第一篇：物業(yè)管理實(shí)務(wù)模擬題三答案

實(shí)務(wù)模擬題三答案

物業(yè)管理師實(shí)務(wù)模擬題

（三）一、單項(xiàng)選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)1 下列符合一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)條件的是()。

A.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目

B.注冊資本為人民幣300萬元以上。

C.物業(yè)管理中級以上職稱的專業(yè)人員不少于20人

D.物業(yè)管理專業(yè)人員、技術(shù)人員總和不少于50人

參考答案: C物業(yè)裝飾裝修期間，裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的，由

()按照有關(guān)規(guī)定給予處罰。

A.城市房地產(chǎn)行政主管部門

B.建設(shè)行政主管部門

C.國務(wù)院建設(shè)主管部門

D.城市規(guī)劃行政主管部門

參考答案: B有關(guān)入住服務(wù)的說法，正確的是()。

A.對業(yè)主而言，人住僅是物業(yè)驗(yàn)收及其相關(guān)手續(xù)的辦理

B.從房產(chǎn)移交的角度而言，入住的實(shí)質(zhì)是施工單位向建設(shè)單位交付物業(yè)的行為

C.建設(shè)單位將人住工作委托給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位代為辦理人住手續(xù)是物業(yè)人住的操作模式之一

D.人住過程僅涉及物業(yè)管理單位和業(yè)主

參考答案: C

網(wǎng)友解析發(fā)懸賞征求解析關(guān)注此題解析(0)提供解析233網(wǎng)校網(wǎng)友：2013物業(yè)管理師QQ群號(hào)42345940各位考友有好的資料，一起分享吧。共享成功的經(jīng)驗(yàn)。2013-08-04 10:30:00反對0贊同0我的筆記查看網(wǎng)友筆記》支持最大字?jǐn)?shù)：0/150提交 公開我的筆記4 采取()的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

A.包干制

B.分包制

C.酬金制

D.轉(zhuǎn)租制

參考答案: A物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以于年度終了時(shí)，按照年末應(yīng)收取賬款余額的()計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金，計(jì)人管理費(fèi)用。

A.0.2%～0.6 %A

B.0.3%～0.5%

C.0.3%～0.6%

D.0.5%～0.7%

參考答案: B合同法簽訂和履行的基本原則中，()原則具有確定行為規(guī)則、平衡利益沖突等功能。

A.誠實(shí)信用

B.主體平等

C.權(quán)利義務(wù)公平對等

D.合同自由

參考答案: A物業(yè)管理的承接查驗(yàn)方式不包括()。

A.使用查驗(yàn)

B.試驗(yàn)查驗(yàn)

C.檢測查驗(yàn)

D.程序查驗(yàn)

參考答案: D適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的初期管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織形式是()。

A.事業(yè)部制

B.直線職能制

C.直線制

D.矩陣制

參考答案: C企業(yè)在內(nèi)部傳達(dá)重要精神時(shí)，應(yīng)使用的行政公文文種是()。

A.計(jì)劃

B.意見

C.通報(bào)

D.通知

參考答案: C物業(yè)管理公司為實(shí)現(xiàn)某一管理目標(biāo)、完成某項(xiàng)任務(wù)或開展某項(xiàng)工作而預(yù)先作出安排與部署時(shí)，應(yīng)使用的事務(wù)文書文種是(、)。

A.大事記

B.意見

C.倡議書

D.計(jì)劃

參考答案: D

二、多項(xiàng)選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)事業(yè)部制物業(yè)管理組織形式的主要優(yōu)點(diǎn)是()。

A.強(qiáng)化了決策機(jī)制，使公司最高領(lǐng)導(dǎo)擺脫了繁雜的行政事務(wù)，著重于公司重大事情的決策

B.能調(diào)動(dòng)各事業(yè)部門的積極性、責(zé)任心和主動(dòng)性，增強(qiáng)了企業(yè)的活力

C.促進(jìn)了內(nèi)部的競爭，提高了公司的效率和效益

D.有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出

E.加強(qiáng)了專業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考答案: A,B,C,D下列各項(xiàng)中，既可采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，又可采取其他方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有()。

A.新建住宅區(qū)

B.新建寫字樓

C.新建同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)商鋪

D.部隊(duì)營房

E.標(biāo)準(zhǔn)廠房

參考答案: B,D,E物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)成本包括()。

A.直接人工費(fèi)

B.直接材料費(fèi)

C.間接費(fèi)用

D.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

E.施工機(jī)械使用費(fèi)

參考答案: A,B,C有關(guān)物業(yè)管理招標(biāo)方式的說法，正確的是()。

A.邀請招標(biāo)具有一定的公開性

B.招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告

C.邀請招標(biāo)的主要特點(diǎn)是投標(biāo)人不特定

D.公開招標(biāo)的評選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，不允許在程序啟動(dòng)后單方面變更

E.招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式稱為公開招標(biāo)

參考答案: A,B,D,E矩陣制物業(yè)管理組織形式的主要優(yōu)點(diǎn)是()。

A.組織結(jié)構(gòu)較穩(wěn)定，機(jī)構(gòu)人員設(shè)置較多

B.部門之間關(guān)系簡單，協(xié)調(diào)工作量較小

C.有利于調(diào)動(dòng)各方工作積極性，解決處理各自責(zé)任范圍內(nèi)的問題

D.具有較強(qiáng)的機(jī)動(dòng)性和適應(yīng)性

E.加強(qiáng)了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源

參考答案: C,D,E

三、案例分析題(共3題，共80分)

16.2012年10月1日上午9點(diǎn)，位于沿海城市的某住宅小區(qū)開始辦理業(yè)主的人住手續(xù)。物業(yè)公司在小區(qū)人口處張貼“辦理入住手續(xù)流程”，由于正值法定假期，物業(yè)公司新增數(shù)十名工作人員幫助業(yè)主辦理人住手續(xù)。最終由于物業(yè)公司管理有序，使得所有業(yè)主均順利完成了入住 手續(xù)。

問題

(1).對業(yè)主而言，入住的內(nèi)容包括哪些方面?

(2).物業(yè)公司在準(zhǔn)備辦理人住手續(xù)時(shí)，除準(zhǔn)備資料外，還應(yīng)進(jìn)行哪些準(zhǔn)備工作?

(3).以圖示說明入住流程。

(4).業(yè)主人住期間，物業(yè)公司需注意哪些問題?

小張通過網(wǎng)站發(fā)布了招聘信息，隨后陸續(xù)有應(yīng)聘者來面試。該物業(yè)服務(wù)公司人事部王經(jīng)理根據(jù)應(yīng)聘崗位的特征、參加招聘人員的能力與素質(zhì)等確定不同的選拔方法。通過層層選拔最終確定了中高級管理員、保安員、設(shè)備管理員3名不同崗位的新員工，開始了.人職培訓(xùn)。系統(tǒng)解析:

(1).對業(yè)主而言，人住的內(nèi)容包括兩個(gè)方面：一是物業(yè)驗(yàn)收及其相關(guān)手續(xù)的辦理;二是物業(yè) 管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。，(2).物業(yè)公司除準(zhǔn)備資料外，還應(yīng)做好人住工作計(jì)劃、人住儀式策劃、環(huán)境準(zhǔn)備以及其他準(zhǔn) 備事項(xiàng)，如準(zhǔn)備及布置辦理人住手續(xù)的場地、準(zhǔn)備及布置辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的場地、準(zhǔn)備辦公用具、針對入住過程中可能發(fā)生的緊急情況的處理措施等。

(3).入住流程示意圖加下.(4).業(yè)主人住期間，物業(yè)公司需注意的問題如下。

a.業(yè)主人住實(shí)行一站式柜臺(tái)服務(wù)，方便業(yè)主辦理有關(guān)人住手續(xù)。在入住辦理期間，物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理單位和相關(guān)部門應(yīng)集中辦公，形成一條龍式的流水作業(yè)，一次性地解決業(yè)主入住初期的所有問題，如辦理入住手續(xù)，開通電話、有線電視等。

b.因故未能按時(shí)辦理人住手續(xù)的，可按照《入住通知書》中規(guī)定的辦法另行辦理。c.應(yīng)合理安排業(yè)主人住服務(wù)辦理時(shí)間，適當(dāng)延長辦理時(shí)間。為方便業(yè)主入住，應(yīng)根據(jù)業(yè)主的不同情況實(shí)行預(yù)約辦理或?qū)嵭袕椥怨ぷ鞣绞?，如在正常工作時(shí)間之外另行安排入住手續(xù)的辦理，或延長工作時(shí)間，如中午或晚上延時(shí)辦公。

d.辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼入住公告及業(yè)主人住流程圖，在顯要位置張貼或擺放各類業(yè)主人住的標(biāo)牌標(biāo)志、作業(yè)流程、歡迎標(biāo)語、公告提示等，方便業(yè)主了解掌握，加快人住進(jìn)程。同時(shí)，現(xiàn)場擺放物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和其他資料，方便業(yè)主取閱，減輕咨詢工作壓力。對于 重要的法規(guī)文件等，可以開辟公告欄公示。

(5)指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)的各類咨詢和引導(dǎo)，以便入住工作有秩序地順利進(jìn)行。入住現(xiàn)場應(yīng)設(shè)迎賓、引導(dǎo)、辦事、財(cái)務(wù)、咨詢等各類人員，以方便業(yè)主的不同需要，保障現(xiàn)場秩序，解決各類問題。

e.注意安全保衛(wèi)以及車輛引導(dǎo)。人住期間不僅有室內(nèi)手續(xù)辦理，還有現(xiàn)場驗(yàn)房等程序。而有些樓盤的現(xiàn)場施工尚未完結(jié)，現(xiàn)場人員混雜，故應(yīng)注意業(yè)主人身安全和引導(dǎo)現(xiàn)場車輛有序 擺放。

17.某物業(yè)公司負(fù)責(zé)上海市某小區(qū)的物業(yè)管理工作，該小區(qū)業(yè)主張小姐已有好幾個(gè)月沒繳納管理費(fèi)了。物業(yè)公司上門催繳時(shí)，張小姐以前不久自家屋面漏水，物業(yè)公司沒有及時(shí)進(jìn)行維修，給其生活造成諸多不便為由，拒繳物業(yè)管理費(fèi)用。

問題

(1).張小姐的做法是否正確?說明理由。

(2).物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式有哪幾種?

(3)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取哪種形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?

(4).簡述物業(yè)服務(wù)費(fèi)約定形式的財(cái)務(wù)特征。

(5).物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成一般包括哪幾個(gè)部分?

(6).確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)有哪些?

系統(tǒng)解析:

(1).張小姐的做法不正確。

理由：物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理公司為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)合同中的義務(wù)所收取的服務(wù)費(fèi)，物 業(yè)公司的服務(wù)是針對整個(gè)物業(yè)的公共部分和公共設(shè)施，包括公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、公共衛(wèi)生、公共安全與秩序、公共綠化等服務(wù)項(xiàng)目。而業(yè)主自家的屋面漏水，除非有特別的約

定，一般不屬于物業(yè)服務(wù)合同約定的維修范圍。若在保修期內(nèi)，業(yè)主應(yīng)向開發(fā)建設(shè)單位提出，若超過保修期，則應(yīng)由業(yè)主自行負(fù)貢。

(2).根據(jù)《價(jià)格法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式有政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià) 三種定價(jià)形式。

(3).按照目前國家政策法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

(4).酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征如下。

a.會(huì)計(jì)主體。在酬金制下，物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，各物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立建 賬、獨(dú)立核算;在包干制下，物業(yè)管理項(xiàng)目的會(huì)計(jì)主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目可以獨(dú)立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。

b.收入。采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金;采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

c.成本費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定成本的比例較高，人工成本占總成本的比例較高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用的可預(yù)測性較強(qiáng)。

(5).物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成一般包括以下部分：

a.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。

b.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。

c.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。

d.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

e.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。

f.辦公費(fèi)用。

g.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

h.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。

i經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

(6).確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)包括：①詳細(xì)，把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體，才越真實(shí);②全面，不要漏項(xiàng);③測算依據(jù)準(zhǔn)確，不用或少用估值。

18.2011年10月，北京市住宅局決定采取公開招標(biāo)的方式選擇××小區(qū)物業(yè)管理單位。2011年12月1日，時(shí)任副局長的李某召開××小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)開標(biāo)會(huì)議，出席會(huì)議的有招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組11位成員和參加投標(biāo)的甲物業(yè)管理公司、乙物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)。這次招標(biāo)的××小區(qū)，有樓宇l4棟，是一個(gè)設(shè)施完善的大型高層住宅區(qū)。招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組成員在聽取介紹、閱讀標(biāo)書后，根據(jù)招標(biāo)工作辦公室的評分標(biāo)準(zhǔn)，采用無記名方式分別對兩份標(biāo)書的10個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評分。最終，乙物業(yè)管理公司中標(biāo)，取得了××小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)。問題

(1).案例中，招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組的主要工作是什么?

(2).北京市住宅局采取公開招標(biāo)方式時(shí)，首先應(yīng)做什么?

(3).公開招標(biāo)的特點(diǎn)是什么?

(4).簡述中標(biāo)的要求。

(5).通過案例，簡述物業(yè)管理招標(biāo)的程序。

系統(tǒng)解析:

(1).招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組的主要工作是：確定招標(biāo)方式、內(nèi)容、招標(biāo)條件和投標(biāo)企業(yè)的范圍，并對 招標(biāo)過程中可能出現(xiàn)的問題和不確定的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測;制訂相應(yīng)的防范控制體系;編制

招標(biāo)文件;發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書;對投標(biāo)人進(jìn)行資格審查;向投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)文件和提供相關(guān)技術(shù)資料;組織投標(biāo)人現(xiàn)場踏勘和答疑;制訂標(biāo)底和評標(biāo)方法;發(fā)布中標(biāo)結(jié)果等。

(2).北京市住宅局采取公開招標(biāo)方式時(shí)，首先依法發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告必須載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況和獲取招標(biāo)文件的辦法等具體事項(xiàng)。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)明確開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)。

(3).公開招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開，評選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，且不允許在程序啟動(dòng)后單方面變更。

(4).招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并 返還其投標(biāo)書。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評標(biāo)委員會(huì)的評標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。

(5)物業(yè)管理招標(biāo)的程序：成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組一編制招標(biāo)文件一公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書一發(fā)放招標(biāo)文件一投標(biāo)申請人的資格預(yù)審一接受投標(biāo)文件一成立評標(biāo)委員會(huì)一開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)。

第二篇：物業(yè)管理實(shí)務(wù)模擬題二答案

實(shí)務(wù)模擬題二答案

物業(yè)管理師實(shí)務(wù)模擬題

（二）一、單項(xiàng)選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)1 標(biāo)語、溫馨提示、啟事屬于物業(yè)管理的()應(yīng)用文書。

A.事務(wù)類

B.告啟類

C.禮儀類

D.條據(jù)類

參考答案: B物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂招聘計(jì)劃的依據(jù)不包括()。

A.物業(yè)面積的大小

B.業(yè)主構(gòu)成情況

C.物業(yè)管理市場的發(fā)展情況

D.管轄項(xiàng)目類型

參考答案: C業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的基礎(chǔ)資料、會(huì)議決議、決定、請示報(bào)告記錄等文件，均屬于()保存的物業(yè)服務(wù)企業(yè)檔案。

A.短期

B.長期

C.階段性

D.永久

參考答案: D物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入應(yīng)納入()。

A.物業(yè)經(jīng)營收入

B.商業(yè)用房經(jīng)營收人

C.物業(yè)管理收入

D.其他業(yè)務(wù)收入

參考答案: C物業(yè)服務(wù)企業(yè)對員工進(jìn)行面試的正確程序是()。

A.營造和諧氣氛一列提綱一提問一結(jié)束一復(fù)審

B.列提綱一營造和諧氣氛一提問一結(jié)束一復(fù)審

C.營造和諧氣氛一準(zhǔn)備提問一結(jié)束一復(fù)審

D.準(zhǔn)備一營造和諧氣氛一提問一結(jié)束一復(fù)審

參考答案: D房屋及設(shè)施設(shè)備維修方式中，()適用于重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備，以及利用率高的精、大、稀設(shè)備等。

A.計(jì)劃性預(yù)防維修

B.改善性的預(yù)防維修

C.狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修

D.緊急搶修

參考答案: C物業(yè)服務(wù)企業(yè)在員工人職時(shí)即應(yīng)明確告知，員工辭職應(yīng)當(dāng)提前()日以書面形式通知 企業(yè)。

A.20

B.30

C.60

D.10

參考答案: B下列選項(xiàng)中，屬于物業(yè)管理事務(wù)文書文種的是()。

A.計(jì)劃

B.批復(fù)、C.公約

D.會(huì)議紀(jì)要

參考答案: A招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向()個(gè)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。

A.6

B.3

C.5

D.4

參考答案: B物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立二級培訓(xùn)體系的條件不包括()。

A.項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的數(shù)量較多且分布較散

B.企業(yè)員工集中，培訓(xùn)資源較緊缺

C.企業(yè)所管物業(yè)類型結(jié)構(gòu)復(fù)雜

D.企業(yè)員工整體素質(zhì)較高，培訓(xùn)資源比較充裕

參考答案: B

二、多項(xiàng)選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)白蟻的防治方法主要有()。

A.挖巢法

B.藥殺法

C.誘殺法

D.生物防治法

E.器械滅蟻法

參考答案：ABCD

12高層和超高層住宅中，每層樓放置的消防器材應(yīng)滿足的條件是()。

A.消防栓(箱)內(nèi)配置4瓶滅火器

B.每個(gè)消防栓(箱)內(nèi)均配置1～2盤水帶、水槍l支及消防卷盤

C.消防栓(箱)內(nèi)配置2瓶滅火器

D.每個(gè)消防栓(箱)內(nèi)均配置2～3盤水帶、水槍l支

E.每個(gè)消防栓(箱)外均配置S把消防扳手

參考答案: A,B房屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)方式主要有()。

A.事前維護(hù)

B.改善性的預(yù)防維修

C.計(jì)劃性的維修

D.事后維修

E.緊急搶修

參考答案: B,D,E房屋完損等級劃分是根據(jù)房屋主要項(xiàng)目的完好或損壞程度來劃分的，這些項(xiàng)目包括

()。

A.房屋裝修

B.房屋結(jié)構(gòu)

C.房屋設(shè)備

D.房屋價(jià)格

E.房屋產(chǎn)權(quán)

參考答案: A,B,C下列各項(xiàng)中，屬于邀請要約的有()。

A.拍賣廣告

B.投標(biāo)

C.懸賞廣告

D.標(biāo)價(jià)

E.招標(biāo)

參考答案: A,C,E

三、案例分析題(共3題，共80分)

162011年10月24日15時(shí)許，某小區(qū)業(yè)主楊女士行走至北門附近時(shí)，突然遭人毆打，值班保安員目睹了整個(gè)過程，但由于未了解雙方是何種關(guān)系，故未上前制止。第二天，楊女士找到該小區(qū)物業(yè)管理公司，要求其賠禮道歉并賠償經(jīng)濟(jì)損失費(fèi)。小區(qū)物業(yè)管理公司認(rèn)為，楊女士被毆打?qū)偎饺硕髟?，與其無關(guān)。楊女士與物業(yè)管理公司協(xié)商未果，遂以自己遭毆打時(shí)，小區(qū)保安員沒有及時(shí)阻攔，沒有盡到維護(hù)小區(qū)公共秩序的管理義務(wù)為由，將該小區(qū)物業(yè)管理公司告上法庭，要求其賠償精神損失費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)2 000元。

問題

16.該小區(qū)物業(yè)管理公司的說法是否正確?說明理由。

17.針對本案例，物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)哪些方面的管理?

18.假如你是該小區(qū)保安員，為避免此類事件發(fā)生可采取哪些措施加強(qiáng)安全防范工作?

19.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公共安全防范管理時(shí)，門崗崗位的服務(wù)要求是什么?

20.結(jié)合案例分析，物業(yè)管理公司治安防范的注意事項(xiàng)。

系統(tǒng)解析:

16.該小區(qū)物業(yè)管理公司的說法不正確。

理由：物業(yè)管理公司應(yīng)履行在物，業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，進(jìn)行公共秩序管理服務(wù)的義務(wù)。公共秩序 管理服務(wù)包括公共安全防范管理服務(wù)、消防管理服務(wù)和車輛停放管理服務(wù)等方面內(nèi)容。楊女士在該小區(qū)內(nèi)遭人毆打，物業(yè)公司的公共安全防范管理服務(wù)不到位，應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。

17.物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的公共安全防范管理，重點(diǎn)是出入管理，安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理等工作。

18.(1)加強(qiáng)小區(qū)出入管理。熟悉國家有關(guān)法律法規(guī)、本小區(qū)公共秩序管理服務(wù)規(guī)章制度，熟悉本崗位工作規(guī)程及相關(guān)安防設(shè)施設(shè)備的使用方法，合理控制出入管理環(huán)節(jié)，認(rèn)真履行崗位職責(zé)，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)采取相應(yīng)防范措施。

(2)合理利用安防系統(tǒng)。熟練掌握安防系統(tǒng)的技術(shù)性能，使之相互配合，正確使用。在發(fā)生此類案件時(shí)及時(shí)采取監(jiān)控措施，為警方提供案件證據(jù)。

(3)做好安全防范檢查工作。

19.門崗崗位的服務(wù)要求包括：

(1)服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮。

(2)熟悉物業(yè)及業(yè)主(或物業(yè)使用人)基本情況，如業(yè)主(物業(yè)使用人)家庭成員、樓宇結(jié)構(gòu)、消防設(shè)備、各類技防設(shè)備、各類機(jī)電設(shè)備分布情況、消防中心、應(yīng)急反應(yīng)等。

(3)按規(guī)定路線和方式巡邏、簽到，未簽到或不及時(shí)簽到要記錄原因。

(4)熟悉人員和物品出入管理流程，具備條件的，可對外來人員及外搬物品做好記錄及控制。

(5)觀察細(xì)致，反應(yīng)迅速，按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理各種事故隱患及突發(fā)事件。

(6)相互配合，妥善處理各種問題。對于超出職權(quán)或無法處理的情況，應(yīng)及時(shí)匯報(bào)。

20.物業(yè)管理公司治安防范的注意事項(xiàng)如下。

(1)遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事，應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告，并及時(shí)上報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)迅速平息事件，防止事態(tài)擴(kuò)大。

(2)遇有違法犯罪分子正在進(jìn)行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即報(bào)警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止，并采取積極措施予以搶救、排險(xiǎn)，盡量減少損失。對于已發(fā)生的案件，應(yīng)做好現(xiàn)場的保護(hù)工作，以便公安機(jī)關(guān)進(jìn)行偵查破案。

(3)管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)入或鬧事時(shí)，應(yīng)將其勸離管轄區(qū)，或通知其家屬、單位或公安派出所將其領(lǐng)走。

(4)轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時(shí)可禮貌查問。

(5)管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事故，應(yīng)立即通知急救單位及公安部門、家屬，并圍護(hù)好現(xiàn)場，并做好轄區(qū)業(yè)主的安撫工作，等待急救單位及公安部門前來處理。

17某物業(yè)服務(wù)公司欲招聘3名不同崗位的員工，人事部主管小張制訂了招聘計(jì)劃，主要內(nèi)容包括：計(jì)劃招聘人員總數(shù)和人員結(jié)構(gòu)，招聘信息發(fā)布的時(shí)間、方式與范圍等。問題

21.本案例中，人事部主管小張制訂的招聘計(jì)劃的主要內(nèi)容還應(yīng)包括哪些?

22.該物業(yè)服務(wù)公司可采取的選拔方法有哪些?

23.簡述入職培訓(xùn)的主要環(huán)節(jié)。

24.新員工出現(xiàn)哪些情況，該物業(yè)服務(wù)公司可對其進(jìn)行辭退?

25.對中高級管理人員的崗位培訓(xùn)主要包括哪些內(nèi)容?

系統(tǒng)解析:

21.本案例中，人事部主管小張制訂的招聘計(jì)劃的主要內(nèi)容還應(yīng)包括：各類人員的招聘條件;招聘的渠道;招聘方法。

22.該物業(yè)服務(wù)公司可采取的選拔方法有：面試、心理測驗(yàn)、知識(shí)測驗(yàn)和勞動(dòng)技能測驗(yàn)。

23.入職培訓(xùn)一般包括職前培訓(xùn)和試用培訓(xùn)兩個(gè)環(huán)節(jié)。職前培訓(xùn)是指在新員工上崗前，為其提供基本的知識(shí)培訓(xùn)，目的是使新員工了解公司的基本情況，熟悉公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，掌握基本的服務(wù)知識(shí)。試用培訓(xùn)是對新員工在試用期內(nèi)，在崗位進(jìn)行的基本操作技能的培訓(xùn)，以使新員工了解和掌握所在崗位工作的具體要求。

職前培訓(xùn)的內(nèi)容包括公司發(fā)展史、公司概況及規(guī)章制度、公司組織架構(gòu)、公司企業(yè)文化、職業(yè)禮節(jié)禮貌、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)、安全常識(shí)等。試用培訓(xùn)的內(nèi)容為崗位工作職責(zé)及工作要求。

24.新員工若出現(xiàn)下列情況時(shí)，該物業(yè)服務(wù)公司可對其進(jìn)行辭退：

(1)在試用期間被證明不符合錄用條件的。

(2)嚴(yán)重違反勞動(dòng)紀(jì)律或者用人單位規(guī)章制度的。

(3)嚴(yán)重失職，營私舞弊，對用人單位利益造成重大損害的。

(4)被依法追究刑事責(zé)任的。

25.對中高級管理人員的崗位培訓(xùn)主要包括：①知識(shí)培訓(xùn)。中高級管理人員知識(shí)培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括：經(jīng)濟(jì)學(xué)、組織行為學(xué)、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、彳撖管理學(xué)、市場營銷相關(guān)知識(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理、物業(yè)管理法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)營等知識(shí);②能力培訓(xùn)。中高級管理人員能力培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括：物業(yè)管理各項(xiàng)活動(dòng)的組織、內(nèi)外溝通協(xié)調(diào)、經(jīng)營服務(wù)的策劃、物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)作制度的訂立、物業(yè)管理拓展和物業(yè)管理方案的制訂、突發(fā)事件的處理等能力。

18業(yè)主李先生來到某物業(yè)服務(wù)中心，想咨詢有關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成和支出方面的問題，接待員

小趙告訴李先生：“我不明白，等我們領(lǐng)導(dǎo)來了再說”。此時(shí)，服務(wù)中心門外又來了一位黃先生，小趙對黃先生說了句：“等等，我們現(xiàn)在正在接待業(yè)主”。

問題

25.在接待業(yè)主來訪時(shí)，應(yīng)注意哪些問題?

26.本案例中，兩位業(yè)主需要接待，作為物業(yè)服務(wù)中心的接待員應(yīng)該如何處理為好?

27.在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及員工與客戶的溝通方法有哪些?

28.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的溝通準(zhǔn)備工作要求有哪些?

29.分析與客戶溝通的注意事項(xiàng)

系統(tǒng)解析:

25.在接待業(yè)主來訪時(shí)，工作人員首先要注意禮儀禮節(jié)，尤其是最基本的禮儀一定要按標(biāo)準(zhǔn)操作，這與平時(shí)的培訓(xùn)和不斷的實(shí)踐是分不開的。另外，第一時(shí)間接待業(yè)主也很關(guān)鍵，要讓業(yè)主在到達(dá)服務(wù)中心的第一時(shí)間就受到關(guān)注，保持輕松愉快的心情，避免節(jié)外生枝，使問題復(fù)雜化。最后，當(dāng)業(yè)主簡單說明咨詢內(nèi)容后，接待人員應(yīng)快速判斷自己能否準(zhǔn)確解答，如果存在困難，則應(yīng)向其他工作人員請求支援或查閱相關(guān)文件資料，盡可能讓業(yè)主得到滿意的答復(fù)。

26.在這種情況下，接待人員應(yīng)立即判斷兩項(xiàng)工作中是否有一項(xiàng)可在非常短時(shí)間內(nèi)完成，如果可以，則讓另一位來訪者稍等，先處理簡單事務(wù);如果發(fā)現(xiàn)兩項(xiàng)事務(wù)都無法很快處理完，則應(yīng)立刻請求其他工作人員的支援，協(xié)助接待工作，這樣可提高工作效率，節(jié)約業(yè)主時(shí)間，同時(shí)避免使業(yè)主有受冷落的感覺，產(chǎn)生不滿情緒。

27.在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及員工與客戶的溝通方法有：傾聽、提問、表示同情、解決問題和跟蹤。

28.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的溝通準(zhǔn)備工作要求如下。

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的管理人員應(yīng)熟悉物業(yè)管理基本的法律法規(guī)，并能將其運(yùn)用于物業(yè)管理實(shí)踐。

(2)客戶溝通相關(guān)人員應(yīng)充分熟悉和掌握物業(yè)的基本情況，熟悉物業(yè)區(qū)域內(nèi)各類設(shè)施設(shè)備、場地的功能、特點(diǎn)和要求。

(3)在日常的物業(yè)管理服務(wù)中，要勤于學(xué)習(xí)，勤于思考，注意觀察、了解物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主(或物業(yè)使用人)的基本情況。

(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對物業(yè)管理服務(wù)人員進(jìn)行必要的培訓(xùn)，使其把握溝通服務(wù)的基本形式、方法和要求，以達(dá)到良好的溝通效果。

29.與客戶溝通的注意事項(xiàng)：

(1)物業(yè)管理人員在與客戶溝通交流時(shí)，應(yīng)態(tài)度誠懇、神情專注，沒有特別情況不去做其他與溝通交流無關(guān)的事。對較簡單或能夠立即回答的問題要當(dāng)場解釋，對職權(quán)范圍內(nèi)可以

決定 的事項(xiàng)立即予以答復(fù)，對較復(fù)雜或不能立即決定的問題要致歉并解釋，請高級管理人員回答或另行約定溝通的時(shí)間、地點(diǎn)和人員。

(2)溝通中物業(yè)管理人員要與客戶保持適度距離，不應(yīng)有多余的肢體動(dòng)作或不恰當(dāng)行為，如過多的手勢，不停地整理頭發(fā)等。注意傾聽別人的談話，不得輕易打斷。服務(wù)行為要適度，避免影響溝通氣氛。

(3)在與業(yè)主正式溝通中，可以寒喧等方式為開場白，緩和氣氛，使雙方更好地交流。物業(yè)管理人員對業(yè)主(或物業(yè)使用人)所提任何問題和要求，均要采取與人為善的態(tài)度，給予充分理解，必要時(shí)可作耐心解釋，但不宜指責(zé)、否定和駁斥。

(4)物業(yè)服務(wù)的溝通應(yīng)根據(jù)溝通的對象、目的、內(nèi)容和地點(diǎn)的不同采取相應(yīng)的溝通方法。如和老人溝通時(shí)，首先要尊重對方，溝通的氣氛要莊重，語速不宜過快;而與年輕人溝通，則可以相對自由放松。當(dāng)對方偏離溝通主題時(shí)，應(yīng)用適當(dāng)技巧予以引導(dǎo)。

(5)客戶溝通的事由、過程、結(jié)果應(yīng)記錄歸檔?？蛻羲嵋螅瑹o論能否滿足，應(yīng)將結(jié)果及時(shí)反饋客戶。

第三篇：稅務(wù)代理實(shí)務(wù)模擬題三

1、下列不屬于變更稅務(wù)登記的事項(xiàng)是（）。

A:納稅人因經(jīng)營地的遷移而改變原主管稅務(wù)機(jī)關(guān) B:改變法人代表 C:增設(shè)分支機(jī)構(gòu) D:改變開戶銀行和賬號(hào) 本題分?jǐn)?shù)（1）A B C D 您選擇的答案為:空 本題正確答案為:A 本題解析:納稅人因經(jīng)營地的遷移而改變原主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的要在遷移地辦理注銷稅務(wù)登記，在遷達(dá)地辦理開業(yè)稅務(wù)登記。

本題得分:0

2、土地增值稅的納稅申報(bào)要確認(rèn)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)當(dāng)核查（）賬戶及開發(fā)建筑承包合同與付款憑證。

A:在建工程 B:開發(fā)成本 C:財(cái)務(wù)費(fèi)用 D:管理費(fèi)用 本題分?jǐn)?shù)（1）A B C D 您選擇的答案為:空 本題正確答案為:B 本題解析:土地 增值稅的納稅申報(bào)要確認(rèn)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)當(dāng)核查開發(fā)成本賬戶及開發(fā)建筑承包合同與付款憑證。

本題得分:0

3、納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處以（）以下罰款。

A:10萬元 B:5萬元

C:應(yīng)納稅款的5‰ D:應(yīng)納稅款的0.5‰ 本題分?jǐn)?shù)（1）A B C D 您選擇的答案為:空 本題正確答案為:B 本題解析:納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處以5萬元以下罰款。本題得分:0

4、為了保證增值稅專用發(fā)票的安全使用，納稅人要在（）辦理繳銷手續(xù)。

A:領(lǐng)購專用發(fā)票的時(shí)間算起至30天內(nèi) B:開具第一張專用發(fā)票的時(shí)間算起至30天內(nèi) C:領(lǐng)購專用發(fā)票的時(shí)間算起至60天內(nèi) D:開具第一張專用發(fā)票的時(shí)間算起至60天內(nèi) 本題分?jǐn)?shù)（1）A B C D 您選擇的答案為:空 本題正確答案為:D 本題解析:納稅人要從開具第一張專用發(fā)票的時(shí)間算起至60天內(nèi)辦理繳銷手續(xù)。本題得分:0

5、某商貿(mào)公司為增值稅一般納稅人，2006年1月8日上繳2005年12月應(yīng)納增值稅額6800元，則正確的會(huì)計(jì)處理為（）。

A:借：應(yīng)交稅金－應(yīng)交增值稅（已交稅金）6800

貸：銀行存款 6800 B:借：應(yīng)交稅金－未交增值稅 6800

貸：應(yīng)交稅金－應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）6800 C:借：以前損益調(diào)整 6800

貸：銀行存款 6800 D:借：應(yīng)交稅金－未交增值稅 6800

貸：銀行存款 6800 本題分?jǐn)?shù)（1）A B C D 您選擇的答案為:空 本題正確答案為:D 本題解析:本題是企業(yè)在次月計(jì)繳上月的稅款，其程序應(yīng)該是：在上月月末將應(yīng)納的增值稅稅款轉(zhuǎn)到“應(yīng)交稅金－未交增值稅”的貸方，次月計(jì)繳時(shí)，借記“應(yīng)交稅金－未交增值稅”科目即可；應(yīng)交稅金－應(yīng)交增值稅（已交稅金）科目反映的是本月預(yù)繳本月的稅款。本題得分:0

6、在企業(yè)稅收籌劃中，采用分期收款、賒銷或代銷方式銷售貨物而不采用直接銷售方式，是采用稅收籌劃的（）方法。

A:不予征稅方法 B:分割方法 C:延期納稅方法 D:減免稅方法 本題分?jǐn)?shù)（1）A B C D 您選擇的答案為:空 本題正確答案為:C 本題解析:在銷售貨物中采用分期收款、賒銷或代銷方式的納稅期要比直接銷售的納稅期遲，采用這種方法是屬于稅收籌劃中的延期納稅方法。

本題得分:0

7、下列營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的表述正確的是（）。

A:納稅人從事建筑、修繕工程作業(yè)，營業(yè)額不包括所用原料及動(dòng)力的價(jià)格在內(nèi)

B:建筑業(yè)的總承包人將工程分包給他人的，以工程全部承包費(fèi)減去付給分包人價(jià)款后的余額為營業(yè)額

C:納稅人從事安裝工程作業(yè)，如安裝企業(yè)承包的安裝工程總金額中含機(jī)器設(shè)備價(jià)值在內(nèi)，其營業(yè)額不應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi) D:單位和個(gè)人自建建筑物后銷售，其自建行為只征一道銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅，不需要計(jì)征建筑業(yè)營業(yè)稅 本題分?jǐn)?shù)（1）A B C D 您選擇的答案為:空 本題正確答案為:B 本題解析:A納稅人從事建筑、修繕工程作業(yè)，營業(yè)額包括所用原料及動(dòng)力的價(jià)格在內(nèi)；B建筑業(yè)的總承包人將工程分包給他人的，以工程全部承包費(fèi)減去付給分包人價(jià)款后的余額為營業(yè)額，所以，本選項(xiàng)是正確的。C納稅人從事安裝工程作業(yè)，如安裝企業(yè)承包的安裝工程總金額中含機(jī)器設(shè)備價(jià)值在內(nèi)，其營業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)；D單位和個(gè)人自建建筑物后銷售，其自建行為屬于建筑業(yè)的征稅范圍，應(yīng)該依法計(jì)征營業(yè)稅。本題得分:0

8、涉稅文書的特點(diǎn)是（）。

A:目的性、格式性、合法性、時(shí)間性 B:目的性、格式性、時(shí)間性、程序性 C:合法性、目的性、規(guī)范性、格式性 D:時(shí)間性、目的性、規(guī)范性、合法性 本題分?jǐn)?shù)（1）A B C D 您選擇的答案為:空 本題正確答案為:B 本題解析:參見教材，涉稅文書的特點(diǎn)是目的性、格式性、時(shí)間性、程序性。本題得分:0

9、實(shí)行定期定額征收方式的個(gè)體工商戶需要停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在停業(yè)前向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理停業(yè)登記。納稅人的停業(yè)期限為（）。

A:不得超過6個(gè)月 B:不得超過1年 C:不得超過2年

D:不得超過1個(gè)納稅 本題分?jǐn)?shù)（1）A B C D 您選擇的答案為:空 本題正確答案為:B 本題解析:實(shí)行定期定額征收方式的個(gè)體工商戶需要停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在停業(yè)前向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理停業(yè)登記。納稅人的停業(yè)期限不得超過1年。本題得分:0

10、稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人、扣繳義務(wù)人的納稅擔(dān)保人采取強(qiáng)制執(zhí)行措施時(shí)，（）不在強(qiáng)制執(zhí)行措施的范圍之內(nèi)。

A:

未繳納的滯納金 B:商品貨物

C:個(gè)人及其所撫養(yǎng)家屬維持生活必需的住房和用品 D:在開戶銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)的存款 本題分?jǐn)?shù)（1）A B C D 您選擇的答案為:空 本題正確答案為:C 本題解析:個(gè)人及其所撫養(yǎng)家屬維持生活必需的住房和用品不在稅務(wù)機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行措施的范圍之內(nèi)。本題得分:0

多項(xiàng)選擇

11、下列有關(guān)追征稅款的說法不正確的有（）。

A:因稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任，致使納稅人、扣繳義務(wù)人未繳或少繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以在3年內(nèi)追征稅款和滯納金 B:因納稅人計(jì)算錯(cuò)誤等失誤，未繳或者少繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以在10年內(nèi)追征稅款、滯納金 C:對偷稅的，稅務(wù)機(jī)關(guān)追征其未繳或少繳的稅款、滯納金，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在20年內(nèi)追征 D:對騙稅的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以無限期追征其未繳或少繳的稅款、滯納金

E:因納稅人、扣繳義務(wù)人計(jì)算錯(cuò)誤等失誤，未繳或者少繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在3年內(nèi)可以追征稅款、滯納金 本題分?jǐn)?shù)（2）A B C D E

您選擇的答案為:空 本題正確答案為:A,B,C 本題解析:A項(xiàng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)任，那么不應(yīng)計(jì)算追征滯納金；B項(xiàng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以在3年內(nèi)追征；C項(xiàng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可無限期追征。本題得分:0

12、下列支出中，不允許個(gè)體工商戶所得稅前列支的項(xiàng)目包括（）。

A:繳納的房產(chǎn)稅 B:繳納的個(gè)人所得稅 C:賠償金、違約金支出 D:對外投資支出 E:各種贊助支出 本題分?jǐn)?shù)（2）A B C D E

您選擇的答案為:空 本題正確答案為:B,D,E 本題解析:個(gè)體戶依法計(jì)繳的房產(chǎn)稅以及在營業(yè)外支出科目中核算的賠償金，違約金，公益救濟(jì)性捐贈(zèng)等，允許在稅前扣除。本題得分:0

13、下列項(xiàng)目中，應(yīng)該填在《企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表》附表的《收入明細(xì)表》總“其他收入”行的有（）。

A:材料銷售收入 B:視同銷售的收入 C:代購代銷手續(xù)費(fèi)收入 D:讓渡資產(chǎn)使用權(quán) E:包裝物出租收入 本題分?jǐn)?shù)（2）A B C D E

您選擇的答案為:空 本題正確答案為:A,C,E 本題解析:視同銷售的收入是單獨(dú)的一個(gè)項(xiàng)目，讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入是主營業(yè)務(wù)收入的一個(gè)項(xiàng)目。本題得分:0

14、注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)時(shí)遇有下列（）情況的，應(yīng)當(dāng)拒絕出具有關(guān)報(bào)告。

A:委托人示意其作不實(shí)報(bào)告 B:委托人示意其作不當(dāng)證明

C:委托人故意不提供有關(guān)資料和文件

D:委托人對重要涉稅事項(xiàng)的處理會(huì)導(dǎo)致報(bào)告使用人產(chǎn)生重大誤解 E:委托人對重要涉稅事項(xiàng)的處理會(huì)損害報(bào)告使用人產(chǎn)生的合法權(quán)益 本題分?jǐn)?shù)（2）A B C D E

您選擇的答案為:空 本題正確答案為:A,B,C 本題解析:參見教材P11。本題得分:0

15、在確定企業(yè)的應(yīng)納稅所得額時(shí)，下列借款利息支出中不允許稅前扣除的有（）。

A:企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營期間用做流動(dòng)資金的借款利息

B:企業(yè)在籌建期間因自有資金不足而借款投資的，建設(shè)期間支付的利息 C:用借款購置固定資產(chǎn)，在投入使用前所支付的利息 D:用借款擴(kuò)建的固定資產(chǎn)，在投入使用后所支付的利息 E:企業(yè)對外投資的借款利息 本題分?jǐn)?shù)（2）A B C D E

您選擇的答案為:空 本題正確答案為:B,C 本題解析:企業(yè)在籌建期間因自有資金不足而貸款投資的，其在建設(shè)期間支付的利息，應(yīng)作為資本支出，計(jì)入有關(guān)資本原價(jià)，通過固定資產(chǎn)折舊或無形資產(chǎn)攤銷的方式列支。企業(yè)開始生產(chǎn)經(jīng)營以后，需要繼續(xù)逐年支付利息的，按當(dāng)年實(shí)際應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額列出。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營期間用借款購置設(shè)備或進(jìn)行擴(kuò)建形成的固定資產(chǎn)，在投入使用前所支付的利息，應(yīng)作為資本支出，通過固定資產(chǎn)折舊的辦法列支；新增固定資產(chǎn)投入使用后繼續(xù)發(fā)生的利息支出，可以按當(dāng)年實(shí)際發(fā)生數(shù)作為費(fèi)用列支。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營期間用做流動(dòng)資金的借款利息、對外投資的借款利息，可以列為當(dāng)年的費(fèi)用開支。本題得分:0

16、適用財(cái)務(wù)制度不太健全、經(jīng)營規(guī)模不大的單位和個(gè)體工商業(yè)戶的統(tǒng)印發(fā)票領(lǐng)購方式有（）。

A:批量供應(yīng) B:交舊購新 C:驗(yàn)舊購新 D:以舊換新 E:留舊購新 本題分?jǐn)?shù)（2）A B C D E 您選擇的答案為:空 本題正確答案為:B,C 本題解析:統(tǒng)印發(fā)票的領(lǐng)購方式有批量供應(yīng)、交舊購新、驗(yàn)舊購新。后兩種方式適用財(cái)務(wù)制度不太健全，經(jīng)營規(guī)模不大的單位和個(gè)體工商業(yè)戶，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)能及時(shí)檢查并糾正其發(fā)票使用過程中出現(xiàn)的問題。本題得分:0

17、增值稅一般納稅人銷售下述貨物，可按簡易辦法（6%征收率）計(jì)稅的有（）。

A:外購的磚、土、石灰 B:建筑用的砂、土、石料

C:以外購的砂土石料連續(xù)生產(chǎn)的磚 D:縣以下小型火力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力 E:以自己采掘的砂土石料連續(xù)生產(chǎn)的磚 本題分?jǐn)?shù)（2）A B C D E

您選擇的答案為:空 本題正確答案為:B,E 本題解析:外購的磚、土、石灰不屬于按簡易辦法計(jì)稅的項(xiàng)目；以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰可按6％征收率計(jì)稅；縣以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力可按簡易辦法依照6％征收率計(jì)算繳納增值稅。本題得分:0

18、下列有關(guān)印花稅申報(bào)的判斷，正確的有（）。

A:核查企業(yè)具有合同性質(zhì)的票據(jù)，單據(jù)

B:對于加工承攬合同在計(jì)算印花稅時(shí)可作一定金額的扣除，但應(yīng)審查有無合法的憑證 C:企業(yè)繳納印花稅時(shí)，會(huì)計(jì)處理為借記“應(yīng)交稅費(fèi)”科目，貸記“銀行存款”科目 D:稅法規(guī)定，企業(yè)一次繳納印花稅額若超過100元，可用稅收繳款書繳納稅款 E:按規(guī)定對應(yīng)稅憑證貼花的，納稅義務(wù)即告完成 本題分?jǐn)?shù)（2）A B C D E

您選擇的答案為:空 本題正確答案為:A,B 本題解析:印花稅是直接通過管理費(fèi)用科目核算的，D項(xiàng)，這里應(yīng)該是超過500元，可以用稅收繳款書繳納稅款。E項(xiàng)還應(yīng)畫銷。本題得分:0

19、對資源稅代理納稅審查下列表述中正確的是（）。

A:納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品自用的，應(yīng)以生產(chǎn)數(shù)量為課稅數(shù)量 B:代理納稅審查首先應(yīng)確定納稅人計(jì)稅依據(jù)是否準(zhǔn)確無誤

C:納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品銷售的，應(yīng)以銷售數(shù)量為課稅數(shù)量

D:對于加工而無法正確計(jì)算原煤移送使用量的煤炭，可按加工后的煤炭數(shù)量作為課稅數(shù)量 E:液體鹽加工成固體鹽銷售的，仍應(yīng)按液體鹽的單位稅額申報(bào)納稅 本題分?jǐn)?shù)（2）A B C D E

您選擇的答案為:空 本題正確答案為:B,C 本題解析:納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品自用的，應(yīng)以自用數(shù)量為課稅數(shù)量。本題得分:0 20、以下屬于稅務(wù)代理工作底稿中備查類工作底稿的有（）。

A:企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照 B:稅務(wù)代理協(xié)議書 C:企業(yè)合同章程

D:代理發(fā)票領(lǐng)購及審查紀(jì)錄 E:計(jì)稅資料匯總文書 本題分?jǐn)?shù)（2）A B C D E

您選擇的答案為:空 本題正確答案為:A,B,C 本題解析:備查類工作底稿包括：稅務(wù)代理協(xié)議書、稅務(wù)登記證、工商營業(yè)執(zhí)照副本的復(fù)印件、企業(yè)合同章程、歷年納稅檢查報(bào)告、注冊會(huì)計(jì)師的查賬報(bào)告、會(huì)計(jì)決算報(bào)表等。本題得分:0 簡答題 21、2008年7月，尚某在A縣工商局辦理了臨時(shí)營業(yè)執(zhí)照從事服裝經(jīng)營，但未向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理稅務(wù)登記。9月，被A縣稅務(wù)所查處，核定應(yīng)繳納稅款500元，限其于次日繳清稅款。尚某在限期內(nèi)未繳納稅款，對核定的稅款提出異議，稅務(wù)所不聽其申辯，直接扣押了其價(jià)值800元的一件服裝?？垩汉笕晕蠢U納稅款，稅務(wù)所將服裝以500元的價(jià)格銷售給內(nèi)部職工，用以抵繳稅款。

問題：（1）對尚某的行為應(yīng)如何處理？

（2）請分析A縣稅務(wù)所的執(zhí)法行為有無不妥？

本題分?jǐn)?shù)（5）

（1）對尚某未辦稅務(wù)登記的行為，稅務(wù)所應(yīng)責(zé)令限期改正，可以處以2000元以下的罰款。逾期不改正的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可提請工商機(jī)關(guān)吊銷其營業(yè)執(zhí)照。

（2）首先，對于扣押后仍不繳納稅款的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣以上稅務(wù)局（分局）局長批準(zhǔn)，才能拍賣或變賣貨物抵稅；其次，應(yīng)依法變賣所扣押的商品、貨物。變賣應(yīng)依法定程序，由依法成立的商業(yè)機(jī)構(gòu)銷售，而不能自行降價(jià)銷售給職工。最后，納稅人對稅務(wù)機(jī)關(guān)做出的決定享有陳述權(quán)和申辯權(quán)，稅務(wù)所未聽取尚某的申辯。

22、某卷煙廠委托某煙絲加工廠（小規(guī)模納稅人）加工一批煙絲，卷煙廠提供的煙葉在委托加工合同上注明成本10萬元。煙絲加工完畢，卷煙廠提貨時(shí)，加工廠收取加工費(fèi)，開具普通發(fā)票上注明金額2.12萬元，并代收代繳了煙絲的消費(fèi)稅。卷煙廠將這批加工收回的煙絲一半對外直接銷售，另一半當(dāng)月全部用于生產(chǎn)卷煙。本月銷售卷煙50標(biāo)準(zhǔn)箱，取得不含稅收入80萬元。

已知煙絲的消費(fèi)稅稅率為30％，卷煙消費(fèi)稅稅率為45％，固定稅額為每標(biāo)準(zhǔn)箱150元。

根據(jù)以上資料計(jì)算

（1）受托方加工煙絲的組成計(jì)稅價(jià)格

（2）受托方代收代繳煙絲的消費(fèi)稅

（3）卷煙廠銷售卷煙應(yīng)納消費(fèi)稅

（4）受托方應(yīng)納增值稅

本題分?jǐn)?shù)（5）

（1）受托方收取的不含增值稅的加工費(fèi)＝2.12÷（1＋6％）＝2（萬元）

委托加工煙絲的組成計(jì)稅價(jià)格＝（10＋2）÷（1－30％）＝17.14（萬元）。

（2）受托方代收代繳消費(fèi)稅＝17.14×30％＝5.14（萬元）。

（3）從量定額征收的消費(fèi)稅＝50×150÷10000＝0.75（萬元）；

從價(jià)定率征收的消費(fèi)稅＝80×45％＝36（萬元）；

委托加工的煙絲用于生產(chǎn)卷煙的已納消費(fèi)稅額可以抵扣，5.14×50％＝2.57（萬元）；

應(yīng)納的消費(fèi)稅＝0.75＋36－2.57＝34.18（萬元）。

（4）受托方應(yīng)納增值稅＝2.12÷（1＋6％）×6％＝0.12萬元。

23、甲和乙均為經(jīng)中國人民銀行總行批準(zhǔn)從事金銀首飾批發(fā)、零售業(yè)務(wù)的經(jīng)營單位，丙為未經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)從事經(jīng)營金額首飾的經(jīng)營單位。甲單位2008年5月發(fā)生如下業(yè)務(wù)：

（1）甲銷售給丙一批金銀首飾，取得不含稅價(jià)款40萬元，甲銷售給乙一批金銀首飾取得價(jià)款30萬元。

（2）甲受丙委托加工一批金銀首飾，材料成本為10萬元，加工費(fèi)5萬元，受托方無同類產(chǎn)品的銷售價(jià)格；甲為丙修理一批金銀首飾，取得修理費(fèi)1萬元。

（3）甲采取“以舊換新”方式銷售一批金項(xiàng)鏈100條，新項(xiàng)鏈對外銷售價(jià)格2500元/條，舊項(xiàng)鏈作價(jià)500元/條，向消費(fèi)者收取新舊差價(jià)款2000元/條。（以上均為不含稅價(jià)）

（4）甲外購一批已稅珠寶玉石，買價(jià)20萬元，進(jìn)貨發(fā)票上注明增值稅稅款為34000元，用來加工一批金銀首飾對外銷售，取得不含稅銷售收入30萬元。（金銀首飾的消費(fèi)稅稅率為5％，珠寶玉石的消費(fèi)稅稅率為10％）根據(jù)上述資料，計(jì)算

（1）甲單位上述第（1）筆業(yè)務(wù)應(yīng)納消費(fèi)稅稅額（2）甲單位上述第（2）筆業(yè)務(wù)應(yīng)納消費(fèi)稅稅額（3）甲單位上述第（3）筆業(yè)務(wù)應(yīng)納的消費(fèi)稅（4）甲單位當(dāng)月應(yīng)納消費(fèi)稅稅額

本題分?jǐn)?shù)（4）

（1）經(jīng)中國人民銀行總行批準(zhǔn)經(jīng)營金銀首飾批發(fā)業(yè)務(wù)的單位將金銀首飾銷售給同時(shí)持有《許可證》影印件及《金銀首飾購貨（加工）管理證明單》的單位，不征收消費(fèi)稅。所以甲向乙銷售金銀首飾不納消費(fèi)稅。400000×5％＝20000（元）。

（2）根據(jù)稅法規(guī)定，為經(jīng)營單位以外的單位和個(gè)人加工金銀首飾視同銷售，加工包括帶料加工、翻新改制、以舊換新等業(yè)務(wù)，不包括修理、清洗業(yè)務(wù)。受托方?jīng)]有同類金銀首飾的銷售價(jià)格，應(yīng)按組價(jià)計(jì)算。（100000＋50000）÷（1－5%）×5%＝7894.74（元）。

（3）納稅人采用以舊換新（含翻新改制）方式銷售的金銀首飾，應(yīng)按實(shí)際收取的不含增值稅的全部價(jià)款確定計(jì)稅依據(jù)征收消費(fèi)稅。應(yīng)納消費(fèi)稅＝2000×100×5％＝10000（元）。

（4）納稅人用外購的已稅珠寶玉石生產(chǎn)的改在零售環(huán)節(jié)征收消費(fèi)稅的金銀首飾，在計(jì)稅時(shí)一律不得扣除外購的珠寶玉石的已納消費(fèi)稅稅款。應(yīng)納消費(fèi)稅＝300000×5％＝15000元。

甲單位11月份應(yīng)納消費(fèi)稅＝20000＋7894.74＋10000＋15000＝52894.74（元）。

24、某電視機(jī)廠某月發(fā)生如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：

1、銷售電視機(jī)1000臺(tái)，取得含稅銷售收入2340000元，另向購貨方收取包裝費(fèi)30000元，款項(xiàng)均送存銀行。

2、當(dāng)月購進(jìn)材料若干批，取得增值稅專用發(fā)票上注明價(jià)款合計(jì)600000元，稅金合計(jì)102000元，款項(xiàng)均付，材料均已驗(yàn)收入庫。

3、上月銷售的電視機(jī)中，有兩臺(tái)因質(zhì)量問題在本月退回，企業(yè)退還購貨方價(jià)款和稅金共計(jì)4680元。

4、辦公室購買辦公用品，取得增值稅專用發(fā)票一張，注明價(jià)款3000元，稅金510元。

5、企業(yè)將自產(chǎn)的最新型號(hào)電視機(jī)10臺(tái)用于獎(jiǎng)勵(lì)本廠優(yōu)秀職工，已知每臺(tái)電視機(jī)工廠成本為2400元，因尚未對外銷售過，故無同類產(chǎn)品售價(jià)。

6、因倉庫保管員失職，導(dǎo)致倉庫原材料被竊，經(jīng)盤查，被竊材料賬面價(jià)值為5000元，該材料適用17％增值稅稅率。

7、上月末“應(yīng)交稅金－應(yīng)交增值稅”借方余額為117000元。

要求：根據(jù)上述資料，分別編制每筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)會(huì)計(jì)分錄，并計(jì)算當(dāng)月應(yīng)納增值稅及相關(guān)賬務(wù)處理。本題分?jǐn)?shù)（6）

1、每筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄：（1）借：銀行存款 2370000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 2025641.03 應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）344358.97（2）借：原材料 600000 應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）102000 貸：銀行存款 702000（3）借：銀行存款 4680（紅字）

貸：主營業(yè)務(wù)收入 4000（紅字）

應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）680（紅字）（4）借：管理費(fèi)用 3000 應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）510 貸：銀行存款 3510（5）借：應(yīng)付職工薪酬 28488 貸：庫存商品 24000 應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）4488（用成本加成計(jì)算，利潤率為10％）（6）借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢－待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢 5850 貸：原材料 5000 應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）850

2、本月應(yīng)納增值稅＝（344358.97－680＋4488）－（102000＋510－850）－117000 ＝129506.97（元）

月末 借：應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）129506.97 貸：應(yīng)交稅費(fèi)－未交增值稅 129506.97 次月初上交本月增值稅時(shí)

借：應(yīng)交稅費(fèi)－未交增值稅 129506.97 貸：銀行存款 129506.97

25、某縣城遠(yuǎn)洋物資供銷公司，系增值稅一般納稅人，2008年會(huì)計(jì)賬已結(jié)。2009年2月15日企業(yè)所得稅匯算清繳期限內(nèi)，誠信稅務(wù)師事務(wù)所受托對該公司上的納稅情況進(jìn)行審核，出具2008企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證報(bào)告。注冊稅務(wù)師經(jīng)過審核 發(fā)現(xiàn)如下情況： 1．2008年該物資公司全年主營業(yè)務(wù)收入4000000元，其他業(yè)務(wù)收入100000元，全年利潤總額－10000元，企業(yè)自行編制的納稅申報(bào)表中無納稅調(diào)整事項(xiàng)，企業(yè)所得稅為零申報(bào)。全年在“管理費(fèi)用”中列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)46000元，無工會(huì)組織。

2．2008年底修建倉庫發(fā)生運(yùn)雜費(fèi)合計(jì)50000元，企業(yè)賬務(wù)處理為： 借：營業(yè)費(fèi)用－－－－－－運(yùn)雜費(fèi) 50000 貸：銀行存款 50000 經(jīng)核查，倉庫尚未完工。

3．2008年8月發(fā)出農(nóng)膜一批，為買方代墊運(yùn)費(fèi)20000元，記賬憑證后附的原始憑證為運(yùn)輸企業(yè)開具給遠(yuǎn)洋物資供銷公司運(yùn)費(fèi)發(fā)票及遠(yuǎn)洋物資公司開具給購買方的收據(jù)各一份。企業(yè)賬務(wù)處理分別為：（1）代墊費(fèi)用時(shí)：

借：營業(yè)費(fèi)用－－－－－－代墊運(yùn)費(fèi) 18600 應(yīng)交稅費(fèi)－－－－－－應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）1400 貸：銀行存款 20000（2）收回款項(xiàng)時(shí)：

借：銀行存款 20000 貸：營業(yè)外收入 20000

4．2008年10月一批水泥因大雨受潮完全報(bào)廢，該批水泥不含稅進(jìn)價(jià)60000元，市場含稅零售價(jià)為100000元，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，企業(yè)賬務(wù)處理如下：

借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢－－－－－－待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢 100000 貸：庫存商品 100000 借：營業(yè)外支出 100000 貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢－待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢 100000

5．公司于2008年12月份為全體30名職工家庭財(cái)產(chǎn)支付商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，每人1000元，合計(jì)30000元，企業(yè)賬務(wù)處理為：

借：管理費(fèi)用－－－－－－保險(xiǎn)費(fèi) 30000 貸：銀行存款 30000

注冊稅務(wù)師進(jìn)一步核查發(fā)現(xiàn)，該公司領(lǐng)導(dǎo)3人，每月收入均為5500元；中層干部4人，每月收入均為4200元；一般職工20人，每月收入均為2600元；1月份入職3名新職工，每月收入均為1800元。企業(yè)按當(dāng)?shù)匾?guī)定計(jì)提并上繳的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)支出占工資總額的30%，其中單位和個(gè)人各負(fù)擔(dān)50%，個(gè)人負(fù)擔(dān)部分包括在上述工資中。企業(yè)財(cái)務(wù)人員已按個(gè)人所得稅稅法規(guī)定每月代扣代繳了工資應(yīng)納個(gè)人所得稅稅款，全部稅款均由個(gè)人負(fù)擔(dān)。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定計(jì)提了職工福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)，經(jīng)復(fù)核計(jì)算無誤。要求：1.扼要指出A公司存在的納稅問題。

2．計(jì)算應(yīng)補(bǔ)（退）各稅費(fèi)。

本題分?jǐn)?shù)（10）1.A公司存在的納稅問題：

（1）公司業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前最高扣除限額＝（4000000＋100000）×5‰＝20500（元）業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除額＝46000×60%＝27600 公司業(yè)務(wù)招待費(fèi)納稅調(diào)增額＝46000－20500＝25500（元）

公司實(shí)際列支工資＝（3×5500＋4×4200＋20×2600＋3×1800）×12＝1088400（元）公司三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)稅前扣除限額＝1088400×（14%＋2.5%）＝179586（元）

公司三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)納稅調(diào)增額＝1088400×（14%＋2%＋2.5%）－179586＝21768（元）

（2）物資公司修建倉庫發(fā)生的運(yùn)雜費(fèi)用50000元，屬于資本化支出，應(yīng)該計(jì)入在建工程，不應(yīng)在當(dāng)期費(fèi)用中列支，應(yīng)將營業(yè)費(fèi)用中包含的50000元，轉(zhuǎn)入在建工程科目中。同時(shí)應(yīng)納稅所得調(diào)增50000元。

（3）遠(yuǎn)洋物資公司代墊的運(yùn)費(fèi)，由于零售農(nóng)膜免征增值稅，雖然發(fā)票名稱開具的是遠(yuǎn)洋物資公司，但根據(jù)稅法規(guī)定銷售免稅貨物的進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣，所以，遠(yuǎn)洋物資公司支付的運(yùn)費(fèi)不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出1400元，增加營業(yè)費(fèi)用，并納稅調(diào)減1400元。（4）對于非正常的外購商品損失，應(yīng)該進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，不是視同銷售業(yè)務(wù)，所以企業(yè)按照視同銷售處理有誤，應(yīng)該計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出額＝60000×17%＝10200（元），轉(zhuǎn)入營業(yè)外支出中的損失應(yīng)該＝60000＋10200＝70200（元），企業(yè)少計(jì)應(yīng)納稅所得額100000－70200＝29800（元），少計(jì)進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出10200元。

（5）企業(yè)為職工個(gè)人支付的商業(yè)人身和家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，稅前不得扣除，所以應(yīng)該納稅調(diào)增30000元，并代扣代繳個(gè)人取得商業(yè)保險(xiǎn)的所得的個(gè)人所得稅。

2．企業(yè)應(yīng)該補(bǔ)繳增值稅＝1400＋10200＝11600（元）企業(yè)應(yīng)該補(bǔ)繳城建稅＝11600×5%＝580（元）企業(yè)應(yīng)該補(bǔ)繳教育費(fèi)附加＝11600×3%＝348（元）

企業(yè)應(yīng)納稅所得額＝－10000＋25500＋21768＋50000－1400＋29800＋30000－580－348＝144740（元）企業(yè)應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅＝144740×25%＝36185（元）3．代扣代繳個(gè)人所得稅有誤，應(yīng)該補(bǔ)繳個(gè)人所得稅。2008年12月企業(yè)實(shí)際代扣代繳的個(gè)人所得稅。

公司領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人所得稅（1人）＝[5500－5500×（30%/2）－2000]×15%－125＝276.25（元）中層干部個(gè)人所得稅（1人）＝[4200－4200×（30%/2）－2000]×10%－25＝132（元）一般職工個(gè)人所得稅（1人）＝[2600－2600×（30%/2）－2000]×5%＝10.5（元）新職工個(gè)人所得稅（1人）＝[1800－1800×（30%/2）－2000]×0＝0（元）共計(jì)代扣代繳個(gè)人所得稅＝276.25×3＋132×4＋10.5×20＋0＝1566.75（元）2008年12月企業(yè)應(yīng)代扣代繳的個(gè)人所得稅：

公司領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人所得稅（1人）＝[5500＋1000－5500×（30%/2）－2000]×15%－125＝426.25（元）中層干部個(gè)人所得稅（1人）＝[4200＋1000－4200×（30%/2）－2000]×15%－125＝260.50（元）一般職工個(gè)人所得稅（1人）＝[2600＋1000－2600×（30%/2）－2000]×10%－25＝96（元）新職工個(gè)人所得稅（1人）＝[1800＋1000－1800×（30%/2）－2000]×10%－25＝28（元）共計(jì)代扣代繳個(gè)人所得稅＝426.25×3＋260.50×4＋96×20＋28×3＝4324.75（元）應(yīng)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅＝4324.75－1566.75＝2758（元）。

26、某國有工業(yè)企業(yè)，2008生產(chǎn)經(jīng)營情況如下：

（1）銷售收入5000萬元；銷售成本3570萬元；繳納增值稅800萬元，銷售稅金及附加140萬元。（2）附營其他業(yè)務(wù)收入70萬元，相關(guān)成本40萬元。

（3）期間費(fèi)用共計(jì)1040萬元，銷售費(fèi)用中含廣告費(fèi)180萬元。運(yùn)輸包裝展覽費(fèi)用120萬元.（4）管理費(fèi)用中除工資外,含業(yè)務(wù)招待費(fèi)30萬元、研究新產(chǎn)品費(fèi)用80萬元。

（5）財(cái)務(wù)費(fèi)用100萬元，都是利息支出：包含未完工工程利息40萬元、向非金融機(jī)構(gòu)借款60萬元用于經(jīng)營（利息同銀行同期同類貸款利息）。

（6）營業(yè)外支出160萬元，其中含支付電視臺(tái)某欄目廣告性贊助費(fèi)2萬元、通過政府部門向受災(zāi)地區(qū)捐款10萬元、直接向某貧困地區(qū)匯款3萬元、接受技術(shù)監(jiān)督部門罰款1萬元。

（7）投資收益9萬元，其中從外地聯(lián)營企業(yè)分回稅后利潤8.5萬元，國債利息0.5萬元.（8）1－11月預(yù)繳稅款20萬元

要求計(jì)算該工業(yè)企業(yè)2008的應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納企業(yè)所得稅額并填寫所得稅申報(bào)表。

本題分?jǐn)?shù)（20）

第1行5000萬主營收入＋70萬附營收入＝5070萬元

第2行 銷售成本按照條件給的主營附營成本填寫3570＋40＝3610萬 第3行 營業(yè)稅金及附加140萬元 第4、5、6行期間費(fèi)用共計(jì)1040萬元 第9行 投資收益9萬元 第12行 營業(yè)外支出160萬元

第13行 利潤總額＝5070－3610－140－1040＋9－160＝129萬元

第14行 納稅調(diào)整增加額＝40（資本化利息）＋12（超支招待費(fèi)）＋1（行政罰款）＋3（直接捐贈(zèng)）＝56萬元 招待費(fèi)稅前最高扣除限額＝（5000＋70）×5‰＝25.35萬元 可扣除的限額＝30×60%＝18 業(yè)務(wù)招待費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)＝30－18＝12萬元，需調(diào)增所得額 廣告支出稅前扣除限額＝（5000＋70）×15%＝760.5萬元 廣告費(fèi)實(shí)際支出180＋2＝182，不需調(diào)增所得額。

公益性捐贈(zèng)支出扣除限額＝129×12%＝15.48，企業(yè)實(shí)際發(fā)生10萬元，不需調(diào)整所得額。第15行 納稅調(diào)整減少額9＋40＝49萬元 第17行，免稅收入8.5＋0.5＝9 第20行三新費(fèi)用可按實(shí)際發(fā)生額的50%抵扣應(yīng)納稅所得額。80×50%＝40萬元，需調(diào)減所得額。第23行納稅調(diào)整后所得＝129＋56－49＝136萬元 第24行 境內(nèi)所得應(yīng)納所得稅額＝136×25%＝ 34萬元 第34行 累計(jì)已交所得稅20萬元

第40行 本年應(yīng)補(bǔ)繳的企業(yè)所得稅額＝34－20＝14萬元。

27、資料：某具有出口經(jīng)營權(quán)的增值稅一般納稅人，2008年5月和6月的生產(chǎn)經(jīng)營情況如下：（1）5月份：外購原材料取得增值稅專用發(fā)票，注明增值稅額289萬元，材料已驗(yàn)收入庫。外購輔助材料取得增值稅專用發(fā)票，注明增值稅額51萬元，查驗(yàn)入庫時(shí)發(fā)現(xiàn)其中20％部分運(yùn)輸途中被盜。將一部分外購原材料委托某公司加工貨物，支付加工費(fèi)取得增值稅專用發(fā)票注明增值稅額10.2萬元，支付加工貨物的運(yùn)輸費(fèi)用20萬元并取得運(yùn)輸公司開具的普通發(fā)票。內(nèi)銷貨物取得不含稅銷售額600萬元，支付銷售貨物運(yùn)輸費(fèi)用36萬元并取得運(yùn)輸公司開具的普通發(fā)票；出口銷售貨物取得銷售額1000萬元。

（2）6月份：免稅（免增值稅）進(jìn)口材料一批，國外購入價(jià)格600萬元、運(yùn)抵我國海關(guān)前的運(yùn)輸費(fèi)用、保管費(fèi)和裝卸費(fèi)用共計(jì)100萬元（適用進(jìn)口關(guān)稅稅率20％），材料已驗(yàn)收入庫。出口貨物銷售取得銷售額1200萬元；內(nèi)銷貨物600件，開具普通發(fā)票，取得含稅銷售額280.8萬元；將與內(nèi)銷貨物相同的自產(chǎn)貨物200件用于本企業(yè)基建工程，貨物已移送。

該企業(yè)所有增值稅專用發(fā)票均于取得當(dāng)月通過認(rèn)證，運(yùn)輸發(fā)票均向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣，進(jìn)行了比對，符合規(guī)定。適用的增值稅稅率為17％，退稅率為15％。

要求：（1）簡述增值稅“免、抵、退”的含義；（2）計(jì)算該企業(yè)免抵退稅的情況并進(jìn)行帳務(wù)處理。

本題分?jǐn)?shù)（20）

1、“免、抵、退”稅辦法的“免”稅，是指對生產(chǎn)企業(yè)出口的自產(chǎn)貨物，免征本企業(yè)生產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)增值稅；“抵”稅，是指生產(chǎn)企業(yè)出口自產(chǎn)貨物所耗用的原材料、零部件、燃料、動(dòng)力等所含應(yīng)予退還的進(jìn)項(xiàng)稅額，抵頂內(nèi)銷貨物的應(yīng)納稅額；“退”稅，是指生產(chǎn)企業(yè)出口的自產(chǎn)貨物在當(dāng)月應(yīng)抵頂?shù)倪M(jìn)項(xiàng)稅額大于應(yīng)納稅額時(shí)，對未抵頂完的部分予以退稅。

2、免、抵、退稅的計(jì)算： 5月份：

增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額＝289＋51×（1－20％）＋10.2＋（20＋36）×7％＝343.92（萬元）免、抵、退稅不得免征和抵扣稅額＝1000×（17％－15％）＝20（萬元）當(dāng)期應(yīng)納稅額＝600×17％－（343.92－20）＝－221.92（萬元）免、抵、退稅額＝1000×15％＝150（萬元）當(dāng)期末留抵稅額＞當(dāng)期免抵退稅額

當(dāng)期應(yīng)退稅額＝當(dāng)期免抵退稅額＝150（萬元）當(dāng)期免抵稅額＝150－150＝0（萬元）

留待下期抵扣稅額＝221.92－150＝71.92（萬元）借：其他應(yīng)收款——應(yīng)收出口退稅款——增值稅 150 貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（出口退稅）150 6月份：

免稅進(jìn)口料件價(jià)格＝（600＋100）×（1＋20％）＝840（萬元）

免、抵、退稅不得免征和抵扣稅額抵減額＝840×（17％－15％）＝16.8（萬元）免、抵、退稅不得免征和抵扣稅額＝1200×（17％－15％）－16.8＝7.2（萬元）

當(dāng)期應(yīng)納稅額＝〔280.8÷1.17×17％＋200×280.8÷600÷1.17×17％〕－（0－7.2）－71.92＝－10.32（萬元）免、抵、退稅額抵減額＝840×15％＝126（萬元）免、抵、退稅額＝1200×15％－126＝54（萬元）當(dāng)期末留抵稅額＜當(dāng)期免抵退稅額

當(dāng)期應(yīng)退稅額＝當(dāng)期末留抵稅額＝10.32（萬元）當(dāng)期免抵稅額＝54－10.32＝43.68（萬元）

借：其他應(yīng)收款——應(yīng)收出口退稅款——增值稅 10.32 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納增值稅）43.68 貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（出口退稅）54

第四篇：物業(yè)管理實(shí)務(wù)

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)分為那些等級？應(yīng)由哪些機(jī)構(gòu)頒發(fā)相應(yīng)資格證書？

國務(wù)院建設(shè)主管部門（一級），省自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門（二級）直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門（二三級）設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門（三級）

2、物業(yè)管理招標(biāo)一般程序是什么？

1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組2.編制招標(biāo)文件3.公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書4.發(fā)放招標(biāo)文件5.投標(biāo)申請人的資格預(yù)審（公開招標(biāo)）6.接受投標(biāo)文件7.成立評標(biāo)委員會(huì)8.開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)

3、制訂物業(yè)管理方案的一般程序是什么？

1.組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂2.對招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料3.根據(jù)招標(biāo)文件愛你規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作4.確定組織架構(gòu)和人員配置5.測算物業(yè)管理成本6.制訂詳細(xì)的操作方案7.測算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

8.對擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對、調(diào)整9.排版、印制、裝幀

4.制訂物業(yè)管理方案有哪些要求？

1.物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報(bào)價(jià)必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件中對物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定，不能有缺項(xiàng)或漏項(xiàng)2.整體方案必須是在調(diào)研、評估的基礎(chǔ)上制訂，方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。3.包括各項(xiàng)服務(wù)承諾、工作目標(biāo)及計(jì)劃、具體項(xiàng)目的實(shí)施方案等4.投標(biāo)方不能為了取得穩(wěn)定的利潤而制訂加大成本投入的方案。

5.合同要約的概念？

是指一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作出希望與其訂立合同的意思表示。發(fā)出要約的一方稱為要約人，接受要約的一方為承諾人，要約就是訂立合同的建議，承諾就是對要約的同意。

6.合同承諾的構(gòu)成要件有哪些？

1.承諾必須由受要約人或其代理人作出2.承諾必須在要約的有效時(shí)間內(nèi)做出3.承諾必須與要約的內(nèi)容一致4.承諾必須傳達(dá)給要約人

7.什么是物業(yè)的承接查驗(yàn)？

指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新接管項(xiàng)目的物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。物業(yè)的承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前必不可少的環(huán)節(jié)，其工作質(zhì)量對以后的物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要

8.物業(yè)承接計(jì)劃應(yīng)包括哪些內(nèi)容？

1.物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目清單2.小組人員分工3.接管日程安排4.業(yè)主、施工方、物業(yè)接管小組三方施工質(zhì)量整改工作協(xié)調(diào)安排5.其他

9.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更替時(shí)管理工作的移交除了要移交新建物業(yè)所涉及的相關(guān)內(nèi)容外，還應(yīng)該移交哪些內(nèi)容？

1.物業(yè)資料情況：除新建物業(yè)涉及的物業(yè)資料，對原管理機(jī)構(gòu)服務(wù)過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄要進(jìn)行檢查2.物業(yè)公用部位、公用設(shè)備設(shè)施的管理現(xiàn)狀3.各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況4.物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料。

10.新老物業(yè)企業(yè)交接的注意事項(xiàng)有哪些？

1.明確交接主體和次序2.各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交3.如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)。承接單位應(yīng)與建設(shè)單位移交單位共同簽訂移交協(xié)議。4.在物業(yè)管理工作移交中，簽訂移交協(xié)議

11.物業(yè)承接查驗(yàn)的方法？

物業(yè)管理承接查驗(yàn)主要以核對方式進(jìn)行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用感觀、使用、試驗(yàn)、檢測等具體方法進(jìn)行檢查

12.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)流程

備齊資料-填寫申報(bào)登記表-登記-簽訂管理服務(wù)協(xié)議-辦理開工手續(xù)-施工-驗(yàn)收

13.請簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主提出的裝飾裝修項(xiàng)目如何進(jìn)行審核？

1.要求和指導(dǎo)業(yè)主逐項(xiàng)填寫裝飾裝修申報(bào)登記表2.涉及專業(yè)部門、建筑結(jié)構(gòu)、消防等項(xiàng)目，要求寫明地點(diǎn)、位置或改變程度及尺寸3.必要時(shí)裝修人或裝修單位海英向有關(guān)部門申報(bào)核準(zhǔn) 14物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)詳細(xì)核查裝飾裝修申請表中不予登記的裝修的內(nèi)容是什么？

1.變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)2.將沒有防水要求的房間或陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房3.擴(kuò)大承重墻尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體4.損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果5.未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)搭建建筑物、構(gòu)筑物6.未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改變房屋外立面，在非承重外墻上開門窗7.未經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)拆改供暖管道和設(shè)施8.未經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施9.其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為

15.簡述物業(yè)裝飾裝修中的檢查內(nèi)容?

1.有無變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)2.有無將沒有防水要求的房間或陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房3.有無擴(kuò)大承重墻尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體4.有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果5.有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為6.未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)搭建建筑物、構(gòu)筑物7.未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改變房屋外立面，在非承重外墻上開門窗8.未經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)拆改供暖管道和設(shè)施9.未經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施10.超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的。

16.按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為？

磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)

17.按房屋承重受力方式可分為？

墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重。

18.什么是設(shè)備設(shè)施完好率？

完好設(shè)備設(shè)施數(shù)量占全部設(shè)備設(shè)施數(shù)量的百分比。

19.房屋維修基本方式有幾種？

預(yù)防性維修、事后維修、緊急搶修。

20.什么是預(yù)防性維修？

為了降低故障率或防止房屋及設(shè)備設(shè)施性能劣化，按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行的維修活動(dòng)。

21.維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制依據(jù)是什么？

1.房屋及設(shè)備設(shè)施的修理周期與修理間隔期2.房屋及設(shè)備設(shè)施的使用要求和管理目標(biāo)3.安全與環(huán)境保護(hù)的要求4.房屋及設(shè)備設(shè)施的技術(shù)狀態(tài)。

22.什么是修前預(yù)檢？

修前預(yù)檢是對待修房屋、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面的檢查，目的是掌握修理對象的技術(shù)狀態(tài)。

23.資料準(zhǔn)備工作完成后，根據(jù)情況決定是否編制修理的工藝規(guī)程或設(shè)計(jì)必要的工藝裝備等

24.什么是設(shè)備設(shè)施的檢查？

設(shè)備的檢查就是對其進(jìn)行情況、工作性能、磨損程度進(jìn)行檢查和效驗(yàn)，通過檢查可以全面掌握設(shè)備技術(shù)狀況的變化和劣化程度，針對檢查發(fā)現(xiàn)的問題，改進(jìn)設(shè)備維修工作，提高維修質(zhì)量和縮短維修時(shí)間。

25.目前應(yīng)用中的故障診斷技術(shù)手段主要有哪些？

紅外線溫度檢測、潤滑油品化學(xué)分析、噪聲與震動(dòng)頻譜分析、超聲與次聲波檢測以及計(jì)算機(jī)專家分析與故障診斷系統(tǒng)等。

26.空調(diào)系統(tǒng)管理常用的節(jié)能措施有哪些？

1.使用節(jié)能程序改變機(jī)器的啟動(dòng)和停止時(shí)間，對不同性質(zhì)的負(fù)荷區(qū)別對待，是空調(diào)節(jié)能的重要手段2.保證和加強(qiáng)相關(guān)管道的保溫3.盡可能消除或減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響4保證冷媒液的適當(dāng)用量5冷凝水的回收等

27.白蟻防治的方法有幾種？

挖巢法、藥殺法、誘殺法、生物防治法。

28.不同類型的物業(yè)對綠化管理是否有不同要求？

29.綠化日常檢查內(nèi)容與重點(diǎn)是？

30.物業(yè)管理中的安防系統(tǒng)有哪些種類？

物業(yè)管理中的安防系統(tǒng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用于治安、消防、車輛管理及緊急呼叫等安全防范的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)。常用的安防系統(tǒng)有閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)消防監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、自動(dòng)呼救系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)、煤氣自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和巡更系統(tǒng)等。

31.消防安全檢查的組織方法和形式哪些？

日常檢查、重點(diǎn)檢查、全面檢查與抽樣檢查相結(jié)合的方法。

專職部門檢查：對物業(yè)小區(qū)的消防安全檢查進(jìn)行分類管理。

各部門、各項(xiàng)目的自查：日常檢查、重大節(jié)日檢查、重大活動(dòng)檢查

32.動(dòng)火安全管理的要求有哪些？

33.什么是物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)？

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會(huì)因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的意外損失。

34.日常管理風(fēng)險(xiǎn)按行為主體如何分類？

1.業(yè)主、物業(yè)使用人在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務(wù)過程中的風(fēng)險(xiǎn)2.物業(yè)管理項(xiàng)目外包服務(wù)過程中的風(fēng)險(xiǎn)3市政公用事業(yè)單位服務(wù)過程中的風(fēng)險(xiǎn)4物業(yè)管理員工服務(wù)過程中的風(fēng)險(xiǎn)5公共媒體宣傳報(bào)道中的輿論風(fēng)險(xiǎn)

35.日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)包括哪兩個(gè)方面？

1業(yè)主、物業(yè)使用人在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務(wù)過程中的風(fēng)險(xiǎn)2物業(yè)管理日常運(yùn)作過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

36.物業(yè)管理日常運(yùn)作過程中存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

1管理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)2替公用事業(yè)費(fèi)用代收代繳費(fèi)用存在的風(fēng)險(xiǎn)3管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)4物業(yè)管理員工服務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)5公共媒體在宣傳報(bào)道中的輿論風(fēng)險(xiǎn)

37.什么是

第五篇：物業(yè)管理實(shí)務(wù)

物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征：物業(yè)管理企業(yè)是依法成立.具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。具體特征可歸納為以下三點(diǎn)：第一，是獨(dú)立的企業(yè)法人。第二，屬于服務(wù)性企業(yè)。第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。

物業(yè)管理企業(yè)的分類：

（一）按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來劃分，1全民所有制物業(yè)管理企業(yè) 2集體所有制物業(yè)管理企業(yè)3民營物業(yè)管理企業(yè)4外資物業(yè)管理企業(yè)5其他物業(yè)管理企業(yè)

（二）按股東出資形式來劃分，1物業(yè)管理責(zé)任有限公司2物業(yè)管理股份有限公司3股份合作型物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)的常見模式：

（一）房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門

（二）獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)

（三）物業(yè)管理集團(tuán)公司

物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記

（一）企業(yè)名稱的預(yù)先審核

（二）公司地址

（三）注冊資本

（四）股東人數(shù)和法定代表人

（五）公司人員

（六）公司章程

物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理：1一級資質(zhì)（1）注冊資本為人名幣500萬元以上。（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程 管理 經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程 財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。（3）物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。（4）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比例之和不低于100%：1）多層住宅200萬㎡；2）高層住宅100萬㎡；3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬㎡；4）辦公樓 工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬㎡。2二級資質(zhì)（1）注冊資本為人名幣300萬元以上。（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程 管理 經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人。（4）管理所占面積1）多層住宅100萬㎡;2）高層住宅50萬㎡；3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬㎡；4）辦公樓 工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬㎡。3三級資質(zhì)（1）注冊資本為人名幣50萬元以上。（2）各類工程 管理 經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理技術(shù)人員不少于10人，具有中級以上職稱不少于5人

物業(yè)管理企業(yè)的組織形式：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇適宜的組織形式。物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線制 直線職能制 事業(yè)部制 矩陣制等。

（一）直線制，這種組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)管理。

（二）直線職能制，這種組織形式是目前物業(yè)管理企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種形式。（1）主要優(yōu)點(diǎn)：加強(qiáng)了專業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面廣 技術(shù)復(fù)雜 服務(wù)多樣化 管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)。

（三）事業(yè)部制，事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式，是管理產(chǎn)品種類復(fù)雜 產(chǎn)品差別很大的大型集團(tuán)公司所采用的一種組織形式。這種組織形式的主要特點(diǎn)有：一是實(shí)行分權(quán)管理，將政策制定和行政管理分開;二是每個(gè)事業(yè)部都是一個(gè)利潤中心，實(shí)行獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧。（1）主要優(yōu)點(diǎn)：一是強(qiáng)化了決策機(jī)制；二是能調(diào)動(dòng)各事業(yè)部門的積極性；三是促進(jìn)了內(nèi)部的競爭；四是有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)

物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素：

（一）企業(yè)戰(zhàn)略因素

（二）外部環(huán)境因素

（三）技術(shù)因素

（四）組織規(guī)模及所處階段 物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求：

（一）按照規(guī)模 任務(wù)設(shè)置

（二）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo) 分層管理

（三）分工協(xié)作

（四）精干 高效 靈活 物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置：

（一）人力資源部，人力資源部的主要職責(zé)包括：制定企業(yè)各項(xiàng)人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計(jì)劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計(jì)實(shí)施薪酬管理方案，完成人員招募 任免 調(diào)配 考核 獎(jiǎng)懲 培訓(xùn) 解聘 辭退等工作。

（二）行政管理部，行政管理部的只要職責(zé)包括：編制實(shí)行行政管理 企業(yè)文化建設(shè) 品

牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度 管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)，完成企業(yè)日常行政管理 企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè) 品牌策劃 后傾保障 內(nèi)部信息管理 信息化建設(shè) 對外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作。

（三）財(cái)務(wù)部的主要職責(zé)包括：堅(jiān)持原則，遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，執(zhí)行財(cái)務(wù)規(guī)章制度;編制財(cái)務(wù)計(jì)劃，做好財(cái)務(wù)核算 成本控制 預(yù)算和決算管理 財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)管理等工作;督促檢查各項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運(yùn)作，增收節(jié)支;定期向總經(jīng)理匯報(bào)財(cái)務(wù)收支情況 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念：1物業(yè)管理招標(biāo)的概念，物業(yè)管理招標(biāo)是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式2物業(yè)管理招標(biāo)主體，物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位 業(yè)主大會(huì)（單一業(yè)主）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門）2物業(yè)管理投標(biāo)的概念，物業(yè)管理投標(biāo)是對物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競爭的行為3物業(yè)管理投標(biāo)的主體，物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司

物業(yè)管理招標(biāo)類型：按項(xiàng)目服務(wù)的方式劃分，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式不同，物業(yè)管理招標(biāo)可以分為全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo) 顧問項(xiàng)目招標(biāo)等類型

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)：1物業(yè)管理是綜合性的服務(wù)，2投標(biāo)人在分析策劃投標(biāo)活動(dòng)是應(yīng)該根據(jù)具體情況采取有差異的方式和策略2物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性。物業(yè)管理企業(yè)不同于一般服務(wù)業(yè)，是具有社會(huì)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)特征的群體服務(wù)，提供的是全天候 不間斷 全方位和多層次的服務(wù)產(chǎn)品，因此，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容也因產(chǎn)品服務(wù)對象 服務(wù)要求和服務(wù)內(nèi)容而具有相對的不確定性 物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容：

（一）要求提供相應(yīng)物業(yè)福安里服務(wù)的主要招標(biāo)內(nèi)容有（1）對投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)合理化建議（2）對投標(biāo)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見（3）對投標(biāo)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì) 施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意見并對現(xiàn)場進(jìn)行必要監(jiān)督（4）提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理意見（5）才與物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并提出相應(yīng)整改意見（6）設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制定員工培訓(xùn)計(jì)劃（7）對經(jīng)營性物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營策劃，制定租賃策略方案和宣傳推廣方案（8）建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制定物業(yè)管理方案（9）辦理移交接管，對業(yè)主入住 裝修實(shí)施管理和服務(wù)常

（二）見物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容：常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)內(nèi)容有：（1）項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)構(gòu)的建立，包括機(jī)構(gòu)設(shè)置 崗位安排 管理制度等（2）房屋及公共設(shè)施設(shè)備的管理（3）環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生 環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù) 停車場及安全防衛(wèi)等（4）客戶管理 客戶服務(wù)和便民措施（5）精神文明建設(shè)（6）物業(yè)的租憑經(jīng)營（7）財(cái)務(wù)管理，包括對物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金的使用和管理

（三）物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式的確定：物業(yè)管理項(xiàng)目的承接有全方位服務(wù)型管理 顧問服務(wù)型管理和合資合作等三種方式（1）所謂全方位服務(wù)性管理方式，是指招標(biāo)人聘請物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)對招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行全方位的常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)，有物業(yè)管理企業(yè)自行負(fù)責(zé)組織實(shí)施和運(yùn)作，招標(biāo)人只負(fù)責(zé)管理服務(wù)的質(zhì)量和效果進(jìn)行綜合測評（2）所謂顧問服務(wù)型管理方式，是指有物業(yè)管理企業(yè)派駐相應(yīng)的管理小組，對招標(biāo)人的前期物業(yè)管或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進(jìn)行顧問指導(dǎo)服務(wù)，日常運(yùn)作完全由招標(biāo)人（或原有管理方）自行負(fù)責(zé)。顧問服務(wù)管理方式實(shí)際上是咨詢服務(wù)的一種延伸。（3）所謂合資合作方式，是指招標(biāo)投標(biāo)雙方就招標(biāo)物業(yè)的常規(guī)物業(yè)管理 物業(yè)經(jīng)營等內(nèi)容采取合資合作的方式，一般適用于大型綜合性物業(yè) 經(jīng)營性物業(yè)或招標(biāo)人下屬物業(yè)管理企業(yè)的情況。

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則

（一）物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求（1）參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律 法規(guī)的規(guī)定組

織物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，即對招標(biāo)投標(biāo)方的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的集體實(shí)施程序等，都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定（2）在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中，無論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)充分考慮市場要素。招標(biāo)方應(yīng)在充分了解和掌握物業(yè)管理市場信息的基礎(chǔ)上確定招標(biāo)方式和招標(biāo)內(nèi)容，選擇投標(biāo)企業(yè)的范圍，決定中標(biāo)結(jié)果，確保招標(biāo)的順利實(shí)施；投標(biāo)方應(yīng)在充分把握招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的信息與動(dòng)態(tài)變化的前提下，對投標(biāo)項(xiàng)目的可行性和項(xiàng)目外部環(huán)境和條件等方面進(jìn)行綜合評估，策劃組織投標(biāo)活動(dòng)，確保投標(biāo)的成功（3）招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主（或物業(yè)使用人）的需求，選擇最適合項(xiàng)目運(yùn)作和業(yè)主（或物業(yè)使用人）需求的物業(yè)管理企業(yè)及服務(wù)；對投標(biāo)方而言，不僅要依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主（物業(yè)使用人）的需求制定符合項(xiàng)目要求的物業(yè)管理模式和運(yùn)作方案，還應(yīng)充分考慮項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施過程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動(dòng)。（4）按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排，確保招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)順利實(shí)施。如組成評標(biāo)委員會(huì)的專家必須從政府專家?guī)熘谐槿?；招?biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書的十日內(nèi)必須提交與招標(biāo)項(xiàng)目和招標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的資料，向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案等。

（二）物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則：在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中，招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，實(shí)事求是，守信踐諾，準(zhǔn)確履行招標(biāo)投標(biāo)義務(wù)，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1）招標(biāo)人不得事先預(yù)定中標(biāo)單位或設(shè)定不公平條件，不的在招標(biāo)過程中以言行影響評標(biāo)委員會(huì)或協(xié)助某一投標(biāo)單位獲得競爭優(yōu)勢2）招標(biāo)人不得違反規(guī)定拒絕與中標(biāo)人簽訂合同3）投標(biāo)人不得與招標(biāo)人或其他投標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益 社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益4）投標(biāo)人不得向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會(huì)成員行賄或以其他不正當(dāng)手段謀取中標(biāo) 物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序：1主體條件，有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的人，可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。2項(xiàng)目條件，投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū) 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理招標(biāo)的程序：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件 招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書 招標(biāo)文件和法律 法規(guī)規(guī)定的其他材料，包物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含上述招標(biāo)公告載明的事項(xiàng)。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日，招標(biāo)人需要對己發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。投標(biāo)申請人的資格預(yù)審：在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。成立評標(biāo)委員會(huì)：評標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3.物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序與策略技巧：1項(xiàng)目評估，項(xiàng)目評估主要包括以下幾個(gè)方面內(nèi)容1）投標(biāo)物業(yè)的基本情況2）招標(biāo)物業(yè)的項(xiàng)目的定位3）業(yè)主的需求4）建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（含業(yè)主）物業(yè)使用人的基本情況5）招標(biāo)條件和招標(biāo)過程6）競爭對手7）企業(yè)自

身?xiàng)l件的分析。2投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制：物

業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競爭對手等三個(gè)方面。1）來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)由：招標(biāo)方提出顯失公平的特殊條件，招標(biāo)方未告知可能會(huì)直接影響投標(biāo)結(jié)果的信息，建設(shè)單位可能會(huì)出現(xiàn)資金等方面的困難而造成項(xiàng)目無法正常進(jìn)行，因物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長，招標(biāo)方與其它投標(biāo)人存在關(guān)聯(lián)交易等。2）來自于投標(biāo)人的主要風(fēng)險(xiǎn)有：未對項(xiàng)目實(shí)施必要的可行性分析、評估、論證，從而造成投標(biāo)決策和投標(biāo)策略的失誤；盲目作出服務(wù)承諾；價(jià)格測算失誤造成未中標(biāo)或者中標(biāo)后虧損經(jīng)營；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場答辯出現(xiàn)失誤；接受資格審查時(shí)出現(xiàn)不可預(yù)見或者可預(yù)見但未做出相應(yīng)防范補(bǔ)救措施的失誤；投標(biāo)資料（如物業(yè)管理方案、報(bào)價(jià)等）泄露；投標(biāo)人采取不正當(dāng)?shù)氖侄螀⑴c競爭，被招標(biāo)方或評標(biāo)委員會(huì)取消投標(biāo)資格；未按要求制作投標(biāo)文件或送達(dá)投標(biāo)文件造成廢標(biāo)等。3）來自競爭對手風(fēng)險(xiǎn)主要有：采取低于成本競爭、欺詐、行賄等不正當(dāng)競爭手段；具備相關(guān)背景或綜合競爭的絕對優(yōu)勢；竊取他人的投標(biāo)資料和商業(yè)秘密等。對上述風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制的具體措施有：嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動(dòng)；對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評估，周密策劃、組織、實(shí)施投標(biāo)活動(dòng)；完善企業(yè)自身的管理；選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)；充分考慮企業(yè)的承受能力，制定可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；謹(jǐn)慎對待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求等。3準(zhǔn)備投標(biāo)文件：投標(biāo)文件又稱標(biāo)書，一般由投標(biāo)函、投標(biāo)報(bào)價(jià)表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標(biāo)文件要求提供的其他材料等幾部分組成。常見的做法是將投標(biāo)文件根據(jù)性質(zhì)分成商業(yè)文件和技術(shù)文件兩大類。（1）商業(yè)文件主要包括：1）公司簡介。包括投標(biāo)公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績、人員等情況。2）公司法人地位及法人代表人證明。包括資格證明文件（營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級證書、授權(quán)書、代理協(xié)議書等）資信證明文件（保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機(jī)構(gòu)出具的財(cái)務(wù)狀況書等）。3）投標(biāo)報(bào)價(jià)單及招標(biāo)文件要求提供的其他資料。商務(wù)文件投標(biāo)人按照要招標(biāo)求和行業(yè)準(zhǔn)則準(zhǔn)確真實(shí)反映企業(yè)的情況和詳細(xì)的報(bào)價(jià)。4投標(biāo)的組織策劃：（1）根據(jù)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標(biāo)小組（2）對招標(biāo)方、招標(biāo)物業(yè)基本情況和競爭對手要進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，正確評估，預(yù)測并降低投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。（3）正確編制標(biāo)書（4）在科學(xué)分析和準(zhǔn)確計(jì)算的前提下預(yù)算管理服務(wù)成本并制定合理報(bào)價(jià)。（5）靈活運(yùn)用公共關(guān)系，多渠道獲取相關(guān)信息，確保報(bào)價(jià)和理性。（6）選擇最能體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢的物業(yè)作為招標(biāo)方考察的對象。（7）加強(qiáng)與招標(biāo)方的溝通，了解招標(biāo)方的需求，及時(shí)掌握投標(biāo)過程中出現(xiàn)的變化情況并采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，（8）周密安排招標(biāo)方的資格預(yù)選和評標(biāo)過程中現(xiàn)場答辯活動(dòng)。5投標(biāo)文件編寫應(yīng)注意的問題：1）確保填寫無遺漏，無空缺。2）不可任意修改填寫內(nèi)容。3）填寫方式規(guī)范。4）不可改變標(biāo)書格式。5)計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤。6）報(bào)價(jià)合理。7）包裝整潔美觀。）做好投標(biāo)文件的保密措施。6投標(biāo)報(bào)價(jià)的主要策略有：（1）對項(xiàng)目運(yùn)作的經(jīng)營管理成本進(jìn)行準(zhǔn)確測算，確定項(xiàng)目運(yùn)作的盈虧平衡點(diǎn)和利潤空間，在此基礎(chǔ)上預(yù)測標(biāo)底和競爭對手的報(bào)價(jià)。（2）密切關(guān)注，正確分析競爭對手的報(bào)價(jià)。（3）補(bǔ)充一些投標(biāo)人有能力承擔(dān)的優(yōu)惠條件作為報(bào)價(jià)附加。7在投標(biāo)過程中，投標(biāo)人采取的報(bào)價(jià)技巧主要有：1）多方案報(bào)價(jià)。2）保本報(bào)價(jià)。8現(xiàn)場答辯的技巧：（1）應(yīng)選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、性格沉穩(wěn)、對項(xiàng)目情況熟悉的答辯人。（2）開標(biāo)前，答辯人應(yīng)該保持良好的精神狀態(tài)。（3）在正式開標(biāo)時(shí)，一般要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完整地將標(biāo)書主要內(nèi)容、特點(diǎn)做一概要性介紹，答辯人員應(yīng)當(dāng)圍繞招標(biāo)方和評委普遍關(guān)注的問題集中闡述，重點(diǎn)突出，難點(diǎn)講透，特色鮮明，從

而體現(xiàn)投標(biāo)企業(yè)的信心和實(shí)力，感染并打動(dòng)招標(biāo)方和評委。

制定物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法：1管理機(jī)制的確定，管理機(jī)制是反映物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)，一般由目標(biāo)管理責(zé)任制、激勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制組成。2管理指標(biāo)：管理指標(biāo)通常由物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)兩部分組成。3工作計(jì)劃：（1）籌備期的工作計(jì)劃內(nèi)容，主要包括擬定物業(yè)管方案、擬定財(cái)務(wù)預(yù)算、簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議、籌建項(xiàng)目機(jī)構(gòu)、招聘培訓(xùn)員工、完善辦公住宿條件、前期介入?yún)⑴c設(shè)備安裝調(diào)試及建筑質(zhì)量把關(guān)，提供專業(yè)意見、制定交接驗(yàn)收計(jì)劃及做好相關(guān)準(zhǔn)備、物業(yè)管理供應(yīng)商的審評和確定等。（2）交接期的工作計(jì)劃內(nèi)容，主要包括簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》或《物業(yè)管理委托合同》、制定《業(yè)主臨時(shí)公約》、完善物業(yè)管理方案、建筑物本體和設(shè)備在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料（3）派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。

二、物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式：

（一）物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容1物業(yè)資料2物業(yè)共用部位3公共設(shè)施設(shè)備，公共設(shè)施設(shè)備承接驗(yàn)收的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機(jī)組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。

（二）物業(yè)查驗(yàn)的方式：物業(yè)管理的承接查驗(yàn)主要以核對的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測查驗(yàn)和實(shí)驗(yàn)查驗(yàn)等具體方法進(jìn)行查驗(yàn)。

三、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理

（一）收集整理存在的問題，將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦好確認(rèn)手續(xù)。交管理單位登記備案。3物業(yè)裝修裝飾登記，物業(yè)管理單位應(yīng)在該規(guī)定工作日（3個(gè)工作日內(nèi)）完成登記工作，超出物業(yè)項(xiàng)目管理單位管理范疇的，應(yīng)報(bào)主管部門。4簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》5辦理開工的一般手續(xù)6施工7驗(yàn)收。

六、物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容

（一）物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理

（二）物業(yè)裝飾裝修管理的要求

（三）物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理，一般而言，《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位像裝修人約定收取的費(fèi)用包括裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)。物業(yè)裝修管理的基本要求是：（1）裝飾裝修垃圾需袋裝處理（2）裝飾裝修垃圾應(yīng)按指定位置、時(shí)間、方式進(jìn)行堆放和清運(yùn)。

七、物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理：1嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)，裝飾裝修材料和設(shè)備是裝修違章的一個(gè)重要因素，應(yīng)著重從以下兩個(gè)方面加強(qiáng)控制和管理：（1）核對工程技術(shù)人員須準(zhǔn)備各類圖紙、圖樣、記錄

表格以及其他技術(shù)文件等。

（三）修前工藝準(zhǔn)備：資料準(zhǔn)備工作完成后，更具情況決定是否編制維修的工藝規(guī)程或設(shè)計(jì)必要的工藝裝備等。

（四）其他準(zhǔn)備：其他準(zhǔn)備包括對材料及零備件。專用工具、量具和設(shè)備的準(zhǔn)備，以及具體落實(shí)停修日期和時(shí)間、向業(yè)主和有關(guān)部門發(fā)出通知、清理作業(yè)現(xiàn)場等設(shè)施設(shè)備停修前的準(zhǔn)備工作。

（五）組織實(shí)施：嚴(yán)格按照房屋及設(shè)施設(shè)備的維修計(jì)劃實(shí)施，在確保安全的前提下，注意控制以下幾個(gè)因素，1質(zhì)量的控制2進(jìn)度的控制3成本的控制。

（六）驗(yàn)收和存檔。

五、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理：

（一）設(shè)備的檢查：設(shè)備的檢查就是對其運(yùn)行情況、工作性能、磨損程度進(jìn)行檢查和效驗(yàn)，通過檢查可以全面掌握設(shè)備技術(shù)狀況的變化和劣化程度，針對檢查發(fā)現(xiàn)的問題，改進(jìn)設(shè)備維修工作，提高維修質(zhì)量和縮短維修時(shí)間。

（二）資料的接受建檔、樓宇設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收試運(yùn)行、用戶入住搬遷服務(wù)，檔案建立分類管理等。

物業(yè)管理合同：

一、合同的要約，要約（Offer），在商品交易中又稱為發(fā)盤、出盤、發(fā)加、出家等。要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對要約的接受。合同成立以最后的要約與承諾生效為準(zhǔn)。

（一）合同要約的構(gòu)成要件：（1）要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意思。（2）要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。（3）要約必須傳達(dá)到受約人才能生效。

（二）合同要約與邀請要約：從以下比較中可以更加明確要約與邀請要約之間的區(qū)別，1拍賣（Auction）,拍賣是一種特殊的交易方式，但其成交過程也可用要約與承諾來分析。拍賣廣告并非要約2廣告，原則上，一般廣告不是要約。3標(biāo)價(jià)，標(biāo)價(jià)是邀請要約，不是要約。4招標(biāo)，招標(biāo)是邀請要約，投標(biāo)則是要約。

二、合同的承諾：承諾（Acceptance），在上平交易中又稱為接受、收盤，是指受要約人按照要約規(guī)定的時(shí)間和方式，用語言或行為對要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種意思表示。要約一經(jīng)承諾，合同即告生效。

三、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則：合同受法律法規(guī)約束，其簽訂和履行應(yīng)當(dāng)遵循《中華人民共和國合同法》規(guī)定的以下五項(xiàng)基本原則。

（一）主體平等

（二）合同自由

（三）權(quán)利義務(wù)公平對等

（四）誠實(shí)信用

（五）守法和維護(hù)社會(huì)公益。

四、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容，包含以下幾個(gè)主要部分：

（一）合同的當(dāng)事人

（二）物業(yè)基本情況

（三）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量。

五、簽訂前期物業(yè)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)

（一）物業(yè)的承接驗(yàn)收

（二）物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用

（三）前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止。

六、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別：主要區(qū)別在于（1）訂立合同的當(dāng)事人不同（2）合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開始生效的，前期物業(yè)合同將會(huì)終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。案例分析：如果是委托合同，則雙方隨時(shí)可以解除合同，業(yè)主委員會(huì)不會(huì)承擔(dān)提前解約的責(zé)任；如果是一般經(jīng)濟(jì)合同，合同雙方則不能擅自解除，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

七、業(yè)主公約。

（一）業(yè)主公約的概念，業(yè)主公約是指由業(yè)主大會(huì)制定，全體業(yè)主承認(rèn)，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)的行為守則，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則。

（二）業(yè)主公約的制定與宣傳，物業(yè)銷售之前，由建設(shè)單位制定業(yè)主臨時(shí)公約。首次業(yè)主大會(huì)召開，業(yè)主公約正式訂立。

八、物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作：

（一）管理資源的完善與優(yōu)化，在前期物業(yè)管理的過程中，需要不斷進(jìn)行調(diào)整，具體內(nèi)容包括：1管理用房到位2物資配備到位3物業(yè)管理人員到位

物業(yè)的承接查驗(yàn)：

一、準(zhǔn)備工作：

（一）人員準(zhǔn)備

（二）計(jì)劃準(zhǔn)備（1）與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排（2）要求建設(shè)單位

工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題。第二類是由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)等問題。

（二）跟蹤驗(yàn)證，為使物業(yè)工程質(zhì)量問題的到及時(shí)圓滿的解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗(yàn)工作。

四、新建物業(yè)的移交：

（一）移交雙方，移交雙方為該物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位，承接方為物業(yè)管理企業(yè)

（二）移交內(nèi)容，移交物業(yè)資料包括：產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗(yàn)收資料，設(shè)計(jì)、施工資料，機(jī)電設(shè)備資料。物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，業(yè)主資料。移交的對象包括：物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單（如房屋建筑清單、公用設(shè)施設(shè)備清單、園林綠化工程清單、公共配套設(shè)施清單）。建設(shè)單位應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定，向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理用房。

（三）辦理移交手續(xù)，在辦理交接手續(xù)是應(yīng)注意以下幾個(gè)主要方面：（1）對物業(yè)共用配套實(shí)施設(shè)備的使用狀況做出評價(jià)，真實(shí)客觀的反映房屋的完好程度。（2）各類管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交，對未結(jié)清的費(fèi)用（如業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)）應(yīng)明確收取、支付方式（3）確認(rèn)原有物業(yè)管理企業(yè)推出或留下的人員名單（4）提出遺留問題的處理方案

入住與裝修管理：入住與裝修管理是物業(yè)管理前期服務(wù)中重要的工作基礎(chǔ)，也是物業(yè)管理操作過程的難點(diǎn)和重點(diǎn)之一。

一、入主服務(wù)的含義，入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過程，入住的內(nèi)容包括兩個(gè)方面：一是物業(yè)驗(yàn)收及相關(guān)手續(xù)的辦理；二是物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。

二、其他準(zhǔn)備：1入住工作計(jì)劃，建設(shè)單位和物業(yè)管理單位應(yīng)在入住前一個(gè)月制訂入住工作計(jì)劃，由項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人審查批準(zhǔn)，并報(bào)經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)。計(jì)劃中應(yīng)明確：（1）入住時(shí)間、地點(diǎn)（2）負(fù)責(zé)入住的工作人員及責(zé)任分工（3）入住過程中使用的文件和表格（4）入住手續(xù)辦理和程序（5）注意事項(xiàng)及其他情況2入住儀式策劃3環(huán)境準(zhǔn)備4其他事項(xiàng)準(zhǔn)備

三、入主服務(wù)準(zhǔn)備工作要充分：注意以下四個(gè)方面的工作，第一人力資源要充足。第二資料準(zhǔn)備要充足。第三是分批辦理入住手續(xù)避免因?yàn)檫^分集中辦理產(chǎn)生的混亂。第四是緊急情況 要有預(yù)案。

四、入住期間需要注意的問題：（1）業(yè)主入住實(shí)行一站式柜臺(tái)服務(wù)，方便業(yè)主辦理有關(guān)入住手續(xù)。（2）因故未能辦理入住手續(xù)的，可按照（入住通知書）中規(guī)定的辦法另行辦理。（3）應(yīng)合理安排業(yè)主入主服務(wù)辦理時(shí)間，適當(dāng)延長辦理時(shí)間。（4）辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼入住公告及業(yè)主入住流程圖，在顯要位置張貼或擺放各類業(yè)主入住的標(biāo)牌標(biāo)識(shí)、作業(yè)流程、歡迎標(biāo)語、公告提示等，方便業(yè)主了解掌握，加快入住進(jìn)程。（5）制定專人負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住手續(xù)時(shí)的各類咨詢和引導(dǎo)，以便入住工作有秩序的進(jìn)行。（6）注意安全保衛(wèi)及車輛引導(dǎo)。

五、裝修流程分述：1備齊資料，資料的準(zhǔn)備由業(yè)主（或物業(yè)使用人）和施工隊(duì)分別準(zhǔn)備和提供。2物業(yè)裝修裝飾申報(bào)，用戶在裝修施工前，須認(rèn)真閱讀裝修手冊，填寫申報(bào)登記表，并提

是否為審批同意的材料。（2）核對是否符合相關(guān)規(guī)定。2加強(qiáng)巡視，防患于未然。3控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。4強(qiáng)化管理，反復(fù)核查。

八、在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任：

（一）裝修人或裝修企業(yè)的責(zé)任，裝修人是指業(yè)主或物業(yè)使用人，裝修企業(yè)是指裝修施工單位。

（二）物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門的責(zé)任，（1）物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理費(fèi)2~3倍的罰款。（2）物業(yè)裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對裝修人或者裝修企業(yè)違法行為的報(bào)告后，未及時(shí)處理，玩忽職守的，應(yīng)依法給予行政處分。

房屋及設(shè)施設(shè)備管理：

一、房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分，1房屋的種類劃分（1）按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。（2）按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)或框架簡體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重。（3）按房屋的層次和高度可分為：低層建筑。多層建筑和高層建筑（4）按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其他用途。2房屋的基本組成部分，（1）結(jié)構(gòu)部分：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等（2）裝修部分：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等。（3）設(shè)施設(shè)備部分：水衛(wèi)、電氣暖通、特殊設(shè)備（如消防、避雷、電梯）等項(xiàng)目。

二、房屋設(shè)施設(shè)備管理的基本要求：房屋完損等級分為以下五種；1完好房2基本完好房3一般損壞房4嚴(yán)重?fù)p壞房5危險(xiǎn)房。

三、房屋及設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容與方法

（一）使用管理

（二）維修保養(yǎng)

（三）安全管理

（四）技術(shù)資料檔案資料管理

（五）采購和零備件管理

（六）工量具和維修用設(shè)備的管理

（七）外包管理

（八）技術(shù)支持。

三、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂：1維修養(yǎng)護(hù)的方式與類別（1）維修方式1）預(yù)防性維修，預(yù)防性維修有以下幾種方式：狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防性維修，它主要適用于重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備，利用率高的精、大、稀設(shè)備等；改善性的預(yù)防修；2）事后維修；3）緊急搶修。（3）修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)：1）修理周期是指兩次相鄰大修之間間隔時(shí)間；2）修理間隔期：修理間隔期是指兩次相鄰計(jì)劃修理之間的工作時(shí)間。

四、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的種類：（1）按時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃；（2）按修理類別編制的計(jì)劃。

五、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施：

（一）修前預(yù)檢：維修前預(yù)檢可按以下步驟：（1）技術(shù)人員首先要閱讀技術(shù)說明書和各類圖紙，熟悉對象的結(jié)構(gòu)、性能和技術(shù)指標(biāo)。其次是查看技術(shù)檔案，了解對象的故障及修理的歷史情況。（2）使用和維護(hù)人員介紹對象目前的技術(shù)狀態(tài)和主要缺陷。（3）進(jìn)行外觀檢查，如磨損、油漆及缺損情況等。（4）進(jìn)行運(yùn)行檢查，開動(dòng)設(shè)備，觀察運(yùn)行情況。（5）按部件解體檢查。（6）預(yù)檢完畢后，將記錄進(jìn)行整理，編制維修工藝準(zhǔn)備資料，如修前存在問題記錄表、零配件修理及更換明細(xì)表等。

（二）修前資料準(zhǔn)備：修前預(yù)檢結(jié)束后，設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測：設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測分為停機(jī)監(jiān)測和不停機(jī)監(jiān)測（有成在線監(jiān)測）,是在設(shè)備運(yùn)行使用過程中通過相關(guān)的儀器儀表所指示的參數(shù)，直接或間接地了解掌握設(shè)備的運(yùn)行情況和設(shè)備自身狀態(tài)。

（三）定期預(yù)防性實(shí)驗(yàn)：對動(dòng)力設(shè)備。壓力容器、電氣設(shè)備、消防設(shè)備等安全性要求較高的設(shè)備，應(yīng)由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進(jìn)行實(shí)驗(yàn)。

（四）設(shè)備故障診斷技術(shù)在設(shè)備運(yùn)行中或基本不拆卸的情況下，采用先進(jìn)的信息采集，分析技術(shù)掌握設(shè)備運(yùn)行的情況，判定產(chǎn)生故障的原因、部位，預(yù)測、預(yù)報(bào)設(shè)備未來狀態(tài)的技術(shù)，成為故障診斷技術(shù)。設(shè)備故障診斷技術(shù)在設(shè)備綜合管理中具有重要的作用，主要表現(xiàn)在：（1）他可以監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故的發(fā)生，建立維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，開展預(yù)防性維修和改善性維修。（2）較科學(xué)地確定設(shè)備維修間隔期和內(nèi)容。（3）預(yù)測零件壽命，搞好備件管理。

六、節(jié)能管理：具體措施包括：（1）落實(shí)組織和管理體系，要建立有物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主參加的，覆蓋各個(gè)管理環(huán)節(jié)和所有用能設(shè)備的節(jié)能體系。（2）加強(qiáng)節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識(shí)。（3）建立能源的消耗計(jì)劃和考核制度。（4）在運(yùn)行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動(dòng)使用。（5）調(diào)整設(shè)備運(yùn)行時(shí)間，實(shí)行節(jié)能運(yùn)行程序，特別注意控制空調(diào)、室外照明和霓虹燈等開關(guān)時(shí)間。（6）合理設(shè)定運(yùn)行參數(shù)（如空調(diào)溫控點(diǎn)），既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。

七、公用設(shè)備外包的選擇：目前常見的管理模式主要是自行管理模式和外包模式。

（一）項(xiàng)目外包分析：可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行綜合性分析。（1）物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模。（2）所管物業(yè)中共用設(shè)施設(shè)備的復(fù)雜程度及數(shù)量情況。（3）設(shè)施設(shè)備的生產(chǎn)年代、技術(shù)先進(jìn)程度。(4)政府部門對此類設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)管理的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)要求。（5）自行管理此類設(shè)施設(shè)備的技術(shù)難度、管理風(fēng)險(xiǎn)大小。（6）設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠家的技術(shù)服務(wù)情況，包括維修網(wǎng)點(diǎn)的分布、服務(wù)及時(shí)性、技術(shù)壟斷程度等。（7）市場上此類設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)技術(shù)人員的供求情況、社會(huì)平均工資水平。（8）本地市場能夠提供系統(tǒng)分包服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)展的成熟度，包括從業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)量情況、技術(shù)水平、服務(wù)價(jià)格、業(yè)務(wù)規(guī)模、企業(yè)信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等。

（二）承包方評估：通常要從以下幾個(gè)方面對承包方進(jìn)行評估。（1）企業(yè)品牌狀況；（2）企業(yè)規(guī)模；（3）資信信譽(yù)；（4）技術(shù)能力（是否具有相關(guān)許可、技術(shù)資質(zhì)證書等）；（5）企業(yè)質(zhì)量保證能力（如是否有質(zhì)量保證體系）；（6）管理維護(hù)計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)；（7）預(yù)算價(jià)格付款方式。

八、共用設(shè)施設(shè)備外包管理合同的簽署和外包控制：

（一）訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)：應(yīng)特別注意以下幾個(gè)方面：（1）在簽訂合同時(shí)應(yīng)注意保證簽約主體與實(shí)施主體一致。（2）在合同中應(yīng)明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財(cái)產(chǎn)等損失，明確在出現(xiàn)情況時(shí)的責(zé)任方，以免在出現(xiàn)問題時(shí)產(chǎn)生糾紛。（3）應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并盡量采取量化形式，便于檢驗(yàn)。（4）委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件，既便于監(jiān)督服務(wù)過程，也便于掌握

設(shè)施設(shè)備狀況，保證設(shè)施設(shè)備歷史資料的完整性。

（二）外包管理合同是適應(yīng)注意的問題：（1）建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度并落實(shí)專人負(fù)責(zé)實(shí)施。（2）建立與承包方的定期溝通會(huì)議制度，及時(shí)解決合同履行過程中出現(xiàn)的問題。（3）建立定期效果評估制度。對評估過程中發(fā)現(xiàn)的較大或普遍存在的問題，以書面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。（4）定期對承包方基本情況全面更新，以及時(shí)掌握承包方的企業(yè)狀況，適時(shí)采取對策，確保承包方有能力持續(xù)履行服務(wù)合同。

九、供配電系統(tǒng)：

（一）種類：物業(yè)的供電種類按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電；按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電；按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電；按供電性質(zhì)分為長期供電和臨時(shí)供電。

十、給排水系統(tǒng)：

（一）種類：（1）給水系統(tǒng)可分為生活給水、消防給水、中水和熱水系統(tǒng)。（2）排水系統(tǒng)可分為：1）污水系統(tǒng)，用于排放便溺用衛(wèi)生器具排出的污水和人們?nèi)粘Ｉ钪械南礈煊盟?）雨水系統(tǒng)，用于排出屋面雨、雪水。3）工業(yè)廢水系統(tǒng)，用于工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)過程中排出的生產(chǎn)廢水和生產(chǎn)污水。

十一、消防系統(tǒng)：

（一）構(gòu)成：典型的高層建筑消防系統(tǒng)通常由8個(gè)部分組成。1火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)2消防控制中心3消火栓系統(tǒng)4自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)5防排煙系統(tǒng)6安全疏散和防火隔離系統(tǒng)7手提式滅火器8其他滅火系統(tǒng)。

十二、電梯系統(tǒng)：

（一）種類：常見電梯按用途分有乘客電梯、載貨電梯和客貨電梯；按拖動(dòng)方式分有直流電梯、交流電梯和液壓電梯；按控制方式分有單機(jī)控制電梯、集選控制電梯等。

十三、空調(diào)系統(tǒng)：

（一）種類：空調(diào)冷源按工作原理可分為壓縮制冷機(jī)和吸收式制冷機(jī)；按冷源設(shè)備布置的情況可分為中央空調(diào)和獨(dú)立空調(diào)等。常用的幾種節(jié)能措施有：1）使用節(jié)能程序改變機(jī)器的啟動(dòng)和停止時(shí)間，對不同性質(zhì)的負(fù)荷區(qū)別對待，這是空調(diào)節(jié)能的重要手段。2）保證和加強(qiáng)相關(guān)管道的保溫。3）盡可能消除或減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響。4）保證冷媒液的強(qiáng)檔用量。5）冷凝水的排除等。

物業(yè)環(huán)境管理：

一、清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容與基本方法

（一）清潔服務(wù)內(nèi)容：1建筑外公共區(qū)域清潔2建筑內(nèi)公共區(qū)域清潔3垃圾收集與處理4管道疏通服務(wù)5外墻清洗6泳池清潔7上門有償清潔服務(wù)8專項(xiàng)清潔工作。

（二）清潔衛(wèi)生服務(wù)管理的基本方法：1清潔衛(wèi)生操作的基本方法：包括全面清掃、水清洗、垃圾收集和垃圾處理、管道疏通、外強(qiáng)裝飾面清潔保養(yǎng)、打蠟、拋光、晶面處理、泳池循環(huán)過濾、泳池日常清潔和泳池加藥消毒等。2清潔衛(wèi)生服務(wù)管理的基本方法：大致可分為外包管理和自行作業(yè)兩大類：外包是將清潔工作交由專業(yè)清潔公司具體實(shí)施；自行作業(yè)是由物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)自行實(shí)施清潔服務(wù)工作。

二、清潔衛(wèi)生的日常管理：

（一）清潔衛(wèi)生管理制度的建立：清潔衛(wèi)生管理制度主要包括：各崗位的崗位職責(zé)、各項(xiàng)清潔工作的標(biāo)準(zhǔn)操作工藝流程、各個(gè)崗位的操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、清潔質(zhì)量檢查及預(yù)防糾正機(jī)制、員工行為規(guī)范等相關(guān)管理規(guī)章制度。

三、白蟻防治。白蟻防治有：挖巢法、藥殺法、誘殺法以及生物防治法等。

（一）鼠害防治，鼠害防治主要有以下幾種方法：1防鼠，主要方法包括環(huán)境治理、斷絕食源以及安裝擋鼠柵、擋鼠板等設(shè)施進(jìn)行隔防等2化學(xué)滅鼠，采用滅鼠毒餌進(jìn)行滅鼠3器械滅鼠4生物滅鼠，生物滅鼠就是利用鼠類天敵、病原微生物、不育遺傳等方法滅鼠。

（二）滅蚊：有以下幾種方法，1環(huán)境治理2藥殺

（三）滅蠅：1環(huán)境治理2誘殺3藥殺

（四）滅蟑：主要方法有（1）對建筑物各種孔縫進(jìn)行堵眼、封縫，防止蟑螂入內(nèi)。（2）嚴(yán)格控制食物及水源，及時(shí)清理生活垃圾，消除蟑螂食物。（3）徹底整頓室內(nèi)衛(wèi)生，清除殘留卵夾，控制和減少高峰季節(jié)的蟑螂密度。（4）利用滅蟑藥粉、藥筆、殺蟲涂料及毒餌粘捕等化學(xué)防治。

三、綠化管理：

（一）綠化管理的要求。1基本要求：（1）保持植物正常生長（2）加強(qiáng)枯

枝黃葉的清理及綠化保潔工作（3）及時(shí)對妨

礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動(dòng)的綠化植物進(jìn)行改造，減少人為踐踏對綠化造成的危害。（4）創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強(qiáng)綠化保護(hù)宣傳。

（二）針對性要求。1酒店及會(huì)所綠化（1）合理劃分工作范疇（2）靈活調(diào)整工作時(shí)間。2學(xué)校綠化管理。對綠籬、灌木等進(jìn)行人工造型修剪，及時(shí)清除殘花敗葉，保持綠化環(huán)境整潔、富于生氣。3醫(yī)院綠化。要對園林綠化植物的保潔（包括景點(diǎn)保潔、植物葉面保潔等）、清殘（包括殘花敗葉、枯枝等）及植物長勢進(jìn)行重點(diǎn)管理。4機(jī)關(guān)單位的綠化。機(jī)關(guān)單位的綠化管理要求莊嚴(yán)、整潔、高雅。5工廠綠化，在植物選用上多選用生長快、成活率高、抗性強(qiáng)的樹種。6大型公共物業(yè)綠化，在進(jìn)行綠化管理是必須注意（1）不宜使用帶刺、有毒、易斷的綠化植物（2）不宜使用果樹或大花植物做綠化（3）植物養(yǎng)護(hù)應(yīng)注重對綠地的維護(hù)，避免人為因素造成植物損壞。

公共秩序管理服務(wù)：

一、公共安全防范管理服務(wù)的內(nèi)容

（一）出入管理：物業(yè)項(xiàng)目的出入管理應(yīng)根據(jù)國家法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，區(qū)分不同物業(yè)的類型和檔次，制定相應(yīng)方案，實(shí)現(xiàn)人員、物品、車輛等出入的有效管理。

（二）安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理：物業(yè)安防系統(tǒng)是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用于治安、消防、車輛管路及緊急呼叫等安全防衛(wèi)的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)。

（三）配合政府開展社區(qū)管理（1）物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)組織大活動(dòng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)知會(huì)轄區(qū)派出所及社區(qū)居委會(huì)，相互協(xié)調(diào)，避免發(fā)生意外事故（2）物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)發(fā)生治安意外事故時(shí)應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)部門并協(xié)助做好調(diào)查取證及善后處理工作（3）積極配合相關(guān)部門做好法律政策宣傳教育。(四)值班記錄，（1）記錄及時(shí)齊全和真實(shí)（2）交班事項(xiàng)及物品記錄清晰，未完成事項(xiàng)有跟進(jìn)記錄（3）交班人員分別簽名確認(rèn)（4）記錄分類和歸檔正確及時(shí)，記錄本整潔完好記錄自己清楚。

二、安全防范工作檢查方法

（一）日檢

（二）周檢

（三）月檢

（四）督查。

三、消防制度的制定

（一）制定物業(yè)管理企業(yè)消防管理規(guī)定

（二）制定消防設(shè)施設(shè)備管理制度

（三）制定消防檢查方案及應(yīng)急預(yù)案。

四、物業(yè)消防安全檢查的主要內(nèi)容：消防控制室、自動(dòng)報(bào)警滅火系統(tǒng)、安全疏散出口、應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志、室內(nèi)消火栓、滅火器配置、機(jī)房、廚房、樓層、電氣線路以及防排煙系統(tǒng)等場所.(一)消防安全檢查的組織方法和形式1專職部門檢查2各部門各項(xiàng)目的自查（1）日常檢查（2）重大節(jié)日檢查（3）重大活動(dòng)檢查

（二）消防安全檢查的基本程序1按照部門制定的巡查路線和巡檢部門進(jìn)行檢查2確定被檢查的部位和主要檢查內(nèi)容得到檢查3對檢查內(nèi)容的完好情況進(jìn)行判斷并通過直觀檢查法或采用現(xiàn)代技術(shù)設(shè)備進(jìn)行檢查，然后把檢查結(jié)果和檢查情況進(jìn)行分析，最后作出結(jié)論進(jìn)行判斷，提出整改意見和對策4對檢查出的消防問題在規(guī)定時(shí)間內(nèi)整改，對不及時(shí)整改的予嚴(yán)肅處理，對問題嚴(yán)重或不能及時(shí)處理的應(yīng)上報(bào)有關(guān)部門5對檢查情況進(jìn)行登記存檔、分析總結(jié)，提出檢查的安全報(bào)告

（四）重點(diǎn)防火部位：主要包括機(jī)房、公共娛樂場所桑拿浴室及卡拉OK廳，業(yè)主專用會(huì)所，地下人防工程，資料庫和計(jì)算機(jī)中心等。

物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件：

一、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)類型包括早期介入的風(fēng)險(xiǎn)、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和日常管理的風(fēng)險(xiǎn)。

二、早期介入的風(fēng)險(xiǎn)主要包括項(xiàng)目接管的不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)和專業(yè)服務(wù)咨詢帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

三、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)有許多方面但最主要的是合同風(fēng)險(xiǎn)，合同風(fēng)險(xiǎn)包括三方面：1合同期限2合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)3合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。

四、日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)，包括兩方面1業(yè)主或物業(yè)使用人在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務(wù)過程中存在的風(fēng)向2物業(yè)管理日常運(yùn)作過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)。（1）業(yè)主使用物業(yè)、接受服務(wù)中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)1）物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風(fēng)險(xiǎn)2）物業(yè)使用帶來的風(fēng)險(xiǎn)3）法律概念不清帶來的風(fēng)險(xiǎn)（2）物業(yè)日常運(yùn)作過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)1）管理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)2）替公用事業(yè)費(fèi)用代收代繳

存在的風(fēng)險(xiǎn)3）管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)4）

物業(yè)管理員工服務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)5）公共媒體在宣傳報(bào)道中存在的輿論風(fēng)險(xiǎn)。

五、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的措施：可以從以下六個(gè)方面進(jìn)行把握：1物業(yè)管理企業(yè)要學(xué)法、懂法和守法，物業(yè)管理相關(guān)合同在訂立前要注重合同主體的合法性，合同服務(wù)的約定盡可能詳盡，避免爭議。2物業(yè)管理企業(yè)要抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)抓管理落實(shí)，建立健全并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理的各項(xiàng)規(guī)章制度和崗位責(zé)任制。3妥善處理物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)主體間的關(guān)系，主要包括：1）妥善處理與業(yè)主的關(guān)系2）妥善處理與開發(fā)建設(shè)單位的關(guān)系3）妥善處理與政府相關(guān)行政主管部門、街道辦和居委會(huì)的關(guān)系，積極配合各級政府主管部門的工作，主動(dòng)接受行政主管部門、街道辦、居委會(huì)對服務(wù)工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。4物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)的宣傳，建立輿論宣傳的平臺(tái)，樹立企業(yè)良好的形象。5適當(dāng)引入市場化的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。6風(fēng)險(xiǎn)管理是一門新興的管理科學(xué)，它是以觀察實(shí)驗(yàn)、經(jīng)驗(yàn)積累為基礎(chǔ)，科學(xué)分析為手段。

六、緊急事情處理：緊急事件處理可以分為事先、事中和事后三個(gè)階段。

（一）事先準(zhǔn)備：1成立緊急事件處理小組2制訂緊急事件備選方案3制定緊急事件溝通計(jì)劃。

（二）事中控制：在發(fā)生緊急事件時(shí)，首先確認(rèn)危機(jī)的類型和性質(zhì)，立即啟動(dòng)相應(yīng)行動(dòng)計(jì)劃；負(fù)責(zé)人應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場協(xié)調(diào)指揮；應(yīng)調(diào)動(dòng)各方面的資源化解時(shí)間可能造成的惡果；對涉及公眾的緊急事件，應(yīng)制訂專人向外界發(fā)布信息，避免受到干擾，影響緊急事件的正常處理。

（三）事后處理：對于緊急事件的善后處理，一方面要考慮如何彌補(bǔ)損失和消除事件后遺癥；另一方面，要總結(jié)緊急事件處理過程，評估應(yīng)急方案的有效性，改進(jìn)組織、制度和流程，提高企業(yè)應(yīng)對緊急事件的能力。

七、典型緊急事件的處理：在物業(yè)管理服務(wù)過程中經(jīng)常會(huì)面臨的緊急事件有火警、氣體燃料泄漏、電梯故障、噪音侵?jǐn)_、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外、刑事案件和臺(tái)風(fēng)襲擊等。

八、物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理包括營業(yè)收入管理、成本和費(fèi)用管理、利潤管理以及專項(xiàng)維修資金的管理。酬金制條件下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。在包干制下，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、結(jié)余歸己。但業(yè)主可以對物業(yè)管理企業(yè)是否按合同要求的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，對物業(yè)管理工作提出改進(jìn)建議。

九、酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征：會(huì)計(jì)主體、收入、成本費(fèi)用（1）物業(yè)管理企業(yè)固定成本的比例較高。（2）人工成本占總成本的比例較高。（3）物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的可預(yù)測性較強(qiáng)。

十、物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本（支出）構(gòu)成：包括以下部分：1管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用等2物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用3物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用4物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)5