第一篇：我市房地產(chǎn)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告

一、前言

2009年春節(jié)后，金融危機(jī)寒意正濃，××房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃和寬松貨幣政策的重要宏觀背景下率先走出低谷，各級(jí)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策起到了積極的作用。至2009年末，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策仍在不斷推出，火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)正出現(xiàn)微妙變化。

盤點(diǎn)2009年，可以用三個(gè)關(guān)鍵詞來(lái)描繪××房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

圖譜：調(diào)整、回暖、火爆。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的問題也隨之顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工量仍顯不足，市場(chǎng)供給整體偏緊，房地產(chǎn)金融貸款集中度偏高等問題應(yīng)引起關(guān)注。

二、2009年房地產(chǎn)調(diào)控政策回眸

（一）年初：貫徹房地產(chǎn)優(yōu)惠政策刺激房市。2008年末××市政府相關(guān)部門根據(jù)中央精神，及時(shí)出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)政策》、《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》。其核心內(nèi)容主要為：下調(diào)購(gòu)買普通住房契稅稅率、暫免個(gè)人買賣印花稅和營(yíng)業(yè)稅、免征個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅、降低購(gòu)房首付比例和個(gè)貸利率。2009年1月3日，四大國(guó)有銀行宣布，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)房貸客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。2月10日，繼農(nóng)業(yè)銀行出臺(tái)房貸細(xì)則后，工商銀行開始執(zhí)行購(gòu)房者可享受住房貸款七折優(yōu)惠利率的實(shí)施細(xì)則，隨后不久，其他銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺(tái)，為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。

（二）年中：加大土地供給，整頓市場(chǎng)秩序。進(jìn)入第二季度，樓市迅速回暖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的拿地意愿并頻頻出手，開始了繼2007年之后的新一輪購(gòu)地高潮?！痢潦姓扇×思哟笸恋毓?yīng)，平衡土地供求的措施，6月1日，市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土、房管、人防六部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開工建設(shè)的措施》(揚(yáng)政房〔2009〕58號(hào))。新措施具體內(nèi)容包括：一是全面梳理分析市區(qū)未開工土地情況；二是充分用好土地政策，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)；三是調(diào)整建設(shè)規(guī)費(fèi)和人防費(fèi)的收取時(shí)間；四是建立審批會(huì)商機(jī)制，提高辦事效率；五是鼓勵(lì)地下空間的開發(fā)利用和節(jié)能環(huán)保材料的應(yīng)用；六是及時(shí)向企業(yè)通報(bào)市場(chǎng)運(yùn)行情況。5月11日、13日，國(guó)土資源部分別發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2009〕56號(hào)）、《國(guó)土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》，要求各級(jí)國(guó)土資源管理部門從保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認(rèn)識(shí)保障性安居工程的重要性，重點(diǎn)抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設(shè)用地的供應(yīng)管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編制和修編當(dāng)年及2010-2011年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時(shí)調(diào)整土網(wǎng)地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。5月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來(lái)執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。5月21日，國(guó)家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。6月10日，國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。

（三）年末：防范泡沫擴(kuò)大，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。11月10日，國(guó)土資源部和國(guó)家發(fā)展改革委共同發(fā)布《限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》，規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市（鎮(zhèn)）不超過(guò)7公頃，中等城市不超過(guò)14公頃，大城市不能超過(guò)20公頃。此舉可有效防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周期。12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象。國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施，只有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅、個(gè)人買賣印花稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，明確提出：“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“地方政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任”。為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，會(huì)議要求，堅(jiān)持增加有效供給、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地網(wǎng)出讓收支管理的通知》（財(cái)綜〔2009〕74號(hào)），將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年。

三、2009年我市房地產(chǎn)

發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資低位徘徊上行。2009年，××房地產(chǎn)開發(fā)投資129.5億元，同比下降5.9%，較當(dāng)年最低點(diǎn)回升9.1個(gè)百分點(diǎn)，比前三季度提高了4.2個(gè)百分點(diǎn)（如圖1所示），占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為12.3%，比前三季度提高了2.2個(gè)百分點(diǎn)。

圖

1市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資68.2億元，同比下降16.8%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的59.0%；四縣（市）共完成開發(fā)投資61.4億元，同比增長(zhǎng)10.1%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應(yīng)保持增長(zhǎng)，降幅較大的有廣陵、開發(fā)區(qū)和儀征（詳見下表）。

2009年××市及縣(市、區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（萬(wàn)元）

同比增長(zhǎng)（%）

××市

129529

2-5.9

市區(qū)

681550

-16.8

廣陵區(qū)

90922

-25.1邗江區(qū)

31026

4-6.5維揚(yáng)區(qū)

169321

-7.4

開發(fā)區(qū)

11104

3-16.6

縣（市）

613743

10.1

寶應(yīng)縣

137024

7.9

儀征市

82771

-19.4

高郵市

85222

-7.7

江都市

308725

40.8

從房地產(chǎn)投資構(gòu)成情況看，2009年，商品住宅完成投資106.3億元，同比下降2.3%；辦公樓完成投資1.8億元，同比下降43.0%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資額14.8億元，同比下降19.3%；其他用房完成投資額6.6億元，同比下降10.1%。商品住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他用房分別占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為82.1%、1.4%、11.4%、5.1%，只有商品住宅投資比重同比略有提高（見下表）。

2009年××房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表

投資額（億元）

占開發(fā)投資比重（%）

比重同比增減（%）

房地產(chǎn)開發(fā)投資

129.5—

—

其中：商品住宅

106.382.13.1

辦公樓

1.8

1.4-0.9

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房

14.8

11.4

-1.9

其他用房

6.6

5.1

-0.2（二）房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)?！岸唤怠?。隨著××市六部門促進(jìn)新開工措施的出臺(tái)和銷售市場(chǎng)的不斷升溫，市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長(zhǎng)，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。

2009年，全市商品房施工面積1339.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.5%；其中住宅面積1055.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.8%；辦公樓27.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房186.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46.8%。

商品房竣工面積505.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.2%；其中住宅面積434.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.5%；辦公樓10.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)104.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房49.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)59.9%。

商品房新開工面積494.1萬(wàn)平方米，同比下降11.6%；其中住宅面積391.9萬(wàn)平方米，同比下降13.0%；辦公樓7.5萬(wàn)平方米，同比下降39.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房63.0萬(wàn)平方米，同比下降1.7%。

2009年××商品房開發(fā)建設(shè)情況如圖2所示：

圖

2（三）新政助2009年商品房銷售增勢(shì)強(qiáng)勁。4月份市場(chǎng)回暖以來(lái)，市場(chǎng)交易呈現(xiàn)持續(xù)火爆局面，各項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)交易的政策累計(jì)效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。2009年，全市商品房共銷售514.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)69.1%。其中，住宅銷售面積466.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)75.3%；辦公樓銷售面積6.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積37.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.9%。商品房銷售額225.5億元，同比增長(zhǎng)105.0%；其中住宅銷售額198.6億元，同比增長(zhǎng)120.2%；辦公樓銷售額3.6億元，同比下降5.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額22.4億元，同比增長(zhǎng)51.1%。

圖

3（四）開發(fā)資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解。隨著商品房銷售逐步回升，成交量顯著增加，開發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快，全市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況良好。2009年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總量為195.1億元，同比增長(zhǎng)6.6%，其中本年到位資金為176.0億元，同比增長(zhǎng)6.3%；上年末結(jié)余資金為19.1億元。到位資金總量的增速高于去年同期7.7個(gè)百分點(diǎn)。2009年開發(fā)資金來(lái)源數(shù)為同期開發(fā)投資完成額的1.5倍，高于2008年同期1.3倍的水平。再?gòu)谋灸甑轿毁Y金中的其它資金來(lái)源情況看，2009年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其它資金來(lái)源為103.0億元，同比增長(zhǎng)4.1%。資金來(lái)源的穩(wěn)定充裕為開發(fā)投資再度提速提供了有力保障，特別是從資金結(jié)構(gòu)來(lái)看，以定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款為主的其他資金增速不斷加快，所占比重不斷提高，反映出當(dāng)前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銷售收入進(jìn)行循環(huán)投資的良好態(tài)勢(shì)，資金流轉(zhuǎn)順利有望進(jìn)一步提升企業(yè)開發(fā)信心，進(jìn)而促進(jìn)全市房地產(chǎn)開發(fā)投資再度提速。

2009年××房地產(chǎn)到位資金結(jié)構(gòu)情況如圖4所示：

圖

4（五）土地市場(chǎng)價(jià)量齊增。2009年，全市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出價(jià)量齊增走勢(shì)。市區(qū)全年出讓土地125宗，其中招拍掛土地102宗，較2008年分別增加13宗、26宗。土地成交面積428.89萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)15.08%，土地成交價(jià)款64.78萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)52.03%。土地成交均價(jià)大幅上漲，2009年土地成交均價(jià)1510元/平米，同比增加367元/平米，增幅達(dá)32.11%。外資成交土地大幅減少，成交面積8.72萬(wàn)平米，成交價(jià)款2.20億元，同比分別下降55.17%、51.86%（詳見圖

5、圖6）。

圖5 市區(qū)出讓土地面積情況 圖6 市區(qū)土地成交價(jià)款

四、房地產(chǎn)新政對(duì)2009年市場(chǎng)影響的分析

（一）房地產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。2008年四季度以來(lái)，我市根據(jù)中央精神及時(shí)出臺(tái)了有效的房地產(chǎn)新政，各部門又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各種政策措施，前后共出臺(tái)四項(xiàng)樓市新政，同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由25萬(wàn)元調(diào)整為35萬(wàn)元，貸款最長(zhǎng)期限由20年調(diào)整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn)，有效降低了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者來(lái)說(shuō)都是重要利好，既增強(qiáng)了信心，又得到了實(shí)惠。從目前的情況來(lái)看，在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的運(yùn)行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化措施積極有效。2008年下半年末，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場(chǎng)營(yíng)銷策略，采取了各種優(yōu)惠促銷措施，極大地刺激了居民的購(gòu)房欲望和消費(fèi)熱情，使得成交量大幅增長(zhǎng)。

（三）城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)較快，消費(fèi)信心和購(gòu)買力有所增強(qiáng)。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2009年，人均達(dá)19500元，同比增長(zhǎng)12.0 %。居民收入的增長(zhǎng)，加上上年處于觀望狀態(tài)的剛性需求的釋放，再加上一系列暖市新政的進(jìn)一步落實(shí)到位，2009年以來(lái)××居民的消費(fèi)信心、還貸能力和購(gòu)房能力顯著提升，使得購(gòu)房欲望和意愿得到進(jìn)一步釋放。

五、當(dāng)前值得關(guān)注的三個(gè)問題

（一）商品房新開工面積近幾年首次出現(xiàn)連續(xù)下降。受2008年商品房銷售持續(xù)下降的影響，2009年，全市商品房累計(jì)新開工面積為494.1萬(wàn)平方米，同比下降11.6%，降幅比前三季度縮小了25.2個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)分析，2009年以來(lái)商品房新開工面積出現(xiàn)下降的主要原因，一是部分開發(fā)企業(yè)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷較為保守，投資比較謹(jǐn)慎，開發(fā)速度明顯放慢；二是由于2008年同期基數(shù)增速高(2008年全市新開工面積559.0萬(wàn)平方米)。如果新開工面積出現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，不但會(huì)影響到今后的市場(chǎng)供應(yīng)量，也會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資的總量規(guī)模和速度，對(duì)全市保投資、促增長(zhǎng)也會(huì)造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關(guān)注和重視。

（二）房?jī)r(jià)高位運(yùn)行，可能對(duì)商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長(zhǎng)，市場(chǎng)回暖跡象趨于明顯，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價(jià)格上漲。據(jù)反映，在成交量稍有起色之后，從2009年3月份開始，××市區(qū)新建住房及二手房?jī)r(jià)格同比均有明顯增長(zhǎng)，尤其是商品住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度明顯偏快。到了8月份，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價(jià)”的現(xiàn)象。從全市商品房平均成交價(jià)格來(lái)看，2009年××全市商品房平均合同成交價(jià)格為4333.4元/㎡，同比上漲19.9%；商品住宅平均合同成交價(jià)格為4159.3元/㎡，同比上漲24.3%。其中市區(qū)商品房平均合同成交價(jià)格為5416.7元/㎡，同比上漲13.7%；商品住宅平均合同成交價(jià)格為5311.7元/㎡，同比上漲19.3%?？h市區(qū)商品房平均合同成交價(jià)格為3295.7元/㎡，同比上漲2.1%；商品住宅平均合同成交價(jià)格為3094.0元/㎡，同比上漲2.9%。在市區(qū)，出現(xiàn)了諸如：帝景藍(lán)灣、桐園、運(yùn)河壹號(hào)公館、江南一品、公園一號(hào)等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤。促成房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的因素是多方面的，一是銷售的火爆使得開發(fā)企業(yè)加快了房屋銷售價(jià)格的提價(jià)速度和提價(jià)幅度；二是土地成交價(jià)格明顯拉升，提高了開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期；三是住宅品質(zhì)的提高使得建設(shè)成本不斷增加；四是市場(chǎng)供給的總量和結(jié)構(gòu)失衡矛盾突出。房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格偏快增長(zhǎng)一旦與房市供給矛盾形成互動(dòng)、甚至相互強(qiáng)化，必將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展構(gòu)成極大威脅，造成泡沫增加。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)貸款集中度過(guò)高。2009年4月份以來(lái)，隨著××市房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖，銀行業(yè)機(jī)構(gòu)逐步加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放，不論從信貸審批流程及信貸投放速度均有所加快，房地產(chǎn)貸款快速增長(zhǎng)。09年末，××市房地產(chǎn)貸款余額308.1億元，達(dá)到的歷史高點(diǎn)，占人民幣貸款余額比重為24.4%，較上年同期增加了3.5個(gè)百分點(diǎn)，比年初增加122.4億元，占全部貸款余額新增數(shù)的37.9%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增加28.5億元，個(gè)人住房貸款余額增加90.3億元。房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)過(guò)快、各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸授信集中度過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起重視。

六、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

（一）促進(jìn)并保持我市房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。第一，房地產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在城市經(jīng)濟(jì)中的地位舉足輕重。2009年，我市房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅）占到全市財(cái)政收入39.4%。可見房地產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱作用明顯。如果房地產(chǎn)業(yè)下滑，將會(huì)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)造成很大的不利影響。第二，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)行業(yè)具有很強(qiáng)的帶動(dòng)力。房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度高，可謂牽房地產(chǎn)業(yè)一發(fā)而動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)全身。房地產(chǎn)業(yè)與上游的水泥、鋼材等建材行業(yè)，下游的家裝、家電，相關(guān)的金融、建筑、運(yùn)輸、批發(fā)零售、住宿餐飲等行業(yè)息息相關(guān)，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重問題，必然拖累其他行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第三，房地產(chǎn)業(yè)在拉動(dòng)就業(yè),拓寬創(chuàng)造就業(yè)渠道方面發(fā)揮重要的作用。據(jù)了解，“每年住房在拉動(dòng)就業(yè)上大概每一萬(wàn)平方米可以提供100個(gè)就業(yè)崗位”。當(dāng)前大中專畢業(yè)生、下崗人員、新增的勞動(dòng)力、大量返鄉(xiāng)的農(nóng)民工都要就業(yè)。我市面臨空前嚴(yán)峻的就業(yè)形勢(shì)。雖然勞動(dòng)力成本可能有所下降，但就業(yè)已經(jīng)成為最棘手、最難解決的問題。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是整個(gè)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的基礎(chǔ)，是增加就業(yè)崗位的最大推動(dòng)力。

（二）加快政策調(diào)整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)之時(shí)將是房地產(chǎn)優(yōu)惠政策退出之日。2009年12月“國(guó)四條”等密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，給2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控拉開了序幕。2010年調(diào)控的核心是鼓勵(lì)自住性剛性需求購(gòu)房，特色是頻繁微調(diào)，卻不指向物業(yè)稅、加息等核心政策。因此，政府在引導(dǎo)輿論、制定政策方面應(yīng)該更堅(jiān)定地用市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展提供一個(gè)寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。

（三）規(guī)范土地市場(chǎng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費(fèi)優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵(lì)社會(huì)投資，發(fā)展以中小戶型（戶型面積在120平方米以下）為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目，加大廉租房和政府保障性住房建設(shè)，以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房?jī)r(jià)過(guò)高依然是阻擋市場(chǎng)成交有效放大的直接障礙，也是消費(fèi)者觀望的根本原因。普通消費(fèi)者依然無(wú)法承受當(dāng)前的房?jī)r(jià)，而事實(shí)上當(dāng)前的房?jī)r(jià)仍然包含著較大的利潤(rùn)，一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費(fèi)者，二者之間的訴求達(dá)到一個(gè)合理的平衡，房地產(chǎn)長(zhǎng)期積累的矛盾就能得到有效消除；另一方面開發(fā)商還需要在土地儲(chǔ)備和房屋開發(fā)上進(jìn)行合理規(guī)劃，防范資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

（四）穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)鍵在市場(chǎng)成交量，而市場(chǎng)成交則有賴于市場(chǎng)消費(fèi)能力。因此，居民就業(yè)和收入狀況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)非常關(guān)鍵。

（五）創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)教育、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè)，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開發(fā)。

七、對(duì)2010年我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本判斷

2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇以來(lái)的持續(xù)火爆局面使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供給整體偏緊，市場(chǎng)價(jià)格增幅偏快以及房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積等先行指標(biāo)仍處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)域等因素，將對(duì)我市2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。近期，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)問題表示關(guān)注，但作為二線城市的××市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)做出過(guò)度調(diào)整，預(yù)計(jì)我市在市場(chǎng)供給逐步回升后，市場(chǎng)供求將趨于理性，2010年房?jī)r(jià)將從偏快上升轉(zhuǎn)為逐步走穩(wěn)。國(guó)家適度寬松貨幣政策的背景下，各金融機(jī)構(gòu)將繼續(xù)保持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸合理投放，積極對(duì)普通住房開發(fā)特別是保障性住房建設(shè)加大信貸支持力度?？梢灶A(yù)見，2010年，我市房地產(chǎn)業(yè)在新一輪宏觀調(diào)控下將呈現(xiàn)良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。

第二篇：關(guān)于我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告

按照《政協(xié)*市委員會(huì)*協(xié)商計(jì)劃安排》，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，市政協(xié)人口資源環(huán)境委員會(huì)于*月下旬，組織部分市政協(xié)委員及住建、自然資源和規(guī)劃、住房公積金中心等部門負(fù)責(zé)人，赴*個(gè)縣市區(qū)，就我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況進(jìn)行了專題調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下。

一、基本情況

近年來(lái)，我市按照中央和省委、市委的要求，不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，通過(guò)一系列政策措施的實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大、住房品質(zhì)逐步提升，基本形成了以普通商品房為主、公租房和廉租房為輔的多層次住房供應(yīng)體系，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，有力地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況

1.房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步快速發(fā)展。截至目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)*家，其中一級(jí)資質(zhì)*家，二級(jí)資質(zhì)*家，三級(jí)資質(zhì)*家，四級(jí)資質(zhì)*家，暫定資質(zhì)*家。全市共有在建、在售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目*個(gè)，其中新建項(xiàng)目*個(gè)，續(xù)建項(xiàng)目*個(gè)，呈現(xiàn)出購(gòu)銷兩旺的局面。

2.房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)、供應(yīng)持續(xù)增加。房地產(chǎn)投資方面，今年*-*月份，全市房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資*億元，同比增長(zhǎng)*%；其中中心城區(qū)房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資*億元，同比增長(zhǎng)*%。商品房供應(yīng)方面，今年*-*月份，全市新增商品住房*套，預(yù)售面積*萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)*%。中心城區(qū)新增商品住房*套，預(yù)售面積*萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)*%。

3.商品住房銷售增長(zhǎng)、成交均價(jià)同比上漲。商品房銷售方面，今年*-*月份，全市商品住房銷售面積*萬(wàn)㎡，*套，銷售面積同比增長(zhǎng)*%，套數(shù)同比增長(zhǎng)*%。中心城區(qū)商品住房銷售面積*萬(wàn)㎡，*套，銷售面積同比增長(zhǎng)*%，套數(shù)同比增長(zhǎng)*%。商品房銷售價(jià)格方面，今年*月份，全市新建商品住房銷售均價(jià)*元/㎡,同比增長(zhǎng)*%，環(huán)比增長(zhǎng)*%。其中，中心城區(qū)商品住房銷售均價(jià)*元/㎡,同比增長(zhǎng)*%，環(huán)比增長(zhǎng)*%。同時(shí)，商品住房庫(kù)存水平全面收窄。中心城區(qū)新建商品住房庫(kù)存面積*萬(wàn)㎡，可售住宅*套。新建商品住房庫(kù)存去化周期為*個(gè)月，較*年下降*%，較*年下降*%，較*年下降*%。

4.住宅項(xiàng)目用地保障力度不斷加大。認(rèn)真貫徹落實(shí)市政府《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見的通知》要求，成立了穩(wěn)地價(jià)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制工作領(lǐng)導(dǎo)小組，加大了中心城區(qū)土地統(tǒng)征儲(chǔ)備力度，今年*月份，國(guó)土資源和規(guī)劃部門全年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地*畝，比去年實(shí)際供應(yīng)量增長(zhǎng)*%。截至目前，中心城區(qū)供應(yīng)住宅用地*畝，具備供地條件*宗*畝將根據(jù)市場(chǎng)需求逐步投放，處置消化造成閑置住宅用地*畝，在年底前全面完成中心城區(qū)出讓住宅用地*畝任務(wù)。

二、存在問題

（一）土地供應(yīng)總量不足與土地閑置現(xiàn)象并存。

今年以來(lái)，國(guó)土部門加大了住宅用地供應(yīng)力度，無(wú)論是計(jì)劃供應(yīng)總量，還是當(dāng)前供應(yīng)量都全面超越往年，但與持續(xù)走高的房?jī)r(jià)和群眾購(gòu)房的需求相比，住房用地供應(yīng)仍然不足。受土地整合、審批管控、規(guī)劃調(diào)整等因素影響，住宅用地資源趨緊，尤其是中心城區(qū)可用土地逐年減少，高新區(qū)、西沙、東沙等熱點(diǎn)區(qū)域住宅有效供應(yīng)無(wú)法滿足市場(chǎng)需求，市場(chǎng)供需失衡導(dǎo)致穩(wěn)控市場(chǎng)壓力增大。部分已供住宅用地不能及時(shí)轉(zhuǎn)化為有效的住房供給，近*年中心城區(qū)累計(jì)供應(yīng)住宅用地*宗、*畝，但因種種原因有*畝土地尚未開發(fā)利用，占供應(yīng)總量的*%。

（二）市場(chǎng)供需矛盾較為突出。

一是建房成本與市場(chǎng)預(yù)期差距較大。受土地價(jià)格、原材料、人工等成本剛性增長(zhǎng)影響，新建商品房成本逐年上漲，加之企業(yè)追求利潤(rùn)與購(gòu)房者企盼低價(jià)房源的矛盾依然突出。比如，高新區(qū)南區(qū)土地未整合到位，“濱水西岸”、“崇文雅苑”棚改拆遷不到位，科創(chuàng)新城限制用地規(guī)劃審批，無(wú)法啟動(dòng)供地及項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步加劇了供需矛盾。二是區(qū)域性矛盾凸顯。受教育、周邊基礎(chǔ)配套等資源配置不均衡影響，我市中心城區(qū)、部分縣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)區(qū)域性“冷熱不均”現(xiàn)象。中心城區(qū)學(xué)區(qū)房周邊的樓盤銷售比較火爆。例如*年高新一中附近的“頤和家園”項(xiàng)目開盤即售罄，“曼哈頓”項(xiàng)目房源供不應(yīng)求，“一號(hào)院”項(xiàng)目等成交活躍，且樓盤均價(jià)達(dá)到*萬(wàn)元/㎡，部分樓層已達(dá)到*萬(wàn)元/㎡；周邊配套相對(duì)差點(diǎn)的項(xiàng)目（非學(xué)區(qū)房）銷售價(jià)格比較穩(wěn)定，如迎賓大道的“迎賓佳苑”、“亞都嘉府”，南郊片區(qū)的“榮軒家園”、“東城新筑”。*市濱河新區(qū)樓盤均價(jià)*元/㎡，部分好地段樓盤均價(jià)已過(guò)萬(wàn)元，較*年銷售價(jià)格同比上漲*%，老城區(qū)樓盤均價(jià)*元/㎡，同比上漲*%。綏德縣今年批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目*個(gè)，同比增長(zhǎng)*%，新建商品房均價(jià)*元/㎡，同比增長(zhǎng)*%。三是租賃住房供需結(jié)構(gòu)性矛盾嚴(yán)重。我市的租賃住房需求群體主要為來(lái)榆、留榆工作的大學(xué)畢業(yè)生或外來(lái)務(wù)工人員，受個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力和職住因素等影響，需求多為面積小、租金低的主城區(qū)房屋；而我市中心城區(qū)住房租賃市場(chǎng)的房源多為大面積房屋，交通便捷、生活便利、性價(jià)比高的小面積房屋較少。四是購(gòu)房群體出現(xiàn)兩極分化。*中心城區(qū)剛需住房需求群體趨向飽和，改善型住房仍受追捧。*年以來(lái)，高新和西沙片區(qū)依舊一房難求，東沙、北郊片區(qū)今年*月以來(lái)樓盤銷售漸趨理性。

（三）監(jiān)管聯(lián)動(dòng)機(jī)制亟待健全。

房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管涉及住建、發(fā)改、資源規(guī)劃、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)等多個(gè)部門，由于不少監(jiān)管環(huán)節(jié)職責(zé)不清晰、配合不緊密等原因，造成市場(chǎng)監(jiān)管漏洞。存在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑不統(tǒng)一、內(nèi)容不完整、數(shù)據(jù)信息公布不全面不及時(shí)等現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)為規(guī)避調(diào)控政策，出現(xiàn)了銷售現(xiàn)場(chǎng)信息公示不實(shí)、在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售房屋或者收取未標(biāo)明的費(fèi)用。有的通過(guò)散布漲價(jià)信息等方式哄抬房?jī)r(jià)；有的未取得預(yù)售許可證銷售商品房，捂盤惜售或變相囤積房源；有的存在違背購(gòu)房者意愿搭售車位車庫(kù)、簽訂陰陽(yáng)合同、虛假裝修等違規(guī)亂象。*年機(jī)構(gòu)改革后，部分縣區(qū)商品房預(yù)售職能由住建局劃轉(zhuǎn)至行政審批局，住建部門作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的牽頭部門，與行政審批局出現(xiàn)了權(quán)責(zé)不符、相互扯皮的情況。

（四）配套設(shè)施建設(shè)不夠完善。

一是基礎(chǔ)設(shè)施不配套。我市老城區(qū)部分建設(shè)項(xiàng)目、新開發(fā)地塊受周邊區(qū)域環(huán)境限制，項(xiàng)目紅線內(nèi)外建設(shè)進(jìn)度不銜接，房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后周邊道路、管網(wǎng)等市政配套設(shè)施不能同步交付使用，學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等公益項(xiàng)目因規(guī)劃、征地、資金等原因，不能與房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)建成投運(yùn)，造成房屋建成后無(wú)法及時(shí)移交，導(dǎo)致部分樓盤滯銷。二是幼兒園配建不規(guī)范。雖然新建住宅項(xiàng)目配建幼兒園已基本落實(shí)到位，建成后移交教育和民政部門（街道辦）運(yùn)營(yíng)管理，對(duì)緩解“入園難”問題發(fā)揮了重要作用。但產(chǎn)權(quán)不清晰，經(jīng)營(yíng)主體不明確，全市缺乏統(tǒng)一的政策和法律依據(jù)。三是鄰里中心配建執(zhí)行難。雖然對(duì)*市中心城區(qū)新建住宅項(xiàng)目鄰里中心配置結(jié)構(gòu)體系、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建筑規(guī)模、權(quán)屬問題和土地性質(zhì)等事項(xiàng)作了明確規(guī)定，對(duì)提高我市城市規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，提升城市規(guī)劃建設(shè)品質(zhì)具有重要意義，但剛剛起步，執(zhí)行難度大，可操作性差。

（五）公積金普惠性作用發(fā)揮有限。

根據(jù)國(guó)務(wù)院、省市政府有關(guān)文件規(guī)定，其在職職工不分用工性質(zhì)，包括聘用人員、人事代理人員、勞務(wù)派遣人員等都應(yīng)依法建立住房公積金制度，按月足額為職工繳納公積金。但目前，全市財(cái)政供養(yǎng)的協(xié)管員、村官、社區(qū)專職人員、公益性工勤崗位人員和大部分行政事業(yè)單位勞務(wù)派遣人員均未建立住房公積金制度，也一定程度上挫傷了低收入職工的積極性，住房公積金在保障中低收入者購(gòu)房中的普惠性作用沒有得到有效發(fā)揮。

*以來(lái)，我市中心城區(qū)和部分縣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫較快，究其原因主要有以下四個(gè)方面：

（一）供求失衡。

*年以后，中心城區(qū)房地產(chǎn)用地供應(yīng)開始縮減，自*年后，開始加大土地供應(yīng)量。*年，高新區(qū)的房地產(chǎn)用地成交畝價(jià)為近十年最高值，達(dá)到*萬(wàn)元/畝。西南新區(qū)的房地產(chǎn)供應(yīng)主要集中在*-*年，其中已供未開發(fā)的土地達(dá)到*畝，自*年開始沒有新供應(yīng)房地產(chǎn)用地。其原因主要有三個(gè)方面：一是積壓購(gòu)房需求逐步釋放。居民住房消費(fèi)在疫情期間受到短期抑制，但對(duì)居住條件的要求也因居家隔離發(fā)生較大變化，一部分人以追求大戶型、高品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)為代表的消費(fèi)需求被激發(fā)釋放。二是西安樓市溢出效應(yīng)帶動(dòng)。近年來(lái)西安樓市持續(xù)火爆以及雙限政策的出臺(tái)，一部分人投資需求及改善住房在我市就地轉(zhuǎn)化。三是購(gòu)房者的從眾效應(yīng)。市場(chǎng)價(jià)格的快速上漲導(dǎo)致剛需購(gòu)房預(yù)期緊張，加之購(gòu)房者存在買漲不買跌的從眾心理，進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

（二）資本投資。

受通貨膨脹影響,資金持有者缺乏很好的投資渠道,為規(guī)避資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)，在沒有更好更安全投資獲利渠道的情況下，對(duì)房地產(chǎn)投資的選擇增多。同時(shí)，動(dòng)力煤由今年*月份*元/噸，上漲至*月份*/噸，價(jià)格暴漲*%，一部分煤炭利潤(rùn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫迅速，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。

（三）人口流入。

據(jù)我市第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，*常住人口*萬(wàn)人，居住城鎮(zhèn)的占*%，城鎮(zhèn)人口比重提高*個(gè)百分點(diǎn)，*年增加*萬(wàn)人。其中*個(gè)縣市區(qū)人口增加，分別是：榆陽(yáng)區(qū)*萬(wàn)人、*市*萬(wàn)人、靖邊縣*萬(wàn)人、定邊縣*萬(wàn)人，其余縣區(qū)均程度不同減少。榆陽(yáng)區(qū)增加的人口最多，他們對(duì)住房的剛需和對(duì)高素質(zhì)教育的需求是助推*中心城區(qū)高房?jī)r(jià)的中堅(jiān)力量。

（四）傳統(tǒng)習(xí)慣。

“存錢不如買房”“結(jié)婚必須有房”“有錢首先買房”的傳統(tǒng)觀念，已經(jīng)成為我市居民的普遍價(jià)值認(rèn)同。一些有購(gòu)買力的市民為爭(zhēng)取到優(yōu)質(zhì)教育資源，不惜高價(jià)在學(xué)校、行政辦公中心周邊買房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，*年全市各項(xiàng)存款余額高達(dá)*億元，民間資本缺乏自由發(fā)揮的通道，在沒有更好投資項(xiàng)目和更高投資能力情況下，買房已成為資本保值增值的最佳選擇。

三、對(duì)策建議

（一）堅(jiān)持政策引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一是堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向。要進(jìn)一步提高政治站位，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持“房住不炒”的定位，繼續(xù)深化“一城一策”“因城施策”,落實(shí)“城市政府主體責(zé)任”的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，讓全體人民住有所居，不斷提高居民生活質(zhì)量。二是加強(qiáng)政策調(diào)控。堅(jiān)持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，加強(qiáng)規(guī)劃和政策引導(dǎo)，推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)布局的戰(zhàn)略性調(diào)整，從各縣市區(qū)的實(shí)際情況出發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位普通商品住房、公租房，適度發(fā)展中高檔商品房，形成各種價(jià)位檔次住房供給的合理配置，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒房，引導(dǎo)正常需求穩(wěn)步釋放，形成理性購(gòu)買心態(tài)，避免出現(xiàn)房?jī)r(jià)大起大落。要圍繞房地產(chǎn)建設(shè)布局調(diào)整，抓好新開項(xiàng)目地供應(yīng)的分析論證，嚴(yán)格控制高檔商品住房的土地供給，加大對(duì)中低價(jià)位普通商品住房的土地供給力度。三是要綜合施策。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)商品房市場(chǎng)不宜過(guò)多進(jìn)行直接干預(yù)，在調(diào)控手段上要從過(guò)于依賴行政手段向綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法規(guī)和行政手段轉(zhuǎn)變,采取規(guī)劃控制、土地供給、稅收調(diào)節(jié)、構(gòu)建住房保障體系等綜合手段進(jìn)行調(diào)控。要建立商品住房?jī)r(jià)格與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)、市場(chǎng)需求與接受能力相適應(yīng)的評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)機(jī)制，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)和監(jiān)測(cè)預(yù)警體系，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

（二）關(guān)注民生福祉，不斷健全和完善住房保障體系。

要加快構(gòu)建由公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房組成的住房保障體系。公租房對(duì)城鎮(zhèn)低保、低收入的住房困難家庭應(yīng)保盡保,兜牢?；镜牡拙€；保障性租賃住房主要面向階段性住房困難的新市民;共有產(chǎn)權(quán)住房主要解決在本地穩(wěn)定居住、穩(wěn)定工作的無(wú)房或住房低于標(biāo)準(zhǔn)水平的夾心群體的住房問題，同時(shí)應(yīng)保證新建保障性住房占新增商品住房一定的比例。

一是根據(jù)低收入人口數(shù)量和本級(jí)財(cái)政的承受能力建設(shè)社會(huì)保障性住房。

建立政府主導(dǎo)、政策扶持、價(jià)格控制、定向供給的新機(jī)制，以解決中低收入家庭住房問題?？刹扇≌苯咏M織自建或政府在開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，明確房地產(chǎn)商必須建設(shè)一定比例的保障性住房，由政府回購(gòu)兩種形式。要通過(guò)財(cái)政預(yù)算投入、土地出讓金減免、住房公積金增值收益補(bǔ)充、銀行政策性貸款支持、鼓勵(lì)社會(huì)自捐贈(zèng)等多種渠道籌措資金。在建設(shè)過(guò)程中，必須量入為出，實(shí)事求是，絕不能因盲目決策而入不敷出，無(wú)以為繼。府谷縣*年規(guī)劃建設(shè)*套保障房，累計(jì)開工*套，建成*套，正在建設(shè)*套。因項(xiàng)目資金問題，*套租賃型保障房至今未開工建設(shè)，導(dǎo)致新府山保障房項(xiàng)目長(zhǎng)期無(wú)法收尾，致使縣上背上了沉重的財(cái)政包袱，該項(xiàng)目已累計(jì)投資*億元，現(xiàn)完善還需*多億元。

二是補(bǔ)齊住房租賃市場(chǎng)短板促進(jìn)“租售并舉”。

榆陽(yáng)、*、靖邊、定邊等*個(gè)人口凈流人城市，應(yīng)將租賃用地納入城市規(guī)劃、供地計(jì)劃。同時(shí)完善租賃用地出讓方式,出讓價(jià)款可分次或按年繳納，從源頭保障低成本租賃用地的供給；鼓勵(lì)企事業(yè)單位利用存量用地建設(shè)租賃住房。無(wú)房職工數(shù)量大或周邊租賃住房供不應(yīng)求的企事業(yè)單位(園區(qū)),由單位提出申請(qǐng),經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn),可利用自有存量建設(shè)用地自建,或以土地入股方式與開發(fā)單位合作建設(shè)租賃住房,戶型、面積和租金實(shí)行嚴(yán)格的控制,全部房源面向無(wú)房職工納入保障性租賃住房體系。土地用途與性質(zhì)保持不變，可免土地收益金或出讓金；加快明確存量物業(yè)改建租賃住房的政策。低效或閑置的非住宅物業(yè)，經(jīng)過(guò)消防安全評(píng)估,條件許可的允許改建為保障性租賃住房，不繳土地出讓金或收益金；加大財(cái)稅、金融政策扶持力度。鼓勵(lì)銀行提供長(zhǎng)期低息貸款支持租賃住房項(xiàng)目建設(shè),并推動(dòng)保險(xiǎn)資金投資租賃住房建設(shè)。要統(tǒng)籌保障房和公共租賃用房規(guī)劃和建設(shè)，研究出臺(tái)優(yōu)惠政策，支持高新區(qū)、科創(chuàng)新城大規(guī)模建設(shè)“人才公寓”，一方面作為吸引人才來(lái)榆的優(yōu)惠條件，另一方面借以平抑房?jī)r(jià)。

三是進(jìn)一步提高住房保障管理的精細(xì)化和精準(zhǔn)化水平。

要將符合條件的新市民及外來(lái)務(wù)工人員納入保障，并精準(zhǔn)識(shí)別、精準(zhǔn)保障。要建立住房保障資源有效利用的制度保證。住房保障管理的一大難題是退出管理，存在“進(jìn)來(lái)就出不去”的現(xiàn)象，這也是我市目前在保障性住房中面臨的主要問題。對(duì)退出標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定、如何審核查處、采取何種退出機(jī)制、有什么懲處辦法等都需要住房保障政策明確規(guī)定，做到住房保障的公平和住房保障資源的有效利用。

（三）保障土地供給，破解因供地不足引發(fā)的供需矛盾。

一是優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)。按照產(chǎn)城融合、職住平衡的理念，優(yōu)化城市各類用地的空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)，處理好住宅用地、商服用地、工業(yè)用地之間的結(jié)構(gòu)比例關(guān)系，即生活與生產(chǎn)之間的關(guān)系。建立人地掛鉤機(jī)制,建設(shè)用地供應(yīng)特別是住宅用地供應(yīng)應(yīng)該與城市人口規(guī)模和新增人口規(guī)模掛鉤。根據(jù)住房人群需求情況，科學(xué)合理確定商品房、保障房、公共租賃用房供地比例、商住比例和供地區(qū)域，防止因土地供應(yīng)量大幅波動(dòng)而引發(fā)房?jī)r(jià)大起大落問題；要在切實(shí)保障中小套型普通商品住宅用地供給的同時(shí)，適度增加改善型、高品質(zhì)商品住房供地，滿足不同層次人群的住房需求。二是加強(qiáng)儲(chǔ)備調(diào)控。要加大凈地儲(chǔ)備調(diào)控力度，根據(jù)當(dāng)前的去化周期，適時(shí)調(diào)整供地計(jì)劃，切實(shí)加快土地供應(yīng)節(jié)奏。要不斷改進(jìn)商品住房用地供應(yīng)方式，研究制定“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等措施，建立房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，防止高地價(jià)抬高房?jī)r(jià)。深圳*年第二批住宅用地規(guī)定，地塊溢價(jià)率上限統(tǒng)一由*%調(diào)整為*%，達(dá)到溢價(jià)率上限后即搖號(hào)。廣州也規(guī)定地價(jià)最高溢價(jià)率不超*%，“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限由*%調(diào)整為*%，這些做法值得我們學(xué)習(xí)。三是依法處置閑置地。各職能部門要加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供后監(jiān)管，對(duì)已供土地的開工、竣工等情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，有效盤活存量土地，依法從快處置閑置地，進(jìn)一步提高土地利用效率，探討對(duì)超期閑置土地征收閑置費(fèi)或收回使用權(quán)，建立土地閑置超規(guī)模、超期限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的退出機(jī)制等，確保已供應(yīng)的土地盡快形成有效住房供應(yīng)。

（四）加強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)，切實(shí)增強(qiáng)城市整體性系統(tǒng)性生長(zhǎng)線。

一是明確發(fā)展目標(biāo)。要認(rèn)真貫徹落實(shí)中共中央國(guó)務(wù)院辦公廳近日印發(fā)的《關(guān)于推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見》精神，建立分層次、分區(qū)域協(xié)調(diào)管控機(jī)制，以自然資源承載能力和生態(tài)環(huán)境容量為基礎(chǔ)，合理確定城市人口、用水、用地規(guī)模，合理確定開發(fā)建設(shè)密度和強(qiáng)度。提高*中心城區(qū)綜合承載能力，建設(shè)產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居、交通便利的區(qū)域中心城市，推動(dòng)多中心、組團(tuán)式發(fā)展。二是科學(xué)編制規(guī)劃。結(jié)合我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、人口流動(dòng)變化趨勢(shì)、住房供需狀況、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、老舊小區(qū)改造、城市更新等實(shí)際情況，統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，科學(xué)測(cè)算房地產(chǎn)建設(shè)空間布局和建設(shè)總量，合理規(guī)劃住房用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)、時(shí)序，科學(xué)編制住房發(fā)展規(guī)劃。三是均衡配置資源。優(yōu)先或同步建設(shè)居住區(qū)配套市政設(shè)施，以及幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、社區(qū)綜合體、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、公園綠地等公共服務(wù)設(shè)施，完善居住區(qū)功能，增強(qiáng)居住的便利性和舒適度，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、就業(yè)和人口有序流動(dòng)，促進(jìn)職住平衡，帶動(dòng)周邊配套住房的開發(fā)建設(shè)，切實(shí)改變我市局部區(qū)域資源配置失衡、公共資源扎堆等突出難題。借鑒深圳做法，通過(guò)優(yōu)質(zhì)教育資源有序合理流動(dòng)等措施，解決好我市高新區(qū)

“學(xué)區(qū)房”房?jī)r(jià)過(guò)高的問題，以增強(qiáng)市民幸福感、獲得感。

（五）加強(qiáng)科學(xué)監(jiān)管，持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

按照中省“總體有目標(biāo)、片區(qū)有控價(jià)、調(diào)控有手段”的要求，加快構(gòu)建科學(xué)的房?jī)r(jià)控制體系，落實(shí)房?jī)r(jià)地價(jià)“雙控”政策。一是加強(qiáng)平臺(tái)建設(shè)。加快建立和完善房地產(chǎn)信息化管理平臺(tái)，強(qiáng)化信息共享，借助現(xiàn)代化信息手段提高監(jiān)管能力，推動(dòng)大數(shù)據(jù)管理成果服務(wù)于市場(chǎng)發(fā)展和監(jiān)督管理；相關(guān)部門要利用大數(shù)據(jù)等先進(jìn)技術(shù)手段，對(duì)調(diào)控范圍內(nèi)的購(gòu)房人群作出區(qū)分，并探索在持有環(huán)節(jié)做文章，對(duì)調(diào)控政策在不同群體中可能造成的影響作出更充分更精準(zhǔn)的預(yù)判，盡最大能力防止“誤傷”剛需群體。二是及時(shí)公開信息。要加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)發(fā)布工作，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、及時(shí)性，為政府科學(xué)決策、房屋交易各方提供準(zhǔn)確可靠的參考依據(jù)。三是要強(qiáng)化預(yù)售監(jiān)管。適時(shí)將商品房認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)納入監(jiān)管，建成預(yù)售管理平臺(tái)，采取

“線上誠(chéng)意登記、公證搖號(hào)”和“線下公證選房”的模式開展銷售工作，有效控制多頭簽約、多頭購(gòu)房，杜絕炒買炒賣房產(chǎn)行為。意向購(gòu)房人通過(guò)預(yù)售管理平臺(tái)進(jìn)行實(shí)名意向登記，一次只能參與一個(gè)商品住房項(xiàng)目的登記，在該項(xiàng)目選房結(jié)束后，方可參與下一個(gè)商品住房項(xiàng)目的意向登記。登記購(gòu)房人選中房屋后連續(xù)兩次放棄簽約的，一年內(nèi)不再接受其填報(bào)意向登記信息。有效制止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)協(xié)同炒房、違背購(gòu)房者意愿搭售車位車庫(kù)、虛報(bào)裝修價(jià)格、簽訂陰陽(yáng)合同等違法違規(guī)行為，加大典型案件查處力度，發(fā)揮震懾作用。

（六）強(qiáng)化剛性約束，擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面。

日前，市住房住房公積金城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)和其他城鎮(zhèn)企業(yè)住房公積金繳存人數(shù)為*%，遠(yuǎn)低于西安市的*%和寶雞市的*%。因此擴(kuò)大住房公積金制度的覆蓋面，有效保障企業(yè)職工合法權(quán)益。一是規(guī)范合同文本格式。將建繳住房公積金相關(guān)條款內(nèi)容寫入人社部門規(guī)范勞動(dòng)合同文本范疇，只要企業(yè)招聘勞動(dòng)務(wù)工人員，就必須建繳住房公積金，有效推動(dòng)住房公積金擴(kuò)面建繳工作有序開展。二是建立非公企業(yè)住房公積金繳存獎(jiǎng)補(bǔ)政策。借鑒安徽省滁州市的成功經(jīng)驗(yàn)，鼓勵(lì)上規(guī)模非公企業(yè)建立住房公積金制度，可采取階段性獎(jiǎng)補(bǔ)政策，對(duì)將建繳住房公積金人數(shù)超過(guò)總?cè)藬?shù)一定比例的規(guī)模企業(yè)，按單位繳存公積金的*%予以財(cái)政補(bǔ)貼，有序引導(dǎo)非公企業(yè)正常繳存公積金。同時(shí)在起步繳存階段也有效減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，有助于企業(yè)職工隊(duì)伍的穩(wěn)定，也能解決企業(yè)職工的購(gòu)房的資金需求。三是做到財(cái)政供養(yǎng)人員全覆蓋。對(duì)全市行政事業(yè)單位協(xié)管員、勞務(wù)派遣人員及其他財(cái)政供養(yǎng)的公益性崗位人員等建立公積金制度。全市行政事業(yè)單位的協(xié)管員、勞務(wù)派遣人員及其他公益性崗位人員等，這部分人員中所在單位絕大多數(shù)未建立住房公積金制度，按照中省市有關(guān)擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面的相關(guān)意見，這部分財(cái)政供養(yǎng)人員應(yīng)當(dāng)繳存住房公積金，可由本級(jí)財(cái)政預(yù)算資金予以實(shí)施，保障相關(guān)人員的合法權(quán)益，以解決他們的實(shí)際購(gòu)房困難問題。

（七）盤活存量房源，推動(dòng)二手房市場(chǎng)健康發(fā)展。

一是要加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)。加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房政策體系，加大存量房普查力度，盡快出臺(tái)和完善相關(guān)政策措施，加速存量房流轉(zhuǎn)，快速形成有效供給，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)資源合理配置。二是要進(jìn)一步規(guī)范二手房市場(chǎng)。合理引導(dǎo)房?jī)r(jià)，健全交易制度，透明交易信息，探索執(zhí)行商品住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿兩年等條件方可上市交易。三是要進(jìn)一步加大老舊小區(qū)提升改造和棚戶區(qū)改造力度。調(diào)整和完善加裝電梯等政策措施，不斷提升環(huán)境質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)水平，改善居住品質(zhì)。四是要完善住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)。為租賃市場(chǎng)供需提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布、服務(wù)收費(fèi)和企業(yè)、個(gè)人出租住房行為。五是要鼓勵(lì)閑置或者利用效率低的商業(yè)辦公用房。引入衛(wèi)生醫(yī)療、養(yǎng)老健康、教育培訓(xùn)、文體娛樂等基礎(chǔ)配套屬性的功能性產(chǎn)業(yè)，要全面清理住改商、住改辦等現(xiàn)象，引導(dǎo)企業(yè)購(gòu)置、租賃商業(yè)用房、寫字樓開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，提高使用效率，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

第三篇：關(guān)于我市發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)情況調(diào)研報(bào)告

關(guān)于我市發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)情況調(diào)研報(bào)告

為加快發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)集群化水平，推動(dòng)我市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展，最近，我們對(duì)全市特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了專題調(diào)研，形成了這篇調(diào)研報(bào)告。

一、發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)

（一）發(fā)展現(xiàn)狀。

近年來(lái)，我市特色產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展，形成了一批特色鮮明、集聚度較高、區(qū)域拉動(dòng)力較強(qiáng)的特色產(chǎn)業(yè)集群，其中年?duì)I業(yè)收入過(guò)10億元的達(dá)到21個(gè)。截止底，這21個(gè)產(chǎn)業(yè)集群共有生產(chǎn)企業(yè)（加工戶）9293個(gè)、從業(yè)人員79萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)收入2342億元、上繳稅金59億元、利潤(rùn)161億元、出口創(chuàng)匯91億美元，擁有省級(jí)以上名牌77個(gè)、公共服務(wù)平臺(tái)17個(gè)、行業(yè)協(xié)會(huì)27個(gè)。

從區(qū)域布局看，各縣市區(qū)都已形成初具規(guī)模的特色產(chǎn)業(yè)集群。其中，規(guī)模較大、集中度較高的主要有：開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、龍口市和萊州市的汽車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)集群，萊陽(yáng)市的食品加工產(chǎn)業(yè)集群，招遠(yuǎn)市的粉絲、黃金及金銀首飾加工產(chǎn)業(yè)集群，萊州市的石材產(chǎn)業(yè)集群，海陽(yáng)市的針織毛衫產(chǎn)業(yè)集群，蓬萊市的葡萄及葡萄酒產(chǎn)業(yè)集群，棲霞市的蘋果儲(chǔ)藏及加工產(chǎn)業(yè)集群，龍口市的鋁及鋁制品產(chǎn)業(yè)集群，牟平區(qū)的肉食雞產(chǎn)業(yè)集群，芝罘區(qū)的汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)集群，開發(fā)區(qū)的 水產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)集群等。

從行業(yè)分布看，以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，新興行業(yè)與傳統(tǒng)行業(yè)并存。傳統(tǒng)行業(yè)主要有：石材加工（板材、雕刻品、異型雕）、食品加工（植物油、蔬菜加工、海產(chǎn)品加工、肉食加工）、針織毛衫加工、粉絲加工等。新興行業(yè)主要有：葡萄及葡萄酒、汽車及零部件、汽車貿(mào)易、電子信息、機(jī)械加工等。

從發(fā)展模式看，主要有五種類型。一是開發(fā)資源、集聚發(fā)展型，如萊州市柞村、夏邱鎮(zhèn)石材加工和棲霞市蛇窩泊鎮(zhèn)果品產(chǎn)業(yè)等；二是由點(diǎn)到面、滾動(dòng)發(fā)展型，如海陽(yáng)市鳳城街道毛衫加工、辛安鎮(zhèn)針織服裝、萊陽(yáng)市龍旺莊街道食品加工產(chǎn)業(yè)等；三是龍頭帶動(dòng)、配套發(fā)展型，如龍口市東江鎮(zhèn)鋁及鋁制品、蓬萊市劉家溝葡萄及葡萄酒和福山區(qū)福新街道汽車配件產(chǎn)業(yè)等；四是規(guī)劃引領(lǐng)、成片發(fā)展型，如招遠(yuǎn)市溫泉街道金銀加工、芝罘區(qū)世回堯街道汽車交易和開發(fā)區(qū)大季家街道水產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)等；五是繼承傳統(tǒng)、創(chuàng)新發(fā)展型，如招遠(yuǎn)市張星鎮(zhèn)粉絲加工產(chǎn)業(yè)等。

（二）基本特點(diǎn)。

一是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。近年來(lái)，在當(dāng)?shù)卣闹С忠龑?dǎo)下，葡萄及葡萄酒、汽車貿(mào)易、汽車零部件、修造船等新興產(chǎn)業(yè)異軍突起，迅速發(fā)展壯大。，蓬萊市依托“世界七大葡萄海岸”的產(chǎn)區(qū)優(yōu)勢(shì)，確立葡萄及葡萄酒產(chǎn)業(yè)為“百年立市”產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過(guò)3年發(fā)展，優(yōu)質(zhì)釀酒葡萄種植面積達(dá)到1 萬(wàn)畝，葡萄酒企業(yè)達(dá)到50家，葡萄酒年生產(chǎn)能力15萬(wàn)噸，占全國(guó)總量的25%以上。芝罘區(qū)從開始發(fā)展汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)，建立了膠東最大的汽車交易廣場(chǎng)，成立了煙臺(tái)市汽車商會(huì)，目前國(guó)內(nèi)所有品牌和部分國(guó)際知名品牌汽車生產(chǎn)企業(yè)共設(shè)立汽車銷售公司、專賣店93家，帶動(dòng)發(fā)展汽車裝璜、維修、二手車交易等相關(guān)服務(wù)企業(yè)60多家。蓬萊市的休閑旅游、修造船產(chǎn)業(yè)，萊山區(qū)的機(jī)械加工鑄造產(chǎn)業(yè)等，也都是近幾年快速興起的。

二是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不斷提升。石材、粉絲、黃金、毛衫等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，通過(guò)自主創(chuàng)新、技術(shù)改造等，普遍實(shí)現(xiàn)了上檔升級(jí)。招遠(yuǎn)市的龍口粉絲產(chǎn)業(yè)有300多年的生產(chǎn)歷史，從上世紀(jì)80年代以來(lái)，經(jīng)過(guò)二次技術(shù)變革，實(shí)現(xiàn)了從手工生產(chǎn)向機(jī)械生產(chǎn)、從單一品種向多元化發(fā)展的轉(zhuǎn)變，先后研發(fā)出80多個(gè)科技含量和附加值高的品種，推動(dòng)粉絲產(chǎn)業(yè)逐漸向綜合開發(fā)、高附加值方向發(fā)展。海陽(yáng)市的針織服裝企業(yè)通過(guò)為花花公子等知名品牌代工生產(chǎn)，完成了資金和技術(shù)積累，實(shí)現(xiàn)了從“貼牌”到“創(chuàng)牌”的跨越，目前已涌現(xiàn)出“申士”、“新雨”等28個(gè)自主品牌。粉絲、黃金、石材、毛衫等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的快速提升，同時(shí)也帶動(dòng)了機(jī)械加工、礦山機(jī)械等相關(guān)產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。比如招遠(yuǎn)市的礦山機(jī)械產(chǎn)業(yè)，擁有生產(chǎn)企業(yè)65家、從業(yè)人員6500人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9億元。

三是龍頭企業(yè)帶動(dòng)作用明顯增強(qiáng)。，僅10大特色產(chǎn)業(yè)集 群中的14個(gè)龍頭企業(yè)，就實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入500多億元，占全市特色產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入總額的四分之一，直接帶動(dòng)9000多家中小企業(yè)配套協(xié)作、共同發(fā)展，大大增強(qiáng)了企業(yè)自身和產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。比如萊陽(yáng)市的食品加工產(chǎn)業(yè)，在龍大、魯花等龍頭企業(yè)的輻射帶動(dòng)下，200多家食品加工企業(yè)抱團(tuán)發(fā)展，成功將10大系列300多個(gè)品種的食品打入日本、韓國(guó)及東南亞市場(chǎng)。在南山鋁業(yè)的帶動(dòng)下，龍口市東江鎮(zhèn)形成了煤炭、電力、氧化鋁、碳素、電解鋁、鋁型材這樣一條既有能源原材料、又有中間加工環(huán)節(jié)、還有終端產(chǎn)品的相對(duì)完整的鋁加工產(chǎn)業(yè)鏈條。福山區(qū)加快推進(jìn)面向上海通用東岳的汽車零部件項(xiàng)目建設(shè)，成為東岳汽車的主要配套基地。

四是特色產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)培育初見成效。到底，全市共培育特色產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)29個(gè)，年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1211億元、上繳稅金26億元、利潤(rùn)87億元，分別占全市特色產(chǎn)業(yè)的52%、44%和54%。其中，營(yíng)業(yè)收入超過(guò)100億元的有3個(gè)，超過(guò)50億元的有5個(gè)，超過(guò)20億元的有10個(gè)；上繳稅金過(guò)億元的有10個(gè)，過(guò)萬(wàn)元的有12個(gè)。鳳城街道、張星鎮(zhèn)、夏邱鎮(zhèn)等3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）被省委、省政府命名為山東省特色產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)，東江鎮(zhèn)等10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）被市委、市政府命名為煙臺(tái)市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)特色產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)。

五是對(duì)地方貢獻(xiàn)不斷加大。一是膨脹壯大了地方工業(yè)經(jīng)濟(jì)。萊陽(yáng)市、萊州市、福山區(qū)、海陽(yáng)市、棲霞市等縣市區(qū)的 特色產(chǎn)業(yè)年?duì)I業(yè)收入，占當(dāng)?shù)匾?guī)模以上工業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重均達(dá)到30%以上。二是增加了地方財(cái)政稅收。去年全市特色產(chǎn)業(yè)共上繳稅金59億元，占全市國(guó)地稅收入的20%。特色產(chǎn)業(yè)上繳稅金占產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)財(cái)政收入的比重越來(lái)越高，其中牟平王格莊、萊陽(yáng)城廂等9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)達(dá)到80%以上，龍口七甲、蓬萊蓬萊閣等8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)達(dá)到50%以上。三是拓寬了就業(yè)渠道。全市特色產(chǎn)業(yè)共吸納勞動(dòng)力近80萬(wàn)人，占民營(yíng)經(jīng)濟(jì)從業(yè)人員總數(shù)的30%以上。

二、存在的主要問題

（一）自主創(chuàng)新能力不強(qiáng)，發(fā)展方式亟待轉(zhuǎn)變。目前，我市大部分產(chǎn)業(yè)集群屬于勞動(dòng)密集型和銷售外向型產(chǎn)業(yè)，以低成本競(jìng)爭(zhēng)為主，走低端發(fā)展路線。許多企業(yè)規(guī)模較小，實(shí)力有限，管理人員素質(zhì)不高，技術(shù)條件薄弱，普遍缺乏技術(shù)研發(fā)和創(chuàng)新能力。比如發(fā)展比較好的海陽(yáng)毛衫產(chǎn)業(yè)，500多家企業(yè)僅有3個(gè)自主品牌，主要原料及輔助材料均靠外地供應(yīng)，產(chǎn)品95%以上銷往國(guó)外，在當(dāng)前勞動(dòng)力、原材料、運(yùn)輸?shù)壬a(chǎn)成本持續(xù)上升、產(chǎn)品價(jià)格不斷下降的形勢(shì)下，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)遇到很大困難。萊陽(yáng)的蔬菜加工，萊州、龍口等地的汽車零部件產(chǎn)業(yè)也存在這種情況。

（二）整體發(fā)展水平不高，產(chǎn)業(yè)鏈需要不斷完善。大部分產(chǎn)業(yè)集群還停留在產(chǎn)業(yè)集聚的初級(jí)階段。一方面，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不夠大。全市年?duì)I業(yè)收入過(guò)100億元的產(chǎn)業(yè)集群僅有8個(gè)，大多數(shù)都在20億元左右，還沒有形成過(guò)1000億元的產(chǎn)業(yè)集群，與發(fā)達(dá)地區(qū)相比還有不少差距。龍頭企業(yè)規(guī)模也不大，除了鋁及鋁制品、食品加工等產(chǎn)業(yè)集群有南山、叢林、龍大、魯花這樣的骨干企業(yè)之外，其他產(chǎn)業(yè)集群幾乎沒有年?duì)I業(yè)收入過(guò)10億元的大企業(yè)。另一方面，產(chǎn)業(yè)鏈條不夠長(zhǎng)。不少產(chǎn)業(yè)集群僅僅是眾多生產(chǎn)同樣產(chǎn)品企業(yè)的簡(jiǎn)單集中，產(chǎn)品雷同，沒有形成專業(yè)化分工。大量“大而全”、“小而全”企業(yè)的同質(zhì)同位競(jìng)爭(zhēng)，阻礙了產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和競(jìng)爭(zhēng)力的提升。

（三）集群組織比較松散，行業(yè)協(xié)會(huì)（商會(huì)）作用發(fā)揮有限。大多數(shù)產(chǎn)業(yè)集群沒有建立自律組織，彼此間內(nèi)在聯(lián)系較少，缺乏應(yīng)有的專業(yè)化分工協(xié)作。此外，集群內(nèi)也不同程度地存在著無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范等問題，對(duì)一些相關(guān)行業(yè)和企業(yè)發(fā)展造成了不良影響，一些地方甚至還出現(xiàn)了假冒偽劣等負(fù)面問題。同時(shí)，行業(yè)協(xié)會(huì)作用發(fā)揮有限。目前全市已經(jīng)成立行業(yè)協(xié)會(huì)27個(gè)，還有6個(gè)產(chǎn)業(yè)集群沒有成立行業(yè)協(xié)會(huì)，已經(jīng)成立的行業(yè)協(xié)會(huì)真正發(fā)揮作用的比較少，大多數(shù)行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)的發(fā)展還處于初級(jí)階段，思想觀念、體制機(jī)制、配套政策、法制建設(shè)相對(duì)滯后，人員素質(zhì)參差不齊，在加強(qiáng)行業(yè)自律、整合提升行業(yè)、開展自我服務(wù)、協(xié)調(diào)各方關(guān)系等方面作用發(fā)揮不明顯、不突出。

（四）知名品牌、區(qū)域品牌不多，主導(dǎo)產(chǎn)品市場(chǎng)占有率不高。目前，我市特色產(chǎn)業(yè)集群擁有省級(jí)以上名牌77個(gè)，但除“龍大”、“魯花”、“南山”等幾個(gè)老品牌外，真正的知名品牌不多。毛衫、石材等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，汽車零部件等新興產(chǎn)業(yè)，其主導(dǎo)產(chǎn)品均缺少在全國(guó)叫得響的品牌。許多特色產(chǎn)業(yè)集群知名度僅局限于省內(nèi)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有永康五金、義烏小商品、佛山照明等品牌在全國(guó)的名氣大。正因如此，我市大部分產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)品不論是國(guó)內(nèi)還是國(guó)際市場(chǎng)占有率都較低，與占國(guó)內(nèi)市場(chǎng)95%、國(guó)際市場(chǎng)70%的溫州打火機(jī)產(chǎn)業(yè)集群，以及占國(guó)內(nèi)眼鏡市場(chǎng)80%的溫州眼鏡產(chǎn)業(yè)集群相比，還存在比較大的差距。

（五）扶持力度有待進(jìn)一步加大，專業(yè)市場(chǎng)和公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)需要進(jìn)一步加強(qiáng)。除了海陽(yáng)市和蓬萊市以外，其余大多數(shù)縣市區(qū)沒有制定扶持特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，缺乏必要的政策、資金、人才支持，致使特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外在動(dòng)力不強(qiáng)，造成有特色的產(chǎn)業(yè)形不成規(guī)模、有規(guī)模的產(chǎn)業(yè)又缺乏特色。除了蛇窩泊果品批發(fā)市場(chǎng)、世回堯汽車交易市場(chǎng)等少數(shù)幾個(gè)專業(yè)特色市場(chǎng)外，大部分特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺少專業(yè)化大市場(chǎng)的配套，市場(chǎng)與產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)系以及相互支撐不夠，束縛了產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模的擴(kuò)張。在公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)方面，目前雖然認(rèn)定了一批，但還難以及時(shí)為中小企業(yè)發(fā)展提供公共性、公益性服務(wù)，“公共服務(wù)”作用沒有得到有效發(fā)揮。中介機(jī)構(gòu)、研發(fā)機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等中間組織也相對(duì)缺乏，在一定程度上制約了我市特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

三、對(duì)策和建議

（一）加強(qiáng)政策扶持，推動(dòng)持續(xù)發(fā)展。加緊制定出臺(tái)相應(yīng)的發(fā)展政策、扶持辦法及配套措施，為產(chǎn)業(yè)集群持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。一是實(shí)行更優(yōu)惠的市場(chǎng)準(zhǔn)入政策，進(jìn)一步降低門檻，鼓勵(lì)廣大中小企業(yè)和個(gè)體工商戶向產(chǎn)業(yè)集群集聚。二是推行更加積極的資金扶持政策，把各項(xiàng)扶持資金向產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)的中小企業(yè)及信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)傾斜，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群健康發(fā)展。三是加大各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策落實(shí)力度，及時(shí)為新創(chuàng)辦民營(yíng)企業(yè)辦理相關(guān)稅收減免手續(xù)，為民營(yíng)企業(yè)享受國(guó)家稅收優(yōu)惠政策創(chuàng)造條件。四是推行更加寬松和優(yōu)惠的人才政策，按照“事業(yè)留人、政策留人、待遇留人”的思路，進(jìn)一步完善人才引進(jìn)、培養(yǎng)和使用機(jī)制，為產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展廣納各方人才。

（二）加強(qiáng)科學(xué)規(guī)劃，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局。認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，遵循產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展規(guī)律，結(jié)合我市區(qū)域優(yōu)勢(shì)和特色，科學(xué)規(guī)劃，合理布局，統(tǒng)籌發(fā)展。沿?？h市區(qū)應(yīng)當(dāng)依托交通便利優(yōu)勢(shì)，扎實(shí)推進(jìn)汽車及零部件、修造船及零部件、鋁及鋁制品、石油化工、粉絲、石材、毛衫等加工制造型產(chǎn)業(yè)集群向創(chuàng)新型集群轉(zhuǎn)變。中部地區(qū)應(yīng)發(fā)揮特色產(chǎn)業(yè)和自然資源優(yōu)勢(shì)，推進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新，開發(fā)自主品牌，提高產(chǎn)品附加值，加快特色產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。城市五區(qū)應(yīng)依托中心城區(qū)優(yōu)勢(shì)，大力培育發(fā)展動(dòng)漫文化、現(xiàn)代物流、商貿(mào)餐飲、信息咨詢等新興服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，著力發(fā)展電腦、手機(jī)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集 群。加快發(fā)展“一村一品”、“一鄉(xiāng)一業(yè)”的“塊狀”經(jīng)濟(jì)，注重培育特色專業(yè)村、產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)，發(fā)展專業(yè)園區(qū)，壯大產(chǎn)業(yè)集群。

（三）強(qiáng)化自主創(chuàng)新，提升產(chǎn)業(yè)層次。一方面，嫁接改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。積極運(yùn)用高新技術(shù)和先進(jìn)適用技術(shù)嫁接改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)汽車零部件、毛衫、礦山機(jī)械、草藝品、化工等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)制造等環(huán)節(jié)采用先進(jìn)信息技術(shù)，提升工業(yè)設(shè)計(jì)水平，改進(jìn)加工工藝，提高產(chǎn)品技術(shù)含量、質(zhì)量、檔次和附加值，加快由委托加工、貼牌生產(chǎn)向自主設(shè)計(jì)加工、自主品牌生產(chǎn)轉(zhuǎn)變。鼓勵(lì)企業(yè)走產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的發(fā)展道路，積極同大專院校、科研院所開展各種合作，促進(jìn)新技術(shù)的廣泛應(yīng)用和成果共享，提升特色產(chǎn)業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。另一方面，積極培育新興產(chǎn)業(yè)。圍繞培植、壯大新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，加大對(duì)重大高新技術(shù)項(xiàng)目的投入和扶持力度，加速形成電子信息、新材料、生物工程和節(jié)能環(huán)保等新的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。

（四）壯大龍頭企業(yè)，提高協(xié)作配套水平。緊緊抓住國(guó)際產(chǎn)業(yè)整合、承接韓日產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、建設(shè)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的大好機(jī)遇，瞄準(zhǔn)國(guó)際國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，以靈活多樣的方式，積極引進(jìn)和培育一批關(guān)聯(lián)度大、帶動(dòng)力強(qiáng)的大企業(yè)大集團(tuán)，發(fā)揮其產(chǎn)品輻射、技術(shù)示范、信息擴(kuò)散和銷售網(wǎng)絡(luò)的產(chǎn)業(yè)龍頭作用。鼓勵(lì)龍頭企業(yè)采用多種方式，對(duì)上下游相關(guān)企業(yè)進(jìn)行重組、改 造，不斷將一些零部件及特定的生產(chǎn)工藝分離出來(lái)，形成一批專業(yè)化配套企業(yè)，提高專業(yè)化協(xié)作水平。特別應(yīng)支持汽車及零部件、修造船及零部件等龍頭企業(yè)發(fā)展，注重解決產(chǎn)業(yè)鏈薄弱環(huán)節(jié)，提高產(chǎn)品本地化配套率。

（五）實(shí)施品牌戰(zhàn)略，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。大力實(shí)施名牌戰(zhàn)略，重點(diǎn)扶持發(fā)展技術(shù)含量與附加值高、市場(chǎng)潛力大的名牌產(chǎn)品企業(yè)，鼓勵(lì)名牌產(chǎn)品企業(yè)擴(kuò)大品牌經(jīng)營(yíng)規(guī)模，開展多層次、全方位的聯(lián)合協(xié)作，實(shí)現(xiàn)資源共享。支持有條件的企業(yè)和產(chǎn)品爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)際知名品牌。支持產(chǎn)業(yè)集群以品牌共享為基礎(chǔ)，大力培育區(qū)域產(chǎn)業(yè)品牌（集體品牌或集體商標(biāo)、原產(chǎn)地注冊(cè)等）。鼓勵(lì)有關(guān)商會(huì)、協(xié)會(huì)或其他中介組織提出地理標(biāo)志產(chǎn)品和出口企業(yè)地理標(biāo)志產(chǎn)品的保護(hù)申請(qǐng)，依法申請(qǐng)注冊(cè)集體商標(biāo)。有條件的產(chǎn)業(yè)集群可以發(fā)展工業(yè)旅游和產(chǎn)業(yè)旅游，提高區(qū)域品牌的知名度和美譽(yù)度。

（六）發(fā)展特色文化，營(yíng)造良好氛圍。按照“文化搭臺(tái),產(chǎn)業(yè)唱戲”的思路，積極培育特色文化，在推動(dòng)特色文化發(fā)展的同時(shí)，進(jìn)一步做活特色產(chǎn)業(yè)。一是挖掘產(chǎn)業(yè)文化資源。積極搜集整理傳統(tǒng)特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史和人文資料，培植特色產(chǎn)業(yè)的歷史文化、誠(chéng)信文化、創(chuàng)新文化、人本文化。二是搭建產(chǎn)業(yè)文化載體。通過(guò)興建葡萄酒莊園、汽車展覽館、黃金城等文化設(shè)施，逐步發(fā)展一批特色產(chǎn)業(yè)文化旅游區(qū)，在傳播葡萄酒、汽車、黃金等現(xiàn)代特色產(chǎn)業(yè)文化的同時(shí)，促進(jìn)特 色產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。三是打造特色文化平臺(tái)。通過(guò)舉辦“煙臺(tái)國(guó)際葡萄酒節(jié)”、“國(guó)際果蔬〃食品博覽會(huì)”、“中國(guó)〃蓬萊國(guó)際葡萄酒周”、“山東棲霞蘋果藝術(shù)節(jié)”等主題活動(dòng)，不斷擴(kuò)大特色產(chǎn)業(yè)的知名度，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好平臺(tái)。

第四篇：我市電子商務(wù)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告

電子商務(wù)是指企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)處理日常的業(yè)務(wù)、交易，即與供應(yīng)商、顧客、銀行、分銷商和其他貿(mào)易伙伴的日常聯(lián)系。發(fā)展電子商務(wù)，不僅是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，更是我市建設(shè)五省區(qū)周邊中心城市的要求。我市電子商務(wù)的發(fā)展起步較晚，較成型的電子商務(wù)行為約在90年代后期，較早的應(yīng)用領(lǐng)域是出口企業(yè)報(bào)關(guān)，農(nóng)產(chǎn)品供貨、房地產(chǎn)交易等，但全市網(wǎng)上交易金額總量少，傳統(tǒng)企業(yè)對(duì)電子商務(wù)的介入甚淺，其效果還只是停留在電子商務(wù)的初級(jí)水平上。本文擬通過(guò)對(duì)我市目前電子商務(wù)的現(xiàn)狀的分析，提出我市電子商務(wù)所要解決的主要問題。

一、我市電子商務(wù)存在的主要問題

1、企業(yè)電子商務(wù)開展滯后。表現(xiàn)在企業(yè)管理體制、管理理念與組織機(jī)構(gòu)上的不適應(yīng)，企業(yè)主對(duì)電子商務(wù)應(yīng)用的重要性、緊迫性認(rèn)識(shí)不足。我市企業(yè)不僅整體規(guī)模偏小，而且普遍存在信息管理水平低、信息機(jī)構(gòu)不健全、信息化建設(shè)投入不足與建設(shè)成本過(guò)高、經(jīng)營(yíng)管理中運(yùn)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)不充分等問題。對(duì)我市外來(lái)投資企業(yè)、出口企業(yè)的調(diào)查顯示，開展過(guò)電子商務(wù)活動(dòng)的企業(yè)不到12，長(zhǎng)期開展電子商務(wù)活動(dòng)的企業(yè)不足3，開展較好的只有湘維公司、正大公司等少數(shù)企業(yè)，遠(yuǎn)落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。

2、缺乏較成熟的市級(jí)電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。目前我市還沒有一家專門從事電子商務(wù)的門戶網(wǎng)站，現(xiàn)有電子商務(wù)活動(dòng)一部分依附于市外其它網(wǎng)站，一部分在市內(nèi)其它行業(yè)網(wǎng)站下如懷化農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)、懷化房地產(chǎn)網(wǎng)，個(gè)別企業(yè)建有自己公司網(wǎng)頁(yè)，如湖南武陵城集團(tuán)，湖南省湘維有限公司等。由于沒有綜合性的商務(wù)網(wǎng)站，難以有效的組織本市企業(yè)開展各種商務(wù)活動(dòng)，電子商務(wù)的優(yōu)勢(shì)難以發(fā)揮。

3、貨物供應(yīng)市場(chǎng)還不成熟。電子商務(wù)的實(shí)現(xiàn)要經(jīng)過(guò)商情查詢到網(wǎng)上購(gòu)物和實(shí)現(xiàn)交易等階段。我市現(xiàn)有的供貨市場(chǎng)如建筑、五金、糧貿(mào)市場(chǎng)等規(guī)模較小，很多尚屬于小型店面，配給力量不強(qiáng)，貨源的質(zhì)量保證上，由于存在許多不規(guī)范的行為，假冒商品、偽劣產(chǎn)品、售后服務(wù)不能兌現(xiàn)等現(xiàn)象，使顧客對(duì)網(wǎng)上的消費(fèi)心有疑慮，所以即使擁有上網(wǎng)條件的顧客，也愿意傳統(tǒng)的選貨方式。

4、金融市場(chǎng)還不健全。電子商務(wù)的進(jìn)行需要支付與結(jié)算，將來(lái)要在網(wǎng)絡(luò)上直接進(jìn)行交易，就需要通過(guò)銀行的信用卡等各種方式來(lái)完成交易，以及在國(guó)際貿(mào)易中通過(guò)與金融網(wǎng)絡(luò)的連接來(lái)支付和收費(fèi)。而目前我市各國(guó)有專業(yè)銀行開展電子商務(wù)方面的業(yè)務(wù)還不多，相應(yīng)的宣傳和配套服務(wù)還沒跟上來(lái)，近年來(lái)開展的銀企合作主要還是局限在傳統(tǒng)的合作領(lǐng)域。

5、有關(guān)電子商務(wù)法律法規(guī)、鼓勵(lì)政策等需要完善。從全國(guó)范圍來(lái)說(shuō)現(xiàn)有的行政法規(guī)不適應(yīng)電子商務(wù)發(fā)展之處未得到及時(shí)修訂，電子商務(wù)的相關(guān)法律法規(guī)較滯緩，從全市范圍來(lái)看，我市還沒有一套鼓勵(lì)發(fā)展電子商務(wù)的獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)市外來(lái)投資企業(yè)的調(diào)查表明，企業(yè)希望在電子商務(wù)領(lǐng)域能得到政府的支持幫助。

6、電子商務(wù)人才匱乏，人員素質(zhì)急需提高。電子商務(wù)是新生事物，它的知識(shí)亟需普及。就我市而言，人員在計(jì)算機(jī)及電子商務(wù)方面知識(shí)與其它地區(qū)相比較低，人員培訓(xùn)需要加強(qiáng)，特別需要提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)計(jì)算機(jī)水平，商務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和網(wǎng)絡(luò)技能。

二、解決目前電子商務(wù)問題的對(duì)策建議

1、加速企業(yè)信息化的進(jìn)程。針對(duì)我市的實(shí)際情況，加強(qiáng)企業(yè)信息化需要做好以下幾個(gè)方面。一是建立和完善以財(cái)務(wù)管理為核心的管理系統(tǒng)，循序漸進(jìn)地推進(jìn)電子商務(wù)的發(fā)展。二是率先推進(jìn)基礎(chǔ)比較好的幾家市級(jí)重點(diǎn)企業(yè)的信息化建設(shè)，帶動(dòng)全市企業(yè)的信息化建設(shè)步伐。三是企業(yè)信息化發(fā)展到一定階段后建立電子商業(yè)社區(qū)。電子商業(yè)社區(qū)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，在同業(yè)、上下游企業(yè)間開展貿(mào)易和業(yè)務(wù)協(xié)同，以信息的實(shí)時(shí)交互實(shí)現(xiàn)信息共享，減少中間環(huán)節(jié)、消除信息障礙。四是在企業(yè)內(nèi)部信息資源整合的基礎(chǔ)上，在企業(yè)間實(shí)現(xiàn)信息采集、交流和共享的基礎(chǔ)上，以信息流向資金流、物流遞進(jìn)，以信息平臺(tái)向交易平臺(tái)升級(jí)，積極穩(wěn)妥地開展電子商務(wù)。

2、政府積極參與，促進(jìn)電子商務(wù)良性發(fā)展。電子商務(wù)的發(fā)展需要政府和企業(yè)的積極參與和推動(dòng)。政府的參與有助于引進(jìn)技術(shù)、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模和提高企業(yè)償還債務(wù)的能力。在發(fā)展電子商務(wù)方面應(yīng)加強(qiáng)政府部門對(duì)發(fā)展電子商務(wù)的宏觀規(guī)劃，并為電子商務(wù)的發(fā)展提供良好的法律法規(guī)環(huán)境。對(duì)于積極開展電子商務(wù)的試點(diǎn)的單位，市里應(yīng)在資金、稅收、宣傳等方面給予大力的支持，從宏觀角度加強(qiáng)行業(yè)管理，制定相應(yīng)的政策措施，積極幫助企業(yè)解決困難，保證我市電子商務(wù)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。構(gòu)造良好的法制環(huán)境，在交易安全，電子支付等方面，聯(lián)合有關(guān)部門建立相應(yīng)保障機(jī)制，成立相應(yīng)保證機(jī)構(gòu)。加強(qiáng)計(jì)算機(jī)的安全技術(shù),有關(guān)部門應(yīng)組織一支精干的安全技術(shù)研究隊(duì)伍，集中力量盡快解決電子商務(wù)的安全技術(shù)問題，包括密碼技術(shù)、防火墻技術(shù)、認(rèn)證技術(shù)、留痕技術(shù)等，并能夠隨著計(jì)算機(jī)和電子商務(wù)技術(shù)的發(fā)展而不斷改進(jìn)這些技術(shù)。通過(guò)各種安全控制分中心的協(xié)調(diào)作用，將電子商務(wù)交易風(fēng)險(xiǎn)降低到最小限度。

3、加強(qiáng)市場(chǎng)體系的培

育，搭建電子商務(wù)平臺(tái)。一是在賣方市場(chǎng)方面，當(dāng)前我市應(yīng)該加速物流中心如西部物流中心等的建設(shè)，提高物流、配送功能。二是通過(guò)各種方式努力培養(yǎng)買方市場(chǎng)的形成與發(fā)展，為電子商務(wù)的發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。三是在市場(chǎng)需求方面，建好公共電子商品導(dǎo)購(gòu)平臺(tái)，保障人們發(fā)送到網(wǎng)絡(luò)上的交易信息準(zhǔn)確、迅速地在供應(yīng)商、流通商、管理部門、銀行、交通運(yùn)輸?shù)炔块T之間傳送。各企業(yè)的商品信息庫(kù)建設(shè)是平臺(tái)的基礎(chǔ)，企業(yè)沒有與平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)一致的商品信息庫(kù)，電子商務(wù)就失去了生存的基礎(chǔ)。建議商務(wù)系統(tǒng)會(huì)同相關(guān)部門建設(shè)懷化市電子商務(wù)網(wǎng)站，通過(guò)這種綜合性商務(wù)門戶網(wǎng)站帶動(dòng)我市電子商務(wù)的發(fā)展。

4、加強(qiáng)人才培養(yǎng)。電子商務(wù)活動(dòng)的每一個(gè)領(lǐng)域、每—個(gè)過(guò)程都離不開人才。在我市現(xiàn)在的電子商務(wù)活動(dòng)中，不僅需要高新技術(shù)人員，而且需要大量的掌握現(xiàn)代信息技術(shù)和現(xiàn)代商貿(mào)理論與實(shí)務(wù)的復(fù)合型人才。因此政府應(yīng)充分利用各種途徑和手段培養(yǎng)、引進(jìn)并合理使用好一批素質(zhì)較高、層次合理、專業(yè)配套的網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)及經(jīng)營(yíng)管理等方面的專業(yè)人才，以加快電子商務(wù)建設(shè)步伐。同時(shí)鼓勵(lì)教育部門向?qū)W生普及網(wǎng)絡(luò)知識(shí)，選派人員到計(jì)算機(jī)院校跟班學(xué)習(xí)，從而培養(yǎng)高素質(zhì)的復(fù)合型人才，以適應(yīng)電子商務(wù)的需要。

第五篇：關(guān)于我市服務(wù)業(yè)發(fā)展調(diào)研報(bào)告

關(guān)于我市服務(wù)業(yè)發(fā)展調(diào)研報(bào)告

服務(wù)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。長(zhǎng)三角區(qū)域規(guī)劃明確要加快形成以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，也是我市“調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式”的內(nèi)在要求，是完善城鎮(zhèn)功能、提升城市形象的重要體現(xiàn)，是促就業(yè)、富財(cái)政的迫切所在。根據(jù)市領(lǐng)導(dǎo)的指示，我辦就全市服務(wù)業(yè)發(fā)展開展了調(diào)研，現(xiàn)匯報(bào)如下：

一、我市服務(wù)業(yè)發(fā)展的基本情況

近年，特別是去年以來(lái)，我市服務(wù)業(yè)從組織、政策、考核、統(tǒng)計(jì)等方面加大推進(jìn)力度，呈現(xiàn)出提速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

（一）主要指標(biāo)情況：2010年，實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)增加值173.5億元，增長(zhǎng)14.9%,占GDP比重35.7%，人均增加值1.63萬(wàn)元，在蘇中13個(gè)縣（市）分別位列第一、第三、第三、第二，在揚(yáng)州7個(gè)縣（市、區(qū)）分別位列第一、第四、第四、第四；服務(wù)業(yè)稅收12.08億元，增長(zhǎng)48.5%，占稅收總額28.92%，比上年提高6個(gè)百分點(diǎn)，其中，國(guó)稅3.8億元，地稅8.2億元；服務(wù)業(yè)固定資產(chǎn)投資72.6億元，增長(zhǎng)47%,占固定資產(chǎn)投資23.3%，快于固定資產(chǎn)投資增速 20個(gè)百分點(diǎn)；服務(wù)業(yè)從業(yè)人員21萬(wàn)人，增長(zhǎng)6 %，占全社會(huì)從業(yè)人員比重36%。

附：

1、2010年蘇中13個(gè)縣市服務(wù)業(yè)增加值基本情況 2、2010年揚(yáng)州7個(gè)縣（市、區(qū)）服務(wù)業(yè)增加值基本情況 3、2010年江都市服務(wù)業(yè)增加值主要行業(yè)構(gòu)成 4、2010年江都市服務(wù)業(yè)稅收主要行業(yè)構(gòu)成

（二）行業(yè)發(fā)展情況：

1、商貿(mào)流通業(yè)：全市現(xiàn)有各類商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)2萬(wàn)多個(gè)，其中限上企業(yè)36個(gè)，各類商品交易市場(chǎng)120個(gè)，年成交額超億元市場(chǎng)16家，擁有大型超市4個(gè)（華潤(rùn)蘇果2家、世紀(jì)聯(lián)華、樂天瑪特），電器賣場(chǎng)4個(gè)（五星電器、匯銀家電、蘇寧電器、國(guó)美電器），專業(yè)市場(chǎng)12個(gè)（阿波羅花木、保盛鋼材、萬(wàn)德隆、蘇中商貿(mào)城、國(guó)際五金城等）。宏信商貿(mào)年銷售額近10億元，擁有連鎖門店213家，成為揚(yáng)州地區(qū)本土龍頭商貿(mào)企業(yè)。米米農(nóng)資擁有連鎖店174家。2010年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)145億元，同比增長(zhǎng)19.7%。

2、交通物流業(yè)：2010年實(shí)現(xiàn)物流增加值37.01億元，同比增長(zhǎng)12.9%，公路貨運(yùn)量548萬(wàn)噸，水上貨運(yùn)量1539萬(wàn)噸，沿江港口吞吐量830萬(wàn)噸，內(nèi)河港口吞吐量570萬(wàn)噸。初步形成了沿江港口物流園區(qū)（中遠(yuǎn)萬(wàn)噸級(jí)公用泊位2座，海昌、海螺在建碼頭6座）、7家貨運(yùn)場(chǎng)站（亞皇、世紀(jì)星、恒億、阿波羅、龍騰、中蘇農(nóng)、蘇遠(yuǎn)）。截止去年底，各類運(yùn)輸車輛5731輛水運(yùn)船舶612艘，3條“江蘇快貨”品牌線路。江都市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃初稿形成。

3、科技信息業(yè)：2010年，我市共有省級(jí)工程技術(shù)研究中心13家（誠(chéng)德、恒遠(yuǎn)、江淮、長(zhǎng)青、中惠、車寶、英泰、雷雨、華農(nóng)雙順、中材、奔宇車身、金鑫電器、一重?cái)?shù)控），揚(yáng)州市級(jí)44家；省級(jí)院士工作站1家（中惠），各類科技服務(wù)機(jī)構(gòu)160多家。300家企業(yè)與高等院校科研院所建立產(chǎn)、學(xué)、研合作關(guān)系，去年專利申請(qǐng)1926件（其中發(fā)明476、實(shí)用新型493、外觀957），獲得授權(quán)458（其中發(fā)明31）。揚(yáng)州（江都）軟件園批準(zhǔn)為省級(jí)軟件園，落戶惠普等軟件企業(yè)6家。

4、文化旅游業(yè)：金銀細(xì)工制作技藝、毛筆制作技藝、邵伯鑼鼓小牌子被批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)文化非遺項(xiàng)目，時(shí)代影城、世紀(jì)影城先后開業(yè)。建成A級(jí)景區(qū)3家，國(guó)家級(jí)水利風(fēng)景區(qū)（引江水利工程風(fēng)景區(qū)），全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)1個(gè)（現(xiàn)代花木產(chǎn)業(yè)園），四星級(jí)鄉(xiāng)村旅游點(diǎn)（綠洋湖生態(tài)度假村），旅行社12家，星級(jí)酒店8家，其中，四星級(jí)1家（京江大酒店），三星級(jí)4家。成功舉辦八屆花卉節(jié)和十屆邵伯龍蝦節(jié)，擴(kuò)建郭村紅色旅游基地。2010年接待國(guó)內(nèi)外游客234萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入21億元。

5、房地產(chǎn)業(yè)：目前共有90家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中二級(jí)資質(zhì)共35家，三級(jí)資質(zhì)共43家，四級(jí)12家。2010年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36.98億元，同比增長(zhǎng)19.8%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重12.3%，商品房銷售面積114.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.5%，二手房交易面積57.66萬(wàn)平方米，同比上漲3.8%，房地產(chǎn)稅收占服務(wù)業(yè)稅收44%。近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)檔次明顯提高，涌現(xiàn)了中遠(yuǎn)歐洲城、世紀(jì)花園、春江花都等一批品質(zhì)樓盤。

6、金融保險(xiǎn)業(yè)：到去年末，全市共有銀行機(jī)構(gòu)12家，擔(dān)保公司15家。成功創(chuàng)成省級(jí)金融生態(tài)達(dá)標(biāo)市，新建3家農(nóng)村小額貸款公司，吉銀村鎮(zhèn)銀行開業(yè)運(yùn)營(yíng)。2010年，各類存款余額491.7億元，增長(zhǎng)15.7%，各項(xiàng)貸款余額251.3億元，增長(zhǎng)24.1%，存貸比49.1%，比年初提高1.4個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)金融業(yè)增加值10.52億元，同比上漲13.2%，占服務(wù)業(yè)增加值6.06%；實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入15.19億元，增長(zhǎng)21%，其中中國(guó)人壽江都支公司實(shí)現(xiàn)保費(fèi)7.45億元，在全省縣級(jí)市排名第2位。長(zhǎng)青農(nóng)化、亞威成功上市。

7、公共服務(wù)業(yè)：全市共有學(xué)校433所（中等職業(yè)教育學(xué)校1所，普通中學(xué)38所，小學(xué)56所，幼兒園58所，特殊教育學(xué)校1所，成人技術(shù)培訓(xùn)學(xué)校279所），衛(wèi)生機(jī)構(gòu)509個(gè)，床位數(shù)3551個(gè)，衛(wèi)生技術(shù)人員5102人，建成殘疾人康復(fù)中心。民資進(jìn)入社會(huì)事業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，建成仙城中學(xué)、雙語(yǔ)小學(xué)、洪泉醫(yī)院。職教集團(tuán)創(chuàng)成四星級(jí)職業(yè)學(xué)校。

（三）主要措施落實(shí)情況：

1、組織架構(gòu)：建立服務(wù)業(yè)管理體系，調(diào)整服務(wù)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組，并成立物流、文化及旅游、軟件及服務(wù)外包、總部及樓宇經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)及專業(yè)市場(chǎng)等5個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)推進(jìn)組，明確牽頭負(fù)責(zé)部門工作職責(zé)。市服務(wù)業(yè)辦公室作為服務(wù)業(yè)管理部門，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、推進(jìn)全市服務(wù)業(yè)發(fā)展。各鎮(zhèn)有分管領(lǐng)導(dǎo)，有服務(wù)業(yè)助理。

2、政策規(guī)劃：先后出臺(tái)《2010年-2012年江都市服務(wù)業(yè)工作意見》、《江都市服務(wù)業(yè)目標(biāo)管理考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法》、《江都市服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金管理辦法》、《2010年江都市服務(wù)業(yè)發(fā)展推進(jìn)獎(jiǎng)勵(lì)辦法》。去年設(shè)立服務(wù)業(yè)引導(dǎo)資金200萬(wàn)元，加大對(duì)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目的引導(dǎo)和扶持。目前委托南京文化產(chǎn)業(yè)研究中心編制市服務(wù)業(yè)規(guī)劃，預(yù)計(jì)9月份可完成。

3、工作推進(jìn)：2006年、2008年、2010年分別召開三次服務(wù)業(yè)大會(huì)，市四套班子主要領(lǐng)導(dǎo)出席，各鎮(zhèn)、各部門主要負(fù)責(zé)人參加。今年舉辦江都現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展論壇，邀請(qǐng)?jiān)“l(fā)改委主任錢志新等專家現(xiàn)場(chǎng)講座。專門召開服務(wù)業(yè)統(tǒng)計(jì)工作會(huì)議，強(qiáng)化服務(wù)業(yè)統(tǒng)計(jì)工作。把服務(wù)業(yè)考核納入市三個(gè)文明考核。

二、我市服務(wù)業(yè)發(fā)展的基本判斷

近年來(lái)，我市服務(wù)業(yè)總體呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但對(duì)照科學(xué)發(fā)展要求和先進(jìn)地區(qū)仍有差距。

（一）從發(fā)展規(guī)律看：我市服務(wù)業(yè)總量在蘇中位列第一，占比位列第三，說(shuō)明工業(yè)比重較大，究其原因，我市仍處在工業(yè)發(fā)展的加速期。在這個(gè)階段，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化表現(xiàn)出工業(yè)比重上升，服務(wù)業(yè)比重保持相對(duì)穩(wěn)定乃至緩慢下降的特點(diǎn)。根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，從低收入到中等收入的過(guò)程中，工業(yè)比重上升，服務(wù)業(yè)比重下降；從中等收入向高收入過(guò)程中，工業(yè)比重下降，服務(wù)業(yè)比重上升。應(yīng)該說(shuō)，我市相對(duì)處在從低收入到中等收入的階段。

（二）從組織推進(jìn)看：市服務(wù)業(yè)辦公室在發(fā)改委掛牌，下設(shè)1個(gè)科（服務(wù)業(yè)發(fā)展科），統(tǒng)籌、推進(jìn)、協(xié)調(diào)全市服務(wù)業(yè)工作難度較大。各鎮(zhèn)在服務(wù)業(yè)管理人員配備上，多數(shù)鎮(zhèn)只有1人且年齡較大，服務(wù)業(yè)重點(diǎn)鎮(zhèn)仙女、邵伯、大橋也有待加強(qiáng)。相關(guān)行業(yè)部門在推進(jìn)本行業(yè)發(fā)展時(shí)，目標(biāo)不夠明確，思路不夠清晰，推進(jìn)力度有待加大。在財(cái)稅分配體制上，缺乏發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的分成比例有待提高。服務(wù)業(yè)引導(dǎo)資金與周邊同等縣市相比規(guī)模仍偏小。

（三）從行業(yè)結(jié)構(gòu)看：各行業(yè)之間發(fā)展不平衡，導(dǎo)致行業(yè)布局不合理，特色不明顯，品牌不夠響。如：商貿(mào)業(yè)中傳統(tǒng)業(yè)態(tài)比重大，新興業(yè)態(tài)比重小，大型超市、專業(yè)市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)專業(yè)街、特色街發(fā)展滯后，餐飲、沐浴、美容等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有待規(guī)范、品質(zhì)有待提高。物流業(yè)中沒有1個(gè)明確牽頭部門，物流園區(qū)建設(shè)載體有待明晰。旅游業(yè)中點(diǎn)多面廣，缺乏標(biāo)志性景區(qū)和拳頭產(chǎn)品，市場(chǎng)營(yíng)銷力度不大。房地產(chǎn)業(yè)中住宅開發(fā)比重較大，商業(yè)地產(chǎn)比重較小，商業(yè)單體面積小，品牌餐飲、高檔百貨等服務(wù)業(yè)項(xiàng)目難以落戶。此外，服務(wù)外包、總部經(jīng)濟(jì)、科研研發(fā)等新興行業(yè)亟待提速發(fā)展。

（四）從區(qū)域發(fā)展看：各鎮(zhèn)之間發(fā)展不平衡，服務(wù)業(yè)限上企業(yè)集中在城區(qū)及大鎮(zhèn)，多數(shù)鎮(zhèn)沒有限上企業(yè)；在規(guī)模相當(dāng)?shù)逆?zhèn)中，服務(wù)業(yè)稅收對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)差別較大；服務(wù)業(yè)項(xiàng)目生成、包裝、推進(jìn)中，力度有大有小，速度有快有慢。

三、我市服務(wù)業(yè)發(fā)展的基本條件

我市提速發(fā)展服務(wù)業(yè)有基礎(chǔ)、有優(yōu)勢(shì)、有潛力。

（一）立體交通優(yōu)勢(shì)凸顯：機(jī)場(chǎng)建設(shè)快速推進(jìn)，水、公、鐵、空交通網(wǎng)絡(luò)將會(huì)加快形成，對(duì)我市發(fā)展物流業(yè)和專業(yè)市場(chǎng)等具有重大推動(dòng)作用。

（二）同城疊加效應(yīng)彰顯：文昌路與舜天路即將貫通，揚(yáng)州與江都時(shí)空距離拉近，隨著揚(yáng)州要素趨緊，發(fā)展服務(wù)業(yè)，配套揚(yáng)州城市功能，吸引揚(yáng)州消費(fèi)，潛力大、空間大。

（三）市場(chǎng)消費(fèi)需求顯現(xiàn)：我市服務(wù)業(yè)一些高端消費(fèi)向揚(yáng)泰地區(qū)分流，在我市興辦新興服務(wù)業(yè)、品牌服務(wù)業(yè)，滿足市場(chǎng)供給，城市發(fā)展有要求，百姓生活有需要。

（四）民間投資資金涌現(xiàn)：我市在外老板、能人較多，銀行機(jī)構(gòu)儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)較快。加強(qiáng)服務(wù)業(yè)規(guī)劃和政策扶持，引導(dǎo)民間資本投向服務(wù)業(yè)，發(fā)展有后勁，增長(zhǎng)有亮點(diǎn)。

四、我市服務(wù)業(yè)發(fā)展的總體思路 當(dāng)前，江蘇經(jīng)濟(jì)全面向服務(wù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，服務(wù)業(yè)成為推動(dòng)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。“十二五”期間，我市應(yīng)搶抓機(jī)遇，創(chuàng)新思路，優(yōu)先路徑，加快推進(jìn)服務(wù)業(yè)提速發(fā)展。

（一）指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)攬，深入貫徹落實(shí)江蘇省、揚(yáng)州市《服務(wù)業(yè)提速計(jì)劃》，圍繞建設(shè)“和諧幸福之城、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)之城、生態(tài)宜居之城”的總體目標(biāo)，緊緊抓住城市化推進(jìn)契機(jī)，瞄準(zhǔn)“發(fā)展提速、比重提高、結(jié)構(gòu)提優(yōu)、競(jìng)爭(zhēng)力提升”的總體要求，堅(jiān)持體制機(jī)制創(chuàng)新，加速發(fā)展生產(chǎn)服務(wù)業(yè)，全面提升生活服務(wù)業(yè)，大力培育新興服務(wù)業(yè)，建設(shè)蘇中區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心城市。

（二）發(fā)展目標(biāo)

結(jié)合我市服務(wù)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和條件，經(jīng)過(guò)測(cè)算，突出“四個(gè)明顯”，到2015年服務(wù)業(yè)預(yù)期發(fā)展目標(biāo)為：

——發(fā)展速度明顯加快。力爭(zhēng)服務(wù)業(yè)年均增幅高于GDP增幅。到2015年，服務(wù)業(yè)增加值達(dá)到436億元，年均增長(zhǎng)20.3%。

——產(chǎn)業(yè)比重明顯提高。服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重、服務(wù)業(yè)從業(yè)人員占全社會(huì)從業(yè)人員比重分別達(dá)到43%以上。（到“十二五”末，服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重全國(guó)47%、省48%、揚(yáng)州45%）——行業(yè)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。軟件和信息服務(wù)、現(xiàn)代物流、創(chuàng)意服務(wù)、金融服務(wù)、科技服務(wù)、商務(wù)服務(wù)和服務(wù)外包等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)占全市服務(wù)業(yè)比重超過(guò)45%。

——載體建設(shè)明顯突破。創(chuàng)建省級(jí)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)2家，揚(yáng)州市級(jí)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)6—8家。形成江蘇省服務(wù)業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)2家，年納稅千萬(wàn)元以上服務(wù)業(yè)企業(yè)20家（房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除外）。

（三）空間布局

根據(jù)“集中、集聚、集約”的要求，堅(jiān)持尊重現(xiàn)狀、科學(xué)調(diào)整的原則，合理優(yōu)化服務(wù)業(yè)空間結(jié)構(gòu)，形成各具特色、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的服務(wù)業(yè)發(fā)展格局。從城鎮(zhèn)布局分為“一主五副”，一主：仙女鎮(zhèn)服務(wù)業(yè)主中心，五副：大橋鎮(zhèn)、邵伯鎮(zhèn)、小紀(jì)鎮(zhèn)、郭村鎮(zhèn)、丁溝鎮(zhèn)五個(gè)服務(wù)業(yè)副中心。從行業(yè)發(fā)展分為“三塊、三區(qū)、四園”，三塊：城區(qū)商貿(mào)服務(wù)板塊、舜天路商務(wù)服務(wù)板塊、沿江軟件服務(wù)板塊，三區(qū)：大江旅游風(fēng)光區(qū)、運(yùn)河旅游風(fēng)景區(qū)、水鄉(xiāng)旅游風(fēng)情區(qū)，四園：港口物流園、城東物流園、城北物流園、空運(yùn)物流園。

（四）發(fā)展重點(diǎn)

1、現(xiàn)代物流服務(wù)。強(qiáng)化交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，構(gòu)建“公、水、鐵、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)，發(fā)展多式聯(lián)運(yùn),打造蘇中地區(qū)物流集散中心。重點(diǎn)培育物流園區(qū)。港口物流園規(guī)劃用地110公頃，推進(jìn)中國(guó)遠(yuǎn)揚(yáng)、中信泰富、海昌、海螺等碼頭建設(shè)，五年內(nèi)建成萬(wàn)噸級(jí)泊位16個(gè)，年吞吐量達(dá)8000萬(wàn)噸。城東物流園、城北物流園規(guī)劃用地13公頃、9公頃，與工業(yè)園區(qū)和專業(yè)市場(chǎng)互動(dòng)，整合周邊配栽點(diǎn)，發(fā)展公路貨運(yùn)站，促進(jìn)傳統(tǒng)物流“退城進(jìn)園”，為市區(qū)和城南工業(yè)園、城北工業(yè)園、專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)?？崭畚锪鲌@規(guī)劃用地35公頃，圍繞空港產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)布局研究，發(fā)展航空物流。積極推進(jìn)行業(yè)物流。發(fā)展商貿(mào)業(yè)物流，加快消費(fèi)品流通。邵伯宏信商品配送中心分期建設(shè)，力爭(zhēng)三年內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)面積3.5萬(wàn)平方米，日配送300萬(wàn)元。移址新建煙花爆炸配送中心。發(fā)展制造業(yè)物流，加快工業(yè)品流通。新建龍川鋼管物流中心，總投資10億元。新建中海鋼材集配中心，總投資10億元，占地200畝。壯大方正鋼材物流中心。發(fā)展農(nóng)副業(yè)物流，加快農(nóng)產(chǎn)品流通。引進(jìn)投資主體，籌建吳橋、小紀(jì)農(nóng)產(chǎn)品物流中心。

2、科技研發(fā)服務(wù)。加強(qiáng)科技創(chuàng)新，以產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)為服務(wù)對(duì)象，以骨干科技服務(wù)機(jī)構(gòu)為主要依托，促進(jìn)技術(shù)轉(zhuǎn)移、成果轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)先進(jìn)制造業(yè)與生產(chǎn)服務(wù)業(yè)的雙輪驅(qū)動(dòng)。建設(shè)科技服務(wù)平臺(tái)。依托特鋼、船舶等特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，以科技大廈為載體，引進(jìn)專業(yè)科研機(jī)構(gòu)、研發(fā)中心及領(lǐng)軍型人才，促進(jìn)科技項(xiàng)目孵化。引導(dǎo)現(xiàn)有企業(yè)將研發(fā)機(jī)構(gòu)剝離，成立獨(dú)立的法人企業(yè)，與高?？蒲性核献鳎l(fā)展面向行業(yè)服務(wù)的研發(fā)企業(yè)。到2015年，創(chuàng)建國(guó)家級(jí)工程技術(shù)中心5家，省級(jí)20家，省級(jí)院士工作站5家。建設(shè)信息服務(wù)平臺(tái)。推進(jìn)信息技術(shù)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)嫁接，加快重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和龍頭企業(yè)信息化改造，強(qiáng)化電子商務(wù)和信用體系建設(shè)，促進(jìn)有形市場(chǎng)與無(wú)形市場(chǎng)結(jié)合。揚(yáng)州（江都）軟件園規(guī)劃2.6平方公里，到2015年，力爭(zhēng)引進(jìn)軟件和服務(wù)外包企業(yè)50家以上，從業(yè)人員達(dá)到1萬(wàn)人，研發(fā)面積30萬(wàn)平方米，形成軟件服務(wù)外包基地和研發(fā)成果產(chǎn)業(yè)化基地。

3、商貿(mào)流通服務(wù)。用現(xiàn)代商貿(mào)理念和業(yè)態(tài)改造提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)，推進(jìn)傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)向現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn)變，構(gòu)建功能定位準(zhǔn)確、空間布局合理、業(yè)態(tài)設(shè)施先進(jìn)的現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)體系。放大商圈效應(yīng)。對(duì)以工農(nóng)路為支撐、商城為中心的城市商貿(mào)區(qū)，加強(qiáng)商業(yè)設(shè)施改造，明確經(jīng)營(yíng)主題，統(tǒng)一形象設(shè)計(jì)，強(qiáng)化購(gòu)物、餐飲、娛樂等服務(wù)功能。聯(lián)動(dòng)發(fā)展南區(qū)商務(wù)中心，在舜天路兩側(cè)，引進(jìn)高端商業(yè)商務(wù)、金融保險(xiǎn)、賓館酒店、休閑娛樂等項(xiàng)目，打造高品位商業(yè)街區(qū)。積極推進(jìn)總投資55億元的運(yùn)河國(guó)際名城項(xiàng)目，計(jì)劃建設(shè)72層五星級(jí)酒店及商業(yè)街。促進(jìn)市場(chǎng)集群。加快江都汽車產(chǎn)業(yè)園貿(mào)易集中區(qū)建設(shè)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外以及本地汽車品牌入駐，形成汽車4S店集聚區(qū)。到2015年，引進(jìn)4S店20家以上。借助創(chuàng)建國(guó)家優(yōu)質(zhì)皮鞋生產(chǎn)基地的契機(jī)，改造蘇中商貿(mào)城，壯大制鞋產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，到2015年，創(chuàng)成省級(jí)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。拓展阿波羅花木市場(chǎng)功能，形成集研發(fā)、交易、觀光、休閑為一體的綜合生態(tài)市場(chǎng)。宏信超市現(xiàn)有連鎖店213家，3年內(nèi)發(fā)展到400家，米米農(nóng)資現(xiàn)有連鎖店174家，三年內(nèi)發(fā)展到1500家。

4、旅游休閑服務(wù)。充分挖掘旅游特色資源，從策劃、創(chuàng)意入手，精心培育大江風(fēng)光、運(yùn)河風(fēng)景、水鄉(xiāng)風(fēng)情三大區(qū)域，彰顯“水木仙旅、龍川江都”品牌。到2015年，接待游客總數(shù)500萬(wàn)人（次），國(guó)內(nèi)旅游收入50億元。整合資源，開發(fā)項(xiàng)目。重點(diǎn)開發(fā)旅游景區(qū)項(xiàng)目和水鄉(xiāng)旅游項(xiàng)目。水利樞紐風(fēng)景區(qū)、邵伯湖旅游風(fēng)景區(qū)創(chuàng)成4A級(jí)景區(qū)，龍川古街與仙女廟修復(fù)、大橋條石街風(fēng)景區(qū)創(chuàng)成3A級(jí)景區(qū)，現(xiàn)代花木產(chǎn)業(yè)園、淥洋湖濕地公園、濱江濕地公園等建成四星級(jí)鄉(xiāng)村旅游點(diǎn)。強(qiáng)化配套，提升功能。圍繞“吃、住、行、游、購(gòu)、娛”六個(gè)要素，發(fā)展商務(wù)酒店、度假酒店、公寓酒店、農(nóng)家樂等，提升邵伯湖鮮、長(zhǎng)江三鮮等本土特色餐飲業(yè)，推進(jìn)景區(qū)(點(diǎn))集團(tuán)化、旅游運(yùn)輸聯(lián)合化以及導(dǎo)游服務(wù)公司化，完善旅游服務(wù)體系。心怡昌明五星級(jí)大酒店總投資5億元、中江國(guó)際五星級(jí)大酒店總投資4.5億元、揚(yáng)潤(rùn)國(guó)際四星級(jí)大酒店總投資2億元加快建設(shè)進(jìn)度。將金銀細(xì)工制作工藝、毛筆制作技藝、漆畫技藝等非遺項(xiàng)目納入文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)體系，集制作、展覽、原材料市場(chǎng)及銷售為一體，積極打造省級(jí)文化產(chǎn)業(yè)基地。

5、信息外包服務(wù)及總部經(jīng)濟(jì)。信息外包服務(wù)及總部經(jīng)濟(jì)是企業(yè)升級(jí)的發(fā)展方向，有利于改善結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)對(duì)內(nèi)聚合力和對(duì)外輻射力。在服務(wù)外包上求突破。研究發(fā)展服務(wù)外包政策，加大對(duì)外宣傳推介和招商力度，大力引進(jìn)與我市產(chǎn)業(yè)相配套的國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的服務(wù)外包提供商，在我市設(shè)立服務(wù)外包企業(yè)，著力打造產(chǎn)業(yè)集中、特色鮮明的服務(wù)外包集聚區(qū)，為區(qū)域企業(yè)提供信息技術(shù)、業(yè)務(wù)流程、知識(shí)流程的外包服務(wù)。在總部經(jīng)濟(jì)上求突破。引導(dǎo)重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)在主城區(qū)建設(shè)企業(yè)總部，把企業(yè)的戰(zhàn)略決策、科技研發(fā)、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等高端環(huán)節(jié)移到總部，把生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)放在原地，加快形成總部經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)。到2015年，力爭(zhēng)建成15家左右本土企業(yè)總部。同時(shí)，吸引5家左右域外大型企業(yè)功能性地區(qū)總部入駐。目前，我市長(zhǎng)青農(nóng)化、方正鋼鐵等重點(diǎn)企業(yè)及浙商協(xié)會(huì)、相關(guān)銀行均有建設(shè)總部及樓宇經(jīng)濟(jì)的意向，年內(nèi)有望啟動(dòng)。

五、我市服務(wù)業(yè)發(fā)展的主要措施

1、提高組織程度。強(qiáng)化服務(wù)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組職能，定期活動(dòng)，督查各鎮(zhèn)、各部門在推進(jìn)本區(qū)域、本行業(yè)工作進(jìn)展情況，協(xié)調(diào)解決服務(wù)業(yè)發(fā)展中的重大問題。市服務(wù)業(yè)辦在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上增加編制和人員。服務(wù)業(yè)重點(diǎn)行業(yè)成立領(lǐng)導(dǎo)小組，建立工作制度，制定工作方案和政策措施。各鎮(zhèn)配強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)力量和工作力量，明確分管領(lǐng)導(dǎo)和專職助理，加強(qiáng)研究，落實(shí)措施，提高本區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)展水平。強(qiáng)化服務(wù)業(yè)考核，提高鎮(zhèn)域服務(wù)業(yè)發(fā)展績(jī)效在綜合考核中所占權(quán)重，把部門服務(wù)業(yè)工作納入市行政效能督察范圍，努力促進(jìn)我市服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。

2、細(xì)化規(guī)劃引導(dǎo)。結(jié)合“十二五”發(fā)展要求，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地規(guī)劃對(duì)接，抓緊編制全市服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，突出現(xiàn)代物流、總部經(jīng)濟(jì)、科技研發(fā)、旅游休閑等功能區(qū)規(guī)劃，促進(jìn)全市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)健康發(fā)展。商貿(mào)、物流、旅游、金融、科技、房地產(chǎn)等重點(diǎn)行業(yè)和各鎮(zhèn)盡快出臺(tái)專項(xiàng)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，科學(xué)安排土地、交通、生態(tài)等要素資源，指導(dǎo)全市服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委2011年產(chǎn)業(yè)目錄，研究制訂服務(wù)業(yè)投資指導(dǎo)目錄，引導(dǎo)服務(wù)業(yè)投資方向。重點(diǎn)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目指定部門或鎮(zhèn)周密策劃、精心招商、專人跟蹤。

3、突出政策扶持。全面梳理服務(wù)業(yè)政策，相關(guān)部門在市場(chǎng)準(zhǔn)入、國(guó)稅、地稅、土地、規(guī)劃、金融支持等方面制定實(shí)施細(xì)則，確保政策可操作、可兌現(xiàn)。積極制定出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)交通運(yùn)輸行業(yè)的流動(dòng)稅收，其形成的地方財(cái)力部分給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)餐飲業(yè)服務(wù)行業(yè)，通過(guò)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，指定公務(wù)接待酒店，規(guī)范納稅行為，增加地方稅源；對(duì)各鎮(zhèn)服務(wù)業(yè)超出全市平均增幅以上的增量稅收，實(shí)行向鎮(zhèn)傾斜的分成體制，增強(qiáng)鎮(zhèn)級(jí)發(fā)展服務(wù)業(yè)的驅(qū)動(dòng)力。擴(kuò)大服務(wù)業(yè)引導(dǎo)資金規(guī)模，增強(qiáng)導(dǎo)向性，引導(dǎo)和獎(jiǎng)勵(lì)培育新興業(yè)態(tài)、提升規(guī)模質(zhì)態(tài)、增加貢獻(xiàn)份額。建立服務(wù)業(yè)用地申報(bào)、審核、審批制度，保障用地需求。

4、加強(qiáng)行業(yè)統(tǒng)計(jì)。不斷加強(qiáng)服務(wù)業(yè)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作，建立科學(xué)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和統(tǒng)計(jì)工作制度，完善服務(wù)業(yè)經(jīng)常性統(tǒng)計(jì)調(diào)查和運(yùn)行監(jiān)測(cè)機(jī)制。統(tǒng)計(jì)部門根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類，堅(jiān)持服務(wù)業(yè)屬地統(tǒng)計(jì)、部門統(tǒng)計(jì)相結(jié)合，制定服務(wù)業(yè)統(tǒng)計(jì)方案，形成完善的服務(wù)業(yè)統(tǒng)計(jì)月報(bào)制度。各鎮(zhèn)、各相關(guān)部門明確專職人員，落實(shí)經(jīng)費(fèi)保障，創(chuàng)新統(tǒng)計(jì)方法，及時(shí)反映本行業(yè)、本區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)展情況，理清發(fā)展思路，為全市服務(wù)業(yè)發(fā)展正確決策提供參考依據(jù)。