第一篇：房地產(chǎn)銷售控制的概念和方法介紹

1、房地產(chǎn)銷售控制的目的和意義

（1）概念：所謂房地產(chǎn)銷售控制，就是控制銷售，指對顧客購買房屋的時間、速度、戶型、樓層等進行引導(dǎo)控制。

如果任由顧客挑選，就是沒有控制。

（2）執(zhí)行人：項目經(jīng)理和售樓員

（3）目的：使房子賣的更快、更高

（4）意義：因為任何產(chǎn)品都不能100%符合市場需求，任何一張價格表，也只能相對合理。任由顧客挑選，就會將相對不適應(yīng)市場和價格不合理的產(chǎn)品積壓下來，造成總銷售進度下降和成本提高，還可能影響公司商譽。

2、房地產(chǎn)銷售控制的方法：

（1）價格法：隨時檢查銷售控制表，發(fā)現(xiàn)賣的快的房型（某一戶型或樓層或朝向等）及時上調(diào)，否則下調(diào)。依靠價格對顧客選購房型進行控制。

優(yōu)點：不丟失顧客。及時彌補價格失誤。

缺點：價格頻繁變動，加大銷售準備和談判難度。

（2）保留法：直接告訴顧客，某需保留房型不賣。

優(yōu)點：控制技巧簡單

缺點：有時難以抵抗顧客“強買”

如XX花園，采用此方法，后被一連買兩套A型躍層的顧客打破控制，然后一發(fā)不可收拾。

（3）瞞騙法：隱瞞、欺騙顧客，告訴顧客某需保留房型已售磬（賣給大客戶），或在分銷商承銷，或干脆不提有此房型。

優(yōu)點：控制簡單

缺點：有欺騙性（而且早晚被揭穿）。

第二篇：房地產(chǎn)銷售控制策略

房地產(chǎn)銷售控制策略

1、什么是樓盤銷售控制

在整個樓盤營銷過程中，應(yīng)該始終保持有好房源，分時間段根據(jù)市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經(jīng)濟效益。此即為銷售控制。

2、銷售控制產(chǎn)生的背景和作用

銷控是實現(xiàn)項目利潤最大化的捷徑。房產(chǎn)與其他消費品不同，它的生產(chǎn)周期很長，市場需求變化后供給是不可調(diào)節(jié)的，只能以銷控來實現(xiàn)微調(diào)。一個項目開盤即一搶而空不是一件好事，只能說明定價偏低，開發(fā)商沒有得到最大的銷售收入，所以要控制好銷售節(jié)拍，在先導(dǎo)期、開盤期、強銷期、收盤期各安排合理的供給比例，每個期間內(nèi)供應(yīng)的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實現(xiàn)均衡銷售。如果一個項目的市場需求把握不準或是規(guī)劃設(shè)計不科學，那么能夠挽救項目的就只能是營銷策劃和銷售控制了，房產(chǎn)關(guān)乎人的終極需求，影響的因素太多，市場需求把握不準的幾率很大，且建筑結(jié)果是不可調(diào)整的，那樣銷售策劃和銷售控制就成了影響開發(fā)商生存的核心能力因素之一了。

3、房地產(chǎn)銷售控制方法：

所謂的房地產(chǎn)營銷就是在短時間內(nèi)通過產(chǎn)品的投放去不斷調(diào)節(jié)項目產(chǎn)品的市場供求關(guān)系，從而尋求和試探出項目產(chǎn)品真實的市場價格?；蛘呔褪峭ㄟ^不斷的調(diào)節(jié)產(chǎn)品的銷售價格，來平衡項目產(chǎn)品所針對的特定的客戶群的特定的時間段的供求關(guān)系。

其實這兩種調(diào)節(jié)說的都是一個意思，就是產(chǎn)品銷售進度的控制，只是采取了不同的手段而已。

方法1：銷量控制法

在整個銷售過程中，應(yīng)該始終保持有好房源，分時間段根據(jù)市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經(jīng)濟效益。

方法2：價格控制法

一般地，價格控制應(yīng)以“低開高走”，并且也分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費。同時，樓層差價的變化也并非是直線型的成比例變化，而是按心理需求曲線變化，隨著心理需求的變化呈不規(guī)劃變化。

方法3：時間控制法

銷售期一般分為四個階段：開盤前準備期、開盤初期、銷售中期、收盤期。以時間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時間段如依據(jù)工程進度等進行時間控制，確定與之對應(yīng)的銷量和價格，并且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷，以便掌握什么時間該控制什么，如何去控制，從而產(chǎn)生協(xié)同效益。

銷量控制、價格控制、時間控制三者緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)，價格的“低開”并不意味著公司經(jīng)濟利益受損，這只是一種策略，目的是為了以后的“高走”，這就需要銷量控制緊密結(jié)合，按一定的比例面市，通常采用倒“葫蘆”型。量在誰手中，誰就能控制價格，猶如股市的“莊家”一樣。隨著時間的推移，不斷地將價格按不同的時間段進行調(diào)整，并根據(jù)不同的時間段放出不同的銷量。那么整個銷售過程就是一個比較完美的銷售控制過程。

不同的銷量。那么整個營銷過程就是一個比較完美的營銷控制過程。

3、如何實現(xiàn)銷售控制（銷售控制的流程）

銷控管理需要以下措施來完善：

（1）、房號銷控表：以直觀的方式顯示單個樓盤的銷售進展情況，可以提供需要了解房間的詳細資料及銷售情況，并可以根據(jù)選擇的模擬付款方式生成付款時間表和按揭供款表，方便客戶進行詳細了解和分析。

客戶所擁有的房地產(chǎn)專業(yè)知識和樓盤信息，與開發(fā)商相比是不對稱的。

在樓市交易中，客戶挑選房號時，往往帶有一定的盲目性和隨意性；而開發(fā)商則利用自己的有利地位，采取房號銷控策略，將客戶的盲目性和隨意性引導(dǎo)到有利于物業(yè)成交的一面，從而促進樓盤銷售。

房號銷控的具體做好是：在推出樓盤時，開發(fā)商不是將所有的房號都拿出來，讓顧客隨意挑選。而是根據(jù)銷售計劃和實際情況（如“認籌”狀況），先推出一部分房號，保留一部分房號，等前面的房子賣完以后，再推出第二批。后面以此類推。

房號銷控策略的目的，是為了防止樓層、朝向、景觀好的房子賣完后，差的房子賣不出去。因此在實際銷售中，營銷人員往往將差的房子與好的房子搭配推出，或者先推出較難賣的房子，后推出好房子，以實現(xiàn)樓盤的順利銷售。

房號銷控是一種實戰(zhàn)性很強的策略，運用得好，能將不好的房子先銷出去，并且賣個好價格。如果不用或者運用不當，往往會出現(xiàn)尾盤大量積壓的情況。

3.2、銷控總表：以直觀的方式顯示所有樓盤的銷售進展情況，在掌握全局的同時，也可以查看房間及業(yè)主的信息。

3.3、銷售登記：管理和登記房間銷售的情況

3.4、換退房管理：管理銷售過程中換退房處理及查詢。

3.5、催交欠款：處理銷售過程中的樓款催交及欠款催交處理，并可以打印清單。

3.6、成交客戶管理：登記和管理成交客戶的詳細資料，方便公司對成交客戶進行分析和了解，從而最大限度提高對成交客戶的服務(wù)。

3.7、銷售統(tǒng)計：將公司的銷售情況進行統(tǒng)計，并可以以圖形方式直觀顯示。

3.8、銷售統(tǒng)計報表：查看和打印銷售過程中需要的各種報表，房地產(chǎn)公司可以根據(jù)自己的需要來制訂各種報表。

第三篇：關(guān)于房地產(chǎn)銷售定價控制管理辦法

關(guān)于房地產(chǎn)銷售價格控制管理辦法

公司為了加強對房地產(chǎn)銷售價格的管理和控制，根據(jù)目前公司銷售基本流程，特制訂此管理辦法。

一、銷售部根據(jù)一房一價原則制定房源報價表，并在報價表后注明現(xiàn)場SP優(yōu)惠政策，然后將房源報價表逐級報給銷售經(jīng)理、銷售副總、房產(chǎn)總經(jīng)理、董事長審批并加蓋公章；如銷售報價及現(xiàn)場SP優(yōu)惠政策有變動，銷售部應(yīng)重新審批房源報價表；財務(wù)部應(yīng)以最新的房源報價表及現(xiàn)場SP優(yōu)惠政策為準對銷售訂單進行核對。房源報價表一式兩份，銷售部、財務(wù)部各一份。

二、營銷人員以低于房源報價表的價格簽訂銷售訂單的，優(yōu)惠價格不超出現(xiàn)場SP優(yōu)惠政策范圍時，可以簽訂銷售訂單；優(yōu)惠價格屬于超出現(xiàn)場SP優(yōu)惠政策范圍但優(yōu)惠后銷售價格不低于當期確定的銷售底價時，營銷人員必須提供房產(chǎn)總經(jīng)理審批后的優(yōu)惠審批單方可簽訂銷售訂單；優(yōu)惠后銷售價格低于當期確定的銷售底價時，營銷人員必須提供董事長特批的優(yōu)惠審批單方可簽訂銷售訂單。當期銷售底價確定后，需報給財務(wù)部一份。優(yōu)惠審批單一式兩份，銷售部、財務(wù)部各一份。

三、銷售訂單依次由營銷人員、營銷專案經(jīng)理、銷售經(jīng)理簽字后，由銷售內(nèi)勤核對無誤后加蓋銷售專用章方可生效。銷售訂單簽訂后，財務(wù)聯(lián)應(yīng)及時交給財務(wù)部以便核對。銷售訂單一式四份，客戶、銷售部、財務(wù)部、營銷公司各一份。

四、財務(wù)部根據(jù)銷售訂單和銀行收款單開具預(yù)售定金發(fā)票給客戶，后續(xù)預(yù)收房款發(fā)票根據(jù)銀行收款單開具。

第四篇：房地產(chǎn)各類名詞概念

建筑面積

住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。

實用面積

它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。

使用面積

住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。

居住面積

住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。

計租面積

作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。

得房率

得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。

套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積

套內(nèi)面積

俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構(gòu)投資住房租賃市場。

公攤面積

商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

竣工面積

竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑

輔助面積

輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。

共有建筑面積

房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

共有建筑面積分攤系數(shù)

整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑 面積分攤系數(shù)。

銷售面積

銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的共有建筑面積之和。

建筑密度

建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

綠化率

綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。

綠地率

綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

層高

層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值

公用建筑面積分攤系數(shù)

將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。即公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。

實用率

實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積

標準層

標準層是指平面布置相同的住宅樓層。

住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱

居住區(qū)用地

居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱

建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。

房屋產(chǎn)權(quán)

房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

爛尾房

爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！盃€尾”的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。

尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。

內(nèi)銷房

內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。

外銷房

外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。

現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋

期房

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

廉租房

廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

單位產(chǎn)權(quán)房

單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房

不可售公房

不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

已購公房

已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房

準現(xiàn)房

準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

使用權(quán)房

使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。

產(chǎn)權(quán)證書

產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。

玄關(guān)

玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。

何為“五證” “兩書”

《國有土地使用證》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證。

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。

《建設(shè)工程施工許可證》。

《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

兩書是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

北京CBD

1993年，經(jīng)國務(wù)院批復(fù)的《北京市城市總體規(guī)劃》明確提出要在北京建立具有金融、保險、貿(mào)易、信息、商業(yè)、文化娛樂和商務(wù)辦公等現(xiàn)代化多功能的商務(wù)中心區(qū)。1998年，北京市政府在《北京市中心地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》中，將北京商務(wù)中心區(qū)的范圍確定為朝陽區(qū)內(nèi)西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽路之間約3.99平方公里的區(qū)域。經(jīng)過十幾年的開發(fā)建設(shè)，北京商務(wù)中心區(qū)已成為首都北京最富有活力和最具有現(xiàn)代化氣息的地區(qū)。規(guī)劃與建設(shè)北京商務(wù)中心區(qū)是北京市政府為擴大對外開放，抓住入世機遇做出的一項戰(zhàn)略決策。商務(wù)中心區(qū)的城市功能定位是：建成北京市走向現(xiàn)代化國際大都市的新城區(qū)，建成環(huán)境優(yōu)美、城市功能齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。經(jīng)濟功能定位是：建設(shè)成為集辦公、會展、酒店、居住及文化娛樂為一體的國際商務(wù)中心區(qū);成為現(xiàn)代化超高層建筑集中，國際知名公司云集，知識、信息、資本密集，具有規(guī)模效應(yīng)與集散效應(yīng)優(yōu)勢的區(qū)域;成為金融、保險、電信、信息咨詢等行業(yè)的公司地區(qū)總部與營運管理中心。

樓面熟地價

樓面熟地價是指各土地級別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分攤的完整土地使用權(quán)的平均價格?；鶞实貎r的表示形式為樓面熟地價

樓面毛地價

樓面毛地價是指各土地級別內(nèi)，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內(nèi)的土地出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費的平均樓面價格。

樓面地價是指每平方米建筑面積所分攤到的土地價格。也就是每平方米土地價格與建筑物容積率之間的比值。

其計算公式如下：

樓面地價=土地總價/總建筑面積＝土地單價/容積率

容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

第五篇：房地產(chǎn)成本控制方法研究論文

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強成本控制的作用

（一）保證作用

通過加強成本控制，可以對房地產(chǎn)企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各項成本費用從空間和時間上進行監(jiān)督和調(diào)控，及時發(fā)現(xiàn)項目成本中的偏差，并可以采用科學合理的方法予以更正，提高成本費用的使用效率，進一步保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標的早日實現(xiàn)。

（二）促進作用

在企業(yè)日常的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，成本控制可以運用系統(tǒng)工程的原理，計算、調(diào)節(jié)和控制各種費用，可以及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營過程中的薄弱環(huán)節(jié)，及時發(fā)掘出房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部潛力，有利于促進房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營機制，提高經(jīng)營管理水平，提高企業(yè)核心競爭力。因此，加強成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有促進作用。

（三）監(jiān)督作用

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是全方位、全過程的系統(tǒng)控制，加強成本控制可以很好監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)的全過程，主管人員可以通過資料信息系統(tǒng)更好的反映出一些違法行為、浪費行為，可以避免一些不必要的浪費和違法行為。

（四）協(xié)調(diào)作用

房地產(chǎn)企業(yè)各個方面利益受成本控制水平的影響，同時相關(guān)物質(zhì)利益協(xié)調(diào)水平的高低也會影響財務(wù)成本控制。從企業(yè)成本目標來看，由于一些客觀原因?qū)е略诰唧w的實施過程中會略顯不公平、合理。通過加強成本控制，可以協(xié)調(diào)好企業(yè)各方的利益，實現(xiàn)各個子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

二、房地產(chǎn)成本控制的管理方法

（一）投資決策階段的成本控制管理方法

1.引進前期成本控制人才。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了提高成本控制管理水平，要提高對前期成本控制人才的招聘，這樣才能不斷提高投資決策階段的成本控制管理水平，才能從源頭上提高投資決策階段的成本控制水平。2.建立成本控制機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在投資決策階段建立成本控制機構(gòu)，要對開發(fā)項目進行可行性的研究，成本組織機構(gòu)的成員主要由以下成員構(gòu)成：房地市場專家、房地產(chǎn)管理的造價工程師、房地產(chǎn)項目開發(fā)的技術(shù)人員。同時，為了理論聯(lián)系實際，也可以聘請高校教授來授課，這個機構(gòu)應(yīng)由善管理、知造價、懂技術(shù)的領(lǐng)導(dǎo)來負責。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)成本控制機構(gòu)的相關(guān)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)就會熟悉、了解資金的使用情況，銀行也可以明確開發(fā)項目的償債能力，堅持安全貸款的原則，科學合理的確定貸款數(shù)額。通過成本控制機構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會合理安排資金，保證項目資金得到有效利用，防止項目資金得不到合理利用造成資金鏈斷裂的問題。

（二）設(shè)計階段的成本管理方法

1.做好技術(shù)經(jīng)濟的分析工作。房地產(chǎn)項目設(shè)計工作是經(jīng)濟與技術(shù)對立統(tǒng)一的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從技術(shù)經(jīng)濟分析和項目方案進行比較選擇，有利于保證開發(fā)項目的經(jīng)濟合理性。其中，技術(shù)經(jīng)濟分析的主要工作內(nèi)容是在保證開發(fā)項目質(zhì)量和要求的基本前提下，適當減少工程內(nèi)容，不用或者少用過多的材料，這樣就可以在保證項目工程質(zhì)量的情況下，降低開發(fā)項目的成本。

2.采用競爭機制和設(shè)計招標。在項目設(shè)計階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要有以下三種形式：設(shè)計招標方式、指定承包方式、協(xié)商方式。設(shè)計招標是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從眾多中標單位中選擇優(yōu)秀的單位來完成項目設(shè)計工作，實行設(shè)計招標可以使各個設(shè)計單位在公平的環(huán)境下競爭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從多種設(shè)計方案中選擇，提高了項目設(shè)計方案的質(zhì)量，同時也可以有效防止行業(yè)之間的不正當競爭。

（三）招標階段成本控制管理方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保證工程清單的正確性，要合理利用好簽訂合同的機會，用合同條款的方式約定具體對施工過程中的材料、人工等因素。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用以下兩種方法進行招標，即固定總價招標和工程量清單招標。其中，固定總價招標的方式主要應(yīng)用在項目緊張的情況下，投標單位承擔主要的風險，工程造價可以由招標方控制，然而這種方法不利于反映某一個單項的造價。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要從實際情況出發(fā)，在招標階段選擇合理的成本控制管理方法。

（四）成本施工階段成本控制管理方法

1.不斷提高員工的節(jié)約意識。從實質(zhì)上來講，房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個比較系統(tǒng)復(fù)雜的工作。因此，在項目實施過程中要落實節(jié)約的原則，也就是在保證工程項目質(zhì)量的前提下，大大節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物力、財力、人力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的員工要認識到節(jié)約并不是消極的節(jié)約成本，而是動態(tài)監(jiān)督施工階段的成本使用情況，將工作的重點放在事前監(jiān)督上，要以系統(tǒng)論為主要的指導(dǎo)思想。節(jié)約原則要從以下三方面入手：

（1）建立嚴格的財務(wù)制度和明確成本開支的范圍，這樣有利于監(jiān)督和限制成本開支；

（2）控制失控的成本，這樣就可以有效防止浪費成本的現(xiàn)象；

（3）優(yōu)化施工方案。管理公共項目，降低對施工項目物力、人力、財力的消耗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有做好以上三點，才能合理控制好開發(fā)項目的成本，實現(xiàn)節(jié)約項目成本的目標。

2.優(yōu)化施工方法，制定科學合理的施工方案。房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量水平與施工方案的選擇密切相關(guān)，施工方案的選擇也會影響工程造價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于選擇項目施工方案不同，就會影響工程造價、工期、施工機具的不同。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低工程成本可以通過優(yōu)化施工方案，要結(jié)合自身設(shè)備、現(xiàn)場情況、施工圖紙、施工經(jīng)驗、技術(shù)規(guī)范驗收標準和管理水平等因素，制定出一套科學合理的施工方案，合理控制工程造價，提高施工設(shè)備的利用率和效率，更好地實現(xiàn)節(jié)約成本的目的。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行成本控制管理工作有重要的意義，不僅可以帶動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也可以為房地產(chǎn)行業(yè)帶來一個良好的風氣，可以激勵房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)節(jié)能降耗。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者要認識到成本控制管理的重要性，要做好各個階段的房地產(chǎn)項目的成本控制管理工作，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境下立于不敗之地。

參考文獻：

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