第一篇：怎樣組建業(yè)主委員會

怎樣組建業(yè)主委員會

成立業(yè)主委員會，可以督促物業(yè)管理公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，直至“炒掉”物業(yè)管理公司；可以代表全體業(yè)主與開發(fā)商交涉公共事務(wù)。所依據(jù)的法律法規(guī)，包括有國務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》（2003年6月8日，國務(wù)院第379號令）和建設(shè)部頒布的《業(yè)主大會規(guī)程》業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，負(fù)責(zé)了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費、水電費、物業(yè)專項維修基金以及監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同。

一、成立業(yè)主委員會的程序。

要合法地組織起本來是一盤散沙的業(yè)主召開業(yè)主大會，成立維護業(yè)主權(quán)益的業(yè)主委員會，下面的步驟必不可少。

第一、成立籌備小組

符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)按本辦法召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

（一）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上。

（二）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超過一年的。

分期開發(fā)的大型住宅小區(qū)，經(jīng)已交付使用的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請，區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以召開臨時業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。

根據(jù)《業(yè)主大會規(guī)程》，業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人

民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。在實際操作中，想成立業(yè)主委員會的業(yè)主首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，然后聯(lián)系小區(qū)一定數(shù)量的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議，同時發(fā)信邀請政府相關(guān)部門指導(dǎo)自己小區(qū)成立業(yè)主大會?；I備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦，最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時間內(nèi)自愿報名參與籌備工作。

第二、公告

籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第三、籌備業(yè)主大會

籌備組要完成的工作包括：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（二）參照政府主管部門制定的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生的辦法及名單；

（五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

其中

（一）、（二）、（三）、（四）項的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第四、產(chǎn)生候選人

籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。

第五、宣傳

籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布，同時將《業(yè)主委員會選舉辦法》書面送達全體業(yè)主。

第六、做會務(wù)籌備工作

做好會務(wù)籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設(shè)置投票箱，通知所有投票權(quán)的業(yè)主，知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。

第七、召開業(yè)主大會

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主大會履行以下職責(zé)：

（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

第八、召開第一次會議

業(yè)主委員會召開第一次會議，選舉業(yè)主委員會主任、副主任，并可以開展工作。

第九、報政府備案

業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)應(yīng)該將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單送物業(yè)所在地的區(qū)國土房管局備案。

二、成立業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提交的資料

受理部門 房屋管理科：辦事條件（提交的資料）

需提交的資料 ：

1.由小區(qū)五名以上的業(yè)主作為發(fā)起人，并向區(qū)國土房管局提交發(fā)起人親筆簽名的成立業(yè)主委員會的書面申請，申請需列明：小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商名稱、物業(yè)管理公司的名稱、小區(qū)的總建筑面積、入住使用率和入住時間等內(nèi)容。

2.發(fā)起人產(chǎn)權(quán)證明各一份（復(fù)印件）；

3.業(yè)主委員會登記申請表；

4.業(yè)主委員會選票；

5.業(yè)主代表選票；

6.業(yè)主授權(quán)委托書；

7.業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表；

8.業(yè)主委員會章程；

9.業(yè)主公約；

10.其它相關(guān)資料?！?/p>

辦事程序：

1、提交資料；

2、審核所提交的材料后，批復(fù)小區(qū)成立業(yè)主委員會籌備小組；

3、小區(qū)業(yè)主成立籌備小組并開展選舉業(yè)主委員會的準(zhǔn)備工作;

4、籌備小組組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，審議并通過《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》;

5、業(yè)主一戶可投一票，該票代表的投票權(quán)以物業(yè)建筑面積計算，每一平方米為投票權(quán)的計算份額，不足一平方米按四舍五入處理。獲小區(qū)投票總分過半的小區(qū)業(yè)主按得分高低排列，居前者當(dāng)選。業(yè)主委員會由五名至十五名委員單數(shù)組成;

6、辦理核準(zhǔn)登記手續(xù)。”

辦事時限：

1、業(yè)主委員會自產(chǎn)生之日起15天內(nèi)持有關(guān)資料報區(qū)國土資源和房屋管理局辦理核準(zhǔn)登記手續(xù)；

2、自受理登記申請之日起15天內(nèi)對符合條件的業(yè)主委員會予以登記。"

辦事結(jié)果：

１、符合條件的給予登記；

２、不符合條件的書面告知申請人不予登記的理由。

第二篇：業(yè)主委員會組建的相關(guān)法律規(guī)定

《物業(yè)管理條例》第八條至第二十條（內(nèi)容見條文）第八條：業(yè)主大會的組成與宗旨 第十條：業(yè)主大會的成立 第十一條：業(yè)主共同決定事項

第十二條：業(yè)主大會會議的召開方式及決定 第十三條：業(yè)主大會會議制度

第十四條：業(yè)主大會會議的通知、告知及記錄 第十五條：業(yè)主委員會的性質(zhì)與職責(zé)

第十六條：業(yè)主委員會備案制度及其成員資格 第十七條：管理規(guī)約的內(nèi)容及效力 第十八條：業(yè)主大會的議事規(guī)則

第十九條：業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)限制

第二十條：業(yè)主大會、業(yè)主委員會與公安機關(guān)、居委會的關(guān)系

第三篇：怎樣成立業(yè)主委員會

怎樣成立業(yè)主委員會？

成立業(yè)主委員會，可以督促物業(yè)管理公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，直至“炒掉”物業(yè)管理公司；可以代表全體業(yè)主與開發(fā)商交涉公共事務(wù)。所依據(jù)的法律法規(guī)，包括有國務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》（2003年6月8日，國務(wù)院第379號令）和建設(shè)部頒布的《業(yè)主大會規(guī)程》（建住房［2003］131號），地方性的法律文件則有廣州市國土房管局發(fā)出的《關(guān)于貫徹國家〈物業(yè)管理條例〉有關(guān)問題的通知》（穗國房字〔2003〕592號）。

一、成立業(yè)主委員會的程序。

物業(yè)管理小區(qū)符合下列情況之一的，可以成立業(yè)主委員會：

(一)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上；

(二)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。參照穗國房字[2004]756號《物業(yè)管理首次業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立程序》，廣州地區(qū)成立業(yè)主委員會的一般程序如下：

壹、成立首次“業(yè)主大會籌備組”。

(一)關(guān)于籌備組成員的條件。

首次業(yè)主大會籌備組成員應(yīng)當(dāng)由住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主和建設(shè)單位組成，其中住宅業(yè)主應(yīng)當(dāng)有不少于10名業(yè)主（不包括被推薦的業(yè)主）推薦。

(二)聯(lián)名業(yè)主報送資料。

小區(qū)內(nèi)熱心公益的業(yè)主應(yīng)當(dāng)互相聯(lián)絡(luò)，有5～15名業(yè)主成為發(fā)起倡議的聯(lián)名業(yè)主（聯(lián)名業(yè)主中的住宅業(yè)主應(yīng)取得不少于10名業(yè)主推薦），該5～15名聯(lián)名業(yè)主將組建首次業(yè)主大會籌備組的函、《關(guān)于組建首次業(yè)主大會籌備組的建議》、《推薦支持的業(yè)主簽名表》，以及聯(lián)名業(yè)主和推薦業(yè)主的有效房產(chǎn)證明資料、個人身份證復(fù)印件，送區(qū)國土房管局。

(三)區(qū)國土房管局對聯(lián)名業(yè)主保送的資料進行審查，對符合法律法規(guī)規(guī)定的，區(qū)國土房管局指導(dǎo)聯(lián)名業(yè)主，將擬訂的《關(guān)于組建首次業(yè)主大會籌備組的建議》(以下簡稱《建議》)和《籌備組成員自薦表》(以下簡稱《自薦表》)在物業(yè)管理小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公示10日，告知全體業(yè)主籌備成立首次業(yè)主大會事宜。

(四)公示期內(nèi)業(yè)主自薦增補。

《建議》公示期間，業(yè)主(住宅業(yè)主應(yīng)當(dāng)有不少于10名業(yè)主推薦，不包括被推薦的業(yè)主)可以自薦參與籌備組成員(下稱：自薦業(yè)主)，自薦業(yè)主填寫《自薦表》，并提供《推薦支持的業(yè)主簽名表》、本人和推薦其本人參加籌備組成員的業(yè)主的有效房產(chǎn)證明資料、個人身份證復(fù)印件，以上資料一式兩份，一份送區(qū)國土房管局，另一份送聯(lián)名業(yè)主。

(五)產(chǎn)生籌備組。

《建議》公示期滿后，在區(qū)房管局的指導(dǎo)下，在聯(lián)名業(yè)主和自薦業(yè)主范圍內(nèi)(綜合考慮房屋幢數(shù)和房屋用途所占面積)產(chǎn)生5～15人為籌備組成員。

(六)建設(shè)單位應(yīng)該參與籌備組。

建設(shè)單位須授權(quán)委托一名代表參加籌備組工作，填寫《建設(shè)單位，公有住房出售單位參加籌備組成員情況表》，提交規(guī)劃部門批準(zhǔn)的《建設(shè)工程報建審核書》復(fù)印件，送區(qū)國土房管局。

(七)籌備組確立。

區(qū)國土房管局向籌備組發(fā)出《關(guān)于成立首次業(yè)主大會籌備組的復(fù)函》、《首次業(yè)主大會籌備組成員名單》，由籌備組在區(qū)國土房管局的指導(dǎo)下，將復(fù)函和名單在物業(yè)管理小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公告。

貳、召開首次業(yè)主大會，制訂和通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》。

(一)草擬、公示文件。

籌備組擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》(征求意見稿)、《業(yè)主公約》(征求意見稿)、廣州市國土房管局《業(yè)主大會議事規(guī)則》(示范文本)及其通知，并在物業(yè)管理小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置公示5日；同時，向全體業(yè)主征求意見。經(jīng)征求意見，籌備組將修改后的《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置再次公示5日。

(二)確認(rèn)業(yè)主投票權(quán)。

籌備組向物業(yè)管理公司、發(fā)展商索取資料，確認(rèn)些業(yè)主人數(shù)和身份，確定每戶業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)。正在建設(shè)尚未竣工交付的房屋（未移交物業(yè)公司接管的房屋）的購房者不作為首次業(yè)主大會的參加業(yè)主。

(三)發(fā)出大會通知、發(fā)放表決票。

在首次業(yè)主大會召開15日前，籌備組將選《關(guān)于召開首次業(yè)主大會的通知》和票格式《〈業(yè)主大會議事規(guī)則〉、《業(yè)主公約》表決票》樣本，在物業(yè)管理小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼不少于5日，召開首次業(yè)主大會的通知中應(yīng)當(dāng)包括會議召開的時間、地點、內(nèi)容等。屆時無法出席業(yè)主大會的業(yè)主，可以提前領(lǐng)取表決票，并于大會前交付給籌備組。

籌備組應(yīng)將召開首次業(yè)主大會的通知同時通知區(qū)國土房管局和當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會。

(四)投票表決《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》。

籌備組按照召開首次業(yè)主大會通知的要求，組織對《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》進行投票表決，并將表決結(jié)果及業(yè)主大會決定在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公告不少于5日。

(五)刻章。

籌備組到公安部門辦理刻制“**小區(qū)（大廈）業(yè)主大會”公章手續(xù)，公章式樣一式兩份，報區(qū)國土房管局、街道辦事處(區(qū)人民政府)備案。

叁、依據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》，召開第2次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。

(一)發(fā)出業(yè)主委員會委員候選人推薦通知。

業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理小區(qū)(大廈)的規(guī)模由5～15名委員單數(shù)組成。符合業(yè)主委員會委員候選人資格條件的業(yè)主(住宅業(yè)主應(yīng)當(dāng)有不少于10名業(yè)主推薦，不包括被推薦的業(yè)主)填寫《業(yè)主委員會委員候選人簡歷表》，提供《推薦支持的業(yè)主簽名表》、本人和推薦的業(yè)主的有效房產(chǎn)證明資料、個人身份證原件(核對后退還)及其復(fù)印件，按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的要求，在通知指定的期限內(nèi)交給籌備組核實。

若業(yè)主大會是由住宅和非住宅業(yè)主組成的。業(yè)主委員會由住宅級和非住宅組組成，其業(yè)主委員會委員侯選人也應(yīng)分為住宅組侯選人和非住宅組侯選人。

（二）發(fā)出業(yè)主大會通知。在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的業(yè)主大會召開15日前，籌備組將《關(guān)于召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員的通知》、業(yè)主委員會委員候選人簡歷表、業(yè)主委員會委員選票格式樣本，在物業(yè)管理小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼不少于5日，同時通知相關(guān)的居民委員會。

（三）印發(fā)選票、發(fā)放選票。

籌備組按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定，做好業(yè)主投票權(quán)、議事方式、表決程序和約定的其他工作，設(shè)置投票箱。

(四)通知區(qū)國土房管局。

籌備組將召開業(yè)主大會前的籌備工作和設(shè)置投票箱的情況，函告區(qū)國土房管局，并于召開業(yè)主大會時，由區(qū)國土房管局到場對開箱投票活動進行監(jiān)督。

(五)召開業(yè)主大會，投票選舉首屆業(yè)主委員會委員。

籌備組按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定組織投票選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員，并在區(qū)國土房管局的配合下將選舉結(jié)果，及業(yè)主大會決定在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公告不少于5日。業(yè)主一戶可投一票，該票代表的投票權(quán)以物業(yè)建筑面積計算，每一平方米為投票權(quán)的計算份額，不足一平方米按四舍五入處理。獲小區(qū)投票總分過半的小區(qū)業(yè)主按得分高低排列，居前者當(dāng)選。業(yè)主委員會由五名至十五名委員單數(shù)組成;

(六)備案。

業(yè)主委員會自產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將下列資料送區(qū)國土房管局：

1、業(yè)主大會成立情況；

2、業(yè)主大會決定(一)、(二)。

各區(qū)國土房管局自收齊資料15日內(nèi)辦理備案手續(xù)，并向業(yè)主委員會發(fā)出《收件回執(zhí)》。

(七)刻章。

業(yè)主委員會到公安部門辦理刻制“**小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會”公章手續(xù)。公章式樣一式兩份，報區(qū)國土房管局、街道辦事處(鎮(zhèn)人們政府)備案。成立業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提交的資料 肆、需提交的資料 ：

1.由小區(qū)五名以上的業(yè)主作為發(fā)起人，并向區(qū)國土房管局提交發(fā)起人親筆簽名的成立業(yè)主委員會的書面申請，申請需列明：小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商名稱、物業(yè)管理公司的名稱、小區(qū)的總建筑面積、入住使用率和入住時間等內(nèi)容。

2.發(fā)起人產(chǎn)權(quán)證明各一份（復(fù)印件）；

3.業(yè)主委員會登記申請表；

4.業(yè)主委員會選票；

5.業(yè)主代表選票；

6.業(yè)主授權(quán)委托書；

7.業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表；

8.業(yè)主委員會章程；

9.業(yè)主公約；

10.其它相關(guān)資料。

第四篇：沈陽市組建業(yè)主委員會程序

目前我市業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)主要依據(jù)兩個文件：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房?2009?274號）和《關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)的指導(dǎo)意見》（沈房?2005?180號）。成立業(yè)主委員會的程序如下：

一、成立業(yè)主大會條件。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%。

二、報送材料。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：1.物業(yè)管理區(qū)域證明；2.房屋及建筑物面積清冊；3.業(yè)主名冊；4.建筑規(guī)劃總平面圖；5.交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；6.物業(yè)服務(wù)用房配臵證明；7.其他有關(guān)的文件資料。

三、提出書面申請。業(yè)主向區(qū)房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處提出籌備業(yè)主大會書面申請。

四、成立籌備組。首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔(dān)任。

五、開展籌備工作?；I備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；制定業(yè)主委員會選舉辦法；完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。并且這些內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

六、召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主委員會的選舉應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加；業(yè)主委員會委員的當(dāng)選應(yīng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。

七、業(yè)主委員會備案。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：1.業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；2.管理規(guī)約；3.業(yè)主大會議事規(guī)則；4.業(yè)主大會決定的其他重大事項。

業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。在成立之前，是由發(fā)展商負(fù)責(zé)小區(qū)的前期物業(yè)管理，并有權(quán)選聘物業(yè)管理公司。要是住宅小區(qū)入住率達到50%以上，或者自第一位業(yè)主入伙之日起滿2年的，發(fā)展商或其委托單位就應(yīng)當(dāng)及時告知該區(qū)住宅主管部門，6個月內(nèi)召開第一次業(yè)主大會。而第一屆業(yè)主委員會則由物業(yè)管理行政主管部門與發(fā)展商或物業(yè)管理公司、業(yè)主代表組成籌委會，推薦業(yè)主委員會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。

有些小區(qū)是分期開發(fā)，如遇到這種情況，可以經(jīng)過已入住半數(shù)業(yè)主的申請，成立臨時業(yè)主委員會，而臨時業(yè)主委員會則具有與業(yè)主委員會同樣的權(quán)利和義務(wù)。因為擔(dān)任業(yè)主委員會的成員，除主任可以是專職的以外，其他委員都是兼職，而且是義務(wù)地為廣大業(yè)主服務(wù)，所以經(jīng)常被視為是一項“吃力不討好”的苦差事。那么，業(yè)主委員會的成員就應(yīng)當(dāng)是既熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強，又有一定的組織能力和時間的人(不同階層的人員,如：年齡、族別、性別以及工作和離退休)。在通常情況下，業(yè)主委員會由11至17位成員組成，也可以適當(dāng)增減，但最少不能低于5人。其每屆任期為3年，可以連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，提交業(yè)主大會確認(rèn)。

后附：《沈陽市物業(yè)管理條例》（[2010]第16號）

(2010年8月31日沈陽市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議通過；2010年9月29日遼寧省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第十九次會議批準(zhǔn))第一章 總則

第一條 根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理活動。

第三條 市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。

區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。

建設(shè)、規(guī)劃、城建、財政、民政、公安、工商、物價、環(huán)保、城市管理行政執(zhí)法等有關(guān)部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的監(jiān)督管理工作。

第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助房產(chǎn)主管部門對物業(yè)服務(wù)活動進行監(jiān)督管理，指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會設(shè)立和業(yè)主委員會換屆等工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。居民委員會和村民委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會的日常工作。

第五條 市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，促進行業(yè)健康發(fā)展。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法享有權(quán)利，履行義務(wù)。業(yè)主可以依法設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少，且經(jīng)全體業(yè)主同意不設(shè)立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第七條 尚未設(shè)立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)，但須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意。

第八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)在具備下列條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，具有一定的公信力和組織能力；

（三）按時交納物業(yè)服務(wù)費，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）本人及其近親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者下屬單位任職；

（五）具備必要的工作時間。

第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用公共設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)管理用房配臵證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域具備設(shè)立業(yè)主大會條件的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會的書面申請；業(yè)主未提出申請的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織、指導(dǎo)設(shè)立業(yè)主大會籌備組。

籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門代表、居民委員會或者村民委員會、建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原房屋管理單位等組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為七人以上十五人以下單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二，籌備組的組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦?；I備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

籌備組自業(yè)主委員會成立并依法備案起自行終止。

第十一條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和服務(wù)產(chǎn)生的糾紛；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會設(shè)立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。

經(jīng)業(yè)主大會同意，居民委員會或者村民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)的，也應(yīng)當(dāng)辦理備案手續(xù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

第十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停車車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第十四條 業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

第十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府一方作出責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定前，應(yīng)當(dāng)征得另一方行政機關(guān)的同意。第十六條 業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有財物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。

第三章 前期物業(yè)管理

第十七條 本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。

第十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個整體進行招投標(biāo)。

多層住宅物業(yè)總建筑面積少于二萬平方米、單棟高層住宅物業(yè)總建筑面積少于一萬平方米、多層高層混合住宅物業(yè)總建筑面積少于二萬平方米的新建物業(yè)項目或者投標(biāo)人少于三人的，經(jīng)區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十九條 建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事前期物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的十日前，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門辦理招標(biāo)備案，并提供下列資料：

（一）建設(shè)單位工商營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；

（二）物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書；

（三）招標(biāo)文件；

（四）臨時管理規(guī)約；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得違反相關(guān)法律法規(guī)、侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第二十條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程竣工驗收交付使用，其供水、供氣、供熱、供電、排水、通信、有線電視、消防等設(shè)施，道路、綠化、物業(yè)管理用房、停車位，以及預(yù)留安裝太陽能熱水器等附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)同時達到使用的標(biāo)準(zhǔn)，驗收合格后方可交付使用。

第二十一條 新建住宅交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供建設(shè)工程竣工驗收文件及配套設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件、資料。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理新建住宅承接驗收手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理用房。對于在承接驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求建設(shè)單位在一定期限內(nèi)給予解決，并簽訂書面協(xié)議。

第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好新建住宅承接驗收工作，并移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料（含隨機資料）；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）建設(shè)單位與專業(yè)經(jīng)營單位辦理的設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交資料；

（五）業(yè)主名冊；

（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備的清單；

（七）物業(yè)的使用、維護、管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接驗收手續(xù)辦理完畢后三日內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門備案。

第二十四條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向房屋買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。

第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自市建設(shè)主管部門同意辦理工程竣工驗收備案之日起，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，履行物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)拒不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向市建設(shè)主管部門申請使用建設(shè)工程保修抵押金。

第二十六條 物業(yè)保修期滿，市建設(shè)主管部門返還建設(shè)工程保修抵押金前，應(yīng)當(dāng)征求市房產(chǎn)主管部門和業(yè)主委員會的意見。

第四章 物業(yè)管理服務(wù) 第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員。從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書。

市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，對申請核定一級和二級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出審查意見。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)主要包括以下內(nèi)容：

（一）提出物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修計劃，經(jīng)業(yè)主大會通過后組織實施；

（二）監(jiān)督共用設(shè)施設(shè)備合理使用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護；

（四）日常清掃保潔，將裝修及生活垃圾收集到城管部門指定的垃圾中轉(zhuǎn)站；

（五）綠地及附屬設(shè)施養(yǎng)護管理；

（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共區(qū)域的病媒生物防治；

（七）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機動車輛停放及交通秩序的維護；

（八）建立完整、準(zhǔn)確、及時更新的業(yè)主和物業(yè)信息檔案；

（九）業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定的其他事項。第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）根據(jù)業(yè)主大會決定對物業(yè)實施管理；

（二）收取物業(yè)服務(wù)費；

（三）委托專營企業(yè)承擔(dān)專項物業(yè)服務(wù)；

（四）建議業(yè)主委員會協(xié)調(diào)與業(yè)主的糾紛；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）依法制訂物業(yè)服務(wù)制度和物業(yè)服務(wù)方案；

（二）依照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)；

（三）提出物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維修計劃，提交業(yè)主大會討論，計劃應(yīng)當(dāng)包括維修項目、費用預(yù)算、資金來源、列支范圍等；

（四）每半年向業(yè)主委員會報告工作，報送物業(yè)維修賬目，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；

（五）按照業(yè)主、業(yè)主委員會要求，列席業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，解答業(yè)主、業(yè)主委員會提出的咨詢，聽取意見和建議，改進和完善管理服務(wù)；

（六）在物業(yè)服務(wù)合同終止后向業(yè)主委員會移交有關(guān)資料、資產(chǎn)；

（七）按照有關(guān)規(guī)定做好房屋裝飾裝修管理工作；

（八）勸阻違反管理規(guī)約及物業(yè)管理制度的行為；

（九）協(xié)助有關(guān)部門做好安全防范工作；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）減少專業(yè)人員數(shù)量、物業(yè)管理類型和面積，達不到物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)的；

（二）違反有關(guān)規(guī)定，聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書人員的；

（三）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；

（四）挪用住宅專項維修資金的；

（五）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

（六）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途的；

（七）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（八）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的；

（九）物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；

（十）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；

（十一）不履行物業(yè)服務(wù)合同；

（十二）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理項目的；

（十三）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級證書的；

（十四）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門備案。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)合同終止之日起三十日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會或者居民委員會、村民委員會移交本條例第二十三條規(guī)定的資料以及下列文件和資產(chǎn)，并與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：

（一）實施前期物業(yè)管理期間有關(guān)物業(yè)改造、維修、保養(yǎng)的技術(shù)資料；

（二）物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共用的場地、設(shè)施設(shè)備；

（三）預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費、場地占用費和利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營性收益的結(jié)余；

（四）與物業(yè)項目相關(guān)的債權(quán)債務(wù)清單；

（五）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費用的明細(xì)賬；

（六）應(yīng)當(dāng)移交的其他管理資料和資產(chǎn)。

第三十四條 對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行履約保證金制度，具體辦法由市人民政府制定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定提前退出的，居民委員會或者村民委員會應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集清運實施管理，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相關(guān)費用從物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金中列支。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)人員費用、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備正常使用和日常運行及維護，綠化養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、秩序維護、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備保險及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、管理費用，以及固定資產(chǎn)折舊等支付的費用。物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當(dāng)按照房屋的建筑面積分?jǐn)偂?/p>

第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位臵公布上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)服務(wù)費等物業(yè)項目收支情況。業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項目收支情況進行審計的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主不得以物業(yè)空臵、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒付物業(yè)服務(wù)費。

第三十八條 新建住宅物業(yè)前期物業(yè)管理期間的物業(yè)服務(wù)費，由市價格主管部門會同市房產(chǎn)主管部門核定臨時收費標(biāo)準(zhǔn)，市價格主管部門依法核發(fā)收費許可證。業(yè)主大會設(shè)立后，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，臨時收費標(biāo)準(zhǔn)和收費許可證同時廢止。

非住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費，實行市場調(diào)節(jié)價。

第三十九條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險和公眾責(zé)任保險情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公示，接受相關(guān)行政管理部門和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會設(shè)立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險和公眾責(zé)任保險，由業(yè)主大會決定。

第四十條 物業(yè)管理活動中發(fā)生糾紛的，可以協(xié)商解決。無法協(xié)商解決的，可以由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣（市）相關(guān)主管部門進行調(diào)解。調(diào)解不成的，當(dāng)事人可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。第四十一條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)實行信用信息管理制度。市房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)對全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用實施考核，統(tǒng)一管理。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門對本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理信用信息進行核實，并將核實結(jié)果及時上報。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)建立完善的檔案管理制度，實施區(qū)域性檔案管理。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)活動中形成的具有保存價值的有關(guān)資料，報送區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門。

第五章 物業(yè)的使用和維護

第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；

（二）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（三）侵占、損壞公共場地，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（五）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

（六）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

（七）違反規(guī)定從事妨礙其他業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動；

（八）實施危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；

（九）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；

（十）在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（十一）占用消防通道，擠占消防設(shè)施；

（十二）在供水、供氣、供熱設(shè)施的地面及地下修建構(gòu)筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業(yè)、堆放垃圾雜物等；

（十三）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

發(fā)生上述行為時，業(yè)主有權(quán)投訴舉報；物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻、督促改正；拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時向相關(guān)行政管理部門報告。相關(guān)行政管理部門接到報告后，應(yīng)當(dāng)對違法行為依法進行處理。

第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)依法交納住宅專項維修資金。住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的管理原則。

第四十五條 業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金由市房產(chǎn)主管部門代管，并在商業(yè)銀行開立專戶。

業(yè)主大會成立后，決定自行管理住宅專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開立專戶，并接受市房產(chǎn)主管部門監(jiān)督。開立住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

第四十六條 住宅專項維修資金的使用按照下列程序辦理：

（一）涉及維修的業(yè)主提出使用要求或者由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修由全體業(yè)主討論，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后使用。涉及部分幢、單元、樓層共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的，由所涉及范圍內(nèi)的業(yè)主討論，經(jīng)專有部分占建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后使用；

（三）業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主確定使用方案；

（四）相關(guān)業(yè)主或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料，向市房產(chǎn)主管部門申請列支；

（五）市房產(chǎn)主管部門審核合格后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；

（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未建立住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金不足的，由業(yè)主共同決定補建、續(xù)籌方案，委托業(yè)主委員會或者居民委員會、村民委員會歸集。

因客觀原因?qū)е挛唇⒆≌瑢ｍ椌S修資金或者住宅專項維修資金不足的，發(fā)生維修費用時，由維修所涉及的業(yè)主按照各自房屋的建筑面積承擔(dān)。

第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，發(fā)生危及房屋使用安全、嚴(yán)重影響房屋住用等緊急情況時，應(yīng)當(dāng)立即使用住宅專項維修資金對共用部分進行維修、更新、改造。

使用住宅專項維修資金進行房屋應(yīng)急維修的具體辦法由市房產(chǎn)主管部門會同相關(guān)部門制定。

第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路、場地停放機動車輛的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定是否收取占用費以及占用費的收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等。

業(yè)主大會決定收取機動車輛場地占用費的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，單獨計賬，獨立核算，定期公布賬目，并接受業(yè)主的監(jiān)督?？鄢芾沓杀竞蟮膱龅卣加觅M歸全體業(yè)主共有。業(yè)主對機動車輛有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

第六章 舊住宅區(qū)物業(yè)管理 第五十條 本條例所稱舊住宅區(qū)是指2000年6月底以前交付使用，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責(zé)任的住宅區(qū)，以及由政府組織建設(shè)的安居、解困和回遷等住宅區(qū)。

第五十一條 市和區(qū)、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)制定舊住宅區(qū)綜合改造和管理的中長期規(guī)劃和計劃，并安排專項資金用于舊住宅區(qū)的綜合改造，對供水、供氣、供熱、排水等配套設(shè)施設(shè)備進行修繕和改造。

第五十二條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織改造后的舊住宅區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會無法成立的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定居民委員會或者村民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)，確定管理方案，簽訂管理規(guī)約。

第五十三條 舊住宅區(qū)綜合改造后應(yīng)當(dāng)推行專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的需求和支付能力，提供房屋及配套設(shè)施維護、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等基本的物業(yè)服務(wù)，合理收取物業(yè)服務(wù)費用。對尚不具備引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)條件的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在居民委員會的指導(dǎo)下，實行住宅區(qū)自我管理、自我服務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的管理費用。

第七章 法律責(zé)任

第五十四條 違反本條例第三十一條第二項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由市房產(chǎn)主管部門責(zé)令停止違法行為，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十五條 違反本條例第三十一條第三項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將全部物業(yè)管理項目一并委托給他人的，由市房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，屬于三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市房產(chǎn)主管部門吊銷資質(zhì)證書，屬于一級或者二級資質(zhì)的，市房產(chǎn)主管部門可以向有關(guān)部門提出吊銷資質(zhì)證書的建議。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十六條 違反本條例第三十一條第四項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項維修資金的，由市房產(chǎn)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，屬于三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市房產(chǎn)主管部門吊銷資質(zhì)證書，屬于一級或者二級資質(zhì)的，市房產(chǎn)主管部門可以向有關(guān)部門提出吊銷資質(zhì)證書的建議。構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第五十七條 違反本條例第三十一條第五項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由市房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十八條 違反本條例第三十一條第六項、第七項、第八項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途的，或者擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主共同利益的，或者擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，由市房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十九條 違反本條例第三十一條第十項規(guī)定，與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的，中標(biāo)無效，由市房產(chǎn)主管部門處以中標(biāo)項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款，對單位主管人員和其他責(zé)任人員處以單位罰款數(shù)額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，取消其一年至二年內(nèi)參加依法必須進行招標(biāo)的項目的投標(biāo)資格并予以公告，直至由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十條 違反本條例第三十一條第十二項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理項目的，由市房產(chǎn)主管部門沒收違法所得，處以五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十一條 違反本條例第三十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定時間內(nèi)移交有關(guān)資料的，由市房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料和資產(chǎn)的，處以一萬元以上十萬元以下的罰款。

第六十二條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟；逾期不申請行政復(fù)議也不提起行政訴訟又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的行政機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

第八章 附則

第六十三條 本條例自2011年1月1日起施行。

第五篇：住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建工作實施方案

為全面推進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)牡辦發(fā)〔2005〕39號文件精神，按照市物業(yè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組意見，為切實做好試點工作，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會在物業(yè)管理市場中的主體作用，為創(chuàng)建和諧社區(qū)奠定良好的群眾基礎(chǔ)，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》和《牡丹江市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，特制定本方案。

一、工作目標(biāo)

2006年12月底前，依法成立業(yè)主委員會，全區(qū)住宅小區(qū)普遍召開業(yè)主大會。2007年7月底前對具備條件進行招投標(biāo)的小區(qū)以業(yè)主委員會為主體在各街道辦事處的監(jiān)督下，通過公開或邀請招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并依法簽訂物業(yè)管理委托合同，對暫不具備條件進行招投標(biāo)的小區(qū)，本著“大家的事情大家辦，大家的費用大家攤”的原則，實行業(yè)主自治管理。對已簽訂物業(yè)管理委托合同，尚未期滿的住宅小區(qū)，在業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)無糾分的前提下，暫不另行進行招投標(biāo)，待合同期滿后進行。

二、基本原則

召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會，要按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》和《牡丹江市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)性規(guī)則》進行，要充分發(fā)揚民主，尊重業(yè)主和使用人的意愿，真正把有一定工作能力、公益心強，身體健康，能保證必要的工作時間，且能維護業(yè)主、使用人利益的代表選出來參加業(yè)主大會，經(jīng)過業(yè)主代表的選舉作為業(yè)主委員會組成人員。

三、責(zé)任劃分

區(qū)物業(yè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)指導(dǎo)全區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建及物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督工作，各街道辦事處協(xié)調(diào)有關(guān)公安派出所及相關(guān)單位負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建的指導(dǎo)工作，各社區(qū)居委會具體負(fù)責(zé)各住宅小區(qū)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建工作。

四、實施步驟

（一）人員培訓(xùn)階段。2006年6月初至月末對各街道辦事處抽調(diào)的業(yè)務(wù)人員進行培訓(xùn)。培訓(xùn)的主要內(nèi)容是：業(yè)主代表的產(chǎn)生、業(yè)主大會的召開、業(yè)主委員會的產(chǎn)生及小區(qū)界線劃定等。

（二）劃定住宅區(qū)界線階段。2006年6月15日至9月末。由各街道辦事處負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的住宅區(qū)界線劃定工作，明確住宅區(qū)范圍。并于2006年9月20日前將住宅區(qū)劃定工作情況報送區(qū)民政局，附標(biāo)清小區(qū)四至的平面圖一幅。

1、封閉式住宅區(qū)、半封閉式住宅區(qū)四至明確的，遵循原有城市規(guī)劃來劃分。

2、開放式或半開放式住宅區(qū)，四至不明確的，需重新劃分住宅區(qū)范圍。劃分原則是相對住宅集中、人口相對密集、平面上成片分布，劃分標(biāo)準(zhǔn)一般在15—25幢樓、住戶為1000戶左右、面積在3萬平方米以上為宜。

（三）宣傳動員階段。2006年7月15日至31日，通過新聞單位做專題報導(dǎo)，廣泛宣傳業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建后的目的、意義，以及業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)，增強業(yè)主的維權(quán)意識和物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識，進而提高全區(qū)物業(yè)管理水平。

（四）試點階段。2006年6月20日至7月末，各街道辦事處在抓好整體工作推進的同時選擇3個以上有代表性的住宅小區(qū)作為試點單位，全面做好業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建工作。各試點單位的工作任務(wù)要從小區(qū)劃分開始直至全面建立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，重點要總結(jié)好每個步驟的經(jīng)驗教訓(xùn)，以利于整體工作的全面推進。具體工作時限是：2006年6月12日至7月末，完成試點單位的確定及小區(qū)劃分；6月15日至7月末，完成試點單位的基本情況、公共設(shè)施情況、原業(yè)主共有的房屋情況等情況的調(diào)查；6月末至8月末，完成試點單位的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建工作。同時，各街道辦事處要注意選擇好中差三方面不同層次的住宅小區(qū)作為試點單位并嚴(yán)把各項法定程序和基礎(chǔ)材料留存工作，特別是要選擇一個沒有物業(yè)企業(yè)管理采取業(yè)主自治管理的試點單位。

（五）摸底調(diào)查階段。2007年3月1日至3月底。調(diào)查內(nèi)容為住宅小區(qū)基本情況、公共設(shè)施情況、原業(yè)主共有的房屋情況等。表格下發(fā)后，由各街道辦事處牽頭，社區(qū)居委會、物業(yè)企業(yè)配合認(rèn)真填寫，由各街道辦事處負(fù)責(zé)匯總后，于2006年8月31日前，報送區(qū)民政局。

（六）全面建立業(yè)主大會和業(yè)主委員會階段。2006年11月15日至2006年12月31日，全面完成業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建工作。區(qū)物業(yè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組要加強全區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建工作的監(jiān)督、指導(dǎo)，各街道辦事處要抓好具體的組建工作，主要領(lǐng)導(dǎo)要親自抓、負(fù)總責(zé)，責(zé)任要層層分解，落實到人，在保證規(guī)范、高效的前提下，在規(guī)定時間內(nèi)完成。

（七）檢查驗收階段。2006年12月底前，區(qū)物業(yè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，組成驗收小組，對各街道辦事處組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進行全面驗收。對驗收不合格的，2006年12月底前，重新規(guī)范，完成整改。

五、組織領(lǐng)導(dǎo)

為

了全面完成住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建工作，區(qū)政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。

組長：---區(qū)委常委、副區(qū)長

副組長：---區(qū)民政局局長

---陽明公安分局副局長

成員：---陽明街道辦事處主任

---前進街道辦事處主任

---新興街道辦事處主任

---樺

橡街道辦事處主任

下設(shè)辦公室，主任：胡鳳桐（兼），成員：---。辦公室設(shè)在區(qū)民政局，聯(lián)系人：---聯(lián)系電話：6321287。

各街道辦事處要成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建工作推進落實領(lǐng)導(dǎo)小組，制定具體工作細(xì)則，確保全區(qū)各住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建工作的落實。