第一篇：淮安市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)細(xì)則(試行)

淮安市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)細(xì)則（試行）

第一章 總則

第一條 為規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條 本市行政區(qū)范圍內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立、選舉及其活動(dòng)適用本細(xì)則。

第三條 縣（區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)本行政區(qū)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)以及業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督。

第二章 業(yè)主大會(huì)

第四條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

（一）已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到50%；

（二）已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到30%不足50%，但已使用1年以上。業(yè)主認(rèn)為符合上述規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面提請(qǐng)物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、協(xié)助召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表決通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第八條規(guī)定，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。

第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域是否具備成立業(yè)主大會(huì)的條件進(jìn)行核查；對(duì)符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面申請(qǐng)之日起60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組）。

第六條 籌備組按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十條規(guī)定組建。建設(shè)單位因特殊原因未委派代表參加籌備組的，不影響籌備組的成立。籌備組成員辭職或因其他原因不能履行職責(zé)而出現(xiàn)缺額時(shí)，應(yīng)按原組建方式及時(shí)調(diào)整補(bǔ)充。

第七條 籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合以下條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）模范履行業(yè)主義務(wù)；

（三）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)公信力和組織能力；

（四）具有參與籌備工作的時(shí)間。第八條籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦或自薦的基礎(chǔ)上，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)商確定。非自然人業(yè)主代表應(yīng)委派具有民事行為能力的自然人作為代表，履行其業(yè)主代表職責(zé)。

第九條 籌備組應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下開(kāi)展工作，籌備組工作實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)。

第十條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起30日內(nèi)表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。非籌備組原因造成前款事項(xiàng)不能按期完成的，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意，可以適當(dāng)延期，延長(zhǎng)期限由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)具體情況確定。在規(guī)定期限內(nèi)不能召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可宣布籌備組解散，并按照本章有關(guān)規(guī)定重新組建籌備組，籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第十一條 專有部分占建筑物總面積20％以上且占總?cè)藬?shù)20％以上業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，應(yīng)以書(shū)面方式提出。書(shū)面提議應(yīng)注明召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)理由、議題、提議業(yè)主物業(yè)坐落、房屋產(chǎn)權(quán)證明編號(hào)、專有部分面積、聯(lián)系電話，并有提議業(yè)主簽名。業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為需要對(duì)業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)的，應(yīng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)監(jiān)督下對(duì)業(yè)主身份進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。調(diào)查

核實(shí)工作應(yīng)自收到專有部分占建筑物總面積20％以上且占總?cè)藬?shù)20％以上業(yè)主提議后20日內(nèi)完成；情況屬實(shí)的，應(yīng)自調(diào)查核實(shí)完成之日起15日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)采取記名投票方式進(jìn)行表決。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決票、選舉票上不得印有傾向性、誤導(dǎo)性等不利于公平、公正選舉的內(nèi)容。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決票、選舉票票樣應(yīng)由籌備組、業(yè)主委員會(huì)報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審查；業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)使用經(jīng)過(guò)上述審查通過(guò)后的表決票、選舉票進(jìn)行投票，否則表決、選舉無(wú)效。

第十三條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積、業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2009〕7號(hào)）規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。專有部分面積按建筑面積計(jì)算。沒(méi)有建筑面積的按套內(nèi)面積計(jì)算。

第十四條 一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)推選其中一人行使表決權(quán)、選舉權(quán)；夫妻共有的，任何一方行使表決權(quán)、選舉權(quán)都視為另一方同意，且一方行使表決權(quán)、選舉權(quán)后，另一方不再擁有表決權(quán)、選舉權(quán)。

第十五條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日前將會(huì)議時(shí)間、會(huì)議形式、會(huì)議內(nèi)容（包括需提交表決、選舉的有關(guān)事項(xiàng)及具體內(nèi)容）等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以書(shū)面形式通告全體業(yè)主。

第十六條 采取書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的，籌備組或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前，組織人員按規(guī)定的時(shí)間、方式將表決票、選舉票送達(dá)業(yè)主，并做好簽收和登記工作。業(yè)主應(yīng)按規(guī)定的時(shí)間、方式投票?；I備組或業(yè)主委員會(huì)可組織人員在投票截止前回收表決票、選舉票，并做好登記工作。

第十七條 投票截止后，經(jīng)統(tǒng)計(jì)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主達(dá)不到《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條第一款規(guī)定，或需業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)達(dá)不到《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條第三款規(guī)定的，籌備組或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)延長(zhǎng)投票時(shí)間，并通告全體業(yè)主，延長(zhǎng)時(shí)間自投票截止日起不得超過(guò)30日。延長(zhǎng)期內(nèi)，籌備組或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)組織人員催收表決票、選舉票。

第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

（一）業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；

（三）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時(shí)間和議事方式；

（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（七）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；

（八）業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員資格、人數(shù)和任期等；

（九）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；

（十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；

（十一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。

第十九條 業(yè)主大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起5日內(nèi)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告。

第三章 業(yè)主委員會(huì)

第二十條 業(yè)主委員會(huì)由委員和候補(bǔ)委員組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)為5至15名的單數(shù)；候補(bǔ)委員人數(shù)按照不低于委員人數(shù)的40%設(shè)置。業(yè)主委員會(huì)組成人員及其配偶、直系親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的單位兼職。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員實(shí)行差額選舉，差額比例不得低于20%。

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）符合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第三十一條第一款第（一）至

（六）項(xiàng)條件；

（二）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的單位兼職。

第二十三條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人由籌備組、業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主推薦或自薦，籌備組、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)審查參選人的資格，結(jié)合物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人名單。

第二十四條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員按照預(yù)定名額和得票多少順序確定當(dāng)選人，候補(bǔ)委員排列位序依據(jù)得票多少確定。

第二十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1名，副主任若干名。

第二十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件同時(shí)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣（區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主委員會(huì)備案申報(bào)表；

（二）業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)選舉和業(yè)主委員會(huì)主任、副主任選舉情況；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（五）業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)；

（六）選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)表。業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)，持涉及變更內(nèi)容的有關(guān)文件向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣（區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門申報(bào)備案。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣（區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)自收到申報(bào)備案文件材料之日起10日內(nèi)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府牽頭，會(huì)同縣（區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門共同審查，并作出是否出具備案證明的決定。

第二十七條 業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū)，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。執(zhí)行秘書(shū)的工作職責(zé)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定；業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則未作規(guī)定的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)予以規(guī)定。

第二十八條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員實(shí)行任期制。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，不得繼續(xù)履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)，候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)自然人委員、候補(bǔ)委員不能委托代理人參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)中的非自然人委員、候補(bǔ)委員應(yīng)委派具有民事行為能力的自然人作為代表，履行其委員、候補(bǔ)委員職責(zé)。

第二十九條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的縣（區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第三十條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)由參會(huì)委員簽字確認(rèn)；委員有不同意見(jiàn)的，應(yīng)記錄在案。業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告。

第三十一條 業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)；業(yè)主要求書(shū)面答復(fù)的，應(yīng)予書(shū)面答復(fù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期將工作情況通過(guò)通告等形式向全體業(yè)主報(bào)告。第三十二條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第四十四條規(guī)定情形之一的，由業(yè)主委員會(huì)1/3以上委員或者持有20％投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，可以決定是否終止其委員、候補(bǔ)委員資格。

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有下列情形之一時(shí)，其委員、候補(bǔ)委員資格自行終止：

（一）任期屆滿的；

（二）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主；

（三）本人、配偶及其直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的單位兼職；

（四）死亡或喪失民事行為能力；

（五）依法被限制人身自由的；

（六）政策法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

第三十四條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。

第三十五條 業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，因委員資格終止而出現(xiàn)空缺的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)決定從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)為委員。

第三十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告（業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則另有規(guī)定的除外），并接受業(yè)主的監(jiān)督。工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。第三十七條 業(yè)主委員會(huì)辦公用房在物業(yè)服務(wù)用房中統(tǒng)籌安排。

第三十八條 籌備組應(yīng)持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的證明到公安部門指定的單位刻制籌備組印章?；I備組應(yīng)自業(yè)主委員會(huì)經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣（區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)之日起10日內(nèi)，將其印章移交給街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，將其保管的檔案資料及其屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣（區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門出具的業(yè)主委員會(huì)備案證明到公安部門指定的單位刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章。

第四章 指導(dǎo)和監(jiān)督

第三十九條市、縣（區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)組織業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員培訓(xùn)。

第四十條 除籌備組、業(yè)主委員會(huì)、居民居委會(huì)外，任何單位和個(gè)人不得籌備、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議（含首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議）。

第四十一條 任何單位和個(gè)人擅自刻制籌備組、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章涉嫌違法的，由公安部門依法查處。

第四十二條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)其他委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

第五章 附則

第四十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)名稱應(yīng)與物業(yè)管理區(qū)域名稱相一致。

第四十四條 市房產(chǎn)行政主管部門可以制定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立、選舉及其他活動(dòng)有關(guān)的示范文本，供參照使用。

第四十五條 本細(xì)則由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

第四十六條 本細(xì)則自2010年12月1日起施行。我市原有的政策規(guī)定與本細(xì)則不一致的，按本細(xì)則執(zhí)行。

第二篇：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

第三條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第四條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

第五條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。

第六條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章 業(yè)主大會(huì)

第七條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；

（三）業(yè)主名冊(cè)；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

第九條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

第十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。

第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。

籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開(kāi)展工作。

第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（七）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

第十三條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

第十四條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦?；I備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。

第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

第十六條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

第十七條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；

（二）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；

（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第十九條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

（一）業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；

（三）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時(shí)間和議事方式；

（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（七）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；

（八）業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等；

（九）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；

（十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；

（十一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。

第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。第二十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

第二十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

第二十三條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第二十四條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第二十五條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。

一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

第二十八條 業(yè)主可以書(shū)面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第二十九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書(shū)面記錄并存檔。

業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

第三章 業(yè)主委員會(huì)

第三十一條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時(shí)間。

第三十二條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。第三十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

第三十四條 業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

第三十五條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

第三十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第三十八條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過(guò)半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。

第三十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第四十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：

（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄；

（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；

（四）業(yè)主委員會(huì)選舉及備案資料；

（五）專項(xiàng)維修資金籌集及使用賬目；

（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊(cè)；

（七）業(yè)主的意見(jiàn)和建議。

第四十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。

使用業(yè)主大會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定；使用業(yè)主委員會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定。

第四十二條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

第四十三條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十四條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的；

（二）不履行委員職責(zé)的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）侵害他人合法權(quán)益的；

（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

第四十五條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

第四十六條 業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

第四十七條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第四十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第四章 指導(dǎo)和監(jiān)督

第四十九條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)積極開(kāi)展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動(dòng)，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

第五十條 已交付使用的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%，建設(shè)單位未按要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議相關(guān)文件資料的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。

第五十一條 業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)。

第五十二條 按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第五十三條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

第五十四條 召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五十五條 違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定，擅自使用業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主委員會(huì)印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。

第五十六條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

第五十七條 業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

第五十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第五十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第六十條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事活動(dòng)。業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問(wèn)題。

第五章 附 則

第六十二條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)的，可參照?qǐng)?zhí)行本規(guī)則。

第六十三條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作中的具體職責(zé)分工，按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六十四條 本規(guī)則自2010年1月1日起施行。《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》（建住房［2003］131號(hào)）同時(shí)廢止。

第三篇：濟(jì)南市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

濟(jì)南市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

第一章 總則

第一條 為規(guī)范我市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)則。

第二條 本市范圍內(nèi)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立及其活動(dòng)適用本規(guī)則。

第三條 本規(guī)則所稱的業(yè)主，是指房屋所有權(quán)證書(shū)登記的房屋所有權(quán)人。

房屋已出售并交付使用但尚未辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶登記的，房屋銷（預(yù)）售合同中的購(gòu)房人可以視為業(yè)主。

房屋所有權(quán)證書(shū)登記的房屋所有權(quán)人或房屋銷（預(yù)）售合同中的購(gòu)房人超過(guò)1人的，應(yīng)當(dāng)確定1人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第四條 市房管部門是全市物業(yè)管理的主管部門，負(fù)責(zé)對(duì)本市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

各縣（市）、區(qū)房管部門具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立及其活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

第五條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及居（村）民委員會(huì)依據(jù)本規(guī)則指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)。

第二章 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)主要職責(zé)

第六條 業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

第七條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（六）法律、法規(guī)或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

第八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三章 業(yè)主大會(huì)的籌備成立

第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)自首次會(huì)議召開(kāi)之日起成立。

只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少的且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域達(dá)到業(yè)主大會(huì)成立條件90日內(nèi)，建設(shè)單位或前期物業(yè)管理服務(wù)單位應(yīng)向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房管部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)；逾期未申請(qǐng)的，經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)20%以上業(yè)主提議，可以向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房管部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。

第十一條 縣（市）、區(qū)房管部門應(yīng)在收到建設(shè)單位（物業(yè)管理企業(yè)）書(shū)面報(bào)告或業(yè)主的書(shū)面要求后30日內(nèi)，與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）共同組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

籌備組一般由5-15名成員組成。其中居（村）民委員會(huì)委員1名，并擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)，尚未成立居（村）民委員會(huì)的，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）工作人員擔(dān)任；其余成員為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生?；I備組中的業(yè)主代表應(yīng)由模范履行業(yè)主義務(wù)，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，有一定組織能力并能夠按時(shí)參加籌備組活動(dòng)的業(yè)主擔(dān)任。

籌備組產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十二條 縣（市）、區(qū)房管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)指導(dǎo)籌備組開(kāi)展業(yè)主大會(huì)籌備工作。全體業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極配合籌備組開(kāi)展工作。

第十三條 籌備組應(yīng)在30日內(nèi)（特殊情況可以延長(zhǎng)30日）完成下列工作。

（一）確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)，并組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表；

（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（三）參照示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；

（四）確認(rèn)業(yè)主身份及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，并逐一列表登記業(yè)主姓名、性別、住址、通訊方式及擁有的投票權(quán)數(shù)等基本內(nèi)容；

（五）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生辦法，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員候選人；

（六）采取書(shū)面征求意見(jiàn)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組要在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人各若干人，計(jì)票人和監(jiān)票人應(yīng)由非業(yè)主委員會(huì)委員候選人擔(dān)任。采取集體討論形式的，籌備組要向業(yè)主發(fā)放參加首次業(yè)主大會(huì)的證件；

（七）做好召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他各項(xiàng)工作。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前完成，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)上述公告事項(xiàng)有異議的，應(yīng)在公示期內(nèi)以書(shū)面形式署名向籌備組提出，籌備組應(yīng)在5日內(nèi)予以答復(fù)。

第十四條 采取書(shū)面征求意見(jiàn)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的，籌備組應(yīng)在投票日期7日前，采取直接送達(dá)或郵寄送達(dá)的方式將表決票、業(yè)主委員會(huì)選票送達(dá)業(yè)主，并保存送達(dá)憑證。表決票及業(yè)主委員會(huì)選票上要注明投票、公開(kāi)驗(yàn)票、唱票、計(jì)票及公布投票結(jié)果的時(shí)間、地點(diǎn)。業(yè)主逾期未投表決票或選票的視為棄權(quán)。

投票結(jié)束后，采取公開(kāi)驗(yàn)票方式，由籌備組負(fù)責(zé)開(kāi)箱驗(yàn)票，由唱票、計(jì)票人員在監(jiān)票人的監(jiān)督下，認(rèn)真核對(duì)，計(jì)算票數(shù)，當(dāng)場(chǎng)公布投票結(jié)果，并由籌備組、唱票、計(jì)票和監(jiān)票人作出記錄。

第十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和程序：

（一）表決通過(guò)業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員；

（三）其他需要首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)的事項(xiàng)。

第十六條 同意業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的業(yè)主投票權(quán)數(shù)未達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總票權(quán)數(shù)2燉3的，籌備組應(yīng)征求業(yè)主意見(jiàn)并對(duì)業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則修改后重新組織業(yè)主表決投票。

第四章 業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生

第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)采取差額選舉的方式產(chǎn)生，差額比例不得低于20%。

第十八條 業(yè)主委員會(huì)由5至13人的單數(shù)組成，首屆業(yè)主委員會(huì)人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。

第十九條 推選首屆業(yè)主委員會(huì)委員的候選人，由籌備組向業(yè)主發(fā)放推薦表，根據(jù)得票多少，并結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模及委員的代表性、廣泛性等因素，確定候選人名單。

籌備組應(yīng)該審查候選人的資格。候選人名單產(chǎn)生后，籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)符合下列條件：

（一）居住在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

（四）遵守業(yè)主大會(huì)議事日程規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（五）熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔、具有社會(huì)公信力；

（六）具有一定的組織能力；

（七）具備必要的工作時(shí)間；

（八）未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其下屬企業(yè)內(nèi)任職。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)的選舉應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1燉2以上投票權(quán)的業(yè)主參加；業(yè)主委員會(huì)的當(dāng)選應(yīng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1燉2以上通過(guò)。

業(yè)主委員會(huì)選舉時(shí)，經(jīng)與會(huì)業(yè)主過(guò)半數(shù)投票權(quán)同意的人數(shù)超過(guò)應(yīng)選名額時(shí)，以得票多者當(dāng)選；若票數(shù)相等，應(yīng)當(dāng)對(duì)得票數(shù)相等的被選舉人再次投票，以得票多者當(dāng)選。若經(jīng)與會(huì)業(yè)主過(guò)半數(shù)投票權(quán)同意的被選舉人少于應(yīng)選名額時(shí)，應(yīng)及時(shí)視不足的名額另行選舉。

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)將成立情況向物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房管部門備案。備案時(shí)應(yīng)提交以下材料：

（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

（二）業(yè)主委員會(huì)成立備案申請(qǐng)表；

（三）業(yè)主公約；

（四）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（五）選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)表；

（六）業(yè)主委員會(huì)委員名單及基本情況、委員分工等。

縣（市）、區(qū)房管部門應(yīng)在收到上述材料后10日內(nèi)將有關(guān)情況書(shū)面通報(bào)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)。

第二十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后組織召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人、副主任1至2人。

選舉產(chǎn)生首次業(yè)主委員會(huì)后，籌備組自行解散。

第五章 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日?；顒?dòng)

第二十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1燉2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

第二十五條 業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1燉2以上通過(guò)。

業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2燉3以上通過(guò)。

第二十六條 業(yè)主為法人的，由其法定代表人行使投票權(quán)。業(yè)主為無(wú)完全或限制民事行為能力人的，由其法定代理人行使投票權(quán)。

業(yè)主可以自行投票，也可以書(shū)面委托他人投票。

第二十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)參加。

第二十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作書(shū)面記錄并存檔。業(yè)主大會(huì)作出的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公示。

第二十九條 業(yè)主委員會(huì)逾期不按規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，各縣（市）、區(qū)房管部門可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)。必要時(shí)，由縣（市）、區(qū)房管部門與物業(yè)項(xiàng)目所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）共同指導(dǎo)所在地居（村）民委員會(huì)組織召開(kāi)；尚未成立居（村）民委員會(huì)的，由所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）直接組織召開(kāi)。

第三十條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)集體辭職的，業(yè)主大會(huì)仍應(yīng)依法履行職責(zé)。需要召開(kāi)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議的，由縣（市）、區(qū)房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)所在地居（村）民委員會(huì)組織召開(kāi)；尚未成立居（村）民委員會(huì)的，由所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）直接組織召開(kāi)。

第三十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。經(jīng)1燉3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)在7日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議一般由主任召集和主持，可以邀請(qǐng)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或居（村）民委員會(huì)派員列席會(huì)議。

第三十二條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書(shū)面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)1名執(zhí)行秘書(shū)，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)。

第三十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)建立檔案管理制度，并指定專人管理。存檔資料主要有：

（一）各類會(huì)議記錄、紀(jì)要；

（二）業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)作出的決議、決定等書(shū)面材料；

（三）各屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生、備案的材料；

（四）業(yè)主清冊(cè)及聯(lián)系方式；

（五）訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同；

（六）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來(lái)文件；

（七）業(yè)主和使用人的書(shū)面意見(jiàn)、建議書(shū)；

（八）維修資金收支情況清冊(cè)；

（九）其他有關(guān)資料。

第三十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全印章使用管理制度，業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主大會(huì)財(cái)務(wù)專用章和業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)確定專人保管。

業(yè)主大會(huì)對(duì)外行使權(quán)利使用業(yè)主大會(huì)印章的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)作出決定；處理業(yè)主大會(huì)內(nèi)部公共事務(wù)需使用業(yè)主委員會(huì)印章的由業(yè)主委員會(huì)決定。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第三十六條 以業(yè)主委員會(huì)的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)作出決定，加蓋業(yè)主委員會(huì)印章方可對(duì)外公布。有下列情況之一的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)以上簽字：

（一）關(guān)于專項(xiàng)維修資金使用的建議；

（二）關(guān)于調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；

（三）關(guān)于選聘物業(yè)管理企業(yè)的建議及選聘物業(yè)管理企業(yè)結(jié)果情況并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；

（四）對(duì)物業(yè)管理企業(yè)制定的管理服務(wù)計(jì)劃初審并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；

（五）關(guān)于決定召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議；

（六）關(guān)于終止業(yè)主委員會(huì)委員資格的建議；

（七）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共事務(wù)的建議或決議。

第三十七條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。經(jīng)費(fèi)使用情況應(yīng)定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督質(zhì)詢。

第三十八條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居（村）民委員會(huì)，并聽(tīng)取居（村）民委員會(huì)的建議。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房管部門應(yīng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十九條 業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出的決定給業(yè)主造成損失的，由簽字同意該項(xiàng)決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六章 業(yè)主委員會(huì)的換屆、委員的增補(bǔ)、變更和業(yè)主大會(huì)的解散

第四十條 業(yè)主委員會(huì)的屆期為3年，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)報(bào)告縣（市）、區(qū)房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），在縣（市）、區(qū)房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉工作。

第四十一條 原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。

第四十二條 業(yè)主委員會(huì)委員缺員超過(guò)40%的，由業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議增補(bǔ)。

第四十三條 分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)經(jīng)已入住過(guò)半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請(qǐng)，在分期開(kāi)發(fā)期間成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員。

增補(bǔ)的候選人從新一期物業(yè)的業(yè)主中推舉，差額比例不得少于20%。

增補(bǔ)委員的數(shù)量根據(jù)新增投票權(quán)數(shù)占已有投票權(quán)數(shù)的比例計(jì)算，但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會(huì)委員總?cè)藬?shù)不得超過(guò)13人。

第四十四條 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第四十五條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由主任提議或經(jīng)縣（市）、區(qū)房管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）建議，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，終止其委員資格，并予以公告：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）連續(xù)3次以上無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

（三）因疾病等原因難以履行職責(zé)的；

（四）有犯罪行為的；

（五）以書(shū)面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭呈的；

（六）兼任所轄區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)工作的；

（七）嚴(yán)重違反物業(yè)管理法規(guī)或拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（八）其他原因不適宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

其中

（一）、（四）、（五）項(xiàng)情況由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過(guò)，并報(bào)下次業(yè)主大會(huì)備案；其他情況要經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)。

第四十六條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

第四十七條 本規(guī)則第二十九條規(guī)定備案事項(xiàng)因業(yè)主委員會(huì)換屆、注銷或委員增補(bǔ)、變更等原因而發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)自變更之日起30日內(nèi)持換屆、變更、注銷備案表及有關(guān)資料到縣（市）、區(qū)房管部門備案。

第四十八條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在縣（市）、區(qū)房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。

第七章 附則

第四十九條 業(yè)主委員會(huì)的名稱須與物業(yè)的名稱保持一致。

第五十條 市房管部門可以制定發(fā)布《濟(jì)南市業(yè)主公約示范文本》、《濟(jì)南市業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本》及相關(guān)文件、表格的樣本，供參照使用。

第五十一條 本規(guī)則由市房管部門負(fù)責(zé)解釋。

第五十二條 本規(guī)則自發(fā)布之日起施行。

第四篇：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立指導(dǎo)意見(jiàn)

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立指導(dǎo)意見(jiàn) 各縣（市）、區(qū)房管局（處）：

為完善我市業(yè)主委員會(huì)制度建設(shè)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》文件精神，結(jié)合我市實(shí)際，制定本意見(jiàn)。

一、業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。

二、業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。房屋所有權(quán)人為業(yè)主（以房產(chǎn)證或簽訂的購(gòu)房合同為準(zhǔn)）。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，受托人必須代委托人表達(dá)真實(shí)意思，有書(shū)面意見(jiàn)的，應(yīng)代為轉(zhuǎn)交。

三、業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生的程序

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的工作由籌備委員會(huì)組織實(shí)施。

（一）成立籌備委員會(huì)。由物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、或者委托居委會(huì)審查推薦，提出籌備委員會(huì)組成人員名單并公示，公示期不少于七天。

（二）草擬《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《管理規(guī)約》等。

（三）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，組織業(yè)主推薦業(yè)主代表（大型物業(yè)管理區(qū)域適用）。并書(shū)面告知物業(yè)所在地居民委員會(huì)、房管部門、公安派出所。

（四）確認(rèn)業(yè)主投票權(quán)及投票權(quán)數(shù)計(jì)算方法。

（五）組織業(yè)主推舉、確定業(yè)主委員會(huì)候選人。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)兼顧區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型（包括分期建設(shè)須增補(bǔ)）的比例及代表性。

（六）會(huì)前公示，公示期不少于十五天。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)前應(yīng)公示本條

（二）、（三）、（四）、（五）項(xiàng)內(nèi)容。

（七）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。

（八）召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選出主任、副主任。

（九）公示業(yè)主大會(huì)決定的內(nèi)容和業(yè)主委員會(huì)組成及委員分工、公示期不少于七天。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議時(shí)，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房管部門、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)派代表參加，到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)會(huì)議及選舉活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。

四、業(yè)主委員會(huì)的組成和任期。業(yè)主委員會(huì)的人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十五名的單數(shù)，其成員不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期三年，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

五、業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由遵守國(guó)家法律、法規(guī)，熱心公益事業(yè)，公正廉潔，責(zé)任心強(qiáng)，身體健康，具有一定組織能力和必要的工作時(shí)間的業(yè)主擔(dān)任。

六、業(yè)主的投票權(quán)數(shù)的計(jì)算方法。住宅實(shí)行一戶一票；既有住宅又有其它類型的綜合性物業(yè)，住宅實(shí)行一戶一票，其它類型物業(yè)按住宅建筑面積的平均數(shù)作為基數(shù)，采取四舍五入的原則，計(jì)算投票權(quán)數(shù)；其它物業(yè)按照擁有的物業(yè)建筑面積比例決定投票權(quán)數(shù)。

七、業(yè)主人數(shù)較多的大型物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)小區(qū)的情況，按每幢或每個(gè)單元、樓層選舉業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。

八、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。

采取集體討論方式的程序：

1、籌備委員會(huì)報(bào)告工作情況；

2、審議；

3、推選封箱、開(kāi)箱、唱票、計(jì)票、監(jiān)票等工作人員；

4、投票并統(tǒng)計(jì)；

5、公布選舉結(jié)果。

采取書(shū)面征求意見(jiàn)方式的程序：

1、發(fā)放選票、設(shè)立建議箱；

2、推選封箱、開(kāi)箱、唱票、計(jì)票、監(jiān)票等工作人員；

3、投票（回收選票）并統(tǒng)計(jì)；

4、收集業(yè)主建議，對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)相關(guān)文件進(jìn)行修改；

5、公布選舉結(jié)果和修改后的《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等。

九、業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

十、業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，通過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議取消委員資格：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；

（三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（四）有犯罪行為的；

（五）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；

（六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（七）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

十一、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管。物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房管部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)。對(duì)業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律法規(guī)的決定，應(yīng)當(dāng)責(zé)令整改或撤銷決定；監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的換屆選舉工作；監(jiān)督原業(yè)主委員會(huì)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并履行交接手續(xù)；組織業(yè)主委員會(huì)參加縣（市）區(qū)房管部門組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

十二、業(yè)主委員會(huì)的備案：經(jīng)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)到物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和房管部門備案。備案應(yīng)報(bào)送業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)成立情況、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、業(yè)主委員會(huì)備案表、其他相關(guān)資料。凡首次成立的業(yè)主委員會(huì)，需持備案證明到公安部門指定的單位刻制印章。

十三、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)建立日常工作制度，建立工作檔案。工作檔案一般包括：

1、各類會(huì)議記錄、紀(jì)要等書(shū)面材料；

2、業(yè)主名冊(cè)；

3、物業(yè)服務(wù)合同；

4、公告、公示及證明材料；

5、有關(guān)法律、法規(guī)文件資料；

6、其他應(yīng)當(dāng)保存的資料。

十四、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立和開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)確定。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立和工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受業(yè)主質(zhì)詢。

第五篇：南京市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

關(guān)于印發(fā)《南京市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的通知

寧建物字〔2013〕988號(hào)

各有關(guān)單位：

為貫徹《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范有序地開(kāi)展活動(dòng)，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，特制定《南京市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

特此通知。

附件：南京市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

南京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

2013年10月20日

南京市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

第一章總則

第一條為了協(xié)助、指導(dǎo)業(yè)主共同管理活動(dòng)，為業(yè)主行使共同管理權(quán)提供倡導(dǎo)性意見(jiàn)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，制定本規(guī)則。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)、設(shè)立業(yè)主小組及其活動(dòng)適用本規(guī)則。

第三條業(yè)主大會(huì)自全體業(yè)主表決通過(guò)《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》之日起設(shè)立。

業(yè)主委員會(huì)自業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員選舉之日起設(shè)立。

本市提倡根據(jù)住宅小區(qū)專項(xiàng)維修資金列支范圍，按幢、樓道單元、樓層或若干建筑物組成的組團(tuán)等設(shè)立業(yè)主小組。

第四條業(yè)主戶數(shù)較多的住宅小區(qū)，可由全體業(yè)主共同決定是否設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)。

業(yè)主代表大會(huì)履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)，設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)的住宅小區(qū)不再設(shè)立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主代表大會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

本規(guī)則中業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)統(tǒng)稱為業(yè)主大會(huì)。

第五條本市建立業(yè)主公共決策平臺(tái)，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，提倡通過(guò)公共決策平臺(tái)表決。

本市建立南京物業(yè)網(wǎng)業(yè)主自治活動(dòng)信息發(fā)布平臺(tái)（http://004km.cn），用于業(yè)主自治組織發(fā)布相關(guān)公告、通知、決定和信息。

第六條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和本規(guī)則，對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)提供協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督。

第七條本市建立業(yè)主自治活動(dòng)顧問(wèn)輔導(dǎo)機(jī)制，市住建委在南京市物業(yè)管理行業(yè)專家?guī)熘性O(shè)立業(yè)主自治活動(dòng)輔導(dǎo)專家小組。業(yè)主大會(huì)、街道辦事處可聘請(qǐng)輔導(dǎo)專家擔(dān)任首屆業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)籌備和業(yè)主自治活動(dòng)日常運(yùn)作實(shí)行專業(yè)培訓(xùn) 與過(guò)程輔導(dǎo)。

第二章業(yè)主大會(huì)的設(shè)立

第八條物業(yè)管理區(qū)域達(dá)到《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《省條例》)第十三條規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)條件的，建設(shè)單位或十人以上的公開(kāi)聯(lián)名業(yè)主可以向街道辦事處提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)。

第九條街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到籌備業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)后，要求建設(shè)單位報(bào)送下列文件資料：

（一）《土地使用權(quán)證》及宗地出讓合同、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及包括規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的建筑規(guī)劃總平面；

（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；

（三）業(yè)主名冊(cè)；

（四）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（五）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（六）其他有關(guān)的文件資料。

街道辦事處應(yīng)核查成立業(yè)主大會(huì)條件是否滿足，并在7個(gè)工作日內(nèi)書(shū)面回復(fù)申請(qǐng)人。

如建設(shè)單位未能完整提供

（二）、（三）項(xiàng)資料的，街道辦事處應(yīng)在收到籌備申請(qǐng)20個(gè)工作日內(nèi)，向物業(yè)行政主管部門或房地產(chǎn)登記主管部門申請(qǐng)調(diào)取，核查成立業(yè)主大會(huì)條件是否滿足，并書(shū)面回復(fù)申請(qǐng)人。

第十條符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處應(yīng)在收到籌備申請(qǐng)六十日內(nèi)，按照以下要求和程序指導(dǎo)、協(xié)助籌備申請(qǐng)人組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

（一）確定籌備組總?cè)藬?shù)和其中業(yè)主成員人數(shù)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置張貼公告，征集業(yè)主報(bào)名參加籌備組，征集期不少于15日。

（二）組織建設(shè)單位、社區(qū)居（村）民委員會(huì)派員參加籌備工作。

（三）征集期截止后，組織報(bào)名參加籌備組的業(yè)主進(jìn)行培訓(xùn)，同時(shí)公示籌備組報(bào)名名單，公示期不少于7日。

（四）報(bào)名參加籌備組的業(yè)主多于籌備組業(yè)主成員人數(shù)的，應(yīng)組織報(bào)名業(yè)主投票產(chǎn)生籌備組業(yè)主成員。未進(jìn)入籌備組的業(yè)主可組成籌備志愿組協(xié)助籌備工作，并可在籌備階段有業(yè)主成員退出時(shí)，依推選得票順序補(bǔ)入籌備組。

（五）組織籌備組成員討論推選，根據(jù)推選意見(jiàn)，指定人員擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)?；I備組組長(zhǎng)如由非業(yè)主成員擔(dān)任，在籌備組中沒(méi)有表決權(quán)。

（六）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示籌備組成立情況，公示內(nèi)容應(yīng)包括籌備組成立時(shí)間、籌備組和籌備志愿組組成、報(bào)名參加籌備組業(yè)主成員的得票情況、籌備組組長(zhǎng)和業(yè)主成員的姓名、分工和聯(lián)系方式，公示期不少于7日?；I備組自公告之日起成立。

（七）聘請(qǐng)業(yè)主自治活動(dòng)輔導(dǎo)專家，對(duì)籌備組成員進(jìn)行專項(xiàng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

第十一條籌備組工作原則如下：

（一）籌備組中業(yè)主成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，且不少于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組中僅業(yè)主成員有表決權(quán)，籌備組中的非業(yè)主成員未及時(shí)參加籌備組工作的，不影響籌備過(guò)程的合法有效性；

（二）籌備組做出的決定，應(yīng)經(jīng)半數(shù)以上的業(yè)主成員同意；業(yè)主成員在進(jìn)行表決時(shí)應(yīng)當(dāng)在決議上簽字，注明同意、反對(duì)或者棄權(quán)；

（三）籌備組發(fā)布公示、公告等書(shū)面決定的，應(yīng)經(jīng)籌備組組長(zhǎng)簽發(fā)；

（四）籌備組會(huì)議應(yīng)形成書(shū)面記錄，并經(jīng)參加會(huì)議的籌備組成員簽字確認(rèn)；

（五）籌備組成員不能委托代理人參加會(huì)議，但成員是法人或其他組織的除外；

（六）籌備組成員的姓名、年齡、工作單位、聯(lián)系方式以及籌備組成員分工等信息應(yīng)在小區(qū)公示，并在籌備工作階段接受業(yè)主查詢。

第十二條籌備組組長(zhǎng)履行以下職責(zé)：

(一)召集和主持籌備組會(huì)議，在籌備組首次會(huì)議上確立籌備組的基本議事規(guī)范、程序和分工；

(二)對(duì)籌備組會(huì)議的會(huì)議記錄予以簽字確認(rèn)；

(三)根據(jù)籌備組會(huì)議決定簽發(fā)籌備組公示、公告；

(四）對(duì)籌備組出具的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況簽署確認(rèn)意見(jiàn)；

(五)籌備組賦予籌備組組長(zhǎng)的其他職責(zé)。

籌備組組長(zhǎng)不履行前款規(guī)定職責(zé)的，經(jīng)籌備組三分之二以上成員簽字確認(rèn)，可書(shū)面報(bào)請(qǐng)街道辦事處另行確定籌備組組長(zhǎng)，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)7日內(nèi)給出書(shū)面指導(dǎo)意見(jiàn)。

第十三條籌備組應(yīng)自成立之日起90日內(nèi)，完成以下籌備工作：

（一）擬議小區(qū)是否設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)，并據(jù)此草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約草案；

（二）制定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案，確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)及表決方式、召開(kāi)時(shí)間、召開(kāi)地點(diǎn)、表決事項(xiàng)、表決規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法、業(yè)主代表推選產(chǎn)生辦法、籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)算方案等；

（三）統(tǒng)計(jì)小區(qū)專有部分建筑面積和業(yè)主人數(shù)，并據(jù)此制作小區(qū)表決權(quán)構(gòu)成清單。確認(rèn)業(yè)主身份，并確定業(yè)主表決權(quán)數(shù)；

（四）草擬業(yè)主小組劃分草案；

（五）將上述一至四項(xiàng)所列內(nèi)容送達(dá)全體業(yè)主，并做好簽收和登記工作。無(wú)法當(dāng)面送達(dá)的，可通過(guò)電話、手機(jī)短信等方式與業(yè)主聯(lián)系，并用電子郵件、掛號(hào)信等可追溯方式送達(dá)；

（六）將上述一至四項(xiàng)所列內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示，公示期不少于7日。公示中應(yīng)明確征集業(yè)主意見(jiàn)的征集期以及意見(jiàn)匯總方式。業(yè)主在征集期內(nèi)書(shū)面提交意見(jiàn)建議的，籌備組應(yīng)予簽收；

（七）匯總征集的書(shū)面建議，經(jīng)籌備組會(huì)議形成擬提交表決的議案表決稿和建議采納情況說(shuō)明；

（八）依據(jù)前款所列的業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法公開(kāi)征集并產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員候選人；

（九）確定并公示首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)方式，表決議案及表決稿發(fā)送和回收的起止時(shí)間，公示期不少于15日。

第十四條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決議案應(yīng)包括：表決管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員、確定業(yè)主小組劃分方案和推選產(chǎn)生業(yè)主代表。

第十五條籌備組應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄。業(yè)主大會(huì)文件、資料、記錄應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議后7日內(nèi)，移交給首屆業(yè)主委員會(huì)。

第十六條業(yè)主委員會(huì)由5至11人單數(shù)委員組成，任期為3至5年。

業(yè)主委員會(huì)候選人公示和選票等排序，采用樓幢號(hào)順序或姓名拼音等方式。實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員，并在業(yè)主委員會(huì)委員出缺時(shí)依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，但最多不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。

第十七條業(yè)主在就小區(qū)共同管理事項(xiàng)行使表決權(quán)時(shí)，各種可追溯證據(jù)的表決方式，在滿足不重復(fù)表決的前提下，可以互為補(bǔ)充納入計(jì)票。

業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議行使表決權(quán)。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū)，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

表決票已送達(dá)，業(yè)主在回收截止期內(nèi)未進(jìn)行表決的，計(jì)為“棄權(quán)”。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決，“棄權(quán)”票不能計(jì)入已表決的多數(shù)票。

第十八條籌備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、議事規(guī)則及業(yè)主委員會(huì)委員選舉之日起3日內(nèi)，在小區(qū)內(nèi)顯著位置公告表決結(jié)果和表決清單，表決清單內(nèi)容應(yīng)包括參加表決的業(yè)主房號(hào)、表決權(quán)數(shù)和表決意見(jiàn)。公告時(shí)間不少于7日。

籌備組應(yīng)當(dāng)將已通過(guò)表決的管理規(guī)約、議事規(guī)則及業(yè)主委員會(huì)委員名單送達(dá)全體業(yè)主。

第十九條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期屆滿，但與會(huì)業(yè)主的總票權(quán)數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會(huì)總票權(quán)數(shù)法定比例的，籌備組可以告知全體業(yè)主延長(zhǎng)投票時(shí)間，催收表決票和選票，但延長(zhǎng)時(shí)間自投票截止日期起不宜超過(guò)60日。

第二十條籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)委員選舉完成后3日內(nèi)，召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，按議事規(guī)則規(guī)定或由委員推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。籌備組應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料及時(shí)移交給業(yè)主委員會(huì)。

第二十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處備案：

（一）業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書(shū)；

（二）業(yè)主委員會(huì)委員名單；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（四）由籌備組組長(zhǎng)簽發(fā)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，以及業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；

（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

街道辦事處在收齊以上資料5個(gè)工作日內(nèi)出具書(shū)面?zhèn)浒缸C明，或給出不予備案的書(shū)面意見(jiàn)，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)物業(yè)行政主管部門及所在地公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)憑備案證明，向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。

第二十二條首屆業(yè)主大會(huì)上，管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則通過(guò)表決，但業(yè)主委員會(huì)委員選舉未完成或當(dāng)選委員未達(dá)到預(yù)定人數(shù)的，可將已成立的業(yè)主大會(huì)的資料送街道辦事處報(bào)備，由已通過(guò)選舉的業(yè)主委員會(huì)委員按議事規(guī)則的程序，依法補(bǔ)選委員，完成業(yè)主委員會(huì)的選舉，再持相應(yīng)材料向物業(yè)所在地街道辦事處備案。

籌備組未在規(guī)定時(shí)間完成籌備工作的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布籌備過(guò)程和相關(guān)情況，自公布之日起自動(dòng)解散。

第三章業(yè)主代表的產(chǎn)生與職責(zé)

第二十三條小區(qū)業(yè)主大會(huì)可以批準(zhǔn)設(shè)立業(yè)主小組，作為小區(qū)內(nèi)基本議事單位。業(yè)主小組由小組內(nèi)全體業(yè)主組成，業(yè)主小組作出的決定應(yīng)符合業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約的規(guī)定，并向業(yè)主委員會(huì)書(shū)面?zhèn)浒浮?/p>

各業(yè)主小組推選一名或若干名業(yè)主，代表本組全體業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)。業(yè)主代表數(shù)量的設(shè)置，應(yīng)綜合考慮住宅小區(qū)內(nèi)各業(yè)主小組的人數(shù)、房屋類型等因素，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第二十四條業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)表決的方式由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定，有兩種可供選擇：

(一)由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)并代表所在業(yè)主小組內(nèi)的全體業(yè)主表決；

(二)由業(yè)主代表征集小組內(nèi)業(yè)主書(shū)面表決意見(jiàn)并提交給業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中沒(méi)有對(duì)業(yè)主代表的表決權(quán)明確規(guī)定的，不得采用前款第一項(xiàng)表決方式。

第二十五條業(yè)主代表應(yīng)為本業(yè)主小組內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主，其它資格條件可參照業(yè)主委員會(huì)委員任職條件，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

業(yè)主代表應(yīng)經(jīng)本業(yè)主小組內(nèi)的全體業(yè)主半數(shù)以上書(shū)面同意，產(chǎn)生后應(yīng)書(shū)面送達(dá)本小組全體業(yè)主，并向業(yè)主委員會(huì)書(shū)面?zhèn)浒浮?/p>

對(duì)業(yè)主小組未能選舉出業(yè)主代表的，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)征集該業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主意見(jiàn)。

第二十六條業(yè)主代表履行以下職責(zé)：

（一）在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前就會(huì)議議題征集本小組業(yè)主意見(jiàn)，并參加業(yè)主大會(huì)；

（二）按照本規(guī)則第三十一條規(guī)定，組織所在業(yè)主小組全體業(yè)主開(kāi)展共同管理事項(xiàng)表決，并將表決結(jié)果告知業(yè)主委員會(huì)；

（三）向業(yè)主委員會(huì)傳達(dá)本小組業(yè)主的有關(guān)意見(jiàn)和建議；

（四）建立工作檔案。

第二十七條業(yè)主代表任期一般為三至五年，業(yè)主代表在任期內(nèi)辭職或喪失業(yè)主身份的，其代表資格自行終止。資格終止的業(yè)主代表，應(yīng)當(dāng)自終止之日起5日內(nèi)將所保管的檔案資料及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給繼任業(yè)主代表或者業(yè)主委員會(huì)。

第二十八條除本規(guī)則第二十六條規(guī)定的職責(zé)外，全體業(yè)主代表就小區(qū)共有和共同管理事項(xiàng)履行以下監(jiān)督職責(zé)：

（一）業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員全體辭職的特殊情況，組成臨時(shí)過(guò)渡委員會(huì)予以接替，并在30日內(nèi)組織召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)委員；

（二）旁聽(tīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作；

（三）召集并主持業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)之間的協(xié)調(diào)會(huì)；

（四）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約規(guī)定的其它職責(zé)。

第四章業(yè)主大會(huì)的日常活動(dòng)

第二十九條業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體，業(yè)主大會(huì)會(huì)議的種類、形式、程序和表決方式由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主大會(huì)的決定由全體業(yè)主共同形成，也可以根據(jù)議事規(guī)則由全體業(yè)主代表集體討論表決形成。

第三十條以下事項(xiàng)由全體業(yè)主或業(yè)主代表共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，撤銷業(yè)主委員會(huì)的決定；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主費(fèi)用分?jǐn)偡桨福?/p>

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；分立、合并物業(yè)管理區(qū)域；

（七）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的籌集及使用;決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)方式，管理和使用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收益，以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。決定前款第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

決定前款第五項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定：經(jīng)三分之二以上的業(yè)主代表同意，或經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定：經(jīng)半數(shù)以上的業(yè)主代表同意，或經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十一條以下事項(xiàng)由業(yè)主小組內(nèi)的全體業(yè)主共同決定：

（一）推選本小組業(yè)主代表；

（二）決定本小組物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用和續(xù)籌；

（三）決定本業(yè)主小組內(nèi)的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造事項(xiàng)；

（四）決定本小組范圍內(nèi)共用部分計(jì)量分?jǐn)偟绕渌嘘P(guān)共有和共同管理的重大事項(xiàng)。

決定前款第一項(xiàng)、第四項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占本業(yè)主小組建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占本業(yè)主小組建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責(zé)時(shí)不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)作出的決定。業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，根據(jù)本小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。

第三十二條業(yè)主大會(huì)設(shè)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)，每年至少召開(kāi)一次。符合以下條件之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在收到提議30日內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）業(yè)主提議人數(shù)達(dá)到議事規(guī)則約定數(shù)量或比例的；

（二）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議的；

（三）百分之二十以上的業(yè)主代表提議召開(kāi)的。

提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，提議人應(yīng)將議題、提議人簽名和提議人票權(quán)構(gòu)成清單書(shū)面送達(dá)業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示，公示期不少于7日。臨時(shí)會(huì)議的議題，應(yīng)當(dāng)符合議事規(guī)則約定的議事范圍。

第三十三條業(yè)主委員會(huì)或其它業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人應(yīng)按以下程序組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

（一）公告會(huì)議提案和議案，并書(shū)面征集修改建議，公告期不少于7日；

業(yè)主在征集期內(nèi)提交建議，建議內(nèi)容應(yīng)符合議事規(guī)則約定的議事范圍，應(yīng)包括修改建議、理由和實(shí)名落款；

（二）綜合征集到的書(shū)面建議，向提議業(yè)主書(shū)面反饋采納或不采納建議的理由，并接受業(yè)主質(zhì)詢；

（三）完成議題征集和調(diào)整修改后，將會(huì)議通知送達(dá)全體業(yè)主，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，送達(dá)和公告的內(nèi)容應(yīng)包括會(huì)議召開(kāi)及表決方式、召開(kāi)時(shí)間、召開(kāi)地點(diǎn)、會(huì)議議題、表決票回收起止日期等，公告期不少于15日；

（四）完成會(huì)議表決票回收和結(jié)果統(tǒng)計(jì)后，將結(jié)果送達(dá)全體業(yè)主。公示表決統(tǒng)計(jì)結(jié)果和表決清單，表決清單內(nèi)容應(yīng)包括參加表決的業(yè)主房號(hào)、表決權(quán)數(shù)和表決意見(jiàn)。公示期不少于7日。會(huì)議結(jié)果應(yīng)同時(shí)書(shū)面告知當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)。

第三十四條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)后，由全體業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況、有關(guān)依據(jù)及明細(xì)摘要，至少每半年在小區(qū)公告一次，并根據(jù)議事規(guī)則中設(shè)定的核查接待日，定期接受業(yè)主核查。

第三十五條業(yè)主大會(huì)決定自生效之日起一年內(nèi)，業(yè)主可核查全部簽字表決票和選票。業(yè)主委員會(huì)或其他業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人應(yīng)公布表決票和選票的核查方式、核查程序，并設(shè)定核查接待日。

第五章業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)

第三十六條業(yè)主委員會(huì)按照議事規(guī)則的約定，履行以下職責(zé)：

（一）草擬提交全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的提案；

（二）執(zhí)行全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的決定，依決定及議事規(guī)則的規(guī)定，代表全體業(yè)主簽署協(xié)議、監(jiān)督合約履行；敦促業(yè)主遵守管理規(guī)約和議事規(guī)則；代表全體業(yè)主起訴和應(yīng)訴；

（三）根據(jù)全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，做出有關(guān)共用部分使用維護(hù)管理的決定；

（四）確定定期核查接待日，原則上不少于每季度一次，公開(kāi)接受業(yè)主對(duì)以上事務(wù)決議和執(zhí)行過(guò)程的核查與質(zhì)詢；

（五）指導(dǎo)、協(xié)助各業(yè)主小組推行業(yè)主代表，并協(xié)助各業(yè)主小組開(kāi)展工作；

（六）建立工作檔案，并指定專人保管。

第三十七條業(yè)主委員會(huì)委員及候選人資格條件如下：

（一）應(yīng)為本小區(qū)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

（二）未出現(xiàn)省條例第二十一條第一款所列禁止擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員的情形；

（三）本人、配偶及直系親屬在本小區(qū)實(shí)施管理服務(wù)的企業(yè)中沒(méi)有任職；

（四）具備必要的工作時(shí)間。

第三十八條提倡在業(yè)主委員會(huì)選舉或換選前，業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集方組織召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)委員候選人見(jiàn)面會(huì)。由候選人向廣大業(yè)主介紹本人基本情況、競(jìng)選優(yōu)勢(shì)和管理服務(wù)理念。

第三十九條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則及業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議形式、召集主持和參會(huì)人員的規(guī)定由議事規(guī)則約定。

第四十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)前，就業(yè)主委員會(huì)會(huì)議內(nèi)容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議做出的決定應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和議事規(guī)則，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自做出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于7日。業(yè)主委員會(huì)做出的決定，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居（村）民委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)做出的決定，自公告之日起對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第四十一條提倡業(yè)主委員會(huì)設(shè)立專職秘書(shū)，協(xié)助處理業(yè)主委員會(huì)的日常工作。專職秘書(shū)所需經(jīng)費(fèi)列入業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)后，由全體業(yè)主承擔(dān)。

第四十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期將工作情況以公告等形式向全體業(yè)主報(bào)告，接受業(yè)主質(zhì)詢。

第四十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并賠償造成的損失。

第四十四條新建住宅小區(qū)內(nèi)，用于業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表和業(yè)主小組議事活動(dòng)用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。已交付的住宅小區(qū)，可在原有配套用房或補(bǔ)建項(xiàng)目中統(tǒng)籌解決。

第四十五條業(yè)主委員會(huì)委員在任期內(nèi)以書(shū)面方式提出辭去委員請(qǐng)求或喪失業(yè)主身份的，其委員資格自行終止。罷免業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不少于7日。資格終止的委員，應(yīng)當(dāng)自終止之日起5日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其它應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)。對(duì)拒不移交的，街道辦事處應(yīng)在轄區(qū)公安派出所協(xié)助下及時(shí)責(zé)令移交。

第四十六條業(yè)主委員會(huì)委員任期內(nèi)出現(xiàn)空缺的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的候補(bǔ)制度自動(dòng)遞補(bǔ)并辦理變更備案，遞補(bǔ)的委員任期為缺額委員余下的任期。

候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后人數(shù)仍不足的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。

第四十七條提議在現(xiàn)任業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，換選二分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的，應(yīng)當(dāng)符合業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定。是否由業(yè)主委員會(huì)組織召集換選會(huì)議，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

提議人應(yīng)在提出換選議題的同時(shí)提出換選候選人。新的業(yè)主委員會(huì)委員換選產(chǎn)生前，現(xiàn)任業(yè)主委員會(huì)繼續(xù)履行職責(zé)。

第四十八條發(fā)生下列內(nèi)容變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)，將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處，辦理變更備案手續(xù)。

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容發(fā)生變更的；

（二）業(yè)主委員會(huì)主任、副主任發(fā)生變更的；

（三）業(yè)主委員會(huì)成員因補(bǔ)選、換選和增補(bǔ)等變更的；

（四）應(yīng)辦理變更備案的其他情形。

第四十九條業(yè)主委員會(huì)委員擅自以業(yè)主委員會(huì)的名義開(kāi)展活動(dòng)，給業(yè)主或他人造成損失的，由本人承擔(dān)賠償責(zé)任。

業(yè)主委員會(huì)違反法規(guī)或超越職權(quán)作出的決定，給業(yè)主或他人造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)賠償責(zé)任。

業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)或同意作出的決定，造成業(yè)主或他人經(jīng)濟(jì)損失的，由全體業(yè)主共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六章業(yè)主監(jiān)督與行政指導(dǎo)

第五十條業(yè)主可以就業(yè)主大會(huì)運(yùn)行情況和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)情況，行使下列權(quán)利：

(一)按議事規(guī)則約定發(fā)起業(yè)主聯(lián)名，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議；

(二)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決前的議題草案提出書(shū)面修正建議；

(三)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就小區(qū)共同管理事項(xiàng)行使表決權(quán)；

(四)參加業(yè)主小組議事，就小組共同管理事項(xiàng)行使表決權(quán)；

(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員和本小組業(yè)主代表，并享有被選舉權(quán)；

(六)旁聽(tīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；

(七)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的日常工作，并提出建議；

(八)通過(guò)訴訟，對(duì)侵害共同利益和專有利益的決定行使撤銷權(quán)；

（九）根據(jù)管理規(guī)約和議事規(guī)則的約定，查詢與小區(qū)共同管理事項(xiàng)有關(guān)的資料；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其它權(quán)利。

第五十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居（村）民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居（村）民委員會(huì)開(kāi)展工作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)建設(shè)等相關(guān)工作。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居（村）民委員會(huì)，并聽(tīng)取其意見(jiàn)。

第五十二條街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立由社區(qū)居（村）民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。

第五十三條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，由物業(yè)所在地區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)不能正常開(kāi)展工作，不履行職責(zé)，或未按規(guī)定及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，由物業(yè)所在地街道辦事處責(zé)令限期改正。業(yè)主委員會(huì)逾期仍不履行職責(zé)，拒不改正的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，共同決定有關(guān)事項(xiàng)。

第五十四條對(duì)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處作出的有關(guān)決定有異議的，業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)《行政復(fù)議法》提出行政復(fù)議申請(qǐng)，或者依據(jù)《行政訴訟法》提起行政訴訟。

第七章附則

第五十五條市物業(yè)管理行政主管部門依據(jù)本規(guī)則制定發(fā)布《南京市住宅小區(qū)管理規(guī)約示范文本》和《南京市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本》及相關(guān)文件、表格等示范文本。

第五十六條本規(guī)則自發(fā)布之日起施行，《南京市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（寧房物[2009]70號(hào)）同時(shí)廢止。