杭州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)指導(dǎo)規(guī)則

第一篇：杭州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)指導(dǎo)規(guī)則

《杭州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)指導(dǎo)規(guī)則》解讀第一章總則

第一條（目的依據(jù)）為規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)則。

第二條（適用范圍）杭州市區(qū)范圍內(nèi)（不含蕭山區(qū)、余杭區(qū)）實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，及其活動(dòng)適用本規(guī)則。

第三條（管理職責(zé)）市房產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理行政主管部門(mén)（簡(jiǎn)稱市物業(yè)主管部門(mén),下同）依法對(duì)全市的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)進(jìn)行宏觀指導(dǎo)。

各區(qū)建設(shè)（房管）局是本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)（簡(jiǎn)稱區(qū)物業(yè)主管部門(mén)，下同）依法對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）（簡(jiǎn)稱街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)），下同）負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)。

社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)公共服務(wù)工作站（統(tǒng)稱社區(qū)，下同）協(xié)助街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）做好業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)糾紛。

街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）可以委托社區(qū)辦理相關(guān)事務(wù)。

第四條（聯(lián)席會(huì)議）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)建立由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、區(qū)物業(yè)主管部門(mén)、公安派出所、仲裁機(jī)構(gòu)、基層法院、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位參加的聯(lián)席會(huì)議制度。

聯(lián)席會(huì)議由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問(wèn)題。有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議：

（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)；

（二）業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題；

（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大問(wèn)題；

（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題；

（六）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問(wèn)題。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)整理、保管聯(lián)席會(huì)議的記錄或者形成的會(huì)議紀(jì)要。聯(lián)席會(huì)議的成員單位應(yīng)當(dāng)按照會(huì)議紀(jì)要或者議定的事項(xiàng)落實(shí)責(zé)任。

第二章業(yè)主大會(huì)

第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)的組成和職責(zé)

第五條（業(yè)主大會(huì)組成）業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的組織。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主人數(shù)少于十人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第六條（業(yè)主共同決定事項(xiàng)）下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第七條（面積和人數(shù)認(rèn)定）業(yè)主共同決定事項(xiàng)時(shí)，業(yè)主專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積為業(yè)主專有部分面積的統(tǒng)計(jì)總和。

業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；業(yè)主總?cè)藬?shù)為業(yè)主人數(shù)的統(tǒng)計(jì)總和。

第二節(jié) 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備

第八條（首次業(yè)主大會(huì)成立條件）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

第九條（首次業(yè)主大會(huì)召集）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議由物業(yè)所在地的街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)召集。

符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式向物業(yè)所在地的街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）提出申請(qǐng)報(bào)告。建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地的街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。

街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面申請(qǐng)報(bào)告后60日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)主管部門(mén)指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)核實(shí)并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組（簡(jiǎn)稱籌備組，下同）。

第十條（籌備組組成）籌備組由五至九人的單數(shù)組成，其中社區(qū)、建設(shè)單位代表各一名、業(yè)主代表三至七名?；I備組組長(zhǎng)由社區(qū)代表?yè)?dān)任，未成立社區(qū)的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指派工作人員擔(dān)任。

籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。

第十一條（籌備組業(yè)主代表要求）籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)由模范履行業(yè)主義務(wù),熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),有一定組織能力并能夠按時(shí)參加籌備組活動(dòng)的業(yè)主擔(dān)任；由業(yè)主進(jìn)行推舉，業(yè)主推舉的人數(shù)少于規(guī)定名額或過(guò)多的，由社區(qū)負(fù)責(zé)推薦補(bǔ)足或在愿意參加籌備工作的業(yè)主中確定。

第十二條（籌備組工作指導(dǎo)與配合）街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、區(qū)物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)指導(dǎo)籌備組開(kāi)展業(yè)主大會(huì)籌備工作。全體業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合籌備組開(kāi)展工作。

第十三條（籌備組工作原則）籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則：

（一）少數(shù)服從多數(shù)；

（二）籌備組成員辭職或因其他原因不能履行職責(zé)而出現(xiàn)缺額時(shí)，應(yīng)按原組成方式及時(shí)補(bǔ)足。

第十四條（籌備組工作要求）籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起60日內(nèi)在物業(yè)所在地的街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、區(qū)物業(yè)主管部門(mén)指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)。因故無(wú)法按時(shí)完成的，籌備組應(yīng)向街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）提出延期召開(kāi)的報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及解決辦法。第十五條（籌備組職責(zé)）籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù)，并組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表；

（二）確認(rèn)業(yè)主身份，確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主總?cè)藬?shù)和建筑物總面積；

（三）按照示范文本擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）、管理規(guī)約（草案），并公示征詢意見(jiàn)；

（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人產(chǎn)生辦法以及建議名單，并公示征詢意見(jiàn)；

（五）做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。第十六條（業(yè)主委員會(huì)組成）業(yè)主委員會(huì)由委員和候補(bǔ)委員組成，成員為五至十五人單數(shù)。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)從委員中選舉產(chǎn)生。

候補(bǔ)委員不列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。人數(shù)按不超過(guò)委員人數(shù)的百分之四十設(shè)置，作為委員缺額時(shí)的遞補(bǔ)。

第十七條（業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生方式）業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人由業(yè)主自薦或籌備組推薦,五名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦候選人一名。籌備組應(yīng)當(dāng)審查候選人的資格，并結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、代表性、廣泛性等因素，確定候選人名單。

業(yè)主聯(lián)名推薦的，應(yīng)在籌備組規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，逾期推薦的無(wú)效。

第十八條（表決票或選票發(fā)放）籌備組應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)業(yè)主身份，并發(fā)放表決票或選票，表決票或選票應(yīng)當(dāng)寫(xiě)明業(yè)主姓名、性別、物業(yè)名稱、有效的聯(lián)系方式及擁有的建筑物專有部分面積等基本內(nèi)容。第十九條（籌備組公示事項(xiàng)）籌備組應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時(shí)間為7日：

（一）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）、管理規(guī)約（草案）；

（二）業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人簡(jiǎn)歷表、參選承諾書(shū)，會(huì)議的表決票和業(yè)主委員會(huì)選票（樣本），業(yè)主大會(huì)會(huì)議議程。業(yè)主對(duì)上述公示事項(xiàng)有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書(shū)面形式署名向籌備組提出。籌備組應(yīng)當(dāng)在公示期滿后5日內(nèi)予以答復(fù)。第二十條（會(huì)議通知送達(dá)方式）籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前將會(huì)議通知以下列方式之一送達(dá)業(yè)主：

（一）當(dāng)面遞交書(shū)面通知；

（二）將書(shū)面通知放入業(yè)主信箱內(nèi)或業(yè)主的建筑物專有部分內(nèi)；

（三）郵寄。

此外，會(huì)議通知還應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域公告欄或其他顯著位置公告。

通知應(yīng)寫(xiě)明會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、內(nèi)容、業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人名單、業(yè)主總?cè)藬?shù)和建筑物總面積、投票人的權(quán)利和義務(wù)等。

第三節(jié) 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)

第二十一條（業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式）業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

第二十二條（首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議內(nèi)容）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的內(nèi)容包括：

（一）表決通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員；

（三）其他需要業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)的事項(xiàng)。

第二十三條（投票權(quán)行使）業(yè)主可以自行投票，也可以書(shū)面委托代理人投票。書(shū)面委托書(shū)應(yīng)載明具體委托事項(xiàng)和權(quán)限。一名代理人可同時(shí)代理業(yè)主的具體人數(shù)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定。

單個(gè)建筑物專有部分登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。業(yè)主無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。

業(yè)主不自行投票也不委托代理人投票的，視為同意已參加投票的大多數(shù)業(yè)主意見(jiàn)，并不得以未參加投票為由不服從業(yè)主大會(huì)的決定。第二十四條（業(yè)主代表推選）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)超過(guò)100人的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

第二十五條（籌備組工作規(guī)則）采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)7日前組織人員根據(jù)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和方式發(fā)放與回收表決票或選票，并做好簽收與登記工作?；厥諘r(shí)限屆滿后，如回收的表決票或選票未達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的，由籌備組以公告形式告知全體業(yè)主延長(zhǎng)投票時(shí)間，組織人員催收表決票或選票，直至達(dá)到法定比例。

籌備組負(fù)責(zé)開(kāi)箱驗(yàn)票、統(tǒng)計(jì)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布表決、選舉結(jié)果。

第二十六條（首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議）籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)從委員中選舉產(chǎn)生主任1名、副主任1至2名。

首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議結(jié)束后,籌備組將有關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì)后自行解散。

第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議

第二十七條（定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議）業(yè)主大會(huì)會(huì)議除首次會(huì)議以外分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開(kāi)。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)。

業(yè)主大會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、區(qū)物業(yè)主管部門(mén)、公安派出所、社區(qū)和使用人的代表可以列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二十八條（業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議）有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情況。

屬于前款第一項(xiàng)情形的，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后20日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提的議題組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議；書(shū)面提議應(yīng)附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、房號(hào)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)核實(shí)提議人的業(yè)主身份及其專有部分面積，無(wú)法核實(shí)業(yè)主身份的提議人其提議無(wú)效。第二十九條（業(yè)主大會(huì)的召集）業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）責(zé)令限期召開(kāi)；經(jīng)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）督促后，仍未組織召開(kāi)的，在區(qū)物業(yè)主管部門(mén)的指導(dǎo)下，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）組織成立由業(yè)主和社區(qū)代表組成的籌備組負(fù)責(zé)召開(kāi)。其他任何單位和個(gè)人不得組織召開(kāi)。

第三十條（業(yè)主大會(huì)會(huì)務(wù)規(guī)則）業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議的會(huì)務(wù)籌備、召開(kāi)、表決等事項(xiàng)參照首次業(yè)主大會(huì)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十一條（業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則）業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則開(kāi)展活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。第三章業(yè)主委員會(huì)

第三十二條（業(yè)主委員會(huì)職責(zé)）業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的日常工作機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，依法履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）定期報(bào)告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；

（三）在業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定后60日內(nèi)，代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，督促不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用的業(yè)主、物業(yè)使用人限期交納；

（五）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案征求業(yè)主意見(jiàn)，并監(jiān)督實(shí)施；

（六）對(duì)經(jīng)營(yíng)性收益的產(chǎn)生、管理、使用方案征求業(yè)主意見(jiàn)，并形成約定；

（七）配合街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、公安派出所、社區(qū)做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等社會(huì)管理工作；

（八）組織業(yè)主委員會(huì)換屆和補(bǔ)選工作；

（九）調(diào)解處理業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛；

（十）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)公布工作電話,及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。

第三十三條（業(yè)主委員會(huì)備案）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)主管部門(mén)辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（三）業(yè)主委員會(huì)成員的基本情況。

對(duì)符合規(guī)定的，區(qū)物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在7個(gè)工作日內(nèi)出具備案證明并告知街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）。對(duì)不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)在7個(gè)工作日內(nèi)說(shuō)明理由，并指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)按要求完善備案資料。業(yè)主委員會(huì)備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。第三十四條（業(yè)主委員會(huì)成員要求）業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者法人和其他組織授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，未欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用；

（三）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有較強(qiáng)的公信力和組織、協(xié)調(diào)能力；

（四）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；

（五）書(shū)面承諾積極、及時(shí)、全面履行工作職責(zé)。

第三十五條（業(yè)主委員會(huì)會(huì)議規(guī)則）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責(zé)時(shí)，由副主任召集和主持。

經(jīng)三分之一以上委員提議召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議可以邀請(qǐng)物業(yè)所在地社區(qū)列席。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意。一名委員擁有一票表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字并加蓋業(yè)主委員會(huì)印章。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起5日內(nèi)，將會(huì)議情況以及決定事項(xiàng)以書(shū)面形式在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十六條（業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)限制）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，物業(yè)所在地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，由簽字同意該決定的委員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第三十七條（業(yè)主委員會(huì)成員行為要求）業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員不得有下列行為：

（一）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；

（二）向?yàn)楸疚飿I(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)或者推薦他人就業(yè)；

（三）收受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。

第三十八條（業(yè)主委員會(huì)成員管理措施）業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過(guò)后中止其委員職務(wù)，并提請(qǐng)下次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定：

（一）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭呈；

（二）不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正；

（三）一年內(nèi)三次無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；

（四）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

業(yè)主委員會(huì)中止委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯并記錄歸檔。

第三十九條（業(yè)主委員會(huì)成員管理措施）業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有下列情形之一時(shí)，其委員、候補(bǔ)委員職務(wù)自行終止，并由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

（一）物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主；

（二）因疾病或者其他原因喪失工作能力；

（三）本人、配偶及其直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其下屬單位任職；

（四）連續(xù)1年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的；

（五）被人民法院判處刑罰或被公安機(jī)關(guān)判處勞動(dòng)教養(yǎng)。第四十條（職務(wù)中止（終止）資料移交）業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)中止和自行終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

第四十一條（業(yè)主委員會(huì)缺員增補(bǔ)）業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)缺員時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行補(bǔ)選。設(shè)立候補(bǔ)委員的，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)委員缺員50%以上或者業(yè)主委員會(huì)主任、副主任全部辭職的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)停止工作。在區(qū)物業(yè)主管部門(mén)的指導(dǎo)下，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）組織成立由業(yè)主和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)代表組成的籌備組，按照規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉新的業(yè)主委員會(huì)。

第四十二條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)的確定）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在成立后三個(gè)月內(nèi)，或物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個(gè)月，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議確定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)按以下要求做好相關(guān)工作：

（一）參與投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具有《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定要求的資質(zhì)等級(jí)，屬三級(jí)暫定資質(zhì)的，必須是在一年有效期內(nèi)；

（二）招投標(biāo)工作由業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施，集體確定；

（三）招投標(biāo)時(shí)應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性收益的管理、使用、分配做出明確的規(guī)定，并將有關(guān)情況在合同或附件中明確；

（四）招投標(biāo)結(jié)果，物業(yè)服務(wù)合同、服務(wù)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及合同附件的全部?jī)?nèi)容，應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

業(yè)主委員會(huì)逾期不組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議確定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）督促其限期召開(kāi)。經(jīng)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）督促后，仍未組織召開(kāi)的，在區(qū)物業(yè)主管部門(mén)的指導(dǎo)下，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）組織成立由業(yè)主和社區(qū)代表組成的籌備組，按照規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議確定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

在續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照原物業(yè)服務(wù)合同履行各自的權(quán)利和義務(wù)。第四十三條（業(yè)主委員會(huì)換屆）業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年至五年，具體由業(yè)主大會(huì)決定。委員、候補(bǔ)委員可以連選連任。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前六個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉，并報(bào)告街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）。換屆選舉應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前三個(gè)月完成。在任期屆滿前三個(gè)月尚未完成換屆選舉的，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)組織或者監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)組織換屆選舉，并在上屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。逾期仍未組織召開(kāi)的，在區(qū)物業(yè)主管部門(mén)的指導(dǎo)下，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）組織成立由業(yè)主和社區(qū)代表組成的籌備組負(fù)責(zé)召開(kāi)。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，不得繼續(xù)履行職責(zé)。

第四十四條（業(yè)主委員會(huì)任期屆滿交接）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿后5個(gè)工作日內(nèi)，將業(yè)主委員會(huì)印章、檔案資料以及其他屬于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)及其成員未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將保管的資料、印章和財(cái)物移交的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）責(zé)令其限期移交。限期屆滿后仍不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地公安派出所協(xié)助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟；造成財(cái)物毀壞、滅失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第四十五條（業(yè)主委員會(huì)專職執(zhí)行秘書(shū)）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立日常工作制度。

經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專職執(zhí)行秘書(shū)，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)。執(zhí)行秘書(shū)的工作職責(zé)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第四十六條（業(yè)主委員會(huì)工作檔案）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全工作檔案。工作檔案一般包括下列內(nèi)容：

（一）各類會(huì)議記錄、紀(jì)要；

（二）業(yè)主大會(huì)決議、業(yè)主委員會(huì)決定等書(shū)面材料；

（三）業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆的有關(guān)材料；

（四）業(yè)主名冊(cè)；

（五）物業(yè)服務(wù)合同；

（六）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來(lái)文件；

（七）業(yè)主的書(shū)面意見(jiàn)、建議書(shū)；

（八）公告、公示及其證明材料；

（九）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金、物業(yè)保修金、經(jīng)營(yíng)性收益相關(guān)資料；

（十）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的報(bào)告；

（十一）其他。業(yè)主委員會(huì)工作檔案應(yīng)當(dāng)指定專人保管，放置在業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的辦公場(chǎng)所。

第四十七條（業(yè)主委員會(huì)事務(wù)公開(kāi)）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期將工作情況通過(guò)公告等形式向全體業(yè)主報(bào)告。

業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第四章經(jīng)費(fèi)與印章管理

第四十八條（活動(dòng)經(jīng)費(fèi)）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)委員津貼和專職執(zhí)行秘書(shū)薪酬，按照《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的比例提取，由全體業(yè)主共同分?jǐn)偦驈慕?jīng)營(yíng)性收益中列支。業(yè)主委員會(huì)委員津貼和專職執(zhí)行秘書(shū)薪酬標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。候補(bǔ)委員不領(lǐng)取津貼。經(jīng)費(fèi)使用情況由業(yè)主委員會(huì)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每年度至少公布一次，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

第四十九條（印章刻制）業(yè)主委員會(huì)備案后，持街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）出具的備案證明到公安部門(mén)指定的單位刻制業(yè)主委員會(huì)印章，印章內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括任期時(shí)限。

業(yè)主委員會(huì)印章所刻名稱應(yīng)與地名辦批準(zhǔn)的物業(yè)名稱保持一致。第五十條（印章保管與使用）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全印章管理制度，由業(yè)主委員會(huì)指定專人負(fù)責(zé)保管，并按印章管理制度使用。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第五十一條（印章重新刻制）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管并依法使用印章。印章遺失的，業(yè)主委員會(huì)持在主要新聞媒體上聲明作廢的憑證，到街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）辦理重新刻制印章證明手續(xù)，按照規(guī)定重新刻制。第五章附則

第五十二條（代為行使）實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目符合法定條件但未能成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，以及實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的項(xiàng)目，由物業(yè)所在地的社區(qū)代為行使本規(guī)則中涉及業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第五十三條（業(yè)主身份）本規(guī)則所稱的業(yè)主，是指依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書(shū)、征收決定、繼承或者受遺贈(zèng)，以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得專有部分所有權(quán)的人;基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。業(yè)主為法人和其他組織的，由法定代表人或法人和其他組織授權(quán)的自然人代表參加業(yè)主委員會(huì)成員的選舉。

業(yè)主配偶出具《結(jié)婚證書(shū)》和能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件或者《商品房買賣合同》，證明其與業(yè)主關(guān)系，并出具所購(gòu)房屋為婚后共同財(cái)產(chǎn)的具結(jié)后，可以參加業(yè)主委員會(huì)成員的選舉。

第五十四條（示范文本制定）市物業(yè)主管部門(mén)可以制訂發(fā)布業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約等示范文本、表樣等，供參照使用。

第五十五條（解釋部門(mén)）本規(guī)則由杭州市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。第五十六條（施行時(shí)間）本規(guī)則自發(fā)布之日起施行。蕭山區(qū)、余杭區(qū)及各縣（市）可根據(jù)各地的實(shí)際情況制定實(shí)施細(xì)則。

注意：交付使用與實(shí)際入住是不同的概念，交付使用是指開(kāi)發(fā)商出售后交付的行為。

第二篇：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

第一章總則

第一條為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

第三條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第四條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

第五條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。

第六條物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章業(yè)主大會(huì)

第七條業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；

（三）業(yè)主名冊(cè)；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

第九條符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

第十條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。

第十一條籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。

籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開(kāi)展工作。

第十二條籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（七）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

第十三條依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

第十四條業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦?；I備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。

第十五條籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

第十六條劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

第十七條業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

第十八條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；

（二）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；

（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第十九條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

（一）業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；

（三）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時(shí)間和議事方式；

（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（七）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；

（八）業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等；

（九）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；

（十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；

（十一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。

第二十條業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。第二十一條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

第二十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

第二十三條業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第二十四條業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第二十五條業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。

一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。第二十六條業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第二十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

第二十八條業(yè)主可以書(shū)面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第二十九條業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十條業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書(shū)面記錄并存檔。

業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

第三章業(yè)主委員會(huì)

第三十一條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時(shí)間。

第三十二條業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。第三十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

第三十四條業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T(mén)。

第三十五條業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

第三十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第三十八條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過(guò)半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。

第三十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第四十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：

（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄；

（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；

（四）業(yè)主委員會(huì)選舉及備案資料；

（五）專項(xiàng)維修資金籌集及使用賬目；

（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊(cè)；

（七）業(yè)主的意見(jiàn)和建議。

第四十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。

使用業(yè)主大會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定；使用業(yè)主委員會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定。

第四十二條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

第四十三條有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十四條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的；

（二）不履行委員職責(zé)的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）侵害他人合法權(quán)益的；

（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

第四十五條業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

第四十六條業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

第四十七條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第四十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第四章指導(dǎo)和監(jiān)督

第四十九條物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)積極開(kāi)展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動(dòng)，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

第五十條已交付使用的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%，建設(shè)單位未按要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議相關(guān)文件資料的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。

第五十一條業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)。

第五十二條按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第五十三條召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

第五十四條召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五十五條違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定，擅自使用業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主委員會(huì)印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。

第五十六條業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

第五十七條業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

第五十八條因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第五十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第六十條業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事活動(dòng)。業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安派出所、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問(wèn)題。

第五章附則

第六十二條業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)的，可參照?qǐng)?zhí)行本規(guī)則。

第六十三條物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作中的具體職責(zé)分工，按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六十四條本規(guī)則自2010年1月1日起施行?！稑I(yè)主大會(huì)規(guī)程》（建住房［2003］131號(hào)）同時(shí)廢止。

第三篇：馬鞍山市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)指導(dǎo)細(xì)則

馬鞍山市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)指導(dǎo)細(xì)則第一章總則

第一條為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院、安徽省《物業(yè)管理?xiàng)l例》、住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》、《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。第二條本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)的成立和召開(kāi)、業(yè)主委員會(huì)的選舉及活動(dòng)適用本細(xì)則。

第三條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

第四條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第五條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

第六條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。

第二章業(yè)主大會(huì)

第七條業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

第八條符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

（一）入住率達(dá)到50%以上的；

（二）首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過(guò)30%的；

（三）首批物業(yè)交付滿三年的。

第九條業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的組織協(xié)調(diào)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位和居民委員會(huì)（村民委員會(huì)）組成業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的1/2?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任?；I備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。第十條符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件之

一、未及時(shí)召開(kāi)大會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)企業(yè)或業(yè)主書(shū)面報(bào)告之日起45 日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。

新建住宅小區(qū)符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，前期物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在符合條件之日起30日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書(shū)面申請(qǐng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。第十一條業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起15日內(nèi)將籌備組工作職責(zé)、成員名單及分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告，并在90日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。

第十二條建設(shè)單位或前期物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的下列文件資料。

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；

（三）業(yè)主名冊(cè)；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用公用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與籌備無(wú)關(guān)的活動(dòng)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)在建設(shè)單位向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府交納的每戶5元的業(yè)主大會(huì)籌備專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)中支出。第十三條籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約；

（四）草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（五）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（六）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

（七）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（八）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

第十四條對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前15日，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核或者修改，并告知異議人。

第十五條業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，由專有部分面積和人數(shù)決定，專有部分面積，按照產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)房屋權(quán)屬登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)權(quán)屬登記的，按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計(jì)算；業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算。業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。

第十六條籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則：

（一）籌備組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)召集和主持籌備組會(huì)議；

（二）籌備組作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組過(guò)半數(shù)成員同意；成員進(jìn)行表決時(shí)應(yīng)當(dāng)在決議上簽字，注明同意、反對(duì)或者棄權(quán)。

（三）籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)會(huì)議進(jìn)行書(shū)面記錄，籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)對(duì)表決及會(huì)議記錄予以簽字確認(rèn)；

（四）籌備組的成員不能委托代理人參加會(huì)議；

第十七條業(yè)主大會(huì)自首次會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。籌備組職責(zé)自行終止，由籌備組保管的相關(guān)資料物品等在7日內(nèi)移交業(yè)主委員會(huì)。

第十八條劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。在物業(yè)區(qū)域新的一期業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)，補(bǔ)選辦法由首次業(yè)主大會(huì)根據(jù)小區(qū)規(guī)模、開(kāi)發(fā)進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定。物業(yè)管理區(qū)域所有項(xiàng)目全部建成后召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)方案和物業(yè)企業(yè)等事項(xiàng)做出決定。

第十九條業(yè)主大會(huì)主要決定以下事項(xiàng)：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)企業(yè)；

（六）籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積和總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。第二十條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；

（二）業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的方式；

（三）公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備狀況；

（四）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益；

（五）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利；

（六）業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；

（七）物業(yè)的使用、裝飾裝修、維護(hù)和管理；

（八）業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)遵守的行為準(zhǔn)則；

（九）違反管理規(guī)約的責(zé)任；

（十）其他有關(guān)事項(xiàng)。

第二十一條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就以下事項(xiàng)作出約定：

（一）業(yè)主大會(huì)的議事方式；

（二）業(yè)主大會(huì)的表決程序；

（三）業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期；

（四）其他有關(guān)事項(xiàng)。

第二十二條業(yè)主無(wú)故拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。

第二十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議原則上每年不少于一次。

有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議：

（一）有20%以上業(yè)主提議的;

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。第二十四條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一個(gè)業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由專有部分業(yè)主本人簽名。

第二十五條一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。

第二十六條業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具委托書(shū)。

第二十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其代表的業(yè)主意見(jiàn)；對(duì)需業(yè)主投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的具體意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。

第二十九條業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書(shū)面記錄并存檔。

業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)后7日內(nèi)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告。

第三章業(yè)主委員會(huì)

第三十條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。其中小區(qū)建筑面積為5萬(wàn)平方米以下業(yè)主委員會(huì)成員為5名，5萬(wàn)平方米以上、15萬(wàn)平方米以下業(yè)主委員會(huì)成員為7名，15萬(wàn)平方米以上業(yè)主委員會(huì)成員為9—11名的單數(shù)。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，其組成人員不得在本小區(qū)內(nèi)的物業(yè)企業(yè)中兼職，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時(shí)間；

（七）身體健康，建議年齡在70周歲以下。

第三十一條業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)3年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任、副主任。業(yè)主中有居民委員會(huì)、村民委員會(huì)工作人員的，建議由其擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)主任。業(yè)主委員會(huì)設(shè)執(zhí)行秘書(shū)一人，由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在其工作人員中確定，承辦業(yè)委會(huì)的具體工作。

第三十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

第三十三條業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

第三十四條業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）參與物業(yè)企業(yè)通過(guò)公開(kāi)方式出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房及相關(guān)設(shè)施，并對(duì)收支情況進(jìn)行監(jiān)督。不得以業(yè)主委員會(huì)的名義經(jīng)營(yíng)、出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房，處置物業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房經(jīng)營(yíng)、出租所得；

（十）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十五條主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

第三十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第三十七條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過(guò)半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。

第三十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。

（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄；

（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；

（四）業(yè)主委員會(huì)選舉及備案資料；

（五）專項(xiàng)維修資金籌集及使用情況；

（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊(cè)；

（七）業(yè)主的意見(jiàn)和建議。

第四十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。使用業(yè)主大會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定；使用業(yè)主委員會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定。第四十一條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益中留存的70%的專項(xiàng)維修資金中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

第四十二條業(yè)主委員會(huì)委員不得領(lǐng)取工資類報(bào)酬，有條件的是否給予交通費(fèi)、通訊費(fèi)等補(bǔ)貼由業(yè)主大會(huì)決定，但建議不得超過(guò)以下標(biāo)準(zhǔn)：

（一）物業(yè)管理區(qū)域面積小于等于10萬(wàn)平方米，工作補(bǔ)貼每人每月不超過(guò)50元；

（二）物業(yè)管理區(qū)域面積大于10萬(wàn)平方米、小于等于30萬(wàn)平方米，工作補(bǔ)貼每人每月不超過(guò)100元；

（三）物業(yè)管理區(qū)域面積超過(guò)30萬(wàn)平方米，工作補(bǔ)貼每人每月不超過(guò)150元。第四十三條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告:

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)3次以上的；

（三）因身體健康等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（四）因犯罪正在受刑事追究的；

（五）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭職的；

（六）一年以上拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的；

（七）收受物業(yè)企業(yè)或者利害關(guān)系業(yè)主提供的不當(dāng)利益或者報(bào)酬的；

（八）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要增減或者調(diào)整業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第四十四條業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的物品、資料等移交業(yè)主委員會(huì)。

第四十五條業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。第四十六條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行換屆選舉。

第四十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管物品、資料等移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第四十八條印章管理應(yīng)遵循以下規(guī)定：

（一）業(yè)主委員會(huì)主任對(duì)印章的管理負(fù)責(zé)。

（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章必須存放于辦公場(chǎng)所，建議由主任或執(zhí)行秘書(shū)保管，加鎖存放。原則上不得帶出小區(qū)，確因工作需要須經(jīng)業(yè)委會(huì)主任同意方可攜帶。

（三）使用印章應(yīng)按要求填寫(xiě)印章使用單，保管印章的人員應(yīng)對(duì)用印內(nèi)容予以核實(shí)，經(jīng)核對(duì)無(wú)誤后方可蓋章，保管人不得以其他理由拒絕用印。用印后印章使用單作為用印憑據(jù)由印章保管人留存，定期整理后歸檔。

（四）印章保管人必須妥善保管印章，如有遺失，必須及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。并在規(guī)定媒體上聲明作廢，報(bào)主管部門(mén)重新備案。

第四十九條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)及收益管理應(yīng)遵循以下規(guī)定：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)同意后按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。所得收益30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)不足，70%納入專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。其中物業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房經(jīng)營(yíng)所得收入，主要用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)。

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)所得收入應(yīng)單獨(dú)列帳，建立由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)共管的賬戶，每年至少向業(yè)主公示一次收支情況。第四章指導(dǎo)和監(jiān)督

第五十條縣、區(qū)住建委（房管局）是所在地物業(yè)管理主管部門(mén)，負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好本區(qū)域所屬小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，幫助、指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)通過(guò)招投標(biāo)或其他方式選聘物業(yè)企業(yè)以及與物業(yè)管理有關(guān)的其他工作。

第五十一條業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿90日前，業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定續(xù)聘或選聘物業(yè)企業(yè)，或者業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定和業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期整改；逾期仍未整改的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第五十二條按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第五十三條業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，拒不移交所保管的物品、資料的，或者業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，拒不移交所保管的物品、資料的，相關(guān)業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

第五十四條業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

第五十五條因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，但應(yīng)將業(yè)主委員會(huì)未選舉產(chǎn)生或業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足的原因向區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門(mén)書(shū)面說(shuō)明并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告。

第五十六條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十七條業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事活動(dòng)。業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，依法追究法律責(zé)任。

第五章附則

第五十八條本細(xì)則自2013年8月1日起施行。3-20 10:42

第四篇：合肥市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

合肥市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

第一章總則

第一條為規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，指導(dǎo)全體業(yè)主正確行使共同管理權(quán)利，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際制定本規(guī)則。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)的成立和召開(kāi)、業(yè)主委員會(huì)的選舉及活動(dòng)適用本規(guī)則。

第三條業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

第四條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定行使合法權(quán)利、履行相應(yīng)義務(wù)。

第五條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨礙、賠償損失。

第六條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣（市）、區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，其中，涉及重大糾紛的，由市、縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)調(diào)解。

居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好相關(guān)工作。

第二章業(yè)主大會(huì)

第七條符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

（一）入住率達(dá)到50%以上的；

（二）首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過(guò)30%的；

（三）首批物業(yè)交付滿三年的。

符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件之一，建設(shè)單位、20%以上業(yè)主或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以書(shū)面向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。

分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

第八條業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

第九條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)之日起45日內(nèi)，成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，并指定專人擔(dān)任首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組長(zhǎng)。

第十條籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和居（村）民委員會(huì)代表組成。

業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責(zé)任心強(qiáng)、模范履行業(yè)主義務(wù)、具備必要的工作時(shí)間。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或居（村）民委員會(huì)組織業(yè)主推薦?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。

第十一條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起15日內(nèi)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。

業(yè)主（20%以上）對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合籌備組開(kāi)展工作。

第十二條建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的下列文件資料，并承擔(dān)籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所必需費(fèi)用。

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；

（三）業(yè)主名冊(cè)；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用公用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與籌備無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

第十三條籌備組負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作，履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案，會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題及表決規(guī)則；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的表決權(quán)數(shù)；

（四）提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法、候選人條件和名單；

（五）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。

對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并將公告時(shí)間、地點(diǎn)書(shū)面（或以其他方式）通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核或者修改，并告知異議人。

第十四條籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則：

（一）籌備組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)召集和主持籌備組會(huì)議；

（三）籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)會(huì)議進(jìn)行書(shū)面記錄，籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)對(duì)表決及會(huì)議記錄予以簽字確認(rèn)；

（四）籌備組的業(yè)主代表不能委托代理人參加會(huì)議；

（五）籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第十五條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)以下事項(xiàng)進(jìn)行表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意：

（一）管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員名單。

業(yè)主大會(huì)自對(duì)以上事項(xiàng)表決通過(guò)之日起成立。籌備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定通過(guò)之日起3日內(nèi)，將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于7日?；I備組自公告之日起職責(zé)終止。

第十六條業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：

（一）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；

（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（六）申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

（七）改變共用部分用途；

（八）利用共用部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配、使用與管理；

（九）對(duì)業(yè)主違反物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定的行為，向人民法院提起訴訟；

（十）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。

決定第（五）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（六）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第十七條業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計(jì)算。業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程、車庫(kù)、車位、攤位等特定空間面積不計(jì)入建筑物總面積。

第十八條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；

（二）專項(xiàng)維修資金籌集、使用；

（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；

（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第十九條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定以下事項(xiàng)：

（一）業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主委員會(huì)職責(zé)；

（三）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時(shí)間和議事方式；

（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定辦法；

（六）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；

（七）業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員的資格、人數(shù)和任期等；

（八）業(yè)主委員會(huì)日?；顒?dòng)監(jiān)督辦法；

（九）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；

（十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理以及業(yè)主委員會(huì)委員工作性補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)；

（十一）業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)管理的規(guī)定；

（十二）業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。

第二十條業(yè)主不按規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用或?qū)嵤┢渌麚p害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其被選舉權(quán)、表決權(quán)的行使予以限制。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)業(yè)主權(quán)利的限制并不免除其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

第二十一條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開(kāi)，每年至少召開(kāi)一次。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開(kāi)前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容：

（一）上一物業(yè)管理情況報(bào)告；

（二）上一業(yè)主委員會(huì)工作情況報(bào)告；

（三）上一業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理情況報(bào)告；

（四）上一利用物業(yè)共用部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得的收益和使用情況報(bào)告；

（五）物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)討論并決議以下內(nèi)容：

（一）審查業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的工作報(bào)告及下一物業(yè)管理方案；

（二）選舉需要補(bǔ)選或者換屆選舉的業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員；

（三）決議下一物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)；

（四）決議下一業(yè)主委員會(huì)收支預(yù)算；

（五）決議物業(yè)管理其他有關(guān)事項(xiàng)。

第二十二條發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)立即組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）有20%以上的業(yè)主提議的；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)以及其他重大緊急物業(yè)管理事件需由業(yè)主共同決定的；

（三）管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情況。

第二十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送達(dá)每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域公告。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

第二十四條業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加會(huì)議。

未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第二十五條物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選及表決辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第二十六條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前90日，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前60日告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期滿前60日通知業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。

第二十七條物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定履行交接義務(wù)：

（一）移交《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條規(guī)定的材料；

（二）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案；

（三）物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）移交清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊(cè)、票據(jù)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財(cái)物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、檔案資料等交接進(jìn)行監(jiān)督，并簽署意見(jiàn)。

第三章業(yè)主委員會(huì)

第二十八條業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積小于或等于10萬(wàn)平方米的，業(yè)主委員會(huì)由5人組成；物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積大于10萬(wàn)平方米，小于或等于20萬(wàn)平方米的，業(yè)主委員會(huì)由7人組成；物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積大于20萬(wàn)平方米，小于或等于30萬(wàn)平方米的，業(yè)主委員會(huì)由9人組成；物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積大于30萬(wàn)平方米的，業(yè)主委員會(huì)由11人組成。業(yè)主委員會(huì)可以選舉候補(bǔ)委員，業(yè)主委員會(huì)任期一般為三年，可以連選連任。

第二十九條業(yè)主委員會(huì)委員選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選主任1人、副主任1至2人。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū)，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。

第三十條業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定組織協(xié)調(diào)能力；

（六）具備必要的工作時(shí)間（住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員應(yīng)在小區(qū)內(nèi)常?。?；

（七）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。

除上述條件外，主任委員還應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ)；

（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一個(gè)自然人只能代表一個(gè)法人或者其他組織。

第三十一條業(yè)主有下列情形之一的，不得成為業(yè)主委員會(huì)委員候選人：

（一）存在違法違規(guī)裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法違規(guī)占用公共設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地等行為的；

（二）業(yè)主本人、配偶及其近親屬在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的

（三）存在其他違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定行為的。

第三十二條業(yè)主委員會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）籌備組出具由組長(zhǎng)簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；

（二）業(yè)主大會(huì)決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員名單；

（五）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的初審意見(jiàn)。

材料齊全的，縣（市）、區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)5個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T(mén)。

第三十三條業(yè)主委員會(huì)憑縣（市）、區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)出具的備案證明，向物業(yè)所在地公安部門(mén)申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。

第三十四條業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議；

（二）定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理情況；

（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，簽訂經(jīng)營(yíng)性物業(yè)承包租賃合同；

（五）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；

（六）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集、使用；

（七）審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用，督促業(yè)主按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用；

（八）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；

（九）建立并妥善保管工作檔案；

（十）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十一）配合社區(qū)相關(guān)組織做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作；

（十二）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)，但法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，業(yè)主大會(huì)不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接決定。

業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定簽訂物業(yè)服務(wù)合同和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)承包租賃合同時(shí)，應(yīng)將簽訂的合同、經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收益使用管理方案報(bào)送物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第三十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位處分情況；

（七）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租賃合同；

（八）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（九）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

第三十七條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任委員召集和主持，主任委員不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由副主任委員召集和主持；主任委員、副主任委員不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上委員共同推舉一名委員召集和主持。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意并書(shū)面簽字，自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于7日。業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。

候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。

第三十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)3日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄，由參會(huì)委員簽字后存檔。

第三十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：

（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄；

（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、專項(xiàng)服務(wù)合同、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)承包租賃合同等；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員選舉及備案材料；

（五）各類資金使用賬目；

（六）業(yè)主意見(jiàn)和建議；

（七）業(yè)主及業(yè)主代表名冊(cè)；

（八）物業(yè)交接時(shí)的承接查驗(yàn)資料。

第四十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主委員會(huì)印章使用辦法。

第四十一條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)每季度或半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示一次，接受業(yè)主和物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督。

工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主委員會(huì)委員是公益性崗位，不得領(lǐng)取工資類報(bào)酬，是否給予工作性補(bǔ)貼（包括交通費(fèi)、通訊費(fèi)等）由業(yè)主大會(huì)決定，但不得超過(guò)以下標(biāo)準(zhǔn)：

（一）物業(yè)管理區(qū)域面積小于等于30萬(wàn)平方米，工作補(bǔ)貼不超過(guò)200元每月；

（二）物業(yè)管理區(qū)域面積小于等于50萬(wàn)平方米，工作補(bǔ)貼不超過(guò)300元每月；

（三）物業(yè)管理區(qū)域面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，工作補(bǔ)貼不超過(guò)400元每月。

對(duì)物業(yè)管理區(qū)域面積較小或者較大等特殊情況，業(yè)主委員會(huì)委員工作性補(bǔ)貼經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并報(bào)經(jīng)物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案后可以進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

第四十二條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自動(dòng)終止，并由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告：

（一）不再具備業(yè)主身份的；

（二）限制民事行為能力或者無(wú)民事行為能力的；

（三）被依法限制人身自由，無(wú)法履行委員職責(zé)的；

（四）業(yè)主本人、配偶及其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的；

（五）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

（六）法律、法規(guī)、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十三條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格:

（一）不履行委員職責(zé)或長(zhǎng)期委托他人履行委員職責(zé)的；

（二）利用委員資格謀取私利的；

（三）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（四）侵害他人合法權(quán)益的；

（五）連續(xù)三次以上無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

（六）因疾病、經(jīng)常外出等原因難以履行職責(zé)的；

（七）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

第四十四條業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)。拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第四十五條業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

第四十六條

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第四十七條業(yè)主委員會(huì)未能組織換屆選舉的，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于屆滿前30日以書(shū)面形式告知物業(yè)所在地的縣、區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織換屆選舉工作；逾期仍未能組織的，由物業(yè)所在地居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

原業(yè)主委員會(huì)在屆滿后10日內(nèi)，根據(jù)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求將其保管的檔案資料、印章及其他財(cái)物賬目交由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府暫時(shí)保管。

在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生前，物業(yè)所在地的居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。新的業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將檔案資料、印章及其他財(cái)物賬目等轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會(huì)。

第四十八條業(yè)主委員會(huì)集體辭職或業(yè)主委員會(huì)人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)以書(shū)面形式告知物業(yè)所在地的縣、區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。未能重新選舉的，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求將其保管的檔案資料、印章及其他財(cái)物賬目交由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府暫時(shí)保管。

第四章指導(dǎo)監(jiān)督

第四十九條物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)積極開(kāi)展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動(dòng)，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的投訴。

第五十條建設(shè)單位拒不履行組織成立業(yè)主大會(huì)相關(guān)義務(wù)的，縣、區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令限期改正。對(duì)逾期仍不改正的，報(bào)由相關(guān)行政主管部門(mén)進(jìn)行處罰。

第五十一條業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)的，物業(yè)所在地縣、區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其限期履行職責(zé)；業(yè)主委員會(huì)逾期仍不履行的，可以由物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定有關(guān)事項(xiàng)。

第五十二條召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)派人參加并給予指導(dǎo)和協(xié)助。

召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)，并聽(tīng)取居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的建議。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五十三條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣、區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十四條違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定，擅自使用業(yè)主委員會(huì)印章的，物業(yè)所在地縣、區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。

第五十五條業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事活動(dòng)。業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，依法追究法律責(zé)任。

第五章附則

第五十六條業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)的，可參照本規(guī)則執(zhí)行。

第五十七條本規(guī)則自二0一二年二月一日起實(shí)行。

第五篇：惠州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

惠州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

第一章總則

第一條為規(guī)范本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立、活動(dòng)及其監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)則。

第二條本規(guī)則所稱業(yè)主是指房屋所有權(quán)人。

依法登記取得或者根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

法律、法規(guī)規(guī)定可以確認(rèn)為業(yè)主的，從其規(guī)定。

第三條業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主行使在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，依法履行相應(yīng)義務(wù)。

業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生。

第二章業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和備案

第四條業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

第五條業(yè)主可通過(guò)以下方式向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)：

(一)百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求(附件1)。

(二)已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求(附件1)。

符合本條上款規(guī)定條件之一需成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)提供要求協(xié)助成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面報(bào)告和與規(guī)定條件相應(yīng)的有效房產(chǎn)證明、身份證的復(fù)印件等資料，有效房產(chǎn)證明、身份證復(fù)印件應(yīng)當(dāng)提供原件核對(duì)。

第六條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)經(jīng)初步審查認(rèn)為符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，應(yīng)當(dāng)在30個(gè)工作日內(nèi)會(huì)同物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))房產(chǎn)管理部門(mén)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)。

第七條籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)代表7至15人組成，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之六十。籌備組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)代表?yè)?dān)任。

第八條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知建設(shè)單位授權(quán)委托一名代表參加籌備組工作，建設(shè)單位收到通知后5日內(nèi)應(yīng)及時(shí)回復(fù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)，建設(shè)單位已不存在或者在收到通知后5日內(nèi)未及時(shí)回復(fù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)通知的，視其為放棄籌備組成員資格，建設(shè)單位放棄籌備組成員資格的，仍應(yīng)履行其提交相關(guān)資料的義務(wù)。

第九條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)所在地的縣、區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)的要求，及時(shí)向籌備組提供下列資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持：

(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

(二)房屋及建筑物面積清冊(cè);

(三)業(yè)主名冊(cè);(四)建筑規(guī)劃總平面圖;(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

(七)其他有關(guān)的文件資料。

上述資料由籌備組組長(zhǎng)保管或由籌備組組長(zhǎng)指定籌備組其他成員保管，籌備組不得泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)之后，籌備組組長(zhǎng)應(yīng)將有關(guān)資料移交給首屆業(yè)主委員會(huì)。

第十條籌備組業(yè)主代表應(yīng)具備下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力;(三)履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)繳納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，無(wú)損害公共利益行為;(四)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及下屬單位任職;(五)具備必要的工作時(shí)間。

第十一條籌備組業(yè)主代表的選定。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)會(huì)同聯(lián)名業(yè)主擬定《關(guān)于推薦業(yè)主大會(huì)籌備組中業(yè)主代表的公告》(附件2)。由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)將《關(guān)于推薦業(yè)主大會(huì)籌備組中業(yè)主代表的公告》、《×市×區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主代推薦登記表》(附件3)、《推薦籌備組業(yè)主代表候選人的業(yè)主簽名表》(附件4)等在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告7日以上，告知全體業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)事宜?！蛾P(guān)于推薦業(yè)主大會(huì)籌備組中業(yè)主代表的公告》應(yīng)當(dāng)明確業(yè)主代表的人數(shù)、業(yè)主代表候選人的條件、提交資料的方式和時(shí)間期限等。

第十二條推薦籌備組業(yè)主代表候選人。

公告公示期內(nèi)，籌備組業(yè)主代表候選人可以采取業(yè)主自薦或者推薦等方式產(chǎn)生?；I備組業(yè)主代表候選人將填寫(xiě)好的《×市×區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主代表推薦登記表》和《推薦業(yè)主代表候選人的業(yè)主簽名表》、本人和推薦其本人成為業(yè)主代表候選人的業(yè)主的有效房產(chǎn)證明及身份證的復(fù)印件等資料提交給鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)，有效房產(chǎn)證明、身份證的復(fù)印件應(yīng)當(dāng)提供原件核對(duì)。

公告公示期滿后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)根據(jù)業(yè)主的物權(quán)份額和物業(yè)用途、業(yè)主的代表性和廣泛性等因素確定符合條件的籌備組業(yè)主代表。

業(yè)主代表候選人人數(shù)不足的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)組織業(yè)主再次推薦;經(jīng)再次推薦，業(yè)主代表候選人人數(shù)仍未達(dá)到規(guī)定人數(shù)的，籌備首次業(yè)主大會(huì)工作終止。

業(yè)主代表候選人人數(shù)較多的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)組織業(yè)主代表候選人協(xié)商確定籌備組業(yè)主代表人選。經(jīng)協(xié)商未果，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)確定籌備組業(yè)主代表人選。

第十三條籌備組業(yè)主代表的異議處理。

產(chǎn)生籌備組業(yè)主代表后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主代表名單以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示3日以上。公示期間，業(yè)主對(duì)業(yè)主代表有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期滿后7日內(nèi)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)提出書(shū)面意見(jiàn)?；I備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出書(shū)面答復(fù)。業(yè)主代表存在不符合擔(dān)任籌備組業(yè)主代表?xiàng)l件情形的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)取消其業(yè)主代表資格?？杖泵~按籌備組候選代表推選程序重新選定。

第十四條確立籌備組。

籌備組業(yè)主代表名單公示期滿，業(yè)主無(wú)異議或者經(jīng)調(diào)查異議不成立的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)將《關(guān)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組和組成人員名單的通告》(附件5)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，籌備組自組成人員名單通告之日起成立?；I備組應(yīng)制定籌備組工作人員證，籌備組工作人員工作期間須佩戴工作證參與業(yè)主大會(huì)的籌備工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)依法設(shè)立或業(yè)主委員會(huì)換屆改選完成之日起10日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)會(huì)議資料、業(yè)主名冊(cè)等有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)，其職責(zé)自行終止。

第十五條業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起6個(gè)月內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

(二)擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;

(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

(四)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;

(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款(一)至(四)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書(shū)面通知全體業(yè)主。

第十六條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行表決，并選舉業(yè)主委員會(huì)。

第十七條業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;

(四)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;

(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(六)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(八)改變共有部分的用途;(九)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用;(十)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

第十八條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定：

(一)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理;

(二)專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用;

(三)物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配;

(四)業(yè)主共同利益的維護(hù);

(五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使;

(六)業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù);

(七)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等。

第十九條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定：

(一)業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域;

(二)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé);

(三)業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則;

(四)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時(shí)間和議事方式;

(五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法;

(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;

(七)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序;

(八)業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)、任期和職務(wù)終止等;

(九)業(yè)主委員會(huì)換屆程序、業(yè)主委員會(huì)委員補(bǔ)選辦法等;

(十)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理;

(十一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。

(十二)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

(十三)未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)票，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第二十條公示管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

籌備組應(yīng)當(dāng)將擬訂的管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，向全體業(yè)主征求意見(jiàn)。公示時(shí)間不少于15日。

業(yè)主對(duì)上述公示內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書(shū)面形式實(shí)名向籌備組提出?；I備組應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面意見(jiàn)后5日內(nèi)予以書(shū)面形式答復(fù)。對(duì)業(yè)主的異議，籌備組應(yīng)當(dāng)集體討論并書(shū)面記錄，經(jīng)超過(guò)半數(shù)籌備組成員同意的，應(yīng)予采納。

經(jīng)征求意見(jiàn)，籌備組對(duì)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則有修改的，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)過(guò)修改后的上述征求意見(jiàn)稿在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示時(shí)間不少于15日。

第二十一條業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積、建筑物總面積、業(yè)主人數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)：

(一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算;總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。

第二十二條業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二十三條業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。

一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人的，由法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。

第二十四條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力;

(三)遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)繳納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，無(wú)損害公共利益行為;

(四)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職;

(五)具備必要的工作時(shí)間。

第二十五條業(yè)主委員會(huì)一般由5~ 15人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過(guò)5年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)委員是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。

第二十六條業(yè)主委員會(huì)委員候選人可以由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅業(yè)主和非住宅業(yè)主組成，可以采取業(yè)主自薦或推薦等方式產(chǎn)生。

通知公告期內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)委員候選人將填寫(xiě)好的《業(yè)主委員會(huì)委員候選人簡(jiǎn)歷表》(附件6)和《推薦業(yè)主委員會(huì)委員候選人的業(yè)主簽名表》(附件7)、本人和推薦其本人成為業(yè)主委員會(huì)委員候選人的業(yè)主的有效房產(chǎn)證明及身份證的復(fù)印件等資料提交給籌備組，有效房產(chǎn)證明、身份證的復(fù)印件應(yīng)當(dāng)提供原件核對(duì)。

第二十七條確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格。

通知公告期滿后，由籌備組根據(jù)已制定的業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定符合條件的業(yè)主委員會(huì)委員候選人。業(yè)主委員會(huì)委員候選人人數(shù)少于業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)的，由籌備組繼續(xù)組織業(yè)主推薦。如候選人人數(shù)再次不滿籌備組工作自行終止。

籌備組應(yīng)當(dāng)將確定的業(yè)主委員會(huì)委員候選人簡(jiǎn)歷表在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于7日。公示期間，業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員候選人有異議的應(yīng)在公示期滿后7日內(nèi)向籌備組反映，籌備組應(yīng)在5日內(nèi)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主委員會(huì)委員候選人存在不符合業(yè)主委員會(huì)委員條件情形的，由籌備組取消其業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格。

第二十八條發(fā)出會(huì)議通知。

召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前，籌備組應(yīng)當(dāng)將《關(guān)于召開(kāi)×小區(qū)首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉業(yè)主委員會(huì)委員的通知》(附件8)、《業(yè)主委員會(huì)委員候選人簡(jiǎn)歷表》、《推薦業(yè)主委員會(huì)委員候選人的業(yè)主簽名表》在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于7日。并將《關(guān)于召開(kāi)×小區(qū)首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉業(yè)主委員會(huì)委員的通知》提前15日以下列方式之一送達(dá)全體業(yè)主：1.當(dāng)面遞交書(shū)面通知;2.將書(shū)面通知放入業(yè)主信箱內(nèi)或業(yè)主的物業(yè)專有部分內(nèi);3.郵寄;4.向業(yè)主發(fā)送電子郵件，5.其他法定方式。此外，會(huì)議通知還應(yīng)當(dāng)在小區(qū)公告欄或其他顯著位置公告，通知應(yīng)寫(xiě)明會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、形式、業(yè)主委員會(huì)候選人名單、總投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務(wù)，并做好收發(fā)登記工作以備核查。

采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，籌備組應(yīng)當(dāng)將《業(yè)主大會(huì)表決票》(附件9)《業(yè)主委員會(huì)委員候選人選票》(附件10)與召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的通知同時(shí)公告并按前款規(guī)定送達(dá)全體業(yè)主。

第二十九條籌備組應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)則規(guī)定時(shí)限，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)委員候選人進(jìn)行投票表決。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主;無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

投票選舉結(jié)束后，籌備組應(yīng)在當(dāng)日集中開(kāi)啟投票箱，公開(kāi)清票、唱票、計(jì)票，并由計(jì)票人、監(jiān)票人簽字記錄。收集的表決票多于發(fā)出票數(shù)的，選舉無(wú)效;每一表決票上所選人數(shù)多于應(yīng)選人數(shù)的，表決票無(wú)效。表決票書(shū)寫(xiě)模糊無(wú)法辨認(rèn)或不按規(guī)定符號(hào)填寫(xiě)的，經(jīng)2人以上監(jiān)票人認(rèn)定，對(duì)相應(yīng)部分作廢票處理，廢票應(yīng)當(dāng)計(jì)入表決票總數(shù)。籌備組應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)確認(rèn)并公布選舉結(jié)果，同時(shí)將表決票封存以備核查。

(一)采用集體討論形式的，籌備組應(yīng)當(dāng)場(chǎng)公布選舉結(jié)果，并填寫(xiě)《×小區(qū)首屆業(yè)主大會(huì)表決票驗(yàn)票結(jié)果確認(rèn)書(shū)》(附件11)和《×小區(qū)首屆業(yè)主委員會(huì)選舉驗(yàn)票結(jié)果確認(rèn)書(shū)》(附件12)，同時(shí)要將選舉結(jié)果以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示7日以上。

(二)采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，籌備組應(yīng)當(dāng)在開(kāi)箱驗(yàn)票的當(dāng)天填寫(xiě)《×小區(qū)首屆業(yè)主大會(huì)表決票驗(yàn)票結(jié)果確認(rèn)書(shū)》和《×小區(qū)首屆業(yè)主委員會(huì)選舉驗(yàn)票結(jié)果確認(rèn)書(shū)》，并將統(tǒng)計(jì)的選舉結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示30日以上。公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主的房號(hào)和專有部分面積，業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員候選人的贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見(jiàn)，全體業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員候選人的贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見(jiàn)的匯總結(jié)果等。

(三)業(yè)主要求核查業(yè)主委員會(huì)委員選舉結(jié)果的，籌備組或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予答復(fù)。業(yè)主要求查驗(yàn)表決票的，籌備組或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主的表決結(jié)果供其查驗(yàn)。業(yè)主本人查驗(yàn)表決票，應(yīng)當(dāng)持本人身份證和有效房產(chǎn)證明，業(yè)主委托他人查驗(yàn)表決票，委托人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主出具的《業(yè)主大會(huì)選舉、表決投票委托書(shū)》(附件13)，業(yè)主本人的身份證和有效房產(chǎn)證明，《業(yè)主大會(huì)選舉、表決投票委托書(shū)》應(yīng)當(dāng)載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

(四)公示期滿，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決同意選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員后，籌備組應(yīng)當(dāng)將選舉結(jié)果，及《首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定》(附件14)及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。自公告之日起，籌備組自動(dòng)解散。

第三十條首屆業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定，由業(yè)主委員會(huì)委員推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。

第三十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料(一式三份)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)和市、縣(區(qū))房產(chǎn)主管部門(mén)辦理備案手續(xù)：

(一)《惠州市業(yè)主委員會(huì)備案表》(附件15，一式三份);

(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(三)業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和會(huì)議決定;

(四)業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

物業(yè)所在地房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到惠州市業(yè)主委員會(huì)備案表和業(yè)主委員會(huì)備案材料后5日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)(附件16)。業(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后，應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地的物業(yè)所在地房產(chǎn)主管部門(mén)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)。

第三十二條業(yè)主委員會(huì)辦理完備案手續(xù)后，可持備案證明材料向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。使用業(yè)主大會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定和業(yè)主大會(huì)的決定;使用業(yè)主委員會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定，違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第三章業(yè)主委員會(huì)及其委員的權(quán)利義務(wù)

第三十三條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行下列職責(zé)，并接受業(yè)主的監(jiān)督：

(一)依法召集和主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作;

(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則修改方案、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算方案、決算方案和專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案以及選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的方案、選聘實(shí)施人及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的議案和關(guān)于本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備收益分配方案，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決;

(三)組織業(yè)主委員會(huì)的換屆、委員補(bǔ)選工作;

(四)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)續(xù)聘、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更、解除物業(yè)服務(wù)合同;

(五)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(六)督促業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問(wèn)題及糾紛;

(七)及時(shí)將業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決定告知全體業(yè)主，并負(fù)責(zé)執(zhí)行和組織實(shí)施。

(八)積極配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、居(村)委會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作;

(九)建立、完善業(yè)主委員會(huì)信用信息;

(十)法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十四條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿之日起3日內(nèi)，將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì);業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

第三十五條因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居(村)委會(huì)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第三十六條業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居(村)委會(huì)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

第三十七條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，其委員資格自行終止：

(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

(二)喪失民事行為能力的;

(三)依法被限制人身自由的;

(四)法律法規(guī)規(guī)章以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第三十八條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

(一)以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的;

(二)不履行委員職責(zé)的;

(三)利用委員資格謀取私利的;

(四)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

(五)侵害他人合法權(quán)益的;

(六)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

第三十九條業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，由物業(yè)所在地房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并給予警示教育;其他委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

第四十條業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止，有候補(bǔ)委員的，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

業(yè)主委員會(huì)缺員，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍不足5人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需要增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員，業(yè)主委員會(huì)委員集體辭職的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議重新選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主可以向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)提出協(xié)助要求，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。

業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

第四十一條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

(一)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定的;(二)經(jīng)20%以上業(yè)主提議的;(三)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;(四)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

第四十二條業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的處理辦法。

業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)或者物業(yè)所在地房產(chǎn)主管部門(mén)可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi);逾期仍不召開(kāi)的，可以由物業(yè)所在地的居(村)委會(huì)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)。

第四章業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的召開(kāi)

第四十三條業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前3日，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn);需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;

(四)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;

(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(六)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(八)改變共有部分的用途;

(九)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用;

(十)其他法律法規(guī)規(guī)章或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)、議事規(guī)則確定應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)決定上述第(六)項(xiàng)和第(七)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定上述其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第四十五條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開(kāi)。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。

第四十六條按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)或者縣(區(qū))房產(chǎn)管理部門(mén)可以指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第四十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：

(一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄;

(二)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定;

(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同;

(四)業(yè)主委員會(huì)選舉及備案資料;

(五)住宅專項(xiàng)維修資金籌集及使用賬目;

(六)業(yè)主及業(yè)主代表的名冊(cè);

(七)業(yè)主的意見(jiàn)和建議。

(八)其他書(shū)面和實(shí)物資料。

第四十八條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支，工作經(jīng)費(fèi)的收支和使用情況，應(yīng)當(dāng)定期按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

第五章指導(dǎo)和監(jiān)督

第四十九條大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居(村)委會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合所在地居(村)委會(huì)依法自治管理職責(zé)，支持居(村)委會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知所在地居(村)委會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居(村)委會(huì)的建議。

第五十條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的財(cái)物移交給所在地居(村)委會(huì)，并在所在地街道辦事處的指導(dǎo)下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。

第五十一條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)會(huì)同當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門(mén)依法對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)給予指導(dǎo)和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。居(村)委會(huì)予以協(xié)助和指導(dǎo)。

第五十二條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)把所轄區(qū)域內(nèi)社區(qū)居(村)委會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作情況納入考核體系。

第五十三條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)，不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得向業(yè)主收取其他服務(wù)費(fèi)用。

第五十四條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿不得繼續(xù)履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)違反法律法規(guī)規(guī)章或業(yè)主大會(huì)決定作出的決定給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)民事責(zé)任。以業(yè)主委員會(huì)的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)作出決定，加蓋業(yè)主委員會(huì)印章方可對(duì)外公布。

第五十五條業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，擅自選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同，給業(yè)主造成損害的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)民事責(zé)任。

第五十六條業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，擅自選聘未取得資質(zhì)證書(shū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及聘用未取得國(guó)家規(guī)定的專業(yè)技術(shù)職業(yè)資格證書(shū)的人員從事維護(hù)服務(wù)活動(dòng)，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六章附則

第五十七條本規(guī)則在具體實(shí)施中遇到的問(wèn)題由市房產(chǎn)管理部門(mén)制定實(shí)施細(xì)則。

第五十八條本規(guī)則自2014年5月1日起施行，有效期5年。

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第二篇：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

第三篇：馬鞍山市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)指導(dǎo)細(xì)則

第四篇：合肥市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

第五篇：惠州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

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