第一篇：關(guān)于房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展調(diào)研

關(guān)于房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展調(diào)研

一、、現(xiàn)狀及特點

1、特點。不從事房地產(chǎn)開發(fā)活動，只提供中介服務(wù)，不占有房地產(chǎn)商品，也不直接從事買賣活動，只向買賣雙方提供溝通服務(wù)。具有很強的靈活性。以傭金為主要收入來源。

2、存在的問題。一是門檻不高，業(yè)務(wù)人員素質(zhì)良莠不齊；二是誠信不良。虛假信息、屢吃差價、私下交易、協(xié)議陷阱、陰陽合同……種種“黑幕”不勝枚舉。三是管理不善。內(nèi)部管理粗放，“私單”頻頻亂走，經(jīng)紀(jì)人員難以約束，違規(guī)操作屢禁不止。四是擴張不當(dāng)。資金不足、管理不力、人員不齊等等，在這種情況下，一批小房產(chǎn)中介 “跑馬圈地”。市場交易活躍時，這些內(nèi)部缺陷被掩蓋，一旦市場行情“調(diào)頭向下”，緊繃的“弦”隨時會斷。五是監(jiān)管不嚴(yán)。

二、發(fā)展趨勢及應(yīng)對

隨著二手房市場的不斷擴大，及國外中介行業(yè)的對比分析，國內(nèi)生存的環(huán)境也將逐步擴大，同時對中介企業(yè)的要求也越來越高，同行業(yè)競爭也將更為激烈。所以，規(guī)?；?、品牌化、專業(yè)化、信息化必將成為未來中介行業(yè)的發(fā)展趨勢。

規(guī)模化：可以預(yù)計，經(jīng)過市場激烈的競爭和震蕩，中介行業(yè)的規(guī)?；瘜⑦M(jìn)一步提高。一方面表現(xiàn)為中介行業(yè)市場集中度將進(jìn)一步加強，經(jīng)過兼并重組之后，市場上將出現(xiàn)占據(jù)市場份額前幾名的規(guī)?；蠊?，目前情況看，二十一世紀(jì)不動產(chǎn)海外上市及房屋置換中心的老大形象給后來者提高著門檻，而管理的滯后性給行業(yè)后來者有可乘之機，通過大型項目運作、網(wǎng)站，報紙等媒體宣傳力度提高企業(yè)知名度，通過單兵的專業(yè)性提高美譽度。建立穩(wěn)定的贏利模式和人才的儲備快速擴張。在資金不足時只求行業(yè)前列，讓教育客戶的事情留給地主們?nèi)プ?。資金充足時，全國布局也將成為可能。不能做大的結(jié)果就是死亡。

品牌化：目前已有少數(shù)公司樹立一定的品牌形象，但品牌知名度和影響力還沒有達(dá)到較高的標(biāo)準(zhǔn)。未來隨著中介行業(yè)的規(guī)?；放菩б婧陀绊懥⑦M(jìn)一步上升，品牌化將為中介公司的盈利增長和效益帶來明顯的促進(jìn)作用。通過誠信手段，建立品牌化戰(zhàn)略。應(yīng)長期堅持。

專業(yè)化：中介行業(yè)是典型的服務(wù)性行業(yè)，專業(yè)性特征極為明顯，包括人才的專業(yè)性、服務(wù)的專業(yè)性、業(yè)務(wù)的專業(yè)性、流程的規(guī)范性等等。隨著行業(yè)的發(fā)展，這些專業(yè)的特性將進(jìn)一步提高。也只有做到真正的專業(yè)，具有優(yōu)秀的企業(yè)文化理念，才能贏得市場的尊崇，贏得客戶的信賴，才能夠異軍突起異取得長遠(yuǎn)的發(fā)展。專業(yè)化生存在許多企業(yè)都得到重視，但真正的比賽在于學(xué)習(xí)的速度及知識的更新。就像言一先生所說，成為行業(yè)專家，不但具備專業(yè)知識還要保持學(xué)習(xí)力及好奇心，更要以客戶為中心。一切為客戶而做。

信息化：信息化將是未來中介行業(yè)不可缺乏的核心競爭力之一，依托先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)及信息管理系統(tǒng)，中介企業(yè)才可能實現(xiàn)科學(xué)的企業(yè)管理，才可以提高企業(yè)運作的效率和效益，才能夠為客戶和市場提供最便利和專業(yè)的服務(wù)，為企業(yè)的發(fā)展壯大提供堅實的基礎(chǔ)。信息化的主要工具是電腦相關(guān)軟件的使用，但目前情況下，很多企業(yè)沒有使用，而使用者也只停留在業(yè)務(wù)處理層面，而管理控制或更高層面的流程優(yōu)化都存在的大的問題，學(xué)會使用先動的工具得以事半功倍，不斷進(jìn)行系統(tǒng)優(yōu)化及分析，找出問題，及時修正。

未來的樓市發(fā)展主要以二手樓市發(fā)展為主導(dǎo)，二手樓市的健康發(fā)展，需要有穩(wěn)定的中介行業(yè)支持，中介行業(yè)在去年新一輪樓市的發(fā)展帶動下，進(jìn)行急速擴張和發(fā)展，搶占市場份額和提升利潤成為各企業(yè)的追逐點，中介人才競爭、資源競爭和全國化拓展將帶動中介企業(yè)的人員管理、資源管理、業(yè)務(wù)運營管理等全面思考，并促使其高度信息化管理和科學(xué)化管理，支持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，面對全國現(xiàn)狀和樓市的未來，只有有著深厚體系底蘊和獨特的競爭力穩(wěn)健經(jīng)營的大品牌大企業(yè)才能來達(dá)到一統(tǒng)天下格局。

房地產(chǎn)知識2013年3月27日星期三

第二篇：房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展與服務(wù)拓展研究

關(guān)于房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展與服務(wù)拓展的調(diào)查報告

一 房地產(chǎn)中介的內(nèi)涵

房地產(chǎn)中介服務(wù)是指為房地產(chǎn)投資、開發(fā)和交易提供各種媒介活動的服務(wù)總稱，它包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動。廣義的房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指覆蓋房地產(chǎn)投資、經(jīng)營管理、流通消費的各個環(huán)節(jié)和各個方面，為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費提供多元化的中介服務(wù)；狹義的房地產(chǎn)中介是指在房地產(chǎn)市場中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易形成為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)活動、委托代理業(yè)務(wù)或價格評估等活動的總稱。

房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在國外已有近百年歷史，在我國僅發(fā)展了二十多年，仍屬于年輕的朝陽行業(yè)。其發(fā)展過程可以分為1988-1995年的萌芽階段，1996-1999年的起步階段和2000至今的快速發(fā)展階段。

房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在我國發(fā)展近20年來，已經(jīng)成長為一個具有廣闊發(fā)展前景和高成長性的朝陽行業(yè)。2007年，中國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在國家宏觀調(diào)控中進(jìn)行了整合。國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，使得不正規(guī)或者小規(guī)模企業(yè)紛紛關(guān)門，另一方面，大型企業(yè)卻利用強大的資金和品牌實力進(jìn)行規(guī)?；瘮U張。雖然中國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)仍然參差不齊，但競爭的馬太效應(yīng)已經(jīng)開始加速推進(jìn)行業(yè)的集中和整合。2007年，中介之間的跑馬圈地與網(wǎng)點爭奪愈演愈烈。外資向中介行業(yè)的滲透也在加快。外資機構(gòu)在對中國一手房市場集中火力一番猛攻后，現(xiàn)在又開始將觸角伸向了尚不甚發(fā)達(dá)的二手房中介市場。

中介市場競爭的趨勢就是從分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得地產(chǎn)中介市場逐漸走向成熟和規(guī)范化。品牌中介公司借助連鎖化的經(jīng)營模式快速搶占市場份額，通過規(guī)范的服務(wù)，更低的成本和更多的房源更好地滿足消費者的需求，從而重新分割龐大的“蛋糕”。一方面通過不斷發(fā)展連鎖的數(shù)量，搶占房源；另外一方面也不斷地圈占客戶資源，搶占市場份額。

中國二手房的交易規(guī)模正在逐年上升，二手房市場結(jié)構(gòu)也在進(jìn)一步優(yōu)化。以往房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)單純增加門店、對外擴張的粗放型經(jīng)營發(fā)展模式，現(xiàn)在正在逐漸向?qū)ν鈹U張和內(nèi)部挖潛相結(jié)合的集約型轉(zhuǎn)變。金融服務(wù)、連鎖經(jīng)營發(fā)展迅速，成為百強企業(yè)擴張的重要方式。2006-2008年國家出臺了一系列法律法規(guī)調(diào)控市場，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)面臨一輪較大的洗牌。政府通過完善相關(guān)稅收環(huán)節(jié)管理，增加二手房的交易成本，打擊炒作。市場的驟然縮小，使企業(yè)間競爭更加激烈。國內(nèi)5萬多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)競爭十分有限的市場空間，加速了市場的優(yōu)勝劣汰，一大批中小型企業(yè)被迫退出市場。建設(shè)部、國家發(fā)改委以及工商總局三部委聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)交易秩序整治方案》，首次明確房產(chǎn)中介在代理買賣二手房時，將禁止賺取差價。此舉也意味著房產(chǎn)中介行業(yè)大洗牌即將到來。

城市化進(jìn)程加快為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了更廣闊的市場空間；城鎮(zhèn)個人住房擁有率迅速提升為房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展帶來機遇；存量房交易量正迅速增長，并將逐漸成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)市場。

未來中國二手房市場的發(fā)展前景廣闊，二手房市場終將取代新房市場成為房地產(chǎn)市場主流。2009-2010年，內(nèi)地二手房市場的總體交易量將會達(dá)到10000億，如果某個公司能夠在全國取得領(lǐng)先地位，占據(jù)其中10%的份額，那么按照這個行業(yè)平均按房產(chǎn)成交價2.5%收取中介費的收費水平和其中15%的利潤率來計算，該公司單二手房交易每年的利潤就能達(dá)到接近4億，再加上租賃業(yè)務(wù)和其他金融增值服務(wù)的利潤，全國有可能出現(xiàn)年純利6億的經(jīng)紀(jì)公司。

二 本地房地產(chǎn)中介行業(yè)現(xiàn)狀及主要問題

(一)發(fā)展無序,企業(yè)生存率低

房地產(chǎn)中介的需求逐步放大 ,房地產(chǎn)中介尤其是普通中介市場 ,由于投資成本低 ,管理不規(guī)范 ,準(zhǔn)入制度不完善 ,企業(yè)間存在惡性競爭 ,因而許多中小房地產(chǎn)中介企業(yè)逐步被淘汰;另一方面 ,近年來 ,由于政府推行的住房建設(shè)、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不斷向縱深發(fā)展 ,房地產(chǎn)市場的潛力在不斷釋放 ,蘇州的中介業(yè)務(wù)成倍上升 ,有許多投資人看好這一巨大的市場 ,不斷地涌入。原本是一些大小中介門店的聚集地 ,生意紅火時有20多家中介門店 ,現(xiàn)在只剩下 10 家左右了。據(jù)房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露 ,一般的小中介 ,每個月收入要16 000 元左右才可以保本 ,就是說一個月要成交 4套 40 萬元的房子 ,但在目前來說 ,對一些中介只是個“奢望”。而大型連鎖中介 ,由于運營成本巨大 ,每月起碼成交兩三百套房子才能維持收支平衡;另一方面 ,大型中介公司也紛紛“逆市”搶灘市場 ,從而大大加快房地產(chǎn)中介業(yè)的洗牌速度。

(二)企業(yè)規(guī)模較小,抗風(fēng)險能力差

由于房地產(chǎn)中介行業(yè)興起時間不長 ,房地產(chǎn)中介機構(gòu)大多規(guī)模較小 ,一些房地產(chǎn)中介機構(gòu)的工作人員一般在 10 人左右 ,少的則只有 2～3 人 ,甚至還有一定數(shù)量的兼職人員 ,導(dǎo)致企業(yè)實力薄弱據(jù)統(tǒng)計 ,目前蘇州房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)中從業(yè)人員數(shù)在 10 人以下的占 80 %;超過 50 人的占 4.9 %專業(yè)化程度低也是此類企業(yè)普遍存在的問題之一除少數(shù)規(guī)模較大的機構(gòu)內(nèi)部設(shè)有一些專業(yè)部門 ,絕大部分機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍狹窄 ,沒有實行專業(yè)分工 ,缺乏自身的業(yè)務(wù)強項 ,由此帶來的結(jié)果是為數(shù)不少的企業(yè)在競爭中被逐漸淘汰。目前 ,多數(shù)中介公司把二手房銷售作為主營業(yè)務(wù) ,只負(fù)責(zé)給買賣雙方“牽線”,卻很少為他們提供法律咨詢、評估、信貸、產(chǎn)權(quán)登記和過戶手續(xù)等多樣化的服務(wù)。業(yè)務(wù)種類單一 ,經(jīng)營范圍狹窄 ,也造成了企業(yè)抵抗風(fēng)險能力的不足.(三)從業(yè)人員良莠不齊,整體素質(zhì)亟待提高

房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營服務(wù)水平在很大程度上取決于從業(yè)人員的素質(zhì)。在市場上 ,目前 ,只有少數(shù)幾家大公司像我愛我家、順馳不動產(chǎn)、中廣置業(yè)等招聘員工時有大專以上學(xué)歷要求而且要有相應(yīng)的工作經(jīng)驗 ,其他一些小中介企業(yè)都沒有學(xué)歷限制 ,一般的高中學(xué)歷都可以去任職。再者 ,房地產(chǎn)市場波動大、變化快的特點 ,造成中介行業(yè)人員流動頻繁 ,不利于中介人員積累經(jīng)驗和提高素質(zhì)。此外 ,受社會環(huán)境和行業(yè)風(fēng)氣的影響 ,許多從業(yè)人員隨波逐流 ,降低了自己的職業(yè)操守。

(四)法律法規(guī)尚須健全和完善。

對房地產(chǎn)中介組織設(shè)立、運營以及對從業(yè)人員資格認(rèn)證、行為管理進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性文件已初步形成了一個框架 ,但還不健全和完善。由于全市中介管理機構(gòu)多數(shù)是近幾年才成立的 ,工作程序和管理機制缺乏規(guī)范性 ,相當(dāng)一部分企業(yè)和單位還沒有真正走向市場化。目前 ,對于蘇州房地產(chǎn)中介組織存在管理體制不合格、管理

制度不健全 ,體制制度上存在著多頭管理和政企不分的突出問題;而且無論是政府部門的直接監(jiān)管 ,還是由房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會進(jìn)行的自律性監(jiān)管 ,都存在監(jiān)管不力的問題。由政府直接監(jiān)管 ,面對數(shù)量龐大的中介機構(gòu)和不勝枚舉的中介糾紛 ,難以到位 ,同時還存在著尋租空間。另外 ,政府部門中 ,除作為行業(yè)主的房地產(chǎn)管理部門行使監(jiān)管職能外 ,其他城建、工商、質(zhì)檢、物價、人事、司法等部門也都從各自角度 ,以各自的依據(jù)和方式參與監(jiān)管 ,會造成政出多門 ,企業(yè)無所適從 ,且易產(chǎn)生許多漏洞 ,而行業(yè)協(xié)會監(jiān)管同樣存在諸多問題。

（五)信息化程度低

完善的企業(yè)信息管理系統(tǒng) ,可增強市場信息的敏感度 ,及時準(zhǔn)確地感受市場的變動 ,以便采用應(yīng)變經(jīng)營策略;網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用可提高運作效率、節(jié)約企業(yè)成本等。目前在蘇州市場上 ,實行計算機信息化和網(wǎng)絡(luò)化管理 ,并擁有自己的網(wǎng)站的中介企業(yè)可以說是少之又少 ,多半是那種門面店的經(jīng)營模式;大多數(shù)中介機構(gòu)是租一間房子 ,靠一張桌子、一部電話、一張嘴在進(jìn)行原始操作 ,除少數(shù)大的中介公司外 ,一般都沒有像樣的設(shè)備 ,因此被人們稱之為

“皮包公司”。

三、房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展趨勢——連鎖經(jīng)營

(一)大中型中介注重品牌影響力,調(diào)整自身規(guī)模效應(yīng)。

在市場經(jīng)濟發(fā)達(dá)的今天 ,品牌已超越純經(jīng)濟的范疇 ,成為企業(yè)競爭力、增值力、后續(xù)力的體現(xiàn)。要樹立正確的品牌意識 ,建立品牌發(fā)展戰(zhàn)略管理體制 ,完善品牌發(fā)展的市場環(huán)境 ,重視知識管理、知識決策以及實施與品牌理念相配套的系統(tǒng)教育培訓(xùn)等。

(二)中介經(jīng)營中大量運用網(wǎng)絡(luò)技術(shù),與傳統(tǒng)方式密切結(jié)合。

眾多企業(yè)擁有自己的企業(yè)網(wǎng)頁,并且利用網(wǎng)絡(luò)發(fā)布房源信息,一些企業(yè)網(wǎng)站已經(jīng)在客戶中擁有了很大的影響力,這些企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺同客戶建立虛擬通道。從商業(yè)發(fā)展的形態(tài)看,大量的終端客戶對企業(yè)經(jīng)營起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)中介企業(yè)生存和發(fā)展的兩個源頭就是房源和需求。房子是一件特殊的商品,只作為中間媒介,兩端的客戶——出售方和承購方最終是直接接觸。客戶的資源對于房產(chǎn)中介來說是一筆財富,對客戶傳達(dá)的信息的把握和分析,有利于中介商提供更好的服務(wù)。因此可以說,中介連鎖經(jīng)營有兩個網(wǎng)絡(luò),一個是門店,另一個是網(wǎng)絡(luò)技術(shù)平臺。兩者的有效結(jié)合,更能拓展房產(chǎn)中介的新型經(jīng)營模式。

(三)中介市場競爭加劇,企業(yè)提倡特色服務(wù)。

隨著房地產(chǎn)中介市場發(fā)展的成熟,中介企業(yè)面臨著大浪淘沙,連鎖經(jīng)營的企業(yè)都在尋找做大做強的途徑,企業(yè)間競爭必然加劇。企業(yè)競爭比拼的就是經(jīng)營水平,而服務(wù)是房地產(chǎn)中介企業(yè)的根本,房地產(chǎn)本身就屬于第三產(chǎn)業(yè)——服務(wù)業(yè)。

提倡誠信經(jīng)營,開展個性化服務(wù),促使服務(wù)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展,都需要提升中介人員的素質(zhì)。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn),交易的性質(zhì)是產(chǎn)權(quán)交易,涉及到眾多的法律法規(guī),而且還需要有相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識。連鎖中介趨向系統(tǒng)化的發(fā)展,人員的從業(yè)形象、業(yè)務(wù)操作能力、服務(wù)的方式等,都對其有重要的影響。知名從業(yè)人員和機構(gòu)將占有越來越多的市場份額,中介人員個人的知名度對中介機構(gòu)的影響也越來越大?？傮w而言,就是要形成一批具有德才兼?zhèn)涞膹臉I(yè)人員,成為房地產(chǎn)連鎖中介經(jīng)營的中堅力量。

四，房地產(chǎn)中介行業(yè)服務(wù)拓展

房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的成熟將為自身帶來更大的市場空間，其成熟表現(xiàn)為行業(yè)專業(yè)化程度逐步深化，發(fā)展模式日益成熟，行業(yè)價值的逐步顯現(xiàn)，行業(yè)地位日漸提高。

房地產(chǎn)開發(fā)商在發(fā)展初期往往采取全職能、整個產(chǎn)業(yè)鏈滲透的經(jīng)營模式，自行包攬房地產(chǎn)開發(fā)銷售的整個環(huán)節(jié)，但隨著市場競爭程度加劇以及房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化提升，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)參與的房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈環(huán)節(jié)越來越多，由銷售環(huán)節(jié)向上拓展到調(diào)研、設(shè)計、企劃等環(huán)節(jié)，形成了目前所謂的全程代理概念，向下端則拓展到物業(yè)管理、存量房交易等環(huán)節(jié)。同時，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的發(fā)展模式也在逐步完善與成熟。易居中國服務(wù)內(nèi)容涵蓋住宅消費產(chǎn)業(yè)鏈的諸多領(lǐng)域，世聯(lián)地產(chǎn)則形成了“咨詢+實施“的獨特業(yè)務(wù)模式。

隨著市場專業(yè)化程度的不斷提高，主流開發(fā)商紛紛將非核心業(yè)務(wù)外包，萬科、保利、恒大等開發(fā)商的樓盤幾乎全部均由房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)代理銷售。08年策劃代理百強企業(yè)銷售額超過7000億元，占全國商品房銷售額的比重達(dá)到了歷史的最高水平32.1%，而05年此比例不到20%。另外，全國商品房代理銷售比例由07年的41%快速上升到08年的47%。除了代理銷售業(yè)務(wù)，08年的房地產(chǎn)市場重大調(diào)整使得行業(yè)的顧問策劃業(yè)務(wù)得到快速發(fā)展，百強企業(yè)的策劃收入增長率同比達(dá)到了56%。

雖然我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在近幾年取得了長足的發(fā)展，但與國外成熟市場相比仍有巨大的差距。如美國，大約85%的物業(yè)交易是通過中介機構(gòu)完成的，而即使在我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展時間早、市場化程度高，經(jīng)濟發(fā)達(dá)的珠三角和長三角地區(qū)，由中介代理的新增商品房的市場份額也才剛剛達(dá)到50%；在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展相對不成熟的其他區(qū)域，由中介代理的新增商品房的市場份額約10%-30%，由此可見，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)未來業(yè)務(wù)具有

廣闊的空間。

五，結(jié)束語

總之, 推進(jìn)財務(wù)管理信息化, 建立起一個規(guī)范、高效、先進(jìn)的財務(wù)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng), 對所有企業(yè)來說, 都是一項全新的工作。雖然有些企業(yè)起步較早,也積累了不少經(jīng)驗, 但是任務(wù)還很艱巨, 有大量的具體工作要做。如此浩繁的工程, 傷筋動骨, 牽涉方方面面, 必須由“一把手”重視, 上下齊心協(xié)力。企業(yè)經(jīng)營者在觀念上要先行一步, 真正從參與國際競爭的戰(zhàn)略高度來認(rèn)識自己的企業(yè), 領(lǐng)導(dǎo)好自己的企業(yè), 支持企業(yè)信息化建設(shè)。作為目前倍受關(guān)注的電力企業(yè),搞好財務(wù)管理信息化建設(shè), 是企業(yè)管理水平再上一個臺階不可或缺的重要手段, 其必將為我們早日建成“一強三優(yōu)”的現(xiàn)代電網(wǎng)企業(yè)插上騰飛的翅膀。

第三篇：房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展與服務(wù)拓展研究

房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展與服務(wù)拓展研究

摘要

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介，發(fā)展，服務(wù)，拓展

一 房地產(chǎn)中介的內(nèi)涵

內(nèi)涵

房地產(chǎn)中介服務(wù)是指為房地產(chǎn)投資、開發(fā)和交易提供各種媒介活動的服務(wù)總稱，它包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動。廣義的房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指覆蓋房地產(chǎn)投資、經(jīng)營管理、流通消費的各個環(huán)節(jié)和各個方面，為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費提供多元化的中介服務(wù)；狹義的房地產(chǎn)中介是指在房地產(chǎn)市場中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易形成為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)活動、委托代理業(yè)務(wù)或價格評估等活動的總稱。

房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在國外已有近百年歷史，在我國僅發(fā)展了二十多年，仍屬于年輕的朝陽行業(yè)。其發(fā)展過程可以分為1988-1995年的萌芽階段，1996-1999年的起步階段和2000至今的快速發(fā)展階段。

行業(yè)特征

房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在我國發(fā)展近20年來，已經(jīng)成長為一個具有廣闊發(fā)展前景和高成長性的朝陽行業(yè)。2007年，中國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在國家宏觀調(diào)控中進(jìn)行了整合。國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，使得不正規(guī)或者小規(guī)模企業(yè)紛紛關(guān)門，另一方面，大型企業(yè)卻利用強大的資金和品牌實力進(jìn)行規(guī)?；瘮U張。雖然中國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)仍然參差不齊，但競爭的馬太效應(yīng)已經(jīng)開始加速推進(jìn)行業(yè)的集中和整合。2007年，中介之間的跑馬圈地與網(wǎng)點爭奪愈演愈烈。外資向中介行業(yè)的滲透也在加快。外資機構(gòu)在對中國一手房市場集中火力一番猛攻后，現(xiàn)在又開始將觸角伸向了尚不甚發(fā)達(dá)的二手房中介市場。

中介市場競爭的趨勢就是從分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得地產(chǎn)中介市場逐漸走向成熟和規(guī)范化。品牌中介公司借助連鎖化的經(jīng)營模式快速搶占市場份額，通過規(guī)范的服務(wù)，更低的成本和更多的房源更好地滿足消費者的需求，從而重新分割龐大的“蛋糕”。一方面通過不斷發(fā)展連鎖的數(shù)量，搶占房源；另外一方面也不斷地圈占客戶資源，搶占市場份額。

中國二手房的交易規(guī)模正在逐年上升，二手房市場結(jié)構(gòu)也在進(jìn)一步優(yōu)化。以往房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)單純增加門店、對外擴張的粗放型經(jīng)營發(fā)展模式，現(xiàn)在正在逐漸向?qū)ν鈹U張和內(nèi)部挖潛相結(jié)合的集約型轉(zhuǎn)變。金融服務(wù)、連鎖經(jīng)營發(fā)展迅速，成為百強企業(yè)擴張的重要方式。2006-2008年國家出臺了一系列法律法規(guī)調(diào)控市場，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)面臨一輪較大的洗牌。政府通過完善相關(guān)稅收環(huán)節(jié)管理，增加二手房的交易成本，打擊炒作。市場的驟然縮小，使企業(yè)間競爭更加激烈。國內(nèi)5萬多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)競爭十分有限的市場空間，加速了市場的優(yōu)勝劣汰，一大批中小型企業(yè)被迫退出市場。建設(shè)部、國家發(fā)改委以及工商總局三部委聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)交易秩序整治方案》，首次明確房產(chǎn)中介在代理買賣二手房時，將禁止賺取差價。此舉也意味著房產(chǎn)中介行業(yè)大洗牌即將到來。

城市化進(jìn)程加快為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了更廣闊的市場空間；城鎮(zhèn)個人住房擁有率迅速提升為房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展帶來機遇；存量房交易量正迅速增長，并將逐漸成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)市場。

未來中國二手房市場的發(fā)展前景廣闊，二手房市場終將取代新房市場成為房地產(chǎn)市場主流。預(yù)期2009-2010年，內(nèi)地二手房市場的總體交易量將會達(dá)到10000億，如果某個公司能夠在全國取得領(lǐng)先地位，占據(jù)其中10%的份額，那么按照這個行業(yè)平均按房產(chǎn)成交價2.5%收取中介費的收費水平和其中15%的利潤率來計算，該公司單二手房交易每年的利潤就能達(dá)到接近4億，再加上租賃業(yè)務(wù)和其他金融增值服務(wù)的利潤，全國有可能出現(xiàn)年純利6億的經(jīng)紀(jì)公司。

二 本地房地產(chǎn)中介行業(yè)現(xiàn)狀及主要問題

(一)發(fā)展無序,企業(yè)生存率低

蘇州房地產(chǎn)中介的需求逐步放大 ,但蘇州房地產(chǎn)中介尤其是普通中介市場 ,由于投資成本低 ,管理不規(guī)范 ,準(zhǔn)入制度不完善 ,企業(yè)間存在惡性競爭 ,因而許多中小房地產(chǎn)中介企業(yè)逐步被淘汰;另一方面 ,近年來 ,由于政府推行的住房建設(shè)、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不斷向縱深發(fā)展 ,房地產(chǎn)市場的潛力在不斷釋放 ,蘇州的中介業(yè)務(wù)成倍上升 ,有許多投資人看好這一巨大的市場 ,不斷地涌入。原本是一些大小中介門店的聚集地 ,生意紅火時有20多家中介門店 ,現(xiàn)在只剩下 10 家左右了。據(jù)房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露 ,一般的小中介 ,每個月收入要16 000 元左右才可以保本 ,就是說一個月要成交 4套 40 萬元的房子 ,但在目前來說 ,對一些中介只是個“奢望”。而大型連鎖中介 ,由于運營成本巨大 ,每月起碼成交兩三百套房子才能維持收支平衡;另一方面 ,大型中介公司也紛紛“逆市”搶灘市場 ,從而大大加快房地產(chǎn)中介業(yè)的洗牌速度。

(二)企業(yè)規(guī)模較小,抗風(fēng)險能力差

由于房地產(chǎn)中介行業(yè)興起時間不長 ,房地產(chǎn)中介機構(gòu)大多規(guī)模較小 ,一些房地產(chǎn)中介機構(gòu)的工作人員一般在 10 人左右 ,少的則只有 2～3 人 ,甚至還有一定數(shù)量的兼職人員 ,導(dǎo)致企業(yè)實力薄弱據(jù)統(tǒng)計 ,目前蘇州房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)中從業(yè)人員數(shù)在 10 人以下的占 80 %;超過 50 人的占 4.9 %專業(yè)化程度低也是此類企業(yè)普遍存在的問題之一除少數(shù)規(guī)模較大的機構(gòu)內(nèi)部設(shè)有一些專業(yè)部門 ,絕大部分機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍狹窄 ,沒有實行專業(yè)分工 ,缺乏自身的業(yè)務(wù)強項 ,由此帶來的結(jié)果是為數(shù)不少的企業(yè)在競爭中被逐漸淘汰。目前 ,多數(shù)中介公司把二手房銷售作為主營業(yè)務(wù) ,只負(fù)責(zé)給買賣雙方“牽線”,卻很少為他們提供法律咨詢、評估、信貸、產(chǎn)權(quán)登記和過戶手續(xù)等多樣化的服務(wù)。業(yè)務(wù)種類單一 ,經(jīng)營范圍狹窄 ,也造成了企業(yè)抵抗風(fēng)險能力的不足.(三)從業(yè)人員良莠不齊,整體素質(zhì)亟待提高

房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營服務(wù)水平在很大程度上取決于從業(yè)人員的素質(zhì)。在蘇州市場上 ,目前 ,只有少數(shù)幾家大公司像我愛我家、順馳不動產(chǎn)、中廣置業(yè)等招聘員工時有大專以上學(xué)歷要求而且要有相應(yīng)的工作經(jīng)驗 ,其他一些小中介企業(yè)都沒有學(xué)歷限制 ,一般的高中學(xué)歷都可以去任職。再者 ,房地產(chǎn)市場波動大、變化快的特點 ,造成中介行業(yè)人員流動頻繁 ,不利于中介人員積累經(jīng)驗和提高素質(zhì)。此外 ,受社會環(huán)境和行業(yè)風(fēng)氣的影響 ,許多從業(yè)人員隨波逐流 ,降低了自己的職業(yè)操守。

(四)法律法規(guī)尚須健全和完善。

對房地產(chǎn)中介組織設(shè)立、運營以及對從業(yè)人員資格認(rèn)證、行為管理進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性文件已初步形成了一個框架 ,但還不健全和完善。由于全市中介管理機構(gòu)多數(shù)是近幾年才成立的 ,工作程序和管理機制缺乏規(guī)范性 ,相當(dāng)一部分企業(yè)和單位還沒有真正走向市場化。目前 ,對于蘇州房地產(chǎn)中介組織存在管理體制不合格、管理

制度不健全 ,體制制度上存在著多頭管理和政企不分的突出問題;而且無論是政府部門的直接監(jiān)管 ,還是由房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會進(jìn)行的自律性監(jiān)管 ,都存在監(jiān)管不力的問題。由政府直接監(jiān)管 ,面對數(shù)量龐大的中介機構(gòu)和不勝枚舉的中介糾紛 ,難以到位 ,同時還存在著尋租空間。另外 ,政府部門中 ,除作為行業(yè)主的房地產(chǎn)管理部門行使監(jiān)管職能外 ,其他城建、工商、質(zhì)檢、物價、人事、司法等部門也都從各自角度 ,以各自的依據(jù)和方式參與監(jiān)管 ,會造成政出多門 ,企業(yè)無所適從 ,且易產(chǎn)生許多漏洞 ,而行業(yè)協(xié)會監(jiān)管同樣存在諸多問題。

（五)信息化程度低

完善的企業(yè)信息管理系統(tǒng) ,可增強市場信息的敏感度 ,及時準(zhǔn)確地感受市場的變動 ,以便采用應(yīng)變經(jīng)營策略;網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用可提高運作效率、節(jié)約企業(yè)成本等。目前在蘇州市場上 ,實行計算機信息化和網(wǎng)絡(luò)化管理 ,并擁有自己的網(wǎng)站的中介企業(yè)可以說是少之又少 ,多半是那種門面店的經(jīng)營模式;大多數(shù)中介機構(gòu)是租一間房子 ,靠一張桌子、一部電話、一張嘴在進(jìn)行原始操作 ,除少數(shù)大的中介公司外 ,一般都沒有像樣的設(shè)備 ,因此被人們稱之為“皮包公司”。

三、房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展趨勢——連鎖經(jīng)營

(一)大中型中介注重品牌影響力,調(diào)整自身規(guī)模效應(yīng)。

在市場經(jīng)濟發(fā)達(dá)的今天 ,品牌已超越純經(jīng)濟的范疇 ,成為企業(yè)競爭力、增值力、后續(xù)力的體現(xiàn)。要樹立正確的品牌意識 ,建立品牌發(fā)展戰(zhàn)略管理體制 ,完善品牌發(fā)展的市場環(huán)境 ,重視知識管理、知識決策以及實施與品牌理念相配套的系統(tǒng)教育培訓(xùn)等。

(二)中介經(jīng)營中大量運用網(wǎng)絡(luò)技術(shù),與傳統(tǒng)方式密切結(jié)合。

眾多企業(yè)擁有自己的企業(yè)網(wǎng)頁,并且利用網(wǎng)絡(luò)發(fā)布房源信息,一些企業(yè)網(wǎng)站已經(jīng)在客戶中擁有了很大的影響力,這些企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺同客戶建立虛擬通道。從商業(yè)發(fā)展的形態(tài)看,大量的終端客戶對企業(yè)經(jīng)營起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)中介企業(yè)生存和發(fā)展的兩個源頭就是房源和需求。房子是一件特殊的商品,只作為中間媒介,兩端的客戶——出售方和承購方最終是直接接觸。客戶的資源對于房產(chǎn)中介來說是一筆財富,對客戶傳達(dá)的信息的把握和分析,有利于中介商提供更好的服務(wù)。因此可以說,中介連鎖經(jīng)營有兩個網(wǎng)絡(luò),一個是門店,另一個是網(wǎng)絡(luò)技術(shù)平臺。兩者的有效結(jié)合,更能拓展房產(chǎn)中介的新型經(jīng)營模式。

(三)中介市場競爭加劇,企業(yè)提倡特色服務(wù)。

隨著房地產(chǎn)中介市場發(fā)展的成熟,中介企業(yè)面臨著大浪淘沙,連鎖經(jīng)營的企業(yè)都在尋找做大做強的途徑,企業(yè)間競爭必然加劇。企業(yè)競爭比拼的就是經(jīng)營水平,而服務(wù)是房地產(chǎn)中介企業(yè)的根本,房地產(chǎn)本身就屬于第三產(chǎn)業(yè)——服務(wù)業(yè)。

提倡誠信經(jīng)營,開展個性化服務(wù),促使服務(wù)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展,都需要提升中介人員的素質(zhì)。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn),交易的性質(zhì)是產(chǎn)權(quán)交易,涉及到眾多的法律法規(guī),而且還需要有相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識。連鎖中介趨向系統(tǒng)化的發(fā)展,人員的從業(yè)形象、業(yè)務(wù)操作能力、服務(wù)的方式等,都對其有重要的影響。知名從業(yè)人員和機構(gòu)將占有越來越多的市場份額,中介人員個人的知名度對中介機構(gòu)的影響也越來越大。總體而言,就是要形成一批具有德才兼?zhèn)涞膹臉I(yè)人員,成為房地產(chǎn)連鎖中介經(jīng)營的中堅力量。

四，房地產(chǎn)中介行業(yè)服務(wù)拓展

房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的成熟將為自身帶來更大的市場空間，其成熟表現(xiàn)為行業(yè)專業(yè)化程度逐步深化，發(fā)展模式日益成熟，行業(yè)價值的逐步顯現(xiàn)，行業(yè)地位日漸提高。

房地產(chǎn)開發(fā)商在發(fā)展初期往往采取全職能、整個產(chǎn)業(yè)鏈滲透的經(jīng)營模式，自行包攬房地產(chǎn)開發(fā)銷售的整個環(huán)節(jié)，但隨著市場競爭程度加劇以及房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化提升，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)參與的房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈環(huán)節(jié)越來越多，由銷售環(huán)節(jié)向上拓展到調(diào)研、設(shè)計、企劃等環(huán)節(jié)，形成了目前所謂的全程代理概念，向下端則拓展到物業(yè)管理、存量房交易等環(huán)節(jié)。同時，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的發(fā)展模式也在逐步完善與成熟。易居中國服務(wù)內(nèi)容涵蓋住宅消費產(chǎn)業(yè)鏈的諸多領(lǐng)域，世聯(lián)地產(chǎn)則形成了“咨詢+實施“的獨特業(yè)務(wù)模式。

隨著市場專業(yè)化程度的不斷提高，主流開發(fā)商紛紛將非核心業(yè)務(wù)外包，萬科、保利、恒大等開發(fā)商的樓盤幾乎全部均由房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)代理銷售。08年策劃代理百強企業(yè)銷售額超過7000億元，占全國商品房銷售額的比重達(dá)到了歷史的最高水平32.1%，而05年此比例不到20%。另外，全國商品房代理銷售比例由07年的41%快速上升到08年的47%。除了代理銷售業(yè)務(wù)，08年的房地產(chǎn)市場重大調(diào)整使得行業(yè)的顧問策劃業(yè)務(wù)得到快速發(fā)展，百強企業(yè)的策劃收入增長率同比達(dá)到了56%。

雖然我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在近幾年取得了長足的發(fā)展，但與國外成熟市場相比仍有巨大的差距。如美國，大約85%的物業(yè)交易是通過中介機構(gòu)完成的，而即使在我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展時間早、市場化程度高，經(jīng)濟發(fā)達(dá)的珠三角和長三角地區(qū)，由中介代理的新增商品房的市場份額也才剛剛達(dá)到50%；在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展相對不成熟的其他區(qū)域，由中介代理的新增商品房的市場份額約10%-30%，由此可見，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)未來業(yè)務(wù)具有廣闊的空間。

五，結(jié)束語

總之, 推進(jìn)財務(wù)管理信息化, 建立起一個規(guī)范、高效、先進(jìn)的財務(wù)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng), 對所有企業(yè)來說, 都是一項全新的工作。雖然有些企業(yè)起步較早,也積累了不少經(jīng)驗, 但是任務(wù)還很艱巨, 有大量的具體工作要做。如此浩繁的工程, 傷筋動骨, 牽涉方方面面, 必須由“一把手”重視, 上下齊心協(xié)力。企業(yè)經(jīng)營者在觀念上要先行一步, 真正從參與國際競爭的戰(zhàn)略高度來認(rèn)識自己的企業(yè), 領(lǐng)導(dǎo)好自己的企業(yè), 支持企業(yè)信息化建設(shè)。作為目前倍受關(guān)注的電力企業(yè),搞好財務(wù)管理信息化建設(shè), 是企業(yè)管理水平再上一

個臺階不可或缺的重要手段, 其必將為我們早日建成“一強三優(yōu)”的現(xiàn)代電網(wǎng)企業(yè)插上騰飛的翅膀。

第四篇：鄂州市房地產(chǎn)中介行業(yè)自律公約

鄂州市房地產(chǎn)中介行業(yè)自律公約

第一條 為了促進(jìn)我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，創(chuàng)造和維護公開、公平、公正的房地產(chǎn)中介市場環(huán)境，提高中介行業(yè)的公信力，建立行業(yè)自律要制。，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》（建設(shè)部國家發(fā)改委人社部令第8號）、《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》（建房〔2016〕168號）、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理辦法》等有關(guān)規(guī)定、法規(guī)，制定本公約。

第二條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機構(gòu)和從業(yè)人員都應(yīng)當(dāng)遵守國家的法律、法規(guī)、政策；自覺規(guī)范、約束自己的行為，維護行業(yè)形象。以獨立、客觀、公正、合法執(zhí)業(yè)為原則，以提供高效、優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的專業(yè)服務(wù)為宗旨，以促進(jìn)我市房地產(chǎn)中介行業(yè)隊伍素質(zhì)提高和執(zhí)業(yè)水平提高。

第三條 在我市從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機構(gòu)，都應(yīng)具備從業(yè)資格，并在營業(yè)場所公示其資質(zhì)（備案）證書和工商執(zhí)照等。

第四條 中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)在營業(yè)場所公示服務(wù)流程，服務(wù)項目及各項收費標(biāo)準(zhǔn)，要將從業(yè)人員的姓名、職務(wù)、職稱及照片在營業(yè)場所公示，從業(yè)人員上門服務(wù)也要出示相應(yīng)證件。中介服務(wù)機構(gòu)要重誠信、講信譽、守合同、公平競爭、合法經(jīng)營、依法納稅、接受業(yè)務(wù)部門的指導(dǎo)，監(jiān)督和檢查，共同維護業(yè)行利益。

第五條 房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)均應(yīng)由中介機構(gòu)統(tǒng)一接受委托，不得以個人名義受理，不為沒有履行合同能力的委托人進(jìn)行中介服務(wù)，不得承擔(dān)不能勝任或不能按約定時限完成的委托。中介機構(gòu)承接業(yè)務(wù)時，應(yīng)該核實委托主體資格。承接商品房銷售代理業(yè)務(wù)時應(yīng)該核實開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照及五證是否齊全；承接二手房銷售及租賃業(yè)務(wù)時，應(yīng)驗明產(chǎn)權(quán)人的身份證及產(chǎn)權(quán)證或有效證明，由代理機構(gòu)的執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人分別與委托方簽定合同，經(jīng)紀(jì)人簽署合同時應(yīng)將自己的姓名、執(zhí)業(yè)證編號填寫清楚，同時加蓋機構(gòu)公章。不得弄虛作假，誤導(dǎo)坑害客戶，不得泄漏委托客戶的商業(yè)秘密，不得索要、收取合同以外的報酬或其他財物，不得與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人的利益。

第六條 因房地產(chǎn)中介機構(gòu)過失或者經(jīng)紀(jì)人過失，給委托人造成經(jīng)濟損失的，中介機構(gòu)要按合同的約定承擔(dān)賠償責(zé)任；因委托人責(zé)任造成經(jīng)濟損失的，按合同約定由委托人承擔(dān)賠償責(zé)任；因中介機構(gòu)提供的廣告房源信息失實，而造成委托人經(jīng)濟損失的，中介機構(gòu)應(yīng)承擔(dān)補償責(zé)任。

第七條 房地產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)生注冊資金、股東、營業(yè)場所、經(jīng)營資質(zhì)（備案）變更事項時，要及時到主管部門備案。因故注銷歇業(yè)時，按國家法律規(guī)定先行備案和公告，做好債權(quán)債務(wù)的清償事宜。

第八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格員工隊伍的管理，堅持崗前專業(yè)培訓(xùn)，執(zhí)證上崗、掛牌執(zhí)業(yè)，并定期參加協(xié)會組織的教育培訓(xùn)，參加行業(yè)組織的法規(guī)、政策學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)素質(zhì)考核，不斷更新知識，提高專業(yè)水平，改進(jìn)服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量。

第九條 制止不正當(dāng)競爭行為，為公平競爭創(chuàng)造良好的環(huán)境和條件。房地產(chǎn)中介機構(gòu)及其從業(yè)人員不得使用下列不正當(dāng)手段從事中介業(yè)務(wù)，損害競爭對手：

1、無證、無場所經(jīng)營；

2、不按資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動；

3、非專職房地產(chǎn)估價師簽署評估報告；出具虛假、不實評估、咨詢報告；

4、允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；

5、同時在兩個或兩個以上的中介服務(wù)機構(gòu)執(zhí)業(yè)；

6、指定自己或他人從事壟斷經(jīng)營活動；

7、降低收費，從其他經(jīng)紀(jì)公司誘導(dǎo)客戶為自己客戶等惡意搶單(同一房源)行為、抵毀其他經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、排擠對手等不正當(dāng)行為；以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費者交易或者強制交易；為跳單客戶服務(wù)，損害行業(yè)權(quán)益。

8、為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)；

9、利用廣告或者其他方法發(fā)布虛假信息和不實宣傳,；

10、捏造、散布虛偽事實，假借業(yè)務(wù)主管部門之名，惡意損害業(yè)務(wù)主管部門形象；

11、擾亂市場秩序，炒作房價；對交易當(dāng)事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進(jìn)高價賣（租）出房屋賺取差價；

12、捏造散布漲價信息，發(fā)布未經(jīng)房源核驗的虛假房源信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格；

13、泄露或者不當(dāng)使用委托人的個人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當(dāng)利益；

14、為交易當(dāng)事人逃避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利；幫助或唆使交易當(dāng)事人偽造虛假證明，騙取稅收優(yōu)惠;

15、侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金；

16、法律、法規(guī)和政策禁止的其他行為；

第十條 凡使用本公約第九條各項不正當(dāng)競爭手段從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，經(jīng)查實后，協(xié)會提請上級主管部門對責(zé)任者按有關(guān)規(guī)定作出相應(yīng)處罰，降低其資質(zhì)等級直至注銷資質(zhì)資格。

第十一條 建立誠信檔案制度。中介機構(gòu)實行信用檔案管理，接受社會和公眾的廣泛監(jiān)管。

第十二條 提倡按照合法、誠信、公平和有償?shù)脑瓌t，發(fā)展本行業(yè)企業(yè)之間跨地區(qū)的聯(lián)合協(xié)作關(guān)系，優(yōu)勢互補、利益共享、團結(jié)協(xié)作、共同發(fā)展。

第十三條 本公約自公布之日起生效。

鄂州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會

2017/11/28

第五篇：七種力量模型分析房地產(chǎn)中介行業(yè)范文

房地產(chǎn)中介行業(yè)運行狀況分析

——運用“七種力量模型” 房地產(chǎn)中介行業(yè)界定

狹義的房地產(chǎn)中介是指在房地產(chǎn)市場中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易形成為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)活動、委托代理業(yè)務(wù)或價格評估等活動的總稱。廣義的房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指覆蓋房地產(chǎn)投資、經(jīng)營管理、流通消費的各個環(huán)節(jié)和各個方面，為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費提供多元化的中介服務(wù)。按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價三種形式，顯然這是對房地產(chǎn)中介作了狹義的理解。因此本文中將房地產(chǎn)中介行業(yè)界定為從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的行業(yè)。

房地產(chǎn)咨詢是指接受客戶的委托，為其提供信息、資料、建議，或為其提供房地產(chǎn)專項研究、市場調(diào)查與分析、項目策劃、項目可行性研究等服務(wù)并收取費用的一種有償?shù)闹薪榛顒?。房地產(chǎn)價格評估是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)一定的估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行測算和判定的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(個人或機構(gòu)，統(tǒng)稱經(jīng)紀(jì)人)完成的促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易順利實現(xiàn)一系列居間、代理、行紀(jì)等中介活動，是以提取傭金為經(jīng)營特征，為房地產(chǎn)買賣、交換、租賃、置換等提供信息及信托勞務(wù)工作的中介服務(wù)。

房地產(chǎn)中介行業(yè)的“七力模型”分析

一、行業(yè)競爭強度

（一）服務(wù)的同質(zhì)化嚴(yán)重。行業(yè)發(fā)展存在一個客觀規(guī)律，越是成熟的市場，產(chǎn)品的同質(zhì)化程度越高?，F(xiàn)在的中介行業(yè)日益規(guī)范成熟，實則更加深了同質(zhì)化競爭。房地產(chǎn)中介行業(yè)的競爭將從規(guī)模過濾到品牌和服務(wù)。規(guī)模不再是唯一的競爭力，它只代表了短期內(nèi)市場占有率的相對大。在服務(wù)方面，房地產(chǎn)中介行業(yè)經(jīng)歷了社會對不法公司的輿論聲討、政策的洗禮和競爭的優(yōu)勝劣汰之后，大部分公司都推行了規(guī)范化的服務(wù)。一些不規(guī)范的操作行為逐漸淡出行業(yè)舞臺，規(guī)范化已經(jīng)成為生存發(fā)展的必要條件。因此，服務(wù)的同質(zhì)化不可避免。同質(zhì)化的直接后果，就是導(dǎo)致了市場競爭的殘酷性，一方面使得房源客戶和消費者的忠誠度都不是很高，另一方面，也使得客戶在選擇不同的中介機構(gòu)時更多地傾向討價還價而不是對服務(wù)質(zhì)量和品種的比較。

（二）行業(yè)準(zhǔn)入門檻低。根據(jù)國務(wù)院最新公司注冊資本登記制度改革的規(guī)定，取消有限責(zé)任公司最低注冊資本3萬元、一人有限責(zé)任公司最低注冊資本10萬元、股份有限公司最低注冊資本500萬元的限制；不再限制公司設(shè)立時股東（發(fā)起人）的首次出資比例和繳足出資的期限。公司實收資本不再作為工商登記事項。此舉進(jìn)一步降低了中介行業(yè)的準(zhǔn)入資金門檻。上文提到的同質(zhì)化現(xiàn)象，也使得客戶在選擇中介機構(gòu)的過程中對品牌的關(guān)注度不夠，這給與了行業(yè)準(zhǔn)入者較好的進(jìn)入環(huán)境。同時，由于近年房地產(chǎn)市場規(guī)模的進(jìn)一步放大，也為房地產(chǎn)中介行業(yè)打下

了一針強心劑，但是，市場規(guī)模的增長速度無法消化新進(jìn)入者對市場的侵蝕，而各家較大的不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)也相繼采取了加快擴張分店的市場戰(zhàn)略，這種現(xiàn)象，增加了整個產(chǎn)業(yè)的額外產(chǎn)出，降低了消費者成本，從而導(dǎo)致整個中介行業(yè)收入和回報的下降。在短期內(nèi)，這種影響不會因為市場的淘汰機制而得以減弱。

二、替代品的威脅

（一）專業(yè)鑒證咨詢業(yè)務(wù)的不可替代性。房地產(chǎn)中介行業(yè)中的鑒證咨詢業(yè)務(wù)主要是向市場提供一種專業(yè)服務(wù)。這些服務(wù)需要由經(jīng)過國家專業(yè)技術(shù)資格認(rèn)證的專業(yè)技術(shù)人員來提供，一些服務(wù)本身甚至是由國家法律法規(guī)明確規(guī)定，要從事某項經(jīng)濟業(yè)務(wù)所必須的專業(yè)服務(wù)。例如，在項目可行性審批中，國家發(fā)展和改革部門需要相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢機構(gòu)編制可行性研究報告作為審批的必備材料；城市土地征地拆遷需要有具有一定資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的評估報告，根據(jù)這個報告來確定補償價格。隨著社會分動的日益精細(xì)，行業(yè)的劃分也越來越來明細(xì)。公司在進(jìn)行專業(yè)化的生產(chǎn)的過程中，對中介服務(wù)的需求也會與日俱增。十八屆三中全會確定了市場作為資源配置的決定性作用。這無疑推進(jìn)了社會第三方服務(wù)的發(fā)展。房地產(chǎn)投資前期的項目可行性咨詢服務(wù)，有助于增強房地產(chǎn)開發(fā)商的投資理性，降低投資風(fēng)險。項目進(jìn)行中的工程造價服務(wù)，有助于控制項目成本，提高資源利用效率，防范道德風(fēng)險，而二手房抵押貸款的房地產(chǎn)評估服務(wù)能夠有效的防范金融風(fēng)險，維護金融穩(wěn)定等等。正是由于房地產(chǎn)中介行業(yè)提供的服務(wù)的必要性，隨著社會主義市場經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展，社會將會對房地產(chǎn)中介行業(yè)提供的專業(yè)服務(wù)有更強烈的需求。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的不可替代性。雖然近年來隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展,房源信息已經(jīng)基本公開化,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)仍然有相當(dāng)大的不可替代性。一是房地產(chǎn)交易過程及法律義務(wù)都相當(dāng)復(fù)雜，一般客戶，不管他是買家還是賣家,一般都必須得到房地產(chǎn)中介代理的幫助；二是房地產(chǎn)本身具有特殊性和不可替代性，世界上沒有一模一樣的房子，房地產(chǎn)個性差異反映在具體位置、樓層、建筑質(zhì)量、建筑風(fēng)格、內(nèi)部裝修、小區(qū)環(huán)境、周邊配套等客觀因素上，沒有中介代理的職業(yè)化服務(wù)，客戶不僅對房屋價值與價格無法準(zhǔn)確了解,有時他們甚至很難把握自己的需求和購買力；三是房地產(chǎn)的買賣，通常是普通人一生中最大的投資項目，客戶在心理上和經(jīng)濟利益上都需要中介代理的職業(yè)化服務(wù)。

三、潛在的進(jìn)入者威脅

網(wǎng)絡(luò)的蓬勃發(fā)展，改變了原有世界對信息資源的占有和分配模式，也改變了消費者獲取信息的渠道和消費習(xí)慣，同樣的，網(wǎng)絡(luò)已作為中間介質(zhì)直接將二手房買賣雙方聯(lián)系到了一起，原來由經(jīng)濟機構(gòu)獨享的信息已經(jīng)由于網(wǎng)絡(luò)的興盛而逐漸透明，二手房源的價格、位置、環(huán)境等信息現(xiàn)在可以方便的從網(wǎng)上獲得。焦點房地產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)作為房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，早已開辟了針對二手房交易的主頁，不僅提供各種房源信息，提供方便快捷的查詢方式，同時也提供了二手房交易的相關(guān)工具，比如房貸計算器、房屋租賃買賣合同范本等。進(jìn)一步延伸，消費者還可以在網(wǎng)站上了解最新的法律法規(guī)以及交易提示等內(nèi)容。另外的，類似于新浪、騰訊等大型的綜合類門戶網(wǎng)站，也都建立了自己的二手房專用網(wǎng)頁，這些網(wǎng)站，憑借其龐大的訪問次數(shù)及客戶群，在二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)上都可以有所作為。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)公司的介入很可能會改變房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)有格局，加速整個行業(yè)的整合，一些小規(guī)模的中介公司很可能消亡，而一些大規(guī)模的全國性的中介公司則有可能和互聯(lián)網(wǎng)公司合作，整合資源，用網(wǎng)絡(luò)來代替一部分門店和人員，降低成本提高營運效率。就像互聯(lián)網(wǎng)介入金融業(yè)一樣，雖然對傳統(tǒng)金融業(yè)造成了沖擊，加劇了競爭，但是從長期來看能夠促進(jìn)整個行業(yè)的良性發(fā)展，為消費者創(chuàng)造更多的福利。

四、供應(yīng)商討價還價能力

房地產(chǎn)中介行業(yè)的主要成本是人力資源成本。正是這些具有專業(yè)技能的人和具有龐大客戶資源的人組成了行業(yè)中的各個公司來開展業(yè)務(wù)。因而其最主要的供應(yīng)商正是這些具有智力優(yōu)勢和客戶資源的人。這些專業(yè)技術(shù)人員的討價還價能力主要體現(xiàn)在工資報酬上（即使是公司老板也存在機會成本，即放棄了去別的公司工作而失去的報酬）。這樣的討價還價能力則因人而異。其他的成本如辦公用品、廣告服務(wù)等，供應(yīng)商的討價還價能力一般不大。

五、購買者的討價還價能力

收費標(biāo)準(zhǔn)。

１、房屋買賣代理收費

房地產(chǎn)價格總額（萬元）

５００以下（含５００）

５０１—２０００

２００１—５０００

５００１—１００００

１００００以上

過成交價格的3%。

3、房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計收。

4、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)費，按照咨詢報告的技術(shù)難度、工作繁簡，結(jié)合標(biāo)的額大小計收。普通咨詢報告，每份300—1000元;技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當(dāng)提高收費標(biāo)準(zhǔn)，其標(biāo)準(zhǔn)一般不超過咨詢標(biāo)的額的0.5%。

房地產(chǎn)中介代理企業(yè)的客戶議價能力要具體問題具體分析。根據(jù)市場具體情況的變化,交易傭金的浮動范圍有時候也可以較大。比如說，在市場房屋供不應(yīng)求時，代表賣方的經(jīng)紀(jì)人傭金可能就會縮水。但這種客戶的議價能力主要是來源于同行的競爭，而不是本質(zhì)上客戶有多大的議價能力。當(dāng)然，有一種情況例外，那就是客戶不是其個人，而是大的房地產(chǎn)開發(fā)商。在這種情況下，客戶的議價能力很強，說穿了就是可能客戶說了算。

六、產(chǎn)業(yè)成長性

(一)發(fā)展機遇

十八屆三中全會公報中關(guān)于土地改革的論述，包括建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善主

累退計費率 ２.５ ２ １.５ １ ０.５

2、實行獨家代理的收費由委托方與房地產(chǎn)中介機構(gòu)協(xié)商，其標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)提高，但最高不超

要由市場決定價格的機制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制。

建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，也即是農(nóng)村集體土地能夠進(jìn)入市場交易，這無疑直接擴大了土地估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，大大增加了其業(yè)務(wù)量。據(jù)統(tǒng)計，我國大約有18萬畝農(nóng)村集體土地，這么大體量的農(nóng)村集體土地進(jìn)入建設(shè)用地市場也能夠使更多的建設(shè)項目能夠落地，對土地市場的健康發(fā)展和房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定都能產(chǎn)生有利影響，對房地產(chǎn)中介行業(yè)來說，健康的土地市場和房地產(chǎn)價格、大量增長的建設(shè)用地和項目量從長期來看對整個行業(yè)都是個利好。

賦予農(nóng)民更多的財產(chǎn)權(quán)利，即是賦予農(nóng)民集體土地處置權(quán)、抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)，創(chuàng)新農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)實現(xiàn)方式的多樣化，通過信托、抵押等方式與金融創(chuàng)新相結(jié)合，通過轉(zhuǎn)包、出租等增加農(nóng)民的資產(chǎn)性收益等。農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利的增加為發(fā)展金融對農(nóng)業(yè)的支持提供了保障，同時也擴大了土地估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)量。

（二）不確定因素

十八屆三中全會后，國家將大力推進(jìn)全國性的房地產(chǎn)權(quán)屬登記工作，為之后的房產(chǎn)稅全面征收打下基礎(chǔ)。房產(chǎn)稅的征收方式對房地產(chǎn)市場影響很大。如果按存量來征收，可能會打擊一部分投資需求，造成短時間內(nèi)的房屋轉(zhuǎn)讓的高峰，如果按增量來征收則會在短時間內(nèi)造成房屋買進(jìn)得高峰。這在短期內(nèi)會促進(jìn)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的繁榮。然而從長期來看，會抑制房地產(chǎn)需求，降低房地產(chǎn)交易量，從而不利于中介行業(yè)的業(yè)務(wù)增長。另一方面，房產(chǎn)稅的征收價格如果需要由第三方的中介機構(gòu)進(jìn)行評估，這將給房地產(chǎn)評估機構(gòu)帶來巨大的業(yè)務(wù)空間，如果由稅務(wù)部門單方面確定，則不會對房地產(chǎn)評估機構(gòu)帶來利好。

（三）潛在風(fēng)險

我國人口老齡化的加劇，意味著新生家庭的減少，從長期來看，顯然會對房地產(chǎn)市場造成致命打擊，同時也會牽連到房地產(chǎn)中介市場。目前老齡化對城市房地產(chǎn)的影響在一些縣城已經(jīng)顯現(xiàn)。大城市盡管生育率低，但是依靠龐大的外來人口大軍的置業(yè)需求，仍能支撐整個房地產(chǎn)市場。盡管國家已經(jīng)放開“雙獨二胎”和“單獨二胎”以緩解老齡化危機，但是“雙獨”、“單獨”家庭更多是城市家庭，高昂的生育成本使得放開二胎政策能夠在多大程度上挽救低生育率還是個未知數(shù)。所以從長期來看，人口老齡化對我國房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)中介市場，對整個國家經(jīng)濟都是巨大的潛在風(fēng)險。

七、政府規(guī)制

政府對于房地產(chǎn)中介行業(yè)設(shè)置了行業(yè)規(guī)范，對于房地產(chǎn)中介機構(gòu)設(shè)置了資質(zhì)評價體系，并且定期對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的從業(yè)資格進(jìn)行審核。從十八屆三中全會傳遞的信息來看，政府將降低行業(yè)準(zhǔn)入，加強行業(yè)管理，做到“寬進(jìn)嚴(yán)管”。政府對中介行業(yè)的嚴(yán)格管理有利于促進(jìn)行業(yè)規(guī)范化發(fā)展，提高整個行業(yè)的形象。規(guī)范經(jīng)營，誠信經(jīng)營，守法經(jīng)營是房地產(chǎn)中介行業(yè)長期健康發(fā)展的必要條件。政府加強對房地產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)制從長期來看對行業(yè)的發(fā)展有積極影響。