí)際問題進(jìn)行分析和研究，把成熟的經(jīng)驗(yàn)和做法，用立法的形式固定下來(lái)，制定出合乎民意的法律法規(guī)，規(guī)范拆遷行為。在拆遷許可、行政裁決和強(qiáng)制拆遷中，政府發(fā)揮著極為重要的作用。保護(hù)私權(quán)，根在依法行政。{4}

（四）加大宣傳力度，確保群眾的知情了解權(quán)

建設(shè)項(xiàng)目在依據(jù)規(guī)劃經(jīng)法定程序?qū)徟?，有關(guān)職能部門要召集被拆遷地段居民代表開個(gè)情況通報(bào)會(huì)，會(huì)上要把拆遷的必要性和重要性講清講透，并闡述拆遷的相關(guān)法規(guī)政策，把有關(guān)資料散發(fā)給與會(huì)代表。同時(shí)在拆遷地段的重要路口、居民住地張貼宣傳單，讓群眾尤其是拆遷戶知曉、理解政府拆遷工作，把知情權(quán)還給群眾。在拆遷方案制定中要善于聽取群眾意見，特別是被拆遷人意見，對(duì)他們的不同看法，要做耐心細(xì)致的說(shuō)服解釋工作，對(duì)于不能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，要嚴(yán)格按照《條例》、《辦法》程序依法裁決后，才實(shí)施強(qiáng)制拆遷或依法申請(qǐng)由人民法院強(qiáng)制拆遷，并慎用強(qiáng)制拆遷措施。

（五）依法規(guī)范操作，提高征地工作透明度

征地拆遷工作政策性很強(qiáng)又很敏感，稍有不慎，就會(huì)引發(fā)糾紛與矛盾，所以

必須嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)、政策和程序辦事。在征地調(diào)查和征地補(bǔ)償時(shí)，深入村組戶，實(shí)地調(diào)查確保公平、公正。按照征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低的原則，依法編制征地方案和補(bǔ)償安置方案。同時(shí)對(duì)征地全過(guò)程拍照、攝像，并將影像資料存入檔案，以備后用。實(shí)行目標(biāo)管理，建立責(zé)任追究制和部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，相互配合，及時(shí)溝通，迅速地處理征地拆遷過(guò)程中出現(xiàn)的問題和不穩(wěn)定因素。

（六）提高認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化措施，全面正確履行工作職能，使拆遷工作公開透明

依法行政就是要用科學(xué)的發(fā)展觀和正確的政績(jī)觀指導(dǎo)城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷工作。1.嚴(yán)格控制《房屋拆遷許可證》的審批制度。嚴(yán)禁將拆遷許可審批權(quán)下放。嚴(yán)格拆遷證的發(fā)放，對(duì)違反城市規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃，沒有拆遷計(jì)劃、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、以及拆遷補(bǔ)償資金，拆遷安置方案不落實(shí)的項(xiàng)目，不得發(fā)放拆遷許可證。2.嚴(yán)格拆遷程序，確保拆遷公開、公正、公平。3.加強(qiáng)對(duì)拆遷單位和人員的資格，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入。依照職責(zé)對(duì)拆遷單位指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查。4.加強(qiáng)監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅處理違法違紀(jì)行為。

四、參考文獻(xiàn)

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[5]李 俊 第15卷第2期

城市房屋拆遷程序合法化思考；華東政法大學(xué)工會(huì)論壇年3月 2009

第五篇：論農(nóng)村房屋拆遷的法律救濟(jì)途徑

論農(nóng)民房屋拆遷存在問題及其法律救濟(jì)途徑

第一作者；姓名 沈虹 單位：南京農(nóng)業(yè)大學(xué) 人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院 郵編：210095 學(xué)歷：碩士 電話：*** 郵箱：343050558@qq.com 第二作者 ：沈偉

摘要：在我國(guó)，農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償金額偏低，拆遷主體資格不符，拆遷人無(wú)視拆遷程序，“釘子戶”問題以及村干部截留拆遷補(bǔ)償款是農(nóng)村房屋拆遷中最常見的問題。原因主要有我國(guó)立法政策上的缺陷與沖突、城鄉(xiāng)二元體制導(dǎo)致農(nóng)村房屋拆遷的不公平、地方政府的“土地財(cái)政”之困以及與建設(shè)單位相勾結(jié)等問題。建議完善農(nóng)村集體建設(shè)用地立法、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃，破除二元體制下的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、完善拆遷程序的機(jī)制，使拆遷的各個(gè)階段都可以做到公開化、透明化。

關(guān)鍵詞:房屋拆遷；土地征收；拆遷程序

農(nóng)村土地集體所有，但農(nóng)民在農(nóng)村集體土地上建造的房屋是農(nóng)民合法的私有財(cái)產(chǎn)，因此農(nóng)民房屋拆遷必須具有法律依據(jù)，否則構(gòu)成對(duì)農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的侵犯。近幾年，隨著農(nóng)村工業(yè)化、城市化進(jìn)程不斷加快,農(nóng)村的集體土地大量被征用。2004年《憲法》第10條規(guī)定，國(guó)家基于公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。實(shí)踐中當(dāng)農(nóng)村集體土地被征收時(shí),農(nóng)村房屋作為集體土地上的“附著物”一同被征收,農(nóng)民房屋拆遷就是集體土地被征收的結(jié)果。法律不允許不辦理土地征收而直接進(jìn)行房屋拆遷,必須適用土地征收制度,而土地征收是先將集體土地征為國(guó)有土地，然后進(jìn)行房屋拆遷。目前中國(guó)大陸的農(nóng)民房屋拆遷存在的問題仍然具有相當(dāng)大的普遍性和共同性。

一、農(nóng)村房屋拆遷存在的普遍性問題

（一）補(bǔ)償金額偏低

目前，我國(guó)尚無(wú)專門的法律對(duì)農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷問題進(jìn)行調(diào)整，農(nóng)村征地拆遷適用《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定。《土地管理法》第四十七條第四款規(guī)定:“被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！爆F(xiàn)實(shí)生活中農(nóng)村房屋被作為集體土地上的“附著物”看待,其拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。這是農(nóng)村房屋拆遷中一個(gè)最重要的問題，實(shí)踐中，農(nóng)民的集體土地被征收，存在兩種補(bǔ)償方式：一種是貨幣補(bǔ)償，但是貨幣補(bǔ)償金額普遍偏低，特別是在現(xiàn)在城鄉(xiāng)二元體制下，城市和農(nóng)村的的補(bǔ)償金額就相差很多。2006年重慶市沙坪壩區(qū)有一個(gè)案例中兩戶被拆遷人僅僅因?yàn)橐粔χ簦瑑H僅因?yàn)樘幱诔青l(xiāng)分界線的兩邊，一戶屬于城市，一戶屬于農(nóng)村，就算房屋結(jié)構(gòu)相似，卻得到天差地別的補(bǔ)償金額。這是農(nóng)民得不到保障的一個(gè)原因。農(nóng)民得到的補(bǔ)償金額偏低，根本就無(wú)法實(shí)現(xiàn)在城市買房子，那么，失去農(nóng)村房屋的農(nóng)民要怎么在城市找到安居樂業(yè)的地方。另一種補(bǔ)償方式是置換房屋，實(shí)踐中由于城市房屋與補(bǔ)償金額相差太遠(yuǎn)，現(xiàn)在農(nóng)民百分之九十都會(huì)選擇這樣一種方式以保證有居住的地方，但是農(nóng)轉(zhuǎn)非之后存在的問題是農(nóng)民失去了土地，依賴土地生存的保障也失去了，現(xiàn)在就業(yè)壓力巨大，大學(xué)生找工作都很難，那么這些農(nóng)民生活的

保障在哪里。

（二）拆遷主體資格不符

現(xiàn)今農(nóng)民房屋拆遷大部分屬于征地拆遷，其依附于土地征收。依據(jù)《土地管理法》第46條規(guī)定，國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。因此，只有縣級(jí)以上人民政府有資格進(jìn)行征地拆遷?？墒窃趯?shí)踐中，我們看到的是許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為了增加土地財(cái)政，雖然沒有征地的權(quán)限，仍然利用辦教育、發(fā)展高科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)等名義，與各類開發(fā)區(qū)聯(lián)合發(fā)文進(jìn)行征地拆遷，最后改變土地性質(zhì)搞房地產(chǎn)業(yè)，謀取暴利。雖然鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府沒有征地拆遷的資格，卻為了土地財(cái)政，將農(nóng)地賣給發(fā)展商建立私企的比比皆是，雖說(shuō)違法，可是真正利用法律來(lái)解決這樣的問題的卻是很少。本文認(rèn)為缺少專門立法對(duì)農(nóng)村集體土地征收，對(duì)集體土地上的房屋拆遷的主體資格以及不符資格進(jìn)行拆遷應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等內(nèi)容加以調(diào)整規(guī)范，才會(huì)導(dǎo)致拆遷主體資格不符的情況。

（三）拆遷程序不正當(dāng)

農(nóng)村房屋拆遷應(yīng)當(dāng)按照法定程序進(jìn)行，然而到目前為止，我國(guó)尚無(wú)專門的法律對(duì)農(nóng)民房屋拆遷程序進(jìn)行規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā分灰?guī)定征收征用集體土地的程序，并沒有規(guī)定房屋拆遷的程序。實(shí)踐中，各省、自治區(qū)、直轄市會(huì)制定規(guī)范農(nóng)村房屋拆遷的地方性法規(guī)、政府規(guī)章。比如北京市制定了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，規(guī)定區(qū)、縣國(guó)土房管局核準(zhǔn)用地單位的申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在用地范圍內(nèi)予以公告，通知和公告應(yīng)當(dāng)載明拆遷范圍、暫停辦理事項(xiàng)和暫停期限。暫停期限自公告之日起算，最長(zhǎng)不超過(guò)1年。但是這些規(guī)定往往得不到很好的遵守，拆遷人按照程序進(jìn)行拆遷的真是寥寥無(wú)幾。主要表現(xiàn)為拆遷之前本應(yīng)該公告，然而不公告或者公告時(shí)間不滿，公告內(nèi)容不全，以及公告內(nèi)容不實(shí)比較常見。拆遷人也會(huì)利用各種手段阻止被拆遷人行使發(fā)表意見等權(quán)利，嚴(yán)重忽視了被拆遷農(nóng)民的參與權(quán)和知情權(quán)。本文認(rèn)為強(qiáng)制拆遷程序不公平就是典型例子。

強(qiáng)制拆遷程序發(fā)生的前提是必須具有生效的行政裁決。當(dāng)拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補(bǔ)償金額等問題達(dá)不成協(xié)議時(shí)，通常由拆遷人向行政主管部門申請(qǐng)行政裁決。當(dāng)事人對(duì)行政裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴，但是訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。被拆遷人在行政裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)沒有搬遷的，由有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)踐中，法院一般會(huì)維持政府作出的行政裁決，造成強(qiáng)制拆遷后果。

（四）農(nóng)民“釘子戶”問題

農(nóng)村房屋拆遷中也存在“釘子戶”問題，農(nóng)村房屋不像城市房屋那樣由房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一建造的商品房，而是由村民根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和建造要求購(gòu)買材料，請(qǐng)建筑工匠一轉(zhuǎn)一瓦蓋起來(lái)的。所以每一個(gè)農(nóng)戶的房屋都有自己的特點(diǎn)，構(gòu)造也不一樣，拆遷的補(bǔ)償金額也無(wú)法按一般方法計(jì)算，但是現(xiàn)在的農(nóng)村房屋補(bǔ)償?shù)慕痤~針對(duì)建造好的房屋和建造差的房屋相差無(wú)幾，這讓許多建造時(shí)投入大量錢財(cái)?shù)谋徊疬w戶覺得不公平。

（五）村干部截留拆遷補(bǔ)償款

在集體土地房屋拆遷過(guò)程中，村干部一直是重要的角色。農(nóng)民同意拆遷之前，村干部努力做好農(nóng)民的思想工作，成為地方政府與農(nóng)民之間的紐帶。在簽訂征地拆遷合同時(shí)，通常是村干部代表村民集體經(jīng)濟(jì)組織與地方政府簽訂合同。征地拆遷補(bǔ)償款都是先由村干部代為領(lǐng)取，然后才在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行分配?，F(xiàn)實(shí)是村干部貪污現(xiàn)象嚴(yán)重，村民真正拿到的補(bǔ)償款少的可憐，有些村干部卻吃喝玩樂，住豪宅，根本沒有為百姓著想。拆遷合同本應(yīng)該是農(nóng)民與地方政府簽訂的，充分體現(xiàn)農(nóng)民的意思自治，然而現(xiàn)實(shí)中卻是村干部代表農(nóng)戶簽訂協(xié)議，法律對(duì)此并沒有任何規(guī)定。其深層次的原因是農(nóng)村房屋拆遷立法的缺失以及農(nóng)民權(quán)利不能得到充分實(shí)現(xiàn)，農(nóng)民力量薄弱加之沒有可以依靠的法律，更加無(wú)法免于自己的權(quán)利受到侵害。

二、對(duì)農(nóng)村房屋拆遷存在問題的原因分析

（一）立法政策上的缺陷與沖突

2004年修改后的《憲法》第10條第3款規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。第13條第3款規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。2007年頒布的《物權(quán)法》第42條第1款規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。2007年修改的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》）第6條規(guī)定，為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。但是，由于上述立法的原則性和抽象性，國(guó)務(wù)院《拆遷條例》只是城市房屋拆遷的具體法律依據(jù)。農(nóng)村房屋拆遷則基本上處于無(wú)法可依的狀態(tài)，我國(guó)尚無(wú)專門法律針對(duì)農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷問題進(jìn)行調(diào)整，只能根據(jù)各地方的政策文件行事。這是我國(guó)立法存在的嚴(yán)重缺陷。

實(shí)踐中，農(nóng)村征地拆遷適用《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定。《土地管理法》第四十七條第四款規(guī)定:“被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！爆F(xiàn)實(shí)生活中農(nóng)村房屋被作為集體土地上的“附著物”看待,其拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。目前,為了適應(yīng)新形勢(shì)下的房屋拆遷，很多地方已經(jīng)頒布了專門針對(duì)集體土地上的房屋拆遷的規(guī)定。1各省、自治區(qū)、直轄市、政府部門等均發(fā)布了地方性法規(guī)或政府規(guī)章,對(duì)集體土地房屋拆遷進(jìn)行規(guī)制。但是這些地方性法規(guī)、政府規(guī)章本身與《中華人民共和國(guó)立法法》的規(guī)定相左?！吨腥A人民共和國(guó)立法法》第八條第六款規(guī)定,對(duì)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)的征收,只能制定法律(指狹義法律)；第九條規(guī)定,對(duì)上述事項(xiàng)未制定法律的,全國(guó)人大及其常委會(huì)有權(quán)作出決定，授權(quán)給國(guó)務(wù)院可以根據(jù)實(shí)際需要，對(duì)其中的部分事項(xiàng)先制定行政法規(guī)。

顯然,這些地方性法規(guī)、政府規(guī)章,既非狹義的法律,也非行政法規(guī)。依據(jù)上位法高于下位 1 例如，北京市頒布了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，昆明市頒布了《昆明市主城區(qū)集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置管理辦法》等，對(duì)農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷作出了具體規(guī)定。

法的法律適用原則,由全國(guó)人大制定的《中華人民共和國(guó)立法法》的效力等級(jí)高于由全國(guó)人大常委會(huì)制定的《土地管理法》。因此根據(jù)《土地管理法》由各省、自治區(qū)、直轄市制定的地方性法規(guī)、政府規(guī)章是違背上位法的,是不能夠作為農(nóng)村房屋拆遷的法律依據(jù)的。因此很多省、自治區(qū)、直轄市頒布專門針對(duì)集體土地上的房屋拆遷的地方性法規(guī)或政府規(guī)章作為房屋拆遷的依據(jù)，這是跟法律的規(guī)定有沖突的，這是立法本身存在的沖突。

（二）城鄉(xiāng)二元體制導(dǎo)致農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償不公平

城鄉(xiāng)二元體制使得農(nóng)村房屋拆遷的補(bǔ)償相較于城市房屋拆遷嚴(yán)重不公平，以重慶市相關(guān)規(guī)定為例，比較一下城市房屋拆遷與農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償?shù)牟罹?。?duì)國(guó)有土地的房屋拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積或套內(nèi)面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定；2而對(duì)集體土地上的房屋拆遷的補(bǔ)償僅考慮權(quán)屬證書記載的合法面積，按農(nóng)房造價(jià)給予適當(dāng)補(bǔ)償，住房貨幣安置方式的具體標(biāo)準(zhǔn)不低于被征地范圍內(nèi)相鄰地段經(jīng)濟(jì)適用房的平均銷售價(jià)格，征地范圍內(nèi)村民的住房改作其他用途的，按住房補(bǔ)償。3上述比較看出，城市房屋拆遷考慮房屋的區(qū)位、用途，區(qū)分住宅性用房與營(yíng)業(yè)性用房，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估給予補(bǔ)償；而農(nóng)村房屋拆遷卻不考慮具體區(qū)位，不考慮用途，一律按照住宅性用房對(duì)待，按照經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格給予補(bǔ)償。例如，2006年沙坪壩區(qū)新橋的石新路擴(kuò)建時(shí)，新橋醫(yī)院對(duì)面有兩幢房屋，一幢房屋屬于李某，一幢屬于其表弟，兩幢房屋都是通過(guò)繼承的方式獲得的，兩幢房屋也均被改成門面房進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，在工商登記、繳納稅費(fèi)方面也合乎規(guī)范，而且李某的門面房裝修更為豪華，生意也更好。然而，僅僅由于李某的房屋性質(zhì)上屬于農(nóng)房，而僅一墻之隔的表弟的房屋屬于城市房屋，兩幢房屋土地性質(zhì)不同。因此，就在拆遷補(bǔ)償時(shí)，依據(jù)了懸殊巨大的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，李某的房屋按照240元/平方米進(jìn)行補(bǔ)償，裝修也不予賠償，而其表弟的房屋按照9800元/平方米進(jìn)行補(bǔ)償。4這樣的結(jié)果對(duì)李某來(lái)說(shuō)是嚴(yán)重不公平的。在這種城鄉(xiāng)二元體制下，農(nóng)民得不到真正意義上的公平，各種嚴(yán)重不合理的案子會(huì)持續(xù)出現(xiàn)。

（三）地方政府的“土地財(cái)政”之困

由于中國(guó)的分稅制度的改革，地方政府的壓力變大，在沒有財(cái)政收入的條件下，事權(quán)卻日益增多，導(dǎo)致支出與收入的缺口不斷加大。面對(duì)日漸擴(kuò)大的財(cái)政缺口，加之地方政府沒有正式的稅收自主權(quán)，也不能通過(guò)舉債籌資，地方政府不得不努力追求預(yù)算外和非預(yù)算資金收入的增加，而“賣地”漸漸成為地方政府謀取財(cái)政收益的重要途徑。5土地財(cái)政應(yīng)運(yùn)而生。土地財(cái)政是造成農(nóng)民房屋拆遷不公平的最主要的原因，政府日益覺得土地上的收益可以解決財(cái)政之困，征地行為越來(lái)越廣泛，土地上的收益大部分進(jìn)了政府的口袋，農(nóng)民得到的補(bǔ)貼少 23 參見《重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第26條。

參見《重慶市征地補(bǔ)償安置辦法》第6條、《重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置政策有關(guān)事項(xiàng)的通知（2008）》、《重慶市沙坪壩區(qū)征地補(bǔ)償安置實(shí)習(xí)細(xì)則》第19條。4 此案例參見江帆、丁麗柏、馬勇、孫曉峰、張良培：“重慶市沙坪壩區(qū)房屋拆遷問題及對(duì)策研究”，載《經(jīng)濟(jì)法論壇》第9卷，群眾出版社。5 張維宸：“土地財(cái)政再思考”，載《中國(guó)土地》2011年第3期。

只有少。本文認(rèn)為如果沒有從根本上解決地方政府的“財(cái)政”問題，不從分稅制度的角度入手，相對(duì)減少地方政府的事權(quán)，相應(yīng)增加地方政府的財(cái)政，更加合理地處理地方稅與中央稅，就難以找到合理征地、合理拆遷補(bǔ)償安置的方法了。

（四）地方政府與建設(shè)單位相勾結(jié)

建設(shè)單位通過(guò)繳納土地出讓金等費(fèi)用給地方政府，地方政府獲得源源不斷的財(cái)政收入，這使得地方政府跟建設(shè)單位的利益聯(lián)系在一起。中國(guó)的征地行為中，體現(xiàn)的是政府部門、房地產(chǎn)商以及農(nóng)民的利益博弈，實(shí)踐中，政府部門與房地產(chǎn)商相勾結(jié)，侵犯農(nóng)民的私權(quán)。許多建設(shè)單位通過(guò)各種方式賄賂地方政府取得拆遷許可證，然后肆無(wú)忌憚，開始各種違法拆遷，各種暴力拆遷、野蠻拆遷。

三、農(nóng)村房屋拆遷的法律救濟(jì)途徑

（一）完善農(nóng)村集體建設(shè)用地立法

改革開放以后，國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來(lái)越迅速，國(guó)家為了經(jīng)濟(jì)有序快速的發(fā)展，實(shí)施市場(chǎng)干預(yù)。筆者認(rèn)為農(nóng)村土地的征收也是政府的調(diào)制行為，也的確土地征收之后，國(guó)家富裕了，經(jīng)濟(jì)發(fā)展了。這種調(diào)制行為本身就是一種有目的的對(duì)社會(huì)主體實(shí)體利益的損益，土地的征收制度使得中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)蒸蒸日上，在《財(cái)富》、《福布斯》、《胡潤(rùn)》等富豪榜的中國(guó)內(nèi)地榜單中，房地產(chǎn)商們都是幾近半壁江山。然而窮苦的農(nóng)民變得更加窮困，征地補(bǔ)償款還要被各種剝削。

政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)，制定了這樣的一個(gè)征地制度肯定是沒有錯(cuò)的，農(nóng)民土地被征收也沒有錯(cuò)，農(nóng)民對(duì)征地不服，只能上訪，但是現(xiàn)實(shí)中上訪成功的幾率幾乎是零。所以筆者認(rèn)為還是中國(guó)的體制有問題，農(nóng)村集體土地由于公共利益的需要可以被征收，政府征收農(nóng)民的土地，然后賣給房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商通過(guò)繳納土地出讓金等有關(guān)費(fèi)用，源源不斷地充實(shí)著地方政府的財(cái)政收入，房地產(chǎn)商開發(fā)土地，牟取暴利，房?jī)r(jià)上漲，農(nóng)民買不起房子，這樣惡性循環(huán)，這樣的體制下，農(nóng)民根本沒有出路。

因此筆者認(rèn)為原因還是在于農(nóng)村集體建設(shè)用地立法相當(dāng)滯后，政府不出臺(tái)相應(yīng)的法律來(lái)規(guī)范農(nóng)村建設(shè)用地，農(nóng)村土地除土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之外并沒有實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)配置。國(guó)家不允許集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，極大地限制了農(nóng)民自主實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和城市化的積極性，不允許農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)是導(dǎo)致當(dāng)前中國(guó)城鄉(xiāng)差距擴(kuò)大的重要原因。如果允許農(nóng)民集體土地進(jìn)入市場(chǎng)，農(nóng)民就可以分享到土地非農(nóng)使用的增值收益。如果國(guó)家能按土地非農(nóng)使用的市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償農(nóng)民，農(nóng)民就可以有在目前所獲征地補(bǔ)償費(fèi)的基礎(chǔ)上增加十倍乃至幾十倍的收入。農(nóng)民收入增加了，城鄉(xiāng)差距自然就減少了。如果政府能夠規(guī)定單純的商品房開發(fā)用地是絕對(duì)不能作為政府征地的理由，而應(yīng)由開發(fā)商自己去向農(nóng)民協(xié)商購(gòu)買土地，土地可以自由流轉(zhuǎn)的話，農(nóng)民就可以得到本來(lái)由政府謀取的利益，地價(jià)也可以降下來(lái)，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)降低。只是現(xiàn)在中國(guó)政府在如此豐厚的利益面前很難做出這樣的決定，但是不難看出政府已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題的存在，也在努力實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。

對(duì)于農(nóng)民而言，擁有多大的土地權(quán)利并沒有意義。土地私有化既不能保護(hù)農(nóng)民利益，也

不能提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率，甚至?xí)p害農(nóng)民利益，中國(guó)土地制度不能走私有化道路。農(nóng)民真正需要的不是土地的所有權(quán)，而是調(diào)整權(quán)，也即合法進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的權(quán)利。中國(guó)并沒有出現(xiàn)多數(shù)發(fā)展中國(guó)家城市化進(jìn)程中的貧民窟現(xiàn)象，其原因就是我國(guó)農(nóng)民有退路，這是中國(guó)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

十八屆三中全會(huì)《決定》指出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。6十八屆三中全會(huì)的《決定》對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)具有深遠(yuǎn)意義，雖然沒有直接說(shuō)明農(nóng)村土地可以自由流轉(zhuǎn)，但是土地可以抵押的制度下，未來(lái)土地可以自由流轉(zhuǎn)是必然的發(fā)展。政府建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，說(shuō)明農(nóng)村集體土地也會(huì)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)配置，農(nóng)民可以自由支配自己的土地，農(nóng)民就可以直接跟開發(fā)商交易，而不必通過(guò)政府，農(nóng)民土地收益增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降?，F(xiàn)階段已經(jīng)在安徽等地形成試點(diǎn)，建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，試圖推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行?！稕Q定》提出的城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)說(shuō)明農(nóng)村集體建設(shè)用地立法的可能性、現(xiàn)實(shí)性以及迫切性。本文認(rèn)為應(yīng)該在十八屆三中全會(huì)《決定》提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，出臺(tái)規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地的立法，進(jìn)一步保障農(nóng)村土地自由流轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)。

（二）破除二元體制下的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)踐中，城市房屋的拆遷補(bǔ)償還是比較合理的，雖然農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償金額在不斷提高，但是仍然不足以使農(nóng)民有能力在城市買房，居住，融入到城市發(fā)展中。筆者認(rèn)為我國(guó)農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償存在不公平，原因在于制度的不完善，因此我的建議是推動(dòng)法律的完善，逐步探索城鄉(xiāng)統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但是這一點(diǎn)實(shí)踐起來(lái)比較難，所以基層政府應(yīng)該結(jié)合城鎮(zhèn)化過(guò)程中暴露出來(lái)的問題展開積極調(diào)查，向上級(jí)機(jī)關(guān)反映問題，加快推進(jìn)各種法律的完善，為城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供科學(xué)合理、體現(xiàn)公平與效率的法律體制。

十八屆三中全會(huì)提出城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。必須健全體制機(jī)制，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程、共同分享現(xiàn)代化成果。要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制。7賦予農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利是基于土地基于房產(chǎn)產(chǎn)生的收益，政府也在努力推進(jìn)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。本文認(rèn)為農(nóng)民房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)參考城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，在沒有市場(chǎng)價(jià)格的情況下，通過(guò)獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)評(píng)估確定補(bǔ)償金額，確保補(bǔ)償數(shù)額能夠讓被拆遷的農(nóng)民重建或者購(gòu)置同等質(zhì)量、同等居住條件的房屋。應(yīng)當(dāng)考慮農(nóng)民房屋本身的區(qū)位價(jià)值、庭院空地等附屬設(shè)施的價(jià)值等，給予適當(dāng)、合理的補(bǔ)償。

（三）保證拆遷程序公開化和透明化

程序公正是看得見的公正。通過(guò)公正、公開、透明的程序來(lái)保障征收拆遷的公平合理是 67 參見十八屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》

參見十八屆三中全會(huì)公報(bào)

世界上大多數(shù)國(guó)家的做法。以美國(guó)為例,美國(guó)聯(lián)邦憲法第五條修正案規(guī)定了有償征收的三個(gè)要件:正當(dāng)?shù)姆沙绦?、公平補(bǔ)償、公共使用。其中對(duì)征收行為的正當(dāng)法律程序,詳細(xì)規(guī)定了九個(gè)步驟。8在土地征收階段，筆者對(duì)比了美國(guó)的征收制度，很明顯美國(guó)的制度就相當(dāng)嚴(yán)格。不是為了嚴(yán)格意義上的公共利益是不允許征收土地的，征收土地的正當(dāng)性是否基于公共利益通常是由法院判決的。美國(guó)對(duì)于征收制度的程序也相當(dāng)嚴(yán)格，必須經(jīng)過(guò)預(yù)先通知，政府評(píng)估，召開公眾聽證會(huì)等缺一不可。對(duì)于補(bǔ)償制度也是按照征地者的損失計(jì)算的，而且相當(dāng)注重買主與賣主的意思自愿。筆者認(rèn)為美國(guó)的這種制度是相當(dāng)值得中國(guó)借鑒的，完善征收制度可以嚴(yán)格規(guī)范征地行為，保護(hù)農(nóng)民的私權(quán)。在拆遷補(bǔ)償安置政策制定階段，補(bǔ)償安置方案不能不能僅僅由政府單方面決定或批準(zhǔn),應(yīng)引入聽證程序,由被拆遷方代表、相關(guān)專家、政府三方舉行社會(huì)聽證,共同商討確定。9這既可以是政府決策公開化，又能讓政府及時(shí)了解拆遷方案的不足之處，便于及時(shí)改正。在達(dá)不成安置補(bǔ)償協(xié)議階段完善被拆遷人的司法救濟(jì)權(quán)。現(xiàn)在的拆遷制度規(guī)定了當(dāng)拆遷人與被拆遷人達(dá)不到拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，只能由房屋拆遷管理部門裁決或同級(jí)人民政府裁決。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以向人民法院提起訴訟，但是訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。這樣的規(guī)定使得農(nóng)民房屋被拆除，這樣的結(jié)果是不可逆的，無(wú)法通過(guò)其他的補(bǔ)償措施時(shí)其恢復(fù)到拆遷之前的狀態(tài)。因此政府應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的法律，真正保護(hù)農(nóng)民的司法救濟(jì)權(quán)。

四、結(jié)語(yǔ)

（一）農(nóng)民房屋拆遷是中國(guó)土地制度改革的一部分，有其合理的部分：使農(nóng)村土地充分集中起來(lái)，提高土地利用效率，推進(jìn)農(nóng)村工業(yè)化、城市化的發(fā)展。

（二）農(nóng)民房屋拆遷現(xiàn)有法律救濟(jì)途徑存在的問題，有其深刻的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)背景，但是歸根到底還是法律制度的不完善，仍然存在農(nóng)村集體建設(shè)用地立法相當(dāng)滯后、城鄉(xiāng)二元體制下房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一致以及拆遷程序不公正等方面的問題，值得深入研究并加以彌補(bǔ)和完善。

（三）本文的探討立足于對(duì)農(nóng)村集體土地上房屋拆遷法律制度的完善。但是真正的救濟(jì)途徑的出臺(tái)和實(shí)踐，由于利益集團(tuán)之間的博弈，也許會(huì)經(jīng)歷很長(zhǎng)的階段，但是出于對(duì)農(nóng)民權(quán)利的保障和維護(hù)，應(yīng)該迫切加以解決。

Theory of farmers house dismantlement exist problems and its legal relief way

Abstract: In our country, rural housing demolition compensation amount is low, demolition main body qualifications, the dismantler ignored the demolition process, “nail households” problem, and village cadres intercept units compensation is the most common problems in rural housing 8 詳見周大偉：《美國(guó)土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判例——兼議中國(guó)城市房屋拆遷管理規(guī)范的改革》,中國(guó)憲法行政法法律網(wǎng), http: //004km.cn /get/lltt/fxlw/***2.html 9 賴淑春：“農(nóng)村集體土地房屋拆遷法律問題探討”，載《山東大學(xué)學(xué)報(bào)》2008年第5期。

demolition.Reason mainly has defects and conflict of legislative policy in our country, urban dual system leads to unfair of rural housing demolition, the local government of “l(fā)and finance” trapped and collaborating with the construction unit, etc.Legislative Suggestions to perfect the rural collective construction land, urban and rural planning as a whole, to break the dualistic system of the compensation standard, improve the mechanism for the demolition process, make the demolition of all stages can be open and transparent.Keywords: housing demolition, land expropriation, demolition program.