第一篇：2013年商州房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析

2013年商州房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析

2014-2-17 9:05:00商洛統(tǒng)計(jì)局

伴隨著商州城市快速發(fā)展的進(jìn)程，商州房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長的大背景下繁榮起來，在各級政府一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策措施的綜合作用下，商州區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極適應(yīng)開發(fā)環(huán)境、拓展融資渠道，不斷提升企業(yè)開發(fā)優(yōu)質(zhì)樓盤的綜合能力，一幢幢高樓拔地而起，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為商州區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、城市建設(shè)和人民生活水平的提高做出了重要貢獻(xiàn)，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資基本情況

（一）投資規(guī)模逐漸擴(kuò)大，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成6.3億元，比上年同期增長16.6%。商品房屋銷售建筑面積26.57萬平方米，比上年增長10.8%。商品房銷售額8.03億元。

（二）帶動(dòng)住宅建設(shè)快速發(fā)展，改善了住房條件。一是不斷調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足居民多方住房需求，優(yōu)先解決多數(shù)居民的住房需求。二是近幾年以來，高層、復(fù)式住宅越來越多，住房面積越來越大，功能也越來越完善，設(shè)施也越來越齊全，內(nèi)、外部裝飾也越來越美觀，象君誠大廈、晨光大廈、全興紫苑、利源新都、御園小區(qū)、時(shí)代華城、威尼斯水城等新樓盤比比皆是。

（三）促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍的不斷擴(kuò)大，增加了就業(yè)機(jī)會(huì)。由于房地產(chǎn)基本上屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展直接帶動(dòng)建筑、裝飾等行業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)開發(fā)公司已由初期單一的所有制經(jīng)濟(jì)形式發(fā)展到了集體、私營、股份制、合資、獨(dú)資等多種所有制形式，已經(jīng)形成了一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍。

（四）拉動(dòng)了關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，對鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等行業(yè)都有明顯的拉動(dòng)作用。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不僅僅帶動(dòng)了建材工業(yè)和建筑業(yè)，更是帶動(dòng)了關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。住宅小區(qū)的建成，與之相配套的商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)等應(yīng)運(yùn)而生；居住環(huán)境的改變，增加了人們對宅內(nèi)裝修、家電家具的支出，房地產(chǎn)業(yè)在自身發(fā)展的同時(shí)也為社會(huì)勞動(dòng)力提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì)。

（五）加快了城市發(fā)展進(jìn)程，提升了城市品位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住發(fā)展機(jī)遇，積極參與舊城改造和新區(qū)開發(fā)建設(shè)，城市框架在成片的住宅小區(qū)建設(shè)及高樓大廈的點(diǎn)綴下不斷拉大。隨著房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營理念由單純追求效益向效益、質(zhì)量、環(huán)境、品位的轉(zhuǎn)變，房屋質(zhì)量日益提高，布局日趨合理，居住環(huán)境不斷改善，城市品位得到提升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)商品房的同時(shí)，也積極參與了城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是近幾年來商州開發(fā)建設(shè)的規(guī)模小區(qū)，象江南小區(qū)、丹江春曉、威尼斯水城、全興紫苑等樓盤，現(xiàn)代化氣息濃厚，已經(jīng)成為城市建設(shè)的亮點(diǎn)。

三、房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題及發(fā)展前景

（一）房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題

1、房價(jià)相對較高，社會(huì)購買能力不足。

為了優(yōu)化居住質(zhì)量和居住環(huán)境，單套商品房面積不斷擴(kuò)大，設(shè)施不斷增多，然而隨之而來的是成本高、售價(jià)高，與城市居民的實(shí)際購買能力形成較大反差。當(dāng)前房地產(chǎn)投資開發(fā)的回報(bào)率太高，大多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)無法接受。

2、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，素質(zhì)良莠不齊。

房地產(chǎn)企業(yè)的自身素質(zhì)直接關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平和社會(huì)效益。前些年受高額利潤的吸引，開發(fā)企業(yè)一哄而起，低水平的資質(zhì)限制了企業(yè)的開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)。

3、房地產(chǎn)作為新興產(chǎn)業(yè)，涉及許多部門。強(qiáng)化行業(yè)管理及其快速健康發(fā)展具有十分重要的意義。目前房地產(chǎn)開發(fā)市場程序不夠規(guī)范，在開發(fā)交易環(huán)節(jié)，部分項(xiàng)目存在隨意變更規(guī)劃、違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“缺斤短兩”，中介市場混亂，房屋拆遷和物業(yè)不規(guī)范等問題。

（二）房地產(chǎn)投資面臨的突出問題

一是多因素影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目入庫難、施工進(jìn)度放緩。房地產(chǎn)企業(yè)入庫手續(xù)繁雜，時(shí)間跨度大，2013年，有兩戶房地產(chǎn)企業(yè)均因相關(guān)證件不齊全未能進(jìn)庫，影響了一部分投資數(shù)據(jù)。二是受“新國五條”政策影響，市場流動(dòng)資金減少，企業(yè)貸款愈加困難，資金來源緊張，市場各方觀望情緒較濃，投資動(dòng)力減弱。三是項(xiàng)目土地證、預(yù)售證、竣工驗(yàn)收等相關(guān)手續(xù)未能及時(shí)辦理，導(dǎo)致部分項(xiàng)目施工進(jìn)度緩慢。四是大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，實(shí)力不強(qiáng)，市場競爭及抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱，開發(fā)的項(xiàng)目投資額度也不大，大部分企業(yè)在開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目后就常年無新項(xiàng)目，還有個(gè)別規(guī)模較小的企業(yè)有轉(zhuǎn)行的打算。在國家宏觀調(diào)控政策影響下，行業(yè)必將優(yōu)勝劣汰，一些實(shí)力較弱的企業(yè)生存空間縮小。

四、幾點(diǎn)建議

一是各部門提高項(xiàng)目開竣工所需手續(xù)、證件的辦理效率，開工項(xiàng)目抓建設(shè)進(jìn)度，保持均衡建設(shè)進(jìn)度。

二是統(tǒng)計(jì)與各鎮(zhèn)辦、部門通力合作，加大項(xiàng)目清查力度，及時(shí)搜集有項(xiàng)目但未入庫房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)資料，做到及時(shí)申報(bào)，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長的后續(xù)動(dòng)力。

三是積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)由國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)向民生保障性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，建立保障性住房建設(shè)管理長效機(jī)制，加大保障房建設(shè)力度。

四是結(jié)合當(dāng)前企業(yè)“一套表”聯(lián)網(wǎng)直報(bào)“三查”工作，加強(qiáng)對企業(yè)調(diào)研走訪，及時(shí)了解企業(yè)投資、銷售現(xiàn)狀，同時(shí)做好企業(yè)統(tǒng)計(jì)員網(wǎng)報(bào)培訓(xùn)工作。

五、商州區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景

隨著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量的不斷提升，居民收入的不斷增加，住房的消費(fèi)也會(huì)隨著攀增。隨著城市發(fā)展進(jìn)程的加快，市區(qū)框架也將逐漸擴(kuò)張，并且商州區(qū)將不斷充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，打造陜南經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)的建設(shè)，商州區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會(huì)迎來美好的明天。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)投資分析報(bào)告

摘要

隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，房地產(chǎn)投資也呈現(xiàn)增長的勢頭。在本文中，作者綜述了房地產(chǎn)投資開發(fā)研究的意義及相關(guān)研究的幾大步驟。作者以深圳商業(yè)地產(chǎn)為例，從內(nèi)部環(huán)境，外部環(huán)境，價(jià)值分析及對比分析，多方面綜述了投資商業(yè)地產(chǎn)的可行性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 優(yōu)化 價(jià)值分析 商業(yè)地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)投資分析報(bào)告

一、房地產(chǎn)投資可行性研究的必要性

1．保證投資決策的科學(xué)性和合理性

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其投資最大、建設(shè)周期強(qiáng)、涉及面很廣、所含工程項(xiàng)目多，靠盲目投資，“投機(jī)”行為是不可能達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益的，只能給投資者帶來無法挽回的經(jīng)濟(jì)損失，它是任何投資者都不希望發(fā)生的，特別是目前的房產(chǎn)行業(yè)處于強(qiáng)烈的市場競爭中，要在況爭中求生存，求發(fā)展，只有對投資項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)，可靠的市場預(yù)測、成本分析和效益計(jì)算，才能對項(xiàng)目所面臨的主要技術(shù)問題進(jìn)行全面評價(jià)和分析，才能使投資決策建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上，使項(xiàng)目具有一定的可行性?？梢赃@么說，房地主開發(fā)項(xiàng)目成功與否，在相當(dāng)大的程度上取決于可行性研究的成功與否。

2．保證投資方案的優(yōu)化

任何一個(gè)項(xiàng)目投資，都會(huì)存在從多可供選擇的方案，不同方案的實(shí)施，將會(huì)帶來不同的經(jīng)濟(jì)效益，只有通過可行性研究，進(jìn)行方案的具體情況分析、效益的比較和選擇，才能盡可能優(yōu)化最佳方案，使投資獲取最大經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)方案選擇的正確與否，幾乎完全有賴于可行性研究成果的正確程度。

3．保證項(xiàng)目投資的有序性

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可性性研究過程，實(shí)質(zhì)上就是對項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行周密安排的過程，尤其是圍繞項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度所進(jìn)行的資源配置、資金籌措、現(xiàn)金流量、還貸能力等一系列分析研究，可初步確定項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中各階段的資金供給與資金使用、原材料和設(shè)備的供應(yīng)，配套工程設(shè)施步驟等。使整個(gè)項(xiàng)目有條不紊的進(jìn)行，以達(dá)到預(yù)期目的。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的主要步驟

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究活動(dòng)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要按照一定程序進(jìn)行。

1．籌劃

籌劃是可行性研究開始前的準(zhǔn)備工作，也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。包括：提出項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想；委托研究單位，或組建研究機(jī)構(gòu)；籌集研究經(jīng)費(fèi)；承擔(dān)研究課題的部門則要摸清項(xiàng)目研究的意圖，項(xiàng)目提出的背景；研究項(xiàng)目的界限、范圍、內(nèi)容和要求；收集該研究課題的主要依據(jù)材料；制定研究計(jì)劃?；I劃階段最重要的工作是組建隊(duì)伍。

組建一支精明強(qiáng)干、工作責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、專業(yè)知識搭配合理的研究隊(duì)伍是決定研究成果水平高低的關(guān)鍵。一般來講，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的研究班子應(yīng)由熟悉房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)師主持，包括了解房地產(chǎn)市場狀況的專家、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的工程技術(shù)人員、熟悉房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的財(cái)務(wù)分析專家、以及熟悉城市規(guī)劃及規(guī)劃管理的專家。有條件的投資商，也可委托房地產(chǎn)咨詢公司、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目研究機(jī)構(gòu)等來承擔(dān)。

2．調(diào)研

調(diào)查研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究開始后第一步要做的工作，也是基礎(chǔ)工作。只有調(diào)查研究所收集的資料全面、及時(shí)、準(zhǔn)確，才能使所做出的可行性研究報(bào)告翔實(shí)可信。調(diào)查研究主要從兩方面進(jìn)行：

（1）內(nèi)業(yè)資料的調(diào)查研究，即收集各類有關(guān)資料，包括：有關(guān)房地產(chǎn)投資的方針政策、委托單位設(shè)想說明；各種有關(guān)資源報(bào)告；有關(guān)城市規(guī)劃；有關(guān)地理、氣象、交通、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、售價(jià)及房地產(chǎn)市場需求等技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料。

（2）現(xiàn)場實(shí)地的調(diào)查研究，即開發(fā)區(qū)域的實(shí)地自然、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的調(diào)查和市場研究。

3．優(yōu)化及選擇開發(fā)方案

優(yōu)化及選擇開發(fā)方案是可行性研究的主要步驟。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)方案主要是項(xiàng)目的規(guī)劃及開發(fā)進(jìn)度安排。為了便于進(jìn)行優(yōu)化及選擇，一般都應(yīng)同時(shí)提出多種方案，再進(jìn)行方案評選，僅由承擔(dān)可行性研究的部門或規(guī)劃部門獨(dú)家提出規(guī)劃方案的做法，談不上方案的選擇及優(yōu)化，是不可取的做法。許多地區(qū)，這一步驟是采取方案征集或方案投標(biāo)的方式進(jìn)行，同時(shí)有多個(gè)專業(yè)單位或?qū)I(yè)人員進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。評選小組再進(jìn)行組織方案的評選，通過對方案技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的比較，從而選出最優(yōu)方案。

4．詳細(xì)研究

由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈虧關(guān)系到企業(yè)的成敗，因而對優(yōu)選方案的決策必須慎重對待，進(jìn)行詳細(xì)研究。詳細(xì)研究階段是對方案優(yōu)選階段的驗(yàn)證和繼續(xù)。在這一階段，要再用多種技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，對優(yōu)選出的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)效益分析、社會(huì)效益分析和環(huán)境效益分析。還要進(jìn)行敏感性分析，表明在成本、價(jià)格、工期等不確定因素發(fā)生變化時(shí)，對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響。

5．編寫報(bào)告書

在對項(xiàng)目進(jìn)行了全面、詳細(xì)分析研究之后，便可編制可行性研究報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告是投資項(xiàng)目可行性研究成果的最終體現(xiàn)，對該項(xiàng)目投資決策成功與否關(guān)系極大。房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書必須附有一些主要的原始資料，如開發(fā)規(guī)劃平面圖、經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算書、開發(fā)成本計(jì)算表等。在報(bào)告書中還要提出項(xiàng)目開發(fā)的資金籌措方案。即對開發(fā)資金來源、籌措方式及償還方式、資金籌措成本及風(fēng)

險(xiǎn)進(jìn)行分析；對項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益做出全面評價(jià)。經(jīng)有關(guān)主管部門審批的可行性研究報(bào)告，可作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目編制設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資決策的依據(jù)、作為籌集開發(fā)建設(shè)資金的依據(jù)、作為與有關(guān)部門簽訂合同的依據(jù)、作為編制初步設(shè)計(jì)和項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備工作的依據(jù)。

隨著改革開放的不斷深入、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資逐漸成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的重要組成部分，而對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成敗起關(guān)鍵作用的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究越來越被業(yè)內(nèi)人士所重視，它將成為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的一個(gè)組件，與房地產(chǎn)其它投資環(huán)節(jié)一起構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的全部內(nèi)容。

三．深圳商業(yè)物業(yè)投資分析

1．經(jīng)濟(jì)發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大需求。

商業(yè)地產(chǎn)的功能決定了其發(fā)展軌跡必將與一個(gè)國家或者一個(gè)城市的發(fā)展息息相關(guān)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程是商業(yè)地產(chǎn)得以發(fā)展的重要基礎(chǔ)保證。2009年深圳經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇走在了全國的前列,深圳大城市進(jìn)程將促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷向高端制造業(yè)和服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，業(yè)地產(chǎn)向多元化、高端化發(fā)展。

深圳市作為我國改革開放的前沿城市和全國金融中心之一，城市綜合實(shí)力位居全國大中城市的前三甲，具有較強(qiáng)的區(qū)域輻射能力，吸引了大批企業(yè)的入駐。2009年以來深圳總部經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，引來如中信證券企業(yè)總部、阿里巴巴南方總部等知名企業(yè)的總部相繼落戶深圳，而中國平安、中國人壽、民生銀行等也紛紛在深圳CBD購買土地自建寫字樓，包頭銀行、寧波銀行、湛江商業(yè)銀行、浙商銀行等區(qū)域性銀行紛紛在深圳開設(shè)分行，而資本市場創(chuàng)業(yè)板的推出也吸引了更多企業(yè)進(jìn)駐深圳。同時(shí)，深圳本土中小企業(yè)的商業(yè)需求也在不斷擴(kuò)大。一方面表現(xiàn)為深圳中小企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大而產(chǎn)生商業(yè)規(guī)模需求，另一方面表現(xiàn)為眾多新生中小企業(yè)的商業(yè)需求。2009年10月深圳市政府起草了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展條例公告》把中面支持和促進(jìn)深圳中小企業(yè)的發(fā)展，而中小企業(yè)的不斷發(fā)展也將為商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的辦公和經(jīng)營需求。

2．行業(yè)變化帶來商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值重估 從國際上的成熟房地產(chǎn)市場來看之上。但是近年來住宅市場成交火爆帶動(dòng)了住宅價(jià)格的不斷攀升，上漲速度和幅度遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)以致于目前深圳部分商業(yè)物業(yè)在價(jià)格上低于住宅1物業(yè)的價(jià)格，投資回報(bào)率卻接近住宅的兩倍，目前深圳商業(yè)地產(chǎn)處于明顯的價(jià)值洼地。另外深圳毗鄰香港，隨著深港一體化的不斷推進(jìn)，未來深港在金融、商業(yè)、文化等各個(gè)領(lǐng)域上的大融合已經(jīng)是大勢所趨，但是目前深圳商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值與香港的商業(yè)地產(chǎn)差距仍然很

大表現(xiàn)為具有可比性的商業(yè)物業(yè)深圳的售價(jià)/租價(jià)遠(yuǎn)低香港。雖然目前深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展無法與香港相比。但是香港已經(jīng)處于相對成熟期，而深圳仍處于快速發(fā)展階段，其經(jīng)濟(jì)規(guī)模和發(fā)展趨勢將逐漸追趕香港，深港一體化的不斷推進(jìn)將刺激深圳的商業(yè)地產(chǎn)逐漸向香港靠攏。2009年末開始的房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大影響。由于調(diào)控政策直指住宅地產(chǎn)而商業(yè)地產(chǎn)較少涉及民生問題，投機(jī)氣氛較弱，所以不在政府的調(diào)控范圍之內(nèi)，其政策環(huán)境的寬松必將吸引更多的投資資金。

基于對商業(yè)地產(chǎn)前景看好。我們認(rèn)為投資商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)已經(jīng)來臨。而面對深圳眾多商圈和類型豐富的商業(yè)物業(yè)如何評估深圳商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值就擺在了我們面前。我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值直接體現(xiàn)在兩個(gè)方面，其一是商業(yè)物業(yè)的保值增值功能即買賣價(jià)格的穩(wěn)步提升。其二是商業(yè)物業(yè)的租金回報(bào)率即商業(yè)物業(yè)能夠帶來的穩(wěn)定收益能力。而如何判斷商業(yè)物業(yè)能否具有這兩個(gè)價(jià)值潛力則與物業(yè)外部條件和內(nèi)部條件密不可分。商業(yè)地產(chǎn)的宏觀環(huán)境分析、經(jīng)濟(jì)、政策、信貸及行業(yè)發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的外部環(huán)境包含地理位置、城市規(guī)劃、政策支持、片區(qū)環(huán)境、交通設(shè)施、商圈規(guī)劃、商業(yè)氣氛、人流及客流等。商業(yè)物業(yè)的內(nèi)部條件包含開發(fā)商及管理商綜合能力、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目定位、形象設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、建筑格局、建筑質(zhì)量、經(jīng)營模式、客戶群體。

以上的內(nèi)、外部條件決定了商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值最終會(huì)體現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)價(jià)格的升值能力和租金回報(bào)能力上來。所以對商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的分析也基本將基于以下分析方法。

以下將以實(shí)際案例展現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值，案例中數(shù)據(jù)均來源于中源地產(chǎn)市場研究數(shù)據(jù)庫，由于已經(jīng)對商業(yè)地產(chǎn)的宏觀環(huán)境進(jìn)行了分析，較看好未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形勢，故案例中將不再重復(fù)分析宏觀環(huán)境，而主要從商業(yè)物業(yè)的外部、內(nèi)部和投資價(jià)值進(jìn)行分析。案例：

福田中心區(qū)甲級寫字樓——榮超經(jīng)貿(mào)中心投資分析。

該項(xiàng)目是福田區(qū)中心區(qū)的甲級寫字樓，位于金田路與福中路交匯處東南市民中心東側(cè)。下面我們將通過對比福田中心區(qū)豪宅“黃埔雅苑”以及香港金鐘區(qū)甲級寫字樓“美國銀行中心”來分析榮超經(jīng)貿(mào)中心投資價(jià)值。外部環(huán)境：

物業(yè)所處的商圈是福田中心區(qū)是整個(gè)深圳市的金融、商貿(mào)、會(huì)展、行政、文化中心。深南大道由東向西穿越其間將中心區(qū)分為南北兩個(gè)片區(qū)。其中南片區(qū)主要為全市的中心商務(wù)辦公區(qū)北片區(qū)為全市的行政、文化中心。福田中心區(qū)擁有金融服務(wù)、現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代物流、高端旅游、國際會(huì)展等為特色的高端服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群是深圳乃至整個(gè)珠三角的交通樞紐中心總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速聚集了國內(nèi)外知名企業(yè)總部約380家入駐各類企業(yè)近3800家就業(yè)人員15萬人。內(nèi)部條件：

經(jīng)貿(mào)中心是由深圳榮超實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)、深圳市榮超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資的超高層純甲級寫字樓。項(xiàng)目高206米,建筑面積115247.62平方米是專為跨國企業(yè)及國內(nèi)大、中型企業(yè)設(shè)計(jì)的差異化精品寫字樓。2006年開盤均價(jià)約為1.6萬/平米元/平米。價(jià)值分析：

1、保值增值功能：該物業(yè)2006-2009年均價(jià)漲幅為119%

2、投資回報(bào)能力: 按2009年均價(jià)計(jì)算投資回報(bào)率約為5.14%。若有業(yè)主從2006年買入持盤現(xiàn)在租金價(jià)格的上漲業(yè)主投資回報(bào)率呈現(xiàn)上漲趨勢。對比分析一：

黃埔雅苑是福田中心區(qū)的高層豪宅位于榮超經(jīng)貿(mào)，其目前售價(jià)約3.8萬元/平米，租金約85元租金回報(bào)率約2.7%?？梢钥吹綐s超中心售價(jià)稍低于黃埔雅苑，但租金回報(bào)率遠(yuǎn)高于黃埔雅苑也就是說商業(yè)地產(chǎn)和住宅出現(xiàn)了倒掛現(xiàn)象。通過對比國外或香港等成熟的市場寫字樓售價(jià)一般會(huì)高于同區(qū)可比住宅。從這個(gè)角度上看若深圳向成熟市場發(fā)展，該物業(yè)將極具價(jià)值發(fā)展空間。對比分析二：

11.25%。也即是說隨著85元/平米。至目前均價(jià)已達(dá)到3.5萬元/平米

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榮超經(jīng)貿(mào)中心與美國銀行中心相比 “美國銀行中心”位于香港商業(yè)核心區(qū)域——金鐘商業(yè)圈，該項(xiàng)目為甲級寫字樓與榮超經(jīng)貿(mào)中心具有一定的可比性。其目前售價(jià)約19萬元/平米，租金約850元/平米，投資回報(bào)率約5.4%。與處于相似區(qū)域的美國銀行中心相比，榮超經(jīng)貿(mào)中心售價(jià)/租價(jià)遠(yuǎn)低于美國銀行中心，售價(jià)僅為其五分之一，租金水平也僅為其六分之一。隨著深港一體化和深圳經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展深圳商業(yè)的價(jià)值也在不斷的上升。

案例總結(jié)及建議：

該物業(yè)地處福田中心區(qū)區(qū)域優(yōu)勢明顯，寫字樓市場供不應(yīng)求現(xiàn)象明顯。該物業(yè)近年來成交價(jià)格不斷走高，投資回報(bào)率相對較高，保值增值和投資回報(bào)能力突出。并且無論是與同區(qū)域的住宅相比還是與香港相似區(qū)域的寫字樓相比，榮超經(jīng)貿(mào)中心均具有價(jià)值被低估的特點(diǎn)。所以建議投資者可重點(diǎn)關(guān)注。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王國培 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的必要性 漳州市薌城鄉(xiāng)房管處 福建 漳州

[2] 百度文：2010年深圳商業(yè)地產(chǎn)分析投資價(jià)值分析 [3] 中華思維網(wǎng)校： 房地產(chǎn)投資可行性研究的必要性

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于固定資產(chǎn)投資嗎？（精選）

房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于固定資產(chǎn)投資嗎？

（作者單位：中國社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所）

近年來，理論界的論戰(zhàn)越來越多，除了在是非觀上存在爭議，或者理論水平雖有高下但一時(shí)難以區(qū)分；另外一個(gè)重要的原因，就是在基本概念上不一致。在我看來，概念錯(cuò)誤是目前我國經(jīng)濟(jì)理論界存在的最大的問題。這里我舉一個(gè)長期以來非?！皺?quán)威”的概念性錯(cuò)誤，就是房地產(chǎn)開發(fā)投資是全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的一個(gè)分類。以國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長鄭京平先生5月12日發(fā)表在《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》上的一篇題為《我國的投資率為何居高難下》的文章為例。該文中寫到：“從1998年到2005年，房地產(chǎn)開發(fā)投資由3614億元增加到15759億元，平均年增長率達(dá)到22．7％，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資平均增速高7．9個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重由1998年的12．7％提高到2005年的17．8％?！睂τ谶@段話，我想所有人應(yīng)該感覺非常熟悉，因?yàn)閹缀踉谖覀兠磕甑摹墩ぷ鲌?bào)告》中都有類似的論述。翻開《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》固定資產(chǎn)投資部分，“房地產(chǎn)開發(fā)投資”被當(dāng)成是我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額下的一個(gè)重要統(tǒng)計(jì)分類。這是一個(gè)錯(cuò)誤的概念導(dǎo)致的錯(cuò)誤分類。事實(shí)上，正是這個(gè)統(tǒng)計(jì)分類的錯(cuò)誤誤導(dǎo)了我們對“投資率”是高還是低的判斷，更誤導(dǎo)了我們大家對房地產(chǎn)開發(fā)投資主體——“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)”在國民經(jīng)濟(jì)增長中的地位和作用的認(rèn)識，同時(shí)也誤導(dǎo)了中央對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的取向和手段。

那么，究竟什么是固定資產(chǎn)投資？我認(rèn)為首先需要搞清楚投資的概念。根據(jù)一般的生活常識，我們知道，投資是一種通過資金或物質(zhì)財(cái)富墊支以最終獲利的途徑。但投資最重要的概念在于直接投資和間接投資的區(qū)分，這是我們大部分人對投資概念了解不足的地方。

什么是直接投資？就是經(jīng)濟(jì)單位（含個(gè)人）從事三次產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)的物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)所必須預(yù)付的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)根據(jù)資金周轉(zhuǎn)速度的不同可以分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資。從這里，我們引出了固定資產(chǎn)投資的概念，它是經(jīng)濟(jì)單位通過直接建設(shè)或者購買獲得物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)所需要的、經(jīng)過較長的時(shí)期才能消耗完畢的耐用經(jīng)營性資產(chǎn)。例如，從事三次產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的農(nóng)業(yè)水利設(shè)施、機(jī)器、廠房、營業(yè)場所、倉庫、辦公樓、道路、運(yùn)輸工具等。這些資產(chǎn)有四個(gè)特點(diǎn)：其一，它們屬于直接投資活動(dòng)，是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)活動(dòng)（含機(jī)關(guān)、事業(yè)單位）從事國民收入創(chuàng)造活動(dòng)中必不可少的資產(chǎn)；其二，投資這些資產(chǎn)的目的是為了從事三次產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)的物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)，而不是為了通過轉(zhuǎn)換資產(chǎn)形態(tài)保值增值；其三，這些資產(chǎn)在一定時(shí)間內(nèi)難以消耗完畢，需要以折舊等方式逐步收回，因而存在較高的固定成本，也是短期制約經(jīng)濟(jì)單位生產(chǎn)能力或服務(wù)能力的重要因素；其四，這些資產(chǎn)雖然從性能上也可以成為消費(fèi)品，但它們與消費(fèi)品不同的是，后者直接用于消費(fèi)者衣食住行的消費(fèi)，屬于直接的消費(fèi)需求，而固定資產(chǎn)的需求是在消費(fèi)需求的拉動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)單位為了獲得一定利益而使用的一項(xiàng)資產(chǎn)。

這樣看來，所謂的固定資產(chǎn)投資就是經(jīng)濟(jì)單位通過購買或者自建方式獲得的，用于三次產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，經(jīng)過較長時(shí)間才能消耗完畢的，以廠房、機(jī)器、交通工具、設(shè)施、辦公場所等形態(tài)存在的物質(zhì)資產(chǎn)。這里的關(guān)鍵之處在于，固定資產(chǎn)投資對資產(chǎn)的最終使用者而言才具有意義。如果把固定資產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)者在土地和房屋開發(fā)建設(shè)過程中墊支的資金也算作固定資產(chǎn)投資，不僅會(huì)有二次計(jì)算的問題，更主要的是造成固定資產(chǎn)投資概念上的重大錯(cuò)位。

我舉一個(gè)例子，甲外國投資公司在北京投資24億元開發(fā)了一座大廈，賣給乙跨國公司作為中國總部，甲公司回收40億元。在這里，某跨國公司在中國用于辦公樓的直接投資是40億元。如果我們把甲公司投資的24億也統(tǒng)計(jì)為直接投資的話，那么兩家交易公司合起來的直接投資就是64億了！這就如售酒小姐賣給我一瓶啤酒，最后把賣的和買的都統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，變成銷售兩瓶酒了。所以，在這里，作為開發(fā)商的甲公司的投資就不能算作直接投資，它投資寫字樓的目的不是為了自己使用，而是為了獲得預(yù)期現(xiàn)金回報(bào)，這屬于一種典型意義上的理財(cái)性投資，也就是學(xué)術(shù)意義上的間接投資。不管甲公司是直接購買現(xiàn)成的樓盤用于出租、保值增值，還是以所謂“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”方式獲得現(xiàn)金回報(bào)，在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。

值得關(guān)注的是，在這里，甲公司委托開發(fā)后的銷售利潤率達(dá)到了40％，這在國外是不可能的，因?yàn)閲膺@種委托性開發(fā)的獲利來源是資金的報(bào)酬，通常都不可能超過5％。為什么在中國這么高呢？因?yàn)樵谥袊?jīng)常有政府拍賣土地，作為標(biāo)桿類比，外國房地產(chǎn)開發(fā)商和國內(nèi)開發(fā)商一樣可以坐地漲價(jià)——你這塊地拍到每畝1000萬了，旁邊的地也值1000萬了。如果原來獲得土地的價(jià)格是每畝100萬元，開發(fā)商就會(huì)從住房銷售中每畝額外獲利900萬元。所以，現(xiàn)在中國房價(jià)漲了，真正漲的是地價(jià)，而土地拍賣以后除了已經(jīng)售出的房地產(chǎn)，大部分掌握在開發(fā)商手上。北師大董藩教授有一個(gè)觀點(diǎn)說中國房價(jià)飛漲與土地?zé)o關(guān)，這是極其荒謬的，我已在5月8日的《中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》上全面駁斥了他的十個(gè)觀點(diǎn)。

所以，中國的房地產(chǎn)開發(fā)投資根本不是直接投資。而購買了房地產(chǎn)的人，對于他來講，如果這個(gè)房子是用來居住的，就屬于消費(fèi)品，也跟投資無關(guān)。當(dāng)然有的是用來出租，這又分兩種情況：如果你的勞動(dòng)只是用來收租，只能說你的房屋收入全部來自于房屋的折舊和提供居住或經(jīng)營勞務(wù)，對于購房者而言，只能是一種理財(cái)性投資，屬于間接投資；但如果你買了100套住房，99套住房開了旅館，你雇用了大量服務(wù)人員，通過租賃服務(wù)獲得經(jīng)營性收入，并且在服務(wù)性收入中房租只是一個(gè)較小的部分，那么這99套住房的投資就屬于你從事旅館服務(wù)業(yè)的固定資產(chǎn)投資，屬于直接投資。還有一種情況是空置房屋等待升值，就屬于一種典型的投機(jī)性理財(cái)投資，屬于間接投資。間接投資的部分是應(yīng)當(dāng)歸入消費(fèi)還是投資大類呢？我看應(yīng)當(dāng)歸入消費(fèi)范疇，因?yàn)檫@部分不創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富，屬于消費(fèi)者另外一種形式的“消費(fèi)”。

如果房地產(chǎn)商開發(fā)的房屋被工業(yè)企業(yè)或服務(wù)行業(yè)的企業(yè)買走用于經(jīng)營活動(dòng)，對于購買者而言就屬于固定資產(chǎn)投資，但是對于開發(fā)商而言根本不能算是固定資產(chǎn)投資。如果我們能統(tǒng)計(jì)一下我國房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的房屋當(dāng)中有多少是被消費(fèi)者當(dāng)消費(fèi)品買走的，有多少被消費(fèi)者用于理財(cái)投資了，還有多少是用來從事物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)的經(jīng)營性資產(chǎn)（包括國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位購買的用于提供行政服務(wù)和非營利性服務(wù)的資產(chǎn)，也可以算作固定資產(chǎn)投資），我們就會(huì)驚醒，我們的固定資產(chǎn)投資，特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資當(dāng)中有多少根本不屬于固定資產(chǎn)投資？過高地估計(jì)投資率，或者該統(tǒng)計(jì)進(jìn)來的沒有統(tǒng)計(jì)，會(huì)給我們的宏觀經(jīng)濟(jì)政策判斷帶來什么影響呢？

中國的開發(fā)商一直以來認(rèn)為他們?yōu)橹袊慕?jīng)濟(jì)增長做出了重大貢獻(xiàn)，其中的一個(gè)重要依據(jù)就是他們在中國固定資產(chǎn)投資當(dāng)中創(chuàng)造了重要的國內(nèi)生產(chǎn)總值。在我看來，中國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)從事的是一種間接投資活動(dòng)，他們的全部工作就是“資產(chǎn)管理”，也就是運(yùn)用他們的眼光、見識對土地、資金、建筑活動(dòng)進(jìn)行“資產(chǎn)組合”，基本上不創(chuàng)造什么國民財(cái)富。但是為什么開發(fā)商幾乎什么都沒有干，而他們所經(jīng)營和控制的房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增值了呢？關(guān)鍵是有建筑設(shè)計(jì)企業(yè)從事的物質(zhì)生產(chǎn)勞動(dòng)，建筑企業(yè)才是房地產(chǎn)領(lǐng)域物質(zhì)財(cái)富的實(shí)際創(chuàng)造者。

中國房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)畸形的行業(yè)。什么是合理的行業(yè)？合理的行業(yè)一定要給消費(fèi)者提供比消費(fèi)者自己做還要便宜、質(zhì)量還要好的產(chǎn)品或服務(wù)，而中國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)只是一個(gè)以倒賣土地、資金和建筑活動(dòng)為載體的迄今為止最大的皮包商、倒賣商，是一個(gè)沒有任何社會(huì)意義的商業(yè)模式。合理的房地產(chǎn)是什么？歐美的房地產(chǎn)業(yè)是什么樣子？歐美的房地產(chǎn)業(yè)是建設(shè)者和服務(wù)者構(gòu)成的，建設(shè)者就是建筑商，他們的房地產(chǎn)商都是建筑開發(fā)商，更多的是工程承包商，因?yàn)槊绹恋厥撬接械?，你不可能隨意買地，很多是土地?fù)碛姓咦鳛闃I(yè)主委托開發(fā)的。我們知道美國房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上就是為建筑業(yè)和消費(fèi)者服務(wù)的行業(yè)，包括建筑管理、房地產(chǎn)策劃、信托投資、抵押銀行、房屋中介、租賃經(jīng)營、物業(yè)管理、ＩＴ服務(wù)等等，他們是純粹的服務(wù)業(yè)，是靠服務(wù)掙錢的，沒有服務(wù)，一分錢拿不到。中國模式是什么？中國建筑業(yè)純粹是做承包，一部分是專業(yè)承包商，一部分是開發(fā)商下面的包工商。在我們的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)里面，大量的是開發(fā)商，數(shù)量占到45％，利潤和銷售額占到90％。這在國外是不存在的，在國外的房地產(chǎn)業(yè)里面不存在這樣的業(yè)態(tài)，在我們這里銷售收入和利潤卻占了90％；國外房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)是100％的，我們是10％。所以中國房地產(chǎn)是一個(gè)畸形行業(yè)。那么房地產(chǎn)商干什么？借錢，購地，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)，工程發(fā)包，銷售，幾乎不做什么服務(wù)。中國的開發(fā)商有兩級，一級就是土地儲(chǔ)備中心，二級開發(fā)商就是政府或開發(fā)區(qū)直接擁有的房地產(chǎn)開發(fā)公司，還有私人開發(fā)商、外資開發(fā)商，這四類開發(fā)商都在以掠奪的方式獲取財(cái)富，獲取暴利，這是中國房價(jià)飛漲的根源。

一個(gè)在國外幾乎不存在的行業(yè)，在我國被當(dāng)成了國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展，這是一個(gè)根本的錯(cuò)誤！什么樣的行業(yè)能成為支柱產(chǎn)業(yè)？在鄧小平看來是汽車業(yè)、建筑業(yè)，而在我們當(dāng)前看來居然是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)。什么樣的產(chǎn)業(yè)才符合支柱產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)？大致同時(shí)符合勞動(dòng)生產(chǎn)率上升基準(zhǔn)、產(chǎn)品收入彈性基準(zhǔn)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)基準(zhǔn)三個(gè)特征的產(chǎn)業(yè)才是。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)不是生產(chǎn)部門，它們有生產(chǎn)率嗎？而且可怕的是，在現(xiàn)有的銀行貸款、建筑企業(yè)墊款和房屋預(yù)售制下，開發(fā)商的開發(fā)能力可以說是有無限彈性，如果我有一家公司可以把中國全部開發(fā)了，因?yàn)槲也恍枰ㄒ环皱X，我可以空手套白狼。所以，這是對中國國民經(jīng)濟(jì)有重大危害的一個(gè)行業(yè)，它已經(jīng)成為中國的腫瘤了。建設(shè)部前部長楊慎說房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，掙錢越多，貢獻(xiàn)越大。而我的說法完全相反，開發(fā)商掙錢越多證明他們對社會(huì)的掠奪就越嚴(yán)重，對社會(huì)危害越大。

醫(yī)治腫瘤的辦法很多，包括化療、放療和手術(shù)等方式。對于這個(gè)已經(jīng)無限龐大的開發(fā)業(yè)而言，我認(rèn)為只有采取做手術(shù)的方式——取消開發(fā)商。理由非常簡單：中國有全世界最低的建造成本，但是我們的房屋價(jià)格是世界之最，即使按照現(xiàn)行這個(gè)被嚴(yán)重低估的 人民幣匯率，北京的房屋價(jià)格超過了倫敦，上海的價(jià)格也超過了日本。其中的關(guān)鍵是這些中間商，包括儲(chǔ)備中心、一級開發(fā)商、私人房地產(chǎn)商、外國開發(fā)商的層層加價(jià)！除了以批文和眼光開發(fā)“金錢”，他們一無所能。所以，必須取消開發(fā)商，或者至少把他們改造成依靠勞動(dòng)合理獲得應(yīng)得報(bào)酬的社會(huì)勞動(dòng)者。

第四篇：XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司越南河內(nèi)投資可行性分析報(bào)告

XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司越南河內(nèi)

投資可行性分析報(bào)告

一、總論

1.項(xiàng)目名稱:現(xiàn)代花園

2.承辦單位概況

承辦單位是XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承“誠信、合作、卓越、創(chuàng)新”的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取。

二、投資必要性

根據(jù)調(diào)查，可知河內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀。市場潛力大。越房地產(chǎn)處于初級階段，市場潛力大。用地方面，房地產(chǎn)開發(fā)以建新區(qū)為主，多數(shù)項(xiàng)目位于交通便利的城郊，土地存量充裕，尚有大量公有地可開發(fā)。需求方面，目前越城鎮(zhèn)人均居住面積僅10平方米。越政府提出到2010年將人均面積提高到156萬套，其中河內(nèi)市建5000套。隨著城鎮(zhèn)人口膨脹，購房需求將不斷增加，商品房開發(fā)潛力較大。寫字樓和高級酒店亦供不應(yīng)求。據(jù)越方統(tǒng)計(jì)，近兩年河內(nèi)市A類、B類寫字樓出租率高達(dá)955星級酒店入住率高達(dá)855星級酒店客房約7000套。

三、社會(huì)可行性

1、政策方面

1986年越南實(shí)行革新開放，由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變，陸續(xù)實(shí)施包括住房制度在內(nèi)的系列改革。目前，越房地產(chǎn)開發(fā)以國內(nèi)企業(yè)為主，外資比重逐漸擴(kuò)大。

改革以來，越房地產(chǎn)幾度出現(xiàn)較大起伏。1994-2002年，河內(nèi)市政府陸續(xù)出臺(tái)一系列規(guī)劃促使地價(jià)和房價(jià)持續(xù)飚升，如經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地使用規(guī)劃、城鎮(zhèn)建筑規(guī)劃等，對房地產(chǎn)發(fā)展影響較大，加之城鎮(zhèn)人口迅速膨脹，購房需求增加，從而刺激地價(jià)和房價(jià)上漲。2003年以來，越房地產(chǎn)趨于低迷，原因是政府加強(qiáng)土地管理，銀行控制放貸，居民購房更為理性，多數(shù)持幣觀望，購房熱潮漸緩。

為鼓勵(lì)外商投資于房地產(chǎn)，尤其商品住宅區(qū)，越政府出臺(tái)了相關(guān)優(yōu)惠政策，規(guī)定凡投資用于出售和出租商品住宅區(qū)項(xiàng)目的外國投資者均可享受稅費(fèi)優(yōu)惠，具體如下：

關(guān)于地租，外國投資者在租地期間可減免用于建設(shè)商品住宅區(qū)所占地的租費(fèi)；對于外國投資者需交納租費(fèi)的土地（建筑本身占地以外部分），自租地合同簽訂之日起，可免3年租費(fèi)；對于緩建或暫緩運(yùn)作項(xiàng)目，外國投資者可在緩建或暫緩運(yùn)作期間減免50%的租費(fèi)。

關(guān)于所得稅，根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)不同，外國投資者享受不同稅收優(yōu)惠，即：在特別貧困地區(qū)投資的商品住宅項(xiàng)目所得稅率為10%；在貧困地區(qū)投資的商品住房．產(chǎn)品供需預(yù)測宅項(xiàng)目所得稅率為15%；在其它地區(qū)投資的商品住宅項(xiàng)目所得稅率為20%。

2．投資對社會(huì)影響分析

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為越南經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心。本公司的投資項(xiàng)目不但可以為大量河內(nèi)居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該河內(nèi)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善。同時(shí)將會(huì)帶來大量的就業(yè)機(jī)會(huì)?？偟恼f來，該項(xiàng)目的建設(shè)對社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。

四、經(jīng)濟(jì)可行性

本建設(shè)項(xiàng)目總建筑面積接近13萬平方米，預(yù)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)項(xiàng)目投資總額為14828.67萬元。簽訂了工程承包合同后，XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司會(huì)全力以赴地為該工程籌措資金，如：利用自有資金3000萬元、銀行貸款5002.61萬元以及房屋預(yù)售等方式籌措資金。因此本房地產(chǎn)越南河內(nèi)投資開發(fā)方案在經(jīng)濟(jì)方面是完全可行的。

五、風(fēng)險(xiǎn)分析及對策

本投資項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有：政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)等?？梢圆扇∫韵聨醉?xiàng)措施及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險(xiǎn)，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。如：通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險(xiǎn)、通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn)、通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險(xiǎn)等。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資合作協(xié)議書

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資合作協(xié)議書

甲方： 乙方：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方本著平等互利、誠實(shí)信用的原則，共同參與合作開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。為明確雙方的權(quán)力、義務(wù)和責(zé)任，通過友好、平等、認(rèn)真協(xié)商，達(dá)成如下合作協(xié)議，共同遵守執(zhí)行。

第一條、開發(fā)項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱： 項(xiàng)目地址：

第二條、項(xiàng)目占地面積和用地性質(zhì)

開發(fā)項(xiàng)目占地 畝，約為平方米，土地性質(zhì)為小產(chǎn)權(quán)，雙方確認(rèn)的一期土地為 畝，折合人民幣 萬元作為甲方出資款，項(xiàng)目所用土地以政府批復(fù)為準(zhǔn)。

第三條、項(xiàng)目規(guī)模

在本協(xié)議所述地塊上開發(fā)建設(shè)的具體內(nèi)容包括：擬建非住宅平方米，住宅平方米，二期約為平方米（以上面積以工程竣工后實(shí)際測量為準(zhǔn)）。

第四條、甲乙雙方合作方式

1、甲乙雙方共同出資合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，共同管理、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。甲方出資總額占房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金總額的 %，乙方出資總額占房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金總額的 %，以出資比率確定股權(quán)比例，按照股權(quán)比例分配利潤，利益、風(fēng)險(xiǎn)按各方的股權(quán)比例享有或承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

2、本次合作開發(fā)項(xiàng)目投資總額為 萬元（人民幣），按上述出資比率，甲方應(yīng)出資額為 萬元、乙方應(yīng)出資額為 萬元。（實(shí)際投資額以雙方實(shí)際出資額為準(zhǔn)）

3、如因一方資金問題不能按約定進(jìn)行出資的，利潤分配按實(shí)際出資比例進(jìn)行分配，合作雙方所賒的各種材料由雙方承擔(dān)。

上述投資總額包括項(xiàng)目占地的拆遷、安置、補(bǔ)償和辦理項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)等費(fèi)用款項(xiàng)，也包括建筑安裝總造價(jià)及各方按比率分得的物業(yè)相應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偠愘M(fèi)等。

4、如因一方資金原因不能按約定投資比例投資的。①另一方有權(quán)找第三方進(jìn)行投資，補(bǔ)齊一方的投資比例；②一方可以自行找人補(bǔ)齊投資比例，但必須征得另一方的同意方可作為投資。利潤分配在一方的利潤分配里，不得作為甲乙雙方另增加的第三人。同時(shí)，補(bǔ)齊投資比例的人不得參與房屋的建設(shè)開發(fā)和施工工程項(xiàng)目；③、項(xiàng)目相關(guān)財(cái)務(wù)管理

財(cái)會(huì)管理人員須具備良好的職業(yè)道德、工作能力和好的人品，遵守國家的法律法規(guī)。

1、財(cái)務(wù)管理部門須制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)管理制度和各崗位職責(zé)；

2、嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理制度，嚴(yán)格履行財(cái)務(wù)管理手續(xù)，做到日清月結(jié)。各項(xiàng)財(cái)務(wù)支出須由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，支出票據(jù)的報(bào)銷須按程序有直接經(jīng)手人和驗(yàn)收人及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的親筆簽字。各項(xiàng)財(cái)務(wù)收入須開具正規(guī)的收入票據(jù)，杜絕打收入白條。

3、合作開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品的出售，要嚴(yán)格執(zhí)行定價(jià)范圍。超出定價(jià)范圍出售合作開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品時(shí)，須合作雙方商定并寫出文字紀(jì)要，任何個(gè)人無權(quán)超出定價(jià)范圍出售合作開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品。

4.項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本核算、決算編制、財(cái)產(chǎn)清償、利潤分配等，嚴(yán)格遵照國家財(cái)務(wù)稅收制度執(zhí)行。

5、房屋的出售、預(yù)售款必須打到指定的專用帳戶，任何一方不得私自收取房屋的出售和預(yù)售款，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)視為違約，按收取款額的3倍罰款，罰款直接從投資款和利潤中扣除。公司履行財(cái)務(wù)結(jié)束時(shí)間為工程項(xiàng)目全部完成及利潤分配到位。

第十一條、售后產(chǎn)品的維修與管理

嚴(yán)格按照國家對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)售后相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，按甲乙雙方權(quán)利、義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十二條、違約責(zé)任

1、甲乙雙方應(yīng)全面、實(shí)際履行本協(xié)議約定條款所確認(rèn)的各項(xiàng)義務(wù)，任何一方如果沒有依照協(xié)議約定履行自己應(yīng)盡的義務(wù)，均構(gòu)成對本協(xié)議的違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約方除繼續(xù)履行合同義務(wù)外，應(yīng)該賠償另一方由此而引發(fā)的全部經(jīng)濟(jì)損失。

2、合作一方未經(jīng)另一方同意不得私自向第三方轉(zhuǎn)讓其股份或財(cái)產(chǎn)份額，否則，違約方應(yīng)當(dāng)賠償另一方由此而造成的全部經(jīng)濟(jì)損失。

3、合作一方嚴(yán)重違反本協(xié)議、或者因一方的重大過失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的一切法律和經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，同時(shí)賠償由此而給合作的另一方造成的一切經(jīng)濟(jì)損失。

第十三條、聲明及保證

甲方：

1、甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均合法有效。

2、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

乙方：

1、乙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均合法有效。

2、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

第十四條、保密約定

切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的不利影響。

3．不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

4．本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭（不論曾否宣戰(zhàn)）、**、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

第二十條、合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確的，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

第二十一條、補(bǔ)充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第二十二條、合同的效力

1、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效。

2、本協(xié)議有效期為自簽字之日起至該樓盤辦理完稅收清算手續(xù)止。

3、本協(xié)議正本一式2份，雙方各執(zhí)1份，都具有同等法律效力。

甲方（蓋章）：_____________

身份證號：

聯(lián)系電話：

_________年______月______日

_________年______月______日

聯(lián)系電話：

身份證號：

乙方（蓋章）：_____________