第一篇：物業(yè)管理工作建議

物業(yè)管理改制工作的探討

第八社區(qū)管理中心

作為油田社區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理，承擔(dān)著油田轄區(qū)單位、職工生活的環(huán)衛(wèi)、綠化、治安、穩(wěn)定等主要職能。隨著油田的發(fā)展不斷壯大，油田物業(yè)管理緊跟油田形勢，精細(xì)管理水平明顯增強(qiáng)，社區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)工作得到了油田各單位和職工群眾的普遍認(rèn)可，同時促進(jìn)了和諧油田建設(shè)?，F(xiàn)將油田物業(yè)管理改制工作，結(jié)合工作實(shí)踐探討如下。

一、油田社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

油田在開發(fā)建設(shè)過程中，按照“有利生產(chǎn)、方便生活”的原則，在百里油區(qū)建設(shè)包括基礎(chǔ)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、生活服務(wù)在內(nèi)的后勤服務(wù)體系。1997年，油田在借鑒國內(nèi)外社區(qū)管理和居民服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在油田范圍內(nèi)按區(qū)域劃分先后成立了15個物業(yè)管理處，2005年合并成10個社區(qū)管理中心，社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平日趨成熟。

（一）油田社區(qū)物業(yè)管理點(diǎn)多面廣，布局分散。

油田社區(qū)是圍繞資源開發(fā)而相應(yīng)建立起來的，普遍存在“先有礦區(qū)、后有社區(qū)”的狀況，布局分散，規(guī)劃落后，生活基礎(chǔ)設(shè)施與生產(chǎn)設(shè)施混在一起，物業(yè)管理和服務(wù)的點(diǎn)多、面廣，前線生產(chǎn)單位和總部基地都有社區(qū)物業(yè)管理單位。

（二）社區(qū)物業(yè)管理起步晚，機(jī)制逐漸完善。

雖然國家和地方政府出臺了物業(yè)管理方面的政策法規(guī)，但油田在上世紀(jì)的九十年代末期才開始引入物業(yè)管理，物業(yè)管理規(guī)范化管理程度不高。近期，油田社會化服務(wù)系統(tǒng)開展“四個體系”建設(shè)得到有效落實(shí)，社區(qū)物業(yè)管理的機(jī)制逐步完善。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施的改善與社會發(fā)展和居民要求還有差距。

隨著生活水平的改善，居民對基礎(chǔ)設(shè)施的期望正逐步提高，加上社區(qū)承擔(dān)著較多市政檢查職責(zé)?？碧骄衷诮?jīng)營困難的情況下，在費(fèi)用方面給予了傾斜，但是僅靠油田有限的資金投入難以滿足社會快速發(fā)展和居民日益增長的服務(wù)期望。

（四）物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)有待提高。

目前，社區(qū)管理隊(duì)伍中職工素質(zhì)參差不齊，老弱病殘較多。主要是由于歷史原因，物業(yè)服務(wù)人員大都是從原來各單位分離出來的后勤服務(wù)人員，職工年齡偏大，女同志多，技術(shù)水平低，缺少應(yīng)有的管理能力和操作技能。

(五)社區(qū)物業(yè)管理費(fèi)結(jié)算以勘探局劃拔為主。

社區(qū)物業(yè)管理收入，以現(xiàn)有房屋租賃、自行車棚、停車場、菜市場管理等少量收入，其中主要資金來源還是勘探局對社區(qū)綠化、基礎(chǔ)設(shè)施改造、房屋維修等項(xiàng)目費(fèi)用的專項(xiàng)劃拔，由工程建設(shè)單位施工，社區(qū)參與管理。

二、社區(qū)物業(yè)管理改制的優(yōu)勢

(一)有一套機(jī)構(gòu)完整的物業(yè)管理體制。

社區(qū)的物業(yè)管理主要包括小區(qū)治安、環(huán)衛(wèi)保潔、房屋維修、公共設(shè)施維護(hù)、綠化美化及轄區(qū)主業(yè)單位的后勤保障服務(wù)工作，經(jīng)過多年的不斷完善，“四個體系”物業(yè)管理機(jī)制基本成熟。

(二)有一支人員充足的職工隊(duì)伍。

雖然社區(qū)物業(yè)管理人員基本上來自油田各單位后勤人員，素質(zhì)參差不齊，但經(jīng)過較長時間的鍛煉，都能適應(yīng)社區(qū)管理工作，在各自崗位上發(fā)揮作用，基本上能滿足物業(yè)管理需要。

(三)有一定管理經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)。

盡管社區(qū)物業(yè)管理與市場化運(yùn)作的物業(yè)公司還有差距，但在內(nèi)部管理和經(jīng)營方面都有各自成熟的經(jīng)驗(yàn)，基本上可以適合油田物業(yè)服務(wù)發(fā)展的需要。

(四)社區(qū)居住人口相對集中。

社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模發(fā)展適合在人口相對集中的小區(qū)，社區(qū)的環(huán)衛(wèi)、綠化、保安、房屋維修等物業(yè)管理服務(wù)成本相對較低，便于小區(qū)專業(yè)化的物業(yè)管理和服務(wù)。

三、社區(qū)物業(yè)管理改制的好處

一是符合集團(tuán)公司和油田的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。將公共道路、房屋等設(shè)施國有資產(chǎn)劃分到物業(yè)管理企業(yè)，這些資產(chǎn)得到有效維護(hù)和利用，同時大量人員從油田分流到改制企業(yè)，不僅能減輕油田企業(yè)辦社會沉重的負(fù)擔(dān)，還能使油田集中精力抓好生產(chǎn)建設(shè)，有利于油田發(fā)展。

二是社區(qū)環(huán)境將得到有效改善。雖然油田減少了對社區(qū)的資金投入，但是通過物業(yè)管理企業(yè)市場化運(yùn)作，企業(yè)化管理的發(fā)展，可以走向市場，自負(fù)盈虧，能夠爭取更多的建設(shè)資金，更快的改善社區(qū)環(huán)境。

三是社區(qū)物業(yè)管理專業(yè)化程度得到提升。通過對物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化改制，社區(qū)物業(yè)管理將從人員、設(shè)備、服務(wù)、管理等方面逐步走向?qū)I(yè)化、市場化，物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)一體化。

四是職工的收入會穩(wěn)步增長。物業(yè)管理企業(yè)通過市場化運(yùn)作、社會化服務(wù)的原則，不斷優(yōu)化改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，拓寬服務(wù)內(nèi)容，增加創(chuàng)收渠道，職工收入的提高會得到保障。

第二篇：物業(yè)管理工作

2010物業(yè)管理工作總結(jié)

2010年，我們積極履行物業(yè)管理工作職責(zé)，認(rèn)真落實(shí)總公司辦公室2010年的工作計劃，從保障服務(wù)、安全穩(wěn)定兩大目標(biāo)出發(fā)，抓好物業(yè)管理硬件和軟件建設(shè)，較好地完成了2010年計劃中的各項(xiàng)任務(wù)，取得了較好的成效?；仡櫼荒陙?，我們主要做了以下幾項(xiàng)工作：

一、較好地履行了對分公司辦公室的指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督、服務(wù)工作職責(zé)

1.去年公司機(jī)構(gòu)改革順利完成后，總公司及分公司的物業(yè)管理工作發(fā)生變化。由于非經(jīng)營性資產(chǎn)的特點(diǎn)是范圍廣、數(shù)量大、任務(wù)重，所以我們面臨著更重的工作任務(wù)。今年，總公司物業(yè)管理人員團(tuán)結(jié)一致，發(fā)揚(yáng)拼搏創(chuàng)新精神，知難而進(jìn)，勤奮工作，深入分公司開展調(diào)查研究，與分公司密切協(xié)作，相互溝通，積極推進(jìn)非經(jīng)營性資產(chǎn)的規(guī)范管理，確保了設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及各項(xiàng)任務(wù)的完成。

2.順利完成了對原五、六分公司非經(jīng)營性資產(chǎn)接收的后續(xù)工作，配合一、二分公司解決了急待解決的設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)問題，建立健全了總公司機(jī)關(guān)非經(jīng)營性資產(chǎn)的管理臺賬，保證了全公司物業(yè)管理工作的有序進(jìn)行。

3.按照“五創(chuàng)”要求，積極做好機(jī)關(guān)駐地維修改造工作。協(xié)調(diào)落實(shí)二公司辦公樓及家屬樓外墻粉刷工作，嚴(yán)格審查施工單位，合理安排工作預(yù)算，保證了這一政治任務(wù)的順利完

成。在落實(shí)完成這項(xiàng)工作中，我們與二分公司物業(yè)管理人員深入工地現(xiàn)場，對施工資質(zhì)和預(yù)算嚴(yán)格審核，加強(qiáng)工地現(xiàn)場的安全管理，保質(zhì)保量地完成了這一工作。

二、充實(shí)完善了物業(yè)管理制度，進(jìn)一步推進(jìn)了物業(yè)管理的規(guī)范化

1.完成全公司非經(jīng)營性資產(chǎn)的建檔工作，開展了物業(yè)管理各項(xiàng)指標(biāo)的調(diào)查、摸底工作?！敖n”工作是中心2010年計劃中的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)性工作，對今后開展物業(yè)管理有十分重要的意義。它是我們物業(yè)管理工作中的一項(xiàng)重點(diǎn)。從今年上半年起，我們就積極配合機(jī)械設(shè)備部著手進(jìn)行對全公司非經(jīng)營性資產(chǎn)情況收集、匯總，以分公司為單位，分門別類登記造冊。下半年，為更好了解每年的物業(yè)管理中的各種情況，做到心中有數(shù)，為公司領(lǐng)導(dǎo)起到參謀助手的作用，設(shè)計了有關(guān)表格，下發(fā)到各分公司并匯總整理存檔，現(xiàn)這一工作正在推進(jìn)中。

2.加強(qiáng)了對水電工的管理，建立水電工定期培訓(xùn)考核制度，提高水電工技術(shù)操作水平，確保水電網(wǎng)絡(luò)安全運(yùn)行。2010年，我們進(jìn)一步強(qiáng)化水電工的培訓(xùn)制度，并在形式和內(nèi)容上力求有所創(chuàng)新，有所突破。

三、強(qiáng)化了安全管理，確保了設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行，確保了院內(nèi)安全

1.發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不留隱患，把安檢工作落到實(shí)處。

今年在對分公司的安全檢查中，我們發(fā)現(xiàn)某分公司的配電室存在一定的安全隱患。面對這種情況，我們和安全保衛(wèi)部門及時提出了整改措施和意見，督促他們抓緊時間解決問題。經(jīng)過共同的努力，加強(qiáng)了配電室內(nèi)值班力量，使配電室管理進(jìn)一步規(guī)范化，消除了事故安全隱患。

2.加強(qiáng)日常和節(jié)假日期間的安檢工作，對重點(diǎn)部位的用電、用氣實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)范化管理，特別是對外租戶的安全用電問題實(shí)行嚴(yán)格的管理，發(fā)現(xiàn)問題及時處理解決，配合安全保衛(wèi)部門對外租戶進(jìn)行安全防火教育，組織消防滅火演練，提高廣大人員處理突發(fā)事件的能力。

2010年的工作，使我們有三點(diǎn)深刻的體會：

1.做好非經(jīng)營性資產(chǎn)的管理，必須要有求真務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)，深入實(shí)際，不搞花架子，這是做好物業(yè)管理工作的基本前提。

2.高度重視非經(jīng)營性資產(chǎn)的安檢工作，從硬件和軟件兩方面加強(qiáng)管理，是確保物業(yè)設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行的基本保障。

3.實(shí)行規(guī)范管理，保證各項(xiàng)制度的真正落實(shí)，是做好非經(jīng)營性資產(chǎn)管理工作的關(guān)鍵。

不足及差距：

1.我們的管理規(guī)范化還基本上屬于初級化，有待今后進(jìn)一步加強(qiáng)提高。

2.實(shí)行收費(fèi)式物業(yè)管理，雖然進(jìn)行了調(diào)查、研究，但進(jìn)展不大，有待今后落實(shí)。

第三篇：物業(yè)管理工作

2、負(fù)責(zé)協(xié)助總經(jīng)理相關(guān)管理工作，所有工作內(nèi)容由總經(jīng)理直管和安排。

3、從事商業(yè)或商住類型物業(yè)管理工作三年以上管理經(jīng)驗(yàn)；

4、有獨(dú)立管理能力，懂得保潔、保安消防、設(shè)備維護(hù)、綠化等日常管理及流程；

5、熟悉裝修的申請、駿工和接管驗(yàn)收的工作流程及要求。

6、熟悉處理客戶投訴、咨詢及對租戶的滿意度調(diào)查等工作。

7、負(fù)責(zé)租戶提出的問題和建議分析研究，協(xié)同上級落實(shí)好預(yù)防糾正工作。

8、進(jìn)行日常監(jiān)督巡查，督促本區(qū)域保安、消防設(shè)備和器材的使用。

9、優(yōu)秀的書寫和語言表達(dá)能力和溝通能力，做事穩(wěn)重，責(zé)任心強(qiáng)，有較好的敬業(yè)精神

1、熟悉清潔、綠化、治安、維修、接待、投訴、回訪等服務(wù)內(nèi)容；

2、熟悉商鋪的接管和交鋪驗(yàn)收工作。熟悉對裝修施工單位監(jiān)管和工程的竣工及驗(yàn)收工作。

3、熟悉處理客戶投訴及回訪工作事項(xiàng)及流程；

4、掌握區(qū)域物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用過程；

5、能獨(dú)立草擬物業(yè)基本文書。能熟練操作使用電腦，草擬和處理發(fā)送文件；

6、跟蹤驗(yàn)證不合格的服務(wù)項(xiàng)目，處理業(yè)戶投訴；

7、會收集有價值的物業(yè)信息和數(shù)據(jù)資料；

8、形象氣質(zhì)佳，會聽廣州話，普通話標(biāo)準(zhǔn)，口齒伶俐，較好的語言表達(dá)能力和溝通能力；

9、較強(qiáng)的應(yīng)變能力、協(xié)調(diào)能力，能獨(dú)立處理日常緊急問題，良好的親和力及服務(wù)意識

在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。

2.負(fù)責(zé)管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項(xiàng)服務(wù)工作。

3.全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用過程。

4.協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。

5.參加經(jīng)理主持的部門例會，總結(jié)當(dāng)月工作，制訂下月計劃。

6.負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)運(yùn)作中不合格的服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行跟蹤、驗(yàn)證，處理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。

7.收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。

8.完成經(jīng)理交辦的各項(xiàng)任務(wù)。

1.協(xié)助制定和實(shí)施部門的管理計劃,建設(shè)高效的組織團(tuán)隊(duì)，構(gòu)建良好的溝通渠道 2.管理日常物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)、操作管理流程及適當(dāng)?shù)某杀究刂魄闆r 3.負(fù)對物業(yè)部下屬工程,環(huán)境,秩序等部門落實(shí)各種規(guī)章制度和計劃執(zhí)行情況的檢查、督促、指導(dǎo)工作 4.負(fù)責(zé)與商戶的溝通，保證商戶裝修符合規(guī)定，保證購物中心良好的購物環(huán)境 5.保持與公司各協(xié)作單位良好的溝通與配合，加強(qiáng)與物業(yè)管理相關(guān)的主管部門、居委會、業(yè)委會及物業(yè)管理同行的聯(lián)系與交流。

任職要求： 1.3年以上大型商業(yè)或物業(yè)管理公司中高層管理工作經(jīng)驗(yàn) 2.熟悉房地產(chǎn)、物業(yè)管理，精通相關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)流程，具有成熟的物業(yè)管理理念 3.具有物業(yè)經(jīng)理上崗證書者優(yōu)先 4具有良好的組織管理、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、溝通和決策能力

第四篇：關(guān)于改善物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議

關(guān)于改善物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議

胡家洋

隨著90后登上歷史的舞臺，中國人口老齡化的到來，和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，2013年，物業(yè)行業(yè)在這個大環(huán)境下面臨著用工短缺、成本增長、規(guī)范管理、提高服務(wù)質(zhì)量等等的問題越來越突出。廣東作為改革開放的前沿，人們的生活條件改善，維權(quán)意識增強(qiáng)，對我們物業(yè)服務(wù)提出了更高的要求。本人結(jié)合物業(yè)服務(wù)工作實(shí)際情況，提出：改善福利、提高效率、簡化流程、規(guī)范管理、量化考核的建議與大家探討，以謀求企業(yè)利益最大化為目標(biāo)。

一、改善福利，解決用工短缺問題。

隨著中國中西部的開發(fā)和中國新農(nóng)村的建設(shè)推進(jìn)，以及京津唐、北部灣、泛珠三角、長三角等等經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃，四川、湖南、湖北、河南、山東等人口大省的勞動力輸出在大幅減少，選擇在本土就業(yè)的比例明顯增加，用工荒已經(jīng)是國內(nèi)普遍問題。另外，據(jù)政府官方統(tǒng)計，自2009年開始，中國每年以3%的速度加速人口老齡化，2012年人口紅利到達(dá)頂峰，2015年進(jìn)入勞動力負(fù)增長時期?？梢姡磥聿粌H僅是我們物業(yè)行業(yè)面臨用工荒，全國各行業(yè)都會在這個大環(huán)境下，爭奪勞動力資源，如何爭取到高素質(zhì)的人才，留住人才，用好人才是一個尤為重要的課題。

我們物業(yè)公司經(jīng)常因?yàn)榇鰡栴}招不到人，好不容易招到了人，卻很快又跑到其他單位了，究其原因主要是待遇和工作環(huán)境問題。以我們明月園為例：2012年，我們物業(yè)三班制保安的基本工資是2100，兩班制是2800，而周邊市場上基本上三班制的2500，兩班制3000~3500，其余社保及居住等條件相同按政府要求執(zhí)行，差距是很明顯的，在城區(qū)的項(xiàng)目物價高，郊區(qū)的項(xiàng)目

1生活條件差等等原因，導(dǎo)致了我們的保安人員流失量較大。

綜上所述，依據(jù)勞動法要求，正常的加班應(yīng)按平時工資的150%計算，2013年初，我們?nèi)嘀票０驳幕竟べY是2200元，兩班制基本工資應(yīng)為2200+1100*150%=3850元，現(xiàn)在實(shí)際基本工資為2800元，相差950元距離很大。另外，兩班制比三班制，節(jié)省了33%的人員編制，公司承擔(dān)的社保部分按600元/人/月計算，人均也節(jié)省了300元/月。故此，根據(jù)明月園及周邊物業(yè)項(xiàng)目情況，結(jié)合公司成本控制考慮，合理化建議1：改善福利，跟上物價上漲幅度和行業(yè)市場水平。

基本工資調(diào)整方案：保安兩班制為3500元/月，三班制保安為2500元/月，客服2500元/月，保潔1800元/月，工程維修人員2600元/月，物業(yè)助理3000元/月。

合理化建議2：改善員工生活條件，開設(shè)員工飯?zhí)茫?/p>

人的生活緊緊圍繞“衣、食、住、行”，作為成熟居住小區(qū)，特別是在高物價的城區(qū)，居住和飲食成了員工去留的一大主要因素。目前，在物業(yè)公司劉總的努力爭取下，明月園已經(jīng)有了良好的員工宿舍和飯?zhí)脳l件。其余項(xiàng)目，能爭取開設(shè)飯?zhí)玫模瑧?yīng)當(dāng)積極籌建。另外，建議由目前公司管的一餐改為兩餐，妥否？

合理化建議3：豐富業(yè)余生活，每半年由各服務(wù)中心組織員工一日戶外活動；

公司原來每季度統(tǒng)一搞一次員工生日晚會，因目前物業(yè)公司人員編制已經(jīng)達(dá)到500人水平，受會議室、交通等條件影響，難以全公司統(tǒng)一聚集活動。建議由各服務(wù)中心每半年組織一次員工戶外郊游活動，豐富員工業(yè)余生活，促進(jìn)同事間情感交流，緩解工作壓力。也是企業(yè)文化建設(shè)之一。

合理化建議4：提高社區(qū)文化服務(wù)，建設(shè)社區(qū)公益圖書室。

一個成熟的社區(qū)，自然是需要有一個良好的社區(qū)文化建設(shè)的，既是社區(qū)居民生活需要，也是企業(yè)文化建設(shè)需要。建設(shè)一個自然、和諧、融洽、健康的社區(qū)是我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)所追求的目標(biāo)。所以，社區(qū)公告欄是我們社區(qū)文化建設(shè)的窗口，定期更新相關(guān)物業(yè)信息、維修公告、費(fèi)用分?jǐn)?、收費(fèi)通知、氣象服務(wù)、病蟲消殺、防火防盜、生活常識等等，是我們物業(yè)服務(wù)的一大課題。有條件的，街道能免費(fèi)提供建設(shè)小區(qū)圖書室的，應(yīng)當(dāng)爭取開辦公益性圖書室、閱覽室。赤崗街道文化站已經(jīng)多次提出要求我們配合開辦，本人認(rèn)為，現(xiàn)場具備場地空間，可以考慮在明月園星月樓大堂側(cè)區(qū)開辟一個小場所設(shè)立圖書室。既可以為社區(qū)居民提供公益性活動場所，促進(jìn)服務(wù)中心與業(yè)主的交流，也響應(yīng)支持了政府的社區(qū)建設(shè)要求，為員工提供了一個學(xué)習(xí)和進(jìn)步的環(huán)境。這是個多贏的事情，應(yīng)當(dāng)積極支持。

二、加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高工作效率、簡化流程。

效率和效益通常是有著正比的關(guān)系的，改革開放30年來，一直遵循效率優(yōu)先和政策才有了今天的經(jīng)濟(jì)繁榮昌盛。提高工作效率，自然也成為了企業(yè)在市場競爭中取勝的關(guān)鍵因素。提高工作效率的途徑，需要我們樹立時間管理理念，通過企業(yè)文化培訓(xùn)、工作生活交流、確定公司經(jīng)營管理目標(biāo)，對企業(yè)人、財、物等等資源進(jìn)行優(yōu)化分配，通過設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)流程、操作規(guī)程、分工協(xié)作等規(guī)范化體系，以實(shí)現(xiàn)管理系統(tǒng)的良性運(yùn)作。

目前公司省內(nèi)外有多個項(xiàng)目，物業(yè)全體員工達(dá)500人，工作的開展，橫向涉及政府部門、地產(chǎn)、總包、施工單位、業(yè)主，縱向有公司高層領(lǐng)導(dǎo)、中

層經(jīng)理、項(xiàng)目主管、助理、領(lǐng)班、工作人員等等，信息的傳遞與指令的執(zhí)行需要精確及時有效，才能做好物業(yè)服務(wù)工作。所以，對員工的培訓(xùn)，增強(qiáng)員工對企業(yè)文化、組織架構(gòu)、操作流程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等等的認(rèn)識，均要做到理解與熟識方可應(yīng)對自如。

一個企業(yè)，一個目標(biāo)，制定公司的經(jīng)營管理目標(biāo)，一個團(tuán)隊(duì)的工作緊緊圍繞這個目標(biāo)，堅(jiān)持不懈的努力，才可以達(dá)到利益最大化。

我們公司的經(jīng)營管理目標(biāo)：業(yè)戶至上、服務(wù)第一提供優(yōu)質(zhì)全面的服務(wù)。合理化建議5：完善公司、項(xiàng)目培訓(xùn)計劃，制定經(jīng)營管理目標(biāo)，簡化流程，縮短中間信息操作環(huán)節(jié)，提高公司執(zhí)行力。

對于操作與管理流程，一切以高效快速解決實(shí)際問題是出發(fā)點(diǎn)，精簡機(jī)構(gòu)、簡化審批與執(zhí)行流程。公司項(xiàng)目多，廣州本土服務(wù)中心也有6個，分布在不同區(qū)域，每周的例會匯報的是日常事務(wù)，路途遠(yuǎn)，不便于頻繁舉行，主管領(lǐng)導(dǎo)也每周有兩天以上在項(xiàng)目辦公，項(xiàng)目的日常運(yùn)作應(yīng)由主管把握，重大事件及時向總公司報告，公司每月組織一次各服務(wù)中心經(jīng)理會議交流經(jīng)驗(yàn)。遇有突發(fā)事情、重大事務(wù)可組織服務(wù)中心間的互動觀摩學(xué)習(xí)，以促進(jìn)提高各服務(wù)中心的實(shí)際管理水平。比如：沒有參加過收樓的項(xiàng)目可以組織人員配合支持新項(xiàng)目收樓，既是學(xué)習(xí)也是支持。遇重大工傷、工人討薪、地方群體沖突等事件經(jīng)驗(yàn)交流。

合理化建議6：公司例會每月舉行一次，重大事務(wù)項(xiàng)目間互動觀摩學(xué)習(xí)。

三、規(guī)范管理、量化考核。

圍繞公司的經(jīng)營管理目標(biāo)，制定統(tǒng)一的管理制度、價值標(biāo)準(zhǔn)、理念，完善組織架構(gòu)，規(guī)范操作流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是一個企業(yè)文化的具體內(nèi)容表現(xiàn)。建

立健全企業(yè)制度，作為職工行為規(guī)范的模式，使個人的活動得以合理進(jìn)行，內(nèi)外人際關(guān)系得以協(xié)調(diào)，員工的共同利益受到保護(hù)，從而使企業(yè)有序地組織起來為實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)而努力。

時下，我們物業(yè)從業(yè)人員經(jīng)常有向業(yè)主派單收取管理費(fèi)用，為規(guī)避業(yè)主的誤解，物業(yè)從業(yè)人員是要統(tǒng)一著裝，并佩戴工牌工號，才能上業(yè)主家門執(zhí)行工作任務(wù)的。這就是我們要求的形象問題。企業(yè)形象是企業(yè)通過外部特征和經(jīng)營實(shí)力表現(xiàn)出來的，被消費(fèi)者和公眾所認(rèn)同的企業(yè)總體印象。由外部特征表現(xiàn)出來的企業(yè)的形象稱表層形象，如招牌、門面、徽標(biāo)、廣告、商標(biāo)、服飾、營業(yè)環(huán)境等，這些都給人以直觀的感覺，容易形成印象；通過經(jīng)營實(shí)力表現(xiàn)出來的形象稱深層形象，它是企業(yè)內(nèi)部要素的集中體現(xiàn)，如人員素質(zhì)、生產(chǎn)經(jīng)營能力、管理水平、資本實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量等。表層形象是以深層形象為基礎(chǔ)，沒有深層形象這個基礎(chǔ)，表層形象就是虛假的，也不能長久地保持。流通企業(yè)由于主要是經(jīng)營商品和提供服務(wù)，與顧客接觸較多，所以表層形象顯得格外重要，但這決不是說深層形象可以放在次要的位置。北京西單商場以“誠實(shí)待人、誠心感人、誠信送人、誠懇讓人”來樹立全心全意為顧客服務(wù)的企業(yè)形象，而這種服務(wù)是建立在優(yōu)美的購物環(huán)境、可靠的商品質(zhì)量、實(shí)實(shí)在在的價格基礎(chǔ)上的，即以強(qiáng)大的物質(zhì)基礎(chǔ)和經(jīng)營實(shí)力作為優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保證，達(dá)到表層形象和深層形象的結(jié)合，贏得了廣大顧客的信任。

企業(yè)形象還包括企業(yè)形象的視覺識別系統(tǒng)，比如VIS系統(tǒng)，是企業(yè)對外宣傳的視覺標(biāo)識，是社會對這個企業(yè)的視覺認(rèn)知的導(dǎo)入渠道之一，也是標(biāo)志著該企業(yè)是否進(jìn)入現(xiàn)代化管理的標(biāo)志內(nèi)容。

目前，我們物業(yè)公司只為助理以下人員訂制工作服，經(jīng)理及以上管理人員沒有統(tǒng)一工作服，處理重大事務(wù)及公務(wù)接待時，不利于外屆對企業(yè)的認(rèn)識和信任，建議物業(yè)公司作為服務(wù)性的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一著裝標(biāo)識。

合理化建議7：物業(yè)公司作為服務(wù)性的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一制作工作服。企業(yè)以追求利益最大化為目標(biāo)，就必須有完善的績效考核機(jī)制，結(jié)合我司目前情況，有成熟小區(qū)和在建樓盤。對于事故發(fā)生率低，物業(yè)管理費(fèi)收取率高，人員流失率低的項(xiàng)目應(yīng)該加以獎勵；比如，設(shè)制項(xiàng)目的收費(fèi)率起于80%以上開始獎勵不同固定額度獎金，主要人員適度加工資鼓勵。相反則適度輕微處罰。

合理化建議8：對于事故發(fā)生率低，物業(yè)管理費(fèi)收取率高，人員流失率低的項(xiàng)目應(yīng)該加以獎勵，并作為升職條件之一；相反則適度輕微處罰。

以上8條建議為本人在工作中的感悟，不周之處敬請指正，謝謝！

第五篇：物業(yè)管理工作存在的問題及幾點(diǎn)建議

物業(yè)管理工作存在的問題及幾點(diǎn)建議

近年來，縣委、縣政府始終把事關(guān)民生、事關(guān)百姓的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。擺在構(gòu)建和諧綏棱的首要位置。如何全面加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理，解決物業(yè)管理中存在的突出問題，已經(jīng)成為人民群眾普遍反映、普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問題，也成為房產(chǎn)物業(yè)管理工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。為此，房管局抽調(diào)專人組成調(diào)查組，通過調(diào)查研究、召開局長辦公會等方式，就如何做好物業(yè)管理工作進(jìn)行了認(rèn)真研究，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報如下:

一、城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)基本情況

目前，全縣共有102個物業(yè)小區(qū)。其中，有資質(zhì)企業(yè)管理的小區(qū)49個；開發(fā)建設(shè)單位自管的小區(qū)30個；個人承包管理的小區(qū)15個；業(yè)主委員會管理的小區(qū)1個（農(nóng)機(jī)公司）；無人管理的小區(qū)7個（安民、醬菜廠、賓館、米廠、長城、老農(nóng)機(jī)、二招待所）。有10個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，但真正發(fā)揮作用的不多。全天24小時供水的小區(qū)共8個。

二、物業(yè)管理存在的主要問題

通過深入實(shí)際調(diào)查和走訪了解，我們共查找和梳理出全縣物業(yè)管理主要存在以下問題，具體概括為“四難”、“四不到位“?！八碾y”：一是尋求法律法規(guī)支撐難。目前，國家及省相繼出臺了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，但是太宏觀、太籠統(tǒng)，缺乏可操作性，涉及到具體問題時，難以找到依據(jù)。二是住宅小區(qū)公共部位維修難。大部分的老樓都存在房蓋漏雨、墻皮脫落

滲水、下水管線及檢查井塌陷斷裂、下水主管線堵塞等問題，按規(guī)定是誰的產(chǎn)權(quán)，誰負(fù)責(zé)，但居民不愿意出錢，導(dǎo)致公共部位維修難。三是開發(fā)商遺留問題解決。新開發(fā)建設(shè)的樓區(qū)，在保修期內(nèi)出現(xiàn)的問題，開發(fā)商有的解決了，有的應(yīng)付處理，更有甚者拖到保修期外就不管了。這樣就導(dǎo)致開發(fā)商與物業(yè)管理者互相推諉，責(zé)任不清，問題始終是懸而不解。四是主管部門協(xié)調(diào)難。主管部門受自身權(quán)限所限，有一些問題不是自身管轄范疇之內(nèi)的，或單單一個部門能解決了的，特別是涉及相關(guān)部門聯(lián)合落實(shí)時，一些部門配合不好，很難協(xié)調(diào)。“四不到位”：一是主管部門監(jiān)管難到位。房產(chǎn)物業(yè)管理局作為全縣物業(yè)管理的主管部門，即管不到物業(yè)管理企業(yè)的人，又缺乏約束力，只有常規(guī)的宏觀的工作指導(dǎo)，導(dǎo)致監(jiān)管很難到位。二是業(yè)主委員會發(fā)揮作用不到位。業(yè)主委員會成立難，即使成立了也是有名無實(shí)，缺乏責(zé)任心和責(zé)任感，根本就監(jiān)管不了物業(yè)企業(yè)行為。三是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)不到位。從業(yè)人員素質(zhì)低，收費(fèi)價格亂，多收費(fèi)、少服務(wù)，甚至不服務(wù)，導(dǎo)致矛盾較多。四是物業(yè)費(fèi)收取不到位。大部分弱勢群體無力支付物業(yè)費(fèi)，部分居民享受物業(yè)服務(wù)，但以各種理由不交納物業(yè)費(fèi)，造成收費(fèi)率低，導(dǎo)致物業(yè)管理者工作積極性不高，形成惡性循環(huán)。

三、提高全縣物業(yè)管理和服務(wù)水平的幾點(diǎn)建議

1、全面實(shí)行小區(qū)規(guī)范化管理。一是對小區(qū)實(shí)行等級化管理。

房產(chǎn)局根據(jù)小區(qū)現(xiàn)狀及服務(wù)項(xiàng)目，大體將全縣的小區(qū)劃分為高、中、低3個等級。規(guī)定出不同小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)內(nèi)容，按各自標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行日?；芾?。二是確定服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。成立測算小組，由物價局牽頭，法制辦、房產(chǎn)局、電業(yè)局、勞動局配合，抽調(diào)人員組成測算小組，對各小區(qū)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)重新核定，按服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行測算。同時測算小區(qū)24小時供水收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。最終確定出合理的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價格。三是推行陽光服務(wù)。物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容確定后，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置公示板，全面公示，讓業(yè)主以最直觀的方式了解。

2、全方位加大物業(yè)企業(yè)監(jiān)管力度。一是收取物業(yè)保證金。目的就是規(guī)范和約束物業(yè)企業(yè)，督促其按小區(qū)等級和確定的服務(wù)項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，其保證金收取額度大至為：5千平方米以內(nèi)的收取3000元保證金；5千平方米—2萬平方米的收取6000元保證金；2萬平方米以上的收取10000元保證金。二是清理物業(yè)市場。抽調(diào)專人對物業(yè)企業(yè)重新登記、核查、考核，實(shí)行物業(yè)準(zhǔn)入，審批管理制度，對那些業(yè)主意見大、服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)，堅(jiān)決予以取締。對無人管理的小區(qū)物業(yè)，本著誰供熱誰負(fù)責(zé)的原則，將該小區(qū)的物業(yè)管理交由供熱公司進(jìn)行管理。三是強(qiáng)化日常監(jiān)管。由房管局物業(yè)辦組成監(jiān)督檢查小組，采取定期檢查、不定期抽查及下發(fā)民意調(diào)查問卷等方式，多角度、全方位監(jiān)督，確保日常監(jiān)管

及時跟進(jìn)。四是抓好培訓(xùn)。提高人員從業(yè)素質(zhì)。

3、實(shí)行新建樓房收取公共部位維修資金。由于我縣沒有收取公共部位維修資金，房屋出現(xiàn)房蓋漏雨、墻皮脫落滲水、下水管線及檢查井塌陷斷裂等很難籌集資金解決。借鑒外市縣的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，建議縣政府按《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定收取專項(xiàng)維修資金，擬對新建樓需收取每平方米20元的公共部位維修基金，以保證保修期外公共部位的維修維護(hù)。維修資金由房管局設(shè)專戶管理，維修時，物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會申請支取。

4、對于舊樓公共部位維修的責(zé)任劃分。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十一條規(guī)定，在保修期內(nèi)的由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)。按照建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第九條規(guī)定，在保修期之外的公共部位的維修費(fèi)用按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分擔(dān)。我們的意見是在保修期內(nèi)的維修由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，由建設(shè)局協(xié)調(diào)。在保修期之外的維修由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)，物業(yè)企業(yè)牽頭組織，維修費(fèi)用向業(yè)主公示。對拒不交納維修費(fèi)用的業(yè)主，物業(yè)企業(yè)有權(quán)按相關(guān)政策處理。通過以上措施，相信我縣的物業(yè)市場一定會向規(guī)范、健康的軌道發(fā)展，管理水平將大幅度提高，人民群眾的生活環(huán)境會更加舒適。