第一篇：福州二手房交易怎么讓風險做“排除法”

據(jù)福州二手房了解，不少的福州二手房購房者在購房時都會出現(xiàn)這樣或者那樣的問題，而在這些問題中有大有小，但是這些問題卻也值的購房者們注意，因為有可能這些問題會給購房者們帶來不必要的麻煩，因此在福州二手房交易中讓這些問題也就是可能出現(xiàn)的風險做一下排除法就顯的必不可少了。

1、謹慎選房警惕防被“釣魚”

在許多的房源市場上不難看到一些房源不僅在價格上低得離譜，樓層標注也較為嚴重：低層被標注為高層，北向被改為南向。有部分中介正是抓住客戶的這種挑剔心理，用低價位房源“釣魚”，繼而給消費者推薦其他房源。

2、簽約后需有憑有據(jù)

不論是二手房交易還是租賃，在交易過程中均要嚴格檢查二手房交易雙方身份證原件，認真審核業(yè)主房產(chǎn)證等相關(guān)原件，同時考察雙方素質(zhì)、然后履行相關(guān)手續(xù)，由于二手房交易環(huán)節(jié)手續(xù)繁多，為保障自身合法權(quán)益不受侵害，愛樓提醒消費者簽約后應及時索取發(fā)票或者收據(jù)。

3、謹慎簽署“三方約”

最好通過大型、正規(guī)中介辦理，由中介對交易雙方的信息進行審核，并認真審查，反復研究房屋交易(租賃)合同，最終簽訂“三方約”，不僅能夠提高交易效率，而且可以增加自我權(quán)益保護的砝碼，避免因房屋權(quán)屬不明等造成經(jīng)濟損失和經(jīng)濟糾紛。

4、拒絕“空口無憑”

福州二手房提醒二手房交易環(huán)節(jié)手續(xù)繁多，鼓勵消費者培養(yǎng)成熟的購房消費心態(tài)，注意防范交易陷阱，不盲目從眾，不輕信中介的口頭承諾、不隨意與中介設(shè)立無效合約或協(xié)議，盡可能將細節(jié)問題都寫入合同，并且注明違約責任和違約金，同時在簽約后及時索取發(fā)票或者收據(jù)，以保障自身合法權(quán)益不受侵害。

文章來源：愛樓

第二篇：福州二手房交易流程

二手房交易流程

買賣雙方簽定二手房買賣合同（買方付部分定金給賣方），賣方開始辦理注銷該單元房產(chǎn)抵押權(quán)的手續(xù)，買方至交易中心查詢家庭購房情況及開具首購證明（需提供：夫妻雙方身份證、戶口薄、如有未成年子女，且戶口薄上的戶主不是夫妻中的一方，須提供出生證或獨生子女證原件、復印件1份，且夫妻一方到場。4個工作日出件）→→銀行評估人員至現(xiàn)場評估房產(chǎn)（需提供：買賣雙方身份證、產(chǎn)權(quán)證、土地證復印件1份，且要求現(xiàn)場實勘。5個工作日出件）→→買方至公積金中心對口銀行申請貸款（買賣雙方至銀行凍結(jié)首付款及差額款）→→銀行貸款審批→→銀行貸款審批通過后，買賣雙方至交易中心過戶房產(chǎn)→→按交易中心受理單時間領(lǐng)取契稅繳納通知→→繳納稅款并領(lǐng)取新產(chǎn)權(quán)證→→銀行辦理抵押手續(xù)→→抵押出件后，銀行放款給買方并直接劃給賣方，雙方至銀行解凍首付款、差額款并付給賣方→→至國土資源局進行土地證過戶(需提供土地證原件、新產(chǎn)權(quán)證、買賣雙方身份證原件、復印件，要求買賣雙方到現(xiàn)場)→→水電、有線電視、媒氣、物業(yè)過戶移交、賣方戶口移出→→買方將交接保證金付給賣方。

（交易順利時，整體過程可在70個工作日內(nèi)完成）

過戶需提供的材料：

買方：夫妻雙方身份證、戶口?。ㄔ?、復印件1份）、首購證明、房地產(chǎn)買賣契約

賣方：產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)所有人身份證 申請貸款與房產(chǎn)過戶時須買賣雙方到場。

買方公積金貸款攜帶材料：夫妻雙方身份證、戶口薄、結(jié)婚證原件（復印件3份），公積金申請表一式兩份（原件），雙方收入證明一式兩份（原件），評估報告2份，家庭購房情況表、首付款及差額凍結(jié)證明。以及未過戶產(chǎn)權(quán)證原件。

第三篇：二手房交易補充協(xié)議

補充協(xié)議

甲方（賣方）： 身份證件號碼/營業(yè)執(zhí)照號碼： 乙方（買方）： 身份證件號碼/營業(yè)執(zhí)照號碼：

甲乙雙方于 年 月 日就坐落于 的房產(chǎn)簽署了《房產(chǎn)買賣合同》（編號：，以下簡稱“《買賣合同》”），現(xiàn)甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商就房產(chǎn)買賣事宜做出補充約定如下：

第一條 成交價格

甲乙雙方簽訂的《買賣合同》中約定的房產(chǎn)成交總價為人民幣 元（小寫： ￥）。

第二條 關(guān)于房屋交易事宜的約定

1、甲乙雙方確認在簽訂國土局規(guī)定的《深圳市二手房買賣合同》時，前述合同上的將該房產(chǎn)成交總價按該房產(chǎn)在國土部門的評估價格填寫。

2、乙方應按本協(xié)議第一條確認的成交總價支付甲方房產(chǎn)成交總價，不得主張以《深圳市二手房買賣合同》填寫的成交總價付款，否則視為違約。

3、在簽訂國土局的《深圳市二手房買賣合同》時，如任何一方單方面要求依據(jù)所簽訂《買賣合同》約定的價格填寫成交總價的，應當承擔由此增加的過戶稅費，否則導致房產(chǎn)交易無法完成的，視為提出方違約。

第三條 違約責任

甲乙任何一方違反本補充協(xié)議的，守約方均可根據(jù)《買賣合同》中的約定追究違約方責任。

第四條 其他

1、甲乙雙方保證各自提供的證件等資料真實有效、并積極配合完成交易手續(xù)。

2、本協(xié)議自雙方簽訂之日起即生效。如本協(xié)議與房產(chǎn)買賣合同及補充協(xié)議約定不一致的，均以本協(xié)議為準。

甲方（賣方）： 乙方（買方）： 委托代理人： 委托代理人： 本協(xié)議簽署日期： 年 月 日

第四篇：二手房交易流程圖

一、確定買什么樣的房子

價格和面積。根據(jù)自己的資金量，決定可能購買何種區(qū)位多大面積的住房。

交通狀況。選擇一處好的住所，等于節(jié)省了日后在交通方面的時間和金錢的支出。

社區(qū)規(guī)模的大小和住區(qū)配套。按照一般的規(guī)律，社區(qū)規(guī)模越大，購物、子女就學、醫(yī)療、娛樂設(shè)施及物業(yè)管理等等越方便。

確定資金來源是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請貸款

二、如何找到滿意的二手房源

如果您覺得找房源是一件費時費力費錢的事，那么，住在鹽城射陽房網(wǎng)給您提示的幾種方法去做。

一、注冊成為住在鹽城射陽房網(wǎng)（http://fc.sheyang.cn/愛東房屋中介有限公司）的會員，在服務(wù)區(qū)里登記二手房求購信息，讓賣主竟相與您聯(lián)系。在住在鹽城射陽房網(wǎng)上登記非常容易，只需把您的購房要求填寫在登記表中，大量希望通過住在鹽城射陽房網(wǎng)直接出售二手房的賣主就會看到您的求購信息，而且主動跟您聯(lián)系。登記完全免費！

二、主動出擊，尋找房源?？梢酝ㄟ^住在鹽城射陽房網(wǎng)的數(shù)據(jù)庫查找出售信息，無論您是不是會員，都可以查詢到來自賣方的第一手信息。

三、您還可以運用其他的方式，如到報紙上登廣告，查詢報紙上、街頭巷尾、電線桿子上的啟事，托熟人或者找中介機構(gòu)、雇請代理人。不過，在現(xiàn)階段二手房代理機制尚未健全的情形下，我們也提醒您必須小心行事。

三、挑選房源時注意的四大因素

在您挑選房源的過程中，您應該注意以下因素：

價格：如何在您能夠承受的價格范圍內(nèi)做出一個最合理的投資，您需要考慮月收入、預期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當然，最好還是聽聽專家建議?？纯窗偌译s談(什么樣的地段最火、那種戶型最熱、何等價位熱銷等)

交通狀況：衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達、進出方便，有停車位的物業(yè)才算是物盡其用。目前交通相對方便的地區(qū)是地處公交線路較多和鄰近快速公路的居住小區(qū)。

社區(qū)環(huán)境：在人口越來越密集的大城市，社區(qū)環(huán)境已經(jīng)成為購房者投資前越來越重視的因素，小區(qū)內(nèi)的綠化程度、人文環(huán)境、安全性、配套設(shè)施都可能對您入住后的生活產(chǎn)生重大影響。

戶型結(jié)構(gòu)：戶型的選擇主要考慮家庭人員的構(gòu)成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。

四、怎樣看房

怎樣選擇現(xiàn)房？

選擇現(xiàn)房首先是否明廳明室。起居室(客廳)、臥室、廚房、餐室、衛(wèi)生間、書房等，是家人經(jīng)?；顒拥目臻g，直接采光可以避免白天開燈，節(jié)約能源。另外，陽光燦爛會使您的生活更開心。大起居室是人們喜歡的格局，它不僅加大人們活動的空間，而且能增加臥室的私密性，保持家庭溫馨的味道。

廚房設(shè)施的合理與否是房型設(shè)計的重要方面，因為家庭主婦每天有許多時間要在廚房度過?，F(xiàn)代化的炊具要求有較大空間，這樣才能將各種炊具等安裝好。衛(wèi)生間一般只設(shè)浴盆、坐便器、洗手池三件，其實再小的空間，加裝一個男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器節(jié)省90%，另外，毛巾架、玻璃鏡等都要有妥善安放的地方，這些都要求衛(wèi)生間布局合理。還有，通風問題也要認真考慮。選房時要看好廚房、廁所、廳是否附設(shè)垂直排氣煙囪，以保持室內(nèi)有良好的空氣。房屋的隔熱、保溫和防雨功能，是房屋必備的硬件，選房時應格外注意，特別是房屋的外墻，它的材料和厚度對你的居室溫度會有很大影響。五、七種無效的房屋買賣合同

(1)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。

(2)限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。

(3)以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。

(4)以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當事人以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。

(5)乘人之危簽訂的經(jīng)濟合同。是指一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。

(6)雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。

(7)當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。

六、定金

經(jīng)紀公司和購房人簽訂合同都無一例外地會簽訂定金條款，而且相當之高。但依據(jù)法律，經(jīng)紀公司根本無權(quán)收取定金，為了交易的繼續(xù)，可以約定房價的2.5%(即中介服務(wù)費，具體定金樹可與中介協(xié)商)為定金。

有人說，買房屋勝敗的關(guān)鍵就要看你殺價的本領(lǐng)了，這話不無道理，對于想做投資的購房者而言更是如此。只有買到便宜的房屋才有自己的利潤空間.否則拋出之后不但沒賺甚至要賠本。房地產(chǎn)買賣談判的技巧在于掌握市場動向，心中有數(shù)，同時，了解對方情況，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠殺價。買賣談判的學問大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，勝券在握。

七、購房殺價有哪些竅門？

1、看房屋。房子是實物，一切都可收入眼中，看房子里，應表現(xiàn)也自己有興趣，太冷淡賣主對方也會沒有心思同你多談，同時細心觀察房子結(jié)構(gòu)、采光、保養(yǎng)、周圍環(huán)境等，還要多聽賣主解釋，多問賣主問題。

2、掌握背景材料。房屋推出市場多久了，有多少人出過價，出價多少，可作一個參考系數(shù)。愈是多人出價的房屋，表示其轉(zhuǎn)售力愈強。

3、讓賣主知道你購房是自住，非為轉(zhuǎn)賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利，而且喜歡自住之買家，一可賣得高價，再者比較簡單。二要摸透賣方心理：

4、賣方多久內(nèi)必須賣屋，對于在什么時候殺價非常重要，愈接近賣主要賣的期限，賣主愈急切出售，這就是你最有利的殺價時刻。

5、了解賣主售得屋款擬作何用途。如果賣方所得屋款，并不急用，則房屋殺價，必遭許多挫折，遇此情形，是你罷手或者轉(zhuǎn)向的時候。

6、定金方面。定金多少才算恰當，并無一定標準，視各人需要而定，由雙方協(xié)商。

殺價原理：

1、暴露房屋的缺點，對于賣主的房屋所有缺點加以揭露，使賣主對自己所開高價失去信心借以達到殺價的目的。

2、拖延戰(zhàn)術(shù)。若賣主急欲脫手，可刻意拖延時間，如謊稱需時間匯集資金等，等到臨近期限的最后一個階段，給予殺價。

3、合伙戰(zhàn)術(shù)。你可以告訴賣主是與合伙人共同投資的，所出價格需同合伙人商議略施小計殺價。

4、欲擒故縱。對于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜歡的各種理由，借此殺價。

總之，殺價的方法很多，買主只要頭腦清晰，靈活運用，見機行事，必能心想事成，大功告成。

八、申請個人住房貸款需要辦理的手續(xù)

借款人提出申請并提供以下材料：

借款人到建設(shè)銀行經(jīng)辦機構(gòu)或已與建設(shè)銀行簽訂“合作協(xié)議”的開發(fā)商處填寫個人住房貸款借款申請表，并提供以下材料：

本人戶口本、身份證或其它有效居留證件；

職業(yè)和收入證明；購房合同或意向書等有關(guān)證明材料；

占房價款30%的首期付款證明；

建設(shè)銀行經(jīng)辦機構(gòu)要求提供的其它材料。

辦理手續(xù)

調(diào)查 建設(shè)銀行經(jīng)辦機構(gòu)或建設(shè)銀行委托的律師事務(wù)所(或公證處)對借款人提供的資料進行調(diào)查。

審批建行經(jīng)辦機構(gòu)對借款人的申請進行審批。

借款人開戶、領(lǐng)儲蓄卡并簽訂借款合同。

辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險等有關(guān)擔保手續(xù)。

借款合同生效，資金劃入開發(fā)商賬戶。

借款人如何償還貸款

借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。

借款人可選擇計算機自動扣劃或到貸款銀行聯(lián)網(wǎng)儲蓄所還款兩種方式按月償還貸款本金和利息

九、為什么要進行房地產(chǎn)評估？

買房、賣房

交易雙方為確定合理的交易價格，可以委托評估事務(wù)所進行評估，以評估價作為交易價格的參考。以避免交易雙方因?qū)Ψ慨a(chǎn)價值的不了解，期望值相差太遠而影響交易的正常進行。

繳納房產(chǎn)稅費

交易雙方當事人向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時，房地產(chǎn)管理部門如果認為明顯低于市場價值，會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的房地產(chǎn)進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。

申請銀行貸款

向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人抵押的房地產(chǎn)進行估價。借款者為了證實其擁有的房地產(chǎn)價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會委托估價機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。

解決房產(chǎn)糾紛

發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時，可委托具有權(quán)威性的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結(jié)果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

十、如何審核賣方的房產(chǎn)證？

除已購商品房外，以成本價購買且與原產(chǎn)權(quán)單位沒有事先約定的公房也可以直接上市交易。

對這類房產(chǎn)的審查包括以下幾點：

(1)一看房屋所有權(quán)證第一頁或第二頁有“成本價出售住房”、“成本價出售住宅”或“私更成”等紅色印章字樣，則表示該房屋以成本價購買。

(2)二看與原購房單位簽訂的買賣協(xié)議中是否有諸如：“單位有優(yōu)先購買權(quán)”、“出售轉(zhuǎn)讓需經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意”或“五年之內(nèi)不可以上市”等條款約定。

另外，以成本價購買且與原產(chǎn)權(quán)單位有事先約定的或以標準價、優(yōu)惠價購買的，需向原產(chǎn)權(quán)單位提交《已購公有住房和經(jīng)濟適用房出售征詢意見表》，原產(chǎn)權(quán)單位蓋章同意后就可上市交易。

審查內(nèi)容包括：

(1)一看房屋所有權(quán)證第一頁有“*私優(yōu)”、“*私標準”、“優(yōu)惠出售”或“標準出售”等紅色印章字樣，則表示該房屋以標準價或優(yōu)惠價購買。

(2)二看與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的買賣協(xié)議中的約定。

當然，產(chǎn)權(quán)證一定要看原件，同時應到有管轄權(quán)的部門，房屋所在區(qū)縣房地局查檔，以最終確認，該房屋是否具備上市交易的資格。

十一、代理、陪同購房人辦理過戶手續(xù)

代理、陪同購房人辦理過戶手續(xù)。

①遞交證件：原《房屋所有權(quán)證》、出賣人身份證(包括共有人身份證)、買受人身份證；

②領(lǐng)取申請表并填寫完整；

③領(lǐng)取《房屋買賣合同》并填寫完整，雙方當事人簽字，交房管局；

④領(lǐng)取《領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)權(quán)證憑單》及《繳費單》；

⑤交納稅費：土地出讓金為：總面積/總樓層*土地等級*年修正系數(shù)，契稅為房價的1.5%，印花稅為房價的0.05%，測繪費(只有平房有)30元。

⑥領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；

⑦各類證件均應留下復印件。

十二、物業(yè)交割

審查出賣房屋是否欠繳物業(yè)管理費、水電氣暖、公共維修基金等應繳費用之情形。

①物業(yè)管理費，包括電費、供暖費、衛(wèi)生費、保安費、公共維修基金等，直接與小區(qū)物業(yè)公司聯(lián)系即可；

②水費記好表數(shù)，(物業(yè)公司不代收的話)，必須與自來水公司聯(lián)系；

③供暖費按年交，從每年11月15日到次年3月15日，共計四個月，一般由物業(yè)公司收?。?/p>

④天然氣記好表數(shù)，(物業(yè)公司不代收的話)，必須與天然氣公司聯(lián)系；

⑤詢問是否還欠繳電話費、有線電視費、網(wǎng)絡(luò)費；

⑥交鑰匙，提示購買人換鎖心；

⑦最好留下各種費用結(jié)清的收據(jù)、發(fā)票復印件。

十三、領(lǐng)證

十四、打余款

第五篇：二手房交易流程

二手房交易流程

買賣雙方持（房產(chǎn)證）或按揭合同原件至檔案大廈或國土財產(chǎn)權(quán)科

買賣雙方與經(jīng)紀方簽定（居住合同）、買方向賣房付定金（不成交價20%)買房房地產(chǎn)原件放在經(jīng)紀方（如果是房地產(chǎn)抵押在銀行則將購房合同即按揭合同的原件存放在經(jīng)紀方

買方向擔保人，原按揭銀行提出贖樓申請，擔保人進行擔保審批，銀行發(fā)放贖樓擔保貸款，擔保人辦理贖樓和注銷抵押登記

買方向銀行提出貸款申請，銀行委托機構(gòu)進行房產(chǎn)公司評估，評估機構(gòu)出具房產(chǎn)評估報告給銀行，銀行審批后出具按揭合同許諾書給賣房，買方支付首期款進行首期款監(jiān)管。

買賣雙方簽署《重慶市房產(chǎn)買賣合同》《現(xiàn)售》（涉外合同需公正）連同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)資料送國土局遞件，經(jīng)紀方領(lǐng)取回持。

買方將剩余款項存入銀行進行資金監(jiān)管。

憑回執(zhí)領(lǐng)取稅單，買賣雙方交付相關(guān)稅費后，領(lǐng)出新房產(chǎn)證并合同按揭銀行在國土局做抵押登記，銀行將首期規(guī)劃撥給賣方

銀行辦理完買方房地產(chǎn)抵押登記后，銀行發(fā)放二手樓按揭貸款給賣房，如果該房辦理贖樓，則銀行將在其中扣除已發(fā)放的贖樓擔保貸款。

買賣雙方與經(jīng)紀公司一起辦理業(yè)務(wù)交接，同時辦理水、電、煤氣、有線電視等設(shè)施的。過戶手續(xù)。

買賣雙方交付相關(guān)稅收后，領(lǐng)出新房產(chǎn)證，銀行將監(jiān)管款項劃入買房賬號。

二手房交易所需資料

買方：身份證、戶口簿

賣方：身份證、戶口簿、婚姻證明、產(chǎn)權(quán)證明