第一篇：國家稅務(wù)總局關(guān)于建立土地增值稅重點稅源戶監(jiān)控制度的通知

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局：

為進一步加強土地增值稅的征收管理，做好稅源管理工作，國家稅務(wù)總局決定建立土地增值稅重點稅源戶監(jiān)控制度，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：

一、建立重點稅源戶監(jiān)控制度的意義

土地增值稅是國家進行宏觀調(diào)控的重要稅種，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅，在調(diào)節(jié)土地增值收益分配，維護國家權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等方面具有重要作用。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，涉及立項、開發(fā)、銷售等多個環(huán)節(jié)，稅收征管難度很大，稅源控管方面也存在較多漏洞。為了提高土地增值稅管理的科學化、精細化水平，發(fā)揮土地增值稅的調(diào)控職能，有必要強化土地增值稅的稅源管理，建立重點稅源戶監(jiān)控制度。實施重點稅源戶監(jiān)控制度，掌握大型房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售進度，有利于稅務(wù)機關(guān)摸清土地增值稅的稅源，有針對性地做好納稅評估工作，并采取有效措施將稅源轉(zhuǎn)化為收入；同時，也有利于稅務(wù)機關(guān)掌握土地增值稅政策的貫徹落實情況及存在的問題，切實提高土地增值稅的征管質(zhì)量。

二、重點稅源戶監(jiān)控工作方式

建立土地增值稅重點稅源分級監(jiān)控制度，稅務(wù)總局負責監(jiān)控11戶全國性重點大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（見附件1）；省地稅局除監(jiān)控在本地區(qū)有房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅務(wù)總局重點監(jiān)控稅源戶外，要根據(jù)稅源情況確定不少于10戶的重點稅源戶進行監(jiān)控；市地稅局除監(jiān)控在本地區(qū)有房地產(chǎn)開發(fā)項目的上級稅務(wù)機關(guān)重點監(jiān)控稅源戶外，要設(shè)立不少于10戶的重點稅源戶進行監(jiān)控；縣地稅局除監(jiān)控在本地區(qū)有房地產(chǎn)開發(fā)項目的上級稅務(wù)機關(guān)重點監(jiān)控稅源戶外，要根據(jù)實際稅源情況確定重點稅源戶進行監(jiān)控。

三、對重點稅源戶實施監(jiān)控的內(nèi)容

（一）土地受讓有關(guān)信息，包括土地坐落位置、取得價格、取得方式、用途、面積、容積率等。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)情況及相關(guān)信息，包括房地產(chǎn)項目名稱和位置、立項、用途、結(jié)構(gòu)、開發(fā)面積、成本、費用、施工單位、建設(shè)施工進度、預(yù)計竣工時間、分期開發(fā)情況等。

（三）房地產(chǎn)銷售信息，包括已銷售房地產(chǎn)的名稱、位置、結(jié)構(gòu)、用途、面積、銷售收入、銷售費用、收款方式、收款時間等。

（四）完稅信息，包括預(yù)征土地增值稅情況，土地增值稅清算情況及相關(guān)稅種的完稅信息等。

（五）有關(guān)購買方信息，包括購買房地產(chǎn)人的名稱、納稅人識別號、聯(lián)系方式、購買的房號、面積、單價、總價等。

四、有關(guān)工作要求

（一）各級地方稅務(wù)機關(guān)要加強對土地增值稅重點稅源戶監(jiān)控工作的領(lǐng)導，明確人員負責重點稅源戶監(jiān)控管理工作。要加強與房屋、土地、規(guī)劃等房地產(chǎn)管理部門的工作聯(lián)系，及時獲取有關(guān)土地出讓、房地產(chǎn)立項、開發(fā)、預(yù)（銷）售等信息，從源頭上做好土地增值稅重點稅源戶的監(jiān)控管理工作。

（二）各級地方稅務(wù)機關(guān)要充分利用土地增值稅重點稅源戶監(jiān)控資料，做好土地增值稅的征管工作。同時，要將掌握的房地產(chǎn)銷售情況，用于城建稅、教育費附加、印花稅和保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理工作，實施房地產(chǎn)稅收一體化管理。

（三）各級地方稅務(wù)機關(guān)在開展土地增值稅重點稅源戶監(jiān)控工作中，要按照減輕納稅人負擔、減輕基層稅務(wù)機關(guān)負擔的原則，加強稅務(wù)機關(guān)已有數(shù)據(jù)信息的利用。要充分利用稅務(wù)機關(guān)現(xiàn)有的稅務(wù)登記信息、征管信息、重點稅源戶監(jiān)控等信息，從中獲取相關(guān)數(shù)據(jù)。對于上級稅務(wù)機關(guān)已經(jīng)掌握的有關(guān)信息，不得要求基層稅務(wù)機關(guān)報送；對于稅務(wù)機關(guān)已經(jīng)掌握的有關(guān)信息，不得要求納稅人填報。此外，各部門在數(shù)據(jù)采集工作中要相互溝通，盡可能統(tǒng)一采集數(shù)據(jù)。

（四）各省稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)本通知要求，結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情況和開發(fā)特點，制定本地區(qū)重點稅源戶監(jiān)控管理辦法。

（五）各省地方稅務(wù)機關(guān)要將在本地區(qū)有房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅務(wù)總局監(jiān)控的重點稅源戶稅源信息（見附件2）及監(jiān)控情況、省稅務(wù)機關(guān)監(jiān)控的重點稅源戶有關(guān)稅源信息及監(jiān)控情況每半年向稅務(wù)總局上報一次。省稅務(wù)機關(guān)監(jiān)控的重點稅源戶有關(guān)稅源信息以“土地增值稅重點稅源戶匯總表”（見附件3）上報。上報內(nèi)容為截止到12月31日或6月30日的累計情況。上報方式除紙質(zhì)件外，同時通過FTP上報電子文檔，上報地址為“ 130.9.1.1/CENTRE/地方稅司/一處/土地增值稅/重點戶監(jiān)控”；上報時間分別為每年的2月15日和8月15日。

（六）各省地方稅務(wù)機關(guān)要在2007年6月底前，將稅務(wù)總局負責監(jiān)控的在本省有房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)截止到2006年12月31日的累計情況按附件2的要求通過FTP報稅務(wù)總局（地方稅務(wù)司）；同時，稅務(wù)總局監(jiān)控的土地增值稅重點稅源戶公司總部所在省的省地方稅務(wù)機關(guān)，要上報截至到2007年4月30日稅務(wù)總局監(jiān)控的土地增值稅重點稅源戶在各?。▍^(qū)、市）的開發(fā)項目清單（詳見附件4）。

附件：1.稅務(wù)總局負責監(jiān)控的11戶土地增值稅重點稅源戶名單

2.稅務(wù)總局負責監(jiān)控的土地增值稅重點稅源戶信息表

3.省（區(qū)、市）局負責監(jiān)控的土地增值稅重點稅源戶匯總表

4.稅務(wù)總局負責監(jiān)控的土地增值稅重點稅源戶在各地的開發(fā)項目清單二○○七年五月二十九日

附件2：

重慶市地方稅務(wù)局負責監(jiān)控的10戶土地增值稅重點稅源戶名單

序號 公司名稱 公司總部所在區(qū)縣 備注重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司 江北區(qū)重慶華宇物業(yè)（集團）有限公司 高新區(qū)重慶魯能開發(fā)（集團）有限公司 渝北區(qū)重慶市金科實業(yè)集團東成物業(yè)發(fā)展有限公司 北部新區(qū)重慶市新城房地產(chǎn)開發(fā)公司 渝北區(qū)融僑長江（重慶）房地產(chǎn)有限公司 南岸區(qū)重慶南方集團有限公司 高新區(qū)重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 渝中區(qū)重慶貝迪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 直屬局重慶渝高科技產(chǎn)業(yè)股份有限公司房產(chǎn)分公司 高新區(qū)

附件3：

重慶市地方稅務(wù)局負責監(jiān)控的土地增值稅重點稅源戶信息表

區(qū)、縣地方稅務(wù)局 單位：萬元、平方米

市局監(jiān)控的房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)名稱市局監(jiān)控的房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)納稅人識別號

項目編號 該企業(yè)在本市（區(qū)、縣）從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的開發(fā)企業(yè)名稱 納稅人識別號 房地產(chǎn)開發(fā)項目名稱 土地面積 取得土地價格 建筑面積 開發(fā)成本 開發(fā)費用 已繳納的有關(guān)稅金 項目可售

面積情況 項目已售

面積情況 項目銷售收入情況 預(yù)繳土地增值稅情況 普通住宅預(yù)征率 清算應(yīng)補（退）稅款金額

可售建筑面積 其中：普通住宅面積 累計已售面積 其中：普通住宅面積 項目總銷售收入 其中：普通住宅銷售收入 預(yù)繳稅款金額 其中：預(yù)繳普通住宅金額

8——－ 合計 ——－ ——－ ——－填報單位（蓋章）： 填報人： 填報時間：

填表說明：

1.本表由區(qū)縣（自治縣）稅務(wù)機關(guān)負責填報，報送時間為每年2月1日和8月1日，其中2月1日上報截至上年12月31日的累計情況，8月1日上報截至上半年的累計情況。

2.該企業(yè)在本市（區(qū)、縣）從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的開發(fā)企業(yè)名稱、納稅人識別號按照稅務(wù)總局監(jiān)控的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本地區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人稅務(wù)登記證填寫。房地產(chǎn)開發(fā)項目名稱按照開發(fā)項目立項批復(fù)內(nèi)容填寫，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接開發(fā)、其下屬公司開發(fā)及投資項目等；土地面積按土地使用權(quán)證書內(nèi)容填寫；取得土地價格按納稅人為取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的土地使用權(quán)而實際支付的土地出讓金及按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和填寫；建筑面積、開發(fā)成本、開發(fā)費用、已繳納的有關(guān)稅金按實際情況填寫。

附件4：

重慶市地方稅務(wù)局負責監(jiān)控的土地增值稅重點稅源戶匯總表

?。▍^(qū)、市）地方稅務(wù)局 單位：萬元、平方米

序號 納稅人基本情況 在建項目情況 在售項目情況 已清算項目情況

納稅人名稱 納稅人識別號 營業(yè) 收入 年度 利潤 在本省（區(qū)、市）開發(fā)項目數(shù)量 項目

數(shù)量 建筑面積 其中：普通住宅建筑面積 項目 數(shù)量 已銷售建筑 面積 其中：普通住宅銷售面積 銷售收入 其中：普通住宅銷售收入 已預(yù)繳土地增值稅稅款 其中：預(yù)繳普通住宅稅款 項目數(shù)量 清算面積 銷售 收入 項目實際應(yīng)繳納土地增值稅 清算 應(yīng)補（退）稅款2 3 4 5 6 7 8 9 10 合計 ——－ ——－

填報單位（蓋章）： 填報人： 填報時間：

填表說明：1.本表報送時間為每年2月1日和8月1日，其中2月1日上報截至上年12月31日累計情況，8月1日上報截至上半年累計情況。

2.納稅人名稱、納稅人識別號按納稅人稅務(wù)登記證記載內(nèi)容填寫；營業(yè)收入按填報數(shù)據(jù)所屬期限填寫該企業(yè)半年或全年的營業(yè)收入；年度利潤按年填寫。項目實際應(yīng)繳納土地增值稅填寫清算土地增值稅時按規(guī)定計算實際應(yīng)繳納的土地增值稅金額。

第二篇：國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅納稅申報表》的通知

【發(fā)布單位】稅務(wù)總局

【發(fā)布文號】國稅發(fā)[1995]090號 【發(fā)布日期】1995-05-17 【生效日期】1995-05-17 【失效日期】

【所屬類別】國家法律法規(guī) 【文件來源】中國法院網(wǎng)

國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅納稅申報表》的通知

（1995年5月17日國稅發(fā)〔1995〕090號）

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

根據(jù)土地增值稅征管工作的實際需要，為了便于納稅人積極履行納稅義務(wù)，正確申報、繳納土地增值稅稅款，現(xiàn)將我局制定的《土地增值稅納稅申報表》等統(tǒng)一格式，下發(fā)各地試行。特就有關(guān)問題通知如下：

一、《土地增值稅納稅申報表》是納稅人履行土地增值稅納稅義務(wù)時以規(guī)范格式向稅務(wù)機關(guān)申報納稅的書面報告，也是稅務(wù)機關(guān)審核納稅人稅款繳納情況的重要依據(jù)。因此，納稅人必須按照稅法的有關(guān)規(guī)定和報表中的填報要求，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)如實申報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入、扣除項目金額以及應(yīng)納土地增值稅稅額，并按期繳納稅款。

二、《土地增值稅納稅申報表》包括適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人的《土地增值稅項目登記表》和《土地增值稅納稅申報表

（一）》，及適用于非從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人的《土地增值稅納稅申報表

（二）》。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后，根據(jù)稅務(wù)機關(guān)確定的時間，向主管稅務(wù)機關(guān)報送《土地增值稅項目登記表》，并在每次轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)時，依次填報表中規(guī)定欄目的內(nèi)容；納稅人轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）其開發(fā)的房地產(chǎn)并取得收入的，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機關(guān)確定的時間，定期向主管稅務(wù)機關(guān)報送《土地增值稅納稅申報表

（一）》。非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后的7日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)填報《土地增值稅納稅申報表

（二）》。

三、本通知所附《土地增值稅納稅申報表》為全國統(tǒng)一表樣。各地可根據(jù)需要，并結(jié)合當?shù)氐那闆r與特點，對表的格式和項目內(nèi)容進行適當?shù)难a充調(diào)整。

四、各地在收到本通知后，要盡快布置落實，認真做好各項準備工作，按所附報表的基本格式印發(fā)執(zhí)行。各地在試行中有什么問題，希望及時向我局報告。

五、上述報表印制下發(fā)后，依原《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)適用涉外稅收征管需要的增值稅、消費稅、營業(yè)稅等稅申報表式樣的通知》（國稅發(fā)〔1994〕002號）的規(guī)定印發(fā)的《土地增值稅申報表》即行廢止。

附件：

一、土地增值稅項目登記表（略）

二、土地增值稅納稅申報表

（一）（略）

三、土地增值稅納稅申報表

（二）（略）

抄送：沈陽、長春、哈爾濱、南京、武漢、廣州、成都、西安市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局。

本內(nèi)容來源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請以正式文件為準。

第三篇：國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知

國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知

國稅發(fā)〔2010〕53號

全文有效 成文日期：2010-05-25

字體： 【大】 【中】 【小】

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國家稅務(wù)局：

為深入貫徹《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）精神，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益，充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用，現(xiàn)就加強土地增值稅征收管理工作通知如下：

一、統(tǒng)一思想認識，全面加強土地增值稅征管工作

土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力工具。各級稅務(wù)機關(guān)要認真貫徹落實國務(wù)院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進一步加強土地增值稅清算，強化稅收調(diào)節(jié)作用。

各級稅務(wù)機關(guān)要在當?shù)卣С窒?，與國土資源、住房建設(shè)等有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，進一步加強對土地增值稅征收管理工作的組織領(lǐng)導，強化征管手段，配備業(yè)務(wù)骨干，集中精力加強管理。要組織開展督導檢查，推進本地區(qū)土地增值稅清算工作開展；摸清本地區(qū)土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產(chǎn)項目管理制度；完善土地增值稅預(yù)征和清算制度，科學實施預(yù)征，全面組織清算，充分發(fā)揮土地增值稅的調(diào)節(jié)作用。

還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉(zhuǎn)變觀念、提高認識，將思想統(tǒng)一到國發(fā)[2010]10號文件精神上來，堅決、全面、深入的推進本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發(fā)[2010]10號文件精神落到實處。

二、科學合理制定預(yù)征率，加強土地增值稅預(yù)征工作

預(yù)征是土地增值稅征收管理工作的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)土地增值稅調(diào)節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級稅務(wù)機關(guān)要全面加強土地增值稅的預(yù)征工作，把土地增值稅預(yù)征和房地產(chǎn)項目管理工作結(jié)合起來，把土地增值稅預(yù)征和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅結(jié)合起來；把預(yù)征率的調(diào)整和土地增值稅清算的實際稅負結(jié)合起來；把預(yù)征率的調(diào)整與房價上漲的情況結(jié)合起來，使預(yù)征率更加接近實際稅負水平，改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預(yù)征率調(diào)整與房價上漲的掛鉤機制。

為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。

三、深入貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，提高清算工作水平

土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)。組織土地增值稅清算工作是實現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。各級稅務(wù)機關(guān)要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，結(jié)合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構(gòu)作用，提高清算效率。各地稅務(wù)師管理中心要配合當?shù)囟悇?wù)機關(guān)加強對中介機構(gòu)的管理，對清算中弄虛作假的中介機構(gòu)進行嚴肅懲治。

各級稅務(wù)機關(guān)要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經(jīng)達到清算條件的項目，全面進行梳理、統(tǒng)計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導，加強納稅服務(wù)，要求企業(yè)及時依法進行清算，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規(guī)要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務(wù)稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。

各級稅務(wù)機關(guān)要將全面推進工作和重點清算審核結(jié)合起來，按照國發(fā)[2010]10號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作。

各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進行清算的具體措施和年內(nèi)完成的目標等內(nèi)容，具體數(shù)據(jù)見附表）和重點清算項目名單上報稅務(wù)總局，稅務(wù)總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。

四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

五、加強督導檢查，建立問責機制

各級稅務(wù)機關(guān)要按照國發(fā)[2010]10號文件關(guān)于建立考核問責機制的要求，把土地增值稅清算工作列入考核內(nèi)容，對清算工作開展情況和清算質(zhì)量提出具體要求。要根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函[2008]318號）的要求，對清算工作開展情況進行有力的督導檢查，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國家稅務(wù)總局將繼續(xù)組織督導檢查組，對各地土地增值稅貫徹執(zhí)行情況和清算工作開展情況進行系統(tǒng)深入的督導檢查。國家稅務(wù)總局已經(jīng)督導檢查過的地區(qū)，要針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，進行認真整改，督導檢查組將對整改情況擇時擇地進行復(fù)查。

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局要在6月底前將本通知的貫徹落實情況向稅務(wù)總局上報。

附件：土地增值稅清算計劃統(tǒng)計表

國家稅務(wù)總局

二○一○年五月二十五日

國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

國稅函〔2010〕220號

全文有效 成文日期：2010-05-19

字體： 【大】 【中】 【小】

各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局，寧夏、西藏、青海省（自治區(qū)）國家稅務(wù)局：

為了進一步做好土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅清算工作中有關(guān)問題通知如下：

一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題

（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條

（一）、（二）項所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的加計問題

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

八、土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金問題

納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

國家稅務(wù)總局

二○一○年五月十九日

國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

國稅發(fā)〔2009〕91號

全文有效 成文日期：2009-05-12

字體： 【大】 【中】 【小】

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局：

為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點，國家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

國家稅務(wù)總局

二○○九年五月十二日

土地增值稅清算管理規(guī)程

第一章 總則

第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規(guī)定，制定本規(guī)程（以下簡稱《規(guī)程》）。

第二條 《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。

第三條 《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 納稅人應(yīng)當如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

第五條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅政策宣傳輔導。

主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

第二章 前期管理

第六條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。

第七條 主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應(yīng)當積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

第八條 對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施。

第三章 清算受理

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

第十二條 納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

（四）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

第十三條 主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機關(guān)確定。主管稅務(wù)機關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。

第十四條 主管稅務(wù)機關(guān)按照本規(guī)程第六條進行項目管理時，對符合稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行清算情形的，應(yīng)當作出評估，并經(jīng)分管領(lǐng)導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。對確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。

第十五條 主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機關(guān)確定。

第四章 清算審核

第十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第十七條 清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第十八條 審核收入情況時，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。

必要時，主管稅務(wù)機關(guān)可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

第十九條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

第二十條 土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。

第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。

（三）扣除項目金額應(yīng)當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的。

（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

（六）對同一類事項，應(yīng)當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。

第二十二條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費時應(yīng)當重點關(guān)注：

（一）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。

（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。

（三）拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。

第二十三條 審核前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費時應(yīng)當重點關(guān)注：

（一）前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費。

（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分攤。

第二十四條 審核公共配套設(shè)施費時應(yīng)當重點關(guān)注：

（一）公共配套設(shè)施的界定是否準確，公共配套設(shè)施費是否真實發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費情況。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設(shè)施費。

（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分攤。

第二十五條 審核建筑安裝工程費時應(yīng)當重點關(guān)注：

（一）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目。

（三）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

（五）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。

第二十六條 審核開發(fā)間接費用時應(yīng)當重點關(guān)注：

（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。

（二）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第二十七條 審核利息支出時應(yīng)當重點關(guān)注：

（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。

（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。

（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

第二十八條 代收費用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。

第二十九條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。

在審核收入和扣除項目時，應(yīng)重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務(wù)往來。

應(yīng)當關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實。

第三十條 納稅人委托中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當采取適當方法對有關(guān)鑒證報告的合法性、真實性進行審核。

第三十一條 對納稅人委托中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，主管稅務(wù)機關(guān)未采信或部分未采信鑒證報告的，應(yīng)當告知其理由。

第三十二條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

第五章 核定征收

第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。

第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。

第三十六條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。

第六章 其他

第三十七條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第三十八條 本規(guī)程自2009年6月1日起施行，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合本地實際，對本規(guī)程進行進一步細化。

附件：1.土地增值稅納稅申報表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）

2.各類附表

第四篇：關(guān)于建立重點工作匯報制度的通知

關(guān)于建立重點工作匯報制度的通知

各部門：

為規(guī)范物業(yè)公司工作匯報制度，加強內(nèi)部事務(wù)的管理，本著“及時、準確、全面”的原則，保證公司領(lǐng)導及時準確全面地了解工作動態(tài)和進展情況，促進各項工作有序、高效運轉(zhuǎn)，特制訂本制度。

一、匯報范圍

凡涉及廣大業(yè)主和職工切身利益的重要問題（管路凍裂、暖氣片嚴重漏水、供電線路著火、職工打架斗毆、火災(zāi)、食物中毒等）；電器及機械事故（如：鍋爐運行中發(fā)生的各類事故、供電線路故障），一般故障除外。

二、匯報內(nèi)容

發(fā)生的時間、地點、概況、匯報人及聯(lián)系電話

三、匯報程序

當班班組長或值班人員——43440值班人員——站班子成員

四、匯報要求

1、各部門要高度重視重點工作的匯報程序，要安排專人向43440值班人員進行匯報，440值班人員接到電話后，及時匯報給站班子成員，以便于掌握公司重點工作進展情況，科學安排、統(tǒng)籌好下一步的工作。

2、當發(fā)生應(yīng)急問題時，440值班人員在匯報的同時組織有關(guān)單位人員迅速處理問題，不服從統(tǒng)一指揮的一次罰責任人100元。

3、重點工作發(fā)生后，匯報不及時的一次罰責任人50元，遲報、瞞報的一次罰責任人100元，對單位罰款200元。

第五篇：國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知以及解讀

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《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函

[2010]220號）文件解讀

發(fā)布時間：2010年08月02日

訪問次數(shù)： 1893字 體：【大 中 小】國家稅務(wù)總局于2010年5月26日下發(fā)了?國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知?（國稅函[2010]220號），在?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知?（國稅發(fā)?2006?187號）、?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?土地增值稅清算管理規(guī)程?的通知?（國稅發(fā)[2009]91號）等文件下發(fā)后，就土地增值稅清算工作中相關(guān)問題做出進一步明確，現(xiàn)選擇以下三個問題進行解讀：

1、關(guān)于利息問題。財務(wù)費用中的利息支出，（1）凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。這與?中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則?第七條第三款規(guī)定一致。

新增三個方面規(guī)定：一是房地產(chǎn)企業(yè)全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按第二種辦法計算扣除。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又

有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述兩種辦法，即只能適用一種辦法。三是土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。這與企業(yè)所得稅規(guī)定不同，根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?的通知?（國稅發(fā)[2009]31號），企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。賬務(wù)方面，會計科目設(shè)臵一般將項目開發(fā)資本化利息計入“開發(fā)成本-開發(fā)間接費用”核算。而在土地增值稅清算計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)先調(diào)減開發(fā)成本中的資本化利息，而后與財務(wù)費用中的利息支出加總，再適用文件規(guī)定的計算方法。舉例說明：某房地產(chǎn)企業(yè)某項目取得土地使用權(quán)成本為5000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元，其中“開發(fā)成本—開發(fā)間接費用”中利息支出50萬元，“財務(wù)費用—利息支出”20萬元，則計入土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000-50=2950萬元，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，按照第一種方式計算可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用（50+20）+（5000+3000-50）×5%=467.5萬元；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，按照第二種方式計算可扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用（5000+3000-50）×10%=795萬元。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金扣除問題。文件明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。即土地增值稅清算時，實際發(fā)生的成本應(yīng)憑合法有效憑證

扣除，不考慮企業(yè)開發(fā)項目的預(yù)提成本。這和企業(yè)所得稅匯繳有所不同。根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?的通知?（國稅發(fā)[209]31號）第三十二條和?轉(zhuǎn)發(fā)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?的通知?的通知?（蘇地稅發(fā)[2009]53號）規(guī)定，除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本：

（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。所稱可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費用總計不得超過出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計入應(yīng)納稅所得額；以后實際發(fā)生時按規(guī)定在稅前扣除。

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。所稱可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費用，對售房合同、協(xié)議或廣告，或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的，其預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計入應(yīng)納稅所得額。未明確建造期限的，在該開發(fā)項目最后一個可供銷售的成本對象達到完工產(chǎn)品條件時仍未建造的，其以前已預(yù)提的該項費用應(yīng)并入當期應(yīng)納稅所得額。以后實際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費用時，按規(guī)定在稅前扣除。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)

提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。所稱預(yù)提的報批報建費用、物業(yè)完善費用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用，同時需提供政府要求上交相關(guān)費用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用不得預(yù)提在稅前扣除。除政府相關(guān)文件對報批報建費用、物業(yè)完善費用有明確期限外，預(yù)提期限最長不得超過3年；超過3年未上交的，計入應(yīng)納稅所得額。以后實際支付時按規(guī)定在稅前扣除。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費問題。文件規(guī)定，土地增值稅清算時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費不得扣除。這和企業(yè)所得稅方面規(guī)定有所不同，根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?的通知?（國稅發(fā)[2009]31號）第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。國稅發(fā)

[2009]31號第二十七條，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出包括土地征用費及拆遷補償費，而土地征用費及拆遷補償費包括土地閑臵費。