第一篇：關(guān)于住改商的法律規(guī)定

關(guān)于住改商的法律規(guī)定 在***小區(qū)內(nèi)，購(gòu)買一層和夾層的部分居民將所購(gòu)買性質(zhì)為住宅的房產(chǎn)改為商用，用于經(jīng)營(yíng)，如：洗衣店；藥店；建材店；便利店等，個(gè)別業(yè)主在住宅內(nèi)經(jīng)營(yíng)辦事處；公司等，在樓內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不但嚴(yán)重?cái)_民還會(huì)出現(xiàn)噪音、異味、光污染、環(huán)境污染、破壞電子門、長(zhǎng)時(shí)間占用電梯、散雜人員出入亂竄等現(xiàn)象，正常居住生活的業(yè)主對(duì)此頗有意見，業(yè)主產(chǎn)生意見后，來(lái)找物業(yè)公司，物業(yè)公司采取勸阻，舉報(bào)的辦法加以制止，甚至發(fā)生流血沖突，但收效甚微，業(yè)主有意見，經(jīng)營(yíng)戶有意見，物業(yè)公司無(wú)奈，政府執(zhí)法部門不作為，把所有的矛盾集中在物業(yè)服務(wù)企業(yè)上，業(yè)主不理解，認(rèn)為交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)就應(yīng)該包打天下，對(duì)此，依據(jù)2007年10月1日起開始執(zhí)行的中華人民共和國(guó)物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例，對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利予以說(shuō)明。關(guān)于住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的相關(guān)法律條文：

第七十條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第七十一條 業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

因此，上述法律規(guī)定業(yè)主享有對(duì)自己房產(chǎn)專有部分的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，有明確的物權(quán)，其他任何人是不能侵犯的，但是在處置使用上是不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。也就是說(shuō)，要想改變房屋使用用途，是需要經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，在這部法里，已經(jīng)明確各方的權(quán)利義務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念是：

第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。第四十六條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

在條例中，已經(jīng)明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)范圍和行為能力，物業(yè)企業(yè)是服務(wù)性質(zhì)的企業(yè)，不具備任何政府和行政機(jī)關(guān)的執(zhí)法權(quán)利，不論是正常的居住業(yè)主還是私自改變房屋用途的違法業(yè)主，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是一樣的，同樣是接受物業(yè)服務(wù)的，改動(dòng)是違反了國(guó)家的法律，不是違反物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部的規(guī)章制度，物業(yè)是沒有任何權(quán)利處罰的，但是，法律賦予了物業(yè)企業(yè)舉報(bào)的權(quán)利，當(dāng)遇到上述違法情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)進(jìn)行舉報(bào)，完成了法律上的義務(wù)，懲戒由政府相關(guān)部門執(zhí)法，物業(yè)企業(yè)完成義務(wù)，其他相關(guān)的業(yè)主也就沒有指責(zé)物業(yè)企業(yè)不作為的必要了，舉報(bào)后違規(guī)戶沒有受到執(zhí)法部門的查處，是執(zhí)法部門部不作為，因此就不能將執(zhí)法部門的過錯(cuò)強(qiáng)加于物業(yè)服務(wù)企業(yè)上。

在住改商的過程中，有下列環(huán)節(jié)需要注意：

在辦理工商執(zhí)照的時(shí)候，需要四鄰?fù)獾囊环莺炞质掷m(xù)，如果你不同意其商業(yè)行為，你可以不必居于面子，給他簽字，有過這樣顯現(xiàn)，因?yàn)榈K于情面，前面給簽字，過后來(lái)物業(yè)鬧，并且說(shuō)是物業(yè)在挑撥鄰居關(guān)系，同意鄰居住改商是違心的，要求物業(yè)去制止，好人他當(dāng)，惡事物業(yè)做。

一旦你沒有簽字，鄰居開業(yè)，就只有兩種情況，一是無(wú)照經(jīng)營(yíng)，二是欺騙手段獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，那么，這種情況就有人管了，甚至可以通過行政復(fù)議手段追究發(fā)照機(jī)關(guān)的過錯(cuò)。

一點(diǎn)小常識(shí)，請(qǐng)廣大業(yè)主擦亮雙眼，辯明是非，依法行使自己的權(quán)利和義務(wù)。

第二篇：住改商證明

關(guān)于同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明

蘭州市工商行政管理局城關(guān)分局：

申請(qǐng)將位于的房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。該房屋用途為住宅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)相關(guān)利害關(guān)系的業(yè)主同意將此房屋改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，不擾民，并經(jīng)社區(qū)（業(yè)主委員會(huì)）確認(rèn)。

特此證明。

社區(qū)（業(yè)主委員會(huì)）

（蓋章）

年月日

第三篇：住改商證明

關(guān)于同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明

**工商行政管理局：

**公司申請(qǐng)將位于**的房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。該房屋用途為住宅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)相關(guān)利害關(guān)系的業(yè)主同意將此房屋改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，并經(jīng)居委會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）確認(rèn)。

特此證明。

居民委員會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）

（蓋章）

年 月 日

第四篇：關(guān)于住改商的新聞

烏魯木齊市經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)小區(qū)“住改商”愈演愈烈

2008-09-04

中經(jīng)網(wǎng)新疆中心訊 等電梯一等10多分鐘，晚上經(jīng)常遭遇醉漢敲門……自從對(duì)門搬來(lái)一家公司后，鄭先生的生活就偏離了正常軌道。

鄭先生所住的小區(qū)位于新疆烏魯木齊市揚(yáng)子江路，和他有著同樣苦惱的居民為數(shù)不少，原因是住宅小區(qū)內(nèi)的許多居民住房變成了公司、小旅館、美容院等經(jīng)營(yíng)性單位，影響了居民的正常生活，甚至帶來(lái)安全隱患。

鄭先生翻開去年實(shí)施的物權(quán)法對(duì)記者說(shuō)：“法律規(guī)定“住改商”須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，但從來(lái)沒人找我談過這事并征詢我的意見。”

記者還了解到，去年國(guó)家工商總局也曾下發(fā)通知規(guī)定，企業(yè)將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，須取得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所所在地居委會(huì)或業(yè)主委員會(huì)出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意的證明文件。但是記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在烏魯木齊很多小區(qū)，物權(quán)法中“住改商”須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意的規(guī)定，實(shí)際上成了一句空話。

經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)軍住宅小區(qū)

9月2日，記者來(lái)到烏市揚(yáng)子江路的一個(gè)大型小區(qū)，只見這里小旅館、公司的招牌隨處可見。記者站在小區(qū)內(nèi)一棟居民樓前，僅從招牌看，這棟樓內(nèi)便有3家旅館、1家按摩館。一位劉姓居民告訴記者，樓內(nèi)不掛牌的美容院、賓館、公司還有多家。

居民李勇的樓上就是家公司。李勇對(duì)記者說(shuō)：“每天早晨上班時(shí)，電梯被那家公司人員擠得滿滿的。遇到他們運(yùn)貨，那就別想乘電梯了。”

采訪中記者發(fā)現(xiàn)，在烏魯木齊市，“住改商”問題主要出現(xiàn)在市區(qū)繁華地段的住宅小區(qū)。小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)單位的規(guī)模一般較小，以經(jīng)營(yíng)裝飾、電腦、美容、廣告者居多。

一家公司的負(fù)責(zé)人告訴記者，他們之所以入駐住宅小區(qū)是因?yàn)閷懽謽浅杀咎撸^(qū)租金要便宜得多。另外，住宅小區(qū)相對(duì)隱蔽，可以不用辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)，也是為了方便開拓客源。

“住改商”擾民到底誰(shuí)來(lái)管

面對(duì)“住改商”現(xiàn)象，居民們感到既頭疼又無(wú)奈，究竟該由誰(shuí)來(lái)管理呢？

一位社區(qū)居民對(duì)記者說(shuō)，他們和小區(qū)內(nèi)的公司出現(xiàn)矛盾時(shí)，一般都是向物業(yè)公司反映，但大多得不到解決。對(duì)此，物業(yè)公司也是一肚子苦水。烏市日月星光小區(qū)物業(yè)管理中心一位負(fù)責(zé)人說(shuō)，由于沒有管理權(quán)，居民和公司發(fā)生矛盾后，他們也只能進(jìn)行協(xié)調(diào)。

烏市天山區(qū)日光社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)人孫惠敏也對(duì)記者說(shuō)：“在小區(qū)業(yè)主的投訴中，很多都是反映“住改商”擾民。我們能做的也就是從中協(xié)調(diào)。對(duì)于一些嚴(yán)重?cái)_民以及帶來(lái)安全隱患的公司，我們不會(huì)給其開具相關(guān)證明，但是一些公司在物權(quán)法出臺(tái)前就已經(jīng)開辦，對(duì)于這種情況，我們也無(wú)可奈何。”

律師張?jiān)婪治稣f(shuō)，究竟什么才算是物權(quán)法所規(guī)定的“利害關(guān)系業(yè)主”？居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)出具證明文件的標(biāo)準(zhǔn)是什么？如何保證利害關(guān)系業(yè)主的同意？這些問題在物權(quán)法和國(guó)家工商總局的通知中都沒有提到和解釋。物權(quán)法關(guān)于“住改商”的規(guī)定，從法律的角度講沒有問題，但從執(zhí)行操作的角度來(lái)看，還需要進(jìn)一步細(xì)化和完善。但張?jiān)劳瑫r(shí)表示，受干擾的業(yè)主或者是業(yè)委會(huì)也可依據(jù)物權(quán)法到法院起訴經(jīng)營(yíng)單位。(R03)

住改商“一票否決” 會(huì)不會(huì)有礙公平？

2009-05-26 14:17:55

“住改商”要取得全樓業(yè)主的同意，幾乎不可能完成。當(dāng)“開店權(quán)”與“否決權(quán)”

生權(quán)利沖突時(shí)，合理的“開店權(quán)”與“否決權(quán)”并無(wú)高下之分，而是應(yīng)當(dāng)更合理、公正地調(diào)整各方權(quán)利和利益，而不是簡(jiǎn)單地一刀切或一票否決。

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，是《物權(quán)法》制訂時(shí)的一個(gè)難題。２００７年的

物權(quán)法》規(guī)定“住改商”應(yīng)當(dāng)“經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主”同意。但何謂“有利害關(guān)系

業(yè)主”，《物權(quán)法》并未提供答案。５月２４日，最高人民法院公布《物權(quán)法》司

解釋，明確將“有利害關(guān)系業(yè)主”的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)，這被媒

普遍解讀為“‘住改商’須經(jīng)全樓業(yè)主同意”。該司法解釋同時(shí)規(guī)定：“住改商”

業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。換言之，怕只有“一票否決”，就不能“住改商”。

這一司法解釋在網(wǎng)上引發(fā)褒貶不一的熱議，這表明，“住改商”問題或許仍未“

局”。

“住改商”實(shí)際上具有兩面性，一方面，在住宅樓內(nèi)開辦餐廳、歌舞廳、公司等，導(dǎo)致小區(qū)居住環(huán)境下降，比如帶來(lái)油煙、噪音等污染，造成小區(qū)車位緊張、電梯擁

等；另一方面，一些“住改商“后在小區(qū)內(nèi)開設(shè)的便利店、干洗店、醫(yī)療診所、打字

印等，有效彌補(bǔ)了社區(qū)商業(yè)配套不足，為居民帶來(lái)了生活便利。因此從某種程度而，“住改商”的實(shí)質(zhì)問題是究竟有沒有產(chǎn)生妨礙、損害其他業(yè)主利益的事實(shí)。

按照目前的司法解釋，“住改商”不管是否有擾民等行為，要取得全樓業(yè)主的同，幾乎都是不可能完成的任務(wù)。但我們不妨提出這樣的假設(shè)，如果有業(yè)主的“住改

”——比如開辦一家便利店，并無(wú)任何擾民之處，且因其便民而受到絕大多數(shù)業(yè)主

歡迎甚至是期盼，但僅僅因?yàn)榕c本樓某位業(yè)主有其他因素造成的個(gè)人過節(jié)兒，便

一票否決，這對(duì)想“住改商“的業(yè)主是否公平？是否也妨害了絕大多數(shù)業(yè)主的合理

望和利益？

有人說(shuō)，“住改商”改變了房屋的用途，應(yīng)當(dāng)受到嚴(yán)格限制。但是，合情合理的

住改商”不僅是一種世界趨勢(shì)，有助于公民低成本創(chuàng)業(yè)——比如在一些國(guó)家，非常

倡個(gè)人藝術(shù)工作室、個(gè)人律師事務(wù)所等在家辦公的ＳＯＨＯ一族，巴黎等世界名城 有“住改商”形成的特色商圈；而且，“住改商”本身實(shí)際上也是一種物權(quán)，《物

法》已經(jīng)明確規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其房產(chǎn)建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分

權(quán)利”，當(dāng)然這種權(quán)利的行使不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。換言之，“住改商”

然應(yīng)當(dāng)受到限制，但應(yīng)當(dāng)是合理的限制，而不是簡(jiǎn)單、粗暴的限制。

那么，業(yè)主在自己的住宅里“住改商“，并且沒有任何擾民等不良后果，是不是

種正當(dāng)?shù)臋?quán)利行使呢？是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶侠淼谋Ｗo(hù)呢？

可見，明確何為“有利益關(guān)系業(yè)主“固然重要，但厘清“住改商”是否具有“損

事實(shí)”更為重要，比如“住改商”是否妨礙了其他業(yè)主的通行權(quán)、通風(fēng)權(quán)、采光權(quán)

。而是否具有“損害事實(shí)”，其他業(yè)主的合法權(quán)益是什么等，恐怕不能由爭(zhēng)議雙方

了算，甚至也不能由大多數(shù)業(yè)主投票表決，而是應(yīng)當(dāng)提供調(diào)解、司法等爭(zhēng)議解決機(jī)

和權(quán)利救濟(jì)渠道。換言之，當(dāng)“開店權(quán)”與“否決權(quán)”發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)，合理的“

店權(quán)”與“否決權(quán)”并無(wú)高下之分，而是應(yīng)當(dāng)更合理、更公正地調(diào)整各方權(quán)利和利，而不是簡(jiǎn)單地一刀切或一票否決，在倒掉侵權(quán)的臟水的同時(shí)也潑掉了權(quán)利的孩子。

就此而言，與“住改商”有關(guān)的制度規(guī)則，似乎還有很大的改善空間，尤其是，了更好地鑒別是否具有“損害事實(shí)”，可以在制度層面嚴(yán)格限定“住改商”的產(chǎn)業(yè)

別，明確哪些便民利民的產(chǎn)業(yè)可以進(jìn)入并接受必要的限制，哪些嚴(yán)重?cái)_民的產(chǎn)業(yè)絕

不得進(jìn)入。立法者在這方面多下點(diǎn)工夫，恐怕能讓“住改商”問題得到更合理、更

平的解決。

廣州促進(jìn)就業(yè)大舉措：企業(yè)個(gè)體戶允許住改商

2009-10-20

中經(jīng)網(wǎng)廣東中心訊 昨天下午，廣州市長(zhǎng)張廣寧主持召開市政府常務(wù)會(huì)議，討論并原則通過了《關(guān)于做好促進(jìn)就業(yè)工作實(shí)施意見》。

實(shí)施意見提出了稅收優(yōu)惠、收費(fèi)減免、職業(yè)培訓(xùn)和鑒定補(bǔ)貼、小額擔(dān)保貸款等一系列扶持就業(yè)的措施，其中包括允許企業(yè)、個(gè)體工商戶按有關(guān)規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房作為住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)等級(jí)注冊(cè)。

實(shí)施意見提出放寬準(zhǔn)入條件，法律、法規(guī)沒有明確禁止進(jìn)入的行業(yè)和領(lǐng)域，一律向創(chuàng)業(yè)人員開放；放寬登記條件，申請(qǐng)個(gè)體工商戶、創(chuàng)辦合伙企業(yè)或獨(dú)資企業(yè)等級(jí)，一律不受出資數(shù)額限制，投資設(shè)立有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本最低只需3萬(wàn)元即可登記；放寬場(chǎng)地條件，允許企業(yè)、個(gè)體工商戶按有關(guān)規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房作為住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)等級(jí)注冊(cè)，允許各區(qū)人民政府在條件成熟地區(qū)開放部分場(chǎng)地，作為從事小型零售業(yè)、服務(wù)業(yè)人員的臨時(shí)性經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。(R05)

貴州物管條例出臺(tái)引熱議 維權(quán)更有保障

2010-11-08 10:57:21

近日，《貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)出臺(tái)，《條例》涉及的新建商品房須交質(zhì)量保修金、建設(shè)單位無(wú)償配置物管用房、業(yè)主不得拒交物管費(fèi)、業(yè)主不得擅自住改商、車位首先滿足業(yè)主需要等敏感話題，引起了筑城市民及相關(guān)行業(yè)人士的廣泛關(guān)注。大家認(rèn)為，這部既與《物權(quán)法》、國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》相銜接，又具有本地特色的創(chuàng)新性法規(guī)，對(duì)指導(dǎo)我省物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、解決常見社區(qū)物業(yè)糾紛將起到重要的指導(dǎo)意義。

楊忠明多年來(lái)一直擔(dān)任鉆石廣場(chǎng)的業(yè)委會(huì)主任，由于樓盤“住改商”現(xiàn)象帶來(lái)的公共設(shè)施老化、小區(qū)安全無(wú)保障等問題日益突出，2008年在楊忠明的帶領(lǐng)下，業(yè)委會(huì)就聯(lián)合物管公司對(duì)“住改商”進(jìn)行治理。楊忠明表示，《條例》在《物權(quán)法》等法規(guī)的基礎(chǔ)上再次明確，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃許可、房屋和土地權(quán)屬證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意。這為他們下一步的“住改商”治理工作提供了地方性的法律支撐。同時(shí)，《條例》中另一個(gè)亮點(diǎn)值得關(guān)注，就是建設(shè)單位需無(wú)償配置物業(yè)服務(wù)用房，這也從極大程度上解決了很多物管公司、業(yè)主委員會(huì)辦公條件受限的難題。

從事多年物管服務(wù)工作的貴陽(yáng)金鷹物管公司沈娟主任認(rèn)為，新《條例》中多個(gè)方面對(duì)物管工作具有實(shí)際的指導(dǎo)意義。首先，新條例中對(duì)新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度這一點(diǎn)提得非常好，過去，房開公司出現(xiàn)的一些遺留問題，業(yè)主得不到解決，常?！盃颗庇谖锕芄?，進(jìn)而滋生了業(yè)主與物管公司之間的諸多矛盾，現(xiàn)在有了物業(yè)質(zhì)量保修金，為房開公司遺留問題的解決提供了一個(gè)有效途徑；其次，當(dāng)前在絕大多數(shù)住宅小區(qū)，業(yè)主拒交物管費(fèi)一直是一個(gè)“老大難”問題，業(yè)主常常以物管公司服務(wù)不到位為由拒交物管費(fèi)，物管公司收不到物管費(fèi)，難以維持正常運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致小區(qū)物管服務(wù)缺位，形成惡性循環(huán)，最終也損害到其他業(yè)主的權(quán)益。實(shí)際上物管公司的服務(wù)范圍完全應(yīng)該依據(jù)雙方簽訂的《物業(yè)管理合同》來(lái)決定，根據(jù)《條例》規(guī)定業(yè)主不得拒交物管費(fèi)，對(duì)未按約定交納物管費(fèi)的業(yè)主，經(jīng)業(yè)委會(huì)督促仍未交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人可依法請(qǐng)求支付。

由于《條例》牽涉到普通業(yè)主的切身利益，不少市民也對(duì)條例予以了高度關(guān)注。家住花溪大道北段某小區(qū)的張先生表示，根據(jù)新《條例》的規(guī)定，維修資金由業(yè)主直接存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得代收，過去我市多個(gè)小區(qū)一度出現(xiàn)大量維修資金被房開公司挪用的情況，而業(yè)主真正因房屋維修、更新需要啟動(dòng)維修資金時(shí)才發(fā)現(xiàn)，房子的“養(yǎng)老錢”不知去向，新《條例》的規(guī)定在較大程度上堵住了房開公司挪用維修資金的漏洞。金陽(yáng)新區(qū)碧?；▓@業(yè)主譚女士則為《條例》涉及的“禁止野蠻裝修”投了贊成票。譚女士表示，近年來(lái)在一些新建小區(qū)，野蠻裝修事件頻頻出現(xiàn)，一些業(yè)主為了私人利益，在小區(qū)內(nèi)亂搭亂建的現(xiàn)象也比較嚴(yán)重，直接影響到其他業(yè)主的權(quán)益，現(xiàn)在《條例》對(duì)業(yè)主的裝修行為也有了約束，比如對(duì)承重墻、主體結(jié)構(gòu)擅自改動(dòng)的約束，禁止自搭建筑物和構(gòu)筑物等，現(xiàn)在對(duì)于野蠻裝修，任何業(yè)主都有權(quán)拿起法律武器捍衛(wèi)自己的權(quán)利。

北斗星律師事務(wù)所律師彭俊瑋說(shuō)，《條例》在解決一些當(dāng)前房地產(chǎn)糾紛的焦 點(diǎn)問題上具有極強(qiáng)的操作性。以車位問題為例，隨著我市私家車擁有量的不斷攀升，地下停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)歸屬問題正成為熱點(diǎn)，《條例》明確，車位的歸屬權(quán)由建設(shè)單位與房屋買受人在商品房買賣合同中依法約定。約定屬于建設(shè)單位所有的車位、車庫(kù)出租的，應(yīng)當(dāng)首先出租給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人。這就有效杜絕了我市一些開發(fā)商將地下停車場(chǎng)變更用途，將車庫(kù)作為倉(cāng)庫(kù)、洗車場(chǎng)、會(huì)所等使用的常見問題。[26]

第五篇：物業(yè)管理住改商管理辦法

住改商管理辦法

1.0目的

明確物業(yè)管理過程中對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主擅自將住宅改為商業(yè)行為（以下簡(jiǎn)稱住改商）的控制措施及對(duì)物業(yè)管理責(zé)任部門的考核、激勵(lì)方式。2.0適用范圍

所有已交付住宅項(xiàng)目 3.0定義

無(wú) 4.0職責(zé)

4.1物業(yè)事業(yè)部物業(yè)管理中心：制定住改商控制作業(yè)指導(dǎo)書，確定住改商管理的總體原則，根據(jù)各區(qū)域公司實(shí)施情況及時(shí)修訂指引。

4.2物業(yè)事業(yè)部客戶關(guān)系管理中心：檢查一線公司對(duì)裝修管理要求的落實(shí)情況。

4.3區(qū)域公司品質(zhì)管理中心：

4.3.1負(fù)責(zé)監(jiān)控和跟進(jìn)各項(xiàng)目住改商處理情況，落實(shí)各項(xiàng)目住改商的檢查。4.3.2協(xié)助處理疑難住改商，為各項(xiàng)目提供專業(yè)支持。4.4項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心：

4.4.1為業(yè)主辦理裝修手續(xù)，書面告知禁止住改商，做好防止住改商的宣傳與引導(dǎo)。

4.4.2項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的日常巡查與提示。4.4.3對(duì)住改商突發(fā)事件的協(xié)調(diào)處理。5.0 程序要點(diǎn) 5.1 前期識(shí)別及宣傳 5.1.1住改商管理的前置要求：

/ 6 前期介入階段，物業(yè)事業(yè)部前期介入專業(yè)部門結(jié)合地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)方案，考慮到當(dāng)?shù)乜蛻粞b修習(xí)慣，分析可能出現(xiàn)的住改商情況，提出物業(yè)的意見，建議地產(chǎn)公司能夠通過修改設(shè)計(jì)方案避免違章出現(xiàn)的，應(yīng)盡可能避免。各區(qū)域公司要主動(dòng)協(xié)助地產(chǎn)商業(yè)配套房屋銷售招租，合理配備商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)，盡力滿足社區(qū)商業(yè)配套需求，避免住改商的潛在需求。

5.1.2新項(xiàng)目制定《臨時(shí)管理規(guī)約》時(shí)，應(yīng)將禁止住改商列入業(yè)主業(yè)務(wù)內(nèi)容，后期在業(yè)主大會(huì)通過《管理規(guī)約》時(shí)，也應(yīng)包括上述內(nèi)容。

5.1.3交房前對(duì)項(xiàng)目房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，針對(duì)住改商可能性大的房屋列出清單，項(xiàng)目給予高度關(guān)注，制定應(yīng)對(duì)措施，將禁止住改商內(nèi)容編制成《（小區(qū)名）裝修管理指引》，明確各崗位職責(zé)并對(duì)裝修管理和服務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)。交房時(shí)與此類房屋業(yè)主進(jìn)行溝通，宣傳禁止住改商的法律法規(guī)，并注意收集業(yè)主反饋，對(duì)流露出住改商意向的業(yè)主房號(hào)進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注；

5.1.4應(yīng)在多場(chǎng)合通過靈活有效的方式向業(yè)主進(jìn)行裝修要求的宣傳引導(dǎo)，在入住辦理現(xiàn)場(chǎng)節(jié)選《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《裝修管理規(guī)定》、小區(qū)《管理規(guī)約》等相關(guān)法規(guī)和制度，制作宣傳文件海報(bào)等進(jìn)行宣傳。5.1.5交房前與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)職能部門進(jìn)行有效溝通，尋求政策支持； 5.2裝修手續(xù)辦理識(shí)別 5.2.1裝修告知：

在業(yè)主辦理裝修登記過程中應(yīng)提示業(yè)主小區(qū)禁止住管商，裝修管理人員嚴(yán)格審核裝修方案和圖紙，核對(duì)是否有商業(yè)用途的設(shè)計(jì)內(nèi)容。審核過程中著重關(guān)注加建改造事項(xiàng)，是否屬于違章行為。存在住改商等違章訴求的方案，必須和業(yè)主及裝修單位溝通，讓業(yè)主仔細(xì)了解相關(guān)法規(guī)與本小區(qū)管理規(guī)約的規(guī)定。

5.2.2裝修服務(wù)協(xié)議：

遵循地方法規(guī)、管理規(guī)約明確的裝修限制行為，在《裝飾裝修管理協(xié)議》

/ 6 內(nèi)約定禁止住改商的條款。5.2.3住改商事件處理要求：

涉及容易引起業(yè)主關(guān)注或者群訴的住改商:（如擴(kuò)建、搭建房屋，侵占綠地等公共部位，明顯更改房屋外觀等），服務(wù)中心需立即啟動(dòng)預(yù)案，按照采取有效并合法手段給予堅(jiān)決制止。對(duì)于已經(jīng)完成的住改商，可按要求逐步完成整改，新建違章必須堅(jiān)決制止。

5.2.3.1控制：要求所有門崗人員對(duì)住改商的物品能夠清晰識(shí)別，涉及住改商的裝修材料和物料用品，堅(jiān)決嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū)，并立即通知項(xiàng)目經(jīng)理及控制中心；項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)立即組織人員對(duì)住改商戶進(jìn)行溝通，現(xiàn)場(chǎng)作好相關(guān)記錄包括照片、攝像等。5.2.3.2現(xiàn)場(chǎng)巡查控制：

a)裝修管理巡查崗、安全巡邏崗、客戶經(jīng)理等物業(yè)工作人員每天對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查監(jiān)控，要求及時(shí)發(fā)現(xiàn)業(yè)主住改商情況，將違章信息及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理和控制中心。

b)立即制止：在確定住改商情況后，按以下預(yù)案要求處理：

服務(wù)中心當(dāng)日內(nèi)下發(fā)《裝修整改通知書》，并持續(xù)采取措施對(duì)違章情況進(jìn)行制止，包括但不限于禁止住改商材料進(jìn)場(chǎng)、采取必要措施對(duì)違章施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)施停止施工操作、組織人員先行恢復(fù)被破壞、占用的公共區(qū)域和設(shè)施，加大對(duì)住改商施工人員出入管理力度，引導(dǎo)相鄰業(yè)主向執(zhí)法機(jī)關(guān)進(jìn)行投訴等措施，以促進(jìn)違章情況的整改。

5.2.3.3送達(dá)書面《裝修整改通知書》時(shí)業(yè)主不配合接收的，由物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)取證（以EMS的形式郵寄；張貼入戶門上拍照留存等）后上報(bào)政府行政執(zhí)法部門，并跟蹤事件的處理結(jié)果。重復(fù)發(fā)生違章和新發(fā)違章一樣，每發(fā)生一次都應(yīng)向業(yè)主發(fā)《裝修整改通知書》，并保留好存根。

/ 6 5.2.3.4 發(fā)現(xiàn)住改商情況后24小時(shí)內(nèi)物業(yè)服務(wù)中心須將違章情況書面上報(bào)區(qū)域公司品質(zhì)管理中心，并按業(yè)務(wù)信息上報(bào)要求報(bào)區(qū)域公司領(lǐng)導(dǎo)和物業(yè)事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)。區(qū)域公司總經(jīng)理核實(shí)情況后判斷是否向行政執(zhí)法部門舉報(bào)。5.2.3.5向行政執(zhí)法部門舉報(bào)住改商應(yīng)采取書面形式，取得報(bào)告回執(zhí)后交物業(yè)服務(wù)中心保存，行政執(zhí)法部門不給回執(zhí)的，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)將書面報(bào)告以快遞形式發(fā)送至行政執(zhí)法部門，并妥善保管回執(zhí)單。回執(zhí)單上應(yīng)有郵寄材料的名稱信息。

5.3資料記錄和存檔要求

5.3.1裝修巡查過程中發(fā)現(xiàn)有住改商跡象，應(yīng)在《裝修現(xiàn)場(chǎng)巡查記錄》詳細(xì)記錄，并請(qǐng)業(yè)主或業(yè)主授權(quán)人員簽字確認(rèn)，同時(shí)拍攝照片與相應(yīng)記錄一并存檔。5.3.2各服務(wù)中心每月派專人整理、歸檔違規(guī)裝飾裝修相關(guān)的材料，下列違規(guī)裝飾裝修的材料需及時(shí)整理，統(tǒng)一放入業(yè)主資料歸檔： 5.3.2.1與業(yè)主簽訂的《裝飾裝修管理協(xié)議》； 5.3.2.2對(duì)住改商現(xiàn)場(chǎng)的拍照、錄音、錄像； 5.3.3.3業(yè)主簽字的《裝修整改通知書》； 5.3.3.4對(duì)裝修情況的巡查記錄；

5.3.3.5受侵害業(yè)主的投訴記錄及處理報(bào)告； 5.3.3.6向行政執(zhí)法部門的書面報(bào)告及回執(zhí)；

5.3.3.7違章、違約拆改照片需沖洗后歸檔，尚未取得業(yè)主簽字的記錄，在取得業(yè)主簽字或第三方證明后再歸檔。

5.3.3各區(qū)域公司至少每半年需對(duì)住改商資料完整性進(jìn)行核查，以保證資料的完整性和合規(guī)性。5.4追責(zé)和激勵(lì)政策

/ 6 5.4.1工作人員管理腐敗的預(yù)防和管理: 無(wú)論何種渠道得知以下情況，各區(qū)域公司品質(zhì)管理中心負(fù)責(zé)核實(shí)情況，并報(bào)集團(tuán)審計(jì)部門開展管理責(zé)任調(diào)查。首先通過管理流程和質(zhì)量記錄查清管理責(zé)任，然后對(duì)責(zé)任人進(jìn)行腐敗嫌疑調(diào)查。責(zé)任人存在收受好處費(fèi)等情況的，按照公司規(guī)章處理。工作人員觸犯法律的，移送公安機(jī)關(guān)查處。

a)客戶的裝修方案已經(jīng)注明住改商部分但被默許和備案的。

b)裝修方案沒有注明，在裝修實(shí)施過程中出現(xiàn)住改商，按照裝修巡查、現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)巡查等流程應(yīng)該發(fā)現(xiàn)而沒有發(fā)現(xiàn)的。

c)發(fā)現(xiàn)了住改商行為，報(bào)告給責(zé)任人，未得到有效處理也沒有繼續(xù)向上呈報(bào)的。

d)應(yīng)該啟動(dòng)處理預(yù)案但沒有啟動(dòng)的。

e)啟動(dòng)了預(yù)案但工作消極，沒有達(dá)成目標(biāo)也沒有協(xié)調(diào)上級(jí)資源處理的。5.4.2管理過程中任何人存在違規(guī)，未經(jīng)允許向有關(guān)單位和個(gè)人提供便利獲取利益的，經(jīng)查實(shí)，均嚴(yán)格按照公司規(guī)章處理。有工作人員觸犯法律的，移送公安機(jī)關(guān)查處。

5.5住改商信息動(dòng)態(tài)記錄和獎(jiǎng)罰：

各物業(yè)服務(wù)中心每月《住宅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)統(tǒng)籌一覽表》中設(shè)置住改商動(dòng)態(tài)記錄，凡當(dāng)月出現(xiàn)住改商戶及制止情況，均需在表格中注明，凡當(dāng)月項(xiàng)目新增一戶住改商并正常營(yíng)業(yè)的，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行1000--3000元的處罰，項(xiàng)目經(jīng)理個(gè)人給予處罰500—1000元；項(xiàng)目成功制止一戶住改商并恢復(fù)被破壞綠地和公共設(shè)施的，對(duì)項(xiàng)目給予1000-2000元的獎(jiǎng)勵(lì)，項(xiàng)目經(jīng)理個(gè)人獎(jiǎng)勵(lì)500—1000元；在集中裝修高峰期一年內(nèi)無(wú)住改商，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行3000-8000元的獎(jiǎng)勵(lì)，項(xiàng)目經(jīng)理個(gè)人獎(jiǎng)勵(lì)1000—3000元。

/ 6 6.0相關(guān)文件

《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》 《臨時(shí)管理規(guī)約》 7.0相關(guān)記錄

無(wú)

/ 6