第一篇：房地產(chǎn)調(diào)控應避免三大風險（寫寫幫推薦）

房地產(chǎn)調(diào)控應避免三大風險

http://.cn2011年06月17日 05:05上海金融報

以限購、提高二套房貸首付比例和房產(chǎn)稅為重點的房地產(chǎn)調(diào)控政策實施以來，商品房市場成交明顯萎縮，全國主要城市房價開始全面呈現(xiàn)穩(wěn)定，一些城市房價呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢，抑制投機和投資需求，控制房價過快上漲的調(diào)控目標初步實現(xiàn)。至于有些城市房價不降反而略有上升，業(yè)內(nèi)分析，主要是新開樓盤的結(jié)構(gòu)性因素所致，就是在成交大幅度萎縮情況下，個別新樓盤的價格高于去年同期的平均價格，形成地區(qū)價格整體上漲的幻覺。事實上，新開樓盤打折促銷已比較普遍，大多中心城市的二手房價格已經(jīng)全面穩(wěn)定，并成松動和下調(diào)的態(tài)勢。目前各市場主體最為關(guān)注的，除了樓市價格外，還有全面萎縮的市場會產(chǎn)生怎樣的影響，下一步房地產(chǎn)調(diào)控政策變化趨勢如何。就市場機制和理論看，沒有交易的市場或者不能發(fā)揮市場功能的市場不是健康的市場，一定存在扭曲和缺陷。就目前房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用和市場成交情況看，房地產(chǎn)調(diào)控面臨三大隱性風險，調(diào)控政策應適度微調(diào)，使之更加科學化，在繼續(xù)抑制投機和投資需求的前提下，努力為供給和非投資需求的買賣雙方創(chuàng)造較為便利的交易環(huán)境，激活市場功能，使所有的市場參與者如企業(yè)、銀行和個人，都能有效利用市場實現(xiàn)自身的交易目的。

目前房地產(chǎn)市場三大風險主要來自企業(yè)、銀行和社會層面。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能出現(xiàn)資金鏈斷裂風險

此次房地產(chǎn)調(diào)控中，房產(chǎn)稅試點尚未全面推廣，雖然對試點城市的市場購買需求已經(jīng)產(chǎn)生一些影響，但未來政策完善措施和效果尚待觀察和總結(jié)。貸款首付比例的上調(diào)，只是延后了一些需求，對供需的影響與政策預期基本一致。最嚴厲的莫過于二套房以上的限購令。業(yè)內(nèi)判斷，該政策限制的范圍很廣，從需求方面看，該政策至少抑制20%-30%有改善意愿的購房需求，這部分需求完全是非投資和投機性的。如果而從供給方面看，北京、上海、杭州、深圳等城市80%的新開樓盤中，有至少50%的銷售對象是限購對象。因為近年房地產(chǎn)的開發(fā)熱，許多開發(fā)的新樓盤熱衷高品質(zhì)、超前性設計，許多樓盤價格當初從開發(fā)商拿地和設計，定位已經(jīng)不是普通百姓，主要是針對中高端群體，或者是中產(chǎn)階層，而且即便是這部分群體，也需要靠銀行資金的桿杠作用才能購買。所以，綜合測算，房地產(chǎn)調(diào)控政策，僅限購一項，就抑制了一些新樓盤70%的購買需求。這足以使許多新樓盤的銷售陷于困境，對開發(fā)商資金回籠產(chǎn)生致命的打擊，除非這些新樓盤在新調(diào)控政策出臺前已經(jīng)售出了大部分。業(yè)內(nèi)判斷，新政以后，七成原先有交易意愿在今年無法達成購房意愿，有三成已經(jīng)有交易行為的，也將無法達成交易意愿。有報告顯示，2011年5月22日，北京商品房期房庫存為66113套，現(xiàn)房庫存為34755套，合計100868套，自今年1月18日后，4個月來首次突破10萬套。業(yè)內(nèi)專家表示，部分區(qū)域已出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象。在市場火熱的情況下，供需比能夠達到1：4或1：5。經(jīng)過多次調(diào)控后，客源量明顯減少。個別區(qū)域首次出現(xiàn)供需倒掛，即供給大于需求。這是繼2005年之后，6年來再次出現(xiàn)多個區(qū)域買方市場現(xiàn)象，一些城市和地區(qū)更是深陷商品房滯銷的局面。

長此下去，房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張局面將不斷顯現(xiàn)。有數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，沿海某省新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款比去年同期減少了33.94%，而且新增貸款當中，有80%是為保障性住房開發(fā)提供的貸款。同時，全省新增的個人按揭貸款還不到上年同期的一半。商品房銷售明顯放緩，這都顯示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的回籠出現(xiàn)問題。隨著房地產(chǎn)調(diào)控措施的進一步落實，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品審批也趨于嚴格，開發(fā)商的資金來源可能進一步緊張。值得注意的是，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源下降的同時，一些地區(qū)房地產(chǎn)投資卻表現(xiàn)為增長，這說明房地產(chǎn)企業(yè)在大量地使用自有資金或民間融資，而民間融資成本很高。據(jù)報道，在去年同期，浙江一些地區(qū)民間借貸月利率最多只在2分到3分之間，但從去年下半年開始，月息節(jié)節(jié)攀升，目前是6分起步，個別地區(qū)月息已高達1毛。這與銀行緊縮信貸政策有關(guān)，借款人無法向銀行貸款，資金回籠困難，加劇了企業(yè)資金鏈的緊張。民間借貸雖然可能會解一時之急，但會增加企業(yè)成本負擔，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目不可能長期依靠昂貴的民間資金。在市場低迷的情況下，部分自身實力不足，融資能力又較弱的企業(yè)，資金鏈很可能出現(xiàn)斷裂。

二、銀行可能面臨房地產(chǎn)信貸和流動性風險

對于目前房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生的影響，監(jiān)管部門已經(jīng)開始關(guān)注，提醒銀行企業(yè)的風險鏈條效應或重現(xiàn)，房價波動會對其他貸款產(chǎn)生影響。但這種判斷還是簡單來之價格下跌導致的風險，更重要的是對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)抵押所投放的貸款，可能面臨因政策限制而難以順利處置的風險，進而影響銀行的流動性管理。行業(yè)的波動肯定會影響信貸資產(chǎn)質(zhì)量，這是監(jiān)管部門和銀行都會考慮的風險提示。目前信貸市場基本上是用抵押物作為擔保，在樓價波動期，有可能出現(xiàn)抵押物不足值的風險，也有可能出現(xiàn)銷售金額比預期的小，銷售周期比預期長等情況，這就會導致出現(xiàn)一定的流動性風險，但這些影響基本能控制在銀行承受的范圍內(nèi)。去年，上海銀行業(yè)監(jiān)管部門公布房地產(chǎn)貸款壓力測試結(jié)果，即使在重度壓力（房價下跌30%）下，房價下降對銀行的整體運營影響也有限。按照監(jiān)管部門的要求，上海轄內(nèi)主要中外資銀行以2010年3月31日信貸數(shù)據(jù)為基準，對房地產(chǎn)相關(guān)貸款進行了壓力測試。在輕度、中度和重度壓力情景下，個人住房貸款不良率將從0.36%的基準水平，分別升至0.58%、0.74%和1.58%。總體來看，壓力情景下對銀行業(yè)經(jīng)營整體影響較小，即使在重度壓力下，主要中外資銀行全部貸款不良率將從1.04%升至1.41%，預計損失增加約50億元，僅占銀行2009年稅前利潤的8%。

今年一季度，監(jiān)管部門再次指出銀行要防范房地產(chǎn)貸款風險，更加自覺地做好房地產(chǎn)信貸風險防控工作，要開展新一輪的房地產(chǎn)貸款壓力測試。測試增加了住房成交面積下降等假設情形，并提高了房價下降的輕、中、重三種情況的標準。分別是房價平均下跌30%、利率上調(diào)27個基點；房價下跌40%、利率上調(diào)54個基點；房價下跌50%、利率上調(diào)108個基點的情況。業(yè)內(nèi)普遍認為，房貸壓力新測試，意在對內(nèi)向各個商業(yè)銀行發(fā)出警示，對外則發(fā)出進一步緊縮房地產(chǎn)信貸的信號。同時，監(jiān)管部門還要求銀行按月度監(jiān)測日均存貸款流動性水平，這也表明監(jiān)管層關(guān)注壓力環(huán)境下銀行可能產(chǎn)生的流動性風險。

除了價格因素外，目前值得關(guān)注的是，現(xiàn)有限購政策對銀行的影響。如果房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，銀行將面臨大量的抵押處置房產(chǎn)無法順利處置的尷尬。因為這些年開發(fā)商的抵押房產(chǎn)，成本普遍較高，預期購買群體中有相當大的部分屬于限購對象。而如果抵押資產(chǎn)難以

處置，不僅直接影響銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量，還將影響銀行的流動性。所以從政策角度看，對于銀行處置和法院拍賣的商品房，對購買對象應預留一定的政策彈性。從已披露年報的上市銀行2010年年報來看，銀行個人住房貸款余額占其全部貸款余額基本在10%-20%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般維持在5%-10%的水平，房地產(chǎn)相關(guān)貸款的不良率處于相對低位。但是隨著現(xiàn)有調(diào)控政策的持續(xù)和加劇，這些信貸資產(chǎn)的潛在風險在加大。

三、限購政策可能引發(fā)的法律風險及社會不穩(wěn)定因素

對于目前的限購政策，輿論存在一定的分歧。就短期效果而言，在沒有更好的辦法出臺之前，該政策對抑制投機投資需求、控制房價，的確起到立竿見影的作用。但業(yè)內(nèi)也有觀點認為，該政策在操作中較為機械簡單。限制對象不僅是投資和投機對象，而且也限制了階梯改善或三次改善的自住型需求。于是在實際操作中，已經(jīng)引發(fā)了一些社會問題和風險，如假離婚、以公司名義和借親戚朋友之名買房、先簽合同暫不過戶、冒充公司員工騙取納稅證明等等。這些方式都存在潛在的風險。

如借用公司名義買房雖然不受買房套數(shù)限制，但仍然存在巨大風險。首先，公司買房的買賣交易環(huán)節(jié)納稅成本較高。以公司名義買房在購房環(huán)節(jié)的稅費不高，但一旦房子轉(zhuǎn)手，就必須繳納高額稅費，從而使投資收益銳減。其次，以公司名義購房，房產(chǎn)就將被視為公司固定資產(chǎn)，需要每年列入財務報表計算折舊。另外，一旦公司財務狀況出現(xiàn)問題，房產(chǎn)也有可能被抵押、變賣，用以彌補欠債損失?！敖杳I房”也易產(chǎn)生糾紛。很多購房者借名買房，首先想到的是父母，認為這樣風險最小。借用父母名義買房，我國法律認定房產(chǎn)歸屬主要以房產(chǎn)證上的名字或有效的房屋買賣合同為準，如果父母不止一個子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產(chǎn)的同等繼承權(quán)。其次，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關(guān)協(xié)議規(guī)避風險?！敖杳摺焙蛯嶋H購房人所簽訂的相關(guān)協(xié)議本身是合法有效的，應視為一種合同關(guān)系，但其中并不涉及物權(quán)。如果房價上漲或其他原因，“借名者”將房產(chǎn)進行過戶交易，即使最終法院認可了雙方協(xié)議的效力，但已過戶交易的房產(chǎn)將無法追回。至于先簽合同暫不過戶，從表面上看，這種方式的確可以規(guī)避限購。購房者跟賣房者簽訂正式的房產(chǎn)交易合同，并且還可以去做公證，但是因為不符合限購條件就暫不過戶，等到購房者交夠社?；蚣{稅證明年限，符合限購條件之后再去辦理過戶事宜，當然也可以等到政策變化之時再過戶，一切看起來都合情合理，不過簽合同到過戶的時間很長，變數(shù)很多。由于沒有過戶，雖然合同有效，但是并不能夠完全保證房產(chǎn)就是購房者擁有，而且難免會出現(xiàn)業(yè)主“一房二賣”現(xiàn)象。簽約不過戶，購房者權(quán)利和財產(chǎn)安全均得不到保障。騙取納稅證明同樣存在風險。一些地區(qū)對于不能提供2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)向其售房。此背景下，部分外地戶籍買房者欲通過掛靠公司，讓公司出具虛假工資證明和補繳社會保險證明，到社保部門補繳社保金和滯納金的方式，規(guī)避對非本地籍常住人員買房的限制，從而獲取買房資格。這種行為實際上是規(guī)避政策的違規(guī)行為，存在巨大風險。首先，幫助員工非法購房的單位涉嫌違法，而且違規(guī)被掛靠參保的單位大多為經(jīng)營不規(guī)范的“皮包”公司，往往會卷款逃跑；其次，購房者個人也可能因不符合購房的實質(zhì)性條件，一旦被有關(guān)部門查到這種弄虛作假的行為，房產(chǎn)證有可能會被吊銷。

鑒于上述可能引發(fā)的三方面風險，建議應適度微調(diào)調(diào)控政策，不斷提高調(diào)控政策的科學性和長效化。一是限購政策雖然有堅持下去的必要，但應區(qū)別對待，要根據(jù)不同城市的實際情況，合理確定購買套數(shù)，使限購政策更為科學。尤其是對特定情況下的房屋買賣，如銀行抵押房產(chǎn)處置和拍賣，政策上要留有一定的空間，為便利區(qū)域內(nèi)房屋市場化的合理流通創(chuàng)造條件；二是要重點發(fā)揮房產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)市場需求中的作用，加快稅收試點工作的總結(jié)和推廣；三是要加強調(diào)控政策預期引導，對未來可能出臺的政策導向，應通過一定渠道告知社會，讓市場主體對政策有一定的時間消化和規(guī)避政策風險，調(diào)整經(jīng)營和需求策略。四是要加快地方房地產(chǎn)市場調(diào)控的立法，通過完善地方法規(guī)，來實現(xiàn)區(qū)域市場運行制度科學化和長效化。

第二篇：189大學生創(chuàng)業(yè)應避免三大雷區(qū)

大學生創(chuàng)業(yè)應避免雷區(qū)一：眼高手低

比爾·蓋茨的神話，使it業(yè)、高科技業(yè)成為大學生眼中的創(chuàng)業(yè)金礦，以至于不少學生不屑于從事服務業(yè)或技術(shù)含量較低的行業(yè)。其實，高科技創(chuàng)業(yè)項目往往需要一大筆啟動資金，創(chuàng)業(yè)風險和壓力都非常大，大學生如果對自身經(jīng)驗和能力認識不足，對創(chuàng)業(yè)的期望值又過高，一開始就起點較高，很容易失敗。因此，大學生創(chuàng)業(yè)者不妨放平心態(tài)，深刻了解市場和自己，然后從小做起，從實際做起，第一步走穩(wěn)了再走第二步。

大學生創(chuàng)業(yè)應避免雷區(qū)二：紙上談兵

缺乏經(jīng)驗是目前大學生創(chuàng)業(yè)中普遍存在的問題，不少大學生創(chuàng)業(yè)者不習慣對其產(chǎn)品或項目做市場調(diào)查，而是進行理想化的推斷，例如：“如果有3億人需要我們的產(chǎn)品，每件售價100元，我們就有300億元的銷售市?！边@種推斷方法是站不住腳的，而且常常起著誤導作用。大學生在創(chuàng)業(yè)初期一定要做好市場調(diào)研，一些可行性研究也可委托專業(yè)機構(gòu)進行，在了解市場的基礎(chǔ)上創(chuàng)業(yè)，才能長久。

大學生創(chuàng)業(yè)應避免雷區(qū)三：單打獨斗

在強調(diào)團隊合作的今天，大學生創(chuàng)業(yè)者想靠單打獨斗獲得成功的幾率正大大降低。團隊精神已成為不可或缺的創(chuàng)業(yè)素質(zhì)，風險投資商在投資時更看重有合作能力的創(chuàng)業(yè)團隊。如今大學生一般都有個性，自信心較強，在創(chuàng)業(yè)中常常自以為是、剛愎自用，這些都影響了創(chuàng)業(yè)的成功率。因此，對打算創(chuàng)業(yè)的大學生來說，強強合作，取長補短，要比單槍匹馬更容易積聚創(chuàng)業(yè)實力。

第三篇：避免買賣合同風險,應注意哪些事項

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避免買賣合同風險，應注意哪些事項

一、合同主體

陷阱：故意將供方填成與簽約人有關(guān)系，但無供貨能力，且無獨立承擔經(jīng)濟責任能力的單位?；蚬室鈱⑿璺教畛膳c簽約人有關(guān)系，但無付款能力，且無獨立承擔經(jīng)濟責任能力的單位。

注意：核對供、需雙方。

二、買賣標的物(貨物)的基本情況。

陷阱1：產(chǎn)品名稱故意不寫全稱，混淆產(chǎn)品品種;或供方不寫產(chǎn)品牌號和商標，以期達到以次代好的目的;有的供方不寫產(chǎn)品規(guī)格型號，企圖交貨蒙混過關(guān);還有的供方不寫生產(chǎn)廠家，想用價低的檔次差的產(chǎn)品供貨。

注意：寫清產(chǎn)品全稱，寫清牌號、商標，寫清、寫全規(guī)格、型號、寫清生產(chǎn)廠家。

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陷阱2：供方不寫隨機備品、配件工具、數(shù)量及供應辦法。以圖不免費提供。

注意：要寫清隨機備品、數(shù)量，配件工具、數(shù)量。并將上述用品的供應辦法、時間也寫清楚。

三、標的物的數(shù)量和計量方法。

陷阱1：產(chǎn)品數(shù)量或計量方法故意約定為本企業(yè)的標準或計量方式。

注意：產(chǎn)品的數(shù)量應以國家統(tǒng)一的標準計量單位表示，沒有統(tǒng)一計量單位的，產(chǎn)品數(shù)量的表示方法由雙方確定，但必須具體明確，切不可用含糊不清的計量概念表述，如一件、一箱、一打等，應對雙方使用的計量方法具體解釋，如一件、一箱、一打等的表示，具體包括的產(chǎn)品數(shù)量是多少。

對某些產(chǎn)品，必要時應當在合同中寫明有關(guān)主管部門頒發(fā)的(沒有主管部門規(guī)定的由當事人商定)交貨數(shù)量的正負尾差、合理磅差和在途自然減(增)量規(guī)定及計算方法。注意明確什么是多交、少交和如數(shù)交付的法律概念。工礦產(chǎn)品購銷合同在履行過程中，由于運輸、計量、自然、產(chǎn)品本身的性能等多方面原因，在發(fā)貨數(shù)、實際驗收數(shù)、合同

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規(guī)定的交貨數(shù)之間，有時會出現(xiàn)差額，發(fā)生不一致現(xiàn)象。此時，只有符合法律規(guī)定的磅差和增減范圍的，才能以少交、多交或如數(shù)交付論處。通常這種法律規(guī)定均為有關(guān)主管部門規(guī)定的范圍。

陷阱2：供方不寫合理損耗，或?qū)⒑侠頁p耗寫的較多。

注意：將損耗寫清，寫合理，對正負尾差、合理磅差、自然減(增)量等要根據(jù)情況，寫科學。

陷阱3：供方不寫隨機備品或配件工具的數(shù)量。

防范：要寫清隨機備品數(shù)量。并將上述用品的供應辦法、時間也寫清楚。

四、標的物的技術(shù)標準(含質(zhì)量要求)。

陷阱1：不寫質(zhì)量標準;成套產(chǎn)品的，不寫附件的質(zhì)量標準;看樣訂貨的，不封存樣品。

注意：寫清質(zhì)量標準，是國家標準呢?還是行業(yè)標準?抑或企業(yè)標準?成套產(chǎn)品的，不但要寫清主件的質(zhì)量標準，還要寫清附件的質(zhì)量標準?？礃佑嗀浀模欢ㄒ獙悠贩獯婧?，作為檢收的標準。

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陷阱2：供方故意對質(zhì)量負責的條件簽訂苛刻一些，以期達到不負責任的目的;或者故意將質(zhì)量負責的期限寫的過短，使需方根本沒有時間提出質(zhì)量異議。

注意：對質(zhì)量負責的條件和期限，不但要寫清，而且要寫的科學、合理。

五、標的物的包裝方式和包裝要求。

陷阱：供方不寫或不寫清包裝標準、包裝物的供應和回收，也不寫費用負擔，以達到簡易包裝省錢省力的目的。

注意：寫清包裝物、包裝標準、包裝標簽的內(nèi)容等。對包括物的供應、回收，費用負擔也要寫清楚，以免出現(xiàn)糾紛。對包裝不善引起貨物損壞的責任約定清楚。

六、產(chǎn)品價格及支付期限、地點和方式。

陷阱：不寫單價，逃避物價檢查，并為偷、漏稅創(chuàng)造條件，或需方只寫金額數(shù)量，不寫幣種。

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防范：寫清單價，寫清幣種。

七、交貨的期限、地點和方式。

陷阱1：不寫交貨地點，不寫清交貨方式，以達到不承擔風險責任的目的，也為糾紛管轄設下埋伏。

注意：寫清交貨地點和方式，代辦托運時，還要寫清運輸工具和運輸路線。

陷阱2：供方不寫交貨時間，或?qū)⒔回洉r間寫成：在某年某月某日至某年某月某日交貨，而不寫某日具體交多少貨。

防范：寫清交貨時間，分期交付的，寫清每次交貨的具體數(shù)量。

八、運輸方式的要求及運雜費用的支付。

陷阱：不寫或不寫清運輸方式;籠統(tǒng)寫到達站(港);不寫費用負擔。

注意：寫清運輸方式是水路、鐵路、公路運輸，還是聯(lián)運。要寫清到達的終點是某市(地)的南站、北站，還是其他站。要寫清運費的負擔，若是分擔，還要寫清分擔的數(shù)額或段點。

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九、驗收或者檢驗的標準、方式、日期。

陷阱：供方不寫驗收標準、方法及提出異議的期限，或?qū)⑻岢霎愖h的期限訂的過短。

注意：把好貨物驗收方法這一條款的明確規(guī)定。明確規(guī)定貨物的驗收辦法，事關(guān)供需雙方預期的經(jīng)濟效益與合作成功與否的大局，也是易發(fā)生質(zhì)量糾紛的地方，必須注意明確訂明。合同中應明確載明：驗收的時間;驗收的手段;驗收的標準;由誰負責驗收和試驗;當驗收中發(fā)生糾紛后，由哪一級主管產(chǎn)品的質(zhì)量監(jiān)督檢查機關(guān)執(zhí)行仲裁等等。一般地，驗收的辦法有外觀驗收;理化驗收;安裝運行驗收;破壞性驗收等，采用哪一種方法應在合同中訂明白。有的驗收需要委托有關(guān)專業(yè)部門進行的，應當委托國家法定檢驗機構(gòu)驗收以保證其驗收的法律效力。同時，合同中應明確規(guī)定其驗收期限。國家有驗收期限規(guī)定的，按國家規(guī)定的期限進行;國家沒有規(guī)定的，雙方當事人可按下述原則約定：需方自提的，在提貨時當面點清驗收;供方送貨或代運的，貨到后10天內(nèi)驗收完畢，特殊情況的雙方在貨到時或者合理的期限內(nèi)驗收。沒有驗收，不得動用，一旦動用，就視為驗收合格，不能再提出數(shù)量及質(zhì)量的異議。此外，合同中也應明確規(guī)定驗收的地點。

十、結(jié)算方式。

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陷阱：需方不寫結(jié)算方式和期限，或只寫結(jié)算方式，不寫結(jié)算期限。以達到延長付款期的目的。

注意：寫清結(jié)算的具體方式，寫明結(jié)算期限。若是分期付款，還要寫清每次付款的日期和確切數(shù)額。

十一、違約責任。

陷阱：有可能違約的一方，不寫違約責任，或?qū)⑦`約責任寫得過輕。

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第四篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策

房地產(chǎn)調(diào)控政策

然而，調(diào)控部門知道開發(fā)商這般心思，于是不斷釋放樓市調(diào)控不會放松的信號，讓房地產(chǎn)市場預期由幻想變?yōu)楸^，一些人甚至對中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展絕望。

實際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據(jù)國家發(fā)改委日前召開的工作會議所透露內(nèi)容，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)基本廓清，如不發(fā)生經(jīng)濟衰退等意外情況，房地產(chǎn)調(diào)控在2012年不會大幅度放松，但是也不會更嚴厲，整體來說，2012年房地產(chǎn)市場預期狀況應好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡介 最新動態(tài)]上市15周年的一個活動上明確表示，2012年的調(diào)控政策仍然堅持抑制投資投機性購房需求，但是也會對中低價位、中小套型商品房的需求市場進行支持。

日前召開的國家發(fā)改委工作會議也透出對房地產(chǎn)調(diào)控的三個基本定調(diào)：一是鞏固和擴大房地產(chǎn)調(diào)控效果；二是抑制投資投機性購房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購房需求。

總結(jié)上述代表兩個參與房地產(chǎn)調(diào)控主要部門的信息，可以得出如下結(jié)論：其一，由于2012年定調(diào)經(jīng)濟穩(wěn)定增長，貨幣投放量不會低于2011年嚴厲控制貨幣投放的時期，雖然對于房地產(chǎn)貸款仍會控制，但是房地產(chǎn)行業(yè)緊張的資金鏈在2012年初開始會得到緩解。

其二，中央各個部門均提出了支持自主性、剛性購房需求的調(diào)子。這說明，在2011年最后2個月時間內(nèi)，銀行對首套房貸限制或者提高門檻的做法已經(jīng)引起了監(jiān)管部門注意。住建部、銀監(jiān)會等部門對此進行調(diào)研和反映以后，從2011年12月份開始，銀行對于首套購房貸款已經(jīng)進行了下調(diào)利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購房需求的反彈，進而帶動中低價位、中小戶型普通商品房市場的放量。

其三，繼續(xù)抑制投資投機性購房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來調(diào)控仍將著力于使房價與大眾的可承受購買力接近。無論是限購政策，還是房產(chǎn)稅政策，都將為抑制投資投機性購房所設計。

綜上所述，2012年房價絕對不會反彈，中央以及調(diào)控部門也不會允許這種情況出現(xiàn)。但是會對剛性購房需求進行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設，以滿足中低收入家庭住房需求。

在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購政策，被看做短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的定海神針。因此限購政策不會輕易退出，但是隨著

2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執(zhí)行限購政策的力度問題，2012年會不會再出現(xiàn)房價上漲、限購形同虛設等意外情況呢？

這恐怕是當前房產(chǎn)稅等政策加緊研究的一個重要原因，如果樓市出現(xiàn)意外情況，恐怕只能用嚴厲的房產(chǎn)稅政策去頂了。

在上述情況下，還有一個變數(shù)因素，那就是地方政府土地財政在2012年告急。

第五篇：房地產(chǎn)調(diào)控問題

B題: 房地產(chǎn)調(diào)控問題

從2002年8月26日六部委頒發(fā)217號文件起，我國房地產(chǎn)調(diào)控歷史走過了十余年。細第一階段，調(diào)控起步期(2002年至2004年)：主要以收緊土地供給和房地產(chǎn)信貸為主第二階段，調(diào)控加碼期(2005年至2008年上半年)：加碼的手段以結(jié)構(gòu)性調(diào)整為主，心盤點房地產(chǎn)調(diào)控的十年，大致可以劃分為四個階段： 要手段，以抑制房地產(chǎn)市場投資過熱為目的。在抑制房地產(chǎn)投資過熱的同時，提出穩(wěn)房價的新目標。國八條、新國八條、國六條相繼出臺，重點打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應結(jié)構(gòu)、提高首付比例、推出稅收調(diào)控手段，改善供給結(jié)構(gòu)的同時開始調(diào)節(jié)商品房投資性需求。

第三階段，緊急救市期(2008年下半年至2009年上半年)：為應對全球性金融危機對中國經(jīng)濟的沖擊，政府政策全面轉(zhuǎn)向，以樓市穩(wěn)定來支持經(jīng)濟穩(wěn)定，從中央到地方全面放松各項房地產(chǎn)調(diào)控措施，甚至出臺利率打折等購房刺激政策。

第四階段，調(diào)控全面加碼期(2010年至今)：遏制房價過快上漲或促進房價合理回歸成為突出調(diào)控目標。國十一條、新國十條、限購令等號稱史上最嚴厲調(diào)控措施相繼出爐，涵蓋土地供給、信貸、稅收、保障房等各方面的住房差別化調(diào)控體系逐漸形成。近十年，從單一供給管理轉(zhuǎn)向供給與需求綜合管理，從防止房地產(chǎn)市場投資過熱轉(zhuǎn)向重點遏制房價過快上漲，我國房地產(chǎn)調(diào)控目標逐漸清晰，政策體系逐漸建立。然而，雖然調(diào)控取得一定成績，但調(diào)控多為定性的行政手段，量化調(diào)控方案很少。并且調(diào)控政策一般只是短暫實用某一特定時期。近期很多省市相繼出臺調(diào)控目標：房價的增長速度不高于GDP的增長速度。請根據(jù)浙江省某個城市近年經(jīng)濟數(shù)據(jù)解決以下問題：

3、結(jié)合該市市民工資收入的具體情況，評價調(diào)控政策“商品住宅價格的增長速度不高于GDP的增長速度”在多長時間內(nèi)有效。并嘗試建立數(shù)學模型模擬商品住宅價格、GDP增速、市民工資水平之間的關(guān)系。

1、收集整理該市近十年各片區(qū)商品住宅價格變化數(shù)據(jù)、大宗商品價格變化數(shù)據(jù)、工資收入和GDP數(shù)據(jù)等；并挖掘它們之間的關(guān)系。

2、根據(jù)近十年已知數(shù)據(jù)建立數(shù)學模型并預測2013年6月至12月間商品住宅價格，大宗商品價格變化趨勢。