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      天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則

      時間:2019-05-14 06:35:56下載本文作者:會員上傳
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      第一篇:天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則

      天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則

      轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局擬定的天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則的通知

      津政辦發(fā)〔2008〕169號

      各區(qū)、縣人民政府,各委、局,各直屬單位:

      市國土房管局擬定的《天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則》已經(jīng)市人民政府領導同志同意,現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們,請照此執(zhí)行。

      二○○八年十二月十日

      天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則

      第一章 總則

      第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動,維護業(yè)主的合法權益,根據(jù)《物業(yè)管理條例》(國務院令第504號)和《天津市物業(yè)管理條例》等有關法規(guī),制定本規(guī)則。

      第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)實施物業(yè)管理的項目成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會,及其活動適用本規(guī)則。

      第三條 市物業(yè)管理行政主管部門和區(qū)、縣人民政府負責對業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動進行指導和監(jiān)督。

      區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門負責對本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動進行監(jiān)督和管理。

      街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當明確責任部門和專職人員,負責對本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動進行指導和管理。

      第四條 居民委員會、村民委員會、社區(qū)工作站(以下統(tǒng)稱居民委員會)應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作,監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責,調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

      第五條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合居民委員會依法履行管理職責,支持其開展工作,并接受其指導和監(jiān)督。

      第六條 各有關部門應當支持業(yè)主委員會依法履行職責、開展工作,對物業(yè)管理用房、共用部位和共用設施設備以及業(yè)主委員會活動經(jīng)費的使用不得干預。

      第七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關的決定,不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

      第八條 本市實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

      物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織召集,由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門、居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。

      出現(xiàn)下列情形時,業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者居民委員會應當書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及時召開會議:

      (一)業(yè)主委員會不依法履行職責的問題;

      (二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;

      (三)履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題;

      (四)提前終止物業(yè)服務合同的問題;

      (五)物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;

      (六)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

      街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責整理、保管聯(lián)席會議的記錄或者形成的會議紀要。聯(lián)席會議的成員單位應當按照會議紀要或者議定的事項落實責任,街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門負責督促。

      第二章 業(yè)主大會

      第九條 業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益的組織。

      第十條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立1個業(yè)主大會。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

      第十一條 已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的,應當成立業(yè)主大會:

      (一)業(yè)主入住率達50%以上;

      (二)首位業(yè)主實際入住達2年以上。

      第十二條 首次業(yè)主大會會議由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集。

      符合成立業(yè)主大會條件的,業(yè)主、開發(fā)建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到書面告知后1個月內(nèi),在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下,負責核實并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

      第十三條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)不足100人的,全體業(yè)主組成業(yè)主大會;業(yè)主人數(shù)在100人以上的,可以按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表,組成業(yè)主代表會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會),代表業(yè)主履行業(yè)主大會職責。業(yè)主代表會的代表組成,不得少于35人。

      業(yè)主代表在行使所代表業(yè)主的表決權前,應當事先書面征求其所代表的業(yè)主意見,并在業(yè)主代表會會議上如實反映所代表業(yè)主的意見。

      第十四條 籌備成立業(yè)主大會應當建立籌備組,籌備組由業(yè)主3至7名,街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、開發(fā)建設單位代表各1名組成?;I備組負責人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔任?;I備組成員名單應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當為籌備組開展工作提供條件。

      第十五條 籌備組應當自組成之日起30日內(nèi)(成立業(yè)主代表會的60日內(nèi))在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門指導下,組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

      第十六條 籌備組履行下列職責:

      (一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

      (二)確認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù),確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);

      (三)確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生方案及名單,并公示征詢意見;

      (四)按照示范文本擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案、提出臨時管理規(guī)約的修訂意見,制定管理規(guī)約草案;

      (五)確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù),組織推選業(yè)主代表;

      (六)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

      前款規(guī)定的各項內(nèi)容,應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前,以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。成立業(yè)主代表會的,應當在會議召開15日前,以書面形式送交參加會議的業(yè)主代表。

      籌備組履行職責的期限,應當?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。

      第十七條 業(yè)主代表以幢、門、樓層等為單位,由業(yè)主推選?;I備組應當將推選業(yè)主代表的方式、代表條件、代表人數(shù)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

      推選業(yè)主代表候選人,由籌備組組織業(yè)主推薦與業(yè)主自薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生。

      在推選單位內(nèi),候選人只有1人的,其所代表業(yè)主二分之一以上書面同意即可當選業(yè)主代表,未超過二分之一以上書面同意,則重新提名選舉;候選人為2人以上的,所代表業(yè)主二分之一以上書面同意的即可當選業(yè)主代表,未超過二分之一以上書面同意的,在得票多的2名候選人中重新選舉,票多者當選。

      業(yè)主代表產(chǎn)生后由籌備組以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主代表的變更應當由其所代表的業(yè)主二分之一以上書面同意。

      第十八條 業(yè)主投票權按照業(yè)主專有部分建筑面積和業(yè)主數(shù)量計算。

      專有部分建筑面積可以根據(jù)物業(yè)項目的實際情況以適宜的建筑平方米為投票單位,具體計算方法由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

      業(yè)主身份及其專有部分建筑面積以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據(jù)。

      單個業(yè)主擁有多個或者數(shù)人共有1個物業(yè)專有部分的,其業(yè)主投票權人數(shù)按1人計算。

      第十九條 首次業(yè)主大會會議應當討論決定下列事項:

      (一)業(yè)主大會議事規(guī)則;

      (二)管理規(guī)約;

      (三)選舉業(yè)主委員會;

      (四)與物業(yè)服務企業(yè)擬定的物業(yè)管理服務內(nèi)容和服務標準;

      (五)涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。

      第二十條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù):

      (一)業(yè)主委員會選舉情況和業(yè)主委員會成員的基本情況;

      (二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

      (三)管理規(guī)約。

      對符合規(guī)定的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在7個工作日內(nèi)出具備案證明。對不符合規(guī)定的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當說明理由,7個工作日內(nèi)退回。

      街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將備案情況,及時書面告知區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門。

      備案內(nèi)容發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi),將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。

      第二十一條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當包含下列內(nèi)容:

      (一)業(yè)主大會名稱,物業(yè)項目地址、四至范圍;

      (二)業(yè)主大會權利;

      (三)業(yè)主委員會職責;

      (四)業(yè)主大會的議事方式及表決程序;

      (五)業(yè)主大會定期會議的時間和形式;

      (六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;

      (七)業(yè)主委員會委員的組成和任期;

      (八)業(yè)主投票權確定辦法;

      (九)活動經(jīng)費的使用;

      (十)印章的使用和管理;

      (十一)其他關于業(yè)主大會的重大事項。

      第二十二條 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主享有的權利和履行的義務,違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項,依法作出約定。

      管理規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會會議通過后對全體業(yè)主具有約束力。

      第二十三條 業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約不得與法律、法規(guī)及本市的有關規(guī)定相抵觸。

      第二十四條 下列事項由業(yè)主大會決定:

      (一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

      (二)選舉、更換業(yè)主委員會成員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

      (三)審定物業(yè)服務合同內(nèi)容,選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);

      (四)制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務企業(yè)提出的其他管理事項;

      (五)專項維修資金的籌集、使用方案,并監(jiān)督實施;

      (六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

      (七)涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。

      第二十五條 業(yè)主大會應當按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。業(yè)主大會作出的決定,應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,對全體業(yè)主具有約束力。

      業(yè)主大會依法簽訂的物業(yè)服務合同,由全體業(yè)主共同承擔民事責任。

      第二十六條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的,在解散前,業(yè)主委員會應當告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門,并在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導監(jiān)督下,做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作后,將業(yè)主大會印章交回街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府并由其銷毀。

      第三章 業(yè)主委員會

      第二十七條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的日常工作機構(gòu),執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項。業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會的成員人數(shù)應為單數(shù),由5至15人組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推舉產(chǎn)生。

      第二十八條 業(yè)主委員會成員應當符合下列條件:

      (一)遵守國家有關法律、法規(guī);

      (二)具有完全民事行為能力;

      (三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,按時交納物業(yè)管理服務費;

      (四)熱心公益事業(yè),責任心強,公正廉潔,具有社會公信力;

      (五)具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力;

      (六)身體健康,具備必要的工作時間。

      業(yè)主委員會成員候選人,可以由現(xiàn)業(yè)主委員會提名推薦或者由5%以上的業(yè)主聯(lián)名推薦。

      第二十九條 首屆業(yè)主委員會成員的候選人在業(yè)主自薦或推薦的基礎上由籌備組根據(jù)業(yè)主委員會成員條件研究確定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

      業(yè)主委員會成員的產(chǎn)生通過召開業(yè)主大會會議,由業(yè)主直接投票或者業(yè)主代表將其所代表的業(yè)主投票的書面意見如實反映,采取差額選舉方式依據(jù)得票多少順序產(chǎn)生。

      選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后,籌備組應將選舉結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

      第三十條 新當選的業(yè)主委員會成員應當參加區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門組織的培訓。

      街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門應當采取不同形式,定期對業(yè)主委員會成員進行物業(yè)管理有關規(guī)定和相關知識的培訓,并建立培訓檔案。

      第三十一條 業(yè)主委員會應當履行下列職責:

      (一)召集業(yè)主大會會議;

      (二)定期報告有關決定執(zhí)行情況,提出物業(yè)管理建議;

      (三)在業(yè)主大會會議作出決定后30日內(nèi),代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務合同;

      (四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

      (五)督促不交納物業(yè)管理服務費的業(yè)主限期交納;

      (六)組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認,并監(jiān)督實施;

      (七)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

      (八)組織籌集專項維修資金;

      (九)組織業(yè)主委員會換屆和補選工作;

      (十)完成業(yè)主大會交辦的其他事項。

      第三十二條 業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會確定物業(yè)服務企業(yè)后30日內(nèi),代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。業(yè)主委員會未按期代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其限期履行職責。逾期仍不履行職責的,在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會代表組成的籌備組,按照規(guī)定重新選舉業(yè)主委員會。籌備組的組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府派員擔任。

      在重新選舉業(yè)主委員會期間,物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主應當按照業(yè)主大會通過的物業(yè)服務合同履行各自的權利和義務;重新選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會應當在30日內(nèi)補簽物業(yè)服務合同。

      第三十三條 業(yè)主委員會成員缺員的,業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會會議進行補選。

      業(yè)主委員會成員缺員50%以下,業(yè)主委員會不及時組織補選的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其限期履行職責。逾期仍不組織補選的,在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或居民委員會組織召開業(yè)主大會會議,按照規(guī)定補選業(yè)主委員會成員。

      業(yè)主委員會成員缺員50%以上或者業(yè)主委員會主任、副主任全部辭職,業(yè)主委員會不及時組織補選的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其限期履行職責。逾期仍不組織補選的,在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會。

      第三十四條 業(yè)主委員會委員任期屆滿2個月前,應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉,做好下列換屆籌備工作:

      (一)起草本屆業(yè)主委員會工作情況的報告;

      (二)確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

      (三)確認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù),確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);

      (四)將業(yè)主委員會成員候選人的基本情況和物業(yè)服務企業(yè)開具的交納物業(yè)管理服務費的證明等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示;

      (五)做好召開業(yè)主大會會議的其他準備工作。

      新一屆業(yè)主委員會成員候選人,可以由現(xiàn)業(yè)主委員會提名推薦或者由5%以上的業(yè)主聯(lián)名推薦。

      業(yè)主委員會應當將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門。

      第三十五條 業(yè)主委員會任期屆滿不及時組織換屆選舉的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其限期履行職責。逾期仍不履行職責的,在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會代表組成的籌備組,按照規(guī)定重新選舉新一屆業(yè)主委員會。籌備組的組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府派員擔任。

      第三十六條 經(jīng)業(yè)主委員會或五分之一以上的業(yè)主提議需變更業(yè)主委員會成員的,由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會臨時會議作出決議,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

      第三十七條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的,其業(yè)主委員會成員職務自行終止:

      (一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

      (二)連續(xù)1年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的;

      (三)以書面形式提出辭職的;

      (四)因身體健康原因喪失工作能力的;

      (五)在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職的。

      業(yè)主委員會成員有上述情形之一的,業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

      第三十八條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會會議通過取消其業(yè)主委員會成員職務:

      (一)無故連續(xù)3次缺席業(yè)主委員會會議的;

      (二)有犯罪行為的;

      (三)拒不履行業(yè)主義務的;

      (四)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

      發(fā)生本規(guī)則第三十六條、第三十七條和本條第一款規(guī)定的業(yè)主委員會成員情況變更的,應當向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,備案后由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

      第三十九條 業(yè)主委員會換屆的,原業(yè)主委員會應當在20日內(nèi)將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物,移交給新一屆業(yè)主委員會。

      業(yè)主委員會成員職務終止的,應當在5日內(nèi)將其保管的有關資料、印章和財物移交業(yè)主委員會。

      第四十條 業(yè)主委員會及其成員未在規(guī)定時間內(nèi)將保管的資料、印章和財物移交的,由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和轄區(qū)的公安派出所協(xié)助移交,也可以依法向人民法院提起訴訟;造成財物毀壞、滅失的,依法承擔賠償責任。

      第四十一條 業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動,其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職。

      第四十二條 業(yè)主委員會應當建立日常工作制度。經(jīng)業(yè)主大會同意,業(yè)主委員會可以聘請專職執(zhí)行秘書,協(xié)助處理業(yè)主委員會的日常事務。專職執(zhí)行秘書應當經(jīng)過物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的培訓。

      專職執(zhí)行秘書津貼從業(yè)主委員會活動經(jīng)費中列支或者由業(yè)主委員會籌集,不得向物業(yè)服務企業(yè)攤派。

      第四十三條 業(yè)主委員會應當建立工作檔案。工作檔案一般包括下列內(nèi)容:

      (一)各類會議記錄、紀要;

      (二)業(yè)主大會決議、業(yè)主委員會決定等書面材料;

      (三)業(yè)主委員會選舉、換屆的有關材料;

      (四)業(yè)主名冊;

      (五)物業(yè)服務合同;

      (六)有關法律、法規(guī)和業(yè)務往來文件;

      (七)業(yè)主的書面意見、建議書;

      (八)公告、公示及其證明材料;

      (九)共用部位和共用設施設備維修資金收支和使用情況;

      (十)物業(yè)服務企業(yè)提供的共用部位和共用設施設備運行狀況的報告;

      (十一)其他書面和實物資料。

      業(yè)主委員會工作檔案應當指定專人保管,放置在業(yè)主委員會辦公場所或者物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的辦公場所。

      第四章 會議

      第四十四條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

      業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會組織召開。會議由業(yè)主委員會主任主持,主任因故缺席時,由副主任主持。

      業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定按時召開。

      有下列情形之一的,業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:

      (一)五分之一以上業(yè)主提議的;

      (二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

      (三)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情況。

      發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情形,業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的,由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集,其他任何單位和個人不得組織召集。

      第四十五條 業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會會議召開15日前,將會議通知及有關材料書面送交與會人員并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主因故不能參加會議的,可以書面委托代理人參加會議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的,可以書面委托其所代表的業(yè)主參加。

      住宅項目的業(yè)主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。

      第四十六條 業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前,就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的,業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時將業(yè)主本人簽字后的投票意見如實反映。

      第四十七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式,但是,應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

      采用書面形式征求業(yè)主意見決定有關事項的,業(yè)主委員會應當按照下列程序進行:

      (一)在決定有關事項15日前,公告擬表決事項的內(nèi)容、方法、程序和時間安排;

      (二)組織發(fā)放、回收表決票并做好記錄;

      (三)組織10名以上非業(yè)主委員會成員的業(yè)主監(jiān)督票數(shù)統(tǒng)計活動,由2名業(yè)主委員會成員負責唱票、記票,2名非業(yè)主委員會成員的業(yè)主負責監(jiān)票,并對統(tǒng)計結(jié)果簽字確認;

      (四)3日內(nèi),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布投票結(jié)果。

      在表決同一事項時,業(yè)主應當明確表示同意或者不同意,業(yè)主棄權的,視為同意。

      采用書面形式征求業(yè)主意見決定有關事項的,應當使用全市統(tǒng)一式樣的業(yè)主大會會議表決票。表決票應當由業(yè)主本人簽名。

      第四十八條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施設備,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

      制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則,制定和修改管理規(guī)約,選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè),決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。

      第四十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定應當符合法律、法規(guī)及我市有關規(guī)定。

      業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

      業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的,受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。

      業(yè)主委員會超越職權作出決定,或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關的決定,由簽字同意該決定的委員承擔相應的法律責任。

      第五十條 業(yè)主大會召開會議時,區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安派出所、居民委員會和使用人的代表可以列席業(yè)主大會會議。

      第五十一條 業(yè)主委員會應當建立議事和重大事項報告制度,并依法按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定開展工作。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的,應當召開業(yè)主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定1名委員召集和主持業(yè)主委員會會議。

      第五十二條 業(yè)主委員會召開會議應當有超過半數(shù)成員出席,作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。

      業(yè)主委員會應當在作出決定之日起3日內(nèi),將會議情況以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

      第五十三條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會做好書面記錄并存檔。業(yè)主大會作出的決議,由出席會議的人員簽字后存檔。

      第五章 經(jīng)費和活動用房

      第五十四條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以按照每年不超過實收物業(yè)管理服務費1%的比例提取活動經(jīng)費,具體辦法在物業(yè)服務合同中約定。

      活動經(jīng)費應當在物業(yè)服務企業(yè)服務收費中列支。

      第五十五條 活動經(jīng)費主要用于召開業(yè)主大會會議和支付業(yè)主委員會履行職責過程中實際產(chǎn)生的相關費用。

      具體使用情況由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每年度至少公布1次,并接受業(yè)主的監(jiān)督。

      第五十六條 業(yè)主大會采用招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的,招標所發(fā)生的費用由中標物業(yè)服務企業(yè)墊付,并在簽訂物業(yè)服務合同中約定從利用全體業(yè)主共用部位經(jīng)營收益或者收取的機動車場地占用費等費用中沖抵。

      第五十七條 業(yè)主委員會的活動用房由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商確定。

      第六章 印章管理

      第五十八條 業(yè)主委員會持街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明到公安部門指定的單位刻制業(yè)主大會印章。

      業(yè)主大會印章所刻名稱應與街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明上所標注名稱一致,印章形狀統(tǒng)一為圓形,直徑為3.8厘米,字體為宋體。

      第五十九條 業(yè)主大會印章由業(yè)主委員會指定專人負責保管,并建立用印記錄制度。

      第六十條 業(yè)主大會印章應當用于業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同或其他與物業(yè)服務有關的活動。

      業(yè)主委員會依照法定職責使用印章,違反印章使用規(guī)定,造成經(jīng)濟損失或者不良影響的,由責任人承擔相應的責任。

      第六十一條 業(yè)主委員會應當妥善保管并依法使用業(yè)主大會印章。印章遺失的,業(yè)主委員會持在主要新聞媒體上聲明作廢的憑證,到街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理重新刻制印章證明手續(xù),按照規(guī)定重新刻制業(yè)主大會印章。

      第七章 附則

      第六十二條 業(yè)主自行管理物業(yè)、委托其他管理人管理物業(yè)和原有住宅區(qū)實施物業(yè)管理的項目成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會可以參照本規(guī)則執(zhí)行。

      第六十三條 未明確街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的,由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府指定相鄰的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會及其他相關工作。

      天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)等功能區(qū),在物業(yè)管理行政主管部門的指導下,由其所在管理委員會指定具有社區(qū)管理職能的有關部門,負責組織成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會及其他相關工作。

      第六十四條 業(yè)主配偶出具《結(jié)婚證書》和能夠證明其權屬的合法有效文件或者《商品房買賣合同》,證明其與業(yè)主關系,并出具所購房屋為婚后共同財產(chǎn)的具結(jié)后,可以參加業(yè)主代表或者業(yè)主委員會成員的選舉。

      第六十五條 本規(guī)則自2008年12月20日起施行。《天津市業(yè)主委員會活動規(guī)則》(津政發(fā)〔2005〕67號)、《天津市業(yè)主會管理辦法》(津房物〔2004〕184號)同時廢止。

      天津市國土資源和房屋管理局

      二〇〇八年十一月二十一日

      第二篇:業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

      業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

      第一章 總則

      第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動,維護業(yè)主的合法權益,根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定,制定本規(guī)則。

      第二條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利,履行相應的義務。

      第三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生,履行業(yè)主大會賦予的職責,執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,接受業(yè)主的監(jiān)督。

      第四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。

      業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關的決定,不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

      第五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為,有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

      第六條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助,負責對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?;顒舆M行指導和監(jiān)督。

      第二章 業(yè)主大會

      第七條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

      只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意,不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

      第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時,建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求,及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料:

      (一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

      (二)房屋及建筑物面積清冊;

      (三)業(yè)主名冊;

      (四)建筑規(guī)劃總平面圖;

      (五)交付使用共用設施設備的證明;

      (六)物業(yè)服務用房配置證明;

      (七)其他有關的文件資料。

      第九條 符合成立業(yè)主大會條件的,區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi),負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

      第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應為單數(shù),其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半,籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

      第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。

      籌備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

      建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作。

      第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作:

      (一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

      (二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

      (三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

      (四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

      (五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法,確定業(yè)主委員會委員候選人名單;

      (六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

      (七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

      前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

      第十三條 依法登記取得或者根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業(yè)主。

      基于房屋買賣等民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業(yè)主。

      業(yè)主的投票權數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

      第十四條 業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格,根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素,確定業(yè)主委員會委員候選人名單。

      第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作,組織召開首次業(yè)主大會會議。

      業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

      第十六條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目,先期開發(fā)部分符合條件的,可以成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素,在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

      第十七條 業(yè)主大會決定以下事項:

      (一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

      (二)制定和修改管理規(guī)約;

      (三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;

      (四)制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案;

      (五)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);

      (六)籌集和使用專項維修資金;

      (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

      (八)改變共有部分的用途;

      (九)利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;

      (十)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。

      第十八條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出規(guī)定:

      (一)物業(yè)的使用、維護、管理;

      (二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

      (三)物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配;

      (四)業(yè)主共同利益的維護;

      (五)業(yè)主共同管理權的行使;

      (六)業(yè)主應盡的義務;

      (七)違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

      第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出規(guī)定:

      (一)業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域;

      (二)業(yè)主委員會的職責;

      (三)業(yè)主委員會議事規(guī)則;

      (四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

      (五)業(yè)主投票權數(shù)的確定方法;

      (六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;

      (七)業(yè)主大會會議的表決程序;

      (八)業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等;

      (九)業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等;

      (十)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理;

      (十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

      第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務費,不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的,業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

      業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情況之一的,業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:

      (一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的;

      (二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

      (三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

      第二十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

      采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達的,應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的,表決意見應由業(yè)主本人簽名。

      第二十三條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù),可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積:

      (一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

      (二)建筑物總面積,按照前項的統(tǒng)計總和計算。

      第二十四條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù),可以按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù):

      (一)業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

      (二)總?cè)藬?shù),按照前項的統(tǒng)計總和計算。

      第二十五條 業(yè)主大會應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積。

      一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

      業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監(jiān)護人行使投票權。第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的,可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

      未參與表決的業(yè)主,其投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票,由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

      第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以幢、單元、樓層為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議,推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

      第二十八條 業(yè)主可以書面委托的形式,約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權,具體委托內(nèi)容、期限、權限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

      第二十九條 業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權利事項的,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

      第三十條 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。

      業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

      第三章 業(yè)主委員會

      第三十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并符合下列條件:

      (一)具有完全民事行為能力;

      (二)遵守國家有關法律、法規(guī);

      (三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,模范履行業(yè)主義務;

      (四)熱心公益事業(yè),責任心強,公正廉潔;

      (五)具有一定的組織能力;

      (六)具備必要的工作時間。

      第三十二條 業(yè)主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過5年,可連選連任,業(yè)主委員會委員具有同等表決權。

      業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議,推選業(yè)主委員會主任和副主任。第三十三條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù):

      (一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況;

      (二)管理規(guī)約;

      (三)業(yè)主大會議事規(guī)則;

      (四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。

      第三十四條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后,可持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

      業(yè)主委員會任期內(nèi),備案內(nèi)容發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

      第三十五條 業(yè)主委員會履行以下職責:

      (一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

      (二)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理實施情況;

      (三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

      (四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

      (五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

      (六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用;

      (七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;

      (八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

      (九)業(yè)主大會賦予的其他職責。

      第三十六條 業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料:

      (一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

      (二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

      (三)物業(yè)服務合同;

      (四)專項維修資金的籌集、使用情況;

      (五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;

      (六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

      (七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;

      (八)其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

      第三十七條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議,應當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

      第三十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責,可以委托副主任召集。

      業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)的委員出席,作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

      第三十九條 業(yè)主委員會應當于會議召開7日前,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程,聽取業(yè)主的意見和建議。

      業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔,業(yè)主委員會會議作出的決定,應當有參會委員的簽字確認,并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

      第四十條 業(yè)主委員會應當建立工作檔案,工作檔案包括以下主要內(nèi)容:

      (一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄;

      (二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定;

      (三)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同;

      (四)業(yè)主委員會選舉及備案資料;

      (五)專項維修資金籌集及使用賬目;

      (六)業(yè)主及業(yè)主代表的名冊;

      (七)業(yè)主的意見和建議。

      第四十一條 業(yè)主委員會應當建立印章管理規(guī)定,并指定專人保管印章。

      使用業(yè)主大會印章,應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定;使用業(yè)主委員會印章,應當根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。

      第四十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤,也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況,應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主監(jiān)督。

      工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

      第四十三條 有下列情況之一的,業(yè)主委員會委員資格自行終止:

      (一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

      (二)喪失民事行為能力的;

      (三)依法被限制人身自由的;

      (四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

      第四十四條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的,由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權,可以決定是否終止其委員資格:

      (一)以書面方式提出辭職請求的;

      (二)不履行委員職責的;

      (三)利用委員資格謀取私利的;

      (四)拒不履行業(yè)主義務的;

      (五)侵害他人合法權益的;

      (六)因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

      第四十五條 業(yè)主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。

      第四十六條 業(yè)主委員會任期內(nèi),委員出現(xiàn)空缺時,應當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時,應當召開業(yè)主大會臨時會議,重新選舉業(yè)主委員會。

      第四十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月,應當組織召開業(yè)主大會會議,進行換屆選舉,并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

      第四十八條 業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

      第四章 指導和監(jiān)督

      第四十九條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動,及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。

      第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%,建設單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關文件資料的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權責令建設單位限期改正。

      第五十一條 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議,或者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況,業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令業(yè)主委員會限期召開;逾期仍不召開的,可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開。

      第五十二條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議,應當召開業(yè)主委員會會議的,業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

      第五十三條 召開業(yè)主大會會議,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當給予指導和協(xié)助。

      第五十四條 召開業(yè)主委員會會議,應當告知相關的居民委員會,并聽取居民委員會的建議。

      在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監(jiān)督。

      第五十五條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定,擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正,并通告全體業(yè)主;造成經(jīng)濟損失或者不良影響的,應當依法追究責任人的法律責任。

      第五十六條 業(yè)主委員會委員資格終止,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的,其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。業(yè)主委員會任期屆滿后,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的,新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。

      第五十七條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下,組織換屆選舉工作。

      第五十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的,新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前,可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下,代行業(yè)主委員會的職責。

      第五十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

      第六十條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義,從事違反法律、法規(guī)的活動,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

      第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集,由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等方面的代表參加,共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。

      第五章 附 則

      第六十二條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè),成立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會的,可參照執(zhí)行本規(guī)則。

      第六十三條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作中的具體職責分工,按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關規(guī)定執(zhí)行。

      第六十四條 本規(guī)則自2010年1月1日起施行?!稑I(yè)主大會規(guī)程》(建住房[2003]131號)同時廢止。

      第三篇:深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則

      深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則(示范文本)

      第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的議事活動,根據(jù)有關法律法規(guī)制定本議事規(guī)則。

      本議事規(guī)則經(jīng)_____年_____月_____日業(yè)主大會會議審議通過,專為本區(qū)域召開業(yè)主大會會議及業(yè)主委員會會議使用。

      第二條 業(yè)主大會的議事范圍:

      (一)管理規(guī)約、業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則的制定、修改;

      (二)物業(yè)服務企業(yè)的選聘和解聘;

      (三)物業(yè)專項維修資金的籌集和使用;

      (四)業(yè)主大會的訴訟或仲裁;

      (五)業(yè)主委員會委員、候補委員的選舉、罷免,業(yè)主委員會工作的監(jiān)督;

      (六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用約定和收益分配方案;

      (七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面規(guī)章制度的制訂和修改;

      (八)業(yè)主委員會的工作報告;

      (九)業(yè)主委員會不當決定的改變和撤銷;

      (十)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動經(jīng)費,業(yè)主委員會委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬;

      (十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章使用管理和檔案管理制度的制訂和修改;

      (十二)業(yè)主委員會會議資料查詢制度的制訂和修改;

      (十三)業(yè)主委員會委員、候補委員或者執(zhí)行秘書對業(yè)主資料的保密制度的制訂和修改;

      (十四)業(yè)主委員會信息發(fā)布制度的制訂和修改;

      (十五)___________________________________。

      第三條 業(yè)主大會會議采取集體討論或書面征求意見的形式,具體形式由會議召集人確定。

      第四條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

      業(yè)主大會每年召開_____次定期會議。

      有下列情形之一的,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議:

      (一)百分之二十以上業(yè)主提議;

      (二)發(fā)生重大緊急事件需要及時協(xié)調(diào)處理;

      (三)________________________________;

      (四)《條例》和本議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

      第五條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負責召集。

      在下列情形下,業(yè)主可提請所在地街道辦事處召集業(yè)主大會會議。

      (一)業(yè)主委員會逾期不召集會議,經(jīng)所在地街道辦事處責令,仍不召集的;

      (二)未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,或者業(yè)主委員會集體辭職的;

      (三)業(yè)主委員會被區(qū)主管部門責令解散的;

      (四)________________________________。

      第六條 業(yè)主大會會議召開前,召集人應做好以下準備工作:

      (一)提出本次業(yè)主大會會議需要表決的事項;

      (二)確定會議召開的時間、地點、形式、會議議程;

      (三)印制表決票或選舉票;

      (四)在業(yè)主中推選若干表決票和選舉票的發(fā)票人、計票人和監(jiān)票人;

      (五)核實業(yè)主身份,確定總投票權數(shù)和投票總?cè)藬?shù);

      (六)選舉業(yè)主委員會委員和候補委員的,召集人應將該事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告,公告期不得少于10日。在公告期內(nèi)接受業(yè)主提交的業(yè)主委員會成員候選人申請資料。在公告期截止后,不再接受對申請資料進行補正或修改。

      (七)將業(yè)主委員會委員、候補委員候選人簡歷表、業(yè)主大會會議表決事項及議程公示,公示時間為7日。

      (八)在會議召開15日前向全體業(yè)主抄送會議通知并在小區(qū)公告欄或其他顯著位置公告;

      會議通知應寫明會議的議題、時間、地點、方式、表決事項、業(yè)主委員會委員和候補委員候選人名單、業(yè)主委員會委員和候補委員的應選人數(shù)、總投票權數(shù)和投票總?cè)藬?shù)、投票人的權利和義務等;

      (八)其他會務準備工作。

      第七條 業(yè)主大會以集體討論形式議事的程序如下:

      (一)會議召集人就本次業(yè)主大會會議召開目的、會議議題、會議召集情況及業(yè)主到會情況等進行說明;

      (二)會議召集人對本次會議需要決議事項進行說明;

      (三)參加會議的業(yè)主對需要決議事項逐一進行投票表決;

      (四)會議召集人計收有效票;

      (五)會議召集人公布投票結(jié)果,包括投票的票權數(shù)和投票人數(shù),并依據(jù)有關規(guī)定對投票結(jié)果的合法性、有效性作出說明,確定并宣布決議事項是否通過;

      (六)會議召集人將大會的議事決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。會議召集人應當做好業(yè)主大會會議書面記錄。會議記錄統(tǒng)一由業(yè)主委員會保管。

      第八條 業(yè)主大會以書面形式議事的程序如下:

      (一)會議召集人根據(jù)規(guī)定向本區(qū)域全體業(yè)主送達表決票或選舉票,并告知業(yè)主表決票或選舉票投放的地點和截止時間;

      (二)會議召集人收集指定投放地點的表決票;

      (三)會議召集人計收有效表決,如回收時限屆滿后,與會業(yè)主所持投票權數(shù)和人數(shù)未達到通過業(yè)主大會會議有效決議的法定比例的,由召集人告知全體業(yè)主延長投票時間,組織人員催收表決票、選舉票,直至與會業(yè)主所持投票權數(shù)和人數(shù)達到通過業(yè)主大會會議有效決議的法定比例,但投票延長時間不超過_____個月(寶安、龍崗和光明新區(qū)按照國家《物業(yè)管理條例》有關表決事項規(guī)定執(zhí)行);

      (四)會議召集人組織人員開箱驗票,統(tǒng)計并公布投票結(jié)果,包括投票的票權數(shù)和投票人數(shù),以及表決、選舉結(jié)果;

      會議召集人應當做好業(yè)主大會會議書面記錄。會議記錄統(tǒng)一由業(yè)主委員會保管。

      第九條業(yè)主委員會選舉時,業(yè)主委員會委員、候補委員得票順序,按照所得投票票權占總投票權數(shù)的比例與所得投票人數(shù)占總投票人數(shù)的比例之和的大小確定,若兩者之和相等,則所得投票權數(shù)較多者排名靠前。

      第十條 業(yè)主為法人或其他組織的,由其法定代表人或委托人行使投票權;業(yè)主為無民事行為能力及限制民事行為能力的,由其法定代理人行使投票權。業(yè)主可以自行投票,也可書面委托他人投票。書面委托書應載明委托事項、投票權數(shù)和人數(shù)。

      第十一條 一個獨立產(chǎn)權單位登記有兩個或兩個以上的所有權人的,應自行確定一名投票人。

      第十二條 召開業(yè)主大會會議時,業(yè)主應當在會議簽到表簽字確認;采用或者同時采用書面形式召開業(yè)主大會會議的,業(yè)主應在表決票上或者選舉票上簽字確認并按照規(guī)定方式交回表決票或者選舉票。

      第十三條 業(yè)主大會作出決定,應當經(jīng)與會業(yè)主所持投票權二分之一以上和與會業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意;業(yè)主大會作出本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項維修資金使用和續(xù)籌方案,改建、重建建筑物及其附屬設施的決定,應當經(jīng)與會業(yè)主所持投票權三分之二以上和與會業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意。(寶安、龍崗和光明新區(qū)按照國家《物業(yè)管理條例》有關表決事項規(guī)定執(zhí)行)

      第十四條 有下列情況之一的,應召開業(yè)主委員會會議:

      (一)主任、副主任召集會議的;

      (二)經(jīng)三分之一以上委員提議的;

      (三)經(jīng)所在地街道辦事處指定召開的;

      (四)____________________________。

      第十五條 業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席,作出決定時應當經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。一名委員擁有一票表決權。

      業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會的會議。

      第十六條 業(yè)主委員會召開會議時,應當邀請所在地社區(qū)工作站派員列席會議。

      第十七條 業(yè)主委員會每屆任期三年,委員、候補委員可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿前六個月內(nèi),業(yè)主委員會應當組織換屆選舉,并報告區(qū)主管部門和物業(yè)所在地街道辦事處。換屆選舉應當在任期屆滿前三個月完成。

      在任期屆滿前三個月尚未完成換屆選舉的,業(yè)主可提請所在地街道辦事處組織或者監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉,并在上屆業(yè)主委員會任期屆滿后選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

      業(yè)主委員會任期屆滿后,不再繼續(xù)履行職責。

      第十八條 業(yè)主委員會委員缺員,全體候補委員遞補為委員后,仍缺員超過百分之四十的,應當在_____月內(nèi)召開業(yè)主大會會議,及時完成業(yè)主委員會委員、候補委員的增補工作。

      第十九條 分期開發(fā)的物業(yè),可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

      新一期物業(yè)的業(yè)主入住后,應當增補業(yè)主委員會委員和候補委員,但增補后的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)不超過十七人。

      第二十條 業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄,由出席會議的委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章。

      第二十一條 業(yè)主委員會發(fā)布信息,應當經(jīng)業(yè)主委員會會議作出決定,并加蓋業(yè)主委員會印章。

      有下列情況之一的,須經(jīng)全體委員過半數(shù)以上簽字同意且抄送每一位業(yè)主:

      (一)提請業(yè)主大會決定物業(yè)專項維修資金的籌集和使用;

      (二)提請業(yè)主大會決定調(diào)整物業(yè)服務費;

      (三)提請業(yè)主大會決定物業(yè)服務企業(yè)選聘方式;

      (四)提請業(yè)主大會批準物業(yè)服務合同;

      (五)召集業(yè)主大會臨時會議;

      (六)終止委員職務以及將候補委員遞補為委員;

      (七)中止委員職務并提請業(yè)主大會罷免委員職務;

      (八)___________________________________;

      (九)涉及業(yè)主重大利益的其他決定。

      第二十二條 業(yè)主委員會解散的,業(yè)主委員會委員、候補委員應當在區(qū)主管部門的指導、監(jiān)督下,做好有關財物清算和資料清理工作,并在宣布解散后三個工作日內(nèi)移交給所在地街道辦事處代為管理。

      第二十三條 業(yè)主委員會依法刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章后,應當在十五日內(nèi)報區(qū)主管部門備案。

      經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過的事項應加蓋業(yè)主大會印章,經(jīng)業(yè)主委員會會議表決通過的事項應加蓋業(yè)主委員會印章。

      業(yè)主委員會應當建立健全印章管理制度。業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人保管,并按印章管理制度使用。

      第二十四條 業(yè)主委員會應當建立業(yè)主委員會活動檔案供業(yè)主查詢,檔案一般包括以下內(nèi)容:

      (一)各類會議記錄、紀要;

      (二)業(yè)主委員會、業(yè)主大會決議、決定等書面材料;

      (三)各屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、備案的材料;

      (四)業(yè)主名冊;

      (五)物業(yè)管理服務合同;

      (六)有關法律、法規(guī)和業(yè)務往來文件;

      (七)業(yè)主和使用人的書面意見、建議書;

      (八)物業(yè)服務費和物業(yè)專項維修資金收支情況;

      (九)___________________________________。

      業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會所有會議資料,并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問,業(yè)主委員會應當予以答復。

      第二十五條 本物業(yè)區(qū)域的檔案采取以下第_____種方式保管:

      (一)由業(yè)主委員會指定專人保管;

      (二)委托所在地社區(qū)工作站或居委會管理。

      第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費用于下列開支:

      (一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議開支,計_____元/年;

      (二)必要的日常辦公等費用,計_____元/月;

      (三)有關人員津貼,共計費用_____元/月,具體支付對象如下:

      1、_______________,費用__________;

      2、_______________,費用__________;

      3、_______________,費用__________。

      業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費從物業(yè)服務費中開支。

      經(jīng)費收支帳目由物業(yè)服務企業(yè)代為管理,經(jīng)費收支帳目每_____月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次,接受業(yè)主的監(jiān)督。

      第二十七條 業(yè)主委員會可以聘請一名執(zhí)行秘書,負責處理業(yè)主委員會的日常事務。

      執(zhí)行秘書的津貼數(shù)額為:_____元/月,從物業(yè)服務中列支。

      第二十八條 其他補充條款:

      (一)_____________________________________________;

      (二)_____________________________________________;

      (三)_____________________________________________。第二十九條 本議事規(guī)則經(jīng)業(yè)主大會會議通過后生效。

      第四篇:深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則

      第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的議事活動,根據(jù)有關法律法規(guī)制定本議事規(guī)則。

      本議事規(guī)則經(jīng)_________年_________月_________日業(yè)主大會會議審議通過,專為本區(qū)域召開業(yè)主大會會議及業(yè)主委員會會議使用。

      第二條 業(yè)主大會的議事范圍:

      (一)業(yè)主公約、業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則的制定、修改;

      (二)物業(yè)管理企業(yè)的選聘和解聘;

      (三)專項維修資(基)金的籌集和使用;

      (四)業(yè)主大會的訴訟和仲裁;

      (五)業(yè)主委員會委員的選舉、罷免;

      (六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、收益方案;

      (七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度;

      (八)業(yè)主委員會的工作報告;

      (九)業(yè)主委員會不當決定的改變和撤銷;

      (十)業(yè)主委員會的活動經(jīng)費;

      (十一)_________。

      第三條 業(yè)主大會會議采取集體討論或書面征求意見的形式,具體形式由會議召集人確定。

      第四條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

      業(yè)主大會每年至少召開一次定期會議。

      有下列情形之一的,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議:

      (一)以上業(yè)主提議(特區(qū)內(nèi)指經(jīng)持有物業(yè)全體業(yè)主百分之十以上投票權的業(yè)主提議;寶安、龍崗兩區(qū)指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之二十以上業(yè)主提議);

      (二)發(fā)生涉及全體業(yè)主共同利益事項,需要及時處理的。

      第五條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負責召集。

      在下列情況下,業(yè)主大會會議由所在社區(qū)工作站(社區(qū)居民委員會)負責召集。

      (一)業(yè)主委員會逾期不召集會議,經(jīng)區(qū)主管部門責令,仍不召集的;

      (二)因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員集體辭職的;

      (三)業(yè)主委員會被區(qū)主管部門責令解散的。

      第六條 業(yè)主大會會議召開前,召集人應做好以下準備工作:

      (一)提出本次業(yè)主大會會議需要表決的事項;

      (二)確定會議召開的時間、地點、形式、會議議程;

      (三)印制表決票或選票;

      (四)在業(yè)主中推選若干表決票和選票的發(fā)票人、計票人和監(jiān)票人;

      (五)核實業(yè)主身份;

      (六)將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主大會會議表決事項及議程公示,公示時間為7日。

      (七)在會議召開15日前向全體業(yè)主送達會議通知并在小區(qū)公告欄或其他顯著位置公告;會議通知應寫明會議的時間、地點、內(nèi)容、形式、業(yè)主委員會委員候選人名單、總投票權數(shù)、投票人的權利和義務等;

      (八)其他會務準備工作。

      第七條 業(yè)主大會以集體討論形式議事的程序如下:

      (一)會議召集人就本次業(yè)主大會會議召開目的、會議召集情況及業(yè)主到會情況等進行說明;

      (二)會議召集人對本次會議需要決議事項進行說明;

      (三)參加會議的業(yè)主對需要決議事項逐一進行投票表決;

      (四)會議召集人計收有效票;

      (五)會議召集人公布投票結(jié)果,并依據(jù)有關規(guī)定對投票結(jié)果的合法性、有效性作出說明,確定并宣布決議事項是否通過;

      (六)會議召集人將大會的議事決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。會議召集人應當做好業(yè)主大會會議書面記錄。會議記錄統(tǒng)一由業(yè)主委員會保管。

      第八條 業(yè)主大會以書面形式議事的程序如下:

      (一)會議召集人根據(jù)規(guī)定向本區(qū)域全體業(yè)主送達表決票或選票,并告知業(yè)主表決票或選票投放的地點和截止時間;

      (二)會議召集人收集指定投放地點的表決票;

      (三)會議召集人計收有效表決,如回收時限屆滿后,如與會業(yè)主的總票權數(shù)未達到業(yè)主大會總票權數(shù)法定比例的,由會議召集人告知全體業(yè)主延長投票時間,組織人員催收表決票、選票,直至與會業(yè)主總票權數(shù)達到業(yè)主大會總票權數(shù)法定比例;

      (四)會議召集人組織人員開箱驗票,統(tǒng)計并公布表決、選舉結(jié)果;會議召集人應當做好業(yè)主大會會議書面記錄。會議記錄統(tǒng)一由業(yè)主委員會保管。

      第九條 業(yè)主為法人或其他組織的,由其法定代表人或負責人行使投票權;業(yè)主為無民事行為能力及限制民事行為能力的,由其法定代理人行使投票權。

      業(yè)主可以自行投票,也可書面委托他人投票。書面委托書應載明委托事項和投票權數(shù)。

      業(yè)主投票時應出示選舉證,代理人除應出示業(yè)主的選舉證外,還應出示委托書。

      第十條 單個物業(yè)登記有兩個或兩個以上的所有權人的,應自行確定一名投票人。

      第十一條 業(yè)主大會投票權數(shù)按業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積計算。特區(qū)內(nèi)各類物業(yè)按每十平方米為一個投票權,不足十平方米的按四舍五入計算;五平方米以下且有房地產(chǎn)權證的非住宅類物業(yè),每證為一個投票權。

      寶安、龍崗兩區(qū)以每一平方米為一個投票權,不足一平方米的按四舍五入計算。

      第十二條 特區(qū)內(nèi)的業(yè)主大會會議應有已入住的持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。寶安、龍崗兩區(qū)的業(yè)主大會會議應有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。

      第十三條 業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過,但寶安、龍崗兩區(qū)業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。

      第十四條 下列情況下應召開業(yè)主委員會會議:

      (一)主任、副主任召集會議的;

      (二)經(jīng)三分之一以上委員提議的;

      (三)經(jīng)區(qū)主管部門建議召開的;

      (四)由主管部門責令召開的。

      第十五條 業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席,作出決定時應當經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。每名委員擁有一票表決權。

      業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會的會議,但委員為法人或其他組織的,法定代表人可以書面委托本單位的工作人員出席會議。

      第十六條 業(yè)主委員會召開會議時,可邀請所在地社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會派員列席會議。

      第十七條 特區(qū)內(nèi)物業(yè)項目的業(yè)主委員會的任期為3年,寶安、龍崗兩區(qū)物業(yè)項目的業(yè)主委員會的任期為2年。

      業(yè)主委員會任期屆滿前2個月內(nèi),業(yè)主委員會應當報告區(qū)主管部門和街道辦事處,同時開展換屆選舉工作。

      第十八條 業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)40%的,應當在月內(nèi)召開業(yè)主大會會議,及時完成業(yè)主委員會委員的補選工作。

      第十九條 物業(yè)為分期開發(fā)的,經(jīng)已入住過半數(shù)投票權的業(yè)主申請,在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后,應當增補業(yè)主委員會委員。

      增補的候選人從新一期物業(yè)的業(yè)主中推舉,差額比例不得少于20%。

      增補委員的數(shù)量根據(jù)新增投票權數(shù)占已有投票權數(shù)的比例計算,但增補后的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)不得超過17人。

      第二十條 業(yè)主委員會會議應當作書面記錄,由出席會議的委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔。

      第二十一條 業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告,有下列情況之一的應當送達每一位業(yè)主:

      (一)關于專項基(資)金的使用的建議;

      (二)關于調(diào)整物業(yè)管理服務費并提交業(yè)主大會表決的建議;

      (三)根據(jù)業(yè)主大會的表決及有關法規(guī)的規(guī)定,采取何種方式(招標或協(xié)議方式)選聘物業(yè)管理企業(yè)的決議;

      (四)對物業(yè)管理企業(yè)制訂的管理服務計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議;

      (五)關于決定召開臨時業(yè)主大會會議的決議;

      (六)關于罷免委員的建議;

      (七)_________。

      第二十二條 以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息,必須經(jīng)業(yè)主委員會作出決定,加蓋業(yè)主委員會印章方可對外公布。

      有下列情況之一的,還須經(jīng)全體委員過半數(shù)以上簽字:

      (一)關于專項基(資)金的使用的建議;

      (二)關于調(diào)整物業(yè)管理服務費并提交業(yè)主大會表決的建議;

      (三)根據(jù)業(yè)主大會的表決及有關法規(guī)的規(guī)定,采取何種方式(招標或協(xié)議方式)選聘物業(yè)管理企業(yè)的決議;

      (四)對物業(yè)管理企業(yè)制訂的管理服務計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議;

      (五)關于決定召開臨時業(yè)主大會會議的決議;

      (六)關于罷免業(yè)主委員會委員的建議;

      (七)向市、區(qū)主管部門投訴、申請行政復議、仲裁、訴訟的決議;

      (八)_________。

      第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會解散的,在解散前,業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當將其檔案資料和其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給所在地區(qū)主管部門,并在所在地街道辦事處的指導監(jiān)督下,做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。

      第二十四條 經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過的事項應加蓋業(yè)主大會印章,經(jīng)業(yè)主委員會會議表決通過的事項應加蓋業(yè)主委員會印章。

      業(yè)主委員會應當建立健全印章管理制度。業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人保管,并按印章管理制度使用。

      第二十五條 業(yè)主委員會應當建立業(yè)主委員會活動檔案,檔案一般包括以下內(nèi)容:

      (一)各類會議記錄、紀要;

      (二)業(yè)主委員會、業(yè)主大會決議、決定等書面材料;

      (三)各屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、備案的材料;

      (四)業(yè)主名冊;

      (五)物業(yè)管理服務合同;

      (六)有關法律、法規(guī)和業(yè)務往來文件;

      (七)業(yè)主和使用人的書面意見、建議書;

      (八)維修資金收支情況;

      (九)_________。

      第二十六條 本物業(yè)區(qū)域的檔案采取以下第種方式保管:

      (一)由業(yè)主委員會指定專人保管;

      (二)委托所在地社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會管理。

      第二十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費用于下列開支:

      (一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議開支,計_________元/年;

      (二)必要的日常辦公等費用,計_________元/月;

      (三)有關人員津貼,共計費用_________元/月,具體支付對象如下:

      1、_________,費用_________;

      2、_________,費用_________;

      3、_________,費用_________。

      業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費從管理費中開支。

      經(jīng)費收支帳目由物業(yè)管理企業(yè)代為管理,經(jīng)費收支帳目每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次,接受業(yè)主的監(jiān)督。

      第二十八條 業(yè)主委員會可以聘請一名執(zhí)行秘書,負責處理業(yè)主委員會的日常事務。

      執(zhí)行秘書的津貼數(shù)額為:_________元/月,從物業(yè)管理費中列支。

      第二十九條 其他補充條款:

      (一)_________

      (二)_________

      (三)_________

      第三十條 本議事規(guī)則經(jīng)業(yè)主大會會議通過后生效。

      附件

      使用說明

      一、本議事規(guī)則為示范文本。

      二、使用者可在示范文本條文之外增加認為有必要補充的內(nèi)容。

      第五篇:馬鞍山市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動指導細則

      馬鞍山市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動指導細則 第一章 總 則

      第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動,維護業(yè)主的合法權益,根據(jù)國務院、安徽省《物業(yè)管理條例》、住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》、《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》及有關規(guī)定,結(jié)合本市實際,制定本細則。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會的成立和召開、業(yè)主委員會的選舉及活動適用本細則。

      第三條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利,履行相應的義務。

      第四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生,履行業(yè)主大會賦予的職責,執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,接受業(yè)主的監(jiān)督。

      第五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關的決定,不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

      第六條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為,有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

      第二章 業(yè)主大會

      第七條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

      只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意,不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

      第八條 符合下列條件之一的,應當召開首次業(yè)主大會會議:

      (一)入住率達到50%以上的;

      (二)首批物業(yè)交付滿二年,并且入住率超過30%的;

      (三)首批物業(yè)交付滿三年的。

      第九條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的,應當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的組織協(xié)調(diào)下,由業(yè)主代表、建設單位和居民委員會(村民委員會)組成業(yè)主大會籌備組,籌備組成員人數(shù)應為單數(shù),其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的1/2?;I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會、村民委員會組織業(yè)主推薦。第十條 符合召開首次業(yè)主大會會議條件之

      一、未及時召開大會的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到建設單位、前期物業(yè)企業(yè)或業(yè)主書面報告之日起45 日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。

      新建住宅小區(qū)符合召開首次業(yè)主大會會議條件的,前期物業(yè)企業(yè)應當在符合條件之日起30日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請召開業(yè)主大會。第十一條 業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起15日內(nèi)將籌備組工作職責、成員名單及分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告,并在90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會。

      第十二條 建設單位或前期物業(yè)企業(yè)應當自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列文件資料。

      (一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

      (二)房屋及建筑物面積清冊;

      (三)業(yè)主名冊;

      (四)建筑規(guī)劃總平面圖;

      (五)交付使用公用設施設備的證明;

      (六)物業(yè)服務用房、物業(yè)經(jīng)營性用房配置證明;

      (七)其他有關的文件資料。

      籌備組應當對業(yè)主資料保密,不得將前款資料用于與籌備無關的活動。首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費在建設單位向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府交納的每戶5元的業(yè)主大會籌備專項經(jīng)費中支出。第十三條 籌備組應當做好以下籌備工作:

      (一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

      (二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

      (三)草擬管理規(guī)約;

      (四)草擬業(yè)主大會議事規(guī)則;

      (五)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

      (六)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法,確定業(yè)主委員會委員候選人名單;

      (七)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

      (八)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

      第十四條 對前款規(guī)定的內(nèi)容,業(yè)主大會籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開前15日,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告。業(yè)主對業(yè)主身份、投票權數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案等提出異議的,籌備組應當予以復核或者修改,并告知異議人。

      第十五條 業(yè)主的投票權數(shù),由專有部分面積和人數(shù)決定,專有部分面積,按照產(chǎn)權管理部門房屋權屬登記簿記載的面積計算;尚未進權屬登記的,按照測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積,按照專有部分面積之和計算;業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計算,一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。業(yè)主總?cè)藬?shù),按照兩者之和計算。

      第十六條 籌備組應當遵守以下工作原則:

      (一)籌備組組長負責召集和主持籌備組會議;

      (二)籌備組作出決定應當經(jīng)籌備組過半數(shù)成員同意;成員進行表決時應當在決議上簽字,注明同意、反對或者棄權。

      (三)籌備組應當對會議進行書面記錄,籌備組組長應當對表決及會議記錄予以簽字確認;

      (四)籌備組的成員不能委托代理人參加會議;

      第十七條 業(yè)主大會自首次會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立?;I備組職責自行終止,由籌備組保管的相關資料物品等在7日內(nèi)移交業(yè)主委員會。

      第十八條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目,先期開發(fā)部分符合條件的,應當成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。在物業(yè)區(qū)域新的一期業(yè)主入住后,應當補選業(yè)主委員會,補選辦法由首次業(yè)主大會根據(jù)小區(qū)規(guī)模、開發(fā)進度等因素,在業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。物業(yè)管理區(qū)域所有項目全部建成后召開的業(yè)主大會會議,應當對物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及收費方案和物業(yè)企業(yè)等事項做出決定。

      第十九條 業(yè)主大會主要決定以下事項:

      (一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

      (二)制定和修改管理規(guī)約;

      (三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;

      (四)制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及收費方案;

      (五)選聘和解聘物業(yè)企業(yè);

      (六)籌集和使用物業(yè)專項維修資金;

      (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

      (八)改變共有部分的用途;

      (九)利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;

      (十)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。業(yè)主大會決定籌集和使用物業(yè)專項維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設施的,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項,應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積和總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第二十條 管理規(guī)約應當包括以下內(nèi)容:

      (一)物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù);

      (二)業(yè)主大會的召集程序及決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項的方式;

      (三)公共場所及共用設施設備狀況;

      (四)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及共用設施設備的權益;

      (五)業(yè)主參與物業(yè)管理的權利;

      (六)業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督權;

      (七)物業(yè)的使用、裝飾裝修、維護和管理;

      (八)業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應當遵守的行為準則;

      (九)違反管理規(guī)約的責任;

      (十)其他有關事項。

      第二十一條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就以下事項作出約定:

      (一)業(yè)主大會的議事方式;

      (二)業(yè)主大會的表決程序;

      (三)業(yè)主委員會的組成和委員任期;

      (四)其他有關事項。

      第二十二條 業(yè)主無故拒交物業(yè)服務費,不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的,業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。

      第二十三條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。會議分為定期會議和臨時會議。

      業(yè)主大會定期會議原則上每年不少于一次。

      有下列情況之一的,應當召開臨時會議:

      (一)有20%以上業(yè)主提議的;

      (二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

      (三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。第二十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一個業(yè)主;無法送達的,應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告。凡需投票表決的,表決意見應由專有部分業(yè)主本人簽名。

      第二十五條 一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

      業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監(jiān)護人行使投票權。

      第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的,可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的,應當出具委托書。

      第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以以幢、單元或者樓層等為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前,應當就業(yè)主大會會議討論的事項書面征求其代表的業(yè)主意見;對需業(yè)主投票表決的,業(yè)主贊同、反對或者棄權的具體意見應當經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

      第二十八條 業(yè)主可以書面委托的形式,約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權,具體委托內(nèi)容、期限、權限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

      第二十九條 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。

      業(yè)主大會的決定應當在業(yè)主大會召開后7日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告。

      第三章 業(yè)主委員會

      第三十條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,由5至11人單數(shù)組成。其中小區(qū)建筑面積為5萬平方米以下業(yè)主委員會成員為5名,5萬平方米以上、15萬平方米以下業(yè)主委員會成員為7名,15萬平方米以上業(yè)主委員會成員為9—11名的單數(shù)。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,其組成人員不得在本小區(qū)內(nèi)的物業(yè)企業(yè)中兼職,并符合下列條件:

      (一)具有完全民事行為能力;

      (二)遵守國家有關法律、法規(guī);

      (三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,模范履行業(yè)主義務;

      (四)熱心公益事業(yè),責任心強,公正廉潔;

      (五)具有一定的組織能力;

      (六)具備必要的工作時間;

      (七)身體健康,建議年齡在70周歲以下。

      第三十一條 業(yè)主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過3年,可連選連任,業(yè)主委員會委員具有同等表決權。

      業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議,推選業(yè)主委員會主任、副主任。業(yè)主中有居民委員會、村民委員會工作人員的,建議由其擔任業(yè)主委員會主任。業(yè)主委員會設執(zhí)行秘書一人,由居民委員會、村民委員會在其工作人員中確定,承辦業(yè)委會的具體工作。

      第三十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù):

      (一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況;

      (二)管理規(guī)約;

      (三)業(yè)主大會議事規(guī)則;

      (四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。

      第三十三條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后,可持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

      業(yè)主委員會任期內(nèi),備案內(nèi)容發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

      第三十四條 業(yè)主委員會履行以下職責:

      (一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

      (二)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理實施情況;

      (三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

      (四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

      (五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

      (六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用;

      (七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;

      (八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

      (九)參與物業(yè)企業(yè)通過公開方式出租物業(yè)經(jīng)營性用房及相關設施,并對收支情況進行監(jiān)督。不得以業(yè)主委員會的名義經(jīng)營、出租物業(yè)經(jīng)營性用房,處置物業(yè)經(jīng)營性用房經(jīng)營、出租所得;

      (十)業(yè)主大會賦予的其他職責。

      第三十五條 主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料:

      (一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

      (二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

      (三)物業(yè)服務合同;

      (四)專項維修資金的籌集、使用情況;

      (五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;

      (六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

      (七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;

      (八)其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

      第三十六條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議,應當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

      第三十七條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責,可以委托副主任召集。

      業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)的委員出席,作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

      業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

      第三十八條 業(yè)主委員會應當于會議召開7日前,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程,聽取業(yè)主的意見和建議。

      業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔,業(yè)主委員會會議作出的決定,應當有參會委員的簽字確認,并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第三十九條 業(yè)主委員會應當建立工作檔案,工作檔案包括以下主要內(nèi)容:

      (一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄;

      (二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定;

      (三)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同;

      (四)業(yè)主委員會選舉及備案資料;

      (五)專項維修資金籌集及使用情況;

      (六)業(yè)主及業(yè)主代表的名冊;

      (七)業(yè)主的意見和建議。

      第四十條 業(yè)主委員會應當建立印章管理規(guī)定,并指定專人保管印章。使用業(yè)主大會印章,應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定;使用業(yè)主委員會印章,應當根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。第四十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔,可以由業(yè)主分攤,也可以從物業(yè)共用部位、公用設施設備經(jīng)營所得收益中留存的70%的專項維修資金中列支。工作經(jīng)費的收支情況,應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告,接受業(yè)主監(jiān)督。

      工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

      第四十二條 業(yè)主委員會委員不得領取工資類報酬,有條件的是否給予交通費、通訊費等補貼由業(yè)主大會決定,但建議不得超過以下標準:

      (一)物業(yè)管理區(qū)域面積小于等于10萬平方米,工作補貼每人每月不超過50元;

      (二)物業(yè)管理區(qū)域面積大于10萬平方米、小于等于30萬平方米,工作補貼每人每月不超過100元;

      (三)物業(yè)管理區(qū)域面積超過30萬平方米,工作補貼每人每月不超過150元。第四十三條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會會議通過,其業(yè)主委員會委員資格終止,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告:

      (一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

      (二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的;

      (三)因身體健康等原因喪失履行職責能力的;

      (四)因犯罪正在受刑事追究的;

      (五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的;

      (六)一年以上拒不交納物業(yè)服務費等相關費用的;

      (七)收受物業(yè)企業(yè)或者利害關系業(yè)主提供的不當利益或者報酬的;

      (八)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議,認為有必要增減或者調(diào)整業(yè)主委員會委員的,由業(yè)主大會會議作出決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

      第四十四條 業(yè)主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的物品、資料等移交業(yè)主委員會。

      第四十五條 業(yè)主委員會任期內(nèi),委員出現(xiàn)空缺時,應當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時,應當召開業(yè)主大會臨時會議,重新選舉業(yè)主委員會。第四十六條 業(yè)主委員會任期屆滿60日前,物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時指導業(yè)主委員會進行換屆選舉。

      第四十七條 業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內(nèi),將其保管物品、資料等移交新一屆業(yè)主委員會。

      第四十八條 印章管理應遵循以下規(guī)定:

      (一)業(yè)主委員會主任對印章的管理負責。

      (二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章必須存放于辦公場所,建議由主任或執(zhí)行秘書保管,加鎖存放。原則上不得帶出小區(qū),確因工作需要須經(jīng)業(yè)委會主任同意方可攜帶。

      (三)使用印章應按要求填寫印章使用單,保管印章的人員應對用印內(nèi)容予以核實,經(jīng)核對無誤后方可蓋章,保管人不得以其他理由拒絕用印。用印后印章使用單作為用印憑據(jù)由印章保管人留存,定期整理后歸檔。

      (四)印章保管人必須妥善保管印章,如有遺失,必須及時向有關部門報告。并在規(guī)定媒體上聲明作廢,報主管部門重新備案。

      第四十九條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營及收益管理應遵循以下規(guī)定:

      (一)物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營性活動的,應當在征得相關業(yè)主和業(yè)主大會同意后按照規(guī)定辦理相關手續(xù)。所得收益30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費不足,70%納入專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。其中物業(yè)經(jīng)營性用房經(jīng)營所得收入,主要用于補貼物業(yè)管理公共服務費。

      (二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營所得收入應單獨列帳,建立由業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)共管的賬戶,每年至少向業(yè)主公示一次收支情況。第四章 指導和監(jiān)督

      第五十條 縣、區(qū)住建委(房管局)是所在地物業(yè)管理主管部門,負責指導業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體負責組織協(xié)調(diào)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作,調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)服務的關系。居民委員會、村民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好本區(qū)域所屬小區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作,調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛,幫助、指導業(yè)主大會通過招投標或其他方式選聘物業(yè)企業(yè)以及與物業(yè)管理有關的其他工作。

      第五十一條 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議,或者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況,業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的,物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令業(yè)主委員會限期召開;逾期仍不召開的,可以由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開。

      物業(yè)服務合同期限屆滿90日前,業(yè)主委員會未按規(guī)定召開業(yè)主大會,決定續(xù)聘或選聘物業(yè)企業(yè),或者業(yè)主委員會未按規(guī)定和業(yè)主大會選聘的物業(yè)企業(yè)簽定物業(yè)服務合同的,物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令業(yè)主委員會限期整改;逾期仍未整改的,可以由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下,代行業(yè)主委員會的職責。

      第五十二條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議,應當召開業(yè)主委員會會議的,業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的,物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

      第五十三條 業(yè)主委員會委員資格終止,拒不移交所保管的物品、資料的,或者業(yè)主委員會任期屆滿后,拒不移交所保管的物品、資料的,相關業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。

      第五十四條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的,物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,可以由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下,組織換屆選舉工作。

      第五十五條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的,新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前,可以由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下,代行業(yè)主委員會的職責,但應將業(yè)主委員會未選舉產(chǎn)生或業(yè)主委員會委員人數(shù)不足的原因向區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門書面說明并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告。

      第五十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

      第五十七條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義,從事違反法律、法規(guī)的活動,依法追究法律責任。

      第五章 附 則

      第五十八條 本細則自2013年8月1日起施行。3-20 10:42

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