第一篇：重慶綦江縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查報(bào)告

關(guān)于綦江縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查報(bào)告

綦江縣司法局代文鴻楊曉紅

2009年4月20日

摘要：目前，我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)仍存在著流轉(zhuǎn)規(guī)模小、無序化流轉(zhuǎn)居多、流轉(zhuǎn)糾紛逐漸增多等問題，在一定程度上制約了我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為有效預(yù)防和妥善處理此類糾紛，適應(yīng)我縣經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，圍繞縣“一園三業(yè)一基地”（食品工業(yè)園區(qū)，蔬菜、木瓜、畜牧產(chǎn)業(yè)，火鍋原料基地）的建設(shè)目標(biāo)，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為，促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，深入實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。

關(guān)鍵詞：規(guī)范流轉(zhuǎn)

引言：

為全面貫徹胡錦濤總書記“314”總體部署，積極探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的路子，進(jìn)一步加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌步伐，我縣于2008年2月出臺了《綦江縣關(guān)于加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營的意見（試行）》（以下簡稱《意見》），《意見》出臺以來，我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)得到了進(jìn)一步規(guī)范，流轉(zhuǎn)速度較前明顯加快，但仍存在著流轉(zhuǎn)規(guī)模小，無序化流轉(zhuǎn)居多，流轉(zhuǎn)糾紛逐漸增多等問題，在一定程度上制約了我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為有效預(yù)防和妥善處理此類糾紛，創(chuàng)新現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。近日，司法局組織工作人員對我農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行調(diào)研，側(cè)重從法律和政策的角度就規(guī)范我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了分析和思考。

一、我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

1、全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況。

我縣共314個(gè)村，21.3萬農(nóng)戶，耕地面積73.56萬畝。2008年底全縣流轉(zhuǎn)土地面積達(dá)到18.4萬畝，占耕地總面積的25.3%，涉及流轉(zhuǎn)土地承包農(nóng)戶5.88萬戶,比上年同期流轉(zhuǎn)面積9.57萬畝，增加了流轉(zhuǎn)面積8.83萬畝。其中：轉(zhuǎn)包面積9.85萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的83.5%，比上年同期轉(zhuǎn)包面積7.6萬畝，增加了2.25萬畝；轉(zhuǎn)讓面積0.55萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的2.99%，比上年同期增加了0.22萬畝；出租面積2.83萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的15.38%，比上年同期出租面積0.33萬畝，增加了2.5萬畝；互換面積2.27萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的12.33%，比上年同期0.47萬畝，增加了1.8萬畝；入股面積0.5萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的0.27%，比上年同期入股面積0.02萬畝，增加了0.48萬畝；其它流轉(zhuǎn)面積1.13萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的6.14%,比上年同期面積0.93萬畝，增加了0.2萬畝。

在流轉(zhuǎn)總耕地面積中，通過種養(yǎng)大戶流轉(zhuǎn)的3.93萬畝，占21.4%；專業(yè)合作組織流轉(zhuǎn)的1.38萬畝，占7.5%；農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)的1.26萬畝，占6.8%；一般農(nóng)戶流轉(zhuǎn)的10.7萬畝，占58.2%；其它流轉(zhuǎn)1.13萬畝，占6.1%。

目前,全縣農(nóng)村耕地適度規(guī)模經(jīng)營集中面積15.4萬畝,適度規(guī)模經(jīng)營集中度達(dá)21.1%。其中：用于糧油生產(chǎn)的6.7萬畝，占43.5%，用于蔬菜種植的2.5萬畝，占16.2%，用于林果花椒種植的4.72萬畝，占30.7%，用于其它生產(chǎn)項(xiàng)目或種植的1.48萬畝，占9.6%。有44個(gè)農(nóng)業(yè)企業(yè)規(guī)模經(jīng)營面積1.26萬畝，涉及土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶4405戶。有耕種土地20畝以上的種植大戶670戶，規(guī)模經(jīng)營面積3.93萬畝。有28個(gè)專業(yè)合作社，規(guī)模經(jīng)營面積1.38萬畝。全縣勞均耕種5畝以上土地適度規(guī)模種植的農(nóng)戶1.02萬戶，適度規(guī)模種植面積8.83萬畝。

2、全縣土地流轉(zhuǎn)糾紛情況

2006年至2008年，全縣依法開展農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解、仲裁1564件，糾紛調(diào)處率96.5%，其中縣直接組織、參與調(diào)解106件，仲裁8件。

3、流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀分析

一是，各種流轉(zhuǎn)方式所占比例中，以轉(zhuǎn)包為主，占流轉(zhuǎn)面積的83.5%，轉(zhuǎn)讓占流轉(zhuǎn)面積的2.99%，出租占流轉(zhuǎn)面積的15.38%，互換占流轉(zhuǎn)面積的12.33%，入股占流轉(zhuǎn)面積的0.27%，其它流轉(zhuǎn)方式占流轉(zhuǎn)面積的6.14%。最適合現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)需要的出租、入股僅僅占15.65%的比例，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地方的70%比例。

二是，全縣耕地適度規(guī)模經(jīng)營集中面積15.4萬畝,適度規(guī)模經(jīng)營集中度21.1%，有28個(gè)專業(yè)合作社。可見，目前的農(nóng)村土地的規(guī)模化、集中流轉(zhuǎn)程度低。

三是，流轉(zhuǎn)糾紛從2005年以來逐年增多，自2008年以來糾紛數(shù)量在劇增。

二、我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的問題

1、農(nóng)戶之間自行流轉(zhuǎn)導(dǎo)致糾紛增多

在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前我縣土地流轉(zhuǎn)形式呈現(xiàn)多樣化趨勢，主要有轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換及其他一些形式。但由于缺乏大的農(nóng)業(yè)企業(yè)、龍頭企業(yè)的介入和帶動(dòng)，從總體來看，土地流轉(zhuǎn)范圍仍然較小，多是在本村農(nóng)戶之間進(jìn)行，比如：打通鎮(zhèn)全部是農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)，其他街鎮(zhèn)也是農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)占絕大多數(shù)。而在流轉(zhuǎn)方式上主要分為有償或無償，一次性或臨時(shí)性轉(zhuǎn)移。這些流轉(zhuǎn)行為大多是自發(fā)的，缺乏規(guī)范性，因而導(dǎo)致糾紛增多。

一是有償或無償一次性轉(zhuǎn)移承包地經(jīng)營權(quán)導(dǎo)致糾紛增多。在農(nóng)業(yè)稅免征之前，承包地的經(jīng)營成本高，收益相對較低，農(nóng)民種糧積極性不高，許多農(nóng)民外出打工、經(jīng)商或遷進(jìn)城鎮(zhèn)后紛紛將住房帶承包地或?qū)⒊邪亟?jīng)營權(quán)無償流轉(zhuǎn)給親友或其他農(nóng)戶。2005年免征農(nóng)業(yè)稅并有種糧補(bǔ)貼、退耕還林補(bǔ)助后，許多土地承包經(jīng)營權(quán)人要求收回土地，受流轉(zhuǎn)方由于已在土地有了一定投入不愿讓出土地，雙方因而發(fā)生流轉(zhuǎn)糾紛。

二是臨時(shí)性轉(zhuǎn)移承包地經(jīng)營權(quán)導(dǎo)致糾紛增多。一些農(nóng)民外出務(wù)工經(jīng)商，沒有能力耕種承包地，臨時(shí)有償或無償轉(zhuǎn)移土地經(jīng)營權(quán)，時(shí)間一年、兩年不等。去年金融危機(jī)導(dǎo)致部分勞動(dòng)力返鄉(xiāng)，要求收回承包地，但現(xiàn)耕種的農(nóng)戶已經(jīng)播種或者有了投入，不愿意讓出土地而產(chǎn)生糾紛。

2、農(nóng)戶與企業(yè)之間的土地流轉(zhuǎn)矛盾增多

業(yè)主有償承包是農(nóng)村干部和農(nóng)民群眾都非常歡迎的一種土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多地方政府和農(nóng)民都希望有一個(gè)大業(yè)主在本地投入大筆資金，承租大片土地搞現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)開發(fā)。但是，這種土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)目前在我縣，乃至在全國很多地方失敗比例很高，有的給農(nóng)民造成巨大損失。業(yè)主承租土地開發(fā)失敗的原因有三個(gè)：一是業(yè)主資金少或完全沒有資金，想借政府優(yōu)惠政策或開發(fā)補(bǔ)貼賺取錢財(cái)，政府的錢到手后便溜之大吉；二是業(yè)主對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)不足，資金準(zhǔn)備不充分，開發(fā)中途因資金不足或遇到市場風(fēng)險(xiǎn)不能抵御而毀約撤資；三是農(nóng)民對承租土地要價(jià)太高，而項(xiàng)目效益低，開發(fā)商損失過大，業(yè)主無奈毀約退出。比如：2008年準(zhǔn)備在打通鎮(zhèn)投資的南方集團(tuán)，由于當(dāng)?shù)?2戶村民不配合，導(dǎo)致南方集團(tuán)認(rèn)為村民漫天要價(jià)、投資環(huán)境不好，就撤出了在打通的投資將項(xiàng)目改到秀山縣。由于在土地流轉(zhuǎn)中，政府處于主導(dǎo)地位，有些農(nóng)民在覺得效益好時(shí)認(rèn)為政府做了好事，一旦遇到市場風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致效益不太好時(shí)認(rèn)為是政府的錯(cuò)。這樣一來，政府與農(nóng)戶之間的矛盾就逐步增加。

另一方面，在和諧社會(huì)的大背景下，農(nóng)民加強(qiáng)了權(quán)利意識，但缺少法律意識和誠信意識，土地正常合法流轉(zhuǎn)后，為了個(gè)人私利，說反悔就反悔，強(qiáng)行要回承包地或者提出加價(jià)。這類流轉(zhuǎn)造成的業(yè)主與農(nóng)戶之間的糾紛也很突出。

3、部分農(nóng)戶經(jīng)營權(quán)屬不清，引發(fā)土地流轉(zhuǎn)糾紛。

一是存在少數(shù)經(jīng)營權(quán)證錯(cuò)發(fā)、漏發(fā)現(xiàn)象。由于部分村社干部工作方式簡單粗糙，加之一些農(nóng)戶外出打工或矛盾糾紛未解決等原因,造成部分農(nóng)戶經(jīng)營權(quán)證未到戶，權(quán)屬不清。二是退耕還林和征收土地后，在未收回或變更農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)證的情況下，林業(yè)、國土部門便向農(nóng)戶頒發(fā)了林權(quán)證和向用地單位頒發(fā)了國有土地使用權(quán)證。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前同一地塊持有“林權(quán)證”和“承包經(jīng)營權(quán)證”的農(nóng)戶17977戶，征收土地后未變更承包經(jīng)營權(quán)證的農(nóng)戶2067戶。由于權(quán)屬不清加上部分農(nóng)民缺少法律意識，在利益的驅(qū)動(dòng)下，也引發(fā)土地流轉(zhuǎn)糾紛。

4、土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范，造成土地流轉(zhuǎn)糾紛增多。

從調(diào)查情況來看，目前土地流轉(zhuǎn)的隨意性和不穩(wěn)定性較明顯，很多都處于自發(fā)和無序狀態(tài)，造成土地流轉(zhuǎn)糾紛增多。一些農(nóng)戶外出務(wù)工不與村組聯(lián)系，自行將土地流轉(zhuǎn)給親戚朋友；有的農(nóng)民在不征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意的情況下，擅自以轉(zhuǎn)讓方式違法流轉(zhuǎn)給企業(yè)業(yè)主；有的土地流轉(zhuǎn)特別是農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)只是口頭約定，沒有書面合同。

土地流轉(zhuǎn)農(nóng)民普遍認(rèn)為承包地是自己的，流轉(zhuǎn)與村里無關(guān)，不必報(bào)村里批準(zhǔn)或備案。因此，有的土地流轉(zhuǎn)并沒有按照《綦江縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》進(jìn)行，而是農(nóng)民私下流轉(zhuǎn)。報(bào)批和備案的少，申請變更登記的更少；約定不明的多，約定明確的少；協(xié)議內(nèi)容規(guī)范的少，不規(guī)范的多等。有的簽了合同，但存在很多不規(guī)范的地方，如：標(biāo)的不明、流轉(zhuǎn)期限不明、權(quán)利義務(wù)界定不明、沒有違約補(bǔ)償辦法等，有的擅自改變土地的農(nóng)業(yè)用途，一旦發(fā)生糾紛，調(diào)解時(shí)因約定不明而缺乏依據(jù)，導(dǎo)致糾紛擴(kuò)大化。少數(shù)土地流轉(zhuǎn)不簽訂書面合同，以口頭協(xié)議的形式進(jìn)行，口頭合同或協(xié)議的穩(wěn)定性差，權(quán)利義務(wù)不詳細(xì)，雙方利益無法受到法律保護(hù)，不便于管理。一方面容易引起糾紛，影響農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定;另一方面，造成了

承包者的短期行為，因流轉(zhuǎn)雙方有的是一年一定，使得承包者沒有長期保障，不肯對土地作較多投入和對水利設(shè)施進(jìn)行妥善維護(hù)，怕投入的資金收不回來，造成浪費(fèi)。同時(shí)，鎮(zhèn)、村對土地流轉(zhuǎn)政策宣傳不夠，對流轉(zhuǎn)行為缺乏嚴(yán)格規(guī)范的管理，對土地流轉(zhuǎn)合同的指導(dǎo)和管理還不到位，這些因素也嚴(yán)重影響了土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模和效益。

5、缺乏土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織。

當(dāng)前，土地流轉(zhuǎn)的市場中介組織相當(dāng)匱乏，具有一定規(guī)模的種植大戶為數(shù)甚少，農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織（村委會(huì)）的服務(wù)功能也發(fā)揮得不夠，由于缺乏土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，土地流轉(zhuǎn)信息得不到有效溝通，某些有意在我縣投資經(jīng)營現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的種植大戶、養(yǎng)殖大戶、農(nóng)業(yè)開發(fā)公司等，無從與有意流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶聯(lián)絡(luò)和溝通，嚴(yán)重影響了土地流轉(zhuǎn)的速度、規(guī)模和效益，不利于土地資源的優(yōu)化配置。

6、個(gè)別非法流轉(zhuǎn)行為客觀存在。

一是違背群眾意愿,強(qiáng)行推行土地流轉(zhuǎn)。少數(shù)地方為了招商引資，強(qiáng)行讓農(nóng)民低價(jià)轉(zhuǎn)出自己承包地；有的為了搞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域化種植等，強(qiáng)行讓農(nóng)民互換土地或是反租倒包農(nóng)戶承包地，進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營。二是非法改變土地農(nóng)業(yè)用途。有的地方將土地流轉(zhuǎn)出去用于取土挖沙、建磚廠、蓋房等非農(nóng)建設(shè)，使得部分耕地被非農(nóng)用化。

三、關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為，促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的建議

《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》（國發(fā)[2009]3號）（以下簡稱“若干意見”）其中第32條對農(nóng)村土地利用制度進(jìn)行了規(guī)定。為適應(yīng)我縣經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，深入實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，圍繞縣“一園三業(yè)一基地”（食品工業(yè)園區(qū)，蔬菜、木瓜、畜牧產(chǎn)業(yè)，火鍋原料基地）的建設(shè)目標(biāo)，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為，促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，特提出以下建議。

1、加快培育龍頭企業(yè)，促進(jìn)土地規(guī)模化經(jīng)營。

以龍頭企業(yè)為依托，將零星的、分散的土地集中起來向龍頭企業(yè)流轉(zhuǎn)。這樣可使企業(yè)與農(nóng)戶形成利益共享，由分散流轉(zhuǎn)向集中流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，農(nóng)戶委托村委會(huì)與企業(yè)簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議，以出租方式流轉(zhuǎn)為主，從法律上明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，在具體操作上不會(huì)引起訴訟爭議。同時(shí)，圍繞食品工業(yè)園區(qū)的原料供應(yīng)，因地制宜的設(shè)立原料基地，進(jìn)一步加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)速度。比如：由各鎮(zhèn)村組內(nèi)流轉(zhuǎn)向跨村組區(qū)域流轉(zhuǎn)，集中連片實(shí)行市場化運(yùn)作，充分發(fā)揮流轉(zhuǎn)效益的最大化，引進(jìn)外地的種養(yǎng)大戶和大公司、大企業(yè)到本地，以點(diǎn)帶面逐步展開。這樣，農(nóng)產(chǎn)品基地建設(shè)保證了龍頭企業(yè)的原料供應(yīng)，土地流轉(zhuǎn)也會(huì)步入良性循環(huán)。

2、盡快建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織。

2009年2月，我縣興建了綦江縣農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)中心，建設(shè)起了全縣農(nóng)村商品流通體系。這是促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的一項(xiàng)重要舉措。鄉(xiāng)鎮(zhèn)也應(yīng)當(dāng)立即設(shè)立由農(nóng)經(jīng)辦、司法所、調(diào)解辦等部門共同組成的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，分工負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)工作，如：農(nóng)經(jīng)辦負(fù)責(zé)流轉(zhuǎn)統(tǒng)計(jì)動(dòng)員工作，司法所負(fù)責(zé)把握法律政策的落實(shí)和合同簽訂指導(dǎo)，調(diào)解辦負(fù)責(zé)糾紛派查調(diào)處，加強(qiáng)信息溝通和中介服務(wù)，形成流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，充分發(fā)揮在土地流轉(zhuǎn)中的引導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)作用。在雙方協(xié)商一致的前提下，幫助辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)，切實(shí)為承租者提供信貸、技術(shù)、物資等服務(wù)，妥善處理土地經(jīng)營過程中發(fā)生的矛盾和問題，維護(hù)好土地所有者、承包者、經(jīng)營者三方的合法權(quán)益，從而使土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整實(shí)現(xiàn)“雙贏”。同時(shí)，要積極探索合作社的新路子，加快建設(shè)土地專業(yè)合作社或者土地入股公司，發(fā)揮合作社經(jīng)濟(jì)的種種優(yōu)勢，推動(dòng)土地的合理有序流轉(zhuǎn)，提高土地利用效益。

3、優(yōu)化土地流轉(zhuǎn)方式。

國發(fā)[2009]3號規(guī)定，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營權(quán)。規(guī)范承包方之間以土地承包經(jīng)營權(quán)入股，開展“發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社”實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目。結(jié)合《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定來看，為了實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的規(guī)?；?、集中流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)化土地流轉(zhuǎn)方式。

一是因轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換均限于本社農(nóng)戶之間，農(nóng)戶向本社以外的單位或者個(gè)人流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)出租為主。

二是農(nóng)戶之間自愿合作將土地承包經(jīng)營權(quán)以入股的方式設(shè)立專業(yè)合作社，大規(guī)模的種植，如：打通的木瓜、辣椒專業(yè)合作社。

三是，我縣是山區(qū)為主，“四荒”地多（全縣5萬多畝），且大部分沒有流轉(zhuǎn)，鑒于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民不愿意投入開發(fā)，政府可以出臺優(yōu)惠政策吸引有實(shí)力的種植大戶、養(yǎng)植大戶、農(nóng)業(yè)開發(fā)公司來承包、承租，并為其抵押貸款、聯(lián)合開發(fā)建立融資平臺。

4、規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，減少流轉(zhuǎn)糾紛的發(fā)生。

司法行政機(jī)關(guān)參與制訂規(guī)范的“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同”，作為示范文本，結(jié)合土地流轉(zhuǎn)方面的法律法規(guī)，對村干部進(jìn)行培訓(xùn)，對村民進(jìn)行宣傳法律。讓每一位村干部都會(huì)指導(dǎo)農(nóng)戶正確簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，正確處理流轉(zhuǎn)糾紛。利用村民自治，加強(qiáng)對流轉(zhuǎn)行為的管理。各村進(jìn)行排查，保證每家農(nóng)戶都有承包經(jīng)營權(quán)證，查清是否需要變更、換、補(bǔ)發(fā)，建立完整的流轉(zhuǎn)臺帳，完善流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)和備案手續(xù)，即使發(fā)生糾紛也有據(jù)可查。在排查過程中，發(fā)現(xiàn)一起違法流轉(zhuǎn)行為就糾正一起。各村建立完整規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)情況臺帳，做到心中有數(shù)。充分發(fā)揮村、鎮(zhèn)兩級調(diào)解組織的作用，保證其工作經(jīng)費(fèi)，及時(shí)化解流轉(zhuǎn)糾紛，盡可能將矛盾化解在基層。

5、及時(shí)有效調(diào)處矛盾糾紛。

調(diào)整充實(shí)縣農(nóng)村土地承包糾紛仲裁委員會(huì)和各街鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解委員會(huì)，充分發(fā)揮好“兩會(huì)”作用，認(rèn)真處理土地承包流轉(zhuǎn)中的來信來訪和糾紛調(diào)處，為推進(jìn)農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營提供保障。

6、嚴(yán)厲制止非法流轉(zhuǎn)行為。

由于農(nóng)村土地屬集體所有，在土地流轉(zhuǎn)過程中，一些地方基層干部以土地所有人代表的身份與企業(yè)合謀，打著壯大集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的幌子，違背農(nóng)民意愿，強(qiáng)行侵犯農(nóng)民的土地承包權(quán)。對此，政府要采取嚴(yán)厲措施，堅(jiān)決制止侵害農(nóng)民土地權(quán)益的違法行為，切實(shí)解除農(nóng)民的疑慮，讓農(nóng)民吃上“定心丸”，確保土地流轉(zhuǎn)行為的“依法自愿有償”和土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的“公平合理”，讓農(nóng)民真正享受到“以工帶農(nóng)”、“工農(nóng)聯(lián)營”的利潤果實(shí)。

7、認(rèn)真做好土地流轉(zhuǎn)糾紛的仲裁、訴訟工作。

關(guān)于土地流轉(zhuǎn)糾紛的仲裁或訴訟，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“能調(diào)則調(diào)、不誤農(nóng)時(shí)、不悖常理、有利生產(chǎn)、方便生活”的原則。在司法實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)做到以下幾個(gè)方面的統(tǒng)一：保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益與維護(hù)農(nóng)村大局穩(wěn)定的統(tǒng)一，保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益與保護(hù)農(nóng)村土地資源的統(tǒng)一，裁判的個(gè)案公正與社會(huì)效果的統(tǒng)一。

第二篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況調(diào)查報(bào)告

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況調(diào)查報(bào)告

調(diào)查時(shí)間：2012 年8月3日至8月8日

調(diào)查地點(diǎn)：河北省泊頭市文廟鎮(zhèn)

調(diào)查對象：全鎮(zhèn)人民

調(diào)查方法：實(shí)地考察、訪談、查閱相關(guān)資料

調(diào)查內(nèi)容：土地資源的使用情況，土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

調(diào)查目的：土地是人類賴以生存的根本，所以解決土地問題是解決民生問題的關(guān)鍵所在。隨著我國生產(chǎn)力的逐漸提高，農(nóng)民的生活水平快速提高。但是隨著二三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，本村的外出務(wù)工經(jīng)商的人員大幅度增加，致使出現(xiàn)了土地使用分散,閑置等問題，甚至出現(xiàn)了土地荒廢的現(xiàn)象，這一問題制約了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)就的發(fā)展。因此我們應(yīng)該抓好土地流轉(zhuǎn)工作，認(rèn)真貫徹落實(shí)《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，把分散的土地集中起來，優(yōu)化土地資源配置，實(shí)施農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，降低生產(chǎn)交易成本，從而增加農(nóng)民收入，促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展。

為了了解現(xiàn)在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的狀況，就文廟鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)狀況進(jìn)行了專題調(diào)研。現(xiàn)將此次調(diào)查的情況報(bào)告如下：

一、本鎮(zhèn)的基本情況

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，截止到今年七月底，全鎮(zhèn)家庭承包經(jīng)營的農(nóng)戶有4987戶20092人，13209個(gè)勞動(dòng)力，承包耕地面積14883畝。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)受讓方53戶119起，本鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)1034畝，占承包耕地面積的2.8 %，其中耕地流轉(zhuǎn)面積達(dá)出624畝，林地流轉(zhuǎn)面積達(dá)410畝。全鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)情況涉及10個(gè)村民委員會(huì)，39個(gè)村民小組，256戶農(nóng)戶。流轉(zhuǎn)出的土地主要以種植糧食作物為主。流轉(zhuǎn)期限以中短期為主，以5年以下為主。同時(shí)不少土地正面臨著被廢棄的現(xiàn)狀。由于本鎮(zhèn)采取土地入股等形式，依托農(nóng)民專業(yè)合作社和種數(shù)糧大戶，搞土地規(guī)模經(jīng)營，有力地促進(jìn)了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，發(fā)揮了規(guī)模效益。

二、存在的問題

近年來，本鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作在市、縣兩級政府和各級農(nóng)業(yè)主管部門的高度重視下，對依法推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了積極的探索，雖然取得了一定成效，但還存在許多有待完善的地方。

1、現(xiàn)有土地使用不規(guī)范

我國實(shí)施土地承包30年不變的政策，農(nóng)村現(xiàn)存的農(nóng)用地管理模式落后，傳統(tǒng)的模式給土地資源的合理利用帶來了很多弊病。村里的人口變動(dòng)使土地出現(xiàn)多寡現(xiàn)象，土地分配有失公平。還有一些人隨意改變土地的使用類型，在耕地上建房、種樹，嚴(yán)重浪費(fèi)了有限的耕地。

2、法律意識較淡薄，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不規(guī)范，引發(fā)矛盾糾紛多。表現(xiàn)在：一些農(nóng)民對土地承包經(jīng)營法律、法規(guī)認(rèn)識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過全文了解精神的不多，有的土地流轉(zhuǎn)未經(jīng)村委會(huì)同意或備案。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)多數(shù)流轉(zhuǎn)不簽訂合同或合同不規(guī)范，大部分土地流轉(zhuǎn)都沒有合同，更多的是口頭協(xié)議。有些人認(rèn)為簽不簽合同不重要，以口頭協(xié)議代替合同，有的流轉(zhuǎn)后再簽合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；即使有合同，也存在不規(guī)范、不完善之處，不規(guī)范的主要因素是農(nóng)民法律意識淡薄，自我保護(hù)意識不強(qiáng)，不知曉土地流轉(zhuǎn)的程序及相關(guān)手續(xù)；另外農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)期限較短，短期行為嚴(yán)重。農(nóng)民務(wù)工經(jīng)商收入不穩(wěn)定，農(nóng)民仍把土地作為經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的退路，土地轉(zhuǎn)出方怕失去土地，所以大部分采取短期轉(zhuǎn)包的形式流轉(zhuǎn)土地，由于流轉(zhuǎn)期限較短，造成轉(zhuǎn)入戶在生產(chǎn)上的短期行為和掠奪式經(jīng)營，導(dǎo)致土壤肥力嚴(yán)重不足；三是單家各戶經(jīng)營的土地面積碎化；土地承包工作中，仍有一些村組干部對黨的土地承包政策和法規(guī)領(lǐng)會(huì)不夠，為解決人地矛盾，搞“幾年一調(diào)”，土地打亂重分，給土地流轉(zhuǎn)造成了困難和障礙。

3、對土地流轉(zhuǎn)的意義和認(rèn)識不足，流轉(zhuǎn)機(jī)制不完善。

許多農(nóng)民還沒有把土地流轉(zhuǎn)作為整合土地資源、提高土地產(chǎn)出率、轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式、解

放農(nóng)村生產(chǎn)力、發(fā)展多種經(jīng)營、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農(nóng)民依然存在小

富即安的傳統(tǒng)觀念，不愿意離開那塊能提供給自己有限收入的土地。土地流轉(zhuǎn)需要進(jìn)一步規(guī)范。各地沒有完全健立和實(shí)施土地流轉(zhuǎn)登記備案制度。有的流轉(zhuǎn)主體

和行為還不能完全依法運(yùn)行。對流轉(zhuǎn)情況缺乏相關(guān)備案登記和土地承包經(jīng)營權(quán)讓變更手續(xù)。

合同文本還沒有統(tǒng)一。還存在土地流轉(zhuǎn)引起的糾紛現(xiàn)象，親戚、鄰里關(guān)系不和諧，有的甚至

反目成仇。

4、土地流轉(zhuǎn)范圍窄，流轉(zhuǎn)收益少。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)多數(shù)農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)都是發(fā)生在親戚及鄰

居之間，甚至有些是被動(dòng)流轉(zhuǎn)。農(nóng)戶因無力耕種，導(dǎo)致土地質(zhì)量下降，有能力耕種的，因土

地流轉(zhuǎn)渠道不暢通，轉(zhuǎn)入土地困難。土地?zé)o法向大戶和種田能手集中，土地流轉(zhuǎn)收益少，尤

其是在取消農(nóng)業(yè)稅、鄉(xiāng)統(tǒng)籌、村提留前，還存在轉(zhuǎn)出土地“倒貼錢”的現(xiàn)象，稅費(fèi)改革后許

多農(nóng)戶又返要回了自家原轉(zhuǎn)包出去的承包田地（順?biāo)?、趙米克村有這情況），就這樣守著、認(rèn)著、規(guī)模窄小地經(jīng)營著。

三、對策與建議

1、要廣泛宣傳，提高農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的積極性。結(jié)合農(nóng)村土地承包法律法規(guī)學(xué)習(xí)宣傳活

動(dòng)，采取電視、廣播、標(biāo)語、條幅、下發(fā)宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉(zhuǎn)的意義及土

地流轉(zhuǎn)政策措施，以及流轉(zhuǎn)土地農(nóng)民增收的實(shí)際效果，消除農(nóng)民思想顧慮，提高土地流轉(zhuǎn)意

識。

2、積極調(diào)研，及時(shí)解決土地流轉(zhuǎn)存在的問題。要把土地流轉(zhuǎn)作為一個(gè)課題，組成調(diào)研

組，深入縣（區(qū)）、鄉(xiāng)村和農(nóng)戶對泊頭市土地流轉(zhuǎn)情況開展調(diào)研，及時(shí)掌握全市土地流轉(zhuǎn)情

況和存在的問題，積極探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新模式、新辦法。

3、加強(qiáng)典型引導(dǎo)，營造土地流轉(zhuǎn)的良好轉(zhuǎn)氛圍。要把培育土地流轉(zhuǎn)典型作為促進(jìn)土地

流轉(zhuǎn)的重要手段，總結(jié)典型經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)引導(dǎo)。

4、要健全制度，依法規(guī)范土地流轉(zhuǎn)。健立和實(shí)施土地流轉(zhuǎn)登記備案制度。加強(qiáng)具體指

導(dǎo)幫助，及時(shí)幫助解決土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的困難和問題，加快土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)

步伐。確保流轉(zhuǎn)主體和行為符合有關(guān)法律和政策規(guī)定，規(guī)范引導(dǎo)農(nóng)民依法、自愿、有償進(jìn)行

土地流轉(zhuǎn)，從源頭上化解農(nóng)村土地糾紛，通過構(gòu)筑縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、組四級服務(wù)平臺，對

農(nóng)民自行協(xié)商達(dá)成土地流轉(zhuǎn)協(xié)議并要求主管機(jī)關(guān)給予變更登記的，要做到有人辦理、限時(shí)辦

理、辦就辦好的工作程序流程。對流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)資料進(jìn)行歸案并妥善保管，建立流轉(zhuǎn)情況

登記冊，及時(shí)記載和反映流轉(zhuǎn)情況。對以轉(zhuǎn)包、出租或其它方式流轉(zhuǎn)的，及時(shí)辦理相關(guān)備案

登記；對以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)的，及時(shí)辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營權(quán)讓變更手續(xù)。

建立和實(shí)施土地流轉(zhuǎn)合同管理制度，指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上，建立穩(wěn)定規(guī)范的流

轉(zhuǎn)關(guān)系。使用省里統(tǒng)一制定的合同文本。較大規(guī)模或涉及主體較多的流轉(zhuǎn)，必須由農(nóng)經(jīng)站指

導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方簽訂流轉(zhuǎn)合同，進(jìn)行合同登記、鑒證。

5、重視糾紛調(diào)處，保護(hù)土地流轉(zhuǎn)。為保護(hù)土地流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益，該市各縣區(qū)于

2006年全部成立了農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)，要充分發(fā)揮作用，把農(nóng)村土地承包糾紛全部納

入依法管理的軌道。

6、創(chuàng)新體制機(jī)制，探索流轉(zhuǎn)形式。堅(jiān)持以《土地承包法》及中央和省相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)繩，鼓勵(lì)農(nóng)戶依法采取轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換等多種方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，積極探索土地

流轉(zhuǎn)合作社等土地流轉(zhuǎn)組織形式。在保持原承包關(guān)系不變的前提下，由享有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶自愿申請，并以土地經(jīng)營權(quán)入社的形式，組建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合作社，由土地流轉(zhuǎn)合作

社進(jìn)行集中統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營。這種模式以股份制和合作制為基本形式，實(shí)行“三權(quán)分離”，即村集體擁有土地所有權(quán)，農(nóng)民擁有土地承包權(quán)，土地流轉(zhuǎn)合作社擁有土地經(jīng)營權(quán)，實(shí)行社

員代表大會(huì)、理事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的管理制度，農(nóng)戶按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉(zhuǎn)出來，促進(jìn)高效規(guī)?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)，又可以克服其他土地流轉(zhuǎn)形式存在的弊端，有利于提高農(nóng)民的組織化程度，維護(hù)承包農(nóng)戶和經(jīng)營業(yè)主的合法權(quán)益，提高農(nóng)民分享土地增值收益，促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和農(nóng)民增收，有利于壯大村級集體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)公益事業(yè)發(fā)展。

第三篇：關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況的調(diào)查報(bào)告

關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況的調(diào)查報(bào)告

幾年來，我省、市一直把搞好土地有序流轉(zhuǎn)作為促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、維護(hù)農(nóng)村穩(wěn)定的大事來抓，認(rèn)真貫徹落實(shí)《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，對依法推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了積極的探索，雖然取得了一定成效，但還存在許多亟待完善的地方。作為一名鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)辦人員，為深入了解我鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)情況，于2011年3月15日—2011年3月22日對我鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行了為期7天的調(diào)查。現(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下：

一、鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

截止2010年末，全鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)7417公頃，涉及943個(gè)農(nóng)戶，分別占耕地面積的10.8%和總農(nóng)戶的11.2%。其中流向種養(yǎng)大戶和龍頭企業(yè)的為173公頃，占流轉(zhuǎn)總量的2.3%;流向農(nóng)民專業(yè)合作組織的178公頃，占流轉(zhuǎn)總量的2.4%;流向農(nóng)戶的7068公頃，占流轉(zhuǎn)總量的95.3%。在土地流轉(zhuǎn)總量中轉(zhuǎn)包的5599公頃，出租的742公頃，互換的37公頃，轉(zhuǎn)讓的660公頃，入股的178公頃，其他形式的200公頃，分別占流轉(zhuǎn)總量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流轉(zhuǎn)的土地中自發(fā)流轉(zhuǎn)的6897公頃，占流轉(zhuǎn)土地的93%;流轉(zhuǎn)出的土地主要以種植糧食作物為主，占流轉(zhuǎn)總量的80%以上，種植經(jīng)濟(jì)作物和蔬菜占流轉(zhuǎn)總量的10%左右。流轉(zhuǎn)期限以中短期為主，5年以下流轉(zhuǎn)面積占88.4%，5～10年占4.3%，10年以上占7.3%。由于我鎮(zhèn)采取土地入股等形式，依托農(nóng)民專業(yè)合作社和種數(shù)糧大戶，搞土地規(guī)模經(jīng)營，有力地促進(jìn)了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，發(fā)揮了規(guī)模效益。一是促進(jìn)了農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營。通過土地入股流轉(zhuǎn)，使農(nóng)村土地向農(nóng)民專業(yè)合作組織和有能力經(jīng)營的農(nóng)民集中，實(shí)現(xiàn)了土地規(guī)模經(jīng)營。二是實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力和農(nóng)民增收雙贏。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后使一些會(huì)手藝、頭腦活、善經(jīng)營的農(nóng)民擺脫了土地束縛，或打工，或經(jīng)商，服務(wù)于二、三產(chǎn)業(yè)。既增加了農(nóng)民收入，又活躍和繁榮了城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)，加快了小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐。三是推動(dòng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的發(fā)展。通過成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合作社，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)操作程序，加快土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程，采取公司+流轉(zhuǎn)合作社+基地+農(nóng)戶等形式，吸引大量社會(huì)資本投向農(nóng)業(yè)，促進(jìn)了先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)、現(xiàn)代裝備、現(xiàn)代管理在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的運(yùn)用和推廣。

二、存在的主要問題

一是對土地流轉(zhuǎn)的意義和認(rèn)識不足。許多農(nóng)民還沒有把土地流轉(zhuǎn)作為整合土地資源、提高土地產(chǎn)出率、轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式、解放農(nóng)村生產(chǎn)力、發(fā)展多種經(jīng)營、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農(nóng)民依然存在小富即安的傳統(tǒng)觀念，不愿離開自己那塊有限收入的土地。二是土地流轉(zhuǎn)需要進(jìn)一步規(guī)范。各地沒有完全健立和實(shí)施土地流轉(zhuǎn)登記備案制度。有的流轉(zhuǎn)主體和行為還不能完全依法運(yùn)行。對流轉(zhuǎn)情況缺乏相關(guān)備案登記和土地承包經(jīng)營權(quán)讓變更手續(xù)。合同文本還沒有統(tǒng)一。還存在土地流轉(zhuǎn)引起的糾紛現(xiàn)象。三是土地流轉(zhuǎn)的體制機(jī)制和流轉(zhuǎn)形式還不能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。換言之，以土地經(jīng)營方式的變革為顯著標(biāo)志的農(nóng)村生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系的發(fā)展需要進(jìn)一步協(xié)調(diào)。

三、相關(guān)對策與建議

一是要廣泛宣傳，提高農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的積極性。結(jié)合農(nóng)村土地承包法律法規(guī)學(xué)習(xí)宣傳活動(dòng)，采取電視、廣播、標(biāo)語、條幅、下發(fā)宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉(zhuǎn)的意義及土地流轉(zhuǎn)政策措施，以及流轉(zhuǎn)土地農(nóng)民增收的實(shí)際效果，消除農(nóng)民思想顧慮，提高土地流轉(zhuǎn)意識。

二是積極調(diào)研，及時(shí)解決土地流轉(zhuǎn)存在的問題。要把土地流轉(zhuǎn)作為一個(gè)課題，組成調(diào)研組，深入村和農(nóng)戶對我鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)情況開展調(diào)研，及時(shí)掌握全市土地流轉(zhuǎn)情況和存在的問題，積極探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新模式、新辦法。

三是加強(qiáng)典型引導(dǎo)，營造土地流轉(zhuǎn)的良好轉(zhuǎn)氛圍。要把培育土地流轉(zhuǎn)典型作為促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的重要手段，總結(jié)典型經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)引導(dǎo)。

四是要健全制度，依法規(guī)范土地流轉(zhuǎn)。健立和實(shí)施土地流轉(zhuǎn)登記備案制度。確保流轉(zhuǎn)主體和行為符合有關(guān)法律和政策規(guī)定。對流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)資料進(jìn)行歸案并妥善保管，建立流轉(zhuǎn)情況登記冊，及時(shí)記載和反映流轉(zhuǎn)情況。對以轉(zhuǎn)包、出租或其它方式流轉(zhuǎn)的，及時(shí)辦理相關(guān)備案登記;對以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)的，及時(shí)辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營權(quán)讓變更手續(xù)。建立和實(shí)施土地流轉(zhuǎn)合同管理制度，指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上，建立穩(wěn)定規(guī)范的流轉(zhuǎn)關(guān)系。使用統(tǒng)一制定的合同文本。較大規(guī)?；蛏婕爸黧w較多的流轉(zhuǎn)，必須由農(nóng)經(jīng)站指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方簽訂流轉(zhuǎn)合同，進(jìn)行合同登記、鑒證。

五是重視糾紛調(diào)處，保護(hù)土地流轉(zhuǎn)。為保護(hù)土地流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益，該縣在各鎮(zhèn)成立的農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)，要充分發(fā)揮作用，把農(nóng)村土地承包糾紛全部納入依法管理的軌道。

六是創(chuàng)新體制機(jī)制，探索流轉(zhuǎn)形式。堅(jiān)持以《土地承包法》及中央和省相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)繩，鼓勵(lì)農(nóng)戶依法采取轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換等多種方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，積極探索土地流轉(zhuǎn)合作社等土地流轉(zhuǎn)組織形式。在保持原承包關(guān)系不變的前提下，由享有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶自愿申請，并以土地經(jīng)營權(quán)入社的形式，組建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合作社，由土地流轉(zhuǎn)合作社進(jìn)行集中統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營。這種模式以股份制和合作制為基本形式，實(shí)行“三權(quán)分離”，即村集體擁有土地所有權(quán)，農(nóng)民擁有土地承包權(quán)，土地流轉(zhuǎn)合作社擁有土地經(jīng)營權(quán)，實(shí)行社員代表大會(huì)、理事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的管理制度，農(nóng)戶按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉(zhuǎn)出來，促進(jìn)高效規(guī)?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)，又可以克服其他土地流轉(zhuǎn)形式存在的弊端，有利于提高農(nóng)民的組織化程度，維護(hù)承包農(nóng)戶和經(jīng)營業(yè)主的合法權(quán)益，提高農(nóng)民分享土地增值收益，促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和農(nóng)民增收，有利于壯大村級集體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)公益事業(yè)發(fā)展。

第四篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查報(bào)告[范文]

經(jīng)過改革開放二十余年的洗禮,目前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入不斷向市場經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)的實(shí)踐階段。分析這個(gè)階段的新實(shí)踐,農(nóng)村經(jīng)濟(jì)已逐步出現(xiàn)這樣一個(gè)明顯特點(diǎn):土地活則經(jīng)濟(jì)活,土地流轉(zhuǎn)正成為推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)新一輪發(fā)展的“興奮點(diǎn)”。

我縣作為一個(gè)欠發(fā)達(dá)的內(nèi)陸山區(qū)農(nóng)業(yè)縣,如何緊緊把握農(nóng)崐村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新趨勢,積極探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)方式和途徑,促進(jìn)農(nóng)村土地規(guī)范、高效流轉(zhuǎn),全面盤活、開發(fā)利用好土地這一與發(fā)展經(jīng)濟(jì)聯(lián)系至關(guān)密切、潛能極為巨大的生產(chǎn)要素,對加快發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。帶著這一課題,我們對全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的情況進(jìn)行了一次認(rèn)真的調(diào)查。

一、我縣土地流轉(zhuǎn)的基本特點(diǎn)和成效憗

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),我縣土地的流轉(zhuǎn)面積達(dá)7.62萬畝,其中耕地1.8萬畝,山林3.5萬畝,果園2.2萬畝,水面0.12萬畝。調(diào)查中,我們發(fā)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)較好的主要集中在209國道沿線和靖洪國防公路沿線的坪村、堡子、連山、林城、團(tuán)河、黃茅、若水等鄉(xiāng)鎮(zhèn),這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)的面積約占全縣的54%,其中土地流轉(zhuǎn)較好的坪村鎮(zhèn)共流轉(zhuǎn)土地1532畝(其中耕地816畝,山地400畝,水面316畝)。綜觀我縣土地流轉(zhuǎn)情況,主要具有三個(gè)明顯的特點(diǎn):

1、流轉(zhuǎn)的面積逐步擴(kuò)大。從1995年實(shí)行第二輪土地承包責(zé)任制以來,我縣土地流轉(zhuǎn)的面積逐年增加。1995年全縣土地流轉(zhuǎn)面積不到2.1萬畝,今年已達(dá)7.62萬畝,增長了3.5倍。特別是近兩年來,初步出現(xiàn)了由小塊流轉(zhuǎn)向成片規(guī)模流轉(zhuǎn)的新變化。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),全縣一次性流轉(zhuǎn)崐面積達(dá)20畝以上的就有370余宗。

2、流轉(zhuǎn)的形式不斷豐富。據(jù)調(diào)查,我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要有五種形式:一是委托代管,即外出務(wù)工的農(nóng)戶委托親戚、朋友、鄰居耕種,稅費(fèi)負(fù)擔(dān)與收益分配由代管人與委托人簽訂書面或口頭協(xié)議商定,全縣有80%以上的屬崐于這種形式。二是反租倒包,即鄉(xiāng)、村集體根據(jù)結(jié)構(gòu)調(diào)整等需要將承包戶的土地租過來,然后又轉(zhuǎn)租給原承包戶或其他農(nóng)戶。如堡子鎮(zhèn)政府租賃該鎮(zhèn)新店村、樓落村農(nóng)戶的200畝稻田,然后又轉(zhuǎn)租給原來的農(nóng)戶或其他農(nóng)戶,用來集中連片開發(fā)無籽西瓜。三是股份合作,即集體或個(gè)人以土地入股,與他人或單位進(jìn)行共同開發(fā)經(jīng)營,分享效益。如林城鎮(zhèn)大石板村粟多坤、粟多遇等人負(fù)責(zé)技術(shù)和資金,連山鄉(xiāng)宋家洲村的9戶農(nóng)戶以118畝稻田入股,實(shí)行股份合作,共同開發(fā)優(yōu)質(zhì)葡萄。這種分戶管理的股份合作形式既解決了種田大戶無田可種的矛盾,又解決了田主缺資金、缺技術(shù)搞開發(fā)的矛盾。四是集體重新發(fā)包或轉(zhuǎn)包,即村組將集體“四荒地”、農(nóng)戶棄耕拋荒的土地重新發(fā)包或轉(zhuǎn)包給農(nóng)戶。如團(tuán)河鎮(zhèn)向陽村以150元/畝的租金,承包了該村120畝土地(其中耕地80畝,河灘荒地40畝),經(jīng)整理后崐以2.5萬元/年的租金,發(fā)包給本村3戶農(nóng)戶,規(guī)劃用于建崐立雞、鴨、豬、羊、魚綜合養(yǎng)殖場。憘五是對外招租,憗即村崐組集體將集中連片的低產(chǎn)田,或?qū)⒓w原來統(tǒng)一經(jīng)營或承崐包的山林、果園、水面及荒地,以招標(biāo)的形式租給大戶經(jīng)營。團(tuán)河鎮(zhèn)官舟村將兩塊分別為300畝和500畝的荒地發(fā)包崐給兩名洪江籍的農(nóng)戶,承包期20年,承包者帶資金和技術(shù)落戶團(tuán)河,發(fā)展板栗和臍橙等優(yōu)質(zhì)水果。此外,拍賣、以租抵債等形式在土地流轉(zhuǎn)中也占有一定的比例。

3、土地跨區(qū)域流轉(zhuǎn)逐漸增多。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,土地潛能的不斷釋放,許多能人大戶已不滿足于本地有限的土地資源,從而使土地跨村、跨鄉(xiāng)、跨縣流轉(zhuǎn)的面積逐步擴(kuò)大,土地經(jīng)營逐步打破了傳統(tǒng)的區(qū)域界限。據(jù)初步統(tǒng)計(jì),全縣跨區(qū)域流轉(zhuǎn)的土地已達(dá)1.9萬畝,占全縣流轉(zhuǎn)土地的25.2%。僅團(tuán)河鎮(zhèn)就對外(外縣)招租1100余畝。連山、坪村、林城鎮(zhèn)等交通方便的鄉(xiāng)鎮(zhèn),對外更具吸引力。地靈鄉(xiāng)的草莓大戶吳國華就到坪村承包了稻田20畝,在國道邊發(fā)展草莓;若水鎮(zhèn)的胡清在連山承包30多畝耕地,同時(shí)轉(zhuǎn)戰(zhàn)懷化鴨嘴巖租賃荒山發(fā)展脆蜜桃。

我縣土地流轉(zhuǎn)雖然起步較晚,但產(chǎn)生的效益和影響是十分明顯和積極的。一是推動(dòng)了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。不少能人租賃集體或個(gè)人的土地,不再局限于耕種質(zhì)次效低的農(nóng)作物,而是逐步傾向于作物耕種的多樣化、規(guī)?；?由耕種比較效益較低的油茶、水稻轉(zhuǎn)向耕種優(yōu)質(zhì)水果、西瓜、大棚蔬菜、葡萄等比較效益較高的作物。目前全縣在土地流轉(zhuǎn)中已涌現(xiàn)出了一批調(diào)整結(jié)構(gòu)的“排頭兵”,為推動(dòng)全縣農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出了示范。如坪村鎮(zhèn)大順村張光前崐等6戶農(nóng)戶承包耕地84畝,全部改種水稻為種無籽西瓜、葡萄、草莓等,帶動(dòng)了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),加快了全鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐。在他們的帶動(dòng)下,全鎮(zhèn)有120多戶農(nóng)崐戶參與承包土地300多畝,用于種植無籽西瓜,獲得了很好的收益。憘二是促進(jìn)了農(nóng)村剩余勞力的合理轉(zhuǎn)移。土地流轉(zhuǎn)一方面催放了土地的巨大潛能,同時(shí)又進(jìn)一步解放了勞動(dòng)力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),全縣大約有2萬余名農(nóng)村勞動(dòng)力將耕地崐以流轉(zhuǎn)的形式處理后,紛紛外出經(jīng)商、開店、打工,從而有效解決了目前農(nóng)村勞力過剩、棄耕拋荒現(xiàn)象嚴(yán)重的問題。崐憘?cè)翘岣吡送恋厥褂脙r(jià)值。土地合理流轉(zhuǎn)后,土地逐步向大戶和能人集中,經(jīng)營者實(shí)現(xiàn)了市場化、規(guī)?；纳a(chǎn),崐改變了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)長期存在的品種老化、管理落后、經(jīng)營小崐打小鬧的不良布局,使土地的潛能得到了大幅度的釋放。崐如坪村鎮(zhèn)農(nóng)戶張崇華承包了32畝耕地,用來種植無籽西瓜,崐今年產(chǎn)值達(dá)2.8萬元,而32畝耕地用于種植水稻總收入僅1.崐4萬元,只有種植無籽西瓜的50%。

第五篇：許昌市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況調(diào)查報(bào)告

許昌市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況調(diào)查報(bào)告

十七屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》指出，要“按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營”。為全面了解當(dāng)前許昌市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀、存在問題及特點(diǎn)，采取有效措施加快推進(jìn)全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)步伐，我們開展了專題調(diào)研。

一、充分認(rèn)識農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的重大意義

土地流轉(zhuǎn)指的是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn),是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織,即保留承包權(quán),轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的一個(gè)核心環(huán)節(jié)，成為農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一場新的革命?！稕Q定》發(fā)布后，允許農(nóng)村土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)政策吸引人們的目光，中央允許土地流轉(zhuǎn)是順應(yīng)民意、符合國情，是中國深入改革發(fā)展的必由之路，允許土地流轉(zhuǎn)旨在確保國家糧食安全，確保農(nóng)村深入改革，推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展有利帶動(dòng)中國的整體發(fā)展，允許土地流轉(zhuǎn)歸根到底就是著力解決農(nóng)民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題。

首先，允許土地流轉(zhuǎn)主要是解決農(nóng)民之間的需要。30年來，一部分農(nóng)民變?yōu)槌鞘行戮用瘢珣艏匀辉谵r(nóng)村，還有部分農(nóng)民到城市工作，這些離鄉(xiāng)農(nóng)民原來農(nóng)村的土地怎么辦呢？土地不能出現(xiàn)荒蕪，事實(shí)上，30年來，很多農(nóng)民與農(nóng)民之間進(jìn)行土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)，譬如，土地轉(zhuǎn)包、出租等等，現(xiàn)在中央決議文件明確規(guī)定允許農(nóng)民土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)，事實(shí)上就是順應(yīng)民意，符合國情、社情，土地流轉(zhuǎn)目的就是鼓勵(lì)農(nóng)民多種形式創(chuàng)收。

第二，允許土地流轉(zhuǎn)是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的需要。包產(chǎn)到戶政策實(shí)施后，確實(shí)大大調(diào)動(dòng)了農(nóng)民生產(chǎn)的積極性，做法成就值得肯定，但也存在一些弊端，譬如各自為戰(zhàn)、土地分散、經(jīng)營落后，這不符合發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的需要，如果生產(chǎn)經(jīng)營方式粗放，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，物質(zhì)裝備落后，科技貢獻(xiàn)率不高，生產(chǎn)經(jīng)營方式比較粗放，必定制約了中國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的推進(jìn)，所以我認(rèn)為必須轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)發(fā)展方式，切實(shí)把農(nóng)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)變到依靠科技進(jìn)步和提高勞動(dòng)者素質(zhì)的軌道上來。而允許土地流轉(zhuǎn)就是為了把農(nóng)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)變到依靠科技進(jìn)步和提高勞動(dòng)者素質(zhì)的軌道上來，事實(shí)上，30年來農(nóng)村農(nóng)民與農(nóng)民通過土地流轉(zhuǎn)承包后已經(jīng)出現(xiàn)很多農(nóng)民種糧專業(yè)戶。

第三，允許土地流轉(zhuǎn)有利于破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。經(jīng)過30年改革，事實(shí)上城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)還未破解。問題還是出現(xiàn)在農(nóng)村土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)上，農(nóng)村區(qū)域廣，勞動(dòng)力多，土地資源比較豐富，這本身是農(nóng)村的最大優(yōu)勢，現(xiàn)在我國農(nóng)業(yè)與世界農(nóng)業(yè)的聯(lián)系日益密切，發(fā)展農(nóng)村畜牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)、種植業(yè)有利于農(nóng)民創(chuàng)收，還可推動(dòng)農(nóng)村農(nóng)產(chǎn)品走向世界，如果不能看清制約影響農(nóng)村發(fā)展的因素，農(nóng)村的優(yōu)勢就不會(huì)突顯，而發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營，有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶，這有利于推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，既解決農(nóng)村勞動(dòng)力，還可有效提高土地使用率，提高農(nóng)業(yè)科技水平，提高農(nóng)產(chǎn)品競爭力，相信更多的農(nóng)民會(huì)回流農(nóng)村，城市居民也會(huì)把目光投向農(nóng)村，農(nóng)村、農(nóng)業(yè)的發(fā)展速度會(huì)加快，農(nóng)村會(huì)成為農(nóng)民生產(chǎn)生活的樂園。

二、全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀、形式和特點(diǎn)

（一）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀：許昌市農(nóng)村家庭承包耕地總面積411.8萬畝，全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積38.9萬畝，占總承包耕地面積的9.5%，涉及12.9萬個(gè)農(nóng)戶，占承包耕地農(nóng)戶數(shù)的13.95%。2007年，全市土地流轉(zhuǎn)土地面積38.9萬畝，比2005年的22.9萬畝增加16.0萬畝，增長69.9%，年均增長34.95%。2007年全市土地流轉(zhuǎn)面積占總承包耕地面積的9.5%，比2005年的5.6%，增加3.9%，年均增加1.95%。

（二）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要形式：目前，全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式主要有以下六種。（1）土地轉(zhuǎn)包。05年全市土地轉(zhuǎn)包面積11.9萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的51.8%；07年全市土地轉(zhuǎn)包面積12.7萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的32.7%；07年較05年增加0.82萬畝，增長6.91%。（2）土地出租。05年全市土地出租面積8.34萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的36.2%；07年全市土地出租面積20.4萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的52.45%；07年較05年增加12.06萬畝，增長144.66%。（3）土地互換。05年全市土地互換面積0.9萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的3.9%；07年全市土地互換面積1.3萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的3.4%；07年較05年增加0.4萬畝，增長45.02%。（4）土地轉(zhuǎn)讓。05年全市土地轉(zhuǎn)讓面積0.0659萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的0.29%；07年全市土地轉(zhuǎn)讓面積0.69萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的1.78%；07年較05年增加0.62萬畝，增長947.5%。（5）土地入股。05年全市土地入股面積0萬畝；07年全市土地入股面積0.0141萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的0.04%；07年較05年增加0.0141萬畝。（6）其他。05年全市其他土地流轉(zhuǎn)面積1.2萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的5.09%；07年全市其他土地流轉(zhuǎn)面積3.6萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的9.2%；07年較05年增加2.4萬畝，增長208.6%。

（三）當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要特點(diǎn)：（1）地域特點(diǎn)：土地流轉(zhuǎn)主要集中在花卉、中藥材、蔬菜、煙葉主產(chǎn)區(qū)，農(nóng)業(yè)集約化示范區(qū)，城鄉(xiāng)一體化推進(jìn)區(qū)和部分經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，除花卉等特色農(nóng)業(yè)主產(chǎn)區(qū)和城鄉(xiāng)一體化推進(jìn)區(qū)外，多數(shù)以分散、零星流轉(zhuǎn)為主。（2）發(fā)展特點(diǎn)：全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)堅(jiān)持在穩(wěn)定和完善家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上，本著“依法、自愿、有償”的原則，積極、扎實(shí)、有效、穩(wěn)步推進(jìn)，呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)。一是流轉(zhuǎn)主體趨于多元。隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程不斷加快，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)已不僅局限于承包農(nóng)戶之間，社會(huì)工商企業(yè)、產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)等也參與了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主體趨于多元化。二是流轉(zhuǎn)形式趨于多樣。隨著流轉(zhuǎn)進(jìn)程的不斷加快和流轉(zhuǎn)主體的日趨多元化，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的形式由過去以轉(zhuǎn)包為主，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檗D(zhuǎn)包、互換、出租、轉(zhuǎn)讓等多種形式并存，流轉(zhuǎn)形式多樣化趨勢明顯。三是區(qū)域差異趨于擴(kuò)大。由于不同區(qū)域的農(nóng)業(yè)資源條件和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平各不相同，農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平不齊，以及對土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識千差萬別，因此造成不同區(qū)域農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模和形式也各不相同，呈現(xiàn)明顯的區(qū)域分布不平衡態(tài)勢。如轉(zhuǎn)包這種形式，主要在純農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。純農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)由于外出務(wù)工人員較多，土地流轉(zhuǎn)面積也較大，互換僅在部分村組存在，出租則主要在城鄉(xiāng)一體化推進(jìn)區(qū)、城市郊區(qū)及經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)。（3）流向特點(diǎn)：2005年全市土地流轉(zhuǎn)入農(nóng)戶面積14.07萬畝，占土地流轉(zhuǎn)總面積的61.22%；2007年全市土地流轉(zhuǎn)入農(nóng)戶面積18.1萬畝，占土地流轉(zhuǎn)總面積的46.5%，較2005年增加4.04萬畝，增長28.75%。2005年全市土地流轉(zhuǎn)入企業(yè)的面積8.9萬畝，占土地流轉(zhuǎn)總面積的38.7%；2007年全市土地流轉(zhuǎn)入企業(yè)的面積20.1萬畝，占土地流轉(zhuǎn)總面積的51.7%；較2005年增加11.2萬畝，增長125.6%。2007年流入合作社的面積0.67萬畝，占土地流轉(zhuǎn)總面積的1.7%。其中2005年形成規(guī)模經(jīng)營面積5.3萬畝，占土地流轉(zhuǎn)總面積的23.4%，2007年形成規(guī)模經(jīng)營面積9.5萬畝，占土地流轉(zhuǎn)總面積的24.5%，較2005年增加4.1萬畝，增長76.8%。（4）流轉(zhuǎn)土地的用途特點(diǎn)：流轉(zhuǎn)入農(nóng)業(yè)經(jīng)營組織土地中，2005年用于種糧作物面積11萬畝，2007年用于種糧作物面積13.2萬畝，較2005年增加2.1萬畝，增長19.6%；2005年用于其他用途面積為8.8萬畝，2007年用于其他用途面積為21.8萬畝，較2005年增加13.01萬畝，增長147.9%。2007年流轉(zhuǎn)入其他用途的面積21.8萬畝，多數(shù)是用于發(fā)展花卉、煙葉、蔬菜、中藥材等特色農(nóng)業(yè)及其他用途。（5）流轉(zhuǎn)服務(wù)的特點(diǎn)：從調(diào)查情況看，2005年簽訂流轉(zhuǎn)合同數(shù)量農(nóng)戶數(shù)2.4萬戶，2007年為6.2萬戶，較2005年增加3.8萬戶，增長154.6%，大多數(shù)土地流轉(zhuǎn)沒有簽訂書面合同，戶與戶之間的轉(zhuǎn)包、出租，既不通過集體經(jīng)濟(jì)組織，也無規(guī)范的書面協(xié)議，僅是流轉(zhuǎn)雙方自愿即可，流轉(zhuǎn)期限較短，絕大多數(shù)是口頭協(xié)議，轉(zhuǎn)讓戶可隨時(shí)收回土地經(jīng)營權(quán)；在土地流轉(zhuǎn)總面積中，其中農(nóng)戶間自發(fā)流轉(zhuǎn)面積2005年為13.2萬畝，2007年為14.9萬畝，較2005年增加1.7萬畝，增長12.9%。由鄉(xiāng)村組織提供信息的流轉(zhuǎn)面積2005年為4.2萬畝，2007年為15.02萬畝，較2005年增加10.7萬畝，增長250.6%。委托鄉(xiāng)村組織流轉(zhuǎn)的面積2005年為5.4萬畝，2007年為8.8萬畝，較2005年增加3.4萬畝，增長63.4%；在土地流轉(zhuǎn)總面積當(dāng)中，由鄉(xiāng)村組織參與提供信息流轉(zhuǎn)服務(wù)和委托鄉(xiāng)村組織流轉(zhuǎn)的土地面積在逐年增加。

三、影響土地流轉(zhuǎn)的因素

1、傳統(tǒng)思想觀念的束縛。農(nóng)民戀土情結(jié)較為嚴(yán)重，加之農(nóng)業(yè)稅全面取消后，土地收益又有提升，農(nóng)民把土地看得更加珍貴。特別是部分二輪承包以后私下轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民，又開始收回原有承包地自己耕種；部分農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)政策心存誤解，有的認(rèn)為土地流轉(zhuǎn)就是對承包地的重新調(diào)整，也有的怕轉(zhuǎn)出土地不在“自己手”，政策一變失去承包權(quán)，就會(huì)沒有“依靠”、不“安全”;另外，大多數(shù)農(nóng)民小農(nóng)經(jīng)濟(jì)思想意識仍然比較嚴(yán)重，小富即安，投資興業(yè)怕?lián)L(fēng)險(xiǎn)，務(wù)工經(jīng)商怕丟地權(quán)，滿足于守土經(jīng)營的現(xiàn)狀。

2、農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移對土地流轉(zhuǎn)影響較大。2005年全市外出務(wù)工人數(shù)71.18萬人，2007年為88.52萬人，增長24.4%；2005年全家外出務(wù)工經(jīng)商農(nóng)戶數(shù)1.6萬戶，2007年為2.8萬戶，增加1.1萬戶，增長67.9%。同期土地流轉(zhuǎn)面積增長69.9%，由此看出，農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移對土地流轉(zhuǎn)的有一定的影響。

3、農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平的提高和社會(huì)化服務(wù)增加影響了土地流轉(zhuǎn)快速發(fā)展。由于機(jī)收和機(jī)播水平的提高以及農(nóng)業(yè)病蟲害防治等農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)的增加，再加上農(nóng)忙季節(jié)比較集中，外出務(wù)工人員能及時(shí)返鄉(xiāng)收割播種，在一定程度上影響了土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展，農(nóng)忙季節(jié)村委會(huì)組織機(jī)收機(jī)播，解除了外出務(wù)工人員的后顧之憂，雖然外出務(wù)工人員較多，但該村土地仍由原承包戶承包，沒有流轉(zhuǎn)給其他農(nóng)戶。

4、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格變動(dòng)和農(nóng)業(yè)比較效益的增加影響了土地流轉(zhuǎn)。隨著農(nóng)村稅費(fèi)改革的推行、國家對農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼力度的加大和該村水利設(shè)施的完善、以及農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的上漲，農(nóng)民看到了土地效益的增加，較大的刺激了農(nóng)民種糧的積極性，小部分流轉(zhuǎn)土地被原承包戶收回。

四、土地流轉(zhuǎn)中存在的主要問題

1、土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。目前全市土地流轉(zhuǎn)中，農(nóng)民自行流轉(zhuǎn)多，報(bào)鄉(xiāng)村批準(zhǔn)備案的少；口頭協(xié)議多，書面協(xié)議少；雙方約定不明的多，約定明確的少；書面協(xié)議內(nèi)容不規(guī)范的多，內(nèi)容規(guī)范的少等。即使簽訂合同的也存在著形式不規(guī)范，內(nèi)容過于簡單，條款不完整，對于流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任、承包土地上附著物處置、有關(guān)賠償條款等缺乏明確的規(guī)定，對流轉(zhuǎn)雙方維權(quán)不利的情況普遍存在。

2、服務(wù)機(jī)構(gòu)不健全。全市90個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2338個(gè)行政村中尚未形成建立流轉(zhuǎn)服務(wù)組織的村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)。沒有形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場，中介組織缺少，信息傳播渠道不暢，土地供求雙方對接難，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)成本高，土地資源配置效率低，影響農(nóng)村土地在更大范圍內(nèi)和更高層次上進(jìn)行流轉(zhuǎn)，進(jìn)而影響農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的速度、規(guī)模和效益。

3、流轉(zhuǎn)機(jī)制不完善。由于全市農(nóng)村土地尚處于摸索和起步階段，鄉(xiāng)鎮(zhèn)尚未建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)，土地流轉(zhuǎn)合同缺少統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)尺度，流轉(zhuǎn)的程序不規(guī)范、不固定，流轉(zhuǎn)的市場運(yùn)行、流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制、對流轉(zhuǎn)雙方的激勵(lì)和約束機(jī)制、流轉(zhuǎn)糾紛的調(diào)解仲裁機(jī)制等一系列農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制尚不完善。因此造成土地流轉(zhuǎn)供求信息對接不暢、流轉(zhuǎn)價(jià)格確定缺乏科學(xué)依據(jù)、耕地保護(hù)不到位、流轉(zhuǎn)雙方不遵守合同約定、流轉(zhuǎn)糾紛處理不力等，以及政府的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理職能不明確，在實(shí)際操作中往往無章可循，無法可依，管理和服務(wù)難以到位等問題。

4、農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)空間小。全市工業(yè)和城市產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小，吸納農(nóng)村勞動(dòng)力的能力有限，就業(yè)環(huán)境仍不寬松，對于進(jìn)城創(chuàng)業(yè)的農(nóng)民存在事實(shí)上的戶籍、保險(xiǎn)、就業(yè)、子女上學(xué)以及工資兌付等方面的問題，而且平均工資水平比較低，缺乏吸引力。另外，農(nóng)村勞動(dòng)力文化素質(zhì)偏低，轉(zhuǎn)移就業(yè)的能力較差，針對農(nóng)民的職業(yè)培訓(xùn)、就業(yè)指導(dǎo)、維權(quán)服務(wù)等機(jī)制還不完善，要通過在城市和企業(yè)打工取得比經(jīng)營土地更高的收益,難度仍然較大。

5、農(nóng)村社會(huì)保障跟不上。農(nóng)村的養(yǎng)老、醫(yī)療、社會(huì)救助等社會(huì)保障體系不健全，農(nóng)民主要依靠土地收入解決看病、上學(xué)、養(yǎng)老等問題，普遍把土地作為最基本的生活保障來看待，對于流轉(zhuǎn)土地存在后顧之憂。特別是部分年齡較大的農(nóng)民，盡管已經(jīng)沒有精力和能力經(jīng)營好承包地，但寧肯粗放經(jīng)營，也不愿將土地流轉(zhuǎn)出去。

五、引導(dǎo)和規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的建議

土地流轉(zhuǎn)一方面要堅(jiān)決落實(shí)中央關(guān)于土地承包期30年不變的政策，確保家庭承包經(jīng)營制度長期穩(wěn)定，這是基本前提；另一方面要適應(yīng)發(fā)展需要，堅(jiān)持依法、有償、自愿流轉(zhuǎn)的原則，適時(shí)促進(jìn)農(nóng)村土地加速流轉(zhuǎn)，努力增加農(nóng)民收入。

1、加強(qiáng)對土地流轉(zhuǎn)必要性的宣傳。要讓基層的干部群眾認(rèn)識到，土地不僅是農(nóng)民就業(yè)和生存的手段，更是一筆龐大的資產(chǎn)，加快土地流轉(zhuǎn)正是合理利用這一資產(chǎn)、增加要素收入的有效手段。要充分利用廣播、電視、報(bào)刊等各種媒體，大力宣傳有關(guān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)和通過流轉(zhuǎn)土地增收致富的典型，讓農(nóng)民了解政策，消除誤解，放心流轉(zhuǎn)土地。同時(shí)，要提高基層干部“以地生財(cái)”的意識，引導(dǎo)農(nóng)民群眾提高組織化程度，增強(qiáng)集中土地、運(yùn)作土地的能力，促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合理、健康、有序的進(jìn)行。

2、堅(jiān)持因地制宜、分類指導(dǎo)。充分發(fā)揮城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地緣優(yōu)勢，引導(dǎo)農(nóng)民集中土地，積極發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)和高效農(nóng)業(yè)；依據(jù)各地產(chǎn)業(yè)特色，引導(dǎo)農(nóng)戶向產(chǎn)業(yè)化龍頭、種養(yǎng)大戶有償轉(zhuǎn)讓土地經(jīng)營權(quán)，壯大特色產(chǎn)業(yè)規(guī)模;積極鼓勵(lì)外出務(wù)工又不愿放棄土地的農(nóng)民，采取各種形式依法把承包地流轉(zhuǎn)到種養(yǎng)大戶手中。同時(shí)，從“方便生產(chǎn)、提高效率”的角度出發(fā)，積極引導(dǎo)同村同組農(nóng)戶以互換形式加快土地集中，改變目前土地布局過小、過散、過亂的問題，切實(shí)提高耕種效率。

3、加快推進(jìn)農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。堅(jiān)持以轉(zhuǎn)移農(nóng)民、減少農(nóng)民促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。一要做大做強(qiáng)工業(yè)企業(yè)和城市產(chǎn)業(yè)。繼續(xù)堅(jiān)持招商引資，加大項(xiàng)目建設(shè)力度，擴(kuò)張企業(yè)規(guī)模，增加就業(yè)崗位；盡快研究建立企業(yè)最低工資標(biāo)準(zhǔn)，并采取優(yōu)惠政策鼓勵(lì)企業(yè)更多地吸納當(dāng)?shù)剞r(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)。二要大力發(fā)展新型服務(wù)業(yè)。如餐飲娛樂、物流配送、旅游服務(wù)、產(chǎn)品推介等，引導(dǎo)城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、中心集鎮(zhèn)附近以及旅游景點(diǎn)沿線的農(nóng)民率先從土地上脫離出來。三要切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村勞動(dòng)力職業(yè)技能培訓(xùn)。整合現(xiàn)有培訓(xùn)資源，采取多種培訓(xùn)方式，由財(cái)政負(fù)擔(dān)經(jīng)費(fèi)對農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)行針對性培訓(xùn)，提高農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)的能力。四要繼續(xù)加大農(nóng)村勞動(dòng)力輸出力度。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的就業(yè)制度和勞動(dòng)力市場，健全勞務(wù)協(xié)作機(jī)制和信息網(wǎng)絡(luò)，建立長期穩(wěn)定的勞務(wù)輸出基地，切實(shí)保障農(nóng)民工的合法權(quán)益，引導(dǎo)更多農(nóng)民在輸轉(zhuǎn)中實(shí)現(xiàn)勞務(wù)移民。

4、逐步完善農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制。盡快把已經(jīng)放棄經(jīng)營土地、進(jìn)入城市就業(yè)的農(nóng)民納入城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系，實(shí)現(xiàn)與城鎮(zhèn)社保的對接，避免二次返鄉(xiāng)“與民爭地”。加大對農(nóng)村社會(huì)保障的財(cái)政投入力度，探索建立農(nóng)村人口養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，進(jìn)一步擴(kuò)大新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度覆蓋范圍，促進(jìn)最低生活保障體系向農(nóng)村延伸，特別要加快解決55歲以上和已經(jīng)喪失勞動(dòng)能力人員的社會(huì)保障問題，讓他們放心的流轉(zhuǎn)土地。對于已經(jīng)流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民，要引導(dǎo)他們從土地流轉(zhuǎn)收益中拿出部分資金，建立個(gè)人基本醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)，提高自我保障能力。

5、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，優(yōu)化土地流轉(zhuǎn)環(huán)境。搞好土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作事關(guān)農(nóng)民的切身利益，事關(guān)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的大局。應(yīng)加強(qiáng)對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的引導(dǎo)，積極創(chuàng)造有利條件和寬松環(huán)境，保證農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作合理、有序、健康發(fā)展。一是政府要出臺相關(guān)政策，扶持二、三產(chǎn)業(yè)和個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展，創(chuàng)造農(nóng)民就業(yè)機(jī)會(huì)，加快農(nóng)業(yè)人員的轉(zhuǎn)移。二是發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織，支持專業(yè)戶、專業(yè)村的發(fā)展，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)營。三是采取切實(shí)措施，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，盡快改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)籌，協(xié)調(diào)發(fā)展。四是大力發(fā)展“一優(yōu)雙高”農(nóng)業(yè)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)提質(zhì)增效和農(nóng)民增收致富。