第一篇：天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則

天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則

轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局擬定的天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則的通知

津政辦發(fā)〔2008〕169號

各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

市國土房管局擬定的《天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則》已經(jīng)市人民政府領導同志同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請照此執(zhí)行。

二○○八年十二月十日

天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》(國務院令第504號)和《天津市物業(yè)管理條例》等有關法規(guī)，制定本規(guī)則。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)實施物業(yè)管理的項目成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，及其活動適用本規(guī)則。

第三條 市物業(yè)管理行政主管部門和區(qū)、縣人民政府負責對業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動進行指導和監(jiān)督。

區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門負責對本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動進行監(jiān)督和管理。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當明確責任部門和專職人員，負責對本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動進行指導和管理。

第四條 居民委員會、村民委員會、社區(qū)工作站（以下統(tǒng)稱居民委員會）應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

第五條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合居民委員會依法履行管理職責，支持其開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

第六條 各有關部門應當支持業(yè)主委員會依法履行職責、開展工作，對物業(yè)管理用房、共用部位和共用設施設備以及業(yè)主委員會活動經(jīng)費的使用不得干預。

第七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

第八條 本市實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織召集，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門、居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。

出現(xiàn)下列情形時，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者居民委員會應當書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及時召開會議：

（一）業(yè)主委員會不依法履行職責的問題；

（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；

（三）履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題；

（四）提前終止物業(yè)服務合同的問題；

（五）物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；

（六）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責整理、保管聯(lián)席會議的記錄或者形成的會議紀要。聯(lián)席會議的成員單位應當按照會議紀要或者議定的事項落實責任，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門負責督促。

第二章 業(yè)主大會

第九條 業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益的組織。

第十條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立1個業(yè)主大會。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

第十一條 已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應當成立業(yè)主大會：

（一）業(yè)主入住率達50%以上；

（二）首位業(yè)主實際入住達2年以上。

第十二條 首次業(yè)主大會會議由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集。

符合成立業(yè)主大會條件的，業(yè)主、開發(fā)建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到書面告知后1個月內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下，負責核實并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第十三條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)不足100人的，全體業(yè)主組成業(yè)主大會；業(yè)主人數(shù)在100人以上的，可以按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會），代表業(yè)主履行業(yè)主大會職責。業(yè)主代表會的代表組成，不得少于35人。

業(yè)主代表在行使所代表業(yè)主的表決權前，應當事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè)主代表會會議上如實反映所代表業(yè)主的意見。

第十四條 籌備成立業(yè)主大會應當建立籌備組，籌備組由業(yè)主3至7名，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、開發(fā)建設單位代表各1名組成?；I備組負責人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔任?；I備組成員名單應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當為籌備組開展工作提供條件。

第十五條 籌備組應當自組成之日起30日內(nèi)（成立業(yè)主代表會的60日內(nèi)）在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十六條 籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（二）確認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；

（三）確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生方案及名單，并公示征詢意見；

（四）按照示范文本擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案、提出臨時管理規(guī)約的修訂意見，制定管理規(guī)約草案；

（五）確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù)，組織推選業(yè)主代表；

（六）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款規(guī)定的各項內(nèi)容，應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。成立業(yè)主代表會的，應當在會議召開15日前，以書面形式送交參加會議的業(yè)主代表。

籌備組履行職責的期限，應當?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。

第十七條 業(yè)主代表以幢、門、樓層等為單位，由業(yè)主推選?；I備組應當將推選業(yè)主代表的方式、代表條件、代表人數(shù)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

推選業(yè)主代表候選人，由籌備組組織業(yè)主推薦與業(yè)主自薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生。

在推選單位內(nèi)，候選人只有1人的，其所代表業(yè)主二分之一以上書面同意即可當選業(yè)主代表，未超過二分之一以上書面同意，則重新提名選舉；候選人為2人以上的，所代表業(yè)主二分之一以上書面同意的即可當選業(yè)主代表，未超過二分之一以上書面同意的，在得票多的2名候選人中重新選舉，票多者當選。

業(yè)主代表產(chǎn)生后由籌備組以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主代表的變更應當由其所代表的業(yè)主二分之一以上書面同意。

第十八條 業(yè)主投票權按照業(yè)主專有部分建筑面積和業(yè)主數(shù)量計算。

專有部分建筑面積可以根據(jù)物業(yè)項目的實際情況以適宜的建筑平方米為投票單位，具體計算方法由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主身份及其專有部分建筑面積以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據(jù)。

單個業(yè)主擁有多個或者數(shù)人共有1個物業(yè)專有部分的，其業(yè)主投票權人數(shù)按1人計算。

第十九條 首次業(yè)主大會會議應當討論決定下列事項：

（一）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會；

（四）與物業(yè)服務企業(yè)擬定的物業(yè)管理服務內(nèi)容和服務標準；

（五）涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。

第二十條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主委員會選舉情況和業(yè)主委員會成員的基本情況；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約。

對符合規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在7個工作日內(nèi)出具備案證明。對不符合規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當說明理由，7個工作日內(nèi)退回。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將備案情況，及時書面告知區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門。

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。

第二十一條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當包含下列內(nèi)容：

（一）業(yè)主大會名稱，物業(yè)項目地址、四至范圍；

（二）業(yè)主大會權利；

（三）業(yè)主委員會職責；

（四）業(yè)主大會的議事方式及表決程序；

（五）業(yè)主大會定期會議的時間和形式；

（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（七）業(yè)主委員會委員的組成和任期；

（八）業(yè)主投票權確定辦法；

（九）活動經(jīng)費的使用；

（十）印章的使用和管理；

（十一）其他關于業(yè)主大會的重大事項。

第二十二條 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權利和履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項，依法作出約定。

管理規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會會議通過后對全體業(yè)主具有約束力。

第二十三條 業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約不得與法律、法規(guī)及本市的有關規(guī)定相抵觸。

第二十四條 下列事項由業(yè)主大會決定：

（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（三）審定物業(yè)服務合同內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（四）制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務企業(yè)提出的其他管理事項；

（五）專項維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實施；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。

第二十五條 業(yè)主大會應當按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。業(yè)主大會作出的決定，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，對全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會依法簽訂的物業(yè)服務合同，由全體業(yè)主共同承擔民事責任。

第二十六條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主委員會應當告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門，并在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作后，將業(yè)主大會印章交回街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府并由其銷毀。

第三章 業(yè)主委員會

第二十七條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的日常工作機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項。業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會的成員人數(shù)應為單數(shù)，由5至15人組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推舉產(chǎn)生。

第二十八條 業(yè)主委員會成員應當符合下列條件：

（一）遵守國家有關法律、法規(guī)；

（二）具有完全民事行為能力;

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時交納物業(yè)管理服務費；

（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

（五）具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；

（六）身體健康，具備必要的工作時間。

業(yè)主委員會成員候選人，可以由現(xiàn)業(yè)主委員會提名推薦或者由5%以上的業(yè)主聯(lián)名推薦。

第二十九條 首屆業(yè)主委員會成員的候選人在業(yè)主自薦或推薦的基礎上由籌備組根據(jù)業(yè)主委員會成員條件研究確定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員會成員的產(chǎn)生通過召開業(yè)主大會會議，由業(yè)主直接投票或者業(yè)主代表將其所代表的業(yè)主投票的書面意見如實反映，采取差額選舉方式依據(jù)得票多少順序產(chǎn)生。

選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，籌備組應將選舉結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十條 新當選的業(yè)主委員會成員應當參加區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門組織的培訓。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門應當采取不同形式，定期對業(yè)主委員會成員進行物業(yè)管理有關規(guī)定和相關知識的培訓，并建立培訓檔案。

第三十一條 業(yè)主委員會應當履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議；

（二）定期報告有關決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；

（三）在業(yè)主大會會議作出決定后30日內(nèi)，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）督促不交納物業(yè)管理服務費的業(yè)主限期交納；

（六）組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監(jiān)督實施；

（七）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（八）組織籌集專項維修資金；

（九）組織業(yè)主委員會換屆和補選工作；

（十）完成業(yè)主大會交辦的其他事項。

第三十二條 業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會確定物業(yè)服務企業(yè)后30日內(nèi)，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。業(yè)主委員會未按期代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其限期履行職責。逾期仍不履行職責的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會代表組成的籌備組，按照規(guī)定重新選舉業(yè)主委員會。籌備組的組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府派員擔任。

在重新選舉業(yè)主委員會期間，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主應當按照業(yè)主大會通過的物業(yè)服務合同履行各自的權利和義務；重新選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會應當在30日內(nèi)補簽物業(yè)服務合同。

第三十三條 業(yè)主委員會成員缺員的，業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會會議進行補選。

業(yè)主委員會成員缺員50%以下，業(yè)主委員會不及時組織補選的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其限期履行職責。逾期仍不組織補選的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或居民委員會組織召開業(yè)主大會會議，按照規(guī)定補選業(yè)主委員會成員。

業(yè)主委員會成員缺員50%以上或者業(yè)主委員會主任、副主任全部辭職，業(yè)主委員會不及時組織補選的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其限期履行職責。逾期仍不組織補選的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會。

第三十四條 業(yè)主委員會委員任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，做好下列換屆籌備工作：

（一）起草本屆業(yè)主委員會工作情況的報告；

（二）確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（三）確認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；

（四）將業(yè)主委員會成員候選人的基本情況和物業(yè)服務企業(yè)開具的交納物業(yè)管理服務費的證明等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示；

（五）做好召開業(yè)主大會會議的其他準備工作。

新一屆業(yè)主委員會成員候選人，可以由現(xiàn)業(yè)主委員會提名推薦或者由5%以上的業(yè)主聯(lián)名推薦。

業(yè)主委員會應當將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門。

第三十五條 業(yè)主委員會任期屆滿不及時組織換屆選舉的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其限期履行職責。逾期仍不履行職責的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會代表組成的籌備組，按照規(guī)定重新選舉新一屆業(yè)主委員會。籌備組的組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府派員擔任。

第三十六條 經(jīng)業(yè)主委員會或五分之一以上的業(yè)主提議需變更業(yè)主委員會成員的，由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會臨時會議作出決議，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十七條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會成員職務自行終止：

（一）物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）連續(xù)1年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的；

（三）以書面形式提出辭職的；

（四）因身體健康原因喪失工作能力的；

（五）在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職的。

業(yè)主委員會成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十八條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過取消其業(yè)主委員會成員職務：

（一）無故連續(xù)3次缺席業(yè)主委員會會議的；

（二）有犯罪行為的；

（三）拒不履行業(yè)主義務的；

（四）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

發(fā)生本規(guī)則第三十六條、第三十七條和本條第一款規(guī)定的業(yè)主委員會成員情況變更的，應當向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，備案后由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十九條 業(yè)主委員會換屆的，原業(yè)主委員會應當在20日內(nèi)將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會成員職務終止的，應當在5日內(nèi)將其保管的有關資料、印章和財物移交業(yè)主委員會。

第四十條 業(yè)主委員會及其成員未在規(guī)定時間內(nèi)將保管的資料、印章和財物移交的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和轄區(qū)的公安派出所協(xié)助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟；造成財物毀壞、滅失的，依法承擔賠償責任。

第四十一條 業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職。

第四十二條 業(yè)主委員會應當建立日常工作制度。經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請專職執(zhí)行秘書，協(xié)助處理業(yè)主委員會的日常事務。專職執(zhí)行秘書應當經(jīng)過物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的培訓。

專職執(zhí)行秘書津貼從業(yè)主委員會活動經(jīng)費中列支或者由業(yè)主委員會籌集，不得向物業(yè)服務企業(yè)攤派。

第四十三條 業(yè)主委員會應當建立工作檔案。工作檔案一般包括下列內(nèi)容：

（一）各類會議記錄、紀要；

（二）業(yè)主大會決議、業(yè)主委員會決定等書面材料；

（三）業(yè)主委員會選舉、換屆的有關材料；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)服務合同；

（六）有關法律、法規(guī)和業(yè)務往來文件；

（七）業(yè)主的書面意見、建議書；

（八）公告、公示及其證明材料；

（九）共用部位和共用設施設備維修資金收支和使用情況；

（十）物業(yè)服務企業(yè)提供的共用部位和共用設施設備運行狀況的報告；

（十一）其他書面和實物資料。

業(yè)主委員會工作檔案應當指定專人保管，放置在業(yè)主委員會辦公場所或者物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的辦公場所。

第四章 會議

第四十四條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會組織召開。會議由業(yè)主委員會主任主持，主任因故缺席時，由副主任主持。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定按時召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）五分之一以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情況。

發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情形，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，其他任何單位和個人不得組織召集。

第四十五條 業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會會議召開15日前，將會議通知及有關材料書面送交與會人員并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主因故不能參加會議的，可以書面委托代理人參加會議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托其所代表的業(yè)主參加。

住宅項目的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

第四十六條 業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時將業(yè)主本人簽字后的投票意見如實反映。

第四十七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面形式征求業(yè)主意見決定有關事項的，業(yè)主委員會應當按照下列程序進行：

（一）在決定有關事項15日前，公告擬表決事項的內(nèi)容、方法、程序和時間安排；

（二）組織發(fā)放、回收表決票并做好記錄；

（三）組織10名以上非業(yè)主委員會成員的業(yè)主監(jiān)督票數(shù)統(tǒng)計活動，由2名業(yè)主委員會成員負責唱票、記票，2名非業(yè)主委員會成員的業(yè)主負責監(jiān)票，并對統(tǒng)計結(jié)果簽字確認；

（四）3日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布投票結(jié)果。

在表決同一事項時，業(yè)主應當明確表示同意或者不同意，業(yè)主棄權的，視為同意。

采用書面形式征求業(yè)主意見決定有關事項的，應當使用全市統(tǒng)一式樣的業(yè)主大會會議表決票。表決票應當由業(yè)主本人簽名。

第四十八條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施設備，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。

第四十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定應當符合法律、法規(guī)及我市有關規(guī)定。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。

業(yè)主委員會超越職權作出決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關的決定，由簽字同意該決定的委員承擔相應的法律責任。

第五十條 業(yè)主大會召開會議時，區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安派出所、居民委員會和使用人的代表可以列席業(yè)主大會會議。

第五十一條 業(yè)主委員會應當建立議事和重大事項報告制度，并依法按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定開展工作。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當召開業(yè)主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定1名委員召集和主持業(yè)主委員會會議。

第五十二條 業(yè)主委員會召開會議應當有超過半數(shù)成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會應當在作出決定之日起3日內(nèi)，將會議情況以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第五十三條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會做好書面記錄并存檔。業(yè)主大會作出的決議，由出席會議的人員簽字后存檔。

第五章 經(jīng)費和活動用房

第五十四條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以按照每年不超過實收物業(yè)管理服務費1%的比例提取活動經(jīng)費，具體辦法在物業(yè)服務合同中約定。

活動經(jīng)費應當在物業(yè)服務企業(yè)服務收費中列支。

第五十五條 活動經(jīng)費主要用于召開業(yè)主大會會議和支付業(yè)主委員會履行職責過程中實際產(chǎn)生的相關費用。

具體使用情況由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每年度至少公布1次，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

第五十六條 業(yè)主大會采用招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，招標所發(fā)生的費用由中標物業(yè)服務企業(yè)墊付，并在簽訂物業(yè)服務合同中約定從利用全體業(yè)主共用部位經(jīng)營收益或者收取的機動車場地占用費等費用中沖抵。

第五十七條 業(yè)主委員會的活動用房由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商確定。

第六章 印章管理

第五十八條 業(yè)主委員會持街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明到公安部門指定的單位刻制業(yè)主大會印章。

業(yè)主大會印章所刻名稱應與街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明上所標注名稱一致，印章形狀統(tǒng)一為圓形，直徑為3.8厘米，字體為宋體。

第五十九條 業(yè)主大會印章由業(yè)主委員會指定專人負責保管，并建立用印記錄制度。

第六十條 業(yè)主大會印章應當用于業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同或其他與物業(yè)服務有關的活動。

業(yè)主委員會依照法定職責使用印章，違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

第六十一條 業(yè)主委員會應當妥善保管并依法使用業(yè)主大會印章。印章遺失的，業(yè)主委員會持在主要新聞媒體上聲明作廢的憑證，到街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理重新刻制印章證明手續(xù)，按照規(guī)定重新刻制業(yè)主大會印章。

第七章 附則

第六十二條 業(yè)主自行管理物業(yè)、委托其他管理人管理物業(yè)和原有住宅區(qū)實施物業(yè)管理的項目成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會可以參照本規(guī)則執(zhí)行。

第六十三條 未明確街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府指定相鄰的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會及其他相關工作。

天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)等功能區(qū)，在物業(yè)管理行政主管部門的指導下，由其所在管理委員會指定具有社區(qū)管理職能的有關部門，負責組織成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會及其他相關工作。

第六十四條 業(yè)主配偶出具《結(jié)婚證書》和能夠證明其權屬的合法有效文件或者《商品房買賣合同》，證明其與業(yè)主關系，并出具所購房屋為婚后共同財產(chǎn)的具結(jié)后，可以參加業(yè)主代表或者業(yè)主委員會成員的選舉。

第六十五條 本規(guī)則自2008年12月20日起施行。《天津市業(yè)主委員會活動規(guī)則》（津政發(fā)〔2005〕67號）、《天津市業(yè)主會管理辦法》（津房物〔2004〕184號）同時廢止。

天津市國土資源和房屋管理局

二〇〇八年十一月二十一日

第二篇：業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

第五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第六條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助，負責對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒舆M行指導和監(jiān)督。

第二章 業(yè)主大會

第七條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業(yè)服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。

籌備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作。

第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第十三條 依法登記取得或者根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。

業(yè)主的投票權數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

第十四條 業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。

第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

第十六條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

第十七條 業(yè)主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。

第十八條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出規(guī)定：

（一）物業(yè)的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護；

（五）業(yè)主共同管理權的行使；

（六）業(yè)主應盡的義務；

（七）違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出規(guī)定：

（一）業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主委員會的職責；

（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業(yè)主投票權數(shù)的確定方法；

（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（七）業(yè)主大會會議的表決程序；

（八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；

（九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；

（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

第二十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。

第二十三條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第二十四條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)，可以按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第二十五條 業(yè)主大會應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積。

一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權。第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第二十八條 業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權，具體委托內(nèi)容、期限、權限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十九條 業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十條 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。

業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

第三章 業(yè)主委員會

第三十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；

（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第三十二條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權。

業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。第三十三條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。

第三十四條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第三十五條 業(yè)主委員會履行以下職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第三十六條 業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

（八）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十七條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

第三十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第三十九條 業(yè)主委員會應當于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第四十條 業(yè)主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同；

（四）業(yè)主委員會選舉及備案資料；

（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；

（七）業(yè)主的意見和建議。

第四十一條 業(yè)主委員會應當建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。

使用業(yè)主大會印章，應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，應當根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。

第四十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

第四十三條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十四條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業(yè)主義務的；

（五）侵害他人合法權益的；

（六）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

第四十五條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。

第四十六條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第四十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第四十八條 業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第四章 指導和監(jiān)督

第四十九條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關文件資料的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權責令建設單位限期改正。

第五十一條 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開。

第五十二條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應當召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

第五十三條 召開業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當給予指導和協(xié)助。

第五十四條 召開業(yè)主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

第五十五條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

第五十六條 業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。

第五十七條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

第五十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。

第五十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第六十條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。

第五章 附 則

第六十二條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會的，可參照執(zhí)行本規(guī)則。

第六十三條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作中的具體職責分工，按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關規(guī)定執(zhí)行。

第六十四條 本規(guī)則自2010年1月1日起施行?！稑I(yè)主大會規(guī)程》（建住房［2003］131號）同時廢止。

第三篇：深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則

深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則（示范文本）

第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的議事活動，根據(jù)有關法律法規(guī)制定本議事規(guī)則。

本議事規(guī)則經(jīng)_____年_____月_____日業(yè)主大會會議審議通過，專為本區(qū)域召開業(yè)主大會會議及業(yè)主委員會會議使用。

第二條 業(yè)主大會的議事范圍：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則的制定、修改；

（二）物業(yè)服務企業(yè)的選聘和解聘；

（三）物業(yè)專項維修資金的籌集和使用；

（四）業(yè)主大會的訴訟或仲裁；

（五）業(yè)主委員會委員、候補委員的選舉、罷免，業(yè)主委員會工作的監(jiān)督；

（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用約定和收益分配方案；

（七）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面規(guī)章制度的制訂和修改；

（八）業(yè)主委員會的工作報告；

（九）業(yè)主委員會不當決定的改變和撤銷；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動經(jīng)費，業(yè)主委員會委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬；

（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章使用管理和檔案管理制度的制訂和修改；

（十二）業(yè)主委員會會議資料查詢制度的制訂和修改；

（十三）業(yè)主委員會委員、候補委員或者執(zhí)行秘書對業(yè)主資料的保密制度的制訂和修改；

（十四）業(yè)主委員會信息發(fā)布制度的制訂和修改；

（十五）___________________________________。

第三條 業(yè)主大會會議采取集體討論或書面征求意見的形式，具體形式由會議召集人確定。

第四條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會每年召開_____次定期會議。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）百分之二十以上業(yè)主提議；

（二）發(fā)生重大緊急事件需要及時協(xié)調(diào)處理；

（三）________________________________；

（四）《條例》和本議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

第五條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負責召集。

在下列情形下，業(yè)主可提請所在地街道辦事處召集業(yè)主大會會議。

（一）業(yè)主委員會逾期不召集會議，經(jīng)所在地街道辦事處責令，仍不召集的；

（二）未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會集體辭職的；

（三）業(yè)主委員會被區(qū)主管部門責令解散的；

（四）________________________________。

第六條 業(yè)主大會會議召開前，召集人應做好以下準備工作：

（一）提出本次業(yè)主大會會議需要表決的事項；

（二）確定會議召開的時間、地點、形式、會議議程；

（三）印制表決票或選舉票；

（四）在業(yè)主中推選若干表決票和選舉票的發(fā)票人、計票人和監(jiān)票人；

（五）核實業(yè)主身份，確定總投票權數(shù)和投票總?cè)藬?shù)；

（六）選舉業(yè)主委員會委員和候補委員的，召集人應將該事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告，公告期不得少于10日。在公告期內(nèi)接受業(yè)主提交的業(yè)主委員會成員候選人申請資料。在公告期截止后，不再接受對申請資料進行補正或修改。

（七）將業(yè)主委員會委員、候補委員候選人簡歷表、業(yè)主大會會議表決事項及議程公示，公示時間為7日。

（八）在會議召開15日前向全體業(yè)主抄送會議通知并在小區(qū)公告欄或其他顯著位置公告；

會議通知應寫明會議的議題、時間、地點、方式、表決事項、業(yè)主委員會委員和候補委員候選人名單、業(yè)主委員會委員和候補委員的應選人數(shù)、總投票權數(shù)和投票總?cè)藬?shù)、投票人的權利和義務等；

（八）其他會務準備工作。

第七條 業(yè)主大會以集體討論形式議事的程序如下：

（一）會議召集人就本次業(yè)主大會會議召開目的、會議議題、會議召集情況及業(yè)主到會情況等進行說明；

（二）會議召集人對本次會議需要決議事項進行說明；

（三）參加會議的業(yè)主對需要決議事項逐一進行投票表決；

（四）會議召集人計收有效票；

（五）會議召集人公布投票結(jié)果，包括投票的票權數(shù)和投票人數(shù)，并依據(jù)有關規(guī)定對投票結(jié)果的合法性、有效性作出說明，確定并宣布決議事項是否通過；

（六）會議召集人將大會的議事決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。會議召集人應當做好業(yè)主大會會議書面記錄。會議記錄統(tǒng)一由業(yè)主委員會保管。

第八條 業(yè)主大會以書面形式議事的程序如下：

（一）會議召集人根據(jù)規(guī)定向本區(qū)域全體業(yè)主送達表決票或選舉票，并告知業(yè)主表決票或選舉票投放的地點和截止時間；

（二）會議召集人收集指定投放地點的表決票；

（三）會議召集人計收有效表決，如回收時限屆滿后，與會業(yè)主所持投票權數(shù)和人數(shù)未達到通過業(yè)主大會會議有效決議的法定比例的，由召集人告知全體業(yè)主延長投票時間，組織人員催收表決票、選舉票，直至與會業(yè)主所持投票權數(shù)和人數(shù)達到通過業(yè)主大會會議有效決議的法定比例，但投票延長時間不超過_____個月（寶安、龍崗和光明新區(qū)按照國家《物業(yè)管理條例》有關表決事項規(guī)定執(zhí)行）；

（四）會議召集人組織人員開箱驗票，統(tǒng)計并公布投票結(jié)果，包括投票的票權數(shù)和投票人數(shù)，以及表決、選舉結(jié)果；

會議召集人應當做好業(yè)主大會會議書面記錄。會議記錄統(tǒng)一由業(yè)主委員會保管。

第九條業(yè)主委員會選舉時，業(yè)主委員會委員、候補委員得票順序，按照所得投票票權占總投票權數(shù)的比例與所得投票人數(shù)占總投票人數(shù)的比例之和的大小確定，若兩者之和相等，則所得投票權數(shù)較多者排名靠前。

第十條 業(yè)主為法人或其他組織的，由其法定代表人或委托人行使投票權；業(yè)主為無民事行為能力及限制民事行為能力的，由其法定代理人行使投票權。業(yè)主可以自行投票，也可書面委托他人投票。書面委托書應載明委托事項、投票權數(shù)和人數(shù)。

第十一條 一個獨立產(chǎn)權單位登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。

第十二條 召開業(yè)主大會會議時，業(yè)主應當在會議簽到表簽字確認；采用或者同時采用書面形式召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主應在表決票上或者選舉票上簽字確認并按照規(guī)定方式交回表決票或者選舉票。

第十三條 業(yè)主大會作出決定，應當經(jīng)與會業(yè)主所持投票權二分之一以上和與會業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意；業(yè)主大會作出本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項維修資金使用和續(xù)籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經(jīng)與會業(yè)主所持投票權三分之二以上和與會業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意。（寶安、龍崗和光明新區(qū)按照國家《物業(yè)管理條例》有關表決事項規(guī)定執(zhí)行）

第十四條 有下列情況之一的，應召開業(yè)主委員會會議：

（一）主任、副主任召集會議的；

（二）經(jīng)三分之一以上委員提議的；

（三）經(jīng)所在地街道辦事處指定召開的；

（四）____________________________。

第十五條 業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定時應當經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。一名委員擁有一票表決權。

業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會的會議。

第十六條 業(yè)主委員會召開會議時，應當邀請所在地社區(qū)工作站派員列席會議。

第十七條 業(yè)主委員會每屆任期三年，委員、候補委員可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿前六個月內(nèi)，業(yè)主委員會應當組織換屆選舉，并報告區(qū)主管部門和物業(yè)所在地街道辦事處。換屆選舉應當在任期屆滿前三個月完成。

在任期屆滿前三個月尚未完成換屆選舉的，業(yè)主可提請所在地街道辦事處組織或者監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉，并在上屆業(yè)主委員會任期屆滿后選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會任期屆滿后，不再繼續(xù)履行職責。

第十八條 業(yè)主委員會委員缺員，全體候補委員遞補為委員后，仍缺員超過百分之四十的，應當在_____月內(nèi)召開業(yè)主大會會議，及時完成業(yè)主委員會委員、候補委員的增補工作。

第十九條 分期開發(fā)的物業(yè)，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應當增補業(yè)主委員會委員和候補委員，但增補后的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)不超過十七人。

第二十條 業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章。

第二十一條 業(yè)主委員會發(fā)布信息，應當經(jīng)業(yè)主委員會會議作出決定，并加蓋業(yè)主委員會印章。

有下列情況之一的，須經(jīng)全體委員過半數(shù)以上簽字同意且抄送每一位業(yè)主：

（一）提請業(yè)主大會決定物業(yè)專項維修資金的籌集和使用；

（二）提請業(yè)主大會決定調(diào)整物業(yè)服務費；

（三）提請業(yè)主大會決定物業(yè)服務企業(yè)選聘方式；

（四）提請業(yè)主大會批準物業(yè)服務合同；

（五）召集業(yè)主大會臨時會議；

（六）終止委員職務以及將候補委員遞補為委員；

（七）中止委員職務并提請業(yè)主大會罷免委員職務；

（八）___________________________________；

（九）涉及業(yè)主重大利益的其他決定。

第二十二條 業(yè)主委員會解散的，業(yè)主委員會委員、候補委員應當在區(qū)主管部門的指導、監(jiān)督下，做好有關財物清算和資料清理工作，并在宣布解散后三個工作日內(nèi)移交給所在地街道辦事處代為管理。

第二十三條 業(yè)主委員會依法刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章后，應當在十五日內(nèi)報區(qū)主管部門備案。

經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過的事項應加蓋業(yè)主大會印章，經(jīng)業(yè)主委員會會議表決通過的事項應加蓋業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會應當建立健全印章管理制度。業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人保管，并按印章管理制度使用。

第二十四條 業(yè)主委員會應當建立業(yè)主委員會活動檔案供業(yè)主查詢，檔案一般包括以下內(nèi)容：

（一）各類會議記錄、紀要；

（二）業(yè)主委員會、業(yè)主大會決議、決定等書面材料；

（三）各屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、備案的材料；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)管理服務合同；

（六）有關法律、法規(guī)和業(yè)務往來文件；

（七）業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；

（八）物業(yè)服務費和物業(yè)專項維修資金收支情況；

（九）___________________________________。

業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會所有會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。

第二十五條 本物業(yè)區(qū)域的檔案采取以下第_____種方式保管：

（一）由業(yè)主委員會指定專人保管；

（二）委托所在地社區(qū)工作站或居委會管理。

第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費用于下列開支：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議開支，計_____元/年；

（二）必要的日常辦公等費用，計_____元/月；

（三）有關人員津貼，共計費用_____元/月，具體支付對象如下：

1、_______________，費用__________；

2、_______________，費用__________；

3、_______________，費用__________。

業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費從物業(yè)服務費中開支。

經(jīng)費收支帳目由物業(yè)服務企業(yè)代為管理，經(jīng)費收支帳目每_____月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十七條 業(yè)主委員會可以聘請一名執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會的日常事務。

執(zhí)行秘書的津貼數(shù)額為：_____元/月，從物業(yè)服務中列支。

第二十八條 其他補充條款：

（一）_____________________________________________；

（二）_____________________________________________；

（三）_____________________________________________。第二十九條 本議事規(guī)則經(jīng)業(yè)主大會會議通過后生效。

第四篇：深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則

第一條　為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的議事活動，根據(jù)有關法律法規(guī)制定本議事規(guī)則。

本議事規(guī)則經(jīng)_________年_________月_________日業(yè)主大會會議審議通過，專為本區(qū)域召開業(yè)主大會會議及業(yè)主委員會會議使用。

第二條　業(yè)主大會的議事范圍：

（一）業(yè)主公約、業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則的制定、修改；

（二）物業(yè)管理企業(yè)的選聘和解聘；

（三）專項維修資（基）金的籌集和使用；

（四）業(yè)主大會的訴訟和仲裁；

（五）業(yè)主委員會委員的選舉、罷免；

（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、收益方案；

（七）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度；

（八）業(yè)主委員會的工作報告；

（九）業(yè)主委員會不當決定的改變和撤銷；

（十）業(yè)主委員會的活動經(jīng)費；

（十一）_________。

第三條　業(yè)主大會會議采取集體討論或書面征求意見的形式，具體形式由會議召集人確定。

第四條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會每年至少召開一次定期會議。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）以上業(yè)主提議（特區(qū)內(nèi)指經(jīng)持有物業(yè)全體業(yè)主百分之十以上投票權的業(yè)主提議；寶安、龍崗兩區(qū)指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之二十以上業(yè)主提議）；

（二）發(fā)生涉及全體業(yè)主共同利益事項，需要及時處理的。

第五條　業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負責召集。

在下列情況下，業(yè)主大會會議由所在社區(qū)工作站（社區(qū)居民委員會）負責召集。

（一）業(yè)主委員會逾期不召集會議，經(jīng)區(qū)主管部門責令，仍不召集的；

（二）因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員集體辭職的；

（三）業(yè)主委員會被區(qū)主管部門責令解散的。

第六條　業(yè)主大會會議召開前，召集人應做好以下準備工作：

（一）提出本次業(yè)主大會會議需要表決的事項；

（二）確定會議召開的時間、地點、形式、會議議程；

（三）印制表決票或選票；

（四）在業(yè)主中推選若干表決票和選票的發(fā)票人、計票人和監(jiān)票人；

（五）核實業(yè)主身份；

（六）將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主大會會議表決事項及議程公示，公示時間為7日。

（七）在會議召開15日前向全體業(yè)主送達會議通知并在小區(qū)公告欄或其他顯著位置公告；會議通知應寫明會議的時間、地點、內(nèi)容、形式、業(yè)主委員會委員候選人名單、總投票權數(shù)、投票人的權利和義務等；

（八）其他會務準備工作。

第七條　業(yè)主大會以集體討論形式議事的程序如下：

（一）會議召集人就本次業(yè)主大會會議召開目的、會議召集情況及業(yè)主到會情況等進行說明；

（二）會議召集人對本次會議需要決議事項進行說明；

（三）參加會議的業(yè)主對需要決議事項逐一進行投票表決；

（四）會議召集人計收有效票；

（五）會議召集人公布投票結(jié)果，并依據(jù)有關規(guī)定對投票結(jié)果的合法性、有效性作出說明，確定并宣布決議事項是否通過；

（六）會議召集人將大會的議事決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。會議召集人應當做好業(yè)主大會會議書面記錄。會議記錄統(tǒng)一由業(yè)主委員會保管。

第八條　業(yè)主大會以書面形式議事的程序如下：

（一）會議召集人根據(jù)規(guī)定向本區(qū)域全體業(yè)主送達表決票或選票，并告知業(yè)主表決票或選票投放的地點和截止時間；

（二）會議召集人收集指定投放地點的表決票；

（三）會議召集人計收有效表決，如回收時限屆滿后，如與會業(yè)主的總票權數(shù)未達到業(yè)主大會總票權數(shù)法定比例的，由會議召集人告知全體業(yè)主延長投票時間，組織人員催收表決票、選票，直至與會業(yè)主總票權數(shù)達到業(yè)主大會總票權數(shù)法定比例；

（四）會議召集人組織人員開箱驗票，統(tǒng)計并公布表決、選舉結(jié)果；會議召集人應當做好業(yè)主大會會議書面記錄。會議記錄統(tǒng)一由業(yè)主委員會保管。

第九條　業(yè)主為法人或其他組織的，由其法定代表人或負責人行使投票權；業(yè)主為無民事行為能力及限制民事行為能力的，由其法定代理人行使投票權。

業(yè)主可以自行投票，也可書面委托他人投票。書面委托書應載明委托事項和投票權數(shù)。

業(yè)主投票時應出示選舉證，代理人除應出示業(yè)主的選舉證外，還應出示委托書。

第十條　單個物業(yè)登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。

第十一條　業(yè)主大會投票權數(shù)按業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積計算。特區(qū)內(nèi)各類物業(yè)按每十平方米為一個投票權，不足十平方米的按四舍五入計算；五平方米以下且有房地產(chǎn)權證的非住宅類物業(yè)，每證為一個投票權。

寶安、龍崗兩區(qū)以每一平方米為一個投票權，不足一平方米的按四舍五入計算。

第十二條　特區(qū)內(nèi)的業(yè)主大會會議應有已入住的持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。寶安、龍崗兩區(qū)的業(yè)主大會會議應有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。

第十三條　業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過，但寶安、龍崗兩區(qū)業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。

第十四條　下列情況下應召開業(yè)主委員會會議：

（一）主任、副主任召集會議的；

（二）經(jīng)三分之一以上委員提議的；

（三）經(jīng)區(qū)主管部門建議召開的；

（四）由主管部門責令召開的。

第十五條　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定時應當經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。每名委員擁有一票表決權。

業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會的會議，但委員為法人或其他組織的，法定代表人可以書面委托本單位的工作人員出席會議。

第十六條　業(yè)主委員會召開會議時，可邀請所在地社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會派員列席會議。

第十七條　特區(qū)內(nèi)物業(yè)項目的業(yè)主委員會的任期為3年，寶安、龍崗兩區(qū)物業(yè)項目的業(yè)主委員會的任期為2年。

業(yè)主委員會任期屆滿前2個月內(nèi)，業(yè)主委員會應當報告區(qū)主管部門和街道辦事處，同時開展換屆選舉工作。

第十八條　業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)40%的，應當在月內(nèi)召開業(yè)主大會會議，及時完成業(yè)主委員會委員的補選工作。

第十九條　物業(yè)為分期開發(fā)的，經(jīng)已入住過半數(shù)投票權的業(yè)主申請，在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應當增補業(yè)主委員會委員。

增補的候選人從新一期物業(yè)的業(yè)主中推舉，差額比例不得少于20%。

增補委員的數(shù)量根據(jù)新增投票權數(shù)占已有投票權數(shù)的比例計算，但增補后的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)不得超過17人。

第二十條　業(yè)主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔。

第二十一條　業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告，有下列情況之一的應當送達每一位業(yè)主：

（一）關于專項基（資）金的使用的建議；

（二）關于調(diào)整物業(yè)管理服務費并提交業(yè)主大會表決的建議；

（三）根據(jù)業(yè)主大會的表決及有關法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標或協(xié)議方式）選聘物業(yè)管理企業(yè)的決議；

（四）對物業(yè)管理企業(yè)制訂的管理服務計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；

（五）關于決定召開臨時業(yè)主大會會議的決議；

（六）關于罷免委員的建議；

（七）_________。

第二十二條　以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會作出決定，加蓋業(yè)主委員會印章方可對外公布。

有下列情況之一的，還須經(jīng)全體委員過半數(shù)以上簽字：

（一）關于專項基（資）金的使用的建議；

（二）關于調(diào)整物業(yè)管理服務費并提交業(yè)主大會表決的建議；

（三）根據(jù)業(yè)主大會的表決及有關法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標或協(xié)議方式）選聘物業(yè)管理企業(yè)的決議；

（四）對物業(yè)管理企業(yè)制訂的管理服務計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；

（五）關于決定召開臨時業(yè)主大會會議的決議；

（六）關于罷免業(yè)主委員會委員的建議；

（七）向市、區(qū)主管部門投訴、申請行政復議、仲裁、訴訟的決議；

（八）_________。

第二十三條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當將其檔案資料和其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給所在地區(qū)主管部門，并在所在地街道辦事處的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。

第二十四條　經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過的事項應加蓋業(yè)主大會印章，經(jīng)業(yè)主委員會會議表決通過的事項應加蓋業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會應當建立健全印章管理制度。業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人保管，并按印章管理制度使用。

第二十五條　業(yè)主委員會應當建立業(yè)主委員會活動檔案，檔案一般包括以下內(nèi)容：

（一）各類會議記錄、紀要；

（二）業(yè)主委員會、業(yè)主大會決議、決定等書面材料；

（三）各屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、備案的材料；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)管理服務合同；

（六）有關法律、法規(guī)和業(yè)務往來文件；

（七）業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；

（八）維修資金收支情況；

（九）_________。

第二十六條　本物業(yè)區(qū)域的檔案采取以下第種方式保管：

（一）由業(yè)主委員會指定專人保管；

（二）委托所在地社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會管理。

第二十七條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費用于下列開支：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議開支，計_________元/年；

（二）必要的日常辦公等費用，計_________元/月；

（三）有關人員津貼，共計費用_________元/月，具體支付對象如下：

1、_________，費用_________；

2、_________，費用_________；

3、_________，費用_________。

業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費從管理費中開支。

經(jīng)費收支帳目由物業(yè)管理企業(yè)代為管理，經(jīng)費收支帳目每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十八條　業(yè)主委員會可以聘請一名執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會的日常事務。

執(zhí)行秘書的津貼數(shù)額為：_________元/月，從物業(yè)管理費中列支。

第二十九條　其他補充條款：

（一）_________

（二）_________

（三）_________

第三十條　本議事規(guī)則經(jīng)業(yè)主大會會議通過后生效。

附件

一、本議事規(guī)則為示范文本。

二、使用者可在示范文本條文之外增加認為有必要補充的內(nèi)容。

第五篇：馬鞍山市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動指導細則

馬鞍山市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動指導細則 第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)國務院、安徽省《物業(yè)管理條例》、住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》、《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》及有關規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本細則。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會的成立和召開、業(yè)主委員會的選舉及活動適用本細則。

第三條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

第六條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第二章 業(yè)主大會

第七條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第八條 符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：

（一）入住率達到50%以上的；

（二）首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過30%的；

（三）首批物業(yè)交付滿三年的。

第九條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的組織協(xié)調(diào)下，由業(yè)主代表、建設單位和居民委員會（村民委員會）組成業(yè)主大會籌備組，籌備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的1/2?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會、村民委員會組織業(yè)主推薦。第十條 符合召開首次業(yè)主大會會議條件之

一、未及時召開大會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到建設單位、前期物業(yè)企業(yè)或業(yè)主書面報告之日起45 日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。

新建住宅小區(qū)符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，前期物業(yè)企業(yè)應當在符合條件之日起30日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請召開業(yè)主大會。第十一條 業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起15日內(nèi)將籌備組工作職責、成員名單及分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告，并在90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會。

第十二條 建設單位或前期物業(yè)企業(yè)應當自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列文件資料。

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用公用設施設備的證明；

（六）物業(yè)服務用房、物業(yè)經(jīng)營性用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

籌備組應當對業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與籌備無關的活動。首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費在建設單位向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府交納的每戶5元的業(yè)主大會籌備專項經(jīng)費中支出。第十三條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約；

（四）草擬業(yè)主大會議事規(guī)則；

（五）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（六）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（七）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（八）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

第十四條 對前款規(guī)定的內(nèi)容，業(yè)主大會籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開前15日，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告。業(yè)主對業(yè)主身份、投票權數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案等提出異議的，籌備組應當予以復核或者修改，并告知異議人。

第十五條 業(yè)主的投票權數(shù)，由專有部分面積和人數(shù)決定，專有部分面積，按照產(chǎn)權管理部門房屋權屬登記簿記載的面積計算；尚未進權屬登記的，按照測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算；業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計算。

第十六條 籌備組應當遵守以下工作原則：

（一）籌備組組長負責召集和主持籌備組會議；

（二）籌備組作出決定應當經(jīng)籌備組過半數(shù)成員同意；成員進行表決時應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權。

（三）籌備組應當對會議進行書面記錄，籌備組組長應當對表決及會議記錄予以簽字確認；

（四）籌備組的成員不能委托代理人參加會議；

第十七條 業(yè)主大會自首次會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立?；I備組職責自行終止，由籌備組保管的相關資料物品等在7日內(nèi)移交業(yè)主委員會。

第十八條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，應當成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。在物業(yè)區(qū)域新的一期業(yè)主入住后，應當補選業(yè)主委員會，補選辦法由首次業(yè)主大會根據(jù)小區(qū)規(guī)模、開發(fā)進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。物業(yè)管理區(qū)域所有項目全部建成后召開的業(yè)主大會會議，應當對物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及收費方案和物業(yè)企業(yè)等事項做出決定。

第十九條 業(yè)主大會主要決定以下事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及收費方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)企業(yè)；

（六）籌集和使用物業(yè)專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。業(yè)主大會決定籌集和使用物業(yè)專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積和總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第二十條 管理規(guī)約應當包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù)；

（二）業(yè)主大會的召集程序及決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項的方式；

（三）公共場所及共用設施設備狀況；

（四）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及共用設施設備的權益；

（五）業(yè)主參與物業(yè)管理的權利；

（六）業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督權；

（七）物業(yè)的使用、裝飾裝修、維護和管理；

（八）業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應當遵守的行為準則；

（九）違反管理規(guī)約的責任；

（十）其他有關事項。

第二十一條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就以下事項作出約定：

（一）業(yè)主大會的議事方式；

（二）業(yè)主大會的表決程序；

（三）業(yè)主委員會的組成和委員任期；

（四）其他有關事項。

第二十二條 業(yè)主無故拒交物業(yè)服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。

第二十三條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議原則上每年不少于一次。

有下列情況之一的，應當召開臨時會議：

（一）有20%以上業(yè)主提議的;

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。第二十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一個業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告。凡需投票表決的，表決意見應由專有部分業(yè)主本人簽名。

第二十五條 一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權。

第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應當出具委托書。

第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應當就業(yè)主大會會議討論的事項書面征求其代表的業(yè)主意見；對需業(yè)主投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權的具體意見應當經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

第二十八條 業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權，具體委托內(nèi)容、期限、權限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十九條 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。

業(yè)主大會的決定應當在業(yè)主大會召開后7日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告。

第三章 業(yè)主委員會

第三十條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。其中小區(qū)建筑面積為5萬平方米以下業(yè)主委員會成員為5名，5萬平方米以上、15萬平方米以下業(yè)主委員會成員為7名，15萬平方米以上業(yè)主委員會成員為9—11名的單數(shù)。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，其組成人員不得在本小區(qū)內(nèi)的物業(yè)企業(yè)中兼職，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；

（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間；

（七）身體健康，建議年齡在70周歲以下。

第三十一條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過3年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權。

業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任、副主任。業(yè)主中有居民委員會、村民委員會工作人員的，建議由其擔任業(yè)主委員會主任。業(yè)主委員會設執(zhí)行秘書一人，由居民委員會、村民委員會在其工作人員中確定，承辦業(yè)委會的具體工作。

第三十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。

第三十三條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第三十四條 業(yè)主委員會履行以下職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）參與物業(yè)企業(yè)通過公開方式出租物業(yè)經(jīng)營性用房及相關設施，并對收支情況進行監(jiān)督。不得以業(yè)主委員會的名義經(jīng)營、出租物業(yè)經(jīng)營性用房，處置物業(yè)經(jīng)營性用房經(jīng)營、出租所得；

（十）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第三十五條 主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

（八）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十六條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

第三十七條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第三十八條 業(yè)主委員會應當于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第三十九條 業(yè)主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同；

（四）業(yè)主委員會選舉及備案資料；

（五）專項維修資金籌集及使用情況；

（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；

（七）業(yè)主的意見和建議。

第四十條 業(yè)主委員會應當建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。使用業(yè)主大會印章，應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，應當根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。第四十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共用部位、公用設施設備經(jīng)營所得收益中留存的70%的專項維修資金中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

第四十二條 業(yè)主委員會委員不得領取工資類報酬，有條件的是否給予交通費、通訊費等補貼由業(yè)主大會決定，但建議不得超過以下標準：

（一）物業(yè)管理區(qū)域面積小于等于10萬平方米，工作補貼每人每月不超過50元；

（二）物業(yè)管理區(qū)域面積大于10萬平方米、小于等于30萬平方米，工作補貼每人每月不超過100元；

（三）物業(yè)管理區(qū)域面積超過30萬平方米，工作補貼每人每月不超過150元。第四十三條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告:

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的；

（三）因身體健康等原因喪失履行職責能力的；

（四）因犯罪正在受刑事追究的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的；

（六）一年以上拒不交納物業(yè)服務費等相關費用的；

（七）收受物業(yè)企業(yè)或者利害關系業(yè)主提供的不當利益或者報酬的；

（八）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要增減或者調(diào)整業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第四十四條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的物品、資料等移交業(yè)主委員會。

第四十五條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。第四十六條 業(yè)主委員會任期屆滿60日前，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時指導業(yè)主委員會進行換屆選舉。

第四十七條 業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管物品、資料等移交新一屆業(yè)主委員會。

第四十八條 印章管理應遵循以下規(guī)定：

（一）業(yè)主委員會主任對印章的管理負責。

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章必須存放于辦公場所，建議由主任或執(zhí)行秘書保管，加鎖存放。原則上不得帶出小區(qū)，確因工作需要須經(jīng)業(yè)委會主任同意方可攜帶。

（三）使用印章應按要求填寫印章使用單，保管印章的人員應對用印內(nèi)容予以核實，經(jīng)核對無誤后方可蓋章，保管人不得以其他理由拒絕用印。用印后印章使用單作為用印憑據(jù)由印章保管人留存，定期整理后歸檔。

（四）印章保管人必須妥善保管印章，如有遺失，必須及時向有關部門報告。并在規(guī)定媒體上聲明作廢，報主管部門重新備案。

第四十九條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營及收益管理應遵循以下規(guī)定：

（一）物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營性活動的，應當在征得相關業(yè)主和業(yè)主大會同意后按照規(guī)定辦理相關手續(xù)。所得收益30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費不足，70%納入專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。其中物業(yè)經(jīng)營性用房經(jīng)營所得收入，主要用于補貼物業(yè)管理公共服務費。

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營所得收入應單獨列帳，建立由業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)共管的賬戶，每年至少向業(yè)主公示一次收支情況。第四章 指導和監(jiān)督

第五十條 縣、區(qū)住建委（房管局）是所在地物業(yè)管理主管部門，負責指導業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體負責組織協(xié)調(diào)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)服務的關系。居民委員會、村民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好本區(qū)域所屬小區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，幫助、指導業(yè)主大會通過招投標或其他方式選聘物業(yè)企業(yè)以及與物業(yè)管理有關的其他工作。

第五十一條 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開。

物業(yè)服務合同期限屆滿90日前，業(yè)主委員會未按規(guī)定召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或選聘物業(yè)企業(yè)，或者業(yè)主委員會未按規(guī)定和業(yè)主大會選聘的物業(yè)企業(yè)簽定物業(yè)服務合同的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令業(yè)主委員會限期整改；逾期仍未整改的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。

第五十二條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應當召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

第五十三條 業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的物品、資料的，或者業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的物品、資料的，相關業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。

第五十四條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

第五十五條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責，但應將業(yè)主委員會未選舉產(chǎn)生或業(yè)主委員會委員人數(shù)不足的原因向區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門書面說明并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告。

第五十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十七條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，依法追究法律責任。

第五章 附 則

第五十八條 本細則自2013年8月1日起施行。3-20 10:42