第一篇：物業(yè)管理人員的溝通行為法則

物業(yè)管理人員的溝通行為法則

在處理物業(yè)糾紛的過(guò)程中，它需要借助溝通的技巧，化解不同的見(jiàn)解與意見(jiàn)，建立共識(shí)，當(dāng)共識(shí)產(chǎn)生后，糾紛的解決就變得水到渠成了。由此可見(jiàn)，良好的溝通能力與人際關(guān)系的培養(yǎng)，是解決物業(yè)管理實(shí)踐中糾紛的關(guān)鍵。以下提供幾個(gè)有效溝通的行為法則：

一、自信的態(tài)度

一般經(jīng)營(yíng)事業(yè)相當(dāng)成功的人士，他們不隨波逐流或唯唯諾諾，有自己的想法與作風(fēng)，但卻很少對(duì)別人吼叫、謾罵，甚至連爭(zhēng)辯都極為罕見(jiàn)。他們對(duì)自己了解相當(dāng)清楚，并且肯定自己，他們的共同點(diǎn)是自信，日子過(guò)得很開(kāi)心，有自信的人常常是最會(huì)溝通的人。

二、體諒他人的行為

這其中包含“體諒對(duì)方”與“表達(dá)自我”兩方面。所謂體諒是指設(shè)身處地為別人著想，并且體會(huì)對(duì)方的感受與需要，在經(jīng)營(yíng)“人”的事業(yè)過(guò)程中，當(dāng)我們想對(duì)他人表示體諒與關(guān)心，惟有我們自己設(shè)身處地為對(duì)方著想。由于我們的了解與尊重，對(duì)方也相對(duì)體諒你的立場(chǎng)與好意，因而做出積極而合適的回應(yīng)。

三、適當(dāng)?shù)靥崾緦?duì)方

產(chǎn)生矛盾與誤會(huì)的原因，如果出自于對(duì)方的健忘，我們的提示正可使對(duì)方信守承諾；反之若是對(duì)方有意食言，提示就代表我們并未忘記事情，并且希望對(duì)方信守諾言。

四、有效地直接告訴對(duì)方

一位知名的談判專(zhuān)家分享他成功的談判經(jīng)驗(yàn)時(shí)說(shuō)道：“我在各個(gè)國(guó)際商談場(chǎng)合中，時(shí)常會(huì)以‘我覺(jué)得’（說(shuō)出自己的感受）、‘我希望’（說(shuō)出自己的要求或期望）為開(kāi)端，結(jié)果常會(huì)令人極為滿(mǎn)意?！?/p>

其實(shí)這種行為是直言無(wú)諱地告訴對(duì)方我們的要求與感受，若能有效地直接告訴你所想要表達(dá)的想法，將會(huì)有效幫助我們建立良好的人際網(wǎng)絡(luò)。但要切記“三不談：時(shí)間不恰當(dāng)不談；氣氛不恰當(dāng)不談；對(duì)象不恰當(dāng)不談。

五、善用詢(xún)問(wèn)與傾聽(tīng)

詢(xún)問(wèn)與傾聽(tīng)的行為，是用來(lái)控制自己，讓自己不要為了維護(hù)權(quán)力而侵犯他人。尤其是在對(duì)方

行為退縮，默不作聲或欲言又止的時(shí)候，可用詢(xún)問(wèn)行為引出對(duì)方真正的想法，了解對(duì)方的立場(chǎng)以及對(duì)方的需求、愿望、意見(jiàn)與感受，并且運(yùn)用積極傾聽(tīng)的方式，來(lái)誘導(dǎo)對(duì)方發(fā)表意見(jiàn)，進(jìn)而對(duì)自己產(chǎn)生好感。

一位優(yōu)秀的溝通好手，絕對(duì)善于詢(xún)問(wèn)以及積極傾聽(tīng)他人的意見(jiàn)與感受。在許多人與人接觸以及溝通的機(jī)會(huì)里，如果我們能隨時(shí)隨地仔細(xì)觀(guān)察并且重視他人情緒上的表現(xiàn)，慢慢就可以清楚了解他人的想法及感受，進(jìn)而加以引導(dǎo)，達(dá)成共識(shí)。

一個(gè)人的成功，20%靠專(zhuān)業(yè)知識(shí)，40%靠人際關(guān)系，40%需要觀(guān)察力的幫助，因此，在隨時(shí)有效地與“人”接觸溝通中，就必須不斷地運(yùn)用有效的溝通方式和技巧。

第二篇：物業(yè)管理人員行為舉止規(guī)范

物業(yè)管理人員行為舉止規(guī)范

物業(yè)管理人員行為舉止規(guī)范

（一）表情：面對(duì)業(yè)主，我們應(yīng)該露出發(fā)自?xún)?nèi)心的微笑。親切的微笑能拉近我們與業(yè)主之間的距離，有利于我們下一步的服務(wù)工作的開(kāi)展。

1、微笑三部曲：第一步：念“一”，使雙頰肌肉微微用力抬高口角兩端，注意下唇不要用力太大；第二步：微笑與心靈相結(jié)合；把業(yè)主當(dāng)親人，內(nèi)心充滿(mǎn)善良和愛(ài)意，眼睛溫柔地注視對(duì)方；第三步：微笑與語(yǔ)言、舉止相結(jié)合；微笑地向業(yè)主問(wèn)好、行禮：先生/小姐，您好！（分值：5分）

（二）手勢(shì)：手勢(shì)是最具表現(xiàn)力的“體態(tài)語(yǔ)言”。與業(yè)主溝通時(shí)以富有表現(xiàn)力的手勢(shì)配合語(yǔ)言，可加強(qiáng)表達(dá)效果。手勢(shì)運(yùn)用的要領(lǐng)如下：

1、介紹、指示方向：除了口頭表達(dá)外，還應(yīng)配合手勢(shì)的運(yùn)用：身體稍向前傾，把手臂伸直，手指自然并攏，手掌掌心向上，以肘關(guān)節(jié)為軸，指向目標(biāo)。切忌用一個(gè)手指指向目標(biāo)。（分值：5分）

2、遞物、接物：雙手恭敬地奉上或接受。切忌漫不經(jīng)心地一扔或單手取接物件。（分值：10分）

（三）坐姿：正確的坐姿，給業(yè)主一種熱心積極、精神飽滿(mǎn)的印象。

1、坐姿的要領(lǐng)：

身稍向前傾，頭平正，兩肩放松，下巴向內(nèi)收，脖子挺直，胸部挺起，使背部與臀部成一直角。（分值：5分）

2、坐姿的禁忌：

（1）入座要輕穩(wěn)：入座時(shí)，走到座位前，從左邊進(jìn)，從容不迫的慢慢坐下；動(dòng)作要輕而穩(wěn)，不要“撲通”猛地坐下或發(fā)出其它響聲。（分值：5分）

（2）不要坐滿(mǎn)：只坐滿(mǎn)座位的一半或三分之二。（分值：5分）

（3）坐立時(shí)，腳部不可上下抖動(dòng)，左右搖晃。（分值：10分）

（4）避免邊說(shuō)話(huà)邊撓癢或雙手玩弄其它東西。（分值：5分）

（5）切忌躺在沙發(fā)上或翹起二郎腿仰靠在靠背上，腳不停抖動(dòng)。（分值：10分）I

（6）嚴(yán)禁趴在工作臺(tái)上。（分值：10分）:

（四）站姿：古人曰“立如松”。莊重、平穩(wěn)的站姿給業(yè)主一種可信任感。

1、站姿的要領(lǐng)：

（1）不駝背、不弓腰、不許長(zhǎng)短腳或前后腳站立。（分值：5分）

（2）站立時(shí)大腿不許抖動(dòng)，不許雙手抱于胸前。（分值：5分）（3）女士雙腿并攏，腳尖自然向前，左手搭在右手背上自然下隨置于身前；男士雙腿自然齊肩而立，腳尖自然向前，五指并攏，自然下垂置于大腿外側(cè)，或雙手交叉放在背后。（分值：5分）

2、站姿的禁忌：

（1）聳肩勾背，倚靠在墻上或椅子上。（分值：10分）

（2）雙手亂放，把手插在褲袋或交叉在胸。（分值：10分）

（3）做小動(dòng)作，玩弄手機(jī)或筆等。（分值：5分）

（4）雙腿彎曲，不停地?fù)u晃。（分值：10分

第三篇：物業(yè)管理人員溝通技巧與方法實(shí)戰(zhàn)

物業(yè)管理怎樣更好溝通？

何為溝通？溝通，就是信息交流，就是思想互動(dòng)，通過(guò)“溝通”這座橋梁，我們和服務(wù)對(duì)象相互了解彼此的想法、立場(chǎng)和觀(guān)點(diǎn)，進(jìn)而達(dá)到相互理解，相互信任，最終到達(dá)和諧社區(qū)的理想彼岸。

那么，如何做到有效的溝通，是否有技巧和方法呢？的經(jīng)驗(yàn)積累。“熟能生巧”就是這個(gè)道理。

首先，作為一名物業(yè)管理人員，要端正思想認(rèn)識(shí)。必須做到以下幾點(diǎn)：

一、尊重不傲慢

我們渴望得到人尊重，但首先要學(xué)會(huì)尊重別人，我們的服務(wù)對(duì)象來(lái)自社會(huì)各階層、各人群，切不可以貌取人，看到有錢(qián)人就卑躬屈膝，看到窮人就橫眉冷對(duì)。不懂得尊重別人的人，也得不到別人的尊重。

二、熱情不冷漠 物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，從業(yè)人員保持熱情的態(tài)度是起碼的職業(yè)道德。最忌諱的就是一臉冷漠、愛(ài)理不理。未開(kāi)口已經(jīng)得罪了業(yè)戶(hù)，何來(lái)“溝通”而言？

三、誠(chéng)信不敷衍

在工作中，我們要以誠(chéng)為本，說(shuō)到就要做到，切不可“開(kāi)大興”、“摜浪頭”，事后不兌現(xiàn)，敷衍了事。

四、禮貌不刻薄

禮貌是社交中的基本準(zhǔn)則，更是物業(yè)管理的基本要求。禮字當(dāng)頭，禮貌在先。切忌諷刺、挖苦、語(yǔ)言尖刻。

五、不呆板

在工作中堅(jiān)持原則，按法律、法規(guī)辦事的同時(shí)，也要視實(shí)際情況，在不違反原則的前提下，盡量地予以變通、靈活。

六、負(fù)責(zé)不推諉

該是我們做的，我們就要做到；該是我們負(fù)責(zé)的，決不推諉。取信于民。

做到以上幾點(diǎn)，是否就可“一溝就能”了呢？未必，有了正確的思想，還要有適當(dāng)?shù)墓ぷ鞣椒?。那么，在物業(yè)管理中“溝通”有哪些方法呢？

一、說(shuō)服教育法

將物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、政策向業(yè)戶(hù)進(jìn)行宣傳、教育和說(shuō)服，是我們?cè)诠ぷ髦凶畛Ｓ玫姆椒?，但往往也是效果比較差的方法，直觀(guān)的，死板的說(shuō)教是無(wú)能的表現(xiàn)。

講法律、講政策理所當(dāng)然，但怎么講，很有講究。因此，本方法常常要和別的方法結(jié)合使用，方能奏效。

二、換位思考法

“愛(ài)”與“被愛(ài)”是一對(duì)矛盾。作為管理者，有時(shí)也要換個(gè)角度，如果“我是個(gè)業(yè)主”會(huì)怎么想？以他的心態(tài)感受一下他的感受。同時(shí)也可以請(qǐng)業(yè)戶(hù)也換個(gè)角度，如果他是管理者，該如何做？將心比心，相互理解，解決矛盾。

三、入鄉(xiāng)隨俗法

在工作中講普通話(huà)是基本要求，但是，根據(jù)服務(wù)對(duì)旬的不責(zé)罵，特別對(duì)一些老年人，用同樣的方言來(lái)接待他們，往往會(huì)收到事半功倍的效果?！凹亦l(xiāng)音，一家親”，同樣的方言在情感上已得到了認(rèn)同，還有什么不好說(shuō)，不好商量呢？但切記：如果沒(méi)有說(shuō)方言的能力，還是說(shuō)普通話(huà)，否則“鸚鵡學(xué)舌”，弄巧成拙，業(yè)戶(hù)以為你在嘲笑、挖苦他。特別是對(duì)敏感方言，如“蘇北話(huà)”，不要輕易模仿。

四、避實(shí)就虛法

有時(shí)直截了當(dāng)，直奔主題，往往會(huì)使矛盾激化，雙方弄僵。還不如避實(shí)就虛，先談點(diǎn)和主題無(wú)關(guān)的話(huà)題，談點(diǎn)天氣，交通什么的，緩和一下氣氛，然后再找機(jī)會(huì)，切入主題。

五、投其所好法

根據(jù)溝通對(duì)象的脾氣、愛(ài)好，可以多聊聊對(duì)方感興趣的話(huà)題。如歡喜棋牌，就談?wù)勁凭謱?duì)弈；愛(ài)好旅游，就談?wù)勆剿?；鐘?ài)子女，就多贊揚(yáng)贊揚(yáng)他的孩子。對(duì)待中年婦女，贊美她的孩子是溝通最快捷的路徑，俗話(huà)說(shuō)，母以子貴嘛！

六、以退為進(jìn)法

有時(shí)談僵了，切不可火上澆油，貪一時(shí)之快，把該講的，不該講的都發(fā)泄出來(lái)，這樣只能把對(duì)方逼入對(duì)立境地；不如以退為進(jìn)，來(lái)個(gè)緩兵之計(jì)，勸一句，消消火，待合適機(jī)會(huì)，或換別人再跟業(yè)主溝通。

七、委曲求全法

有時(shí)會(huì)遇上不講理的業(yè)戶(hù)，這時(shí)更需要總代表，寬容，大度，切不可以牙還牙、針?shù)h相對(duì)，而更應(yīng)該和顏悅色，輕聲細(xì)語(yǔ)，即使被罵了也要能夠忍耐，小不忍則亂大謀，古人之言不可不聽(tīng)。

除了以上各種方法，還可以利用一些非語(yǔ)言因素，更加強(qiáng)“溝通”效果。

一、離開(kāi)沖突現(xiàn)場(chǎng)交談

在沖突現(xiàn)場(chǎng)溝通，只能“觸景生情”，越談越氣憤。心態(tài)無(wú)法平靜，還可能有旁觀(guān)好事者，添油加醋，擾亂局面，可能的話(huà)，勸其離開(kāi)沖突現(xiàn)場(chǎng)，到其他場(chǎng)所交談溝通較為有利。

二、坐下來(lái)談

能坐下談就不要站著，“請(qǐng)坐”不光是禮貌，也是融洽氣氛，便于溝通的一個(gè)鋪墊。

三、談話(huà)時(shí)保持合適距離和位置

根據(jù)心理測(cè)試，一般人談話(huà)，身體保持1米半的距離為宜，太近會(huì)感覺(jué)壓迫，太遠(yuǎn)則有生疏之感，且交談雙方所站位置最好呈90度角，面對(duì)面有對(duì)抗之嫌?？傊?，物業(yè)管理人員應(yīng)是一名“雜家”，上至天文地理，下至雞手蒜皮，遠(yuǎn)至三皇五帝，近到禽流感洋垃圾，都要知道一點(diǎn)，各種知識(shí)都要學(xué)習(xí)一點(diǎn)。厚積才能薄發(fā)，一旦需要時(shí)就能即興發(fā)揮，瀟灑自如。當(dāng)然，最重要的是，物業(yè)人應(yīng)該保有對(duì)物業(yè)工作的熱情和對(duì)業(yè)主的善意。只有牢固樹(shù)立“為民服務(wù)”的思想，再掌握以上所言溝通的方法和技巧，才能是表里如一，長(zhǎng)袖善舞，否則，再好的技巧，也只能是作秀，“皮笑肉不笑”是很不好看的。物業(yè)管理人員日常用語(yǔ)以及接待技巧 物業(yè)管理人員應(yīng)該掌握以下幾條日常用語(yǔ)：

1、問(wèn)候語(yǔ)：您好，早安，早，早上好，下午好，晚上好，路上辛苦了，您回來(lái)了。

2、歡迎語(yǔ)：歡迎您到來(lái)，歡迎您的入住，歡迎光臨，歡迎您的 臨指導(dǎo)。

3、祝賀語(yǔ)：恭喜，祝您節(jié)日愉快，祝您圣誕愉快，祝您新年愉快，祝您生日愉快，祝您新婚愉快，恭喜發(fā)財(cái)。

4、告別語(yǔ)：再見(jiàn)，晚安，明天見(jiàn)，祝你一路順風(fēng)，歡迎您下次再來(lái)。

5、道謝語(yǔ)：謝謝，非常感謝，多謝你的幫助。

6、道歉語(yǔ)：對(duì)不起、請(qǐng)?jiān)彛驍_你了，失禮了。

7、應(yīng)答語(yǔ)：（1）在對(duì)業(yè)主說(shuō)完話(huà)后訪(fǎng)客回答：是的，好的，我明白了，謝謝你的好意。（2）別人對(duì)你的幫助表示感謝時(shí)可說(shuō)：不客氣，沒(méi)關(guān)系，這是我應(yīng)該做的。

8征詢(xún)語(yǔ)：當(dāng)業(yè)主來(lái)訪(fǎng)時(shí)應(yīng)起立致敬問(wèn)好，如：“請(qǐng)問(wèn)您有什么事”“我能為你作寫(xiě)什么嗎？”當(dāng)你為別人做完一件事或問(wèn)答完一個(gè)問(wèn)題后可說(shuō)：“你還有別的事情嗎？

9、請(qǐng)求語(yǔ)：請(qǐng)您協(xié)助我們??.例如：發(fā)生了車(chē)輛碰撞事故時(shí)，可客氣的說(shuō)：“請(qǐng)您協(xié)助我們維持現(xiàn)場(chǎng)！“：請(qǐng)您??好嗎？例如：當(dāng)保安要求客人出示證件，客人不肯時(shí)可說(shuō)：“協(xié)助我們的工作，好嗎？”。

10、商量語(yǔ)??你看這樣好不好？例如：有些問(wèn)題處理不了，可以對(duì)業(yè)主說(shuō)：“您的問(wèn)題我會(huì)向領(lǐng)導(dǎo)反映以后再告訴您，你看這樣還嗎”？

11、解釋語(yǔ)：??很抱歉，這種情況，公司是這樣規(guī)定的，例如：當(dāng)保安要求客人登記而客人不愿意時(shí)，可說(shuō)：“很抱歉，來(lái)訪(fǎng)登記，這是公司的規(guī)定，請(qǐng)你配合”。

物業(yè)管理接待禮儀能夠幫助物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)提供一系列全方位、多層次、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理手段，提升物業(yè)服務(wù)水平，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。

物業(yè)服務(wù)人員在接待業(yè)主時(shí)，要將文明敬語(yǔ)和積極進(jìn)取的精神結(jié)合在一起，創(chuàng)造一種最佳的表達(dá)效果。要做好這件事情，不是一朝一夕可以做到的，這需要不斷地學(xué)習(xí)，擴(kuò)展視野、積累知識(shí)，從點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，從小事著眼，于細(xì)微處見(jiàn)精神，持之以恒，滴水穿石，才能產(chǎn)生良好效果。

物業(yè)管理面對(duì)各種業(yè)主的有效服務(wù)接待技巧

接待禮儀在物業(yè)管理中的重要性

一、接待禮儀能夠塑造物業(yè)管理的良好企業(yè)形象。

物業(yè)服務(wù)工作是面向千家萬(wàn)戶(hù)，服務(wù)人員直接和業(yè)主打交道的，每位物業(yè)服務(wù)人員的禮儀表現(xiàn)、個(gè)人形象便是物業(yè)企業(yè)在社會(huì)公眾中的形象，一位物業(yè)服務(wù)人員的言談舉止與企業(yè)的生存與發(fā)展有著必然的聯(lián)系。

因?yàn)榉彩亲?hù)都希望居住在一個(gè)優(yōu)美、和諧、舒適、安全的環(huán)境中，因而物業(yè)管理企業(yè)的外顯形象顯得尤為重要。物業(yè)管理企業(yè)在開(kāi)展服務(wù)和管理中，在與其他部門(mén)、機(jī)構(gòu)交往中，工作人員統(tǒng)一的著裝、大方得體的舉止、款款而行的風(fēng)度、待人接物的禮儀等都能給人以最直觀(guān)、最鮮明的印象。

物業(yè)管理企業(yè)擁有了良好的形象、贏(yíng)得了廣大住戶(hù)的支持和信賴(lài)，就會(huì)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地。

二、接待禮儀能夠提高物業(yè)管理服務(wù)水平。

現(xiàn)代企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不僅僅是科學(xué)技術(shù)、硬件配備的競(jìng)爭(zhēng)，更多的是業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)工作的良好體驗(yàn)。許多業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，不僅重視住房、資源、設(shè)施這些硬件環(huán)境，而且十分重現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)及其員工科學(xué)的管理、誠(chéng)實(shí)的信譽(yù)、優(yōu)良的品格、良好的禮貌風(fēng)度這些軟環(huán)境。

物業(yè)管理企業(yè)員工們的一舉一動(dòng)，一言一行，都直接代表企業(yè)的利益和形象，這也是檢驗(yàn)員工隊(duì)伍管理和服務(wù)質(zhì)量的一個(gè)重要尺度。因此，在工作時(shí)間內(nèi)，管理工作人員應(yīng)統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一用牌、統(tǒng)一用語(yǔ)，接待業(yè)主(使用人)以及賓客時(shí)應(yīng)該做到態(tài)度和藹可親，舉止端莊，談吐文雅。

三、接待禮儀能夠提升物業(yè)管理人員企業(yè)凝聚力。

在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，越來(lái)越多的物業(yè)公司為了更好的樹(shù)立自己的獨(dú)特形象，紛紛導(dǎo)入企業(yè)文化落地各項(xiàng)措施，如企業(yè)形象設(shè)計(jì)、企業(yè)歌曲、企業(yè)口號(hào)、企業(yè)標(biāo)識(shí)、企業(yè)制服等來(lái)明確向員工及公眾表明企業(yè)精神、精英理念等。

同時(shí)，許多物業(yè)公司舉行各種儀式如開(kāi)張、慶典、首批業(yè)主入住儀式等，這些都能夠起到鼓舞員工士氣，激發(fā)員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)同感與歸屬感，形成凝聚力和事業(yè)心，為企業(yè)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

四、接待禮儀是物業(yè)管理增進(jìn)社際交往的好幫手。

接待禮儀能夠幫助物業(yè)管理人員與業(yè)主交往過(guò)程中傳遞友好善意、廣結(jié)善緣，能夠很好的表現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)之間的友善和尊重。

物業(yè)管理企業(yè)與政府各部門(mén)之間，以及物業(yè)管理企業(yè)與社會(huì)化的專(zhuān)業(yè)公司之間要發(fā)生千絲萬(wàn)縷的關(guān)系和往來(lái)，那么物業(yè)管理越來(lái)越需要建立起良好的社際交往關(guān)系。禮儀正在以新的姿態(tài)走進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的社交生活之中把握業(yè)主心理做好物業(yè)管理接待禮儀

物業(yè)管理人員在接待物業(yè)拜訪(fǎng)時(shí)，要能夠快速判斷業(yè)主類(lèi)型，盡可能多的了解業(yè)主心理態(tài)勢(shì)和需求，才能想辦法適度去滿(mǎn)足他，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

物業(yè)管理服務(wù)接待策略

業(yè)主心理類(lèi)型分析：

抑郁型業(yè)主

這類(lèi)業(yè)主情緒變化不大，語(yǔ)言謹(jǐn)慎，行動(dòng)小心，不愿與他人溝通，全憑自己認(rèn)定的心理辦事。這種類(lèi)型的業(yè)主容易在物業(yè)管理的小問(wèn)題上吹毛求疵。

物業(yè)管理接待辦法：給予業(yè)主一定空間，但在業(yè)主需要協(xié)助時(shí)，應(yīng)積極主動(dòng)，并且有足夠的耐心與業(yè)主溝通好動(dòng)型業(yè)主

這類(lèi)業(yè)主其情緒明快，情感易轉(zhuǎn)移，善于交際和溝通，但其意見(jiàn)和觀(guān)點(diǎn)不穩(wěn)定。

物業(yè)管理接待辦法：對(duì)待業(yè)主熱情主動(dòng)，回答業(yè)主提出的問(wèn)題時(shí)要專(zhuān)業(yè)自信，多給業(yè)主一些相關(guān)的意見(jiàn)和建議。

沉默型業(yè)主

這類(lèi)業(yè)主情緒不太外露，從表情上看不出明顯變化，反而從容遲緩、行動(dòng)穩(wěn)重、語(yǔ)言簡(jiǎn)便，善于控制自己，比較固執(zhí)，其形成的觀(guān)念往往難以糾正，彼此交流的難度較大。

物業(yè)管理接待辦法：迎合業(yè)主的觀(guān)點(diǎn)，以提供耐心服務(wù)為主，不可催促對(duì)方。給業(yè)主一定的空間，在業(yè)主需要協(xié)助時(shí)主動(dòng)服務(wù)。

外向型業(yè)主

這類(lèi)型業(yè)主其情緒、情感比較顯著外露，易于表達(dá)，對(duì)事情易答應(yīng)易反悔，性情脾氣急躁。

物業(yè)管理接待辦法：物業(yè)管理人員需在其情緒穩(wěn)定時(shí)再談問(wèn)題，不要去激怒他，否則引起其不考慮后果的沖動(dòng)。

物業(yè)管理人員在物業(yè)管理過(guò)程中，要針對(duì)業(yè)主的社會(huì)地位、不同年齡、不同層次的服務(wù)需求，確定業(yè)主的需求類(lèi)型，有效搞好管理服務(wù)工作。

總之，物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)就是是業(yè)主的競(jìng)爭(zhēng)，有了良好的業(yè)主群體，加上強(qiáng)大的管理實(shí)力，企業(yè)就會(huì)在物業(yè)管理中創(chuàng)出特色，就能發(fā)展壯大。

物業(yè)管理培訓(xùn)，國(guó)家智能樓宇管理師官網(wǎng)：004km.cn 張坤老師 QQ:54987907 電話(huà)：*** 國(guó)家智能樓宇管理師官網(wǎng)：004km.cn 郵箱：54987907@qq.com ★智能樓宇管理師

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第四篇：物業(yè)管理人員溝通技巧與方法實(shí)戰(zhàn)

物業(yè)管理怎樣更好溝通？

何為溝通？溝通，就是信息交流，就是思想互動(dòng)，通過(guò)“溝通”這座橋梁，我們和服務(wù)對(duì)象相互了解彼此的想法、立場(chǎng)和觀(guān)點(diǎn)，進(jìn)而達(dá)到相互理解，相互信任，最終到達(dá)和諧社區(qū)的理想彼岸。

那么，如何做到有效的溝通，是否有技巧和方法呢？的經(jīng)驗(yàn)積累。“熟能生巧”就是這個(gè)道理。

首先，作為一名物業(yè)管理人員，要端正思想認(rèn)識(shí)。必須做到以下幾點(diǎn)：

一、尊重不傲慢

我們渴望得到人尊重，但首先要學(xué)會(huì)尊重別人，我們的服務(wù)對(duì)象來(lái)自社會(huì)各階層、各人群，切不可以貌取人，看到有錢(qián)人就卑躬屈膝，看到窮人就橫眉冷對(duì)。不懂得尊重別人的人，也得不到別人的尊重。

二、熱情不冷漠

物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，從業(yè)人員保持熱情的態(tài)度是起碼的職業(yè)道德。最忌諱的就是一臉冷漠、愛(ài)理不理。未開(kāi)口已經(jīng)得罪了業(yè)戶(hù)，何來(lái)“溝通”而言？

三、誠(chéng)信不敷衍

在工作中，我們要以誠(chéng)為本，說(shuō)到就要做到，切不可“開(kāi)大興”、“摜浪頭”，事后不兌現(xiàn)，敷衍了事。

四、禮貌不刻薄

禮貌是社交中的基本準(zhǔn)則，更是物業(yè)管理的基本要求。禮字當(dāng)頭，禮貌在先。切忌諷刺、挖苦、語(yǔ)言尖刻。

五、不呆板

在工作中堅(jiān)持原則，按法律、法規(guī)辦事的同時(shí)，也要視實(shí)際情況，在不違反原則的前提下，盡量地予以變通、靈活。

六、負(fù)責(zé)不推諉

該是我們做的，我們就要做到；該是我們負(fù)責(zé)的，決不推諉。取信于民。

做到以上幾點(diǎn)，是否就可“一溝就能”了呢？未必，有了正確的思想，還要有適當(dāng)?shù)墓ぷ鞣椒?。那么，在物業(yè)管理中“溝通”有哪些方法呢？

一、說(shuō)服教育法

將物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、政策向業(yè)戶(hù)進(jìn)行宣傳、教育和說(shuō)服，是我們?cè)诠ぷ髦凶畛Ｓ玫姆椒?，但往往也是效果比較差的方法，直觀(guān)的，死板的說(shuō)教是無(wú)能的表現(xiàn)。

講法律、講政策理所當(dāng)然，但怎么講，很有講究。因此，本方法常常要和別的方法結(jié)合使用，方能奏效。

二、換位思考法

“愛(ài)”與“被愛(ài)”是一對(duì)矛盾。作為管理者，有時(shí)也要換個(gè)角度，如果“我是個(gè)業(yè)主”會(huì)怎么想？以他的心態(tài)感受一下他的感受。同時(shí)也可以請(qǐng)業(yè)戶(hù)也換個(gè)角度，如果他是管理者，該如何做？將心比心，相互理解，解決矛盾。

三、入鄉(xiāng)隨俗法

在工作中講普通話(huà)是基本要求，但是，根據(jù)服務(wù)對(duì)旬的不責(zé)罵，特別對(duì)一些老年人，用同樣的方言來(lái)接待他們，往往會(huì)收到事半功倍的效果?！凹亦l(xiāng)音，一家親”，同樣的方言在情感上已得到了認(rèn)同，還有什么不好說(shuō)，不好商量呢？但切記：如果沒(méi)有說(shuō)方言的能力，還是說(shuō)普通話(huà)，否則“鸚鵡學(xué)舌”，弄巧成拙，業(yè)戶(hù)以為你在嘲笑、挖苦他。特別是對(duì)敏感方言，如“蘇北話(huà)”，不要輕易模仿。

四、避實(shí)就虛法

有時(shí)直截了當(dāng)，直奔主題，往往會(huì)使矛盾激化，雙方弄僵。還不如避實(shí)就虛，先談點(diǎn)和主題無(wú)關(guān)的話(huà)題，談點(diǎn)天氣，交通什么的，緩和一下氣氛，然后再找機(jī)會(huì)，切入主題。

五、投其所好法

根據(jù)溝通對(duì)象的脾氣、愛(ài)好，可以多聊聊對(duì)方感興趣的話(huà)題。如歡喜棋牌，就談?wù)勁凭謱?duì)弈；愛(ài)好旅游，就談?wù)勆剿荤姁?ài)子女，就多贊揚(yáng)贊揚(yáng)他的孩子。對(duì)待中年婦女，贊美她的孩子是溝通最快捷的路徑，俗話(huà)說(shuō)，母以子貴嘛！

六、以退為進(jìn)法

有時(shí)談僵了，切不可火上澆油，貪一時(shí)之快，把該講的，不該講的都發(fā)泄出來(lái)，這樣只能把對(duì)方逼入對(duì)立境地；不如以退為進(jìn)，來(lái)個(gè)緩兵之計(jì)，勸一句，消消火，待合適機(jī)會(huì)，或換別人再跟業(yè)主溝通。

七、委曲求全法

有時(shí)會(huì)遇上不講理的業(yè)戶(hù)，這時(shí)更需要總代表，寬容，大度，切不可以牙還牙、針?shù)h相對(duì)，而更應(yīng)該和顏悅色，輕聲細(xì)語(yǔ)，即使被罵了也要能夠忍耐，小不忍則亂大謀，古人之言不可不聽(tīng)。

除了以上各種方法，還可以利用一些非語(yǔ)言因素，更加強(qiáng)“溝通”效果。

一、離開(kāi)沖突現(xiàn)場(chǎng)交談

在沖突現(xiàn)場(chǎng)溝通，只能“觸景生情”，越談越氣憤。心態(tài)無(wú)法平靜，還可能有旁觀(guān)好事者，添油加醋，擾亂局面，可能的話(huà)，勸其離開(kāi)沖突現(xiàn)場(chǎng)，到其他場(chǎng)所交談溝通較為有利。

二、坐下來(lái)談

能坐下談就不要站著，“請(qǐng)坐”不光是禮貌，也是融洽氣氛，便于溝通的一個(gè)鋪墊。

三、談話(huà)時(shí)保持合適距離和位置

根據(jù)心理測(cè)試，一般人談話(huà)，身體保持1米半的距離為宜，太近會(huì)感覺(jué)壓迫，太遠(yuǎn)則有生疏之感，且交談雙方所站位置最好呈90度角，面對(duì)面有對(duì)抗之嫌?？傊?，物業(yè)管理人員應(yīng)是一名“雜家”，上至天文地理，下至雞手蒜皮，遠(yuǎn)至三皇五帝，近到禽流感洋垃圾，都要知道一點(diǎn)，各種知識(shí)都要學(xué)習(xí)一點(diǎn)。厚積才能薄發(fā)，一旦需要時(shí)就能即興發(fā)揮，瀟灑自如。當(dāng)然，最重要的是，物業(yè)人應(yīng)該保有對(duì)物業(yè)工作的熱情和對(duì)業(yè)主的善意。只有牢固樹(shù)立“為民服務(wù)”的思想，再掌握以上所言溝通的方法和技巧，才能是表里如一，長(zhǎng)袖善舞，否則，再好的技巧，也只能是作秀，“皮笑肉不笑”是很不好看的。物業(yè)管理人員日常用語(yǔ)以及接待技巧 物業(yè)管理人員應(yīng)該掌握以下幾條日常用語(yǔ)：

1、問(wèn)候語(yǔ)：您好，早安，早，早上好，下午好，晚上好，路上辛苦了，您回來(lái)了。

2、歡迎語(yǔ)：歡迎您到來(lái)，歡迎您的入住，歡迎光臨，歡迎您的 臨指導(dǎo)。

3、祝賀語(yǔ)：恭喜，祝您節(jié)日愉快，祝您圣誕愉快，祝您新年愉快，祝您生日愉快，祝您新婚愉快，恭喜發(fā)財(cái)。

4、告別語(yǔ)：再見(jiàn)，晚安，明天見(jiàn)，祝你一路順風(fēng)，歡迎您下次再來(lái)。

5、道謝語(yǔ)：謝謝，非常感謝，多謝你的幫助。

6、道歉語(yǔ)：對(duì)不起、請(qǐng)?jiān)?，打擾你了，失禮了。

7、應(yīng)答語(yǔ)：（1）在對(duì)業(yè)主說(shuō)完話(huà)后訪(fǎng)客回答：是的，好的，我明白了，謝謝你的好意。（2）別人對(duì)你的幫助表示感謝時(shí)可說(shuō)：不客氣，沒(méi)關(guān)系，這是我應(yīng)該做的。

8征詢(xún)語(yǔ)：當(dāng)業(yè)主來(lái)訪(fǎng)時(shí)應(yīng)起立致敬問(wèn)好，如：“請(qǐng)問(wèn)您有什么事”“我能為你作寫(xiě)什么嗎？”當(dāng)你為別人做完一件事或問(wèn)答完一個(gè)問(wèn)題后可說(shuō)：“你還有別的事情嗎？

9、請(qǐng)求語(yǔ)：請(qǐng)您協(xié)助我們??.例如：發(fā)生了車(chē)輛碰撞事故時(shí)，可客氣的說(shuō)：“請(qǐng)您協(xié)助我們維持現(xiàn)場(chǎng)！“：請(qǐng)您??好嗎？例如：當(dāng)保安要求客人出示證件，客人不肯時(shí)可說(shuō)：“協(xié)助我們的工作，好嗎？”。

10、商量語(yǔ)??你看這樣好不好？例如：有些問(wèn)題處理不了，可以對(duì)業(yè)主說(shuō)：“您的問(wèn)題我會(huì)向領(lǐng)導(dǎo)反映以后再告訴您，你看這樣還嗎”？

11、解釋語(yǔ)：??很抱歉，這種情況，公司是這樣規(guī)定的，例如：當(dāng)保安要求客人登記而客人不愿意時(shí)，可說(shuō)：“很抱歉，來(lái)訪(fǎng)登記，這是公司的規(guī)定，請(qǐng)你配合”。

物業(yè)管理接待禮儀能夠幫助物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)提供一系列全方位、多層次、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理手段，提升物業(yè)服務(wù)水平，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。

物業(yè)服務(wù)人員在接待業(yè)主時(shí)，要將文明敬語(yǔ)和積極進(jìn)取的精神結(jié)合在一起，創(chuàng)造一種最佳的表達(dá)效果。要做好這件事情，不是一朝一夕可以做到的，這需要不斷地學(xué)習(xí)，擴(kuò)展視野、積累知識(shí)，從點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，從小事著眼，于細(xì)微處見(jiàn)精神，持之以恒，滴水穿石，才能產(chǎn)生良好效果。

物業(yè)管理面對(duì)各種業(yè)主的有效服務(wù)接待技巧

接待禮儀在物業(yè)管理中的重要性

一、接待禮儀能夠塑造物業(yè)管理的良好企業(yè)形象。

物業(yè)服務(wù)工作是面向千家萬(wàn)戶(hù)，服務(wù)人員直接和業(yè)主打交道的，每位物業(yè)服務(wù)人員的禮儀表現(xiàn)、個(gè)人形象便是物業(yè)企業(yè)在社會(huì)公眾中的形象，一位物業(yè)服務(wù)人員的言談舉止與企業(yè)的生存與發(fā)展有著必然的聯(lián)系。

因?yàn)榉彩亲?hù)都希望居住在一個(gè)優(yōu)美、和諧、舒適、安全的環(huán)境中，因而物業(yè)管理企業(yè)的外顯形象顯得尤為重要。物業(yè)管理企業(yè)在開(kāi)展服務(wù)和管理中，在與其他部門(mén)、機(jī)構(gòu)交往中，工作人員統(tǒng)一的著裝、大方得體的舉止、款款而行的風(fēng)度、待人接物的禮儀等都能給人以最直觀(guān)、最鮮明的印象。

物業(yè)管理企業(yè)擁有了良好的形象、贏(yíng)得了廣大住戶(hù)的支持和信賴(lài)，就會(huì)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地。

二、接待禮儀能夠提高物業(yè)管理服務(wù)水平。

現(xiàn)代企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不僅僅是科學(xué)技術(shù)、硬件配備的競(jìng)爭(zhēng)，更多的是業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)工作的良好體驗(yàn)。許多業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，不僅重視住房、資源、設(shè)施這些硬件環(huán)境，而且十分重現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)及其員工科學(xué)的管理、誠(chéng)實(shí)的信譽(yù)、優(yōu)良的品格、良好的禮貌風(fēng)度這些軟環(huán)境。

物業(yè)管理企業(yè)員工們的一舉一動(dòng)，一言一行，都直接代表企業(yè)的利益和形象，這也是檢驗(yàn)員工隊(duì)伍管理和服務(wù)質(zhì)量的一個(gè)重要尺度。因此，在工作時(shí)間內(nèi)，管理工作人員應(yīng)統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一用牌、統(tǒng)一用語(yǔ)，接待業(yè)主(使用人)以及賓客時(shí)應(yīng)該做到態(tài)度和藹可親，舉止端莊，談吐文雅。

三、接待禮儀能夠提升物業(yè)管理人員企業(yè)凝聚力。

在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，越來(lái)越多的物業(yè)公司為了更好的樹(shù)立自己的獨(dú)特形象，紛紛導(dǎo)入企業(yè)文化落地各項(xiàng)措施，如企業(yè)形象設(shè)計(jì)、企業(yè)歌曲、企業(yè)口號(hào)、企業(yè)標(biāo)識(shí)、企業(yè)制服等來(lái)明確向員工及公眾表明企業(yè)精神、精英理念等。

同時(shí)，許多物業(yè)公司舉行各種儀式如開(kāi)張、慶典、首批業(yè)主入住儀式等，這些都能夠起到鼓舞員工士氣，激發(fā)員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)同感與歸屬感，形成凝聚力和事業(yè)心，為企業(yè)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

四、接待禮儀是物業(yè)管理增進(jìn)社際交往的好幫手。

接待禮儀能夠幫助物業(yè)管理人員與業(yè)主交往過(guò)程中傳遞友好善意、廣結(jié)善緣，能夠很好的表現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)之間的友善和尊重。

物業(yè)管理企業(yè)與政府各部門(mén)之間，以及物業(yè)管理企業(yè)與社會(huì)化的專(zhuān)業(yè)公司之間要發(fā)生千絲萬(wàn)縷的關(guān)系和往來(lái)，那么物業(yè)管理越來(lái)越需要建立起良好的社際交往關(guān)系。禮儀正在以新的姿態(tài)走進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的社交生活之中把握業(yè)主心理做好物業(yè)管理接待禮儀

物業(yè)管理人員在接待物業(yè)拜訪(fǎng)時(shí)，要能夠快速判斷業(yè)主類(lèi)型，盡可能多的了解業(yè)主心理態(tài)勢(shì)和需求，才能想辦法適度去滿(mǎn)足他，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

物業(yè)管理服務(wù)接待策略

業(yè)主心理類(lèi)型分析：

抑郁型業(yè)主

這類(lèi)業(yè)主情緒變化不大，語(yǔ)言謹(jǐn)慎，行動(dòng)小心，不愿與他人溝通，全憑自己認(rèn)定的心理辦事。這種類(lèi)型的業(yè)主容易在物業(yè)管理的小問(wèn)題上吹毛求疵。

物業(yè)管理接待辦法：給予業(yè)主一定空間，但在業(yè)主需要協(xié)助時(shí)，應(yīng)積極主動(dòng)，并且有足夠的耐心與業(yè)主溝通好動(dòng)型業(yè)主

這類(lèi)業(yè)主其情緒明快，情感易轉(zhuǎn)移，善于交際和溝通，但其意見(jiàn)和觀(guān)點(diǎn)不穩(wěn)定。

物業(yè)管理接待辦法：對(duì)待業(yè)主熱情主動(dòng)，回答業(yè)主提出的問(wèn)題時(shí)要專(zhuān)業(yè)自信，多給業(yè)主一些相關(guān)的意見(jiàn)和建議。

沉默型業(yè)主

這類(lèi)業(yè)主情緒不太外露，從表情上看不出明顯變化，反而從容遲緩、行動(dòng)穩(wěn)重、語(yǔ)言簡(jiǎn)便，善于控制自己，比較固執(zhí)，其形成的觀(guān)念往往難以糾正，彼此交流的難度較大。

物業(yè)管理接待辦法：迎合業(yè)主的觀(guān)點(diǎn)，以提供耐心服務(wù)為主，不可催促對(duì)方。給業(yè)主一定的空間，在業(yè)主需要協(xié)助時(shí)主動(dòng)服務(wù)。

外向型業(yè)主

這類(lèi)型業(yè)主其情緒、情感比較顯著外露，易于表達(dá)，對(duì)事情易答應(yīng)易反悔，性情脾氣急躁。

物業(yè)管理接待辦法：物業(yè)管理人員需在其情緒穩(wěn)定時(shí)再談問(wèn)題，不要去激怒他，否則引起其不考慮后果的沖動(dòng)。

物業(yè)管理人員在物業(yè)管理過(guò)程中，要針對(duì)業(yè)主的社會(huì)地位、不同年齡、不同層次的服務(wù)需求，確定業(yè)主的需求類(lèi)型，有效搞好管理服務(wù)工作。

總之，物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)就是是業(yè)主的競(jìng)爭(zhēng)，有了良好的業(yè)主群體，加上強(qiáng)大的管理實(shí)力，企業(yè)就會(huì)在物業(yè)管理中創(chuàng)出特色，就能發(fā)展壯大。

第五篇：物業(yè)法

物業(yè)法

中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令

第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。

第四條 國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上地方人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。

第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

第九條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

第十條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

第十一條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6、辦公費(fèi)用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十二條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

第十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

第十四條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

第十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。

第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。

第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第十九條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門(mén)和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。第二十一條 政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門(mén)依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

第二十二條 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以依據(jù)本辦法制定具體實(shí)施辦法，并報(bào)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部備案。

第二十三條 本辦法由國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)會(huì)同建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。

第二十四條 本辦法自2004年1月1日起執(zhí)行，原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào)）同時(shí)廢止。