第一篇：業(yè)務(wù)員培訓(xùn)教材

業(yè)務(wù)員培訓(xùn)教材（綜合要求）

你認(rèn)為一個(gè)業(yè)務(wù)員需要具備哪些素質(zhì)要求呢？

答：一個(gè)是良好的形象，另一個(gè)就要膽大、有信心，并具備良好的溝通能力。

如何很好的穩(wěn)定目前沒有業(yè)績(jī)業(yè)務(wù)員的心態(tài)？

答：對(duì)目前沒有業(yè)績(jī)的業(yè)務(wù)員我們要先找他們談話，了解其心態(tài)和他的具體工作方法及失敗案例。然后根據(jù)其進(jìn)行分析，幫助他一起來分析失敗的原因，指出他們不對(duì)的地方，告訴他們?nèi)绾胃恼?，為其解決問題，并進(jìn)行技巧培訓(xùn)。然后再觀察一段時(shí)間并給予進(jìn)行考核，如果再不行，那可能就與他本人性格或先天性等有關(guān)，這種情況只能是淘汰。我將業(yè)務(wù)員總結(jié)了令三類：

1、有信心、沒技能；

2、有技能，但不愿努力；

3、心態(tài)不好，又不服從管理。對(duì)于第一種我們要加強(qiáng)技能培訓(xùn)，對(duì)于第二種要進(jìn)行培訓(xùn)和思想溝通，而第三種只能是淘汰。

目前想開拓新的樓盤，與一個(gè)合作商合作，方式有：

一、免費(fèi)客戶咨詢；

二、現(xiàn)場(chǎng)銷售活動(dòng)；

三、免費(fèi)對(duì)他們員工進(jìn)行家裝知識(shí)培訓(xùn)；

四、家裝現(xiàn)場(chǎng)解說。你如何看待這幾種方法？

答：應(yīng)先了解投入與產(chǎn)出的情況，并要了解當(dāng)?shù)仄渌b飾公司有哪些采取了以上方式。我們開展一切活動(dòng)的目的是為了爭(zhēng)取單源創(chuàng)造效益，只要能滿足這個(gè)目的，任何活動(dòng)都是可以的。

我們?nèi)绾卧诟嗟募已b公司中脫穎而出？

答：這不是一格很短時(shí)間內(nèi)就可以解決的問題，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)就是企業(yè)家的競(jìng)爭(zhēng)。拿Z總來說，他就是一個(gè)綜合素質(zhì)很高的人。我與Z總接觸過兩次，我認(rèn)為吉安家裝市場(chǎng)脫穎而出非他莫屬。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的能力涉及到成本意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、用人、營銷、管理能力等各個(gè)方面，我們的領(lǐng)導(dǎo)一定要注意不斷的提升自己這幾個(gè)方面的能力，并注意不能讓自己有以任何一方面非常的弱。如果哪個(gè)地方弱的，我們每個(gè)人身上都有缺點(diǎn)，但一定要在很短的時(shí)間里發(fā)現(xiàn)自己的弱點(diǎn)，并在短時(shí)間內(nèi)改正?；蛘呷秉c(diǎn)不能及時(shí)去改正，那就像木桶定律一樣；如果木桶滲水，哪怕所有木板都高，但有一個(gè)低缺點(diǎn)，他的水也會(huì)流失得很快；如果每個(gè)木桶都有缺口，但是缺口高度都不會(huì)太低，那個(gè)木桶水流的仍會(huì)慢些。

在小區(qū)里發(fā)現(xiàn)客戶如何與同行業(yè)的業(yè)務(wù)員競(jìng)爭(zhēng)？

答：無論哪個(gè)地區(qū)都會(huì)出現(xiàn)此現(xiàn)象，當(dāng)發(fā)現(xiàn)此類情況時(shí)，我們一定要以一個(gè)品牌公司的形象出現(xiàn)在客戶的面前。例如:整潔的儀表、專業(yè)的服務(wù)態(tài)度、不卑不亢的禮儀、不詆毀別的公司。如果給客戶的感覺就是你是一個(gè)品牌公司的業(yè)務(wù)員，你的服務(wù)很專業(yè)，那實(shí)際上你就贏了。其實(shí)業(yè)務(wù)員的目的就是讓客戶對(duì)你感興趣，這跟業(yè)務(wù)員的素質(zhì)有很大關(guān)系，所以我們還要著手抓培訓(xùn)，讓客戶感覺到我們業(yè)務(wù)員的綜合素質(zhì)高。有的很多公司的業(yè)務(wù)員都提著一個(gè)大包，現(xiàn)在我要求我們東莞的業(yè)務(wù)員都是要隨身帶一個(gè)小本子，隨時(shí)讓客戶簽名，只要我們講的有道理，他是愿意留電話的。在客戶留電話時(shí)，我們要傳遞一個(gè)信息給他就是：我們留電話是為了更好的掌握客戶的信息，而不會(huì)去打擾他。因而我們?cè)陔娫挔I銷時(shí)一定要注意不

要讓客戶覺得煩，應(yīng)適時(shí)、知量。如果我們留了電話，就有了下一步爭(zhēng)取的機(jī)會(huì)。

主持人：如何讓一個(gè)客戶在短期內(nèi)對(duì)公司產(chǎn)生興趣，并愿意聽業(yè)務(wù)員的繼續(xù)講解？

答：

1、如果一個(gè)客戶已找好其它裝飾公司但暫未簽合同，可以說：沒關(guān)系，雖然你找了其它的裝飾公司但是畢竟還沒有定下來。我們前期的服務(wù)都是免費(fèi)的，要不讓我們?cè)俳o你出份預(yù)算和平面圖你比較一下，多一個(gè)方案，多一個(gè)選擇嘛。是否可以給我一個(gè)繼續(xù)服務(wù)的機(jī)會(huì)呢？

2、針對(duì)已經(jīng)到我們公司看過但不滿意的客戶：用朋友的方式去與客戶交流，可以問沒有選擇我們的原因是什么，是不時(shí)遇到了什么問題，并告之子即可幫其解決。站在為幫助他，讓他選擇滿意的裝修角度與客戶溝通。

3、承諾法：向客戶承諾我們公司的正規(guī)，如最后的結(jié)算價(jià)與報(bào)價(jià)差額不允許超過5%等給客戶信賴。

業(yè)務(wù)員如何在小區(qū)開展業(yè)務(wù)工作？最有效的做法是怎樣的？技巧又如何？

答：

1、業(yè)務(wù)員在小區(qū)開展業(yè)務(wù)之前應(yīng)對(duì)小區(qū)情況進(jìn)行一個(gè)詳細(xì)的了解。了解該樓盤的消費(fèi)群體是怎樣,發(fā)展商的賣點(diǎn)和檔次怎樣？如果不仔細(xì)了解，就盲目進(jìn)小區(qū)開展業(yè)務(wù)，有可能會(huì)造成消費(fèi)群體與公司定位不符的情況。還有的小區(qū)銷售情況不佳，盲目進(jìn)駐會(huì)造成無客戶的情況。因而首先對(duì)小區(qū)情況進(jìn)行了解非常有必要。

2、所有的業(yè)務(wù)員獲取信息的方式只有兩種，那就是：直接獲取和間接獲取。所謂直接獲取時(shí)指業(yè)務(wù)員直接通過與客戶溝通獲取信息，而間接獲取時(shí)指通過人脈關(guān)系，例如通過保安、物業(yè)負(fù)責(zé)人、售樓小姐等獲取信息。其中直接獲取信息成本低，但難度大，它需要通過業(yè)務(wù)員守樓盤的形式獲得。而間接獲取信息呢，需要和這些人交朋友。

3、直接獲取信息的技巧：客戶可能雙休日去樓盤較多，我們周末要抓緊時(shí)間去直接獲取信息。間接獲取信息的技巧：我們可以每到一個(gè)樓盤前把售樓小姐的名片全收起來，按后與售樓小姐聯(lián)系，暗地與他們進(jìn)行合作。建立關(guān)系后，在不影響他們正常工作的情況下讓他們獲取利益。在建立合作關(guān)系時(shí)，要注意先與他們建立朋友關(guān)系，平時(shí)請(qǐng)他們出來玩玩、吃吃飯等??這個(gè)呢就需要業(yè)務(wù)員有相當(dāng)?shù)募记珊退刭|(zhì)。除此之外，還有一些電話營銷方面的技巧。

市場(chǎng)部前期組建應(yīng)以什么為重？

答：首先從面試開始就要注意，在招聘業(yè)務(wù)員時(shí)要注意業(yè)務(wù)員的個(gè)人形象、同事他本人要愿意從事這個(gè)行業(yè)，并愿意接受培訓(xùn)與管理。這樣的業(yè)務(wù)員才能錄用。在業(yè)務(wù)員剛進(jìn)來時(shí)我們先要在生活中關(guān)心他們，隨時(shí)關(guān)注他們是否有什么困難，讓他們對(duì)公司有家的感覺。進(jìn)來后我們要有一個(gè)試用考核期，先根據(jù)初期創(chuàng)立的業(yè)務(wù)人員分片給予任務(wù)，每個(gè)人跑一個(gè)片區(qū)來收集房地產(chǎn)信息，如樓盤入伙時(shí)間、銷售情況等，收集回來后大家學(xué)習(xí)，差的幫助他，讓他進(jìn)步。另外，考核過程中一定會(huì)有淘汰，如1-3個(gè)月期間還沒有一個(gè)有效信息，或有效客戶的，當(dāng)然要淘汰，有淘汰自然才會(huì)吸納更多優(yōu)秀的人進(jìn)來。

如何面對(duì)成都這種以中檔為主的消費(fèi)群體？

答：目前公司的定位是：豪宅、商業(yè)、辦公。但是因?yàn)楦鱾€(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)不一樣，因而我們對(duì)

當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行一個(gè)了解。特別是高、中檔消費(fèi)群體所占的比例情況。然后我們?cè)傧陆Y(jié)論如何進(jìn)行定位。

在收集信息這個(gè)階段如何進(jìn)行新業(yè)務(wù)員的考核？

答：前期有些業(yè)務(wù)員開始沒信息，或者有的是有信心但專業(yè)部不夠，還有的只看待遇。那么在考核時(shí)，我們每天要求業(yè)務(wù)員做好工作計(jì)劃和昨天的工作總結(jié)。也就是每天根據(jù)業(yè)務(wù)員的工作計(jì)劃的完成情況進(jìn)行督促和考核。那么后期呢我們就通過績(jī)效來進(jìn)行考核。還有，通過工資來進(jìn)行考核。

根據(jù)情況，外地客戶比較多，如何提高電話銷售質(zhì)量？

答：每個(gè)業(yè)務(wù)員的電話營銷技巧都不一樣，如語言組織能力、溝通能力等等，如果需要進(jìn)行電話營銷的客戶較多，我建議可培訓(xùn)專門的跟單文員。也就是，由業(yè)務(wù)員收集信息，由跟單文員進(jìn)行電話跟蹤，這樣就可以避免我們的信息流失。跟單文員的待遇可根據(jù)能力的不同來決定制定。在電話營銷中，可能會(huì)遇到客戶要傳真效果圖，平面圖的情況。那么這時(shí)，可向其解釋：傳真過去的話沒有專業(yè)人員解釋，可能客戶部是很了解。因而，我們還是要?jiǎng)訂T客戶上門進(jìn)行進(jìn)一步的洽談。

主持人：萬家和公司在業(yè)務(wù)員管理方面有何特別之處？

答：

1、堅(jiān)持早會(huì)制度

2、練膽子：新員工在門口迎接客戶十天左右來練膽子，在門口大聲說：歡迎光臨

3、重視培訓(xùn)：進(jìn)行企業(yè)文化、管理制度、公司經(jīng)營定位、禮儀、設(shè)計(jì)、服務(wù)知識(shí)及材料等全方位內(nèi)容的培訓(xùn)。并帶他們到工地現(xiàn)場(chǎng)、材料店現(xiàn)場(chǎng)去實(shí)實(shí)在在的看，當(dāng)場(chǎng)解說進(jìn)行培訓(xùn)。

4、福利：老員工滿一年以上的提高工資補(bǔ)貼。

5、不斷給業(yè)務(wù)員打氣：很多時(shí)候業(yè)務(wù)員會(huì)猶豫，那我們是鼓勵(lì)他們走出去，走一步也許就有客戶，要不斷地給員工激情。

作為一名裝飾行業(yè)的業(yè)務(wù)員，你怎么樣才能更好把握住業(yè)主呢？

業(yè)務(wù)流程的培訓(xùn)

一、樓盤基本資料：

（1）樓盤名稱：樓盤地址（交通）；樓盤規(guī)模（總戶數(shù)，名稱，分幾期）；樓盤地里布局

圖；樓牌開發(fā)公司；銷售公司；聯(lián)系人；電話；戶型面積圖；樓盤周邊基本情況，（有否機(jī)關(guān)單位、企事業(yè)單位、樓盤周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況）

（2）樓盤業(yè)務(wù)聯(lián)系的裝飾公司的開發(fā)方式調(diào)查，售樓部，物業(yè)部合作意向

（3）樓盤銷售情況，購買群體及其消費(fèi)特征（收入水平、年齡、職業(yè)等）

二、名單的流程

三、基本素質(zhì)的培訓(xùn)

四、電話營銷的培訓(xùn)

樹立信念：

a.你所接聽或撥出的每通電話都是最重要的。

b.我喜歡打電話的對(duì)方，我喜歡我打電話的聲音

c.我打電話可以達(dá)到我想要的結(jié)果

d.我充滿熱忱，我會(huì)自己感動(dòng)一個(gè)感動(dòng)自己的人，才能感動(dòng)別人

e.沒有人會(huì)拒絕我所謂的拒絕只是等于它不夠了解（我推介的）角度不是最好技巧：

a.按電話時(shí)，即使對(duì)方看不見也不要忘記自己的笑容

b.按電話時(shí)，只要姿勢(shì)端正，聲音自然就會(huì)清晰明朗

c.電話中注意向?qū)Ψ叫卸Y儀，并說一些致謝語

d.e.f.g.盡可能多的了解對(duì)方，職業(yè)，工作現(xiàn)狀，生活態(tài)度 要備備忘錄 打電話要牢記的技巧 重復(fù)一次電話中的重要事項(xiàng)，以確定對(duì)方的目的h.不要忽略掛電話前的禮貌對(duì)應(yīng)

i.正確牢記生意伙伴及客戶的姓名

j.事先準(zhǔn)備公司的位置圖，以便隨時(shí)應(yīng)付對(duì)方詢問

k.對(duì)方來電不滿，抱怨時(shí)，最好能先誠懇聆聽地方述說

l.若對(duì)方已經(jīng)開始進(jìn)入話題，就可以省略禮貌性的寒暄

訓(xùn)練聲音的8個(gè)側(cè)重點(diǎn)

1、滿懷熱忱和活力

2、變化你的說話語調(diào)

3、注意你的發(fā)音

4、減少你的尖叫聲

5、禁止用“嗲”音

6、調(diào)節(jié)你的說話音量

7、變化你的說話節(jié)奏

8、控制你的說話速度聽的功效，藝術(shù)

有效傾聽的準(zhǔn)則：

1、不要打斷顧客的話

2、不要讓自己的思緒偏離

3、不要假裝注意

4、話要聽音

5、要表現(xiàn)出感興趣，認(rèn)真地聽

6、了解回應(yīng)反饋

7、努力理解講話的真正內(nèi)涵

第二篇：業(yè)務(wù)員培訓(xùn)教材(心得版)

萬物來來業(yè)務(wù)員心態(tài)培訓(xùn)

中央臺(tái)以前有一廣告：心有多大，舞臺(tái)就有多大。高爾基說過一句話：一個(gè)人的奮斗目標(biāo)越高，其所激發(fā)的動(dòng)力就愈大。做為一個(gè)業(yè)務(wù)員一定要有良好的心態(tài)，不是因?yàn)榇蚬ざ蚬?，而是趁著年輕氣盛的時(shí)候好好為自己的將來打基礎(chǔ)。你們現(xiàn)在不是在為別人打工，而是我公司提供了一個(gè)很好的平臺(tái)給你們來發(fā)揮，給你們來鍛煉，你們同樣是企業(yè)的主人。做銷售一定要有耐心與方法。因?yàn)樽鲣N售是從被拒絕開始的，沒有誰做得那么一帆風(fēng)順的。只有被拒絕以后你才知道自己的不足，你才知道市場(chǎng)的需求，才能激發(fā)你的斗志。所以被拒絕對(duì)于做銷售來說是誰都會(huì)經(jīng)歷到的，不要被拒絕而影響你的心情與目標(biāo)。這就是決定你的心態(tài)了，有好多業(yè)務(wù)員被幾個(gè)人拒絕后都沒有信心再去市場(chǎng)或是沒有勇氣與人談判了。

業(yè)務(wù)員形象培訓(xùn)——

銷售產(chǎn)品的前提是把自己銷售出去，一旦客戶看準(zhǔn)了你，不管你公司的方方面面如何，他和你合作都是很愉快的。這也就是要發(fā)揮你的專長(zhǎng)啦。人不可貌相，不管你長(zhǎng)得如何，但是一定要?dú)赓|(zhì)，一定要有信心，一定要有活力，一定要有隨機(jī)應(yīng)變的能力，但千萬不要油嘴滑舌，油腔滑調(diào)，這樣客戶會(huì)反感，而且沒有信任感的。雖說客戶是上帝，我們一定要做到不卑不亢，不要一味地遷就客戶，因?yàn)榭蛻舻囊笫菬o止境的，但也不能說不著邊的傲氣話?？傊覀円f出道理，以理服人，以德服人。

業(yè)務(wù)員的10條“營銷圣訓(xùn)”：

一、每天安排一小時(shí)。

銷售，就象任何其它事情一樣，需要紀(jì)律的約束。銷售總是可以被推遲的，你總在等待一個(gè)環(huán)境更有利的日子。其實(shí)，銷售的時(shí)機(jī)永遠(yuǎn)都不會(huì)有最為合適的時(shí)候。

二、盡可能多地打電話。

在尋找客戶之前，永遠(yuǎn)不要忘記花時(shí)間準(zhǔn)確地定義你的目標(biāo)市場(chǎng)。如此一來，在電話中與之交流的，就會(huì)是市場(chǎng)中最有可能成為你客戶人。如果你僅給最有可能成為客戶的人打電話，那么你聯(lián)系到了最有可能大量購買你產(chǎn)品或服務(wù)的準(zhǔn)客戶。

三、電話要簡(jiǎn)短。

打電話做銷售拜訪的目標(biāo)是獲得一個(gè)約會(huì)。你不可能在電話上銷售一種復(fù)雜的產(chǎn)品或服務(wù)，而且你當(dāng)然也不希望在電話中討價(jià)還價(jià)。電話做銷售應(yīng)該持續(xù)大約3分鐘，而且應(yīng)該專注于介紹你自已，你的產(chǎn)品，大概了解一下對(duì)方的需求，以便你給出一個(gè)很好的理由讓對(duì)方愿意花費(fèi)寶貴的時(shí)間和你交談。最重要的別忘了約定與對(duì)方見面。

四、在打電話前準(zhǔn)備一個(gè)名單。

如果不事先準(zhǔn)備名單的話，你的大部分銷售時(shí)間將不得不用來尋找所需要的名字。你會(huì)一直忙個(gè)不停，總是感覺工作很努力，卻沒有打上幾個(gè)電話。因此，在手頭上要隨時(shí)準(zhǔn)備個(gè)可以供一個(gè)月使用的人員名單。

五、業(yè)務(wù)員要專注工作。

在銷售時(shí)間里不要接電話或者接待客人。充分利用營銷經(jīng)驗(yàn)曲線。正象任何重復(fù)性工作一樣，在相鄰的時(shí)間片段里重復(fù)該項(xiàng)工作的次數(shù)越多，就會(huì)變得越優(yōu)秀。推銷也不例外。你的第二個(gè)電話會(huì)比第一個(gè)好，第三個(gè)會(huì)比第二個(gè)好，依次類推。在體育運(yùn)動(dòng)里，我們稱其為“漸入最佳狀態(tài)”。

六、避開電話高峰時(shí)間進(jìn)行銷售。

通常來說，人們撥打銷售電話的時(shí)間是在早上9點(diǎn)到下午5點(diǎn)之間。所以，你每天也可以在這個(gè)時(shí)段騰出一小時(shí)來作推銷。如果這種傳統(tǒng)銷售時(shí)段對(duì)你不奏效，就應(yīng)將銷售時(shí)間改到非電話高峰時(shí)間，或在非高峰時(shí)間增加銷售時(shí)間。你最好安排在上午8:00-9:00，中午12:00-13:00和17:00-18:30之間銷售。

七、變換致電時(shí)間。

我們都有一種習(xí)慣性行為，你的客戶也一樣。很可能你們?cè)诿恐芤坏?0點(diǎn)鐘都要參加會(huì)議，如果你不能夠在這個(gè)時(shí)間接通他們，從中就要汲取教訓(xùn)，在該日其它的時(shí)間或改在別的日子給他電話。你會(huì)得到出乎預(yù)料的成果。

八、客戶的資料必須整整有條。

使用電腦化系統(tǒng)。你所選擇的客戶管理系統(tǒng)應(yīng)該能夠很好地記錄你企業(yè)所需要跟進(jìn)的客戶，不管是三年之后才跟進(jìn)，還是明天就要跟進(jìn)。

九、開始之前先要預(yù)見結(jié)果。

這條建議在尋找客戶和業(yè)務(wù)開拓方面非常有效。你的目標(biāo)是要獲得會(huì)面的機(jī)會(huì)，因此你在電話中的措辭就應(yīng)該圍繞這個(gè)目標(biāo)而設(shè)計(jì)。

十、不要停歇。

毅力是銷售成功的重要因素之一。大多數(shù)的銷售都是在第5次電話談話之后才進(jìn)行成交的。然而，大多數(shù)銷售人員則在第一次電話后就停下來了。

對(duì)于業(yè)務(wù)員這一公司組織架構(gòu)中最基礎(chǔ)的部分，好像成功者對(duì)此基層討論得不多，因?yàn)樽T小芳是業(yè)務(wù)員出身，而且譚小芳老師作為營銷、服務(wù)培訓(xùn)的講師，所以對(duì)于業(yè)務(wù)員接觸的比較多。業(yè)務(wù)員是公司業(yè)績(jī)創(chuàng)造的主體，如蜂巢之中的工蜂，螞蟻中的工蟻，這種組織架構(gòu)才能極大的保持著管理的良性發(fā)展。雖然他們?nèi)巳罕姸?，但是都處于架?gòu)的低層，除了做事之處還是做事。做一個(gè)普通業(yè)務(wù)員容易，但做一個(gè)最佳業(yè)務(wù)員，卻非常不容易。在業(yè)內(nèi)，大部分的業(yè)績(jī)都是最佳業(yè)務(wù)創(chuàng)造出來的，最佳業(yè)務(wù)員與普通業(yè)務(wù)的區(qū)別就在于前者精于此道，以此為生，同時(shí)他們足夠努力。業(yè)務(wù)員應(yīng)具備的內(nèi)功有如下：

一業(yè)務(wù)員應(yīng)具備的能力

二業(yè)務(wù)員應(yīng)具備的職業(yè)態(tài)度

三業(yè)務(wù)員應(yīng)了解自己的企業(yè)

四業(yè)務(wù)員應(yīng)了解企業(yè)的銷售政策

五業(yè)務(wù)員應(yīng)了解產(chǎn)品與服務(wù)

六業(yè)務(wù)員應(yīng)善于管理好自己的時(shí)間

可見，能不能做好一個(gè)業(yè)務(wù)員，不是那么容易，有諺說，不想當(dāng)元帥的士兵，不是好士兵。那么，好何才能當(dāng)好一個(gè)士兵呢?一個(gè)好士兵才能是一個(gè)好元帥的前提。

銷售人員最怕什么？你閉上眼睛也知道，銷售人員最怕拒絕。因?yàn)榕戮芙^，所以銷售人員怕打電話，怕陌生拜訪，怕回訪，但是一個(gè)優(yōu)秀的銷售人員必須經(jīng)過這些考驗(yàn)。任何一個(gè)推銷循環(huán)都是從拜訪潛在客戶開始的。在確定了市場(chǎng)區(qū)域后，就得找到潛在客戶在哪里并同其取得聯(lián)系。如果不知道客戶在哪里，那向誰去銷售你的產(chǎn)品呢，事實(shí)上銷售人員的大部分時(shí)間都用在了拜訪客戶上。

銷售人員必須正視這個(gè)現(xiàn)實(shí)：沒有主動(dòng)的出擊，永遠(yuǎn)都不會(huì)有支持你的客戶。要想取得出色業(yè)績(jī)，必須克服心理的困惑，勇敢地敲開客戶的大門，把每一次拜訪都當(dāng)作一次新的挑戰(zhàn)，不輕言放棄，不放過每一個(gè)可能的潛在客戶。因?yàn)?，冠軍業(yè)務(wù)員的成績(jī)就來自這些瑣碎而平凡的努力。

堅(jiān)持

有些業(yè)務(wù)員工作前期是很努力，可是短時(shí)間沒有收獲，于是信念就開始動(dòng)搖了，思想也消極了，也就有了一些順口溜——起的比雞早，睡的比小姐晚，干的活比牛還累，掙的錢比民工還少。哪有剛播下種子立馬就可以開花結(jié)果的美事呢？有多少業(yè)務(wù)員半路上溜到有空調(diào)的網(wǎng)吧去上網(wǎng)聊天、打游戲？還看看大街上又有多少業(yè)務(wù)員騎著自行車冒著炎炎酷暑去拜訪客戶？（筆者皮膚比較黑，就是跑業(yè)務(wù)跑的；大夏天跑到客戶那里送彩頁——順便帶點(diǎn)老冰棍，客戶賊感動(dòng)！效果賊好?。┧?，在企業(yè)做業(yè)務(wù)不僅是體力與智力的雙重付出，同時(shí)很多時(shí)候也要為了工作割舍感情，學(xué)會(huì)堅(jiān)強(qiáng)。

第三篇：dm雜志業(yè)務(wù)員培訓(xùn)教材

DM雜志業(yè)務(wù)員培訓(xùn)教材（如何拉廣告贊助）

在拉廣告贊助這個(gè)行業(yè)，已經(jīng)摸爬滾打了十多年。在這十多年拉廣告贊助的生涯中，我經(jīng)歷了許多酸甜苦辣、坎坷艱辛，這里面有成功的喜悅，也有失敗挫折的痛苦，有很多的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。在這里我想把他分享給大家，希望能給大家有所幫助。

拉廣告贊助是一個(gè)特種行業(yè)，也是一個(gè)充滿挑戰(zhàn)的職業(yè)。當(dāng)然，一行有一行的門道，不同的行業(yè)、不同的項(xiàng)目拉廣告的說法是不同的，但我認(rèn)為他的套路是一樣的，只要大家掌握里面的精髓，看懂了這“迷蹤拳”里的一招一式，大家就能在自己的行業(yè)中舉一反三，觸類旁通，無往而不勝。

不知道大家發(fā)現(xiàn)沒有，現(xiàn)在靠拉廣告贊助生存的行業(yè)特別多，多如牛毛，越來越多。比如說，廣告公司、新聞媒體、咨詢策劃、教育培訓(xùn)、各類演藝公司、影視公司、體育比賽以及各種搞活動(dòng)的文化公司等等。這么多公司為什么能生存？他們靠什么生存？，一句話，就是靠拉廣告贊助。拉廣告難，但一定有奧妙

什么是拉廣告贊助？拉廣告贊助——就是以某個(gè)活動(dòng)為支點(diǎn)，以冠名、主辦、協(xié)辦、鳴謝、指定產(chǎn)品等為形式，從企業(yè)獲得資金、實(shí)物支持，然后再以一定的廣告、新聞媒體的宣傳作為回報(bào)來進(jìn)行操作的商業(yè)行為。目前拉廣告贊助的市場(chǎng)非常大，發(fā)展速度非常快，靠這行為生的人員也特別多。全國不說，光在西安，這個(gè)行業(yè)天天在增長(zhǎng)，人員天天在澎漲。每天都有幾部影視劇開拍、有無數(shù)的會(huì)議、活動(dòng)在舉行，有無數(shù)的培訓(xùn)在舉辦。有這么多的活動(dòng)要開展，就要拉廣告贊助，就要找主辦、協(xié)辦、冠名單位。要拉廣告贊助，就要有業(yè)務(wù)員去拉。會(huì)拉的吃香喝辣，買房買車的比比皆是。不會(huì)拉的就混不下去。所以，這個(gè)行業(yè)也是個(gè)淘汰率很高的行業(yè)，每天開的關(guān)的也很多。

拉廣告贊助是門高明的藝術(shù)，涉及到推銷學(xué)、心理學(xué)、口才學(xué)、公關(guān)學(xué)、談判學(xué)、廣告學(xué)、人際關(guān)系學(xué)、策劃學(xué)等各個(gè)領(lǐng)域，里面奧妙無窮。

拉廣告贊助與推銷不同，推銷——推的是大家看得見摸得著的產(chǎn)品，推保險(xiǎn)，也是個(gè)大家普遍認(rèn)同概念。而拉廣告贊助，什么也沒有，賣給別人的只是一個(gè)方案，一個(gè)操作者造得夢(mèng)；第二，二者對(duì)象不同，一般推銷員，面對(duì)的是一般層次的人，是一些普通的工人、農(nóng)民、市民、家庭婦女和其他形形色色的人。而拉廣告贊助面對(duì)的人，一個(gè)高人，一個(gè)成功的人，象企業(yè)的老總和部門經(jīng)理。如果你沒有過硬功夫，沒有較強(qiáng)的公關(guān)能力，溝通能力，行銷能力，心理素質(zhì)，想讓對(duì)方心甘情愿地掏錢給你，是很難的。這里充滿了學(xué)問智慧，是一門比推銷更難的藝術(shù)。可以說，學(xué)會(huì)了拉廣告贊助的藝術(shù)，就學(xué)會(huì)了拉其它所有業(yè)務(wù)的藝術(shù)。

不打無準(zhǔn)備之仗——如何戰(zhàn)前準(zhǔn)備

（一）為什么要進(jìn)行充分準(zhǔn)備

在操作項(xiàng)目之前，我們不要忙著去拉廣告贊助，有一項(xiàng)非常重要的工作要注意，什么工作？準(zhǔn)備工作。談起準(zhǔn)備，很多人會(huì)不以為然，我知道。但是很多人并沒有做到。

我們有些人沒有準(zhǔn)備好，或者根本就沒有準(zhǔn)備，就倉促上陣，結(jié)果是找一個(gè)就死一個(gè)，找二個(gè)就死一雙，找一串就死一片，被碰得頭破血流，敗下陣來。為什么會(huì)這樣？就是沒有準(zhǔn)備好。好的準(zhǔn)備就是成功的開始，結(jié)果不好就是準(zhǔn)備不好。

拉廣告贊助的準(zhǔn)備工作非常重要。做任何事情準(zhǔn)備工作都非常重要。很多人拉的效果不好，結(jié)果不好，就是因?yàn)闇?zhǔn)備的不好。有的時(shí)候我和我的助手出去談業(yè)務(wù)，在回來的路上我的助手就會(huì)對(duì)我說：張老師，今天你怎么反映那么快？剛才那個(gè)問題，如果換成我，我真得會(huì)措手不及，不知怎么回答。我告訴他：并不是我比你聰明，比你反映快。而是我準(zhǔn)備的比你充分。

在拜訪前，我對(duì)這個(gè)客戶的情況作了全面的調(diào)查，進(jìn)行了認(rèn)真的研究，對(duì)他們可能提出的問題作了各種設(shè)想和演練?？梢哉f，今天的結(jié)果，是因?yàn)檫^去的付出。過去的每一份付出，都會(huì)在我今天的表現(xiàn)中得到體現(xiàn)。

如果你真正準(zhǔn)備好了，你在臺(tái)面上就能從容不迫，對(duì)答如流，就不會(huì)丟三拉四，手忙腳亂。你在操作過程中，就會(huì)減少很多的麻煩、節(jié)省很多的時(shí)間。“磨刀不誤砍柴功！”這句話請(qǐng)大家一定要記住。那么，我們拉廣告贊助到底準(zhǔn)備什么呢？從什么地方準(zhǔn)備？

（二）準(zhǔn)備一份充足的名錄

作為一個(gè)業(yè)務(wù)員手上擁有充分的名錄是最基本的，也是非常重要的。如果想成為一名金牌業(yè)務(wù)員，掌握大量的名錄更是不可少的。我發(fā)現(xiàn)那些拉不到廣告的業(yè)務(wù)員都有一個(gè)通?。壕褪菨撛诳蛻舨欢?。而金牌業(yè)務(wù)員之所以能源源不斷地拉到廣告，拉到贊助，首先就是因?yàn)樗麄冋莆樟舜罅康臐撛诳蛻舻拿麊?。誰擁有了終端客戶，誰就擁有了財(cái)富，“人脈就是錢脈，資源就是財(cái)源，”這是目前商場(chǎng)上最流行的一句話了。

有些業(yè)務(wù)員手里為什么沒有客戶？

一方面是因?yàn)闃I(yè)務(wù)員懶，不愿意去開發(fā)；另一方面是因?yàn)樗恢涝鯓尤ラ_發(fā)，平時(shí)沒有做好這方面的收集整理工作。

可想而知，一個(gè)業(yè)務(wù)員手上沒有一個(gè)客戶，你要想拉到廣告或贊助，要想把公司的業(yè)務(wù)做上去，簡(jiǎn)直是天方夜譚，這就叫“巧婦難為無米之炊”！

所以開發(fā)客戶的工作是重中之重，它和談判、簽約不相上下。你只有找到客戶，才能有用武之地，才有發(fā)揮的場(chǎng)所。那么，如何尋找、開發(fā)客戶？

1.你的客戶在哪里? 首先，要知道，你的目標(biāo)市場(chǎng)是什么？你的客戶范圍是什么？如何尋找到這些客戶？比如，A級(jí)、B級(jí)、C級(jí)......你要在本子上把他列出來，重點(diǎn)的先做，把80%的時(shí)間用在A級(jí)客戶上。比如說：我過去在某法制報(bào)拉贊助、拉廣告、做專題，我的客戶就是：公檢法單位、有錢的單位、經(jīng)常打廣告、想出名的單位、搞得不太好出過問題的單位、與“法”掛得上鉤的單位、愿意跟記者交朋友的老板、私營企業(yè)等等。你的客戶在哪里呢？請(qǐng)你好好地想一想。2.尋找客戶的方法.其次，當(dāng)你明確了業(yè)務(wù)的方向、范圍之后，就要知道通過什么樣的方法途徑尋找這些客戶?，F(xiàn)介紹幾種常用的方法：

●查閱各種匯編資料。這些匯編資料有統(tǒng)計(jì)資料、名錄資料、報(bào)章資料等等。

統(tǒng)計(jì)資料是指國家有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)調(diào)查報(bào)告、行業(yè)協(xié)會(huì)或者主管部門在報(bào)刊上面刊登的統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料、行業(yè)團(tuán)體公布的調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料等。名錄資料是指各種客戶名錄（包括現(xiàn)有客戶、舊客戶、失去的客戶）、同學(xué)名錄、會(huì)員名錄、協(xié)會(huì)名錄、職員名錄、名人名錄、電話黃頁、公司年鑒、企業(yè)年鑒等?！癫檎覐V告黃頁?！癫殚喰袠I(yè)出版物。●上網(wǎng)查找。

互聯(lián)網(wǎng)是個(gè)信息的聚寶盆，上面有你所需要的全部信息，尤其是一些比較大的企業(yè)公司，你需要的有關(guān)信息在他們的網(wǎng)頁上都能找到。查到的信息是否對(duì)口，關(guān)鍵在于你輸入的搜索關(guān)鍵詞。比如說，現(xiàn)在我要搞一個(gè)廣告人員的培訓(xùn)，我的客戶在哪里？其中一個(gè)方面就是廣告公司。那么如何尋找他們呢？我就上網(wǎng)點(diǎn)擊“北京廣告公司”，立即就可以在網(wǎng)上查到北京所有廣告公司的名單以及相關(guān)資料了。......然后我把上面的名稱、地址、電話、聯(lián)系人等復(fù)制粘帖在一個(gè)文件上，然后打印出來。

上網(wǎng)可以開闊你的眼界，你一定要善于使用它，把它用好用活用足?！褡⒁馐占鞣N媒體上的廣告報(bào)道。經(jīng)常在媒體上登廣告、做報(bào)道的單位，說明他們都有做廣告、擴(kuò)大知名度的需求，或者說明他們企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益比較好。

一些地方或者行業(yè)性的報(bào)紙雜志，電視媒體、還有路牌廣告，上面都有大量的信息和資料。平時(shí)要注意收集，有的可以剪貼下來，有的要及時(shí)地記錄下來，包括公司企業(yè)的地址、電話，以及你當(dāng)時(shí)想到的一些要點(diǎn)和感悟，都要把它記下來，“好記性不如爛筆頭”。●通過親朋好友、同學(xué)、同事介紹。

如果能夠通過一些有實(shí)權(quán)單位的朋友介紹，那就更好了。比如，工商稅務(wù)、公檢法等部門的朋友、一些單位的一把手或部門頭頭等，通過他們的介紹，你可以結(jié)交一些高級(jí)客戶。因?yàn)槲覀兝瓘V告贊助，絕大多數(shù)都是與單位的領(lǐng)導(dǎo)打交道。有關(guān)系有面子會(huì)勝過一個(gè)公章；有時(shí)他的上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)一出面，可以勝過你的千言萬語，可以免去你很多的周折和程序，并且對(duì)方更容易信任你，接近你，使你的業(yè)務(wù)成功性更大。對(duì)這點(diǎn)，我要提個(gè)醒：對(duì)幫忙的人，你要給別人相應(yīng)的報(bào)償。雖然朋友幫忙是出自友情，但我們要學(xué)會(huì)感恩，成功的人，都是善于感恩的人！

●到專門賣名錄的機(jī)構(gòu)去買?！衩浕Q

一些名錄你用了多次，你的這個(gè)名錄就基本沒有什么價(jià)值了，但別人拿到你這個(gè)名錄就是新的，不影響什么。所以，你可以與其他公司的業(yè)務(wù)員互換名錄。

●快速建立人脈的方法——出席各種會(huì)議

各行各業(yè)召開的會(huì)議很多，如各種研討會(huì)、說明會(huì)、展覽會(huì)、洽談會(huì)、培訓(xùn)會(huì)，各種活動(dòng)等等，特別是一些精英人才的大小型聚會(huì)?？傊彩且勋@得的大小會(huì)議（活動(dòng)）信息都不要放過，要珍惜這樣的機(jī)會(huì)，要千方百計(jì)去參加。

因?yàn)闀?huì)議期間人群集中，各種層次、各個(gè)領(lǐng)域的人你都有可能認(rèn)識(shí)。這樣，你能夠在比較短的時(shí)間內(nèi)，快速地建立起大量的人脈關(guān)系，建立起一些高層的、各個(gè)行業(yè)的人脈關(guān)系。不但如此，還能夠充分利用這樣的機(jī)會(huì)，獲得各方面的資訊和信息，同時(shí)還可以提高自己的社會(huì)知名度。

有人將出席各種會(huì)議稱之為“泡會(huì)”，不免有其貶意，但從另一方面看，“泡會(huì)”確實(shí)是一個(gè)最省錢、最快速、最有效的獲取潛在客戶關(guān)系的好辦法。

有一點(diǎn)要注意：在會(huì)上收到名片后，要經(jīng)常聯(lián)系。有句話叫做：“聯(lián)系聯(lián)系，有聯(lián)才有戲”這個(gè)“戲”——就是維系，有維系，就會(huì)有信息，有信息，就會(huì)有結(jié)果，就有了“戲”；這樣關(guān)系就會(huì)越來越了解，越來越熟悉，越來越好，就會(huì)有后續(xù)資源。不聯(lián)就沒戲，比如對(duì)方換了手機(jī)號(hào)，搬了工作地點(diǎn)，調(diào)換了工作單位，聯(lián)系不上，就斷了聯(lián)系。3.如何了解你的客戶? ——了解客戶什么？ 在你要接觸客戶之前，你一定要對(duì)對(duì)方的情況有所了解。

●了解客戶本人的基本情況。比如，客戶的單位、職務(wù)、籍貫、所學(xué)專業(yè)、脾氣性格、興趣愛好、主要家庭情況、社會(huì)關(guān)系、如子女，愛人、親戚，與企業(yè)其他負(fù)責(zé)人的關(guān)系，他有過什么突出的成績(jī)或近期有什么值得談的事例，如某報(bào)紙、雜志、電視臺(tái)是否曾采訪報(bào)道過，或在某項(xiàng)活動(dòng)中他講過話等等。

●了解客戶所在企業(yè)的情況。比如，主要商品的質(zhì)量、價(jià)格、功能，與同類商品比較，有什么特點(diǎn)和缺點(diǎn)，社會(huì)對(duì)其企業(yè)的評(píng)價(jià)，企業(yè)的知名度、美譽(yù)度，與同類企業(yè)比較，該企業(yè)的突出特點(diǎn)是什么？ ●了解客戶最近的狀況。比如，最近在做什么工作，近年來有些什么成功的經(jīng)驗(yàn)，失敗的教訓(xùn)，獲得過什么榮譽(yù)、獎(jiǎng)?wù)碌鹊?。為什么要了解這些情況？主要目的是為了便于溝通，拉近彼此的距離。如：聽說你是屬虎的，我也是；聽說你當(dāng)過兵，我也當(dāng)兵；你是圍棋高手，我來向你請(qǐng)教；你孩子今年考大學(xué)，我這里有一個(gè)內(nèi)部資料......；你的愛人身體不好，我給你帶來了一些保健品，你試試；你最近在某場(chǎng)合說過這樣一句話：......我非常有同感；我發(fā)現(xiàn)，你們的廣告有一個(gè)顯著缺點(diǎn)，你們單位存在......問題，我認(rèn)為應(yīng)該......；你們最近在開展......活動(dòng)，我認(rèn)為這個(gè)活動(dòng)應(yīng)該......； 每個(gè)人都有一個(gè)電臺(tái)，什么時(shí)候才收聽？當(dāng)談到自己的時(shí)候，當(dāng)談到與自己利益相關(guān)的事情的時(shí)候；每個(gè)人對(duì)什么最感興趣？對(duì)自己、對(duì)與自己息息相關(guān)的人和事；從這個(gè)角度看，人們更多關(guān)心的是自己。你了解他越多，你在接觸中，共同語言就會(huì)越多，就會(huì)越主動(dòng)，你們之間的距離就會(huì)拉得越近?！绾瘟私鈱?duì)方情況？

●翻閱能反映該企業(yè)經(jīng)營情況的有關(guān)材料和文件，如近一兩年的工作計(jì)劃、總結(jié)、經(jīng)驗(yàn)匯報(bào)、典型人物介紹、先進(jìn)事跡報(bào)道等?！襁€可以通過一些人際關(guān)系了解到，如，和本單位的員工，或者與熟悉本單位情況的有關(guān)人員或該客戶的朋友聊天交談?！裼^看該單位的網(wǎng)站、宣傳欄、櫥窗、墻報(bào)、簡(jiǎn)報(bào)等。

（三）準(zhǔn)備一套最得體的臺(tái)詞

最成功的業(yè)務(wù)員都是一套很得體的臺(tái)詞。要去拓展業(yè)務(wù)，事先一定要有一套臺(tái)詞，這套臺(tái)詞包括： ●見面的臺(tái)詞——開場(chǎng)白； ●介紹項(xiàng)目的臺(tái)詞； ●反對(duì)問題的應(yīng)對(duì)臺(tái)詞；

●對(duì)一些情況的了解和見解的臺(tái)詞。如何熟悉這套臺(tái)詞？

這套臺(tái)詞，搞出來之后，你一定要反復(fù)練習(xí)。怎樣練？可以兩個(gè)人對(duì)練，也可以在小組會(huì)上練，讓大家提提意見。然后，找一些小企業(yè)試一試，檢驗(yàn)檢驗(yàn)，檢驗(yàn)一下這套臺(tái)詞還有哪些不夠完善？還有哪些問題沒有考慮到？還需要做哪些補(bǔ)充，或發(fā)展哪些新的賣點(diǎn)？等等。如果通過幾次使用都失敗了，這時(shí)，你就必須馬上停下來，大家坐在一起分析原因，進(jìn)行腦力激蕩，共同商榷應(yīng)對(duì)的話術(shù)，最后歸納總結(jié)，形成一個(gè)應(yīng)對(duì)的樣本，整理成一套最得體的臺(tái)詞。這套最得體的臺(tái)詞一旦形成，我們就要背得滾瓜爛熟。

我訓(xùn)練業(yè)務(wù)員時(shí)，要求他們一定要這樣做。每個(gè)學(xué)員，必須先背，做到人人過關(guān)，不過關(guān)不能上場(chǎng)。有的人不理解，總喜歡自搞一套，或者沒過關(guān)就上場(chǎng)，總認(rèn)為自己在臺(tái)面上會(huì)發(fā)揮得很好，結(jié)果一上場(chǎng)，就碰得頭破血流。

我對(duì)這些業(yè)務(wù)員說，這些經(jīng)驗(yàn)是從千百次失敗的教訓(xùn)和成功的經(jīng)驗(yàn)中總結(jié)出來的。一定要聽，一定要這樣做，一定要這樣復(fù)制下去。當(dāng)你自己還沒有成功的時(shí)候，必須有個(gè)藍(lán)本，必須先模仿。熟了，你才能發(fā)揮。這樣做，是對(duì)你負(fù)責(zé)，對(duì)公司負(fù)責(zé)，對(duì)市場(chǎng)負(fù)責(zé)。在這里，我要送大家一句話：聽話照做，沒有錯(cuò)！

（四）準(zhǔn)備好所需的道具 1.一張有吸引力的名片。

要精心設(shè)計(jì)制作你的名片！一張好的名片，可以幫你很大的忙！當(dāng)年，我在某報(bào)當(dāng)記者站站長(zhǎng)的時(shí)候，我的名片是這樣設(shè)計(jì)的： 名片正上方用黑體字重重地寫著兩行字：弘揚(yáng)社會(huì)正氣，鞭撻腐敗邪惡。下一行是：某某報(bào)工作站 張春健 站長(zhǎng)。

這張名片拿出去，很有威懾力。出去工作時(shí)，對(duì)方拿到一看，立刻就肅然起敬，為我拉廣告、專題帶來了很大的便利。

當(dāng)站長(zhǎng)的主要工作就是訂報(bào)紙、拉廣告、寫稿子。但在介紹時(shí)，如果你說自己是來拉廣告的，就根本別想開展工作。誰見了都會(huì)煩：又是訂報(bào)紙拉廣告的來了。你的名片也許一轉(zhuǎn)眼就成了垃圾。然而，當(dāng)你經(jīng)過包裝以后，當(dāng)你的名字后面掛上“某某長(zhǎng)”的時(shí)候，或者是冠上一個(gè)知名品牌的時(shí)候，人家對(duì)你就是另外一個(gè)樣子了，對(duì)你就會(huì)刮目相看，格外重視與尊敬，而你的名片也會(huì)受到好的待遇，他會(huì)好好收藏保管起來，有的為了弦耀自己還把他夾在玻璃板下，或時(shí)刻帶在身上，在某種場(chǎng)合他還可能時(shí)不時(shí)拿出來炫耀一番，或叫你一起吃飯喝茶，為他捧捧場(chǎng)，光光面子。

“人不帶長(zhǎng)，放屁都不響?！?社會(huì)上流傳的這一說法，還真有點(diǎn)道理。因此：

●根據(jù)業(yè)務(wù)需要，你要適當(dāng)給自己的名片上冠以一些頭銜，罩上一層光環(huán)。

比如說：某某主任、某某經(jīng)理等等。當(dāng)然不要去招搖撞騙，必須在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行包裝。比如有些報(bào)社業(yè)務(wù)員，名片上打著：“хх報(bào)社”社會(huì)活動(dòng)部 某某。他并沒有寫：“記者”這兩個(gè)字，但有沒有“хх報(bào)社”這個(gè)品牌，效果力度完全不一樣?，F(xiàn)在，社會(huì)上有些人拉廣告贊助時(shí)，名片寫著：某某 高級(jí)記者。內(nèi)行人一看就知道這是個(gè)冒牌貨，這人不行。因?yàn)槿藗冎?，記者是不能拉廣告的，這是我們法律不允許的。

還比如，某公司的業(yè)務(wù)員，名片上統(tǒng)統(tǒng)寫著：某某 項(xiàng)目經(jīng)理。有沒有“經(jīng)理”兩個(gè)字，給人的感覺完全不一樣，辦事人的力度和份量也就不一樣。這樣做，并沒有觸犯法律，這完全是在法律的允許范圍之內(nèi)操作。在我的名片，也有一些頭銜，如：拉廣告贊助的第一教練。在社交場(chǎng)上，我根本不需要過多的吹噓，別人一看就知道我是干什么的，就明白我最擅長(zhǎng)的行業(yè)。操作中，為我業(yè)務(wù)的開拓、經(jīng)營與發(fā)展帶來了很多的便利，幫了我很大的忙?！衩膬?nèi)容要精彩。

除了印上自己所在的單位、姓名、職務(wù)或?qū)ｉL(zhǎng)、聯(lián)系方式（電話、手機(jī)、傳真、E-mail地址）以外，還可以印上公司經(jīng)營的范圍，或名人名言、格言警句等，以達(dá)到宣傳自己（公司）或突出個(gè)人特點(diǎn)的目的。要充分利用名片的正反兩面?！裼∷n次不能太低。

印刷的紙張、印刷的質(zhì)量、排版的合理性以及色彩的搭配等等，都必須講究，要精心設(shè)計(jì)，力求精美、合理、有特色、有美感、夠檔次。總之，一張名片，就是一張廣告，一張宣傳你自己（公司）的廣告。你的特長(zhǎng)、你的地位、你的品位、你的影響力等等，對(duì)方都可以從你的名片上看出來。

如果你的名片能夠吸引對(duì)方的目光，能夠引起對(duì)方仔細(xì)觀看的興趣，那你的名片就是一張好名片——一張能夠吸引人的名片。2.一臺(tái)筆記本電腦。

有條件的話，你一定要準(zhǔn)備一臺(tái)筆記本電腦，這樣既可以提高你的身份和檔次，又可以攜帶大量的資料，便于演示圖文資料，效果非常好，并且可以省去很多話。如果你經(jīng)濟(jì)條件不太好的話，也可以到二手市場(chǎng)買一臺(tái)二手筆記本電腦，價(jià)格在2000元左右，而且質(zhì)量好，非常實(shí)用。

有了這個(gè)筆記本電腦以后，你還可以在網(wǎng)上發(fā)資料、傳圖片，與客戶聯(lián)系溝通，既方便快捷，效率又高。

對(duì)方如果需要一些資料，你可以從電腦上考貝下來或發(fā)E-mail給他，這樣，你也不用背很多很重的資料出去，可以輕松上陣，而且效果好。一臺(tái)筆記本電腦，能讓人覺得你品位高、有實(shí)力；工作起來省時(shí)省力省口舌，并且效果好、效率高——不可不備。3.一枝鋼筆和圓珠筆及其他。

鋼筆、圓珠筆不需要名牌，但一定要過得去。書寫一定要流利，事先一定要檢查，不要到用的時(shí)候，寫不出來，那就大剎風(fēng)景了。根據(jù)身份包裝和工作需要，我們還要準(zhǔn)備好： 公文包、光盤、磁帶、文件、計(jì)算器、軟盤、稿紙、所需票據(jù)、相關(guān)資料等。出發(fā)前一定要認(rèn)真地檢查一下，看看是否帶齊了。

另外，東西擺放的順序、位置，都要考慮好，以方便、順手為原則。在需要時(shí)，順手就能拿到，不要在場(chǎng)上東找西找，半天拿不出來，影響效果，影響心情。4.確定好操作的路線。

具體操作的路線原則是：先近后遠(yuǎn)；先親后疏；先重點(diǎn)后一般；先大后?。幌葓F(tuán)體后個(gè)人。把80%的時(shí)間花在20%的客戶身上。要列出圖表。團(tuán)隊(duì)中所有的業(yè)務(wù)員，兵分幾路，分條分塊，一個(gè)一個(gè)單位壓過去。每天下午五點(diǎn)碰頭，交換情況，以免撞車。有時(shí)為了趕時(shí)間，該乘出租車的要乘車，該騎車的要騎車，一切以約定時(shí)間為準(zhǔn)，以提高工作效率為原則。不要為省幾個(gè)路費(fèi)，走路、擠公交車，為了那點(diǎn)車費(fèi)，時(shí)間浪費(fèi)了大半天，結(jié)果呢，人累得要死，對(duì)方也早已等得不耐煩，甚至有事出去了，你兩頭撲空，真是得不償失！既浪費(fèi)了自己的時(shí)間和精力，又得罪了客戶，更糟糕的是搞壞了雙方的合作關(guān)系，讓人覺得你不守信用，從而失去合作的機(jī)會(huì)。不要說在北京、上海、廣州這么大的城市里不能這樣做，就是在一些小城市，按你走路或擠公共汽車的做法，一天也跑不了幾個(gè)單位。要想得開，不要吝嗇那幾個(gè)車錢。你拉到一個(gè)單，什么都在里面，什么都有了。

小結(jié)：你準(zhǔn)備的越充分，越細(xì)致，你的結(jié)果就會(huì)越好。千萬不要忽視這一環(huán)節(jié)。請(qǐng)記住這句話：好的準(zhǔn)備就是成功的開始！

面談前的熱身運(yùn)動(dòng)——如何約見客戶 拉廣告贊助就好像打仗一樣，兵馬未到，糧草先行。糧草和裝備到位之后，陸?？杖姷呐诨鹁鸵蚰繕?biāo)發(fā)起猛烈的進(jìn)攻。同樣，拉廣告贊助也是如此，也必須準(zhǔn)備進(jìn)行充分的準(zhǔn)備，剛才我們已經(jīng)把拉廣告贊助的“糧草和裝備”進(jìn)行了充分的準(zhǔn)備，目標(biāo)市場(chǎng)也非常明確了，下一步我們就要集中最優(yōu)勢(shì)的兵力和最先進(jìn)的炮火，向目標(biāo)市場(chǎng)發(fā)動(dòng)大規(guī)模的立體式的地毯式的狂轟爛炸。

現(xiàn)在是21世紀(jì)了，現(xiàn)在打得是一場(chǎng)現(xiàn)代戰(zhàn)爭(zhēng)，既然是現(xiàn)代戰(zhàn)爭(zhēng)，就不僅僅是單兵種作戰(zhàn)，這里面就要有常規(guī)的武器，最新的現(xiàn)代化武器，還要準(zhǔn)備核武器，特別要注意運(yùn)用電子戰(zhàn)、信息戰(zhàn)，這樣才能打贏現(xiàn)代化條件下的戰(zhàn)爭(zhēng)。

就拉廣告贊助來說，到底什么是常規(guī)武器？現(xiàn)代化武器？核武器？什么是信息戰(zhàn)、電子戰(zhàn)？用怎樣的方式，用什么樣的武器向目標(biāo)市場(chǎng)發(fā)起猛攻呢？

一．約見的方式： 直接拜訪； 電話； 傳真； 信函； 會(huì)議發(fā)布； 發(fā)短信； 電子郵件； 網(wǎng)站。

“直接拜訪、電話、傳真、信函”這些都是常規(guī)的武器；會(huì)議發(fā)布一般是大型項(xiàng)目才采用的方法；“發(fā)短信、發(fā)電子郵件、網(wǎng)絡(luò)”這些叫做電子戰(zhàn)、信息戰(zhàn)。

這里，側(cè)重地講幾種方法： 傳真—— 最好限定在1——2張，最多3張。因?yàn)閭髡婕堃痪硎鞘畮?、二十幾元錢，多了，客戶就會(huì)煩，不愿意接，也不愿意看。

短信—— 發(fā)短信的時(shí)候，聽說最多只能70個(gè)字。我們要充當(dāng)發(fā)揮這70個(gè)字的作用，要很好地設(shè)計(jì)、斟酌。這里我告訴大家一個(gè)技巧，發(fā)短信時(shí)，打上你企業(yè)的網(wǎng)址。你可以這樣說：“詳情請(qǐng)點(diǎn)擊：3W什么什么?！本涂梢粤?。不要小看這一點(diǎn)，它能夠省去你很多的時(shí)間和口舌，省去你很多的電話費(fèi)和傳真費(fèi)，并且效果好。

利用電子戰(zhàn)，發(fā)伊妹兒，發(fā)短信。唰、唰、唰......群發(fā)，一秒鐘可發(fā)幾百、上千個(gè)單位，現(xiàn)在有這樣的公司，專門為搞業(yè)務(wù)的發(fā)短信、發(fā)伊妹兒，省時(shí)省錢，效率高。市場(chǎng)上也有群發(fā)的軟件賣，幾百塊錢就能買到。在上述方法中，一般都要綜合運(yùn)用，現(xiàn)在最常用的模式是：“電話+電子郵件+網(wǎng)站”最先進(jìn)，這就是我們現(xiàn)代化的武器，而不是“電話+傳真”，因?yàn)橄癖本?、廣州、上海這樣的大城市，能夠給得起錢的企業(yè)，像這樣的電腦、網(wǎng)絡(luò)基本上都有，所以，這套方法是最省時(shí)省錢省力，效果最好的。

二、約見的模式： 撒網(wǎng)——跟進(jìn)——確認(rèn) 撒網(wǎng)—— 什么是撒網(wǎng)？用通俗的話說，就是向目標(biāo)市場(chǎng)大面積地發(fā)貼子。

撒網(wǎng)的目的是發(fā)信息。把我們項(xiàng)目的信息準(zhǔn)確無誤地發(fā)送到潛在客戶的手里。

要注意：我們這個(gè)網(wǎng)一定要撒得大，撒得廣，撒得寬，因?yàn)槲覀冎恢滥骋粋€(gè)地方可能有“魚”，但不知道具體的“魚”到底在哪里，所以，要把“魚”一網(wǎng)打進(jìn)，我們網(wǎng)一定要張得大，這樣才能把魚一個(gè)不漏地全部捕獲。

撒網(wǎng)用什么樣的工具？上面我們已經(jīng)介紹了6種。這里我們著重地講一講電話撒網(wǎng)的方法。電話如何撒網(wǎng)？我的做法一般是這樣的： 有兩種方法。

（一），手里有一把手的電話，直接打給他?？梢哉f：喂，李總，你好！我有個(gè)重要的傳真請(qǐng)你接一下?；蛘哒f：喂，你好，李總！我是某某主委會(huì)的，我們正在舉行某某活動(dòng)，我們想邀請(qǐng)您參加，我這里有個(gè)材料，你看是發(fā)傳真還是發(fā)E—MIL？謝謝！然后，你把資料傳過去。

（二），手里沒有一把手的電話，這個(gè)時(shí)候你就要過關(guān)斬將了。大家都知道，大公司，一般都有秘書小姐擋架，她們都有一套應(yīng)付找老總的電話。你打電話過去，一般情況她就會(huì)問你：請(qǐng)問你找他有什么事嗎？你跟他約好了嗎？他認(rèn)識(shí)你嗎？等等。如果這個(gè)時(shí)候，你沒有一套應(yīng)對(duì)的方法，你就可能會(huì)敗下陣來，小姐一般都會(huì)這么說：老總不在，老總在開會(huì)。這個(gè)時(shí)候你怎么辦呢？ 我的做法是：

直呼姓名——一般我是這樣說的：喂，你好！請(qǐng)給我接李軍的辦公室。為什么不說李總經(jīng)理，而要直呼對(duì)方的姓名？因?yàn)槟憧蜌獾亟欣羁?，?duì)方會(huì)認(rèn)為你是一般的業(yè)務(wù)關(guān)系，或者是來辦事的，于是，她就會(huì)公事公辦，而你親切地直呼對(duì)方的姓名，她就會(huì)認(rèn)為你是他的鐵哥們，或者是親朋好友，所以，不敢怠慢你。

高品牌壓——就是用你的品牌給對(duì)方造成壓力。你可以反復(fù)地重復(fù)你的單位和姓名。比如：“喂，你好！我是某某主委會(huì)的張春健，請(qǐng)給我轉(zhuǎn)接李軍的辦公室。”有的秘書小姐，她不吃你這一套，問你：找他有什么事？或者說：你跟他約好了嗎？他認(rèn)識(shí)你嗎？等等。這個(gè)時(shí)候，你怎么辦？你可以繼續(xù)說：我是某某主委會(huì)的張春健，請(qǐng)給我轉(zhuǎn)接李軍的辦公室?！斑@位小姐很牛，就是不賣賬，這個(gè)時(shí)候你還繼續(xù)跟她說：你就告訴李軍，我是某某主委會(huì)的張春健?！狈磸?fù)2——3次，如果對(duì)方還不就范，這個(gè)時(shí)候，你就不要蠻了，就要退一步，說：是這樣的，我們正在開展一個(gè)什么什么的活動(dòng)，我們要親自邀請(qǐng)李總參加。請(qǐng)你轉(zhuǎn)一下好嗎？如果她還是不就范，這個(gè)時(shí)候你又要退一步，說：小姐，請(qǐng)問你的芳名？噢，王芳小姐，我這里有一份資料，你看是傳真呢，還是發(fā)E——，請(qǐng)你一定要轉(zhuǎn)交給你們的老總。并給我回話。好嗎？好，謝謝！再見！

為什么要問她的名字？主要是給她加強(qiáng)責(zé)任感。

跟進(jìn)—— 貼子發(fā)過去了，你估計(jì)他看得時(shí)間差不多了，你打電話過去：喂，李總嗎？我是某某組委會(huì)的張春健，剛才傳過去的材料還有什么不清楚的地方嗎？然后，你停下來，讓他說話。你不要這樣說：你參不參加這個(gè)活動(dòng)。如果他說不參加這個(gè)活動(dòng)，你就沒戲了。跟進(jìn)的時(shí)候，有比較長(zhǎng)的話要說，你可以先這樣說：喂，李總，你好！我是某某組委會(huì)的張春健，你現(xiàn)在說話方便嗎？如果你打他的手機(jī)，你可以這樣說：你身邊有坐機(jī)嗎？我打過來。你這樣說，對(duì)方會(huì)認(rèn)為你比較理解他，體貼他，因?yàn)槭謾C(jī)是雙向收費(fèi)，或者對(duì)方這個(gè)時(shí)候正在開車，或者正在開會(huì)，或者身邊有人，談這個(gè)事不方便、不合適。你這樣做，對(duì)方會(huì)認(rèn)為你很體貼他，接著你就可以把你想和他溝通的話，進(jìn)行溝通，對(duì)方不管同意不同意，他至少會(huì)聽你說完。跟進(jìn)是個(gè)進(jìn)一步溝通的時(shí)候，你帖子傳過去，他有不明白的地方，就會(huì)向你咨詢，你就要排難釋義，但大部分的時(shí)候，都會(huì)提出些反對(duì)性的問題，這個(gè)時(shí)候你就要應(yīng)對(duì)。一般有哪些反對(duì)性的問題？根據(jù)我在操作中的經(jīng)驗(yàn)，常碰到的問題有這么幾個(gè)： 拒絕1：“我很忙，沒時(shí)間?！?應(yīng)對(duì)：張總，我知道你很忙，所以才打電話來跟你約個(gè)時(shí)間。我不會(huì)耽誤你很多時(shí)間，只要十幾分鐘就可以了。但這十幾分鐘，也許對(duì)你的企業(yè)有很大的好處。你看，你是明天上午還是下午我們見個(gè)面?！抑滥愫苊Γ覀冋陂_一個(gè)課，就是讓你不忙，而且讓你提高工作效率，......我們這個(gè)講課的老師是......我知道你并不是沒有時(shí)間，而是你認(rèn)為這個(gè)事情究意有沒有價(jià)值。如果有價(jià)值的話，我相信你再?zèng)]有時(shí)間也會(huì)擠出時(shí)間來了解。比如說，你來這里馬上就能夠讓你賺上百萬上千萬，你會(huì)說沒有時(shí)間嗎？比如說，......。你說對(duì)嗎？

拒絕2：“我對(duì)這個(gè)不感興趣，你找其他公司吧。” 應(yīng)對(duì)：張總，我非常理解你的心情。當(dāng)你不完全了解清楚這個(gè)項(xiàng)目（或構(gòu)想）的時(shí)候，不感興趣，是很正常的。你不了解就感興趣，反而就奇怪了。我相信，你真正了解這個(gè)項(xiàng)目之后，也許會(huì)感興趣。你不感興趣，也沒有關(guān)系，就當(dāng)了解一個(gè)信息，現(xiàn)在是信息時(shí)代，信息就是財(cái)富，說不定這個(gè)信息不是你想象的那樣，也許你從這個(gè)信息里面能夠得到意想不到的收獲。反正了解一個(gè)信息沒有壞處，總不會(huì)吃虧。我不會(huì)耽誤你很多時(shí)間，只要十幾分鐘就可以了。你看，你是明天上午還是下午我們見個(gè)面。

拒絕3：“我們經(jīng)費(fèi)很緊張，有機(jī)會(huì)再合作吧！” 應(yīng)對(duì)：現(xiàn)在每個(gè)企業(yè)的經(jīng)費(fèi)，都很緊張。就是再有錢的單位，也總是缺錢。現(xiàn)在的關(guān)鍵是如何把有限的資金用在刀刃上，讓他發(fā)揮最大的效益。如果花小錢能辦大事，能提高十倍二十倍的效益，我相信你一定會(huì)擠出錢來辦這個(gè)事?，F(xiàn)在我們的這個(gè)活動(dòng)就能達(dá)到這樣的效果。我不會(huì)耽誤你很多時(shí)間，只要十幾分鐘就可以了。你看，你是明天上午還是下午我們見個(gè)面。拒絕4：“你先傳個(gè)資料，我們研究一下，再跟你聯(lián)系?！?先判斷真假。真的，就說：

大部分都是假的，如果你真得等他的回話，你等到眉毛胡子白都等不到。有兩種說法：

（1）好，你們盡快研究。星期五我正好路過這里，我過來一下吧。（2）好，我知道你是大忙人，事情也比較多，干脆這樣，星期五，我打電話過來。

拒絕5：“你怎么知道我手機(jī)號(hào)碼的？你怎么亂打（發(fā)）？” 應(yīng)對(duì)（1）：王總，您先別急。現(xiàn)在是信息社會(huì)，您的手機(jī)是用來聯(lián)絡(luò)的對(duì)嗎？至于我從哪里得到的并不重要，重要的是今天我給您傳達(dá)一個(gè)重要的積極信息，多知道一個(gè)信息總沒有什么壞處，也許這個(gè)信息可以給你帶來意想不到的收獲。（如果他說：什么信息呀？！你就接著說：我們這個(gè)信息是......；如果他不感興趣，你可以這樣說：王總，您不感興趣，沒有關(guān)系，就當(dāng)交個(gè)朋友吧，我叫某某，今后歡迎加強(qiáng)聯(lián)系。打擾您了，再見?。?/p>

應(yīng)對(duì)（2）：你好！王總，我們是在某某會(huì)議上認(rèn)識(shí)的（你手上搞來的名錄是某某會(huì)議的名錄，但你并沒有參加）我叫，你可能忘記了，但我對(duì)您的印象還是非常地深刻。是這樣的，我這里有個(gè)非常好的信息想告訴你，這個(gè)信息是......拒絕6：你這個(gè)人煩不煩啊，老跟我打電話？ 應(yīng)對(duì)：王總，你不要生氣，如果業(yè)務(wù)員都象我這樣，你們公司的業(yè)績(jī)?cè)绶?。你說對(duì)嗎？就當(dāng)我給你個(gè)信息員吧，如果你覺得這個(gè)信息有用，你就吸收，沒用，你當(dāng)了解一個(gè)信息吧，這沒有什么壞處。確認(rèn)—— 通過上面的工作，可能出現(xiàn)兩種情況，一是對(duì)方有意向，約見成功，這當(dāng)然好，你就可以確定時(shí)間地點(diǎn)，進(jìn)入下一步“面談”。二是對(duì)方?jīng)]有意向，約見失敗，這很正常，因?yàn)槲覀冞@個(gè)事業(yè)是個(gè)“大數(shù)法則”，不可能人人有意向，我們應(yīng)該有1%的思想準(zhǔn)備。在這里，我要提醒各位：大部分業(yè)務(wù)員都在這一關(guān)倒下去了，犧牲了。這一關(guān)我們叫著“鬼門關(guān)” “死亡谷”是個(gè)“瓶頸”。這就好象打游戲機(jī)一樣，到了這一關(guān)就是通不過，一到這關(guān)就死掉了。我之所以要花大篇幅的時(shí)間來講這兩部分，是因?yàn)檫@兩部分非常重要，我們現(xiàn)在大部分的朋友都在從事這項(xiàng)工作，我們大部分的業(yè)務(wù)員都在這一關(guān)倒下去了。

為什么會(huì)倒下去？都是因?yàn)榍懊娴墓ぷ鳑]有準(zhǔn)備好，為后面的失敗埋下了隱患，問題在這個(gè)環(huán)節(jié)都暴露出來了。你前面付出的是什么，這一關(guān)回報(bào)的就是什么，不管是成功還是失敗，這就是規(guī)律。如果你前面工作準(zhǔn)備的好，你就可以減少失敗，順利地進(jìn)入到第三階段“面談”。

贏得客戶的溝通技巧——如何面談

一、先給對(duì)方一個(gè)好印象 電話約見的時(shí)候，已經(jīng)給對(duì)方留下了一個(gè)好印象。如何把這種印象繼續(xù)保持發(fā)展下去？我們要注意兩個(gè)方面：

（一）、注意衣著打扮，言談舉止。人的第一印象很重要，你進(jìn)門的一剎那，他就決定了對(duì)你的印象。第一印象7秒鐘可以保持7年。人的第一印象一旦形成，就很難改變，如果第一印象不好，也許下面的談判就可能泡湯失敗。

業(yè)務(wù)員的失敗，80%的原因是因?yàn)榱艚o客戶的第一印象不好。也就是說，在你還沒開口的之前，別人就把你給槍斃了。

不知大家是否有過這樣的經(jīng)歷：在電話里跟一個(gè)小姐談得很好，對(duì)方的聲音很甜，這時(shí)你在心里就會(huì)有種種的猜想，比如，猜想她，人長(zhǎng)得肯定跟她的聲音一樣美，肯定漂亮；她的素質(zhì)一定很不錯(cuò)；她氣質(zhì)一定會(huì)很高雅等等，就會(huì)有一種想和她見面的沖動(dòng)，希望很快見到她。當(dāng)然有這種想法，不是說有什么邪念，這是人的一種正常心理。但有的時(shí)候，一旦見了面，或者還沒見面，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地看見，就可能使你大失所望，沒有了興趣。為什么？具體也說不清楚，就是一種總體的感覺。我們的民族也是一種感性的民族。這種感覺和原來的想象有很大的落差。就這么一瞬間，腦子里便會(huì)閃出一個(gè)非常感性的決定：不行，這人不行。

有一次，有個(gè)人約我，在電話里說：你好！你是張春健老師嗎？久聞你的大名，上次你在成功論壇上的演講非常地棒，我想跟你合作。如果你有時(shí)間，上午10：00請(qǐng)到清華企業(yè)家俱樂部來。我一聽是清華的，對(duì)對(duì)方產(chǎn)生了興趣。為什么？一是因?yàn)樗f得比較得體；二是看到清華的這個(gè)牌子，心想可能有點(diǎn)來頭。于是，馬上答應(yīng)了他的邀請(qǐng)。誰知道，來到清華俱樂部的門前，遠(yuǎn)遠(yuǎn)看見一個(gè)人向我們招手，就在這一剎那，對(duì)他馬上就沒有了興趣。一看他坐的姿勢(shì)，他的氣質(zhì)，他的禮節(jié)，他的裝束，就不象我想象的那樣，還沒有具體談，我就失去了興趣。

所以，人的衣著很重要。俗話說，佛靠金裝，人靠衣裝。三分長(zhǎng)相，七分打扮。一般人都是先看你穿，再聽你說，你穿得不好，對(duì)方就會(huì)失去興趣。如果你隨便穿穿，人家就隨便聽聽，如果你盛裝而來，別人就洗耳恭聽。有的時(shí)候，當(dāng)別人不是很了解你的情況下，你的穿著打扮，會(huì)決定你的業(yè)務(wù)的成敗。對(duì)這一點(diǎn)我是深有體會(huì)的。有一次，有一個(gè)公司請(qǐng)我去他公司搞主持，還特意安排了一餐飯局，在酒桌上，老板問：那個(gè)主持來了沒有？旁邊的人指著我：那位就是。他看著我說：你就是呀？當(dāng)時(shí)他的表情，使我大為震驚，我心想：可能是我穿的太休閑，給人的感覺太一般了。只聽他又說：那天，你在臺(tái)上那樣光彩照人，給人的印象好偉大。今天你叛若兩人。這件事給我很大的震動(dòng)，我認(rèn)為，一個(gè)人如果你想成為一個(gè)成功的人，你平時(shí)就要以成功的標(biāo)準(zhǔn)來要求自己，你的穿著打扮，就要以成功人的標(biāo)準(zhǔn)來要求自己。不要認(rèn)為現(xiàn)在不是正規(guī)場(chǎng)面，就隨隨便便，或者認(rèn)為大家都是熟人，都是朋友，隨便一點(diǎn)沒關(guān)系，其實(shí)你平時(shí)不注意，別人都看在眼里，心里都有一本賬，到時(shí)候一有機(jī)會(huì)，或需要用人的時(shí)候，他不一定會(huì)考慮你，盡管你們平時(shí)很熟，是朋友，因?yàn)閯e人已經(jīng)對(duì)你定了格，你給別人就是這樣的感覺，很多機(jī)會(huì)就會(huì)與你擦肩而過。我今天講這些的意思，就是說要注意養(yǎng)成一種習(xí)慣，一種隨時(shí)注意自己的衣著，注意修煉自己的氣質(zhì)和教養(yǎng)的習(xí)慣，到了場(chǎng)面上，你就自然會(huì)有出色的表現(xiàn)。

（二），大方得體，不卑不亢。

跟我們打交道的人，層次都比較高，都是一些老板、經(jīng)理、董事長(zhǎng)，我們不要認(rèn)為自己是個(gè)小人物，或者認(rèn)為自己只是個(gè)拉廣告贊助的人，心里就沒有底氣。因?yàn)槟闶谴硪粋€(gè)組織，一個(gè)單位，一個(gè)公司去辦事，你要維護(hù)你公司的形象，你要有一種自信。你越是拘謹(jǐn)，你就越?jīng)]戲，別人越看不起你。

一進(jìn)門你就要定好基調(diào)，我發(fā)現(xiàn)，如果你這個(gè)調(diào)子沒有定好，你到后面就會(huì)很被動(dòng)。比如你一開始太尊重他，一味地捧他，他就會(huì)跳尾巴，反而適得其反；還比如，別人給你倒開水，你應(yīng)該有禮節(jié)地說：“謝謝！”就行了，不要太客氣，不要這樣：“好好好，謝謝，謝謝！”點(diǎn)頭哈腰，反復(fù)說謝謝，給人一副奴才相，這樣跌了自己的身份，別人也看不起你。

還舉個(gè)例子，你到外地去談項(xiàng)目，別人看你是北京來的，是代表某某部門來的，別人就對(duì)你很尊重，當(dāng)然他并不知道你吃幾碗飯的，別人請(qǐng)你上坐，把你當(dāng)作重要貴賓，這個(gè)時(shí)候你要作得住身價(jià)，不要沒有見過世面。你最多來個(gè)禮節(jié)上的動(dòng)作：請(qǐng)！然后大大方方地坐上去，不要太客氣，推來推去，你越推，有一種受寵若驚的感覺，慢慢地別人就低看你，就不會(huì)把你當(dāng)回事了。這一切被動(dòng)的局面都是你自己造成的，你一定要引起注意。你要大大方方去跟對(duì)方打交道，你越是卑弓卑膝，低三下四，好象求別人似地，別人越看不起你，你越是大方自然，保持尊嚴(yán)，別人就越看得起你，把你當(dāng)人看。這一剎那的功夫，要靠你平時(shí)修練。

二、說一套扣人心弦的話術(shù)

第一次見面時(shí)，人往往會(huì)用一種審視的眼光來看你、來判斷你。在場(chǎng)面上，一般我們只要幾個(gè)來回就可以基本摸清對(duì)方的底細(xì)，知道對(duì)方的斤兩，就知道他是吃幾碗飯的。人一開始，他是先看你穿，然后再聽你說。你穿得很好，他對(duì)你印象也很好，你說得好，他對(duì)你的印象就會(huì)更好。如果你穿得很好，但說得很臭，他就會(huì)立即改變對(duì)你的看法，你下面的談判就會(huì)很麻煩。

就象一個(gè)小姐，你開始不認(rèn)識(shí)她，每次在路上碰到她的時(shí)候，你看到她人長(zhǎng)得很好，穿得也很漂亮，你對(duì)她的感覺很好。但有一天，她一開口，你就改變了對(duì)她的看法，你想：怎么這樣的素質(zhì)？一點(diǎn)修養(yǎng)都沒有。她不開口還好，一開口她的形象就破壞了，你就會(huì)馬上改變了對(duì)她的看法，馬上就會(huì)產(chǎn)生不好的印象。你就對(duì)她再也沒有什么感覺了，你就會(huì)覺得她的這個(gè)長(zhǎng)相，這套衣服，是對(duì)美的一種褻瀆，所以，開場(chǎng)白一定要說好。

你開始的三五句話，必須讓對(duì)方產(chǎn)生好印象，必須讓對(duì)方高興，必須抓住對(duì)方，讓對(duì)方產(chǎn)生興趣，打動(dòng)對(duì)方。如果你做不到這一點(diǎn)，你就要停下來，好好地斟酌一下，讓你所說的話，動(dòng)聽動(dòng)聽再動(dòng)聽，精煉精煉再精煉。你的話不能打動(dòng)對(duì)方，重要的一條就是廢話太多。什么叫做廢話太多？就是你所說的，不是對(duì)方想聽的。怎樣解決這個(gè)問題？解決的方法，就是在最短的時(shí)間內(nèi)，掌握一套最有力的說詞。

怎么說好這套話術(shù)呢？ 首先，以寒喧、贊美作為鋪墊 演戲之前，都要先敲一陣子鑼鼓，再開場(chǎng)；你說一個(gè)事，辦一個(gè)事，一般也都要有個(gè)過渡和鋪墊。比方說，你要老張做一個(gè)事，你總要先說點(diǎn)別的什么。“老張，你最近在忙什么哪？身體怎么樣？”“你這根領(lǐng)帶很漂亮”等等。說完這個(gè)鋪墊之后，你再說：“老張，我給說個(gè)事，什么什么。這樣過渡一下，老張接受起來就容易自然多了。

同樣，你一到別人那里，也應(yīng)該有個(gè)過渡，如果你一進(jìn)門，馬上就說正事，人家神都沒有緩過來，摸不清你的東南西北，你就滔滔不絕地說一大通，這樣效果肯定不好。

開場(chǎng)白怎么說？就是以寒喧贊美你為鋪墊。寒喧、贊美的體裁可結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、他本人的特點(diǎn)（穿著，工作）或他和企業(yè)的某個(gè)事件來展開。（某次講話、他的一本書等等）鋪墊的話不能太多，一般三兩句就可以了。

比如，”你這個(gè)辦公室真是氣派，很有品味“"你這件衣服很好看，大概要幾千塊”“上次在學(xué)習(xí)型大會(huì)上，我聽了你的發(fā)言，你講得真棒，......”“上次電視臺(tái)播了你們公司的事跡，我對(duì)你公司非常佩服......”“你是東北人吧，聽你口音是東北人吧，我也是......”“看你架勢(shì)，好象老總以前當(dāng)過兵，我曾經(jīng)也在某某兵團(tuán)......” 等等 ,寒喧不是目的，主要是緩和氣氛，拉近彼此心里的距離，解除對(duì)方的警戒心理，為下面的談判打下良好的基礎(chǔ)。其次，充分展示賣點(diǎn)亮點(diǎn)，給對(duì)方造夢(mèng)。

你今天跟他談的目的，就是要把你這個(gè)項(xiàng)目的賣點(diǎn)、亮點(diǎn)，充分地展示出來，就是要把你這個(gè)項(xiàng)目賣點(diǎn)亮點(diǎn)講好、講深、講透、講足、講活，你不僅要告訴他：你目前從這個(gè)項(xiàng)目能得到什么好處和利益。你還要給他造夢(mèng)，告訴他未來的利益，讓他看到這個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)資源。比如說，你在臺(tái)上講話或者與中央領(lǐng)導(dǎo)交談等場(chǎng)景，可以通過照片、錄相把它記錄下來，這些珍貴的照片和錄相，有時(shí)不是說有錢就可以買到的，這種機(jī)會(huì)是可遇不可求的，你還可以把它放大，掛在辦公室；有一些資料可以作為企業(yè)公關(guān)宣傳的資料，你可以在這些宣傳資料中濃重地加上一筆：我曾經(jīng)......；在這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，你肯定會(huì)結(jié)識(shí)很多的重要人物，說不定在這些高級(jí)人脈中能產(chǎn)生許多商機(jī)，能帶給你或企業(yè)帶來意想不到的機(jī)會(huì)。

有一次，我去一個(gè)單位拉廣告，當(dāng)介紹了賣點(diǎn)好處之后，我接著說：“今天你在我們這里做了一次廣告，不光是我們的客戶，還是我們的朋友、聯(lián)誼單位。今后你單位上有什么事，需要我們新聞媒體支持，我們也會(huì)在所不辭，大力支持。我們新聞單位上上下下、方方面面的朋友很多，說不定哪天有需要的時(shí)候。對(duì)方一想：也是。今后，你們有什么活動(dòng)，我們也會(huì)大力支持，支持都是相互的。我們不是一錘子買賣。合作，今天才是開始。大家眼光都要放遠(yuǎn)一點(diǎn)。在展示的時(shí)候，要注意這么幾點(diǎn)：、一是，要盡量利用現(xiàn)代化設(shè)備展示。比如電腦、VCD、投影、動(dòng)畫等，這樣有聲有色、有動(dòng)有靜、圖文并茂，生動(dòng)形象，可以省去很多的話。同時(shí)，客戶也可以充分調(diào)動(dòng)各種器官加深理解，加深印象，效果很好。二是，在對(duì)方看的時(shí)候，我們不要多說話，要讓對(duì)方認(rèn)真地看。當(dāng)他看得差不多的時(shí)候，你可以適當(dāng)?shù)丶右渣c(diǎn)撥。有的業(yè)務(wù)員不注意，當(dāng)客戶在看的時(shí)候，他在旁邊嘮嘮叨叨說個(gè)不停，吵得半死，不知道是聽你說，還是讓他看，攪得別人心里很煩，根本看不下去，效果當(dāng)然也很差。

三是，展示的時(shí)候要有層次感，賣點(diǎn)要一個(gè)一個(gè)講，資料要一層層地拿，要層層遞進(jìn)，象撥筍一樣，不要一下子把資料全端出來。因?yàn)橘Y料太多，客戶就不會(huì)看得很認(rèn)真，抓不住要點(diǎn)。你要講完一段，就拿出一些資料作為佐證，或者加以說明，這樣做有理有據(jù)，對(duì)方也會(huì)很清楚明白。

四是，當(dāng)你介紹完賣點(diǎn)之后，你要給對(duì)方講一些關(guān)于感情和個(gè)人關(guān)心的問題。你可以這樣說：我這個(gè)人是最重感情講義氣的，都是按市場(chǎng)規(guī)則來操作的。凡是跟我們打交道的人，都不會(huì)讓對(duì)方吃虧，沒有你，就沒有我，有我就有你，”軍功章里有我的一半，也有你的一半“，如果一個(gè)人私心太重，只考慮自己，或碰到什么事情，就溜邊，或不顧及對(duì)方，我最討厭跟你這種人打交道。......在你的啟發(fā)下，對(duì)方也會(huì)慢慢地打開自己的心扉，表露自己的思想，當(dāng)你們進(jìn)入感情世界之后，再談你們的事，這樣就比較好談了。當(dāng)然，我們希望按理出牌，按真正的市場(chǎng)游戲規(guī)則來操作，但是在當(dāng)今的社會(huì)上，很多人并不按游戲規(guī)則來辦事，我們只能隨行就市。就好象擠公共汽車一樣，別人都不按秩序排隊(duì)，你一個(gè)人排隊(duì)就擠不上汽車。我們希望這樣不規(guī)則的現(xiàn)象早點(diǎn)消失。

有時(shí)除了做業(yè)務(wù)，對(duì)對(duì)方的個(gè)人家庭方面的事情，也要表示關(guān)心，不然的話，別人會(huì)認(rèn)為你眼里只有利益，生意，除此之外沒有人情，沒有友誼，太勢(shì)利了，別人就不愿意跟你打交道。

有一個(gè)老總跟我說過這樣一件事：有一個(gè)業(yè)務(wù)員，到一個(gè)他公司去拉廣告，這家公司是他的老客戶。當(dāng)他走進(jìn)老總辦公室時(shí)，這位老總顯得非常地高興，熱情地招呼這個(gè)業(yè)務(wù)員坐下來，興致勃勃地說：我告訴你，我女兒考取大學(xué)了。這個(gè)業(yè)務(wù)員只是平淡地點(diǎn)點(diǎn)頭，”哦“兩聲，接著就說：”我們那個(gè)廣告的事怎么樣了？“對(duì)方非常反感，說：”不做了！下次你別來了?！盀槭裁磿?huì)這樣？就是業(yè)務(wù)員眼睛里只有錢，只有業(yè)務(wù)，讓人家看到太不勢(shì)利了，太功利了。

這時(shí)你應(yīng)該怎樣做？你應(yīng)該表現(xiàn)出和他同樣的喜悅：”祝賀你，祝賀你！你女兒真聰明，你現(xiàn)在可以輕松一下了“。隨后，你還可以買些禮物送到他府上去。如果你這樣做，對(duì)方會(huì)有什么反映？肯定會(huì)很高興，如果你再談業(yè)務(wù)上的事，肯定會(huì)很順利。

當(dāng)看到對(duì)方有心事，不高興，或者家里出了事的時(shí)候，你也同樣要表示關(guān)心，對(duì)他進(jìn)行安慰，千萬不要再提業(yè)務(wù)上的事情，不然別人說你不懂事，下次就不會(huì)再理你了。這時(shí)候，你寧愿下次再跑一趟。成交凌駕一切——如何簽約

一、如何捕捉簽約信號(hào) 在面談時(shí)，我們不要只顧”談“，一定要眼觀六路，耳聽八方，密切注視對(duì)方的一言一行，一舉一動(dòng)，一有情況立即行動(dòng)。

有一門課程叫做非語言交流。什么叫非語言交流？就是肢體語言（動(dòng)作語言）。大家可能有這樣的體會(huì)，有時(shí)候他一句話都沒說，但他一個(gè)皺眉、一個(gè)抽煙、一個(gè)聳肩、翹個(gè)二郎腿，都在向你傳達(dá)一個(gè)信息。還有這樣（作個(gè)動(dòng)作。雙手抱肩、點(diǎn)頭，”嗯"）他對(duì)這個(gè)項(xiàng)目到底認(rèn)可不認(rèn)可，他沒有直接說，實(shí)際上，他已經(jīng)向你傳達(dá)了一個(gè)成交的信號(hào)，已經(jīng)告訴你了，但我們有的朋友，就沒有把握住這個(gè)機(jī)會(huì)。都是在向你發(fā)出一個(gè)信息，甚至是成交的信息。如果你沒有注意到，如果你沒有引起警覺，如果你沒有抓住機(jī)會(huì)，你就會(huì)貽誤戰(zhàn)機(jī)，讓機(jī)會(huì)白白流失。

當(dāng)年毛主席請(qǐng)美國作家斯諾參加建國大典。這實(shí)際上就是向美國人表達(dá)一個(gè)信息：毛澤東非常關(guān)注中美關(guān)系問題。然后，周總理親自批示，美國乒乓球訪問中國，以小球帶動(dòng)大球，毛澤東親自接見乒乓球隊(duì)員，后來，尼克松訪華，就產(chǎn)生了中美聯(lián)合公報(bào)。這就是中國向美國發(fā)出信息，不一定非要說：我們建交吧。

在面談中，一旦覺察客戶有成交的征兆，就應(yīng)該立即抓住機(jī)會(huì)簽單。那么，客戶出現(xiàn)了哪些征兆，就說明他可以簽單成交呢？

第四篇：經(jīng)銷商內(nèi)部管理及業(yè)務(wù)員培訓(xùn)教材

《經(jīng)銷商內(nèi)部管理及業(yè)務(wù)員培訓(xùn)教材》之新產(chǎn)品如何推廣？方成是一個(gè)快速消費(fèi)品知名企業(yè)的一名銷售經(jīng)理，剛剛負(fù)責(zé)西安市場(chǎng)，接到總部要求加快一種新產(chǎn)品推廣的通知，總部制定了嚴(yán)格的監(jiān)督和考核制度，特別是針對(duì)業(yè)務(wù)員和經(jīng)銷商制定了末位淘汰制度。方成心想，一旦末尾淘汰制度制定，每個(gè)業(yè)務(wù)員的命運(yùn)也就被推到了懸崖邊緣，誰都有被淘汰的悲運(yùn)。業(yè)務(wù)員和經(jīng)銷商還不玩命的推嗎？于是，方成召開了經(jīng)銷商和業(yè)務(wù)員動(dòng)員大會(huì)，將總部的通知進(jìn)行傳達(dá)，當(dāng)時(shí)客戶的積極性非常高，甚至有部分經(jīng)銷商振臂高呼一定要勇爭(zhēng)第一。第一個(gè)五日銷售通報(bào)下來了，西安分公司以零進(jìn)貨的業(yè)績(jī)?cè)谌珖止九琶箶?shù)第一。想想開會(huì)時(shí)經(jīng)銷商的表現(xiàn)，方成感到深受經(jīng)銷商的戲弄，火冒三丈。于是，召開了緊急會(huì)議，對(duì)經(jīng)銷商的惡劣行為進(jìn)行嚴(yán)厲的批評(píng)，方成對(duì)經(jīng)銷商下了死命令，五日內(nèi)仍然沒有銷售新品，按經(jīng)銷商自愿放棄經(jīng)銷權(quán)。第二個(gè)五日銷售通報(bào)下來，西安分公司仍然以零進(jìn)貨排名倒數(shù)第一。難道是經(jīng)銷商聯(lián)合對(duì)抗自己?jiǎn)?？方成決定拿一個(gè)經(jīng)銷商開刀，殺雞儆猴。

方成來到一個(gè)經(jīng)銷商劉經(jīng)理的公司，想拿這個(gè)經(jīng)銷商開刀。劉經(jīng)理對(duì)于方成的到訪，一點(diǎn)也不慌張，帶方成來到倉庫。迎面看到是還有一個(gè)月即將過期的一種新產(chǎn)品。劉經(jīng)理跟方成說，每一個(gè)經(jīng)銷商倉庫都有這些新品，我的新品還是少的。我們是經(jīng)銷商，在商言商，都知道新品賺錢，我們難道不愿意做新品嗎？像這樣的損失不是一次兩次了。方經(jīng)理，您初來咋到，我們不可能對(duì)您有什么看法，只是內(nèi)心壓抑的很……

方成回到公司，召開了全體業(yè)務(wù)員會(huì)議，對(duì)西安市場(chǎng)面臨的問題以及造成的原因，要求所有業(yè)務(wù)員暢所欲言。通過了解，方成知道了癥結(jié)所在。原來總部一下達(dá)新品推廣任務(wù)，各地區(qū)新產(chǎn)品鋪天蓋地的推廣起來，西安也不例外。但是分公司不講究方法，也沒有詳細(xì)規(guī)劃，導(dǎo)致有的市場(chǎng)出現(xiàn)退貨，有的市場(chǎng)經(jīng)銷商新產(chǎn)品根本就沒有鋪貨，造成新品積壓。由于積壓金額較大，分公司經(jīng)理不敢承擔(dān)，大多選擇溜之大吉，真正害苦的是負(fù)責(zé)經(jīng)銷商的業(yè)務(wù)員，因?yàn)榇蠖鄶?shù)經(jīng)銷商會(huì)把這種怨氣撒到業(yè)務(wù)員身上。

方成認(rèn)真分析西安市場(chǎng)后，突然感到莫名的恐懼?，F(xiàn)在的西安分公司可以說是分公司誠信盡失，經(jīng)銷商和業(yè)務(wù)員對(duì)分公司特別是分公司經(jīng)理失去了信心。怎么辦？

誠信

方成讓業(yè)務(wù)員將最近一次的積壓新品庫存數(shù)量認(rèn)真統(tǒng)計(jì)，匯總后價(jià)值將近有100萬元。一百萬元讓總部全部拿出是不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)榭偛糠謸芙o西安分公司的全年促銷費(fèi)用一共才300萬元。如果不承擔(dān)的話，新產(chǎn)品根本就別想推起來，重要的是整個(gè)西安市場(chǎng)將面臨倒塌的局面。產(chǎn)品還有一個(gè)月才過期，應(yīng)該還有銷售的價(jià)值。另外，說實(shí)在話，造成新品積壓經(jīng)銷商也有不能推脫的責(zé)任。通過業(yè)務(wù)員對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查，這些新產(chǎn)品可以半價(jià)銷售出去。于是方成對(duì)積壓新品的解決辦法是這樣的，100萬元=半價(jià)銷售50萬元+分公司承擔(dān)費(fèi)用40萬元+經(jīng)銷商自行承擔(dān)10萬元。很多業(yè)務(wù)員對(duì)于方成的解決方案很是不解，既然是給經(jīng)銷商解決問題，為什么還讓經(jīng)銷商承擔(dān)??？方成告訴業(yè)務(wù)員，經(jīng)銷商承擔(dān)的10萬元，對(duì)于財(cái)大氣粗的經(jīng)銷商分解到他們身上可以說是微乎其微，但是這是對(duì)他們的懲罰，因?yàn)樵斐尚缕返姆e壓他們也有不可推脫的責(zé)任，在今后的新品推廣中吸取教訓(xùn)。解決方案確定后，方成又召開了全體經(jīng)銷商大會(huì)。不用說，這次會(huì)議開的很成功，方成也逐漸重塑公司在經(jīng)銷商心中的誠信。接下來就可以大刀闊斧的干了。

調(diào)研

經(jīng)銷商對(duì)公司的誠信度已經(jīng)解決了，關(guān)鍵是如何制定推廣方案，才能夠不重蹈覆轍。通過分公司上下的分析，制定了新品推廣方案。

方成認(rèn)為，前期新品推廣之所以失敗，關(guān)鍵一環(huán)是沒有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分的調(diào)研，從而為更好制定新產(chǎn)品推廣方案提供科學(xué)的依據(jù)。新產(chǎn)品的推出是面對(duì)全國大眾，還是針對(duì)某個(gè)地區(qū)，這應(yīng)該從市場(chǎng)著手，看是否被消費(fèi)者認(rèn)可，而不是以某些人的意志為轉(zhuǎn)移，這樣才能確定新產(chǎn)品是否適合本地區(qū)推廣，以及推廣策略。為此，方成從分公司選擇三個(gè)消費(fèi)水平不等的地區(qū)作為活動(dòng)區(qū)域，主要選擇地區(qū)相對(duì)較大的超市進(jìn)行品嘗活動(dòng)，并配合簡(jiǎn)單的問卷調(diào)查。問卷內(nèi)容包括：消費(fèi)者年齡，職業(yè)，產(chǎn)品口味，產(chǎn)品包裝，產(chǎn)品價(jià)格五個(gè)方面。

通過對(duì)上述地區(qū)的問卷調(diào)查分析,得出以下結(jié)果：新產(chǎn)品以其獨(dú)特口味,受到少中老年消費(fèi)者的青睞,消費(fèi)人群主要以青少年為主。消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品口味和包裝比較認(rèn)可，大多認(rèn)為產(chǎn)品終端定價(jià)5元/袋較為合適。

方成把以上市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果通報(bào)給所有客戶和業(yè)務(wù)員，分公司不僅確定了產(chǎn)品的終端售價(jià)，也找到了產(chǎn)品的適銷人群，更重要的是增強(qiáng)了分公司業(yè)務(wù)人員和經(jīng)銷商推廣該新產(chǎn)品的信心。

渠道選擇：通過對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的分析，分公司要選擇首輪推廣的重點(diǎn)渠道，那就是終端商店，特別是大賣場(chǎng)。新產(chǎn)品前期不可能一推就上量，所以批發(fā)渠道絕對(duì)不能進(jìn)入。這一點(diǎn)需要跟經(jīng)銷商和業(yè)務(wù)員重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)。還有一點(diǎn)就是，新產(chǎn)品推廣前期各級(jí)都有豐厚利潤(rùn)，一旦批發(fā)商介入，這種利潤(rùn)就會(huì)被人為拉低。

壓貨

市場(chǎng)調(diào)查的良好反映，鼓舞了分公司全體成員。方成認(rèn)為，新產(chǎn)品的推廣，僅靠?jī)扇齻€(gè)業(yè)務(wù)員是不夠的，如何調(diào)動(dòng)經(jīng)銷商極特別是終端鋪貨人員的積極性，對(duì)于新產(chǎn)品的推廣具有重大的推動(dòng)作用。

首先，調(diào)動(dòng)經(jīng)銷商積極壓貨

1、加大利潤(rùn)空間，提高經(jīng)銷商經(jīng)營積極性。由于前期鋪貨主要針對(duì)終端，所以中間的加價(jià)利潤(rùn)是比較高的，特別是大賣場(chǎng)的定價(jià)，前期采取“高加價(jià)，強(qiáng)促銷”的定價(jià)策略。強(qiáng)大的利潤(rùn)空間，調(diào)動(dòng)了經(jīng)銷商的壓貨積極性，對(duì)于新產(chǎn)品的推廣，提供了良好保證。

2、壓貨方法：新產(chǎn)品推廣講究“一鼓作氣,再爾衰,三而竭”。報(bào)發(fā)貨很重要，既不能多報(bào)造成新產(chǎn)品惡性壓貨，也不能斷貨，造成新產(chǎn)品推廣中斷。由于前期主要針對(duì)終端鋪貨，終端的平均鋪貨是1件，另外再加上大賣場(chǎng)新品堆頭需要數(shù)量，很容易算出經(jīng)銷商需要壓貨的數(shù)量。通常壓貨主要是考慮批發(fā)環(huán)節(jié)，壓貨數(shù)量出入就很大，也最容易出現(xiàn)不良庫存。所以在經(jīng)銷商壓貨時(shí)，分公司要指導(dǎo)經(jīng)銷商正確壓貨。

其次，調(diào)動(dòng)鋪貨人員積極壓貨。新產(chǎn)品的推廣，關(guān)鍵在于鋪貨人員的積極性和推銷程度，為了增強(qiáng)鋪貨人員的推廣積極性，分公司特別提出讓經(jīng)銷商給予鋪貨人員每件0.5元提成。同時(shí)要求鋪貨人員在每個(gè)終端店壓貨不低于一件，條件比較好的終端店單點(diǎn)壓貨不低于2件。但是所有產(chǎn)品必須全面上貨架或者開箱陳

列，不允許滯留終端店倉庫。大賣場(chǎng)堆頭壓貨要達(dá)到每個(gè)堆頭不低于30件產(chǎn)品，并全部在堆頭陳列，不允許滯留賣場(chǎng)暫存間。

拉動(dòng)

在新產(chǎn)品推廣過程中實(shí)際上就是一個(gè)推拉政策的恰當(dāng)運(yùn)用。不僅有合理的壓貨，還要有充分的拉動(dòng)，方成認(rèn)為應(yīng)該從人員拉動(dòng)和宣傳拉動(dòng)兩方面來做：

人員拉動(dòng)：

一、經(jīng)銷商方面

1、設(shè)專人專車集中時(shí)間鋪貨，加強(qiáng)新產(chǎn)品終端鋪貨。

2、調(diào)動(dòng)所有員工和車輛關(guān)注新產(chǎn)品，擴(kuò)大鋪貨面積，加強(qiáng)終端鋪貨。

3、在鋪貨過程中，負(fù)責(zé)提供免費(fèi)品嘗品，以利于鋪貨人員終端鋪貨。

4、時(shí)刻關(guān)注新產(chǎn)品終端鋪貨，并有義務(wù)把市場(chǎng)情況及時(shí)反饋公司。

5、在推廣過程中，對(duì)終端商店保證退貨承諾，增加終端零售商的銷售信心。

二、公司方面

1、各片區(qū)主管業(yè)務(wù)員，對(duì)轄區(qū)經(jīng)銷商給予實(shí)際指導(dǎo)，跟隨經(jīng)銷商市場(chǎng)鋪貨，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)問題，指導(dǎo)鋪貨人員鋪貨技巧。

2、由分公司經(jīng)理，渠道主管，區(qū)域主管等組成監(jiān)督團(tuán)，隨時(shí)抽查各地新產(chǎn)品進(jìn)展情況，并對(duì)各區(qū)域業(yè)務(wù)員進(jìn)行獎(jiǎng)懲。

宣傳拉動(dòng)

經(jīng)過一段時(shí)間的鋪貨（一般情況下，新品鋪貨需要三個(gè)階段），新產(chǎn)品的鋪貨率已經(jīng)達(dá)到80%左右，如何拉動(dòng)終端消費(fèi)，引導(dǎo)消費(fèi)鏈良好運(yùn)轉(zhuǎn)，成為新產(chǎn)品成功上市后的關(guān)鍵步驟。為此，分公司決定采取全方面宣傳的手段，拉動(dòng)終端消費(fèi)。

1、設(shè)置陳列獎(jiǎng)，突出新產(chǎn)品形象，刺激終端消費(fèi)。陳列獎(jiǎng)的設(shè)置區(qū)域主要在于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總結(jié)以往經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，我們得知鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)認(rèn)可與否，決定了我們這個(gè)新產(chǎn)品市場(chǎng)推及速度以及存在生命周期。為此，分公司決定在鄉(xiāng)鎮(zhèn)超市設(shè)置陳列獎(jiǎng)，每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)選擇一家在當(dāng)?shù)鼐哂休^好聲望的超市，集中陳列新產(chǎn)品，每月給予一件同類產(chǎn)品作為陳列獎(jiǎng)勵(lì)。

2、采取品嘗式鋪貨方式，讓終端店老板和營業(yè)員能夠成為第一個(gè)消費(fèi)者，從而自發(fā)的向消費(fèi)者宣傳新產(chǎn)品。

3、選定學(xué)校，進(jìn)行免費(fèi)派送，引導(dǎo)終端消費(fèi)。通過前期的市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)新產(chǎn)品的主要消費(fèi)群體為學(xué)生和老板，在學(xué)校進(jìn)行免費(fèi)派送對(duì)于拉動(dòng)終端消費(fèi)具有極其重要的作用。于是，我們采取中心城區(qū)影響農(nóng)村的宣傳手段，在市區(qū)和縣城選擇一到二家學(xué)校，進(jìn)行免費(fèi)派送。學(xué)生的口碑宣傳，對(duì)于新產(chǎn)品的終端消費(fèi)拉動(dòng)，發(fā)揮了巨大的推動(dòng)作用。

4、突出新產(chǎn)品賣點(diǎn)，引導(dǎo)時(shí)尚消費(fèi)，帶動(dòng)終端消費(fèi)。通過前期的市場(chǎng)調(diào)查。我們發(fā)現(xiàn)，由于消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品比較陌生，重視程度不高，如果宣傳其內(nèi)在特征，清晰告之消費(fèi)者新產(chǎn)品特征，將會(huì)吸引消費(fèi)者終端購買欲望。所以，分公司決定采取突出產(chǎn)品賣點(diǎn)，引導(dǎo)時(shí)尚消費(fèi)。無論是在鋪貨過程中還是免費(fèi)派送中，統(tǒng)一宣傳新產(chǎn)品特征。

5、增加宣傳品，加強(qiáng)宣傳效果，拉動(dòng)終端消費(fèi)。為了更好地配合新產(chǎn)品的推廣，如何更加有效的加強(qiáng)宣傳，成為新產(chǎn)品推廣過程中重要的手段。通過粘貼宣傳品，懸掛條幅，進(jìn)而增加宣傳效果，拉動(dòng)終端消費(fèi)。

方成將推廣方案通報(bào)給經(jīng)銷商，經(jīng)過認(rèn)真的討論，經(jīng)銷商認(rèn)可了方成的推廣方案，更重要是認(rèn)可了方成的才能和品行，月底的時(shí)候西安分公司以新品銷量遙遙領(lǐng)先位列全國第一。

總結(jié)

推廣總結(jié)：新產(chǎn)品推廣講究“一鼓作氣,再爾衰,三而竭”。報(bào)發(fā)貨很重要，既不能多報(bào)造成新產(chǎn)品惡性壓貨，也不能斷貨，造成新產(chǎn)品推廣中斷。實(shí)際上由于多種原因?qū)е滦庐a(chǎn)品不敢報(bào)貨造成新品斷貨，導(dǎo)致推廣活動(dòng)斷斷續(xù)續(xù)，更嚴(yán)重的是喪失了推廣的最佳時(shí)機(jī)。新品推廣講究推拉結(jié)合的方式，既有壓貨也有渠道拉動(dòng)。最后是終端消費(fèi)拉動(dòng)。只有消費(fèi)拉動(dòng)，使新產(chǎn)品良性循環(huán)，確保新產(chǎn)品推廣成功。新品的推廣不僅僅是渠道的推廣，更重要的是還要關(guān)注人心環(huán)節(jié)的疏通。

第五篇：業(yè)務(wù)員培訓(xùn)教材基礎(chǔ)知識(shí)總篇

業(yè) 務(wù) 員 培 訓(xùn) 教 材

時(shí)企業(yè)的發(fā)展需要更換公司工作環(huán)境擴(kuò)大規(guī)模、改變形象，個(gè)人的發(fā)展也需要更換居住生活環(huán)境來提高自我價(jià)值和生活品質(zhì)，所以房地產(chǎn)業(yè)從它誕生那天起，就決定了它的地位。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的涵義及其特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的涵義有廣義和狹義之分，狹義房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指專門用來進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動(dòng)的經(jīng)營場(chǎng)所，主要指房地產(chǎn)交易所，廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和，而一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、媒介體、價(jià)格、資金運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的綜合系統(tǒng)。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：

(1)市場(chǎng)信息不充分。價(jià)格不公開，買賣方缺少溝通，有時(shí)不能真實(shí)反映物業(yè)價(jià)值。

(2)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，因其不動(dòng)固定，無法流通，具有明顯區(qū)域性。(3)市場(chǎng)對(duì)商品短期供求變化反映不靈敏，因其生產(chǎn)工期長(zhǎng)，投資大。(4)市場(chǎng)壟斷與競(jìng)爭(zhēng)并存，土地地產(chǎn)國家壟斷。(5)市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制與計(jì)劃調(diào)節(jié)機(jī)制共同作用。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)分為地產(chǎn)市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)兩大類。

按地產(chǎn)市場(chǎng)流通形式劃分，可以分為土地買賣市場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)（一級(jí)市場(chǎng)）和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)（二級(jí)市場(chǎng)）。

按房產(chǎn)市場(chǎng)流通形式劃分房產(chǎn)市場(chǎng)可分為買賣市場(chǎng)，房屋租賃市場(chǎng)、房屋調(diào)換市場(chǎng)三種。

3、房屋建筑的構(gòu)造

一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)墻、樓板層、地坪層、樓梯、屋頂和門窗等幾大部分所構(gòu)成。

二、房地產(chǎn)測(cè)量學(xué)

1、概念：測(cè)量學(xué)是研究如何測(cè)定地面點(diǎn)的平面位置和高度，將地球表面的地形（包括地物和地貌）和其他信息（如行政產(chǎn)權(quán)界地址等）測(cè)繪成圖，并將設(shè)計(jì)的工程建筑式指定的界址的實(shí)地標(biāo)定的學(xué)科。

三、房地產(chǎn)價(jià)格

1、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成：三個(gè)部分：物質(zhì)消耗支出、勞動(dòng)報(bào)酬（工資）支出和盈利。

具體包括：

(1)土地取得費(fèi)用；(2)前期工程費(fèi)；(3)房屋建筑安裝工程費(fèi)；(4)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；(5)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；(6)經(jīng)營管理費(fèi)；(7)銷售費(fèi)用；(8)利息；(9)利潤(rùn)；(10)稅費(fèi)

2、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

主要因素有供求狀況；位置物理因素、環(huán)境、行政經(jīng)濟(jì)、人口、社會(huì)、人類心理、國際環(huán)境。

3、房地產(chǎn)估價(jià)方法：(1)市場(chǎng)比較法；(2)收益還原法；(3)成本法

(2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)(3)房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限(4)土地證地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式和年限(5)房地產(chǎn)的途徑和使用性質(zhì)(6)成交價(jià)格及交付方式(7)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間(8)違約責(zé)任

(9)雙方約定的其他事項(xiàng)

四、商品房預(yù)售的條件

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證

(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上（出零錢），并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

(4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。

五、商品房的稅收

(1)內(nèi)銷住宅，契稅1.5%，印花稅，萬分之三，交易手續(xù)費(fèi)，萬分之八。(2)辦公與外銷住宅：契稅3%

(1)外銷房的土地是批租或出讓的，是按照容積率來計(jì)算樓面價(jià)的，針對(duì)的客源是外籍人士、港澳臺(tái)或本地人，土地是有年限的。

(2)內(nèi)銷房的土地是沒有所限的（可認(rèn)為不保險(xiǎn)），針對(duì)的客源是本地人或外地人從98年開始內(nèi)銷房也實(shí)行土地批租，一般來講批租的年限為70年，內(nèi)銷房的類型有外資內(nèi)銷、內(nèi)資內(nèi)銷、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷（僑匯房）。

(3)平價(jià)房，土地便宜，價(jià)格便宜，政府用來解決特困戶，五年不準(zhǔn)上市交易。

7、計(jì)算公式：

容積率：總建筑面積/土地面積

建蔽率：建筑占地面積/土地面積 × 100% 綠化率：總綠化面積/土地面積× 100% 集中綠化率：集中綠化面積/土地面積× 100% 得房率：套內(nèi)面積/建筑面積× 100% 建筑面積：套內(nèi)建筑面積 + 公共分?jǐn)偯娣e

公共分?jǐn)偯娣e包括：小公共面積（所處的樓層的公共面積）和大公共面積（底層的大堂、設(shè)備層）。

套內(nèi)面積 = 關(guān)門面積 封閉式陽臺(tái)：面積計(jì)算100% 敞開式陽臺(tái)：面積計(jì)算50% 閣樓、露臺(tái)，一樓花園，一般贈(zèng)送 住宅交付時(shí)的要求

(1)交付使用許可證，入住許可證(2)質(zhì)量保證書(3)產(chǎn)品使用說明書

前提，全部驗(yàn)收合格（包括水、電、煤、通訊等）

8、何為代理，何為中介？二者區(qū)別

代理：服務(wù)于二級(jí)市場(chǎng)，是發(fā)展商與購買者的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動(dòng)營銷。

中介：服務(wù)于三級(jí)市場(chǎng)，是小業(yè)主與購買者，租賃者之間的橋梁。受理對(duì)象分散無系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷售實(shí)施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動(dòng)營銷。

9、代理業(yè)的模式

(1)香港模式：幫房子找客源。

(2)臺(tái)灣模式：研究房子，找出優(yōu)缺點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)改進(jìn)修正產(chǎn)品，挖掘潛在的客戶，然后包裝，使產(chǎn)品適合市場(chǎng)，達(dá)到銷售目的，目前代理業(yè)基本以此模式為龍頭。

擔(dān)。

若需房產(chǎn)公司代辦，可能收取100～600元不同金額的代費(fèi)

4、答按揭客戶問 客：中國戶照可否辦按揭 答：不可以

客：可否用親屬的按揭

答：可以，直系親屬是不是業(yè)主都可以直接使用（前提，其親屬同意承擔(dān)還款義務(wù)）

客：非直系親屬或他人按揭可否使用 答：非業(yè)主不可使用

客：現(xiàn)定還款年數(shù)，基以后想變更是否可以

答：一般不可以，只有一種特別情況可以，那就是當(dāng)貸款人還款一定時(shí)期后，突然決定將剩余未還貸款還清，那么剩余貸款按其實(shí)際垡年數(shù)年息支付利息加本金，在此之前的還款仍按原事實(shí)上貸款年數(shù)計(jì)息。

5、辦按揭必須是個(gè)人購買住宅商品房，公司購買或個(gè)人購買辦公房不可辦按揭。

二、個(gè)人住房公積金貸款

1、辦理公積金貸款的條件：(1)必須本市戶口(2)一直交納公積金

(3)個(gè)人購房史上沒有用過的公積金

2、公積金貸款額度

(1)最高10萬，20年（暫定）

(2)計(jì)算公式：購買者本人月交納公積金全額×35×貸款年數(shù)

3、公積金貸款的優(yōu)點(diǎn)(1)利息低

(2)購房者單位承擔(dān)一部分

(3)隨著公積金限額的放開可非常有效的活躍房產(chǎn)市場(chǎng)

4、公積金利率表見（表—①）

三、其他政策

1、購房退個(gè)人調(diào)節(jié)稅

在1998年6月1日～2003年5月30日內(nèi)購買本市商品房的購房者可辦理退稅，所退稅的期限，始（購房簽約后首付款稅務(wù)局登記日），終（2003年5月30日）

2、注意事項(xiàng)

高薪階層辦退稅要注意，所退稅金總額最高小于或等于所購房房?jī)r(jià)。3、1999年1月1日起正式結(jié)束福利分房，全部實(shí)行貨幣分房。

4、海洋天空那樣的胸懷與氣魄

寬懷大度，能容萬物，為人正直，胸中坦蕩蕩，從不斤斤計(jì)較，博愛人生，仁者無敵，任何人都是你的朋友。

5、運(yùn)動(dòng)量的體能

俗話說，心有余而力不足，是否擁有過人的體力和腦力是關(guān)系你發(fā)展空間大小的標(biāo)準(zhǔn)。

總述你能擁有其中三項(xiàng)特點(diǎn)，就可以決定你將會(huì)成功，如果五項(xiàng)皆得，那么就可成就你的人生。

歸根到底，成功者永遠(yuǎn)是極少數(shù)人，所以要做這極少數(shù)人中的一員，就必須性格、思想、能力都不平凡，任何環(huán)境中都要以高出他人一籌的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，忌隨大流，忌小聰明（注：先天素質(zhì)不夠的人，也可以在后天努力可得，但其努力程度是難以想象的）。

二、后天素質(zhì)

后天是指人地各自環(huán)境中通過努力慢慢培養(yǎng)的是可變的。

1、鍥而不舍，不斷培養(yǎng)自己克服困難的能力

2、積極向上，不甘落后，有進(jìn)取心

3、做事主動(dòng)，不依賴

4、性格熱情，喜歡與人交流

5、工作認(rèn)真，盡心盡責(zé)，一絲不茍

6、專研專業(yè)，能勝任工作

7、有企圖心，想做老板的員工，才是好職員

8、能與同事和睦相處，成為他人學(xué)習(xí)的榜樣

9、喜好新事物，不斷更新觀念

10、聽從指示，堅(jiān)決完成

11、不怕犯錯(cuò)，知錯(cuò)就改

12、舉一反三，頭腦靈活

13、善于總結(jié)，快速提高

14、能說會(huì)道，表達(dá)自如

15、在生活中做細(xì)心人，體會(huì)人性思想

16、工作有條理，善于安排

17、從小事做起，從點(diǎn)滴開始，不眼高手低 后三條有反作用，有極端，謹(jǐn)慎體會(huì)

18、視錢如命，為財(cái)拼搏

19、樂于表現(xiàn)，勇于當(dāng)先

20、在思想上重視敵人，在心理上情緒上藐視敵人

4、保持精力，做到早起，每日精神抖擻，精力充沛，對(duì)待客戶熱情如一。

5、情緒的調(diào)節(jié)，做到不受情緒影響，善于自我調(diào)節(jié)，始終笑迎客戶。

6、不挑客戶，做到從挑客戶，對(duì)待所有客戶包括市調(diào)的都能做到熱情如出一轍，無善惡之分。

7、人際關(guān)系，做到與同事關(guān)系融洽，從不斤斤計(jì)較，不爭(zhēng)搶客戶，公正，樂于助人，對(duì)待同事的客戶比對(duì)待自己的客戶更熱情，團(tuán)隊(duì)精神銘刻在心。

二、業(yè)務(wù)面

1、銷售風(fēng)格個(gè)性化，做到虛心好學(xué)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，形成獨(dú)特的銷售風(fēng)格。

2、精研專業(yè)，好學(xué)好問，做到經(jīng)常與同事交流、探討，不恥下問，經(jīng)?？磳I(yè)書籍，看報(bào)，把全身心都溶入房產(chǎn)業(yè)。

3、每月市調(diào)，做到無論多忙，都能堅(jiān)持抽出休息日去市調(diào)兩個(gè)以上新樓盤，且能對(duì)樓盤做出正確的評(píng)判。

4、勤寫日記，勤作榫，做到堅(jiān)持天天寫業(yè)務(wù)日記，分析得失較為深入。

5、珍惜客源，珍惜時(shí)間，做到十分珍惜客源，去爭(zhēng)取萬分之一的希望，來人，來電都有仔細(xì)的記錄，并做追蹤，把握住每分每秒，深刻領(lǐng)司時(shí)間的重要性。

6、知己知彼，百戰(zhàn)不殆，做到對(duì)自身樓盤的環(huán)境、交通、生活機(jī)能了如指掌，每一個(gè)細(xì)微之處都親自踏看，且對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤仔細(xì)分析，比較研究和體會(huì)最佳說詞。

7、轉(zhuǎn)換角色，取得信任，做到無微不至的細(xì)心服務(wù)，使客戶感到欠情，把自己轉(zhuǎn)換成朋友、參謀，從而產(chǎn)生極高的信任度。

8、掌握客戶，做到能迅速判斷客戶的類型，及時(shí)調(diào)整銷售策略，讓客戶以

業(yè)務(wù)員意志轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。

9、真實(shí)需求有效解決，做到能規(guī)劃客戶著想，解決真實(shí)需求，幫助客戶選擇房型，選擇最恰當(dāng)?shù)母犊罘绞健?/p>

10、恰當(dāng)運(yùn)用SP，能熟練運(yùn)用SP（促銷手段），融匯貫通，運(yùn)用于無形之中。

11、攻關(guān)能力，做到具有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，客戶疑問都能獨(dú)自圓滿恰當(dāng)?shù)慕鉀Q，有極強(qiáng)的攻關(guān)能力。

12、從實(shí)踐到理論指導(dǎo)新人，不斷分析、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并能從感勝上升到理性，有效地指導(dǎo)新人。

3、踏街的方法

(1)一圖法 在一張地圖上標(biāo)出所要記錄事項(xiàng)的各種符號(hào)，并在筆記本上注解；

(2)多圖法 給每張地圖注明不同內(nèi)容，分類記錄，直接注解

(3)分路合并法 一張紙專用記錄一條主干道的所有事項(xiàng)，隨后回來整理在一張地圖上去

4、踏街的注意事項(xiàng)

(1)踏街很辛苦，所以有些業(yè)務(wù)員會(huì)想各種方法偷懶，如騎助動(dòng)車踏街，抄襲他人等，如果這樣就失去了踏街的意義，踏街就是要累才有效果。

(2)踏街很枯燥，所以往往踏街時(shí)很機(jī)械，如果這樣就失去了踏街的作用，踏街要用心去體會(huì)，才會(huì)產(chǎn)生區(qū)域感覺，在以后的工作中才會(huì)發(fā)生功效。

三、踏街后填表總結(jié)工作(1)作圖

作圖時(shí)要求位置準(zhǔn)確，做到詳盡、細(xì)致

建議：繪制三張圖，分別為商業(yè)配套圖、交通教育保健配置圖和周邊樓盤圖(2)填表

填表目的是把圖上的每一處詳細(xì)化，充實(shí)其內(nèi)容(3)表示

表四①；表四②；表四③

一、市調(diào)的內(nèi)容及意義

市調(diào)顧名思義就是做市場(chǎng)調(diào)查，調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)樓盤的情況，調(diào)查周邊同一地區(qū)和不同地區(qū)的房產(chǎn)狀況、市場(chǎng)消費(fèi)情況與客戶所需，同時(shí)學(xué)習(xí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的銷售特點(diǎn)。市調(diào)是一個(gè)剛?cè)胄械男氯巳腴T的最佳方法，也是房產(chǎn)專業(yè)人員不斷了解市場(chǎng)變化的最直接有效的方法。

市調(diào)是讓業(yè)務(wù)員在了解競(jìng)爭(zhēng)樓盤和市場(chǎng)的情況時(shí)，明確自己所銷售樓盤在市場(chǎng)上所處的狀態(tài)和位置，做到知己知彼，百戰(zhàn)不殆。

二、如何市調(diào)、方法及注意事項(xiàng)

市調(diào)的方法有很多種，是按所調(diào)查個(gè)案的不同情況（包括價(jià)位、地段）來選擇適合的最佳方式，同時(shí)選擇的方法要適合自己（市調(diào)者）。

主要方法有：(1)定位自己為購房者

(2)定位自己為企業(yè)職員為公司看房(3)定位自己為中介公司

(1)定位自己為購房者：一般用于中、低價(jià)位樓盤，若市調(diào)氣質(zhì)不凡，比較成熟，那么可以用于任何個(gè)案。

心理處理：資金來源先確定下來。

語言處理：不要太有條理、太專業(yè)，多問一些無關(guān)緊要的細(xì)節(jié)問題，如會(huì)所中是否有酒吧，陽臺(tái)如何曬衣等等問題。

具體方案：為了解更為詳細(xì)的情況，可采用兩次以上的反復(fù)市調(diào)一個(gè)個(gè)案，找同一個(gè)業(yè)務(wù)員，通過溝通取得熱情接待，了解更多情況。

注意事項(xiàng)：破除自我心理障礙，有些難度較高的市調(diào)內(nèi)容可通過電話這種不見面的方法進(jìn)行尋問。

白色或天空色襯衫

深色標(biāo)準(zhǔn)格式領(lǐng)帶

黑色皮鞋

深色襪子 女士：?jiǎn)温殬I(yè)女裝

內(nèi)穿淺色襯衫

中跟皮鞋 發(fā)型：

男士：干凈短發(fā)，經(jīng)常理發(fā)，不留長(zhǎng)發(fā)，三七開或四六開，盡量露出額頭，讓人感覺精神、干練；

女士：不燙發(fā)或染鮮艷的頭發(fā)，梳理干凈，臉正面不留長(zhǎng)流海，給人一種職業(yè)女生的形象。

其次，要注意衣服的清潔和平整，經(jīng)常燙，這樣一來既可以給別人以好感，更可以增強(qiáng)自己的信心。

一個(gè)好的儀表可以給客戶帶來好的印象，這不單是對(duì)你本人，而且同時(shí)對(duì)銷售的樓盤和發(fā)展公司實(shí)力形象，都會(huì)留下好的感覺，再通過你的禮儀，充分取得客戶信任。

規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，下面為大家一一介紹：

一、電話接聽

電話接聽是在樓盤廣告后，要買房的客戶見報(bào)打電話來詢問，因?yàn)樽鰪V告的樓盤很多很多，客戶不可能一一去現(xiàn)場(chǎng)看房，這樣太累了，所以一般客戶見報(bào)后會(huì)先打電話尋問一些基本信息，尋問后如果有舉才會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)看房，所以電話接聽這 電話邀約首先要破除客戶障礙，語言、語氣猶如與老朋友交談，內(nèi)容不要讓人感覺是在推銷，而是一個(gè)顧問，一個(gè)朋友的角色，忌來買價(jià)格優(yōu)惠，這些詞匯。

例：是張先生嗎？您好，我是小王啊，徐家匯創(chuàng)世紀(jì)花園售樓處的，這段時(shí)間您工作一定很忙吧，昨天我等了您一天，不過不要緊，看房的心情也很重要，我認(rèn)為張先生到創(chuàng)世紀(jì)看房會(huì)讓您感覺像一次出游一般，因?yàn)槲覀儤潜P的環(huán)境、房型售樓處都很有美感，再加上我們上次談得也很開心，說實(shí)話搞房產(chǎn)是為了認(rèn)識(shí)像您張先生那樣的朋友，再說，如果最近您考慮買房呢，至少我們創(chuàng)世紀(jì)花園是非常有參考價(jià)值的，買房要多比多看嘛！當(dāng)然您要做好準(zhǔn)備哦，一般看過我們這里的都會(huì)非常喜歡，以后您再去看其它樓盤就有壓力了，因?yàn)槠瘘c(diǎn)太高嘍，怎么樣給我小王帶您看房的機(jī)會(huì)，明天是星期六，我等您大駕。

當(dāng)然如果想要給對(duì)方一點(diǎn)壓力，也可以加上一些制造氣氛的語言如：上個(gè)月我們這成為環(huán)線內(nèi)最熱銷的樓盤，您早一些來選擇余地也大，如果您過幾個(gè)星期來看，到時(shí)您真的很喜歡小區(qū)，但卻沒有您喜歡的房子了，那會(huì)非?？上У摹?/p>

三、現(xiàn)場(chǎng)接待

業(yè)務(wù)員在現(xiàn)場(chǎng)接待客戶前預(yù)先要做好準(zhǔn)備，銷售夾樓書或DM、計(jì)算器、來人登記表、筆等，并坐在指定的銷售桌等待客戶。

當(dāng)客戶進(jìn)門時(shí)，銷售桌的指定接待業(yè)務(wù)員，站起身大聲告訴大家“客戶到”，這時(shí)所有現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)員齊聲告訴客戶“歡迎參觀”，接待業(yè)務(wù)員上前詢問客戶“先生（小姐）您好，是來看房的吧？與我們這里的哪一位業(yè)務(wù)員聯(lián)系過。”目的確定對(duì)方是否是客戶和是否是其它業(yè)務(wù)員的老客戶，如果是來看房，又未與其它業(yè)務(wù)員聯(lián)系過，那么開始正式介紹：

1、寒暄過程

“那么由我?guī)湍榻B一下，先生（小姐）您貴姓”

“自我介紹一下，我姓王，單姓王，單名一個(gè)杰字，叫我小王好了” “X先生（小姐）請(qǐng)坐，今天天氣很熱（冷）我?guī)湍贡?qǐng)稍坐”

“X先生（小姐）是朋友介紹您今天來看房的吧？”目的問媒體和強(qiáng)調(diào)口卑好。

“X先生（小姐）家住在附近吧？”目的問從哪來調(diào)查區(qū)域。

“X先生（小姐）買房自己住，三個(gè)人想看三房還是兩房？”目的了解需求。

2、引導(dǎo)過程

通過了解客戶情況加以引導(dǎo)

① 媒介角度：老客戶指明是朋友介紹，那么可以這樣引導(dǎo)：

“我是老朋友介紹的，那么他一定告訴您這們這里地段（環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃）特別好（有特色）所介紹您來，那我一定要幫您好好介紹一下”。

老客戶指明是看某一報(bào)刊而來，同樣可以加以引導(dǎo)“哦，X先生（小姐）是看了什么報(bào)紙過來的，對(duì)就象報(bào)上說的，我小區(qū)的地段（環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃）特別好（有特色）來我們這看看┅┅。” ② 地域角度

老客戶指明自己家住附近，或住在別處，那么相應(yīng)的你可以提出很多有關(guān)問題，問是否為動(dòng)遷或改善居住條件或工作在附近，或結(jié)婚用房，隨后加以引導(dǎo)。③ 一般通用法則

“買房子，實(shí)際上不單是買一個(gè)居住空間，而是買一種怎樣的生活，所有地段及周邊交通等很重要，也是大家關(guān)心的話題，那么我來幫您介紹一下我們小區(qū)的情況。”

3、環(huán)境及小區(qū)介紹過程（銷講過程）

介紹過程既要具體又要貼切，談一些特定客戶關(guān)心的話題進(jìn)行解說，注意條理及生動(dòng)，忌繁而無味，前提條件新踏周邊環(huán)境、街上的每一個(gè)角落，熟練掌握銷講，隨后融會(huì)貫通，理解的表達(dá)出來。

過程推薦：地理位置→交通→規(guī)劃→周邊配套→小區(qū)規(guī)劃→發(fā)展商→綠地→會(huì)所→房型

環(huán)境及小區(qū)介紹要注意突出賣點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)重要性，要因人而異，重點(diǎn)推薦，介紹時(shí)要虛實(shí)結(jié)合，忌大吹特吹，用現(xiàn)實(shí)支撐虛夸。用交通強(qiáng)調(diào)市政支持，地段潛力。

在介紹過程中注意不斷帶動(dòng)客戶走動(dòng)，銷售桌→環(huán)境示意圖→模型→小模型→會(huì)所展示圖→物業(yè)管理表版→房型家具布置圖→銷售桌。作用讓客戶終處于動(dòng)態(tài)與變化中這樣他的思緒和注意力比較認(rèn)真，能提高你解說的利用率。

4、引導(dǎo)至某一套過程——叫柜臺(tái) ①業(yè)務(wù)員“柜臺(tái)” ②柜臺(tái)“請(qǐng)講”

③業(yè)務(wù)員“請(qǐng)幫我看一下，XX花園XX幢座X號(hào)X零X室賣掉了沒有” ④ 柜臺(tái)“對(duì)不起，賣掉了”

⑤ 業(yè)務(wù)員“請(qǐng)幫我看一下XX花園XX幢座X號(hào)X零X室可不可以介紹” ⑥柜臺(tái)“恭喜你可以介紹”。業(yè)務(wù)員⑤ ⑦拒臺(tái)：“對(duì)不起，也賣掉了?！?/p>

業(yè)務(wù)員“柜臺(tái)，請(qǐng)幫我看一下XX花園XX幢座X號(hào)X樓哪一套X室可以介紹?！?⑧柜臺(tái)“恭喜你，只有X樓X室可以介紹?！保ㄈ敉瑫r(shí)介紹兩套房，說明客戶

想買兩套）

⑨業(yè)務(wù)員“柜臺(tái)，請(qǐng)幫我看一下XX花園XX座X零X室和X零X室可不可以同時(shí)介紹”

如果客戶要下定金 業(yè)務(wù)員重復(fù)⑤ 柜臺(tái)重復(fù)⑥

業(yè)務(wù)員“請(qǐng)幫我再確認(rèn)一次” 柜臺(tái)“幫你再確認(rèn)一次 業(yè)務(wù)員“售出了 全體同仁“恭喜了”

客戶出門時(shí)，業(yè)務(wù)員“現(xiàn)場(chǎng)的全體同仁請(qǐng)注意，讓我們?cè)俅喂瞂先生定購了XX花園XX座X號(hào)X零X室，讓我們恭喜他”

全體同仁“恭喜了”

叫柜臺(tái)的目的是造勢(shì)、渲染氣氛造成緊張、熱銷的狀態(tài)，刺激客戶和其他客戶，同時(shí)讓控制柜臺(tái)的經(jīng)理隨時(shí)了解客戶需求情況和業(yè)務(wù)員的推導(dǎo)方向。

四．客戶電話追蹤

一般一個(gè)客戶購買一套住房，不是看一次房就能決定的，大多要通過幾次看房考慮最后一定購買，所有在客戶 我們的優(yōu)勢(shì)對(duì)他更重要，忌不斷說別的樓盤都不好，就自己好。

②尊敬想念法 作為一個(gè)孩子想念老人，作為一個(gè)社會(huì)新人請(qǐng)教老師，想再次見面，關(guān)于銷售的樓盤的解說應(yīng)偏向細(xì)節(jié)，在多處已經(jīng)考慮過了。

③未全法 下一節(jié)中具體闡述。六．補(bǔ)足 小訂后追蹤

于SP談?wù)劭?，催化作用）?/p>

4、舉例引導(dǎo)客戶，舉出旁例告訴客戶要爭(zhēng)取優(yōu)惠除非和你所舉特例或比特例條件更好，才可能有申請(qǐng)機(jī)會(huì)。

5、同情，在反復(fù)頂住客戶要求，強(qiáng)調(diào)難度之后，表著非常關(guān)心和同情客戶，把客戶當(dāng)成自己的家人一樣，所以愿意為客戶再爭(zhēng)取一下。

五、除吃飯時(shí)間外任何工作時(shí)間外出要向?qū)０附?jīng)理說明因由。

六、輪排接聽電話和接待來人不可搶接。

七、對(duì)待客戶熱情，精神飽滿，不得與客戶發(fā)生爭(zhēng)吵。

八、請(qǐng)假必須提前一天向?qū)０附?jīng)理申請(qǐng)，并由專案經(jīng)理向公司提出申報(bào)。

九、不得與同事發(fā)生爭(zhēng)吵，有問題向?qū)０附?jīng)理報(bào)告，由專案經(jīng)理解決。

十、對(duì)專案經(jīng)理下達(dá)的任務(wù)無條件執(zhí)行，有問題的可以事后向行政部提出。

十一、每一個(gè)業(yè)務(wù)員都是案場(chǎng)的主人，所以應(yīng)愛惜所有辦公物品，設(shè)備出了問題，應(yīng)即時(shí)報(bào)告并解決。

十二、保守案場(chǎng)機(jī)密，維護(hù)公司形象。

十三、不得制造任何流言蜚語，不得搞小團(tuán)隊(duì)，孤立他人。

十四、有信件或其他物品送到案場(chǎng)，接收者務(wù)必保管好，并當(dāng)天通知有關(guān)人員或?qū)０附?jīng)理。

十五、案場(chǎng)要保持音樂氣氛，音樂不能停