第一篇：關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入預(yù)交稅金的賬務(wù)處理

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入預(yù)交稅金的賬務(wù)處理

根據(jù)營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的規(guī)定，在預(yù)售時需要對相關(guān)稅種進行預(yù)交。為了準(zhǔn)確反映會計信息，符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，使收入與成本費用達到配比。建議在流動資產(chǎn)項目下增設(shè)“待轉(zhuǎn)稅金”，下設(shè)“營業(yè)稅”、“土地增值稅”和“企業(yè)所得稅”。（不考慮城建及附加）。

預(yù)銷期間：

（1）在開發(fā)產(chǎn)品未完工之前，預(yù)售不動產(chǎn)收到款項時：假設(shè)金額100000

借：流動資產(chǎn)--待轉(zhuǎn)稅金（營業(yè)稅）5000（100000×5%）

待轉(zhuǎn)稅金（土地增值稅）3000（100000×3%）

待轉(zhuǎn)稅金（企業(yè)所得稅）5000（100000×20%×25%）

貸：應(yīng)交稅金--營業(yè)稅5000

土地增值稅3000

企業(yè)所得稅5000

（2）假設(shè)當(dāng)期期間費用為10000，無其他支出。即當(dāng)期虧損10000，借：所得稅費用2500

貸：應(yīng)交稅金2500

（納稅申報表上：利潤總額-10000

房地產(chǎn)預(yù)征調(diào)整20000

小計10000

所得稅率25%

應(yīng)交稅款2500

結(jié)算期間：

（3）開發(fā)產(chǎn)品完工并交付使用時：

A、借：預(yù)收賬款--100000

貸：主營業(yè)務(wù)收入--100000

B、借：主營業(yè)務(wù)成本--60000（假定60%成本）

貸：存貨60000

C、轉(zhuǎn)相關(guān)稅金：

借：營業(yè)稅金及附加8000

貸：流動資產(chǎn)--待轉(zhuǎn)稅金（營業(yè)稅）5000（100000×5%）

待轉(zhuǎn)稅金（土地增值稅）3000（100000×3%）

（4）此期間三項費用為10000，稅前利潤為：100000-60000-8000-10000=22000

所得稅：22000×25%=5500借：所得稅費用5500

貸：應(yīng)交稅金--企業(yè)所得稅500

流動資產(chǎn)--待轉(zhuǎn)稅金（企業(yè)所得稅）5000

（納稅申報表上：利潤總額22000

房地產(chǎn)預(yù)征調(diào)整-20000

小計2000

所得稅率25%

應(yīng)交稅款500

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房款繳納稅金的賬務(wù)處理分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房款繳納稅金的賬務(wù)處理分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售房款的預(yù)收賬款，按照稅法規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅，預(yù)繳企業(yè)土地增值稅和所得稅。會計按照收入確認原則來結(jié)轉(zhuǎn)收入。企業(yè)應(yīng)該如何進行會計核算，以正確反映實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)？

一、預(yù)收賬款繳納營業(yè)稅的會計處理

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得預(yù)售房款的收入時，發(fā)生營業(yè)稅納稅義務(wù)。因此營業(yè)稅不是預(yù)繳的稅款，而應(yīng)按照收到的款項（不是應(yīng)當(dāng)收取的款項）計算并繳納營業(yè)稅。

根據(jù)《關(guān)于營業(yè)稅會計處理的規(guī)定》（（93）財會字第 83 號），房地產(chǎn)企業(yè)按營業(yè)額和規(guī)定稅率，計算應(yīng)繳納的營業(yè)稅，借記“經(jīng)營稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅”；上交營業(yè)稅時，借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。

執(zhí)行新企業(yè)會計準(zhǔn)則的，通過“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”科目核算。

二、按預(yù)征率征收土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品取得預(yù)收款，按照規(guī)定的預(yù)征率繳納的土地增值稅，如何進項賬務(wù)處理，財會字[1995]15號文曾經(jīng)有明確的規(guī)定，但該文件已經(jīng)被中華人民共和國財政部令第62號文廢止。2006年發(fā)布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》對此也沒有明確規(guī)定，據(jù)了解，主要是在修訂《企業(yè)會計準(zhǔn)則》時對此存在爭議，最后達成意見作為未定事項處理，因此在正式《企業(yè)會計準(zhǔn)則》法規(guī)文件中刪除了關(guān)于“土地增值稅”處理的文字。

由于政策不明確，實務(wù)中主要存在以下兩種不同的處理方式。

第一種方式：參照財會字[1995]15號文，在結(jié)轉(zhuǎn)收入時確認“營業(yè)稅金及附加”

預(yù)繳時，借記“應(yīng)交稅費 —— 應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。也有部分企業(yè)借記 “長期待攤費用”。

在預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)確認為收入時，按應(yīng)負擔(dān)的預(yù)繳土地增值稅，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目，或者“長期待攤費用”科目。項目全部竣工、辦理結(jié)算后進行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目。補交的土地增值稅作相反的會計分錄。

這樣處理的優(yōu)點是：符合配比原則。

第二種方式：預(yù)繳時直接計入當(dāng)期“營業(yè)稅金及附加” 當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目。實際繳納土地增值稅時，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

這樣處理，是認為預(yù)收款時，土地增值稅納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，只是當(dāng)時涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算土地增值稅，才采用預(yù)繳的方式。法定由當(dāng)期繳納的稅費，確認為當(dāng)期費用。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第十條規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。

企業(yè)選擇采用上述哪種處理方式，建議綜合考慮以下因素后確定：

1）對預(yù)繳企業(yè)所得稅的影響，進而對企業(yè)現(xiàn)金流的影響。企業(yè)所得稅預(yù)繳是按照會計利潤計算，如果按照第一種方式處理，預(yù)繳的企業(yè)所得稅會比較多，可能會造成企業(yè)所得稅匯算清繳時，多預(yù)繳的企業(yè)所得稅難以申請退稅而只能抵減下期應(yīng)納所得稅額，占用企業(yè)資金。2）公司管理層對會計核算配比的要求。

3）公司管理層對跟利潤指標(biāo)掛鉤的績效考核要求。4）出具審計報告的會計師事務(wù)所是否認可第二種處理方法，如果不認可，會要求進行賬務(wù)調(diào)整。不過調(diào)整時已經(jīng)是下年初，對繳納企業(yè)所得稅沒有影響。

三、預(yù)繳企業(yè)所得稅可通過“遞延資產(chǎn)”核算

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函 [2008]299 號）的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅，結(jié)算后再調(diào)整。實務(wù)中，為避免出現(xiàn)期末“應(yīng)交稅費”科目為負數(shù)的情況，準(zhǔn)確區(qū)分核算已繳納的所得稅、在預(yù)收賬款確認為收入對應(yīng)的稅款和年終匯算清繳繳納的情況，參照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》，預(yù)繳的所得稅可以作為一項遞延資產(chǎn)，并設(shè)置以下科目核算：

“遞延資產(chǎn)——預(yù)收賬款所得稅”科目：借方核算由預(yù)售房款計算出的企業(yè)所得稅；貸方核算銷售轉(zhuǎn)回已計提的企業(yè)所得稅，期末余額反映企業(yè)未來期間可以抵扣因暫時性差異產(chǎn)生的一項資產(chǎn)； “應(yīng)交稅金——應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目：核算企業(yè)實際繳納的企業(yè)所得稅；

“所得稅”科目：反映企業(yè)按照稅法規(guī)定在納稅應(yīng)繳納的所得稅。具體賬務(wù)處理：

1)預(yù)收房款時，按預(yù)收款乘以預(yù)計利潤率，計算出利潤額，并入利潤總額，計提應(yīng)預(yù)繳的所得稅： 借：遞延資產(chǎn)一預(yù)收賬款所得稅 貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅 2)按季度繳納企業(yè)所得稅時： 借：應(yīng)交稅金 —— 應(yīng)交所得稅 貸：銀行存款

3)開發(fā)產(chǎn)品完工，結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本后，按照實際利潤進行調(diào)整，如果還應(yīng)補繳： 借：所得稅

貸：遞延資產(chǎn)——預(yù)收賬款所得稅 應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅 繳納所得稅時：

借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅 貸：銀行存款

4)如果預(yù)繳稅款大于應(yīng)納稅款，則作相反會計分錄： 借：所得稅 應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅 貸：遞延資產(chǎn)——預(yù)收賬款所得稅

“遞延資產(chǎn)——預(yù)收款所得稅”科目的余額，反映企業(yè)已預(yù)繳，但未達到收入確認條件額，不能結(jié)轉(zhuǎn)計入當(dāng)期損益的資產(chǎn)。

執(zhí)行新企業(yè)會計準(zhǔn)則的，應(yīng)設(shè)置“遞延所得稅資產(chǎn)——預(yù)收賬款所得稅”、“應(yīng)交稅費——應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目核算。

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)存貨賬務(wù)處理專題

房地產(chǎn)企業(yè)存貨賬務(wù)處理專題

主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價、運雜費、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的開發(fā)間接費用

（1）材料采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價、運雜費、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的開發(fā)間接費用——采購保管費和材料成本差異。

（2）開發(fā)間接費用——采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等

（3）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。

（4）原材料：用來核算各種為原材料的計劃成本或?qū)嶋H成本

（5）周轉(zhuǎn)材料：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種周轉(zhuǎn)材料的實際成本

①購入設(shè)備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發(fā)票、付款單）

借：材料采購——設(shè)備采購

貸：銀行存款

計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）

借：材料采購——設(shè)備采購

貸：開發(fā)間接費用——采購保管費

開發(fā)間接費用——采購保管費的計算公式如下：

開發(fā)間接費用——采購保管費的實際分配率=材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜費

某種物資應(yīng)分攤的開發(fā)間接費用——采購保管費=實際買價和運雜費*分配率

材料驗收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）

借：周轉(zhuǎn)材料

貸：材料采購

②訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運輸費單據(jù)）

借：預(yù)付賬款

貸：銀行存款

設(shè)備到達驗收入庫

借：材料采購——設(shè)備采購

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款

沖減預(yù)付的設(shè)備貨款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款

貸：預(yù)付賬款

支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款

借：應(yīng)付賬款

貸：銀行存款

③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單）

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：周轉(zhuǎn)材料

銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：周轉(zhuǎn)材料

（6）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。

發(fā)出材料，委托外單位加工

借：委托加工材料

貸：原材料

材料成本差異

加工完后驗收入庫

借：委托加工材料

貸：銀行存款

借：原材料——XX材料

貸：委托加工材料

（7）低值易耗品：是指未達到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計入成本費用

借：開發(fā)間接費用

貸：低值易耗品

倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：

借：待攤費用

貸：低值易耗品

借：開發(fā)間接費用——采購保管費

貸：待攤費用

（8）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗收時

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本

對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

（9）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品

（10）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動。主要是通過收取租金的形式實現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個明細科目

出租土地或是房屋時

借：投資性房地產(chǎn)——出租產(chǎn)品

貸：開發(fā)產(chǎn)品

租金收入：

借：銀行存款或應(yīng)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

（11）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個明細科目

開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實際搭建的成本

借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋

按月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷

借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用

貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷

其間發(fā)生的維修費用，如果金額不大

借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用

貸：銀行存款

如果金額較大的

借：待攤費用或長期待攤費用

貸：銀行存款

最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費用科目

（12）固定資產(chǎn)

①購入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運雜費專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等）

借：固定資產(chǎn)

貸：銀行存款

購入需要安裝的固定資產(chǎn)

借：在建工程

貸：銀行存款

支付安裝費用

借：在建工程

貸：銀行存款

安裝完畢交付使用時

借：固定資產(chǎn)

貸：在建工程

②自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）

支付的土地征用費及堪設(shè)計費

借：在建工程

貸：銀行存款

領(lǐng)用材料時

借：在建工程

貸：原材料

分配建筑工人工資和福利費

借：在建工程

貸：應(yīng)付職工薪酬——工資

應(yīng)付職工薪酬——福利費

完畢建筑交付使用

借：固定資產(chǎn)

貸：在建工程

③其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）

借：固定資產(chǎn)

貸：實收資本

累計折舊

④改擴建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴建通知單）

借：在建工程

貸：固定資產(chǎn)

殘料變賣時

借：銀行存款

貸：在建工程

支付擴建工程款時

借：在建工程

貸：銀行存款

工程竣工時（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）

借：固定資產(chǎn)——未使用固定資

貸：在建工程

交付使用時

借：固定資產(chǎn)

貸：在建工程

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計賬務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)會計賬務(wù)處理

學(xué)以致用，這是我把剛學(xué)到的房地產(chǎn)會計知識加以運用。開發(fā)房地產(chǎn)（住宅）單項會計核算其實也不是很難，但也不是很容易，主要抓住要點，用心去學(xué)就會很快學(xué)會。

房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用五證來貫穿1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、2.《.國有土地使用許可證》、3..《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》4..《建筑工程許可證》、5.《商品房許可證》。

開始建賬時會涉及到這些會計科目和這些成本項目

一、首先是各股東的投資：經(jīng)會計師事務(wù)所的注冊會計師驗資確認各股東的出資額。

各股東的出資額存入基本賬戶時的會計分錄：

借：銀行存款------賬號

貸：實收資本------某某

注有多個股東投資要分明細設(shè)賬

如有某股東用購買的土地出讓金作投資的會計分錄：

借：開發(fā)成本------項目名稱（某花園）-土地出讓金

貸：實收資本-----某某

如果經(jīng)股東確認土地評估大過購買價時的會計分錄：

借：開發(fā)成本------項目名稱（某花園）-土地出讓金（評估后的金額）貸：實收資本-----某某（購買時支付的土地出讓金金額）

貸：資本公積（差額）

二、土地征用及拆遷補償費：包括為開發(fā)房地產(chǎn)而取得的土地使用權(quán)支付的土地出讓金，土地征用費，如果是耕地用地還要有耕地占用稅，勞動力安置費及地上、地下折遷補償支出等。如發(fā)生這類成本作如下會計分錄：

用銀行存款支付這些費用時（要取得發(fā)票才可以這樣做）的會計分錄：借：開發(fā)成本-----某花園----土地征用相關(guān)費用

貸：銀行存款---某賬號

三、前期工程費：包括設(shè)計規(guī)劃費、測繪費以及“三通一平”支出、臨時用電，排污等。如發(fā)生這類成本作如下會計分錄：

用銀行存款支付這些費用時（要取得發(fā)票才可以這樣做）的會計分錄：借：開發(fā)成本-----某花園----前期工程------XXXXX貸：銀行存款---某賬號

四、用銀行存款支付代墊工程用材料和土方工程款時的會計分錄：

借：預(yù)付賬款----XXXX

貸：銀行存款-----某賬號

取得對方開給發(fā)票時的會計分錄：

借：開發(fā)成本----某花園----前期工程------XXXXX

貸：預(yù)付賬款------XXXXX

五、開發(fā)間接費用：包括現(xiàn)場管理人員的薪籌、固定資產(chǎn)折舊、辦公費、水電費，通訊費，伙食費.....等如發(fā)生這類成本作如下付分錄：

用銀行支付這些費用時（要取得發(fā)票才可以這樣做）的會計分錄：

借：管理費用-----XXXXX

貸：銀行存款-----某賬號

六、交當(dāng)年需交稅費的會計分錄：（注：剛開始時只交印花稅、土地使用稅，由于年交的稅費不用預(yù)提）

建安合同印花稅按工程項目總額*0.03%、賬本本數(shù)*5元、賬本記載的注冊資金*0.05%，土地使用稅面積*4元.....等

用銀行存款支付各種印花稅時：

借：管理費用----印花稅

貸：銀行存款-----某賬號

用銀行存款支付當(dāng)年要交土地使用稅時的會計分錄：（注：我們那里是按土地使用面積*4元）

借：管理費用----土地使用稅

貸：銀行存款-----某賬號

這個階段發(fā)生的會計業(yè)務(wù)基本完成，明細賬、總賬跟其他企業(yè)設(shè)定基本一樣，做完憑證、科目匯總后就可以做報表了，為了便于管理，企業(yè)需要設(shè)什么表就自行設(shè)定了。以上只是代表性的處理，如果還有什么會計業(yè)務(wù)發(fā)生的話，要看這項會計業(yè)務(wù)是屬于什么性質(zhì)的，就要用到什么樣的會計科目了。

七、接著到了工程準(zhǔn)備完工，可以達到預(yù)售階段時，就可以申請《商品房預(yù)售許可證》取得證件后才可以銷售，這時是屬于期房銷售。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定，由于企業(yè)銷售商品不滿足收入條件，當(dāng)收到預(yù)售款時應(yīng)確認為負債，等預(yù)售房屋竣工并交付給購買方時再確認收入。

收到期房房款，已存入銀行時的的會計分錄：

借：銀行存款-----某賬號

貸：預(yù)收賬款-----XX樓-XX單元-XX房

用銀行存款支付工程進度款和代付工程材料時的會計分錄分錄：

借：預(yù)付賬款-----XXXXXX

貸：銀行存款-----某賬號

取得對方開給的建安發(fā)票時的會計分錄分錄：

借：開發(fā)成本---建安工程

貸；預(yù)付賬款----XXXXXX

用銀行存款支付銷售部的費用包括人員工資、廣告費，水電費、租金.....等時的會計分錄：

借：營業(yè)費用-----XXXXXX

貸：銀行存款-----某賬號

管理費用的會計分錄基本上跟以上的第五項一樣

提當(dāng)月稅款時的會計分錄：包括營業(yè)稅5%、城建稅按營業(yè)稅款的7%、教育費附加按營業(yè)稅款的3%、我們這里還有一個地方教育費按營業(yè)稅款的2%(地方自己定的，有差異)、土地增值稅預(yù)繳按收到期房款的1%、（企業(yè)所得稅預(yù)繳按期房款的10%確定成本利潤率-期間費用-稅金）*25%、如當(dāng)年未交的土地使用稅、印花稅、還要補交。

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費----營業(yè)稅

貸：應(yīng)交稅費-----城建稅

貸：其他應(yīng)交款----教育費附加

用銀行存款支付稅款時的會計分錄：

借：應(yīng)交稅費----營業(yè)稅

借：應(yīng)交稅費----城建稅

借：其他應(yīng)交款----教育費附加

貸：銀行存款-----某賬號

以上所提稅款的會計分錄也按類似營業(yè)稅來做，明細改成所得稅或土地增值稅.....等

檢查做完會計分錄無誤后，就可以科目匯總做會計報表了。為了便于管理，企業(yè)需要設(shè)什么表就自行設(shè)定了。

八、接著又到了竣工結(jié)算階段把房交付給購房者了。由建設(shè)監(jiān)督部門檢查工程質(zhì)量，測算出面積等

收到竣工結(jié)算單時的會計分錄：

借：開發(fā)產(chǎn)品----

貸：開發(fā)成本------

交付給購房者開票時沖預(yù)收賬款：已掛的預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時的分錄：

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

這個階段的間接費用跟以上處理差不多。

稅款的清算，由于企業(yè)所得稅，土地增值稅是先預(yù)繳的到竣工清算后也要清算稅款。少補多退。

第五篇：房地產(chǎn)會計賬務(wù)處理

1、資產(chǎn)類主要會計科目核算：

（1）現(xiàn)金

從銀行提取現(xiàn)金

借：庫存現(xiàn)金

貸：銀行存款

支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金

借：其他應(yīng)收賬——XX成本類或材料類科目

貸：庫存現(xiàn)金

（2）銀行存款

（3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。

①出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）

借：應(yīng)收賬款——XX公司或個人

貸：主營業(yè)務(wù)收入

②出讓材料而應(yīng)收取的未收款項

借：應(yīng)收賬款——XX公司

貸：其他業(yè)務(wù)收入

收回款項時：

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

（4）壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法

提取壞賬準(zhǔn)備金

借：管理費用

貸：壞賬準(zhǔn)備

發(fā)生壞賬時

借：壞賬準(zhǔn)備

貸：應(yīng)收賬款

收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款

借：應(yīng)收賬款

貸：壞賬準(zhǔn)備

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

（5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。

銷售商品房而收到的商業(yè)匯票

借：應(yīng)收票據(jù)——XX公司

貸：主營業(yè)務(wù)收入

商業(yè)匯票到期：

若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

若為有息商業(yè)匯票

借：銀行存款

貸：應(yīng)收票據(jù)——XX公司

財務(wù)費用

（6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個明細科目。

①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單）

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

貸：庫存材料

企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結(jié)算時（所附單據(jù)：工程價款結(jié)算單）

借：開發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

同時，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

用銀行存款補付余額

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款貸：銀行存款

②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價款

借：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款

貸：銀行存款

材料驗收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款

用銀行存款補付余額

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款

貸：銀行存款

（7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價、運雜費、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。

（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等

（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。

（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本

（11）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實際成本

①購入設(shè)備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發(fā)票、付款單）

借：物資采購——設(shè)備采購

貸：銀行存款

計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）

借：物資采購——設(shè)備采購

貸：采購保管費

采購保管費的計算公式如下：

采購保管費的實際分配率=材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜費

某種物資應(yīng)分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率

材料驗收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）

借：庫存設(shè)備

貸：物資采購

②訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運輸費單據(jù)）

借：預(yù)付賬款

貸：銀行存款

設(shè)備到達驗收入庫

借：物資采購——設(shè)備采購

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款

沖減預(yù)付的設(shè)備貨款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款

貸：預(yù)付賬款

支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款

借：應(yīng)付賬款

貸：銀行存款

③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單）

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：庫存設(shè)備

銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：庫存設(shè)備

（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。

發(fā)出材料，委托外單位加工

借：委托加工材料

貸：庫存材料

材料成本差異

加工完后驗收入庫

借：委托加工材料

貸：銀行存款

借：庫存材料——XX材料

貸：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未達到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計入成本費用

借：開發(fā)間接費用

貸：低值易耗品

倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：

借：待攤費用

貸：低值易耗品

借：采購保管費

貸：待攤費用

（14）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗收時

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本

對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

（15）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品

（16）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動。主要是通過收取租金的形式實現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個明細科目

出租土地或是房屋時

借：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品

貸：開發(fā)產(chǎn)品

租金收入：

借：銀行存款或應(yīng)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

（17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個明細科目

開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實際搭建的成本

借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋

按月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷

借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用

貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷

其間發(fā)生的維修費用，如果金額不大

借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用

貸：銀行存款

如果金額較大的

借：待攤費用或長期待攤費用

貸：銀行存款

最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費用科目

（18）固定資產(chǎn)

①購入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運雜費專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等）

借：固定資產(chǎn)

貸：銀行存款

購入需要安裝的固定資產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款

支付安裝費用

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款

安裝完畢交付使用時

借：固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購建支出

②自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）

支付的土地征用費及堪設(shè)計費

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款

領(lǐng)用材料時

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：庫存材料

分配建筑工人工資和福利費

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：應(yīng)付職工薪酬

應(yīng)付福利費

完畢建筑交付使用

借：固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購建支出

③其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）

借：固定資產(chǎn)

貸：實收資本

累計折舊

④改擴建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴建通知單）

借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)

殘料變賣時

借：銀行存款

貸：固定資產(chǎn)購建支出

支付擴建工程款時

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款

工程竣工時（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）

借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購建支出

交付使用時

借：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

（19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長期使用而沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)。

2、負債的主要會計科目的核算

（1）應(yīng)付賬款：因購買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項

支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價款結(jié)算預(yù)支單

借：開發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款

以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時

借：應(yīng)付賬款

貸：預(yù)付賬款

補付其余款時

借：應(yīng)付賬款

貸：銀行存款

（2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款

收到預(yù)付款時

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款

提交工程價款結(jié)算單時

借：應(yīng)收賬款

貸；主營業(yè)務(wù)收入

借：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款

貸：應(yīng)收賬款

收回全部余款

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

（3）應(yīng)付工資

開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資

借：庫存現(xiàn)金

貸：銀行存款

借：應(yīng)付職工薪酬

貸：庫存現(xiàn)金

結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項

借：應(yīng)付職工薪酬

貸：其他應(yīng)收款——代扣水電費

代扣房租

月末分配工資費用

借：開發(fā)成本（建安）

開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場）

銷售用費（銷售機構(gòu)）

管理費用（行政管理部門）

采購保管費（采購部門）

管理費用——勞動保險費（長期放假員工）

應(yīng)付福利費（醫(yī)務(wù)人員）

（4）應(yīng)付福利費（按工資總額的14%計提）

借：開發(fā)成本（建安）

開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場）

銷售用費（銷售機構(gòu)）

管理費用（行政管理部門）

采購保管費（采購部門）

貸：應(yīng)付福利費

用現(xiàn)金支付福利費時

借：應(yīng)付福利費

貸：庫存現(xiàn)金

（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國家交納的各項稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）

月末按照實現(xiàn)的經(jīng)營收入計算應(yīng)交稅金

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

月末如按規(guī)定計算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅

借：管理費用

貸：應(yīng)交稅金——房產(chǎn)稅

——車船稅

——土地使用稅

月末計算的所得稅

借：所得稅

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅

實際交納的稅金

借：應(yīng)交稅金——XX稅

貸：銀行存款

（6）其他應(yīng)交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應(yīng)交款

月末按規(guī)定提取教育附加

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：其他應(yīng)交款——教育費附加

3、成本、費用主要會計科目核算

（1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設(shè)施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級明細?？筛鶕?jù)上述六項來設(shè)置三級明細科目

①開發(fā)土地成本費用：

借：開發(fā)成本——土地開發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——XX公司

分配開發(fā)的間接費用

借：開發(fā)成本——土地開發(fā)

貸：開發(fā)間接費用

結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費用

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)。

②配套設(shè)施開發(fā)

計算公式：

某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費=該項開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率

配套設(shè)施費預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計劃成本）/應(yīng)負擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）*100%

發(fā)生的配套設(shè)施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

貸：開發(fā)產(chǎn)品

支付的配套設(shè)施開發(fā)費用

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

貸：銀行存款

同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā)

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

貸：庫存設(shè)備或庫存材料

分配應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)間接費用

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

貸：開發(fā)間接費用

結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的）

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：銀行存款

④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種

出包給外單位進行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單）

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

自已組織施工的

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

應(yīng)付職工薪酬

庫存材料或設(shè)備

⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項目

企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出

借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)

貸：銀行存款

或庫存材料

或庫存現(xiàn)金

結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費用

借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)

貸：開發(fā)間接費用

工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：開發(fā)成本——代建工程

貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)

移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)

借：主營業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本

貸：開發(fā)成本——代建工程

（2）開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷

發(fā)生的間接費用時

借：開發(fā)間接費用

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款

或應(yīng)付職工薪酬

分配開發(fā)的間接費用

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：開發(fā)間接費用

竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋

貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

（3）管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用

（4）財務(wù)費用：包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機構(gòu)手續(xù)費用

（5）銷售費用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費、不品看護費、水電費、采暖費；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職工工資、福利費、業(yè)務(wù)費等經(jīng)常費用

發(fā)生的銷售費用

借：銷售費用

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款