第一篇：XX房地產(chǎn)開發(fā)集團公司越南河內(nèi)投資可行性分析報告

XX房地產(chǎn)開發(fā)集團公司越南河內(nèi)

投資可行性分析報告

一、總論

1.項目名稱:現(xiàn)代花園

2.承辦單位概況

承辦單位是XX房地產(chǎn)開發(fā)集團公司，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承“誠信、合作、卓越、創(chuàng)新”的經(jīng)營理念，開拓進取。

二、投資必要性

根據(jù)調(diào)查，可知河內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀。市場潛力大。越房地產(chǎn)處于初級階段，市場潛力大。用地方面，房地產(chǎn)開發(fā)以建新區(qū)為主，多數(shù)項目位于交通便利的城郊，土地存量充裕，尚有大量公有地可開發(fā)。需求方面，目前越城鎮(zhèn)人均居住面積僅10平方米。越政府提出到2010年將人均面積提高到156萬套，其中河內(nèi)市建5000套。隨著城鎮(zhèn)人口膨脹，購房需求將不斷增加，商品房開發(fā)潛力較大。寫字樓和高級酒店亦供不應(yīng)求。據(jù)越方統(tǒng)計，近兩年河內(nèi)市A類、B類寫字樓出租率高達955星級酒店入住率高達855星級酒店客房約7000套。

三、社會可行性

1、政策方面

1986年越南實行革新開放，由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)變，陸續(xù)實施包括住房制度在內(nèi)的系列改革。目前，越房地產(chǎn)開發(fā)以國內(nèi)企業(yè)為主，外資比重逐漸擴大。

改革以來，越房地產(chǎn)幾度出現(xiàn)較大起伏。1994-2002年，河內(nèi)市政府陸續(xù)出臺一系列規(guī)劃促使地價和房價持續(xù)飚升，如經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、土地使用規(guī)劃、城鎮(zhèn)建筑規(guī)劃等，對房地產(chǎn)發(fā)展影響較大，加之城鎮(zhèn)人口迅速膨脹，購房需求增加，從而刺激地價和房價上漲。2003年以來，越房地產(chǎn)趨于低迷，原因是政府加強土地管理，銀行控制放貸，居民購房更為理性，多數(shù)持幣觀望，購房熱潮漸緩。

為鼓勵外商投資于房地產(chǎn)，尤其商品住宅區(qū)，越政府出臺了相關(guān)優(yōu)惠政策，規(guī)定凡投資用于出售和出租商品住宅區(qū)項目的外國投資者均可享受稅費優(yōu)惠，具體如下：

關(guān)于地租，外國投資者在租地期間可減免用于建設(shè)商品住宅區(qū)所占地的租費；對于外國投資者需交納租費的土地（建筑本身占地以外部分），自租地合同簽訂之日起，可免3年租費；對于緩建或暫緩運作項目，外國投資者可在緩建或暫緩運作期間減免50%的租費。

關(guān)于所得稅，根據(jù)項目所在地區(qū)不同，外國投資者享受不同稅收優(yōu)惠，即：在特別貧困地區(qū)投資的商品住宅項目所得稅率為10%；在貧困地區(qū)投資的商品住房．產(chǎn)品供需預(yù)測宅項目所得稅率為15%；在其它地區(qū)投資的商品住宅項目所得稅率為20%。

2．投資對社會影響分析

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為越南經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心。本公司的投資項目不但可以為大量河內(nèi)居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該河內(nèi)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善。同時將會帶來大量的就業(yè)機會?？偟恼f來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。

四、經(jīng)濟可行性

本建設(shè)項目總建筑面積接近13萬平方米，預(yù)計開發(fā)項目固定資產(chǎn)項目投資總額為14828.67萬元。簽訂了工程承包合同后，XX房地產(chǎn)開發(fā)集團公司會全力以赴地為該工程籌措資金，如：利用自有資金3000萬元、銀行貸款5002.61萬元以及房屋預(yù)售等方式籌措資金。因此本房地產(chǎn)越南河內(nèi)投資開發(fā)方案在經(jīng)濟方面是完全可行的。

五、風(fēng)險分析及對策

本投資項目可能存在的風(fēng)險主要有：政策風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、社會風(fēng)險、內(nèi)部決策和管理風(fēng)險等?？梢圆扇∫韵聨醉棿胧┘霸绲匕l(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。如：通過加快進度來回避風(fēng)險、通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險、通過加強管理來控制風(fēng)險等。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)投資分析報告

摘要

隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)增長，房地產(chǎn)投資也呈現(xiàn)增長的勢頭。在本文中，作者綜述了房地產(chǎn)投資開發(fā)研究的意義及相關(guān)研究的幾大步驟。作者以深圳商業(yè)地產(chǎn)為例，從內(nèi)部環(huán)境，外部環(huán)境，價值分析及對比分析，多方面綜述了投資商業(yè)地產(chǎn)的可行性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 優(yōu)化 價值分析 商業(yè)地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)投資分析報告

一、房地產(chǎn)投資可行性研究的必要性

1．保證投資決策的科學(xué)性和合理性

房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，其投資最大、建設(shè)周期強、涉及面很廣、所含工程項目多，靠盲目投資，“投機”行為是不可能達到預(yù)期經(jīng)濟效益的，只能給投資者帶來無法挽回的經(jīng)濟損失，它是任何投資者都不希望發(fā)生的，特別是目前的房產(chǎn)行業(yè)處于強烈的市場競爭中，要在況爭中求生存，求發(fā)展，只有對投資項目進行詳細，可靠的市場預(yù)測、成本分析和效益計算，才能對項目所面臨的主要技術(shù)問題進行全面評價和分析，才能使投資決策建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上，使項目具有一定的可行性?？梢赃@么說，房地主開發(fā)項目成功與否，在相當(dāng)大的程度上取決于可行性研究的成功與否。

2．保證投資方案的優(yōu)化

任何一個項目投資，都會存在從多可供選擇的方案，不同方案的實施，將會帶來不同的經(jīng)濟效益，只有通過可行性研究，進行方案的具體情況分析、效益的比較和選擇，才能盡可能優(yōu)化最佳方案，使投資獲取最大經(jīng)濟效益。開發(fā)方案選擇的正確與否，幾乎完全有賴于可行性研究成果的正確程度。

3．保證項目投資的有序性

房地產(chǎn)項目投資可性性研究過程，實質(zhì)上就是對項目的實施進行周密安排的過程，尤其是圍繞項目開發(fā)進度所進行的資源配置、資金籌措、現(xiàn)金流量、還貸能力等一系列分析研究，可初步確定項目開發(fā)建設(shè)過程中各階段的資金供給與資金使用、原材料和設(shè)備的供應(yīng)，配套工程設(shè)施步驟等。使整個項目有條不紊的進行，以達到預(yù)期目的。

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的主要步驟

房地產(chǎn)投資項目可行性研究活動是一項系統(tǒng)工程，要按照一定程序進行。

1．籌劃

籌劃是可行性研究開始前的準(zhǔn)備工作，也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。包括：提出項目開發(fā)設(shè)想；委托研究單位，或組建研究機構(gòu)；籌集研究經(jīng)費；承擔(dān)研究課題的部門則要摸清項目研究的意圖，項目提出的背景；研究項目的界限、范圍、內(nèi)容和要求；收集該研究課題的主要依據(jù)材料；制定研究計劃?；I劃階段最重要的工作是組建隊伍。

組建一支精明強干、工作責(zé)任心強、業(yè)務(wù)能力強、專業(yè)知識搭配合理的研究隊伍是決定研究成果水平高低的關(guān)鍵。一般來講，房地產(chǎn)投資項目可行性研究的研究班子應(yīng)由熟悉房地產(chǎn)經(jīng)濟的經(jīng)濟師主持，包括了解房地產(chǎn)市場狀況的專家、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的工程技術(shù)人員、熟悉房地產(chǎn)經(jīng)濟運行機制的財務(wù)分析專家、以及熟悉城市規(guī)劃及規(guī)劃管理的專家。有條件的投資商，也可委托房地產(chǎn)咨詢公司、房地產(chǎn)投資項目研究機構(gòu)等來承擔(dān)。

2．調(diào)研

調(diào)查研究是房地產(chǎn)項目可行性研究開始后第一步要做的工作，也是基礎(chǔ)工作。只有調(diào)查研究所收集的資料全面、及時、準(zhǔn)確，才能使所做出的可行性研究報告翔實可信。調(diào)查研究主要從兩方面進行：

（1）內(nèi)業(yè)資料的調(diào)查研究，即收集各類有關(guān)資料，包括：有關(guān)房地產(chǎn)投資的方針政策、委托單位設(shè)想說明；各種有關(guān)資源報告；有關(guān)城市規(guī)劃；有關(guān)地理、氣象、交通、經(jīng)濟發(fā)展、售價及房地產(chǎn)市場需求等技術(shù)經(jīng)濟資料。

（2）現(xiàn)場實地的調(diào)查研究，即開發(fā)區(qū)域的實地自然、經(jīng)濟、技術(shù)方面的調(diào)查和市場研究。

3．優(yōu)化及選擇開發(fā)方案

優(yōu)化及選擇開發(fā)方案是可行性研究的主要步驟。房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)方案主要是項目的規(guī)劃及開發(fā)進度安排。為了便于進行優(yōu)化及選擇，一般都應(yīng)同時提出多種方案，再進行方案評選，僅由承擔(dān)可行性研究的部門或規(guī)劃部門獨家提出規(guī)劃方案的做法，談不上方案的選擇及優(yōu)化，是不可取的做法。許多地區(qū)，這一步驟是采取方案征集或方案投標(biāo)的方式進行，同時有多個專業(yè)單位或?qū)I(yè)人員進行規(guī)劃設(shè)計。評選小組再進行組織方案的評選，通過對方案技術(shù)、經(jīng)濟方面的比較，從而選出最優(yōu)方案。

4．詳細研究

由于房地產(chǎn)投資項目的盈虧關(guān)系到企業(yè)的成敗，因而對優(yōu)選方案的決策必須慎重對待，進行詳細研究。詳細研究階段是對方案優(yōu)選階段的驗證和繼續(xù)。在這一階段，要再用多種技術(shù)經(jīng)濟方法，對優(yōu)選出的方案進行財務(wù)分析、經(jīng)濟效益分析、社會效益分析和環(huán)境效益分析。還要進行敏感性分析，表明在成本、價格、工期等不確定因素發(fā)生變化時，對項目經(jīng)濟效益產(chǎn)生的影響。

5．編寫報告書

在對項目進行了全面、詳細分析研究之后，便可編制可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾媸峭顿Y項目可行性研究成果的最終體現(xiàn)，對該項目投資決策成功與否關(guān)系極大。房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目可行性研究報告書必須附有一些主要的原始資料，如開發(fā)規(guī)劃平面圖、經(jīng)濟效益計算書、開發(fā)成本計算表等。在報告書中還要提出項目開發(fā)的資金籌措方案。即對開發(fā)資金來源、籌措方式及償還方式、資金籌措成本及風(fēng)

險進行分析；對項目投資的經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益做出全面評價。經(jīng)有關(guān)主管部門審批的可行性研究報告，可作為房地產(chǎn)開發(fā)項目編制設(shè)計任務(wù)書和投資決策的依據(jù)、作為籌集開發(fā)建設(shè)資金的依據(jù)、作為與有關(guān)部門簽訂合同的依據(jù)、作為編制初步設(shè)計和項目建設(shè)準(zhǔn)備工作的依據(jù)。

隨著改革開放的不斷深入、經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資逐漸成為社會經(jīng)濟生活的重要組成部分，而對房地產(chǎn)投資項目成敗起關(guān)鍵作用的房地產(chǎn)投資項目可行性研究越來越被業(yè)內(nèi)人士所重視，它將成為房地產(chǎn)項目投資的一個組件，與房地產(chǎn)其它投資環(huán)節(jié)一起構(gòu)成房地產(chǎn)項目投資的全部內(nèi)容。

三．深圳商業(yè)物業(yè)投資分析

1．經(jīng)濟發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大需求。

商業(yè)地產(chǎn)的功能決定了其發(fā)展軌跡必將與一個國家或者一個城市的發(fā)展息息相關(guān)，城市經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程是商業(yè)地產(chǎn)得以發(fā)展的重要基礎(chǔ)保證。2009年深圳經(jīng)濟快速復(fù)蘇走在了全國的前列,深圳大城市進程將促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷向高端制造業(yè)和服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，業(yè)地產(chǎn)向多元化、高端化發(fā)展。

深圳市作為我國改革開放的前沿城市和全國金融中心之一，城市綜合實力位居全國大中城市的前三甲，具有較強的區(qū)域輻射能力，吸引了大批企業(yè)的入駐。2009年以來深圳總部經(jīng)濟不斷發(fā)展，引來如中信證券企業(yè)總部、阿里巴巴南方總部等知名企業(yè)的總部相繼落戶深圳，而中國平安、中國人壽、民生銀行等也紛紛在深圳CBD購買土地自建寫字樓，包頭銀行、寧波銀行、湛江商業(yè)銀行、浙商銀行等區(qū)域性銀行紛紛在深圳開設(shè)分行，而資本市場創(chuàng)業(yè)板的推出也吸引了更多企業(yè)進駐深圳。同時，深圳本土中小企業(yè)的商業(yè)需求也在不斷擴大。一方面表現(xiàn)為深圳中小企業(yè)規(guī)模不斷擴大而產(chǎn)生商業(yè)規(guī)模需求，另一方面表現(xiàn)為眾多新生中小企業(yè)的商業(yè)需求。2009年10月深圳市政府起草了《深圳經(jīng)濟特區(qū)促進中小企業(yè)發(fā)展條例公告》把中面支持和促進深圳中小企業(yè)的發(fā)展，而中小企業(yè)的不斷發(fā)展也將為商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的辦公和經(jīng)營需求。

2．行業(yè)變化帶來商業(yè)地產(chǎn)的價值重估 從國際上的成熟房地產(chǎn)市場來看之上。但是近年來住宅市場成交火爆帶動了住宅價格的不斷攀升，上漲速度和幅度遠高于商業(yè)地產(chǎn)以致于目前深圳部分商業(yè)物業(yè)在價格上低于住宅1物業(yè)的價格，投資回報率卻接近住宅的兩倍，目前深圳商業(yè)地產(chǎn)處于明顯的價值洼地。另外深圳毗鄰香港，隨著深港一體化的不斷推進，未來深港在金融、商業(yè)、文化等各個領(lǐng)域上的大融合已經(jīng)是大勢所趨，但是目前深圳商業(yè)地產(chǎn)價值與香港的商業(yè)地產(chǎn)差距仍然很

大表現(xiàn)為具有可比性的商業(yè)物業(yè)深圳的售價/租價遠低香港。雖然目前深圳的經(jīng)濟發(fā)展無法與香港相比。但是香港已經(jīng)處于相對成熟期，而深圳仍處于快速發(fā)展階段，其經(jīng)濟規(guī)模和發(fā)展趨勢將逐漸追趕香港，深港一體化的不斷推進將刺激深圳的商業(yè)地產(chǎn)逐漸向香港靠攏。2009年末開始的房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大影響。由于調(diào)控政策直指住宅地產(chǎn)而商業(yè)地產(chǎn)較少涉及民生問題，投機氣氛較弱，所以不在政府的調(diào)控范圍之內(nèi)，其政策環(huán)境的寬松必將吸引更多的投資資金。

基于對商業(yè)地產(chǎn)前景看好。我們認為投資商業(yè)地產(chǎn)的機會已經(jīng)來臨。而面對深圳眾多商圈和類型豐富的商業(yè)物業(yè)如何評估深圳商業(yè)物業(yè)的投資價值就擺在了我們面前。我們認為商業(yè)地產(chǎn)的投資價值直接體現(xiàn)在兩個方面，其一是商業(yè)物業(yè)的保值增值功能即買賣價格的穩(wěn)步提升。其二是商業(yè)物業(yè)的租金回報率即商業(yè)物業(yè)能夠帶來的穩(wěn)定收益能力。而如何判斷商業(yè)物業(yè)能否具有這兩個價值潛力則與物業(yè)外部條件和內(nèi)部條件密不可分。商業(yè)地產(chǎn)的宏觀環(huán)境分析、經(jīng)濟、政策、信貸及行業(yè)發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的外部環(huán)境包含地理位置、城市規(guī)劃、政策支持、片區(qū)環(huán)境、交通設(shè)施、商圈規(guī)劃、商業(yè)氣氛、人流及客流等。商業(yè)物業(yè)的內(nèi)部條件包含開發(fā)商及管理商綜合能力、項目規(guī)模、項目定位、形象設(shè)計、建筑風(fēng)格、建筑格局、建筑質(zhì)量、經(jīng)營模式、客戶群體。

以上的內(nèi)、外部條件決定了商業(yè)物業(yè)的投資價值最終會體現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)價格的升值能力和租金回報能力上來。所以對商業(yè)物業(yè)投資價值的分析也基本將基于以下分析方法。

以下將以實際案例展現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的投資價值，案例中數(shù)據(jù)均來源于中源地產(chǎn)市場研究數(shù)據(jù)庫，由于已經(jīng)對商業(yè)地產(chǎn)的宏觀環(huán)境進行了分析，較看好未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形勢，故案例中將不再重復(fù)分析宏觀環(huán)境，而主要從商業(yè)物業(yè)的外部、內(nèi)部和投資價值進行分析。案例：

福田中心區(qū)甲級寫字樓——榮超經(jīng)貿(mào)中心投資分析。

該項目是福田區(qū)中心區(qū)的甲級寫字樓，位于金田路與福中路交匯處東南市民中心東側(cè)。下面我們將通過對比福田中心區(qū)豪宅“黃埔雅苑”以及香港金鐘區(qū)甲級寫字樓“美國銀行中心”來分析榮超經(jīng)貿(mào)中心投資價值。外部環(huán)境：

物業(yè)所處的商圈是福田中心區(qū)是整個深圳市的金融、商貿(mào)、會展、行政、文化中心。深南大道由東向西穿越其間將中心區(qū)分為南北兩個片區(qū)。其中南片區(qū)主要為全市的中心商務(wù)辦公區(qū)北片區(qū)為全市的行政、文化中心。福田中心區(qū)擁有金融服務(wù)、現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代物流、高端旅游、國際會展等為特色的高端服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群是深圳乃至整個珠三角的交通樞紐中心總部經(jīng)濟發(fā)展迅速聚集了國內(nèi)外知名企業(yè)總部約380家入駐各類企業(yè)近3800家就業(yè)人員15萬人。內(nèi)部條件：

經(jīng)貿(mào)中心是由深圳榮超實業(yè)有限公司開發(fā)、深圳市榮超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資的超高層純甲級寫字樓。項目高206米,建筑面積115247.62平方米是專為跨國企業(yè)及國內(nèi)大、中型企業(yè)設(shè)計的差異化精品寫字樓。2006年開盤均價約為1.6萬/平米元/平米。價值分析：

1、保值增值功能：該物業(yè)2006-2009年均價漲幅為119%

2、投資回報能力: 按2009年均價計算投資回報率約為5.14%。若有業(yè)主從2006年買入持盤現(xiàn)在租金價格的上漲業(yè)主投資回報率呈現(xiàn)上漲趨勢。對比分析一：

黃埔雅苑是福田中心區(qū)的高層豪宅位于榮超經(jīng)貿(mào)，其目前售價約3.8萬元/平米，租金約85元租金回報率約2.7%?？梢钥吹綐s超中心售價稍低于黃埔雅苑，但租金回報率遠高于黃埔雅苑也就是說商業(yè)地產(chǎn)和住宅出現(xiàn)了倒掛現(xiàn)象。通過對比國外或香港等成熟的市場寫字樓售價一般會高于同區(qū)可比住宅。從這個角度上看若深圳向成熟市場發(fā)展，該物業(yè)將極具價值發(fā)展空間。對比分析二：

11.25%。也即是說隨著85元/平米。至目前均價已達到3.5萬元/平米

150

榮超經(jīng)貿(mào)中心與美國銀行中心相比 “美國銀行中心”位于香港商業(yè)核心區(qū)域——金鐘商業(yè)圈，該項目為甲級寫字樓與榮超經(jīng)貿(mào)中心具有一定的可比性。其目前售價約19萬元/平米，租金約850元/平米，投資回報率約5.4%。與處于相似區(qū)域的美國銀行中心相比，榮超經(jīng)貿(mào)中心售價/租價遠低于美國銀行中心，售價僅為其五分之一，租金水平也僅為其六分之一。隨著深港一體化和深圳經(jīng)濟不斷發(fā)展深圳商業(yè)的價值也在不斷的上升。

案例總結(jié)及建議：

該物業(yè)地處福田中心區(qū)區(qū)域優(yōu)勢明顯，寫字樓市場供不應(yīng)求現(xiàn)象明顯。該物業(yè)近年來成交價格不斷走高，投資回報率相對較高，保值增值和投資回報能力突出。并且無論是與同區(qū)域的住宅相比還是與香港相似區(qū)域的寫字樓相比，榮超經(jīng)貿(mào)中心均具有價值被低估的特點。所以建議投資者可重點關(guān)注。

參考文獻：

[1] 王國培 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的必要性 漳州市薌城鄉(xiāng)房管處 福建 漳州

[2] 百度文：2010年深圳商業(yè)地產(chǎn)分析投資價值分析 [3] 中華思維網(wǎng)校： 房地產(chǎn)投資可行性研究的必要性

第三篇：投資可行性分析報告

×××管理顧問咨詢公司投資可行性分析報告（簡要）

一、公司基本情況

1、公司名稱：待定。符合工商注冊要求，突出體現(xiàn)文化內(nèi)涵、誠信、大氣的領(lǐng)袖氣魄、易于記憶、朗朗上口、利于簡稱、名字符合運道數(shù)理等方面。

2、公司性質(zhì)：擬注冊為有限責(zé)任公司。以管理顧問咨詢服務(wù)為起點，在為企業(yè)客戶提供的管理與經(jīng)營的咨詢中，努力延展成為顧問服務(wù)乃至委托實施的業(yè)務(wù)范圍（包括具備廣告業(yè)務(wù)的資質(zhì)力）的服務(wù)業(yè)務(wù)。

3、注冊地址：擬定為知名科研院所、大專院校內(nèi)（北大、理工大、中華女子學(xué)院、北郵等品牌形象好的地理位置）。

4、注冊資金及投資總額：

A.咨詢業(yè)務(wù)與廣告業(yè)務(wù)注冊資金要求至少60萬以上；

B.投資公司投資總額為60萬。

5、公司定員與機構(gòu)設(shè)置：

二、服務(wù)市場調(diào)查和預(yù)測

１、服務(wù)產(chǎn)品構(gòu)成：

２．服務(wù)市場分析

２．１ 服務(wù)產(chǎn)品分析：

A.當(dāng)今國內(nèi)管理咨詢業(yè)務(wù)主流為質(zhì)量管理與環(huán)境認證咨詢，但目前市場混亂，流于形式，企業(yè)未必對咨詢效果與實施效果滿意，真正實效務(wù)實的專項咨詢市場潛力巨大；

B.國內(nèi)８０％企業(yè)單位（包括大規(guī)模單位）的真實管理水平與模式落后于國外先進而非盲從統(tǒng)一的管理水平，咨詢業(yè)務(wù)符合靈活多贏的國情發(fā)展需要；

C.管理咨詢與廣告業(yè)務(wù)依托于國家政府部門與知名院校方可保證激烈競爭中穩(wěn)步發(fā)展。

２．２ 競爭力分析：

A.知名院校合作、國家宏觀調(diào)控辦公室合作

B.國務(wù)院政策宣傳合作、最高人民法院宣傳代理合作

C.知名專家品牌效益推廣、高起點理論與案例庫實施

三、服務(wù)實施方案

１．服務(wù)營銷流程：

擴展

２．管理：

A.機構(gòu)設(shè)置以精簡骨干運營，簡直合作形式實施服務(wù)；

B.合作授權(quán)代理以合同形式限定；

C.銷售激勵自上而下一視同仁，以合同額５％比例為業(yè)務(wù)提成。銷售人員制定基本業(yè)績工資水平（以投資回報不低于１０％倒推法制定銷售任務(wù)），合作單位最高可至合同利潤５０％分成。

四、公司運營目標(biāo)

１． 服務(wù)效果達到客戶一致好評，建立久遠有償服務(wù)關(guān)系；

２． 首年底至少５％純利潤回報投資方；

３． 以后在原５％純利潤回報基礎(chǔ)上，逐年遞增５％利潤回報投資方。

投資回報

年份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年

投資額 ５％ １０％ １５％ ２０％ ２５％

五、投資估算和融資說明

１．投資估算

１．１投資注冊６０萬元；

１．２設(shè)立賬戶，注入資金６０萬元；

１．３資金使用安排

使用項目 金額（元）備注

１．代理公司注冊費用 ３０００

２．辦公場地租賃費用 ６００００ 預(yù)付一年

３．辦公設(shè)備采購 ３００００ 臺式電腦兩臺，筆記本兩臺

４．形象包裝費用 １５００００ 捷達車一輛

５．技術(shù)資料準(zhǔn)備費用 ３０００

６．公司管理制度建立費用 １０００

７．公司宣傳廣告費用 ３０００

合計 ２５００００

１．４公司年運營支出

支出項目 金額（元）備注

１．人員工資 ２００００元／月×１２月＝２４００００元／年

２．通訊費 １０００元／月×１２月＝１２０００元／年

３．辦公消耗 ５００元／月×１２月＝６０００元／年

４．公關(guān)招待費用 １０００元／月×１２月＝１２０００元／年

５．交通費用 １０００元／月×１２月＝１２０００元／年

合計 ２８２０００元／年

１．５公司年運營收入

收入 金額 備注

第一年 管理咨詢培訓(xùn) ２００００元／月×１２月＝２４００００元／年

廣告 ５００００元／季度×４季度＝２０００００元／年

合計 ４４００００元／年

六、股權(quán)的設(shè)置

為保證公司的緊密合作，公司股權(quán)設(shè)置為：

１． 投資方以投入資金形式，享有公司６０％股份比例；

２． 執(zhí)行總經(jīng)理以業(yè)務(wù)資源及知識技能投入，享有公司2０％股份比例；

３． 咨詢培訓(xùn)總監(jiān)以業(yè)務(wù)資源及知識技能投入，享有公司2０％股份比例。

七、綜合效益分析

１．經(jīng)濟效益分析

１．１ 公司１８００００元轉(zhuǎn)化為有形固定資產(chǎn)，投入期按５年的情況下，投入１０６０００元；加上第一年日常支出２８２０００元，合計為３８８０００元；

１．２ 公司以管理咨詢與廣告業(yè)務(wù)的保守估算，第一年收入約為４５００００元。

證明公司收支第一年保守運行可持平；第二年隨著業(yè)務(wù)的擴大與網(wǎng)絡(luò)的增長完全可實現(xiàn)投資方投資額的１０％的回報。

２．社會效益分析

２．１ 管理咨詢服務(wù)為推動企業(yè)管理水平，并帶動管理知識的共享，為社會傳播管理理念的種子，為客戶帶來實際的經(jīng)濟效益；

２．２ 廣告業(yè)務(wù)增加了社會的交流溝通內(nèi)容，為推動文化事業(yè)增磚添瓦。

八、可行性分析結(jié)論

經(jīng)過客觀與務(wù)實的簡要分析后，證明此資金的運作是可行的，并有可能帶來更大經(jīng)濟效益。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)可行性報告

房地產(chǎn)開發(fā)可行性報告

*旅游度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)（A4、A5）開發(fā)項目可行性研究報告

呈報單位：皇冠房地產(chǎn)開發(fā)公司

呈報時間：2011 年10 月31日

一、項目概況

（一）、開發(fā)項目區(qū)位條件

邕江景逸位于南寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，南到旋凱路，西起白沙大道，東至快環(huán)路，北臨邕江大河。A4、A5地塊為小區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于邕江河邊，東臨快環(huán)路，西側(cè)是白沙大道。

（二）、規(guī)劃方案

區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A4、A5規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A4地塊以居住為主，沿白沙大道的A5地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅。總建筑面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰邕江河與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅6公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

（二）、建設(shè)實施條件

1、該詳細規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、南寧國土資源局發(fā)布公告將于20011年7月6日進行國有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)南寧已有多家實力強、知名度高、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參加競拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距南寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的天筑麗城小區(qū)較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對

增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年10—12月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、廣西壯族自治區(qū)、南寧市有關(guān)土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得南寧市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了邕江景逸小區(qū)用地的商業(yè)價值，成為南寧房地產(chǎn)商家的必爭之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、南寧投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是東盟與南寧市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團所屬企業(yè)在南寧的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在南寧成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽，創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。A4、A5規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是皇冠品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。

3、商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得南寧房地產(chǎn)業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭，A4、A5規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟實力，提高經(jīng)濟效益的機遇，是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。

4、擬開發(fā)項目與江南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營與管理，有利于降低成本費用。已建的天筑麗城小區(qū)在南寧具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，天筑麗城和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高皇冠品牌的競爭能力，并為邕江景逸小區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機，創(chuàng)造了條件。

四、市場分析與價格預(yù)測

（一）、市場發(fā)展前景分析

根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、南寧市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，南寧地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升

近幾年，南寧商品房價格不是很高，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房價格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢

一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場的整體需求。

3、二手房市場活躍對新房的促進

隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優(yōu)化城市空間布局，推進南寧這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到南寧購房居住。

5、房地產(chǎn)營銷方式的改變

房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標(biāo)客戶的定位

目標(biāo)客戶群主要分為四類：

一是鐘愛于南寧居住環(huán)境、人居品牌的購房群體；

二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場；

三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群；

四是致力于南寧投資置業(yè)的購房群體。

（三）、價格預(yù)測

根據(jù)本項目自身特點，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，本項目預(yù)測價格：

1、多層住宅均價5000元/㎡；

2、高層住宅均價6000元/㎡；

3、商業(yè)網(wǎng)點均價7000元/㎡；

4、辦公樓均價3000元/㎡；

5、車位均價10萬元/個；

6、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設(shè)實施計劃

1、按南寧市對邕江景逸小區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2011年11月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項目單體初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2012年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為3年（2011—2013年），2011年擬開發(fā)面積37902㎡，2012年擬開發(fā)面積26150㎡，2013年擬開發(fā)面積26808㎡。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗，科學(xué)先進的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計劃及營銷策略

1、銷售計劃

根據(jù)工程建設(shè)進度計劃及南寧地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2011年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2013年銷售收入9216.3萬元；2014年銷售收入8344.5萬元。

2、營銷策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。

（1）、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場的分析，對目標(biāo)市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。

（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認識度。

（3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。

（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。

（6）、結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務(wù)經(jīng)濟分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。（見附表3）

（二）、資金籌措

根據(jù)投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元).（三）、項目經(jīng)濟效益分析

1、利潤估算：

本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。

預(yù)測前提：

土地173.6萬元/畝；

營業(yè)收入33,666.10萬元；

平均銷售單價3,705.27元/平方米；

營業(yè)成本26,600.27萬元；

單位成本2,927.61元/平方米；

稅金3,854.77萬元；

費用1,070.00萬元；

貸款利息1,310.4萬元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）

本項目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析

（1）、靜態(tài)分析

投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額

=2,141.06/26,600.27

=8.05%。

（2）、動態(tài)分析

項目凈現(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項目可行。

經(jīng)計算，本項目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項目可行。

七、風(fēng)險分析

銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米

占計劃銷售量的92.82%

銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米

占計劃銷售單價的92.82%

盈虧平衡分析表明，當(dāng)項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

八、結(jié)論

經(jīng)過我們認真研究分析論證，無論是從實施發(fā)展集團“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項目均是必要的；同時，從財務(wù)評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進行開發(fā)建設(shè)，該項目均是可行的。

綜上所述，該項目在投資方向、經(jīng)濟規(guī)模、經(jīng)濟效益和抗風(fēng)險能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析

作者/轉(zhuǎn)載者: 周華鋒發(fā)表時間:2005-6-2 21:09:49瀏覽次數(shù):476

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析，至關(guān)重要，是進行其他工作的前提。主要參考市場分析、對地區(qū)的影響性、項目效益、融資能力、環(huán)境評價、經(jīng)濟評價等，開始的可行性分析，可能促使項目成功，也可能導(dǎo)致項目流產(chǎn)，不可行的項目以后很難執(zhí)行，可能導(dǎo)致項目失敗，造成不可估量的損失，雖然項目可行性分析會耗費很長時間，但會回避很多不利情況。應(yīng)綜合考慮各方面的情況，作出項目可行性分析報告，分析各種不利因素，作出正確決策，為項目計劃提供相應(yīng)的前提，提供便利條件。

關(guān)鍵詞：市場研究 經(jīng)濟分析 環(huán)境分析

1、市場研究

分析當(dāng)?shù)貐^(qū)域是否存在房地產(chǎn)項目產(chǎn)品需求，抽樣調(diào)查要比較客觀的進行分類，要理性化；客戶群的市場率有多大比重，是需求普通住宅、中檔住宅、高檔住宅；還是酒店或?qū)懽謽羌吧虡I(yè)設(shè)施，客戶群的地區(qū)差異，當(dāng)?shù)卣呷绾?，土地出讓價格怎樣，現(xiàn)在土地成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的一個軟肋，只有經(jīng)過了詳細的市場調(diào)研以后，才能有一個客觀分析的基礎(chǔ)。

2、建筑方案的擬訂

開發(fā)項目產(chǎn)品，規(guī)劃設(shè)計方案很重要，它關(guān)系到項目的造價、以后的銷售情況是否順利，還要考慮區(qū)域的地方性居住條件，客戶群的偏好。產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模、建設(shè)地點，項目的預(yù)測進度安排，本企業(yè)資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系的初

步分析等。建筑方案需要房地產(chǎn)企業(yè)各個部門進行充分的市場研究分析后，在此基礎(chǔ)上企業(yè)各個部門溝通達成共識后，由房地產(chǎn)企業(yè)提出建筑方案概要書，通常建筑方案要經(jīng)過詳細研究反復(fù)論證，拿出幾套方案經(jīng)過綜合對比，選擇最適合的。經(jīng)過對比以后，找出平衡點，做出最佳選擇。

3、項目開發(fā)的SWOT評價

實施一個項目前，要進行優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅四項分析，本開發(fā)項目具備那些房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品不具有的獨特品質(zhì)，同類項目產(chǎn)品那些具體方面更具有優(yōu)勢；開發(fā)本項目產(chǎn)品具有那方面的劣勢，怎樣避免或彌補，如果經(jīng)過平衡收益超過風(fēng)險或劣勢所造成的后果，項目也是可以開展的；項目的機會也很關(guān)鍵，何時進行，目前同企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略是否一致，是否對企業(yè)市場占有率有一定影響，本項目是否存在現(xiàn)實良好機會是要經(jīng)過平衡的。威脅分析意味著風(fēng)險存在，項目開展前進行風(fēng)險分析，制定風(fēng)險應(yīng)對措施，看是否能起到效果，如果威脅依然存在，不能很好的解除，那么項目的實施可能性就要受到限制；這四個方面既要單一分析，又要統(tǒng)一考慮平衡，最終才能得出比較客觀的結(jié)論。

4、項目經(jīng)濟分析

項目的開發(fā)造價，投資估算、建設(shè)條件及開支情況，都應(yīng)有一個大致的分析，制定資金籌措設(shè)想；考慮融資難度及可行性，有哪些外部資源可以利用，采取那種融資方式可行性最大，那種融資方式風(fēng)險最小，是采取單一融資還是組合融資，如果是組合融資還有一個優(yōu)化組合策略問題。對項目產(chǎn)品的前期投資估算是很重要的，進行盈虧平衡分析，核算銷售收益和支出情況，做出資金現(xiàn)金流量表，考慮資金收入和支出的時間差，測算項目最終收益，測算償還貸款能力，看自身應(yīng)付能力是否能夠達到，以分析項目的實施可能性。

5、項目開發(fā)環(huán)境分析

主要是2個環(huán)境，一是國家大環(huán)境；時刻了解國家宏觀政策，注重及時分析，現(xiàn)在好些房地產(chǎn)企業(yè)均設(shè)立了國家政策研究員，專門搞這項研究，以應(yīng)對政策風(fēng)險，進行企業(yè)內(nèi)部調(diào)整，以適應(yīng)國家政策對其影響。象現(xiàn)在實施的國家七部委聯(lián)合出臺的竭制房價八條新政，就需要各個房地產(chǎn)商制定相應(yīng)的應(yīng)對措施，調(diào)整自身合理架構(gòu)。優(yōu)化內(nèi)部管理機制，不斷增強企業(yè)競爭力。二是市場環(huán)境；市場環(huán)境主要是區(qū)域分析和相應(yīng)外部房地產(chǎn)企業(yè)競爭情況，研究項目產(chǎn)品是否適合在當(dāng)?shù)亻_發(fā)，同行業(yè)在區(qū)域內(nèi)的市場占有率及競爭力，合理制定相應(yīng)計劃，分析項目的影響力和資金情況。進行可行性分析，避免無所謂的風(fēng)險。

項目的可行性分析是其他開發(fā)過程的基礎(chǔ)條件，只有信息正確且充分，才能得出客觀公正的結(jié)論，看項目是否值得向下面進行；否則欲速則不達，極有可能造成不可彌補的損失。