第一篇：淺談如何更好的做好物業(yè)服務(wù)

淺談如何更好的做好物業(yè)服務(wù)

如何才能更好的做好物業(yè)服務(wù)呢?我就我本人在物業(yè)服務(wù)中的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)說說個(gè)人的看法：

1、首先，要擺正位置，調(diào)整心態(tài)。

服務(wù)工作，顧客就是上帝，而物業(yè)工作，主要是服務(wù)于業(yè)主。我們與業(yè)主的關(guān)系就是服務(wù)者與被服務(wù)者的關(guān)系，所以我們要擺正我們所處的位置。

調(diào)整心態(tài)就是與業(yè)主面對(duì)面交流與溝通，現(xiàn)場(chǎng)解決和處理各類問題的過程中，遇到的一些不可預(yù)料的情況：諸如業(yè)主的指責(zé)、刁難、甚至是責(zé)罵時(shí)，應(yīng)當(dāng)以何種心態(tài)去面對(duì)、去解決問題，當(dāng)遇到這樣的情況時(shí)，保持一顆平靜的心，站在一個(gè)公平的立場(chǎng)，用一張微笑的臉龐和一個(gè)多角度思考問題的原則，始終以一種陽光心態(tài)面對(duì)業(yè)主，往往會(huì)起到調(diào)和和化解矛盾的作用。

2、要把服務(wù)工作做好，必須提高服務(wù)意識(shí)。

為了更好的為業(yè)主服務(wù)，我們不能只停留在接聽業(yè)主電話上，要真正走到業(yè)主中去，為業(yè)主服務(wù)，了解他們的想法、需求，以及對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見、建議等。如：發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施有損壞現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)記錄并通知相關(guān)人員及時(shí)進(jìn)行維護(hù)和維修，公共區(qū)域的衛(wèi)生情況好壞，及時(shí)進(jìn)行自查并進(jìn)行整改等，把被動(dòng)服務(wù)變?yōu)橹鲃?dòng)服務(wù)。

3、要有誠(chéng)信，恪盡職守。

作為服務(wù)人員，在與業(yè)主交流過程中，誠(chéng)信是最重要的，凡是答應(yīng)或承諾過的事絕不應(yīng)該違背，更不能夠遺忘，因?yàn)槲覀児ぷ魅藛T的一言一行都代表著公司，對(duì)于業(yè)主的報(bào)修，在物業(yè)公司的能力范圍內(nèi)，及時(shí)盡快的處理好。

4、要加強(qiáng)與業(yè)主的溝通。

搞好物業(yè)服務(wù)的另一個(gè)關(guān)鍵，就是要在提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系，聽取他們的意見，了解他們的要求，解決好業(yè)主的問題，及時(shí)給于回復(fù)。這樣既滿足了業(yè)主的需求，又拉近了雙方的關(guān)系，做到相互支持、相互理解。

同時(shí)，物業(yè)工作整天與人打交道，不僅要學(xué)會(huì)做，而且要學(xué)會(huì)說，經(jīng)常就有關(guān)事項(xiàng)與人溝通。一些表揚(yáng)與贊美的話，會(huì)是業(yè)主產(chǎn)生心理上的一種滿足，我們要學(xué)會(huì)一邊開展工作，一邊向業(yè)主宣傳物業(yè)服務(wù)的一些理念與知識(shí)，以換取廣大業(yè)主的理解與支持，打動(dòng)對(duì)方，產(chǎn)生共鳴。我們每一個(gè)員工的笑臉，每一個(gè)員工的手勢(shì)，每一個(gè)員工的禮貌問候，都會(huì)成為化解矛盾的潤(rùn)滑劑，解決問題的添加劑，增加友誼的粘合劑，進(jìn)而獲取業(yè)主對(duì)我們更高的滿意度。

以上是我個(gè)人通過學(xué)習(xí)、工作實(shí)踐對(duì)如何做好物業(yè)服務(wù)工作的心得。我相信，我們每一位員工只要始終保持一顆熱誠(chéng)服務(wù)的心，以陽光的心態(tài)面對(duì)工作，增強(qiáng)自身的服務(wù)意識(shí)，有針對(duì)性的開展工作，就一定能將物業(yè)服務(wù)工作做好。

五里水鄉(xiāng)物業(yè)站

胡愛英

第二篇：辦公室如何更好地做好服務(wù)

辦公室如何更好地做好服務(wù)

辦公室主任處在承上啟下、溝通內(nèi)外、聯(lián)系左右、兵頭將尾的特殊位置，具有十分重要的作用。面對(duì)新形勢(shì)、新要求、新挑戰(zhàn)，如何當(dāng)好對(duì)上的“秘書”、對(duì)下的“領(lǐng)導(dǎo)”、對(duì)外的單位工作“大管家”、對(duì)內(nèi)的單位事務(wù)“牽頭人”的角色？在此，本人談一些看法和體會(huì)。

一、加強(qiáng)學(xué)習(xí)鍛煉，提高綜合素質(zhì)

辦公室主任應(yīng)從政治素質(zhì)、品德素質(zhì)、心理素質(zhì)、知識(shí)素質(zhì)等方面，加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)和崗位鍛煉，不斷提高綜合素質(zhì)。一要政治可靠，做到理想信念堅(jiān)定，在思想、行動(dòng)上與上級(jí)保持高度一致，在大是大非面前保持堅(jiān)定立場(chǎng)，不該說的話不說，不該做的事不做。二要品德優(yōu)良，做到光明磊落，忠實(shí)老實(shí)；服從組織，顧全大局；關(guān)心他人，助人為樂；公道正派，謙虛謹(jǐn)慎；嚴(yán)以律已，廉潔奉公。三要心理過硬，做到急而不躁，怒而不形，喜而不亢；隨和而不盲從，自信而不固執(zhí)，忍讓而不獻(xiàn)媚，直率而不粗暴，多思而不多疑，謹(jǐn)慎而不圓滑。四要知識(shí)淵博，做到熟知鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想等的理論知識(shí)，掌握科學(xué)發(fā)展觀的思想內(nèi)涵和精神實(shí)質(zhì)；具有辦公室工作的專業(yè)知識(shí)，成為一個(gè)“行家里手”；了解法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)知識(shí)等的基礎(chǔ)知識(shí)，使自己成為一個(gè)知識(shí)寬廣的人。

二、認(rèn)真履行職能，講究工作藝術(shù)

辦公室主任的主要職能就是為領(lǐng)導(dǎo)的科學(xué)決策和決策的正確執(zhí)行服務(wù)，大體分為參謀、服務(wù)、管理和協(xié)調(diào)四大基本職能。辦公室主任應(yīng)在認(rèn)真履行職能的過程中，講究藝術(shù)技巧，注重方式方法。

(一)參謀超前。參謀職能指辦公室主任在輔助領(lǐng)導(dǎo)決策過程中所應(yīng)有的職能和應(yīng)盡的責(zé)任。辦公室主任在履行參謀職能中，要找準(zhǔn)位置，不以言輕而金口難開，不以位低而隨聲附和，不以好惡而固執(zhí)己見，不以陰晴而見風(fēng)使舵，不以理直而氣壯如牛，不以無關(guān)而沉默寡言，做到到位而不越位、盡職而不失職。

一要把握宗旨，謀之有為。一是謀大事，不要搞“雞毛蒜皮”。謀大事就是要抓住加快發(fā)展、維護(hù)穩(wěn)定這個(gè)關(guān)鍵，圍繞中心，善于站在全局的高度認(rèn)識(shí)問題、分析問題，提出建設(shè)性的、切實(shí)可行的、領(lǐng)導(dǎo)感興趣的建議。如果事無巨細(xì)，大事小事都參謀，整天在領(lǐng)導(dǎo)身邊婆婆媽媽、嘮嘮叨叨，就會(huì)事倍功半，甚至影響領(lǐng)導(dǎo)的工作。二是圍繞領(lǐng)導(dǎo)意圖，不要我行我素。只有緊緊圍繞領(lǐng)導(dǎo)意圖，才能做到參在點(diǎn)子上，謀在關(guān)鍵處。要有超前意識(shí)，留心觀察領(lǐng)導(dǎo)所關(guān)注的問題，力求做到領(lǐng)導(dǎo)未謀即有所思；要努力貼緊領(lǐng)導(dǎo)的思路，做到想領(lǐng)導(dǎo)之所想，謀領(lǐng)導(dǎo)之所慮，抓住領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的問題出主意、想辦法。如果離開領(lǐng)導(dǎo)決策意圖，固執(zhí)己見，我行我素，參謀活動(dòng)就會(huì)背離正常的軌道，就會(huì)導(dǎo)致失敗。

二要出于公心，謀之有度。一是出好主意，不要人云亦云。辦公室主任要經(jīng)常為領(lǐng)導(dǎo)獻(xiàn)上策，出良謀，不能人云亦云，泛泛而談。要加強(qiáng)調(diào)查研究，善于分析形勢(shì)，增強(qiáng)參謀工作的預(yù)見性和科學(xué)性；要充分發(fā)揮辦公室的集體智慧，廣開言路，集思廣益，提高參謀工作的整體效能；要學(xué)會(huì)比較，遇事常思多種可能，準(zhǔn)備幾種方案，做到多算于前，少失于后。二是敢于直言，不要察顏觀色。做好參謀工作要做到堅(jiān)持原則、實(shí)事求是，不掩蓋矛盾、回避問題，做到服從不盲從。對(duì)于領(lǐng)導(dǎo)同志尚未意識(shí)到或者認(rèn)識(shí)不盡完善的情況和問題，就要及時(shí)提醒或提出建議；當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)決策明顯失誤時(shí)，就要以對(duì)黨和人民高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，勇于“犯顏直諫”。三是做到“慎言”，不要摻雜私人感情。參謀工作的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)是對(duì)工作、對(duì)發(fā)展有利，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)、對(duì)同志有利，切忌從個(gè)人的好惡或小團(tuán)體利益出發(fā)，帶著私心雜念觀察分析問題。特別是在對(duì)人的看法上，不能搞遠(yuǎn)近親疏，更不能泄私憤、圖報(bào)復(fù)，趁給領(lǐng)導(dǎo)出主意的機(jī)會(huì)“奏一本”。

三要掌握分寸，謀之有方。一是因人而異。在出主意、提建議時(shí)，對(duì)于熟悉情況、作風(fēng)果斷、水平較高的領(lǐng)導(dǎo)，一般應(yīng)運(yùn)用“提綱式”方法，宜粗不宜細(xì)；對(duì)于新任職或者思維比較縝密的領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)采取“方案式”方法，把情況盡量說得細(xì)一些；對(duì)善于傾聽下屬意見的領(lǐng)導(dǎo)，要暢所欲言，大膽提出自己的觀點(diǎn)和主張；對(duì)于特別有主見的領(lǐng)導(dǎo)，則要多提供背景材料，供領(lǐng)導(dǎo)參考。二是選擇時(shí)機(jī)。在出主意、提建議時(shí)，需要捕捉到一個(gè)恰到好處的時(shí)機(jī)。當(dāng)決策者處于冷靜狀態(tài)的時(shí)候，正在思考相關(guān)問題的時(shí)候，在和自己閑聊的時(shí)候，都可視為是“恰到好處”的時(shí)機(jī)。三是講究方法。在出主意、提建議時(shí)，要態(tài)度誠(chéng)懇，語言委婉，講究一定的方法和藝術(shù)，既不為讓領(lǐng)導(dǎo)接受建議而“言”高蓋主，也不因領(lǐng)導(dǎo)不采納建議而灰心喪氣。

(二)服務(wù)到位。服務(wù)職責(zé)指辦公室主任為領(lǐng)導(dǎo)、基層和群眾服務(wù)方面所應(yīng)有的職能和應(yīng)盡的責(zé)任。辦公室主任在履行服務(wù)職能中，應(yīng)細(xì)致周到，抓住重點(diǎn)、分清主次，又要統(tǒng)籌考慮、兼顧一般，做到側(cè)重不失重，在被動(dòng)中求主動(dòng)，忠心耿耿為領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)，使領(lǐng)導(dǎo)更加信任；誠(chéng)心誠(chéng)意為基層服務(wù)，使基層更加滿意；真心實(shí)意為群眾服務(wù)，使群眾更加親近。

一要正確處理“兩個(gè)關(guān)系”。開展好服務(wù)工作，需要處理好兩個(gè)關(guān)系。一是處理好全面服務(wù)與重點(diǎn)服務(wù)的關(guān)系。辦公室服務(wù)工作繁雜瑣碎，大體上可分為政務(wù)服務(wù)與事務(wù)服務(wù)。辦公室主任要把主要精力放在政務(wù)服務(wù)上，抓大事，努力在為領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)好參謀助手上下功夫。同時(shí)，在加強(qiáng)辦公室工作的計(jì)劃性上做文章，落實(shí)責(zé)任制，發(fā)揮辦公室整體功能，以實(shí)現(xiàn)工作的“零差錯(cuò)”為目標(biāo)，高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求地處理好每一件事情。二是處理好對(duì)上服務(wù)與對(duì)下服務(wù)的關(guān)系。為領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)是辦公室主任義不容辭的責(zé)任，領(lǐng)導(dǎo)交辦的事不僅要不折不扣地完成，并且要為其分憂解難。但是為領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)還是為群眾服務(wù)，這就要求辦公室主任多與基層、群眾接觸，加強(qiáng)調(diào)研與督查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)分析，超前預(yù)測(cè)，為領(lǐng)導(dǎo)決策發(fā)揮參謀作用，也為領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)群眾提供更加有利的條件。

二要當(dāng)好“三種角色”。為了提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，辦公室主任在工作中要增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，創(chuàng)新服務(wù)方式，當(dāng)好“三種角色”。一是當(dāng)好主動(dòng)不被動(dòng)的角色。各項(xiàng)工作都要主動(dòng)謀劃，超前介入，化被動(dòng)為主動(dòng)。對(duì)為領(lǐng)導(dǎo)層集體決策和領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人、上級(jí)部門交辦事項(xiàng)的服務(wù)，事前重點(diǎn)在調(diào)查研究上下功夫，掌握工作主動(dòng)權(quán)；事中重點(diǎn)在分解立項(xiàng)、督辦落實(shí)上下功夫，增強(qiáng)工作的針對(duì)性、實(shí)效性；事后在及時(shí)反饋上下功夫，做到事事有著落，件件有結(jié)果。對(duì)為基層和群眾的服務(wù)，大力發(fā)揚(yáng)主動(dòng)協(xié)調(diào)、主動(dòng)配合、主動(dòng)服務(wù)的工作作風(fēng)，改變那種坐家等服務(wù)，為走出去有重點(diǎn)、有目的地進(jìn)行跟蹤服務(wù)，全面、準(zhǔn)確、實(shí)事求是地向上反映“下情”，設(shè)身處地為基層和群眾著想，急基層和群眾之所需，辦基層和群眾之所盼。此外，組織辦公室人員在信息、文稿起草、重要會(huì)議、重要活動(dòng)工作中提前籌劃，及時(shí)上報(bào)，努力避免被動(dòng)應(yīng)付。二是當(dāng)好用權(quán)不越權(quán)的角色。要善于運(yùn)用賦予的權(quán)力去開展工作，不能左顧右盼、縮手縮腳。但是，也要注意自己的職權(quán)范圍，做到用權(quán)不越權(quán)，不能隨意干涉其它部門的工作，更不能“拿著雞毛當(dāng)令箭”，動(dòng)輒頤指氣使、盛氣凌人。三是當(dāng)好果斷不武斷的角色。對(duì)日常性、周期性及規(guī)律性工作，要嚴(yán)防事無巨細(xì)、面面俱到的做法；對(duì)突發(fā)性、臨時(shí)性的工作，要培養(yǎng)自己快速反應(yīng)的能力，當(dāng)發(fā)生突發(fā)性事件需要緊急處理，領(lǐng)導(dǎo)又不在時(shí)，應(yīng)當(dāng)機(jī)立斷，不能有絲毫的猶豫和含糊，否則就會(huì)貽誤工作。但是，這種決斷必須建立在符合客觀實(shí)際的基礎(chǔ)上，不是脫離現(xiàn)實(shí)的武斷。

(三)管理有方。管理職能指辦公室主任在對(duì)行政事務(wù)進(jìn)行管理方面所應(yīng)有的職能和應(yīng)盡的責(zé)任。辦公室主任在履行管理職能中，應(yīng)提高“兩種藝術(shù)”，努力使管理有方、工作順暢。一要提高處理人的藝術(shù)。處理人際關(guān)系是辦公室主任的本能，包括爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)的重視支持、充分調(diào)動(dòng)干部的積極性和創(chuàng)造性等方面的藝術(shù)。一是注意處理好與領(lǐng)導(dǎo)之間的關(guān)系。對(duì)領(lǐng)導(dǎo)要做到尊敬和服從，積極主動(dòng)，盡量隨叫隨到，承辦領(lǐng)導(dǎo)交代的事情要適當(dāng)超前，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)要多請(qǐng)示、多匯報(bào)、多反饋，千萬不要遺忘領(lǐng)導(dǎo)交代的事項(xiàng)，千萬不要主動(dòng)與領(lǐng)導(dǎo)套近乎，千

萬不要在領(lǐng)導(dǎo)之間傳閑話。二是注意處理好與下屬的關(guān)系。要關(guān)心下屬，經(jīng)常過問下屬的政治進(jìn)步、生活待遇等情況，該解決的問題要及時(shí)解決，暫時(shí)有困難的要?jiǎng)?chuàng)造條件解決，該向上反映的問題要向上反映。要愛護(hù)下屬，對(duì)下屬出現(xiàn)一些差錯(cuò)，不應(yīng)一味求全責(zé)備，而要肯定其工作積極性和成績(jī)，對(duì)問題善意指出，并提出改進(jìn)辦法，使下屬心悅誠(chéng)服。要培養(yǎng)下屬，對(duì)下屬品德上要嚴(yán)格要求，業(yè)務(wù)上要悉心指導(dǎo)，著力提高下屬的綜合素質(zhì)，為黨的事業(yè)、社會(huì)主義事業(yè)造就可用之材。要信任下屬，對(duì)下屬要給予充分信任，多肯定少批評(píng)，以增強(qiáng)下屬的自信心，放膽放手干工作。要激勵(lì)下屬，善于運(yùn)用表揚(yáng)這一手段調(diào)動(dòng)下屬的積極性，使下屬經(jīng)常以一種昂揚(yáng)向上的精神狀態(tài)投入工作。

二要提高處理事的藝術(shù)。處理事是辦公室主任的本職，包括統(tǒng)籌全局、掌握工作重點(diǎn)、擬定實(shí)施方案、安排工作程序、制定操作規(guī)程、建立責(zé)任制度等方面的藝術(shù)。一是善于化繁為簡(jiǎn)。在眾多的工作和矛盾面前，要通過分析、比較，抓住重點(diǎn)，理清思路，有所為而有所不為，才能獲收綱舉目張、以簡(jiǎn)御繁之效。二是勇于刪繁就簡(jiǎn)。要切實(shí)端正工作指導(dǎo)思想，圍繞重實(shí)際、求實(shí)效抓工作、搞服務(wù)，刪掉“花架子”、“虛套子”，對(duì)于上級(jí)和領(lǐng)導(dǎo)部署的各項(xiàng)工作，把精神實(shí)質(zhì)與辦公室的實(shí)際情況結(jié)合起來，把多項(xiàng)工作統(tǒng)一起來，把工作重心明晰起來，把具體措施簡(jiǎn)潔起來，在統(tǒng)籌兼顧中抓出特色、成效，保證上級(jí)安排和領(lǐng)導(dǎo)要求的真正落實(shí)。三是堅(jiān)持眾繁我簡(jiǎn)。要完善制度規(guī)范事，明確責(zé)任，分解任務(wù)，逐級(jí)負(fù)責(zé)，分工合作，形成眾人挑重?fù)?dān)的工作格局。要優(yōu)化機(jī)制使用人，量才用人，放手用人，做到抓大局放小節(jié)、抓原則放具體、抓結(jié)果放過程。

(四)協(xié)調(diào)有術(shù)。協(xié)調(diào)職能指辦公室主任在聯(lián)系內(nèi)外關(guān)系、溝通上下左右等方面所應(yīng)有的職能和應(yīng)盡的責(zé)任。辦公室主任在履行協(xié)調(diào)職能中，應(yīng)把握原則，講求方法和藝術(shù)，使協(xié)調(diào)工作取得實(shí)效，各方面關(guān)系理順，達(dá)到事半功倍的效果。

一要把握原則，找準(zhǔn)綜合協(xié)調(diào)的切入點(diǎn)。要把握“三個(gè)結(jié)合”：一是指令性與協(xié)商性相結(jié)合，要立足于領(lǐng)導(dǎo)的權(quán)威，明示領(lǐng)導(dǎo)的意圖，向協(xié)調(diào)對(duì)象交代清楚；同時(shí)，要以商量為主，態(tài)度要謙和，語言要平和，講究說話的技巧，努力創(chuàng)造一個(gè)寬松和諧的環(huán)境。二是原則性與靈活性相結(jié)合，一方面要以大局為重，按黨的方針政策辦事，按規(guī)章制度辦事。另一方面，要靈活善變，講究策略，廣泛聽取各方面的意見特別是反面意見，并從中汲取其合理的意見和要求；根據(jù)新的情況，善于修正原有的設(shè)想。三是程序性與時(shí)效性相結(jié)合。一般按固定程序去搞好協(xié)調(diào)，但是可以簡(jiǎn)化程序，對(duì)能辦得通的事的協(xié)調(diào)，能簡(jiǎn)化盡量簡(jiǎn)化，以保證時(shí)效；可以逆程序而行，對(duì)那些特別緊急事項(xiàng)的協(xié)調(diào)，因找不到或來不及向領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示，可以根據(jù)情況進(jìn)行妥善處理，然后再將處理結(jié)果和事件動(dòng)態(tài)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

二要掌握方法，找準(zhǔn)綜合協(xié)調(diào)的著力點(diǎn)。一是掌握會(huì)議協(xié)調(diào)、走訪調(diào)研協(xié)調(diào)、口頭或書面溝通式協(xié)調(diào)、轉(zhuǎn)單閱簽式協(xié)調(diào)、計(jì)劃安排式協(xié)調(diào)等協(xié)調(diào)方法，提高協(xié)調(diào)效果。二是找準(zhǔn)綜合協(xié)調(diào)工作的著力點(diǎn)。首先要搞好上下、內(nèi)外關(guān)系的協(xié)調(diào)，對(duì)上要尊重而不盲從、服務(wù)而不奴婢，待下以禮、以誠(chéng)、以情、不欺下瞞上，對(duì)外求支持協(xié)作，待內(nèi)求團(tuán)結(jié)向上，既敢于牽頭，當(dāng)好主角，又善于協(xié)作，當(dāng)好配角。特別要搞好領(lǐng)導(dǎo)成員之間的協(xié)調(diào)，當(dāng)班子中意見不一致、甚至出現(xiàn)對(duì)立狀況時(shí)，多做促進(jìn)統(tǒng)一認(rèn)識(shí)的工作，切忌火上澆油或撥弄是非；要搞好單位或部門之間的協(xié)商，當(dāng)遇到發(fā)生“扯皮”的情況時(shí)，應(yīng)全面了解情況，找有關(guān)人員進(jìn)行協(xié)商，將意見匯集、歸納，呈報(bào)給領(lǐng)導(dǎo)，以利于主要領(lǐng)導(dǎo)作正確的決定，保證工作的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。其次在處置事務(wù)中出現(xiàn)一些超出預(yù)見、難以料理的事情時(shí)，要講品質(zhì)，在關(guān)鍵時(shí)刻，就應(yīng)該代領(lǐng)導(dǎo)沖鋒陷陣；要講藝術(shù)，既講原則，又講靈活，不能一個(gè)面孔、一個(gè)腔調(diào)、一種方法；要講精神，敢碰硬，否則協(xié)調(diào)蒼白無力、處事優(yōu)柔寡斷，什么事也辦不成。

三、堅(jiān)持內(nèi)外兼修，樹立良好形象

辦公室主任除了提高綜合素質(zhì)、充分履行職能外，還應(yīng)從外在形象和內(nèi)在形象方面，加強(qiáng)自身修養(yǎng)，樹立良好形象。一要注重“外美”。講究行為美，做到行動(dòng)合乎法紀(jì)、合乎道

德、合乎人情，尊重別人，決不能高傲自大、粗暴蠻橫，或者卑躬屈膝、阿諛奉承。講究語言美，做到講話文明、簡(jiǎn)潔、有情感，切忌庸俗下流、粗聲粗氣、啰啰唆唆、官腔洋調(diào)。講究?jī)x表美，做到衣著素雅整潔、佩戴適合時(shí)宜、姿態(tài)大方得體、神采氣宇軒昂，不要穿奇裝異服、油頭滑面、庸俗土氣、萎靡不振。二要體現(xiàn)“內(nèi)秀”。對(duì)事業(yè)有春天般的熱情，做到愛崗敬業(yè)，任勞任怨，盡心奉獻(xiàn)。對(duì)他人有大海一樣的胸懷，做到容人勝己，不嫉賢妒能，助人為樂，甘為他人做嫁衣。對(duì)名利像湖水那樣平靜，做到不為名所累、不為利所縛、不為欲所惑，經(jīng)得住誘惑，守得住清貧，始終保持一顆平常心。對(duì)自己像旁觀者一樣清醒，做到不斷反省自我，揚(yáng)長(zhǎng)避短，取長(zhǎng)補(bǔ)短，戰(zhàn)勝自我。

總之，要當(dāng)好辦公室主任，必須適應(yīng)形勢(shì)和任務(wù)的要求，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)，外樹形象，出色地履行基本職能，以堅(jiān)定的信念激勵(lì)人，以高尚的人格感染人，以良好的作風(fēng)凝聚人，以模范的行為帶動(dòng)人，把班帶好，把人用活，把事辦實(shí)，把家管好。

公文寫作網(wǎng)004km.cn004km.cn公文寫作網(wǎng)欄目主要涉及公文寫作的15個(gè)主要文種，引導(dǎo)公務(wù)員注重學(xué)習(xí)掌握公文基礎(chǔ)知識(shí)，提供范文賞析，加強(qiáng)日常操練，不斷提升公文寫作整體水平。

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駱駝網(wǎng)（www.luotuo.in或www.luotuo.so或www.camel.lc）能有效幫您解決生活問題

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據(jù)了解，目前，烏魯木齊有一定規(guī)模的分類信息網(wǎng)站不下十來家，很少有真正領(lǐng)會(huì)了消費(fèi)者對(duì)生活信息的需求。目前，烏魯木齊330萬人，每天有20萬人次正在享受駱駝網(wǎng)提供的生活信息的幫助。這個(gè)市場(chǎng)還在進(jìn)一步擴(kuò)大。駱駝網(wǎng)已經(jīng)將用戶的體驗(yàn)建設(shè)作為其終極目標(biāo)來經(jīng)營(yíng)。駱駝網(wǎng)——烏魯木齊生活服務(wù)平臺(tái)官網(wǎng)（www.luotuo.in或www.luotuo.so）駱駝網(wǎng)所提供的信息有房屋租售、二手物品買賣、招聘求職、車輛買賣、寵物票務(wù)、教育培訓(xùn)、同城活動(dòng)及交友、團(tuán)購(gòu)等生活服務(wù)及商務(wù)服務(wù)信息等無不是幫助用戶解決日常生活中的問題。手機(jī)也能上駱駝網(wǎng)哦！行業(yè)交流qq群：258361086駱駝網(wǎng)的口號(hào)是，生活零距離，服務(wù)無止境。希望駱駝網(wǎng)將來能夠幫到每一個(gè)烏魯木齊人。

微新疆（www.wxj.me或www.wxj.in）助力企業(yè)微信推廣

微信營(yíng)銷做到今天，有多少企業(yè)通過微信真正的帶來了很大的價(jià)值?一直以來似乎叫得上名字還是微信推薦的那幾個(gè)案例，但是這不應(yīng)該歸屬于微信的功勞，因?yàn)槟銜?huì)發(fā)現(xiàn)這些都是企業(yè)自身的系統(tǒng)在發(fā)揮作用，微信也只是一個(gè)入口而已。今天，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)圈用戶圈粉絲的入口真的是太少了，獲取用戶的成本也在不斷增加，APP如此，微信公眾號(hào)亦如此。微信導(dǎo)航是現(xiàn)在新興的一種導(dǎo)航網(wǎng)站，主要是提供微信公眾賬號(hào)、關(guān)鍵詞、昵稱、功能、二維碼等等一系列微信賬號(hào)信息查詢的微信公眾導(dǎo)航平臺(tái)。微新疆網(wǎng)微信公眾賬號(hào)導(dǎo)航網(wǎng)，是專注于新疆微信公眾帳號(hào)普及和推廣的微信導(dǎo)航網(wǎng)站，通過用戶提交方式收集了大量?jī)?yōu)秀的微信公眾帳號(hào)。每月收錄各種微信帳號(hào)上千個(gè)，平臺(tái)向所有公眾帳號(hào)免費(fèi)開放。微新疆網(wǎng)采用了最流行的設(shè)計(jì)前臺(tái)網(wǎng)站，在電腦、平板、手機(jī)均可展現(xiàn)內(nèi)容。微新疆（www.wxj.me或www.wxj.in）傾力打造的新疆微信公眾帳號(hào)導(dǎo)航平臺(tái)，旨在為新疆中小微企業(yè)提供一體化的移動(dòng)營(yíng)銷解決方案落地服務(wù)，能夠有效的精準(zhǔn)的推動(dòng)企業(yè)微信營(yíng)銷的閉環(huán)服務(wù)，讓企業(yè)在推廣中發(fā)展壯大。微新疆烏魯木齊商鋪信息門戶網(wǎng)站

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絲綢之路經(jīng)濟(jì)網(wǎng)（www.sre.so）——絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶研究門戶

絲綢之路經(jīng)濟(jì)網(wǎng)（www.sre.so）是國(guó)家重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)站中唯一以絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶報(bào)道為中心的綜合網(wǎng)站,整合國(guó)內(nèi)主要媒體絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶新聞、信息及研究動(dòng)態(tài),為政府部門、企業(yè)決策提供權(quán)威的參考。欄目設(shè)置包括：經(jīng)濟(jì)研究,經(jīng)濟(jì)研究論壇,工作論文 ,會(huì)議征文,投稿,學(xué)術(shù)資訊等。

第三篇：做好精細(xì)化物業(yè)服務(wù)[定稿]

做好精細(xì)化物業(yè)服務(wù)

物業(yè)服務(wù)的根本是對(duì)人的服務(wù)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、快捷、高效的人性化服務(wù)是物業(yè)公司立足發(fā)展的根本。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不能滿足業(yè)主的要求，提供的服務(wù)產(chǎn)品不合格或業(yè)主不夠滿意，業(yè)主最常用的抗?fàn)幨侄尉褪蔷芙换蛲锨焚M(fèi)用；物業(yè)服務(wù)水平的高低直接影響物業(yè)費(fèi)的收取。國(guó)信物業(yè)是以住宅類物業(yè)為主的物業(yè)管理企業(yè)，打造國(guó)信地產(chǎn)品牌，做大做強(qiáng)國(guó)信物業(yè)，提供高效、快捷、精細(xì)化的物業(yè)管理服務(wù)是我們國(guó)信物業(yè)的服務(wù)宗旨，所以，提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，更好的為業(yè)主服務(wù)，成為當(dāng)前國(guó)信物業(yè)發(fā)展的主要途徑。

首先，擺正服務(wù)與管理的位置，樹立“業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨。業(yè)主是物業(yè)服務(wù)的“上帝”和衣食父母，作為物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)象尊重父母一樣尊重業(yè)主，樹立高尚的情操，把自己放在一個(gè)“管家”或“仆人”的位置上，主動(dòng)為業(yè)主提供服務(wù)，要站在業(yè)主的角度處理問題，想業(yè)主所想，樹立以為業(yè)主服務(wù)為宗旨。其次，服務(wù)要?jiǎng)?wù)實(shí)求細(xì)。物業(yè)服務(wù)千頭萬緒,其服務(wù)質(zhì)量往往看得見、摸得著，來不得半點(diǎn)虛偽和糊弄。因此，物業(yè)服務(wù)無小事，無論是保安、保潔還是綠化、維修，每一位員工都要盡職盡責(zé)，細(xì)心做好每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作。都要強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)責(zé)任心，做到精細(xì)管理，細(xì)微服務(wù)。要建立起一整套以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)的規(guī)范內(nèi)部管理運(yùn)作的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和工作流程，并做到先想先做，任勞任怨，勤能補(bǔ)拙，以保證服務(wù)工作的及時(shí)性和高效性。

新樂小區(qū)物管站

第四篇：如何做好物業(yè)服務(wù)工作

如何做好物業(yè)服務(wù)工作 隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，如何做好物業(yè)管理服務(wù)工作，滿足廣大業(yè)主的需求成為我們物業(yè)公司重點(diǎn)關(guān)注的問題之一。面對(duì)此問題，我們必須正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理不僅包括管理，還包括服務(wù)。重視物的管理，缺乏人性化的服務(wù)，我們就不能有效地滿足業(yè)主的需求；突出服務(wù)，管理不到位，就會(huì)造成管理與服務(wù)工作的脫節(jié)。我們必須發(fā)展的看待一個(gè)問題，只有認(rèn)清管理是物業(yè)公司的根本任務(wù)，服務(wù)是貫穿于整個(gè)物業(yè)管理工作的連線，只有管理與服務(wù)工作兩手抓，才能將我們的物業(yè)管理工作水平真正提高到一個(gè)較高的水平。

服務(wù)對(duì)象是業(yè)主，業(yè)主的滿意度，是衡量物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。因此，一切服務(wù)工作都應(yīng)圍繞這個(gè)核心。服務(wù)水平的好壞直接影響業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意程度、影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)的聲譽(yù)，這就是服務(wù)在我們物業(yè)公司管理中的重要性所在。物業(yè)管理是一項(xiàng)非常煩瑣的工作，再加上行業(yè)從業(yè)人員流動(dòng)性較大，直接影響著物業(yè)管理工作服務(wù)的質(zhì)量。所以，應(yīng)在服務(wù)方面狠下一番功夫。

一、服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)

要把服務(wù)工作做好，必須提高我們的服務(wù)意識(shí)。也就是要我們清楚地知道物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)不是政府的管理機(jī)構(gòu)，是與業(yè)主具有平等關(guān)系的服務(wù)單位，物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的協(xié)議是委托服務(wù)協(xié)議。服務(wù)水平作為業(yè)主考核物業(yè)公司的唯一標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)的好，合同可以續(xù)簽，服務(wù)的不好，就會(huì)影響我們續(xù)約。拿我們平時(shí)對(duì)違章停放車輛的管理來說吧，假如安保人員這樣說：“喂，你的車不能停在消防通道上，趕快開走?！?，對(duì)違章停車的業(yè)主會(huì)按你的要求去做嗎？如果這樣說呢，“對(duì)不起，消防通道禁停放車輛，請(qǐng)您將車停在車位上好嗎?”。相信違章停車的業(yè)主會(huì)很好地配合。也就告訴我們服務(wù)意識(shí)的轉(zhuǎn)變，會(huì)使我們的物業(yè)管理服務(wù)工作更好的開展。

二、通過學(xué)習(xí)培訓(xùn)，提升員工素質(zhì)

學(xué)習(xí)培訓(xùn)是適應(yīng)新工作的過程，同時(shí)，也就是調(diào)動(dòng)積極性的過程。向書本學(xué)習(xí)，向模范學(xué)習(xí)，向先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)學(xué)習(xí)。通過學(xué)習(xí)、實(shí)踐；再學(xué)習(xí)，再實(shí)踐。對(duì)本職工作積極主動(dòng)，善于發(fā)現(xiàn)問題，認(rèn)真分析、判斷找出原因并妥善處理，把學(xué)習(xí)的專業(yè)知識(shí)、技能，應(yīng)用到實(shí)際服務(wù)中去，經(jīng)過實(shí)踐逐步提高服務(wù)質(zhì)量，不斷提高員工解決問題的綜合能力。

為業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主感到滿意，需要一批有工作能力、有較高綜合素質(zhì)的員工。物業(yè)管理服務(wù)工作，看似簡(jiǎn)單，零星瑣碎，實(shí)則涵蓋了方方面面的知識(shí)和技巧，以及判斷、分析和解決問題的綜合能力。日常安全、消防、保潔、綠化和維修等各項(xiàng)工作，都要具備相關(guān)知識(shí)和動(dòng)手能力，每項(xiàng)工作必須扎扎實(shí)實(shí)落實(shí)到位。如安全保衛(wèi)日常工作中一些細(xì)節(jié)就體現(xiàn)了我們員工的素質(zhì)，需檢查對(duì)方證件時(shí)說：“先生(小姐)，請(qǐng)出示您的證件?！彬?yàn)證完畢，應(yīng)說：“謝謝！”。遇老人或他人提重物說：“先生(小姐)，需要幫助嗎？”，別人感謝時(shí)應(yīng)說：“不用謝，這是我應(yīng)該做的”。我們物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容較多，涉及的工種也較多，為此，與業(yè)主打交道，自身行為的規(guī)范包括服裝統(tǒng)一、舉止文明、態(tài)度和藹、語言親切等，都是我們員工素質(zhì)的體現(xiàn)，同時(shí)也是業(yè)主衡量物業(yè)公司服務(wù)水平高低的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。擁有一支業(yè)務(wù)水平高、自身素質(zhì)強(qiáng)的管理隊(duì)伍，需切我們不斷地學(xué)習(xí)培訓(xùn)、實(shí)踐。

三、建立明確、合理的責(zé)任制，增強(qiáng)管理協(xié)作能力

目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要每個(gè)部門、每位員工發(fā)揮積極性。目標(biāo)應(yīng)落實(shí)到各部門、個(gè)人目標(biāo)上。因此，賦予每位員工明確的工作任務(wù)和責(zé)任，制定具體、明確、嚴(yán)格的考核辦法，使責(zé)、權(quán)、利有機(jī)統(tǒng)一起來，就可以保證目標(biāo)任務(wù)的落實(shí)和完成。并有效地引導(dǎo)員工的行為方向。責(zé)任制度必須系統(tǒng)周密，每一層次、每一部門、每一個(gè)人都應(yīng)納入各個(gè)相應(yīng)責(zé)任制度，目標(biāo)要逐級(jí)分解落實(shí)，體現(xiàn)合理分工協(xié)作。大家團(tuán)結(jié)協(xié)作，工作有落實(shí)，服務(wù)質(zhì)量自然也就有了保障。

四、加強(qiáng)與業(yè)主的溝通

我們物業(yè)公司搞好服務(wù)的另一個(gè)關(guān)鍵，就要在提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系，聽取他們意見。了解他們的需要，對(duì)我們物業(yè)公司有哪些意見和建議。解決好業(yè)主問題并及時(shí)給予回復(fù)，讓業(yè)主知道我們物業(yè)公司在時(shí)時(shí)刻刻的關(guān)心著他們。這樣既能了解業(yè)主的需求，又能拉近雙方的關(guān)系，做到相互支持、相互理解。

有誠(chéng)心，勢(shì)必打動(dòng)有情人。目前，大多數(shù)小區(qū)都采用封閉式管理，或人車分流，或外來車輛禁入，這給業(yè)主生活帶來了極大不便，無形中也使物業(yè)管理人員和業(yè)主產(chǎn)生矛盾。為解決物業(yè)管理thldl.org.cn與業(yè)主眼前利益的矛盾，在管理工作中，除向業(yè)主解釋物業(yè)管理與業(yè)主利益息息相關(guān)以取得業(yè)主的理解和支持外，還應(yīng)積極尋求解決途徑：購(gòu)買平板車以解決物品的運(yùn)輸，配置輪椅以解決腿腳不便老人的需要，將矛盾消滅在萌芽狀態(tài)。

細(xì)微之處見真情，優(yōu)質(zhì)服務(wù)聚人氣。在實(shí)施物業(yè)管理工作的過程中，要想做到讓業(yè)主滿意放心，必須投入自己的真情，真正把業(yè)主當(dāng)成自家人。物業(yè)管理人員針對(duì)有些業(yè)主平時(shí)工作繁忙，家中留守的主要是老人，應(yīng)主動(dòng)提供預(yù)約提醒服務(wù)，定時(shí)詢問家中情況，避免意外情況的發(fā)生，讓業(yè)主安心工作；針對(duì)老年人家庭住戶和上班族，公司管理處還可推出幾項(xiàng)便民服務(wù)，比如代收衣物干洗、代充煤氣費(fèi)服務(wù)、代辦戶口本落戶等項(xiàng)目，為業(yè)主提供更加便捷、周到、滿意的服務(wù)；針對(duì)假期小區(qū)孩子較多，給小區(qū)帶來不少安全隱患，組織孩子一塊學(xué)習(xí)、游戲，這樣做既減輕了管理壓力，又獲得了業(yè)主的好感，拉近了彼此的距離。

學(xué)會(huì)換位思考，是化干戈為玉帛、妥善解決問題的法寶。物業(yè)管理中最突出的矛盾來源于物業(yè)自身的質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，除去物業(yè)管理公司難以解決的物業(yè)質(zhì)量問題外，物業(yè)管理中遇到的多是一些瑣碎小事。這些瑣碎的事，對(duì)于物業(yè)管理公司來說可能是小事一樁，而對(duì)于業(yè)主來說則是需要馬上解決的燃眉之事。這時(shí)的物業(yè)管理工作者，就應(yīng)急業(yè)主之所急，特事特辦，切不可拖泥帶水、敷衍了事。

物業(yè)管理工作涉及方方面面，要想辦法變被動(dòng)為主動(dòng)。根據(jù)業(yè)主對(duì)走廊、過道擺放花卉和雜物不以為然的現(xiàn)象，可結(jié)合其他地方出現(xiàn)過的裝修工具墜落、孩童亂丟果皮等高空拋物情況，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行宣傳教育，讓其了解消防通道阻塞、高空拋物的嚴(yán)重危害和處理原則，就能取得事半功倍的效果。譬如，為配合宣傳高層樓宇消防知識(shí)，還可采取情景模擬、實(shí)戰(zhàn)演習(xí)的方法，積極動(dòng)員業(yè)主參與，親身體驗(yàn)防火救災(zāi)。通過演習(xí)，讓業(yè)主對(duì)高層樓宇和電梯井的煙囪效應(yīng)、疏散標(biāo)識(shí)、防火隔離設(shè)施、消防通道、自助求生知識(shí)和疏散方法等都有全新認(rèn)識(shí)。

以上是我通過學(xué)習(xí)、實(shí)踐對(duì)如何做好物業(yè)管理服務(wù)工作的一些見解。我相

信，通過提高自身的管理水平，增強(qiáng)自身服務(wù)意識(shí)，有針對(duì)性的開展服務(wù)工作，就一定能將物業(yè)管理服務(wù)工作搞好。

第五篇：淺談物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何做好物業(yè)服務(wù)工作

摘要

隨著現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)模式的出現(xiàn)，房屋維修基金逐漸普及，人們對(duì)房屋維修基金也越加關(guān)心。因?yàn)榉课菥S修基金是一筆不小的資金，并且在其籌集、管理與使用上存在籌集不順利、管理使用不透明等問題，很多關(guān)于房屋維修基金的糾紛也因此出現(xiàn)。本文通過對(duì)房屋維修基金的相關(guān)問題的整理與分析，對(duì)房屋維修基金作出簡(jiǎn)單的介紹，并提出一些典型問題給出其作者的建議，使大家對(duì)房屋維修基金有更進(jìn)一步的了解，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好相關(guān)方面的物業(yè)服務(wù)工作。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)；房屋維修基金；籌措與管理

淺談物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何做好物業(yè)服務(wù)工作

——淺析房屋維修基金的管理

一．房屋維修基金的概念

房屋維修基金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

房屋維修基金實(shí)際上包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設(shè)施專用基金簡(jiǎn)稱專用基金，用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項(xiàng)目，不得挪作他用。專用基金實(shí)行“錢隨房走”的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權(quán)所有人。

二．房屋維修基金的管理

房屋維修基金管理主要包括維修基金的籌措以及維修基金的使用。

1.房屋維修基金的主要來源

房屋維修基金的主要來源有以下四項(xiàng)：

（1）向業(yè)主收取

根據(jù)“誰受益，誰出錢”的原則，房屋維修資金的籌集是為了保障房屋的維修，延長(zhǎng)房屋的使用壽命，促進(jìn)房屋的保值增值，最終受益者是業(yè)主，所以要向業(yè)主收取。

（2）向開發(fā)商收取

良好的物業(yè)管理提高了開發(fā)商的信譽(yù)和知名度，是開發(fā)商的一項(xiàng)重要的無形資產(chǎn)，能為開發(fā)商所開發(fā)的房地產(chǎn)的營(yíng)銷打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。例如，萬科房地產(chǎn)公司因?yàn)榧訌?qiáng)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)管理，從而贏得了企業(yè)的知名度和信譽(yù)。因此，開發(fā)商在將物業(yè)移交委托給物業(yè)管理企業(yè)管理維護(hù)時(shí)，就必須支付一定數(shù)額的維修資金，這是開發(fā)商不可推卸的義務(wù)和責(zé)任。

（3）向物業(yè)的出售者收取

目前房產(chǎn)物業(yè)的價(jià)格普遍上升，除土地稀有性和投機(jī)等其他因素外，還有一個(gè)重要原因，就是對(duì)房產(chǎn)物業(yè)的完善管理和適時(shí)維修更新。因此，物業(yè)出售者因出售物業(yè)而獲取的利潤(rùn)中，已凝結(jié)了物業(yè)管理者的維修養(yǎng)護(hù)更新等追加勞動(dòng)。這部分追加勞動(dòng)理應(yīng)獲得相應(yīng)的報(bào)酬。此外，物業(yè)維修更新管理的發(fā)展直接影響著房地產(chǎn)的綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)，影響著房地產(chǎn)的交易。但物業(yè)管理行業(yè)的微利性質(zhì)又大大制約了它的發(fā)展壯大。因此，能獲得較大利潤(rùn)的房地產(chǎn)交易者、物業(yè)出售者，理應(yīng)支持物業(yè)管理的發(fā)展。物業(yè)管理發(fā)展了，物業(yè)的維修技術(shù)水平提高了，就能更進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的興旺發(fā)達(dá)，從而可使物業(yè)的出售者獲得更大利益。因而，物業(yè)的出售者也有分擔(dān)維修資金的義務(wù)。

（4）向國(guó)家地方財(cái)政收取

區(qū)域性的物業(yè)管理，涉及給水、排水、供電、供暖、供燃?xì)狻㈦娪?、郵電、人防、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、構(gòu)筑物等市政設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理，房屋周圍的這些公共基礎(chǔ)設(shè)施等的維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用本是由國(guó)家有關(guān)部門開支的。這部分費(fèi)用不能因物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)而削弱甚至取消，所以，國(guó)家相應(yīng)的專業(yè)部門應(yīng)該承擔(dān)其正常運(yùn)行的維修費(fèi)用。

2.房屋維修基金的使用

（1）維修基金的使用范圍

維修基金的使用范圍主要包括小區(qū)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備。具體來講，公共部位是指由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。而共用設(shè)施、設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益

性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。

（2）維修基金的管理

在業(yè)主大會(huì)成立前后，法律規(guī)定了兩種不同的管理主體和模式。

在業(yè)主大會(huì)成立前，維修基金由物業(yè)所在地直轄市、市、縣政府建設(shè)主管部門代管。主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)維修基金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅維修基金專戶。

業(yè)主大會(huì)成立后，建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主委員會(huì)通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的維修基金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開立的維修基金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。維修基金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立維修基金管理制度。

（3）維修基金的使用程序

1維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，按照以○

下程序辦理：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施使用方案；物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)主管部門申請(qǐng)列支；建設(shè)主管部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

2維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后的使用程序辦理： ○

物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等；業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案；物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案；物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金；業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)建設(shè)主管部門備案；建設(shè)主管部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；業(yè)主委員會(huì)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

另外，維修基金是由該物業(yè)內(nèi)的業(yè)主共同籌集，業(yè)主按照繳納比例享有維修

基金的所有權(quán)，但使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，單個(gè)業(yè)主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結(jié)合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業(yè)主的變更而變化，因房屋產(chǎn)權(quán)變更成為新業(yè)主時(shí)，維修基金也應(yīng)經(jīng)舊業(yè)主更名為新業(yè)主名下。

三．房屋維修基金存在的問題

房屋維修基金現(xiàn)在已經(jīng)在全國(guó)范圍基本上得到了普及，按照相關(guān)要求各地都有所建立，而且其中一些城市的資金歸集量還比較大。但是，住宅專項(xiàng)維修資金在使用、交存以及監(jiān)督管理等環(huán)節(jié)出現(xiàn)了很多問題。

1.相當(dāng)業(yè)主對(duì)收取房屋維修基金存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)

（1）部分業(yè)主對(duì)房屋維修基金是什么，用來做什么等基本情況毫不了解。除房屋價(jià)格以外，房屋維修基金是最大一筆費(fèi)用支出，數(shù)額巨大的房屋維修基金容易對(duì)業(yè)主造成心理暗示作用。使業(yè)主從心理上也易形成抵觸情緒，不愿意交納這筆大額資金。

（2）部分業(yè)主容易把房屋維修基金等同于物業(yè)管理費(fèi)用當(dāng)中的一部分。認(rèn)為交納的物業(yè)管理費(fèi)中已經(jīng)包含房屋維修基金，業(yè)主不大情愿交納這部分“多余”的資金。

2.房屋維修基金管理混亂及使用不規(guī)范

房屋維修基金在其管理、使用方面的問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

（1）巨額房屋維修基金目前大部分由房地產(chǎn)行政主管部門代管

房屋維修基金是一筆很大的資金。如此巨大的一筆資金，是業(yè)主利益共有財(cái)產(chǎn)，但卻被他人代管。同時(shí)這些錢“既不屬于國(guó)有資產(chǎn)，又不屬于銀行存款”。對(duì)其沒有成套的管理制度，會(huì)存在很大的管理隱患。

（2）房屋維修基金存在被房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會(huì)成員三方當(dāng)中任何一方挪用的風(fēng)險(xiǎn)

①部分地區(qū)規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成立前，房屋維修基金由房地產(chǎn)開發(fā)公司代收，往往開發(fā)商會(huì)采取辦理產(chǎn)權(quán)和繳納維修基金捆綁式辦法。這樣一筆數(shù)額較大的資金放在開發(fā)商的手里，其安全性讓人擔(dān)心。

②物業(yè)管理公司是維修基金的實(shí)際使用者，在沒有有效監(jiān)督的情況下，極易

造成房屋維修基金被物業(yè)管理公司挪用或侵占。

③對(duì)大型住宅小區(qū)，房屋維修基金數(shù)額巨大，上百萬、上千萬的可能性都有。面對(duì)如此眾多的資金，如遇到不專業(yè)的業(yè)主委員會(huì)，房屋維修基金交給他們管理也容易出問題。

3.房屋維修基金續(xù)籌難的問題

從理論上，維修基金余額不足首次歸集總額50%時(shí)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以續(xù)籌房屋維修基金，這樣的規(guī)定比較可行，當(dāng)房屋維修基金使用到一定程度時(shí)，開始啟動(dòng)續(xù)籌辦法。但是，在實(shí)際操作中會(huì)遇到很多問題。如果部分業(yè)主出現(xiàn)拒交房屋維修基金的情況，其他業(yè)主就會(huì)受到不公平的對(duì)待，利益遭受損失。但對(duì)如何處理這樣的情況，政府執(zhí)法機(jī)關(guān)難以尋求相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)來有效解決此類問題，在此方面出現(xiàn)了法律空白。

四．物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取的解決問題的方法

1.加大宣傳力度

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對(duì)房屋維修基金的基本知識(shí)進(jìn)行普及，為廣大業(yè)主分析其與物業(yè)管理費(fèi)的不同：房屋專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于房屋保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修和更新、改造資金是房屋的“養(yǎng)老保險(xiǎn)金”，屬業(yè)主所有。與物業(yè)管理費(fèi)有本質(zhì)區(qū)別，物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修(小修)、養(yǎng)護(hù)、管理及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序所屬的費(fèi)用，屬物業(yè)管理企業(yè)有償服務(wù)費(fèi)用。這樣就使業(yè)主充分了解了房屋維修基金的重要性，有利于房屋維修基金的籌措。

2.給政府有關(guān)部門提出合理建議

（1）政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)把房屋維修基金的處置權(quán)利放出來

為了使房屋維修基金的管理與使用更加讓人放心，房屋維修基金的管理宜采用物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)共同管理，政府監(jiān)管的模式。在使用房屋維修基金，需要銀行進(jìn)行轉(zhuǎn)賬時(shí)，銀行應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府監(jiān)管部門同時(shí)批準(zhǔn)蓋章后，才進(jìn)行轉(zhuǎn)賬。

（2）加強(qiáng)相關(guān)方面的法治建設(shè)

為使房屋維修基金的管理與使用更加正規(guī)，相關(guān)的法律應(yīng)及時(shí)跟上。做到不

論在房屋維修基金的籌措、管理還是使用的環(huán)節(jié)上，都有法可依。同時(shí)，也要對(duì)違法使用房屋維修基金的行為做出懲罰的規(guī)定。

3.房屋維修基金的管理與使用要正規(guī)、透明

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格按照房屋維修基金的管理辦法對(duì)其進(jìn)行管理與使用。并定期向業(yè)主公開維修資金用在什么地方，用了多少。使業(yè)主充分了解此項(xiàng)基金的用途與用量，就會(huì)減少業(yè)主拒絕續(xù)交房屋維修基金的情況。

五．結(jié)論

我國(guó)已經(jīng)在推行物業(yè)服務(wù)、建立房屋維修基金等方面出臺(tái)了一系列政策措施，并不斷修改完善。而且經(jīng)過多年的實(shí)踐，已逐步形成了較規(guī)范、安全的房屋維修基金管理模式，使得商品住宅維修保障機(jī)制得到了初步確立。但是，在廣大業(yè)主的住房消費(fèi)意識(shí)、管理者的責(zé)任意識(shí)尚未成熟的情況下，如何科學(xué)、合理地建立和使用維修資金，保障房屋及其設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，還需要大家的共同努力。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，應(yīng)在房屋維修基金的籌集、管理與使用上，以公開、公平、公正為原則，嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)和管理?xiàng)l例來進(jìn)行操作，保證房屋維修基金使用的正規(guī)性、透明性，才能使廣大業(yè)主信任房屋維修基金管理機(jī)制，才能做好業(yè)主滿意的物業(yè)。

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