第一篇：委托培養(yǎng)全國(guó)教育信息港管理干部項(xiàng)目可行性分析

委托培養(yǎng)教育信息港管理干部項(xiàng)目可行性分析

一、項(xiàng)目概要

中國(guó)教育服務(wù)陽(yáng)光工程是中國(guó)教育服務(wù)協(xié)會(huì)籌備委員會(huì)、中國(guó)教育維權(quán)網(wǎng)管理委員會(huì)，為了更加有效地打擊教育欺詐、虛假宣傳等不法和不良行為，維護(hù)教育和受教育者權(quán)益，支持優(yōu)秀教育機(jī)構(gòu)做大做強(qiáng)，促進(jìn)教育公平和和諧社會(huì)建設(shè)而推出的公益性舉措，同時(shí)也是為了探索和實(shí)踐解決大學(xué)生就業(yè)難、創(chuàng)業(yè)成功率低問(wèn)題，而推出的大學(xué)生無(wú)風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)業(yè)示范項(xiàng)目。工程的具體組織措施是以中國(guó)教育維權(quán)網(wǎng)管理委員會(huì)的名義在全國(guó)各地市設(shè)立教育信息港和教育事務(wù)調(diào)查所。

教育信息港以收集、核實(shí)、傳播真實(shí)教育信息為核心業(yè)務(wù)，以建設(shè)全國(guó)最大、信息最全、最及時(shí)的教育互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)——中國(guó)教育信息港網(wǎng)、覆蓋全國(guó)區(qū)縣以上行政區(qū)域工作網(wǎng)點(diǎn)為了基本工作平臺(tái)，逐步開(kāi)展延伸業(yè)務(wù)。由全國(guó)教育信息港管理辦公室實(shí)施全國(guó)統(tǒng)一管理。

在教育方面，學(xué)生和家長(zhǎng)上當(dāng)受騙的主要原因是普遍缺乏相關(guān)知識(shí)，缺乏信息真?zhèn)蔚谋鎰e能力，而教育不法與不良分子又無(wú)處不在，無(wú)孔不入，防不勝防。為了使教育欺詐、虛假宣傳沒(méi)有生存空間，中國(guó)教育維權(quán)網(wǎng)管理委員會(huì)將在全國(guó)各地市設(shè)立教育信息港，區(qū)縣設(shè)立工作站，將教育維權(quán)送到師生身邊，為教育信息的真?zhèn)伟殃P(guān)，為教育事業(yè)的發(fā)展與繁榮設(shè)崗。

規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化的教育服務(wù)在我國(guó)還是一項(xiàng)新興事業(yè)，高校尚未開(kāi)設(shè)此類(lèi)專(zhuān)業(yè)，專(zhuān)業(yè)人才嚴(yán)重缺乏。而且教育維權(quán)原則性強(qiáng)，責(zé)任大，它既是維護(hù)國(guó)家教育穩(wěn)定的有力武器，也會(huì)成為禍國(guó)殃民的合法外衣。為了培養(yǎng)一批素質(zhì)高、專(zhuān)業(yè)強(qiáng)的教育維權(quán)與教育信息服務(wù)管理干部，經(jīng)中國(guó)教育服務(wù)協(xié)會(huì)籌備委員會(huì)批準(zhǔn)，中國(guó)教育維權(quán)網(wǎng)管理委員會(huì)決定面向全國(guó)高考生按每區(qū)縣一名的計(jì)劃，選拔一批符合條件要求的優(yōu)秀青年，經(jīng)過(guò)與國(guó)家重點(diǎn)高校聯(lián)合培養(yǎng)，作為專(zhuān)業(yè)教育信息港管理干部派往各地教育信息港工作。

各地教育信息港管理干部的委托培養(yǎng)合作只有一屆，如果合作愉 1

快，委托院校也有興趣，從第二年起，我們可以委托其他項(xiàng)目長(zhǎng)久合作，每年的委托培養(yǎng)量將不低于2000人。如中國(guó)貧困大學(xué)生志強(qiáng)工程、中國(guó)汽車(chē)零配件電子商務(wù)工程、中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化工程、中國(guó)行業(yè)人才儲(chǔ)備工程等等。

二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

1、項(xiàng)目的必要性

教育信息港的工作性質(zhì)要求其工作人員要具備較高的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和綜合素質(zhì)，而且各地教育信息港的組建人員基本上來(lái)自社會(huì)或高校應(yīng)屆畢業(yè)生，普遍缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)教育，同時(shí)人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，凝聚力較差。選拔一批優(yōu)秀青年經(jīng)過(guò)四年專(zhuān)業(yè)化培養(yǎng)和朝夕相處的交流與融合，逐步提高隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)化水平和全國(guó)一體化的團(tuán)隊(duì)精神，對(duì)事業(yè)的長(zhǎng)久生存與發(fā)展具有十分積極的意義。

2、就業(yè)的可靠性

人才培養(yǎng)計(jì)劃是按全國(guó)教育信息港實(shí)際崗位制定的，只要學(xué)生的學(xué)習(xí)成績(jī)合格，職業(yè)技能達(dá)到要求，沒(méi)有試用期，畢業(yè)回到本地教育信息港直接就業(yè)。同時(shí)在學(xué)生入學(xué)時(shí)，中國(guó)教育維權(quán)網(wǎng)管理委員會(huì)將直接向?qū)W生簽發(fā)具有法律效力的《就業(yè)承諾書(shū)》，并在中國(guó)教育服務(wù)協(xié)會(huì)備案。學(xué)生實(shí)習(xí)期間，將享受每月600-800的實(shí)習(xí)補(bǔ)貼。

3、招生的保障性

目前，全國(guó)非統(tǒng)招招生都十分困難，但本項(xiàng)目的招生工作將不會(huì)遇到較大的困難，關(guān)鍵在于籌劃與組織實(shí)施。

1、本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的誘惑力。就業(yè)崗位具有較高的社會(huì)地位和權(quán)威(有點(diǎn)教育警察的意思)，同時(shí)他們不是普通的工作人員，崗位定位是各地教育信息港管理干部。較高的社會(huì)地位，可以滿足年輕人的虛榮心，對(duì)青年學(xué)生具有較強(qiáng)的誘惑力。而且，他們參加工作后，享受社團(tuán)機(jī)構(gòu)待遇（相當(dāng)于事業(yè)單位）。

2、項(xiàng)目推廣具有一定的權(quán)威性。我們計(jì)劃采用以下措施： ——各地市教育信息港建設(shè)作為中國(guó)教育服務(wù)陽(yáng)光工程子項(xiàng)目之一，作為大學(xué)生無(wú)風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)業(yè)示范項(xiàng)目之一，在招生前，我們將組織

召開(kāi)“大學(xué)生無(wú)風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)業(yè)機(jī)制及其示范項(xiàng)目論證會(huì)”，邀請(qǐng)教育部等六部委、每省一所高校代表及其學(xué)生創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)、全國(guó)主流媒體參加，為招生推廣制造新聞效果和社會(huì)氛圍。

——按每地市一名的計(jì)劃，從南昌和西安民辦高?；蚋魇”究圃盒５膽?yīng)屆法律專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生中，選拔一批符合條件的學(xué)生（有經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先），經(jīng)過(guò)教育維權(quán)知識(shí)與工作技巧的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，作為各地招生負(fù)責(zé)人派往全國(guó)招生。招生結(jié)束后，各地招生負(fù)責(zé)人集體轉(zhuǎn)入中國(guó)教育維權(quán)網(wǎng)管理委員會(huì)統(tǒng)一安排工作，委托院校不擔(dān)心他們?cè)谡猩ぷ鹘Y(jié)束后的工作安置問(wèn)題。

——以中國(guó)教育維權(quán)網(wǎng)管理委員會(huì)的名義，在各地市設(shè)立“教育維權(quán)咨詢(xún)與投訴接待處”，頒發(fā)統(tǒng)一工作證，著穿統(tǒng)一服裝，現(xiàn)身說(shuō)法，技巧性開(kāi)展招生。利用學(xué)校普遍對(duì)教育維權(quán)比較顧忌的優(yōu)勢(shì)，各地負(fù)責(zé)人可以持工作證、介紹信、紅頭文件等主動(dòng)與高中領(lǐng)導(dǎo)建立關(guān)系，或聯(lián)系一批班主任開(kāi)展學(xué)員選拔工作。如果工作技巧到位，使大家明白選擇本項(xiàng)目的意義與前途，完全有可能出現(xiàn)“爆棚”的景象。

——中國(guó)教育維權(quán)網(wǎng)管理委員會(huì)將對(duì)本項(xiàng)目的招生工作實(shí)施全國(guó)信用擔(dān)保。

——各地市負(fù)責(zé)人是否完成招生工作，將直接與招生工作結(jié)束后的工作安排掛鉤。

——項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，可以適當(dāng)提高學(xué)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但招生獎(jiǎng)金一定要同比最高（比如6000元，當(dāng)年3000元，今后每年1000元）。希望委托院校不要計(jì)較當(dāng)年的得失，第一年是否完成招生計(jì)劃對(duì)今后的發(fā)展至關(guān)重要，要看到本項(xiàng)目的深遠(yuǎn)意義。本屆辦好，打好基礎(chǔ)，今后的市場(chǎng)將一帆風(fēng)順，招生成本也將大幅度降低，否則將永遠(yuǎn)陷入半死不活的局面。

——這批學(xué)生將來(lái)的就業(yè)崗位是本地教育信息港，每年招生期間也將安排在各地教育信息港實(shí)習(xí)，這對(duì)第二年后的招生工作將是極其有利的基礎(chǔ)。希望委培院校善待本屆學(xué)生，讓他們始終有回報(bào)母校的動(dòng)機(jī)。

4、成本的可控性

定向培養(yǎng)，只設(shè)立一個(gè)專(zhuān)業(yè)，即法學(xué)（教育政策法規(guī)方向）。專(zhuān)業(yè)集中，可多上大課，降低教學(xué)成本。法學(xué)為大眾化專(zhuān)業(yè)，教師資源比較豐富，教師的成本自然也可得到有效的控制。

三、項(xiàng)目投資

1、籌備工作、辦公場(chǎng)地、辦公設(shè)備、經(jīng)費(fèi)、工資儲(chǔ)備等大約投資約50萬(wàn)元；

2、項(xiàng)目論證會(huì)、研討會(huì)的經(jīng)費(fèi)支出約10萬(wàn)元；

3、推廣與管理隊(duì)伍的招聘、培訓(xùn)約5萬(wàn)元；

4、學(xué)校場(chǎng)地房產(chǎn)租賃預(yù)付金約30萬(wàn)元；

5、教學(xué)專(zhuān)用設(shè)備購(gòu)置費(fèi)約50萬(wàn)元（主要是電腦，已有可不投）；

6、招生簡(jiǎn)章及相關(guān)招生宣傳品印刷制作費(fèi)約10萬(wàn)元；

7、項(xiàng)目獨(dú)家承辦保障金50萬(wàn)元；

合計(jì)：約205萬(wàn)元。

四、招生計(jì)劃

根據(jù)各地市教育信息港布局，除個(gè)別偏遠(yuǎn)地區(qū)外，按每區(qū)縣一名的計(jì)劃招收，預(yù)計(jì)1500-2300名。

五、專(zhuān)業(yè)與培養(yǎng)模式

法學(xué)專(zhuān)業(yè)，教育政策法規(guī)方向，增加計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)課程，學(xué)制四年，其中兩年在校脫產(chǎn)學(xué)習(xí)，兩年函授學(xué)習(xí)（回本地信息港邊學(xué)習(xí)邊實(shí)習(xí)。實(shí)習(xí)期間，學(xué)生學(xué)費(fèi)的50%和住宿費(fèi)要?jiǎng)潛芙o當(dāng)?shù)亟逃畔⒏郏?，頒發(fā)國(guó)家承認(rèn)、教育部電子注冊(cè)的成人類(lèi)本科畢業(yè)證書(shū)，符合條件的，由合作院校授予法學(xué)學(xué)士學(xué)位。

六、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)委托院校所在地的慣例和物價(jià)水平雙方共同制定。

八、合作辦法

1、經(jīng)我方考察，辦學(xué)條件認(rèn)可后授予辦學(xué)方全國(guó)唯一委托培養(yǎng)院校；

2、根據(jù)我方用人標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際需要制定培養(yǎng)與教學(xué)計(jì)劃；

3、辦學(xué)方須保證教學(xué)質(zhì)量與辦學(xué)合法性，須向我方交納保證金50萬(wàn)元，合作結(jié)束，無(wú)責(zé)全額退還；

4、我方如不能兌現(xiàn)就業(yè)承諾，愿承擔(dān)一切法律責(zé)任；

5、我方將全力配合項(xiàng)目推廣，盡最大努力支持委培院校。特別提示：

由于時(shí)間緊迫，一誤就是一年。為避免時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)，在我方對(duì)辦學(xué)方辦學(xué)條件認(rèn)可后，我方以三天達(dá)成合作協(xié)議為限，三天無(wú)果，視為自動(dòng)放棄合作，敬請(qǐng)理解。

中國(guó)教育服務(wù)協(xié)會(huì)籌備辦公室

中國(guó)教育維權(quán)網(wǎng)管理委員會(huì)

2010-11-5

第二篇：特發(fā)信息港一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

特發(fā)信息港一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

一

項(xiàng)目概況

（一）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容項(xiàng)目擬建設(shè)三棟物業(yè)，A棟為高科技廠房，B棟為科研辦公樓（寫(xiě)字樓），C棟為配套后勤辦公用房及食堂。

表：項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)

宗地項(xiàng)目地塊編號(hào)

T305-0019用地性質(zhì)

工業(yè)用地總用地面積（m2）

25,563.3建筑容積率

2.56(包括原有建筑)建筑覆蓋率

≤35%總建筑面積（m2）

71,121.25計(jì)入容積率建筑面積（m2）

43,780.27其中：A樓（m2）

14,211.33B樓（m2）

26,616.75C樓（m2）

2,952.19不計(jì)容積率建筑面積（m2）

27,340.98其中：A樓架空層面積

1,558.14B樓架空層面積

1,171.91C樓半地下室面積

1,141.13地下室及架空層面積

23,469.82、地下室及架空層構(gòu)成2層車(chē)庫(kù)，擬配備520個(gè)車(chē)位；3、C樓中含有1,000㎡食堂，作為項(xiàng)目的配套。

（二）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)

及項(xiàng)目報(bào)批進(jìn)展根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》（深地合字（93）055號(hào)），1993年深圳市通訊工業(yè)公司取得項(xiàng)目用地使用權(quán)，土地使用年限為30年，從1993年4月19日至2023年4月18日止。1999年深圳市規(guī)劃國(guó)土局與深圳市通訊工業(yè)公司經(jīng)過(guò)協(xié)商，就深地合字（93）055號(hào)及協(xié)議書(shū)的有關(guān)條款進(jìn)行修改，深圳市規(guī)劃國(guó)土局同意T305-19地塊土地使用年限為50年，即從1993年4月19日至2043年4月18日。2002年，經(jīng)深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局同意，簽訂補(bǔ)充協(xié)議（2）,將項(xiàng)目用地的使用權(quán)變更為深圳市特發(fā)信息股份有限公司，其土地使用年期與原合同保持一致。

目前，公司已取得土地《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，其他有關(guān)手續(xù)正在辦理中。

（三）項(xiàng)目位置

深圳市南山科技園特發(fā)信息港一期項(xiàng)目地塊位于南山區(qū)科技園科豐路，屬于南山科技園中區(qū)；

（四）項(xiàng)目環(huán)境特發(fā)信息港整體形成了相對(duì)獨(dú)立的小園區(qū)，地勢(shì)北低南高。其中已建建

筑信息港大廈和廠房目前用于深圳市特發(fā)信息股份有限公司自用和對(duì)外出租；一期項(xiàng)目待建地塊共有A、B、C三個(gè)地塊，為本次可行性研究的對(duì)象，三個(gè)地塊均呈較為規(guī)則的長(zhǎng)方形，地面平整，利于開(kāi)發(fā)建設(shè)。

圖：項(xiàng)目地塊分布示意圖項(xiàng)目周邊及交通情況周邊環(huán)境：項(xiàng)目周邊多為舊工業(yè)廠房和住宅小區(qū)，物業(yè)檔次參差不齊，建設(shè)略顯雜亂。

微觀交通條件：項(xiàng)目微觀位置不夠理想，對(duì)外通達(dá)性較差，現(xiàn)狀僅南側(cè)的科豐路可直接與外部交通網(wǎng)銜接，北側(cè)的瓊宇路需經(jīng)科偉路實(shí)現(xiàn)與科苑路的連通，可達(dá)性受到一定制約；周邊交通條件：項(xiàng)目所處宏觀區(qū)位路網(wǎng)交通較為便利，項(xiàng)目位于科技園中區(qū)東部，南北方向從東到西依次為銅鼓路、科苑路、科技中三路、科技中二路、和科技中一路，東西方向從北到南依次為北環(huán)大道、高新中一路、高新中二路、高新中三路、高新中四路和深南大道。城市交通干道和園區(qū)生活干道在項(xiàng)目周邊交織成便捷的交通網(wǎng)。

（五）項(xiàng)目建設(shè)期項(xiàng)目2009年第2季度開(kāi)始土方及前期工程，計(jì)劃于2011年1季度末完成竣工驗(yàn)收，共約2年。

二

投資環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析2008年深圳市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)7,806.54億元，在全國(guó)大中城市中排在上海、北京、廣州之后,位列第四，比上年增長(zhǎng)12.1%，高于全國(guó)3.1個(gè)百分點(diǎn)，表現(xiàn)出了平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但較2007年的14.7%的增速有所放緩。

工業(yè)總體增速保持平穩(wěn)，其中電子信息行業(yè)增長(zhǎng)尤為迅速。深圳市整體經(jīng)濟(jì)對(duì)外貿(mào)的依存度不高，目前只是階段性放緩，未來(lái)有較大的發(fā)展空間和良好契機(jī)。

隨著珠三角區(qū)域軌道交通的建設(shè)，深圳市區(qū)域城市地位將逐步提升，與香港的聯(lián)系將更加緊密，這將為企業(yè)發(fā)展提供契機(jī)，同時(shí)也將拓寬置業(yè)需求。

規(guī)劃在建的廣深莞香港鐵路，將擴(kuò)充城市邊界，拉近深港距離，為深港一體化奠定基礎(chǔ)，提升城市置業(yè)人口的吸納能力，并為企業(yè)發(fā)展提供更加廣闊的空間。

（二）深圳市土地及寫(xiě)字樓市場(chǎng)運(yùn)行特征分析深圳市寫(xiě)字樓市場(chǎng)運(yùn)行特征分析如下：市場(chǎng)格局

深圳市特區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)市場(chǎng)主要分布在羅湖蔡屋圍片區(qū)、福田中心區(qū)、中心西區(qū)、南山科技園片區(qū)四個(gè)區(qū)域。其中，福田中心區(qū)以高檔寫(xiě)字樓為主，羅湖蔡屋圍片區(qū)為最早發(fā)展起來(lái)的商務(wù)區(qū)，以中高檔寫(xiě)字樓為主；南山區(qū)科技園片區(qū)檔次不一，多以廠房式辦公樓為主；中心西區(qū)在逐步成熟，以中低檔寫(xiě)字樓為主，主要為沿深南路的乙級(jí)寫(xiě)字樓和車(chē)公廟工業(yè)區(qū)內(nèi)廠房改建的辦公和商務(wù)公寓；羅湖區(qū)的人民南片區(qū)也有中低檔寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓分布。

供給市場(chǎng)分析

深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)已由2006-2007年上半年的“高供給、量?jī)r(jià)齊升”轉(zhuǎn)向2008年的“高供給、量?jī)r(jià)齊跌”的態(tài)勢(shì)，自2007年下半年以來(lái)在宏觀調(diào)控、國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化等因素的影響下，投資性客戶(hù)的膨脹性需求萎縮，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格也有所回落，銷(xiāo)售速度減緩；

（三）區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目位于南山科技園中區(qū)，擬建科研辦公及高科技廠房，其中高科技廠房主要用于檢測(cè)和科研，非生產(chǎn)車(chē)間，屬于生產(chǎn)型辦公，兩種物業(yè)類(lèi)型的使用功能主要為辦公，故區(qū)域市場(chǎng)分析將主要對(duì)科技園的辦公物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行研究。

1、區(qū)域概況整體概述南山科技園區(qū)總占地面積11.5平方公里，其中規(guī)劃工業(yè)用地2.8平方公里，生活配套及其他用地5.4平方公里。

目前，科技園區(qū)已開(kāi)發(fā)建成的土地面積6.5平方公里，劃而未建的土地面積1.3平方公里，未劃未建的空地3.7平方公里。園區(qū)按照地域和產(chǎn)業(yè)不同分為北區(qū)、中區(qū)和南區(qū)。

北區(qū)：面積為5.23平方公里，規(guī)劃該區(qū)工業(yè)用地以安置大型生產(chǎn)型高新技術(shù)企業(yè)為主，該區(qū)東片則安排生活居住與綜合服務(wù)功能地塊。

中區(qū)：中區(qū)為3.71平方公里，已逐漸發(fā)展成為以新材料、計(jì)算機(jī)、生物醫(yī)藥工程為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。未來(lái)將保留科技工業(yè)園原有的用地格局，重點(diǎn)在于改造一部分傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的用地比例。

南區(qū)：南區(qū)為2.57平方公里，是未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，也是全區(qū)的管理、會(huì)展、金融等綜合功能服務(wù)中心，包括深圳大學(xué)、南區(qū)北片及后海路以南的南區(qū)南片三部分。

中區(qū)現(xiàn)狀分析項(xiàng)目所屬的科技園中區(qū)是整個(gè)科技園地形最為起伏的區(qū)域，相比南區(qū)和北區(qū)，中區(qū)的物業(yè)分布較為混亂，新舊物業(yè)混雜建設(shè)，大量陳舊的工業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)在一定程度上降低了中區(qū)的整體形象。

雖然中區(qū)現(xiàn)狀建筑略顯凌亂，但基于其后續(xù)發(fā)展優(yōu)勢(shì)和自身的區(qū)位、交通等優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)下，區(qū)內(nèi)物業(yè)價(jià)值將具備一定上升空間：后續(xù)發(fā)展優(yōu)勢(shì)中區(qū)內(nèi)預(yù)留了大量政府備用地，為其未來(lái)發(fā)展提供了更為廣闊的空間。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)

中區(qū)地處南山區(qū)中部，與南山中心區(qū)和寶安中心區(qū)都比較接近，受土地開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)因素的影響，升值潛力大，有利于土地開(kāi)發(fā)。

交通優(yōu)勢(shì)

中區(qū)邊緣既有以貨運(yùn)為主的交通性干道通過(guò)，又有以客運(yùn)為主的生活性城市干道和客貨兩用的交通性干道通過(guò)，這樣不僅有利于工業(yè)區(qū)的發(fā)展和建設(shè)，又有利于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)配套區(qū)的開(kāi)拓和發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)

由于地處市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中部，在拓展自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，又可與園區(qū)的其它組成部分形成互補(bǔ)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，以謀求進(jìn)一步發(fā)展。

政策優(yōu)勢(shì)

中區(qū)從屬于市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同樣享受相關(guān)的政策優(yōu)惠。

環(huán)境優(yōu)勢(shì)

中區(qū)被大面積的荔枝林和其他綠化所覆蓋，總體自然環(huán)境較好。因此在開(kāi)發(fā)過(guò)程可以充分利用這些自然資源。

2、辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供給特征高新科技園區(qū)成立于1996年，經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，已較為成熟，園區(qū)內(nèi)聚集了眾多國(guó)內(nèi)外知名的高新技術(shù)企業(yè)，園區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和知名企業(yè)的進(jìn)駐大大帶動(dòng)了區(qū)內(nèi)辦公及物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)也刺激了園區(qū)辦公及工業(yè)物業(yè)的供給。

南區(qū)：是科技園區(qū)辦公樓和高科技廠房主要集中區(qū)域，多為大型企業(yè)自行興建，樓宇素質(zhì)較高。

目前，園區(qū)辦公樓主要集中在南區(qū)，多為大型企業(yè)自行組織興建，部分單元用于出租，代表性物業(yè)有聯(lián)想大廈、飛亞達(dá)大廈、創(chuàng)維大廈和TCL大廈等，樓宇素質(zhì)普遍較高，90%以上辦公樓配備有中央空調(diào)及其他智能系統(tǒng)。同時(shí)，南區(qū)還是高科技廠房的集中地，主要為高新產(chǎn)業(yè)辦組織興建。

中區(qū)：辦公樓供應(yīng)相對(duì)較少，工業(yè)物業(yè)形象參差不齊，市場(chǎng)需求促使住宅和普通廠房紛紛改造，成為市場(chǎng)補(bǔ)充者。

中區(qū)目前辦公樓供應(yīng)較少，整體形象較好的主要有研祥科技大廈、科技工業(yè)園大廈和科技生物谷，其中，科技工業(yè)園大廈所屬于科技園總公司，是中區(qū)標(biāo)志性建筑物；科技生物谷于

2008年竣工招商，目前企業(yè)入駐情況較為理想。中區(qū)在建辦公物業(yè)科技園總公司新建辦公大廈，目前外立面裝修已完成，預(yù)計(jì)2009年內(nèi)出租，將是本年中區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要供應(yīng)者。另外，軟件大廈也在建設(shè)，目前尚未封頂。

由于中區(qū)辦公物業(yè)較少，市場(chǎng)供不應(yīng)求，周邊樓盤(pán)存在住宅改辦公的情況，其中最為典型的即為深南花園，建設(shè)于上世紀(jì)90年代，外表較為陳舊，目前約60%出租為辦公使用，其中裙樓部分能夠用于公司注冊(cè)。

工業(yè)物業(yè)方面，中區(qū)的高科技廠房和普通廠房的形象和檔次參差不齊，新舊物業(yè)

混雜。其中高科技廠房主要有生產(chǎn)力大樓和軟件園一、二期，軟硬件設(shè)施相對(duì)較好；普通廠房普遍較為陳舊，在市場(chǎng)辦公樓和高科技廠房數(shù)量不多的情況下，普通廠房有些自發(fā)進(jìn)行改造，分割成小面積單元用于出租。

總的說(shuō)來(lái)，中區(qū)辦公及工業(yè)物業(yè)供應(yīng)量有不斷上升的趨勢(shì)，以往物業(yè)供不應(yīng)求的趨勢(shì)將得到有效緩解，這也導(dǎo)致本項(xiàng)目將面臨更為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

北區(qū)：多為獨(dú)立小型園區(qū)，內(nèi)部建設(shè)有辦公樓和高科技廠房等多種物業(yè)。

北區(qū)多分布小型園區(qū)，主要有清華（同方）信息港、長(zhǎng)城計(jì)算機(jī)集團(tuán)和酷派信息港等，獨(dú)立成園的園區(qū)普遍建設(shè)有辦公樓和高科技廠房等多種物業(yè)，滿足企業(yè)自身辦公和生產(chǎn)需求的同時(shí)，對(duì)外進(jìn)行租賃。

需求特征科技園辦公物業(yè)市場(chǎng)需求堅(jiān)挺，出租率普遍維持在較高水平。

深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)受金融危機(jī)和樓市低迷影響，成交量和價(jià)格均有所下降?？萍紙@區(qū)辦公物業(yè)雖也出現(xiàn)少量企業(yè)退租的情況，但整體而言，需求仍然較為旺盛，這主要是由于進(jìn)駐科技園區(qū)的公司均為高科技產(chǎn)業(yè)企業(yè)，普遍具有自主創(chuàng)新的能力，故其抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)，支撐了科技園辦公物業(yè)的市場(chǎng)需求。另?yè)?jù)市場(chǎng)調(diào)研，目前園區(qū)辦公物業(yè)的出租情況普遍較為理想，其中表現(xiàn)最好的為性?xún)r(jià)比較高的高科技廠房和辦公樓。例如所調(diào)研的生產(chǎn)力大樓、清華（同方）信息

港綜合樓和科技生物谷等出租率均達(dá)到90%以上。

辦公物業(yè)租金水平依照南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)依次下降，其中租金水平最高的南區(qū)達(dá)80-100元/m2·月。

科技園內(nèi)辦公物業(yè)因區(qū)域的不同形成了租金梯度，其中南區(qū)由于聚集眾多較高檔次辦公樓，故租金(全包)水平最高，為80-100元/m2·月，中區(qū)辦公樓的租金（全包）約為80元/m2·月左右，工業(yè)物業(yè)的租金約為50-70元/m2·月；北區(qū)因地理位置的原因，租金處于最低水平，約為50-60元/m2·月左右。

從辦公物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，辦公樓租金最高，高科技廠房和普通廠房次之。

從物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，科技園辦公物業(yè)主要分為辦公樓、高科技廠房和普通廠房，租金水平因其物業(yè)類(lèi)型的不同而有所差別，辦公樓的租金最高，約80元/m2·月以上，高科技廠房的租金在50-70元/m2·月之間，普通廠房租金則為30-40元/m2·月。

強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求對(duì)辦公物業(yè)的發(fā)展起到了有效的支撐作用，園區(qū)辦公物業(yè)的租金水平與2007年基本持平。

根據(jù)租金調(diào)研，在金融海嘯席卷全球的背景下，強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求依然能夠支撐科技園區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)的發(fā)展。目前市場(chǎng)的租金水平基本保持了2007年8月的水平，雖有少量物業(yè)租金出現(xiàn)小幅下跌，但大部分物業(yè)的租金與2007年基本持平或小幅上漲，表現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗跌性。

市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)科技園區(qū)未來(lái)辦公物業(yè)的新增供應(yīng)量較為有限，將繼續(xù)維持現(xiàn)狀，保持三級(jí)市場(chǎng)的活躍度。

2008年，南山科技園共成交6宗土地，主要集中在南區(qū)，均為工業(yè)用地，總面積約2.8萬(wàn)平方米，均用于企業(yè)建設(shè)自用生產(chǎn)基地和辦公廠房等，預(yù)計(jì)將有少量物業(yè)用于對(duì)外出租?？傮w來(lái)看，科技園區(qū)內(nèi)的辦公物業(yè)未來(lái)新增供應(yīng)量較為有限，維持現(xiàn)狀的可能性較大，三級(jí)市場(chǎng)將繼續(xù)保持活躍。

受金融危機(jī)影響，未來(lái)市場(chǎng)對(duì)中低端、小面積隔間辦公物業(yè)產(chǎn)品需求將進(jìn)一步擴(kuò)大。

在市場(chǎng)整體環(huán)境低迷的影響下，市場(chǎng)信心仍未完全恢復(fù)，投資者將逐步退出市場(chǎng)，辦公物業(yè)的需求將主要為自用。同時(shí)，受金融危機(jī)影響，部分企業(yè)的營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)將受到一定沖擊，因此出于壓縮成本的考慮，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)對(duì)中低端、小面積隔間產(chǎn)品將更加青睞。

三

項(xiàng)目SWOT分析在項(xiàng)目本體和投資環(huán)境分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行本項(xiàng)目的SWOT分析，為項(xiàng)目定位、發(fā)展評(píng)估、經(jīng)濟(jì)測(cè)算提供參考：優(yōu)勢(shì)（S）項(xiàng)目能夠形成獨(dú)立的小型園區(qū)；地塊現(xiàn)狀較為平整，利于開(kāi)發(fā)建設(shè)；目位于科技園區(qū)內(nèi)，周邊已形成良好的工業(yè)聚集性；劣勢(shì)（W）項(xiàng)目地塊目前僅能通過(guò)科豐路直接與外部交通連接，通達(dá)性受到一定制約；項(xiàng)目所處區(qū)域位于科技園中區(qū)東部，微觀位置相對(duì)較偏，周邊環(huán)境欠佳，多為住宅和舊工業(yè)廠房。

機(jī)會(huì)（O）南山科技園是深圳發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)園區(qū)，隨著園區(qū)入駐企業(yè)的逐年增多，整個(gè)科技園的發(fā)展也較為迅速，這為項(xiàng)目的發(fā)展提供了良好的生存環(huán)境和廣闊的發(fā)展平臺(tái)；市場(chǎng)對(duì)科技園區(qū)辦公物業(yè)的需求仍保持旺盛，為項(xiàng)目發(fā)展提供了有效支撐；南山科技園區(qū)已形成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展具有一定交通優(yōu)勢(shì)。

科技園區(qū)辦公物業(yè)未來(lái)新增供應(yīng)量較為有限，為項(xiàng)目發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì)。

威脅（T）金融危機(jī)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的沖擊仍然在影響市場(chǎng)信心，可能進(jìn)而影響企業(yè)的營(yíng)運(yùn)狀況，這對(duì)辦公物業(yè)的市場(chǎng)需求將產(chǎn)生一定威脅；科技園區(qū)現(xiàn)有辦公物業(yè)供應(yīng)量較大，三級(jí)租賃市場(chǎng)較為活躍，這給項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅。

綜上所述，項(xiàng)目具備發(fā)展辦公功能物業(yè)的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，雖然自身存在一定劣勢(shì)，且面臨一定市場(chǎng)威脅，但從發(fā)展前景來(lái)看，機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)。

四

項(xiàng)目定位及發(fā)展評(píng)估（一）項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位基于市場(chǎng)分析和項(xiàng)目SWOT分析，判定項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，判定依據(jù)如下：A

本項(xiàng)目形成了相對(duì)獨(dú)立的小型園區(qū)；B

片區(qū)市場(chǎng)對(duì)辦公物業(yè)的需求較為旺盛，現(xiàn)有辦公物業(yè)出租情況良好；C

獨(dú)立小型園區(qū)普遍建設(shè)有辦公樓和高科技廠房等多種物業(yè)類(lèi)型；D

片區(qū)未來(lái)新增辦公及工業(yè)物業(yè)較為有限，市場(chǎng)將主要是存量物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

判定結(jié)論：A

項(xiàng)目應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，以建設(shè)辦公物業(yè)為主；B

項(xiàng)目作為獨(dú)立的小型園區(qū)，應(yīng)建設(shè)多種物業(yè)類(lèi)型，滿足自身發(fā)展需求的同時(shí)，也可降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；C

完善項(xiàng)目的相關(guān)配套，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

項(xiàng)目產(chǎn)品定位擬為：A地塊建設(shè)一棟8層高科技廠房；B地塊建設(shè)一棟18層的科研辦公樓，定位中端；C地塊建設(shè)一棟包括高科技廠房和員工食堂的3層建筑。

基于上文分析，認(rèn)為項(xiàng)目產(chǎn)品定位符合市場(chǎng)需求，具有良好的發(fā)展前景。

客戶(hù)定位根據(jù)項(xiàng)目已建建筑和中區(qū)辦公物業(yè)整體客戶(hù)情況，判定本項(xiàng)目的客戶(hù)定位為：核心客戶(hù)—電子信息、生物醫(yī)藥、科技類(lèi)企業(yè)；重要客戶(hù)—軟件、機(jī)電一體化類(lèi)公司；偶得客戶(hù)—咨詢(xún)服務(wù)類(lèi)企業(yè)。

價(jià)格定位項(xiàng)目為待建物業(yè)，建成后出租經(jīng)營(yíng)，目前周邊同類(lèi)物業(yè)三級(jí)市場(chǎng)租賃較為活躍，在市場(chǎng)上有可供參照的出租案例，故我們采用市場(chǎng)比較法來(lái)確定本項(xiàng)目的客觀租金水平。

基本原理

根據(jù)市場(chǎng)比較法的替代原理，選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈內(nèi)的物業(yè)作為比較案例，結(jié)合本估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀，經(jīng)過(guò)交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況的修正，調(diào)整確定一個(gè)客觀的租金水平。

市場(chǎng)案例根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，科技園區(qū)辦公物業(yè)的租金與2007年基本持平，中區(qū)的辦公樓目前租金約為80元/㎡·月左右，近年新建設(shè)的高科技廠房租金為70元/㎡·月左右，出租情況普遍較為理想。我們選取以下市場(chǎng)案例作為本項(xiàng)目的比較案例：表：項(xiàng)目周邊辦公物業(yè)基本情況表物業(yè)名稱(chēng)

物業(yè)類(lèi)型

入駐時(shí)間

租金(全包)科技工業(yè)園大廈

辦公樓

90年代

80元/平方米

月科技生物谷

辦公樓

2008年

83元/平方米

月軟件園

高科技廠房

2005年

70元/

平方米

月(無(wú)中央空調(diào))生產(chǎn)力大廈

高科技廠房

2006年

76元/平方米

月清華信息港綜合樓

辦公樓

2003年

65元/平方米

月租金確定結(jié)合周邊物業(yè)交易案例，運(yùn)用市場(chǎng)比較法求取租金，并充分考慮現(xiàn)有市場(chǎng)狀況和未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的不確定性，采取保守原則，不考慮市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品創(chuàng)新、價(jià)格增長(zhǎng)等方面的溢價(jià)因素。

考慮本項(xiàng)目地理位置相對(duì)較偏，且不具備較好的通達(dá)性，也不配備中央空調(diào)，故依照保守原則，最終確定科研辦公樓的租金為65元/㎡·月，高科技廠房租金為55元/㎡·月。租金增長(zhǎng)方面根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，目前辦公物業(yè)的出租一般3年起租，合同期內(nèi)租金不變，合同期滿后根據(jù)市場(chǎng)情況定價(jià)；故本項(xiàng)目的租金增長(zhǎng)也假定3年內(nèi)租金不變，3年后租金以每年3%的幅度增長(zhǎng)。

另?yè)?jù)市場(chǎng)調(diào)研，目前科技園區(qū)的車(chē)位租金普遍在250元/個(gè)·月以上，故確定本項(xiàng)目520個(gè)車(chē)位的租金為250元/個(gè)·月，不考慮價(jià)格增長(zhǎng)。

經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目將采用出租方式經(jīng)營(yíng)。

（二）項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想評(píng)估意見(jiàn)通過(guò)項(xiàng)目以上分析，從長(zhǎng)期來(lái)看，項(xiàng)目擬建設(shè)科研辦公樓和高科技廠房，符合科技園及市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，將具有較好的可實(shí)現(xiàn)性和良好的市場(chǎng)前景。

五

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排項(xiàng)目共包括A、B、C三塊土地，計(jì)劃保持同步建設(shè)開(kāi)發(fā)，現(xiàn)已于2009年2季度初開(kāi)始土方及前期工程，計(jì)劃于2011年第1季度末完成竣工驗(yàn)收，共約2年，項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2011年4月開(kāi)始出租。

（二）投資估算與資金籌措1、總投資估算項(xiàng)目建設(shè)期總靜態(tài)投資19,406萬(wàn)元。

構(gòu)成如下：投資估算表占總投資比例1序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)總額（萬(wàn)元）

單價(jià)（元/m2）

占總投資比例1土地成本

28312,837398.8414.62%22前期工程費(fèi)用

56980802.93%333建安

建安工程

***.172.64%4管理

管理費(fèi)

52573.811.30%52不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用

44061.8722.27%6求偶

其他費(fèi)用

29029040.781.49%7建設(shè)期利息

368151.741.90%8公用設(shè)施基金

28039.3711.44%9合計(jì)

1194062728.58100100%①土地成本分兩部分：

深圳市通訊工業(yè)股份有限公司以1993年4月19日于市國(guó)土局簽訂的深地合字（93）055號(hào)和（93）056號(hào)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》確定的編號(hào)為T(mén)305-19，T305-20地塊折價(jià)沖抵所欠深圳市特發(fā)信息股份有限公司債務(wù)，上述土地作價(jià)人民幣3,300萬(wàn)元，其中T305-19地塊作價(jià)2,206萬(wàn)元。公司一次付清地價(jià)款631萬(wàn)元。因此得出土地成本共2837萬(wàn)元。

②

前期工程費(fèi)：前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價(jià)格信息》和區(qū)域同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。

③

建安工程費(fèi)：包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。

④

管理費(fèi)用：管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按深圳市同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，項(xiàng)目管理費(fèi)按前述3項(xiàng)之和的3%計(jì)取。

⑤

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前期工程費(fèi)和建安工程費(fèi)的3%計(jì)算。

⑥

其他費(fèi)用：主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢(xún)費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門(mén)發(fā)生的費(fèi)用。⑦

財(cái)務(wù)費(fèi)用：指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。

項(xiàng)目擬向銀行貸款共計(jì)6700萬(wàn)元，分1次進(jìn)行借款，從2010年第2季度出現(xiàn)資金缺口即向銀行融資；未考慮不可預(yù)計(jì)因素，故依照保守原則，貸款利率按人民銀行現(xiàn)行3年貸款利率5.40%計(jì)算，建設(shè)期借款利息共計(jì)368萬(wàn)元。

2、資金籌措建設(shè)期投資資金來(lái)源包括自有資金（募集資金）12706萬(wàn)元和銀行融資6700萬(wàn)元。

（三）租金收入測(cè)定1、租金收入估算項(xiàng)目科研辦公樓、高科技廠房和車(chē)位全部出租。計(jì)劃從2011年第2季度開(kāi)始出租。根據(jù)科技園區(qū)內(nèi)同類(lèi)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的一般規(guī)律，假設(shè)科研辦公樓和高科技廠房的初始運(yùn)營(yíng)期為3年，初始出租率為70%，每年遞增10%，2014年進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期后，出租率為95%；假定車(chē)位的初始運(yùn)營(yíng)期也為3年，初始出租率為40%，每年遞增10%，2014年進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期后，出租率為70%。

C樓建設(shè)的1,000㎡食堂不計(jì)算收益根據(jù)上文價(jià)格定位，項(xiàng)目科研辦公樓和高科技廠房的租金價(jià)格分別為65元/m2·月和55元/m2·月，租金增長(zhǎng)方式為前3年內(nèi)租金不變，3年后租金以每年3%的幅度增長(zhǎng)。地下停車(chē)位租金價(jià)格為250元/個(gè)·月，不考慮價(jià)格增長(zhǎng)。

表：項(xiàng)目租賃收入表物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型

出租面積m22011年

2012年

2013年

2014年2015年2016年2017年2018年

2019年

2020年租賃收入(萬(wàn)元)科研辦公樓

26,616.751,427.271,660.891,868.502,013.472,092.412,155.192,219.842,286.442,355.032,425.6820,548.72高科技廠房16,613.52746.75853.43960.111,043.861,075.171,107.431,140.651,174.871,210.121,246.4210,558.81地下車(chē)位52062.4078.0093.60109.20109.20109.20109.20109.20109.20109.20998.40合計(jì)

2,262.432,592.322,922.213,184.533,276.793,371.833,469.693,570.513,674.353,781.3031107.53注:由于項(xiàng)目2011年第二季度開(kāi)始對(duì)外出租，表中的每跨度從當(dāng)年第二季度開(kāi)始起至下年第一季度末止。

2、經(jīng)營(yíng)稅金及附加測(cè)算出租稅金及附加：根據(jù)深圳市地稅局規(guī)定，深圳市物業(yè)出租的主要稅費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅（出租收益的5%），教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的3%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的7%），印花稅（出租收益的0.1%）、房產(chǎn)稅（租金收益的12%）。

3、出租營(yíng)運(yùn)成本根據(jù)深圳市地稅局的規(guī)定，出租運(yùn)營(yíng)物業(yè)的出租營(yíng)運(yùn)成本包括房屋租賃管理費(fèi)（租金收益的1%），維修費(fèi)用（建造成本的1.5%）、代理營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)（租金收益的1.5%），管理費(fèi)（租金收益的1.5%），租賃手續(xù)費(fèi)（租金收益的2%）。

（四）項(xiàng)目利潤(rùn)估算

1、考慮深圳市辦公類(lèi)物業(yè)的收益率為8%，設(shè)定本項(xiàng)目?jī)艮D(zhuǎn)售的折現(xiàn)率為8%；項(xiàng)目所有物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式均為出租，按照深圳市出租經(jīng)營(yíng)物業(yè)的一般規(guī)律取其基準(zhǔn)收益率為8%；公司所得稅率為15%，項(xiàng)目所得稅率也為15%。

2、根據(jù)前述租金預(yù)測(cè)和條件，經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目動(dòng)態(tài)回收期為12.16年。一般來(lái)說(shuō)租賃性物業(yè)其回收期較長(zhǎng)，但本項(xiàng)目的回收期高于深圳市租賃性辦公物業(yè)的平均回收期。

項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為6,120.29萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率為12.16%，稅后投資收益率達(dá)到10.44%，大于基準(zhǔn)收益率，股本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上具備可行性。

計(jì)算公式（五）項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目出租收入扣除相關(guān)稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。

在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本等其它條件不變的情況，項(xiàng)目出租率達(dá)到71%時(shí)，項(xiàng)目可保本；在假定本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及出租率等條件不變，項(xiàng)目科研辦公樓、高科技廠房與停車(chē)位的保本月租金價(jià)格分別為46元/平方米，39元/平方米和178元/個(gè)。

根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目的保本租金較易實(shí)現(xiàn)，由此可知，項(xiàng)目對(duì)出租收入的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。六可行性研究結(jié)論與建議（一）項(xiàng)目可行性研究結(jié)論項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金有保證，項(xiàng)目建設(shè)資金通過(guò)自有資金、銀行融資可以保證項(xiàng)目建設(shè)的后續(xù)資金，而且自有資金占絕大部分項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益，項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū)域價(jià)值，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益略高于行業(yè)平均水平，具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力；項(xiàng)目科研辦公樓和高科技廠房的物業(yè)建設(shè)符合市場(chǎng)發(fā)展需求，市場(chǎng)發(fā)展前景良好。

綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目整體具有可行性。

（二）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議

1、風(fēng)險(xiǎn)

A

建筑工期及本體風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期約2年左右，項(xiàng)目能否按照計(jì)劃順利完工并順利進(jìn)入市場(chǎng)，存在一定的不確定性，因此項(xiàng)目存在一定的建筑工期及本體風(fēng)險(xiǎn)。

B

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目位于南山科技園區(qū)內(nèi)，現(xiàn)有辦公物業(yè)的供應(yīng)量較大，而且很多普通廠房和住宅也改造成辦公用于出租，這將給項(xiàng)目帶來(lái)一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。

同時(shí)，項(xiàng)目所處位置優(yōu)勢(shì)不明顯，本體交通也較為不便，這將加大項(xiàng)目品質(zhì)塑造的難度，市場(chǎng)接受度也受到考驗(yàn)，存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

C

經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)在金融危機(jī)沖擊全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，市場(chǎng)信心和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)均將受到一定影響，雖然，近期在政府強(qiáng)有力的救市政策中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心有所恢復(fù)，但是，對(duì)于未來(lái)1-2年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形式仍然不容樂(lè)觀，可能影響到項(xiàng)目的收益預(yù)期。

2、風(fēng)險(xiǎn)防范建議

A

抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)，適時(shí)并多渠道進(jìn)行項(xiàng)目的招商運(yùn)作，確保項(xiàng)目建成后出租率；

B

根據(jù)項(xiàng)目資金運(yùn)用情況進(jìn)行融資，保證資金充足；

C

按照計(jì)劃施工，施工期間嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本；

D

隨時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)政策動(dòng)向，并及時(shí)采取必要的防范措施；

E

做好項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研和客戶(hù)需求調(diào)查；

F

打造高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力；

G

隨時(shí)關(guān)注主力客戶(hù)的需求，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略。

第三篇：項(xiàng)目可行性分析

是3GXXX項(xiàng)目可行性分析

XXX是一所經(jīng)教育部批準(zhǔn)設(shè)立的全日制普通本科院校，成立于XXXX年，由XXXXXX投資創(chuàng)辦。2012年學(xué)院投入專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)用于計(jì)算機(jī)系的“3GXXX項(xiàng)目”的建設(shè)，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)財(cái)力上是得到充分的支持。項(xiàng)目建設(shè)的成員有16名，均是來(lái)自于XXX計(jì)算機(jī)系和實(shí)驗(yàn)中心教學(xué)一線的骨干教師。其中正教授有2名，副教授3名，高級(jí)工程師2名。這些成員都是近幾年來(lái)從省內(nèi)外高校和企業(yè)引進(jìn)的人才，他們都具有豐富的教學(xué)科研經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目組成員參加過(guò)省部級(jí)多個(gè)課題的研究，主持了2門(mén)課的省級(jí)精品課題的建設(shè)，以及省市2個(gè)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室的建立，從技術(shù)角度上看，該項(xiàng)目的建立是完全可行的。

1、與國(guó)內(nèi)高校同類(lèi)項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目的特色與創(chuàng)新之處如下

3G移動(dòng)技術(shù)在我國(guó)的發(fā)展快速，但目前國(guó)內(nèi)大部分院?，F(xiàn)階段沒(méi)有建立該項(xiàng)目，在廣東只有少部分高校建立了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的實(shí)驗(yàn)室，例如廣東嶺南職業(yè)技術(shù)學(xué)院與中興通訊學(xué)院共建的“嶺南中興通訊3G學(xué)院”，該校建立的實(shí)驗(yàn)室培養(yǎng)的是通訊技術(shù)專(zhuān)科專(zhuān)業(yè)的學(xué)生，其專(zhuān)業(yè)方向分為“3G移動(dòng)通訊”和“網(wǎng)絡(luò)工程及信息技術(shù)”。而我校該項(xiàng)目的建立是培養(yǎng)的重點(diǎn)是軟件工程本科專(zhuān)業(yè)，以及2013年招收的物聯(lián)網(wǎng)專(zhuān)業(yè)，專(zhuān)業(yè)方向是針對(duì)于3G移動(dòng)平臺(tái)的應(yīng)用與開(kāi)發(fā)。

本項(xiàng)目的實(shí)施起到一個(gè)示范作用，為打造XXX的軟件工程等計(jì)算機(jī)專(zhuān)業(yè)3G移動(dòng)技術(shù)平臺(tái)應(yīng)用與開(kāi)發(fā)人才提供了契機(jī)。

2、項(xiàng)目受益范圍和預(yù)期效益分析

(1)通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)，可以滿足我校現(xiàn)有軟件工程專(zhuān)業(yè)1083名學(xué)生的教學(xué)工作需求，以及2013即將招收的物聯(lián)網(wǎng)專(zhuān)業(yè)學(xué)生的教學(xué)工作需求，預(yù)計(jì)受益人數(shù)將達(dá)2000多人次。極大程度地改進(jìn)我校軟件工程、物聯(lián)網(wǎng)本科等計(jì)算機(jī)相關(guān)專(zhuān)實(shí)驗(yàn)教學(xué)。

(2)通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)，可以促進(jìn)學(xué)科建設(shè)和發(fā)展，為3G應(yīng)用和研發(fā)人才培養(yǎng)起示范作用。通過(guò)項(xiàng)目實(shí)施，可以改善我院的實(shí)踐教學(xué)條件，促進(jìn)學(xué)科建設(shè)，增強(qiáng)學(xué)科發(fā)展?jié)撃?，以提高?shí)驗(yàn)教師和技術(shù)人員的科研水平，從而帶動(dòng)整體教學(xué)和科研水平的提高。

(3)通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)，改變了原有實(shí)驗(yàn)教學(xué)的單一模式，突出學(xué)生實(shí)踐技能一體化能力的培養(yǎng)。基地建成后，可以作為軟件工程、物聯(lián)網(wǎng)本科等計(jì)算機(jī)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的工程與技術(shù)基礎(chǔ)理論實(shí)驗(yàn)教學(xué)和實(shí)習(xí)場(chǎng)所。優(yōu)化實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目，增強(qiáng)綜合性和設(shè)計(jì)性實(shí)驗(yàn)室開(kāi)放性，培養(yǎng)能適應(yīng)社會(huì)需求、具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力的復(fù)合型應(yīng)用人才。

(4)通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)，可以提高實(shí)踐教學(xué)質(zhì)量?；亟ǔ珊螅汕袑?shí)改善我校高等教育實(shí)踐教育條件，教學(xué)設(shè)備及實(shí)踐活動(dòng)項(xiàng)目將有較大的更新，從而保證了實(shí)踐教學(xué)水平的提高。

(5)通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)，可以利用實(shí)訓(xùn)基地開(kāi)展對(duì)社會(huì)人才的培養(yǎng)，預(yù)計(jì)受益人數(shù)每年300人。

3、預(yù)算的合理性與可靠性分析

“3GXXX”是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，涉及面廣，投入大。尤其是對(duì)軟件工程、物聯(lián)網(wǎng)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)學(xué)生實(shí)踐能力的培養(yǎng)更是需要大量的投入。XXX領(lǐng)導(dǎo)十分重視，大力支持，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)承諾未來(lái)幾年的建設(shè)中，學(xué)校財(cái)力都向該項(xiàng)目?jī)A斜，對(duì)于該項(xiàng)目的研究，學(xué)院將在人、財(cái)、物等方面給予一如既往的大力投入，并保證1：3的配套資助。本課題建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)學(xué)院委員會(huì)審核確定，經(jīng)費(fèi)預(yù)算合理可靠。

4、項(xiàng)目的主要工作思路與設(shè)想(1)建立基地體制與管理模式

“3GXXX”主要是為軟件工程等計(jì)算機(jī)專(zhuān)業(yè)的師生服務(wù)，基地由學(xué)院和計(jì)算機(jī)系共同管理，實(shí)行主任負(fù)責(zé)制。實(shí)現(xiàn)管理工作制度化、規(guī)范化和管理手段的現(xiàn)代化，其實(shí)驗(yàn)設(shè)備、經(jīng)費(fèi)和技術(shù)人員等實(shí)行“統(tǒng)管共用”的管理模塊。

(2)3GXXX的構(gòu)成及建設(shè)步驟

根據(jù)計(jì)算機(jī)系軟件工程本科專(zhuān)業(yè)課程、實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目的性質(zhì)和特點(diǎn)，實(shí)訓(xùn)基地下設(shè)4個(gè)實(shí)驗(yàn)室，即“3G基礎(chǔ)應(yīng)用實(shí)驗(yàn)室、3G應(yīng)用開(kāi)發(fā)實(shí)驗(yàn)室、3G移動(dòng)互聯(lián)綜合實(shí)驗(yàn)室、3G移動(dòng)體驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室”，各實(shí)驗(yàn)室配備相關(guān)實(shí)驗(yàn)教師和技術(shù)人員，各實(shí)驗(yàn)室的主要建設(shè)內(nèi)容。

第一階段（2012.12-2013.5），建立“3G基礎(chǔ)應(yīng)用實(shí)驗(yàn)室”，該實(shí)驗(yàn)定主要建設(shè)移動(dòng)基礎(chǔ)理論和實(shí)驗(yàn)設(shè)備實(shí)驗(yàn)，包括3G移動(dòng)平臺(tái)andriod，iOs的應(yīng)用。

第二階段（2013.6-2013.12），建立“3G應(yīng)用開(kāi)發(fā)實(shí)驗(yàn)室”，該實(shí)驗(yàn)室主要建設(shè)在3G移動(dòng)的平臺(tái)andriod，iOs上的應(yīng)用開(kāi)發(fā)實(shí)驗(yàn)室，如Java平臺(tái)開(kāi)發(fā)等。

第三階段（2014.1-2014.6），建立“3G移動(dòng)互聯(lián)綜合實(shí)驗(yàn)室”，該實(shí)驗(yàn)室主要建設(shè)成3G移動(dòng)互聯(lián)平臺(tái)實(shí)驗(yàn)室。系統(tǒng)采用ARM等核心的處理器，支持3G無(wú)線通訊，GPS衛(wèi)星位置導(dǎo)航，WIFI無(wú)線上網(wǎng)等功能。

第四階段(2014.7-2014.12)，建立“3G移動(dòng)體驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室”，該實(shí)驗(yàn)室主要建設(shè)成一個(gè)用戶(hù)體驗(yàn)，著重于人機(jī)交互的3G移動(dòng)實(shí)驗(yàn)室。

(3)進(jìn)行實(shí)驗(yàn)教學(xué)改革

基地主要以開(kāi)設(shè)綜合性和設(shè)計(jì)性實(shí)驗(yàn)為主。圍繞改革內(nèi)容和目標(biāo)，形成完整、科學(xué)的實(shí)驗(yàn)教學(xué)課程體系，全面培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)驗(yàn)技能、綜合分析、發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題的能力。對(duì)實(shí)施的新課程體系從課程內(nèi)容、進(jìn)度、相互間的銜接，以及教學(xué)效果等進(jìn)行全面討論梳理，局部予以調(diào)整，使之更符合教育基本要求，更能滿足學(xué)生知識(shí)、能力全面協(xié)調(diào)發(fā)展的需要。成立教學(xué)指導(dǎo)專(zhuān)家組，審核教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)大綱、教學(xué)課件、抽查講課效果、全面評(píng)價(jià)教學(xué)情況，及時(shí)提出整改意見(jiàn)。

(4)加強(qiáng)教學(xué)設(shè)施與教學(xué)資源庫(kù)建設(shè)

教材內(nèi)容必須不斷更新以反映課程內(nèi)容、體系改革以及實(shí)驗(yàn)教學(xué)改革和研究的成果。建設(shè)教學(xué)資源庫(kù)，為教師與學(xué)生研究3G移動(dòng)應(yīng)用和開(kāi)發(fā)能力培養(yǎng)提供良好的軟硬件條件?；貙?shí)驗(yàn)課均采用自編或統(tǒng)編教材，組織教材編寫(xiě)，力爭(zhēng)出版3G移動(dòng)應(yīng)用與開(kāi)發(fā)等方面教材。

(5)逐步提高具有現(xiàn)代化技術(shù)的實(shí)驗(yàn)教學(xué)師資水平

提高實(shí)驗(yàn)教學(xué)隊(duì)伍整體水平，建立了科學(xué)有效的培養(yǎng)培訓(xùn)制度，制定了對(duì)學(xué)歷層次較低、中級(jí)職稱(chēng)以下青年教師的培養(yǎng)計(jì)劃；實(shí)行為年輕教師指定導(dǎo)師傳幫帶和青年教師試講等制度，促使青年教師迅速成長(zhǎng)；鼓勵(lì)青年教師在職攻讀研究生、內(nèi)部進(jìn)修、參與院系科研項(xiàng)目、旁聽(tīng)理論課；制定進(jìn)修計(jì)劃，調(diào)整知識(shí)結(jié)構(gòu)，不斷提升教師的專(zhuān)業(yè)技術(shù)技能；開(kāi)展校內(nèi)外合作交流，邀請(qǐng)教授、專(zhuān)家做學(xué)科和技術(shù)講座；結(jié)合課程實(shí)驗(yàn)建設(shè)工作，有計(jì)劃地選派有關(guān)教師到校外進(jìn)行短期學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。

綜上所述，XXX在教學(xué)改革和人才培養(yǎng)上取得了突出的成績(jī)，已積累了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，得到國(guó)內(nèi)外同行的高度認(rèn)可，為本項(xiàng)目的研究打下了較為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。并且項(xiàng)目符合21世紀(jì)計(jì)算機(jī)學(xué)科發(fā)展要求，項(xiàng)目設(shè)計(jì)周密，方法科學(xué)，可操作性強(qiáng)。學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)對(duì)教學(xué)改革十分重視，在人員、設(shè)備、時(shí)間、經(jīng)費(fèi)等各方面會(huì)為本項(xiàng)目的研究提供相當(dāng)力度的支持，全力保障研究項(xiàng)目按計(jì)劃進(jìn)行，使之高質(zhì)量按時(shí)完成。項(xiàng)目組成員結(jié)構(gòu)合理，完成過(guò)多項(xiàng)省部級(jí)教研課題，研究實(shí)力強(qiáng)，有著豐富的教學(xué)研究經(jīng)驗(yàn)，能高質(zhì)量完成該項(xiàng)目的建設(shè)。

依據(jù)上述建設(shè)方針，在建設(shè)期結(jié)束時(shí)，將建成兼具系統(tǒng)性、先進(jìn)性、靈活性、和開(kāi)放性的現(xiàn)代化實(shí)訓(xùn)基地教學(xué)環(huán)境。因此本項(xiàng)目的方案和計(jì)劃是可行的，一定能達(dá)到預(yù)期目的。

第四篇：教育培訓(xùn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

一對(duì)一項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

（一）項(xiàng)目名稱(chēng)：中小學(xué)教育培訓(xùn)

（二）項(xiàng)目培訓(xùn)的內(nèi)容

1、俄語(yǔ)英語(yǔ)培訓(xùn)（小班教學(xué)或VIP教學(xué)班）考試類(lèi)： 非考試類(lèi)：

2、奧數(shù)學(xué)習(xí)（小班教學(xué)或者VIP教學(xué)班）競(jìng)賽類(lèi)：“希望杯”、“華杯賽” 其他： 小升初奧數(shù)、趣味數(shù)學(xué)

3、中小學(xué)課程同步個(gè)性化輔導(dǎo)（1對(duì)1）

4、藝術(shù)類(lèi)（待定）

（三）項(xiàng)目所屬行業(yè)及性質(zhì)

中小學(xué)教育培訓(xùn)項(xiàng)目屬于教育行業(yè)中的社會(huì)教育，它是除學(xué)校教育和家庭教育外的一種補(bǔ)充式的教育模式。以適應(yīng)當(dāng)今教育競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展。

二、項(xiàng)目實(shí)施的必要性和可行性

（一）項(xiàng)目投資的必要性

1、國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。

進(jìn)入二十一世紀(jì)及知識(shí)經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，使國(guó)家之間關(guān)于知識(shí)、技術(shù)和市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)最終歸結(jié)為人才的競(jìng)爭(zhēng)。它為教育培訓(xùn)奠定了物質(zhì)的和理論的基礎(chǔ)。在終身教育、人力資源開(kāi)發(fā)和創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織等新念的影響下，教育培訓(xùn)已經(jīng)成為世界各國(guó)進(jìn)行人才競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)人力資源特別是高層次人才資源開(kāi)發(fā)的最普遍、最重要的途徑之一。曾有專(zhuān)家斷言：二十一世紀(jì)是高科技發(fā)展的世紀(jì)。更是人力資本積累的世紀(jì)，是人力資源開(kāi)發(fā)培訓(xùn)的世紀(jì)。

2、國(guó)家政策的鼓勵(lì)與支持。

在黨中央關(guān)于科教興國(guó)、教育創(chuàng)新的偉大號(hào)召下，我國(guó)教育培訓(xùn)作為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的一個(gè)有機(jī)組成部分正受到越來(lái)越多的重視。它在科教興國(guó)這一基本國(guó)策中的戰(zhàn)略性地位得到了前所未有的肯定和確立。這為我們培訓(xùn)工作者帶來(lái)了空前的機(jī)遇，也帶來(lái)了空前的挑戰(zhàn)。

2002年開(kāi)始國(guó)家相繼出臺(tái)了鼓勵(lì)民辦教育的政策。2004年4月《民辦教育促進(jìn)法實(shí)施條例》的出臺(tái)，促進(jìn)教育培訓(xùn)行業(yè)進(jìn)入了發(fā)展的快車(chē)道。同時(shí)該條例規(guī)定，出資人要求取得合理回報(bào)的民辦學(xué)校依法遵守國(guó)家相關(guān)部門(mén)制定的稅收政策。民辦學(xué)校出資人可以“取得合理回報(bào)”為風(fēng)險(xiǎn)投資介入提供了可能性。創(chuàng)投機(jī)構(gòu)從此開(kāi)始全面考量網(wǎng)絡(luò)教育之外的傳統(tǒng)線下教育培訓(xùn)市場(chǎng)，這為2006年和

2007年的教育培訓(xùn)市場(chǎng)投資集體爆發(fā)奠定了基礎(chǔ)。繼2006年教育行業(yè)投資熱潮之后，2007年持續(xù)升溫。

3、教育培訓(xùn)市場(chǎng)潛力巨大。

中國(guó)教育培訓(xùn)領(lǐng)域的市場(chǎng)空間巨大。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，教育支出在中國(guó)已經(jīng)超過(guò)其他生活費(fèi)用成為僅次于食物的第二大日常支出。目前，教育培訓(xùn)業(yè)所獲投資中涉及領(lǐng)域除了網(wǎng)絡(luò)教育中的網(wǎng)絡(luò)高等教育、中小學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育、網(wǎng)絡(luò)語(yǔ)言培訓(xùn)，還有線下的語(yǔ)言培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、中小學(xué)課外輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)、IT職業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理培訓(xùn)等。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在教育行業(yè)獲投資細(xì)分市場(chǎng)中，語(yǔ)言培訓(xùn)目前獲投金額最高，融資總額為1.17億美元，占教育培訓(xùn)市場(chǎng)融資總額的32.9%。其次分別為中小學(xué)課外輔導(dǎo)培訓(xùn)、IT職業(yè)教育、教育營(yíng)銷(xiāo)、企業(yè)培訓(xùn)等。

目前，中國(guó)培訓(xùn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。我國(guó)培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)自1996年以來(lái)，在培訓(xùn)需求的不斷刺激下，培訓(xùn)市場(chǎng)產(chǎn)生了多元化的衍生產(chǎn)品，消費(fèi)人群迅速擴(kuò)大，總體市場(chǎng)規(guī)模有了飛躍性增長(zhǎng)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年我國(guó)共有約5億人次參加過(guò)各種培訓(xùn)，中國(guó)培訓(xùn)業(yè)正以每年30%的速度遞增，2007年我國(guó)教育培訓(xùn)市場(chǎng)總體規(guī)模超過(guò)3000億元。其中，IT培訓(xùn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額超過(guò)了60億元，英語(yǔ)培訓(xùn)的市場(chǎng)總值約150億元，預(yù)計(jì)2010年我國(guó)英語(yǔ)培訓(xùn)的市場(chǎng)總值將會(huì)達(dá)到300億元人民幣，管理培訓(xùn)市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)50億元，嬰幼兒教育市場(chǎng)消費(fèi)額在未來(lái)5年預(yù)計(jì)達(dá)到上千億的規(guī)模。

4、學(xué)校教育和家庭教育的有益補(bǔ)充

學(xué)校教育即學(xué)歷教育。其特點(diǎn)在于視學(xué)生為被動(dòng)的接受者，以課程和教師為中心，教授某個(gè)學(xué)科的基本知識(shí)，為學(xué)生的未來(lái)走進(jìn)社會(huì)進(jìn)行文化儲(chǔ)備，是針對(duì)全體大多數(shù)學(xué)生進(jìn)行的知識(shí)傳授過(guò)程，不能做到因材施教。而家庭教育雖然是是學(xué)校教育與社會(huì)教育的基礎(chǔ)，是終身教育。但是家長(zhǎng)的精力和知識(shí)有限，也不能滿足孩子對(duì)于知識(shí)能力方面的需求。

教育培訓(xùn)是由特定的教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)提供指向性和針對(duì)性強(qiáng)的培訓(xùn)，使學(xué)員在改進(jìn)自己弱項(xiàng)和突出強(qiáng)項(xiàng)方面進(jìn)行的專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)，一對(duì)一個(gè)性化輔導(dǎo)又能充分做到因材施教，以達(dá)到事半功倍的效果。所以說(shuō)教育培訓(xùn)是學(xué)校教育和家庭教育的有益補(bǔ)充。

（二）項(xiàng)目投資的可行性

1、金融危機(jī)下的中國(guó)教育培訓(xùn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

在過(guò)去的2008年金融危機(jī)大潮的沖擊下，許多行業(yè)都出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)或者停滯不前，而中國(guó)民辦教育行業(yè)卻“碩果”累累。最新數(shù)據(jù)顯示，2008年前10個(gè)月，國(guó)內(nèi)已披露的教育業(yè)投資達(dá)18起，已披露投資金額超過(guò)2.85億美元。與同期其他大行業(yè)相比，占比均較高。尤其在10月份，教育行業(yè)投資金額更是高達(dá)1.3億美元，超越IT、房地產(chǎn)等傳統(tǒng)熱門(mén)行業(yè)，占據(jù)創(chuàng)業(yè)投資市場(chǎng)份額的1/3以上。據(jù)了解，由于受到金融危機(jī)的沖擊，許多準(zhǔn)備進(jìn)入其他領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)資本和風(fēng)險(xiǎn)投資轉(zhuǎn)而進(jìn)入觀望階段，并把目光聚焦到了教育行業(yè)。

日前，環(huán)球天下教育科技集團(tuán)總裁張永琪在參與《巔峰對(duì)話》教育高端訪談活動(dòng)時(shí)表示，教育行業(yè)在整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目領(lǐng)域排名第一。從這一點(diǎn)上可以看出，教育行業(yè)有一定基礎(chǔ)，有其市場(chǎng)的客觀需求，這樣就會(huì)有持續(xù)發(fā)展的前景。在嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，這個(gè)行業(yè)可能會(huì)更持久一些。

作為風(fēng)投領(lǐng)域的專(zhuān)家，凱鵬華盈合伙人周煒則對(duì)此表示，投資界大部分的人都有一些海外經(jīng)歷，周煒說(shuō)：“中國(guó)的教育和海外的教育差距還很大，所以中國(guó)的教育市場(chǎng)潛力依然巨大?！?/p>

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，中國(guó)教育行業(yè)還處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期，教育與資本市場(chǎng)對(duì)接還不夠充分，上市的教育機(jī)構(gòu)數(shù)量較少。資本市場(chǎng)的低迷促使了項(xiàng)目估值的回調(diào)和投資成本的下降，國(guó)內(nèi)投資政策環(huán)境的松動(dòng)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的雙重作用，都在一定程度上刺激了風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)在中國(guó)市場(chǎng)上尋求更多投資機(jī)遇的動(dòng)力。

教育培訓(xùn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響最小

新東方教育科技集團(tuán)常務(wù)副總裁周成剛?cè)涨皡⑴c網(wǎng)上訪談時(shí)表示，教育行業(yè)可能是受金融危機(jī)沖擊最小的行業(yè)之一?！耙?yàn)橥顿Y教育是一輩子的投資，因?yàn)樗情L(zhǎng)久以教育改變自己的生活和命運(yùn)的一種理念。所以到目前為止，從新東方的業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，確實(shí)還沒(méi)有受到特別大的影響。” 據(jù)了解，教育行業(yè)不但未受金融風(fēng)暴影響，而且還逆勢(shì)出現(xiàn)一些增長(zhǎng)，在美國(guó)很多企業(yè)、很多銀行都在破產(chǎn)時(shí)，美國(guó)幾家教育公司的業(yè)績(jī)卻在不斷上升。周成剛表示，新東方申請(qǐng)出國(guó)留學(xué)的同學(xué)接近100%地增長(zhǎng)。“所以從這些方面上看，表明大家在危機(jī)時(shí)期。對(duì)學(xué)習(xí)和教育投資，以及充電有更堅(jiān)定的信心。這個(gè)世界生存會(huì)變得越來(lái)越殘酷，挑戰(zhàn)會(huì)變得越來(lái)越激烈，我們只有通過(guò)改變自己的生活，改變自己的學(xué)習(xí)和知識(shí)架構(gòu)，同國(guó)際真正接軌，才有可能在未來(lái)創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì)?！?/p>

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析指出，教育是一個(gè)不會(huì)受外界影響特別大的一種傳統(tǒng)型的行業(yè)，因?yàn)樗凶陨淼南M(fèi)者的需求。同時(shí)，教育行業(yè)的發(fā)展會(huì)持續(xù)。

所以投資教育培訓(xùn)是一個(gè)明智的選擇。

2、北京教育培訓(xùn)市場(chǎng)占據(jù)地利的優(yōu)勢(shì) 投資地域高度集中 北京企業(yè)數(shù)量占84% 截至2007年10月31日，中國(guó)已獲投資的25家教育企業(yè)總部均位于一線城市，有21家總部位于北京，占總數(shù)的84%。另外上海有2家企業(yè)，深圳廣州各1家。（見(jiàn)圖2-1）

圖2-1 2000-2007年中國(guó)教育行業(yè)VC/PE投資企業(yè)地域分布

教育行業(yè)投資地域如此集中，與創(chuàng)投市場(chǎng)整體投資地域及各地區(qū)教育行業(yè)發(fā)展密不可分。雖然已獲投資企業(yè)總部多數(shù)位于北京地區(qū)，但其業(yè)務(wù)大多面向全國(guó)。北京教育行業(yè)發(fā)展具備先天優(yōu)勢(shì)，因此也成為眾多教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)總部所在地。(1).黑河作為與俄羅斯交界，也是出國(guó)留學(xué)熱潮起源地，無(wú)論是出國(guó)留學(xué)外語(yǔ)培訓(xùn)還是商務(wù)俄語(yǔ)培訓(xùn)市場(chǎng)有較大的發(fā)展空間。伴隨著改革開(kāi)放和中俄自由貿(mào)易往來(lái)，人們對(duì)于俄語(yǔ)培訓(xùn)，尤其是口語(yǔ)培訓(xùn)的重視越來(lái)越高。

(2).黑河作為 港口城市，是眾多精英聚集的地區(qū)。教育的地位更多的受到家庭、學(xué)校和企業(yè)的重視。對(duì)于教育的投資已經(jīng)占據(jù)了處食品支出的第二大支出項(xiàng)目。

(3).將來(lái)的社會(huì)需要的是全面發(fā)展的高素質(zhì)人才。再加上對(duì)于擇校的刺激，人們都希望走進(jìn)師資和學(xué)習(xí)環(huán)境優(yōu)越的學(xué)府進(jìn)行學(xué)習(xí)，但是進(jìn)入的畢竟是少數(shù)。為了進(jìn)入重點(diǎn)學(xué)校，家長(zhǎng)不惜在各個(gè)方面進(jìn)行培訓(xùn)和競(jìng)賽中取得優(yōu)異的成績(jī)。

三、項(xiàng)目實(shí)施的條件

（一）公司注冊(cè)（或者掛靠）

1、公司性質(zhì)：教育類(lèi)文化公司，主要從事教育培訓(xùn)、教育咨詢(xún)、辦公用品出售等活動(dòng)。

2、公司選址依據(jù)：中小學(xué)學(xué)校集中地區(qū)；經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的社區(qū)附近；人流量較大的商場(chǎng)周邊等。

3、分部設(shè)立點(diǎn)：以區(qū)為單位設(shè)立分部；以重點(diǎn)中小學(xué)為基點(diǎn)設(shè)立分部；以社區(qū)為基點(diǎn)設(shè)立分部等。

4、公司規(guī)模、布局及配置。

（1）啟動(dòng)規(guī)模：寫(xiě)字樓100平米，10人。（2）布局：前臺(tái)區(qū)、辦公區(qū)、個(gè)性化教室區(qū)

（3）啟動(dòng)配置：電腦、電話

（二）人員條件

1、市場(chǎng)招生主管（1人）：

要求：了解教育培訓(xùn)市場(chǎng)的基本情況，對(duì)教育培訓(xùn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和拓寬有獨(dú)到的思路和實(shí)際操作能力。兩年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先考慮。具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)意識(shí)，有較好的語(yǔ)言表達(dá)和勾通能力，對(duì)自身發(fā)展有較高要求。

2、教師資源（以專(zhuān)職為主，兼職為輔）：“名師的可復(fù)制性”

（1）俄語(yǔ)培訓(xùn)師:有一定得俄語(yǔ)培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)。有豐富的知識(shí)涵養(yǎng)，能夠靈活運(yùn)用知識(shí)。

（2）奧數(shù)老師：有奧數(shù)培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先考慮，思維靈活，性格外向.（3）中學(xué)各科教師：三年以上教學(xué)經(jīng)歷，有教師資格證。能夠靈活講解運(yùn)用所教學(xué)科。畢業(yè)班輔導(dǎo)教師必須有送考經(jīng)驗(yàn)。

3、前臺(tái)教育咨詢(xún)師和網(wǎng)絡(luò)管理人員

4、招聘途徑：以網(wǎng)絡(luò)招聘為主，現(xiàn)場(chǎng)招聘為輔。但是一定要嚴(yán)把招聘和面試關(guān)！

（三）宣傳招生策略

招生宣傳工作的開(kāi)展，需要提升到戰(zhàn)略高度系統(tǒng)地進(jìn)行組織和安排。招生宣傳的內(nèi)容、形式、渠道等要有科學(xué)的策劃。充分、合理地利用現(xiàn)代信息社會(huì)所具有的各種快速有效的媒體手段，正確理解招生宣傳廣告的媒介選用、組合原則，以達(dá)到增強(qiáng)招生宣傳工作實(shí)效性的目的。

1、堅(jiān)持招生宣傳的持續(xù)性。

招生宣傳是一項(xiàng)持續(xù)的事項(xiàng)，不能在開(kāi)班前瘋狂招生，開(kāi)班后則懈??！招生宣傳工作是長(zhǎng)期性的連續(xù)不斷的工作，它應(yīng)該是對(duì)學(xué)校整體實(shí)力和形象的全方位、綜合性、經(jīng)常性宣傳。招生宣傳的效果有一個(gè)積累的過(guò)程，要堅(jiān)持招生宣傳的連續(xù)性，對(duì)招生宣傳做出長(zhǎng)效宣傳計(jì)劃。這樣，不僅可以使學(xué)校的影響深入人心，而且從宣傳的投入上來(lái)說(shuō)，可以呈遞減趨勢(shì)。急功近利、一窩蜂地上、忽冷忽熱等短視行為只能收到事倍功半的效果。

2、網(wǎng)絡(luò)宣傳為主，傳統(tǒng)手段為輔。

（1）傳統(tǒng)的招生宣傳。招生簡(jiǎn)章和宣傳材料的編寫(xiě)、印刷與散發(fā)。目前招生宣傳各個(gè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)都是以傳單的散發(fā)為基本的手段。一時(shí)間家長(zhǎng)手中會(huì)獲得大量的招生信息，效果非常不好。招生簡(jiǎn)章越來(lái)越精美，內(nèi)容越來(lái)越多，密密麻麻一大張、甚至幾大張；各種各樣的招生宣傳材料也是五花八門(mén)。很容易使家長(zhǎng)陷入“數(shù)據(jù)過(guò)剩、信息危機(jī)”的矛盾當(dāng)中。雖然如此，我們?nèi)匀徊荒芊艞壌藗鹘y(tǒng)的方法，但不能把它作為主要的宣傳招生手段！

（2）廣播、電視廣告；人際傳播方式宣傳等。廣播電視廣告的時(shí)間短，給人產(chǎn)生瞬間印象，但覆蓋面廣、宣傳力度大。人際傳播宣傳方式比較直接，有說(shuō)

服力。人們的口碑有的時(shí)候要比自己的宣傳起到事半功倍的作用。但前提是必須有好的教學(xué)質(zhì)量和良好的學(xué)后跟蹤服務(wù)。

（3）網(wǎng)絡(luò)和電話宣傳。信息社會(huì)為信息傳播和人際溝通提供了便捷、有效的手段。招生宣傳也要適應(yīng)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀，采取人們最容易接受的方法和手段，使宣傳效果最好。比如網(wǎng)絡(luò)和電話宣傳，使用的人最多，宣傳效果也最好。一是可以登陸社區(qū)論壇和教育論壇運(yùn)用軟文的方式進(jìn)行宣傳；二是登陸廣告論壇直接進(jìn)行招生宣傳；三是通過(guò)招聘人才的方式也可以起到樹(shù)立公司形象和進(jìn)行招生宣傳的作用；四是自己公司網(wǎng)站的建立和客服的設(shè)立的選產(chǎn)招生作用，網(wǎng)絡(luò)具有隨時(shí)訪問(wèn)、雙向交互、超級(jí)鏈接、多媒體展示等優(yōu)點(diǎn)，是招生宣傳的理想工具。公司建立一個(gè)招生網(wǎng)站，把相關(guān)的招生信息放在網(wǎng)站上，就給家長(zhǎng)和學(xué)員提供了24小時(shí)隨時(shí)查詢(xún)的方便。以及有問(wèn)題隨時(shí)問(wèn)詢(xún)的方便。注重電話咨詢(xún)的重要作用，對(duì)與教育咨詢(xún)師要進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)。

3、網(wǎng)絡(luò)宣傳需要注意的問(wèn)題：宣傳信息要真實(shí)；內(nèi)容要豐富，宣傳網(wǎng)站上面除了學(xué)校的基本情況、課程設(shè)置、人數(shù)范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，還要充分展示學(xué)校的辦學(xué)水平和辦學(xué)特色，配以名師介紹和教師取得的成就展示；學(xué)生取得的成就展示，這樣會(huì)取得良好的效果：加強(qiáng)與學(xué)員家長(zhǎng)的互動(dòng)與交流，開(kāi)通家長(zhǎng)社區(qū)；注重宣傳的連續(xù)性，避免應(yīng)景之作；注重網(wǎng)站的整體效果。

（四）資金條件和財(cái)務(wù)預(yù)算

1、項(xiàng)目資金投入總額及投入計(jì)劃。

教育培訓(xùn)公司啟動(dòng)資金投入共需要10萬(wàn)元。寫(xiě)字樓租賃半年房租需要大概5萬(wàn)元；電腦配備需要1萬(wàn)元（5臺(tái)電腦）；裝修費(fèi)用及桌椅配備1萬(wàn)元；宣傳費(fèi)用1萬(wàn)元；備用1萬(wàn)元。

2、盈虧平衡點(diǎn)。

（五）網(wǎng)站建設(shè)（網(wǎng)站和網(wǎng)上宣傳）

四、進(jìn)度與計(jì)劃安排（大概的安排，事情的先后）

五、結(jié)論與建議

（一）初步結(jié)論

（二）投資建議

1、投資方式、金額及資金用途

2、投資監(jiān)督管理

六、進(jìn)一步可行性研究的工作計(jì)劃

1、目前存在的疑點(diǎn)及需要進(jìn)一步了解的有關(guān)問(wèn)題

2、需聘請(qǐng)專(zhuān)家及可能發(fā)生的費(fèi)用。

第五篇：項(xiàng)目可行性分析3

大學(xué)生創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目可行性分析

——家庭式的私房菜館

摘要：本文通過(guò)對(duì)長(zhǎng)沙市餐飲業(yè)的背景分析和市場(chǎng)分析，以及規(guī)模和投資估算，來(lái)對(duì)在長(zhǎng)沙地區(qū)開(kāi)一家私房菜館進(jìn)行可行性分析，分析投資的合理性，從而降低創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵字：家庭；私房菜館；大學(xué)生

一、背景分析

俗話說(shuō)得好：“民以食為天”，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)飲食的要求越來(lái)越高。我國(guó)的餐飲業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售額已經(jīng)連續(xù)10年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，它利潤(rùn)高、資金回流快，而且每天經(jīng)營(yíng)所收的都是現(xiàn)金。而且通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的研究調(diào)查報(bào)告和國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)比表明，中國(guó)的餐飲市場(chǎng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到飽和。我國(guó)正迎來(lái)一個(gè)餐飲業(yè)的大發(fā)展時(shí)期，其市場(chǎng)潛力巨大，前景廣闊。因此，辦一家家庭式私房菜館是有利可圖的。

二、市場(chǎng)分析 1.環(huán)境分析

在大學(xué)中的食堂的飲食一直是個(gè)問(wèn)題，大學(xué)的飲食質(zhì)量不高已成為公認(rèn)的問(wèn)題，僅僅是滿足了學(xué)生們的溫飽問(wèn)題,而質(zhì)量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到學(xué)生們的要求。部分大學(xué)的飲食狀況令人擔(dān)憂，甚至有的大學(xué)食堂出現(xiàn)了集體中毒事件。所以有很大一部分大學(xué)生選擇到校外就餐，但大學(xué)城里的大多數(shù)飯館確唯利是圖，飯菜的質(zhì)量得不到保證，導(dǎo)致了很多問(wèn)題。如果選擇去大的飯店就餐的話，消費(fèi)水平又太高，一般的學(xué)生不能承受。因此我開(kāi)一家注重飯菜營(yíng)養(yǎng)并且價(jià)格又不貴的的家庭私房菜館必定會(huì)有巨大的商機(jī)。2.目標(biāo)市場(chǎng)確定

本創(chuàng)業(yè)計(jì)劃就是為了保障大學(xué)生的飲食安全，提高大學(xué)生的飲食質(zhì)量，旨在為高校大學(xué)生提供價(jià)格低廉安全高質(zhì)并富有特色的食品，本菜館主打是家庭二字，主要的創(chuàng)意是做一家擁有家庭氛圍的餐廳。