第一篇：畜禽養(yǎng)殖場(chǎng)沼氣項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作模式探討

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畜禽養(yǎng)殖場(chǎng)沼氣項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作模式探討 作者：黃志芳

來源：《科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)》2012年第02期

第二篇：商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)作模式

商業(yè)物業(yè)的管理運(yùn)作模式

商業(yè)物業(yè)的概念、管理特征

商業(yè)物業(yè)是指集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能于一體的經(jīng)營場(chǎng)所，其物業(yè)管理內(nèi)容包括超市、大賣場(chǎng)、餐飲、零售店等。商業(yè)物業(yè)具有大空間、多設(shè)備、商號(hào)多，客流量大等特點(diǎn)，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大，責(zé)任重。一般住宅類物業(yè)管理主要管理居民的居住場(chǎng)所，服務(wù)對(duì)象是住戶，而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營場(chǎng)所，其物業(yè)管理機(jī)構(gòu)面對(duì)的服務(wù)對(duì)象是業(yè)主，租戶和顧客三個(gè)方面。其中，租戶和顧客群不是長期穩(wěn)定的，而是流動(dòng)的，不斷變化的，且來源不同，構(gòu)成復(fù)雜，因此物業(yè)管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽(yù)。一旦物管機(jī)構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯(cuò)，導(dǎo)致租戶或顧客不滿，對(duì)物業(yè)商譽(yù)有極大的影響。若因此失去租戶或顧客，就意味著會(huì)失去物業(yè)業(yè)主的信任，影響本企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)令各方滿意的服務(wù)目標(biāo)，就要不斷調(diào)查研究市場(chǎng)情況，了解市場(chǎng)變化和不同租戶、顧客對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的不同要求與滿意標(biāo)準(zhǔn)，以高于市場(chǎng)普遍水平的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來滿足他們，并贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

商業(yè)物業(yè)的管理內(nèi)容一、一般性管理

1、對(duì)小業(yè)主或承租商的管理

統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的商用物業(yè)，其經(jīng)營者都是承租商，可以在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理?xiàng)l款，對(duì)承租戶的經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范管理，也可以以商場(chǎng)經(jīng)營管理公約的形式對(duì)他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。

2、環(huán)境清潔管理

商業(yè)物業(yè)環(huán)境的清潔與否是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。商業(yè)物業(yè)的人流多且人員雜亂，產(chǎn)生垃圾的源頭較多。除應(yīng)有專人負(fù)責(zé)流動(dòng)保潔、及時(shí)清運(yùn)垃圾、隨時(shí)保持室內(nèi)外衛(wèi)生清潔之外，同時(shí)還應(yīng)注重提高清潔工作的專業(yè)性，滿足商業(yè)物業(yè)內(nèi)部各種設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)需要，商業(yè)物業(yè)的保潔形式具有以下主要特點(diǎn)：

A、由于商業(yè)物業(yè)日常的保潔需求時(shí)間較長（營業(yè)時(shí)間長，且節(jié)假日照常營業(yè)），在保潔人員的工作安排上一般實(shí)行兩班制，保證營業(yè)時(shí)間內(nèi)場(chǎng)內(nèi)衛(wèi)生營造好的購物消費(fèi)環(huán)境。B、商業(yè)物業(yè)保潔巡視的人員配備主要由物業(yè)自身 素質(zhì)及檔次來決定，商業(yè)物業(yè)保潔還需注意對(duì)停車場(chǎng)、垃圾存放點(diǎn)的巡視保潔，為方便顧客，還應(yīng)注意垃圾收集桶擺放的數(shù)量與位置是否合理。

C、商業(yè)物業(yè)對(duì)保潔人員的素質(zhì)要求較高，包括及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的能力和正確處理清潔作業(yè)過程中的各種應(yīng)注意事項(xiàng)的能力。

3、安全保衛(wèi)管理

商業(yè)物業(yè)面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓(xùn)練有素的保安和消防隊(duì)伍，并有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。安全管理工作的基本要求是保障物業(yè)安全，維持商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理秩序。

對(duì)于商業(yè)物業(yè)的安全管理，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： A、將物業(yè)保安管理同物業(yè)消防管理相結(jié)合。

消防安全是物業(yè)安全的重要環(huán)節(jié)，由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)人員密集、設(shè)備昂貴、財(cái)物（產(chǎn)）匯集，發(fā)生火災(zāi)所造成的生命、財(cái)產(chǎn)損失無法估量。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)的每一位安全人員都應(yīng)同時(shí)是兼職消防安全管理員，并具備相應(yīng)的消防知識(shí)與技能，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理各種火災(zāi)隱患。B、將安全管理與客戶服務(wù)工作相結(jié)合。

商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象較多，包括業(yè)主、租戶及商業(yè)顧客，由于物業(yè)的商業(yè)特性，商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理更加強(qiáng)調(diào)管理的服務(wù)性，安全管理人員在日常工作中，隨時(shí)都可能會(huì)接到客戶的各種服務(wù)要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務(wù)工作中去，為顧客提供各種細(xì)致服務(wù)，盡可能地保護(hù)業(yè)主、租戶和顧客的利益。

C、緊急事故的應(yīng)急處理。

商業(yè)物業(yè)屬開放型環(huán)境。對(duì)于高度密集性的商業(yè)物業(yè)，必須設(shè)計(jì)一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災(zāi)、電源失控、水管爆裂、犯罪活動(dòng)、爆破威脅、嚴(yán)重傷病等緊急事項(xiàng)有所準(zhǔn)備。商業(yè)物業(yè)的一些地方較易發(fā)生犯罪活動(dòng)，如商業(yè)中心的停車場(chǎng)就是犯罪分子與歹徒經(jīng)常活動(dòng)的主要地方。對(duì)此，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有許多需要改進(jìn)的地方，例如：增加照明燈以加強(qiáng)顧客安全感 ；人行道附近和停車場(chǎng)不應(yīng)有藏身之處 ；為顧客提供的哨崗應(yīng)安排在停車場(chǎng)重要位置等等。增加訓(xùn)練合格的保安人員，配備高性能的安全設(shè)備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發(fā)生。

4、消防管理

商業(yè)物業(yè)常見的引發(fā)火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當(dāng)、電器引致的火警、裝修不慎等。商業(yè)物業(yè)內(nèi)部人群密集，短時(shí)間內(nèi)的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無阻，遇有緊急情況時(shí)能及時(shí)疏散人群。商業(yè)物業(yè)建筑應(yīng)嚴(yán)格按國家消防部門的具體有關(guān)規(guī)定配備消防裝置及設(shè)備，如火警報(bào)警系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電機(jī)，應(yīng)急照明系統(tǒng)、花灑系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等等。物業(yè)內(nèi)務(wù)類消防設(shè)施及消防通道的指示標(biāo)識(shí)必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設(shè)備或裝飾品均須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業(yè)的消防管理還必須注意物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主、租戶（使用人）之間的聯(lián)合管理，組成以物業(yè)管理公司為主，業(yè)主和租戶為輔的消防管理網(wǎng)絡(luò)，必須注意消防宣傳與強(qiáng)化消防管理之間的結(jié)合，才能真正把各項(xiàng)消防管理措施落到實(shí)處。

5、設(shè)備管理

商業(yè)物業(yè)高起點(diǎn)、高質(zhì)量的設(shè)備設(shè)施需要具有先進(jìn) 的現(xiàn)代化管理手段和專業(yè)化養(yǎng)護(hù)維修技術(shù)。由于商業(yè)物業(yè)使用頻繁，預(yù)防性的維護(hù)工作與建筑地面、設(shè)備的日常檢查工作就顯得尤為重要。因此必須加強(qiáng)各類設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)，減少停機(jī)率，并在商業(yè)物業(yè)開放運(yùn)行中及時(shí)處理各種設(shè)備故障，保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為物業(yè)業(yè)主及使用權(quán)人提供方便及不間斷服務(wù)。

6、車輛管理

停車面積供應(yīng)緊張，對(duì)往來車輛實(shí)施有序管理難度較大。商業(yè)物業(yè)類的建筑物的停車場(chǎng)（地上、地下停車場(chǎng)）應(yīng)合理規(guī)劃、加強(qiáng)使用管理，提高使用效率，不僅保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業(yè)主、租戶、顧客的車輛不受損壞和失竊，還應(yīng)注意將車輛管理與環(huán)境管理、治安管理、消防管理及交通管理相結(jié)合。例如在環(huán)境管理方面要求車輛和人員保持停車場(chǎng)內(nèi)清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來，吸引顧客消費(fèi)，又能保持整潔的物業(yè)環(huán)境和物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的安全與交通秩序。

二、特殊管理

1、商業(yè)物業(yè)形象的宣傳推廣

商業(yè)物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，就是要做好物業(yè)商業(yè)形象的宣傳和推廣，擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的知名度，樹立良好的商業(yè)形象，以便吸引更多的消費(fèi)者。這是整個(gè)商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作。

商業(yè)物業(yè)良好形象的作用

商業(yè)物業(yè)良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是未來潛在的銷售額和一種無形的資產(chǎn)。商業(yè)物業(yè)必須具有自己鮮明的特色，才會(huì)對(duì)顧客有更多的吸引力。在各類商場(chǎng)不斷涌現(xiàn)，各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購物，選購哪家商場(chǎng)的商品，都會(huì)有一個(gè)比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應(yīng)樹立與眾不同、具有特色鮮明的形象，以形象昭示特色，以特色的商業(yè)標(biāo)識(shí)、商品、服務(wù)和特殊的營銷策略征服吸引顧客，在實(shí)際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認(rèn)識(shí)這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色（一段 時(shí)間后，顧客便會(huì)將物業(yè)的形象與特色聯(lián)系起來）。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，所以物業(yè)樓宇的良好形象就是銷售的先行指標(biāo)。同時(shí)，商業(yè)物業(yè)的良好形象一旦形成，便是一種信譽(yù)、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產(chǎn)。當(dāng)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入“印象時(shí)期”后，消費(fèi)者過去買“品牌”，現(xiàn)在買“店牌”?？梢哉f，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價(jià)值與形象，商業(yè)物業(yè)的良好形象便具有提升商品價(jià)值和形象的作用。（其確立過程如園示）

2、承租客商的選擇

商業(yè)物業(yè)是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群，其所有人主要是通過依靠經(jīng)營商業(yè)店鋪的出租而贏利，因而商業(yè)物業(yè)的管理者必須十分重視對(duì)客商的選擇及其搭配。

商業(yè)物業(yè)的管理者可以從以下四個(gè)方面對(duì)承租商進(jìn)行分類選擇：（見表一）承租客商在商業(yè)物業(yè)的不同作用：（見表二）商業(yè)物業(yè)的管理者，應(yīng)主要依據(jù)所管理的商業(yè)物業(yè)的規(guī)模大小和不同層次去選配承租客商。大型商業(yè)物業(yè)，如省級(jí)、國家級(jí)的，甚至是國際級(jí)的，其經(jīng)營的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機(jī)構(gòu)門類應(yīng)該是越齊越好，應(yīng)盡量爭(zhēng)取一些省市級(jí)、全國性乃至世界級(jí)的分店為基本承租戶，給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型商業(yè)物業(yè)，如大城市區(qū)一級(jí)的，其經(jīng)營的商品和零售商店類型應(yīng)該盡量齊全，也應(yīng)有其他各種商業(yè)機(jī)構(gòu)，同時(shí)應(yīng)盡量爭(zhēng)取省市級(jí)和區(qū)級(jí)大商店的分店作為基本承租戶。小型商業(yè)物業(yè)，如一些住宅小區(qū)的購物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。

商業(yè)物業(yè)的管理運(yùn)作方式

一、管理主體的設(shè)置

商業(yè)物業(yè)應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。但在具體的管理決策上應(yīng)設(shè)立商業(yè)物業(yè)管理委員會(huì)。因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)管理內(nèi)容雖包括物業(yè)管理、物業(yè)形象的宣傳推廣和對(duì)經(jīng)營者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經(jīng)營問題。物業(yè)管理公司不擁有所管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，因而不具有物業(yè)的經(jīng)營使用權(quán)。它只是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托對(duì)物業(yè)及設(shè)施、使用人的經(jīng)營行為進(jìn)行管理，以保證商業(yè)物業(yè)良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營秩序，使經(jīng)營者的生意好做。商業(yè)物 業(yè)本身是一個(gè)整體，由于多家經(jīng)營，各經(jīng)營者經(jīng)營活動(dòng)的許多方面需要協(xié)調(diào)一致，而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營，無權(quán)介入各經(jīng)營者的經(jīng)營活動(dòng)。因此，要保證管理的有效性，應(yīng)該組織由工商管理部門參與、經(jīng)營者代表組成的管理委員會(huì)，對(duì)商業(yè)物業(yè)的公共事務(wù)進(jìn)行管理。管理委員會(huì)由全體經(jīng)營者投票選舉產(chǎn)生，代表全體經(jīng)營者的利益。日常工作可以由一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，重大決策由管理委員會(huì)共同決定或者由管理委員會(huì)召開全體經(jīng)營者大會(huì)討論決定。這樣一來，商業(yè)物業(yè)的管理者就可以通過管理委員會(huì)間接地對(duì)各經(jīng)營者的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理。

商業(yè)物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)主要從以下幾個(gè)方面開展工作：

（１）制定管理章程，并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行，以規(guī)范每個(gè)經(jīng)營者的經(jīng)營行為。

（２）開展商業(yè)物業(yè)整體性的促銷活動(dòng)。如籌資、委托制作宣傳商業(yè)物業(yè)的商業(yè)廣告，舉辦節(jié)假日削價(jià)展銷會(huì)，組織顧客聯(lián)誼活動(dòng)，以商業(yè)物業(yè)名義贊助社會(huì)事業(yè)等。帶旺人氣，吸引顧客。

（３）協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)各經(jīng)營者的關(guān)系。管委會(huì)可以通過共同訂立的章程，規(guī)范每個(gè)經(jīng)營者的經(jīng)營行為，協(xié)調(diào)各經(jīng)營者之間的關(guān)系。如：不得欺行霸市，不得進(jìn)行不公平的競(jìng)爭(zhēng)； 統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間，不影響他人營業(yè)；各自負(fù)責(zé)管好店鋪門前衛(wèi)生等。經(jīng)營者在經(jīng)營上發(fā)生的矛盾、糾紛，也可由管委會(huì)調(diào)解解決。

（４）開展一些經(jīng)營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。

（５）協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營者之間的關(guān)系。一方面，商業(yè)物業(yè)管理者可通過管委會(huì)來達(dá)到統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)經(jīng)營者經(jīng)營的目的。另一方面，管委會(huì)又成為經(jīng)營者與商業(yè)物業(yè)管理者之間對(duì)話的橋梁和中介。

（６）與工商管理部門配合，嚴(yán)格執(zhí)行《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護(hù)商業(yè)物業(yè)的形

二、內(nèi)部管理運(yùn)作方式

1、專業(yè)化管理機(jī)制 以專業(yè)化管理要求，在歸并物業(yè)管理要點(diǎn)上著力推行建章立制工作。建立統(tǒng)一的臺(tái)帳記錄、統(tǒng)一的規(guī)章制度、統(tǒng)一的行為規(guī)范和操作規(guī)范及統(tǒng)一的文明用語規(guī)范，并按行業(yè)要求掛牌、上墻，實(shí)施制度化管理。

2、教育培訓(xùn)機(jī)制 強(qiáng)化教育培訓(xùn)，有效地實(shí)現(xiàn)人力素質(zhì)的再改造、再提升。建立堅(jiān)實(shí)的培訓(xùn)體系，實(shí)施分層次教育培訓(xùn)，不同層次人員按不同要求進(jìn)行培訓(xùn)，注重專業(yè)性、針對(duì)性和適用性相結(jié)合；推行晨會(huì)制度，把培訓(xùn)工作滲透到日常工作之中，進(jìn)行物業(yè)理念、服務(wù)規(guī)范、職業(yè)道德的潛移默化的灌輸和熏陶。

3、人力資源開發(fā)機(jī)制 建立有利于人力資源的開發(fā)和合理使用機(jī)制，打破地域，內(nèi)部流動(dòng)，平衡各物業(yè)點(diǎn)之間的骨干力量和技術(shù)力量，壓縮冗員，緩解緊缺。

4、工作責(zé)任機(jī)制 推行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，并以此為依托，扎實(shí)管理基礎(chǔ)。除以經(jīng)濟(jì)責(zé)任書的形式向管理下達(dá)達(dá)標(biāo)要求和管理質(zhì)量目標(biāo)、與經(jīng)濟(jì)利益掛鉤、強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)外，還按行業(yè)達(dá)標(biāo)要求，制訂工作細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行量化管理。建立管理質(zhì)量保障體系，推行每月一次物業(yè)工作報(bào)告制度，將物業(yè)工作情況、物業(yè)隱患和整改要求以書面管理形式通報(bào)業(yè)主，加強(qiáng)雙方間的溝通和信息交流，增進(jìn)了解，取得理解、支持和配合，共同搞好物業(yè)管理。

5、管理監(jiān)督機(jī)制 成立公司、物業(yè)處經(jīng)理、領(lǐng)班的三級(jí)督查網(wǎng)絡(luò)和業(yè)余督查員隊(duì)伍，進(jìn)行物業(yè)管理質(zhì)量的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)收 集各種信息，進(jìn)行管理狀態(tài)調(diào)控，為物業(yè)質(zhì)量的好轉(zhuǎn)奠定了基礎(chǔ)。

三、外部管理運(yùn)作方式

（１）成立商場(chǎng)管理委員會(huì)，在商場(chǎng)管理部設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，讓經(jīng)營者參與管理。如果商業(yè)物業(yè)屬分散產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，管理委員會(huì)由全體業(yè)主根據(jù)各自產(chǎn)權(quán)面積所占的份額，進(jìn)行投票選舉；如商業(yè)物業(yè)為統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，則管理委員會(huì)由所有經(jīng)營者每人一票選舉產(chǎn)生。管委會(huì)的組成人員一般由５～９人為宜，不宜過多，否則不便統(tǒng)一思想、統(tǒng)一意見。管委會(huì)的人員應(yīng)該由具有一定代表性、有經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)和廣泛商業(yè)關(guān)系的人員擔(dān)任。管委會(huì)的主要任務(wù)是協(xié)助管理公司，協(xié)調(diào)、規(guī)范經(jīng)營者的經(jīng)營行為，提出經(jīng)營方面的合理化建議，決定經(jīng)營格局的調(diào)整、經(jīng)營方向的定位、經(jīng)營活動(dòng)的整體安排（如拍賣、讓利等經(jīng)營活動(dòng)的組織安排）等重大經(jīng)營行為，同時(shí)協(xié)助經(jīng)營者組織經(jīng)營、聯(lián)系貨源等，并對(duì)違規(guī) 者進(jìn)行處罰。

（２）引進(jìn)工商管理部門。在經(jīng)營場(chǎng)所內(nèi)，設(shè)置工商管理辦公室，由工商執(zhí)法部門協(xié)助對(duì)經(jīng)營者的經(jīng)營行為進(jìn)行管理，以保證商業(yè)物業(yè)的信譽(yù)?？偨Y(jié)

總之，商業(yè)物業(yè)管理必須科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn)，加強(qiáng)治安防范管理，加強(qiáng)消防管理，做好防火工作，重視衛(wèi)生清潔管理，設(shè)立服務(wù)中心，完善配套服務(wù)，加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，不斷改進(jìn)工作，致力達(dá)到繁榮經(jīng)營、長遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)。

第三篇：策劃一商業(yè)運(yùn)作模式

破 殼 計(jì) 劃

商

提 案 業(yè)模式運(yùn)作方案人 ：醬

油

一． 思想破殼

廣告人策劃一群擁有大批的專業(yè)廣告策劃人員，在專業(yè)領(lǐng)域擁有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)。好多人員更是有著教高級(jí)別的職務(wù)，這為破殼計(jì)劃的實(shí)施，提供了較為可靠的媒介資源，客戶資源保障。

A.破殼計(jì)劃指的是什么？

一改往日群內(nèi)無營養(yǎng)的討論話題，通過對(duì)外與對(duì)內(nèi)的營銷，組建真實(shí)的工作平臺(tái)，為初學(xué)策劃以及策劃崗位的人員提供額外的學(xué)習(xí)和工作機(jī)會(huì)。破殼計(jì)劃需要有相應(yīng)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行對(duì)外宣傳，并且在團(tuán)隊(duì)內(nèi)部實(shí)行較為人性化的管理方式，讓大家在不耽誤工作的前提下，進(jìn)而提升自己的策劃水平。破殼計(jì)劃，前期的運(yùn)營中，遵從相關(guān)的工作流程，開展包括微博營銷，網(wǎng)站推廣，策劃執(zhí)行，創(chuàng)意設(shè)計(jì)等多方面的工作，后期將會(huì)擬定實(shí)體營銷的相關(guān)戰(zhàn)略。

B.破殼計(jì)劃的實(shí)施團(tuán)隊(duì)

該計(jì)劃擬將冰點(diǎn)凍力團(tuán)隊(duì)作為群商業(yè)化運(yùn)營的唯一團(tuán)隊(duì)，專業(yè)的知識(shí)人才，良好的行業(yè)平臺(tái)，為后期執(zhí)行打下了基礎(chǔ)。冰點(diǎn)凍力，是將企業(yè)創(chuàng)新意識(shí)進(jìn)行深層的挖掘與提煉，我們認(rèn)為企業(yè)堅(jiān)持固有的思想與方法，在市場(chǎng)營銷的車輪轉(zhuǎn)戰(zhàn)中競(jìng)爭(zhēng)顯得力不從心，因此我們提出了“營銷保鮮”理論，讓創(chuàng)意更新鮮，讓利潤更新鮮，讓企業(yè)營銷充滿鮮活能量。成立之后，會(huì)通過大會(huì)討論，誕生團(tuán)隊(duì)隊(duì)長，創(chuàng)意組長，策劃組長，AE經(jīng)理人，財(cái)務(wù)組長，外聯(lián)組長等多個(gè)職位，各組長下設(shè)多名成員，團(tuán)隊(duì)人員齊心合力，共同促進(jìn)團(tuán)隊(duì)成長！

是時(shí)候了，讓思想破殼而出！

二．團(tuán)隊(duì)架構(gòu)及運(yùn)作形式

1.團(tuán)隊(duì)架構(gòu)：

監(jiān)督方

策劃方執(zhí)行方

策 創(chuàng)平地地

劃 意 面區(qū)區(qū)

小 小 設(shè)職公

組 組 計(jì)員司

財(cái)務(wù)監(jiān)管：

2.運(yùn)作形式：

A.全案運(yùn)作模式：

以山東為例，地區(qū)設(shè)定為山東濟(jì)南，接到全案之后，策劃組成員組建討論組進(jìn)行項(xiàng)目討論，其他成員進(jìn)行旁聽。初稿策劃案以投票方式進(jìn)行討論，超過討論組參會(huì)人員三分之一以上即為通過案，不同意見可在討論組中提出。

策劃案制定—?jiǎng)?chuàng)意小組進(jìn)行簡報(bào)與創(chuàng)意方案的撰寫—設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)制作小樣—由山東地區(qū)的執(zhí)行公司來進(jìn)行項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作—最終項(xiàng)目完成。

B.其他策劃案根據(jù)實(shí)際情況考慮

單純的設(shè)計(jì)或是策劃案等均采用方案買斷的形式進(jìn)行對(duì)外處理。

C.利潤模式

廣告人網(wǎng)站廣告招租分成微博營銷的發(fā)布

策劃案全案的設(shè)計(jì)和執(zhí)行

半案或提案的定價(jià)賣案

D.利潤分配

每個(gè)項(xiàng)目結(jié)束后都會(huì)對(duì)團(tuán)隊(duì)成員公示，視具體數(shù)額來進(jìn)行分配處理，財(cái)務(wù)管理小組卡內(nèi)最多現(xiàn)金不可超過5000元。分配方式：按小組進(jìn)行分配，各小組成員組長擁有相關(guān)的控制權(quán)力，按照?qǐng)F(tuán)隊(duì)成員積分制度來進(jìn)行分配額上報(bào)。假設(shè)小組共有30人，盈利為30000元，那么按照3比2的分配策劃方拿到18000元，執(zhí)行方拿到12000元。各小組組長按照?qǐng)F(tuán)隊(duì)成員積分表進(jìn)行考評(píng)，由財(cái)務(wù)監(jiān)管對(duì)個(gè)人員分值情況進(jìn)行比例換算分發(fā)利潤。若團(tuán)隊(duì)成員因組長評(píng)分不公而收益受損，可將情況向監(jiān)督方反映，一經(jīng)查實(shí)免除小組長職務(wù)，請(qǐng)離團(tuán)隊(duì)，嚴(yán)重者直接勸其退群！

后續(xù)跟進(jìn)，此方案為修改稿，供大家參考，多多指教！

第四篇：商業(yè)運(yùn)作模式之案例分析

偉大企業(yè)的商業(yè)運(yùn)作模式——案例分析

在股市上，總有一些企業(yè)在不斷創(chuàng)造奇跡。例如貴州茅臺(tái)，從04年的20多元一股，到現(xiàn)在變成200多元一股；張?jiān)從04年的近10元積極攀升到了120元左右，類似的還有青島啤酒、云南白藥等等，難道這些只是股市中的特例，他們是否會(huì)代表著某一種商業(yè)模式的成功呢？

一、核心價(jià)值衍生模式——代表：云南白藥

中國的醫(yī)藥企業(yè)常常存在這樣的發(fā)展瓶頸，一旦離開純粹的醫(yī)療流通領(lǐng)域，幾乎就無法在其他市場(chǎng)領(lǐng)域拓展自己的產(chǎn)品。2001年，云南白藥的領(lǐng)導(dǎo)者王明輝提出了一個(gè)很大膽的想法，要進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。云南白藥在王明輝的帶領(lǐng)下開始圍繞保密配方與材料科學(xué)的結(jié)合進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，公司將此稱之為“兩翼產(chǎn)品”，主要包括：白藥創(chuàng)可貼、云南白藥牙膏及其他藥妝產(chǎn)品。該公司將將云南白藥的神奇療效添加到其他成熟產(chǎn)品中，摒棄了“核心競(jìng)爭(zhēng)力”觀念，把保密的白藥配方變成其他產(chǎn)品的“添加劑”，重新展現(xiàn)了自身獨(dú)特的資源價(jià)值。

利用這個(gè)模式取得成功的，不僅僅是云南白藥，我們還可以想到一個(gè)百年的偉大企業(yè)——強(qiáng)生集團(tuán)。美國強(qiáng)生(Johnson & Johnson)成立于1886年，是世界上規(guī)模大、強(qiáng)生產(chǎn)品多元化的醫(yī)療衛(wèi)生保健品及消費(fèi)者護(hù)理產(chǎn)品公司。期初強(qiáng)生也僅僅是一個(gè)醫(yī)藥公司，后來利用其強(qiáng)大的科研能力，推出了邦迪、嬰兒用品等等家喻戶曉的產(chǎn)品。

每個(gè)企業(yè)都有其核心價(jià)值，當(dāng)然需要緊抓不放，但也切不可因此而守舊不求上進(jìn)，應(yīng)該以此為中心，不斷向外拓展，更充分地利用核心價(jià)值，凸顯核心價(jià)值，提升公司的內(nèi)在價(jià)值。這也歸功于這些企業(yè)的資源整合能力，改變了整個(gè)價(jià)值鏈的游戲規(guī)則。

二、繼承傳統(tǒng)，開拓創(chuàng)新——代表：貴州茅臺(tái)

“茅臺(tái)模式”的核心，不僅有中國優(yōu)秀傳統(tǒng)價(jià)值觀的傳承，更有與時(shí)俱進(jìn)改革創(chuàng)新的時(shí)代精神?！懊┡_(tái)模式”的核心，是對(duì)品牌和市場(chǎng)影響力的提升，并由此培養(yǎng)消費(fèi)者的信賴度和忠誠度，將健康理念、文化理念以及高品質(zhì)的理念帶入人們心中，使得茅臺(tái)酒成為白酒市場(chǎng)上的首選和必選產(chǎn)品。

今天的茅臺(tái)，正在經(jīng)歷一個(gè)現(xiàn)代化破譯的過程。他們擁有國內(nèi)一流的白酒實(shí)驗(yàn)室和檢測(cè)設(shè)備，以及一批專業(yè)的科研人員，成立了白酒企業(yè)第一個(gè)國家級(jí)技術(shù)中心。所以，茅臺(tái)已經(jīng)融聚了中國的傳統(tǒng)文化，但又不斷與時(shí)俱進(jìn)，為其錦上添花。

三、推進(jìn)市場(chǎng)導(dǎo)向——代表：青島啤酒

早在2005年前，青島啤酒采取的是單純的銷售模式。在快速消費(fèi)品領(lǐng)域，這種營銷手段屬于水平比較低的，而且在傳播上也以單方面的告知為主。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，這種單方向的產(chǎn)品營銷和品牌傳播模式越來越不適合日趨個(gè)性化的消費(fèi)需求而必須求變。

對(duì)于“三位一體”的營銷模式，青啤的釋義是：“將產(chǎn)品銷售、品牌傳播、消費(fèi)者體驗(yàn)三種競(jìng)爭(zhēng)手段結(jié)合運(yùn)用的營銷模式，三個(gè)組成部分相互支持、相互促進(jìn)，不可分割?！笨剂壳嗥〉摹叭灰惑w”營銷模式，就是將產(chǎn)品本身、品牌主張和文化訴求有機(jī)地結(jié)合在一起，向消費(fèi)者傳達(dá)青啤“激情成就夢(mèng)想”的品牌主張。青島啤酒的理念也一點(diǎn)點(diǎn)從做大做強(qiáng)轉(zhuǎn)變成為做強(qiáng)做大，致力于基于發(fā)展的增長。與此同時(shí)，青島也一直在推行知識(shí)管理的建設(shè)。他構(gòu)建了以知識(shí)頻道運(yùn)營為核心的知識(shí)管理落地模式，以總部建立了“中央電視臺(tái)”，分廠和營銷中心建立“地方電視臺(tái)”為模式的構(gòu)架。通過電視臺(tái)的運(yùn)營，加強(qiáng)總部、工廠和營銷公司之間的知識(shí)交流與升級(jí)。

四、品牌瘦身顯高端——代表：張?jiān)?/p>

張?jiān)＜瘓F(tuán)是國內(nèi)葡萄酒生產(chǎn)企業(yè)老大，占全國葡萄酒市場(chǎng)份額的60%左右。1892年 張?jiān)ａ劸乒緞?chuàng)立，開創(chuàng)了中國工業(yè)化生產(chǎn)葡萄酒之先河。張?jiān)Ｊ且粋€(gè)綜合性企業(yè)，除了葡萄酒釀造外，還涉及了保健酒與中成藥研制開發(fā)、糧食白酒與酒精加工、進(jìn)出口貿(mào)易、包裝裝潢、機(jī)械加工、交通運(yùn)輸、玻璃制瓶、礦泉水生產(chǎn)等。

“品牌一定要專業(yè)化”，這是張?jiān)５目谔?hào)。張?jiān)?jiān)持，開發(fā)的葡萄酒，一定要用“張?jiān)！逼放?，?shí)行以母品牌為主導(dǎo)的子品牌組合模式，而集團(tuán)開發(fā)的保健酒，一般不打“張?jiān)！钡呐谱?。為了提高品牌專業(yè)化，往高端產(chǎn)品領(lǐng)域發(fā)展，早在2004

年，張?jiān)Ｏ群筇蕴?00余種市場(chǎng)銷量小的產(chǎn)品。在2009年，張?jiān)Ｓ秩婵车袅说投似放疲?5元以下的低端甜酒全部停產(chǎn)。據(jù)了解，在國際上這種多個(gè)子品牌運(yùn)作的方式非常普遍。一般來說，歐美的葡萄酒業(yè)巨頭旗下往往有上百個(gè)品牌，但是張?jiān)Ｗ⑴c自己的品牌。這一來提高了張?jiān)５钠放菩蜗?，二來也使張?jiān)８蛹辛α恐铝τ诤诵母?jìng)爭(zhēng)力的打造，使得這個(gè)百年企業(yè)蒸蒸日上。

第五篇：公租房商業(yè)運(yùn)作模式初探

公租房商業(yè)運(yùn)作模式初探

時(shí)間:2010年11月12日 09時(shí)41分 來源:中國改革 作者:李汝容、毛志榮

房地產(chǎn)行業(yè)，屢屢成為中國宏觀調(diào)控的關(guān)鍵，這與商品房市場(chǎng)畸形發(fā)展有很大關(guān)系。中國已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，必須“兩條腿走路”，讓保障房與商品房同步。自2009年3月“兩會(huì)”期間溫家寶總理在政府工作報(bào)告中首次提出“積極發(fā)展公共租賃住房”以來，中央和地方密集出臺(tái)了一系列文件。公租房政策的出臺(tái)針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的制度缺陷與覆蓋范圍盲點(diǎn)，已成為完善保障性住房體制、引導(dǎo)中國樓市理性健康發(fā)展的戰(zhàn)略性舉措。

但確定了“兩條腿走路”的方針之后，如何拓展公租房的資金來源，確保公租房建設(shè)可持續(xù)發(fā)展又成為新的難題。在這方面，資本市場(chǎng)在資金的融通運(yùn)用上本可以發(fā)揮很大作用，現(xiàn)在由于認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)和證券產(chǎn)品的缺陷，其作用還遠(yuǎn)未發(fā)揮。

借助資本市場(chǎng)服務(wù)于公租房建設(shè)，是當(dāng)前保障性住房體系制度設(shè)計(jì)面臨的重要課題，核心難點(diǎn)在于如何使作為公共品的公租房滿足資本市場(chǎng)對(duì)資本品的要求。實(shí)際上，公租房、廉租房某種意義上就是商業(yè)地產(chǎn)，是經(jīng)營性物業(yè)，因此，可考慮引入國際通行的REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）來擴(kuò)大資金來源。REITs是一種信托基金，以發(fā)行收益憑證方式匯集特定多數(shù)投資者資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。在公租房基礎(chǔ)上，REITs還可以在促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展上有更廣泛的應(yīng)用。

深圳交易所金融創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室會(huì)同房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)想控股融科投資，針對(duì)公租房滿足資本品要求的制度設(shè)計(jì)、政府財(cái)政補(bǔ)貼的操作方式、房地產(chǎn)投資基金參與公租房建設(shè)的運(yùn)作模式等問題進(jìn)行了探索，并相應(yīng)提出政策建議。

財(cái)政支持難以為繼

作為保障性住房政策的載體，公租房在以下三個(gè)方面具有“二次分配的公共品”特征。

——租金水平非市場(chǎng)化，低于市場(chǎng)價(jià)格。以重慶公布的公租房政策為例，租金價(jià)格擬控制在市場(chǎng)價(jià)格的60%以內(nèi)。

——公租房產(chǎn)權(quán)屬于政府，一般歸屬于地方國有資產(chǎn)管理部門或房管部門。

——公租房租戶的資格審查與管理由政府實(shí)施。

為確保作為公共品的公租房能夠持續(xù)發(fā)揮保障民生的功能，在制度設(shè)計(jì)及操作環(huán)節(jié)需要解決資金來源與退出機(jī)制兩大難題。

在資金來源方面，公租房建設(shè)面臨龐大資金需求，長期單純依靠政府財(cái)政支持難以為繼。以重慶為例，根據(jù)重慶市市長黃奇帆在接受媒體采訪時(shí)算的一筆賬，在重慶主城建設(shè)2000萬平方米的公租房，算上建設(shè)成本與減收土地出讓金，合計(jì)成本近1000億元。

在退出機(jī)制方面，缺乏順暢靈活的退出渠道，一方面將會(huì)限制社會(huì)資金參與公租房建設(shè)，另一方面將限制公租房政策退出的靈活性，難以適應(yīng)隨著城市化、老齡化以及城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)差異等諸多因素而不斷動(dòng)態(tài)變化的公租房需求。

制度設(shè)計(jì)應(yīng)符合資本品要求

從全球范圍的實(shí)踐來看，越來越多的國家和政府嘗試?yán)觅Y本市場(chǎng)的力量、社會(huì)化的資金和商業(yè)化的運(yùn)作來幫助解決保障性住房難題。

基于對(duì)解決資金來源難題的考慮，《國務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2010〕13號(hào)）、住建部等七部委《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保〔2010〕87號(hào)，以下簡稱“指導(dǎo)意見”）等政策文件，已明確了“鼓勵(lì)民間資本參與政策性住房建設(shè)”的基本原則。借助資本市場(chǎng)，可以為公租房資產(chǎn)持有主體提供退出機(jī)制，直接或間接地拓寬公租房建設(shè)資金來源渠道。同時(shí)，必須清楚地認(rèn)識(shí)到，在公共品市場(chǎng)化的過程中，應(yīng)符合資本市場(chǎng)對(duì)資本品的相應(yīng)要求。

其一，資產(chǎn)的投資回報(bào)率應(yīng)符合資本市場(chǎng)要求。資本市場(chǎng)投資者基于投資的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資回報(bào)率有明確要求和期望。對(duì)以房地產(chǎn)資產(chǎn)為標(biāo)的的投資，投資者要求租金的回報(bào)率能符合市場(chǎng)水平。

其二，資本市場(chǎng)要求投資品的權(quán)屬有明確界定。就房地產(chǎn)資產(chǎn)而言，資產(chǎn)持有人應(yīng)擁有建筑物及附著物所有權(quán)以及土地出讓使用權(quán)，物業(yè)可以整體轉(zhuǎn)讓，且轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效。

因此，在公租房制度設(shè)計(jì)上，需要根據(jù)資本市場(chǎng)的要求，完成公共品與資本品的對(duì)接。一方面，需要通過政府補(bǔ)貼的方式彌補(bǔ)公租房資產(chǎn)租金回報(bào)率，達(dá)到市場(chǎng)可接受的收益率水平。補(bǔ)貼方式一般可分為補(bǔ)貼前期投入成本的“補(bǔ)磚頭”方式與建成后補(bǔ)貼租金的“補(bǔ)人頭”方式兩類。結(jié)合對(duì)兩種補(bǔ)貼方式的特點(diǎn)與適用階段來分析，當(dāng)前我國公租房建設(shè)補(bǔ)貼政策極有必要探索“補(bǔ)人頭”這一補(bǔ)貼方式。具體來講，政府根據(jù)不同階層人群的實(shí)際承受能力劃分不同的補(bǔ)貼等級(jí)，支付不同數(shù)量的“租金券”，每份“租金券”代表約定的金額。在租戶安排時(shí)可將不同補(bǔ)貼等級(jí)的租戶人群混合搭配，通過“階層混搭”，避免大面積拖欠租金或形成新的城市“貧民窟”。

另一方面，公租房資產(chǎn)應(yīng)具有明確權(quán)屬，包括公租房建筑及附著物所有權(quán)、土地出讓使用權(quán)、配套物業(yè)所有權(quán)等。在滿足公共政策前提下，公租房資產(chǎn)持有者對(duì)公租房擁有一定處置權(quán)，物業(yè)可整體轉(zhuǎn)讓。

房地產(chǎn)投資基金大有可為

從海外實(shí)踐看，借助資本市場(chǎng)為保障性住房服務(wù)的一個(gè)重要途徑是房地產(chǎn)投資基金，即REITs。REITs主要特點(diǎn)是集合分散資金投資成熟物業(yè)組合，由專業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，并將大部分租金收益以分紅方式分配給投資者。在美國，政府通過實(shí)施低收入住房返稅政策（LIHTC）吸引了一部分REITs參與公租房建設(shè)的開發(fā)和運(yùn)營，直接擴(kuò)大了公租房規(guī)模。香港政府則成功嘗試出售廉租房配套商業(yè)物業(yè)發(fā)行領(lǐng)匯房地產(chǎn)基金，獲取資金為廉租房建設(shè)運(yùn)營服務(wù)。

結(jié)合中國的實(shí)際情況，可以試驗(yàn)依托房地產(chǎn)投資基金這一資本市場(chǎng)金融工具，匯集投資者資金并在政府有關(guān)部門監(jiān)督指導(dǎo)下參與公租房建設(shè)和管理，探索出中國公租房建設(shè)商業(yè)化運(yùn)作的模式。通過REITs，可以將金融市場(chǎng)資金和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有效聯(lián)合起來，將政府的直接財(cái)政支出轉(zhuǎn)變?yōu)檎ㄟ^土地供應(yīng)、租金規(guī)范、租戶標(biāo)準(zhǔn)等方面的間接引導(dǎo)，以社會(huì)化籌資和市場(chǎng)化運(yùn)作的模式，投資建設(shè)保障性住房。通過在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券，盤活已建成的廉租房，能夠?yàn)楸Ｕ闲宰》康目沙掷m(xù)開發(fā)探索一套新的融資機(jī)制，是金融創(chuàng)新服務(wù)民生的大膽嘗試。目前各項(xiàng)技術(shù)準(zhǔn)備工作已經(jīng)基本就緒，現(xiàn)在天津正在摸索具體操作模式。

在公租房建設(shè)中引入房地產(chǎn)投資基金，能夠開創(chuàng)和實(shí)現(xiàn)保障性住房的滾動(dòng)融資與持續(xù)開發(fā)，其意義還不止于引入多少資金。除此之外，還可盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，拓展企業(yè)融資渠道，將企業(yè)長期依靠政府資金支持的狀態(tài)轉(zhuǎn)變成自我融資；同時(shí)將金融市場(chǎng)資金和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有機(jī)結(jié)合，撬動(dòng)社會(huì)資金用于保障性住房建設(shè)，大大緩解了政府集中建設(shè)的財(cái)政壓力。更重要的是，它能夠分流房地產(chǎn)市場(chǎng)上的部分資金，引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格理性回歸。

對(duì)中國而言，現(xiàn)階段可探索通過REITs為已經(jīng)完成開發(fā)并形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的公租房資產(chǎn)提供退出機(jī)制，具體運(yùn)作模式如下：第一，公租房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成并穩(wěn)定出租后，由公租房資產(chǎn)持有主體（例如政府）將資產(chǎn)出售給REITs，獲取資金進(jìn)入新一輪公租房開發(fā)。第二，政府行使公共職能，進(jìn)行租戶資格審核與持續(xù)監(jiān)督，確定補(bǔ)貼比例。第三，REITs享有公租房資產(chǎn)的完整權(quán)益，資產(chǎn)由專業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理運(yùn)營維護(hù)，向租戶收取租金。政府的補(bǔ)貼租金券直接劃撥至REITs管理公司。第四，REITs份額上市交易，投資者通過租金（含補(bǔ)貼）回報(bào)獲得收益，并可按約定在滿足一定條件下獲得對(duì)公租房資產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)處置的收益。

借助資本市場(chǎng)，推動(dòng)公租房建設(shè)形成可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)化運(yùn)作模式，我們建議從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行探索：

一是按照資本市場(chǎng)對(duì)資本品的要求，設(shè)計(jì)補(bǔ)貼政策提升公租房資產(chǎn)收益率；同時(shí)，完善資產(chǎn)權(quán)屬安排，實(shí)現(xiàn)公共品與資本品在法律基礎(chǔ)上的對(duì)接。

二是及時(shí)探索公租房有效管理模式，通過與經(jīng)濟(jì)承受能力掛鉤的“租金券”政策，使租戶“階層混搭”，以改善租戶結(jié)構(gòu)，提前防范出現(xiàn)城市“貧民窟”。

三是引導(dǎo)培育專門投資公租房開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)基金，形成社會(huì)資金投資公租房建設(shè)并由REITs退出的完整鏈條。四是重視公租房配套商業(yè)物業(yè)開發(fā)，積極嘗試以配套商業(yè)物業(yè)發(fā)行REITs。

（作者：李汝容 聯(lián)想融科投資管理公司總裁

毛志榮 深圳證券交易所金融創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室主任）