第一篇：商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法

商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法

第一條為加強(qiáng)商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理，確保商品房預(yù)售款用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、等有關(guān)法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條市區(qū)經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項目，其預(yù)售款監(jiān)督管理適用本辦法。

第三條商品房預(yù)售款監(jiān)管遵循政府監(jiān)管、專戶專存、?？顚Ｓ?、分類監(jiān)管擔(dān)保公司提供責(zé)任擔(dān)保的方式實施的原則。

第四條本辦法所稱的商品房預(yù)售款，是指購房人按《商品房買賣合同》約定支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全部房價款。

本辦法所稱預(yù)售人，是指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。本辦法所稱購房人，是指購買預(yù)售商品房的單位和個人。

第五條市住房保障和房產(chǎn)管理局、中國人民銀行市中心支行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會市監(jiān)管分局共同制定市區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管政策，并建立監(jiān)管工作聯(lián)動機(jī)制。

第六條市住房保障和房產(chǎn)管理局是市區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管的主管部門（以下簡稱“監(jiān)管部門”），負(fù)責(zé)市區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管工作的組織實施，對商品房預(yù)售款監(jiān)管情況進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，并會同人行對監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管預(yù)售款和商業(yè)銀行監(jiān)管賬戶的設(shè)立與運營等情況進(jìn)行檢查，依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法使用商品房預(yù)售款的行為。

監(jiān)管部門根據(jù)商品房預(yù)售款監(jiān)管工作的需要，可委托相關(guān)機(jī)構(gòu) —1—

（以下簡稱“監(jiān)管機(jī)構(gòu)”）具體負(fù)責(zé)商品房預(yù)售款監(jiān)管工作。監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供責(zé)任擔(dān)保，按國家有關(guān)規(guī)定收取擔(dān)保費。擔(dān)保費用可計入工程成本。

第七條設(shè)立商品房預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶的商業(yè)銀行，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法規(guī)定，認(rèn)真履行監(jiān)管協(xié)議，積極做好金融服務(wù)工作。

第八條商品房預(yù)售款監(jiān)管期限自項目核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至項目辦理房屋初始登記后終止。

第九條市區(qū)建立統(tǒng)一的商品房預(yù)售款監(jiān)管系統(tǒng)（以下簡稱“監(jiān)管系統(tǒng)”），通過監(jiān)管系統(tǒng)對商品房預(yù)售款實施信息網(wǎng)絡(luò)管理。

第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)按照一個預(yù)售許可證對應(yīng)一個賬戶的原則，選擇商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶（以下簡稱“監(jiān)管賬戶”），并與監(jiān)管機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行共同簽訂《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議》（以下簡稱“監(jiān)管協(xié)議”），明確三方的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，并報房產(chǎn)管理部門備案。監(jiān)管協(xié)議內(nèi)容和格式由監(jiān)管部門會同人行統(tǒng)一制定。監(jiān)管協(xié)議應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人的名稱、地址；

（二）監(jiān)管項目的名稱、坐落位置；

（三）監(jiān)管賬戶名稱、賬號；

（四）監(jiān)管項目范圍；

（五）監(jiān)管資金使用計劃；

（六）新建商品房預(yù)售資金的收存、支出、使用方式；

（七）違約責(zé)任；

（八）爭議解決方式。

監(jiān)管協(xié)議一式四份，預(yù)售人、監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行各執(zhí)一份，2報房產(chǎn)管理部門備案一份。

第十一條商品房預(yù)售款應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶。預(yù)售款監(jiān)管分重點監(jiān)管預(yù)售款和非重點監(jiān)管預(yù)售款。用于保證監(jiān)管項目取得房屋初始登記前所需的建筑施工、設(shè)備安裝、材料購置、配套建設(shè)等相關(guān)工程建設(shè)等費用為重點監(jiān)管預(yù)售款。其他部分為非重點監(jiān)管預(yù)售款。重點監(jiān)管預(yù)售款設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)為工程造價及相應(yīng)配套費用的120%。工程造價及相關(guān)配套費用由監(jiān)管機(jī)構(gòu)依據(jù)市建設(shè)工程造價管理部門發(fā)布的建設(shè)工程單位綜合造價和中標(biāo)通知書綜合評定。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)在商品房預(yù)售方案中注明監(jiān)管賬戶，并提交監(jiān)管協(xié)議。市住房保障和房產(chǎn)管理局在公示《商品房預(yù)售許可證》時,一并公布監(jiān)管賬戶。未按規(guī)定實施預(yù)售款監(jiān)管的，不予頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)在《商品房買賣合同》中注明監(jiān)管賬戶的開戶銀行、賬號及繳款方式、時間、金額等信息，并告知購房人按合同約定將首付款、分期付款等房價款全部存入監(jiān)管賬戶，預(yù)售人依據(jù)監(jiān)管銀行出具的交款憑證為購房人開具購房專用發(fā)票。購房人應(yīng)將《商品房買賣合同》約定的房價款全部存入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在監(jiān)管賬戶外收存預(yù)售款。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以監(jiān)管項目的工程進(jìn)度為依據(jù)，按工程建設(shè)進(jìn)度分期申請使用重點監(jiān)管預(yù)售款。監(jiān)管機(jī)構(gòu)按照工程建設(shè)進(jìn)度核撥一定比例的重點監(jiān)管預(yù)售款。監(jiān)管項目完成房屋初始登記前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額不得低于重點監(jiān)管預(yù)售款的10%。

第十五條監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)售款超過重點監(jiān)管預(yù)售款標(biāo)準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按以下條款向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請使用重點監(jiān)管預(yù)售款：

（一）取得預(yù)售許可證的，首次可使用資金額度不超過重點監(jiān) —3—

管預(yù)售款的30%。

（二）單位工程主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，累計使用資金額度不超過重點監(jiān)管預(yù)售款的60%。

（三）單位工程竣工驗收的，累計使用資金額度不超過重點監(jiān)管預(yù)售款的80%。

（四）項目竣工驗收備案的，累計使用資金額度不超過重點監(jiān)管預(yù)售款的90%。

（五）監(jiān)管項目完成房屋初始登記后，全額撥付剩余的重點監(jiān)管預(yù)售款。

第十六條監(jiān)管機(jī)構(gòu)受理申請后，應(yīng)審核預(yù)售人提交的申請材料并現(xiàn)場查看，應(yīng)在3個工作日內(nèi)完成審核。對符合條件的，出具同意撥付通知書；不符合條件的，出具不予撥付通知書。

（一）用于支付施工進(jìn)度款的，應(yīng)根據(jù)施工合同約定的工程造價和監(jiān)理單位出具的施工進(jìn)度計量單等證明核準(zhǔn)用款。

（二）用于支付購買建筑材料、設(shè)備的，應(yīng)根據(jù)其購銷合同約定和工程進(jìn)度予以核準(zhǔn)用款。

（三）用于支付其它款項的，應(yīng)根據(jù)有關(guān)合同、通知等證明核準(zhǔn)用款。

第十七條監(jiān)管賬戶內(nèi)資金超出重點應(yīng)監(jiān)管預(yù)售款額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過監(jiān)管系統(tǒng)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請使用非重點監(jiān)管預(yù)售款，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)。監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在1個工作日內(nèi)核準(zhǔn)撥付。

第十八條 預(yù)售款的收存、申請使用、核準(zhǔn)撥付以及相關(guān)權(quán)利和義務(wù)等監(jiān)管事項應(yīng)按照監(jiān)管協(xié)議的有關(guān)條款執(zhí)行。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同的，房地產(chǎn)開

4發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款。

第二十條 監(jiān)管項目完成房屋初始登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持房屋初始登記證明等材料向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請撤銷預(yù)售款監(jiān)管。

第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如有未按規(guī)定將商品房預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶、以收取其他款項為名變相逃避監(jiān)管、出具虛假證明申請使用預(yù)售款等違規(guī)行為，監(jiān)管部門必須立即責(zé)令限期整改。整改期間，暫停違規(guī)項目的商品房預(yù)售和預(yù)售款撥付，并將違規(guī)行為予以公示，并記入企業(yè)誠信檔案和人民銀行的征信系統(tǒng)。

第二十二條 商業(yè)銀行必須將預(yù)售人監(jiān)管賬戶資金日終歸集至監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管賬戶。如有未按監(jiān)管協(xié)議約定及時入賬、及時撥付、擅自撥付、挪用資金等違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第二十三條 監(jiān)管部門、監(jiān)管機(jī)構(gòu)的工作人員在商品房預(yù)售款監(jiān)管工作中有玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊等行為的，要依法、依紀(jì)予以處理。監(jiān)管機(jī)構(gòu)因為不履行監(jiān)管責(zé)任或監(jiān)管不力造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十四條 市住房保障和房產(chǎn)管理局可根據(jù)本辦法制定實施細(xì)則。

第二十五條 本辦法自年月日起施行。

—5—

第二篇：《南京市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》

江蘇省南京市房產(chǎn)管理局、中國人民銀行南京分行營業(yè)管理部關(guān)于印發(fā)《南京市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》的通知

各有關(guān)單位：

現(xiàn)將《南京市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》印發(fā)給你們。請結(jié)合實際，遵照執(zhí)行。南京市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法

第一條 為規(guī)范商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理，保障預(yù)售商品房當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，確保商品房預(yù)售款用于相關(guān)工程建設(shè)，防止交易風(fēng)險，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法規(guī)，結(jié)合南京市的實際情況，制定本辦法。

第二條 凡在南京市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售的商品房項目，其商品房預(yù)售款的收入、支出和使用依照本辦法。

第三條 本辦法所稱的商品房預(yù)售款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的商品房在竣工驗收備案前出售，由購房人按商品房預(yù)售合同約定支付的預(yù)購房款(含商品房按揭貸款)。第四條、市房產(chǎn)管理局為商品房預(yù)售款監(jiān)管的主管部門，負(fù)責(zé)監(jiān)督本辦法的實施。具體履行的職責(zé)：

1、督促檢查商品房預(yù)售款監(jiān)管的實施情況；

2、辦理商品房預(yù)售款監(jiān)管合同的備案工作；

3、受理商品房預(yù)售款的收繳、使用中的違法違規(guī)行為的投訴。

第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)項目實際情況，可按幢、按建設(shè)項目分期規(guī)?；蚪ㄔO(shè)項目全部，在商業(yè)銀行分別開設(shè)商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶(下稱“監(jiān)管賬戶”)。商品房預(yù)售款的使用原則上采取封閉式的管理模式。

第六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)與設(shè)立監(jiān)管賬戶的銀行(下稱“監(jiān)管銀行”)共同簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，并向監(jiān)管銀行提供以下資料：

1、監(jiān)管項目(按幢或多幢)的工程形象進(jìn)度表；

2、監(jiān)管項目各階段的資金使用計劃；

3、監(jiān)管項目工程預(yù)算清冊；

4、投標(biāo)文件、中標(biāo)通知書；

5、監(jiān)管銀行要求的其它資料。

第七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議簽訂后的五日內(nèi)持該協(xié)議(一式三份)至市房產(chǎn)管理部門備案。并提交以下資料：

1、監(jiān)管項目的(按幢或多幢)工程形象進(jìn)度表；

2、監(jiān)管項目各階段的資金使用計劃。

第八條 商品房預(yù)售款應(yīng)直接進(jìn)入相應(yīng)的監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)憑購房人的繳款憑證為購房人開具售房發(fā)票。

第九條 開發(fā)企業(yè)申請使用商品房預(yù)售款時，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提交下列資料：

1、商品房預(yù)售款使用申請表；

2、該項目的監(jiān)理單位出具的建設(shè)項目分部分項工程施工完成證明；

第十條 監(jiān)管銀行應(yīng)按監(jiān)管協(xié)議所議定的監(jiān)管標(biāo)的(按幢、多幢或分期項目)建立商品房預(yù)售款收繳、支出臺賬，并根據(jù)建設(shè)項目分部分項工程預(yù)算清冊、資金使用計劃審核開發(fā)企業(yè)申報的資料，符合條件的，自申請之日起五個工作日內(nèi)進(jìn)行付款。

第十一條 開發(fā)企業(yè)應(yīng)按月向房產(chǎn)管理部門申報建設(shè)工程完成的形象進(jìn)度以及銀行出具的預(yù)售款資金收繳、支出對賬單。房產(chǎn)管理部門應(yīng)對各建設(shè)項目的商品房預(yù)售與其預(yù)售款入賬情況、建設(shè)工程進(jìn)度與工程建設(shè)資金使用情況進(jìn)行監(jiān)管。

第十二條 監(jiān)管銀行在商品房預(yù)售款監(jiān)管過程中，在保證建設(shè)工程資金使用的條件下，在監(jiān)管賬戶中的商品房預(yù)售款超出該監(jiān)管項目工程預(yù)算清冊的總額時，可允許開發(fā)企業(yè)以其超出部分用于還貸或調(diào)用。

第十三條 商品房建設(shè)項目竣工交付后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)持建筑安裝工程竣工驗收備案表向銀行申請注銷監(jiān)管賬戶，監(jiān)管銀行在與開發(fā)企業(yè)辦理結(jié)算手續(xù)后，注銷其監(jiān)管賬戶。同時

開發(fā)企業(yè)應(yīng)將監(jiān)管銀行注銷賬戶的證明報房產(chǎn)管理部門。

第十四條 開發(fā)企業(yè)提供虛假申報材料開設(shè)監(jiān)管賬戶，騙取工程建設(shè)資金或擅自截留、挪用購房人房款的或不將購房人房款打入所設(shè)定的監(jiān)管銀行指定賬戶的，一經(jīng)查實，房產(chǎn)管理部門將立即停止該建設(shè)項目的銷售，責(zé)令其限期改正，可處以3萬元以下罰款，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。同時將其行為記入企業(yè)的誠信檔案和人民銀行的征信系統(tǒng)。

第十五條 建設(shè)項目的監(jiān)理單位提供虛假的建設(shè)項目分部分項工程施工完成證明，造成開發(fā)企業(yè)因超前超額支取商品房預(yù)售款而影響工程按期竣工的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第十六條 監(jiān)管銀行未按要求受理、審核開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售款的申請資料，超前超額支付商品房預(yù)售款，導(dǎo)致工程無法竣工的，除承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任外，不得再進(jìn)行商品房預(yù)售款的監(jiān)管。

第十七條 本辦法自2007年10月1日起施行。

第三篇：商品房預(yù)售款監(jiān)管指南

一、《廣東省商品房預(yù)售管理條例》第六條、第三十條

第六條 預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（六）已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶；

第三十條 預(yù)售人在商品房項目所在地的銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶內(nèi)的款項，在項目竣工之前，只能用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費，不得挪作他用。

預(yù)售人有多個商品房預(yù)售項目的，應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶。

二、關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知（建房[2010]53號）

（九）完善預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制。各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。

三、《關(guān)于商品房預(yù)售款使用實施差異化管理的通知》（東建房〔2013〕35號）

一、商品房預(yù)售款實施差異化管理。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱預(yù)售人）的資質(zhì)等級、誠信守法、在莞經(jīng)營等情況，設(shè)定A、B、C三個監(jiān)管等級。

（一）A級（信譽監(jiān)管）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合下列條件的，可申請A級監(jiān)管。

1、本市房地產(chǎn)開發(fā)二級及以上資質(zhì)的，或由本市二級及以上資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司為主要股東（占50%以上股份）成立的項目公司（母公司同意擔(dān)保的）；

2、近兩年，未發(fā)生因未按施工合同約定支付工程款（拖欠工程款）引發(fā)工程合同糾紛、工人工資糾紛，造成已售商品房施工工期延誤，或因開發(fā)企業(yè)自身原因造成延期交樓；

3、積極協(xié)助配合相關(guān)部門處理解決有關(guān)質(zhì)量、經(jīng)營投訴糾紛的。

（二）B級（常規(guī)監(jiān)管）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合下列條件的，可申請B級監(jiān)管。

1、已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)（含暫定資質(zhì)）的；

2、近兩年，未發(fā)生因未按施工合同約定支付工程款（拖欠工程款）引發(fā)工程合同糾紛、工人工資糾紛，造成已售商品房施工工期延誤，或因開發(fā)企業(yè)自身原因造成延期交樓；

3、積極協(xié)助配合相關(guān)部門處理解決有關(guān)質(zhì)量、經(jīng)營投訴糾紛的。

（三）C級（特別監(jiān)管）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近兩年有下列情形之一的，直接確定或降為C級監(jiān)管。

1、發(fā)生提供虛假申報材料騙取預(yù)售款的；

2、不積極協(xié)助配合相關(guān)部門處理解決有關(guān)質(zhì)量、經(jīng)營投訴糾紛的；

3、發(fā)生因未按施工合同約定支付工程款（拖欠工程款）引發(fā)工程合同糾紛、工人工資糾紛，造成已售商品房施工工期延誤，或因開發(fā)企業(yè)自身原因造成延期交樓；

A級（包括項目公司，及同意擔(dān)保的母公司）、B級的企業(yè)發(fā)生上述行為，因項目公司被降低監(jiān)管等級的，母公司及其擔(dān)保的其他項目公司將全部降為同一監(jiān)管等級。

六、有下列情形之一的，市住建局將暫停審核使用預(yù)售款申請：

（一）經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)確定預(yù)售項目存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的；

（二）開發(fā)企業(yè)未按施工合同約定支付工程款（拖欠工程款）引發(fā)工程合同糾紛、工人工資糾紛，造成已售商品房施工工期延誤、預(yù)售項目未按期交付使用的；

（三）其他違反商品房預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定的行為。

第四篇：商品房預(yù)售款監(jiān)管考察報告

加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管探索我市商品房預(yù)售款監(jiān)管模式

——赴淮安、南京、深圳、東莞考察報告

6月7日至12日，我們一行6人，在 的帶領(lǐng)下，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，積極探索適合我市的商品房預(yù)售款監(jiān)管模式，赴淮安、南京、深圳、東莞四市進(jìn)行實地考察?，F(xiàn)將考察情況報告如下：

一、考察概要

本次考察的目的地——淮安、南京、深圳、東莞四市，地處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場起步早，市場成熟，對商品房預(yù)售款監(jiān)管工作早已進(jìn)行了有益的探索和嘗試，從實踐的效果來看，對于規(guī)范商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理，保障購房人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，確保商品房預(yù)售款用于相關(guān)工程建設(shè)，防止交易風(fēng)險等方面起到了積極的防范效果。通過實地考察，留下了至深的印象，一是運作模式多樣；二是操作方法靈活；三是管理經(jīng)驗成熟；四是管理手段先進(jìn)。

這三個城市之所以運作順利，主要依托于他們現(xiàn)代化的信息管理手段，即他們都搭建了自己的信息平臺，建立了較為完善的信息系統(tǒng)，設(shè)置了專門的信息管理機(jī)構(gòu)（信息中心），配備的信息專業(yè)人員數(shù)基本上都在15人以上，主要負(fù)責(zé)本單位業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)的建設(shè)、開發(fā)、日常維護(hù)、信息更新與發(fā)布。

二、淮安、南京、東莞等市商品房預(yù)售款監(jiān)管的主要模式

通過梳理歸納淮安、南京、東莞等市以及通過東莞、南京介紹廣州、天津等地的商品房預(yù)售款監(jiān)管，其主要運作模式主要有三種。即“政府監(jiān)管、商業(yè)銀行監(jiān)管、擔(dān)保機(jī)構(gòu)監(jiān)管”三種模式。開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可證前，由主管部門指定或企業(yè)自行委托商業(yè)銀行設(shè)立監(jiān)管賬戶，并簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議各方按照協(xié)議約定的內(nèi)容對商品房預(yù)售款的收繳、管理、使用進(jìn)行監(jiān)管，確保使商品房預(yù)售款用于相關(guān)工程建設(shè)。

預(yù)售商品房在取得竣工驗收備案證書后，終止預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，撤銷商品房預(yù)售款監(jiān)管。

1、淮安市?；窗彩胁捎玫氖钦O(jiān)管為主，擔(dān)保機(jī)構(gòu)監(jiān)管為輔的混合模式?；窗彩蟹慨a(chǎn)管理局（現(xiàn)住建局）是商品房預(yù)售款監(jiān)管的主管部門，由房地產(chǎn)開發(fā)管理處負(fù)責(zé)具體實施。即預(yù)售人在申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)委托一家商業(yè)銀行作為預(yù)售款監(jiān)管銀行，設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶，并由預(yù)售人、商業(yè)銀行、擔(dān)保公司和房管局四方簽訂統(tǒng)一格式的“商品房預(yù)售款專用賬戶監(jiān)管協(xié)議書”，明確四方的權(quán)利和義務(wù)。

（二）南京市。南京市采用的是商業(yè)銀行監(jiān)管模式。市房產(chǎn)管理局為商品房預(yù)售款監(jiān)管的主管部門，由產(chǎn)權(quán)市場處負(fù)責(zé) 2 具體實施。預(yù)售人在申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)與設(shè)立監(jiān)管賬戶的銀行共同簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，二者簽訂的監(jiān)管協(xié)議應(yīng)到市房產(chǎn)管理部門備案。市房產(chǎn)管理局在預(yù)售款監(jiān)管工作中履行督促檢查商品房預(yù)售款監(jiān)管的實施情況；辦理商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的備案；受理商品房預(yù)售款的收繳、使用中的違法違規(guī)行為的投訴。監(jiān)管銀行按照監(jiān)管辦法及監(jiān)管協(xié)議的要求，實行?？顚Ｓ茫瑢λ杖〉姆靠睿ê唇屹J款）按形象進(jìn)度計劃撥付建設(shè)資金。

（三）東莞市。東莞市采用的是政府監(jiān)管模式，于1998年開始實施商品房預(yù)售款監(jiān)管，廣東省于1998年通過省人大立法，明確商品房預(yù)售資金監(jiān)管由政府部門進(jìn)行監(jiān)管，收取千分之二的管理費。東莞市建設(shè)局為商品房預(yù)售款監(jiān)管的主管部門，由房地產(chǎn)開發(fā)管理科負(fù)責(zé)實施。

三、淮安市、南京市、東莞市預(yù)售款監(jiān)管的具體操作方法

（一）淮安市?；窗彩惺俏覀兛疾熘械牡谝徽尽；窗彩信c商丘市一樣，同屬地級市，其機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能和我們大體相同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)及商品房預(yù)售許可職能均設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)管理處，現(xiàn)有人員7人?；窗彩鞋F(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)300多家，其中二級資質(zhì)150多家。市規(guī)劃區(qū)年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成量在100億元以上，新開工面積700多萬平方米，竣工量 3 200多萬平方米，規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)有房地產(chǎn)在建項目170多個。

淮安市房產(chǎn)管理局（現(xiàn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）與中國人民銀行淮安市中心支行2007年11月15日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈淮安市商品房預(yù)售款監(jiān)管暫行辦法〉的通知》（淮房管[2007]122號），并于發(fā)布之日起執(zhí)行。

開發(fā)管理機(jī)構(gòu)對商品房預(yù)售款日常監(jiān)管履行下列職責(zé)：一是組織實施商品房預(yù)售款監(jiān)管工作；二是組織商品房預(yù)售款使用的受理和審查工作；三是負(fù)責(zé)對有資格的擔(dān)保公司開展商品房預(yù)售款擔(dān)?；顒拥臏?zhǔn)入備案工作；四是受理商品房預(yù)售款收繳、使用中的違法違規(guī)行為的投訴，依法查處違法使用商品房預(yù)售款的行為；五是其他與商品房預(yù)售款有關(guān)事項的監(jiān)管。

在實施過程中，開發(fā)管理機(jī)構(gòu)委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)（房產(chǎn)局下屬機(jī)構(gòu)）代為行使資料的審查及工程進(jìn)度核查職責(zé)，并加強(qiáng)對被委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作的指導(dǎo)與檢查。經(jīng)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)確認(rèn)后作為“監(jiān)管協(xié)議書”的附件和付款依據(jù)。

預(yù)售人也可以委托符合條件的擔(dān)保公司向房管局提供監(jiān)管責(zé)任，如出現(xiàn)預(yù)售人未按規(guī)定使用預(yù)售款造成預(yù)售商品房工程不能按期施工的，先由擔(dān)保公司墊資，確保施工進(jìn)度，然后再向預(yù)售人追償。造成其他損失的，擔(dān)保公司先行賠償后，再向預(yù)售人追償。目前在淮安市采取擔(dān)保公司監(jiān)管方式相對較少。

監(jiān)管銀行按監(jiān)管辦法及銀行業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)定，做好金融服務(wù)工作，配合主管部門、開發(fā)企業(yè)，方便擔(dān)保公司及購房人辦理預(yù)售款存取業(yè)務(wù)手續(xù)。

商品預(yù)售款收存和使用的具體程序是：

1、預(yù)售人告知預(yù)購人按購房合同約定的付款時間，直接將預(yù)售款存入商品房預(yù)售款監(jiān)管銀行專用賬戶。

2、南京市。南京市房產(chǎn)管理局、中國人民銀行南京分行營業(yè)管理部2007年9月6日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈南京市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法〉的通知》（寧房管[2007]233號），并于2007年10月1日起實行。同時為便于《監(jiān)管辦法》實施，南京市房產(chǎn)管理局又制定下發(fā)了《商品房預(yù)售款監(jiān)管操作細(xì)則》（寧房管［2007］250號），從監(jiān)管賬戶的設(shè)立、監(jiān)管協(xié)議的備案、預(yù)售款的入賬、預(yù)售款的申請使用、監(jiān)管賬戶資金情況的動態(tài)管理、監(jiān)管賬戶結(jié)算及注銷都做了明確的規(guī)定，真正實現(xiàn)“全程監(jiān)控、有限監(jiān)管，專款專戶、專款專用”。

（1）設(shè)立監(jiān)管賬戶。

開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)與設(shè)立監(jiān)管賬戶的銀行共同簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，明確雙方的責(zé)任和義務(wù)。

商業(yè)銀行與開發(fā)企業(yè)簽約前，應(yīng)核對開發(fā)企業(yè)所提交的項目工程預(yù)算清冊和投標(biāo)、中標(biāo)通知書，確定該標(biāo)的所需監(jiān)管資 5 金的總額度。為防止不可預(yù)見事件的發(fā)生，保證掃尾工程的資金，監(jiān)管資金的總額度應(yīng)為監(jiān)管標(biāo)的的建設(shè)資金總額加上建設(shè)資金總額度乘20%的不可預(yù)見費支出。

監(jiān)管協(xié)議應(yīng)明確所設(shè)立的銀行監(jiān)管賬戶和賬號，同一個項目可以按項目也可按幢為單位設(shè)立監(jiān)管賬號。

2、監(jiān)管協(xié)議的備案。

開發(fā)企業(yè)應(yīng)持與商業(yè)銀行簽訂的監(jiān)管協(xié)議（一式三份）到房產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)，并按《辦法》要求提交相關(guān)材料；

房產(chǎn)管理部門加蓋備案專用章后留存一份，并按監(jiān)管標(biāo)的建立文檔，同時將相關(guān)信息錄入商品房預(yù)售款監(jiān)管信息系統(tǒng)，并實行全過程監(jiān)管。

3、預(yù)售款入賬

開發(fā)企業(yè)或代理銷售機(jī)構(gòu)在預(yù)售中所收取的預(yù)售款（含按揭貸款），由購房人持交款單至監(jiān)管銀行進(jìn)行付款。

監(jiān)管銀行應(yīng)按監(jiān)管辦法與監(jiān)管協(xié)議的要求，嚴(yán)格實行?？顚Ｓ?，對所收取的房款（含按揭貸款）按形象進(jìn)度計劃提供建設(shè)資金。

開發(fā)企業(yè)所收的商品房預(yù)售款總額小于監(jiān)管標(biāo)的所需監(jiān)管資金總額時，除可按所收取的款項提取稅金外，不得截留或進(jìn)入其它賬戶。、預(yù)售款申請使用

四、幾點啟示 建議

1、盡快建立并完善信息網(wǎng)站。用先進(jìn)的信息手段代替現(xiàn)有的手工操作，以減少

實現(xiàn)

2、結(jié)合我市實際，適時在我市試行商品房預(yù)售款監(jiān)管，以防止交易風(fēng)險，減少購房糾紛。

3、

第五篇：商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

編號：字號

XXX 市房地產(chǎn)管理所監(jiān)制

商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，甲方（監(jiān)管方）乙方（開發(fā)方）雙方本著平等、自愿、公開的原則，經(jīng)雙方友好協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：

第一條項目建設(shè)

1、乙方________________________以方式取得位于土地證編號為_____________________________的地塊的土地使用權(quán)。

2、該地塊土地面積為______平方米，規(guī)劃用途為___________土地使用年限為_________________至___________________。

3、在上述地塊上建設(shè)商品房、名稱______________________，建設(shè)工程規(guī)劃許可證__________________________號，建設(shè)用地規(guī)劃許可證_______________號。

第二條商品房預(yù)售款監(jiān)管方式

為加強(qiáng)商品房預(yù)售款的監(jiān)督和管理，確保商品房預(yù)售款的?？顚Ｓ茫员Ｕ戏康禺a(chǎn)開發(fā)項目的如期完工，同時保護(hù)購房者的合法權(quán)益，甲方對乙方開發(fā)銷售的上述項目商品房預(yù)售款歸集、使用進(jìn)行管理。為加強(qiáng)商品房預(yù)售款的監(jiān)督和管理，確保商品房預(yù)售款的?？顚Ｓ茫员Ｕ戏康禺a(chǎn)開發(fā)項目的如期完工，同時保護(hù)購房者的合法權(quán)益，甲方對乙方開發(fā)銷售的上述項目商品房預(yù)售款歸集、使用進(jìn)行管理。

1、乙方在該項目辦理商品房預(yù)售證前，需到甲方開立商品房銷售款專戶，開戶銀行名稱為：________________________________賬號：__________________________，甲方協(xié)助乙方向人民銀行辦理開戶許可證手續(xù)，并為乙方提供優(yōu)質(zhì)的結(jié)算服務(wù)。

2、乙方銷售該項目的商品房預(yù)售款必須全部存入在甲方開立的銷售專戶中。

3、乙方預(yù)售商品房，在簽訂《商品房買賣合同》后10日內(nèi)需向甲方提交商品房預(yù)售款報表，在甲方銷售專戶內(nèi)存入商品房預(yù)售款額，同時向甲方出具 《 商品房買賣合同 》 供甲方復(fù)核。

第三條商品房預(yù)售款項監(jiān)管內(nèi)容

1、甲乙雙方在簽訂協(xié)議時，乙方向甲方提供項目投資計劃、施工計劃、用款計劃、施工合同書等項目資料。

2、乙方在甲方設(shè)立項目銷售戶資金必須?？顚Ｓ茫追綄σ曳劫Y金具有監(jiān)控權(quán)，對單筆__________萬元（含_______萬元），每日累計______________萬元（含__________萬元），以上的資金使用須經(jīng)甲方專管員審核確認(rèn)與該項目實際完成工作量及約定付款計劃相符并審批后方可支取。對符合條件的開支項目，甲方要予以及時審批支付，不得無故拖辦。

第四條商品房預(yù)售資金監(jiān)管有效時限從該開發(fā)項目預(yù)售的第一筆房款起至建設(shè)竣工時止。

第五條商品房預(yù)售款監(jiān)管所需資料。

1、乙方支用土建、施工工程款時，需提供有施工單位付款申請，監(jiān)理公司同意支付意見，乙方支款憑證等附件，甲方才能支付。

2、乙方支用購建材或設(shè)備款時，在施工合同（或補充協(xié)議）中要有乙方采購材料的條款，并需提供商品房買賣合同、配套款付款通知、與工程進(jìn)度實用數(shù)相符的采購材料清單，乙方支款憑證等附件，甲方才能支付。

3、乙方使用銷售費用、管理費用、報建費及繳納稅費時，支款憑

證中收款單位及用途必須與預(yù)售項目所支費用內(nèi)容相符。

第六條雙方責(zé)任事項

1、乙方積極配合甲方對本協(xié)議項目的預(yù)售款回籠和使用情況、施工現(xiàn)場工程進(jìn)度情況的調(diào)查了解及監(jiān)督，定期向甲方（每月）提供項目工程實際進(jìn)度情況，最新投資計劃情況；向甲方提供預(yù)售款收款憑證、預(yù)售款收支明細(xì)帳、銀行帳等財務(wù)資料，并向甲方提供現(xiàn)場審查有關(guān)資料便利。

2、如出現(xiàn)向甲方提供虛假支款證明套取專戶資金等情況，甲方有權(quán)提請房地產(chǎn)管理部門對甲方采取相應(yīng)的法定行政措施。

第七條協(xié)議未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議。

第八條本合同共_____頁，一式叁份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：甲方壹份，乙方壹份，房地產(chǎn)管理部門備案一份。

第九條本合同自甲乙雙方簽字蓋章后生效。

甲方（蓋章）:乙方（蓋章）:

營業(yè)執(zhí)照號：營業(yè)執(zhí)照號：

法定代表人:企業(yè)資質(zhì)證號：

聯(lián)系電話：法定代表人：

聯(lián)系電話：

年月日年月日