第一篇：合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

第一章 總則

第一條 為規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動，維護業(yè)主的合法權益，指導全體業(yè)主正確行使共同管理權利，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》、《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》及有關規(guī)定，結(jié)合本市實際制定本規(guī)則。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會的成立和召開、業(yè)主委員會的選舉及活動適用本規(guī)則。

第三條 業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使合法權利、履行相應義務。

第五條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。

第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門指導下，負責組織協(xié)調(diào)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，其中，涉及重大糾紛的，由市、縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負責調(diào)解。

居（村）民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好相關工作。

第二章 業(yè)主大會

第七條 符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：

（一）入住率達到50%以上的；

（二）首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過30%的；

（三）首批物業(yè)交付滿三年的。

符合首次業(yè)主大會會議召開條件之一，建設單位、20%以上業(yè)主或者前期物業(yè)服務企業(yè)可以書面向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請成立業(yè)主大會。

分期開發(fā)的建設項目，首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

第八條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

第九條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自接到成立業(yè)主大會申請之日起45日內(nèi)，成立首次業(yè)主大會會議籌備組，并指定專人擔任首次業(yè)主大會會議籌備組組長。

第十條 籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和居（村）民委員會代表組成。

業(yè)主代表應當具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責任心強、模范履行業(yè)主義務、具備必要的工作時間。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或居（村）民委員會組織業(yè)主推薦?；I備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中非建設單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。

第十一條 籌備組應當自成立之日起15日內(nèi)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。

業(yè)主（20%以上）對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當配合籌備組開展工作。

第十二條 建設單位或前期物業(yè)服務企業(yè)必須自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列文件資料，并承擔籌備召開首次業(yè)主大會會議所必需費用。

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用公用設施設備的證明；

（六）物業(yè)服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

籌備組應當對業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與籌備無關的活動。

第十三條 籌備組負責首次業(yè)主大會會議籌備工作，履行下列職責：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開方案，會議召開的時間、地點、形式、議題及表決規(guī)則；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認業(yè)主身份及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的表決權數(shù)；

（四）提出首屆業(yè)主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單；

（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，業(yè)主大會籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并將公告時間、地點書面（或以其他方式）通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份、投票權數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案等提出異議的，籌備組應當予以復核或者修改，并告知異議人。

第十四條 籌備組應當遵守以下工作原則：

（一）籌備組組長負責召集和主持籌備組會議；

（二）籌備組作出決定應當經(jīng)籌備組過半數(shù)成員同意；成員進行表決時應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權。

（三）籌備組應當對會議進行書面記錄，籌備組組長應當對表決及會議記錄予以簽字確認；

（四）籌備組的業(yè)主代表不能委托代理人參加會議；

（五）籌備組應當自成立之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

第十五條 首次業(yè)主大會會議應當對以下事項進行表決，并應當經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：

（一）管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）業(yè)主委員會委員、候補委員名單。

業(yè)主大會自對以上事項表決通過之日起成立?；I備組應當自首次業(yè)主大會會議作出決定通過之日起3日內(nèi)，將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于7日。籌備組自公告之日起職責終止。

第十六條 業(yè)主大會決定以下事項：

（一）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員；

（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務事項、服務標準和收費方案；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務企業(yè)事實服務；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）申請改建、重建建筑物及附屬設施；

（七）改變共用部分用途；

（八）利用共用部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配、使用與管理；

（九）對業(yè)主違反物業(yè)管理相關規(guī)定的行為，向人民法院提起訴訟；

（十）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。

決定第（五）項事項，應當經(jīng)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（六）項事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十七條 業(yè)主的表決權按照面積和人數(shù)計算。業(yè)主的面積表決權數(shù)按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。業(yè)主的人數(shù)表決權數(shù)按照下列方法認定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

按照規(guī)劃建設的人防工程、車庫、車位、攤位等特定空間面積不計入建筑物總面積。

第十八條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出規(guī)定：

（一）物業(yè)的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金籌集、使用；

（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護；

（五）業(yè)主共同管理權的行使；

（六）業(yè)主應盡的義務；

（七）違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當規(guī)定以下事項：

（一）業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主委員會職責；

（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業(yè)主投票權數(shù)的確定辦法；

（六）業(yè)主大會會議的表決程序；

（七）業(yè)主委員會委員和候補委員的資格、人數(shù)和任期等；

（八）業(yè)主委員會日?；顒颖O(jiān)督辦法；

（九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理以及業(yè)主委員會委員工作性補貼標準；

（十一）業(yè)主委員會財務管理的規(guī)定；

（十二）業(yè)主委員會印章的使用和管理。

第二十條 業(yè)主不按規(guī)定繳納專項維修資金、物業(yè)服務費等費用或?qū)嵤┢渌麚p害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其被選舉權、表決權的行使予以限制。

業(yè)主大會議事規(guī)則對業(yè)主權利的限制并不免除其應承擔的義務。

第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開，每年至少召開一次。業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應當向業(yè)主公告以下內(nèi)容：

（一）上一年度物業(yè)管理情況報告；

（二）上一年度業(yè)主委員會工作情況報告；

（三）上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理情況報告；

（四）上一年度利用物業(yè)共用部分進行經(jīng)營活動所得的收益和使用情況報告；

（五）物業(yè)管理的其他有關事項。

業(yè)主大會定期會議應當討論并決議以下內(nèi)容：

（一）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的年度工作報告及下一年度物業(yè)管理方案；

（二）選舉需要補選或者換屆選舉的業(yè)主委員會委員、候補委員；

（三）決議下一年度物業(yè)管理有關事項；

（四）決議下一年度業(yè)主委員會收支預算；

（五）決議物業(yè)管理其他有關事項。

第二十二條 發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會應當立即組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）有20%以上的業(yè)主提議的；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務以及其他重大緊急物業(yè)管理事件需由業(yè)主共同決定的；

（三）管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情況。

第二十三條 業(yè)主大會會議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。

第二十四條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加會議。

未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選及表決辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十六條 物業(yè)服務合同期限屆滿前90日，業(yè)主大會應當決定物業(yè)管理方式、服務內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務企業(yè)等事項。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的，應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前60日告知原物業(yè)服務企業(yè)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

物業(yè)服務合同屆滿前，物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當于合同期滿前60日通知業(yè)主委員會，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會會議，決定物業(yè)管理方式、服務事項和服務標準等。

第二十七條 物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會按規(guī)定履行交接義務：

（一）移交《安徽省物業(yè)管理條例》第四十八條規(guī)定的材料；

（二）移交物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料及物業(yè)服務檔案；

（三）物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備；

（四）移交清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據(jù)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的應當移交的其他事項。

業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務企業(yè)后，業(yè)主委員會應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業(yè)服務企業(yè)，原物業(yè)服務企業(yè)應當與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應按照相關規(guī)定對共用部位、共用設施設備、檔案資料等交接進行監(jiān)督，并簽署意見。

第三章 業(yè)主委員會

第二十八條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)項目規(guī)劃建筑面積小于或等于10萬平方米的，業(yè)主委員會由5人組成；物業(yè)項目規(guī)劃建筑面積大于10萬平方米，小于或等于20萬平方米的，業(yè)主委員會由7人組成；物業(yè)項目規(guī)劃建筑面積大于20萬平方米，小于或等于30萬平方米的，業(yè)主委員會由9人組成；物業(yè)項目規(guī)劃建筑面積大于30萬平方米的，業(yè)主委員會由11人組成。業(yè)主委員會可以選舉候補委員，業(yè)主委員會任期一般為三年，可以連選連任。

第二十九條 業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)應當組織召開業(yè)主委員會會議，推選主任1人、副主任1至2人。經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會日常事務。

第三十條 業(yè)主委員會委員、候補委員應當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔任，并應當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）按規(guī)定交納物業(yè)服務費及其他相關費用，按照規(guī)定交納專項維修資金；

（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定組織協(xié)調(diào)能力；

（六）具備必要的工作時間（住宅小區(qū)業(yè)主委員會委員、候補委員應在小區(qū)內(nèi)常住）；

（七）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。

除上述條件外，主任委員還應當符合以下條件：

（一）具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎；

（二）熟悉物業(yè)管理相關法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一個自然人只能代表一個法人或者其他組織。

第三十一條 業(yè)主有下列情形之一的，不得成為業(yè)主委員會委員候選人：

（一）存在違法違規(guī)裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法違規(guī)占用公共設施、設備、場地等行為的；

（二）業(yè)主本人、配偶及其近親屬在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)工作的

（三）存在其他違反有關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定行為的。

第三十二條 業(yè)主委員會自首次業(yè)主大會表決通過之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）籌備組出具由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

（二）業(yè)主大會決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員、候補委員名單；

（五）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的初審意見。

材料齊全的，縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當5個工作日內(nèi)予以備案，并告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第三十三條 業(yè)主委員會憑縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門出具的備案證明，向物業(yè)所在地公安部門申請刻制業(yè)主委員會印章。

第三十四條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議；

（二）定期向業(yè)主大會報告物業(yè)管理情況；

（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）根據(jù)業(yè)主大會決定，簽訂經(jīng)營性物業(yè)承包租賃合同；

（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務；

（六）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集、使用；

（七）審核需要業(yè)主分攤的費用，督促業(yè)主按照規(guī)定交納物業(yè)服務費用和其他應當由業(yè)主共同分攤的費用；

（八）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；

（九）建立并妥善保管工作檔案；

（十）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十一）配合社區(qū)相關組織做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設工作；

（十二）業(yè)主大會賦予的其他職責，但法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定由業(yè)主共同決定的事項，業(yè)主大會不得授權業(yè)主委員會直接決定。

業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定簽訂物業(yè)服務合同和經(jīng)營性物業(yè)承包租賃合同時，應將簽訂的合同、經(jīng)業(yè)主大會同意的經(jīng)營性物業(yè)收益使用管理方案報送物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第三十五條 業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位處分情況；

（七）經(jīng)營性物業(yè)租賃合同；

（八）業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動經(jīng)費的收支情況；

（九）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十六條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

第三十七條 業(yè)主委員會會議由主任委員召集和主持，主任委員不能履行職務或者不履行職務的，由副主任委員召集和主持；主任委員、副主任委員不能履行職務或者不履行職務的，由半數(shù)以上委員共同推舉一名委員召集和主持。

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意并書面簽字，自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于7日。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權。

第三十八條 業(yè)主委員會應當于會議召開3日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄，由參會委員簽字后存檔。

第三十九條 業(yè)主委員會應當建立檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄；

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同、專項服務合同、經(jīng)營性物業(yè)承包租賃合同等；

（四）業(yè)主委員會委員選舉及備案材料；

（五）各類資金使用賬目；

（六）業(yè)主意見和建議；

（七）業(yè)主及業(yè)主代表名冊；

（八）物業(yè)交接時的承接查驗資料。

第四十條 業(yè)主委員會應當建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。

業(yè)主大會議事規(guī)則應當規(guī)定業(yè)主委員會印章使用辦法。

第四十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益列支。工作經(jīng)費的收支情況，應當每季度或半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示一次，接受業(yè)主和物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督。

工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

業(yè)主委員會委員是公益性崗位，不得領取工資類報酬，是否給予工作性補貼（包括交通費、通訊費等）由業(yè)主大會決定，但不得超過以下標準：

（一）物業(yè)管理區(qū)域面積小于等于30萬平方米，工作補貼不超過200元每月；

（二）物業(yè)管理區(qū)域面積小于等于50萬平方米，工作補貼不超過300元每月；

（三）物業(yè)管理區(qū)域面積超過50萬平方米，工作補貼不超過400元每月。

對物業(yè)管理區(qū)域面積較小或者較大等特殊情況，業(yè)主委員會委員工作性補貼經(jīng)業(yè)主大會同意并報經(jīng)物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案后可以進行適當調(diào)整。

第四十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動終止，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告：

（一）不再具備業(yè)主身份的；

（二）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（三）被依法限制人身自由，無法履行委員職責的；

（四）業(yè)主本人、配偶及其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)工作的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（六）法律、法規(guī)、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十三條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會授權，可以決定是否終止其委員資格:

（一）不履行委員職責或長期委托他人履行委員職責的；

（二）利用委員資格謀取私利的；

（三）拒不履行業(yè)主義務的；

（四）侵害他人合法權益的；

（五）連續(xù)三次以上無故缺席業(yè)主委員會會議的；

（六）因疾病、經(jīng)常外出等原因難以履行職責的；

（七）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

第四十四條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會。拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令移交，物業(yè)所在地公安機關應當予以協(xié)助。

第四十五條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第四十六條

業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當組織召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉。

業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令移交，物業(yè)所在地公安機關應當予以協(xié)助。

第四十七條 業(yè)主委員會未能組織換屆選舉的，原業(yè)主委員會應當于屆滿前30日以書面形式告知物業(yè)所在地的縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會限期組織換屆選舉工作；逾期仍未能組織的，由物業(yè)所在地居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導和監(jiān)督下組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

原業(yè)主委員會在屆滿后10日內(nèi)，根據(jù)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府暫時保管。

在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生前，物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會應當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。新的業(yè)主委員會產(chǎn)生后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會。

第四十八條 業(yè)主委員會集體辭職或業(yè)主委員會人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應當及時以書面形式告知物業(yè)所在地的縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。未能重新選舉的，原業(yè)主委員會應根據(jù)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府暫時保管。

在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生前，物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會應當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。新的業(yè)主委員會產(chǎn)生后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會。

第四章 指導監(jiān)督

第四十九條 物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的投訴。

第五十條 建設單位拒不履行組織成立業(yè)主大會相關義務的，縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權責令限期改正。對逾期仍不改正的，報由相關行政主管部門進行處罰。

第五十一條 業(yè)主委員會不履行職責的，物業(yè)所在地縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令其限期履行職責；業(yè)主委員會逾期仍不履行的，可以由物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導和監(jiān)督下，組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議決定有關事項。

第五十二條 召開業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當派人參加并給予指導和協(xié)助。

召開業(yè)主委員會會議，應當告知相關的居民委員會或者村民委員會，并聽取居民委員會或者村民委員會的建議。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會或者村民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會或者村民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

第五十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十四條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟損失或者不良影響的應當依法追究責任人的法律責任。

第五十五條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，依法追究法律責任。

第五章 附則

第五十六條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會的，可參照本規(guī)則執(zhí)行。

第五十七條 本規(guī)則自二0一二年二月一日起實行。

第二篇：業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

第五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第六條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助，負責對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒舆M行指導和監(jiān)督。

第二章 業(yè)主大會

第七條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業(yè)服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。

籌備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作。

第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第十三條 依法登記取得或者根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。

業(yè)主的投票權數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

第十四條 業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。

第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

第十六條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

第十七條 業(yè)主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。

第十八條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出規(guī)定：

（一）物業(yè)的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護；

（五）業(yè)主共同管理權的行使；

（六）業(yè)主應盡的義務；

（七）違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出規(guī)定：

（一）業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主委員會的職責；

（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業(yè)主投票權數(shù)的確定方法；

（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（七）業(yè)主大會會議的表決程序；

（八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；

（九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；

（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

第二十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。

第二十三條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第二十四條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)，可以按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第二十五條 業(yè)主大會應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積。

一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權。第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第二十八條 業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權，具體委托內(nèi)容、期限、權限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十九條 業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十條 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。

業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

第三章 業(yè)主委員會

第三十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；

（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第三十二條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權。

業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。第三十三條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。

第三十四條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第三十五條 業(yè)主委員會履行以下職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第三十六條 業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

（八）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十七條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

第三十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第三十九條 業(yè)主委員會應當于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第四十條 業(yè)主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同；

（四）業(yè)主委員會選舉及備案資料；

（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；

（七）業(yè)主的意見和建議。

第四十一條 業(yè)主委員會應當建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。

使用業(yè)主大會印章，應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，應當根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。

第四十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

第四十三條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十四條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業(yè)主義務的；

（五）侵害他人合法權益的；

（六）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

第四十五條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。

第四十六條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第四十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第四十八條 業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第四章 指導和監(jiān)督

第四十九條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關文件資料的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權責令建設單位限期改正。

第五十一條 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開。

第五十二條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應當召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

第五十三條 召開業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當給予指導和協(xié)助。

第五十四條 召開業(yè)主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

第五十五條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

第五十六條 業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。

第五十七條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

第五十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。

第五十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第六十條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。

第五章 附 則

第六十二條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會的，可參照執(zhí)行本規(guī)則。

第六十三條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作中的具體職責分工，按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關規(guī)定執(zhí)行。

第六十四條 本規(guī)則自2010年1月1日起施行?！稑I(yè)主大會規(guī)程》（建住房［2003］131號）同時廢止。

第三篇：惠州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

惠州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

第一章總則

第一條為規(guī)范本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會及其業(yè)主委員會的設立、活動及其監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》、住房和城鄉(xiāng)建設部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)則。

第二條本規(guī)則所稱業(yè)主是指房屋所有權人。

依法登記取得或者根據(jù)《中華人民共和國物權法》規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。

法律、法規(guī)規(guī)定可以確認為業(yè)主的，從其規(guī)定。

第三條業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應當代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主行使在物業(yè)管理活動中的合法權利，依法履行相應義務。

業(yè)主依法成立業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生。

第二章業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和備案

第四條業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

第五條業(yè)主可通過以下方式向有關部門申請成立業(yè)主大會：

(一)百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)提出成立業(yè)主大會的書面要求(附件1)。

(二)已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)提出成立業(yè)主大會的書面要求(附件1)。

符合本條上款規(guī)定條件之一需成立業(yè)主大會的，應當向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)提供要求協(xié)助成立業(yè)主大會的書面報告和與規(guī)定條件相應的有效房產(chǎn)證明、身份證的復印件等資料，有效房產(chǎn)證明、身份證復印件應當提供原件核對。

第六條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)經(jīng)初步審查認為符合業(yè)主大會成立條件的，應當在30個工作日內(nèi)會同物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))房產(chǎn)管理部門指導、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。

第七條籌備組由業(yè)主代表、建設單位以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)代表7至15人組成，其中業(yè)主代表應當不少于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之六十?；I備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)代表擔任。

第八條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應當書面通知建設單位授權委托一名代表參加籌備組工作，建設單位收到通知后5日內(nèi)應及時回復鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)，建設單位已不存在或者在收到通知后5日內(nèi)未及時回復鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)通知的，視其為放棄籌備組成員資格，建設單位放棄籌備組成員資格的，仍應履行其提交相關資料的義務。

第九條建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應按照物業(yè)所在地的縣、區(qū)房產(chǎn)管理部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)的要求，及時向籌備組提供下列資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應的人力、場地支持：

(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業(yè)主名冊;(四)建筑規(guī)劃總平面圖;(五)交付使用共用設施設備的證明;(六)物業(yè)服務用房配置證明;

(七)其他有關的文件資料。

上述資料由籌備組組長保管或由籌備組組長指定籌備組其他成員保管，籌備組不得泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務無關的活動。選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會之后，籌備組組長應將有關資料移交給首屆業(yè)主委員會。

第十條籌備組業(yè)主代表應具備下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有較強的公信力和組織能力;(三)履行業(yè)主義務，按時繳納住宅專項維修資金和物業(yè)服務費用，無損害公共利益行為;(四)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務的企業(yè)及下屬單位任職;(五)具備必要的工作時間。

第十一條籌備組業(yè)主代表的選定。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)會同聯(lián)名業(yè)主擬定《關于推薦業(yè)主大會籌備組中業(yè)主代表的公告》(附件2)。由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)將《關于推薦業(yè)主大會籌備組中業(yè)主代表的公告》、《×市×區(qū)業(yè)主大會籌備組業(yè)主代推薦登記表》(附件3)、《推薦籌備組業(yè)主代表候選人的業(yè)主簽名表》(附件4)等在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告7日以上，告知全體業(yè)主籌備成立業(yè)主大會事宜?！蛾P于推薦業(yè)主大會籌備組中業(yè)主代表的公告》應當明確業(yè)主代表的人數(shù)、業(yè)主代表候選人的條件、提交資料的方式和時間期限等。

第十二條推薦籌備組業(yè)主代表候選人。

公告公示期內(nèi)，籌備組業(yè)主代表候選人可以采取業(yè)主自薦或者推薦等方式產(chǎn)生?；I備組業(yè)主代表候選人將填寫好的《×市×區(qū)業(yè)主大會籌備組業(yè)主代表推薦登記表》和《推薦業(yè)主代表候選人的業(yè)主簽名表》、本人和推薦其本人成為業(yè)主代表候選人的業(yè)主的有效房產(chǎn)證明及身份證的復印件等資料提交給鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)，有效房產(chǎn)證明、身份證的復印件應當提供原件核對。

公告公示期滿后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)根據(jù)業(yè)主的物權份額和物業(yè)用途、業(yè)主的代表性和廣泛性等因素確定符合條件的籌備組業(yè)主代表。

業(yè)主代表候選人人數(shù)不足的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)組織業(yè)主再次推薦;經(jīng)再次推薦，業(yè)主代表候選人人數(shù)仍未達到規(guī)定人數(shù)的，籌備首次業(yè)主大會工作終止。

業(yè)主代表候選人人數(shù)較多的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)組織業(yè)主代表候選人協(xié)商確定籌備組業(yè)主代表人選。經(jīng)協(xié)商未果，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)確定籌備組業(yè)主代表人選。

第十三條籌備組業(yè)主代表的異議處理。

產(chǎn)生籌備組業(yè)主代表后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應當將業(yè)主代表名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示3日以上。公示期間，業(yè)主對業(yè)主代表有異議的，應當在公示期滿后7日內(nèi)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)提出書面意見?；I備組應當記錄并作出書面答復。業(yè)主代表存在不符合擔任籌備組業(yè)主代表條件情形的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)取消其業(yè)主代表資格?？杖泵~按籌備組候選代表推選程序重新選定。

第十四條確立籌備組。

籌備組業(yè)主代表名單公示期滿，業(yè)主無異議或者經(jīng)調(diào)查異議不成立的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應當將《關于首次業(yè)主大會會議籌備組和組成人員名單的通告》(附件5)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，籌備組自組成人員名單通告之日起成立?；I備組應制定籌備組工作人員證，籌備組工作人員工作期間須佩戴工作證參與業(yè)主大會的籌備工作。

籌備組應當于業(yè)主大會依法設立或業(yè)主委員會換屆改選完成之日起10日內(nèi)，將業(yè)主大會會議資料、業(yè)主名冊等有關資料移交給業(yè)主委員會，其職責自行終止。

第十五條 業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起6個月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會籌備組履行下列職責：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(二)擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);

(四)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;

(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款(一)至(四)項的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主。

第十六條 首次業(yè)主大會會議應當對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則進行表決，并選舉業(yè)主委員會。

第十七條 業(yè)主大會決定以下事項：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;

(四)制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案;

(五)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);

(六)籌集和使用專項維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;(八)改變共有部分的用途;(九)利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;(十)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。

第十八條管理規(guī)約應當對下列主要事項作出約定：

(一)物業(yè)的使用、維護、管理;

(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

(三)物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配;

(四)業(yè)主共同利益的維護;

(五)業(yè)主共同管理權的行使;

(六)業(yè)主應盡的義務;

(七)違反管理規(guī)約應當承擔的責任等。

第十九條業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出約定：

(一)業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域;

(二)業(yè)主委員會的職責;

(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則;

(四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

(五)業(yè)主投票權數(shù)的確定方法;

(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;

(七)業(yè)主大會會議的表決程序;

(八)業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)、任期和職務終止等;

(九)業(yè)主委員會換屆程序、業(yè)主委員會委員補選辦法等;

(十)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理;

(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

(十二)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合成立業(yè)主大會條件的，首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

(十三)未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十條公示管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。

籌備組應當將擬訂的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，向全體業(yè)主征求意見。公示時間不少于15日。

業(yè)主對上述公示內(nèi)容有異議的，應當在公示期內(nèi)以書面形式實名向籌備組提出?；I備組應當在收到書面意見后5日內(nèi)予以書面形式答復。對業(yè)主的異議，籌備組應當集體討論并書面記錄，經(jīng)超過半數(shù)籌備組成員同意的，應予采納。

經(jīng)征求意見，籌備組對管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則有修改的，應當將經(jīng)過修改后的上述征求意見稿在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示時間不少于15日。

第二十一條業(yè)主的投票權數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

確定業(yè)主投票權數(shù)，可以按照下列方法認定專有部分面積、建筑物總面積、業(yè)主人數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)：

(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計算。

第二十二條業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

第二十三條業(yè)主大會應當在業(yè)主議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積。

一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。業(yè)主為無民事行為能力人或限制民事行為能力人的，由法定監(jiān)護人行使投票權。

第二十四條業(yè)主委員會委員應當從具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有較強的公信力和組織能力;

(三)遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務，按時繳納住宅專項維修資金和物業(yè)服務費用，無損害公共利益行為;

(四)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其下屬單位任職;

(五)具備必要的工作時間。

第二十五條業(yè)主委員會一般由5~ 15人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會委員是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。

第二十六條業(yè)主委員會委員候選人可以由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅業(yè)主和非住宅業(yè)主組成，可以采取業(yè)主自薦或推薦等方式產(chǎn)生。

通知公告期內(nèi)，業(yè)主委員會委員候選人將填寫好的《業(yè)主委員會委員候選人簡歷表》(附件6)和《推薦業(yè)主委員會委員候選人的業(yè)主簽名表》(附件7)、本人和推薦其本人成為業(yè)主委員會委員候選人的業(yè)主的有效房產(chǎn)證明及身份證的復印件等資料提交給籌備組，有效房產(chǎn)證明、身份證的復印件應當提供原件核對。

第二十七條確定業(yè)主委員會委員候選人資格。

通知公告期滿后，由籌備組根據(jù)已制定的業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定符合條件的業(yè)主委員會委員候選人。業(yè)主委員會委員候選人人數(shù)少于業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的業(yè)主委員會委員人數(shù)的，由籌備組繼續(xù)組織業(yè)主推薦。如候選人人數(shù)再次不滿籌備組工作自行終止。

籌備組應當將確定的業(yè)主委員會委員候選人簡歷表在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于7日。公示期間，業(yè)主對業(yè)主委員會委員候選人有異議的應在公示期滿后7日內(nèi)向籌備組反映，籌備組應在5日內(nèi)及時答復。業(yè)主委員會委員候選人存在不符合業(yè)主委員會委員條件情形的，由籌備組取消其業(yè)主委員會委員候選人資格。

第二十八條發(fā)出會議通知。

召開首次業(yè)主大會會議15日前，籌備組應當將《關于召開×小區(qū)首屆業(yè)主大會會議選舉業(yè)主委員會委員的通知》(附件8)、《業(yè)主委員會委員候選人簡歷表》、《推薦業(yè)主委員會委員候選人的業(yè)主簽名表》在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于7日。并將《關于召開×小區(qū)首屆業(yè)主大會會議選舉業(yè)主委員會委員的通知》提前15日以下列方式之一送達全體業(yè)主：1.當面遞交書面通知;2.將書面通知放入業(yè)主信箱內(nèi)或業(yè)主的物業(yè)專有部分內(nèi);3.郵寄;4.向業(yè)主發(fā)送電子郵件，5.其他法定方式。此外，會議通知還應當在小區(qū)公告欄或其他顯著位置公告，通知應寫明會議的時間、地點、內(nèi)容、形式、業(yè)主委員會候選人名單、總投票權數(shù)、投票人的權利和義務，并做好收發(fā)登記工作以備核查。

采用書面征求意見形式的，籌備組應當將《業(yè)主大會表決票》(附件9)《業(yè)主委員會委員候選人選票》(附件10)與召開業(yè)主大會會議的通知同時公告并按前款規(guī)定送達全體業(yè)主。

第二十九條籌備組應當按照本規(guī)則規(guī)定時限，組織召開首次業(yè)主大會對管理規(guī)約、業(yè)主議事規(guī)則和業(yè)主委員會委員候選人進行投票表決。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。

投票選舉結(jié)束后，籌備組應在當日集中開啟投票箱，公開清票、唱票、計票，并由計票人、監(jiān)票人簽字記錄。收集的表決票多于發(fā)出票數(shù)的，選舉無效;每一表決票上所選人數(shù)多于應選人數(shù)的，表決票無效。表決票書寫模糊無法辨認或不按規(guī)定符號填寫的，經(jīng)2人以上監(jiān)票人認定，對相應部分作廢票處理，廢票應當計入表決票總數(shù)。籌備組應當當場確認并公布選舉結(jié)果，同時將表決票封存以備核查。

(一)采用集體討論形式的，籌備組應當場公布選舉結(jié)果，并填寫《×小區(qū)首屆業(yè)主大會表決票驗票結(jié)果確認書》(附件11)和《×小區(qū)首屆業(yè)主委員會選舉驗票結(jié)果確認書》(附件12)，同時要將選舉結(jié)果以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示7日以上。

(二)采用書面征求意見形式的，籌備組應當在開箱驗票的當天填寫《×小區(qū)首屆業(yè)主大會表決票驗票結(jié)果確認書》和《×小區(qū)首屆業(yè)主委員會選舉驗票結(jié)果確認書》，并將統(tǒng)計的選舉結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示30日以上。公示內(nèi)容應當包括業(yè)主的房號和專有部分面積，業(yè)主對業(yè)主委員會委員候選人的贊同、反對、棄權意見，全體業(yè)主對業(yè)主委員會委員候選人的贊同、反對、棄權意見的匯總結(jié)果等。

(三)業(yè)主要求核查業(yè)主委員會委員選舉結(jié)果的，籌備組或業(yè)主委員會應當及時給予答復。業(yè)主要求查驗表決票的，籌備組或業(yè)主委員會應當將業(yè)主的表決結(jié)果供其查驗。業(yè)主本人查驗表決票，應當持本人身份證和有效房產(chǎn)證明，業(yè)主委托他人查驗表決票，委托人應當持業(yè)主出具的《業(yè)主大會選舉、表決投票委托書》(附件13)，業(yè)主本人的身份證和有效房產(chǎn)證明，《業(yè)主大會選舉、表決投票委托書》應當載明委托事項、委托權限及期限。

(四)公示期滿，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決同意選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員后，籌備組應當將選舉結(jié)果，及《首屆業(yè)主大會會議決定》(附件14)及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。自公告之日起，籌備組自動解散。

第三十條首屆業(yè)主委員會委員應當自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主委員會會議，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，由業(yè)主委員會委員推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任和副主任。

第三十一條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料(一式三份)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)和市、縣(區(qū))房產(chǎn)主管部門辦理備案手續(xù)：

(一)《惠州市業(yè)主委員會備案表》(附件15，一式三份);

(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)業(yè)主大會的會議記錄和會議決定;

(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。

物業(yè)所在地房產(chǎn)主管部門應當自收到惠州市業(yè)主委員會備案表和業(yè)主委員會備案材料后5日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)(附件16)。業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應將備案情況告知物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

備案的有關事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起15日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的物業(yè)所在地房產(chǎn)主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)。

第三十二條業(yè)主委員會辦理完備案手續(xù)后，可持備案證明材料向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會應當建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。使用業(yè)主大會印章，應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的約定和業(yè)主大會的決定;使用業(yè)主委員會印章，應當根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定，違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由相關責任人承擔相應的責任。

第三章業(yè)主委員會及其委員的權利義務

第三十三條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法履行下列職責，并接受業(yè)主的監(jiān)督：

(一)依法召集和主持業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告工作;

(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則修改方案、業(yè)主委員會工作經(jīng)費預算方案、決算方案和專項維修資金使用、續(xù)籌方案以及選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的方案、選聘實施人及解聘物業(yè)服務企業(yè)的議案和關于本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備收益分配方案，提交業(yè)主大會會議表決;

(三)組織業(yè)主委員會的換屆、委員補選工作;

(四)執(zhí)行業(yè)主大會續(xù)聘、選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、變更、解除物業(yè)服務合同;

(五)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(六)督促業(yè)主按時足額交納物業(yè)服務費及其他相關費用，督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關問題及糾紛;

(七)及時將業(yè)主大會的有關決定告知全體業(yè)主，并負責執(zhí)行和組織實施。

(八)積極配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、居(村)委會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設工作;

(九)建立、完善業(yè)主委員會信用信息;

(十)法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。

第三十四條業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)。

業(yè)主委員會應當在任期屆滿之日起3日內(nèi)，將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會;業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。

第三十五條因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居(村)委會在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。

第三十六條業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居(村)委會在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)的指導和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

第三十七條業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，其委員資格自行終止：

(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

(二)喪失民事行為能力的;

(三)依法被限制人身自由的;

(四)法律法規(guī)規(guī)章以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第三十八條業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

(一)以書面方式提出辭職請求的;

(二)不履行委員職責的;

(三)利用委員資格謀取私利的;

(四)拒不履行業(yè)主義務的;

(五)侵害他人合法權益的;

(六)因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

第三十九條業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，由物業(yè)所在地房產(chǎn)主管部門責令限期改正，并給予警示教育;其他委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。

第四十條業(yè)主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會職務終止和候補委員遞補的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

業(yè)主委員會缺員，由候補委員遞補后仍不足5人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需要增補業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委員，業(yè)主委員會委員集體辭職的，應當召開業(yè)主大會會議重新選舉業(yè)主委員會。業(yè)主可以向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)提出協(xié)助要求，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應當給予協(xié)助。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第四十一條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

(一)經(jīng)業(yè)主委員會決定的;(二)經(jīng)20%以上業(yè)主提議的;(三)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;(四)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

第四十二條業(yè)主委員會未按規(guī)定召開業(yè)主大會會議的處理辦法。

業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)或者物業(yè)所在地房產(chǎn)主管部門可以責令業(yè)主委員會限期召開;逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居(村)委會在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)的指導和監(jiān)督下組織召開。

第四章業(yè)主大會、業(yè)主委員會的召開

第四十三條業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議前3日，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見;需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列事項，應當提交業(yè)主大會會議決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;

(四)制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案;

(五)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);(六)籌集和使用專項維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;(八)改變共有部分的用途;

(九)利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;

(十)其他法律法規(guī)規(guī)章或者管理規(guī)約、業(yè)主大會、議事規(guī)則確定應由業(yè)主大會決定的事項。

業(yè)主大會決定上述第(六)項和第(七)項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定上述其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第四十五條業(yè)主委員會會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

業(yè)主委員會應當于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第四十六條按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應當召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)或者縣(區(qū))房產(chǎn)管理部門可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

第四十七條業(yè)主委員會應當建立工作檔案，工作檔案應當包括以下主要內(nèi)容：

(一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄;

(二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同;

(四)業(yè)主委員會選舉及備案資料;

(五)住宅專項維修資金籌集及使用賬目;

(六)業(yè)主及業(yè)主代表的名冊;

(七)業(yè)主的意見和建議。

(八)其他書面和實物資料。

第四十八條業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支，工作經(jīng)費的收支和使用情況，應當定期按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

第五章指導和監(jiān)督

第四十九條大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居(村)委會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合所在地居(村)委會依法自治管理職責，支持居(村)委會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知所在地居(村)委會，并認真聽取居(村)委會的建議。

第五十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當將其檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的財物移交給所在地居(村)委會，并在所在地街道辦事處的指導下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。

第五十一條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應當會同當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門依法對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動給予指導和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。居(村)委會予以協(xié)助和指導。

第五十二條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應把所轄區(qū)域內(nèi)社區(qū)居(村)委會對業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動的指導、監(jiān)督工作情況納入考核體系。

第五十三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定應當符合法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定。業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理無關的活動，不得從事經(jīng)營活動，不得向業(yè)主收取其他服務費用。

第五十四條業(yè)主委員會任期屆滿不得繼續(xù)履行業(yè)主委員會職責。業(yè)主委員會超越職權違反法律法規(guī)規(guī)章或業(yè)主大會決定作出的決定給業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)造成損害的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔民事責任。以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會作出決定，加蓋業(yè)主委員會印章方可對外公布。

第五十五條業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會決定，擅自選聘物業(yè)服務企業(yè)并與其簽訂物業(yè)服務合同，給業(yè)主造成損害的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔民事責任。

第五十六條業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自選聘未取得資質(zhì)證書的物業(yè)服務企業(yè)及聘用未取得國家規(guī)定的專業(yè)技術職業(yè)資格證書的人員從事維護服務活動，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六章附則

第五十七條本規(guī)則在具體實施中遇到的問題由市房產(chǎn)管理部門制定實施細則。

第五十八條本規(guī)則自2014年5月1日起施行，有效期5年。

第四篇：濟南市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

濟南市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

第一章 總則

第一條 為規(guī)范我市業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)有關法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)則。

第二條 本市范圍內(nèi)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立及其活動適用本規(guī)則。

第三條 本規(guī)則所稱的業(yè)主，是指房屋所有權證書登記的房屋所有權人。

房屋已出售并交付使用但尚未辦理房屋所有權過戶登記的，房屋銷（預）售合同中的購房人可以視為業(yè)主。

房屋所有權證書登記的房屋所有權人或房屋銷（預）售合同中的購房人超過1人的，應當確定1人參加業(yè)主大會會議。

第四條 市房管部門是全市物業(yè)管理的主管部門，負責對本市業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立及活動進行指導、監(jiān)督和管理。

各縣（市）、區(qū)房管部門具體負責轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立及其活動的指導、監(jiān)督和管理。

第五條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及居（村）民委員會依據(jù)本規(guī)則指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒印?/p>

第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會主要職責

第六條 業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

第七條 業(yè)主大會履行下列職責：

（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（六）法律、法規(guī)或業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

第八條 業(yè)主委員會應當依法履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務合同；

（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第三章 業(yè)主大會的籌備成立

第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會自首次會議召開之日起成立。

只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少的且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域達到業(yè)主大會成立條件90日內(nèi)，建設單位或前期物業(yè)管理服務單位應向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房管部門提出成立業(yè)主大會的書面申請；逾期未申請的，經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)20%以上業(yè)主提議，可以向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。

第十一條 縣（市）、區(qū)房管部門應在收到建設單位（物業(yè)管理企業(yè)）書面報告或業(yè)主的書面要求后30日內(nèi)，與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）共同組織、指導成立首次業(yè)主大會籌備組。

籌備組一般由5-15名成員組成。其中居（村）民委員會委員1名，并擔任籌備組組長，尚未成立居（村）民委員會的，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）工作人員擔任；其余成員為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生?；I備組中的業(yè)主代表應由模范履行業(yè)主義務，熱心公益事業(yè)，責任心強，有一定組織能力并能夠按時參加籌備組活動的業(yè)主擔任。

籌備組產(chǎn)生后，應當以書面形式將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十二條 縣（市）、區(qū)房管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應指導籌備組開展業(yè)主大會籌備工作。全體業(yè)主、建設單位、物業(yè)管理企業(yè)應積極配合籌備組開展工作。

第十三條 籌備組應在30日內(nèi)（特殊情況可以延長30日）完成下列工作。

（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的形式，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)，并組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表；

（二）確定首次業(yè)主大會會議的召開時間、地點和內(nèi)容；

（三）參照示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；

（四）確認業(yè)主身份及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)，并逐一列表登記業(yè)主姓名、性別、住址、通訊方式及擁有的投票權數(shù)等基本內(nèi)容；

（五）確定業(yè)主委員會委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生辦法，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人；

（六）采取書面征求意見召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組要在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計票人和監(jiān)票人各若干人，計票人和監(jiān)票人應由非業(yè)主委員會委員候選人擔任。采取集體討論形式的，籌備組要向業(yè)主發(fā)放參加首次業(yè)主大會的證件；

（七）做好召開業(yè)主大會會議的其他各項工作。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項的內(nèi)容應當在業(yè)主大會會議召開15日前完成，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對上述公告事項有異議的，應在公示期內(nèi)以書面形式署名向籌備組提出，籌備組應在5日內(nèi)予以答復。

第十四條 采取書面征求意見召開首次業(yè)主大會的，籌備組應在投票日期7日前，采取直接送達或郵寄送達的方式將表決票、業(yè)主委員會選票送達業(yè)主，并保存送達憑證。表決票及業(yè)主委員會選票上要注明投票、公開驗票、唱票、計票及公布投票結(jié)果的時間、地點。業(yè)主逾期未投表決票或選票的視為棄權。

投票結(jié)束后，采取公開驗票方式，由籌備組負責開箱驗票，由唱票、計票人員在監(jiān)票人的監(jiān)督下，認真核對，計算票數(shù)，當場公布投票結(jié)果，并由籌備組、唱票、計票和監(jiān)票人作出記錄。

第十五條 首次業(yè)主大會會議的內(nèi)容和程序：

（一）表決通過業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員；

（三）其他需要首屆業(yè)主大會會議表決通過的事項。

第十六條 同意業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的業(yè)主投票權數(shù)未達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總票權數(shù)2燉3的，籌備組應征求業(yè)主意見并對業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則修改后重新組織業(yè)主表決投票。

第四章 業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生

第十七條 業(yè)主委員會應采取差額選舉的方式產(chǎn)生，差額比例不得低于20%。

第十八條 業(yè)主委員會由5至13人的單數(shù)組成，首屆業(yè)主委員會人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。

第十九條 推選首屆業(yè)主委員會委員的候選人，由籌備組向業(yè)主發(fā)放推薦表，根據(jù)得票多少，并結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模及委員的代表性、廣泛性等因素，確定候選人名單。

籌備組應該審查候選人的資格。候選人名單產(chǎn)生后，籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十條 業(yè)主委員會委員候選人應符合下列條件：

（一）居住在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）遵守國家有關法律、法規(guī)；

（四）遵守業(yè)主大會議事日程規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務；

（五）熱心公益事業(yè)、責任心強、公正廉潔、具有社會公信力；

（六）具有一定的組織能力；

（七）具備必要的工作時間；

（八）未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其下屬企業(yè)內(nèi)任職。

第二十一條 業(yè)主委員會的選舉應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1燉2以上投票權的業(yè)主參加；業(yè)主委員會的當選應經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1燉2以上通過。

業(yè)主委員會選舉時，經(jīng)與會業(yè)主過半數(shù)投票權同意的人數(shù)超過應選名額時，以得票多者當選；若票數(shù)相等，應當對得票數(shù)相等的被選舉人再次投票，以得票多者當選。若經(jīng)與會業(yè)主過半數(shù)投票權同意的被選舉人少于應選名額時，應及時視不足的名額另行選舉。

第二十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)將成立情況向物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房管部門備案。備案時應提交以下材料：

（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；

（二）業(yè)主委員會成立備案申請表；

（三）業(yè)主公約；

（四）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（五）選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計表；

（六）業(yè)主委員會委員名單及基本情況、委員分工等。

縣（市）、區(qū)房管部門應在收到上述材料后10日內(nèi)將有關情況書面通報所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所、物業(yè)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)。

第二十三條 籌備組應當在業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后組織召開首次業(yè)主委員會會議，由業(yè)主委員會推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人、副主任1至2人。

選舉產(chǎn)生首次業(yè)主委員會后，籌備組自行解散。

第五章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常活動

第二十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1燉2以上投票權的業(yè)主參加。

第二十五條 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1燉2以上通過。

業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2燉3以上通過。

第二十六條 業(yè)主為法人的，由其法定代表人行使投票權。業(yè)主為無完全或限制民事行為能力人的，由其法定代理人行使投票權。

業(yè)主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。

第二十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會應及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。業(yè)主大會定期會議和臨時會議應當邀請所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會參加。

第二十八條 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公示。

第二十九條 業(yè)主委員會逾期不按規(guī)定召開業(yè)主大會會議的，各縣（市）、區(qū)房管部門可以責令業(yè)主委員會限期召開。必要時，由縣（市）、區(qū)房管部門與物業(yè)項目所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）共同指導所在地居（村）民委員會組織召開；尚未成立居（村）民委員會的，由所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）直接組織召開。

第三十條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會集體辭職的，業(yè)主大會仍應依法履行職責。需要召開定期會議和臨時會議的，由縣（市）、區(qū)房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導所在地居（村）民委員會組織召開；尚未成立居（村）民委員會的，由所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）直接組織召開。

第三十一條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開業(yè)主委員會會議。經(jīng)1燉3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議一般由主任召集和主持，可以邀請所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或居（村）民委員會派員列席會議。

第三十二條 業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)委員出席，作出決定時應經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

第三十三條 業(yè)主委員會可以聘請1名執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會的日常事務。

第三十四條 業(yè)主委員會應建立檔案管理制度，并指定專人管理。存檔資料主要有：

（一）各類會議記錄、紀要；

（二）業(yè)主委員會、業(yè)主大會作出的決議、決定等書面材料；

（三）各屆業(yè)主委員會產(chǎn)生、備案的材料；

（四）業(yè)主清冊及聯(lián)系方式；

（五）訂立的物業(yè)管理服務合同；

（六）有關法律、法規(guī)和業(yè)務往來文件；

（七）業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；

（八）維修資金收支情況清冊；

（九）其他有關資料。

第三十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當建立健全印章使用管理制度，業(yè)主大會印章、業(yè)主大會財務專用章和業(yè)主委員會印章應由業(yè)主委員會確定專人保管。

業(yè)主大會對外行使權利使用業(yè)主大會印章的，應當由業(yè)主大會作出決定；處理業(yè)主大會內(nèi)部公共事務需使用業(yè)主委員會印章的由業(yè)主委員會決定。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

第三十六條 以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會作出決定，加蓋業(yè)主委員會印章方可對外公布。有下列情況之一的，還應當經(jīng)全體委員過半數(shù)以上簽字：

（一）關于專項維修資金使用的建議；

（二）關于調(diào)整物業(yè)管理服務費并提交業(yè)主大會表決的建議；

（三）關于選聘物業(yè)管理企業(yè)的建議及選聘物業(yè)管理企業(yè)結(jié)果情況并提交業(yè)主大會表決的建議；

（四）對物業(yè)管理企業(yè)制定的管理服務計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；

（五）關于決定召開臨時業(yè)主大會會議的決議；

（六）關于終止業(yè)主委員會委員資格的建議；

（七）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共事務的建議或決議。

第三十七條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。經(jīng)費使用情況應定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督質(zhì)詢。

第三十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居（村）民委員會，并聽取居（村）民委員會的建議。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房管部門應責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十九條 業(yè)主委員會超越職權作出的決定給業(yè)主造成損失的，由簽字同意該項決定的業(yè)主委員會委員承擔賠償責任。

第六章 業(yè)主委員會的換屆、委員的增補、變更和業(yè)主大會的解散

第四十條 業(yè)主委員會的屆期為3年，業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應報告縣（市）、區(qū)房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），在縣（市）、區(qū)房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會進行換屆選舉工作。

第四十一條 原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

第四十二條 業(yè)主委員會委員缺員超過40%的，由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議增補。

第四十三條 分期開發(fā)的物業(yè)經(jīng)已入住過半數(shù)投票權的業(yè)主申請，在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應當增補業(yè)主委員會委員。

增補的候選人從新一期物業(yè)的業(yè)主中推舉，差額比例不得少于20%。

增補委員的數(shù)量根據(jù)新增投票權數(shù)占已有投票權數(shù)的比例計算，但增補后的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)不得超過13人。

第四十四條 經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第四十五條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由主任提議或經(jīng)縣（市）、區(qū)房管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）建議，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，終止其委員資格，并予以公告：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）連續(xù)3次以上無故缺席業(yè)主委員會會議的；

（三）因疾病等原因難以履行職責的；

（四）有犯罪行為的；

（五）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭呈的；

（六）兼任所轄區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)工作的；

（七）嚴重違反物業(yè)管理法規(guī)或拒不履行業(yè)主義務的；

（八）其他原因不適宜擔任業(yè)主委員會委員的。

其中

（一）、（四）、（五）項情況由業(yè)主委員會會議通過，并報下次業(yè)主大會備案；其他情況要經(jīng)業(yè)主大會通過。

第四十六條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。

第四十七條 本規(guī)則第二十九條規(guī)定備案事項因業(yè)主委員會換屆、注銷或委員增補、變更等原因而發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應自變更之日起30日內(nèi)持換屆、變更、注銷備案表及有關資料到縣（市）、區(qū)房管部門備案。

第四十八條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當在縣（市）、區(qū)房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。

第七章 附則

第四十九條 業(yè)主委員會的名稱須與物業(yè)的名稱保持一致。

第五十條 市房管部門可以制定發(fā)布《濟南市業(yè)主公約示范文本》、《濟南市業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本》及相關文件、表格的樣本，供參照使用。

第五十一條 本規(guī)則由市房管部門負責解釋。

第五十二條 本規(guī)則自發(fā)布之日起施行。

第五篇：業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立指導意見

業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立指導意見 各縣（市）、區(qū)房管局（處）：

為完善我市業(yè)主委員會制度建設，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、建設部《業(yè)主大會規(guī)程》、《江蘇省物業(yè)管理條例》文件精神，結(jié)合我市實際，制定本意見。

一、業(yè)主委員會由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個業(yè)主委員會。

二、業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。房屋所有權人為業(yè)主（以房產(chǎn)證或簽訂的購房合同為準）。

召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，受托人必須代委托人表達真實意思，有書面意見的，應代為轉(zhuǎn)交。

三、業(yè)主委員會產(chǎn)生的程序

召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的工作由籌備委員會組織實施。

（一）成立籌備委員會。由物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、或者委托居委會審查推薦，提出籌備委員會組成人員名單并公示，公示期不少于七天。

（二）草擬《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《管理規(guī)約》等。

（三）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容，組織業(yè)主推薦業(yè)主代表（大型物業(yè)管理區(qū)域適用）。并書面告知物業(yè)所在地居民委員會、房管部門、公安派出所。

（四）確認業(yè)主投票權及投票權數(shù)計算方法。

（五）組織業(yè)主推舉、確定業(yè)主委員會候選人。業(yè)主委員會委員應兼顧區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型（包括分期建設須增補）的比例及代表性。

（六）會前公示，公示期不少于十五天。召開業(yè)主大會前應公示本條

（二）、（三）、（四）、（五）項內(nèi)容。

（七）召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議。

（八）召開首次業(yè)主委員會會議，推選出主任、副主任。

（九）公示業(yè)主大會決定的內(nèi)容和業(yè)主委員會組成及委員分工、公示期不少于七天。召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議時，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房管部門、社區(qū)居委會應派代表參加，到現(xiàn)場對會議及選舉活動進行監(jiān)督指導。

四、業(yè)主委員會的組成和任期。業(yè)主委員會的人數(shù)應當為五至十五名的單數(shù)，其成員不得在物業(yè)服務企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可連選連任。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，不得從事經(jīng)營活動。

五、業(yè)主委員會委員應當由遵守國家法律、法規(guī)，熱心公益事業(yè)，公正廉潔，責任心強，身體健康，具有一定組織能力和必要的工作時間的業(yè)主擔任。

六、業(yè)主的投票權數(shù)的計算方法。住宅實行一戶一票；既有住宅又有其它類型的綜合性物業(yè)，住宅實行一戶一票，其它類型物業(yè)按住宅建筑面積的平均數(shù)作為基數(shù)，采取四舍五入的原則，計算投票權數(shù)；其它物業(yè)按照擁有的物業(yè)建筑面積比例決定投票權數(shù)。

七、業(yè)主人數(shù)較多的大型物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會可以根據(jù)小區(qū)的情況，按每幢或每個單元、樓層選舉業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。

八、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議可以采取集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

采取集體討論方式的程序：

1、籌備委員會報告工作情況；

2、審議；

3、推選封箱、開箱、唱票、計票、監(jiān)票等工作人員；

4、投票并統(tǒng)計；

5、公布選舉結(jié)果。

采取書面征求意見方式的程序：

1、發(fā)放選票、設立建議箱；

2、推選封箱、開箱、唱票、計票、監(jiān)票等工作人員；

3、投票（回收選票）并統(tǒng)計；

4、收集業(yè)主建議，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會相關文件進行修改；

5、公布選舉結(jié)果和修改后的《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等。

九、業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責。

十、業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議取消委員資格：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

（三）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（四）有犯罪行為的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；

（六）拒不履行業(yè)主義務的；

（七）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

十一、業(yè)主委員會的監(jiān)管。物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房管部門應當監(jiān)督業(yè)主委員會履行職責。對業(yè)主委員會作出的違反法律法規(guī)的決定，應當責令整改或撤銷決定；監(jiān)督業(yè)主委員會任期屆滿的換屆選舉工作；監(jiān)督原業(yè)主委員會將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并履行交接手續(xù)；組織業(yè)主委員會參加縣（市）區(qū)房管部門組織的業(yè)務培訓。

十二、業(yè)主委員會的備案：經(jīng)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)到物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和房管部門備案。備案應報送業(yè)主大會或業(yè)主代表大會成立情況、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、業(yè)主委員會備案表、其他相關資料。凡首次成立的業(yè)主委員會，需持備案證明到公安部門指定的單位刻制印章。

十三、業(yè)主委員會應建立日常工作制度，建立工作檔案。工作檔案一般包括：

1、各類會議記錄、紀要等書面材料；

2、業(yè)主名冊；

3、物業(yè)服務合同；

4、公告、公示及證明材料；

5、有關法律、法規(guī)文件資料；

6、其他應當保存的資料。

十四、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立和開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會通過確定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立和工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受業(yè)主質(zhì)詢。